Nicht nur die Krypto-Community hat erkannt, dass durch den Einsatz von Tokenisierung eine digitale Abbildung nahezu aller Vermögenswerte immer greifbarer wird. Das betrifft natürlich auch die Immobilien. „Wir werden einen Gedankensprung machen müssen“, meint Florian Petrikovics, Partner bei  TPA, Spezialist für Immobilien, Konzern- und Privatstiftungssteuerrecht und Tokenisierung von Vermögenswerten. Gemeinsam erörtern wir folgende Fragen: Wie weit sind die Möglichkeiten der Tokenisierung von Immobilien vorangeschritten? Wo liegen die Probleme? Wie wird dieses Thema steuerlich behandelt? Wo liegen derzeit noch die Probleme? Kann man die Tokenisierung bei Immobilien schon umsetzen?

Der erste Eindruck entscheidet – heißt es so schön und das gilt vor allem bei der Besichtigung von Immobilien. Diese beginnt aber für Maklerinnen und Makler nicht bei dem eigentlichen Objekt, sondern bereits im Vorfeld bei den Inseraten und der Aufbereitung der Unterlagen.Unsere Expertin und Experten geben Tipps, erzählen über ihre Erfahrungen und beantworten unter anderem folgende Fragen:Gibt es No-Go’s in der Besichtigung?Worauf muss man achten?Wie soll man vorbereitet sein?Welche Fragen sind die häufigsten von den Suchenden?Wo liegt der Unterschied zwischen Miete und Kauf?Aufbereitung der UnterlagenWelche Fehler haben die Profis am Anfang ihrer Karriere gemacht?Achtung! Die Kunden sind auf Grund der Inserate in den Medien und der Bilder sehr gut vorbereitet. Wie kann man die Interessentin und den Interessenten bei der Besichtigung überraschen?

Letztendlich ist die Sicherheit keine Hexerei, auch wenn es in Österreich durch die Flut der Angebote schwer ist, eine entsprechende Übersicht zu bekommen. Aber es geht. Im ImmoLive erfahren Sie, wie leicht es eigentlich ist – und wie wichtig.Denn nicht nur die Großbetriebe in der Industrie benötigen Sicherheitsmaßnahmen, sondern zahlreiche andere Geschäfte auch. Außerdem stellt sich in vielen Fällen auch die Frage des Versicherungsschutzes!Vier Profis diskutieren am Podium und freuen sich auch auf ihre Fragen!Wir gehen unter anderem den Fragen nach:Wird der Wunsch nach Sicherheit größer? Wächst das individuelle Sicherheitsbedürfnis?Was für Trends und Entwicklungen gibt es rund um die Themen Sicherheit und Schließsysteme in den Gebäuden?Wo liegt der Unterschied zwischen Wohnprojekten und gewerblichen Bauten?Der österreichische Markt ist sehr unübersichtlich bez. Sicherheitstechnik. Wie kann sich ein Unternehmen zurechtfinden?Wie kann ein Unternehmen gezielt auf die Suche gehen?Warum sind im Gewerbebereich die klassischen Schlüsselsysteme (Gruppenschlüssel) ein Problem?Die Vorteile von digitalen Schließlösungen?Qualität hat ihren Preis – worin liegt der Unterschied bei besserer Qualität?Gibt es so etwas wie absolute No-go‘s?Wie sieht es derzeit mit der zeitgerechten Lieferung von Produkten aus?Spielt Nachhaltigkeit bei Schließsystemen eine Rolle?

Unter anderem: Wohnbauten als Risikofaktor? Wie gehen Investoren mit dem Druck auf die Renditen um? Welchen Einfluss hat die Unternehmenskultur einer Firma auf die Renditen einer Immobilie? Welche Steuern könnten in Zukunft den institutionellen Investoren Probleme bereiten? Sind alle darauf vorbereitet? Rechnen unsere Experten mit länger dauernder Inflation? ESG nimmt weiter Fahrt auf – was bedeutet das für den Markt? Grundstückspreise, Baukosten, Mieten – eine komplexe Mischung. Haben Büromieten ein Potential nach oben oder sind sie am Limit angekommen? Welche Alternativen bieten sich für Investoren, wenn der Markt leer wird? Wo liegen die Grenzen für Renditen bei institutionellen Investoren und bei Familiy Offices? Nachhaltigkeit als Renditenbringer? Ist ESG in die älteren Objekte eingepreist?

Mehr denn je fließt Geld in Immobilien. Private Käuferinnen und Käufer suchen nach einem neuen Zuhause! Worauf muss man achten? Wo liegen die Stolpersteine und Herausforderungen bei der Suche nach den eigenen vier Wänden? Drei ExpertInnen der sREAL auf dem Podium. Eine Podiumsdiskussion im Rahmen der s REAL Wohn- und Vorsorgetage 2021 . Das Thema der Diskussion: Wohnen und Investieren- das neue Zuhause. Was die s REAL Wohn- und Vorsorgetage 2021 sind, welche Neuerungen es gibt, wie sich derzeit der Wohnimmobilienmarkt darstellt und zahlreiche andere Fragen beantworten ihnen die Expertin und Experten unserer Podiumsdiskussion. Bei uns zu Gast: Martina Hirsch, Leiterin des Bauträgervertriebes bei der s REAL Nino Sebastian Lutz, Leitung Wohn- und Gewerbeimmobilien bei der sREAL Andreas Böcskör ist Geschäftsführer von Advoodle. Was er macht und warum er bei uns ist, erfahren sie noch im Laufe der Diskussion.

Die Expo Real 2021 ist vorüber und man könnte fast sagen, es war eine „Messe wie damals“ – als noch nicht so viele Besucher kamen. Pandemie bedingt waren es dieses Jahr doch etwas weniger, aber das tat der Messe sogar sehr gut. Die Messe München zählte als Veranstalterin 1.198 Aussteller aus 29 Ländern, erwartungsgemäß deutlich weniger als bei der letzten Auflage 2019 mit 2.189 Ausstellern aus 44 Ländern. Auch die Teilnehmerzahl von gut 19.000, je etwa zur Hälfte Fachbesucher und Unternehmensrepräsentanten, reichte bei Weitem nicht an die knapp 47.000 aus dem Jahr 2019 heran. Insgesamt waren rund 60 Prozent weniger Menschen auf der Messe als in den vergangenen Jahren. Mit Herwig Peham von EHL Investment Consulting spreche ich über seine Eindrücke von der Messe und über die wichtigsten Trends.

Astrid Grantner, die Siegerin des heurigen Cäsar in der Kategorie „Dienstleistung“, war im ImmoFrühstück zu Gast. „Eine Auszeichnung, die mich wirklich über alle Maßen gefreut hat und wo ich jetzt noch Glückwünsche bekomme“, freut sich Astrid Grantner auch noch Tage nach der Preisverleihung. (Das Video der Preisverleihung finden Sie unten.) Nominiert wurde sie übrigens von einem Kunden! Zweimal hintereinander. Astrid Grantner nutzt ab Minute 18.45 auch die Gelegenheit, sich bei dem Kunden zu bedanken: „Er weiß schon, wen ich meine.“ Astrid Grantner hat bei der Preisverleihung den Satz gesagt: „Ich freue mich, dass die Bewertung auch einmal auf der Bühne steht – wir stehen ja immer im ein bisschen im Hintergrund und wir dürfen die Erfolge nicht großartig kommunizieren.“ Darauf angesprochen meint sie: „Als Immobilienbewerter ist Diskretion ein hohes Gut, was aber auch für alle anderen Immobilienbereich gilt. Aber es ist klar, dass kein Akt die Abteilung verlässt. Es gehört in der Bewertung dazu, dass man nicht groß darüber spricht, aber das führt auch dazu, dass wir Bewertungsmandate, die wir bekommt, auch nicht kundtun können. Das ist zwar schade, gehört aber zum Job dazu.“ Darum ist es umso erfreulicher, dass man als Bewerterin im Rampenlicht steht. Astrid Grantner sieht sich als diejenige, die zwar den Preis gewonnen hat, aber letztendlich gehört dieser auch dem ganzen Team. Im EHL Bewertungsteam besteht aus acht Frauen und fünf Männer. „In unserem Team, auf das ich sehr stolz bin, haben wir ausgezeichnete Experten in allen Bereichen!“ Was hat sich geändert im letzten halben Jahr?  Nicht viel, der Status Quo ist der gleiche. „Immer mehr Kapital drängt in den Immobilienbereich und das Tempo ist in den vergangenen Jahren massiv nach oben gegangen und das ist mittlerweile Standard“, meint Astrid Grantner: „Die Bewertung ist ein wichtiges Rad im Ganzen, nichtsdestotrotz wird man öfters relativ spät eingebunden, aber dann muss es schnell gehen.“ Ab Minute 11.00 spricht Astrid Grantner darüber, welche Assetklassen derzeit am schwierigsten zu bewerten sind und findet sehr gute Vergleiche, zu den jeweiligen Herausforderungen und Veränderungen, denen die Immobilienbranche und die Bewerter gegenüber stehen. So waren die ersten Einschätzungen bei der Stadthotellerie deutlich optimistischer, was die Erholung des Marktes betrifft. „Der Markt erholt sich zwar und Optimismus ist da, aber vom Stand vor der Krise sind wir weit entfernt. Wir müssen mit Annahmen arbeiten, ebenso wie unsere Kunden.“ Man sucht Lösungen, die Preisentwicklung darzustellen. Manchmal kommt sie sich vor, wie ein Anatom, der sein Haus in einzelne Fraktionen zerlegt und „dann schaut man, wie interpretiert das der Markt.“ Minute 15.45 – Bewerter werden zu Beratern. „Was ich besonders spannend finde, mich freut es, wenn wir mit den Kunden auf Augenhöhe sprechen können und sie uns mit unserer Meinung zum Markt und Marktentwicklung wahrnehmen. Was wir zunehmend anbieten sind sehr detaillierte Marktanalysen. Wir beschäftigen uns in den verschiedenen Marktsegmenten intensiv damit und versuchen jetzt dem Kunden auch durch das Gutachten einen Mehrwert zu bieten. Damit schaffen wir das Verständnis, warum wir die Immobilie so bewertet haben.“ „Marktinformationen sind für Neueinsteiger weit aus wichtiger als für etablierte heimische Player. Damit können die Käufer den Erwerb eine Immobilie viel besser einschätzen.“ Einen Blick auf die Expo Real werfen wir ab Minute 19.45.

Die Nachfrage nach Immobilien geht ungebremst weiter. Sowohl von Seiten der institutionellen Investoren als auch von Privatpersonen. So einfach ist es nicht mehr, mit Immobilien Geld zu verdienen. Die Preise steigen, die Renditen werden knapper und der Markt ist in einigen Segmenten bereits sehr leer. Zusätzlich steigen die Baukosten und die wirtschaftliche Unsicherheit wächst und das Thema Zinserhöhung taucht auch immer wieder auf.Was ist die richtige Strategie? Wie kann dennoch ein Ertrag erwirtschaftet werden? Und wo findet man möglicherweise “versteckte” Juwelen? Kurz und gut: Wo und wie kann man mit Immobilien noch Geld verdienen?Drei Experten und eine Expertin auf dem Podium:Martina Hirsch, s REAL, Leiterin des Bauträger-VertriebesChristopher Kampner, Head of Austria bei CORUM InvestmentsMarkus Mendel, Geschäftsführer EHL Investment ConsultingFranz Scheibenecker, leitet die Investmentabteilung bei der ÖRAG Status Quo am Immobilienmarkt: Große Wohnprojekte sind eine der gefragtesten Projekte und werden noch vor dem Bau verkauft und hier wird auch in die Bundesländer gesucht. Von den Assetklassen sind institutionelles Wohnen, Büromarkt und Nahversorgung am gefragtesten. In einigen Segmenten ist der Markt sehr trocken, da sich sehr viel Kapital auf die sicheren Märkte stürzt (EHL Marktbericht). Entsprechend entwickeln sich die Preise und die Renditen. Die gute Nachricht: Es gibt aber auch Segmente, in denen man Geld verdienen kann. „Wenn man es richtig macht, dann verdient man immer Geld, die Frage ist nur wie viel Geld und welches Risiko bin ich bereit einzugehen“, erklärt Markus Mendel. Franz Scheibenecker knüpft an die Ausführungen von Markus Mendel an: Angebots- und Nachfrageüberhang ist enorm und es ist unglaublich viel Geld da. Kaum „ausländische“ Kunden, der Immobilienkuchen wird zwischen Österreichern und deutschen geteilt. Diese sind auch weiter auf der Suche und werden weiterhin die Preise nach oben treiben – „aber sicher nicht in der Geschwindigkeit, wie wir es in den letzten Jahren erlebt haben.“ Die Stabilität ist das, was die Investoren am meisten suchen, die gibt es in Wien, dafür ist die Dynamik und das Wachstum nicht so stark, wenn man den Büromarkt betrachtet. Core-Büro ist eine der gefragtesten Assetklassen und die Pipeline ist leer. „Ich vermute, dass wir hier das Ende der Preisspirale noch nicht gesehen haben“, so Franz Scheibenecker. Assetklasse Wohnen und Kleinanleger: Martina Hirsch: „Wir haben ein Thema des Produktmangels, denn viele Bauträgerprojekte werden von Investoren vorab gekauft. Auch wenn wir wissen, dass ein Projekt auf den Markt kommt, geht es an den Investor.“ Das Transaktionsvolumen steigt und die Transaktionszahl, aber nicht die Käufer. „Für den Einzelanleger sind weniger Produkte da“, resümiert Martina Hirsch: „Es geht nicht mehr um die Rendite, sondern um die Sicherheit.“ – und die Wertsteigerung. Die Wertsteigerung hat die Rendite abgelöst. CORUM Investment: CORUM ist in Österreich seit vier Jahren am Markt tätig und wurde vor zehn Jahren in Frankreich gegründet. Gewerbliche Immobilien werden gekauft mit Mietern mit langfristigem Mietvertrag. Investoren haben ab einer geringen Summe die Möglichkeit zu investieren. In Österreich wurde noch nicht gekauft. „Das liegt an einem Grund“, Christopher Kampner erklärt: „Die Nachfrage ist enorm in Österreich und es gibt bei CORUM eine Zielrendite und die ist derzeit in Österreich nicht zu finden. Die letzten Jahre ist uns noch nichts Passendes in die Hände gekommen.“ Investoren wollen eine klare und transparente Auflistung der Immobilien und der Mieter. CORUM ist breit diversifizieren und in Gewerbe und in 13 Ländern mit dem Hauptfonds investiert. Die ersten Fragen aus dem Chat um Minute 14.00: Heißt das nicht, dass ich Immobilien immer mehr dem Kunstmarkt annähern? Also investiere ich nicht mehr in den Van Gogh sondern in ein Ringstraßenzinshaus? Nähern sich Immobilien dem Kunstmarkt an? Franz Scheibenecker antwortet: Das Zinshaus ist ein Produkt, das wegen der Substanzwertsteigerung gekauft wird und nicht wegen der Rendite. Die Käuferinnen und Käufer sind oft froh, wenn sie mit dem Cash Flow mit Null aussteigen. Und wie sieht das mit den Privatwohnungen aus, wird Martina Hirsch gefragt? Will man die besondere Wohnung? „Ja!“ ist die eindeutige Antworte der Expertin. Das Angebot ist in den letzten Jahren sehr vereinheitlicht worden und es geht jetzt wieder in Richtung Alleinstellungsmerkmal – da man weiß, dass die Renditen nicht gut sind. Große Terrasse, der Ausblick, Grün in der Nähe, ein besonderes Service im Gebäude, ein Coworking Space – und ja, ohne Öffi-Anbindung geht es nicht mehr. Das sind Besonderheiten. Aber natürlich auch die Lage. Diese erweitern sich. Unterschied zwischen Privatinvestoren und Institutionelle Investoren ist „die Brille, durch die gesehen wird“, meint Markus Mendel ab Minute 17.15.  Das ist sehr Zahlengetrieben. Es gibt Zielrenditen, die sind zu erreichen. Wenn sich ein Produkt in diesen Zielkorridor hineinbewegen lässt, dann können die Investoren das Gebäude kaufen. Diese Brille fehlt dem Privaten – er entscheidet mit Bauchgefühl. Das ist nicht zwingend das Volumen, so Markus Mendel: „Da geht es nicht um die Summe, es werden auch von Familiy Offices um dreistellige Millionen Summen gekauft. Hier spielt das Bauchgefühl eine Rolle und man lässt den einen oder anderen Renditegesichtspunkt liegen.“ Wird der Runs stärker: Franz Scheibenecker: Es sind die Immoquoten vieler Unternehmen erhöht worden bei institutionellen Investoren, Versicherungen oder. Pensionskassen. „Diese können viel bewegen am Immobilienmarkt, da sie immer stärker mit Kapital ausgestattet werden. „Diese tragen unter anderem in Summe dazu bei, dass kein Ende der Geldfluss in Richtung Immobilie zu erkennen ist“, so der Leiter der Investmentabteilung der ÖRAG. Ab Minute 22.00 gibt es eine weitere Frage aus dem Chat: „Würden sie eine Eigentumswohnung aus den 70er zur Anlage kaufen?“ Martina Hirsch beantwortet diese: „Ja, das kann eine gute Anlage sein.“ Man muss aber auf den Zustand des Hauses achten oder Sanierungen, die geplant sind. „Diese Wohnungen stellen eine spannende Anlage dar, denn wenn der Zustand gut ist, kann man sie nahezu so gut vermieten wie Neubau, aber sie sind günstiger.“ Martina Hirsch gibt aber hier zu bedenken: „Auch in Wien haben die gebrauchten Wohnungen preislich angezogen.“ Haben Fonds Problem mit den Zuflüssen, die so hoch sind? Ja, Liquiditätssteuerung in den Fonds ist eine der größten Herausforderungen. Christopher Kampner: „Corum steuert das konkret. Man sammelt nur so viel ein, wie man kaufen kann.“ Chatfrage: Wie sinnvoll halten Sie den Bau von Garagen, da die Rendite bei weitem besser ist, als bei Wohnungen. Im Bezug auf Mieterträge, Nutzungsdauer der Garagen und erzielbaren Mietpreis? Die Antworten der Profis gibt es ab Minute 26.30! (Minute 30.13) Was wäre ein verstecktes Juwel für Markus Mendel? „Wenn ich es wüsste, dann hätte ich es schon gekauft.“ In jeder Immobilie steckt eine Erfolgsstory. Man hat eine passende Idee, die viele andere nicht haben.“ Wichtig sind Entwicklungsperspektiven, daher kann man es nicht einer bestimmten Nutzungsart oder Lage zuschreiben. Es ist eher ein Gesamtpaket: Lage und Vision sind wichtig. Martina Hirsch über interessante Investitionen: „Ich glaube es ist individuell und verschieden.“ Es sind sehr vielfältig, das ist auch das, was die letzten Jahre prägt: Die Vielfalt (in der Nachfrage). Christopher Kampner : Es gibt so ein breites Spektrum bei Immobilieninvestments und es ist für jeden Anleger etwas dabei. Es kommt darauf an, was man mit dem Investment erreichen möchte – die Ziele.   (Minute 35.00) Langfristige oder kurzfristige Investments: „Wir empfehlen eine Haltedauer von 10 Jahren“, so Christopher Kampner. (Minute 38.00) Eigentumspreise steigen stärker als die Mietpreise und die Renditen werden zurückgeschraubt und das ist der Korrekturfaktor. Das passiert immer in Schritten. Die Tendenz ist eindeutig und wo das Limit ist, ist aktuell schwer zu sagen. (Minute 41.00) Wie schätzt Franz Scheibenecker Crowdinvestment ein? Und Christopher Kampner? (Minute 42.30) Wo liegt das Preislimit bei Käufern von Wohnungen? Wir merken eine Schere, die größer geworden ist – so Martina Hirsch. „Im geförderten Bereich ist die Leistbarkeit ein großes Thema geworden und auf der anderen Seite gibt es den privaten, der nicht finanzieren muss.“  Conclusio: Für die einen gibt es schon ein Limit für die anderen noch nicht. Kaufen egal was? In manchen Bereichen würde ich das so sehen, meint Martina Hirsch. Wenn ich Investmentss sehe, die wir vor einem Jahr hatten z.B: Zinshaus und jetzt wieder in den Verkauf bekommen, dann sehe ich, dass diese teurer vermittelt werden. (Minute 46.00) Wie weit kann man noch vorausschauen? Wie versuchen die Investoren die Unsicherheiten zu lösen? Antworten von Markus Mendel und Franz Scheibenecker. (Minute 51.00) Wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit eines „Blasentsunami“ der auch uns erreicht? Antworten von Martina Hirsch und Christopher Kampner.

Die persönliche Abschlussrunde gibt’s ab Minute 57 mit hervorragenden Zusammenfassungen. Und ja: Der Fujijama ist nur 2,5 Autostunden von Tokio entfernt … . Über das neue Projekt im dritten Bezirk sagt Wolfdieter Jarisch. Man benötigt eine bestimmte Größe einer Liegenschaft, damit man frei agieren kann und nicht nur eine bebaute Fläche. Änderung die für das Projekt im dritten Bezirk geplant sind : „Früher wurde in die Horizontale gebaut, da es genug Flächen gab. Aber jeder Quadratmeter kostet viel Geld und dann wurde  in die Höhe gebaut.“ Beim neuen Projekt am Rennweg soll wieder eine Verbindung zwischen horizontalem Bauen und vertikalen bauen geschaffen werde – dass es einen Schritt zurückgeht. „Back tot he roots“ Auch die Struktur innerhalb des Projektes ist eher dörflich „wir versuchen dort eine Stadt zu entwickeln, die in sich funktioniert. In der es alle notwendigen Einkaufsmöglichkeiten und Dienstleister gibt für alle Altersstufen –  ein Dorf, das sich selbst organisieren kann, das Arbeiten, Wohnen Sport, Spiel und Familie verbinden. Viertel Zwei – Stadtteil der Zukunft: Walter Hammertinger: die größte Herausforderungen der Stadtteilentwicklung ist die Zeitachse. 2004 begonnen und 2024 wird das Projekt abgeschlossen. Stadtentwicklung wird ab einer bestimmten Größe für den Entwickler interessant. Stadt findet zwischen den Gebäuden statt. Es geht nicht um eine willkürliche Anordnung der Gebäude, sondern dort, wo die Menschen aufeinandertreffen. Wo ich den Mehrwerte zwischen den Immobilien der Stadt erleben kann. Es gibt Plätze, die einen ansprechen und das ist das „schöne, wenn man sich auch mit diesen Dingen auseinandersetzen kann – und auch muss.“ Ernst Kovacs über seine Mitarbeit an dem großen stadtentwicklungsprojekt Nordbahnhof Lasallestraße : „Die Kunst ist, einen Stadtteil so zu planen, dass er von Anfang an lebenswert ist.“ Wenn das erste Gebäude errichtet wird, kann das Leben zwischen den Gebäude noch nicht stattfinden. „Das war am Nordbahnhof ein großes Thema und damals wurde die Kritik sehr laut, dass in den ersten Gebäuden entlang der Lasallestraße noch zu wenig Geschäfte gab. Aber wer mietet sich schon ein, wenn er noch keine Käufer hat?“ Das sei ein sehr heikles Thema bei den Stadtentwicklungen. Gab es interne Umstellungen der Flächen? „Das ist eine Frage des Eigentümers Wenn es der Bauträger selbst ist, so besteht die Möglichkeiten. Wenn die Fläche bereits verkauft wurde, dann nicht. Walter Hammertinger ergänzt: „Es ist immer eine Herausforderung.“ Ist der Lebensmittelhandel am Anfang an der richtigen Stelle und ist er es auch nachdem das Gebiet fertig entwickelt wurde – oder haben sich andere Zentren ergeben? Value One hat sich die Erdgeschoßflächen behalten und damit kann man die Versorgung sicherstellen – aber vor allem die Veränderung beeinflussen. „Man soll sie orchestrieren.“ Die Stadt der Zukunft ist für die diversen Assetklassen verschieden Alexander Rössler von der Immofinanz: „Der Druck aus vielen Ecken führt dazu, dass wir umdenken müssen, aber ich glaube, dass das für alle Assetklassen verschieden ist.“ Man kann sie nicht über einen Kamm scheren: Office ist nicht tot, es lebt, es wird sich aber verändern. Es wird hotelartige Büroflächen geben kombinieret mit viel Infrastruktur und einem Maximum an Flexibilität, wie bei myhive, „Pay per Use“ – nur zahlen, was man auch wirklich nutzt. Wohnen: was ist noch leistbar, was ist nachhaltig und was ist nutzbar? Back to the roots Wie können wir generell leistbares Wohnen schaffen, wie können wir nachhaltig sein, wie können wir Flächen nachverdichten? Antwort auf alle Fragen: Auf den Fachmarkt STOP-SHOP  der Immofinanz sollen Wohnbauten errichtet werden. Europaweit sollen somit 12.000 Wohnungen von 50-75 Quadratmeter gebaut werden. „Das ist der erste Schritt in Richtung einer dörflichen Vision“, meint Alexander Rössler, „von der ich glaube, dass das die Zukunft ist.“ Weniger Autos, kürzere Strecken in der „Stadt“ – das Thema Wohnen und Retail in einer gewissen Dörflichkeit wird die Zukunft sein. Die Politik muss Verkehrssystem ausbauen meint Ernst Kovacs, „das Auto nur verhindern, wird nicht funktionieren“, sondern es wird notwendig sein attraktive Angebote an öffentlichen Verbindungen zu haben. Es wird weniger Platz für Autos geben. Die Politik ist aufgerufen, die Rahmenbedingungen zu schaffen, meint Alexander Rössler. Zwischen Eisenstadt und Wien gibt es keine direkte Zugsverbindung. „Die Politik hat in den vergangenen Jahrzehnten viel versäumt und es muss sich und wird sich in Zukunft hier sehr viel ändern“, ist Ernst Kovacs überzeugt. Zwei wesentliche Punkte der Stadtentwicklung Nachhaltigkeit und Digitalisierung. „Über das Gebäude hinausdenken – man kann mehr machen bei der Stadtentwicklung, als Räume zur Verfügung zu stellen. Walter Hammertinger: „Irgendwie wird es dörflich.“ Auch in Großstädten hat jeder sein Grätzel, seinen Wirkungsbereich und den versucht man sich bestmöglich herzurichten.“ Wolfdieter Jarisch über die DC: „Es liegt an uns, versiegelte Flächen aufzubrechen und Grünflächen zu machen“ – eine kleine CO2 neutrale Stadt in der großen zu schaffen, wäre ein Ziel. In die DC kamen bisher die Leute nur zum Arbeiten und die, die dort gewohnt haben, sind zum Arbeiten weggefahren – es gehört aber eine vernünftige lebenswerte Durchmischung dazu. Das ist das Ziel der S+B Gruppe. Urlaubsfeeling in der Großstadt Urlaubsfeeling in der Großstadt – das ist ein Ziel der Stadtentwicklung. Das muss der Ansatz sein, so Walter Hammertinger. Wenn man durch eine Stadt geht und sich wohl fühlt und wenn wir die Stimmung erzeugen können, dann hat man das geschafft, was einen Mehrwert liefert. Wolfdieter Jarisch ergänzt zum Verkehrsthema: „Wir haben in Wien in den letzten Jahren viele Radwege geschaffen.“ Wieviel Visionär muss man bei der Stadtentwicklung sein: „Viel“ so Jarisch, aber „man geht Schritt für Schritt heran und man muss ein großer Visionär sein.“ Die Idee ist es, die Stadtteile unabhängig zu machen. Nicht nur die Stadt entwickeln, sondern auch noch neue Ideen und Konzepte dazustellen, um eine Stadt zu kreieren. Cradle to Cradle „Cradle to Cradle ist mehr als Nachhaltigkeit“, so Alexander Rössler. Da müssen wir komplett umdenken – wir werden nur das haben, was wir nutzen können und es ist so, dass wir das einmal weitergeben müssen. Ein friedliches Miteinander und vertrauensvoll.“ „Wie schrauben wir unsere Bedürfnisse, auf das was notwendig ist, zurück“, so Ernst Kovacs. Leerstehende Gebäude entweder nutzen oder abreißen, damit die Versiegelung Einhalt geboten wird. „In der Stadt suchen wir das Dorf und im Dorf suchen wir das Weite!“ Sind Ideen und Erfahrungen von der Großstadt auf Klein- und Mittelstädte umzulegen? Alexander Rössler: „Eisenstadt wächst wie verrückt und es hat sich viel an den Rand verlegt.“ Auch hier wäre die Politik gefordert, um Kleinstunternehmer attraktive Ansiedelungsmodelle zu schaffen. „Ein gesunder Handel ist der erste Schritt, dass Leute kommen.“ Man müsste innovativer von Seiten der Kommunalverwaltung sein.“ Eine ähnliche Situation sieht Ernst Kovacs auch in Stockerau. „Man muss eine Stimmung generieren, egal ob in einer Stadt, einem Stadtteil oder einem Dorf.“ Man kann das auf eine große Metropole anwenden und auch auf kleinere Strukturen. Die Menschen haben alle die gleichen Bedürfnisse. Sie fühlen sich in gewissen Bereichen wohl oder auch nicht.“ Ein ausgewogenes Verhältnis „Wohnen Arbeiten“ bringt ein neues Gefühl in den Stadtteil. Alles in dem Umfeld zu haben, was man braucht, Lebensqualität und alles in einem kleineren Maßstab – das ist lebenswert. Wird es möglich sein, sich von einem Korsett der rechtlichen Rahmenbedingungen und den entsprechenden Flächenwidmungen und Bebauungsbestimmungen zu befreien? Wolfdieter Jarisch antwortet: „Wenn man eine gute Idee hat und eine gute Vision hat, kann man mit der Stadt gut reden und bekommt eine Unterstützung. Besondere Projekte bekommen eine gute Betreuung.“ Walter Hammertinger über das Viertel Zwei: „Wir haben immer mit einer großen „Spange“ gearbeitet: In Summe „soll nicht mehr als … oder weniger als … “ sein, je nachdem, was man betrachtet.“ Außerdem: „Kein Mensch hat gewusst, wie man einen See widmet. Besondere Objekte bedürfen besonderer Instrumente. Wir kommen oft an die Grenzen der Instrumente. Die uns hier begleitet haben vom Magistrat, die sind mit uns gerne diese Extrameile gegangen.“ Man sollte prüfen, bevor ein Bauprojekt genehmigt wird, dass dieses nachhaltig ist. „Man müsste Anreize geben für die Projekte“, so Alexander Rössler „und keine Verbote.“ Immobilienentwickler sollten sich Ideen überlegen. Cradle to Cradle wird immer wichtiger und wir sollten – nicht nur – in Österreich hier rasch neue Wege gehen. Beispiel: Industriezentrum NÖ Süd – wie lässt sich hier eine Durchmischung schaffen oder werden wir grundsätzlich schon auch klar getrennte Bereiche/Stadtteile haben? Ernst Kovacs: „Das Problem ist, wie schafft man das nachhaltig zu ändern?“ Der erste Wohnraum, den man hier schafft, könnte wenig attraktivsein. Veränderungen können nur über Jahrzehnte erfolgen, denn so ist der Stadtteil auch entstanden. Man darf das Gewerbe nicht verbannen – und auch bei FMZ muss man Wohnbauten so trennen, dass die Leute, die dort wohnen nicht gestört werden. “Aber irgendwo wird man Platz brauchen für Gewerbe und Industrie.“ Verbannen dürfe man sie aus der Stadt nicht. „Wir werden uns mit diesen Strukturen abfinden müssen.“ Gewisse städtische Strukturen müssen für sich alleine stehen und passen besser zusammen – das wird nicht anders gehen. „Stadt ist etwas komplexes“, so Walter Hammertinger: „Es ist eine ordentliche Aufgabe, dass man Stadt langfristig denkt.“ Die drei wichtigsten Aspekte für eine Stadt der Zukunft? Wolfdieter Jarisch: Urlaubsfeeling, ein funktionierender Kreislauf mit einer großen Unabhängigkeit und Leistbarkeit. Walter Hammertinger: Räume, wo sich Kindern wohlfühlen haben eine bestimmte Atmosphäre und das passt dann für alle. Veränderbarkeit und Grün. Ernst Kovacs: Grün und nicht ganz das Zentrum einer großen Stadt / Sicherheit und eine gewisse Infrastruktur. Alexander Rössler: Der Wechsel zwischen der kleinsten Großstadt der Welt (Eisenstadt) und Wien – eine traumhafte Situation.

Was fasziniert ihn so an den Zinshäusern? Alles, sagt Thomas Rohr, abgesehen davon, dass er immer mit ihnen zu tun hatte, fühlt er sich nur im Altbau wohl mit knarrenden Parkettböden und hohen Räumen zum Atmen – und so hat er die Berufung zum Beruf gemacht. Zinshäuser sind Kunstwerke Unsere Wiener Zinshäuser sind Kunstwerke, die es zu erhalten sind, hat er in einem Zeitungsartikel gesagt. Die Frage ist: Leben wir in Kunstwerken? „Ja, ich glaube schon, denn das Wesentliche, was Wien ausmacht, einmalig macht, ist die Althaussubstanz. Wir haben natürlich auch viele Neubauten, aber die könnten beliebig irgendwo stehen. Das typische Wien ist das Wiener Zinshaus.“ Die ausländischen Investoren sind fasziniert von der Althaussubstanz, aber weniger von den Renditen, die wir bieten. Wie geht es preislich weiter? Wie hast du die letzten Jahre erlebt und wie wird es preislich weitergehen? Seit 1987 gab es eine enorme Preisralley, die Ende 91/92 in einem Crash gemündet ist. „Ich habe auch eine Gegenbewegung einmal kennengelernt.“ Seit 1998 steigen die Zinshäuser jährlich, manchmal mehr und manchmal weniger, aber gefallen sind sie in den letzten 22 Jahren nie. Aber private Investoren sind bereit, so viel Geld für ein Haus zu zahlen. Wie es in Zukunft weitergeht, möchte sich Thomas Rohr nicht anmaßen. Derzeit sprechen alle Parameter dafür, dass die Preise weiter steigen. Es gibt einen extremen Nachfrageüberhang – befriedigt werden kann die Nachfrage nicht. Das Zinshaus ist ein äußerst rares Gut und dass es zusätzlich ein Kunstwerk ist, kann der Preisentwicklung nicht schaden. „Ich sehe momentan keinen Grund, dass Häuser in ihrem Wert fallen sollten. Zinshäuser sind überproportional zu Wohnungen gestiegen. Wo ist das Ende der Fahnenstange: „Vor Jahren hätte ich gesagt, wenn man alle Wohnungen einzeln verkauft in einem Zinshaus, dann ist die Summe aller Einheiten das Ende der Fahnenstange.“ In der Zwischenzeit hat allerdings die Geschichte bewiesen, dass die Aussagen nicht richtig waren. Ganze Häuser sind teurer als die Summe der einzelnen Einheiten. Ein Investor will, dass niemand anderer mitredet und daher sind die ganzen Häuser mehr wert. Chatfrage: Kaufen um jeden Preis? Die erste Frage aus dem Chat: Kaufen um fast jeden Preis? Thomas Rohr: „Sicher nicht.“ Der Zinshausmarkt hat sich in den letzten 10 bis 15 Jahren extrem professionalisiert. Man kauft heute nicht mehr blind, und es gibt umfassende Due Dilligence Prüfungen. Zu den Renditen meinte Thomas Rohr, dass diese weltweit unter Druck es gibt eine Yield Compression auf der ganzen Welt.“ Die Minuszinsen sind ausschlaggebend, dass sich immer mehr Kapital in die Immobilien verlagert. Die Wertsteigerung wird immer stärker von den Minuszinsen abhängig. „Das Zinshaus ist der beliebteste Sachwert. Je unsicherer die Weltwirtschaft ist, desto mehr stürzen sich Investoren in Sachwerte und was liegt näher als der Ziegel?“ In Wien ist bereits ansatzweise eine Entwicklung zu spüren: die Makler sprechen gerne von „Off Market Deals“ wobei Thomas Rohr diesen Ausdruck als einen Widerspruch in sich sieht. Aber der Maklers pricht nur mit einer sehr ausgewählten Gruppe an Stammkunden und wird an diese dann auch verkauft. Frage aus dem Chat: Sind auch gewerbliche Immobilien zu empfehlen? Thomas Rohr meint, wir haben in der Coronazeit gesehen, dass sich unterschiedliche Assetklassen auch unterschiedlich entwickelt haben. Hotels scheint es wieder aufwärtszugehen. Beim Retail ist es kritischer, denn der Onlinehandel macht einen Strich durch die Rechnung. Wohnen war ein stockkonservatives Investment und ist „plötzlich sexy“. Conclusio: Der Private kann durchaus auch in Gewerbe investieren, solange die Slots nicht zu groß sind. Das MRG und die Preisentwicklung Thomas Rohr ist ein glühender Feind des MRG, „denn es ist ein reines Politikum.“ Er meint damit nicht den Mieterschutz sondern diverse Beschränkungen und Bestimmungen des Mietrechts; dem kann er nicht viel abgewinnen, „denn das hat mit dem eigentlichen Markt überhaupt nichts zu tun.“ Staatliche Eingriffe in den Markt seien negativ. (Internationale) Investoren suchen vor allem Rechtssicherheit und „die sehe ich bei uns momentan nicht.“ Ist die Preisentwicklung nicht problematisch für die Gesellschaft? „Ich glaube an die selbstregulierenden Kräfte des freien Marktes. Wenn Dinge zu teuer sind, dann werden sie nicht verkauft. Die Frage ist, wie komme ich von einem streng regulierten zu einem freien Markt? „Von heute auf morgen kann man das nicht freigeben, sondern es braucht vernünftige Übergangszeiten.“ Wohnen – sei es das Mieten oder das Kaufen – muss leistbar sein. „Ich kann den Markt nicht entkoppeln von der Volkswirtschaft.“ Laut Thomas Rohr sprechen sehr viele Parameter dafür, dass die Preisralley auch bei normalen Wohnungen noch nicht zu Ende ist. Was ihn bedenklich stimmt, sind die exorbitant gestiegenen Baukosten im letzten Jahr. „Sicher um 30 Prozent.“ Er vermutet, dass die Preise in guten Lagen steigen werden, sonst rechnet er eher eine Seitwärtsentwicklung. Gibt es eine gesellschaftliche Spaltung? „Das ist ein großes Sorgenkind.“ Viele Leute sind mit den aktuellen weltpolitischen Problemen überfordert und die Menschen ziehen sich zurück und wollen nur noch mit Ihresgleichen zu tun haben. Chatfrage: Was wird sich für die Makler durch das Bestellerprinzip ändern? „Ich sehe das äußerst kritisch“ Momentan gilt es nur für den Mietmarkt und man sieht in Berlin, dass das Mietanbot um 50 Prozent zurückgegangen ist. Das Bestellerprinzip könne man langsam bei einem freien Mietmarkt akzeptieren, aber in einem regulierten Mietmarkt wie in Österreich wird es nicht funktionieren. „Kleinere Maklerfirmen stehen vor existenziellen Problemen, wenn das Bestellerprinzip kommt.“ Im Augenblick gilt: Nicht zu viel Streiten und den Konsens mit dem Mieter suchen. „Im Gewerbebereich – durch Corona – leben wir dies und es wird auch im Wohnbereich kommen. Ist eine stärkere Gemeinsamkeit in der Branche zu bemerken? „Ich spüre schon, dass es im letzten Jahr härter geworden ist. Ich würde mir einen stärkeren Zusammenhalt der Maklerunternehmen wünschen.“

Die Digitalisierung bringt Smart Homes in die Häuser, und die Kommunikation zwischen Eigentümer und Mieter hat ein neues Level erreicht. Verschiedene Apps sollen hier unterstützen und den Informationsaustausch erleichtern. Aber haben diese nur Vorteile, oder bringen sie auch Nachteile mit sich? Denn letztendlich können sich die Mieter einer Immobilie über diese Apps schnell und effizient zusammenschließen. Wie gehen Hausverwaltungen damit um? Die letzten Monate haben auch eine Veränderung bei den Ansprüchen der Eigentümer an ihre Immobilien gebracht. Sowohl im Gewerbe- als auch im Wohnbereich wird immer mehr Wert auf Verbesserungen der Substanz gelegt. Die ESG-Bestimmungen sind ein Treiber dieser Entwicklung, aber auch der Wunsch der Besitzer, ihre Immobilien zu optimieren. Das beginnt bei der Müllabfuhr und reicht über Energiequellen bis hin zu begrünten Dächern. So wünschenswert diese Verbesserungen auch sind, so schwierig ist es teilweise, sie derzeit auch umzusetzen – denn die Lieferketten holpern, und damit werden auch Renovierungen, Sanierungen und selbst Reparaturarbeiten zu langfristigen Unterfangen.

Eine Gesellschaft, die sich in einer Veränderung befindet – einige sprechen sogar von einem kompletten Umbruch; auf jeden Fall stehen uns neue Zeiten bevor. In den vergangenen 18 Monaten hat sich jedenfalls viel verändert. Wie wird sich das kurz- und vor allem langfristig bei den Immobilien zeigen? Auf dem Podium diskutierten: Evgeni Gerginski, Hawlik-Gerginski Architekten Stefan Goigitzer, Coore Real Estate Nikolaus Lallitsch, Raiffeisen Immobilien Österreich Stefan Wernhart, EHL Gewerbeimmobilien Ein „Glücksdorf“ in der Steiermark als Konzept für die Zukunft Nikolaus Lallitsch (Raiffeisen Immobilien) eröffnet die Runde und erklärt das Konzept des „Glücksdorfs“, das auf seine Idee zurückgeht. Lallitsch sieht die Urbanisierung als „Megatrend“, als weltweite Bewegung. Aber: Parallel dazu gebe es eine Gegenbewegung „aus der Stadt hinaus in die grünen Ränder“, wo Menschen „das Echte, das Reine, das Beschauliche“ suchen und finden. Im Dreieck Lage-Leistbarkeit-Lebensqualität finden sich laut Lallitsch „viele Gegenden, gerade für junge Familien, auf der Suche nach dem Landleben“. Aber auch die ältere Generation, die „das tägliche eight-to-five“ nicht mehr brauche und „in dem Hamsterrad mitmachen“ wolle, werde in dem „Glücksdorf“ bedient: Keine Retortenstädte, sondern „neues Leben“ rund um bestehende Ortskerne, „rund um den Kirchenwirt und die Bank am Hauptplatz“, um der vorhandenen Infrastruktur neue Kraft zu geben. Die Raiffeisen habe in der Steiermark bereits einige Locations gefunden, wo dieses neue Konzept der Wohnmöglichkeit „als Hauptwohnsitz mit Lebensqualität“ greifen soll. Wie steht es um die Zukunft der Büro-Immobilien? Stefan Wernhart (EHL Gewerbeimmobilien) analysiert die veränderte Nachfrage bei Büroflächen. Wernhart sieht durch die Pandemie einen „enormen Hemmschuh“, wobei sich gewisse Parameter in ihrer Bedeutung nicht ändern: „Die Lage war und bleibt wichtigstes Ausschlags-Kriterium. Von der Verkehrsanbindung bis zur Infrastruktur.“ Immer wichtiger werde der Nutzungs-Mix, sieht Wernhart: Immo-Inhaber wünschen sich in Büro-Gebäuden eine belebte Erdgeschoss-Zone, mit Co-Working-Cafes und Service-Office-Provider gleich innerhalb des Hauses. Die Tendenz gehe demnach weg vom „klassischen“ Büro-Immobilien-Gebrauch hin zu „flexiblen, lebendigen“ Gebäuden. Was bedeutet die Gesellschafts-Veränderung für den Einzelhandel? Stefan Goigitzer (Coore Real Estate) sieht eine „wider Erwarten kurzfristig positive Entwicklung“ am Retail-Markt. Neue Konzepte drängen auf den Markt, die sich als physische Alternative zum Online-Handel präsentieren. Die Zukunft werde eine „Zusammenführung von Online und Stationär“ bringen mit neuen Konzepten in „guten, urbanen Lagen“ – besonders, was den Lebensmittelhandel betreffe, sagt Goigitzer, und unterstreicht: „Die Flexibilität wird immer wichtiger.“ Nach der Sommerpause wird die ImmoLive-Community wieder aktiv Die Zuseherinnen und Zuseher stellen ihre Frage an die Expertenrunde, und bekommen Antworten. Etwa, was die Entwicklung von Zinshäusern betrifft. „Ein Paradebeispiel für flexible Nutzung in guten Lagen“, sagt Evgeni Gerginski (Hawlik-Gerginski Architekten). Dennoch brauche es in Zinshäusern „neue Konzepte für die Nachrüstung“, insbesondere was die Nachhaltigkeit betreffe. Gerginski sieht auch „zwei Geschwindigkeiten“ zwischen Wohn- und Gewerbebauten. Im Gewerbe wollen Entwickler „modern auftreten“, haben das Thema Nachhaltigkeit stärker am Radar als im Wohnbereich. „Da geht es um Baukosten, um Leistbarkeit. Da sträuben sich Investoren vor Experimenten“, so Gerginski. Er sieht „kompakte Wohnformen“ gefragt, der „große Sprung“ Richtung mehr Wohnfläche für Home-Office sei noch nicht wirklich spürbar in der Planungs-Anforderung von Neubauten. „Aber klar: Mehr Freiräume, mehr Flexibilität in den Grundrissen sind gefragt.“ Stefan Wernhart (EHL Gewerbeimmobilien) wird zum „Home-Office ums Eck“ befragt, etwa in „Villen-Vierteln“ wie Rodaun in Liesing, wo es derzeit kaum Büroflächen gebe. „Das wird wohl Thema werden“, sagt Wernhart, und bezieht sich auf Einpendler aus dem Wiener Umland. Die „klassischen“ Wohngegenden hätten aber noch nicht die Infrastruktur, um die Anforderungen von Bürogebäuden zu bedienen. Kinderzimmer oder Extrazimmer fürs Home-Office? Nikolaus Lallitsch (Raiffeisen Immobilien) zitiert Zahlen, wonach „jede Österreicherin, jeder Österreicher durchschnittlich auf 45 Quadratmetern“ wohnt. Das ist eine Herausforderung: Wohnen wird teurer, weil „wir mit dem Platz bestmöglich umgehen müssen“, das werde die Immo-Branche in der Zukunft definitiv begleiten. Evgeni Gerginski (Hawlik-Gerginski Architekten) ergänzt: Die Transformation der gewidmeten Gebäude – etwa neue Wohnungen in alten Bürobauten – finde bereits statt. Gerade in guten Lagen sei das „die logische Schlussfolgerung, daraus Wohnraum zu schaffen. Technisch ist das alles machbar.“ „Das ist tatsächlich das Gebot der Stunde: Städte innen verdichten, nach außen dünner werden“, sagt Nikolaus Lallitsch (Raiffeisen Immobilien) und nennt das Phänomen des „Schwimmreifens“, wo Speckgürtel-Zonen „sehr fett“ aufgerüstet würden. „Wir müssen die Idealnutzung von Innen nach Außen definieren, und aufhören die grüne Wiese zu betonieren“, appelliert Lallitsch. Im Sinne der Nachhaltigkeit: Kaufen wir künftig gänzlich online ein? Stefan Goigitzer (Coore Real Estate) sieht das „Decken der täglichen Bedürfnisse“ über den Online-Handel „theoretisch möglich“. Aber: Das physische, emotionale „Shopping-Erlebnis“ könne durchs Internet nicht ersetzt werden. Zumal „Innenstädte, Ortskerne aussterben“ würden. Wenn Lagerhallen für die Logistik das klassische Geschäft ersetzen, „und nur mehr Elektro-LKW herumfahren und uns zuhause beliefern“, dann „kann mich mir das nicht vorstellen“, sagt Goigitzer. Eine „provokante Idee“ nennt Goigitzer die Prognose, dass sich künftig nur mehr „Luxus-Labels“ in der Innenstadt ansiedeln, und der tägliche Bedarf ausschließlich im Umland gedeckt wird. „Sogar während des Lockdowns, als die Geschäfte geschlossen hatten, waren die Einkaufsstraßen voll“, sagt Goigitzer. Der Handel sei in der Vergangenheit schon immer flexibel gewesen, er verweist auf die „24/7 Lebensmittelcontainer“, wo mit „der Kreditkarte immer eingekauft“ werden könne. Werden die Shopping-Zentren wieder zum Ort der sozialen Zusammenkunft? Stefan Goigitzer (Coore Real Estate) sieht „die regionalen Märkte“ wieder stark im Kommen: „Wir brauchen die Plattformen, wo der Handwerker ums Eck“ seine Leistungen präsentieren kann. Flohmärkte, Wochenmärkte, saisonale Events seien wieder gefragt. Als Immo-Eigentümer müsse man dieser Flexibilität entgegnen, und neuen Ideen gegenüber aufgeschlossen sein – auch mit kurzfristigen Mietern. Wie lassen sich die Erdgeschosse beleben? Evgeni Gerginski (Hawlik-Gerginski Architekten) sieht das „Aufwerten des Grätzls“ durch Zwischen- bzw. Neunutzung der Erdgeschosslokale nicht zwingend gebunden an die Architektur des jeweiligen Hauses. „Flexibilität“ und die Lage seien oft genannte Schlagworte, aber sie treffen den Kern, was die Nachfrage und die tatsächliche Nutzbarkeit betrifft. Stefan Wernhart (EHL Gewerbeimmobilien) sieht eine „absolute Transformation der Bürofläche“. Der Begriff Home-Office alleine sei für sich genommen zu wenig. Der Bedarf an Bürofläche werde nicht sinken; vielmehr streben Unternehmen und Arbeitgeber jetzt nach vielfältig nutzbaren Flächen. Wernhart wirbt für das Verständnis des „hybriden Arbeitens“, mit modernen Raumkonzepten. Mitarbeiter wollen nicht grundsätzlich zuhause arbeiten – „als Arbeitgeber muss ich die Qualität meiner Flächen steigern, muss meinen Leuten Anreize bieten, wieder ins Büro zu kommen.“  Darin steckt sehr viel Potenzial für Immo-Entwickler, Eigentümer und Investoren, „leiwande Büros“ zu gestalten, sagt Wernhart. Wernhart sieht bei Investoren einen klaren Trend: „Der Mitarbeiter und seine Gesundheit rückt immer stärker in den Fokus.“ Es brauche flexible Immobilien, deren Anpassung rasch umsetzbar sei müssen. Was kommt auf das Immobilien-Management zu? Nikolaus Lallitsch (Raiffeisen Immobilien) erkennt eine „sehr starke Solidarisierung“ in der Gesellschaft seit Ausbruch der Pandemie, nämlich ein „Aufpassen aufeinander“. Leider gebe es eine kleine Gegenbewegung jener, die „sich in die Hängematte legen“ und die Hand aufhalten. Lallitsch appelliert an die „Ideologie des Miteinander statt Egoismus“. Lallitsch ergänzt: Der großvolumige Wohnbau der vergangenen Jahre ohne entsprechende Durchmischung („Stichwort Vorsorgewohnung“) habe Gottseidank ein Ende gefunden: „Es geht nicht mehr ums Bauen für die Vorsorge. Es geht ums Bauen fürs selbst-gerne-dort-Wohnen.“ Alleine in Graz, sagt Lallitsch, sei zu beobachten: Die „kleine und Kleinst-Wohnung“ als Ein-Zimmer-Immobilie werde vom Markt verdrängt und kaum noch gefragt. „Bei den Gemeinnützigen sehen wir diese Durchmischung sehr wohl“, sagt Evgeni Gerginski (Hawlik-Gerginski Architekten) und verweist auf Baupläne für neue Wohnungen („Stichwort ‚Village im Dritten‘), mit einem Wohnungsgrößen-Mix von Ein- bis Vierzimmer-Wohnung. „Die Stadt Wien geht hier mit gutem Beispiel voran“, lobt Gerginski die Stadtverwaltung und ihre Vorgabe in der Bauordnung, für gemixte Wohnformen zu sorgen. Soziale Durchmischung versus Baudurchmischung Evgeni Gerginski (Hawlik-Gerginski Architekten) erzählt aus der Erfahrung als Architekt: „Einer von zehn Bauträgern“ will eine leistbare Durchmischung in der Wohnungsplanung; jedenfalls müssten Wohneinheiten flexibel sein. Gerginski will die Rendite-Erwartung seitens Eigentümer jedenfalls an die Leistbarkeit knüpfen: Eine neue Stadt „am Wasser“ zu bauen klinge attraktiv, aber „nur wenn ich mir das leisten kann und will, werde ich dafür bezahlen.“ Aus Bauträger-Sicht sei das „technisch locker“ möglich – aber die Baukosten entsprechend hoch. Stefan Wernhart (EHL Gewerbeimmobilien) wird aus dem ImmoLive-Chat zur Zukunft der Bürobauten befragt. „Das Bedürfnis nach Abstand wird uns bleiben“, ist sich Wernhart sicher. Immer wichtiger würden technische Fragen der „smart buidlings“: kontaktloses Eintreten/Einchecken in Gebäude, bessere Durchlüftung der Räumlichkeiten, mehr Abstand zwischen den Sitzplätzen. Was kann die Immobilie von morgen? „Welche Eigenschaft muss die Immobilie der Zukunft haben?“ – so lautet die Schlussfrage in die Runde. Stefan Goigitzer (Coore Real Estate) meint für Handelsimmobilien: „Flächen sind ja grundsätzlich vorhanden. In diesen Häusern muss ich größtmögliche Flexibilität schaffen“ – dabei seien aber vorrangig die Eigentümer gefragt. „Mehr gemeinsam, mehr fürs gesamte Grätzl“, appelliert Goigitzer für weniger Alleingänge. Stefan Wernhart (EHL Gewerbeimmobilien) fasst sich kurz: „Smart, Community-fähig und nachhaltig“ müsse das Haus von morgen sein. Nikolaus Lallitsch (Raiffeisen Immobilien) erinnert an das Dreieck aus „guter Lage mit Erreichbarkeit und gesunder Umgebung, Leistbarkeit und Lebensqualität“ – nur jene Immobilie, welche diese Kriterien erfüllt, werde künftig gefragt sein. Evgeni Gerginski (Hawlik-Gerginski Architekten) schließt: Zukünftige Gebäude müssen „klimafit und energetisch autark“ gebaut werden – da brauche es „sehr viel starke Überzeugungsarbeit“ Richtung Investoren und Vorgaben des Gesetzgebers. „Die kommen, da bin ich mir sicher.“

Seit August 2012 gehört sie zum EHL-Team und ist de facto unter dem blauen Logo groß geworden. Sie war bisher Prokuristin und Leiterin des Geschäftsbereichs Eigentums- und Vorsorgewohnungen von EHL Wohnen. Wenngleich sie 27 Jahre ist, kann sie als eine der jüngsten Geschäftsführerinnen eines großen Immobilienunternehmens trotzdem auf eine rund zehnjährige Erfahrung im Unternehmen und damit in der Immobilienwirtschaft zurückblicken. Noch besser sind aber die Aussichten der neuen Geschäftsführerin, die eigentlich schon seit ihrer Schulzeit ein Interesse für Immobilien hat. Obwohl das „Ende des Maklers“ immer wieder propagiert wird, gibt es doch noch Männer und Frauen, die in diesem Beruf ihre Zukunft sehen. Es sind engagierte Unternehmer und Unternehmerinnen, die Firmen führen und das Bild des Maklers und das Miteinander anders interpretieren, als dies viele Jahre der Fall war. Sie sehen die Zeichen der Zeit und wissen, dass man nur mit neuen Ideen und Konzepten der derzeitigen Situation begegnen kann. Nach einem Monat als neue Geschäftsführerin hat sich für Karina Schunker sehr viel verändert. Aber mit versierten Immobilienprofis innerhalb der EHL-Gruppe, die ihr zur Seite stehen, lassen sich in den kommenden Jahren einige neue Ideen umsetzen …

Über Aussichten und Lösungen sprechen am ImmoLive-Podium: Karina Schunker (Geschäftsführerin EHL Wohnen)Jasmin Soravia (Geschäftsführerin Kollitsch-Soravia)Winfried Kallinger (Geschäftsführer Kallinger Projekte)Ernst Kovacs (Geschäftsführer KE Wohnbau) Jasmin Soravia gibt eingangs einen Überblick über Trends und den Wertewandel: Spätestens seit der Pandemie würden Menschen mehr Wert auf das eigene Wohnumfeld legen (sie verbringen ja mehr Zeit dort; auf Ausstattung und den „Weg ins Freie“ achten. Vormals ungeliebte Erdgeschosswohnungen hätten massiv an Wert gewonnen, durch ihren direkten Weg in den Garten. Der „Weg ins Grüne“ werde begleitet vom Flächenbedarf für das Home Office – dem gegenüber stehe die geringere Kaufkraft, weil „während Corona haben die Menschen ja auch weniger verdient“, sagt Soravia. Was baut der Markt? Und welche Wohnungen sucht der Markt? Preise, Größe, Nachfrage – welche Flächen werden derzeit gesucht? Karina Schunker (EHL) meint, nur auf Wohnfläche gebe es „kein Limit nach oben“. Aber: „Wichtig und gefragt ist ein effizienter Grundriss“, mit großzügigen Flächen für Wohnzimmer/Küche. Je nach „Leistbarkeit“ werde das Extra-Zimmer angefragt, um ein Home-Office-Büro einzurichten. Und, „großes Thema“: Grünraum werde immer stärker angefragt, sagt Schunker, und: „Wenn ich effizient plane, kann ich auch auf 60 Quadratmeter guten Wohnraum schaffen.“ Sind die Grundrisse aber wirklich gut geplant? „Es gibt hervorragende Bauträger, aber das ist leider nicht immer so“, sagt Ernst Kovacs (KE Wohnbau). Gerade bei kleineren Wohneinheiten drücke der Preisdruck die Planung: „Einen Abstellraum habe ich auf 40 Quadratmeter nicht mehr, da muss ich froh sein, genug Platz zum Essen zu haben.“ Kritisch hinterfragt Kovacs das Baumodell dahinter: Warum werden solche Einheiten dann überhaupt noch gebaut? Es seien oft ausländische Investoren, die selten auf Grundrisse und Bauträger schauen – und vielmehr auf Renditen. Die andere Seite der Medaille: „Bauträger zählen nach Kubikmeter, nicht nach Quadratmeter“, so Kovacs – unabhängig von der „Bestlage oder Randlage“ zähle der Grundriss, um effizient zu verkaufen bzw. vermieten. Welche Veränderungen gibt es am Wohnbaumarkt? Winfried Kallinger (Kallinger Projekte) meint: Im freifinanzierten Wohnbereich seien Projekte weniger „bedarfsgetrieben, sondern mehr investitionsgetrieben. Es zählt nicht mehr die Wohnqualität, es zählt die Rendite.“ Das bringe dem Bewohner, der Bewohnerin aber nichts – „ich will nicht teurer wohnen, ich will besser wohnen!“, so Kallinger. Das sei die dunkle Seite der Anlagewohnung, die schein: „Dort kann ich weder Kinder großziehen noch vernünftig Home Office betreiben“, bewertet Kallinger die Situation kritisch – „preiswert Wohnen heißt nicht automatisch kleiner bauen“. Fragen aus dem ImmoLive-Chat Die Sommerpause naht, aber auch in der letzten Podiumsdiskussion vor den „ImmoLive-Ferien“ stellt die Community im Chat ihre Fragen. Trend zur Freifläche: Ist das nicht mehr Wunsch denn Realität? Balkone und Co. kosten nicht wenig. Karina Schunker (EHL) meint: „Das stimmt, aber es reichen auch kleine Balkone – gerade zum Rausgehen und Luft schnappen.“ Das werde im Preis bereits pauschal mitgerechnet. „Das ist nicht nur Wunsch, das ist durchaus Realität“, sagt Schunker. Abgesehen davon werde zum großen Teil sowieso ausschließlich mit Freifläche geplant bzw. gebaut – „immer angepasst an die Lage, und angepasst an die Wohnungsgröße im städtischen Raum“, weiß Schunker. Das wirke sich natürlich auf den Kaufpreis aus – „aber dieser Preis wird auch akzeptiert, das ist gefragt, Wohnen mit Freifläche mit Mehrpreis wird angenommen“. Stockwerkslage, Orientierung, Freifläche – potenzielle Käufer und Mieter schauen auf mehr als nur die reine Quadratmetergröße. Nachhaltigkeit als Trend im Wohnbau Winfried Kallinger (Kallinger Projekte) wird aus dem Chat zum Thema Nachhaltigkeit und „Gesundes Wohnen“ (Material, Atmosphäre, Strahlungen) gefragt. Kallinger antwortet: „Emissionsarme, gesunde Baustoffe und gute Qualität“ passiere ohnehin – auch wenn es bei Bauträgern vielleicht „noch nicht so stark im Bewusstsein“ sei – durch diverse Zertifizierungen und Öko-Auszeichnungen rücke das aber immer stärker ins Bewusstsein. „Die Nachhaltigkeit wird eine zentrale Bedeutung bekommen“, sagt Kallinger: „Jeder will große Fenster und helle Wohnungen, aber heiß darf es in der Wohnung nicht werden“, beschreibt er die Herausforderungen von Lichteinfall, Luftqualität und Co. Ernst Kovacs (KE Wohnbau) ergänzt: (Bau-)Preise würden vor allem im dicht verbauten Wiener Gebiet steigen – etwa im Innergürtel, in der Josefstadt oder am Alsergrund. Wer dort neu und nachhaltig baue, sehe eine dynamische Preisentwicklung. Wer will als Kunde für Nachhaltigkeit zahlen? Jasmin Soravia (Kollitsch-Soravia) meint: Wer ab Planungsbeginn „nachhaltig baut“, steigt kostentechnisch deutlich günstiger aus. „Jeder will etwas für die Umwelt tun“, aber nach Planung und Bau sei es teuer, nachzurüsten – „und viel mehr zahlen wollen die Leute dann ja nicht“, so Soravia. Passiv- und Niedrigenergiehäuser, Holzbauweise: Das betreffe eher die klischeehaften „Häuslbauer“, weniger die Mieter im urbanen Raum. „Wurscht ist das Thema nicht“, weiß Soravia und erinnert nicht zuletzt an die Novellen der Bauordnung (Stichwort Photovoltaik), was sich auch im städtischen Raum niederschlagen werde. „Holzbauweise, Photovoltaik, schrittweise mehr Fokus auf Nachhaltigkeit – Wegschauen wird nichts helfen“, bekräftigt Karina Schunker (EHL) die Meinung. Skeptisch gegenüber Holzbauweise ist Winfried Kallinger (Kallinger Projekte): Bei großen Bausubstanzen sei die äußere Holzverkleidung „ganz nett“, und „Zirbenholz riecht gut. Aber so viele Zirben haben wir nicht, dass wir das nachhaltig machen könnten“ – die landwirtschaftliche Monokultur führe zur Artenverarmung. „So einfach ist es leider nicht“, sagt Kallinger, und sieht den „Wildwuchs“ an Umwelt-Zertifizierungen „inhaltsleer und unverständlich“. Die Brau-Branche habe „viel zu lang geschlafen. Endlich sind wir aufgewacht. Die Leute fragen danach, sie fordern das!“ Vertikale Verdichtung als Nachhaltigkeit? „Lieber höher bauen als neue Flächen versiegeln“, nennt Jasmin Soravia (Kollitsch-Soravia) das Neubauprojekt „Biotope City“ an der Wiener Triester Straße. Auf den ehemaligen Coca-Cola-Gründen würden „sinnlos betonierte Flächen“ jetzt besser genutzt, in dem Fall fürs Wohnen. „Es gibt so viele brachliegende Objekte“: Diese zu verdichten und entwickeln wäre viel sinnvoller als Grünflächen zu versiegeln, sagt Soravia. Eine Diskussion entwickelt sich zwischen Ernst Kovacs (KE Wohnbau) und Winfried Kallinger (Kallinger Projekte). Kovacs kritisiert die Wiener Bauordnung: In Flächenbezirken und Neubaufeldern müssten mehrgeschossige Wohnhäuser erlaubt sein, „mit sechs statt drei Geschossen verdopple ich die Nutzfläche.“ Kallinger widerspricht: Je höher die Häuser, desto mehr Abstand müsse dazwischen liegen: „Bauklasse II ist die ideale Verdichtung!“ Wie umgehen mit dem freien Raum? Ernst Kovacs (KE Wohnbau) wirft eine Idee in die Runde; vereinfacht gesagt: Warum nicht PKW-Besitzer gesetzlich zur Garagenplatz-Miete verpflichten? Würden Autos von der Straße verschwinden, würde mehr Lebensqualität geschaffen. Karina Schunker (EHL) will in der Planung „den einen attraktiven Punkt“ schaffen, quasi das Ideal zwischen Mehrkosten für nachhaltiges Bauen und Wünschen der Mieter/Bewohner. Bestehende Objekte würden in Zukunft näher unter die Lupe genommen werden – „was nicht funktioniert, muss neu gedacht werden“ wirbt Schunker für teils drastische Neu-Nutzungen. „Die Stadt Wien ist durchaus offen für Neu-Nutzungen und Umwidmungen“, sagt Jasmin Soravia (Kollitsch-Soravia) und erinnert gleichzeitig an den Usus in Niederösterreich: „Pro Bauplatz zwei Wohneinheiten – das fördert doch nur die Zersiedelung.“ Weniger positiv sieht Soravia die neuen Flächenwidmungs-Ordnung für Wien, wonach bei neu gewidmeten Flächen zwei Drittel für den geförderten Wohnbau reserviert sein müssen: „Das kann in bestimmten Gegenden sicher gut funktionieren, aber nicht überall in Wien“, sagt Soravia. Österreichs Bauordnung, IKEAs „Tiny Living“ und die Realität „So schnell holt die Bauordnung die Realität nicht ein“, erinnert Winfried Kallinger (Kallinger Projekte) mit Schmunzeln an Paragrafen aus den 1930er-Jahren, die noch „Pferdestallungen“ und „Heimen ausschließlich für die Betriebsaufsicht“ vorsehe – das erschwere Umwidmungen bzw. Neugestaltungen, fordert Kallinger ein Ausputzen der Bauordnung. „Effiziente Grundrissgestaltung ist das A und O“ bewertet Karina Schunker (EHL) das neue „Tiny Living“-Fertighaus-Modell von IKEA. Dabei würden „alle Nischen, sogar jede Treppe“ für zusätzlichen Stauraum genutzt – „eine spannende Entwicklung“, befindet Schunker. Widerspruch gibt es von Ernst Kovacs (KE Wohnbau): Es gelte nicht, jeden Quadratmeter „auszuquetschen“, sondern für mehr Grünraum und Freiflächen zu sorgen. „Das machen die Freifinanzierten aber nicht, das passiert in der Stadt Wien nur im geförderten Wohnbau“, wirbt Winfried Kallinger (Kallinger Projekte) für den kommunalen Wohnbau. Dienstleistungen im Wohnbau – welche Annehmlichkeiten kommen? „Es braucht nicht immer gleich den Concierge“, sagt Jasmin Soravia (Kollitsch-Soravia), und verweist auf Wohntürme wie „TrIIIple“ und die „Danube Flats“; aber gewisse Annehmlichkeiten machen Objekte attraktiver – „es braucht kein in-house-Fitnesscenter, aber wenn mir die Hausverwaltung die Kleinigkeiten abnimmt, ist das praktisch“, sagt Soravia – und nennt als Beispiel das organisierte Fensterputzen. Wohnen, Arbeiten, Freizeit, multifunktional – wächst es nicht wieder zusammen, so wie in der Gründerzeit? Das fragt die Community im Live-Chat. Kritisch sieht das Ernst Kovacs (KE Wohnbau) und nennt das Beispiel Hauseingang: „Bleibt die Tür offen, damit Kunden ins Büro können? Oder ist sie versperrt, damit Bewohner Sicherheit haben?“ Gleichzeitig mahnt er zu Flexbilität: „Wer konzentriert im Büro arbeitet, stört niemanden. Und für die verschlossene Tür werden sich Lösungen finden.“ Winfried Kallinger (Kallinger Projekte) sieht die Mischfunktion ähnlich positiv: „Die Leute haben ja keine laute Werkbank mehr im Haus, sondern sie sitzen am Computer.“ Abgesehen davon: „Hundegebell und Kindergeschrei, das ist die Lebensrealität“. Was bringt die Zukunft des Wohnens? Zum Abschluss überlegt die Runde, welche Trends gekommen sind um zu bleiben. „Home Office wird bleiben, aber nicht in dieser Ausprägung“, ist sich Jasmin Soravia (Kollitsch-Soravia) sicher. Wer dieser Tage durch die Wiener Innenstadt spaziere, bekomme ein „Gefühl fast wie früher“ – die Menschen „wollen wieder hinaus, die Kollegen sehen, das Soziale suchen“. Werden die Kundenwünsche individueller? Karina Schunker (EHL) sieht darin einen „spannenden“ Gedankenanstoß, denn letztlich „berühren auch Immobilien einen emotionalen Auslöser“, und die Suche nach der eigenen Wunsch-Wohnung sei immer individuell geprägt – was in Zukunft noch mehr von Nachhaltigkeit und Flexibilität geprägt sein werde.