Bauherrenmodell, Crowdfunding, Anleihen, Tokenisierung - welche Immo-Investments funktionieren?

 Die wirtschaftliche Unsicherheit bewegt die Menschen wieder dazu, sich den sicheren Sachwerten zuzuwenden.  Durch die seit 1. August 2022 in Kraft getretene KIM-Verordnung für nachhaltige Vergabestandards bei Finanzierungen von Wohnimmobilien hat sich die Nachfrage nach Immobilien deutlich reduziert. Investieren möchten die Menschen aber trotzdem in Immobilien, denn eine Investition in Immobilien ist nach wie vor eine attraktive Möglichkeit, sich einen Sachwert mit hoher Stabilität zu sichern. Auch wenn die Finanzierung große Sprünge manchmal nicht zulässt, so gibt es doch verschiedene Möglichkeiten, zu investieren. Bauherrenmodell, Crowdfunding, Anleihen, Tokenisierung - welche Immo-Investments funktionieren?Egal ob Vorsorgewohnung oder Bauherrenmodell, im Endeffekt geht es um das gleiche: Um den Erwerb einer Immobilie. Allerdings in einer etwas anderen Form. Während bei der Vorsorgewohnung eine einzelne parifizierte Einheit gekauft wird, schließen sich beim Bauherrenmodell mehrere Personen zu einer Personengesellschaft zusammen. Mit dieser erwerben sie gemeinsam Anteile an einer Liegenschaft, auf der in weiterer Folge Immobilien errichtet oder saniert werden. Anschließend wir das Objekt vermietet. Neben den großen Investoren beteiligen sich auch immer mehr Menschen mit kleineren Summen an Immobilien. Crowdfunding wächst überproportional. Auch Crowdinvesting hat sich immer besser in der Gesellschaft verankert und sowohl von Anlegern als auch von Unternehmen intensiv in Anspruch genommen wird. Crowdinvesting ist längst nicht nur für „Privatpersonen“ gedacht, die ihr Geld in Immobilien investieren wollen. Die neuen Geldgeber hatten in den letzten Jahren Zeit, sich eine entsprechende Popularität zu erarbeiten, und verstärken ihr Engagement bei den Kreditnehmern.Die Tokenisierung von Immobilien eröffnet neue Investmentmöglichkeiten. Was vor zwei, drei Jahren noch weit weg zu sein schien, ist mittlerweile in der Immobilienwirtschaft angekommen.Obwohl nahezu jeder Vermögenswert tokenisiert werden kann, sind es vor allem Immobilien – als bekanntermaßen illiquide Vermögenswerte –, die viel Aufmerksamkeit für etwaige Tokenisierungsprojekte auf sich gezogen haben. Nach anfänglicher Zurückhaltung wurden vereinzelt Testballons am Immobilienmarkt gestartet, und es finden sich inzwischen immer häufiger Immobilien-Token-Projekte in den verschiedensten Ausgestaltungen. Allerdings: Die Tokenisierung von Immobilien befindet sich noch am Anfang ihres Entwicklungszyklus.

Digitale Transformation in der Immobilienwirtschaft

 Die Umfrageergebnisse von EY für das Jahr 2024 zeigen weiterhin deutlich die Auswirkungen der Krisen (Pandemie, Kriege, Lieferkettenengpässe) der letzten Jahre. Zu diesem schwierigen Marktumfeld mischen sich Themen wie demographische Entwicklung, Klimawandel (ESG) und Digitalisierung, die über das Jahr 2024 hinaus große Herausforderungen darstellen werden. Krisenzeiten sind oft auch Katalysatoren für Innovation. Es werden neue Lösungen für Herausforderungen gefunden.Die Immobilienbranche sieht sich weltweit mit Arbeitskräftemangel, hohen Materialkosten und dem Druck zu einer nachhaltigeren Wirtschaft konfrontiert. Der Schlüssel zur Lösung dieser Herausforderungen wird für Unternehmen der Bau- und Immobilienbranche daher darin liegen, vermehrt in neue Technologien zu investieren. Denn nur über einen hohen Digitalisierungsgrad kann die Effizienz und Produktivität verbessert, Kosten gesenkt und die Umsetzung ökologischer Maßnahmen unterstützt werden.Schneller, effizienter, besser. Alle Prozesse in der Immobilienentwicklung stehen zur digitalen Disposition. Der Umbruch der gesamten Branche ist unaufhaltsam.  Interessanterweise ist in vielen Ländern die traditionelle Sichtweise der Stakeholder als eine der größten Herausforderungen bei der Einführung neuer Technologien. Wie weit wird die Digitalisierung angenommen? Ist die weitere Entwicklung auch eine Frage der Gesellschaft und ihrer Einstellung zu digitalen Innovationen?Es fällt auf, dass in vielen Ländern, so auch Österreich, immer noch eine sehr traditionelle Sichtweise vorherrscht, doch der Sektor scheint sich zukünftig zu höheren Investitionen in der Technologie verpflichtet zu haben.Vielleicht besteht noch eine gewisse Vorsicht, was die Digitalisierung betrifft, aber es zeigen sich mittlerweile immer stärker die Vorteile dieser Entwicklung.  Unternehmen, die neue Techniken anwenden sparen Zeit und Geld – dabei zeigt sich auch, dass viele innovative Ideen mit einem überschaubaren finanziellen Rahmen verbunden sind. Digitalisierung ist nicht Selbstzweck, sondern dazu da, Zeit und Geld zu sparen. Wie sieht das aber im Reality-Check aus? Gerade in Phasen, wo Investitionen in die Zukunft nur schwer zu vertreten sind, können digitale Tools helfen, Ergebnisse in Immobilienunternehmen rasch zu verbessern.Welche Innovationen sind noch zu erwarten und wo geht es hin in den kommenden Jahren?

Auswirkungen der neuen Bauordnung

Die vieldiskutierte Novelle der Bauordnung für Wien wurde am 13. Dezember 2023 kundgemacht. Sie bringt Änderungen vor allem in den Bereichen Klimaschutz, Einschränkung der Kurzzeitvermietungen, Bestandschutz, Mobilität und der Reduzierung von Pflichtstellplätzen.Die Novelle beinhaltet Neuerungen, die für die Immobilienwirtschaft mit zusätzlichen Kosten und einem erhöhten administrativen Aufwand verbunden ist. Ganz wesentliche Themen wurden aber nicht wirklich behandelt.Die Novelle der Bauordnung wirft daher viele Fragen auf.Wurde der Spagat geschafft zwischen ökologischen Maßnahmen zum Stadtbild und ökonomischen Maßnahmen?Welche Ideen aus der Bauordnung sind sinnvoll und umsetzbar in juristischer Hinsicht? Was ist wirklich brauchbar/machbar?Bringt die neue Bauordnung auch finanzielle Erleichterungen für Projektentwickler, oder ist das Gegenteil der Fall?Im ImmoLive sprechen wir daher über die Auswirkungen der Novelle, wie sie sich derzeit darstellen, und welchen Einfluss sie auf die Wohnbauproduktion hat. Wir behandeln allerdings auch die grundlegenden Themen, die eigentlich längst „angegangen“ gehören. Die Bauordnung in ihrer Ausprägung ist nämlich nur ein Teil der Probleme und Herausforderungen, denen die Bauträger gegenüberstehen. Wir unterhalten uns auch über die Idee, wie eine neue Bauordnung aussehen könnte, was sie beinhalten müsste, um auch die wirklichen Probleme zu lösen, mit denen sich die Immobilienwirtschaft derzeit bei der Projektentwicklung konfrontiert sieht. Den Bauträgern steht nämlich auch ein Flächenwidmungsplan gegenüber, der mit der aktuellen Situation rund um Wien nur mehr sehr wenig zu tun hat. Weiterhin wird von einer Schrumpfung der Stadt ausgegangen. Auch bei der Nachverdichtung zeigen sich eklatante Widersprüche zwischen dem was gefordert wird und dem was tatsächlich umsetzbar ist, bzw. genehmigt wird. Die Bauordnung trifft außerdem noch auf einen absehbaren Wohnraummangel und daher diskutieren wir auch, ob die Realität, nämlich wenig Wohnraum, nicht die Bauordnung einholen wird und Änderungen gemacht werden müssen. Ist das realistisch in Wien?Die Bauordnung braucht daher eine grundsätzliche Neukonzeption im Sinne einer Vereinfachung, eindeutiger Bestimmungen ohne Interpretationsspielraum und der Festlegung klarer Grenzwerte. Wie müsste eine vernünftige Novelle aussehen?

Herausforderungen des "E" bei ESG

Die Prognose zur europäischen Bauwirtschaft für 2024 wurde in vielen Studien nach unten korrigiert. Grund dafür sind ein erwarteter Rückgang der Bautätigkeiten aufgrund von Inflation, Zinserhöhungen und einer sich verlangsamenden Weltwirtschaft. Dadurch werden Finanzierungsmöglichkeiten erschwert, Produktionskosten erhöht und die Rentabilität von Bauvorhaben reduziert, was sich insgesamt negativ auf die Wachstumsaussichten des Sektors auswirkt.Daher stehen wirtschaftliche Themen aktuell im Vordergrund. Aber! EU Taxonomie und ESG Kriterien sind gekommen um zu bleiben und Deadlines für entsprechende Maßnahmen und Reportings rücken immer näher.Welche Termine und Deadlines stehen an bei ESG?Auch wenn in den kommenden drei bis fünf Jahren die Anzahl der Projekte rückläufig sein wird und sich der Markt ausdünnen dürfte, auf dem sich die Knappheit der Flächen bereits abzeichnet, ist ESG trotzdem wesentlich. Die jetzt in die Umsetzung kommenden Objekte sollten die diesen Kriterien entsprechenden Anforderungen möglichst weitgehend erfüllen, um auch langfristig zukunftsfit zu sein und zu bleiben. Beispiel Büroimmobilien: Ein hochwertiges, attraktives Büro ist heute ein wichtiger Beitrag zu erfolgreichem Recruiting und spielt eine Schlüsselrolle, um Mitarbeiter zu motivieren, ihre Homeofficezeiten auf ein für das Unternehmen optimales Maß zu reduzieren. Ein Unternehmenssitz an einem wenig attraktiven Strandort und/oder in einem veralteten Objekt kann sich das nicht leisten und kommt für immer mehr Unternehmen daher auch bei sehr niedrigen Mietpreisen nicht in Frage.Was machen wir mit dem Bestand? Wenn die Konjunktur wieder besser wird, werden sich die Eigentümer von eher durchschnittlichen Objekten entscheiden müssen, diese entweder umfassend zu modernisieren und auch im Hinblick auf ESG auf Topstandard zu bringen oder, wo diese nicht umsetzbar ist, Alternativnutzungen anzustreben. Welche alternative Nutzungen kann es für nicht Taxonomie-konforme Projekte geben?Sollte es hier von Seiten der Politik Erleichterungen für die Umnutzung geben?Stehen die Bauordnung und die Baugenehmigungen oftmals der Nachhaltigkeit im Weg? Wie haben sich die Unternehmen vorbereitet?Wie sehr wirken die wirtschaftlichen Herausforderungen auf das „E“? Vor allem: Ist in Zeiten der Krise nicht Nachhaltigkeit hintangestellt? Wohnbau und Nachhaltigkeit – Quo Vadis? Ist der Plattenbau vielleicht alternativlos? 

Strategien für günstiges Wohnen

Strategien für günstiges Wohnen – was muss sich ändern? Wohnraum wird knapp. Das Angebot wird dünner. Die Neubauproduktion geht zurück. Der Grund dafür sind rückläufige Baubewilligungszahlen der letzten Jahre, wobei unattraktive wirtschaftliche Rahmenbedingungen zusätzlich dazu führen, dass zahlreiche geplante Projekte derzeit nicht realisiert oder nicht fertiggestellt werden. Das lässt sich jetzt schon sagen. Auf Basis der weitestgehend vollständigen Daten im 1. Österreichischen Neubaubericht lässt sich klar ableiten, dass sich das Angebot in den kommenden Jahren verknappt, während die Nachfrage weiterhin steigt.  Die deutlich geringere Neubautätigkeit wird in den Jahren 2025/26 zu einer Angebotsverknappung führen. Das wird sich in weiterer Folge auch auf die Preise auswirken. Für Wohnungssuchende sind nicht in erster Linie gestiegene Wohnungspreise, sondern primär die gestiegenen Finanzierungskosten eine Herausforderung. Durch die rasch gestiegenen Zinsen in Kombination mit der KIM-Verordnung ist es für viele Wohnungssuchende beinahe unmöglich, Eigentum zu schaffen. Zu streng werden die Regeln derzeit in Österreich ausgelegt. Wie werden sich diese Probleme lösen lassen?Reicht die Wohnbau-Offensive der Regierung? Wie schnell wird diese eine Lösung bringen? Wie wird das von den Marktteilnehmern und von der Politik gesehen? Was kann im Bereich der Finanzierung getan werden? Wie reagieren die Bauträger? Was sagen die Wohnungssuchenden zu der Situation? Der Markt verschiebt sich zur Miete – jetzt wird es in diesem Segment immer enger. Welche mittelfristigen Strategien gibt es, vor allem welche kurzfristigen? Sind die Wohnungen auch gut konzipiert? Sind kleinere Wohnungen die einzige Lösung? Die externen Faktoren wie Zinsen und Baupreise sind nicht zu kontrollieren, was muss in Österreich getan werden?  

Innovative Arbeitswelten

ImmoLive Online Diskussion in Kooperation mit Leadersnet ImmobilienIm Jahr 2024 soll die Neubauleistung bei Büroflächen in Wien auf 99.300 Quadratmeter zunehmen, im Vergleich zu 2023 eine Verdopplung zum Fertigstellungsvolumen von 48.800 Quadratmetern. Für 2025 ist mit 158.152 Quadratmeter eine erneut deutlich höhere Neuflächenproduktion zu erwarten. Soweit die Fakten. Hinter diesen Zahlen stehen aber nicht nur Veränderungen in den Quadratmetern, sondern noch ganz etwas Anderes. In den letzten Jahren hat sich die Arbeitswelt drastisch und in bisher ungekanntem Ausmaß verändert. Während es früher genügte, das räumliche Arbeitsumfeld architektonisch zu verändern, haben Unternehmen heute vielfältige organisatorische Nutzungsmöglichkeiten von Raumkonzepten, wie Sharing-Modellen, interaktionsorientierten Flächen, Entspannungs- und Kreativräumen. Innovative Arbeitsräume sind gefragt. Eine effektive Anpassungsfähigkeit der Immobilien an die dynamischen Anforderungen wird zu einem entscheidenden Wettbewerbsvorteil in der heutigen Geschäftswelt werden. Der Qualitätsanspruch der Mieter in Bezug auf Ausstattung, Lage und Flexibilität steigt, dafür werden die Flächen kleiner. Großes Thema ist damit, was mit den ungenützten Flächen getan werden soll: Aktuell tauchen innovative Konzepte auf, die auf dem Prinzip des Sharings statt des Eigennutzens basieren. Die Arbeitgeber haben das Ziel, ihre Mitarbeiter zu halten, zu motivieren und stärker in die Unternehmensprozesse einzubinden. Unternehmen suchen verstärkt nach Lösungen, um ein positives Arbeitsumfeld zu schaffen und die Bindung sowie Zufriedenheit ihrer Mitarbeiter zu fördern. Die Diskussionen um Remote Work oder die Rückkehr ins Büro scheinen ein längerfristiges Thema zu sein, welches uns noch länger begleiten wird und Raum für spannende Entwicklungen und Innovationen in der Arbeitswelt bieten.  Da wegen der wirtschaftlichen Unsicherheiten wenige Projekte gestartet werde, wird sich auch in den kommenden Jahren die Umwidmung und Umgestaltung bestehender Büroproflächen im Vordergrund stehen. Das wird weitere spannende Projekte in ungewöhnlichen Konzepten bieten. Die Zukunft der Bürowelten werfen zahlreiche Fragen auf.Im ImmoLive geben wir die Antworten.

Resilienz und Innovation: Strategien für Hotelimmobilien in unsicheren Zeiten

Am 26.5. 2020 fand unser erstes ImmoLive-Hotel-Special statt. Fast fünf Jahre sind eine lange Zeit in der Hotellerie und die Herausforderungen der letzten fünf Jahre waren vielfältig. Hotelimmobilien stehen daher derzeit in einer sehr schwierigen Situation. Die politischen und wirtschaftlichen Unabwägbarkeiten erschweren einen Blick in die Zukunft. Außerdem sollten die Immobilien ESG-konform sein oder zumindest in der kommenden Zeit werden und aber gleichzeitig ein vernünftiges Preis-Leistungsverhältnis bieten, damit die Gäste auch tatsächlich kommen. Eine unangenehme Zwickmühle, der sich aber nicht alle Hospitaly-Locations ausgesetzt sehen.  Einige können leichter die entsprechenden Anforderungen umsetzen und damit den Herausforderungen begegnen, für andere ist der Aufwand enorm. Viele offene Fragen, mit denen wir uns unter anderem im aktuellen ImmoLive auseinandersetzen: Wie hat sich die Stimmung im Bereich Hospitality seit dem Sommer 2020 verändert?  Welche zentralen Strategien können Eigentümer und Betreiber derzeit umsetzen und welche sind sinnvoll? Wie sehr können die neuesten ESG (Environmental, Social, Governance) – Entwicklungen in der Hospitality ihren Niederschlag finden? ESG & EU-Taxonomie – neu gebaute Projekte und Bestandsobjekte – wo liegen die Unterschiede? Wie entwickeln sich Business-Hotellerie als auch für die Ferien-Hotellerie weiter? Mit welchen Herausforderungen kämpfen die beiden Hotelsegmente? Welche Trends und Entwicklungen zeigen sich im Hotelsektor? Welche Aspekte beschäftigen Betreiber und Eigentümer am stärksten? Wie haben sich die Zimmerpreise entwickelt? Werden sie auch halten? Wie sieht es mit der Betreiberprofitabilität aus? Was tun bei finanziellen Problemen? Werden derzeit Hotelprojekte finanziert? Wie werden sich die Märkte weiter entwickeln? Welche Locations sind gefragt? Und wie immer gibt es natürlich einen Überblick über den gesamten Markt.

Das Zinshaus hat immer Saison

So schnell konnte man gar nicht schauen, wie in den letzten Jahren die Zinshäuser ge- und verkauft wurden und sich die Preise dadurch nach oben bewegten. Es gab faktisch kein Halten mehr und der „Zinshaus-Express“ fuhr ungebremst durch den Wiener Markt. Viel Risiko war nicht zu erwarten, denn die Preise bewegten sich ja ohnehin „immer“ nur nach oben. Egal in welchen Lagen. Den Profis wurde es aber langsam unheimlich und sie zogen sich schon zurück und ließen den Wahnsinn seinen Lauf. Viele haben versucht, mit Zinshäusern reich zu werden. Viele Jungspekulanten sind in den letzten Jahren auf den Zug aufgesprungen und damit furchtbar an die Wand gefahren.  Denn der Markt bremste sich ein. Ausschlaggebend war die Entwicklung, ausgelöst durch den exorbitant schnellen Anstieg der Zinsen, aber auch der Baukosten. Das führt zu einer Marktbereinigung. Auf der einen Seite. Auf der anderen Seite: Diejenigen, die kapitalstark sind, sehen jetzt wieder ihre Chance. Sie kehren auf den Markt zurück und nützt die Lage, um zu kaufen. In den letzten Jahren war sie aufgrund der Dynamik und der zahlreichen Akteure vom Markt verdrängt. Für eigenkapitalstarke Investoren sieht es also derzeit sehr gut aus. Viele Fragen stehen daher derzeit im Raum: Wir diskutieren im ImmoLive, wie stark der Markt nachgegeben hat, in welchen Gebieten er nachgegeben hat. Was machen die Banken mit den Krediten? Es gibt ja bereits einige Kreditinstitute, die unfreiwillig einen Zinshausbestand aufgebaut haben.  Wie dramatisch ist die Situation wirklich auf dem Wiener Zinshausmarkt? Wie sieht es in den Bundesländern aus? Wie sah der Markt 2023 aus, wie wird er 2024 sein? Gilt die Analogien zum Aktienmarkt: Genau wie bei Aktien ist es gut, dann zu kaufen, wenn andere nicht kaufen. Soll man jetzt kaufen? Welche Objekte soll man kaufen? Cash ist King – das ist klar, aber wie sieht es mit der Rendite aus? Hat sie oberste Priorität oder haben sich die Wünsche der Käufer wieder etwas verändert? Aber eines ist klar: Das historische Zinshaus wird auch in Zukunft ein unwiederbringlicher, einzigartiger Bestandteil in urbanen Immobilienlagen bleiben!

Strategien aus der Krise - Best Practice

Die geopolitischen und wirtschaftlichen Herausforderungen führten 2023 zu großen Unsicherheiten innerhalb der österreichischen Immobilienbranche. Und auch zu Beginn des Jahres 2024 bleiben die ökonomischen Rahmenbedingungen herausfordernd. Investoren und Projektentwickler haben eine schwierige Zeit und wie lange dauern sie an? Diese Frage sind schwer zu beantworten, obwohl derzeit Zinssenkungsfantasien die Märkte beflügeln. Die Bauzinsen sind wieder gesunken. Das Stimmungsbarometer im Januar 2024 schürt insgesamt den Eindruck, dass das Schlimmste für die Immobilienbranche überstanden ist. Das heißt aber nicht, dass es schlagartig wieder besser wird.  Im ImmoLive setzen wir uns daher mit der Frage auseinander: Was kann man tun? Die hohen Zinsen und die teilweise gesunkenen Immobilienwerte stellen die Unternehmen vor große Herausforderungen.  Die Fremdkapitallücke für deutsche Gewerbeimmobilien ist für den Zeitraum von 2024 bis 2030 laut einer Analyse von Colliers auf 25,3 Mrd. Euro gestiegen. Damit wuchs der Refinanzierungsbedarf seit letztem Frühjahr um 5 % In Österreich werden wir zwar andere Zahlen haben, aber dieses Szenario betrifft uns in abgeschwächter Form genauso. Verstärkt kommen Lösungen auf den Tisch, wie man mit notleidenden Projekten umgehen kann, beziehungsweise wie sie eventuell auch zu retten sind. So hat die deutsche HT Group einen opportunistisch ausgerichteten Fonds für Immobilien mit Refinanzierungsbedarf aufgelegt. Der "HT Special Opportunity Fund" zielt auf Büroimmobilien sowie gemischt genutzte Gebäude in Deutschland und Österreich.  Über die verschiedenen Möglichkeiten werden wir im aktuellen ImmoLive zum Thema „Strategien aus der Krise – Best Practice“ diskutieren. Wir wollen in diesem ImmoLive den Zuseherinnen und Zusehern einen Blick in den aktuellen Markt geben und Lösungen für Unternehmen aufzeigen, die sich derzeit in einer problematischen Situation befinden. 

Cradle to Cradle bei Immobilien

Cradle to Cradle ist ein Ansatz für eine durchgängige und konsequente Kreislaufwirtschaft. Dies soll auch in der Immobilienwirtschaft verstärkt Fuß fassen. Auf der einen Seite ist dieses Vorhaben enorm wichtig, auf der anderen Seite stehen wir damit aber erst am Anfang.  Cradle to Cradle ist letztendlich eine Wunsch, der aber in der aktuellen Zeit noch nicht so realisierbar ist. Die Anfänge sind getan. Neben dieser Idee, die letztendlich das Optimum einer baulichen Umsetzung wäre, gibt es aber noch zahlreiche anderer Ideen. Wie realistisch ist die Produktion einer Immobilie, die sich in ihrer Gesamtheit wiederverwerten lässt? Oder ist es besser solche zu errichten, die sich den Gegebenheiten anpassen und damit eine extrem lange Haltbarkeit haben? Ein typisches Beispiel sind die viel gepriesenen Wiener Zinshäuser, aber es gibt auch von Unternehmen schon ähnliche Konzepte am Markt.  Ist der Optimismus gerechtfertigt, dass wir zu einer vernünftigen Lösung finden werden? Der aktuelle Nachhaltigkeitsbericht der RICS, an dem rund 4.000 Immobilienexperten weltweit teilgenommen haben, zeigt, dass die Nachfrage nach nachhaltigen Gebäuden weltweit gestiegen ist. Sowohl Nutzer als auch Investoren zeigen ein starkes Interesse an grünen Immobilien. Doch die Unsicherheit bei der Gesetzgebung und der Mangel bei Messungen hindern die Branche daran, die Netto-Null-Ziele wirklich zu erreichen. Fast ein Drittel der Fachleute in Großbritannien und Europa gibt an, dass das Fehlen gemeinsamer Standards und Definitionen für umweltfreundliche Gebäude ein Haupthindernis ist. Ist der Druck auf die Immobilien sinnvoll oder wäre es doch besser mit einem gewissen Augenmaß zu agieren? Dennoch: die Entwicklung schreitet voran und wird uns in den kommenden Jahren noch zahlreiche Neuerungen und Verbesserungen in diesem Bereich bringen. 

Internationale Märkte – Vergleich mit Österreich

Die Immobilienpreise in Europa waren bis ins Jahr 2022 hinein noch auf breiter Front im Aufwind, ehe sich im späteren Verlauf des Jahres 2022 die Preissteigerungen infolge von steigenden Wohnkreditzinsen wieder mäßigten. Bis ins Jahr 2023 hinein beschleunigte sich infolge steigender Zinsen der Preisrückgang. In teuren Ländern wie Deutschland und Österreich ging zudem infolge mangelnder Leistbarkeit (aufgrund des hohen Preisniveaus) die Nachfrage seitens durchschnittlicher privater Immobilienkäufer zurück. Wir werfen einen Blick auf die weitere Entwicklung in Europa und auch welche Veränderungen in Österreich zu erwarten sind. Wovon hängt die Preisentwicklung ab? Sind es derzeit wirklich nur die Zinsen oder spielen andere Faktoren auch noch mit? Nach Ansicht der Analysten von BNP Paribas RE wird die Erholung des Immobilienmarktes angesichts der makroökonomischen Lage möglicherweise erst 2024 einsetzen, wenn die Investoren neue Strategien in Anbetracht eines stabileren makrofinanziellen Umfelds verfolgen werden.Mit 182,6 Milliarden Euro im ersten Halbjahr 2023, 57 % weniger als im ersten Halbjahr 2022, sind die Investitionen in Europa nun auf dem niedrigsten Stand der letzten zehn Jahre. Im neuen Property Index 2023 identifiziert Deloitte eine uneinheitliche Situation auf dem europäischen Wohnimmobilienmarkt, die insgesamt weiter unter Druck steht: So legten im vergangenen Jahr die Immobilienpreise in einigen Ländern stark zu, während andere Immobilienmärkte regelrecht einbrachen. Besonders starke Preiszuwächse beim Immobilienkauf verzeichneten südosteuropäische Länder wie Bosnien-Herzegowina, Ungarn und Kroatien mit jeweils weit über 20 Prozent, während die Preise in Großbritannien (-17,9%) und Dänemark (-9,6%) zum Teil dramatisch sanken.  Welche Faktoren wirken derzeit auf die einzelnen Märkte? 

Stillstand oder Erholung? Das Jahr der größten Herausforderung

Am Jahr 2024 scheiden sich die Geister – wird es das Jahr der Erholung oder des Stillstandes? Auf jeden Fall warten einige große Herausforderungen auf die Branche.  Einen wesentlichen Aspekt wird sicherlich die Zinsentwicklung spielen. Nach mit einer beispiellosen Serie von zehn Zinsanhebungen in Folge im Kampf gegen die hohe Inflation hatten die Währungshüter der EZB die Zinsschraube ab Oktober nicht weiter angezogen. Das führt zur Hoffnung auf sinkende Zinsen in 2024. Ob der Effekt auch so rasch ankommen wird in der Wirtschaft, wird sich zeigen.  Die Banken spielen eine wesentliche Rolle in dem aktuellen Gefüge. Viele Banken haben auf Abwarten geschaltet haben, aber man hört jetzt doch, dass sie ungeduldig werden und Lösungen suchen. Vor allem haben die Insolvenzen der SIGNA und ihrer Töchterfirmen viele Kreditinstitute hellhörig werden lassen.  Bei den Projektentwicklungen zeigt sich, dass diese stärker reduziert werden, als befürchtet. Man wird im Laufe der nächsten Monate und Jahre in vielen Bereichen deutlich zu spüren bekommen, dass beispielsweise eine massive Anzahl dringend benötigter Wohnungen fehlt, qualitativ hochwertige Büros Mangelware sind oder auch sonstige Immobilienprojekte verschoben werden müssen. Nach Ende des ereignisreichen Jahres 2023 stehen auch bereits die vorläufigen Zahlen des österreichischen Investmentmarktes fest. Wenig überraschend ist das Transaktionsvolumen im Jahr 2023 deutlich gesunken und mit knapp EUR 3 Mrd. um über 30 % hinter dem Vorjahreswert zurückgeblieben. Hauptverantwortlich dafür waren die hohe Inflation und die zur Bekämpfung der Teuerung stark und schnell gestiegenen Zinsen, die das Kapitalmarktumfeld und den Investmentmarkt fundmental verändert haben. Aber die Aktivitäten am Investmentmarkt nehmen wieder deutlich zu. Auf jeden Fall wird das Jahr 2024, zumindest das erste Halbjahr die Zeit der privaten Investoren werden. Was bedeuten alle diese Szenarien für die Branche 2024? Werden sie zu einer Erholung führen, oder wird sich der Stillstand fortsetzen. Stillstand wäre für die Branche ganz schlecht.

Der Blick in die Immo-Glaskugel – Fazit 2023 / Ausblick 2024

Im aktuellen ImmoLive ziehen wir ein Fazit von 2023 und machen dann einen Ausblick auf das Jahr 2024. 2023 war bereits sehr herausfordernd und 2024 wird der gesamten Branche noch einiges abverlangen. Alle Themen, die uns 2024 beschäftigen, werden wir in dem letzten ImmoLive des heurigen Jahres belechten. Die Unsicherheiten sind groß. Obwohl höhere Inflation und gestiegene Anleiherenditen den Immobiliensektor im Jahr 2024 vor große Herausforderungen stellen, zeigt sich doch ein sehr gutes Wertschöpfungspotenzial, sei es durch attraktive Anfangsrenditen oder Maßnahmen für Kapitalwertstabilisierung bzw. -wachstum. Die größte Gefahr für das kurzfristige gesamtwirtschaftliche Umfeld stellt vor allem eine zu zögerliche Haltung der Zentralbanken in Bezug auf die Eindämmung der Inflation dar. Auch wenn die Zinssätze ihren Höhenpunkt wohl erreicht haben dürften, könnten sie wahrscheinlich noch länger bis weit in das Jahr 2024 auf diesem Niveau verharren. Was wird das für die Immobilien bedeuten, und vor allem: Wann könnten die Zinsen wieder sinken und wie wird sich das auf den Markt auswirken? Aktuell ergeben sich interessante Optionen für eigenkapitalstarke Investoren – bliebt das auch 2024 so? Für das Jahr 2024 stellen sich viele Fragen, um nur einige zu nennen: Ein großes Thema wird für 2024 werden, welche Preise bei den einzelnen Assetklassen aufgerufen werden. Welche Voraussetzungen müssten grundsätzlich herrschen, um den Markt wieder zu beleben?Wann wird wieder verstärkt Wohnraum gebaut? Wie entwickelt sich der Wohnungsmarkt? Welche Themen werden uns rund um die Nachhaltigkeit beschäftigen?Wann kommen die internationalen Investoren zurück?

Rendite oder Wertsteigerung? Assetklassen im Vergleich

Assettklassen im VergleichDie stark gestiegenen Zinsen haben weltweit zu einem Preisrückgang bei faktisch allen Assetklassen geführt. Dieser Schock scheint nun allmählich akzeptiert zu sein und das neue Zinsumfeld ist weitgehend berücksichtigt. Der Markt könnte sich 2024 wieder stärker bewegen, aber auf jeden Fall bietet er interessante Einstiegschancen - insbesondere in den Sektoren Wohnimmobilien und Logistik. Es ist davon auszugehen, dass sich die Wohnimmobilienpreise stabilisieren und danach wieder Aufwärtspotential bieten. Dazu kommt, dass wir weiterhin in Österreich in den kommenden Jahren zu wenig Wohnraum haben werden. Dies lässt sich bereits anhand der Baugenehmigungen ablesen. Was bedeutet das für die Wohnungspreise? Anlagewohnungen waren durch Zinsanstieg und KIM-Verordnung im heurigen Jahr bis dato wenig gefragt. Jetzt scheinen sie ein Comeback zu feiern. Sie haben in den letzten Jahren ihren Sinn verloren, weil niemand langfristig geplant hat. Viele haben gekauft, um die Preissteigerungen mitzumachen und dann wieder verkauft. Das Produkt wurde nicht so gelebt, wie die Idee dahinter war: Nämlich eine langfristige Anlage, die sichere Renditen abwirft. Mittlerweile setzt sich der Grundgedanke hinter dieser Veranlagung wieder durch. Die Nachfrage von privaten Investoren steigt langsam an. Gerade jetzt erkennen eigenkapitalstarke Anleger den Mehrwert in qualitativ hochwertigen Wohnraum zu investieren. Der Wiener Zinhausmarkt kämpft zwar ebenfalls mit den aktuellen wirtschaftlichen Umständen, aber die Situation ist nicht so dramatisch wie in anderen Assetklassen. Diejenigen, die zu teuer eingekauft haben, harren aus und warten auf bessere Zeiten. Diejenigen, die kapitalstark sind, sehen jetzt wieder ihre Chance. Die zweite Gruppe kehrt auf den Markt zurück und nützt die Lage, um zu kaufen. Für eigenkapitalstarke Investoren sieht es also derzeit sehr gut aus. Der Zinshausmarkt erlebt daher im aktuell herausfordernden Marktumfeld eine Gradwanderung zwischen kurzfristigem Nachfragerückgang und langfristig orientiertem Investment. Bei Gewerbeimmobilien steht derzeit der Markt. Wird sich diese Situation über das Jahr 2024 durchziehen, oder wird die Nachfrage wieder anziehen? Wie würde sich eine mögliche Zinssenkung auf die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien auswirken? Wie verhalten sich die internationalen Investoren? Werden die Gelder aus den Immobilienfonds und -gesellschaften abgezogen?

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