Welche Auswirkungen hatte und hat Corona unmittelbar auf den Wohnungsmarkt, wird Sandra Bauernfeind von EHL zum Einstieg gefragt: Anfragen hätten mit Beginn der Ausgangsbeschränkungen „deutlich“ abgenommen – es herrschte Schockstarre. Ebenso deutlich hätte das Geschäft nach Ostern aber wieder angezogen. Bauernfeind erwartet sich mit der Lockerung der Corona-Maßnahmen auch ein Wiederbeleben des Wohnungsmarktes. Die Digitalisierung – von Video-Rundgängen bis 360-Grad-Führungen – habe sich als „wichtigstes Instrument“ erwiesen, um Wohnungen während des Lock-Downs herzeigen zu können. Ähnlich stabile bis positive Tendenzen sieht Bernhard Reikersdorfer von RE/MAX. Seit Anfang, Mitte April zeige die Kurve wieder nach oben; zuletzt habe RE/MAX sogar „deutlich mehr Anfragen als zu dem Zeitpunkt im Vorjahr“ verzeichnet. Der Wohnimmobilien-Markt in Österreich werde „mit nur sehr leichten Preisrückgängen davonkommen“, prognostizierte Reikersdorfer. Bis zum Q1 des kommenden Jahres 2021 werde sich der Markt stabil entwickeln, bis zu 0,7 Prozent plus an Preissteigerungen seien möglich. Das betreffe ganz Österreich; nur das Bundesland Tirol hatte es mit seinen vielen Freizeit-Immobilien und den Corona-Beschränkungen zuletzt schwerer, schilderte Reikersdorfer. Michael Pisecky von s REAL berichtete von den Herausforderungen, vor welchen die MaklerInnen-Branche angesichts der Corona-Maßnahmen gestanden sei: Sind Besichtigungen überhaupt erlaubt? Was dürfen wir überhaupt vor Ort? Das, so Pisecky, „war in Wahrheit nicht geregelt“. Über die Wirtschaftskammer wurde eine „machbare Auslegung“ der Verordnungen zustande gebracht, um Besichtigungen zu ermöglichen. „Wir gehören zur kritischen Infrastruktur“, meinte Pisecky, „auch wenn die Politik vielleicht nicht gleich an uns denkt“. Der Wohnungsmarkt war zuletzt – und bleibe – das „stabilste Segment des Immobilienbereichs“; er, Pisecky, rechnet nicht mit sinkenden Preisen. Alleine in Wien würden in diesem Jahr bis zu 20.000 neue Wohnungen fertiggestellt, ergänzt Sandra Bauernfein von EHL. Davon seien aber mehr als zwei Drittel zur Miete – was für eine stabile Preisentwicklung im Eigentumsbereich spricht. Weil der Corona-Stillstand für eine „massive Delle“ bei den Baubewilligungen gesorgt hat, werde es in den kommenden Jahren bis 2023 zu weniger Fertigstellungen kommen – was zu knappem Angebot und steigenden Preisen führt, wie Bauernfeind vorrechnet. Auf einem „sehr vernünftigen Niveau“ sieht auch Florian Krammerstätter von der „consulting company“ die Wohnungs-Nachfrage Ende April. Die „Corona-Pause“ war eine sehr kurze, und wer in Immobilien investieren wollte, hat schon früh danach zum Telefon gegriffen. Unabhängig von Corona sieht Krammerstätter einen grundsätzlichen Trend: Das „leistbare Wohnen“ wird nachgefragt, und zwar im Sinne der Betriebskostenreduktion – „der Laie erkennt das“, sagt Krammerstätter, und verweist auf Aspekte wie Fassadenbegrünungen und andere klimafreundliche Aspekte. Business-Abwicklung mit Banken und Baufirmen während Corona Hat das Auswirkungen aufs Bankgeschäft bei der Projektfinanzierung, kommt die Frage aus der Video-Community, und Florian Krammerstätter von der Consulting Company antwortet: Viele Deals waren schon vor der Corona-Krise mit den Banken besiegelt, aber die Verhandlungen mit Baufirmen waren schwierig. Verträge mussten angepasst werden, um auf die Situation zu reagieren: Längere Bauzeiten, Verzögerungen, Pönalen, Stehzeiten, was passiert bei einer zweiten Welle? Diese Themen mussten mit den Geldgebern geklärt werden, wobei ein „Vorverwertungsgrad“ einen Polster geschaffen habe, wie Krammerstätter erzählt. Risikoreiche Finanzierungen, wenig Eigenkapital – das führt zu Gesprächsstoff mit der Bank. Schlechte Verwertungsquoten, „viele offene Fronten“ auf diversen Baustellen – das birgt Risiko, meint Constulting-Company-Kramerstätter. Das „Gute“ an der Situation: Baufirmen-Preise flachen wieder ab, weil größeres Angebot besteht – Baumeister matchen sich um Aufträge, weil die Baugenehmigungen weniger werden. Das ist nicht Corona – das Virus verstärkt nur Trends, meint Michael Pisecky von s-REAL. Die Sparkasse sieht keine großen Veränderungen in der Projektfinanzierung. „Probleme sind nicht neu; sie sind bisherig und jetzt vielleicht gravierender“ – aber durch das Abflachen der Baubewilligungen wird bei Entwicklern finanziell „ein längerer Atem notwendig sein“. „Projekte, die immer schon problematisch waren, sind nicht durch Corona problematisch geworden“, erklärt Pisecky; und Sandra Bauernfeind von EHL pflichtet bei: „Probleme gibt es bei Projekten, wo mit überzogenen Kaufpreisen“ kalkuliert wurde. Die Eigentumswohnung wird beliebter, aber Banken müssen auf Joblosigkeit reagieren. Miet-Stundungen als falscher Weg? Die Immo-Entwickler der Consulting Company sehen jüngst einen Trend von der Miete zum Eigentum, was Anfragen während Corona betrifft, berichtet Florian Kammerstätter. Bernhard Reikersdorfer von RE/MAX bekräftigt: Das Spiel Bank – Privatkunde entwickelt sich spannend. Wer bekommt Kredite, wer wird unterstützt – angesichts von „1,6 Millionen Menschen in der Arbeitslosigkeit und Kurzarbeit“, so Reikersdorfer, und prekären Verhältnissen in Gastronomie und Tourismus, keine leichte Frage. Der Corona-Erlass des Justizministeriums zur möglichen Stundung von Mieten war eine „Schrecksekunde“ für EHL, erzählt Sandra Bauernfeind. Die Erfahrung zeige, dass Wohnen „ein wichtiges Produkt“ sei, und die Stundung für Mieterinnen und Mieter im zweiten Halbjahr zur Belastung werden könne. Die Banken sind sehr wohl bereit, zu finanzieren, erwidert Michael Pisecky von s-REAL. Geld in Sachwerte zu investieren, werde gerade jetzt interessant. Die Eigenvorsorge stehe jetzt im Vordergrund, „sicher veranlagen“ sei aktuell ein Faktor. Die Miet-Stundung sei eine „nicht so gute Idee“ – bei aller finanzieller Förderung für Arbeitslose auch Mieten zu stunden, sei „ein bisserl zu viel“ für jene, die ohnehin Einkommen durch – zum Beispiel Kurzarbeit – haben. Die Zukunft frei finanzierter Wohnungen als Objekte zur Vermietung; bei Luxus-Objekten trennt sich die Spreu vom Weizen Bernhard Reikersdorfer schildert die Sicht von RE/MAX: Mietpreise würden bis 2021 „stabil bis leicht fallend“ sein. Michael Pisecky von s-REAL will „dem Markt vertrauen, und der beginnt jetzt zu wirken“ – es „gibt ein bisserl zu viel“, und Mieten werden jetzt billiger. Sandra Bauernfeind von EHL spricht zum Luxus-Segment: „Da geht’s nicht um Leistbarkeit – da geht’s um das Objekt: Grundriss, Lage, Ausstattung.“ Einen Preisverfall bei Luxus-Objekten werde es nicht geben, solange die Immobilien hohen Ansprüchen gerecht würden. Es gebe aber „wenige ausgezeichnete Objekte derzeit am Markt“. Ein hoher Eigenmittelanteil sei bei der Kaufs-Anbahnung sei jedenfalls entscheidend, sagt Michael Pisecky von s-REAL – der auf weniger Besichtigungs-Tourismus und mehr ehrlich Interessierte baut. Wobei InteressentInnen aus dem EU-Ausland jetzt wegen der Reisebeschränkungen ausbleiben, beklagt EHL-Bauernfeind. Digitales Angebot als Eye-Catcher erfolgreich, ersetzt aber nicht den persönlichen Kontakt Die Corona-Situation hat zu mehr digitalen Besichtigungs-Angeboten geführt. Das trägt Früchte, berichtet Florian Kammerstätter von Consulting Company: „Diesen Eye Catcher brauchen wir.“ Ist die Kundin, der Kunde einmal an der Angel – dann ist der persönliche Kontakt entscheidend für den Abschluss. Trotz bester Möglichkeiten des Online Marketings braucht es den persönlichen Kontakt. AirBnB und Kurzzeit-Mieten als Frage der Zukunft Bernhard Reikersdorfer von RE/MAX schätzt, dass mehr dieser Wohnungen auf den Markt kommen werden. Alleine 11.000 Wohnungen gibt es in diesem Segment in Wien – die privaten Vermieterinnen und Vermieter suchen jetzt „herkömmliche“ Wege, um ihre Wohnungen zu vermieten. Florian Kammerstätter von Consulting Company sieht den Trend, dass bei Eigentums-Neubauten immer öfter der Wunsch geäußert wird, die Kurzzeit-Mieten zu unterbinden: „Ich will wissen, wer mein Nachbar ist; wer da täglich ein und aus geht.“ Fallen die Mietpreise? Was macht Home Office mit unseren Mieten? Und werden Wohnungen größer Die Hälfte der Befragten einer Umfrage rechnet mit fallenden Mietpreisen, wirft Walter Senk von der Immobilien-Redaktion in die Runde. Was sagt die Runde? „Vielleicht hoffen da manche! Die Vermieter hoffen natürlich nicht“, sagt Florian Kammerstätter von Consulting Company. Übergroße Wohnungen, mit „übergroßen Räumen“, die nicht optimal nutzbar seien, werden mit Leerstand rechnen müssen – weil „der Mehrwert nicht gegeben ist“. Dazu zählen eher Balkone und „vernünftige“ Tiefgaragen. Sandra Bauernfeind von EHL ergänzt: In Zeiten von Home Office wird der Wohnbedarf aber nicht größer. Drei statt zwei Zimmer sind keine Frage des Home Office, sondern der Leistbarkeit. Home Office wird den Trend zum „Hinaus aus der Stadt ins Einfamilienhaus“ verstärken, prognostiziert Michael Pisecky von s-REAL. Wer nur mehr zwei Mal pro Woche ins Büro muss und die restliche Woche von zuhause arbeitet, nimmt größere Distanzen zum Arbeitsplatz in Kauf – und will dafür eine bessere Wohnqualität daheim. Das bedeutet aber nicht automatisch größere Wohnungen – die Nachfrage nach kleineren Wohnungen in ausgezeichneter Lage wird aufrecht bleiben. „Jetzt sind die Planer gefragt“, bestätigt EHL-Bauernfeind. Beim Neubau will Florian Kammerstätter von Consulting Company Ballungsräume wie Wien oder Graz außen vor lassen – „dort werden die neuen Wohnungen klein bleiben“. Gleichzeitig gebe es „extreme Bemühungen“ der Stadt Wien mit den Genossenschaften, größere Wohnungen mit mehreren Kinderzimmern zu schaffen, die gleichzeitig leistbar sind. Corona lässt uns nicht reisen. Steigt die Nachfrage nach der heimischen Ferien-Wohnung im Erdgeschoss? Florian Kammerstätter von Consulting Company hegt Zweifel: Erdgeschosswohnungen in den Ballungszentren werden aus subjektiven Sicherheitsgründen (Einbruchs-Angst) gemieden; außerhalb der Ballungszentren „hat man Gründe, eine Erdgeschosswohnung zu nehmen“. Insgesamt gelten hier langfristige Überlegungen; Corona hat aus Kammerstätters Sicht keine kurzfristige Auswirkung über die Entscheidung, eine Wohnung zu mieten. Michael Pisecky von s-REAL sieht „vernünftige Nachfrage“ nach Erdgeschoss-Wohnungen in Wien – „solange nicht der LKW vorbeibraust“. Der Blick in die Zukunft „Wohnen ist und bleibt Grundbedürfnis“, sagt Bernhard Reikersdorfer von RE/MAX. Die Menschen verfolgen jetzt den Traum der eigenen vier Wände – die Eigentumswohnung bleibt hoch im Kurs, angesichts der historisch niedrigen Zinsen. Florian Kammerstätter von Consulting Company hofft auf eine „Normalisierung der Einkaufspreise von Grundstücken – und dass die Wildwüchse bei Grundstückspreisen und Baupreisen enden“. Sandra Bauernfeind von EHL schließt: Der Wohnungsmarkt wird nach Corona mit einem blauen Auge davonkommen; viele Entwicklungen haben sich jetzt zugespitzt. „Wir freuen uns auf nächste Woche, wenn wir wieder durchstarten können – wir freuen uns auf den Kundenkontakt.“

„Herrscht trotz aller Unsicherheit auch Optimismus?“, wird Gerald Kerbl (tpa) gefragt: „Im Transaktions-Geschäft ist bei uns vieles ‚on hold‘. Salopp formuliert: Keiner wollte ‚zum Preis‘ vor der Krise kaufen. Aber wir verhandeln weiter, und sehen keinen kompletten Stillstand.“ Die Erlässe und Verordnungen des Gesetzgebers kommentiert Kerbl kritisch: „Bei den Förderprogrammen des Bundes hinkt es an der praktischen Abwicklung; Detailverordnungen sind noch nicht ausreichend kommuniziert.“Evgeni Gerginski von Huss Hawlik Architekten zeigt sich im Live-Talk optimistisch und sieht die Immo-Branche in einer glücklichen Lage: „Die Immobilienbranche reagiert träge auf solche Arten von Krisen.“ Es gebe eine Vielzahl vorfinanzierter, laufender Projekte; insbesondere im Wohnbau. Neue Projekte würden laufend eingefädelt – wenngleich, „so wie in der letzten Finanzkrise“, etwas zeitverzögert.Stille Baustellen und die Nachfrage in Stadt und LandDas Thema Baustelle greift Heinz Fletzberger von SÜBA auf: „Kurzfristig haben wir als Bauträger einmal alle Baustellen eingestellt – dann kam es gleich zu Anfragen seitens der Investoren.“ Das größte Fragezeichen war die Unsicherheit, „wie lang wird das sein, wie lang wird das gehen?“. Fletzberger: „Der Investor fragt, ob der Übergabe-Termin gehalten werden kann? Ich kann das nicht wissen. Und der Generalunternehmer will Kosten für den Stillstand gleich als Mehrkosten kalkulieren.“ Nach zwei Wochen „Chaos“ würden Baustellen sukzessive hochgefahren, und „man gewöhnt sich an die Situation“, aber: Baufirmen hätten „Probleme bei Zulieferungen, Probleme beim Personal, bei Professionisten“, so Fletzberger, „eine gewisse Unsicherheit bleibt, ob es noch einen weiteren Lockdown gibt“.Auswirkungen auf die Immo-Branche im Verhältnis Stadt-Land beschreibt Michael Mack von Raiffeisen: Die Nachfrage habe überall abgenommen; das Stadt-Land-Gefälle zeige sich dennoch mit geringere Nachfrage in den Ballungsräumen. Überall gilt: Besichtigungen werden in unbewohnten Objekten verlangt; bewohnte Objekte sind jetzt nicht gefragt. Virtuelle 360-Grad-Touren „haben den Einbruch abfedern können“, erklärt Mack, der das „Geschäft wieder in die Höhe fahren“ will. Wobei die Nachfrage derzeit stark „auf dem Land liegt – gegen die Enge in der Stadt“.Dem Verlangen nach Freiraum pflichtet Heinz Fletzberger von SÜBA bei: „Wir bauen nur mehr Wohnungen mit Freifläche – Loggia oder Balkon oder Gartenanteil – weil das ein Trend ist, schon vor Corona, genauso wie der Drang ins Grüne. Corona wird das verstärken.“Wem helfen Banken in der Krise?Nach der ersten Runde stellt Walter Senk, die ersten Zuschauer-Fragen ins Plenum: Ein Bauträger meint, Banken würden derzeit nur Hilfsprojekte betreuen und „alle neuen Projekte auf die Seite legen. Wie sehen Sie das?“„Gleich als Bauträger“ antwortet Heinz Fletzberger von SÜBA, welcher den Vorwurf nicht bestätigen könne: Bei „sehr vertrauten Banken“ habe er Term Sheets zu „ganz üblichen Konditionen“ erhalten – es mag aber immer „davon abhängen, wie lange man mit einer Bank schon zusammengearbeitet hat“. Banken seien dennoch verunsichert, was das Eigenkapital betrifft, bekräftigt Fletzberger auf Nachfrage: „Wir müssen abwarten, welche Auswirkungen“ Corona noch haben werde. Raiffeisen-Mack ergänzt: „Es gibt jetzt nicht weniger Finanzierungen als vorher. Die Maßstäbe sind dieselben wie vor der Krise. Es gibt kein schnelles Durchwinken“, auch wenn die Regierung das angedeutet habe. Der nötige Cash-Flow muss gegeben sein – „das war immer schon so, und das bleibt auch jetzt so“, so Michael Mack von Raiffeisen. „Größere Schwierigkeiten oder Herausforderungen“ kämen eventuell erst mit einer zweiten Corona-Welle, vermutet Mack.Zu finanziellen Förderungen meint TPA-Kerbl: „Das hat zu Reibungsverlusten geführt; aber besser hätte man es in der kurzen Zeit nicht machen können. So unbürokratisch, wie es gedacht war, läuft es aber nicht ab.“ Unternehmen „kurzfristigst“ zu unterstützen, funktioniere nicht – „weil die Banken überfordert sind“, und nötige Informationen fehlen.Wen trifft die Krise? Und welche Asstes gewinnen?In welchen Asset-Klassen gibt es die stärksten Veränderungen?, wird Gerald Kerbl von TPA gefragt. „Hotel- und Freizeitimmobilien sind jetzt im Fokus“, sagt Kerbl. Diese hätten jetzt keinen laufenden Cash-Flow und laufenden Betrieb. Der Wohnungsmarkt sei derzeit unberührt. Die Frage sei aber, „bleibt es bei dieser einen Corona-Welle oder erleben wir mehrere Wellen?“, so Gerald Kerbl. Die 38 Milliarden Euro an staatlicher Hilfe seien jetzt wohl ausreichend – bei weiteren Pandemie-Wellen müsse es aber mehr staatliche Unterstützung geben. Nach der „zwei-monatigen Zwangspause geht es weiter wie vorher“, vermutet Walter Senk – und Gerald Kerbl unterstützt: „Die Hoffnung auf einen Aufhol-Effekt ist da“. Wohn-Immobilien seien jedenfalls stabil, gefolgt von Büro-Immobilien: „So schnell werden wir nicht alle auf Home Office umschwenken.“„Den Optimismus, dass wir nach zwei Monaten Pause alles wieder aufholen – diesen Optimismus teile ich nicht“, sagt Heinz Fletzberger vom Bauträger SÜBA. Als Projektentwickler stehe Fletzberger vor der Herausforderung der Projektbewilligungen und Umwidmungen. „Das ist eine Katastrophe“, denn die öffentliche Verwaltung stehe still. Behördenwege seien unmöglich; vorausschauende Projektabwicklungen seien unmöglich.„Da kann ich nur zustimmend nicken“, schaltet sich Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) ein: „Uns fehlen Bauverhandlungen, uns fehlt Feedback von den Behörden. Daran sind ja auch Zahlungen gebunden.“Eine Chance sieht TPA-Kerbl in Logistik-Immobilien: „Regionale Produkte werden wichtig, das könnte logistisch eine Herausforderung werden.“Objekte aus Sicht des privaten KäufersWie steht es um die Käufersicht in der Corona-Krise, will ein User im Video-Chat wissen. Leerstand, Preisreduktion, was bedeutet das für den Projektentwickler?, stellt Walter Senk die Frage in die Runde.SÜBA-Vertreter Heinz Fletzberger meint: Bauträger müssten nun „leistbares Wohnen“ schaffen; aber unter Preisdruck zwischen steigenden Liegenschaftspreisen und höheren Baukosten, weshalb der Bauträger als „Wurst zwischen den Semmelhälften“ oft der „Böse“ sei.Michael Mack von Raiffeisen ergänzt: „Für Privatkäufer gilt – wer bislang finanzieren konnte, sollte auch jetzt finanzieren können.“ Neubau-Objekte würden womöglich „einige Monate Verzögerung“ erleben; große Verwürfe erwartet Mack in diesem Segment aber nicht.Positives zum Mitnehmen aus der Corona-KriseEvgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) sieht vor allem Chancen für die Architektur in der Großstadt: Freiwerdende Büroflächen sollen für Wohnraum genutzt werden, anstatt im Großstadt-Umfeld „auf der grünen Wiese“ neue Wohnflächen zu bauen. Städtebaulich werde die Tendenz laut Gerginski Richtung „mehr öffentliche Freiräume“ gehen, um „wieder Qualität rein zu kriegen“ ins Leben in der dichtverbauten Stadt.Michael Mack kann der Corona-Krise vor allem in digitaler Hinsicht Positives abgewinnen: „Hier wurden Eintrittsbarrieren genommen“, die bislang schwierig angenommen wurden – etwa virtuelle, digitale Besichtigungstouren von Immobilien. „Die 360-Grad-Touren werden super angenommen“; das zeigen; dass MitarbeiterInnen-Service auch im digitalen Raum gut funktioniere. Und ja, „Büroflächen könnten künftig ein paar Quadratmeter weniger“ ausfallen – wenn sich die Erkenntnis durchsetzt, dass es nicht immer persönliche Treffen (und den Raum dafür) braucht, sondern auch Video-Telefonkonferenzen funktionieren.Architekt Evgeni Gerginski wirft ein: Wer mehr Home Office will, muss architektonisch auf den „Wohnraum daheim“ schauen: „Die Wichtigkeit der eigenen vier Wände muss komplett neu interpretiert werden“ nach dieser Krise: Es werde spannend zu beobachten, wie sich Social Distancing auf die Bedürfnisse im eigenen Wohnraum niederschlägt.Abschließend der gemeinsame Wunsch aller Video-Konferenz-Teilnehmenden: „Schnell“ ein Gegenmittel gegen die Lungenkrankheit Covid-19; mehr gemeinsames Europa und politische Solidarität; und die Bitte, als Unternehmer „kreativ, anpassungsfähig und flexibel bleiben“ – und „positiv denken, um schnell und gut weiter wirtschaften zu können“.