Vor vielen Jahren waren die Zeitungsinserate das Non-Plus Ultra bei der Immobilienvermarktung. Das ist aber lange vorbei. Das Internet hat in seinen vielfältigen Ausprägungen diese Funktion übernommen und eröffnet natürlich für Maklerinnen und Makler enorme Möglichkeiten, aber man muss sie auch zu nützen wissen.  Eine Expertin und zwei Experten stellen in 15-minütigen Vorträgen und Interviews, Tipps und Leitfäden vor für erfolgreiches Marketing im Internet. Anschließend haben Sie als Zuseherinnen und Zuseher im Rahmen einer Podiumsdiskussion die Möglichkeit, Fragen zu stellen und mitzudiskutieren. Zu Gast sind: Jennifer Gnant (Ads Consultant bei otago). Sie gibt einen Leitfaden und Tipps zum Google Marketing. Manuel Überreich (Head of Sales ImmoScout24) spricht über neue Möglichkeiten mit ImmoScout24. Hannes Derflinger (ImmoVerkauf24 Country Manager Österreich / Schweiz) Er diskutiert mit mir über das Thema „Leads generieren im Internet“

Neben der Pandemie beherrscht der Klimawandel die Schlagzeilen. ESG, Forderungen von Investoren nach zertifizierten Bauten und Konsumenten mit gehobenen Ansprüchen -die Immobilienwirtschaft ist mit riesigen Herausforderungen konfrontiert. Vier Expert:innen diskutieren live online am Podium miteinander und mit Ihnen. Folgenden Themen und Fragen werden wir in unserer Live-Diskussion behandeln: Ist Nachhaltigkeit bei (allen) Immobilien überhaupt realisierbar? Wer ist bereit, die Mehrkosten zu tragen? Müssen wir in Zukunft mit weniger Raum auskommen? Wie können Nutzer prüfen, ob sie tatsächlich in einem nachhaltigen Gebäude wohnen, arbeiten, leben?  Der Unterschied zwischen Mieten in „Green Buildings“ und in Immobilien mit schlechter Umwelt-Performance wird größer.  Wie sehr kann man den Projektentwicklern freistellen, grün oder nicht grün zu produzieren. Regulatorische Anforderungen für umweltfreundliche Immobilien werden strenger.  Irgendwann wird “Grün” kein Argument mehr sein sondern Standard.

So wie alle Großstädte steht auch Wien in den kommenden Jahren vor großen globalen Herausforderungen. Bis 2040 hat man sich verpflichtet vorgegeben Klimaziele zu erreichen. Klimaneutralität, Ressourcenschonung, Verdichtung und Kreislaufwirtschaft sind nur einige der Schlagworte, die uns in den kommenden Jahren begleiten werden. Für die Stadtplanung ist dies genauso eine Herausforderung, wie für die Bauträger und Projektentwickler. Der Wiener Stadtplanungsdirektor Thomas Madreiter spricht im ImmoFrühstück unter anderem über folgende Themen: Wie reagiert die Stadt auf die sich schnell ändernden Rahmenbedingungen? Was wird von Seiten der Stadt langfristig geplant? Worauf müssen sich die Bauträger und Projektentwickler einstellen? Das Pilotprojekt „Supergrätzel“ im 11. Bezirk

 Leistungsfähig, langlebig, nachhaltig und risikofrei müssen sie sein. Ziel sind Steigerung von Effizienz, Wirtschaftlichkeit, Umweltverträglichkeit. Mit den Baustoffen alleine ist es allerdings noch nicht getan, den in Anbetracht der aktuellen Entwicklungen ist das Thema Ressourcen der treibende Faktor für die kommende Jahre.Ein breites Thema, das wir auch aus den unterschiedlichen Blickwinkeln betrachten.

Nicht nur die Krypto-Community hat erkannt, dass durch den Einsatz von Tokenisierung eine digitale Abbildung nahezu aller Vermögenswerte immer greifbarer wird. Das betrifft natürlich auch die Immobilien. „Wir werden einen Gedankensprung machen müssen“, meint Florian Petrikovics, Partner bei  TPA, Spezialist für Immobilien, Konzern- und Privatstiftungssteuerrecht und Tokenisierung von Vermögenswerten. Gemeinsam erörtern wir folgende Fragen: Wie weit sind die Möglichkeiten der Tokenisierung von Immobilien vorangeschritten? Wo liegen die Probleme? Wie wird dieses Thema steuerlich behandelt? Wo liegen derzeit noch die Probleme? Kann man die Tokenisierung bei Immobilien schon umsetzen?

Der erste Eindruck entscheidet – heißt es so schön und das gilt vor allem bei der Besichtigung von Immobilien. Diese beginnt aber für Maklerinnen und Makler nicht bei dem eigentlichen Objekt, sondern bereits im Vorfeld bei den Inseraten und der Aufbereitung der Unterlagen.Unsere Expertin und Experten geben Tipps, erzählen über ihre Erfahrungen und beantworten unter anderem folgende Fragen:Gibt es No-Go’s in der Besichtigung?Worauf muss man achten?Wie soll man vorbereitet sein?Welche Fragen sind die häufigsten von den Suchenden?Wo liegt der Unterschied zwischen Miete und Kauf?Aufbereitung der UnterlagenWelche Fehler haben die Profis am Anfang ihrer Karriere gemacht?Achtung! Die Kunden sind auf Grund der Inserate in den Medien und der Bilder sehr gut vorbereitet. Wie kann man die Interessentin und den Interessenten bei der Besichtigung überraschen?

Letztendlich ist die Sicherheit keine Hexerei, auch wenn es in Österreich durch die Flut der Angebote schwer ist, eine entsprechende Übersicht zu bekommen. Aber es geht. Im ImmoLive erfahren Sie, wie leicht es eigentlich ist – und wie wichtig.Denn nicht nur die Großbetriebe in der Industrie benötigen Sicherheitsmaßnahmen, sondern zahlreiche andere Geschäfte auch. Außerdem stellt sich in vielen Fällen auch die Frage des Versicherungsschutzes!Vier Profis diskutieren am Podium und freuen sich auch auf ihre Fragen!Wir gehen unter anderem den Fragen nach:Wird der Wunsch nach Sicherheit größer? Wächst das individuelle Sicherheitsbedürfnis?Was für Trends und Entwicklungen gibt es rund um die Themen Sicherheit und Schließsysteme in den Gebäuden?Wo liegt der Unterschied zwischen Wohnprojekten und gewerblichen Bauten?Der österreichische Markt ist sehr unübersichtlich bez. Sicherheitstechnik. Wie kann sich ein Unternehmen zurechtfinden?Wie kann ein Unternehmen gezielt auf die Suche gehen?Warum sind im Gewerbebereich die klassischen Schlüsselsysteme (Gruppenschlüssel) ein Problem?Die Vorteile von digitalen Schließlösungen?Qualität hat ihren Preis – worin liegt der Unterschied bei besserer Qualität?Gibt es so etwas wie absolute No-go‘s?Wie sieht es derzeit mit der zeitgerechten Lieferung von Produkten aus?Spielt Nachhaltigkeit bei Schließsystemen eine Rolle?

Unter anderem: Wohnbauten als Risikofaktor? Wie gehen Investoren mit dem Druck auf die Renditen um? Welchen Einfluss hat die Unternehmenskultur einer Firma auf die Renditen einer Immobilie? Welche Steuern könnten in Zukunft den institutionellen Investoren Probleme bereiten? Sind alle darauf vorbereitet? Rechnen unsere Experten mit länger dauernder Inflation? ESG nimmt weiter Fahrt auf – was bedeutet das für den Markt? Grundstückspreise, Baukosten, Mieten – eine komplexe Mischung. Haben Büromieten ein Potential nach oben oder sind sie am Limit angekommen? Welche Alternativen bieten sich für Investoren, wenn der Markt leer wird? Wo liegen die Grenzen für Renditen bei institutionellen Investoren und bei Familiy Offices? Nachhaltigkeit als Renditenbringer? Ist ESG in die älteren Objekte eingepreist?

Mehr denn je fließt Geld in Immobilien. Private Käuferinnen und Käufer suchen nach einem neuen Zuhause! Worauf muss man achten? Wo liegen die Stolpersteine und Herausforderungen bei der Suche nach den eigenen vier Wänden? Drei ExpertInnen der sREAL auf dem Podium. Eine Podiumsdiskussion im Rahmen der s REAL Wohn- und Vorsorgetage 2021 . Das Thema der Diskussion: Wohnen und Investieren- das neue Zuhause. Was die s REAL Wohn- und Vorsorgetage 2021 sind, welche Neuerungen es gibt, wie sich derzeit der Wohnimmobilienmarkt darstellt und zahlreiche andere Fragen beantworten ihnen die Expertin und Experten unserer Podiumsdiskussion. Bei uns zu Gast: Martina Hirsch, Leiterin des Bauträgervertriebes bei der s REAL Nino Sebastian Lutz, Leitung Wohn- und Gewerbeimmobilien bei der sREAL Andreas Böcskör ist Geschäftsführer von Advoodle. Was er macht und warum er bei uns ist, erfahren sie noch im Laufe der Diskussion.

Die Expo Real 2021 ist vorüber und man könnte fast sagen, es war eine „Messe wie damals“ – als noch nicht so viele Besucher kamen. Pandemie bedingt waren es dieses Jahr doch etwas weniger, aber das tat der Messe sogar sehr gut. Die Messe München zählte als Veranstalterin 1.198 Aussteller aus 29 Ländern, erwartungsgemäß deutlich weniger als bei der letzten Auflage 2019 mit 2.189 Ausstellern aus 44 Ländern. Auch die Teilnehmerzahl von gut 19.000, je etwa zur Hälfte Fachbesucher und Unternehmensrepräsentanten, reichte bei Weitem nicht an die knapp 47.000 aus dem Jahr 2019 heran. Insgesamt waren rund 60 Prozent weniger Menschen auf der Messe als in den vergangenen Jahren. Mit Herwig Peham von EHL Investment Consulting spreche ich über seine Eindrücke von der Messe und über die wichtigsten Trends.

Astrid Grantner, die Siegerin des heurigen Cäsar in der Kategorie „Dienstleistung“, war im ImmoFrühstück zu Gast. „Eine Auszeichnung, die mich wirklich über alle Maßen gefreut hat und wo ich jetzt noch Glückwünsche bekomme“, freut sich Astrid Grantner auch noch Tage nach der Preisverleihung. (Das Video der Preisverleihung finden Sie unten.) Nominiert wurde sie übrigens von einem Kunden! Zweimal hintereinander. Astrid Grantner nutzt ab Minute 18.45 auch die Gelegenheit, sich bei dem Kunden zu bedanken: „Er weiß schon, wen ich meine.“ Astrid Grantner hat bei der Preisverleihung den Satz gesagt: „Ich freue mich, dass die Bewertung auch einmal auf der Bühne steht – wir stehen ja immer im ein bisschen im Hintergrund und wir dürfen die Erfolge nicht großartig kommunizieren.“ Darauf angesprochen meint sie: „Als Immobilienbewerter ist Diskretion ein hohes Gut, was aber auch für alle anderen Immobilienbereich gilt. Aber es ist klar, dass kein Akt die Abteilung verlässt. Es gehört in der Bewertung dazu, dass man nicht groß darüber spricht, aber das führt auch dazu, dass wir Bewertungsmandate, die wir bekommt, auch nicht kundtun können. Das ist zwar schade, gehört aber zum Job dazu.“ Darum ist es umso erfreulicher, dass man als Bewerterin im Rampenlicht steht. Astrid Grantner sieht sich als diejenige, die zwar den Preis gewonnen hat, aber letztendlich gehört dieser auch dem ganzen Team. Im EHL Bewertungsteam besteht aus acht Frauen und fünf Männer. „In unserem Team, auf das ich sehr stolz bin, haben wir ausgezeichnete Experten in allen Bereichen!“ Was hat sich geändert im letzten halben Jahr?  Nicht viel, der Status Quo ist der gleiche. „Immer mehr Kapital drängt in den Immobilienbereich und das Tempo ist in den vergangenen Jahren massiv nach oben gegangen und das ist mittlerweile Standard“, meint Astrid Grantner: „Die Bewertung ist ein wichtiges Rad im Ganzen, nichtsdestotrotz wird man öfters relativ spät eingebunden, aber dann muss es schnell gehen.“ Ab Minute 11.00 spricht Astrid Grantner darüber, welche Assetklassen derzeit am schwierigsten zu bewerten sind und findet sehr gute Vergleiche, zu den jeweiligen Herausforderungen und Veränderungen, denen die Immobilienbranche und die Bewerter gegenüber stehen. So waren die ersten Einschätzungen bei der Stadthotellerie deutlich optimistischer, was die Erholung des Marktes betrifft. „Der Markt erholt sich zwar und Optimismus ist da, aber vom Stand vor der Krise sind wir weit entfernt. Wir müssen mit Annahmen arbeiten, ebenso wie unsere Kunden.“ Man sucht Lösungen, die Preisentwicklung darzustellen. Manchmal kommt sie sich vor, wie ein Anatom, der sein Haus in einzelne Fraktionen zerlegt und „dann schaut man, wie interpretiert das der Markt.“ Minute 15.45 – Bewerter werden zu Beratern. „Was ich besonders spannend finde, mich freut es, wenn wir mit den Kunden auf Augenhöhe sprechen können und sie uns mit unserer Meinung zum Markt und Marktentwicklung wahrnehmen. Was wir zunehmend anbieten sind sehr detaillierte Marktanalysen. Wir beschäftigen uns in den verschiedenen Marktsegmenten intensiv damit und versuchen jetzt dem Kunden auch durch das Gutachten einen Mehrwert zu bieten. Damit schaffen wir das Verständnis, warum wir die Immobilie so bewertet haben.“ „Marktinformationen sind für Neueinsteiger weit aus wichtiger als für etablierte heimische Player. Damit können die Käufer den Erwerb eine Immobilie viel besser einschätzen.“ Einen Blick auf die Expo Real werfen wir ab Minute 19.45.

Die Nachfrage nach Immobilien geht ungebremst weiter. Sowohl von Seiten der institutionellen Investoren als auch von Privatpersonen. So einfach ist es nicht mehr, mit Immobilien Geld zu verdienen. Die Preise steigen, die Renditen werden knapper und der Markt ist in einigen Segmenten bereits sehr leer. Zusätzlich steigen die Baukosten und die wirtschaftliche Unsicherheit wächst und das Thema Zinserhöhung taucht auch immer wieder auf.Was ist die richtige Strategie? Wie kann dennoch ein Ertrag erwirtschaftet werden? Und wo findet man möglicherweise “versteckte” Juwelen? Kurz und gut: Wo und wie kann man mit Immobilien noch Geld verdienen?Drei Experten und eine Expertin auf dem Podium:Martina Hirsch, s REAL, Leiterin des Bauträger-VertriebesChristopher Kampner, Head of Austria bei CORUM InvestmentsMarkus Mendel, Geschäftsführer EHL Investment ConsultingFranz Scheibenecker, leitet die Investmentabteilung bei der ÖRAG Status Quo am Immobilienmarkt: Große Wohnprojekte sind eine der gefragtesten Projekte und werden noch vor dem Bau verkauft und hier wird auch in die Bundesländer gesucht. Von den Assetklassen sind institutionelles Wohnen, Büromarkt und Nahversorgung am gefragtesten. In einigen Segmenten ist der Markt sehr trocken, da sich sehr viel Kapital auf die sicheren Märkte stürzt (EHL Marktbericht). Entsprechend entwickeln sich die Preise und die Renditen. Die gute Nachricht: Es gibt aber auch Segmente, in denen man Geld verdienen kann. „Wenn man es richtig macht, dann verdient man immer Geld, die Frage ist nur wie viel Geld und welches Risiko bin ich bereit einzugehen“, erklärt Markus Mendel. Franz Scheibenecker knüpft an die Ausführungen von Markus Mendel an: Angebots- und Nachfrageüberhang ist enorm und es ist unglaublich viel Geld da. Kaum „ausländische“ Kunden, der Immobilienkuchen wird zwischen Österreichern und deutschen geteilt. Diese sind auch weiter auf der Suche und werden weiterhin die Preise nach oben treiben – „aber sicher nicht in der Geschwindigkeit, wie wir es in den letzten Jahren erlebt haben.“ Die Stabilität ist das, was die Investoren am meisten suchen, die gibt es in Wien, dafür ist die Dynamik und das Wachstum nicht so stark, wenn man den Büromarkt betrachtet. Core-Büro ist eine der gefragtesten Assetklassen und die Pipeline ist leer. „Ich vermute, dass wir hier das Ende der Preisspirale noch nicht gesehen haben“, so Franz Scheibenecker. Assetklasse Wohnen und Kleinanleger: Martina Hirsch: „Wir haben ein Thema des Produktmangels, denn viele Bauträgerprojekte werden von Investoren vorab gekauft. Auch wenn wir wissen, dass ein Projekt auf den Markt kommt, geht es an den Investor.“ Das Transaktionsvolumen steigt und die Transaktionszahl, aber nicht die Käufer. „Für den Einzelanleger sind weniger Produkte da“, resümiert Martina Hirsch: „Es geht nicht mehr um die Rendite, sondern um die Sicherheit.“ – und die Wertsteigerung. Die Wertsteigerung hat die Rendite abgelöst. CORUM Investment: CORUM ist in Österreich seit vier Jahren am Markt tätig und wurde vor zehn Jahren in Frankreich gegründet. Gewerbliche Immobilien werden gekauft mit Mietern mit langfristigem Mietvertrag. Investoren haben ab einer geringen Summe die Möglichkeit zu investieren. In Österreich wurde noch nicht gekauft. „Das liegt an einem Grund“, Christopher Kampner erklärt: „Die Nachfrage ist enorm in Österreich und es gibt bei CORUM eine Zielrendite und die ist derzeit in Österreich nicht zu finden. Die letzten Jahre ist uns noch nichts Passendes in die Hände gekommen.“ Investoren wollen eine klare und transparente Auflistung der Immobilien und der Mieter. CORUM ist breit diversifizieren und in Gewerbe und in 13 Ländern mit dem Hauptfonds investiert. Die ersten Fragen aus dem Chat um Minute 14.00: Heißt das nicht, dass ich Immobilien immer mehr dem Kunstmarkt annähern? Also investiere ich nicht mehr in den Van Gogh sondern in ein Ringstraßenzinshaus? Nähern sich Immobilien dem Kunstmarkt an? Franz Scheibenecker antwortet: Das Zinshaus ist ein Produkt, das wegen der Substanzwertsteigerung gekauft wird und nicht wegen der Rendite. Die Käuferinnen und Käufer sind oft froh, wenn sie mit dem Cash Flow mit Null aussteigen. Und wie sieht das mit den Privatwohnungen aus, wird Martina Hirsch gefragt? Will man die besondere Wohnung? „Ja!“ ist die eindeutige Antworte der Expertin. Das Angebot ist in den letzten Jahren sehr vereinheitlicht worden und es geht jetzt wieder in Richtung Alleinstellungsmerkmal – da man weiß, dass die Renditen nicht gut sind. Große Terrasse, der Ausblick, Grün in der Nähe, ein besonderes Service im Gebäude, ein Coworking Space – und ja, ohne Öffi-Anbindung geht es nicht mehr. Das sind Besonderheiten. Aber natürlich auch die Lage. Diese erweitern sich. Unterschied zwischen Privatinvestoren und Institutionelle Investoren ist „die Brille, durch die gesehen wird“, meint Markus Mendel ab Minute 17.15.  Das ist sehr Zahlengetrieben. Es gibt Zielrenditen, die sind zu erreichen. Wenn sich ein Produkt in diesen Zielkorridor hineinbewegen lässt, dann können die Investoren das Gebäude kaufen. Diese Brille fehlt dem Privaten – er entscheidet mit Bauchgefühl. Das ist nicht zwingend das Volumen, so Markus Mendel: „Da geht es nicht um die Summe, es werden auch von Familiy Offices um dreistellige Millionen Summen gekauft. Hier spielt das Bauchgefühl eine Rolle und man lässt den einen oder anderen Renditegesichtspunkt liegen.“ Wird der Runs stärker: Franz Scheibenecker: Es sind die Immoquoten vieler Unternehmen erhöht worden bei institutionellen Investoren, Versicherungen oder. Pensionskassen. „Diese können viel bewegen am Immobilienmarkt, da sie immer stärker mit Kapital ausgestattet werden. „Diese tragen unter anderem in Summe dazu bei, dass kein Ende der Geldfluss in Richtung Immobilie zu erkennen ist“, so der Leiter der Investmentabteilung der ÖRAG. Ab Minute 22.00 gibt es eine weitere Frage aus dem Chat: „Würden sie eine Eigentumswohnung aus den 70er zur Anlage kaufen?“ Martina Hirsch beantwortet diese: „Ja, das kann eine gute Anlage sein.“ Man muss aber auf den Zustand des Hauses achten oder Sanierungen, die geplant sind. „Diese Wohnungen stellen eine spannende Anlage dar, denn wenn der Zustand gut ist, kann man sie nahezu so gut vermieten wie Neubau, aber sie sind günstiger.“ Martina Hirsch gibt aber hier zu bedenken: „Auch in Wien haben die gebrauchten Wohnungen preislich angezogen.“ Haben Fonds Problem mit den Zuflüssen, die so hoch sind? Ja, Liquiditätssteuerung in den Fonds ist eine der größten Herausforderungen. Christopher Kampner: „Corum steuert das konkret. Man sammelt nur so viel ein, wie man kaufen kann.“ Chatfrage: Wie sinnvoll halten Sie den Bau von Garagen, da die Rendite bei weitem besser ist, als bei Wohnungen. Im Bezug auf Mieterträge, Nutzungsdauer der Garagen und erzielbaren Mietpreis? Die Antworten der Profis gibt es ab Minute 26.30! (Minute 30.13) Was wäre ein verstecktes Juwel für Markus Mendel? „Wenn ich es wüsste, dann hätte ich es schon gekauft.“ In jeder Immobilie steckt eine Erfolgsstory. Man hat eine passende Idee, die viele andere nicht haben.“ Wichtig sind Entwicklungsperspektiven, daher kann man es nicht einer bestimmten Nutzungsart oder Lage zuschreiben. Es ist eher ein Gesamtpaket: Lage und Vision sind wichtig. Martina Hirsch über interessante Investitionen: „Ich glaube es ist individuell und verschieden.“ Es sind sehr vielfältig, das ist auch das, was die letzten Jahre prägt: Die Vielfalt (in der Nachfrage). Christopher Kampner : Es gibt so ein breites Spektrum bei Immobilieninvestments und es ist für jeden Anleger etwas dabei. Es kommt darauf an, was man mit dem Investment erreichen möchte – die Ziele.   (Minute 35.00) Langfristige oder kurzfristige Investments: „Wir empfehlen eine Haltedauer von 10 Jahren“, so Christopher Kampner. (Minute 38.00) Eigentumspreise steigen stärker als die Mietpreise und die Renditen werden zurückgeschraubt und das ist der Korrekturfaktor. Das passiert immer in Schritten. Die Tendenz ist eindeutig und wo das Limit ist, ist aktuell schwer zu sagen. (Minute 41.00) Wie schätzt Franz Scheibenecker Crowdinvestment ein? Und Christopher Kampner? (Minute 42.30) Wo liegt das Preislimit bei Käufern von Wohnungen? Wir merken eine Schere, die größer geworden ist – so Martina Hirsch. „Im geförderten Bereich ist die Leistbarkeit ein großes Thema geworden und auf der anderen Seite gibt es den privaten, der nicht finanzieren muss.“  Conclusio: Für die einen gibt es schon ein Limit für die anderen noch nicht. Kaufen egal was? In manchen Bereichen würde ich das so sehen, meint Martina Hirsch. Wenn ich Investmentss sehe, die wir vor einem Jahr hatten z.B: Zinshaus und jetzt wieder in den Verkauf bekommen, dann sehe ich, dass diese teurer vermittelt werden. (Minute 46.00) Wie weit kann man noch vorausschauen? Wie versuchen die Investoren die Unsicherheiten zu lösen? Antworten von Markus Mendel und Franz Scheibenecker. (Minute 51.00) Wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit eines „Blasentsunami“ der auch uns erreicht? Antworten von Martina Hirsch und Christopher Kampner.

Die persönliche Abschlussrunde gibt’s ab Minute 57 mit hervorragenden Zusammenfassungen. Und ja: Der Fujijama ist nur 2,5 Autostunden von Tokio entfernt … . Über das neue Projekt im dritten Bezirk sagt Wolfdieter Jarisch. Man benötigt eine bestimmte Größe einer Liegenschaft, damit man frei agieren kann und nicht nur eine bebaute Fläche. Änderung die für das Projekt im dritten Bezirk geplant sind : „Früher wurde in die Horizontale gebaut, da es genug Flächen gab. Aber jeder Quadratmeter kostet viel Geld und dann wurde  in die Höhe gebaut.“ Beim neuen Projekt am Rennweg soll wieder eine Verbindung zwischen horizontalem Bauen und vertikalen bauen geschaffen werde – dass es einen Schritt zurückgeht. „Back tot he roots“ Auch die Struktur innerhalb des Projektes ist eher dörflich „wir versuchen dort eine Stadt zu entwickeln, die in sich funktioniert. In der es alle notwendigen Einkaufsmöglichkeiten und Dienstleister gibt für alle Altersstufen –  ein Dorf, das sich selbst organisieren kann, das Arbeiten, Wohnen Sport, Spiel und Familie verbinden. Viertel Zwei – Stadtteil der Zukunft: Walter Hammertinger: die größte Herausforderungen der Stadtteilentwicklung ist die Zeitachse. 2004 begonnen und 2024 wird das Projekt abgeschlossen. Stadtentwicklung wird ab einer bestimmten Größe für den Entwickler interessant. Stadt findet zwischen den Gebäuden statt. Es geht nicht um eine willkürliche Anordnung der Gebäude, sondern dort, wo die Menschen aufeinandertreffen. Wo ich den Mehrwerte zwischen den Immobilien der Stadt erleben kann. Es gibt Plätze, die einen ansprechen und das ist das „schöne, wenn man sich auch mit diesen Dingen auseinandersetzen kann – und auch muss.“ Ernst Kovacs über seine Mitarbeit an dem großen stadtentwicklungsprojekt Nordbahnhof Lasallestraße : „Die Kunst ist, einen Stadtteil so zu planen, dass er von Anfang an lebenswert ist.“ Wenn das erste Gebäude errichtet wird, kann das Leben zwischen den Gebäude noch nicht stattfinden. „Das war am Nordbahnhof ein großes Thema und damals wurde die Kritik sehr laut, dass in den ersten Gebäuden entlang der Lasallestraße noch zu wenig Geschäfte gab. Aber wer mietet sich schon ein, wenn er noch keine Käufer hat?“ Das sei ein sehr heikles Thema bei den Stadtentwicklungen. Gab es interne Umstellungen der Flächen? „Das ist eine Frage des Eigentümers Wenn es der Bauträger selbst ist, so besteht die Möglichkeiten. Wenn die Fläche bereits verkauft wurde, dann nicht. Walter Hammertinger ergänzt: „Es ist immer eine Herausforderung.“ Ist der Lebensmittelhandel am Anfang an der richtigen Stelle und ist er es auch nachdem das Gebiet fertig entwickelt wurde – oder haben sich andere Zentren ergeben? Value One hat sich die Erdgeschoßflächen behalten und damit kann man die Versorgung sicherstellen – aber vor allem die Veränderung beeinflussen. „Man soll sie orchestrieren.“ Die Stadt der Zukunft ist für die diversen Assetklassen verschieden Alexander Rössler von der Immofinanz: „Der Druck aus vielen Ecken führt dazu, dass wir umdenken müssen, aber ich glaube, dass das für alle Assetklassen verschieden ist.“ Man kann sie nicht über einen Kamm scheren: Office ist nicht tot, es lebt, es wird sich aber verändern. Es wird hotelartige Büroflächen geben kombinieret mit viel Infrastruktur und einem Maximum an Flexibilität, wie bei myhive, „Pay per Use“ – nur zahlen, was man auch wirklich nutzt. Wohnen: was ist noch leistbar, was ist nachhaltig und was ist nutzbar? Back to the roots Wie können wir generell leistbares Wohnen schaffen, wie können wir nachhaltig sein, wie können wir Flächen nachverdichten? Antwort auf alle Fragen: Auf den Fachmarkt STOP-SHOP  der Immofinanz sollen Wohnbauten errichtet werden. Europaweit sollen somit 12.000 Wohnungen von 50-75 Quadratmeter gebaut werden. „Das ist der erste Schritt in Richtung einer dörflichen Vision“, meint Alexander Rössler, „von der ich glaube, dass das die Zukunft ist.“ Weniger Autos, kürzere Strecken in der „Stadt“ – das Thema Wohnen und Retail in einer gewissen Dörflichkeit wird die Zukunft sein. Die Politik muss Verkehrssystem ausbauen meint Ernst Kovacs, „das Auto nur verhindern, wird nicht funktionieren“, sondern es wird notwendig sein attraktive Angebote an öffentlichen Verbindungen zu haben. Es wird weniger Platz für Autos geben. Die Politik ist aufgerufen, die Rahmenbedingungen zu schaffen, meint Alexander Rössler. Zwischen Eisenstadt und Wien gibt es keine direkte Zugsverbindung. „Die Politik hat in den vergangenen Jahrzehnten viel versäumt und es muss sich und wird sich in Zukunft hier sehr viel ändern“, ist Ernst Kovacs überzeugt. Zwei wesentliche Punkte der Stadtentwicklung Nachhaltigkeit und Digitalisierung. „Über das Gebäude hinausdenken – man kann mehr machen bei der Stadtentwicklung, als Räume zur Verfügung zu stellen. Walter Hammertinger: „Irgendwie wird es dörflich.“ Auch in Großstädten hat jeder sein Grätzel, seinen Wirkungsbereich und den versucht man sich bestmöglich herzurichten.“ Wolfdieter Jarisch über die DC: „Es liegt an uns, versiegelte Flächen aufzubrechen und Grünflächen zu machen“ – eine kleine CO2 neutrale Stadt in der großen zu schaffen, wäre ein Ziel. In die DC kamen bisher die Leute nur zum Arbeiten und die, die dort gewohnt haben, sind zum Arbeiten weggefahren – es gehört aber eine vernünftige lebenswerte Durchmischung dazu. Das ist das Ziel der S+B Gruppe. Urlaubsfeeling in der Großstadt Urlaubsfeeling in der Großstadt – das ist ein Ziel der Stadtentwicklung. Das muss der Ansatz sein, so Walter Hammertinger. Wenn man durch eine Stadt geht und sich wohl fühlt und wenn wir die Stimmung erzeugen können, dann hat man das geschafft, was einen Mehrwert liefert. Wolfdieter Jarisch ergänzt zum Verkehrsthema: „Wir haben in Wien in den letzten Jahren viele Radwege geschaffen.“ Wieviel Visionär muss man bei der Stadtentwicklung sein: „Viel“ so Jarisch, aber „man geht Schritt für Schritt heran und man muss ein großer Visionär sein.“ Die Idee ist es, die Stadtteile unabhängig zu machen. Nicht nur die Stadt entwickeln, sondern auch noch neue Ideen und Konzepte dazustellen, um eine Stadt zu kreieren. Cradle to Cradle „Cradle to Cradle ist mehr als Nachhaltigkeit“, so Alexander Rössler. Da müssen wir komplett umdenken – wir werden nur das haben, was wir nutzen können und es ist so, dass wir das einmal weitergeben müssen. Ein friedliches Miteinander und vertrauensvoll.“ „Wie schrauben wir unsere Bedürfnisse, auf das was notwendig ist, zurück“, so Ernst Kovacs. Leerstehende Gebäude entweder nutzen oder abreißen, damit die Versiegelung Einhalt geboten wird. „In der Stadt suchen wir das Dorf und im Dorf suchen wir das Weite!“ Sind Ideen und Erfahrungen von der Großstadt auf Klein- und Mittelstädte umzulegen? Alexander Rössler: „Eisenstadt wächst wie verrückt und es hat sich viel an den Rand verlegt.“ Auch hier wäre die Politik gefordert, um Kleinstunternehmer attraktive Ansiedelungsmodelle zu schaffen. „Ein gesunder Handel ist der erste Schritt, dass Leute kommen.“ Man müsste innovativer von Seiten der Kommunalverwaltung sein.“ Eine ähnliche Situation sieht Ernst Kovacs auch in Stockerau. „Man muss eine Stimmung generieren, egal ob in einer Stadt, einem Stadtteil oder einem Dorf.“ Man kann das auf eine große Metropole anwenden und auch auf kleinere Strukturen. Die Menschen haben alle die gleichen Bedürfnisse. Sie fühlen sich in gewissen Bereichen wohl oder auch nicht.“ Ein ausgewogenes Verhältnis „Wohnen Arbeiten“ bringt ein neues Gefühl in den Stadtteil. Alles in dem Umfeld zu haben, was man braucht, Lebensqualität und alles in einem kleineren Maßstab – das ist lebenswert. Wird es möglich sein, sich von einem Korsett der rechtlichen Rahmenbedingungen und den entsprechenden Flächenwidmungen und Bebauungsbestimmungen zu befreien? Wolfdieter Jarisch antwortet: „Wenn man eine gute Idee hat und eine gute Vision hat, kann man mit der Stadt gut reden und bekommt eine Unterstützung. Besondere Projekte bekommen eine gute Betreuung.“ Walter Hammertinger über das Viertel Zwei: „Wir haben immer mit einer großen „Spange“ gearbeitet: In Summe „soll nicht mehr als … oder weniger als … “ sein, je nachdem, was man betrachtet.“ Außerdem: „Kein Mensch hat gewusst, wie man einen See widmet. Besondere Objekte bedürfen besonderer Instrumente. Wir kommen oft an die Grenzen der Instrumente. Die uns hier begleitet haben vom Magistrat, die sind mit uns gerne diese Extrameile gegangen.“ Man sollte prüfen, bevor ein Bauprojekt genehmigt wird, dass dieses nachhaltig ist. „Man müsste Anreize geben für die Projekte“, so Alexander Rössler „und keine Verbote.“ Immobilienentwickler sollten sich Ideen überlegen. Cradle to Cradle wird immer wichtiger und wir sollten – nicht nur – in Österreich hier rasch neue Wege gehen. Beispiel: Industriezentrum NÖ Süd – wie lässt sich hier eine Durchmischung schaffen oder werden wir grundsätzlich schon auch klar getrennte Bereiche/Stadtteile haben? Ernst Kovacs: „Das Problem ist, wie schafft man das nachhaltig zu ändern?“ Der erste Wohnraum, den man hier schafft, könnte wenig attraktivsein. Veränderungen können nur über Jahrzehnte erfolgen, denn so ist der Stadtteil auch entstanden. Man darf das Gewerbe nicht verbannen – und auch bei FMZ muss man Wohnbauten so trennen, dass die Leute, die dort wohnen nicht gestört werden. “Aber irgendwo wird man Platz brauchen für Gewerbe und Industrie.“ Verbannen dürfe man sie aus der Stadt nicht. „Wir werden uns mit diesen Strukturen abfinden müssen.“ Gewisse städtische Strukturen müssen für sich alleine stehen und passen besser zusammen – das wird nicht anders gehen. „Stadt ist etwas komplexes“, so Walter Hammertinger: „Es ist eine ordentliche Aufgabe, dass man Stadt langfristig denkt.“ Die drei wichtigsten Aspekte für eine Stadt der Zukunft? Wolfdieter Jarisch: Urlaubsfeeling, ein funktionierender Kreislauf mit einer großen Unabhängigkeit und Leistbarkeit. Walter Hammertinger: Räume, wo sich Kindern wohlfühlen haben eine bestimmte Atmosphäre und das passt dann für alle. Veränderbarkeit und Grün. Ernst Kovacs: Grün und nicht ganz das Zentrum einer großen Stadt / Sicherheit und eine gewisse Infrastruktur. Alexander Rössler: Der Wechsel zwischen der kleinsten Großstadt der Welt (Eisenstadt) und Wien – eine traumhafte Situation.

Was fasziniert ihn so an den Zinshäusern? Alles, sagt Thomas Rohr, abgesehen davon, dass er immer mit ihnen zu tun hatte, fühlt er sich nur im Altbau wohl mit knarrenden Parkettböden und hohen Räumen zum Atmen – und so hat er die Berufung zum Beruf gemacht. Zinshäuser sind Kunstwerke Unsere Wiener Zinshäuser sind Kunstwerke, die es zu erhalten sind, hat er in einem Zeitungsartikel gesagt. Die Frage ist: Leben wir in Kunstwerken? „Ja, ich glaube schon, denn das Wesentliche, was Wien ausmacht, einmalig macht, ist die Althaussubstanz. Wir haben natürlich auch viele Neubauten, aber die könnten beliebig irgendwo stehen. Das typische Wien ist das Wiener Zinshaus.“ Die ausländischen Investoren sind fasziniert von der Althaussubstanz, aber weniger von den Renditen, die wir bieten. Wie geht es preislich weiter? Wie hast du die letzten Jahre erlebt und wie wird es preislich weitergehen? Seit 1987 gab es eine enorme Preisralley, die Ende 91/92 in einem Crash gemündet ist. „Ich habe auch eine Gegenbewegung einmal kennengelernt.“ Seit 1998 steigen die Zinshäuser jährlich, manchmal mehr und manchmal weniger, aber gefallen sind sie in den letzten 22 Jahren nie. Aber private Investoren sind bereit, so viel Geld für ein Haus zu zahlen. Wie es in Zukunft weitergeht, möchte sich Thomas Rohr nicht anmaßen. Derzeit sprechen alle Parameter dafür, dass die Preise weiter steigen. Es gibt einen extremen Nachfrageüberhang – befriedigt werden kann die Nachfrage nicht. Das Zinshaus ist ein äußerst rares Gut und dass es zusätzlich ein Kunstwerk ist, kann der Preisentwicklung nicht schaden. „Ich sehe momentan keinen Grund, dass Häuser in ihrem Wert fallen sollten. Zinshäuser sind überproportional zu Wohnungen gestiegen. Wo ist das Ende der Fahnenstange: „Vor Jahren hätte ich gesagt, wenn man alle Wohnungen einzeln verkauft in einem Zinshaus, dann ist die Summe aller Einheiten das Ende der Fahnenstange.“ In der Zwischenzeit hat allerdings die Geschichte bewiesen, dass die Aussagen nicht richtig waren. Ganze Häuser sind teurer als die Summe der einzelnen Einheiten. Ein Investor will, dass niemand anderer mitredet und daher sind die ganzen Häuser mehr wert. Chatfrage: Kaufen um jeden Preis? Die erste Frage aus dem Chat: Kaufen um fast jeden Preis? Thomas Rohr: „Sicher nicht.“ Der Zinshausmarkt hat sich in den letzten 10 bis 15 Jahren extrem professionalisiert. Man kauft heute nicht mehr blind, und es gibt umfassende Due Dilligence Prüfungen. Zu den Renditen meinte Thomas Rohr, dass diese weltweit unter Druck es gibt eine Yield Compression auf der ganzen Welt.“ Die Minuszinsen sind ausschlaggebend, dass sich immer mehr Kapital in die Immobilien verlagert. Die Wertsteigerung wird immer stärker von den Minuszinsen abhängig. „Das Zinshaus ist der beliebteste Sachwert. Je unsicherer die Weltwirtschaft ist, desto mehr stürzen sich Investoren in Sachwerte und was liegt näher als der Ziegel?“ In Wien ist bereits ansatzweise eine Entwicklung zu spüren: die Makler sprechen gerne von „Off Market Deals“ wobei Thomas Rohr diesen Ausdruck als einen Widerspruch in sich sieht. Aber der Maklers pricht nur mit einer sehr ausgewählten Gruppe an Stammkunden und wird an diese dann auch verkauft. Frage aus dem Chat: Sind auch gewerbliche Immobilien zu empfehlen? Thomas Rohr meint, wir haben in der Coronazeit gesehen, dass sich unterschiedliche Assetklassen auch unterschiedlich entwickelt haben. Hotels scheint es wieder aufwärtszugehen. Beim Retail ist es kritischer, denn der Onlinehandel macht einen Strich durch die Rechnung. Wohnen war ein stockkonservatives Investment und ist „plötzlich sexy“. Conclusio: Der Private kann durchaus auch in Gewerbe investieren, solange die Slots nicht zu groß sind. Das MRG und die Preisentwicklung Thomas Rohr ist ein glühender Feind des MRG, „denn es ist ein reines Politikum.“ Er meint damit nicht den Mieterschutz sondern diverse Beschränkungen und Bestimmungen des Mietrechts; dem kann er nicht viel abgewinnen, „denn das hat mit dem eigentlichen Markt überhaupt nichts zu tun.“ Staatliche Eingriffe in den Markt seien negativ. (Internationale) Investoren suchen vor allem Rechtssicherheit und „die sehe ich bei uns momentan nicht.“ Ist die Preisentwicklung nicht problematisch für die Gesellschaft? „Ich glaube an die selbstregulierenden Kräfte des freien Marktes. Wenn Dinge zu teuer sind, dann werden sie nicht verkauft. Die Frage ist, wie komme ich von einem streng regulierten zu einem freien Markt? „Von heute auf morgen kann man das nicht freigeben, sondern es braucht vernünftige Übergangszeiten.“ Wohnen – sei es das Mieten oder das Kaufen – muss leistbar sein. „Ich kann den Markt nicht entkoppeln von der Volkswirtschaft.“ Laut Thomas Rohr sprechen sehr viele Parameter dafür, dass die Preisralley auch bei normalen Wohnungen noch nicht zu Ende ist. Was ihn bedenklich stimmt, sind die exorbitant gestiegenen Baukosten im letzten Jahr. „Sicher um 30 Prozent.“ Er vermutet, dass die Preise in guten Lagen steigen werden, sonst rechnet er eher eine Seitwärtsentwicklung. Gibt es eine gesellschaftliche Spaltung? „Das ist ein großes Sorgenkind.“ Viele Leute sind mit den aktuellen weltpolitischen Problemen überfordert und die Menschen ziehen sich zurück und wollen nur noch mit Ihresgleichen zu tun haben. Chatfrage: Was wird sich für die Makler durch das Bestellerprinzip ändern? „Ich sehe das äußerst kritisch“ Momentan gilt es nur für den Mietmarkt und man sieht in Berlin, dass das Mietanbot um 50 Prozent zurückgegangen ist. Das Bestellerprinzip könne man langsam bei einem freien Mietmarkt akzeptieren, aber in einem regulierten Mietmarkt wie in Österreich wird es nicht funktionieren. „Kleinere Maklerfirmen stehen vor existenziellen Problemen, wenn das Bestellerprinzip kommt.“ Im Augenblick gilt: Nicht zu viel Streiten und den Konsens mit dem Mieter suchen. „Im Gewerbebereich – durch Corona – leben wir dies und es wird auch im Wohnbereich kommen. Ist eine stärkere Gemeinsamkeit in der Branche zu bemerken? „Ich spüre schon, dass es im letzten Jahr härter geworden ist. Ich würde mir einen stärkeren Zusammenhalt der Maklerunternehmen wünschen.“