Sie scheint eine Vorbotin zu sein – die Nachfrage nach Geschäftsflächen zeigt bereits, wohin die Reise geht. Vermutlich wäre uns gar nicht aufgefallen, dass sich etwas verändert, wenn es Covid nicht gegeben hätte. Irgendwo macht ein Geschäft zu, ein anderes macht wieder auf. Der Prozess verläuft sukzessive, und meist hat man den Vorgänger schon wieder vergessen, wenn das neue Geschäft an diesem Standort geöffnet hat. Aber das war in den vergangenen Jahren so. Jetzt zeigen sich die bisherigen Konzepte mit ihrer Monokultur, bestehend aus austauschbaren Retail-Flächen immer gleicher Filialisten, als nicht zukunftsfähig. Eine Dynamik hat diesen Prozess erfasst, und die Innenstädte verändern sich quasi vor unseren Augen. Besonders auffällig ist die Nachfrage – zum Teil auch von internationalen Firmen – nach Flächen für neue Gastronomie- und Handelskonzepte. Gesucht werden nicht mehr die 08/15-Flächen, die überall gleich aussehen, sondern ganz spezielle Flächen, die dem Stil und dem Ambiente des Konzepts entsprechen. So sucht eine internationale Brauerei in Wien Flächen, die auch eine gewisse „Backsteinoptik“ bieten. Baumärkte kommen in die Stadt Der Online-Lebensmittelladen drängt immer mehr in die Städte. Vorerst werden noch weniger frische Waren angeboten als andere Güter des täglichen Lebens. Gesucht werden Flächen bis 500 Quadratmeter, die mehr der Logistik denn der Präsentation dienen. Dafür wagen die einstigen Herrscher der grünen Wiese den Weg in die Stadt. Die am Stadtrand beheimateten Bauhäuser kommen in die Innenstadt. Zgonc hat auf der Mariahilfer Straße seinen ersten Store eröffnet, im Shoppingcenter huma eleven hat ein Baumarkt eröffnet. Rasenmäher wird im siebenten Bezirk kaum jemand brauchen, aber es wäre schon recht praktisch, einen Akkuschrauber oder die Gaskartusche für den Griller in der Nähe zu haben. Das Museum im Shopping Center – eine Initiative der SES Auch die Verbindung von Shoppingcentern und Kunst war vor wenigen Jahren nicht denkbar. Jetzt gibt es bereits die ersten faszinierenden Ansätze. SES macht es möglich. Aktuell ist mit dem Kunsthistorischen Museum Wien eine der weltweit renommiertesten Kunstinstitutionen im EUROPARK Salzburg zu Gast. Erstmals werden hochwertige Repliken weltberühmter Kunstwerke von Tizian, Bruegel, Raffael, Vermeer oder Cranach aus der Gemäldegalerie des Kunsthistorischen Museums in einem Shoppingcenter ausgestellt. Zudem können die Besucherinnen und Besucher im EUROPARK das „Museum in a Nutshell“ besichtigen – ein begehbares Miniaturmuseum, das zum Besuch in den Museen des KHM-Museumsverbands inspiriert. Eine Win-win-Situation für alle und ein – wenn auch ungewöhnlicher – Blick in die Zukunft des Einkaufens und der Innenstädte. Dort ist es jetzt nur noch eine Frage der Zeit, bis das Museum zu den Menschen kommt … Die Städte wandeln sich – die veränderte Nachfrage nach Flächen ist die Vorbotin.

Einer Prognose der Deutschen Bank zufolge wird die Zahl der Bürobeschäftigten bis 2030 weiter steigen – aber ungeklärt ist die Frage des Flächenbedarfs in Zeiten von Home Office. Optimistische Vorhersagen sehen dennoch eine plus-zehn-Prozent-Steigerung des Flächenbedarfs in diesem Jahrzehnt. Wie verändert sich der Arbeitsplatz Büro, welche neuen Konzepte bahnen sich an? Am Zum Einstieg: Nicht nur in Wien hängt die erfolgreiche Vermarktung von Immobilien davon ab, Räumlichkeiten persönlich, vor Ort, vorstellen zu können. Nach der Pandemie würden die Besichtigungen „erst jetzt wieder sinnvoll starten“, sagt Wolf-Dieter Jarisch (S+B Gruppe), der beobachtet, „dass der Markt wieder anzieht“. Die Freude sei groß, wieder physisch ins Büro zu kommen, „der Plausch mit der Sekretärin ist uns allen abgegangen“. Ein Positives hatte das Home Office jedenfalls, fügt Janisch mit anekdotischem Schmunzeln hinzu: „Noch nie waren alle so pünktlich wie in Videokonferenzen. Wer zwei Minuten zu spät einsteigt, muss sich schon entschuldigen.“Wie reagiert der Büromarkt auf Pandemie und ihre Unwegsamkeiten?Anton Bondi (Bondi Consult) erinnert an ein Projekt seines Unternehmens, das bereits zu Planungsstart „von Corona überrascht“ worden sei. Flottes Reagieren sei gefragt gewesen, etwa auf dunkle Prognosen („der Büromarkt wird um 30 Prozent schrumpfen – nein, ganz klar, das stimmt nicht! Menschen sind froh, wieder ins Büro zu kommen. Nicht alle haben ein komfortables Home Office daheim.“). Gleichzeitig ist Bondi sicher: „Das Großraumbüro ist tot. Wir brauchen flexible Varianten, etwa mit mobilen Trennwänden.“ Ebenfalls klar im Trend lägen „große Kommunikationsflächen“, in denen sich Mitarbeiter austauschen können. Ergo: Der reine Flächenbedarf werde nicht zurückgehen, sagt Bondi, aber die Nutzung ebendieser Flächen werde sich ändern.Thomas Schanda (EHL Gewerbeimmobilien) berichtet von Kunden seines Unternehmens: „90 Prozent der Firmen sind mit der Transformation der Arbeitswelt beschäftigt“; dieses „New Work“ und hybride Arbeiten schlage sich für seine Kundenjetzt in der Akquise von Büroflächen nieder. Es gehe nicht mehr strikt um die quantitative Anzahl von Arbeitsplätzen, sondern um die effektive Nutzung von Arbeitsflächen. „Das Bürogebäude ist nur die Hülle. Was drinnen passiert, hängt individuell von der Unternehmenskultur ab“, weiß Schanda. „Allen voran steht in jedem Objekt die Infrastruktur“, sprich das lokale Angebot am Arbeitsplatz, im Gebäude und im direkten Umfeld, weil Unternehmen „jetzt mehr auf ihre Mitarbeiter schauen, damit sie effizient arbeiten können“, so Schanda.Co-Working-Spaces in der „spannenden Zeit der Transformation“Marcus Weixelberger (andys.cc) ist Spezialist für Co-Working Spaces und spricht von der Flexibilisierung der Arbeitswelt, ganz unabhängig von Corona. Bestehende Kunden seines Unternehmens seien mit Beginn der Pandemie geblieben und „dankbar“ gewesen: „Die waren glücklich, dass sie ihre zuverlässige Infrastruktur haben außerhalb des Home Office. Vom funktionierenden Drucker bis zur Kaffeemaschine – darum willst du dich als Unternehmer eigentlich nicht kümmern müssen“. Sein, Weixelbergers, Unternehmen „übernimmt diese Gebäudehülle Büro und befüllt es mit einem Betriebskonzept“, in einer quasi „Schnittstellenfunktion“. „Niemand will zurück zu den stundenlangen Dienstreisen im Auto“, ist Weixelberger überzeugt; „viele Pendler werden sich überlegen, ob sie zwei Stunden am Tag fahren wollen“ – der Druck der Mitarbeiter werde stärker, denn „im Home-Office-Komfort von Corona war nicht alles schlecht!“Anton Bondi (Bondi Consult) spricht zu: „Wir wollen die Infrastruktur!“, von der Büroausstattung bis zum regionalen Nahversorger vor der Haustüre. Die Zeiten seien vorbei, dass ein tolles Büro eine schlechte Lage wettmache, „wenn ich eine Viertelstunde gehen muss bis zum nächsten Gasthaus“. Auch sehe er eine Business-Möglichkeit, ungenützte Büroflächen als Co-Working-Spaces alternativ zu betreiben. Wo Bondi aber widerspreche: Mitarbeiter werden es sich künftig nicht grundsätzlich aussuchen können, wo und wie sie arbeiten. „Schon 2008 wurden Dienstreisen gestrichen, und danach hatten alle eine Riesenfreude, wieder nach Frankfurt fliegen zu dürfen. Das wird sich nicht ändern“, sagt Bondi.Fragen aus dem ImmoLive-ChatAuch diesmal kommen spannende Fragen aus der ImmoLive-Community, etwa: Mit wieviel Quadratmeter Fläche pro Mitarbeiter rechnet man bei Büro-Neubauprojekten? Hat Corona daran etwas geändert? „Derzeit noch nicht zu beantworten“, sagt Wolf-Dieter Jarisch (S+B Gruppe), aber „wir gehen davon aus, dass die Zahl größer wird“. Betroffen seien vor allem Allgemeinflächen wie Kantinen und andere Orte des sozialen Austauschs. Es werde weniger kleinzellige Büros geben, aber mehr effiziente Nutzfläche für alle im Team.Thomas Schanda (EHL Gewerbeimmobilien) ergänzt: „Das ist ein Management-Thema der HR (Human Resources, Personalabteilung, Anm.)“ – es gelte zu beachten: „Jeder hat ein Home. Aber nicht jeder hat dort ein Office“, sagt Schanda, selbst Vater von zwei Kindern. „Wenn ich zuhause am Küchentisch arbeiten muss, hat das nicht unbedingt Vorteile.“ Der Bürobetreiber passe die Arbeitsplätze jetzt umso besser an die Bedürfnisse an – vom komfortablen Schreibtisch bis zur Klimaanlage – um den Mitarbeiter wieder „gerne“ ins Büro zu holen.Welche Lagen sind in Wien momentan besonders gefragt, will die Community wissen. „Im Prinzip alle großen Entwicklungsachsen“, meint Thomas Schanda (EHL Gewerbeimmobilien), vom Hauptbahnhof bis zum Messegelände. „Die neue Arbeitswelt funktioniert besser in einem agglomerierten, urbanen Umfeld“, so Schanda, der auf die kurzen Wege mit dem öffentlichen Verkehr in Wien verweist.Wohnen-Arbeiten-Leben im Hybrid – kommt die „Stadt in der Stadt“?Die S+B Gruppe hat mittels Presseaussendung angekündigt, im Bezirksteil Neu-Marx im dritten Wiener Bezirk eine neue hybride Form des Wohnens, vermischt mit Arbeiten und Leben, schaffen zu wollen. Wolf-Dieter Jarisch (S+B Gruppe) erklärt: „Ein neues Konzept deshalb, weil es die Details ausmachen.“ Hier würden verschiedene Altersgruppen und Branchen zusammenkommen, „vom Studenten bis zum Altersheim, vom Handwerker bis zum Büroangestellten – alles verbunden durch kurze fußläufige Wege“. Jarisch malt ein Bild von der „kleinen Stadt mitten in der großen Stadt“, das hier idealerweise entstehe – „mehr kann ich aber nicht verraten, da gibt es einen Präsentationstermin mit der Stadt Wien“, so Jarisch.Junge wollen flexible Arbeitszeiten – was bedeutet das für die Büros der Zukunft?Anton Bondi (Bondi Consult) sieht es aus Immobilien-Entwicklersicht: „Ein schwieriges Thema. Wir stellen ja nur das Gebäude zur Verfügung. Das muss die HR des Unternehmens entscheiden“; vor allem was die tatsächliche Tätigkeiten der Jungen betreffe. Es gebe schlicht Tätigkeitsbereiche, die eine „neun-bis-vier-Anwesenheit“ für eine „ordentliche Arbeitsabwicklung“ erforderten. Nicht für jeden Job sei Home Office demnach geeignet. Bondi gesteht ein: „Man muss den jungen Leuten einiges mehr bieten an Infrastruktur im Büro. Aber es ist und bleibt Frage des Unternehmens.“Marcus Weixelberger (andys.cc) wird zu einem ähnlichen Thema befragt: Wie hoch bleibt der Stellenwert des Büros als physischer Ort des Arbeitens in Zeiten von Digitalisierung und Globalisierung? „Die Frage ist nicht, ob die Transformation kommt – denn wir sind schon mittendrin“, sagt Weixelberger. Es sei jetzt Aufgabe der Unternehmen zu entscheiden, wieviel Freiheit sie ihren Mitarbeitern gibt („Microsoft stellt Mitarbeitern seit vielen Jahren frei, wo sie arbeiten wollen“). Das Büro sei weit mehr als „Bildschirmarbeitsfläche“ – es komme aufs individuelle Bedürnis an. „Brauche ich einen großen Schreibtisch oder einen kleinen, brauche ich überhaupt einen Schreibtisch? Nutze ich das Büro für den sozialen Kontakt und für Meetings?“, stellt Weixelberger Fragen an den individuellen Anspruch in den Raum. Er zieht einen Vergleich von „Starbucks und McDonald’s“ zum Ort Büro: „Ich weiß, was mich erwartet, ich weiß was ich bekomme; egal wo“.So wolle Weixelberger die Projekte seines Unternehmens „andys.cc“ auch ins Wiener Umfeld und die Bundesländer ziehen, so die Antwort auf die Frage aus dem Chat. „Das globale Konzept muss immer funktionieren, auch mit 24/7 gutem Kaffee. Erstens muss das Internet funktionieren, zweitens die Kaffeemaschine“, bringt Weixelberger seinen Ansatz auf den Punkt.Büroflächen von morgen – aber ziehen die Mitarbeiter mit?Laut aktueller Studie wünscht sich die „Generation Z“ vor allem „Flexibilität, ein hohes Grundgehalt und interessante Herausforderungen“.Wolf-Dieter Jarisch (S+B Gruppe) meint, sein Unternehmen „sei sehr offen für diese flexible Kultur“. Es gebe keine fixen Arbeitszeiten – beim 24/7-Prinzip werde Leistung immer gebracht, dafür „fragt niemand nach, wenn jemand am Nachmittag auf die Donauinsel baden geht“. Der durchschnittliche Mitarbeiter bei S+B sei „16 Jahre beim Unternehmen“, sagt Jarisch, und „das macht nicht das hohe Einstiegsgehalt, sondern die Begleiterscheinungen“.Jarisch spricht das Spannungsverhätlnis zwischen Nutzungskonzept und Flächenwidmungsplan an: „Da braucht es bei der Stadt mehr umdenken“; denn: Der Trend gehe zu integrierten Büroflächen in Wohngebäuden, die gemeinsam genutzt werden könnten. Die Flächenwidmung aber spreche ausschließlich von Wohn- bzw. Büroeinheiten – in der Hinsicht müsse der Magistrat flexibler werden, wenngleich „die Stadt unsere Ideen mit offenen Armen aufgenommen hat“, sagt Jarisch.Ist die Gesellschaft insgesamt bereit für die Transformation?„Insgesamt sind viele Unternehmen bereit, den Schritt zur Flexibilisierung zu gehen“, sagt Anton Bondi (Bondi Consult). Gleichzeitig erinnert er an rechtliche Rahmen, „die das gar nicht erlauben“. Auch gebe es Sträuße mit der Gewerkschaft auszufechten: „Es geht nicht darum, meinen Mitarbeiter zu zwingen, um 22 Uhr noch E-Mails zu schreiben“, sagt Bondi, sondern „es geht um seine Mündigkeit. Es ist mir egal, ob es um 16 Uhr passiert oder um 2 Uhr früh, solange der Job erledigt wird“.Thomas Schanda (EHL Gewerbeimmobilien) beobachtet, dass viele Unternehmenskunden bei der Akquise von Flächen bereits auf die Folgen der Transformation reagierten: „Es geht nicht mehr um die reine Bürofläche. Es geht um Kommunikationswege, es braucht Effizienz, und es braucht den Schlüssel zur internen Kommunikation der neuen Unternehmenskultur“, so Schanda.Marcus Weixelberger (andys.cc) berichtet von der zyklischen Entwicklung der Anforderungen an den Büromarkt: Seit Corona gehe die bildhafte Ziehharmonika mehr Richtung Abstand; davor sei es darum gegangen, Flächen mit möglichst vielen Arbeitsplätzen zu füllen. „Jetzt schauen wir auf große Räume, auf Plätze zum Telefonieren und Zonen zum Sprechen“, sagt Weixelberger. „Während eines normalen Arbeitstages habe ich eine Handvoll Nutzungserfordernisse“ – vom Meeting bis zum Telefonat bis zum konzentrierten Arbeiten am eigenen Platz. Diese Erfordernisse mittels „Zonen“ möglichst allen Mitarbeitern zur Verfügung zu stellen, kann ein Ampelsystem helfen. Weixelberger schildert sein Ampelsystem der „Frequentierung, Lautstärke, Luftqualität“ – anhand dieser Daten könnten „die grundlegenden Bedürfnisse“ am besten bedienen – „ein on-demand-Büro, wo ich genau meine Anforderungen erfüllt bekomme – da wird die Reise hingehen“, ist sich Weixelberger sicher.Werden die Büros der Zukunft „gesünder“?„Ja, unbedingt“, sagt Wolf-Dieter Jarisch (S+B Gruppe). Bei jeder Büroplanung kämen Luftfilter und -reinigungsgeräte mit Krankenhausstandard zum Einsatz. Nicht erst seit Corona, „und wir werden in Zukunft noch mehr darauf schauen – es ist ja nicht ein solch großer Aufwand“, so Jarisch. Ganz allgemein dient Bewegung der Gesundheit – auch als langfristige Vorsorge. „Deswegen wollen wir bei unserem Projekt in Neu-Marx (siehe oben, Anm.) über Rampenlösungen zum Gehen einladen, und nicht auf den Lift verweisen.“Das „Work-Life-Quartier“ im Münchener Airport Park und seine Wirkung auf WienMehr als 20.000 Quadratmeter groß wird ein neues Wind- und Wellensurf-Areal am Münchener Airport Business Areal. In einem 180-Meter-Becken werden künstliche Wellen erzeugt. Aber: Braucht es das?Umgelegt auf Wien: „Hätten wir hier die Fläche, 20.000 ungenutzte Quadratmeter einfach so als leisure facilites zu gestalten?“, fragt Anton Bondi (Bondi Consult) wohl nicht nur rhetorisch. Das Münchener Airport-Areal sei dazu womöglich geeignet, aber im Wiener Stadtgebiet sei das für einen „Investor nicht vorstellbar“. Da brauche es – für einen Investor – neben der geeigneten Fläche auch das entsprechende Einzugsgebiet und professionelle Betreiber. „In Wien haben wir Lückenverbauung“, sagt Bondi, „links und rechts die Feuermauer und dazwischen bauen wir möglichst effizient.“ Für den Wiener Markt stellen sich eher pragmatische quality-of-life-Fragen: Gibt es einen Betriebskindergarten in der nahen Umgebung? Kann ich mein E-Bike aufladen? Kann ich mich in der Mittagspause im Lokals um Eck vernetzen?Stichwort „Stadt der kurzen Wege“ – alles fußläufig erreichbar innerhalb von 15 Minuten? Thomas Schanda (EHL Gewerbeimmobilien) will keinen Vorzug des „Pariser oder Wiener Modells“ sehen – wichtig sei, dass sämtliche Developer auf gute Nahversorgung, Erreichbarkeit und öffentliche Angebote achteten. „Die 15-Minuten-Regel geht am Thema vorbei“, widerspricht Wolf-Dieter Jarisch (S+B Gruppe): Auch „ein fünf-Minuten-Weg kann mühsam sein, wenn das Umfeld nicht attraktiv ist.“Jarisch richtet einen Appell zum Umdenken – und zwar nicht nur an Unternehmen, sondern primär an die Gesetzgebung: „Die Arbeit muss gemacht werden. Aber wann, kann mir doch eigentlich egal sein. Wenn mein Mitarbeiter den sonnigen Nachmittag lieber auf der Donauinsel verbringt, ist mir das recht. Dafür sitzt er um 22 Uhr am Computer und ist glücklich. Und wer glücklich ist, macht bessere Arbeit!“Ohne den Optimismus zu bremsen, sagt Marcus Weixelberger (andys.cc): „Wir wünschen uns die Flexbilisierung, aber: In Österreich gibt es 800 einzelne Kollektivverträge. Bis zur echten Flexibilisierung wird es dauern.“Ein Blick in die ZukunftZum Abschluss: Was bringt die kurzfristige Zukunft?Thomas Schanda (EHL Gewerbeimmobilien) sieht Unternehmen gefragt, hybride Arbeit in ihre Konzepte einzubinden.Marcus Weixelberger (andys.cc) sieht ab Herbst „neue Konzepte für das neue Jahr“, mit sinnvollen Corona-Konzepten – mit „viel Ausprobieren“.Anton Bondi (Bondi Consult) sieht: Der Markt zieht an, Unternehmen schauen wieder optimistisch in die Zukunft. „Wieviel Flexibilisierung möglich ist“, müsse jedes Unternehmen für sich entscheiden.Wolf-Dieter Jarisch (S+B Gruppe) sieht „eine volle Gastro, volle Gastgärten und viel Kommunikation – nämlich die vergangenen eineinhalb Jahre nachholen!“

Hinsichtlich seiner Pläne für direkte und indirekte Beteiligungen seines Unternehmens „verfolgt die S-Immo einen Multi-Asset-Ansatz“, sagt Ettenauer. Von der Projektentwicklung bis zum Investment in fertige Immobilien. Der „klare Fokus“ liege dabei auf direkter Beteiligung in Immobilien, und das in den zentraleuropäischen Ländern Deutschland, Österreich, Ungarn und der Slowakei sowie Rumänien und Kroatien: „Das ist unser Kernansatz und unsere Kernaufgabe.“ Ettenauer nennt bei den direkten Beteiligungen beispielhaft jüngste Immobilien-Käufe in Zagreb oder den Bürokomplex „Campus 6“ in der rumänischen Hauptstadt Bukarest. In Deutschland verfolge die S-Immo den „added value“-Ansatz, dort entwickle das Unternehmen Liegenschaften – „sehr frühzeitig“ sei man dort eingestiegen, und werde vom Trend profitieren. Projektentwicklung oder Investment in fertige Projekte? „Primäres Ziel ist, in fertige Objekte zu investieren“, sagt Ettenauer, weil der Kapitalmarkt hier ein „recurring income“, ein „wiederkehrendes Einkommen“ sehe. Die S-Immo investiere in Objekte, die unmittelbar Einkommen generieren, um Dividenden ausschütten zu können. Das heiße aber nicht, „dass wir uns nicht von Fall zu Fall auch Entwicklungen ansehen“; Ettenauer erzählt von einem Projekt in Bukarest mit 30.000 Quadratmeter Nutzfläche. Ettenauer wiederholt den Ansatz seines Unternehmens, den Kauf oder die Entwicklung von Immobilien „direkt“, ohne dem Modell Beteiligung, abzuwickeln. Gleichzeitig hält er sich die Option offen, nicht die „Immobilie als solche zu erwerben, sondern die Gesellschaft, welche die Immobilie hält“. „Kernaussage“ bleibe aber der direkte Erwerb mit sofortigem Income. Ist „Land Banking“ für die S-Immo eine Option? Land Banking, also der frühzeitige Erwerb von Grundstücken zur weiteren Entwicklung, habe die S-Immo „im Berliner Speckgürtel schon frühzeitig“ betrieben. Weil dort perspektivisch große Wertsteigerungen zu erwarten seien, investiere das Unternehmen im Berliner Einzugsgebiet („so um die 30, 40 Kilometer“) in Grundstücke und Flächen – „knappe drei Millionen Quadratmeter, 40 Liegenschaften, haben wir erworben“, sagt Ettenauer. Im Zeitraum der kommenden drei Jahre sieht er dort „markante Wertsteigerungen“. In demselben Umfang wie vor einigen Jahren, als die S-Immo im Raum Berlin eingestiegen ist, treibe sie das „Land Banking“ derzeit aber nicht weiter fort. Damals seien rund 40 Millionen Euro („ein überschaubarer, vergleichsweise niedriger Betrag“) ins Berliner Land Banking geflossen; „das passt auch gut in den ausgewogenen Mix des Unternehmens“, so Ettenauer: „Um ein bedeutender Player am deutschen Markt zu sein, ist die S-Immo nicht groß genug – aber wir haben Nischen erkannt, an denen wir noch viel Freude haben werden.“ Fragen aus dem ImmoLive Chat Was bei keiner ImmoLive-Diskussion fehlen darf: Die rege Teilnahme des Publikums und Antworten auf die Fragen im Chat. Ettenauer wird gefragt, wie er die Situation am Büromarkt einschätzt – werden künftig weniger Büroflächen benötigt? „Ich glaube nicht an eine Kannibalisierung. Der europäische Büromarkt unterscheidet sich vom amerikanischen und der Situation in UK“, ist sich Ettenauer sicher – in Kontinentaleuropa seien die Veränderungen sicher da, aber nicht so drastisch. Der Markt werde intensiver im Management werden, weil die Mieterwünsche hin zur Flexibilität gehen („im Vorteil ist jener Vermieter, der Flächen rasch verändern kann“); variabler werden müssen auch die Mietlaufzeiten; „wir haben Erfahrungen mit diesen Themen“, die S-Immo könne das gut managen, sagt Ettenauer. Er wolle die Debatte keinesfalls auf die „reine Reduktion von Büroflächen“ verengen – letztlich gehe es um „Effizienz und Output“. Die nächste Frage aus dem Chat: Wie steht Ettenauer zu Anbietern wie „WeWork“ (vgl. https://www.wework.com/de-DE/landlords; das organisierte Zusammenschließen Kleinerer für Direktverträge bei Vermietern, Anm.)? Er sei eingangs vom Grundkonzept „begeistert gewesen“, sagt Ettenauer, aber sieht gleichermaßen Unsicherheiten beim Thema „Datenschutz in größeren Büros“, und kommunikativer Sicherheit, weil Büros ja auch Räume sozialer Zusammenkunft sind. WeWork sei auch zu aggressiv vorgegangen, erinnert Ettenauer an den „Bumerang“ am amerikanischen Markt, als das Unternehmen den Markt „eng machen“ wollte und damit auf den Kopf gefallen sei. Aber, so Ettenauer: Es wäre falsch, das System als „falsch“ zu beurteilen, nur weil einige Anbieter damit gescheitert seien. Der ImmoLive-Chat fragt weiter, strategisch: Bevorzugt der Investor immer noch Großmieter in seinen Immobilien? Wenngleich die Dinge im Fluss seien und Trends wie shared offices kämen, bleiben Großmieter mit langen Mietlaufzeiten natürlich „interessant“ – „die wollen dieses eine Gebäude und sind bereit, langfristige Verträge zu unterschreiben“. Bei Einzelmieten brauche der Eigentümer/Vermieter schlichtweg einen Plan B in der Schublade – „was passiert, wenn der Mieter auszieht, was mache ich mit dem Leerstand, was muss ich in den Umbau sanieren“, rät Ettenauer zur Kalkulation. Wie werden sich Retail- und Hotelmarkt in nächster Zeit entwickeln, will die ImmoLive-Community im Chat wissen. Retail sei schon vor der Pandemie unter Druck geraten, erzählt Ettenauer vom Erstarken des Online-Handels, und Covid-19 habe das nicht ausgelöst, sondern nur beschleunigt. „Da wird es noch Bereinigungen geben“; die „Lernkurve“ aus Covid-19 für Anbieter müsse daher Mietpreisvorstellungen betreffen; das Modell der fixen Miete wird zu variablen Modulen gehen, mit Basis-Miete und diversen Zuschlägen. Es werde auf Vermieter- und Investorenseite noch „die ein oder andere schlaflose Nacht“ geben, prognostiziert Ettenauer. Viele Corona-Nachwehen auf Mieterseite würden wohl noch kommen. Unterschiedliche Aufholeffekte wiederum sieht Ettenauer im Unterschied zwischen Stadt- und Tourismushotellerie. Wann und wie schnell der Städtetourismus zurückkommen werde, hänge nicht zuletzt von der Luftfahrtindustrie ab – „das kann in einem Jahr sein, das kann in drei Jahren sein“, zeichnet Ettenauer ein unsicheres Bild. Die S-Immo halte einige städtische Hotels, „die haben aber um 15 Prozent besser performt als im Durchschnitt“, was auf gute Mieter bzw. Betreiber rückschließen lasse. Aber ja, es würden künftig Anbieter wegfallen und das Angebot kleiner – womit die Auslastung der Bestehenden wieder steige. Die Stadt Wien jedenfalls bemühe sich „sehr, wieder den Anschluss zu finden in Sachen Konferenztourismus. Das ist gut“, weiß Ettenauer. Zusammenschluss der Immo-Aktien-Gesellschaften: „Offen für alle Geschäfts-Varianten, wenn im Interesse der Aktionäre“ Der ImmoLive Chat fragt auch, wie Ettenauer die mögliche „große österreichische Immo AG“ sehe: „Emotional betrachtet gefällt mir das gut, auch von außen gesehen“, sagt Ettenauer. Der Markt sei aber zu differenziert: Manche Unternehmen investieren lieber im Ausland, andere tendieren zur Projektentwicklung; „es ist leider nicht gesagt, dass alleine deshalb mehr Wert entsteht, weil es diese Unternehmen enger zusammenzieht“, sagt Ettenauer. Auch habe die CA Immo AG eine Stand-Alone-Lösung bevorzugt, die Immofinanz AG wiederum habe „andere vorteilhafte Lösungen gesehen“ – „das muss man akzeptieren, damit ist die große österreichische Lösung nicht möglich“. Jedenfalls „gibt es das Übernahmeangebot an die S-Immo AG“, sagt Ettenauer, „und je nachdem wird sich die weitere Sachlage ergeben“. Seine oberste Prämisse als Vorstandsvorsitzender sei, die Interessen seine Aktionäre zu vertreten – „das stelle ich über alles andere“; in welcher Art und Weise das passieren könne, „möchte ich jetzt aber nicht auf zwei oder drei Formen reduzieren“, so Ettenauer: „Wenn es im wirtschaftlichen Interesse des Immo-Aktionärs ist, stehen wir für alle Themen offen.“ Wie entwickelt sich der Markt in den kommenden Jahren? „Gut ist es dann, wenn es besser wird als man befürchtet hat“, meint Ettenauer rückblickend auf Prognosen vor und zu Beginn der Pandemie. Jedenfalls sei kein Ende der Niedrigzinspolitik abzusehen, auch erste „Inflationsängste“ kämen auf – was Immobilien als alternative Anlageform weiter attraktiv halte. „Perspektivisch gesehen, auf die kommenden 10, 15 Jahre“ sieht Ettenauer die Themen Digitalisierung und konsequenterweise die Anzahl der Bürobeschäftigten; „das sollte jeder Investor im Fokus behalten, um rechtzeitig reagieren zu können“. Die S-Immo habe jedenfalls bewiesen, „rasch reagieren zu können, Nischen zu finden“ und sei somit „gut durch die Krise gekommen“.

In der aktuellen Situation stellen sich die Bewertungen als eine große Herausforderung dar. Zu Beginn von Covid war die Verunsicherung sehr groß, wie man mit den Werten bei Immobilien aktuell umgehen sollte. Zu weit gingen die Annahmen auseinander, was die Dauer der Restriktionen und deren Auswirkungen betraf. Jetzt, nach über 15 Monaten, haben sich die Stränge etwas entwirrt, aber die Zeit wirkt noch nach. Unternehmen mussten im Jahr 2020 zum Teil heftige Abwertungen ihrer Immobilienwerte aufgrund von Corona hinnehmen. Die Abwertungen, die wir 2020 gesehen haben, betreffen nicht alle Assetklassen gleich. Auch innerhalb dieser gibt es Unterschiede. Während es den Hotelbereich heftiger getroffen hat, waren die Auswirkungen zum Beispiel im Bereich Serviced Apartments oder auch beim studentischen Wohnen weitaus geringer. Aber nicht nur die aktuelle Situation bringt Veränderungen. Nachhaltigkeit in Bezug auf die Ökologie wie auch wirtschaftliche Nachhaltigkeit werden die Bewertungszukunft prägen. Das Thema Nachhaltigkeit, Stichwort ESG-Kriterien, wird zunehmend zum Wettbewerbsfaktor bei Immobilieninvestments – das betrifft Entwickler und Investoren gleichermaßen. Zusätzlich kommen neue Immobilienarten auf den Markt, denn Mixed-Use-Immobilien gehört die Zukunft. Um diese zu bewerten, fehlen aber zum Teil die Erfahrungswerte. Es ist wichtiger denn je, sich intensiv mit der Immobilie, ihrem Standort, dem Konzept, der wirtschaftlichen Tragfähigkeit, den Miet- und Pachtverhältnissen etc. zu beschäftigen und umfangreiche Marktanalysen vorzunehmen. Vor allem wird auf das Umfeld immer mehr Wert gelegt. Auf jeden Fall ist die Immobilienbewertung komplexer geworden, denn die Kunden wollen nicht nur den Ist-Zustand ihres Investments kennen. Sie erwarten nicht nur Zahlen und Fakten, sondern auch Empfehlungen in Richtung Werthaltigkeit und Aufschluss darüber, welche Möglichkeiten sich ihren Immobilien in Zukunft bieten.

Bernhard Klein (Marketing und Kommunikation bei der Immofinanz) Anton Nenning (Markenauftritt RE/MAX Österreich) Peter Rauch (Kommunikationsleiter bei Arnold Immobilien) Barbara Riedl (Reed Messe Wien) Michaela Unteregger (Unteregger Kommunikation) Tatiana Zhiganova (Zeiger Real Estate Marketing) Peter Rauch eröffnet die Runde. Welche Veränderungen im Immo-Marketing hat das Pandemie-Jahr gebracht? „Alles wird digitaler, aber nicht nur wegen Corona“, sagt Rauch. Die gute Nachricht: Die Zielgruppe sei gewachsen, weil die Covid-Unsicherheit das Interesse an Immobilien-Invests bei vielen gesteigert habe. Das Wachstum an potenziellen Kunden wiederum habe auf Branchenseite den Bedarf an Datensicherheits- und CRM-Systemen (CRM = Customer-Relationship-Management, Anm.) gehoben; zumal der Kundenmarkt aus Sicht Rauchs immer internationaler wird, gerade was Investments betrifft. Rauch streicht die „Haptik, das emotionale Erlebnis einer Immobilie“ hervor: Weil vor-Ort-Besichtigungen zuletzt schwer bis unmöglich waren, rücken digitale Tools zur bestmöglichen Präsentation des Objekts in den Vordergrund. In der Kommunikation habe Covid-19 „den Shift von Print zu Digital“ weiter verstärkt; es gelte jetzt, Angebote auf der eigenen Website entsprechend attraktiv zu gestalten. Aber: Print sei nicht tot; gerade im Lockdown hätten die Menschen „mehr Zeit zum Lesen“ gehabt, sagt Rauch. Der Unterschied zwischen Marketing und PR – und was hat Covid-19 daran geändert Michaela Unteregger (Unteregger Kommunikation) zieht die Trennlinie zwischen Vermarktung und PR in der Langfristigkeit: „PR ist kontinuierlich, man baut Beziehungen auf. Die Vermarktung eines Objekts ist kurzfristig.“ Die Pandemie habe gezeigt, dass Kommunikatoren viele Instrumente in ihrer Toolbox – das persönliche Vernetzen auf Messen und Events – nicht haben nutzen können. „Netzwerke funktionieren, wenn man sie pflegt“ – da habe die Krise nichts ausmachen können, meint Unteregger. Gut verknüpfte Kontakte seien auch während der Pandemie aufrecht geblieben. Aber: Neue Netzwerke aufzubauen sei in der Krise deutlich schwieriger, weil das „Face-to-Face fehlt“. Wichtig sei es für einen Kommunikator, flexibel zu bleiben: „Wenn keine Events erlaubt sind, muss ich mich in Kleingruppen treffen. Ich muss nur die richtigen Leute zusammenbringen“, sagt Unteregger. Wie hat Bernhard Klein (Immofinanz) auf die Pandemie reagiert, was das Marketing betrifft? Mit mehr als 90 Fachmarktzentren und 10 Shopping-Centern von Mittel- bis Südosteuropa sei die Immofinanz stark im Retail-Bereich angesiedelt; „genauso sind wir in der Asset-Klasse Büro zuhause“. Mit geschlossenen Geschäften und dem Modell Home Office sei die Immofinanz von der Pandemie entsprechend getroffen worden, aber: „Wir sind extrem zuversichtlich, wir wollen aggressiv wachsen“, denn zum Beispiel Fachmarktzentren hätten sich als krisenstabil gezeigt. Gleichzeitig steige die Sehnsucht der Menschen nach einem „social office life“, also das physische Streben zurück ins Büro. In dem Bereich habe das Unternehmen mit der Office-Marke „myhive“ reagiert, einem räumlich flexiblen Modell mit kurzen Laufzeiten und variablen quality-of-life-Services. Im Retail-Marketing sei man „von den High-Heels-Mädels mit Einkaufstaschen“ abgerückt und ziele in der werblichen Darstellung jetzt auf „die Mutter mit Familie“, bzw. Großeltern mit ihren Enkeln, die „einen Moment Normalität genießen“. Auch Klein pflichtet bei: „Die Digitalisierung hat einen Schub bekommen. 80 Prozent unseres Marketings finden digital statt.“ In welche Zukunft blickt die Messe-Branche? Barbara Riedl (Reed Messe Wien) spricht über die – letztlich abgesagte – Immobilienmesse in Wien. Diese hätte im März stattfinden sollen, musste Corona-bedingt aber physisch abgesagt werden – nun findet etwa die „Wohnen&Interieur“ nur online statt. „Das Veranstaltungsverbot hat uns getroffen, als wir in der Halle mitten im Aufbau waren“, sagt Riedl. Kreative Ideen und Alternativen seien gefragt gewesen, wenngleich „unsere Kunden sehr verständnisvoll waren“. Als Messegesellschaft sei die Reed-Gruppe bei Exhibitions stark auf den Verkauf von Ausstellungsflächen spezialisiert gewesen – „und jetzt kommt das Thema Digitalisierung“. Vom „Herzstück“ der physischen Messe brauche es jetzt eine „ausgebaute Website, einen Content Hub, um die Projekte und Dienstleistungen unserer Messekunden attraktiv zeigen zu können“, sagt Riedl. Auch über Newsletter und Social-Media-Kanäle wolle die Reed-Gruppe in aktive Kommunikation mit ihren Besuchern treten. „Wir haben innerhalb des vergangenen Jahres viele neue Kanäle auf die Beine gestellt“, und sich intensiv mit der zielgruppenspezifischen Kommunikation beschäftigt, so Riedl. Sie wirbt für den „Wohnen&Interieur Day@Home“ am 29. Mai – „unser USP, die Messe digital zu besuchen“. Alles neu, oder alles wie vor der Krise? Das wird Anton Nenning von RE/MAX gefragt. „Ich bin kein Freund von Revolutionen. Wir drehen jeden Tag an vielen Stellrädchen.“ Es gebe schlicht kein Kommunikations- und Marketing-Tool, das sein Unternehmen nicht schon vor der Pandemie erfolgreich eingesetzt habe – vom Makler-Video über die virtuelle Tour bis zum Online-Formular. Mit einem Schmunzeln meint er: „Wir haben uns jahrzehntelang durchgewurschtelt. Wir werden weiterwurschteln.“ Makler adaptieren ihr Werbe-Angebot. Wie steht es um die Kundenwünsche? Tatiana Zhiganova (Zeiger Marketing) zeigt sich erfreut, dass ihre Projektkunden die Wichtigkeit eines entsprechenden Marketingbudgets erkennen. Bauträger kämen so gezielt an gute Architekten und Baufirmen. „Generell sind unsere Kunden anspruchsvoller geworden“, sagt Zhiganova. Als Marketing-Agentur setze ihr Unternehmen schon lange auf digitale Tools; die Aspekte des digitalen Content Marketings würden aber auch von Kundenseite immer stärker gefragt. À la longue führe dieser höhere Aufwand auch zu höheren Maklerpreisen, weiß Zhiganova. Aufgabe ihrer Agentur sei es letztlich, „unseren Kunden Zeit und Geld zu sparen“. Peter Rauch (Arnold Immobilien) spannt den Bogen weiter: Immer mehr Menschen interessieren sich für Immobilien-Invests. Wie kann man dieser „breiten Öffentlichkeit“ kommunikativ begegnen? „Mit größerer Reichweite können wir unsere Botschaften besser platzieren“, sagt Rauch. Immobilien seien schlichtweg ein „resilientes, krisensicheres Produkt“ – da gebe es auch in Krisenzeiten „durchaus Positives zu berichten“. Das wiederum sei von Medienpartnern wohlwollend aufgenommen worden, weil das nicht nur Negativ-Schlagzeilen bedeute. Die Kehrseite der Medaille: Eine größere Zielgruppe bedeute auch „komplexere, aufwändigere Kommunikation. Dieser Trend wird uns nicht verlassen“, sagt Rauch. Die ImmoLive-Community stellt ihre Fragen im Chat Wie immer kommen zahlreiche Fragen direkt aus dem Video-Chat, etwa zur Haltung der österreichischen Makler zu „Multiple-Listing“-Systemen (MLS). Anton Nenning (RE/MAX) zeigt sich „jederzeit bereit“, an einem MLS mitzuarbeiten – wenn „die Rahmenbedingungen passen“, ganz unabhängig von Corona. Bernhard Klein (Immofinanz) wird zu seinen Erfahrungen mit Werbung auf Social-Media-Kanälen wie Facebook gefragt. „Zu Beginn der Pandemie waren wir mit zahlreichen Out-of-Home-Kampagnen auf dem Markt in Südosteuropa, und standen auf einmal mit Nichts da“, erinnert sich Klein – weil die Menschen im Lockdown zuhause blieben und die Kontaktpunkte fehlten. Innerhalb kurzer Zeit wurde die B2C-Kommunikation – angesichts budgetärer Restriktionen – auf Facebook und Instagram fokussiert. Die Immofinanz habe sich dazu auch externe Expertise von Konsumpsychologen geholt („Über das Klopapier-Horten schmunzeln wir heute, aber damals wussten die Leute gar nicht, was sie tun sollten“). In der Folge kommunizierte man Sicherheitskonzepte – und „Infotainment“: vom Kochworkshop bis zum Do-It-Yourself-Terrassen-Aufputz, um die Fachmärkte zu bewerben. „Phase drei“, so Klein, war die Kommunikation der Sicherheitskonzepte im Shopping-Bereich; danach kam das „new normal“, eine subtilere Werbung „ohne viel aggressivem Werben, mit kurzen Ausblicken auf die Normalität“, berichtet Klein. Dieser Phasenwandel sei – pandemiebedingt – in den verschiedenen Zielländern der Immofinanz zeitversetzt passiert: „Da haben wir Learnings mitnehmen können, von einem Land zum nächsten.“ Nicht zu vergessen sei der kosteneffektive Einsatz von Influencern: „In Rumänien hatten wir mehrere Millionen Zuseher auf unsere Insta-Videos“, erzählt Klein. Der Chat will auch wissen: Wie werden sich analoge Medien, vor allem Print, in Marketing-Fragen weiterentwickeln? Bernhard Klein (Immofinanz) erinnert an die „Grundtugenden der Kommunikation, der Rhetorik“ – die sich, im Übrigen, seit der griechischen Antike nicht geändert hätten – so gesehen seien digitale Medienkanäle nur „neue, zusätzliche Tools“, die aber den Grundsätzen der Kommunikation folgen. „Die VR-Brille muss nicht immer funktionieren – der klassische Folder bringt dich ins Gespräch“, sagt Klein, der auch die Bedeutung von „simplen Zeitungs-Inseraten“ nicht herunterspielen will. „Digitalmedien kommen hinzu, aber ‚alte‘ Medien wie Zeitung und Radio sind nicht abgeschafft“, weiß Klein. Tatiana Zhiganova (Zeiger Marketing) möchte widersprechen: „Jeder Kanal kann richtig sein. Wir müssen nur unsere Zielgruppe kennen!“ Print sei gleichwertig mit Social Media – es müsse nur die Zielgruppe treffen, und da sei die Expertise von Kommunikations-Profis gefragt. Vor der Kommunikation nach außen kommt jene nach innen Was man nach extern verkauft, muss auch intern passen, weiß Michaela Unteregger (Unteregger Kommunikation) über die interne Kommunikation zu berichten. „Leider vergessen viele Unternehmen die interne Kommunikation. Sie geben sich ein neues Logo, ein neues Branding – aber das Leben nach innen wird nicht geändert.“ Die Idee der Corporate Identity, jene Merkmale der Kommunikation nach außen, sollte man auch an den Mitarbeitern nach innen anlegen, appelliert Unteregger. Das sei – vor allem zum Höhepunkt der Pandemie, im Lockdown – die große Herausforderung gewesen, weil das Home-Office-Modell die sozialen, zwischenmenschlichen Kontakte reduziert hat. Anton Nenning (RE/MAX) blickt auf die „emotionale Komponente“ der einheitlichen Kommunikation – sein Unternehmen zähle alleine 600 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter mit Maklerstatus. „Wir fahren nicht die eine, große, emotionale Kampagne. Aber wir haben von Anfang an auf Online-Seminare für unsere Makler gesetzt.“ Der fehlende Kundenkontakt sei also mit Schulungen und Content-Vermittlung kompensiert worden. Mehr als zwei Drittel der Remax-Kollegen habe sich täglich und freiwillig in diese Online-Schulungen eingeklinkt. Das habe in der Mitarbeiterpsychologie für Verlässlichkeit und Perspektive für die Zeit nach Corona geführt. „Das hat ja auch eine hervorragende emotionale Wirkung“, sagt Nenning. Was kann Virtual Reality im Immobilien-Marketing? Tatiana Zhiganova (Zeiger Marketing) zitiert eine Studie, wonach bis zu 80 Prozent des Marketings (branchenübergreifend) zumindest zum Teil auf VR-Aspekte zugreifen werden. Virtuelle Immo-Rundgänge am Smartphone seien schon jetzt möglich; schon „sehr bald“ würden die Möglichkeiten größer – „auch für kleine und mittlere Kunden, nicht nur für die Big Players“, sagt Zhiganova. Der Faktor „Gamification“, also den technischen Fortschritt als „Spielfeld“ zu betrachten, führt sie ebenso an: „Es muss nicht immer Netflix sein, ich kann mir auf der Couch ja auch Immobilien virtuell anschauen“, sagt Zhiganova lachend. Barbara Riedl (Reed Messe Wien) spricht aus der Sicht des Messeveranstalters: „Technisch sind wir dermaßen fortgeschritten, dass wir unsere gesamte Messe – angefangen beim Foyer – digital gestalten können, mit Avataren, die Sie beim Eingang begrüßen.“ Nichtsdestoweniger werde der Aussteller-Wunsch nach dem persönlichen Kontakt immer größer: Egal ob Fach- oder Massenmesse, die Aussteller „wollen den physischen Kontakt zum Besucher, da hängt eine emotionale Komponente dran“. Der physische Aspekt sei Kernstück und durch nichts zu ersetzen – gleichzeitig werde das persönliche Messe-Erlebnis von digitalen Tools begleitet – etwa als „digitale Einkaufstasche“, zur Vor- oder Nachbereitung eines Messebesuchs. „Unsere Aussteller wollen beides: Sie wollen das physische Treffen, aber auch die digitalen Schmankerl“. Es laufe auf eine hybride Form der Messe hinaus, mit „neuen Formen der Aussteller und Anbieter“, prophezeit Riedl. Wie lässt sich Kundenvertrauen im digitalen Raum schaffen? Michaela Unteregger (Unteregger Kommunikation) unterstreicht: „Seriös kommunizieren. Die Wahrheit kommunizieren“ – das funktioniere analog wie digital. Im digitalen Bereich zieht sie das Beispiel des Mitarbeiters heran, der „über den Durst getrunken hat“ und die Fotos davon dann im Netz postet: „Da muss ich als Unternehmen eingreifen“; in der digitalen Kommunikation kann „weniger oft mehr“ sein, besonders in den sozialen Netzen. Tatiana Zhiganova (Zeiger Marketing) spricht darüber, wie – aus Agentursicht – das Kundenvertrauen von Projekt zu Projekt wachsen könne. „Transparenz ist dabei ganz wichtig“, sagt Zhiganova, etwa durch eine klare Ausweisung der Agenturpreise auf der Homepage. „Das transparent zu kommunizieren, schafft schon Vertrauen.“ Peter Rauch (Arnold Immobilien) erinnert beim „digitalen Vertrauen“ an das Thema Datenschutz: Wie steht es für den Kunden um das Daten-Tracking auf meiner Website? Welche Experten erreicht der Kunde, wenn er die Telefonnummer auf der Website anruft? Muss er jedes Mal alles von vorne erklären, oder hat der Kunde seinen designierten Ansprechpartner? „Der Digitalisierungs-Hype heißt nicht, dass wir nicht auf einer persönlichen Ebene bleiben könne“, sagt Rauch. Vertrauen lasse sich nicht kaufen – „ein persönliches Gespräch ist oft mehr wert als jede Kampagne“. Wer über die persönliche Eben Vertrauen schaffe, sich als guter Partner zeige, der könne auch in Krisenzeiten mehr Geschäft machen, ist Rauch sicher. „Seriös, wahrheitsgetreu und persönliche Ansprache“, unterstreicht Anton Nenning (RE/MAX), aber „wenn es persönlich und ehrlich ist, spielt das Kommunikationsmedium keine Rolle“ – also egal ob Face-to-Face-Gespräch, Telefonat oder Videokonferenz. Barbara Riedl (Reed Messe Wien) pflichtet bei: Und wenn es nur ein kurzes „Hallo sagen“ am Telefon sei, der stete Kundenkontakt müsse aufrecht erhalten bleiben – auch während der Hochphase der Pandemie. Die Zahl der Medienkanäle steigt – welche werden sich durchsetzen? Anton Nenning (RE/MAX) meint: „Wir werden das weitertun, was wir bislang gemacht haben“ – bloß in anderen Ausprägungen. Die Wohnungs-Erstbesichtigung finde demnach via Video statt, Fach-Austausch passiere in der Videokonferenz („niemand fährt mehr für einen halben Tag von Vorarlberg nach Amstetten!“), tatsächlich physische Treffen würden dafür intensiver und länger. Die unsichtbare ökonomische Hand leite das verlässlich: „Was günstig, schneller und praktischer ist, wird bleiben“, sagt Nenning. Michaela Unteregger (Unteregger Kommunikation) weiß um „die vielen Instrumente der Kommunikation“, die in der Pandemie weggefallen seien – „dafür haben wir neue Tools dazubekommen“. Kommunikations-Profis müssten flexibel bleiben. Peter Rauch (Arnold Immobilien) sieht viele Kommunikations-Trends und -Kanäle kommen und gehen. Es gehe nicht mehr um bestimmte Botschaften für bestimmte Kanäle, „das Omni-Channel-Prinzip ist da, dem müssen wir Rechnung tragen, wenn wir unsere Kunden erreichen wollen“. Ein Blick in die Zukunft: Die künstliche Intelligenz („A.I.“) werde Immo-Exposés künftig „selbst schreiben, der Makler muss es dem Kunden nur mehr schmackhaft machen“. Auch die Werbeplanung werde maschinell unterstützt bzw. von der K.I. übernommen – aber die menschliche Komponente werde bleiben, „eine Geschichte kommunizieren, das ist menschliches Marketing-Handwerk“. Angesprochen auf die Zielgruppen von morgen meint Rauch: „Die 15-jährigen von heute nutzen zu 80 Prozent TikTok“ – dort müsse man mit Kampagnen hinein, um die Jungen zu erreichen. Michaela Unteregger (Unteregger Kommunikation) plädiert für den „old school“-Zugang des Telefonats: „Was machen die Jungen? Sie schreiben. SMS, Signal, WhatsApp, et cetera. Das geht zehn Mal hin und her. In der Zeit hätte ich die Frage am Telefon längst geklärt“, ist Unteregger überzeugt, dass die Jugend von den älteren Semestern etwas lernen kann in Sachen Effizienz.

Die deutschen Investoren waren für die Professionalität des österreichischen Immobilienmarktes sicherlich ein entscheidender Faktor. Im Jahr 1995 kaufte die deutsche CGI als erster deutscher Investor ein Bürohaus im großen Stil in Wien. Seit dem Kauf des Galaxy Tower hat sich viel geändert. Nicht nur in Österreich. Denn die Professionalität im eigenen Markt wurde in die Märkte jenseits der Grenzen mitgenommen und mit dem eigenen Gespür verfeinert. Speziell in Deutschland spielen Österreichs Projektentwickler und Investoren eine große Rolle. Der deutsche und der österreichische Immobilienmarkt sind sich ähnlich, aber es trennt sie auch einiges – nicht nur die Sprache wie einige scherzhaft meinen. Eines haben sie aber beide gemeinsam: von den institutionellen Investoren werden sie als sehr stabil gewertet. Bei der Premiere von ImmoLive International, in Doppelmoderation mit IMMOCOM,  diskutierten am Podium: Benedikt Hartig, eyemaxx Real Estate (CCO)Jochen Maurer, Arnold Investments (Country Manager DE) Prof. Dr. Felix Schindler, Warburg HIH (Head of Research)Axel Schulz, Global Head of Investment Management Real I.S. AG (Im Laufe der Diskussion fällt öfters der Begriff von „Deutschlands Top-7“. Gemeint sind damit jene sieben Städte bzw. Metropolregionen, die besonders attraktiv für den Immobilienmarkt sind: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Gemessen werden u.a. Flächenumsatz, Leerstandsquote und Branchenumsatz, Anm.) Zum Einstieg die Helikopterperspektive: Wie steht es um die allgemeine Einschätzung des Immo-Marktes in Deutschland und Österreich, auch hinsichtlich wirtschaftlicher Einschnitte durch Corona? Felix Schindler (Warburg HIH) sieht und sah Deutschland und Österreich unter den „stabilsten Volkswirtschaften in Europa“, auch vor Corona – das mache die beiden Länder für Core-Investoren interessant. Beide Länder hätten einen stabilen Arbeitsmarkt (Stichwort Kurzarbeit) und verlässliche Rechtssysteme. Die Asset-Klassen Logistik und Wohnen seien als Gewinner der Pandemie hervorgegangen; die Nachfrage werde anhalten, prognostiziert Schindler. Hingegen hat es den Hotelsektor „stark gebeutelt“, wenngleich sich die Tourismus-Regionen jetzt rasch erholen würden. Als weiteres Beispiel für eine „zuversichtliche“ Entwicklung nennt Schindler den Standort Wien – nicht nur touristisch interessant, sondern auch von internationalen Organisationen und Unternehmen nachgefragt. Weitere Asset-Klassen mit hoher Nachfrage laut Schindler: Lebensmittel-Einzelhandel, Nahversorger und Fachmarktzentren. Im Bürosektor erwarte sich Schindler eine starke Entwicklung vor allem in den Metropolregionen. Die Renditen würden sich in den starken Marktregionen eher seitwärts bewegen; durch den Niedrigzins würden sich „günstige Einstiegschancen“ ergeben. Zur Vorsicht rät Schindler bei peripheren Standorten und den „Bürosilos“. Wie beurteilen Deutsche den österreichischen Markt? Axel Schulz (Real I.S.) spricht aus Sicht eines großen, internationalen Investors. Zuletzt hatte die Real I.S. bei TownTown (Stadtquartier im dritten Wiener Gemeindebezirk, Anm.) Investitionen getätigt; zum neuesten Projekt wolle Schulz „so knapp vor Abschluss“ nicht ins Detail gehen. Generell liege für sein Unternehmen der Fokus in Österreich auf Wien – wenngleich „wir unseren Research in ganz Österreich breit aufgestellt haben“; er würde demnach keine Nutzungs- oder Assetklasse ausschließen, „wenngleich wir sehr selektiv vorgehen“. Interessant für die Real I.S. seien in Österreich die Sektoren Wohnen und Logistik; bei Einzelhandel und Büros sieht Schulz einen Einschnitt durch die Pandemie – „was derzeit Chancen ermöglicht“. Nebst Wien blieben Linz und Graz – alles darunter (hinsichtlich Stadtgröße) müsse man prüfen, was für Investments überhaupt in Frage komme. Er spürt in der Bevölkerung „einen großen Drang zurück zur Normalität“ (und nennt als Beispiel volle Gastgärten trotz Regenwetters), was in einer Phase des wirtschaftlichen Aufschwungs auch der Immo-Branche zugute komme. Dann richtet  Schulz den Blick auf Deutschland: Seine Real I.S. biete mit verschiedenen Fondsklassen „eine breite Spielwiese“, von den „Top 7“-Städten bis zum „öffentlichen Publikumsfonds“. Er wolle jetzt aber keine „einzelnen Städte nennen, das macht keinen Sinn. Es gibt interessante B- und C-Städte, wenn sämtliche Fundamentaldaten passen“, analysiert Schulz. Und: „Gewohnt wird überall, nicht nur in den Top-7-Städten.“ Dennoch gebe es eine „kritische Größe“ was die Stadtgröße betrifft, stets geprüft durch die hauseigene Research-Abteilung. Asset-Klasse Wohnen: Was macht den deutschen Markt spannend? Um mehr als 200 Millionen Euro Investment hat sich eyemaxx in Bernau, im Nordosten Berlins, das größte Wohnprojekt in der Firmengeschichte gesichert. Benedikt Hartig spricht über die Anziehungskraft des deutschen Markts: Großvolumiger Wohnbau sei attraktiv, „bevor ich 4 mal 50 Millionen investiere, mache ich lieber einmal 200 Millionen“. „Wir glauben an die Speckgürtel“, deshalb auch das Projekt in Berlin-Bernau, mit „ausgezeichneter“ Anbindung an die Großstadt – und dennoch „viel Grün“ im Umfeld. In Österreich seien derart große Projekte – aus seiner Sicht leider – nicht zu finden. „Nach Wien, Graz und Linz wird es schon sehr eng“. Auch deshalb schaue eyemaxx nach Deutschland. Unter „großem Volumen“ versteht Hartig „wenig Limits nach oben“; einsteigen würde eyemaxx ab Volumina von „20 bis 25 Millionen Euro“. Zusammengefasst: Großes Volumen und Speckgürtel – Benedikt Hartig würde mit eyemaxx neben den „Top 7“-Städten mit dem Konzept „auch in eine B-Stadt gehen“. Jochen Maurer (Arnold Investments) blickt auf Geschäftsstellen seines Unternehmens in Mailand, Madrid und Lissabon: Wie sehen die italienischen, spanischen und portugiesischen Investoren den Markt in Österreich und Deutschland? Maurer erinnert an die wirtschaftliche, steuerliche und rechtliche Stabilität in Deutschland und Österreich – „dafür sind die Länder seit Jahrzehnten bekannt“. Das habe zu einer steten Zunahmen an Kapitalinvestments aus dem Ausland geführt; auch weil sich die Kunden von Arnold Investments „vor Ort auf regionales Know-How für Deutschland und Österreich“ verlassen können. Dazu kämen viele „bilaterale Unternehmungen“ zwischen Deutschland und Österreich, ausgelöst durch die gemeinsame Sprache und verwandte Mentalität – „viele Deutsche investieren gerne in Österreich“, und vice versa. Und: Mit Pandemie-Ende und wirtschaftlicher Öffnung werde zusätzliches Geld aus Drittstaaten auf den Markt drängen. Bei knappem Angebot bedeute das ununmgänglich höhere Preise, folgend dem Marktwirtschafts-Gebot von Angebot und Nachfrage. Ausblick auf die verschiedenen Entwicklungen der Asset-Klassen Felix Schindler (Warburg HIH) meint: „Corona hat per se nicht viel Neues gebracht. Es hat nur bestehende Megatrends befeuert.“ So werde der Niedrigzins genauso erhalten bleiben wie der Drang zur Digitalisierung; auch vor Corona waren die Themen Nachhaltigkeit und flexibles Arbeiten (Stichwort Home Office) im Kommen; und zwar „parallel am deutschen und österreichischen Markt“. Betroffen davon auch die Rendite: Während in den USA (mit einem stark institutionalisierten Markt) Büros teurer seien als Logistik, „sind wir in Österreich und Deutschland noch ein Stück weit weg“ von dieser Entwicklung. In der Industrie sieht Schindler eine „Zurückverlagerung“ – vor einigen Jahrzehnten habe die Branche – aufgrund der billigen Arbeitskräfte – nach Südostasien gedrängt; mit der aufkommenden Robotik würde weniger Personal benötigt, und die Produktionsstandorte kehrten heim. „Die Qualität in Europa ist besser, und wir sind näher am Kunden“, sagt Schindler. Was Büros betreffe: Innenstadtlagen bleiben beliebt, „wir wollen, trotz Home Office, den menschlichen Kontakt“. Im Einzelhandel erwartet sich Schindler „Korrekturen im Mietniveau, auch in Innenstadtlagen“. Es werde auch in dem Segment zu „neuen Chancen kommen“: Der Handel werde auch künftig in der Innenstadt stattfinden; Corona habe die Nachfrage nach Nahversorgern befeuert, „und wir wollen den sozialen Austausch in den Stadtquartieren, in denen wir leben“. Angesprochen auf eine mögliche Zinswende meint Schindler: „Das heißt ja nicht 3 bis 4 Prozent Zinsen schon morgen.“ In der Asset Allocation werde es so schnell keine strategieschen Verschiebungen geben; auch bei leicht steigenden Zinsen werde die Nachfrage kaum gedämpft. Wegbruch der Investoren aus Asien und Brexit – was hat das zur Folge? Jochen Maurer (Arnold Investments) sieht für den Brexit „humoristisch betrachtet“ jenen „Glücksfall, dass die Covid-Krise dazwischen gekommen ist“. Neben dem Wirecard- und anderen Skandalen drehe sich medial alles um Covid-19, der Brexit werde in der Kolportage überdeckt. Aber „ganz im Ernst“: Der Brexit habe zu Verunsicherung von Investoren geführt. Egal ob institutionell, aus Asien oder Europa: Jeder Investor definiere seine Anlagestrategie über drei Faktoren: „Ertrag, Sicherheit und Rendite“. Der Brexit habe einen dieser Paramter – nämlich die Sicherheit von UK-Anlagen – wegbrechen lassen. Das Geld fließt nun in andere sichere Häfen – etwa das Segment „Wohnen in Deutschland oder die deutsche Logistik“, meint Maurer. Gleichzeitig seien die Rendite-Erwartungen zu hoch, angesichts der Preise, die der Markt hergibt. Maurer blickt auf eine „spezielle Blüte“ des Wiener Markts sei der „rege Handel“ mit „schönen, aber alten Zinshäusern“ – bei einer Rendite-Erwartung von unter 2 Prozent. „Da wird nicht die jährliche Rendite gekauft. Da geht es ums Juwel im Portfolio“, sagt Maurer. Bürokratisierung und Politisierung des Wohnungsmarkts in Deutschland Wie sieht Benedikt Hartig (eyemaxx) die Unterschiede zwischen Deutschland und Österreich – und was wäre das „beste aus beiden Welten“, um die Themen Regulierung und Bürokratisierung voranzubringen? Hartig wünscht sich „ganz egoistisch, die Rosinen aus beiden Welten“. Beispielhaft nennt er die österreichische Vorsteuer-Abzugsberechtigung beim Bauen zur Miete – „in Deutschland kostet mich das gleiche Produkt 17 Prozent mehr“. In Deutschland komme die Prüfgebühr für die Baugenehmigung dazu; „da reden wir bei größeren Projekten von sechsstelligen Beträgen“ – in Österreich seien die Gebühren „minimal und nicht der Rede wert“. Dafür koste die Grundbuch-Eintragung in Österreich deutlich mehr, und so weiter. Hartig blickt auch kritisch auch den Stichtag im Juli 1953 – ob die Baugenehmigung davor erteilt wurde oder danach, habe Konsequenz auf die Auslegung des österreichischen Mietrechtsgesetzes. Da gehe es um „die freie Wahl des Mietpreises durch den Vermieter, gemessen an Angebot und Nachfrage, oder ob ich als Vermieter streng reglementiert bin“. Diese „heiße Kartoffel“ schiebe die Politik in Österreich seit Jahrzehnten vor sich her. In Deutschland wiederum sei der Mietendeckel gefallen, die Mietpreisbremse für Bestandsimmobilien gebe es weiterhin. „Es gibt vor jeder Wahl politisches Säbelressen“, gibt sich Hartig als Realist, „aber ich glaube an den Rechtsstaat und denke nicht, dass es zu Enteignungen“ (von Wohnimmobilien, Forderung der Deutschen Linken, Anm.) kommen werde. So wie früher – als Investoren noch „vom Hubschrauber-Überflug aus gekauft haben“ – sollte es nicht mehr laufen, rät Hartig: „Man sollte doch zum Stadtplanungsamt, zu politischen Stakeholdern gehen“ – um sich zu informieren, „was überhaupt gewollt und gewünscht ist“. Auch diesmal: Experten beantworten Fragen aus dem Chat Wie immer trägt die ImmoLive-Community einen regen Teil zur Diskussion bei. Fragen aus dem Chat drehen sich u.a. um Hotel-Investments; Leerstände im Office-Segment wegen Home Office; Rendite-Entwicklungen in den „polyzentralen“ Städten Deutschlands.Axel Schulz (Real I.S.) meint: „Grundsätzlich Ja zu Hotel-Investments.“ Die Finanzierungsfrage bei Hotels sei zwar momentan schwierig, und dazu komme die „Kopfsache“ bei Investoren („die reisen ja momentan selbst nicht, privat oder geschäftlich“). Umso mehr birge das Segment jetzt große Chancen – „gerade für einen Equity-Buyer perspektivisch“ interessant. Der Fokus vor dem Investment müsse jedenfalls auf der Bonität des Hotelbetreibers liegen. Zu Büro-Leerständen meint Schulz: Aktuelle Studien würden durchaus Nachteile von Home Office aufzeigen, etwa was Kreativität und Kommunikation betreffe. Auch komme das nicht über Nacht. Vom Recruiting-Bereich weiß er: „Junge Leute haben schon zwei, drei Jahre vor der Pandemie gefragt, wieviele Tage sie von zuhause arbeiten können.“ Für den Büromarkt bedeute das Änderungen im Raumkonzept, „mit mehr Flächen für die Kommunikation“ – aber die große Verschiebung weg vom Büro werde es nicht geben. Was die polyzentralen Städte Deutschlands (Städte mit mehr als einem Stadtkern und entsprechender Infrastruktur, Anm.) betrifft, meint Felix Schindler (Warburg HIH): Wenn der Ortskern funktioniere (Stichwort Kaufkraft, Verkehrsanbindung), spiele die Lage innerhalb der Metropolregion keine Rolle – die Rendite bewege sich knapp unter den 4 Prozent, so Schindler. In Österreich lägen die Preise – insbesondere in Wien – für Nahversorgungszentren darüber, abhängig von der Mikrolage „findet man zwischen 4,25 und 5,5 Prozent wahrscheinlich alles“. Fire Sales durch die Wirtschaftsfolgen der Pandemie? Schon in den Jahren 2008, 2009, in der Phase der Bankenkrise, habe Benedikt Hartig (eyemaxx) „auf die großen Fire Sales gewartet – aber sie kamen nicht“. Auch jetzt, trotz den Nachwehen der Pandemie, werden solche Notverkäufe nicht passieren. Am ehesten komme es noch bei „kleinen bis mittleren, privat geführten Hotelimmobilien mit Investitionsstau“ zu gezwungenen Veräußerungen – in Wien und Berlin gebe es „jede Menge dieser kleinen Inhaber-geführten Hotelimmobilien“, sagt Hartig, „die oft auf einer Wohnwidmung sitzen. Dort könnte man Wohnungen hinbauen.“ Die „großen, erstklassigen Immobilien“ würden aber keinesfalls zum Schnäppchenpreis weggehn, ist sich Hartig sicher. Felix Schindler (Warburg HIH) sieht ein leichtes Zusammenrücken im Core-Segment – dabei handle es sich aber nicht um Fire Sales, sondern um Konsequenzen aus unterschiedlichen Preisentwicklungen bzw. Preisverschiebungen. Beim „Core plus“, vorrangig ältere Bestandsobjekte, trenne sich nun die Spreu vom Weizen, sagt Schulz. Das betreffe vor allem institutionelle Kapitalveranlagungsgesellschaften (KVGs), „wo einige gar nicht ran wollen – andere darin aber ein neues Produkt sehen. Die sanieren, revitalisieren und geben dem Ganzen ein Green Label.“ Unterschiede in der politischen Einschätzung von Österreich und Deutschland Jochen Maurer (Arnold Investments) meint: Die Innenpolitik, egal ob jene von Österreich oder Deutschland, werde im jeweils eigenen Land immer schlechter gesehen als vom Ausland betrachtet. Wer viel mit deutschen Unternehmern spreche, höre Dinge wie „ihr habt einen tollen Kanzler (Sebastian Kurz, ÖVP, Anm.), eine tolle Regierung (ÖVP-Grüne, Anm.)“. Österreichische Unternehmer wiederum blicken laut Maurer auf die „treibende, stabile Kraft der Merkel-Regierung“ in Deutschland für Europa. Die Beurteilung ebendieser Wirtschaftstreibenden für die eigene Regierung im Inland „fällt diametral anders aus, ich erspare Ihnen da die Ausdrücke“, sagt Maurer. Zukunftsthema ESG unternehmerische Verantwortung ESG – also Environmental Social Governance, oder die umweltbewusst-nachhaltige, soziale Geschäftsführung – kristallisiert sich immer stärker als Fokusthema in Unternehmensspitzen heraus. Wie gehen Immo-Investoren damit um – wo kommt das Geld her, wer macht mit wem Geschäfte? Axel Schulz (Real I.S.) spricht zum „G bei ESG“, also der Governance bzw. Unternehmensführung. „Wir als Unternehmen haben die ersten Fonds entsprechend mit Labels ausgewiesen“, sagt Schulz. Bei neuaufgelegten Fonds passiere das sofort, jetzt würden diese Labels auch rückwirkend auf bestehende Fonds ausgerollt. Der ESG-Katalog sehe verschiedene Ansätze, „da muss ich nicht 100 Prozent aller Parameter erreichen“ – ein Großteil der Anforderungen müsse aber jedenfalls abgehakt sein. „Viele schauen nur auf das E, also den Umweltfaktor. Wir schauen auch aufs Soziale und den Governance-Bereich“, wirbt Schulz. Ein reiner Fokus auf das „E“ sage auch „noch nicht alles über den Grün-Status des Objekts aus“ – weil nicht einfließe, woher das Geld für das Projekt komme bzw. für welche Zwecke es verdient werde. Beim 11-Milliarden-Euro-Gesamtvolumen seines Unternehmens sei die Real I.S. „beim Thema Governance sehr gut und clean unterwegs, darauf haben wir immer schon freiwillig geachtet“. Jochen Maurer (Arnold Investments) verweist auf „viele Jahre im Bankgeschäft“ und zeigt sich verwundert, dass die Immobilienwirtschaft erst seit jüngst auf das Thema nachhaltige Governance setze, und „jetzt erst entsprechende Standards einführt“. Das habe natürlich potenziell Konsequenzen auf etwaige Projektpartner und Geldgeber. Zu welchen Projekten in Österreich und Deutschland raten die Experten? Felix Schindler (Warburg HIH) eröffnet die Schlussrunde: In Deutschland seien – abseits der Top-7-Metropolregionen – eigentlich alle Nutzungsarten interessant. Logistik, Einzelhandel, Nahversorger punkten dort mit einem positiven Rendite-Spread. In Österreich gelte ähnliches, wobei sich die Liquidität auf den Wiener Büromarkt im Core bzw. Core plus-Segment fokussiere. „Nahversorger würden wir uns auch in der Fläche anschauen, entsprechend der Mikrolage“, meint Schindler, und auch Hotels in Wien sei sein Unternehmen „perspektivisch nicht abgeneigt“. Benedikt Hartig (eyemaxx) schaut sich „sehr gerne den Wohnbau an. Wir freuen uns über neue Wohnprojekte in Österreich und Deutschland.“ Axel Schulz (Real I.S.) pflichtet Felix Schindler von Warburg HIH bei: „Wir können uns grundsätzlich jede Asset-Klasse vorstellen“, wobei Nahversorgungszentren besonders interessant seien. „Wir nehmen auch gerne alleiniges Wohnen, also kein Mixed-Use – aber nur dort, wo es Sinn macht“, sagt Schulz. Auch seien Offices im Core-Bereich „ganz klar auf unserer Agenda“ – solange es insgesamt ins Bild seines Unternehmens Real I.S. („für institutionelle Investoren“) passe. Jochen Maurer (Arnold Investments) sieht keine „gute oder schlechte Immobilie“ – in jeder Investitions- und Marktphase, und in jeder Assetklasse gebe es die entsprechend richtigen Investoren. Die Frage richte sich vielmehr Richtung Zukunft: „Nicht, ob es eine gute oder schlechte Immobilie, sondern ob es ein gutes oder schlechtes Investment ist.“ Ein genereller Marktausblick falle jedenfalls stabil-positiv aus, mit guten Investitionsmöglichkeiten und einem Neustart der derzeit schwächelnden Assetklassen.

Michael Freitag, Geschäfsführer von Sodexo. Sodexo ist ein weltweiter Anbieter von „quality-of-life-Services“, etwa im Bereich Catering und Facility Management. Viktor Wagner, Geschäftsführer der REIWAG, einem österreichischen Dienstleistungsunternehmen,  das Services von der Gebäudereinigung bis zum technischen Gebäudemanagement und der Gebäudesicherheit bietet. Christian Wimmer, Verantwortlicher des Produktmanagements bei Schrack-Seconet. Das österreichische High-Tech Unternehmen spezialisiert sich auf Brandmeldetechnik und Sicherheitssysteme. Thomas Zhanel, Geschäftsführer bei Assa Abloy Austria. Die schwedische Assa-Abloy-Gruppe bietet mechanische und elektronische Schließsysteme. Viktor Wagner eröffnet die Runde mit einem Rückblick auf die vergangenen 14 Pandemie-Monate. Der Covid-Ausbruch war ein „Schock“, im harten Lockdown im April 2020 mussten „viele unserer Kunden schließen, wir mussten unsere Prozesse umstellen; wichtig war, das Unternehmen am Leben zu halten“. Als eigenkapitalfinanziertes Unternehmen war es ihm wichtig, seinen Angestellten und Mitarbeitern eine Arbeitsplatzgarantie zu geben, „wir finanzieren das durch!“. Mit raschen Modellen wie der Kurzarbeit habe es „kein anderes Land gegeben, das so rasch und großzügig geholfen hat“, erinnert sich Wagner. Christian Wimmer (Schrack-Seconet) blickt auf die Auswirkung auf den Immo-Sektor. Das „Social Distancing“ – Wimmer nennt als Beispiel die eingeschränkten Besuchsmöglichkeiten Angehöriger bei Patienten im Spital oder Pflegeheim – habe zu neuen technischen Möglichkeiten geführt: „Nicht nur im Büro müssen wir die Videokonferenz als Kommunikationsmittel verwenden.“ Aus sicherheitstechnischer Sicht würden die Aspekte der gestaffelten Zutrittsberechtigungen und der Hygieneregeln künftig eine wichtige Rolle spielen – „das werden wir künftig elektronisch steuern müssen, derleit Angebote und Tools sind entsprechend gefragt“, sagt Wimmer. Gerade im osteuropäischen Raum habe sein Unternehmen mit „mobile Lazarette mit medizinischen Rufsystemen ausgestattet“ – für künftige Pandemie-ähnliche Situationen gelte es jetzt, sich zu rüsten. Michael Freitag (Sodexo) sieht einen „Transformationsprozess“ in der Arbeitswelt, der die unterschiedlichen Bereiche seines Unternehmens verschieden stark betrifft. In der Medizin sei die gesundheitliche Sicherheit der Mitarbeiter – auch im Sinne der Attraktivität des Arbeitgebers – ein wichtiger Aspekt. Bezogen auf das „new work“ und den Trend zum Home Office beschäftige sich Sodexo auch mit „fringe benefits“ – also was kann der Arbeitgeber für seinen Mitarbeiter im Home Office an „Lebensqualität“ tun (Stichwort „digitale Gutscheine, wenn ich meinen Mitarbeiter nicht mehr am Arbeitsplatz verpflegen kann“). Im Büro selbst arbeite Sodexo mit Architekten und Planern zusammen, um die Themen „Arbeitsplatzdesign, Arbeitsplatzstrategie und Flächenmanagement neu zu definieren“. 9 von 10 Unternehmen machen sich über diese Themen Gedanken; 8 von 10 beftragten Angestellten möchten zumindest einen Tag pro Woche im Home Office verbringen, zitiert Freitag aus aktuellen Studien. Thomas Zhanel (Assa Abloy) verweist auf die Notwendigkeit, Immobilien flexibel nutzen zu können: „Egal, ob Amtshäuser zu Impfzentren umgewandelt werden, oder Büroräume so gestaltet werden, dass sich bestimmte Personengruppen nicht mehr treffen“, bezieht sich Zhanel auf die Gruppentrennung aus epidemiologischen Gründen. Stichwort Zutrittskontrolle: Bislang war der Wunsch groß, das Gebäude nach außen hin abzusichern; jetzt werde der Wunsch größer, auch innerhalb der Immobilie Strukturen zur „Lenkung und Absicherung“ zu schaffen. Die Herausforderung dabei seien kostenintensive Umbauarbeiten – jetzt kämen aber immer mehr günstigere, mechatronische Systeme auf den Markt, die weniger aufwändige Umbauarbeiten erfordern, sagt Zhanel. Welche Kundenwünsche haben Immo-Nutzer, was Hygiene und Sicherheit betrifft? Michael Freitag (Sodexo) berichtet von vielen Unternehmen, die zum Ausbruch der Pandemie „nicht abgewartet haben, sondern gleich Flächen reduzierten“ – vor allem Firmen im digitalen Bereich hatten damals schon eine entsprechende Arbeitsplatzstrategie in der Schublade; gleichzeitig wisse er von anderen Unternehmen, die ihre Strategie innerhalb der 12 bis 24 Folgemonate adaptieren wollten – basierend auf Faktoren wie der Durchimpfungsrate und der damit einhergehenden Herdenimmunisierung, „damit die Mitarbeiter wieder gerne ins Büro kommen, ohne Infektionsrisiko“. Das brauche externe Beratungsleistung von Experten, weiß Freitag von Sodexo. Er verweist auf digitale Mess-Systeme, welche die physische Auslastung von Büroräumen erheben – damit soll der tatsächliche Raumbedarf besser eingeschätzt werden können. „Wir werden flexibles Home Office haben, mit reservierten Schreibtischen im Büro“, sagt Freitag, „das lässt sich mit digitalen Tools alles statistisch darstellen“. Auch bei dieser Podiumsdiskussion stellt die ImmoLive-Community Fragen im Videochat, welche von den Experten live beantwortet werden. Ein User fragt nach dem „Büro als Corona-Verbreiter“, weil zu Beginn der Pandemie keine ausreichenden Sicherheitsmaßnahmen gesetzt wurden. „Die allermeisten Unternehmen haben sofort Krisenstäbe eingesetzt und auf Schichtbetrieb in getrennten Teams gesetzt“, antwortet Viktor Wagner (REIWAG); kein Betrieb habe Interesse daran, zu einem Corona-Cluster zu werden, der den Betrieb lahmlegt. Die größere Herausforderung sei wohl das private, familiäre Umfeld, meint Wagner: „Kinder kommen symptomfrei aus Kindergarten und Schule nach Hause“, und stecken dort die Eltern an; „die Unternehmen waren damals kaum das Problem“, sie hätten rasch die richtigen Maßnahmen gesetzt. Christian Wimmer (Schrack-Seconet) bestätigt: „Unser Krisenstab hat täglich getagt, vom Vorstandsdirektor abwärts“; gleichzeitig seien „viele Jungväter“ mit Nachwuchs im Kindergartenalter als „Verdachtsfälle“ zuhause geblieben. „Das Home Office, der Schichtbetrieb haben sich rasch eingebürgert“, fasst Wimmer zusammen. Auch Schulen und Kindergärten sind letztlich Immobilien – wurden die Experten in der Runde schon von der öffentlichen Hand zur Beratung beigezogen, was Hygiene und Sicherheit betritt? Michael Freitag (Sodexo) meint, „das passiert bei unseren Facility Services und im Catering selbstverständlich“; für die angesprochene Beratung des Bundes oder der Gemeinden sei die öffentliche Hand zuständig, „die sich ihre eigenen Experten sucht“. Die Auswirkungen der Pandemie auf den Industrie- und Bürosektor Viktor Wagner (REIWAG) spricht für die Runde: Sämtliche anwesenden Unternehmen seien Dienstleister, „wir müssen uns an unseren Kunden orientieren. Wir wollen aber gleichzeitig Anregungen geben.“ Während im privaten Wohnbereich der Trend eindeutig zur Grünlage, zu mehr Wohnfläche und zumindest zum Balkon geht (und damit die Preise treibt), sei jene Frage zum Teil noch offen, die sich mit Anforderungen an den Arbeitsplatz in Industrie und Büros beschäftigt. Die Büro-Quadratmeter werden weniger, es gehe Richtung „shared desk“, meint Wagner. Was oft außer Acht gelassen werden: Wie gut können Mitarbeiter mit der IT im Home Office umgehen, welche persönlichen Faktoren und technischen Gegebenheiten stellen sich dar? Wie steht es um Ausgleichstätigkeiten, wie steht es um das Flächenmanagement? Einen noch weiteren Blick in die Zukunft wirft Wagner hinsichtlich künstlicher Intelligenz (AI / KI) bzw. Netzkriminalität (Cyber Crime). Nach der Pandemie: Bleibt Gesundheit im Fokus, oder regiert wieder die Wirtschaftlichkeit? Thomas Zhanel (Assa Abloy) sieht die Zukunft „irgendwo in der Mitte liegen“; der „Hype, die Dramatik“ würden irgendwann nachlassen – „die ‚Balkonkonzerte‘ sind vorbei, aber wir alle haben erlebt, wie wichtig Sicherheits-Vorsorgemaßnahmen sind“. Auch wenn die letzte große Pandemie ein Jahrhundert vergangen sei (Zhanel bezieht sich auf die spanische Grippe, Anm.), werde jetzt eine „Awareness“ für das Thema geschaffen – „wir wissen jetzt, es kann uns jederzeit passieren“. Unternehmen würden ihre Strukturen jetzt tendenziell kleinteiliger aufbauen, um dann im Ernstfall rasch reagieren zu können, spürt Zhanel. Auch die Home-Office-Situation sei in höchstem Maße differenziert zu betrachten: Vom Mitarbeiter, der lieber zuhause arbeitet bis hin zu jenem, der „von sich selbst sagt, er kann zu Hause gar nicht arbeiten“. Das Thema „Sicherheit“ müsse im Home Office viel stärker kommen, meint Zhanel: „Wer weiß schon, wer bei meinen Telefonaten im Home Office mithört oder Zugriff auf meine Daten hat?“ In dem Bereich seien jedenfalls professionelle Lösungen gefragt und gefordert. Was Hygiene und den kontaktlosen Zutritt betrifft: „Natürlich wichtig und gut“, meint Christian Wimmer (Schrack-Seconet), aber eben auch oft eine Kostenfrage. „Man soll ja nicht hysterisch sein, jedes Terminal angreifen zu müssen – aber klar, die Handhygiene wird künftig absoluter Standard sein.“ Architektonisch ansprechende Desinfektions-Spender und Multimedia-Infostelen, die gleichzeitig die Körpertemperatur des Passanten messen, werden wohl Standard werden, wirft Wimmer einen Blick in die Zukunft des Büro-Entrees. „Im Spital wird das sowieso passieren, aber auch im klassischen Büro wird es kontaktloser“, sagt Wimmer – und verweist auf die RFID-Technologie, die – vereinfacht gesagt – den Nutzer im Raum erkennt, ohne dass dieser eine Chipkarte zum Terminal hinhalten muss. Diese Technologie kann dann automatisch Zutrittsbeschränkungen auslösen, wenn sich mehr Personen als zugelassen – gemessen an der Raumgröße – darin aufhalten. Das könnte vor allem im medizinischen bzw. Pflegebereich die Sicherheits- und Hygienestandards heben, was etwa die Besucheranzahl von Patienten betrifft. Thomas Zhanel (Assa Abloy) weiß: Kontaktlosigkeit, das automatische Öffnen und Schließen von Türen, die Technik dahinter, sei allesamt mit Kosten verbunden. Dieser Kostenfrage müsse man differenziert begegnen: „Habe ich im Gebäude nur Mitarbeiter, oder muss ich mit Besuch rechnen, den ich womöglich in verschiedene Gruppen trennen muss?“, stellt Zhanel die Frage der Eintritts-Identifikation. Mit „mobile credentials“ lassen sich Zugangsberechtigungen bzw. Tür-Öffner über das Smartphone auslösen bzw. bedienen – „die Technologien sind schon da“, sagt Zhanel, aber Mieter bzw. Eigentümer müssten sich überlegen, ob sich das rechnet und Sinn macht. Michael Freitag (Sodexo) bezieht sich auf das Thema Ökologisierung: Dass die Globalisierung nicht nur Vorteile habe, hätte sich zu Beginn der Pandemie gezeigt, als es Masken-Engpässe und Lieferketten-Probleme gegeben habe – weil die Produktion über viele Orte der Welt verteilt gewesen sei. Aus Sicht seines Unternehmens Sodexo könne Freitag bestätigen: „Beim Catering wollen die Leute mittlerweile ganz genau wissen, woher das Essen kommt: Wurde das biologisch nachhaltig angebaut? Hat der Bauer aufs Tierwohl geachtet?“ Freitag führt auch das Schlagwort „NABES“ an, die „Nachhaltige Beschaffung“, welche den Einsatz von Chemikalien „massiv“ reduziert habe. Die neue Wahrnehmung der Gebäudereinigung Viktor Wagner (REIWAG, das steht i.Ü. für „Reinigung Wagner“) weiß: „Reinigungskräfte erscheinen uns jetzt allen in einem ganz neuen Licht.“ Das bestätige eine Erhebung, wonach 67 Prozent der Befragten die Tätigkeit von Reinigungskräften jetzt „mehr schätze“ als vor der Pandemie. Vor allem in Krankenhäusern wollte er mit seiner Firma die Hygiene forcieren: „Jeder wascht die Hände, aber nicht alle wissen, dass das mindestens 20 Sekunden lang passieren muss“, erinnert Wagner an eigene „Händewasch-Kurse“ seines Unternehmens. Eine besondere Herausforderung sei die Situation in Alten- und Pflegewohnhäusern gewesen, wo Klienten über Wochen keinen Besuch empfangen konnten. Eine psychisch belastende Situation für die Bewohner, „auf die wir bestmöglich reagieren mussten“. Dann erinnert Wagner an den Fortschritt der Technik: Es gibt Reinigungsroboter, die zwar derzeit den „return of investment“ noch nicht erfüllen – aber zum Beispiel „mit 10 Liter Wasserverbrauch 10 Stunden einsatzfähig“ sind und den Boden aufwaschen. „Gehen dadurch Arbeitsplätze verloren?“, fragt Wagner rhetorisch: „Nein, aber er wird ergänzt werden durch die Robotik.“ In Österreich seien derzeit mehr als 100.000 Arbeitsplätze in der Pflege nicht besetzt – gerade hier könne die Robotik unterstützen und helfen, über die Technologie-Schiene „robotics for elderly care“. Mit Kreativität sei hier „Unendliches möglich“, meint Wagner: Er führt ins Feld, dass die Forschung an einem Haut-Imitat arbeite, das in der Haptik an die menschliche Haut erinnert anstelle der Latex-Gummi-Hülle eines Roboters. Wagner spricht die ImmoLive-Community direkt an: „Ich hoffe, es schauen viele Entscheidungsträger zu, die für das Wohl der Menschen arbeiten.“ Werde die Tages-Reinigung forciert, habe das mehrere Vorteile: Es spare Geld und Energie; die sozialen Möglichkeiten der Mitarbeiter werden verbessert („wenn die Reinigungskraft tagsüber arbeitet, kann sie den Abend mit der Familie verbringen“); die Tagreinigung sei die beste Möglichkeit, „beschwerdefrei zu arbeiten“, weil die direkte Kommunikation ermöglicht werde; zuletzt würden damit Vollzeit-Arbeitsplätze geschaffen statt Zwei- bis Dreistundenschichten. „Der Störungseffekt wird dann oft ins Treffen geführt, aber der ist kaum vorhanden“, wirbt Wagner für das Modell. Wie können Projektentwickler von der Sicherheits-Expertise profitieren? Christian Wimmer (Schrack-Seconet) weiß um Gespräche mit Betreibern von Pflegeeinrichtungen, die „recht innovativ unterwegs sind“, und einen regen Austausch suchen hinsichtlich betreutes Wohnen. „Pflegepersonal durch technische Hilfsmittel entlasten – das ist die Richtung, in welche die Reise geht“, so Wimmer. Der Pflegeberuf sei ohnehin anspruchsvoll genug; das Thema Pflege werde sich in den kommenden Jahren grundlegend ändern: „Die staatlichen Einrichtungen werden irgendwann nicht mehr genug sein“, sagt Wimmer, und private Anbieter „müssen sich etwas überlegen“ – etwa vermischtes Wohnen, wo betreutes Wohnen bzw. Pflegewohnungen in einer „regulären“ Wohnanlage untermischt sind. Ein weiterer Plan sei es, kleinere Hotels entsprechend zu adaptieren und Gesundheitseinrichtungen zu schaffen – als Tageskliniken oder Reha-Zentren. Die technische Ausstattung, gerade im betreuten Wohnen, gehe Richtung medizinischer Messung bzw. Überwachung durch Sturzsensoren, bzw. dem Erheben von Wasserverbrauch, Lüftungs- und Heizverhalten – um bei Grenzfällen einen automatischen Notruf an Pflegekräfte abzusetzen. Thomas Zhanel (Assa Abloy) ergänzt: „Das eben angesprochene Hotel ist ein gutes Beispiel“, denn egal, ob vermischte Nutzung als Pflegeeinrichtung oder, wie in der Pandemie, als Büro-Ausweichquartier – Hotelbetreiber seien gut beraten, ihre Immobilie flexibel und variabel nutzbar zu machen. „Wenn das schon in der Planung passiert, wird es im laufenden Betrieb umso kosteneffizienter“, weiß Zhanel. Er erzählt von einem Hotel aus Auftragnehmer von Assa Abloy, das – neben den herkömmlichen Chipkartenlesern am Zimmereingang – ein mechatronisches System für das operative Back-End (also Reinigung, Bewirtung, etc.) geschaffen habe – und dafür mehr als 300 Schlösser und Zylinder hat austauschen müssen. „Da sieht man, welcher Aufwand dahinter steckt, wenn man das auf Management-Ebene steuern will“, sagt Zhanel. Welche Asset-Klasse birgt die Sicherheitskonzepte der Zukunft? Michael Freitag (Sodexo) gibt eine „relativ einfache Antwort“, nämlich jene Gebäude, wo sich viele (fremde) Menschen einfinden: Krankenhäuser, Alten- und Pflegeheime, Bildungsgebäude – „und das Büro“. Man werde den Arbeitsplatz neu denken müssen, sagt Freitag, und erinnert an Open-Space-Konzepte und technische Voraussetzungen wie Luftfilter, um Mitarbeitern ein Sicherheitsgefühl zu geben. Die Durchimpfung werde die Situation kurz- bis mittelfristig entspannen; die Awareness werde bleiben, prognostiziert Freitag. Viktor Wagner (REIWAG) antwortet auf eine Frage aus dem Chat: Müsse der Gesetzgeber nicht viel strengere Vorgaben machen? „Der Gesetzgeber hat doch schon viele Vorgaben gemacht“, sagt Wagner, aber „wichtig ist, dass wir allen raten, sich so rasch wie möglich impfen zu lassen“. Als Unternehmen renne man bei ihm „offene Türen“ ein – man habe zusätzlich Geld für Desinfektionsmaßnahmen in die Hand genommen, verweist Wagner und warnt gleichzeitig: „Werden Firmen auch nach der Pandemie noch bereit sein, mehr Geld für diese Sicherheit aufzuwenden?“ Jetzt seien alle „hochsensibilisiert“, aber wenn das „Sorgegefühl“ schwinde, nehme auch die Bereitschaft ab, entsprechend Budget in die Hand zu nehmen. Thomas Zhanel (Assa Abloy) erwähnt die vielen Vorgaben und Regulationen, was zum Beispiel den technischen Brandschutz betreffe. Eine „Falle“ lauere aber dort, wo Dienstleistungskunden teure Systeme einkaufen, diese dann aber über Jahre hinweg nicht warten (lassen) – „dann stellt sich schon die Sinnfrage, wie funktionstüchtig ist mein System überhaupt noch, im Fall des Falles?“, weiß Zhanel. Er appelliert an den Gesetzgeber, auch regelmäßige Wartungen bzw. Überholungen vorzuschreiben.

Johannes Endl, Vorstandsmitglied der ÖRAG Gerald Kerbl, Steuer-Experte und Partner bei tpa Österreich Markus Mendel, Geschäftsführer der EHL Investment Consulting Maxim Zhiganov, Geschäftsführer der WK Development Johannes Endl (ÖRAG) wirft zum Einstieg einen Überblick über die vergangenen Pandemie-Monate. Die „Weltuntergangs-Propheten“ hatten Hochkonjunktur – was Fragen der Geldstabilität betraf, so sei der Fokus klar auf sicheren Investments gelegen, und damit auf Immobilien. Auf den zweiten Blick – und gar nicht absehbar – sei laut Endl die positive Preisentwicklung der Gewerbeimmobilien am Core-Markt verlaufen, trotz Lockdowns & Co. Außerdem: „Wir sitzen hier bei ImmoLive virtuell zusammen – aber das Büro hat und wird weiter seine Berechtigung haben“, sagt Endl. Das Beispiel sei treffend: Auf „fachlicher Ebene kann ich mich hier im virtuellen Raum hervorragend austauschen“ – für den großen Investmentabschluss zwischen mehreren Parteien brauche es aber das Gehör „für die Zwischentöne“, und das entwickle sich eben besser im persönlichen Gespräch. „Mimik, Gestik, da bleibt der Mensch unersetzbar“, ist Endl überzeugt, gerade in der Immo-Branche, „wo die Aufgabe des Maklers ist, Brücken zu bauen“. Das habe die Pandemie übrigens auch gezeigt: Was davor auf kurzem Wege, mit einem „wir setzen uns einmal kurz zusammen“, einfach hatte geklärt werden können, sei durch das Social Distancing langwieriger und „mühsamer“ geworden, so Endl. Was kann der „kleine“ Privatinvestor vom „großen“ Institutionellen lernen? Markus Mendel (EHL) sagt: Egal ob kleiner oder großer Investor, die grundsätzlichen Fragen und To-Dos blieben dieselben. Gerade im privaten Bereich ortet Mendel „unterschiedliche Professionalisierungsgrade“ – er empfiehlt, „genau hinzuschauen, was man kauft. Da reicht es nicht, die Wohnung zu begehen“, erinnert Mendel an „wirtschaftliche, steuerliche, technische Aspekte“. Große, institutionelle Investoren seien da im Vorteil, bringen sie doch ein großes Team an Beratern mit – „der Private macht das selbst“. Kleine könnten sich also abschauen, auf externe Beratung zu zählen; die „Großen“ wiederum, sagt Mendel, könnten in Sachen Entscheidungsfreude durchaus etwas von den Privaten mitnehmen. Maxim Zhiganov (WK Development) berichtet, wie sich die Nachfrage unter Privatinvestoren entwickelt hat. Im vergangenen Pandemie-Sommer 2020 „haben wir nicht so viele Wohnungen verkauft, wie erwartet“ – aber spätestens mit Herbst 2020 sei die Nachfrage deutlich gestiegen. Zhiganov weiß von seinem Projekt „The Shore“, wo zuletzt die Wohnungen im teuersten Segment („Eins-Komma-Fünf bis Zwei-Komma-Fünf Millionen Euro“) rasch verkauft wurden: „Und zwar nicht zum selber Wohnen, auch nicht zum Vermieten. Sondern als Anlage, um sie dann in ein paar Jahren zu verkaufen“, mit einer Wertsteigerung von „30, 40 Prozent“. Für Zhiganov „eine neue Erfahrung, das habe ich bei Kunden bislang nicht erlebt.“ Die kleineren Wohnungen wiederum würden „klassisch gekauft, um sie dann zu vermieten“ – aber auch hier steige die Professionalität kleiner Privatinvestoren; „die prüfen jetzt genauer, nehmen sich Finanzdienstleister statt die Hausbank“, weiß Zhiganov. Wer finanziert mein Investment? Wie unsicher sind die Rahmen, von Hausbank bis Finanzdienstleister? Gerald Kerbl (tpa) will den Bogen weiter spannen, „vom privaten Investor hin zum Developer“. Die Pandemie habe gezeigt, dass Projekte ab einer gewissen Größenordnung, egal welcher Assetklasse, von Banken nicht finanziert werden wollten oder konnten, weil diese restriktiver geworden seien – „alleine deswegen hat dass Thema Mezzaninkapital einen Aufschwung bekommen“, sagt Kerbl. Aber: „Damit muss man sensibel umgehen. Mezzaninkapital ist teures Geld, jede Verzögerung nach hinten kostet extrem viel.“ wer hingegen „gut“ damit umgehen könne – für den werde Mezzaninkapital zum „nicht wegzudenkenden Finanzierungskapital“. Kerbl geht auch auf eine gewisse Verunsicherung im Finanzierungsmarkt ein, wenngleich er „aus dem Immobilien-Großbereich kommt, mit vielen institutionellen Developern“. Nichtsdestoweniger sah Kerbl zuletzt – trotz Pandemie – eine „Aufbruchstimmung. Die Kriegskassen waren voll. Da sagen viele, ‚wir gehen einkaufen‘!“ Auch im privaten Bereich fließe gerade viel Geld in Immobilien – als sichere Anlage, auch was die Zinsentwicklung betrifft. Kerbl rät einmal mehr zum Fixzins, zu aktuell günstigen Konditionen. Immer live dabei – der ImmoLive Chat richtet Fragen direkt ans Podium Wie immer verfolgt die ImmoLive-Community die Podiums-Diskussion live. Fragen an die Experten betreffen zum Beispiel: Immobilien und Aktien – wird der Unterscheid immer geringer, weil es weniger um Rendite geht denn um Wertsteigerung?; Johannes Endl (ÖRAG) will ein „punktuelles Spekulations-Interesse“ bei Käufern beobachten, die in „Top-Lagen“ nicht auf Ertrag, sondern Wertsteigerung pokern. Mit rechtlichem Bestellerprinzip und Co. „vor der Türe“ kann Endl jene Investoren verstehen, die jetzt nicht zur Vermietung kaufen, sondern als Sachanlage – und das Objekt bewusst leer stehen lassen, um „Negativzinsen“ auf die Kontoeinlage zu vermeiden. Endl spricht auch über die Preisentwicklung im Core-Segment, also die „gute Lage im Ballungszentrum“. Ebendiese Ballungszentren hätten sich als jedenfalls krisensicher gezeigt, meint Endl: Von der Kultur über den Handel bis zu Ausbildungsstätten – das passiere im Zentrum. „Auch wird nicht alles digital“, wiederholt er seine Einschätzung, das physische Büro werde bleiben. Dazu kämen langfristige „Rekord-Niedrigzinsen“, durch erhöhte Staatsverschuldung: Ein guter Zeitpunkt, zu investieren, „allerdings lagespezifisch und abhängig von der Asset-Klasse“, sagt Endl. Die Preise werden demnach nicht für alle Lagen steigen. Wie wird sich dieser Spread entwickeln? Gerald Kerbl (tpa) mahnt einerseits zur Projekt-abhängigen Differenzierung, andererseits ist auch er sicher, „dass der Spread zwischen guten und schlechten Lagen, zwischen guten und schlechten Projekten wächst“. Wer kauft was – und warum jetzt gerade das? Was, wo und unter welchen Voraussetzungen man als Privatanleger kaufe, gehöre genau geprüft – „auf jeden Fall investieren in Immobilien“, sagt Maxim Zhiganov (WK Development) mit einem Lächeln, „vielleicht wollen Sie ein bisschen streuen“. Ein Parameter habe sich jedenfalls seit „hundert Jahren nicht verändert: Lage, Lage, Lage!“ Auch die aktuellen Negativzinsen spielen gerade mit, bei einer „Immobilie nichts falsch machen zu können“ – sei es durch Rendite oder Wertsteigerung. Das Investment-Geld sei jedenfalls vorhanden: „Ich erlebe immer mehr Fonds, die auch teure Wohn-Pakete kaufen wollen“, erkennt Zhiganov eine größere Streuung unter Fonds. Er, Zhiganov, setze gerade selbst einen eigenen Immo-Fonds auf: „Es gibt viele Investoren, die gerade nicht wissen, wohin mit dem Geld“; und die bei Immobilien vor allem auf die Wertsteigerung schauen. „Die wollen sich nicht mit Themen wie Sanierung oder Erhaltung herumschlagen“, bestätigt Zhiganov. Kaufen und verkaufen, oder kaufen und halten? Die eine richtige Antwort gebe es nicht, weiß Markus Mendel (EHL). Es gehe um die Business-Strategie, welche Yields erzielt werden sollen, und wofür das Objekt stehe (etwa für die Langzeit-Vermietung). Dem gegenüber stünden Großinvestoren, die „für Lage, Lage, Lage viel Geld in die Hand nehmen, um diese ‚Prime-Immobilien‘ im Portfolio haben zu können“. Dann wiederum gebe es „Evergreen-Investoren“, die „kaufen um zu halten“ – vor allem Familien-Stiftungen und Investments, die „auf Generationen angelegt sind“. Nicht beim Preis liegen die Probleme – sondern auf Mieterseite Johannes Endl (ÖRAG) beobachtet, dass Mieter durchaus „wählerischer“ werden – weil das Angebot entsprechend der Nachfrage wachse. Dem Vermieter müsse daraufhin klar sein, dass „ich das Niveau der Erstmiete danach vielleicht nicht mehr erreiche“, warnt Endl. Das gelte vor allem für die österreichischen Landeshauptstädte, in denen zuletzt viel Neubau passiert sei. „Dort muss man bonitätsstarke Mieter finden, die dauerhaft bleiben wollen“, sagt Endl, der an die höheren (Sanierungs-)Kosten bei häufigen Mieterwechseln erinnert. Besser als jeder Mietendeckel, besser als jede Beschränkung: Der Neubau schaffe mehr Angebot. „Das bestätigte ich“, sagt Endl, „gerade für Jungfamilien will ich ein entsprechendes Angebot schaffen“. Was kann das Bauherren-Modell als Investment? Welche Laufzeiten sind ideal? Wann aufs Bauchgefühl hören? Gerald Kerbl (tpa) zeigt sich als „großer Fan“ des Bauherren-Modells. Egal, ob über offenem/geschlossenem Fonds, Aktiengesellschaft oder Direktanlage – es gebe eine vielfältige Möglichkeit, in Immobilien zu investieren. Das Bauherrenmodell bringe Vorteile, etwa steuerliche oder eine bessere Aussicht auf Rendite. Auch lasse sich das Investment besser diversifizieren, bzw. sei man als Investor nicht „auf die eine Lage“ angewiesen. Wer direkt in eine Vorsorgewohnung investiere, solle die Immobilie jedenfalls so lange halten, bis sich der steuerliche Gesamtüberschuss ergeben hat, rät Kerbl. Dieser steuerliche Break-Even passiere, normalerweise, in einem Fenster von zehn bis 15 Jahren, sagt Kerbl. Auch da könnten sich Private etwas von Institutionellen abschauen: „Bitte nicht emotional agieren!“, appelliert Kerbl. Institutionelle verwalten letztlich fremdes Geld und hätten einen objektiven Zugang – ebender fehle oft bei Privaten, ortet Kerbl ein gewisses „Bauchgefühl“, das trügen kann. Aber: Institutionelle könnten von dieser „heads-on-Mentalität“ durchaus etwas lernen. Die ImmoLive-Community zapft die Expertise des Podiums an Investieren in unbekannten Regionen: Am Beispiel „der Wiener in Klagenfurt“ – wie können solche Investments klappen? „Es gilt, das zu kaufen, was man kennt und einschätzen kann“, nennt Markus Mendel (EHL) die wichtigste Regel auf eine Frage aus dem ImmoLive-Chat: „Ich will ja keine Black Box kaufen, wo im nächsten Jahr die Autobahn vorbeifährt.“ Er erinnert an den „Realwert“ einer Immobilie: „Hinfahren, anschauen, angreifen“ – nur wer mit der Gegend und der Lage vertraut sei, könne die richtige, profunde Entscheidung treffen. Sind Immobilien nicht doch wie Aktien? Oder ganz unähnlich? Man weiß ja nicht, was man kauft, fragt die Community. Maxim Zhiganov (WK Development) antwortet: Er selbst investiere in Wohnungen nahe London, „dort war ich einmal und habe es besichtigt. Aber ich lebe nicht dort, ich kenne die Gegend nicht gut.“ Es gelte, online und digital zu verfolgen und analysieren: Was investiert die Gemeinde, welche kommunalen Benefits entstünden dort für die Bewohner, was mache die öffentliche Hand, um die Gegend zu attraktivieren? Diese Zahlen gelte es zu evaluieren, und wenn die Lage attraktiv genug erscheine, werde „gekauft, saniert, umgebaut und verwertet, und ich habe das Haus noch nicht einmal gesehen“, erzählt Zhiganov. „Übrigens als Privatanleger, gemeinsam mit meinem Sohn.“ Großbritannien sei ein guter Boden, „ohne Steuern und Gebühren“, dort sei der „Landlord der King“. Johannes Endl (ÖRAG) sieht zumindest eine Parallele zwischen Aktien und Immo-Invests: „Je weniger ich mich auskenne und mit der Materie beschäftige, desto mehr brauche ich einen vertrauensvollen, professionellen Partner“. Wer sich selbst mit der Immobilie beschäftige, sie saniere und entwickle, gehe ein größeres Risiko ein – „aber so ist es auch mit der Aktie. Ich führe das Unternehmen ja nicht selbst in die Zukunft. Ich investiere Geld im Vertrauen, dass es funktioniert“, sagt Endl. Umso risikoreicher sei das Investment im Ausland – der Chat fragt etwa, wie attraktiv eine Ferienimmobilie im kroatischen Istrien sein könne. „Da muss man sich nicht nur mit dem Objekt beschäftigen, sondern auch mit der dortigen Rechts- und Steuerlage“, warnt Markus Mendel (EHL). Die Faustregel „höhere Rendite – höheres Risiko“ gelte jedenfalls immer, auch international.  (Mega)Trend Crowd-Investment – was steckt dahinter? Gerald Kerbl (tpa) sieht ein rechtliches Spannungsfeld zwischen verschiedenen Gesetzen, die darauf anzuwenden sind – „aber die Politik will das Crowd-Investing forcieren“, das sei mit diversen Novellen durchaus „geglückt“. Die österreichische Crowd-Landschaft sei von Private Equities und Start-Up-Beteiligungen gewachsen, und beinhalte immer mehr institutionelle Beteiligungen. „Zumindest in Österreich hat noch niemand grob daneben gegriffen“, sagt Kerbl, der aber auch weiß: „Investoren greifen durchaus aus Marketingzwecken aufs Crowd Investing zurück.“ Johannes Endl (ÖRAG) rät zur Eigenrecherche: „Schon als Laie finde ich viele Informationen zu Projekten im Internet.“ Gleichzeitg rät er zur Vorsicht: Das Risikoprofil sei „ein ganz anderes“, als eine Beteiligung an einem fix-und-fertigen Projekt. Wie überall brauche es ein gewisses „Basis-Vertrauen“ und den „Glauben ans Produkt“ – das unterscheide Crowd Investments nicht von anderen Investmentanlagen, „das ist definitv kein ‚stupid money‘, keine Bauernfängerei“, so Endl. Sein wichtigster Rat: Auseinandersetzen mit dem Projekt, Zahlen analysieren. Aber auch auf den Bauch hören: „Wenn ich mich nicht wohlfühle, wenn es nicht passt“ – dann Finger weg; vice versa zuschlagen, „wenn ich mich wohlfühle, und dem Projekt vertraue“. Umso mehr gelte das für all jene, „die ihr sauer Erspartes in Immobilien investieren wollen“, gerade mit geringeren Eigenmitteln. Es gelte die Weisheit: „Es gibt auf der Welt nur wenige Dinge, die ohne Risiko zu managen sind. Man muss es nur einschätzen“, sag Endl. Lässt sich das Risiko bei Crowd Investment überhaupt abschätzen? „Es gibt Marktberichte, Prospekte und jede Menge andere Möglichkeit, sich zu informieren“, meint Markus Mendel (EHL). Als potenzieller Investor gelte es schlichtweg, Recherche zu betreiben und Zahlen zu analyiseren. „Auch beim Crowd Investment kann ich nicht in die Tiefe gehen, aber einen Überblick kann ich mir schaffen“, rät Mendel. Es gelte die Faustregel: Je weniger Ahnung von Finanz und Immobilen, desto mehr sei professionelle Expertise gefragt. Mendel wirbt für seine Kollegen und sich – das Vertrauen in externe Dienstleister zahle sich jedenfalls aus. Welche Märkte in Osteuropa bergen das größte Potenzial?, fragt der Chat. „Da, wo das Risiko am höchsten ist“, antwortet Maxim Zhiganov (WK Development) trocken. Sein Unternehmen sichte in der Slowakei und Ungarn; aber „dort muss man sich unbedingt gut beraten lassen, was Steuern und Rechtslage betrifft“. Zhiganov findet Rumänien, Bulgarien und Serbien interessant – „die Preise sind günstig, die Renditen sind höher“. Was bringen automatisierte Bewertungstools? Welchen Zinssatz wähle ich? Die Bewertung des Immo-Werts seit letztlich immer auch eine Vergleichsbewertung, sagt Johannes Endl (ÖRAG). Für einzelne Wohneinheiten im Hausverbund, zum Beispiel, seien diese automatisierten Vergleichstools „sehr gut“, um den Marktwert festzustellen. Aber: Je komplexer die Lage, das Objekt; je mehr der menschliche Gutachter sein Know-How einbringen müsse; desto „mehr kommen diese automatisierten Modelle an ihre Grenzen“, weiß Endl. Als Erstinformation also praktisch, aber nicht der Weisheit letzter Schluss. Variable oder fixe Zinsen, was sagen die Experten? Gerald Kerbl (tpa) meint: Einerseits wollen EU und EZB (Europäische Zentralbank, Anm.) die Zinsen jetzt niedrig halten; dennoch stelle sich die Frage, wann die Zinsen „Post-Pandemie“ zwangsläufig wieder steigen – „die Frage ist nur, wann. Denn die Wirtschaft hält das anders gar nicht durch.“ Wer jetzt mit Fremdmitteln finanzieren wolle, sollte aus Sicht Kerbls „jedenfalls auf einen niedrigen Fixzins“ setzen. Ganz anders setzt Maxim Zhiganov (WK Development) auf den variablen Zins: „Ich glaube nicht, dass sich die europäische Wirtschaft in den kommenden Jahren eine Zinserhöhung leisten kann.“ Nichtsdestoweniger: Wer sich einen günstigen Fixzins aushandeln kann, solle zugreifen – „aber das hängt wohl von der persönlichen Bonität ab“. Idealerweise teile man den Kredit fifty-fifty, sagt Zhiganov: 50 Prozent fix verzinst, die zweite Hälfte variabel. Johannes Endl (ÖRAG) sieht den Tiefpunkt der aktuellen Negativzinsen erreicht. „Viel tiefer werden die Zinsen nicht sinken. Wer jetzt einen Fixzins abschließt und damit besser schläft, soll das tun.“ Auch Endl sieht in den kommenden Jahren „keine Gründe, warum die Zinsen steigen sollten“; aber: „Es wird wahnsinnig viel Geld produziert. Die Marktteilnehmer warten auf einen Effekt; sie warten, dass etwas passiert“, ist sich Endl sicher; der Markt kaufe zu immer höheren Preisen, um das Geld in einen sicheren Sachwert zu transferieren. Wo würden die Profis jetzt investieren? Zum Abschluss des ImmoLive-Talks gibt jeder Experte seine persönliche Empfehlung. Markus Mendel (EHL) tendiert zu „Wachstumsmärkten und Wachstumslagen“, mit perspektivisch guter Vermietbarkeit und Wertsteigerung. „Natürlich, das ist nicht leicht zu finden“ – die Wahrheit liege im aktuellen Kaufpreis, „wo sieht man noch Potenzial“. Gerald Kerbl (tpa) sieht einen Reiz im deutschen Immobilienmarkt, wenngleich dort ein bundesweiter Mietendeckel diskutiert werde. „Land: Deutschland. Assetklasse: Wohnen. Konkrete Region: Da muss ich mich vorher durch tausende Seiten Marktberichte wühlen“, sagt Kerbl mit einem Schmunzeln. Maxim Zhiganov (WK Development) würde jetzt in Osteuropa investieren, wo es den besten Finanzierungs-Leverage gebe, „wo die Mieten – relativ gesehen – höher sind zum Ankaufspreis.“ Johannes Endl (ÖRAG) meint: Am besten dort investieren, wo man sich auskennt. „Und nachdem ich gerne gestaltend eingreife, würde ich mich an der Projektentwicklung aktiv beteiligen“ – unabhängig von der Asset-Klasse. „Wichtig ist, dass die Lage noch nicht von allen entdeckt ist, und ich sie realistisch einschätzen kann.“ Denn, so Endl, und das ist ein rundes Schlusswort: „Wenn man das kauft, was alle haben wollen, dann muss man sowieso den Preis zahlen, der aufgerufen wird.“ Wer sich aber mit der Immobilie auseinandersetze, wem das noch dazu Spaß mache, und auch Gefallen am Risiko fände – der solle doch den Schritt gehen und selbst mitgestalten.

Michael Baert eröffnet die Runde und analysiert: Der Trend, in Wohnungen zu investieren, datiere aus Vor-Corona-Zeiten; die Pandemie habe ihn befeuert. Die Anfrage bei der IFA sei „so hoch wie noch nie“, alleine in den ersten Monaten des laufenden Jahres 2021 habe sein Unternehmen „40 Millionen Euro platziert“, ein „Rekordergebnis“, weil Bauherrenmodelle ja meistens erst im zweiten Halbjahr abgeschlossen würden. Dazu sei 2020 ein Hotelinvestment mit einem Volumen von 30 Millionen gekommen – „ein Zeichen, dass Hotels auch in Corona-Zeiten interessant sind“; auch im laufenden Jahr plane das IFA ein Hotel in Salzburg auf den Markt zu bringen. Martina Hirsch (sREAL) spricht über das Sinnbild der Immobilie als „Bausparer des Investments“. Beide – Immobilien und Bausparverträge – hätten lange Zeit eine ähnliche Zielgruppe angesprochen, durch Sicherheit und Stabilität aber geringen Erträgen. Die Immo-Zielgruppe sei nun gewachsen, weil die Preisentwicklung der vergangenen Jahre stark gestiegen sei; die Zahl der Interessenten sei entsprechend mitgewachsen. Egal ob Eigentum oder Miete – die Preise entwickeln sich laut Hirsch positiv, und es sei kein Ende des Trends abzusehen. Anna Gasienica-Fronek berichtet von der Sparte „Eigentum als Vorsorgewohnung“ in ihrem Unternehmen EHL. Dort seien einige Trends ablesbar: Menschen wollten „mit wenig Risiko gut investieren“; das niedrige Zinsniveau lädt dazu ein, in Immobilien zu investieren; der Ausblick in die Zukunft sei positiv, denn das Preisniveau werde stabil bleiben. Im Kaufverhalten habe sich relativ wenig geändert. In Wiens Außenbezirken passiere gerade viel Neubau – „da sind manche Investoren skeptisch, ob man diese Wohnungen tatsächlich vermieten kann, und rechnen sich das gut durch“, sagt Fronek; diese Lagen seien wiederum günstiger als die Innenstadtlagen. Rund ein Drittel ihrer Kunden bei EHL seien „regelmäßige“ Käufer, die sich „immer wieder melden und sagen, sie wollen wieder eine Wohnung kaufen“. Wohnen als Anlageform – was kann die Alternative Hotel? Michael Baert (IFA) sieht, dass viele Menschen „sich schwertun, ihre verfügbare Liquidität zu investieren“. Immobilien würden da als „sicherer Hafen“ betrachtet, aus vielen Gründen: Die Sparzinsen sind auf Niedrigstand, Banken würden „Verwahrungsentgeld“ auf Konten einheben, dazu fresse die Inflation den Geldwert. Dem gegenüber stehe die Wert- und Preissteigerung bei Immobilien. Hotels zählten im Großen und Ganzen auch zum Bereich „Wohnen“, sagt Baert, und Hotels seien in den vergangenen acht Jahren die am stärksten wachsende Asset-Klasse gewesen – trotz Lockdown-Bremse. Die Hotelbranche nehme in vielen Ländern schon wieder Fahrt auf, „wir wollen Anleger an dieser Entwicklung profitieren lassen“.  Beim Hotel-Investment müsse die Aufmerksamkeit auf Standort, Konzept und Betreiber liegen, erklärt Baert. Kurzfristige Städteurlaube lägen im Trend, und diese „Tages-Touristen“ hätten andere Ansprüche an ein Hotel, unabhängig von der Kategorisierung in Sterne: „Die wollen die Stadt erleben, die brauchen keinen Fitnessraum oder Hotelrestaurant.“ Geht der Trend vom Full-Service-Wellness-Hotel („man fährt dorthin und verlässt das Hotel nicht“) zurück zum klassischen „Hotel als Ort zum Wohnen“? Das sind krasse Widersprüche, meint Baert, es gelte zu differenzieren. Jedenfalls hätten in Covid-Zeiten jene urbanen Hotels profitiert, die auf kontaktloses, digitales Check-In-Check-Out gesetzt haben – mit einer „Auslastung um die 80 Prozent, trotz Corona“. Mehr risikoaffine Investoren steigen ein. Steht der Markt vor Überhitzung? Martina Hirsch (sREAL) verneint die Frage aus dem ImmoLive-Chat. Es seien bei Österreichs Sparern genügend Eigenmittel vorhanden, die Spareinlagen steigen – und nicht zuletzt erwarten sich Banken das könne sie aus ihrem Sparkassa-Institut bestätigen. Nicht zuletzt erwarten sich Banken beim Immobilien-Kauf einen hohen Anteil an Eigenmitteln. Eine Überhitzung seid deshalb nicht zu erwarten. Zwei Trends sind hingegen ungebrochen, sagt Hirsch. Zum Einen: Der Markt wird diverser, es setzt sich nicht immer nur eine einzige Schiene durch. Martina Hirsch vergleicht das mit den Bankfilialen ihrer Sparkassa, wo es die digitale Variante neben der persönlichen Beratung gebe. Ähnlich der Immobilien-Vorsorgemarkt: Es gibt die klassische städtische Lage, mit guter Infrastruktur und Öffi-Anschluss in fußwegläufiger Nähe. Ein zweiter Trend sei jetzt im Kommen: außerurbane Lagen, etwa in Bezirkshauptstädten oder Gemeinden mit guter Infrastruktur, bedingt durch die Knappheit der Grundstücke in der großen Stadt. Als Beispiel nennt sie Obergrafendorf bei St. Pölten: Dort investieren gerade nicht nur Eigennutzer, sondern auch regionale Investoren als Vorsorgewohnungen, und das in einem Verhältnis von 50:50. Diese Wohnungen seien auch größer als im urbanen Raum: „Statt den 30, 40 Quadratmetern in der Stadt haben diese Wohnungen 60 Quadratmeter“, sagt Hirsch. Das bringe auch den Vorteil einer anderen Mieterzielgruppe, die dann auch „länger in der Wohnung bleiben“. Auch wenn die Pandemie vorbei ist, das Home-Office-Modell wird bleiben, prognostiziert Martina Hirsch: „Dann können wir uns auch leisten, weiter draußen zu wohnen mit mehr Grün-, Außen- und Wohnfläche, und wir können weiter fahren in die Stadt.“ Wieviel Rendite gibt der Markt her? Anna Gasienica-Fronek (EHL) sieht eine Rendite zwischen 1 und 3 Prozent auf dem Wiener Markt, mit Berücksichtigung der Wertsteigerung der Immobilie; in den Innenbezirken sei die Rendite niedriger, wegen der höheren Kaufpreise. Aber nicht nur wegen der Rendite werde gekauft: Menschen trachten nach sicherem Investment, was die Immobilie zur echten Alternative zum Bausparer macht („der gibt ja heute nichts mehr her“). Weil die Mietpreise zuletzt nicht mitgezogen sind mit der Entwicklung der Kaufpreise, habe das die Rendite gedrückt, sagt Fronek. Investoren beobachteten den Markt genau, „die wissen: Mehr ist derzeit nicht erzielbar“. Privatkäufern wiederum müsse man das genauer erklären, und eine gemeinsame Rendite-Rechnung anstellen. Martina Hirsch (sREAL) ergänzt: „Unser Research zeigt: Die Wertsteigerung wird halten, und die Zinsen bleiben in den nächsten drei bis fünf Jahren niedrig.“ „Die Wertsteigerung ist schwer vorherzusehen“, entgegnet Michael Baert (IFA). Sein Institut berechne die Rendite daher „klassisch“ als „Einnahmen plus Steuerersparnis versus Kaufpreis“. Aus seiner Sicht zähle für den Kunden „die kontinuierliche Einnahme, dass laufend etwas herinplätschert“. Noch einmal das Thema Zinsen, denn User im ImmoLive-Chat berichten von medialer Kolportage, wonach die Zinsen in absehbarer Zeit wieder steigen würden. Martina Hirsch (sREAL) bittet auch hier darum, „zu differenzieren. Was heißt den ‚Steigerung‘? Alles unter 2 Prozent“ seien aus ihrer Sicht niedrige Zinsen; das werde auf längere Zeit so bleiben. Ähnlich sieht es Michael Baert (IFA): „Ob wir jetzt von 1,25 oder von 1,5 oder 1,75 reden, das ist wirklich kein Unterschied“. Er mahnt gleichzeitig zur Vorsicht bei Prognosen: „Als ich 1998 nach Österreich gekommen bin, lagen die Zinsen bei 8 Prozent. Niemals, niemals würden sie unter 3, 2, gar 0 Prozent fallen, hat es geheißen“, erzählt Baert und rät zum Fixzins: „Dann habe ich die niedrige Rate auf die Laufzeit gesichert.“ Als Privater: Wieviel Eigenkapital braucht es für ein sinnvolles Investment? Anna Gasienica-Fronek (EHL) beantwortet als Erste die Frage aus dem ImmoLive-Chat: Ein Drittel der Kaufsumme sollte aus Eigenmitteln kommen; so lasse sich mit dem Mieterlös die Kreditrate „gut abbezahlen“. Aber: Es gelte auch einen Leerstand ohne Mieteinnahmen zu berücksichtigen; ein finanzieller Puffer schade daher nicht. Und: je mehr Eigenmittel, desto niedriger die Kreditrate. Martina Hirsch (sREAL) spricht jenes Publikum, das die 30 Prozent Eigenquote nicht einbringen kann oder will. „Es kommt immer auf die Form der Fremdfinanzierung an, aber: Die Prognoserechnung soll nach 20 Jahren einen steuerlichen Überschuss generieren“, sagt Hirsch. Selbst mit weniger Eigenmitteln gebe es Unterstützung durch Bank und Immobilienberatung, bei verlässlichem Einkommen und guter Bonität. Es gebe Varianten der Vollfinanzierung, „das kann man gut abfedern“, wirbt Hirsch für ein Investment in Immobilien. Neben der klassischen Vorsorgewohnung gebe es auch noch das Bauherrenmodell und andere Spielarten; die Möglichkeiten seien vielfältig. Auch Michael Baert (IFA) geht von einem Drittel-aufwärts an Eigenmitteln aus, alleine schon um steuerlich auf der sicheren Seite zu sein. Ein deutlicher Anteil Eigenmittel sei schlichtweg der „vernünftige“ Weg, sagt Baert. Die Niedrigzinsen „lassen das Bargeld sprudeln wie nie zuvor“, ein Drittel der IFA-Kunden lege den Betrag beim Kauf fertig auf den Tisch, erzählt Baert; von den verbleibenden Kreditnehmern würde ein Viertel den Kredit bereits mit Fertigstellung des Gebäudes zurückzahlen. Weitere Fragen aus dem ImmoLive-Chat Die Community erkundigt sich nach Neubauprojekten in Mistelbach (Niederösterreich). „Auch da waren wir als sREAL beteiligt“, sagt Martina Hirsch. In der Gegend seien Infrastruktur und Verkehrsanbindung deutlich verbessert worden. Es gehe um die persönlichen Erwartungen des Käufers: Wenn es um das „wirtschaftliche Optimum“ ginge, sei die „innerstädtische Kleinstwohnung“ womöglich attraktiver. Der ländliche Raum sei lange Zeit von Gemeinnützigen beherrscht worden; zuletzt habe sich aber auch im freifinanzierten Bereich viel getan, „deswegen ist Mistelbach eine interessante Option, nicht zuletzt wegen des Alleinstellungsmerkmals“, sagt Hirsch. Zur „emotionalen Verbindung“ bei Vorsorgewohnungen sagt Anna Gasienica-Fronek (EHL): Wiener kaufen auch im Umland, genauso wie Grazer im steirischen Umland kaufen würden – die Vorsorgewohnung muss also nicht immer im Heimatort liegen, auch wenn es um den Drang nach mehr Grün- und Freiflächen gehe. Finden sich im ländlichen Raum auch die entsprechenden Mieter? Ja, denn nicht nur die Käufer, sondern auch die Mieter erweitern ihr Spektrum und ihre Blickwinkel, nicht zuletzt seit der Pandemie, sagt Martina Hirsch (sREAL). So habe die Stadt St. Pölten an ihrem Image gearbeitet, die Attraktivität der Region gesteigert und Bauträger gelockt, „um ein natürliches Stadtwachstum zu generieren, das vorher nicht da war“. Hält der Trend zur Vorsorgewohnung? Was passiert, wenn der Geldfluss versiegt und keine Wohnungen mehr gekauft würden? „Das sehe ich nicht“, sagt Martina Hirsch (sREAL). Auch Michael Baert (IFA) „kann sich das nicht vorstellen. Schauen wir doch nur, welche Summen unverzinst auf Österreichs Sparbüchern liegen.“ Es brauche aus pragmatischen Gründen mehr Wohnungen: Menschen werden älter, die Zahl der Bewohner pro Haushalt sinke (in Wien sind es bereits 50 Prozent Singlehaushalte), „diese Nachfrage wird bleiben“. Bei Durchschnittspreisen von 5.000-6.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gehe der Trend innerstädtisch zu kleineren Wohnungen, denn die Kaufpreise müssten ja auch bezahlt werden, rechnet Baert vor: „Da sind 10 Quadratmeter Unterscheid gleich 60.000 Euro. Das muss man erst einmal verdienen.“ Taugen gebrauchte Wohnungen als Anlage? „Pauschal nicht zu beantworten, aber vorrangig geht es um Lage und Grundriss“, sagt Michael Baert (IFA). Aber klar, „man muss sich das ganze Haus genau anschauen, den Erhaltungszustand“. Leider werde „oft viel Geld ausgegeben, ohne gründliche Prüfung“, rät Baert dazu, „nicht aus der Emotion heraus zu kaufen“, sondern mit fachlicher Beratung und Begleitung. Martina Hirsch (sREAL) sieht die gebrauchte Immobilie als legitime Option zur Vorsorge-Neubauimmobilie. Was abzuklären sei: das Baujahr des Hauses, wobei der Stichtag 8. Mai 1945 (Kriegsende in Europa, Anm.) zwischen Alt- und Neubau unterscheide; der Altbau unterliege dem Richtzins. Zweitens: Wurde die Gebrauchtimmobilie mit Fördermitteln errichtet, und wurden diese Förderungen rückbezahlt? Das sei im Grundbuch nicht immer ersichtlich, warnt Hirsch. Zudem: Welche Rücklagen hat das Haus, welche Sanierungen sind anberaumt oder geplant? Bei entsprechendem Grundriss und Nachhaltigkeit können gebrauchte Wohnungen „ein wunderbares Investment sein“, sagt Hirsch. Anna Gasienica-Fronek (EHL) spricht über die „Konkurrenz“ zwischen privaten und institutionellen Investoren, zwischen Kauf und Miete. Man müsse bei einem Projekt immer auf die Alleinstellungsmerkmale schauen, meint Fronek, und bezieht sich etwa auf den Grundriss: „Kann ich mit einem einfachen Raumteiler einen schönen Arbeitsplatz einrichten?“ Auch die Infrastruktur des ganzen Hauses – von der Gemeinschaftsterrasse über Co-Working-Spaces bis zum Fitnessraum – heben ein Bauprojekt in seiner Qualität, „damit kann man dann bei der Vermietung punkten. Mittlerweile seien die Unterschiede aber gering, denn alle Bauträger arbeiten auf hohem Niveau. Wie zukunftsfähig müssen Vorsorgewohnungen sein? Martina Hirsch (sREAL) beschreibt: Es gehe um das „große aber vielseitige Schlagwort Nachhaltigkeit“. Darin enthalten seien ökologische Baustoffe und Heizarten, aber auch die soziale Nachhaltigkeit: Gemeinschaftsflächen, Gärten, „auch das soziale Miteinander macht Nachhaltigkeit aus, neben der Lage“. Sie appelliert: „Nicht immer nur die ökologischen Faktoren betrachten, sondern auch die sozialen!“ Michael Baert (IFA) schließt sich an: „Wenn Wohnungsgrößen auf 40 Quadratmeter schrumpfen, braucht es darüber hinaus Angebote.“ Er nennt die „TrIIIple-Türme“ (Bauprojekt im dritten Wiener Bezirk) als Beispiel: Dort gebe es Gemeinschaftsräume und –Freiflächen, die allen Bewohnern zur Verfügung stehen. „Das geht – was die Betriebskosten betrifft – aber nur dann vernünftig, wenn das Haus eine gewisse Größe hat“, sagt Baert. Grundsätzlich gilt, stellt Michael Baert fest: Immobilien sind kein Investment, um kurzfristig zu spekulieren; sondern der erste Schritt, um Vermögen langfristig aufzubauen und zu sichern, und zwar über Generationen hinweg. „Es braucht den Blick fürs Langfristige“, sagt Baert. Dabei werde das Thema Nachhaltigkeit immer wichtiger, schon bei der Risszeichnung in der Projektentwicklung. Das betrifft laut Baert auch Bauherrenmodelle; wobei die österreichischen Regeln so streng seien, „dass man ja gar kein schlechtes Haus mehr bauen kann“. Baert beschäftige sich intensiv mit dem Thema Holzbauweise, „da sollten wir ruhig ein bisschen mehr investieren.“ Es betrifft aber nicht nur Bauträger; das Thema Nachhaltigkeit werde auch auf Mieter- bzw. Käuferseite immer präsenter. „Der Wurm muss dem Fisch schmecken, nicht dem Angler“, zeichnet Michael Baert (IFA) ein rhetorisches Bild. Aber: Die „Wohnungsnot“ in Wien sei dermaßen groß, dass der Käufer/Mieter im Notfall auch die weniger nachhaltige Wohnung nimmt. In anderen Städten wie Graz sei der Mietenmarkt „deutlich offener“, da werde der „Mieterwunsch Nachhaltigkeit“ stärker berücksichtigt. Generell stünde die Branche am Anfang dieser Entwicklung. Was früher technisch aufwändig und teuer war – etwa Photovoltaik-Anlagen – gehöre immer mehr zum Standard. Welchen laufenden Support braucht der private Eigentümer einer Vorsorgewohnung? Wichtig sei jedenfalls eine gut funktionierende, „immer erreichbare“ Hausverwaltung, sagt Anna Gasienica-Fronek (EHL). Wer sich die „20 bis 50 Euro im Monat ersparen will“, muss als Eigentümer „jederzeit für den Mieter erreichbar sein“, Handwerker im Gebrechensfall zur Hand haben, die jährliche Betriebskosten-Indexanpassung machen, et cetera. „Es ist jedenfalls empfehlenswert, eine Hausverwaltung bzw. Subverwaltung zu beauftragen“, rät Fronek zur professionellen Hilfe. „Versicherungen, Wartungsverträge, andere Betriebskosten“ – dafür zahle es sich schon aus, eine Hausverwaltung zu beauftragen, pflichtet Michael Baert (IFA) bei. Worauf achten bei der Anlagewohnung? Michael Baert (IFA) appelliert: „Lassen Sie sich ausführlich beraten, und überschlafen Sie Ihre Entscheidung!“ Auch gelte es, sich intensiv mit der Renditenberechnung auseinanderzusetzen – „beinhaltet der Kaufpreis tatsächlich alle Nebenkosten? Deckt die Miete allfällige Reparaturkosten? Ist die Mieterwartung am Markt realistisch?“ Martina Hirsch (sREAL) meint zusätzlich: „Es ist kein rein rechnerisches Thema. Es gibt eine emotionale Komponente, vor allem beim Privatinvestor.“ Sie empfiehlt: „Nehmen Sie sich Zeit, überlegen Sie den späteren Eigennutzen, wenn Sie die Immobilie späteren Generationen weitergeben wollen!“ Anna Gasienica-Fronek (EHL) empfiehlt, jedes Projekt auf seine Lage abzuklopfen, auf seine Größe (kleiner in den Innenbezirken, größer in Randlagen), auf den Nutzen: „Will ich die Wohnung selbst einmal nutzen, oder ist es eine reine Investition?“

Im ersten Quartal wurden 650 Millionen Euro veranlagt. In der aktuellen Situation steht für die Investoren die Absicherung an erster Stelle. Sie fokussieren sich daher auf die Marktsegmente, die ihnen genau das bieten: Dazu gehören einerseits Core-Produkte bei gewerblichen Immobilien, also Objekte in sehr guten Lagen mit möglichst langfristigen Mietverträgen, und andererseits der Wohnungsmarkt, da hier traditionell mit niedrigen Leerständen und hoher Stabilität auch in Krisenzeiten gerechnet wird. Der Wohnungsmarkt war im ersten Quartal mit einem Anteil von 38 Prozent die beliebteste Assetklasse. Den zweiten Platz belegten die Büroimmobilien mit rund 27 Prozent. Der derzeit florierende Logistikbereich erlebte im ersten Quartal ein historisches Allzeithoch, geprägt von einer rekordverdächtig starken Nachfrage und einer korrespondierenden Preisrallye. Das Logistiksegment machte daher rund 22 Prozent der Umsätze aus. Die Renditen entwickelten sich im ersten Quartal des Jahres höchst unterschiedlich. Gemeinsamer Nenner aber war, dass der Abstand zwischen Spitzen- und Durchschnittsrenditen gewachsen ist. Die aktuelle Nachfrage kann in dieser Assetklasse – wie auch bei Büroimmobilien – durch das Angebot nicht befriedigt werden. Für viele Investoren stellt sich daher die Frage nach Alternativen. Sowohl hinsichtlich der Projekte als auch der Regionen, in denen sie investieren. Mit Blick auf das Gesamtjahr sieht es nicht so schlecht aus: Es ist sehr viel Geld auf dem Markt, vor allem sind auch noch aus dem Vorjahr Summen vorhanden, die noch nicht veranlagt wurden und die gemeinsam mit den Tranchen für 2021 investiert werden sollen. Es wird mit einem Gesamtumsatz von rund 3,4 Milliarden Euro gerechnet

Karina Schunker, Prokuristin im Bereich Eigentumswohnungen bei EHL Sascha Haimovici, Geschäftsführer der IVV Michael Mack, Mitglied der Geschäftsführung bei Raiffeisen Immobilien Wien-Niederösterreich-Burgenland sowie Geschäftsführer bei „immonow“ Georg Spiegelfeld, Geschäftsführer von Spiegelfeld Immobilien Georg Spiegelfeld eröffnet die Runde und beschreibt seinen Weg in die Branche. Er hatte bereits kurz nach der Matura und nach einem Jahr Berufserfahrung die Chance bekommen, bei der Entwicklung der Shopping City Süd mitzuarbeiten. „Zur damaligen Zeit mussten wir den Menschen erst einmal erklären, was ein Shopping Center überhaupt ist“, erinnert sich Spiegelfeld. Damit war sein Weg in die Immobilienbranche geebnet. Mit seinem Vater habe er sich dann „in ganz kleinem Rahmen“ in Wien selbstständig gemacht – zu einer Zeit der Vierteltelefone und mechanischer Schreibmaschinen. „Es war einfach, primitiv, aber spannend“, sagt Spiegelfeld rückblickend. Wie ist Michael Mack (Raiffeisen) in die Branche gekommen? „Wohl nicht so spektakulär wie Herr Spiegelfeld“, meint Mack mit einem Schmunzeln. Er sei über die „Finanz- und Controlling-Ecke“ in die Immobranche gekommen, wo er „viele langjährige Freundschaften“ gepflegt habe. Das sei zehn Jahre her, „die Leidenschaft kam spät, aber ich bin mir sicher, dass ich bleibe“, sagt Mack. Sascha Haimovici (IVV) hatte als Unternehmer seine Gewinne stets in Immobilien investiert. Vor zehn Jahren sei das „Betongold“ so wichtig geworden, dass ihn das „Immobilienfieber“ gepackt habe, und Haimovici in die Branche gewechselt ist. Nun sei er Makler mit Fokus auf Projektentwicklung – etwa in Zusammenarbeit mit Soravia. Karina Schunker (EHL) ist seit neun Jahren in der Wohnimmobilienbranche und nennt sie ihr „Zuhause“. Schon während ihrer Schulzeit habe Schunker eine Neugier und Faszination für Immobilien entwickelt: „Gebäude sind inhomogen, jedes erzählt seine Geschichte.“ So wurde „eine Idee zur Berufung“, ist Schunker glücklich über ihren Karriereweg. Welche Fähigkeiten muss ein erfolgreicher Makler mitbringen? Karina Schunker (EHL) zählt die „üblichen Charaktereigenschaften“ auf: Man müsse „kommunikativ, hilfsbereit und stets positiv gestimmt“ sein, dazu „motiviert, empathisch, zuverlässig… und, und, und“. In Wahrheit gehe es um viel mehr, sagt Schunker: Ein Makler „sperrt nicht nur Türen auf“, ein Makler müsse sich auf seinen Kunden einlassen und darauf einstellen. „Da braucht es Fingerspitzengefühl, man muss sich zurücknehmen und dem Kunden zuhören können“, sagt Schunker. Neben diesem Gefühl für Subjektivität müsse ein erfolgreicher Makler aber „natürlich auch den Markt gut kennen“ und bereit sein für „life long learning“. „Leidenschaft zur Immobilie und zum Beruf ist das Wichtigste“, sagt Sascha Haimovici (IVV). Den – von Kollegin Schunker genannten – Attributen stimme er zu, „dazu kommt noch die Abschlussstärke“. Nach langen Gesprächen und Beratungen mit den Kunden fehle dann oft das „i-Tüpfelchen“ – dabei „tun wir den Menschen doch etwas Gutes“, sagt Haimovici, „viele Menschen wechseln im Leben nur 2, 3 Mal die Wohnung. Wir werden als Makler in dieser Phase zu ihrem Lebensabschnittspartner.“ Vieles könne man lernen – aber Verkäufer zu sein müsse man „leben“. Georg Spiegelfeld (Spiegelfeld Immobilien) spricht über die Ausbildung von Maklern. Zu Beginn seiner Tätigkeit in der Branche „waren mehr schwarze als weiße Schafe unterwegs“ – das habe sich mittlerweile deutlich geändert. Die universitäre Ausbildung und laufende Fortbildungskurse tragen dazu bei, dass „die jungen Leute ganz hervorragend ausgebildet werden“. Es gebe kaum eine Branche mit ähnlich guten Ausbildungsmöglichkeiten – „und trotzdem schaffen wir es nicht, den Kunden unsere Leistungen transparent zu machen“ – es tue ihm, Spiegelfeld, leid, dass das Image der Makler nach wie vor „nicht sehr gut“ sei. Michael Mack (Raiffeisen) zeigt auf, wie digitale Möglichkeiten die Performance eines Maklers verbessern können. Leidenschaft, Ausbildung, alles gut, aber: „Über den Erfolg entscheidet auch das richtige Vertriebswerkzeug. Dazu gehören gute, digitale Tools.“ Wer „träge Tätigkeiten“ mit der richtigen Software vermeiden könne, habe auch mehr Spaß an der Arbeit, ist sich Mack sicher. Als Beispiel nennt er das Start-Up-Unternehmen „McMakler“, das sich selbst als „Technologie, nicht als Maklerunternehmen“ bezeichne – obwohl es mittlerweile mehr als 600 eigenständige Makler beschäftige. Die eigenständige Software, welche Prozesse effektiver macht und dem Kunden Transparenz biete, sei der Schlüssel zum Erfolg. Auch deshalb werde „McMakler“ mit 500 Millionen Euro bewertet. Unabhängig davon: Neben der genannten „Abschlussstärke“ sei auch die Akquise wichtig, sagt Mack, „wir haben keine Bauträger im Hintergrund, wir suchen auf dem freien Markt.“ Vom Generalisten zum Spezialisten – wo liegen die Vorteile? Sascha Haimovici (IVV) meint, „Generalisten können alles gut, aber eben nur ‚gut‘ – deswegen bevorzuge ich Spezialisten“. So habe er in seinem Unternehmen den Verkauf von der Akquise getrennt. Ähnlich bei EHL: Dort gibt es Spezialisten für Vorsorgewohnungen, für Miete, für Eigentum. Karina Schunker verweist auf die verschiedenen Asset-Klassen, wobei sich „gute Synergien“ zwischen den verschiedenen Abteilungen ergeben, und die Makler auf ihrem jeweils bestpassenden Gebiet eingesetzt werden können. Schunker setze auf das „in-house-management“, wo der Kunde mit dem jeweiligen Spezialisten – etwa bei Ausstattungswünschen jemand vom Baumanagement – verknüpft werden könne. Fragen aus dem ImmoLive-Chat Auch diesmal war die ImmoLive-Community aufgerufen, ihre Fragen an die Expertin und die Experten am Podium zu stellen. Ein User nennt eine Studie, wonach „90 Prozent der Makler in den nächsten zehn Jahren verschwunden sein werden“. Georg Spiegelfeld (Spiegelfeld Immobilien) hält davon „nichts“. Sicher werde die Technik das Leben vereinfachen, aber: Kaufen, Mieten, Wohnen an sich seien so wichtig, dass Kunden einen menschlichen Beirat zuziehen. Umso wichtiger sei die gute Ausbildung von Maklern, um ebendiese Beratung bieten zu können. „Der Maklerberuf wird sich verändern, aber er wird nicht verschwinden“, sagt Spiegelfeld. Das Netzwerken und die Zusammenarbeit werde wichtiger, weshalb er für Österreich einen Software-übergreifenden „Marktplatz“ geschaffen habe, auf dem sich Makler austauschen und kooperieren können. Dieser „Marktplatz“ sei derweil b2b-basiert, an einer b2c-Lösung werde gearbeitet. „Die Straße ist gebaut, jetzt müssen wir Makler sie auch befahren“, so Spiegelfeld. Michael Mack (Raiffeisen) unterstreicht: „Zusammenarbeit ist wichtig, wir haben über die Raiffeisen ein österreichweites Netz“; auch Karina Schunker (EHL) unterstreicht: „Wir sind offen für Gemeinschaftsgeschäfte, der Kuchen ist groß genug für uns alle. Bitte mehr Zusammenarbeit und weniger Ellenbogen-Taktik“, appelliert Schunker. Das Bestellerprinzip macht der Branche keine Freude Eine weitere Frage aus dem Chat: Welche „Bedrohung“ sieht die Branche durch das deutsche „Bestellerprinzip“ – also die Regelung, wer die Provision für einen Immobilienmakler bezahlt? Sascha Haimovici (IVV) sieht sich hier „beschnitten, das ist nicht fair“. Einer ganzen Berufsgruppe würde damit die Dienstleistungs-Marge gekürzt. Am Beispiel Deutschland: Dort steigen die Preise, aber viele vermieten privat, weil sie keine Makler finden. Dann stellten sich „rechtliche Fragen und entsprechende Problematiken“, so Haimovici, bis hin zur Konsequenz, dass der Mieter mehr zahle – etwa für „Service-Gebühren“, die rechtlich gar nicht gedeckt seien. Eine Kürzung der Provision führe zu geringerem Service, minderer Leistungsqualität („wir haben kein Geld für Marketing, die Dinge dauern länger“) – womit letztlich alle geschädigt würden, bis hinauf zum Investor. „Wir sperren ja nicht nur die Türe auf – wir haben auch eine Maklerhaftung!“, drängt Haimovici. Auch Karina Schunker (EHL) spricht zur Privatvermietung in Deutschland, um die Provision zu vermeiden. „Da tauchen dann die unmöglichsten Konstrukte auf, wo Ablösen auf Möbel verlangt werden“ – deswegen sei die Kostenersparnis gar nicht so hoch, und das für „deutlich weniger Leistung, Qualität und rechtlicher Aufklärung“. Michael Mack (Raiffeisen) meint: „Alleine die vielen Argumente, die wir hier zusammenbringen – da müssen unsere Interessenvertretungen mehr tun, um das zu verhindern!“ Wie so oft seien es politische Fragen und „Wahlkampfthemen“, die eine „deutsche Regelung nach Österreich herüberziehen“, ohne sie für den hiesigen Markt zu adaptieren. Auch Mack erinnert an die Maklerhaftung und regt ein „Informationsschreiben“ an alle Interessenten und Kunden an, „in dem steht, welchen Dienstleistungsverlust dieses Bestellerprinzip mit sich bringen würde“. Georg Spiegelfeld (Spiegelfeld Immobilien) sieht im deutschen Bestellerprinzip, das nach Österreich kommen solle, eine „populistische Idee der Politik“, die „nach hinten losgehen“ werde. Bei der Politik stoße er auf „taube Ohren“, es scheine sich um eine ausgemachte Sache zu handeln – „dabei rennt die Wirtschaftskammer um ihr Leben“, hier eine „vernünftige, soziale“, österreichische Lösung zu finden. Weitere Fragen aus dem Chat Eine weitere Frage aus dem ImmoLive-Chat dreht sich um das ideale Einstiegsalter in die Branche. „Wer die Leidenschaft und das Netzwerk hat“, meint Michael Mack (Raiffeisen), der hat keine Altersgrenzen – „man ist halt viel unterwegs und muss mobil sein“. Was tun Makler, um ihr schlechtes Image zu verbessern? Karina Schunker (EHL) nennt neu geschaffene Qualitätsauszeichnungen wie den „IMMY“ der Wirtschaftskammer oder den „Qualitätsmakler“-Preis. Die Branche arbeite bestrebt an einem strikten Qualitätskatalog – etwa durch Mystery Shopper. Von der Fachhochschule bis zu Fortbildungskursen: Die Ausbildung werde in der Theorie besser, dadurch wird in der Praxis die Qualität besser, „und die schwarzen Schafe werden immer weniger“. Georg Spiegelfeld (Spiegelfeld Immobilien) appelliert, „dem Kunden zu erklären, was wir als Makler alles tun“, etwa mit einer Checkliste: Dann sieht der Kunde, was der Makler alles geleistet habe. Spiegelfeld will auch das Provisionssystem reformieren: Statt einmalig viel Geld etwa laufende Provisionszahlungen für die Dauer der befristeten Miete – „das würde auch dem Unternehmen laufend Wert bringen“. Die Transparenz sei ein wichtiger Hebel, das Image zu heben, meint auch Michael Mack (Raiffeisen); ebenso das Qualitätsmanagement: „Wir fragen jeden Käufer und jeden Verkäufer, ob sie mit der Leistung zufrieden waren.“ Das schlechte Image sei ein „Geist“, der herumschleicht, aber von „einem negativen Eindruck unserer Kunden nehme ich nichts wahr“, sagt Mack. Sascha Haimovici (IVV) sieht eine „unglaubliche Steigerung“ in der Qualität der Makler als Personen und der Weiterentwicklung ihrer Maklerunternehmen. „Wir arbeiten ja alle am gleichen Markt, wir haben allesamt unsere Kunden im Fokus“ – die Immobilienvermittlung sei letzten Endes eine Vertrauensfrage, und mit mehr Zusammenarbeit in der Branche könne dieses Vertrauen gesteigert werden. Die Top-Makler sprechen aus dem Nähkästchen: Was war ihr größter Fehler? In der Abschlussrunde sprechen die erfolgreichen Podiumsteilnehmer über ihre größten Fehleinschätzungen: Georg Spiegelfeld (Spiegelfeld Immobilien) meint: „Ich habe keinen Kunden, der es bereut hat, in Immobilien zu investieren, wo ich als Makler tätig war.“ Aber, ja: Menschliche Fehler seien passiert, und Spiegelfeld hätte sich auch nicht erwartet, dass die Preise für Zinshäuser „dermaßen explodieren“ in den vergangenen Jahren. Sascha Haimovici (IVV) gesteht: „Ich habe einmal auf Worte vertraut, statt auf einen Vertrag.“ Seine Lehre daraus: „Jedem neuen Mitarbeiter erkläre ich: Worte sind schön, ein Handschlag ist gut, aber ein Vertrag ist ein Vertrag.“ Michael Mack (Raiffeisen) erinnert sich: „Mein größter Fehler war, einmal nicht den Bauakt auszuheben.“ Damals ging es um viel Provision, „das hat mich in diesen jungen Jahren sehr geschmerzt“, erzählt Mack, der auf „qualitätsvolle Arbeit“ pocht – dann passieren diese Fehler nicht. Karina Schunker (EHL) erzählt von einem Besichtigungstermin vor verschlossener Tür: Der Schlüssel, den sie von der Hausverwaltung bekommen hatte, habe schlichtweg nicht gepasst – weil es der falsche war. „So eine Situation kann man entschuldigen, aber es ist sehr unangenehm.“

Vor Kurzem hat EHL das Update zum Büromarkt veröffentlicht. Es zeigt sich, dass die Dynamik im Markt enorm ist und die Entwicklungen noch nie so schnell stattgefunden haben wie in der aktuellen Situation. Die Corona-Pandemie hat die Arbeitswelt in den vergangenen zwölf Monaten maßgeblich beeinflusst und geprägt. Insbesondere größere, bonitätsstarke Unternehmen setzen sich intensiv mit der Neugestaltung ihrer aktuellen Bürosituation auseinander, um nachhaltig für künftige Herausforderungen gerüstet zu sein. Der Trend zum hybriden Arbeiten wird die Arbeitswelt jedenfalls weiterhin und nachhaltig formen. Unternehmen und Projektentwickler tun gut daran, die neuen Anforderungen in einer entsprechend gestalteten und organisierten Bürowelt umzusetzen. Das Büro wird zu einem Ort der Kommunikation, Kooperation, Innovation und Kreativität. Die ständige physische Anwesenheit im Büro wird in Zukunft nicht mehr die Regel sein. Es werden daher nicht zwingend weniger Büroflächen, aber vielfach ganz andere, hybride Bürokonzepte benötigt werden. Die Neuflächenproduktion ist mit rund 82.000 Quadratmetern weiterhin verhalten. Damit haben aber auch Altbauten wieder eine Möglichkeit, am Markt etabliert zu werden. Ganz stark zeigt sich der Trend zu hochwertig sanierten Bestandsobjekten, die im heurigen Jahr einen Anteil von 45 Prozent erreichen werden. Die Fakten zum Wiener Büromarkt: Mit einem Vermietungsvolumen von ca. 47.000 Quadratmetern konnte im 1. Quartal des heurigen Jahres das Volumen des Vergleichszeitraums im Vorjahr (20.000 m2) mehr als verdoppelt werden. Dabei wurden neun Vermietungen mit mehr als 1.000 Quadratmetern Mietfläche registriert, Hotspot war der Cluster Hauptbahnhof, auf den sechs der neun größten Abschlüsse über 1.000 Quadratmeter entfielen. Nummer eins war allerdings die Anmietung von 9.100 Quadratmetern durch die AUVA am Wienerberg.

Am Podium diskutierten: Yasmin Obojkovits (Abteilungsleiterin Baumanagement bei EHL) Wolfgang Kradischnig (Geschäftsführer Delta Holding) Roland Pichler (Geschäftsführer Die Wohnkompanie) Thomas Tischler (Vorstandsmitglied der ÖRAG und Geschäftsführer der ÖRAG-Facility Management) Thomas Tischler eröffnet die Runde, und meint: Was ist überhaupt „Umweltbewusstsein“ in der Immo-Branche? Energie-Einsparung, Nachhaltigkeit, Ressourcenschonung; „das wird alles zum Glück schon gelebt“. Spätestens seit der „Fridays for Future“-Bewegung sei der bildhafte Nachweis da, dass die Jugend einen gesunden Planeten für die Folgegenerationen verlangt. „Aber gesamtgesellschaftlich stehen wir da erst am Beginn“, meint Tischler, der an das Einschränken der eigenen persönlichen Bedürfnisse erinnert. Wolfgang Kradischnig (Delta) berichtet von einer aktuellen Umfrage seines Unternehmens. Was sind denn Kunden überhaupt bereit (mehr) zu zahlen für nachhaltiges Bauen? Egal ob Kreislaufwirtschaft, CO2-Fußabdruck oder Lebenszyklus-Kosten eines Projekts – „die Bedeutung jedes Aspekts sehen unsere Kunden auf der 10er-Skala im oberen Drittel“, berichtet Kradischnig. Die Kunden der Delta Holding seien „sehr wohl bereit, mehr zu zahlen“ – konkret gemeint sind höhere Errichtungskosten bei niedrigeren Kosten für den Lebenszyklus. Diese Bereitschaft pendle sich laut Delta-Umfrage bei 12 Prozent Mehrkosten ein – „die Kunden sind also bereit, einmalige Mehrkosten im zweistelligen Bereich aufzunehmen, um dann im Lebenszyklus Geld zu sparen“. Es sei gleichzeitig Aufgabe der Generalplaner, das den Kunden entsprechend zu erklären und zu vermitteln. Yasmin Obojkovits (EHL) weiß: „Irgendwann sind wir alle gezwungen, etwas zu tun. Die Ressourcen werden knapper.“ Passieren sollte das aus gesellschaftlicher Überzeugung – aber mit Richtlinien wie dem „Green Deal“ der EU lasse sich auch ein gewisser Zwang erzeugen. Der Bausektor trage einen wesentlichen Teil zur Treibhausgas-Emission bei – „die Nachhaltigkeit kommt jetzt im Bauen an, internationale Investoren achten auf den ‚grünen Stempel‘, es braucht Zertifizierungen“, sagt Obojkovits. In der jungen Generation seien Umweltbewusstsein und Nachhaltigkeit richtiggehend verankert; als „Konsumgesellschaft müssen wir alle in der Umsetzung an uns arbeiten“. Roland Pichler (Die Wohnkompanie) meint: „Je professioneller der Käufer meiner Wohnimmobilie ist, desto wichtiger sind ihm Lebenszyklus-Kosten und Ökologie-Zertifizierung.“ Gemeint sind institutionelle Investoren, die das Thema „schon sehr lange“ eng verfolgen und die Nachhaltigkeit als wichtig erkennen. Auch Fonds und Versicherungen reagieren, sagt Pichler, und schaffen nachhaltige Projekte. „Das passiert zum Teil aufgrund gesetzlicher Bestimmungen, aber auch aus Überzeugung.“ Anders die Situation bei privaten Wohnungskäufern in Wien: „Da gibt es ein paar, die fokussieren darauf. Aber es ist nicht jedem Käufer wichtig, dass die Wohnung nachhaltig ist.“ Da spiele auch die „finanzielle Überwindung“ eine große Rolle: Vorrangig gehe es den Käufern um Fläche, Ausstattung, Komfort. „Nicht jeder definiert diesen ‚Komfort‘ über die Nachhaltigkeit“, sagt Pichler. Die ImmoLive-Community stellt ihre Fragen: klimafreundliche Alternativen zum Beton Wie immer sind die Zuseherinnen und Zuseher im Chat eingeladen, ihre Fragen ans Podium zu stellen. „Beton als Klimakiller“ – müsse man das Baumaterial nicht überdenken? Wolfgang Kradischnig (Delta) berichtet: 1 Tonne Zement verursacht in der Herstellung 700 Kilogramm CO2 – „das hat einen riesigen Impact auf unsere Branche“. Ja, es sei wichtig, über alternative Baustoffe nachzudenken – etwa Holz. Ein Bauprojekt von Delta mit der Boku (Universität für Bodenkultur, Anm.) aus Holz sei in seinen Rohmaterialien statistisch „in Österreich in 17 Minuten nachgewachsen“. Es gebe aber nicht nur Holz, sondern auch umweltfreundliche Alternativen zum Zement – etwa eine Herstellung bei niedriger Brenntemperatur („das spart irrsinnig viel Energie ein“). Holzbau sei schon lange Thema in Westösterreich, sagt Roland Pichler (Die Wohnkompanie); jetzt werde es langsam relevant auch in der Ostregion. „Wir werden als Gesamtunternehmen nicht komplett auf Holz umstellen. Aber wir wollen früh dabei sein, wohl auch Fehler machen, aber daraus lernen und hier Verantwortung zeigen.“  „ESG“ – noch mehr Regeln und Normen für die Umwelt? Der Chat nennt auch das „neue Schlagwort ESG“ – ist das in der Immo-Branche angekommen? (Anm.: ESG, also „Environmental, social and corporate governance“ bezieht sich auf die drei zentralen Faktoren bei der Messung der Nachhaltigkeit und der gesellschaftlichen Auswirkungen einer Investition in ein Unternehmen oder eine Firma.) Thomas Tischler (ÖRAG) sagt: Wesentlich sei die langjährige kostensparende Nutzung einer Immobilie. Der Wissenschaft zufolge stehe die Industrie an erster Stelle, dann der Verkehr und auf Platz 3 das Wohnen als größte Energieverbraucher. „Ob jetzt die Waschmaschine energieeffizient ist, spielt keine Rolle – die meiste Energie frisst die Klimaanlage, Heizung, das Regulieren der Raumtemperatur. Darin steckt viel Potenzial“, sagt Tischler, und erinnert an Klimaanlagen im Bürobereich, die 24 Stunden liefen, „obwohl das Haus ab 20 Uhr nicht mehr genutzt wird“. Noch einmal „ESG“ im Chat: Welche Hürden und Anreize gibt es? Sind es mittlerweile nicht zu viele Gesetze und Normen? Roland Pichler (Die Wohnkompanie) meint: Arbeitsschritte zu normieren habe ja durchaus Vorteile, „da müssen wir das Rad nicht bei jeder Baustelle neu erfinden“. Auf der anderen Seite stünden hinter Auflagen auch „Zwänge und Strafen“, und es sei eine Grundsatzfrage, ob man mittels positiver Anreize zur Nachhaltigkeit bewegen wolle oder mittels Zwängen. Als Beispiel nennt er die Gasheizung: „Bei neuen Flächenwidmungen in Wien sind Gasheizungen sowieso verboten. Aber wir würden die gar nicht mehr einbauen wollen“, so Pichler. Yasmin Obojkovits (EHL) wird zum Verbessern des Öko-Standards in bestehenden Immobilien gefragt. Institutionelle Anleger seien daran durchaus interessiert; spätestens wenn es um den Verkauf des Objekts ginge, spiele das in den Preis. Nachhaltige Ausstattung senke auch die Betriebskosten, was das Objekt allein aus finanzieller Betrachtung wiederum attraktiver mache. „Das Asset Management kennt den laufenden Betrieb. Es ist unser Job, den Eigentümer dahingehend zu beraten“, sagt Obojkovits. Ressourcenschonung in der Immo-Branche Wolfgang Kradischnig (Delta) erinnert an den großen Umwelt-Impact der Immo-Branche. Von CO2-intensiven Transporten bis zum Ressourcenverbrauch „haben wir eine große Verantwortung“. Das sei in der Branche zu spüren: „Wir setzen Schritte, wir machen uns auf den Weg.“ Beispiel dafür sei die „Delta Green Line“ seines Unternehmens, sagt Kradischnig. Schon bei der Errichtung werde dabei auf den nachhaltigen, langfristigen Lebenszyklus von Objekten geachtet. Bei der Nachhaltigkeit gehe es aber auch um die Lage: Neue Gebäude im Wiener Speckgürtel „versiegeln den Boden, erzeugen Mobilität. Die sind wesentlich unökologischer als ein Gründerzeithaus in der Wiener Innenstadt, in das ich Geld stecke um es zu sanieren“. Auch das Raumnutzungskonzept gehe mehr Richtung der „Sharing-Idee“, Gemeinschaftsräumen und Synergien; wenn mehrere Bewohner die gleiche Infrastruktur nutzen, dann wirke sich das auch auf die Bauweise aus. „Damit ist Bauen ein weites Betätigungsfeld, das sich auf den Klimaschutz auswirkt“, sagt Kradischnig. Bremst Corona die umweltbewusste Entwicklung der Immo-Branche „Corona ist eine angenehme Ausrede, warum Dinge nicht möglich sind“, sagt Thomas Tischler (ÖRAG). Aber: Gerade die Zeit im Home Office führe doch bei jedem Einzelnen zu Gedanken, „sich in den eigenen vier Wänden optimal entfalten und wohlfühlen zu können“. Das führe zur gesteigerten Nachfrage „hinaus ins Grüne, mit dem eigenen Gemüsegarten“. Jedenfalls schwierig seien die entgangenen Mietzins-Einnahmen vieler Eigentümer, die wiederum in Folge zum „On-Hold-Setzen“ von „sinnvollen, weiterführenden“ Instandhaltungsmaßnahmen führen, weil das Budget nicht da sei, sagt Tischler: „Corona ist kein Stoppschild, aber die tatsächliche Umsetzung bleibt ein bisschen stehen.“ Teure Baustoffe wegen Rohstoffmangels, und wie baut die Zukunft „Leider ja, definitiv ein Thema“, erinnert Roland Pichler (Die Wohnkompanie) an aktuelle Medienberichte, wonach der Rohstoffmangel zu teuren Baustoffkosten führe. „Mal schauen, wie sich das auf unser Holzbauprojekt in der Klederinger Straße auswirkt“, befürchtet Pichler eine Verteuerung bei etwa Bauholz und Stahl. „Aber wer lange genug in der Branche ist, weiß: Das gab und gibt es immer wieder; ich will aber nichts verharmlosen.“ Wolfgang Kradischnig (Delta) appelliert für mehr Effizienz bei der Planung und beim Bauen: „Wir müssen so bauen, dass die Rohstoffe gut wiederverwertbar sind. Keine Verbundstoffe mehr. Machen wir mehr aus unseren endlichen Rohstoffen!“, verlangt Kradischnig neue Antworten auf die Frage, vorhandene Rohstoffe in Gebäuden nach deren Lebenszyklus wieder verwenden zu können. Yasmin Obojkovits (EHL) sieht den CO2-Abdruck als wichtigen Aspekt bei Bauprojekten; aber viele Aspekte – wie intelligente Beleuchtung durch Bewegungsmelder – werden bei Büroneubauten ohnehin schon mitgedacht. „Da geht es nicht nur um den CO2-Ausstoß, das wird sowieso mitgelebt“, berichtet Obojkovits. Braucht es mehr „Goodwill“-Lockerungen oder Zwang bei der Ökologisierung? Roland Pichler (Die Wohnkompanie) meint: „Wir wollen ökologisch bauen, wir schauen auf Ressourcen. Aber klar, man kann immer mehr machen.“ Das passiere im Wesentlichen auch freiwillig; im Endeffekt ist die Branche aber „wirtschaftlich getrieben. Da werden sich nicht alle, ohne Rücksicht auf Verluste, in diese Richtung (Ökologisierung, Anm.) werfen“, meint Pichler. In den kommenden Jahren würden in der Branche vor allem „Recycling- und Ressourcen-Manager gebraucht“, prognostiziert er. „Lockerungen gehen in die falsche Richtung“, meint Wolfgang Kradischnig (Delta). Er sei kein Hardliner und vertrete keinesfalls die Meinung, dass „der Staat alles besser weiß“. Aber: „Wir stehen vor einem Paradigmenwechsel, und der funktioniert nur mit Vorgaben von oberster Seite. Die Wirtschaft alleine ist da zu träge.“ Statt im Speckgürtel „scheinbar billig zu bauen“ und mehr Boden zu versiegeln, bräuchte es Anreize fürs Nachverdichten in der Stadt, wünscht sich Kradischnig. „Wir brauchen Ehrlichkeit und Kostenwahrheit, dann reguliert sich einiges.“ Umweltschutz der Zukunft – wie verändert sich die Immobranche? Die Abschlussrunde stellt die Frage: Was wird in fünf Jahren Realität sein, wie wird sich die Branche verändert haben? Thomas Tischler (ÖRAG) sieht eine komplexe Situation, „mit Lösungen in manchen Bereichen und dem Status quo in anderen“. Der Ausstieg aus den fossilen Brennstoffen werde eine spannende Herausforderung – Stichwort „Zinshaus mit lauter Gasthermen“. Wie bekomme ich Wärmepumpen in das Haus, wenn ich keine Fernwärme habe?, fragt Tischler rhetorisch und erinnert an die „vielen, vielen Anforderungen in den vielen, vielen Bereichen“. Roland Pichler (Die Wohnkompanie) wünscht sich: Neubauten sollten sich im Ressourcenverbrauch weiterentwickeln, „auf dass sich Bauwerke mit alternativen Werkstoffen durchsetzen“. In die Bestandssanierung „setze ich wenig Hoffnung. Das wird schwierig in der Stadtbild-Erhaltung“; es fehle immer noch ein einheitlicher Standard, aber: „Ich mag die Innere Stadt, die Gründerzeithäuser. Ich hoffe, dass sie nicht alle dem Neubau weichen müssen.“ Wolfgang Kradischnig (Delta) setzt auf digitale Möglichkeiten. „Wir als Branche werden gefragt sein, unseren Impact auf die Umwelt – siehe CO2-Abdruck – so darzustellen, dass wir schon in der Planung erklären können, was die Bauweise bedeutet“, sagt Kradischnig. Mit „Smart Homes“ und digitaler Sensorik könnten Gebäude nachhaltig geplant und gebaut werden – „es ist unsere Verpflichtung“, die Kunden darauf aufmerksam zu machen „und an der Hand zu führen Richtung Veränderung“. Kradischnig appelliert: „Wir alle müssen in unseren Bereichen das Bestmögliche tun. Jeder kleine Schritt mach Sinn.“ Yasmin Obojkovits (EHL) sieht gute Fortschritte im Neubaubereich, „aber der Bestand wird natürlich eine Herausforderung“. Die vorgelegten Ziele in der Bestandserhaltung zu erreichen – Stichwort Wiener Denkmalschutz – seien eine Challenge, vom Architekten bis zur Umsetzung. Auch Obojkovits spricht sich für die sinnvolle Verwertung von Bestandsobjekten aus, „bevor wir noch mehr Grünland in Bauland umwidmen“. Auch ein „sinnvoller Rückbau“ könne im verbauten Gebiet ein Anschub sein, die Stadtentwicklung „neu zu denken“.

Die ImmoLive-Runde gibt einen Überblick über den Zinshaus-Markt, die weitere Entwicklung und worauf beim (Ver-)Kauf zu achten ist. Am Podium diskutierten: Richard Buxbaum (Otto Immobilien) Manfred Kunisch (tpa Group Österreich) Herwig Peham (EHL Investment Consulting) Markus Steinböck (3SI Immogroup) Wie steht es jetzt um den Zinshausmarkt? Richard Buxbaum (Otto Immobilien) beschreibt die aktuelle Lage am Markt: Die Nachfrage sei gut, die „Frage ist, woher kommen die Häuser, die auch verkauft werden sollen“. Was die Anzahl betrifft, sind Zinshäuser außerhalb des Wiener Gürtels öfter verkauft worden – zu Preisen zwischen 2,5 und 5 Millionen Euro. Die „wahre Nachfrage“ gehe aber in Richtung Sicherheit; und das spiele sich in der Innenstadt, also in den Innergürtelbezirken ab, sagt Buxbaum, und ortet naturgemäß weniger Angebot innerhalb der Wiener Gürtelbezirke. Herwig Peham (EHL) spricht darüber, als Investor das Zinshaus „ins 21. Jahrhundert herüber zu bringen“. Zinshäuser waren und sind beständiger Faktor; Peham ortet gleichzeitig Entwicklungspotenzial in den Randlagen. „Freiflächen, Barrierefreiheit, Lift-Einbau“, das seien jene Themen, die künftig notwendig würden, „um das Zinshaus zukunftsfit zu machen“. Dann „bleibt das Zinshaus ein langfristiges Investment-Instrument, auch für die kommenden Jahrzehnte“, sagt Peham. Das sei durchaus kostenintensiv – Stichwort Lift-Einbau – aber perspektivisch sinnvoll in „diesen historisch wertvollen Gebäuden“, erklärt Peham. Markus Steinböck spricht für die „3SI Immogroup“, die Zinshäuser kauft: „Ja, in der Theorie haben wir ein Kaufprofil – so wie andere auch.“ Und: „je mehr Ausbaupotenzial, desto besser“, aber auch „wertige Immobilien nehmen wir ins Auge“ fasst Steinböck das logische Unternehmensdenken zusammen. „In der Theorie“ kaufe sein Unternehmen aber auch Büroimmobilien und „die grüne Wiese“, um darauf Wohnimmobilien zu entwickeln. Aber, sagt Steinböck: „Die Zeiten, wo sich jeder Käufer seine Wunschimmobilie hat aussuchen können, diese Zeiten sind vorbei“, spätestens seit der Pandemie. Zinshäuser im Verkauf – was sagt das Recht, worauf schauen Investoren? Manfred Kunisch (tpa) plädiert für die „strukturierte Analyse“ im Vorfeld des Investments: Umsatzsteuer, Erwerbssteuer, Grundertragssteuer, Körperschaftssteuer, etc. Kunisch appelliert an Verkäufer, sich professionell beraten zu lassen, weil „sonst bleibt aus dem Verkauf nicht so viel Geld übrig, als man sich erwartet hat“. Gerade das Thema Umsatzsteuer werde von Laien oft übersehen, aber „gerade da brauche ich gründliche Unterlagen“, sagt Kunisch, und erinnert den „Interaktionsprozess zwischen Verkäufer- und Käuferseite“. Eine professionelle Vorbereitung – auch durch Berater – führe letzten Endes zu einem höheren Verkaufspreis, ist sich Kunisch sicher. Parifizieren oder in der Zinshaus-Nutzung halten? Herwig Peham (EHL) meint: „Das Wunschobjekt sind unbehandelte Zinshäuser im Familienbesitz.“ Der Projektentwickler wolle diese Objekte sanieren und die Wohnungen einzeln verkaufen, idealerweise mit viel bestehendem Leerstand. Dem gegenüber gebe es Privatinvestoren und Versicherungen („die strategisch dazukaufen“) – die setzen auf die langfristige Vermietung und wollen Sicherheit. „Wie richte ich ein Haus her – für den Verkauf?, oder für den Anleger?“, sagt Peham. Positiv: Für beide Varianten gebe es aktuell genügend Angebote. Als potenzieller Verkäufer sei jetzt der richtige Zeitpunkt, sich professionelle Hilfe zu holen. Richard Buxbaum (Otto Immobilien) pflichtet bei: Viele private Eigentümer stünden seit der Pandemie vor „Überforderung und Verunsicherung“, etwa aufgrund von Mietausfällen oder Überlegungen, das Kapital in neuwertigere Objekte zu übertragen. Beim Zinshaus sind Käufer besser vorbereitet als Verkäufer? „In der Regel: Ja!“, sagt Manfred Kunisch (tpa). Oft seien es große Investorengruppen, „die sich natürlich mit Steuerthemen auskennen und Berater an ihrer Seite haben“. Private Verkäufer fänden sich da oft im Hintertreffen; Kunisch rät da auch Verkäuferseite zur professionellen Beratung. „Gehen Sie früh in die Steuerthemen rein!“, rät Kunisch. Wenn der Kaufprozess bereits im Laufen sei, „ist es oftmals zu spät und führt zu Irritationen“. Fragen aus dem ImmoLive-Chat Wie immer wird das Video-Podium interessiert begleitet von Zuseherinnen und Zusehern, die ihre Fragen im ImmoLive-Chat an die Experten richten. Die Fragen behandelten unter anderem folgende Themen: Ab welcher Größe ist ein Zinshaus für große Investoren interessant? „Wir wünschen groß, aber kaufen jedes Zinshaus“, sagt Markus Steinböck (3SI), der vor allem auf das Ausbaupotenzial achten will. Generell sei „der Markt derzeit heiß bis überhitzt“, sagt Steinböck, sodass „Fehler im Verkaufsprozess“ – was „übersehene“ Steuern, Abgaben, etc. betrifft – dem Makler dennoch eine ordentliche Provision bescherten. „Als Verkäufer werde ich derzeit Millionär, egal wie klein das Haus ist“, sagt Steinböck. Wie steht es um die Rendite-Vorstellungen der Verkäufer; gerade bei stark sanierungsbedürftigen Objekten? „Letzten Endes geht es um den Quadratmeterpreis“, sagt Herwig Peham (EHL). Unter vier- bis fünftausend Euro pro Quadratmeter Verkaufspreis „wird es schwierig in der Innenstadt“, unabhängig vom Bestand – „da geht es weniger um Rendite als um Verkaufspreis“. Die nächste Frage aus dem Chat betrifft die Rendite-Erwartung bei Verkäufen in Wiens Innenstadt, verglichen mit den äußeren Bezirken bzw. dem Wiener Umland. „0,78 Prozent Rendite in der Innenstadt, 3 Prozent Rendite in den äußeren Gürtellagen“, sagt Richard Buxbaum (Otto Immobilien); wobei „das ist mittlerweile auch Seltenheit geworden“. Die Rendite spiele mittlerweile eine Nebenrolle – es gehe um den Substanzwert, das Ausbaupotenzial, Sekundärfaktoren wie mögliche Werbeflächen. „Ein Beispiel: Wenn ich die Möglichkeit habe, Balkone anzubauen – dann mache ich aus einer Bruchbude ein schönes Gebäude“, fasst Buxbaum die Strategie zusammen. „Die Größenordnung bewegt sich um die 2.000 Euro pro Quadratmeter, das ist der Einstiegspreis am Wiener Zinshausmarkt“, sagt der Experte von Otto Immobilien. Wie umgehen mit Mieter-Forderungen, und mehr Fragen aus dem Chat Beim Eigentümerwechsel erheben Mieterinnen und Mieter oft Rückerstattungs-Forderungen für überhöhte Mieten. „Ein klassischer Fall für den Anwalt“, erinnert Manfred Kunisch (tpa) an eine professionelle Übergabe beim Verkauf: „Der Käufer lässt sich natürlich Mietverträge schicken und prüft das!“ Ein sogenannter „Deal-Breaker“ sei das aber keinesfalls – „der Markt ist so heiß, das überdeckt auch Fehler in der Verkaufs-Vorbereitung“, sagt Kunisch. „Ich bekomme eine Dachgeschoß-Fläche brutto nicht unter 4.300 Euro Ausbaukosten auf den Quadratmeter“, antwortet Markus Steinböck (3SI) auf eine Frage im Immolive-Chat. Der Dachgeschoß-Ausbau bzw. Verkauf sei also eine ökonomische Frage, „da bin ich im 16. Bezirk rasch an der Kante, was ich im Verkauf überhaupt bekomme“. Es komme – wie immer – auf die Lage an: Innerhalb des Gürtels ließen sich auch 200 Quadratmeter Dachfläche gewinnbringend entwickeln. Parifizieren oder Einzelabverkauf? „Zinshäuser sind es wert, im Ganzen erhalten zu bleiben“, sagt Herwig Peham (EHL) aus emotionaler Perspektive, aber: „mit niedrigen Renditen wird es schwierig, ein Zinshaus auch ökonimisch zu erhalten.“ Immer mehr Zinshäuser würden abgebrochen – „alleine dadurch steigt schon der Wert eines gut erhaltenen Zinshauses“. Langfristig orientiert sei ein komplettes Zinhaus „eine gute Sache“, sagte Peham, „aber schnelles Geld macht man mit Parifizieren“. Richard Buxbaum (Otto Immobilien) erinnert an ein mögliches, künftiges, gesetzliches Parifizierungsverbot: „Dann haben parifizierte Häuser im Alleineigentum einen höheren Wert“, spekuliert Buxbaum. „Im Notfall geht dann Abreißen schneller als Parifizieren“, fasst er die Überlegungen von Zinhauseigentümern zusammen. Zinshaus verkauft – und was jetzt? Richard Buxbaum (Otto Immobilien) nennt beispielsweise den Verkauf eines Zinshauses „um 15 Millionen Euro“, um danach den Großteil des Umsatzes in Wiener Neubauten bzw. „Ferienimmobilien in den Bergen und am Land“ zu investieren. Aber: Wer ein Zinshaus verkauft, der bleibt bevorzugt im Wohnungsbereich. „Gewerbeimmobilien sind volatiler“, das sei gerade bei privaten Verkäufern kein Thema. Parifizieren als Chance für den Eigentümer Das Zinshaus parifizieren, und nur einige Wohnungen verkaufen – „definitiv eine Alternative“, sagt Markus Steinböck (3SI). „Man möchte in der Wohnung bleiben, aber man möchte nicht die Probleme des Hauses haben.“ Der Eigentümer werde nach Verkauf zum „normalen“ Mieter, mit lebenslangem Wohnrecht; das sei „manchmal sogar gescheiter“, sagte Steinböck – „denn allemal besser als mitgehangen-mitgefangen“ beim „technischen Schicksal“ eines Hauses, wenn der neue Investor-Eigentümer das Objekt umbauen bzw. ausbauen will. Ein – nicht ganz unwichtiger – Tipp an alle potenziellen Verkäufer: „Wenn der Käufer beginnt, alle Mietziensverfahren überprüfen zu wollen – wechseln Sie den Käufer!“, rät Markus Steinböck (3SI). Es sei offenes Geheimnis, dass in Zinshaus-Mieten „meistens vier bis fünf anhängige Schlichtungs-Verfahren als tickende Zeitbombe schlummern“. Wer als Käufer „echter Profi“ sei, der prüfe das nicht lange, sondern bringe den Kauf schnell über die Bühne. Im „worst case“ erbt ein Familienbund ein Zinshaus vom Einzelbesitzer, erzählt Manfred Kunisch (tpa). „Dann gibt es ein paar in der Familie, die verkaufen wollen; und ein paar, die behalten wollen“. Wenn das Objekt dann „zerstückelt“ würde, gebe es Wert- und Preisabschläge. „Im Endeffekt ist niemand glücklich“; der verkaufende Familienpart verdiene unter Wert, der bleibende Part „bekommt einen neuen Investor ins Haus“. Wo liegen die Trendbezirke in Wien – und weitere Fragen aus dem Chat Es sind Neubau, die Josefstadt und der Alsergrund – also die Bezirke 7, 8 und 9 – die in Wien am begehrtesten sind für Zinshaus-Investoren. „Aber auch 18 und 19 (Währing und Döbling, Anm.) holen auf“, sagt Richard Buxbaum (Otto Immobilien). „Das sind jene Bezirke mit der meisten Wertbeständigkeit“, ergänzt Herwig Peham (EHL). „Es geht aber auch um Mikrolagen mit Grünraum und grüner Infrastruktur“, sagt Peham, und wirbt um Lagen in Penzing und Rudolfsheim-Fünfhaus. Auch der Innenstadtbezirk Margareten (5. Bezirk) werde durch den U-Bahn-Ausbau profitieren. Ein großes Fragezeichen bleibt hinter dem Mietrechtsgesetz (MRG) und dessen möglicher Vereinheitlichung bei Zinshäusern; aber auch die „Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ (GesbR) hinsichtlich Eigentümeranteile an Zinshäusern beschäftigt die Live-Community. „Eine offene Gesellschaft oder eine Kommandit-Gesellschaft sind da die besseren Optionen, wenn eine Person 100 – und die andere null Anteile – halten will“, sagt Manfred Kunisch (tpa). Es geht um viel Rechtliches – der Steuer-Experte (Manfred Kunisch (tpa) beantwortet Fragen zur Einkommenssteuer beim Hausverkauf; Richard Buxbaum (Otto Immobilien) spricht zum Geschäftsflächenanteil in Zinshäusern („letztlich geht es um das Entwicklungspotenzial“); Vom Wiener Speckgürtel bis nach Klagenfurt Der Chat will mehr zum Potenzial des Marktes in Klagenfurt wissen – Stichwort Koralm-Bahn und bessere Verkehrsanbindung an die Ostregion: „Der Markt ist interessant und entwickelt sich, ganz unabhängig vom Wörthersee“, sagt Markus Steinböck (3SI), aber „Achtung: Dort sind die Mieten niedriger.“ Auch der „vielgepriesene Grazer Markt“ sei nicht so locker zu sehen – „auch dort muss man mittelfristig um Renditen kämpfen“. Salzburg wiederum bringe vorrangig Rendite über die Geschäftslokalvermietung; Linz sei durch seine Mikrolagen („eine Straße weiter bist du in einem anderen Segment“) sehr heterogen beschaffen, erklärt Markus Steinböck (3SI). Herwig Peham (EHL) spricht vom großen Investoren-Interesse an Wiens „Speckgürtel“ – also der angrenzenden Bezirke und Gemeinden wie Klosterneuburg. „Das Angebot ist dort wenig vorhanden, aber der Trend ins Grüne zeigt sich deutlich.“