Karina Schunker, Prokuristin im Bereich Eigentumswohnungen bei EHL Sascha Haimovici, Geschäftsführer der IVV Michael Mack, Mitglied der Geschäftsführung bei Raiffeisen Immobilien Wien-Niederösterreich-Burgenland sowie Geschäftsführer bei „immonow“ Georg Spiegelfeld, Geschäftsführer von Spiegelfeld Immobilien Georg Spiegelfeld eröffnet die Runde und beschreibt seinen Weg in die Branche. Er hatte bereits kurz nach der Matura und nach einem Jahr Berufserfahrung die Chance bekommen, bei der Entwicklung der Shopping City Süd mitzuarbeiten. „Zur damaligen Zeit mussten wir den Menschen erst einmal erklären, was ein Shopping Center überhaupt ist“, erinnert sich Spiegelfeld. Damit war sein Weg in die Immobilienbranche geebnet. Mit seinem Vater habe er sich dann „in ganz kleinem Rahmen“ in Wien selbstständig gemacht – zu einer Zeit der Vierteltelefone und mechanischer Schreibmaschinen. „Es war einfach, primitiv, aber spannend“, sagt Spiegelfeld rückblickend. Wie ist Michael Mack (Raiffeisen) in die Branche gekommen? „Wohl nicht so spektakulär wie Herr Spiegelfeld“, meint Mack mit einem Schmunzeln. Er sei über die „Finanz- und Controlling-Ecke“ in die Immobranche gekommen, wo er „viele langjährige Freundschaften“ gepflegt habe. Das sei zehn Jahre her, „die Leidenschaft kam spät, aber ich bin mir sicher, dass ich bleibe“, sagt Mack. Sascha Haimovici (IVV) hatte als Unternehmer seine Gewinne stets in Immobilien investiert. Vor zehn Jahren sei das „Betongold“ so wichtig geworden, dass ihn das „Immobilienfieber“ gepackt habe, und Haimovici in die Branche gewechselt ist. Nun sei er Makler mit Fokus auf Projektentwicklung – etwa in Zusammenarbeit mit Soravia. Karina Schunker (EHL) ist seit neun Jahren in der Wohnimmobilienbranche und nennt sie ihr „Zuhause“. Schon während ihrer Schulzeit habe Schunker eine Neugier und Faszination für Immobilien entwickelt: „Gebäude sind inhomogen, jedes erzählt seine Geschichte.“ So wurde „eine Idee zur Berufung“, ist Schunker glücklich über ihren Karriereweg. Welche Fähigkeiten muss ein erfolgreicher Makler mitbringen? Karina Schunker (EHL) zählt die „üblichen Charaktereigenschaften“ auf: Man müsse „kommunikativ, hilfsbereit und stets positiv gestimmt“ sein, dazu „motiviert, empathisch, zuverlässig… und, und, und“. In Wahrheit gehe es um viel mehr, sagt Schunker: Ein Makler „sperrt nicht nur Türen auf“, ein Makler müsse sich auf seinen Kunden einlassen und darauf einstellen. „Da braucht es Fingerspitzengefühl, man muss sich zurücknehmen und dem Kunden zuhören können“, sagt Schunker. Neben diesem Gefühl für Subjektivität müsse ein erfolgreicher Makler aber „natürlich auch den Markt gut kennen“ und bereit sein für „life long learning“. „Leidenschaft zur Immobilie und zum Beruf ist das Wichtigste“, sagt Sascha Haimovici (IVV). Den – von Kollegin Schunker genannten – Attributen stimme er zu, „dazu kommt noch die Abschlussstärke“. Nach langen Gesprächen und Beratungen mit den Kunden fehle dann oft das „i-Tüpfelchen“ – dabei „tun wir den Menschen doch etwas Gutes“, sagt Haimovici, „viele Menschen wechseln im Leben nur 2, 3 Mal die Wohnung. Wir werden als Makler in dieser Phase zu ihrem Lebensabschnittspartner.“ Vieles könne man lernen – aber Verkäufer zu sein müsse man „leben“. Georg Spiegelfeld (Spiegelfeld Immobilien) spricht über die Ausbildung von Maklern. Zu Beginn seiner Tätigkeit in der Branche „waren mehr schwarze als weiße Schafe unterwegs“ – das habe sich mittlerweile deutlich geändert. Die universitäre Ausbildung und laufende Fortbildungskurse tragen dazu bei, dass „die jungen Leute ganz hervorragend ausgebildet werden“. Es gebe kaum eine Branche mit ähnlich guten Ausbildungsmöglichkeiten – „und trotzdem schaffen wir es nicht, den Kunden unsere Leistungen transparent zu machen“ – es tue ihm, Spiegelfeld, leid, dass das Image der Makler nach wie vor „nicht sehr gut“ sei. Michael Mack (Raiffeisen) zeigt auf, wie digitale Möglichkeiten die Performance eines Maklers verbessern können. Leidenschaft, Ausbildung, alles gut, aber: „Über den Erfolg entscheidet auch das richtige Vertriebswerkzeug. Dazu gehören gute, digitale Tools.“ Wer „träge Tätigkeiten“ mit der richtigen Software vermeiden könne, habe auch mehr Spaß an der Arbeit, ist sich Mack sicher. Als Beispiel nennt er das Start-Up-Unternehmen „McMakler“, das sich selbst als „Technologie, nicht als Maklerunternehmen“ bezeichne – obwohl es mittlerweile mehr als 600 eigenständige Makler beschäftige. Die eigenständige Software, welche Prozesse effektiver macht und dem Kunden Transparenz biete, sei der Schlüssel zum Erfolg. Auch deshalb werde „McMakler“ mit 500 Millionen Euro bewertet. Unabhängig davon: Neben der genannten „Abschlussstärke“ sei auch die Akquise wichtig, sagt Mack, „wir haben keine Bauträger im Hintergrund, wir suchen auf dem freien Markt.“ Vom Generalisten zum Spezialisten – wo liegen die Vorteile? Sascha Haimovici (IVV) meint, „Generalisten können alles gut, aber eben nur ‚gut‘ – deswegen bevorzuge ich Spezialisten“. So habe er in seinem Unternehmen den Verkauf von der Akquise getrennt. Ähnlich bei EHL: Dort gibt es Spezialisten für Vorsorgewohnungen, für Miete, für Eigentum. Karina Schunker verweist auf die verschiedenen Asset-Klassen, wobei sich „gute Synergien“ zwischen den verschiedenen Abteilungen ergeben, und die Makler auf ihrem jeweils bestpassenden Gebiet eingesetzt werden können. Schunker setze auf das „in-house-management“, wo der Kunde mit dem jeweiligen Spezialisten – etwa bei Ausstattungswünschen jemand vom Baumanagement – verknüpft werden könne. Fragen aus dem ImmoLive-Chat Auch diesmal war die ImmoLive-Community aufgerufen, ihre Fragen an die Expertin und die Experten am Podium zu stellen. Ein User nennt eine Studie, wonach „90 Prozent der Makler in den nächsten zehn Jahren verschwunden sein werden“. Georg Spiegelfeld (Spiegelfeld Immobilien) hält davon „nichts“. Sicher werde die Technik das Leben vereinfachen, aber: Kaufen, Mieten, Wohnen an sich seien so wichtig, dass Kunden einen menschlichen Beirat zuziehen. Umso wichtiger sei die gute Ausbildung von Maklern, um ebendiese Beratung bieten zu können. „Der Maklerberuf wird sich verändern, aber er wird nicht verschwinden“, sagt Spiegelfeld. Das Netzwerken und die Zusammenarbeit werde wichtiger, weshalb er für Österreich einen Software-übergreifenden „Marktplatz“ geschaffen habe, auf dem sich Makler austauschen und kooperieren können. Dieser „Marktplatz“ sei derweil b2b-basiert, an einer b2c-Lösung werde gearbeitet. „Die Straße ist gebaut, jetzt müssen wir Makler sie auch befahren“, so Spiegelfeld. Michael Mack (Raiffeisen) unterstreicht: „Zusammenarbeit ist wichtig, wir haben über die Raiffeisen ein österreichweites Netz“; auch Karina Schunker (EHL) unterstreicht: „Wir sind offen für Gemeinschaftsgeschäfte, der Kuchen ist groß genug für uns alle. Bitte mehr Zusammenarbeit und weniger Ellenbogen-Taktik“, appelliert Schunker. Das Bestellerprinzip macht der Branche keine Freude Eine weitere Frage aus dem Chat: Welche „Bedrohung“ sieht die Branche durch das deutsche „Bestellerprinzip“ – also die Regelung, wer die Provision für einen Immobilienmakler bezahlt? Sascha Haimovici (IVV) sieht sich hier „beschnitten, das ist nicht fair“. Einer ganzen Berufsgruppe würde damit die Dienstleistungs-Marge gekürzt. Am Beispiel Deutschland: Dort steigen die Preise, aber viele vermieten privat, weil sie keine Makler finden. Dann stellten sich „rechtliche Fragen und entsprechende Problematiken“, so Haimovici, bis hin zur Konsequenz, dass der Mieter mehr zahle – etwa für „Service-Gebühren“, die rechtlich gar nicht gedeckt seien. Eine Kürzung der Provision führe zu geringerem Service, minderer Leistungsqualität („wir haben kein Geld für Marketing, die Dinge dauern länger“) – womit letztlich alle geschädigt würden, bis hinauf zum Investor. „Wir sperren ja nicht nur die Türe auf – wir haben auch eine Maklerhaftung!“, drängt Haimovici. Auch Karina Schunker (EHL) spricht zur Privatvermietung in Deutschland, um die Provision zu vermeiden. „Da tauchen dann die unmöglichsten Konstrukte auf, wo Ablösen auf Möbel verlangt werden“ – deswegen sei die Kostenersparnis gar nicht so hoch, und das für „deutlich weniger Leistung, Qualität und rechtlicher Aufklärung“. Michael Mack (Raiffeisen) meint: „Alleine die vielen Argumente, die wir hier zusammenbringen – da müssen unsere Interessenvertretungen mehr tun, um das zu verhindern!“ Wie so oft seien es politische Fragen und „Wahlkampfthemen“, die eine „deutsche Regelung nach Österreich herüberziehen“, ohne sie für den hiesigen Markt zu adaptieren. Auch Mack erinnert an die Maklerhaftung und regt ein „Informationsschreiben“ an alle Interessenten und Kunden an, „in dem steht, welchen Dienstleistungsverlust dieses Bestellerprinzip mit sich bringen würde“. Georg Spiegelfeld (Spiegelfeld Immobilien) sieht im deutschen Bestellerprinzip, das nach Österreich kommen solle, eine „populistische Idee der Politik“, die „nach hinten losgehen“ werde. Bei der Politik stoße er auf „taube Ohren“, es scheine sich um eine ausgemachte Sache zu handeln – „dabei rennt die Wirtschaftskammer um ihr Leben“, hier eine „vernünftige, soziale“, österreichische Lösung zu finden. Weitere Fragen aus dem Chat Eine weitere Frage aus dem ImmoLive-Chat dreht sich um das ideale Einstiegsalter in die Branche. „Wer die Leidenschaft und das Netzwerk hat“, meint Michael Mack (Raiffeisen), der hat keine Altersgrenzen – „man ist halt viel unterwegs und muss mobil sein“. Was tun Makler, um ihr schlechtes Image zu verbessern? Karina Schunker (EHL) nennt neu geschaffene Qualitätsauszeichnungen wie den „IMMY“ der Wirtschaftskammer oder den „Qualitätsmakler“-Preis. Die Branche arbeite bestrebt an einem strikten Qualitätskatalog – etwa durch Mystery Shopper. Von der Fachhochschule bis zu Fortbildungskursen: Die Ausbildung werde in der Theorie besser, dadurch wird in der Praxis die Qualität besser, „und die schwarzen Schafe werden immer weniger“. Georg Spiegelfeld (Spiegelfeld Immobilien) appelliert, „dem Kunden zu erklären, was wir als Makler alles tun“, etwa mit einer Checkliste: Dann sieht der Kunde, was der Makler alles geleistet habe. Spiegelfeld will auch das Provisionssystem reformieren: Statt einmalig viel Geld etwa laufende Provisionszahlungen für die Dauer der befristeten Miete – „das würde auch dem Unternehmen laufend Wert bringen“. Die Transparenz sei ein wichtiger Hebel, das Image zu heben, meint auch Michael Mack (Raiffeisen); ebenso das Qualitätsmanagement: „Wir fragen jeden Käufer und jeden Verkäufer, ob sie mit der Leistung zufrieden waren.“ Das schlechte Image sei ein „Geist“, der herumschleicht, aber von „einem negativen Eindruck unserer Kunden nehme ich nichts wahr“, sagt Mack. Sascha Haimovici (IVV) sieht eine „unglaubliche Steigerung“ in der Qualität der Makler als Personen und der Weiterentwicklung ihrer Maklerunternehmen. „Wir arbeiten ja alle am gleichen Markt, wir haben allesamt unsere Kunden im Fokus“ – die Immobilienvermittlung sei letzten Endes eine Vertrauensfrage, und mit mehr Zusammenarbeit in der Branche könne dieses Vertrauen gesteigert werden. Die Top-Makler sprechen aus dem Nähkästchen: Was war ihr größter Fehler? In der Abschlussrunde sprechen die erfolgreichen Podiumsteilnehmer über ihre größten Fehleinschätzungen: Georg Spiegelfeld (Spiegelfeld Immobilien) meint: „Ich habe keinen Kunden, der es bereut hat, in Immobilien zu investieren, wo ich als Makler tätig war.“ Aber, ja: Menschliche Fehler seien passiert, und Spiegelfeld hätte sich auch nicht erwartet, dass die Preise für Zinshäuser „dermaßen explodieren“ in den vergangenen Jahren. Sascha Haimovici (IVV) gesteht: „Ich habe einmal auf Worte vertraut, statt auf einen Vertrag.“ Seine Lehre daraus: „Jedem neuen Mitarbeiter erkläre ich: Worte sind schön, ein Handschlag ist gut, aber ein Vertrag ist ein Vertrag.“ Michael Mack (Raiffeisen) erinnert sich: „Mein größter Fehler war, einmal nicht den Bauakt auszuheben.“ Damals ging es um viel Provision, „das hat mich in diesen jungen Jahren sehr geschmerzt“, erzählt Mack, der auf „qualitätsvolle Arbeit“ pocht – dann passieren diese Fehler nicht. Karina Schunker (EHL) erzählt von einem Besichtigungstermin vor verschlossener Tür: Der Schlüssel, den sie von der Hausverwaltung bekommen hatte, habe schlichtweg nicht gepasst – weil es der falsche war. „So eine Situation kann man entschuldigen, aber es ist sehr unangenehm.“

Vor Kurzem hat EHL das Update zum Büromarkt veröffentlicht. Es zeigt sich, dass die Dynamik im Markt enorm ist und die Entwicklungen noch nie so schnell stattgefunden haben wie in der aktuellen Situation. Die Corona-Pandemie hat die Arbeitswelt in den vergangenen zwölf Monaten maßgeblich beeinflusst und geprägt. Insbesondere größere, bonitätsstarke Unternehmen setzen sich intensiv mit der Neugestaltung ihrer aktuellen Bürosituation auseinander, um nachhaltig für künftige Herausforderungen gerüstet zu sein. Der Trend zum hybriden Arbeiten wird die Arbeitswelt jedenfalls weiterhin und nachhaltig formen. Unternehmen und Projektentwickler tun gut daran, die neuen Anforderungen in einer entsprechend gestalteten und organisierten Bürowelt umzusetzen. Das Büro wird zu einem Ort der Kommunikation, Kooperation, Innovation und Kreativität. Die ständige physische Anwesenheit im Büro wird in Zukunft nicht mehr die Regel sein. Es werden daher nicht zwingend weniger Büroflächen, aber vielfach ganz andere, hybride Bürokonzepte benötigt werden. Die Neuflächenproduktion ist mit rund 82.000 Quadratmetern weiterhin verhalten. Damit haben aber auch Altbauten wieder eine Möglichkeit, am Markt etabliert zu werden. Ganz stark zeigt sich der Trend zu hochwertig sanierten Bestandsobjekten, die im heurigen Jahr einen Anteil von 45 Prozent erreichen werden. Die Fakten zum Wiener Büromarkt: Mit einem Vermietungsvolumen von ca. 47.000 Quadratmetern konnte im 1. Quartal des heurigen Jahres das Volumen des Vergleichszeitraums im Vorjahr (20.000 m2) mehr als verdoppelt werden. Dabei wurden neun Vermietungen mit mehr als 1.000 Quadratmetern Mietfläche registriert, Hotspot war der Cluster Hauptbahnhof, auf den sechs der neun größten Abschlüsse über 1.000 Quadratmeter entfielen. Nummer eins war allerdings die Anmietung von 9.100 Quadratmetern durch die AUVA am Wienerberg.

Am Podium diskutierten: Yasmin Obojkovits (Abteilungsleiterin Baumanagement bei EHL) Wolfgang Kradischnig (Geschäftsführer Delta Holding) Roland Pichler (Geschäftsführer Die Wohnkompanie) Thomas Tischler (Vorstandsmitglied der ÖRAG und Geschäftsführer der ÖRAG-Facility Management) Thomas Tischler eröffnet die Runde, und meint: Was ist überhaupt „Umweltbewusstsein“ in der Immo-Branche? Energie-Einsparung, Nachhaltigkeit, Ressourcenschonung; „das wird alles zum Glück schon gelebt“. Spätestens seit der „Fridays for Future“-Bewegung sei der bildhafte Nachweis da, dass die Jugend einen gesunden Planeten für die Folgegenerationen verlangt. „Aber gesamtgesellschaftlich stehen wir da erst am Beginn“, meint Tischler, der an das Einschränken der eigenen persönlichen Bedürfnisse erinnert. Wolfgang Kradischnig (Delta) berichtet von einer aktuellen Umfrage seines Unternehmens. Was sind denn Kunden überhaupt bereit (mehr) zu zahlen für nachhaltiges Bauen? Egal ob Kreislaufwirtschaft, CO2-Fußabdruck oder Lebenszyklus-Kosten eines Projekts – „die Bedeutung jedes Aspekts sehen unsere Kunden auf der 10er-Skala im oberen Drittel“, berichtet Kradischnig. Die Kunden der Delta Holding seien „sehr wohl bereit, mehr zu zahlen“ – konkret gemeint sind höhere Errichtungskosten bei niedrigeren Kosten für den Lebenszyklus. Diese Bereitschaft pendle sich laut Delta-Umfrage bei 12 Prozent Mehrkosten ein – „die Kunden sind also bereit, einmalige Mehrkosten im zweistelligen Bereich aufzunehmen, um dann im Lebenszyklus Geld zu sparen“. Es sei gleichzeitig Aufgabe der Generalplaner, das den Kunden entsprechend zu erklären und zu vermitteln. Yasmin Obojkovits (EHL) weiß: „Irgendwann sind wir alle gezwungen, etwas zu tun. Die Ressourcen werden knapper.“ Passieren sollte das aus gesellschaftlicher Überzeugung – aber mit Richtlinien wie dem „Green Deal“ der EU lasse sich auch ein gewisser Zwang erzeugen. Der Bausektor trage einen wesentlichen Teil zur Treibhausgas-Emission bei – „die Nachhaltigkeit kommt jetzt im Bauen an, internationale Investoren achten auf den ‚grünen Stempel‘, es braucht Zertifizierungen“, sagt Obojkovits. In der jungen Generation seien Umweltbewusstsein und Nachhaltigkeit richtiggehend verankert; als „Konsumgesellschaft müssen wir alle in der Umsetzung an uns arbeiten“. Roland Pichler (Die Wohnkompanie) meint: „Je professioneller der Käufer meiner Wohnimmobilie ist, desto wichtiger sind ihm Lebenszyklus-Kosten und Ökologie-Zertifizierung.“ Gemeint sind institutionelle Investoren, die das Thema „schon sehr lange“ eng verfolgen und die Nachhaltigkeit als wichtig erkennen. Auch Fonds und Versicherungen reagieren, sagt Pichler, und schaffen nachhaltige Projekte. „Das passiert zum Teil aufgrund gesetzlicher Bestimmungen, aber auch aus Überzeugung.“ Anders die Situation bei privaten Wohnungskäufern in Wien: „Da gibt es ein paar, die fokussieren darauf. Aber es ist nicht jedem Käufer wichtig, dass die Wohnung nachhaltig ist.“ Da spiele auch die „finanzielle Überwindung“ eine große Rolle: Vorrangig gehe es den Käufern um Fläche, Ausstattung, Komfort. „Nicht jeder definiert diesen ‚Komfort‘ über die Nachhaltigkeit“, sagt Pichler. Die ImmoLive-Community stellt ihre Fragen: klimafreundliche Alternativen zum Beton Wie immer sind die Zuseherinnen und Zuseher im Chat eingeladen, ihre Fragen ans Podium zu stellen. „Beton als Klimakiller“ – müsse man das Baumaterial nicht überdenken? Wolfgang Kradischnig (Delta) berichtet: 1 Tonne Zement verursacht in der Herstellung 700 Kilogramm CO2 – „das hat einen riesigen Impact auf unsere Branche“. Ja, es sei wichtig, über alternative Baustoffe nachzudenken – etwa Holz. Ein Bauprojekt von Delta mit der Boku (Universität für Bodenkultur, Anm.) aus Holz sei in seinen Rohmaterialien statistisch „in Österreich in 17 Minuten nachgewachsen“. Es gebe aber nicht nur Holz, sondern auch umweltfreundliche Alternativen zum Zement – etwa eine Herstellung bei niedriger Brenntemperatur („das spart irrsinnig viel Energie ein“). Holzbau sei schon lange Thema in Westösterreich, sagt Roland Pichler (Die Wohnkompanie); jetzt werde es langsam relevant auch in der Ostregion. „Wir werden als Gesamtunternehmen nicht komplett auf Holz umstellen. Aber wir wollen früh dabei sein, wohl auch Fehler machen, aber daraus lernen und hier Verantwortung zeigen.“  „ESG“ – noch mehr Regeln und Normen für die Umwelt? Der Chat nennt auch das „neue Schlagwort ESG“ – ist das in der Immo-Branche angekommen? (Anm.: ESG, also „Environmental, social and corporate governance“ bezieht sich auf die drei zentralen Faktoren bei der Messung der Nachhaltigkeit und der gesellschaftlichen Auswirkungen einer Investition in ein Unternehmen oder eine Firma.) Thomas Tischler (ÖRAG) sagt: Wesentlich sei die langjährige kostensparende Nutzung einer Immobilie. Der Wissenschaft zufolge stehe die Industrie an erster Stelle, dann der Verkehr und auf Platz 3 das Wohnen als größte Energieverbraucher. „Ob jetzt die Waschmaschine energieeffizient ist, spielt keine Rolle – die meiste Energie frisst die Klimaanlage, Heizung, das Regulieren der Raumtemperatur. Darin steckt viel Potenzial“, sagt Tischler, und erinnert an Klimaanlagen im Bürobereich, die 24 Stunden liefen, „obwohl das Haus ab 20 Uhr nicht mehr genutzt wird“. Noch einmal „ESG“ im Chat: Welche Hürden und Anreize gibt es? Sind es mittlerweile nicht zu viele Gesetze und Normen? Roland Pichler (Die Wohnkompanie) meint: Arbeitsschritte zu normieren habe ja durchaus Vorteile, „da müssen wir das Rad nicht bei jeder Baustelle neu erfinden“. Auf der anderen Seite stünden hinter Auflagen auch „Zwänge und Strafen“, und es sei eine Grundsatzfrage, ob man mittels positiver Anreize zur Nachhaltigkeit bewegen wolle oder mittels Zwängen. Als Beispiel nennt er die Gasheizung: „Bei neuen Flächenwidmungen in Wien sind Gasheizungen sowieso verboten. Aber wir würden die gar nicht mehr einbauen wollen“, so Pichler. Yasmin Obojkovits (EHL) wird zum Verbessern des Öko-Standards in bestehenden Immobilien gefragt. Institutionelle Anleger seien daran durchaus interessiert; spätestens wenn es um den Verkauf des Objekts ginge, spiele das in den Preis. Nachhaltige Ausstattung senke auch die Betriebskosten, was das Objekt allein aus finanzieller Betrachtung wiederum attraktiver mache. „Das Asset Management kennt den laufenden Betrieb. Es ist unser Job, den Eigentümer dahingehend zu beraten“, sagt Obojkovits. Ressourcenschonung in der Immo-Branche Wolfgang Kradischnig (Delta) erinnert an den großen Umwelt-Impact der Immo-Branche. Von CO2-intensiven Transporten bis zum Ressourcenverbrauch „haben wir eine große Verantwortung“. Das sei in der Branche zu spüren: „Wir setzen Schritte, wir machen uns auf den Weg.“ Beispiel dafür sei die „Delta Green Line“ seines Unternehmens, sagt Kradischnig. Schon bei der Errichtung werde dabei auf den nachhaltigen, langfristigen Lebenszyklus von Objekten geachtet. Bei der Nachhaltigkeit gehe es aber auch um die Lage: Neue Gebäude im Wiener Speckgürtel „versiegeln den Boden, erzeugen Mobilität. Die sind wesentlich unökologischer als ein Gründerzeithaus in der Wiener Innenstadt, in das ich Geld stecke um es zu sanieren“. Auch das Raumnutzungskonzept gehe mehr Richtung der „Sharing-Idee“, Gemeinschaftsräumen und Synergien; wenn mehrere Bewohner die gleiche Infrastruktur nutzen, dann wirke sich das auch auf die Bauweise aus. „Damit ist Bauen ein weites Betätigungsfeld, das sich auf den Klimaschutz auswirkt“, sagt Kradischnig. Bremst Corona die umweltbewusste Entwicklung der Immo-Branche „Corona ist eine angenehme Ausrede, warum Dinge nicht möglich sind“, sagt Thomas Tischler (ÖRAG). Aber: Gerade die Zeit im Home Office führe doch bei jedem Einzelnen zu Gedanken, „sich in den eigenen vier Wänden optimal entfalten und wohlfühlen zu können“. Das führe zur gesteigerten Nachfrage „hinaus ins Grüne, mit dem eigenen Gemüsegarten“. Jedenfalls schwierig seien die entgangenen Mietzins-Einnahmen vieler Eigentümer, die wiederum in Folge zum „On-Hold-Setzen“ von „sinnvollen, weiterführenden“ Instandhaltungsmaßnahmen führen, weil das Budget nicht da sei, sagt Tischler: „Corona ist kein Stoppschild, aber die tatsächliche Umsetzung bleibt ein bisschen stehen.“ Teure Baustoffe wegen Rohstoffmangels, und wie baut die Zukunft „Leider ja, definitiv ein Thema“, erinnert Roland Pichler (Die Wohnkompanie) an aktuelle Medienberichte, wonach der Rohstoffmangel zu teuren Baustoffkosten führe. „Mal schauen, wie sich das auf unser Holzbauprojekt in der Klederinger Straße auswirkt“, befürchtet Pichler eine Verteuerung bei etwa Bauholz und Stahl. „Aber wer lange genug in der Branche ist, weiß: Das gab und gibt es immer wieder; ich will aber nichts verharmlosen.“ Wolfgang Kradischnig (Delta) appelliert für mehr Effizienz bei der Planung und beim Bauen: „Wir müssen so bauen, dass die Rohstoffe gut wiederverwertbar sind. Keine Verbundstoffe mehr. Machen wir mehr aus unseren endlichen Rohstoffen!“, verlangt Kradischnig neue Antworten auf die Frage, vorhandene Rohstoffe in Gebäuden nach deren Lebenszyklus wieder verwenden zu können. Yasmin Obojkovits (EHL) sieht den CO2-Abdruck als wichtigen Aspekt bei Bauprojekten; aber viele Aspekte – wie intelligente Beleuchtung durch Bewegungsmelder – werden bei Büroneubauten ohnehin schon mitgedacht. „Da geht es nicht nur um den CO2-Ausstoß, das wird sowieso mitgelebt“, berichtet Obojkovits. Braucht es mehr „Goodwill“-Lockerungen oder Zwang bei der Ökologisierung? Roland Pichler (Die Wohnkompanie) meint: „Wir wollen ökologisch bauen, wir schauen auf Ressourcen. Aber klar, man kann immer mehr machen.“ Das passiere im Wesentlichen auch freiwillig; im Endeffekt ist die Branche aber „wirtschaftlich getrieben. Da werden sich nicht alle, ohne Rücksicht auf Verluste, in diese Richtung (Ökologisierung, Anm.) werfen“, meint Pichler. In den kommenden Jahren würden in der Branche vor allem „Recycling- und Ressourcen-Manager gebraucht“, prognostiziert er. „Lockerungen gehen in die falsche Richtung“, meint Wolfgang Kradischnig (Delta). Er sei kein Hardliner und vertrete keinesfalls die Meinung, dass „der Staat alles besser weiß“. Aber: „Wir stehen vor einem Paradigmenwechsel, und der funktioniert nur mit Vorgaben von oberster Seite. Die Wirtschaft alleine ist da zu träge.“ Statt im Speckgürtel „scheinbar billig zu bauen“ und mehr Boden zu versiegeln, bräuchte es Anreize fürs Nachverdichten in der Stadt, wünscht sich Kradischnig. „Wir brauchen Ehrlichkeit und Kostenwahrheit, dann reguliert sich einiges.“ Umweltschutz der Zukunft – wie verändert sich die Immobranche? Die Abschlussrunde stellt die Frage: Was wird in fünf Jahren Realität sein, wie wird sich die Branche verändert haben? Thomas Tischler (ÖRAG) sieht eine komplexe Situation, „mit Lösungen in manchen Bereichen und dem Status quo in anderen“. Der Ausstieg aus den fossilen Brennstoffen werde eine spannende Herausforderung – Stichwort „Zinshaus mit lauter Gasthermen“. Wie bekomme ich Wärmepumpen in das Haus, wenn ich keine Fernwärme habe?, fragt Tischler rhetorisch und erinnert an die „vielen, vielen Anforderungen in den vielen, vielen Bereichen“. Roland Pichler (Die Wohnkompanie) wünscht sich: Neubauten sollten sich im Ressourcenverbrauch weiterentwickeln, „auf dass sich Bauwerke mit alternativen Werkstoffen durchsetzen“. In die Bestandssanierung „setze ich wenig Hoffnung. Das wird schwierig in der Stadtbild-Erhaltung“; es fehle immer noch ein einheitlicher Standard, aber: „Ich mag die Innere Stadt, die Gründerzeithäuser. Ich hoffe, dass sie nicht alle dem Neubau weichen müssen.“ Wolfgang Kradischnig (Delta) setzt auf digitale Möglichkeiten. „Wir als Branche werden gefragt sein, unseren Impact auf die Umwelt – siehe CO2-Abdruck – so darzustellen, dass wir schon in der Planung erklären können, was die Bauweise bedeutet“, sagt Kradischnig. Mit „Smart Homes“ und digitaler Sensorik könnten Gebäude nachhaltig geplant und gebaut werden – „es ist unsere Verpflichtung“, die Kunden darauf aufmerksam zu machen „und an der Hand zu führen Richtung Veränderung“. Kradischnig appelliert: „Wir alle müssen in unseren Bereichen das Bestmögliche tun. Jeder kleine Schritt mach Sinn.“ Yasmin Obojkovits (EHL) sieht gute Fortschritte im Neubaubereich, „aber der Bestand wird natürlich eine Herausforderung“. Die vorgelegten Ziele in der Bestandserhaltung zu erreichen – Stichwort Wiener Denkmalschutz – seien eine Challenge, vom Architekten bis zur Umsetzung. Auch Obojkovits spricht sich für die sinnvolle Verwertung von Bestandsobjekten aus, „bevor wir noch mehr Grünland in Bauland umwidmen“. Auch ein „sinnvoller Rückbau“ könne im verbauten Gebiet ein Anschub sein, die Stadtentwicklung „neu zu denken“.

Die ImmoLive-Runde gibt einen Überblick über den Zinshaus-Markt, die weitere Entwicklung und worauf beim (Ver-)Kauf zu achten ist. Am Podium diskutierten: Richard Buxbaum (Otto Immobilien) Manfred Kunisch (tpa Group Österreich) Herwig Peham (EHL Investment Consulting) Markus Steinböck (3SI Immogroup) Wie steht es jetzt um den Zinshausmarkt? Richard Buxbaum (Otto Immobilien) beschreibt die aktuelle Lage am Markt: Die Nachfrage sei gut, die „Frage ist, woher kommen die Häuser, die auch verkauft werden sollen“. Was die Anzahl betrifft, sind Zinshäuser außerhalb des Wiener Gürtels öfter verkauft worden – zu Preisen zwischen 2,5 und 5 Millionen Euro. Die „wahre Nachfrage“ gehe aber in Richtung Sicherheit; und das spiele sich in der Innenstadt, also in den Innergürtelbezirken ab, sagt Buxbaum, und ortet naturgemäß weniger Angebot innerhalb der Wiener Gürtelbezirke. Herwig Peham (EHL) spricht darüber, als Investor das Zinshaus „ins 21. Jahrhundert herüber zu bringen“. Zinshäuser waren und sind beständiger Faktor; Peham ortet gleichzeitig Entwicklungspotenzial in den Randlagen. „Freiflächen, Barrierefreiheit, Lift-Einbau“, das seien jene Themen, die künftig notwendig würden, „um das Zinshaus zukunftsfit zu machen“. Dann „bleibt das Zinshaus ein langfristiges Investment-Instrument, auch für die kommenden Jahrzehnte“, sagt Peham. Das sei durchaus kostenintensiv – Stichwort Lift-Einbau – aber perspektivisch sinnvoll in „diesen historisch wertvollen Gebäuden“, erklärt Peham. Markus Steinböck spricht für die „3SI Immogroup“, die Zinshäuser kauft: „Ja, in der Theorie haben wir ein Kaufprofil – so wie andere auch.“ Und: „je mehr Ausbaupotenzial, desto besser“, aber auch „wertige Immobilien nehmen wir ins Auge“ fasst Steinböck das logische Unternehmensdenken zusammen. „In der Theorie“ kaufe sein Unternehmen aber auch Büroimmobilien und „die grüne Wiese“, um darauf Wohnimmobilien zu entwickeln. Aber, sagt Steinböck: „Die Zeiten, wo sich jeder Käufer seine Wunschimmobilie hat aussuchen können, diese Zeiten sind vorbei“, spätestens seit der Pandemie. Zinshäuser im Verkauf – was sagt das Recht, worauf schauen Investoren? Manfred Kunisch (tpa) plädiert für die „strukturierte Analyse“ im Vorfeld des Investments: Umsatzsteuer, Erwerbssteuer, Grundertragssteuer, Körperschaftssteuer, etc. Kunisch appelliert an Verkäufer, sich professionell beraten zu lassen, weil „sonst bleibt aus dem Verkauf nicht so viel Geld übrig, als man sich erwartet hat“. Gerade das Thema Umsatzsteuer werde von Laien oft übersehen, aber „gerade da brauche ich gründliche Unterlagen“, sagt Kunisch, und erinnert den „Interaktionsprozess zwischen Verkäufer- und Käuferseite“. Eine professionelle Vorbereitung – auch durch Berater – führe letzten Endes zu einem höheren Verkaufspreis, ist sich Kunisch sicher. Parifizieren oder in der Zinshaus-Nutzung halten? Herwig Peham (EHL) meint: „Das Wunschobjekt sind unbehandelte Zinshäuser im Familienbesitz.“ Der Projektentwickler wolle diese Objekte sanieren und die Wohnungen einzeln verkaufen, idealerweise mit viel bestehendem Leerstand. Dem gegenüber gebe es Privatinvestoren und Versicherungen („die strategisch dazukaufen“) – die setzen auf die langfristige Vermietung und wollen Sicherheit. „Wie richte ich ein Haus her – für den Verkauf?, oder für den Anleger?“, sagt Peham. Positiv: Für beide Varianten gebe es aktuell genügend Angebote. Als potenzieller Verkäufer sei jetzt der richtige Zeitpunkt, sich professionelle Hilfe zu holen. Richard Buxbaum (Otto Immobilien) pflichtet bei: Viele private Eigentümer stünden seit der Pandemie vor „Überforderung und Verunsicherung“, etwa aufgrund von Mietausfällen oder Überlegungen, das Kapital in neuwertigere Objekte zu übertragen. Beim Zinshaus sind Käufer besser vorbereitet als Verkäufer? „In der Regel: Ja!“, sagt Manfred Kunisch (tpa). Oft seien es große Investorengruppen, „die sich natürlich mit Steuerthemen auskennen und Berater an ihrer Seite haben“. Private Verkäufer fänden sich da oft im Hintertreffen; Kunisch rät da auch Verkäuferseite zur professionellen Beratung. „Gehen Sie früh in die Steuerthemen rein!“, rät Kunisch. Wenn der Kaufprozess bereits im Laufen sei, „ist es oftmals zu spät und führt zu Irritationen“. Fragen aus dem ImmoLive-Chat Wie immer wird das Video-Podium interessiert begleitet von Zuseherinnen und Zusehern, die ihre Fragen im ImmoLive-Chat an die Experten richten. Die Fragen behandelten unter anderem folgende Themen: Ab welcher Größe ist ein Zinshaus für große Investoren interessant? „Wir wünschen groß, aber kaufen jedes Zinshaus“, sagt Markus Steinböck (3SI), der vor allem auf das Ausbaupotenzial achten will. Generell sei „der Markt derzeit heiß bis überhitzt“, sagt Steinböck, sodass „Fehler im Verkaufsprozess“ – was „übersehene“ Steuern, Abgaben, etc. betrifft – dem Makler dennoch eine ordentliche Provision bescherten. „Als Verkäufer werde ich derzeit Millionär, egal wie klein das Haus ist“, sagt Steinböck. Wie steht es um die Rendite-Vorstellungen der Verkäufer; gerade bei stark sanierungsbedürftigen Objekten? „Letzten Endes geht es um den Quadratmeterpreis“, sagt Herwig Peham (EHL). Unter vier- bis fünftausend Euro pro Quadratmeter Verkaufspreis „wird es schwierig in der Innenstadt“, unabhängig vom Bestand – „da geht es weniger um Rendite als um Verkaufspreis“. Die nächste Frage aus dem Chat betrifft die Rendite-Erwartung bei Verkäufen in Wiens Innenstadt, verglichen mit den äußeren Bezirken bzw. dem Wiener Umland. „0,78 Prozent Rendite in der Innenstadt, 3 Prozent Rendite in den äußeren Gürtellagen“, sagt Richard Buxbaum (Otto Immobilien); wobei „das ist mittlerweile auch Seltenheit geworden“. Die Rendite spiele mittlerweile eine Nebenrolle – es gehe um den Substanzwert, das Ausbaupotenzial, Sekundärfaktoren wie mögliche Werbeflächen. „Ein Beispiel: Wenn ich die Möglichkeit habe, Balkone anzubauen – dann mache ich aus einer Bruchbude ein schönes Gebäude“, fasst Buxbaum die Strategie zusammen. „Die Größenordnung bewegt sich um die 2.000 Euro pro Quadratmeter, das ist der Einstiegspreis am Wiener Zinshausmarkt“, sagt der Experte von Otto Immobilien. Wie umgehen mit Mieter-Forderungen, und mehr Fragen aus dem Chat Beim Eigentümerwechsel erheben Mieterinnen und Mieter oft Rückerstattungs-Forderungen für überhöhte Mieten. „Ein klassischer Fall für den Anwalt“, erinnert Manfred Kunisch (tpa) an eine professionelle Übergabe beim Verkauf: „Der Käufer lässt sich natürlich Mietverträge schicken und prüft das!“ Ein sogenannter „Deal-Breaker“ sei das aber keinesfalls – „der Markt ist so heiß, das überdeckt auch Fehler in der Verkaufs-Vorbereitung“, sagt Kunisch. „Ich bekomme eine Dachgeschoß-Fläche brutto nicht unter 4.300 Euro Ausbaukosten auf den Quadratmeter“, antwortet Markus Steinböck (3SI) auf eine Frage im Immolive-Chat. Der Dachgeschoß-Ausbau bzw. Verkauf sei also eine ökonomische Frage, „da bin ich im 16. Bezirk rasch an der Kante, was ich im Verkauf überhaupt bekomme“. Es komme – wie immer – auf die Lage an: Innerhalb des Gürtels ließen sich auch 200 Quadratmeter Dachfläche gewinnbringend entwickeln. Parifizieren oder Einzelabverkauf? „Zinshäuser sind es wert, im Ganzen erhalten zu bleiben“, sagt Herwig Peham (EHL) aus emotionaler Perspektive, aber: „mit niedrigen Renditen wird es schwierig, ein Zinshaus auch ökonimisch zu erhalten.“ Immer mehr Zinshäuser würden abgebrochen – „alleine dadurch steigt schon der Wert eines gut erhaltenen Zinshauses“. Langfristig orientiert sei ein komplettes Zinhaus „eine gute Sache“, sagte Peham, „aber schnelles Geld macht man mit Parifizieren“. Richard Buxbaum (Otto Immobilien) erinnert an ein mögliches, künftiges, gesetzliches Parifizierungsverbot: „Dann haben parifizierte Häuser im Alleineigentum einen höheren Wert“, spekuliert Buxbaum. „Im Notfall geht dann Abreißen schneller als Parifizieren“, fasst er die Überlegungen von Zinhauseigentümern zusammen. Zinshaus verkauft – und was jetzt? Richard Buxbaum (Otto Immobilien) nennt beispielsweise den Verkauf eines Zinshauses „um 15 Millionen Euro“, um danach den Großteil des Umsatzes in Wiener Neubauten bzw. „Ferienimmobilien in den Bergen und am Land“ zu investieren. Aber: Wer ein Zinshaus verkauft, der bleibt bevorzugt im Wohnungsbereich. „Gewerbeimmobilien sind volatiler“, das sei gerade bei privaten Verkäufern kein Thema. Parifizieren als Chance für den Eigentümer Das Zinshaus parifizieren, und nur einige Wohnungen verkaufen – „definitiv eine Alternative“, sagt Markus Steinböck (3SI). „Man möchte in der Wohnung bleiben, aber man möchte nicht die Probleme des Hauses haben.“ Der Eigentümer werde nach Verkauf zum „normalen“ Mieter, mit lebenslangem Wohnrecht; das sei „manchmal sogar gescheiter“, sagte Steinböck – „denn allemal besser als mitgehangen-mitgefangen“ beim „technischen Schicksal“ eines Hauses, wenn der neue Investor-Eigentümer das Objekt umbauen bzw. ausbauen will. Ein – nicht ganz unwichtiger – Tipp an alle potenziellen Verkäufer: „Wenn der Käufer beginnt, alle Mietziensverfahren überprüfen zu wollen – wechseln Sie den Käufer!“, rät Markus Steinböck (3SI). Es sei offenes Geheimnis, dass in Zinshaus-Mieten „meistens vier bis fünf anhängige Schlichtungs-Verfahren als tickende Zeitbombe schlummern“. Wer als Käufer „echter Profi“ sei, der prüfe das nicht lange, sondern bringe den Kauf schnell über die Bühne. Im „worst case“ erbt ein Familienbund ein Zinshaus vom Einzelbesitzer, erzählt Manfred Kunisch (tpa). „Dann gibt es ein paar in der Familie, die verkaufen wollen; und ein paar, die behalten wollen“. Wenn das Objekt dann „zerstückelt“ würde, gebe es Wert- und Preisabschläge. „Im Endeffekt ist niemand glücklich“; der verkaufende Familienpart verdiene unter Wert, der bleibende Part „bekommt einen neuen Investor ins Haus“. Wo liegen die Trendbezirke in Wien – und weitere Fragen aus dem Chat Es sind Neubau, die Josefstadt und der Alsergrund – also die Bezirke 7, 8 und 9 – die in Wien am begehrtesten sind für Zinshaus-Investoren. „Aber auch 18 und 19 (Währing und Döbling, Anm.) holen auf“, sagt Richard Buxbaum (Otto Immobilien). „Das sind jene Bezirke mit der meisten Wertbeständigkeit“, ergänzt Herwig Peham (EHL). „Es geht aber auch um Mikrolagen mit Grünraum und grüner Infrastruktur“, sagt Peham, und wirbt um Lagen in Penzing und Rudolfsheim-Fünfhaus. Auch der Innenstadtbezirk Margareten (5. Bezirk) werde durch den U-Bahn-Ausbau profitieren. Ein großes Fragezeichen bleibt hinter dem Mietrechtsgesetz (MRG) und dessen möglicher Vereinheitlichung bei Zinshäusern; aber auch die „Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ (GesbR) hinsichtlich Eigentümeranteile an Zinshäusern beschäftigt die Live-Community. „Eine offene Gesellschaft oder eine Kommandit-Gesellschaft sind da die besseren Optionen, wenn eine Person 100 – und die andere null Anteile – halten will“, sagt Manfred Kunisch (tpa). Es geht um viel Rechtliches – der Steuer-Experte (Manfred Kunisch (tpa) beantwortet Fragen zur Einkommenssteuer beim Hausverkauf; Richard Buxbaum (Otto Immobilien) spricht zum Geschäftsflächenanteil in Zinshäusern („letztlich geht es um das Entwicklungspotenzial“); Vom Wiener Speckgürtel bis nach Klagenfurt Der Chat will mehr zum Potenzial des Marktes in Klagenfurt wissen – Stichwort Koralm-Bahn und bessere Verkehrsanbindung an die Ostregion: „Der Markt ist interessant und entwickelt sich, ganz unabhängig vom Wörthersee“, sagt Markus Steinböck (3SI), aber „Achtung: Dort sind die Mieten niedriger.“ Auch der „vielgepriesene Grazer Markt“ sei nicht so locker zu sehen – „auch dort muss man mittelfristig um Renditen kämpfen“. Salzburg wiederum bringe vorrangig Rendite über die Geschäftslokalvermietung; Linz sei durch seine Mikrolagen („eine Straße weiter bist du in einem anderen Segment“) sehr heterogen beschaffen, erklärt Markus Steinböck (3SI). Herwig Peham (EHL) spricht vom großen Investoren-Interesse an Wiens „Speckgürtel“ – also der angrenzenden Bezirke und Gemeinden wie Klosterneuburg. „Das Angebot ist dort wenig vorhanden, aber der Trend ins Grüne zeigt sich deutlich.“

Letzte Woche hat EHL das Update zum Wiener Wohnungsmarkt veröffentlicht. Derzeit läuft alles wie gehabt, aber es zeichnen sich Veränderungen am Horizont ab. In den ersten Monaten des Jahres 2021 war die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt konstant auf hohem Niveau. Corona-bedingt nimmt der Stellenwert guter Wohnmöglichkeiten weiter zu, und damit steigt auch die Bereitschaft, dafür einen entsprechend hohen Teil des verfügbaren Einkommens aufzuwenden. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist weiterhin hoch, sowohl zur Eigennutzung als auch als Veranlagungsmöglichkeit. Dem Wunsch nach Eigentum steht aber oft die restriktive Haltung der Banken gegenüber. Strukturell befindet sich der Markt jedoch in einem bemerkenswerten Wandel. Erstmals seit Langem ist die Nachfrage weniger von der demografischen Entwicklung getrieben als von wirtschaftlichen Faktoren: von Konjunktur, Beschäftigung, Zinsniveau und nicht zuletzt von der Verunsicherung hinsichtlich der längerfristigen Geldwertstabilität. Corona zeigt aber auch noch ganz andere Seiten: Die Veränderungen in der Arbeitsorganisation mit einem deutlich höheren Anteil von Homeoffice machen sich auch zunehmend in den Kriterien der Wohnungssuchenden bei ihrer Kauf- oder Mietentscheidung bemerkbar. Wenn schon nicht ein eigenes Arbeitszimmer, so wird die Möglichkeit, einen Arbeitsplatz räumlich abzuteilen oder eine Nische für den Schreibtisch zu haben, wichtiger werden. Auch Freiflächen werden in diesen Zeiten fast schon standardmäßig nachgefragt. Gegenüber dem 2020 erreichten Allzeithoch von 19.000 neu errichteten Wohnungen wird 2021 zwar einen Rückgang bringen, dieser fällt aber mit der Fertigstellung von rund 17.000 Wohnungen nicht so stark aus. 2022 sollen allerdings schon deutlich weniger Wohnungen fertiggestellt werden. Auf die Mietpreisentwicklung wird sich dies kaum auswirken, da die gleichbleibend starke Nachfrage im Mietbereich auf ein gestiegenes Angebot an Mietwohnungen trifft. Bei den Kaufpreisen gibt es hingegen nach wie vor eine Aufwärtstendenz, da neue Wohnungen sowohl für private Käufer, die einzelne Einheiten erwerben wollen, als auch für institutionellen Kunden, die ganze Objekte übernehmen, weiterhin begehrte Investmentziele sind.

Harald Ultsch von „harry’s home“ beginnt die Runde. Das Familienunternehmen aus Innsbruck betreibt Hotels und Appartements in Österreich, Deutschland und in der Schweiz und besteht mittlerweile in der fünften Generation – aber eine ähnliche Situation wie jetzt habe es noch nicht gegeben. Der gesamten DACH-Region gehe es gleichermaßen schlecht; je nach Region verändere sich die Corona-Lage und die einhergehenden Bestimmungen beinahe wöchentlich: „Tirol war abgeschottet; dann plötzlich öffnet Vorarlberg und jetzt ist die Ostregion zu“, beschreibt Ultsch die „makabere Lage“. Aber nicht nur die Touristen blieben aus, auch Geschäftsreisende fehlen: vieles passiere nun, genauso wie der ImmoLive Talk, im virtuellen Raum. Umsatz lasse sich derzeit, meint Ultsch, aus dem „Long-Stay-Segment“ lukrieren; eine steigende Auslastung sehe er da zum Beispiel in München: „Dort ist das Angebot aber so groß, dass der Preisdruck die Tagesraten nach unten drückt.“ Und auch das Thema Co-Working sei bei long-stay-Appartements „kein geschäftssicherndes Element“. In Zürich beobachte er eine gute Nachfrage nach „day use“, weil „die Leute für einen Tag aus den vier Wänden rauswollen“. Ultsch sieht einen bitter-scherzhaften Lichtblick: „Wir müssen nicht mehr so viel stornieren, weil wir haben ja kaum Buchungen.“ Diese fänden jedenfalls sehr kurzfristig statt: meistens für denselben Tag, höchstens drei Tage im Voraus.Zurechtfinden im Förderdschungel – und wie weit gehen die Förderungen?Finanzrechts-Experte Wolfgang Mader (BDO Austria) meint: „Langsam finden wir uns in diesem Förderdschungel zurecht“, wenngleich er diesen „Dschungel“ insgesamt positiv bewertet: „Man sieht, dass die Politik immer recht rasch reagiert.“ Nach Kurzarbeit und Fixkostenzuschuss im ersten Lockdown seien im Lockdown Zwei – im November 2020 – neue Instrumente geschaffen worden. Mader nennt u.a. den „großzügigen“ Umsatz-Ersatz, der auch schnell ausbezahlt worden sei. Auch sei der Fixkostenzuschuss mittlerweile adaptiert worden und habe einen Ausfallsbonus „on top“ bekommen – hier ließen sich bis zu 50.000 Euro an Ausfallszahlungen lukrieren. Aber, so Mader: Diese oftmals komplexen Anträge würden detailliert geprüft, mit zahlreichen Rückfragen der Förderstellen – „da muss man mit längeren Zeiträumen rechnen, bis es zur Auszahlung kommt“. Als Steuerberater wisse er, Mader, dass „große Hotelketten hier besser vorbereitet sind als kleine Unternehmen, die oft nicht über komplexe Controlling-Tools verfügen“ – und somit die Beraterunterstützung, quasi „die Hilfe vom Profi“, benötigen.Mader erinnert aber auch ans geltende EU-Recht: Umsatz-Ersatz, Fixkostenzuschuss und Co. sind pro Unternehmen mit 1,8 Millionen Euro gedeckelt. „Das klingt viel, aber bei einem großen Unternehmen, das seit mehr als einem Jahr gefördert wird, ist der Rahmen bald gesprengt.“ Als Alternative nennt Mader den „Verlustersatz“, der – bis Juni 2021 vorberechnet – bis zu 70 Prozent des zu erwartenden Verlusts rückerstattet: „das ist besser als nichts“. Letztlich sei es eine „Frage der Zeit, wie lange Unternehmen das durchhalten können“.Die Corona-Regeln ändern sich ständig. Wie kann ein Hotelbetreiber da planen?Patrick Adamle (mrp Hotels) sieht, wie Hoteliers in den vergangenen Monaten gelernt hätten, mit der stetigen Unsicherheit umzugehen – und „in diese Unsicherheit hineinzuplanen“. Budget-Forecasts seien „für die Mülltonne“, Hotel-Immobilien müssten als Objekte – trotz fehlender Buchungen bzw. Schließzeiten im Lockdown – in Schuss gehalten werden. Dann stelle sich die Frage der Herkunftsmärkte: Aus welchen Ländern darf überhaupt eingereist werden, „wer darf kommen, wer kann kommen, wer will kommen?“ Adamle beschreibt den Schwenk vom Fernmarkt Asien zum DACH-Raum – „zuletzt unsere einzig ansprechbaren Gäste“, die für Auslastung gesorgt hätten.Hoteliers seien flexibler geworden, die zwei- bis dreiwöchige Vorlaufzeit zum „Hochfahren“ des Betriebs sei nicht mehr gegeben. „Wenn ich von 100 Zimmern insgesamt 30 belegt habe, muss ich ja nicht alles sofort in Gang setzen“, beschreibt Adamle. Beim „limited service“ dauert das „Hochfahren“ drei Tage, bei „full service“-Betrieben fünf Tage bis eine Woche. Künftig werde das Thema „human resources“, also HR, strategisch wichtiger: „Wir haben gutes Personal, das in andere Branchen abgewandert ist; und Mitarbeiter, die wegen Kurzarbeit das Hotel seit einem Jahr nicht mehr von innen gesehen haben.“Rechtlich gesehen: Welche neuen Gesetze hat Corona gebracht?Steuerrechts-Experte Gregor Famira (CMS Anwälte) berichtet: „Wir sind alle Lockdown-müde, wir sind Verordnungs-müde.“ Als Beispiel nennt er die legistische Auslegung der Pachtreduktion, „die immer noch Schlupflöcher bietet. Ein Objekt ist niemals zur Gänze ‚unbenutzbar‘. Somit ist das Verhandlungssache zwischen Pächter und Eigentümer.“ Es sei schon komplex genug, legistisch zwischen „Pachtvertrag“ und „Mietvertrag“ zu unterscheiden, weil das Gesetz auch da „einen ganzen Katalog an Ausnahmen“ vorsehe.Ein „Lichtblick“: Mit Mitte 2021 solle, neben der Insolvenzordnung, ein neues „Tool“ kommen. Die Restrukturierungsordnung sei die österreichische Umsetzung einer EU-Richtlinie, und soll „Anreiz“ für Firmen sein, sich „schon etwas früher darum zu bemühen, sich neu aufzustellen“. Die Restrukturierung sei „deutlich weniger unangenehm als die Insolvenz“, sie ist flexibler was die Gläubigerquoten betrifft. Famira rechnet damit, „dass einige dieses Tool nutzen werden, um sich zu entschulden – um dann wieder durchzustarten, wenn die Touristen wieder kommen“.Fragen aus dem ImmoLive-ChatWie immer sind die Zuseherinnen und Zuseher eingeladen, im Live-Chat ihre Fragen an die Expertenrunde zu stellen. So will das Publikum wissen, wie harsch Banken bei der Fälligstellung von Krediten seien: „Österreichische Banken sind in der Hinsicht ‚menschlicher‘ als die angloamerikanischen. Diese machen oft einen harten Schnitt“, sagt Jurist Famira; „die Bank schneidet sich ins eigene wirtschaftliche Fleisch, wenn sie jetzt fällig stellt“, ergänzt Steuerberater Mader. Patrick Adamle (mrp Hotels) sagt: „Letztlich sitzen nun alle Stakeholder im selben Boot. Eine Bank weiß jetzt auch nicht, was sie mit einer Ferienimmobilie anfangen sollte, wenn die Nachfrage nicht der Verkaufspreiserwartung entspricht.“Es gebe jetzt so wenig Pleiten wie selten, sagt Adamle. Das liege auch daran, dass die verschiedenen staatlichen Förderungen Unternehmen jetzt „über Wasser halten“ würden. „Große Unternehmen haben auch die Liquidität, das noch eine Weile auszusitzen“ – aber: irgendwann sei der Plafond erreicht, und „der Kochtopf beginnt zu brodeln“. Adamle erwartet einen Cashflow-Druck, wenn nach der Corona-Wiedereröffnung die Hotelauslastungen nicht gleich in die Höhe schnellen, gleichzeitig aber Förderschienen auslaufen. „Das werden viele wirtschaftlich nicht überleben, da wird es vermehrt zu Pleiten und Verkäufen kommen.“Harald Ultsch (harry’s home Hotels) hofft auf den Sommer, „wenn wir ab Juni wieder mit Geschäft in den Ferienimmobilien rechnen können“. Er erinnert an die Situation in Deutschland, wo Eigenkapital-äquivalente „Covid-Darlehen“ gebildet würden – „das sehen wir in Österreich leider noch nicht“. Gerade die städtische Hotellerie stehe vor der Herausforderung, „dass mir eine Auslastung von 30, sogar 50 Prozent irgendwann nichts mehr nützt, weil ich die Fixkosten nicht decken kann“, sagt Ultsch.Was bringt der kommende Sommer für die Hotelbranche?Harald Ultsch (harry’s home Hotels) rechnet mit einer „Öffnung nach Pfingsten, das ist realistisch“. Der „grüne Pass“ (Impfnachweis, Anm.) wird entscheidend sein, meint Ultsch, der einen positiven Ausblick auf den Ferienbetrieb und Hotels in kleinen und mittleren Städten („Bodensee, Dornbirn, Innsbruck“) wirft. „Schwierig“ bleibe der Markt in Wien und München („Die Wiesn werden wir abschreiben müssen, genauso wie Kongresse“). Der Feriensektor sei jedenfalls im Vorteil gegenüber der Stadthotellerie.Patrick Adamle (mrp Hotels) unterstreicht die Ansicht von der „Zweiteilung zwischen Stadthotellerie und Ferienbetrieb“. Solange die Covid-Impfung nicht breit ausgerollt sei, werde der Städtetourismus kein Comeback feiern. „Der Trend geht zum erdgebundenen Reisen in Ferienregionen an Seen und am Wasser“, sagt Adamle. Mittelfristig werde der Kongresstourismus wieder in die Städte zurückkehren, wenngleich mit Veränderungen: „Es gibt mittlerweile hybride Meetings, die teilweise virtuell abgehalten werden“; aber grosso modo sei zu beobachten: Schon in diesem Sommer werde die Ferienhotellerie profitieren, mittelfristig werden sich auch die Städte erholen.Was sollen kleine und mittlere Hotelbetriebe tun, um die Corona-Krise zu überstehen?Wolfgang Mader (BDO Austria) meint, es komme vorrangig auf die Lage an – Stadthotellerie oder Ferienbetrieb in einer entsprechenden Ferienregion? Mit dem jetzigen Fördermodell „wird man in einer Ferienregion in der Regel durchkommen“, gerade weil mit dem Sommer wieder mehr Buchungen zu erwarten seien. In der Stadthotellerie sei die Lage schwieriger; „da stellt sich die Frage, ob die Politik bereit ist, Förderungen erneut zu verlängern“, sagt Mader. Ansonsten helfe nur das Einspritzen von Eigenkapital, oder einen externen Investor an Bord zu holen.Ein neuer „Tourismus-Fonds“, wie im ImmoLive-Chat von der Community angesprochen, wäre „ein denkbares Modell“, sagt Finanz-Experte Mader. Harald Ultsch teilt diese Meinung nicht ganz: „Wer profitiert von diesem Fonds? Jene, die es wohl am dringendsten bräuchten, tun sich auch damit schwer.“ Jurist Famira wiederum appelliert an die Wirtschaftskammer, „mehr auf ihre kleinen Mitglieder zu schauen“, die nicht die Ressourcen hätten, sich professionelle Unterstützung zu holen. Gregor Famira (CMS Anwälte) ergänzt: Früher hätten sich derlei Fonds auf die Stadthotellerie konzentriert, „auf Hotels die das ganze Jahr über gleich performen“; mittlerweile werde auch der Leisure-Bereich nachgefragt, Stichwort „Ski-Hotels“.Nachhaltigkeit am HotelmarktDie„Nachhaltigkeit ist mittlerweile das Lieblingsthema der halben Investorenwelt“, sagt Gregor Famira (CMS Anwälte), der sie als Nummer-eins-Trend der kommenden Jahre bezeichnet. Große Fonds würden bereits jetzt „ausschließlich nachhaltige Gebäude nachfragen“ – wessen Objekt nicht nachhaltig gebaut sei, müsse mit einer Wertminderung rechnen. Es werde neue Lösungsansätze brauchen, von denen Betreiber und Hotelgäste gleichermaßen profitieren.Weitere Fragen kommen aus dem ImmoLive-Chat betreffen unter anderem Investitionen in die Hotel-Infrastruktur. Harald Ultsch (harry’s home Hotels) sagt: „Wir nutzen jetzt die ruhigere Corona-Zeit und haben eine Handvoll Baustellen, von der Instandsetzung bis zur soft-Renovierung. Wer das Volumen hat zu investieren, der sollte das jetzt tun.“ Patrick Adamle (mrp Hotels) fügt hinzu: Es geht nicht nur um die Hardware, also das Objekt. Hotelbetriebe würden die Corona-Zeit nutzen, um ihre SOPs („standard operating procedures“, Anm.) zu hinterfragen und weiter zu entwickeln: „Wie kann ich die Logistik, die human resources, den Buchungsprozess optimieren?“ Es sei nun der „beste Zeitpunkt, um nicht still herumzusitzen und Däumchen zu drehen“, appelliert Adamle an die Hotelbranche.„Die Baukosten steigen allgemein, und nachhaltiges Bauen ist sowieso um 15 bis 20 Prozent teurer“, wirft Harald Ultsch (harry’s home Hotels) ein: „Da stellt sich die Frage, ob die Immobilie dann noch marktfähig ist.“ Das stimmt, sagt Gregor Famira (CMS Anwälte), „wir werden bei der Profitabilität von Pachtverträgen nicht zaubern können“, aber: Nachhaltige Objekte würden bei Fonds in Investoren immer gefragter; zweitens werde das Thema Nachhaltigkeit „auf Dauer nicht Hobby, sondern Pflicht“ sein. Famira erinnert an den „Green Deal“ der EU, der á la longue „zum Muss“ werde.Es gehe bei der Nachhaltigkeit aber nicht nur um den Bau, sagt Ultsch, sondern auch um „softe“ Komponenten wie die Mitarbeiterbehandlung oder die Hotelgastronomie.Es wird also ein schwieriger Spagat zwischen höheren Baukosten und zu erwartenden Pachteinnahmen. Aber: Es wird künftig kaum noch Hotelgäste geben, denen Nachhaltigkeit egal ist – spätestens mit der jungen Generation.Rechtlich praktisch, steuerlich möglich? Nutzungsänderungen von HotelsGregor Famira (CMS Anwälte) berichtet von Klienten, die ihre Hotels zu Appartements umwandeln und meinen, „das rechnet sich“. Das sei „kein Rezept, das jeder verfolgen sollte. Aber es geht.“Patrick Adamle (mrp Hotels) berichtet von „mixed use cases“, wo größere Hotels mit einer Vielzahl an Zimmern quasi aufgesplittet würden in „Hotelbetrieb mit Wohnkomponente“. Dabei gebe es aber oft komplexe rechtliche Fragen hinsichtlich Widmung.Auch Harald Ultsch (harry’s home Hotels) bezeichnet das als „Option, über die man nachdenken sollte – immerhin laufen Pachtverträge ja auch nicht unbegrenzt lange“.Jurist Famira wiederum berichtet aus Tirol, wo es „politisch keinen Spielraum mehr“ gebe – der Plan, Hotels in Ferienwohnungen umzubauen und diese zu verkaufen, „funktioniert in der Form seit 20 Jahren nicht mehr“.Die Abschlussrunde – kehrt das Reisefieber zurück?Patrick Adamle (mrp Hotels) sieht eine Lockdown-Müdigkeit, „die Leute wollen wieder verreisen, sie wollen in die Gastronomie“. Die eigenen Mitarbeiter würden zwar „aus Respekt vor Corona“ keine Fernreisen anstreben, aber Adamle sieht eine große Reiselust bei den Kolleginnen und Kollegen in seinem Unternehmen.Wolfgang Mader (BDO Austria) pflichtet bei: „Sobald es geht, wird gebucht und geflogen. So sieht es mein gesamter Bekanntenkeis.“Gregor Famira (CMS Anwälte) „würde selber gerne wieder losdüsen“ – aber es gebe gewisse „Rest-Ressentiments“, ob es an der Destionation Corona-bedingt wirklich „safe“ ist. „Daher hoffe ich, dass unser qualitätsvoller heimischer Tourismus davon profitiert.“Harald Ultsch (harry’s home Hotels) sieht „eine unendliche Sehnsucht nach Ortswechsel“. Er zeigt sich überzeugt, dass die Gäste wieder kommen – „sobald die Grenzen offen sind“. Als „Lichtblick“ sieht Ultsch den nachhaltigen Trend zur Sportart des e-Bikings – „das wird bei uns in den Bergen die Bewegungsfreiheit erhöhen“.Hier noch ein Link zu mrp hotels über die aktuelle Lage in der Hotellerie

Christian Polzer eröffnet die Runde. Wie steht es um die Ausbildung für Interessierte an den Fachhochschulen in Österreich? Es gibt aktuell drei Studiengänge für Architektur – einen in Spittal/Drau, einen in Graz und einen in Wien. Der Wiener Studiengang habe zusätzlich weitere Schwerpunkte ins Curriculum eingebaut – etwa was Energie-Zertifizierungen, das Baurecht oder die ökonomisch-ökologischen Auswirkungen des gesamten Gebäudezyklus betrifft. Darüber hinaus gebe es österreichweit rund 10 „klassische“ Uni-Studienlehrgänge, etwa an der TU Wien (https://ar.tuwien.ac.at, Anm.) oder an der Wiener Angewandten (https://www.dieangewandte.at/institute/architektur/institut_fuer_architektur, Anm.). „Andere gehen ins Design, wir gehen in die Nachhaltigkeit“, grenzt Polzer das Angebot der FH Wien vom Rest ab.HR-Experte Christian Hrdliczka (RE/MAX) ergänzt: In den vergangenen 30 Jahren habe sich viel getan, die Zeiten von „schau in die Zeitung und nimm das Telefon“ seien lang vorbei. Mittlerweile sei es „Top, wohin wir uns in dem Bereich entwickelt haben“, mit einem ganzen „Blumenstrauß“ an Ausbildungs-Angeboten. Das beginne bereits bei der Grundausbildung des „Makler-Assistenten“, der die Basics für den Job mitbringt. Hrdliczka zieht den Vergleich zum „Vergleichsmarkt Deutschland“: In Österreich gebe es viel strengere Regeln und höhere Hürden für den Einstieg in die Branche, während in Deutschland oft ein „kleiner Sachkundenachweis“ oder ein „Crashkurs im Internet“ reiche. Da sei Österreich durchaus besser aufgestellt. „Menschen gehen oft mit ihrer Lebensersparnis in die Immo-Suche, das gehört professionell begleitet“, weiß Hrdliczka.Anita Wiesinger spricht über die einlaufenden Bewerbungen bei EHL: Die allermeisten Bewerberinnen und Bewerber sehen sich mittelfristig als „Asset Manager“, aber auch der Vertrieb sei gefragt.Wilhelm Sterl (Immofinanz) spricht zur Frage der Immobilienfinanzierung als Arbeitgeber: „Die meisten Bewerber sind natürlich vorgeprägt, haben Studienabschlüsse oder sind aus der Verwandtschaft geprägt“. Oftmals würden sich erst im Rahmen des Jobgesprächs die vielen Teilaspekte zeigen, welche die Branchen abdeckt. „Wir bieten viele Jobs an in vielen Bereichen, aber das richtet sich nach den persönlichen Stärken“, sagt Sterl, und erinnert an Jobunterschiede zwischen Asset- und Leasing-Management. „Auch die Objektbuchhaltung kann spannend sein“, ergänzt Anita Wiesinger von EHL, die auf viele Bewerbungen von HAK-AbgängerInnen verweist.Zuerst die Ausbildung, dann der Jobwunsch – wohn zieht es die Jungen? Die Branche ist vielfältigChristian Polzer (FH Campus Wien) erkennt einen großen Wunsch bei der kommenden Generation „an der Gestaltung, an der Verbesserung der eigenen Umwelt“. Gerade da sei die Baubranche ein „unglaublicher Hebel“ – weltweit verbrauche die Baubranche rund die Hälfte aller verfügbaren Rohstoffe, rechne Polzer vor. Auch ein Drittel des gesamt-globalen Energieverbrauchs falle auf die Baubranche. „Da kann man ansetzen; das wissen die Jungen. Es ist deren großer Wunsch, die eigene Zukunft zu gestalten.“ Die Abgänger seines Studiengangs landen wiewohl nicht ausschließlich in Architekturbüros: „Wir haben Alumni bei der EHL, bei der Wiener Stadtverwaltung, bei Planungsbüros und bei Genossenschaften“, erklärt Polzer die Vielfalt.Christian Hrdliczka (RE/MAX) sieht bei der Ausbildung eine Kombination von drei Inhalten: „Das Aufnehmen von Information, das Verarbeiten von Information – und damit etwas Anfangen im Leben da draußen.“ Differenzierter betrachtet bedeute das: erstens, die Grundlagenausbildung; zweitens, die Unterstützung für Junge und Begleitung von Jungen durch erfahrene Kräfte. Danach brauche es unbedingt ein „regelmäßiges Coaching und Mentoring“, um sich Ziele zu setzen und diese zu erreichen. Ein Unternehmen müsse folgerichtig auf Weiter- und Fortbildung setzen.Wilhelm Sterl (Immofinanz) unterstützt: Von Transactions über Development bis zu rechtlichen Themen, für einen Mitarbeiter in der Immofinanz sei ein Überblick über die Teilbereiche des Unternehmens wichtig – „zu wissen, was die anderen Abteilungen tun“. Die Fortbildung sei „lebenslanges Lernen“, wobei es in diesen Zeiten vor allem um IT und Digitalisierung gehe. „Aber vergessen wir nicht den Bereich der Kundenorientierung!“, sagt Sterl, auch da gebe es immer zu lernen.Wo warten die Jobs der Zukunft?9 Jobs seien derzeit bei der EHL ausgeschrieben, berichtet Anita Wiesinger. Darunter seien Junior- und Senior-BewerterInnen und AssistentInnen in der Hausverwaltung. Auch in der Objektbuchhaltung werden Junior- und Seniorposten gesucht. „Wir sind in der glücklichen Lage, zu wachsen. Deswegen nehmen wir neue Kräfte auf“, sagt Wiesinger. Aber: „Es ist leider nicht einfach, gute Mitarbeiter zu finden.“ Die Immobranche sei nicht allzu groß. Es gebe zwar viele Quereinsteiger, aber gewisse Funktionen müssten mit Köpfen besetzt werden, die ein gewisses Vorwissen mitbringen. „Wir hatten alleine heuer schon 600 Bewerbungen“, so Wiesinger, aber in bestimmten Positionen brauche es gewisse erforderliche Qualifikation, „wenn Sie uns zusehen, melden Sie sich!“, so die HR-Expertin.Wilhelm Sterl (Immofinanz) arbeitet über die Grenzen Österreichs hinaus – und kennt somit die Anforderungen und Wünsche der jungen Bewerber in ganz Europa. „Es ist schön zu sehen, dass die Branche internationaler wird – die jungen Kollegen wollen auch einmal in Bukarest und Warschau arbeiten.“ Dass Unternehmen wie die Immofinanz nicht mehr lokal beschränkt seien, sondern sich international bewegen, werde gut angenommen.Die ImmoLive-Community stellt ihre FragenWie immer ist das ImmoLive-Podium ein lebendiger Ort des Austauschs. Die Expertinnen und Experten beantworten dabei live die Fragen aus dem Chat, zum Beispiel zu Themen wie: Karrierechancen von Quereinsteigern („Im Vertrieb einfacher, weil unbefangen und oft motivierter“, sagt Hrdliczka; „aber bitte Kundenorientierung mitbringen“, ergänzt Sterl); Karrierechancen in der Weiterbildung (Hrdliczka: „Als Führungskraft muss ich meinen Mitarbeitern Perspektive bieten, sonst springen sie ab. Aber das ist in jeder Branche gleich“); die Möglichkeit der „horizontalen Weiterentwicklung“ in der Immofinanz („bei 350 Mitarbeitern haben wir eine schlanke Struktur mit wenigen Führungskräften“, so Wilhelm Sterl, der sieht: „Es muss nicht immer nach oben gehen, es kann auch seitlich gehen“); nach der horizontalen Entwicklung komme die „Spezialisierung“, das bewusste Beschränken auf gewisse Bereiche und das Sammeln von Wissen, sagt Hrdliczka.Christian Polzer (FH Campus Wien) berichtet von der Praktikumspflicht seines Curriculums, was im vergangenen Jahr komplett gecancelt wurde. Corona-bedingt gebe es permanent Absagen – „unser Studiengang ist da leider sehr betroffen, weil wir diese Ausbildungspflicht haben“, sagt Polzer – der auf die rege Publikumsbeteiligung im ImmoLive-Chat verweist. Viele seiner Studentinnen und Studenten seien im Video dabei.Deshalb die Frage des Chats: „Was verdient ein erfolgreicher Makler?“ Die „Top 10“ würden rund 270.000 Euro Umsatz pro Jahr generieren, sagt Christian Hrdliczka von RE/MAX, „das kann man sich dann ausrechnen“. Aber: „Der Makler sperrt nicht nur die Türe auf – da ist viel Arbeit dahinter.“ Die Fluktuation zwischen den Unternehmen liege bei „rund 10 Prozent“, das spreche für „qualitativ gute Arbeitsbedingungen“, sagen EHL-Wiesinger und Immofinanz-Sterl.Was muss ein neuer Mitarbeiter mitbringen?Die Branche wächst: Es kann ein guter Weg sein, in die Immobilienwirtschaft zu gehen. Aber was gilt es mitzubringen?„Authentizität und Ehrlichkeit!“, sagt Anita Wiesinger, die Personalchefin von EHL. Dazu brauche es das Selbstverständnis, in der Dienstleistungsbranche tätig zu sein.„Die Offenheit, sich weiterbildung zu wollen“, ergänzt Wilhelm Sterl von der Immofinanz.Christian Hrdliczka von RE/MAX nennt weitere Faktoren wie Einsatzbereitschaft und Ausdauer, Kreativität und Flexibilität, Kommunikationsstärke und Selbstständigkeit – sowie die Bereitschaft, technische Innovationen mitzutragen.Großes Interesse im ImmoLive-Chat – der Branchennachwuchs stellt seine FragenEin großes Publikum folgt dem Videochat und stellt Fragen, welche die ExpertInnen-Runde beantwortet, etwa zu den Themen: Gibt es einen Widerspruch zwischen dem Wunsch, nachhaltig etwas zu verändertn, kontra der Realität in der Immobilienwirtschaft? („Ja, als börsennotierter Konzern mit Aktionärswünschen gehen wir stark Richtung Nachhaltigkeit“, sagt Wilhelm Sterl von der Immofinanz); wie heben sich Unternehmen von ihrem Mitbewerb ab? („Durch die Menschlichkeit“, weiß Anita Wiesinger von EHL, und Hrdliczka sieht „die vielen Standorte von RE/MAX“ als interessantes Asset; „wir haben eines der coolsten neuen Büros in Wien – sehr bunt, sehr offen, sehr inspirativ“, wirbt Wilhelm Sterl von Immofinanz).„Vergessen wir aber bitte nicht das Drop-Out“, sagt Studiengangsleiter Christian Polzer (FH Campus Wien). Der Studiengang sei zeitintensiv, auf hohem Niveau und anspruchsvoll. „Aber: Die das aushalten, die das durchhalten, die kommen auf den Markt – und die werden ja auch gesucht!“Das braucht es in der BrancheWer es durch den FH-Campus-Wien-Lehrgang (oder andere Bildungswege) schafft, braucht demnach: „Leistungsbereitschaft, Kundenfokus, Dienstleistungsfokus“, sagt Christian Hrdliczka von RE/MAX – „do not chase the money, chase success. Das Geld kommt dann von allein.“Wilhelm Sterl (IMMOFINANZ) ergänzt die Kundenorientierung um „Selbstvertrauen und ein gehöriges Maß an Engagement.“Christian Polzer (FH Campus Wien) sieht die Erfolgschancen am persönlichen Fokus auf Nachhaltigkeit, Zukunftswirksamkeit und natürlich der persönlichen Motivation.Anita Wiesinger (EHL) sieht einen – sich ständig ändernden – Markt, der Flexibilität erfordere. Dazu kommen Zeitinvestment und Wissensaufbau. Mit der Zeit schaffe man sich ein Netzwerk – das helfe in dieser expandierenden, herausfordernden Branche.

Wie hat sich der Investment-Markt zuletzt verändert? „Das ist jetzt kein Geheimnis“, eröffnet Pöltl das Gespräch, denn: Natürlich war das vergangene Pandemie-Jahr ein Unterschied zu 2019 und davor. Nach „6 Milliarden Euro Rekord-Invest-Volumen“ zuvor habe EHL mit 3,5 Milliarden „ganz formidabel abgeschnitten“. Pöltl mache sich aber keine Sorgen, „es ist sehr viel Kapital im Umlauf“, es fehle momentan an den Produkten – das werde sich aber über das Geschäftsjahr 2021 einspielen, „wenngleich wir im Investment ein 2019 so schnell nicht wieder erleben werden“. Viel Kapital ist derzeit am Markt abzuholen – nämlich Institutionelle, aus dem deutschen Sprachraum, sagt Pöltl. „Die sitzen auf hohen Commitments, die es zu veranlagen gilt. Am verfügbaren Kapital wird es nicht scheitern“, erklärt Pöltl. Die Pandemie habe viele Investoren vor Risiken gestellt, mit denen sie davor nicht gerechnet hätten, erzählt Pöltl. „Aber das risikolose Investmentprodukt gibt es nicht“, und das Volumen werde künftig wohl getrieben durch die Anpassung an die neue Situation. Weicht das Investment in der Pandemie vom bewährten Pfad ab? „Man akzeptiert ein ‚nicht-ganz-neues-Haus‘, man akzeptiert kürzere Mietverträge, schildert Franz Pöltl von EHL im ImmoLive Talk. Das Produkt des Institutionellen Mieters „schaut jetzt gar nicht schlecht aus“, auf die kommenden 15 Jahre gesehen; die Risk Manager hätten jetzt „alle Hände voll zu tun“, die diversen Mietverträge mit der öffentlichen Hand abzuklopfen. „Die Republik Österreich als Mieter zu haben ist das Idealszenario“, schildert Pöltl ein mögliches Ausfallszenario, „aber auch große Supermärkte treiben die Investoren an, mit einem Cash-Flow, den der Investor sucht“. Die ImmoLive-Community stellt ihre Fragen live im Chat Die größte interaktive Immo-Community im deutschsprachigen Raum stellt ihre Fragen im Live-Chat. Dabei geht es um den Einzelhandel. Jetzt gehe es nicht um neue Shopping-Center, sondern darum: Die bestehenden Locations erweitern, weiterentwickeln, neue Produkte kreieren. „Es braucht neue, kreative Lösungen für den Langfrist-Markt – in Konkurrenz zum Online-Shopping – um die Einkaufsstraßen am Leben zu halten“, sagt Pöltl. Wo kann ein Investor jetzt profitieren? „Im Wohnen und in der Logistik“, legt sich Pöltl fest – wobei gerade in Wien noch einige Wohnbauprojekte zu Kaufen seien. „Sale and Lease-Back“ – ein Thema für Franz Pöltl von EHL? „Ja, definitiv.“ Dabei gehe es nicht nur um den Verkaufsdruck „kleiner Unternehmen, die überleben wollen“ – sondern um die gewollte und geplante Expansion bestehender Brands, die zu günstigen Konditionen wachsen wollen. Kommen die Notverkäufe in der Hotellerie? Vor allem in der Hotellerie ortet Pöltl eine Perspektive, „Hotels ins Wohnen zu konvertieren“. Da würden die Preise „sicher nicht ins Rutschen kommen, da ist die Nachfrage gegeben“. Es werde wohl zu Verkäufen kommen, aber die sogenannten „Notverkäufe“ gebe es nicht. „Aber das betrifft den Zeitraum der nächsten sechs Monate“, darüber hinaus sei alles Kristallkugel-Lesen. „Es hat viele erwischt“, sagt Pöltl, aber es sei unrealistisch, „dass 20 bis 30 Prozent der Hotelimmobilien in den Verkauf kommen“. Die Banken wiederum arbeiten mit „Risk Managern“, insofern sei es jetzt schwieriger an geeignete  Finanzierungen zu kommen. Die Eigenkapital-Forderungen steigen, die Rendite aufs eigene Equity geht zurück; trotz niedriger Zinsen mache es das für „einzelne Käufer schwieriger, für Investoren im Gewerbebereich komplizierter“, sagt Pöltl. Es brauche daher kreative Lösungen gegenüber der Bank, um das Eigenkapital zu erreichen – „da wird die Brücke geschlagen mit Mezzanin-Kapital“. Developer, Investoren im Clinch mit den privaten Vorsorge-Anlegern Wer privat in Wohnungen investiert und sich Vorsorge-Immobilien kauft, liegt oft quer mit großen Investoren. „Wer Wohnungen plant mit 40 bis 50 Quadratmetern, der verkauft schon in der Planungsphase an Institutionelle“, sagt Pöltl. Bei größeren Grundrissen „investieren Institutionelle weniger gerne – aber das wollen auch Private nicht“. Da würden „die Großen also den Kleinen das Feld abzwicken“. Egal bei welcher Bank, egal bei welcher Hausverwaltung: „Jetzt kommen die Risk Manger ins Spiel und prüfen die Bonität der Mieter“, erzählt Franz Pöltl von EHL. Wie entwickeln sich die Renditen? Im Bürobereich bewege man sich bei rund 3 Prozent, so Pöltl; im Core-Bereich gebe es die Tendenz zu steigenden Renditen. Im Einzelhandel – bei Supermärkten und Fachmärkten – gebe es keine spürbare Entwicklung, weder nach oben noch nach unten. Auch bei Shoppingcentern, sagt Pöltl, gebe es derzeit keine seriös abschätzbare Entwicklung – „mit einem leichten Trend nach oben“. Beim Wohnen beobachte Pöltl begehrte Wohnlagen im Wiener Innergürtel-Bereich mit „einer klaren drei“, also 3 Prozent plus, wobei das Niveau stagniere. Auch in der Logistik seien die „Zeiten der 5 bis 6 Prozent Rendite lang vorbei“. Bei einer durchschnittlichen „out-of-town-Lage“ in der Nähe Wiens rechne Pöltl mit rund 4 Prozent Rendite. Welche Herausforderungen warten? Nach Fragen aus dem ImmoLive-Chat, unter anderem zu Finanzierungs-Modellen und der COFAG (Coronavirus Finanzierung Agentur des Bundes, Anm.) spricht Investment-Experte Franz Pöltl zum Abschluss persönlich: Welche Herausforderungen kommen noch auf uns zu? Das Immo-Geschäft sei „immer sehr persönlich, alle Deals werden auf Messen oder beim Essen besprochen“. Das sei zum Ausnahmefall geworden; umso mehr mit Kunden außerhalb Österreichs. Pöltl freut sich über „liquide und investitionswillige Investoren“ aus Deutschland, aber bei „großvolumigen Käufen gibt es keine Transaktion ohne vor-Ort-Besichtigung“, schilldert Pöltl. „Unter vier Augen, im Face-to-Face, bespricht man Dinge anders als im Videochat“, fasst Franz Pöltl die Situation zusammen.

Sprecher der Raiffeisen Immobilien für das ganze BundesgebietWie gestaltet sich die Situation in den Bundesländern – ein erster ÜberblickAlexandra Kassler (Wohn Salon) eröffnet die Runde mit einem Blick auf Niederösterreich. Dort sei die Nachfrage nach Reihen- und Einfamilienhäusern zuletzt gestiegen, genauso wie nach Baugründen. Vor allem Bauträger hätten eine „hängeringende Nachfrage“, berichtet Kassler. Städte rund um Wien – „etwa Hollabrunn, Stockerau, Wiener Neustadt“ – seien im Trend, der „Wunsch ins Grüne zu gehen, weg von Wien“ komme verstärkt. Weil die Preise im Süden Wiens angezogen hätten, werde der Norden jetzt populärer. „Es geht aber auch in den Osten, bis ins Burgenland“ – der Wiener Speckgürtel dehne sich in alle Richtungen aus, solange die Verkehrsanbindung gegeben sei. Da sei das „Großeinzugsgebiet Tullnerfeld“ interessant, mit seiner raschen Zuganbindung nach Wien.Barbara Schöppel-Zeiler (EHL) schildert ihren Blick auf Salzburg-Stadt und das Bundesland. Was Gewerbeimmobilien betreffe, sei die Nachfrage nicht zwingend gesunken – „es gibt aber einen stärkeren Zeitbedarf beim Ausverhandeln der Konditionen“. Schöppel-Zeiler bezieht sich auf Mietvertragsverhandlungen bei Einzelhändlern und Gastronomen, die gleich vorweg im Vertrag Aspekte wie die Corona-bedingte „Nicht-Nutzbarkeit“ geregelt wissen wollen. Tourismus-Ausfälle im Gewerbe könne sie nicht beobachten, „wir haben auch keine Hotel-Immobilien“ im Portfolio; die Entwicklung sei von „Hoffnung“ geprägt, auch wenn viele Hoteliers „mit zwei blauen Augen“ durch die Lockdowns gekommen seien.Einen Blick auf den „anderen Markt“ in Kärnten wirft Robert Haubiz (sREAL).  Wohnimmobilien in Ballungszentren wie Klagenfurt und Villach zeigen „eine schöne Preisentwicklung nach oben“, mit bis zu 10 Prozent bei Neubauten in den vergangenen zwölf Monaten. Gleichzeitig kämen weniger „gebrauchte Immobilien, Stichwort Eigentumswohnungen“ auf den Markt, die nicht an „überbordende Erwartungen der Verkäufer“ geknüpft seien. „Verkäufer, die glauben sie halten das Gold in den Händen – von denen haben wir genug“, sagt Haubiz. Er beobachte, dass derzeit viele „Kleininvestoren, mit fünf, vielleicht sieben oder zehn Eigentumswohnungen“ sich zurückhalten bei der Vermietung – was zu mehr Leerstand führe, zu „kalten Betten“ in den Ballungsräumen wie Klagenfurt. Gibt es eine Tendenz aus der Stadt hinaus? Die Großstadt Klagenfurt boomt, sagt Haubiz, mit zuletzt mehr als 100.000 Einwohnern; „bei so viel neuer Bautätigkeit ist der Markt sehr transparent, wir sehen wo der Preis hingeht“. Die Umlandgemeinden profitieren davon – solange Verkehrsanbindungen wie etwa nach Viktring gegeben seien.Viel getan hat sich auch in Graz, berichtet Nikolaus Lallitsch (Raiffeisen). „Leute folgen der Ausbildung, der Arbeit, sie ziehen in die Nähe dieser Zentren“ – was zu einer Urbanisierung in Graz führe. Gleichzeitig werde auch der Drang „nach außen“ größer – mehr denn je brauchen Wohnungen Terrassen, Balkone, Loggia-Anteile. Damit würden Wohnungen insgesamt größer. „Der Durchschnitts-Steirer hat 46 Quadratmeter Wohnfläche“, aber der Trend geht zu größeren Wohneinheiten. Auch der „Suchradius“ bei Interessenten sei weiter geworden – es werden auch ländlichere Regionen als bislang angefragt. „Das Einfamilienhaus ist die beliebteste und gesuchteste Wohnform“, sagt Lallitsch, „aber die Leistbarkeit ist jene Schranke, über die viele drüber müssen“.Zum Thema Leistbarkeit ergänzt Alexandra Kassler (Wohn Salon): Auch Bauträger stehen vor dem Problem, gewisse Objekte einfach „nicht billiger hergeben“ zu können – weil Grundstücke und auch das Bauen an sich teurer geworden sind.Spezielle Themen aus den BundesländernAlexandra Kassler (Wohn Salon) spricht von ihrem „Lieblings-Ort im Speckgürtel“, nämlich Hollabrunn. Do gebe es einen „extremen Bau-Boom“. Zahlreiche Bauträger wollen hier „schönen Wohnraum“ schaffen und von ihrer, Kasslers, Expertise profitieren. Wichtig sei jedenfalls eine gute Verkehrsanbindung nach Wien. Dazu komme Wiener Neustadt – „bislang nicht das große Einzugsgebiet von Wien“, aber dem Home Office geschuldet („man muss nicht mehr täglich pendeln, sondern nur mehr drei Mal die Woche) werde auch das Wiener Einzugsgebiet größer.Barbara Schöppel-Zeiler (EHL) berichtet über die „juristischen Feinheiten“ zwischen Mietern und Vermietern, und die Situation in Salzburg, Oberösterreich und Tirol. Die üblichen landesweiten Ketten stünden in ganz Österreich vor derselben Situation; sie selbst habe das „große Glück, mit sehr kompromissbereiten Eigentümern“ zusammenzuarbeiten. Im ersten Lockdown habe man sehr rasch zu Kompromissen gefunden; Lockdown zwei war dann – durch die Finanzhilfen der Republik – schon „etwas schwieriger abzuhandeln“. Aktuell würden Lockdown zwei und drei „gemeinsam verhandelt, wir schauen, eine gemeinsame Linie über diese Wochen zu legen“. Geht es in Salzburg entspannter zu als in Wien? „Wir streiten mit niemandem, wir gehen nicht vor Gericht. Liegt wohl an unserem Verhandlungsgeschick“, sagt Schöppel-Zeiler schmunzelnd. Wichtig sei das Abhalten der „Salzburger Festspiele“ gewesen, aus wirtschaftlicher Sicht „kommen da Leute, die auch Geld da lassen“ – für Handel und Hotellerie wäre es „wirklich wichtig, dass sie heuer wieder stattfinden“.Nikolaus Lallitsch (Raiffeisen) spricht von der Idee eines „Glücksdorfes“ – die Raiffeisen sei in der Entwicklungsphase eines solchen Orts. Graz sei aktuell der Ort mit dem größten Zuzug in ganz Österreich. „Wir brauchen also eine Verdichtung der Innenstadt, ein natürliches Wachstum von innen nach außen“, sagt Lallitsch. Gleichzeitig gebe es die große Sehnsucht, das „Hamsterrad der Stadt zu verlassen“ und im Umfeld „mehr Ruhe und Beschaulichkeit“ zu finden. Das „Glücksdorf“ entwickle die Raiffeisen Immobilien gerade in St. Radegund im Grazer Umfeld. „Das kann aber jeder Ort sein, solange er gut erreichbar ist“. Die Idee: Eine Wohnform, die ermöglicht ständig vor Ort zu sein, ohne ständig in die Stadt pendeln zu müssen. Gleichzeitig müsse es dort Immobilienpreise geben, die leistbar sind. „Mit niedrigen Zäunen, wo man Wort-an-Wort wohnt“, wo es regional-lokale Einkaufsmöglichkeiten gebe. In St. Radegund entstehe ein solches „Glücksdorf“, ausgelegt auf rund 250 neue Einwohner.Jedenfalls brauche es dort entsprechende Infrastruktur, nicht nur eine Verkehrsanbindung, sagt Alexandra Kassler (Wohn Salon) – „es gibt den Wunsch nach dem Bäcker, nach dem Fleischer im Ortskern“, statt künstlicher Einkaufszentren. Regionen, die solche Infrastruktur bewahrt hätten, seien jetzt die Gewinner.Robert Haubiz (sREAL) erzählt von verstärkter Nachfrage in Kärnten aus Österreichs östlichen Bundesländern sowie aus Deutschland. „Da staut sich aber gerade sehr viel, weil wir mit deutschen Kunden keine vor-Ort-Besichtigungen machen können“, sagt Haubiz. Durch den Zuzug kaufkräftiger Schichten gingen auch die Preise nach oben – „das macht es für die einheimischen Kärntner schwieriger, da in guten Lagen mitzuhalten und sich das leisten zu können“. Haubiz berichtet von einem aktuellen Bauprojekt im Klagenfurter Zentrum: Von 13 Neubau-Wohnungen seien „80 Prozent nach Wien verkauft“. Viele Käufer denken da bereits an den Zweitwohnsitz bzw. an das „zweite Standbein“ nach dem Berufsleben, um den Lebensherbst im Raum Klagenfurt zu verbringen. Was den potenziellen Zweitwohnsitz betreffe, schaut die Kärntner Bauordnung jetzt strenger darauf – „wir wollen echten Zuzug, keine Leerstände“. Eine ähnliche Situation zeige sich in Osttirol, im Lienzer Talboden, mit „angeheizter Preissteigerung durch den begrenzten Raum“. Auch dort seien es Wiener Käufer, Deutsche und Italiener, die sich einen zweiten Wohnsitz sichern wollen.Die ImmoLive-Community im Chat stellt ihre FragenAuch in diesem Talk ist die Community aufgefordert, ihre Fragen an die Expertinnen und Experten zu stellen. Die Fragen, die dabei behandelt wurden, drehen sich um Themen wie: Werden Regionen wie das Waldviertel oder das Mur-Mürz-Tal – angesichts der Preissteigerungen anderswo – wieder verstärkt nachgefragt? „Klar ja“, sagt Alexandra Kassler – „denn am Ende des Geldes bleiben Quadratmeter übrig“, das ist in solchen Regionen gut möglich. „Wir Junge wollten alle nach Wien, das war damals cool – jetzt sind wir Spießer und ziehen wieder ins Umland.“Wie kann ein „Glücksdorf“ mit 200 Bewohnern mit Bildungsinfrastruktur – Kindergärten, Schulen – aufwarten? Nikolaus Lallitsch (Raiffeisen) sagt: „Wir bauen ja keine Retortenstädte, wir setzen auf Nachhaltigkeit.“ Es gehe um die Belebung eines vorhandenen, gewachsenen Dorfes. Das „Glücksdorf“ werde Bestandteil einer vorhandenen Infrastruktur, wo wieder „junges Leben“ einziehen soll.Barbara Schöppel-Zeiler (EHL) wird zu möglichen „business spots“ – quasi auf halbem Wege zwischen Arbeitsplatz und Wohnsitz im Umland gelegen – gefragt. Das „Arbeitsplatz-Sharing“ werde sicherlich als Trend stärker, zumal viele deutsche Pendler dieser Tage mit längeren Wartezeiten an der Grenze rechnen müssen. Wesentlich sei ein schneller Internetzugang, ergänzt Robert Haubiz von sREAL, dabei gehe es aber nicht nur um Breitband bzw. Glasfaser-Internet: Auch „der klassische Telefonanschluss“ sei wieder „mehr wert geworden“ im Verkaufsargument.„Das ist Retro, aber der Schreibtisch kommt ins eigene Haus zurück“, sagt Alexandra Kassler (Wohn Salon), das werde auch zusätzlich „en vogue“ in der architektonischen Planung mit dem Bauträger. „Mit dem Laptop schnell auf die Couch“ reiche nicht mehr, die Nachfrage nach dem dezidierten Raum zum Arbeiten wachse.Frage an die Experten: Wo würden Sie in Ihrem Bundesland jetzt kaufen?Nikolaus Lallitsch (Raiffeisen) meint: Die Grazer Boom-Bezirke liegen am rechten Mur-Ufer; einer ehemaligen Industrieregion mit viel Wohnbauaktivität zuletzt. Aus diesen ehemaligen Fabrikshallen „entsteht neues Leben mit der Smart City Graz-Mitte“. Hier entstehe ein „cooles, junges Graz mit hoher Lebensqualität“. Außerhalb von Graz gibt es „in der Steiermark kaum Orte, wo man nicht kaufen kann“ – etwa das Ennstal, das Ausseer Land, die Thermenregionen sowie das Sulm- und Murtal.Robert Haubiz (sREAL) würde im Klagenfurter Bereich „Richtung Wörthersee“ kaufen – in den Gemeinden Viktring oder St. Martin-Waidmannsdorf, genauso wie in Pörtschach; „dort entwickeln sich die Preise sehr dynamisch“. Persönlich ziehe es ihn, Haubiz, in das Seental südlich des Wörthersees – mit Regionen etwa um den Keutschacher See, „dort gibt es viel Platz und Potenzial, mit Preisen die nicht überbordend sind“. Am oberen Ende des Preis-Spektrums stünden der Wörthersee, Ossiacher und Millstätter See.Wo würde Barbara Schöppel-Zeiler (EHL) in Salzburg, Tirol und Oberösterreich kaufen? Im Salzburger Seenland um den Trumer See „ist die Lebensqualität unschlagbar, mit guter Anbindung an die Stadt“. Grundsätzlich aber – „und wenn man das nötige Kleingeld hat“ – sei es nie falsch, in der Salzburger Innenstadt zu investieren, „sogar im Altbestand“.Es zieht Leute zum Wasser, sagt Alexandra Kassler (Wohn Salon). Niederösterreich habe „zu wenig Seen“, deswegen wollten Bauträger möglichst große Grundstücke kaufen, um künstliche Seen auszubaggern. Ein „kleiner Geheimtipp“ sei Wiens Nordosten – „nach Schwechat und darüber hinaus“, das „war bislang unterbewertet, zieht jetzt aber an“.Wir wollen ins Umland – aber was will die künftige Generation?Werden unsere Kinder den Trend umkehren und wieder in die Stadt ziehen? Alexandra Kassler (Wohn Salon) betrachtet die Lebensphasen, „und was ich in meinem Alter gerade will“. Ganze Junge wollten oft in die Stadt, aber „das kommt irgendwann retour“. Und mit „Stadt“ sei nicht zwingend Wien gemeint – auch die Kleinstädte im Umland seien begehrt. Wenig beachtet sei der Aspekt der Staufläche, sagt Kassler: „Ich brauche Keller und Stauraum“, das werde in der Bauplanung immer wichtiger.Barbara Schöppel-Zeiler (EHL) unterstützt: Der „Lebenspfad“ führe oft in die Stadt, aber irgendwann kommt der Wunsch zum „Rückzug“ in ruhigere Gefilde.Robert Haubiz (sREAL) will das Gesamtbild „nicht zu schön reden“ – wenn die Infrastruktur und die Mobilität nicht gegeben sei, würden Jugendliche im Umland nicht glücklich, „denn was mache ich als 16-Jähriger, wenn ich keine Anbindung habe und meine Freunde wohnen 15 Kilometer entfernt?“ Aus Stadt- und raumplanerischer Sicht brauche es Überlegungen, damit die Eltern „nicht die Taxifahrer der Kinder sein“. Es sei Aufgabe der Gemeinden, „interessant zu bleiben und Infrastruktur einzurichten“.Nikolaus Lallitsch (Raiffeisen) berichtet von laufender Marktforschung: Es gebe mittlerweile dermaßen viele Lebensphasen, dass „wir uns vom Gedanken verabschieden müssen“, ein einziges Einfamilienhaus „für Generationen“ reiche aus. Die Gesellschaft sei so differenziert, dass wir „alle für unsere verschiedenen Lebensphasen das Bedürfnis nach optimalen Wohnlösungen haben“ – Immobilienobjekte seien somit ein „liquides Gut“ geworden. „Diesen Trend können wir als Immo-Branche dankbar zur Kenntnis nehmen“, sagt Lallitsch.Fit für neue Konzepte – was tun gegen Leerstand?Viele Millionen Quadratmeter an Baufläche stehen – gemäß einer aktuellen Schätzung der Hagel-Versicherung – leer. Dafür brauche es „innovative Konzepte“, sagt Alexandra Kassler (Wohn Salon), die Immo-Entwickler „aus dem Trott herausholen“ will, das ist für die ganze Branche eine „große Chance“.Robert Haubiz (sREAL) spricht vom Leerstand in Kärnten, der vor allem aus der Zweitwohnsitz-Problematik heraus entstehe – „viele Objekte sind nur drei Monate im Jahr bewohnt“. Das lasse sich nur mit strengeren Widmungs-Auflagen und über die Bauordnung lösen. „Das ist nicht in jedermanns Interesse, aber nur so bekommen wir das langfristig in den Griff.“ Viele Klagenfurter Wohnungen stünden leer, weil der Eigentümer „sich die Wohnung nicht von irgendwelchen Fremden kaputtmachen lassen“ will, sondern nach einigen Jahren – inklusive 8 Prozent Wertsteigerung per anno – weiterverkaufen will. Das müsste man über das Mietrecht angehen, um mehr Flexibilität reinzubekommen, regt Haubiz an.Was sind die größten Herausforderungen in den Bundesländern für die Zukunft?Für die Steiermark beginnt Nikolaus Lallitsch (Raiffeisen). Die Hauptsorge der steirischen Makler sei es, genügend verkäufliche Immobilien auf den Markt zu bekommen, das Angebot sei derzeit ausgedünnt. Jetzt verkaufen nämlich nur jene, die wirklich verkaufen müssen“. Auch sei abzuwarten, ob es mittelfristig – im Zeitraum der nächsten Jahre – genügend Grundstücke für Wohnungsneubau geben wird. Trotzdem sei der Markt „gut. Wir haben den erfolgreichsten Start in ein Geschäftsjahr in der Unternehmensgeschichte“, trotz Corona, sagt Lallitsch.Robert Haubiz (sREAL) spricht für Kärnten. „Wir hätten gerne mehr leistbare, vernünftige Wohnungen, die wir handeln können.“ Zum Thema Gewerbeflächen meint Haubiz, es gebe ein „großes Thema mit gewerblichem Leerstand in der Innenstadt“, weil der „schöne, belebte Bereich in Klagenfurt vereinsamt“ – am Neuen Platz, am Alten Platz „verschwinden die kleinen Geschäfte“; da wünsche er sich mehr Maßnahmen der Klagenfurter Stadtverwaltung. Die gewerbliche Innenstadtbelebung sei somit die größte Herausforderung.Barbara Schöppel-Zeiler (EHL) aus Salzburg sagt: Im Wohnbereich in Salzburg brauche es mehr Leistbarkeit – „hoffentlich durch höhere Einkommen und nicht durch sinkende Preise“. Die innerstädtische Nachverdichtung und das Stärken von Ortskernen sei Herausforderung der nahen Zukunft. „Wir brauchen mehr Wohnungen im Ortskern – wenn dort niemand mehr wohnt, gibt’s auch keine Geschäfte mehr. Für den Gewerbebereich äußert Schöppel-Zeiler „einen einzigen Wunsch: Bitte kein vierter Lockdown.“Alexandra Kassler (Wohn Salon) will abschließend einen Aspekt beleuchten: die Finanzierbarkeit. Ein zwei-Personen-Haushalt in der Kurzarbeit „will zwar kaufen“, aber die Banken schauen kritisch bei der Kreditvergabe. Es dauere jetzt „oft sehr lange, bis der Wohn-Wunsch zur Realität wird“. Sie wünscht sich in der Hinsicht mehr Flexibilität seitens der Banken, denn „Wohnen ist ein Grundrecht, und die Menschen werden sich den linken und rechten Hax’n ausreißen, um sich schönes Wohnen zu leisten.“

Es ist nur logisch, darauf zu schauen, wie sich Themen lösen lassen – gerade in der aktuellen Situation – da es auch um die Wertentwicklung von Immobilien betrifft. Am Webinar-Podium von ImmoLive zugeschaltet waren: Melanie Berger, Mediatorin bei Adler&Berger Wirtschaftsmediation Astrid Grantner, Geschäftsführerin der EHL Immobilienbewertung Alfred Nemetschke, Anwalt bei NHK Rechtsanwälte Rechtsanwalt Alfred Nemetschke eröffnet die Runde mit einer Gesamtbeurteilung der Lage. Zusammengefasst: In Zeiten einer Pandemie hat ein Mieter Rechtsanspruch auf Mietzinsreduktion, wenn er das Mietobjekt nicht „uneingeschränkt nutzen“ kann. Nemetschke holt aus: Mit Beginn des ersten Lockdowns im März 2020 wurde allen Beteiligten bewusst, „dass es zum Thema Seuche und Pandemie gar keine aktuelle Judikator gibt“, über das Online-Archiv der Österreichischen Nationalbibliothek habe seine Kanzlei Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs (OGH) aus den Jahren 1915 und 1918 (u.a. die Jahre der „Spanischen Grippe“, Anm.) recherchiert. Die legistische Richtung war rasch bestimmt: Nemetschke berichtet vom Anspruch auf Mietzinsentfall oder -minderung bei eingeschränkter Nutzbarkeit eines Mietobjekts im Falle der Pandemie, „und das ist Tatsache“. Auch ein aktuelles Rechtsgutachten, beauftragt von der Kammersparte Gastronomie, unterstreiche die Rechtsansicht seiner Kanzlei. Während Anwälte mit einer Flut von Klagen rechnen, steigt das Interesse an „kreativen Lösungen“. Mediatorin Melanie Berger erklärt: „Vor Gericht gibt es nur Schwarz-Weiß. In der Mediation aber gibt es die Möglichkeit, über ganz andere Dinge zu sprechen.“ Der Bauchladen an Optionen wachse, oft würden sich dabei andere Wege aufzeigen – „wir fällen kein Urteil, wir finden eine Lösung“, so Berger, und das funktioniere in den meisten Fällen – und zwar schneller, günstiger und nachhaltiger. Astrid Grantner von EHL spricht zur schwierigen Immobilienbewertung in Zeiten einer langfristigen Pandemie. „Es geht um Ertragssituation und Risikobewertung“, sagt Grantner. Zeitlich eingeschränkte Risken, etwa ein Hochwasser und seine Folgeschäden, könnten eingepreist werden in der Bewertung. Diese Berechnungs-Parameter seien in der Corona-Krise nicht anwendbar, „das stellt uns vor Herausforderungen“. Im Idealfall gebe es eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, um das in Kostenfragen abbilden zu können. „Kritisch wird es in einer Pattstellung ohne Einigung“, sagt Grantner, weil „dann müssen wir auch Rückforderungen und Zinssätze abbilden“, je nach Asset-Klasse werde die Frage der Risikoabschläge sehr komplex. Mediationen sind schneller als Gerichtsverfahren – und günstiger. Sind sie auch sinnvoller? Melanie Berger (Adler&Berger Mediation) zitiert eine Studie, welche „eine erstaunliche Zeitersparnis“ aufzeige – Mediationsverfahren gingen „bis um die Hälfte zügiger“, die Geschwindigkeit sei „einer der enormen Vorteile“. Dennoch ist die Geschwindigkeit relativ – „es hängt natürlich von den handelnden Parteien ab“. Der Unterschied bei den Kosten liege „im Schnitt bei 30 Prozent“, sagt Berger, und preist damit die günstigere Variante Mediation im Vergleich zum Gerichtsverfahren. „Wir wollen de-eskalieren, wir führen Hintergrundgespräche und die Mediation ist absolut diskret und in keinem Fall öffentlich“, erklärt Berger ihren Zugang. Anders eben als Gerichtsverfahren. Alfred Nemetschke (NHK Rechtsanwälte) vertritt mit seiner Kanzlei Mieter und Vermieter. „Viele Vermieter waren Anfang der Pandemie perplex erstaunt“ über seine Rechtsansicht (s.o.), aber „letzten Endes sind sie unserer Ansicht gefolgt“. Da, wo es keine Einigung Richtung Mietzinsreduktion gegeben habe, war Nemetschkes Rat: „Bitte Mediation statt Gerichtsverfahren.“ Das habe in den meisten Fällen gefruchtet, bis „hinauf zum Stiftungsvorstand, dem gedämmert ist, dass er in den nächsten Jahrzehnten mit seinem Mieter zusammenleben muss“, fügt Nemetschke an. Auch als Anwalt sei er, Nemetschke, „immer lösungsorientiert. Weil wenn du mich als Anwalt ärgern willst, führen wir jahrelange sinnlose Prozesse, bis dir der Akt zum Hals raushängt.“ Im Gegenteil: In gut geführten Mediationen „findet auch der Anwalt seinen Platz“, weil eine rechtliche Beratung immer Sinn mache. Ein Mediationsverfahren sei dann wertvoll, wenn die verschiedenen Parteien erkennen, dass sich ihre Sichtweisen auf den Sachverhalt unterscheiden. „Am allerwichtigsten ist, den konkreten Sachverhalt zu definieren“, erklärt Berger aus ihrem Fachgebiet, „denn oft habe ich das Gefühl, da streiten sich zwei Leute über verschiedene Dinge“. Wenn das Kernproblem von allen Parteien erkannt werde, sei „der Rest oft gar nicht schwer zu klären“. Die ImmoLive-Community stellt ihre Fragen Wie immer beim Webinar der größten Immobilien-Experten-Community im deutschsprachigen Raum, gibt es Fragen an das Panel aus dem ImmoLive-Chat. Die Expertinnen und Experten sprechen zu vielen Fragen: etwa zum Rechtsstreit bei „vererbten Immo-Anteilen, um den Immo-Wert zu errechnen“; wann es sinnvoll sei, als Mit-Eigentümer eigene Mittel in die Mediation zu investieren („Unbedingt! Ein Gerichtsverfahren ist immer teurer“); zur Mediation „als kleineres Übel“ in Zeiten der Wirtschaftskrise; und warum sich die handelnden Parteien bei einer Mediation die Kosten „am besten fair 50:50 teilen“. Melanie Berger (Adler&Berger Mediation) will mit Vorurteilen aufräumen: „Viele Leute glauben, sie gehen zur Mediation um einen Kompromiss einzugehen. Das ist nicht richtig.“ Berger malt ein Bild: „Es geht nicht um Schwarz-Weiß, und den Kompromiss als eine Stufe der Farbe Grau. Mediation ist hellblau, dunkelgrün, und vieles mehr!“ Alfred Nemetschke (NHK Rechtsanwälte) beschreibt: „Nehmen wir – als Immo-Entwickler – die vielen Stunden her, in denen wir uns mit den emotionalen Befindlichkeiten aller Projektteilnehmer auseinandersetzen. Und stellen wir sie in Relation zu den Kosten für einen Mediator, der alle wieder auf Normaltemperatur runterbringt.“ Astrid Grantner (EHL) bringt die städtebauliche Relevanz in die Diskussion ein, etwa betreffend die Neugestaltung des Otto-Wagner-Areals im Westen Wiens. Dort sei es – bereits vor Beginn der Projektentwicklung – zur Einbindung der Bevölkerung gekommen. „Wenn Projekte mit solch großer Relevanz betroffen sind, hilft es auch die Anwohnerinnen und Anwohner mitzunehmen.“ Dort sei „ganzes Stadtviertel auf gutem Boden vorbereitet worden“, was das Tempo beschleunigt habe, sagt Grantner – das schlage sich natürlich auch auf den Preis nieder. (Mehr Informationen zur Mediation Otto-Wagner-Areal auf http://www.ows-mediation.at, Anm.) Mediation kann nicht alle Konflikte lösen – hinkt die Gesetzgebung hinterher? Melanie Berger (Adler&Berger Mediation) meint: Selbst wenn eine Mediation nicht zur Einigung führe, sei zumindest der Sachverhalt geklärt. Wenn es zur Gerichtsverhandlung komme, „hat man zumindest Zeit gespart und alle notwendigen Sachverhalte bereits zusammengefasst“. Nicht jeder Konflikt lasse sich lösen – das stehe und falle aber nicht mit einer Mediation, denn „gewisse Konflikte sind unlösbar, damit muss man leben“. Aber, und das ist Berger wichtig: „Falsch ist der Gedanke, dass von einer Mediation die Öffentlichkeit Bescheid weiß. Dem ist nicht so. Alle Beteiligten sind zur Verschwiegenheit verpflichtet.“ Eine Mediation sei ein privates, geheimes Verfahren mit strengen Regeln. Zumal: Der Mediator, die Mediatorin unterliegt beruflicher Verschwiegenheit, und könne somit in einem möglichen Gerichtsverfahren nicht als Zeuge einvernommen werden. „Das ist ein geschützter Raum, mit Vertraulichkeitsvereinbarungen“, bestätigt Anwalt Nemetschke. Alfred Nemetschke (NHK Rechtsanwälte) beklagt: „Ich hole nicht zum Rundumschlag gegen die Regierung aus; die haben schon ein paar Sachen gut gemacht. Aber ihnen ist der Gesamtüberblick verloren gegangen.“ Es gebe einen „Förder-Wildwuchs“, unterschiedliche Förderrichtlinien, unklare Regelungen beim Fixkosten-Zuschuss, „die COFAG (Covid-Finanzierungs-Agentur, Anm.) fährt einen Schlingerkurs“, schlichtweg: „Es sind Grotesken“, sagt Nemetschke. Neben der Kostenersparnis (Mediationen kommen im Schnitt auf ein Drittel weniger Kosten als ein klassisches Gerichtsverfahren) seien die Gerichte „derzeit sowieso überlastet. Es gibt manchmal schnelle Entscheidungen, aber die sind eine handverlesene Überraschung“, sagt Anwalt Nemetschke. „Unter den jetzigen Umständen erwarten wir Urteile im Frühjahr 2022“, und wenn es bis zum OGH hinauf lizitiert werde „dann in drei bis fünf Jahren“. Spielt die Corona-Unklarheit in die Bewertung von Immobilien? Astrid Grantner (EHL) sagt: „Ja, natürlich. Ich habe gerade einen solchen Fall auf dem Tisch.“ Bei einer Pattstellung zwischen Vermieter und Mieter bleibe nur der Ausblick in die Zukunft; das sei die „Glaskugel-Frage“ für den Bewerter in Zeiten der Pandemie, insbesondere im Feld der Hotel-Bewertungen. Hoffnung der Branche sei, auf die Tourismus-Zahlen des Jahres 2019 zurückzukommen – „da brauchen wir aber die entsprechenden Perspektiven“, insbesondere was Pachtverträge mit Umsatz-Komponenten beinhalten. Alfred Nemetschke (NHK Rechtsanwälte) springt ein: „Die Judikatur sagt klar: Der Mieter kann den Vertrag vorzeitig kündigen, wenn das Mietobjekt unbenutzbar ist“. Da würden „einige Vermieter noch ihre blauen Wunder erleben“, prophezeit Nemetschke, und erinnert an die ersten solchen Fälle, die bei Gericht aufliegen. „Klar, es macht einen Unterschied in der Bewertung“, sagt EHL-Grantner, „ob ich einen Pachtvertrag neu ausverhandeln muss oder einen neuen Mieter suche.“ Es folgen Fragen der möglichen Umnutzung („Von Hotel auf Wohnen“); allesamt eine Frage der Eigentümer-Strategie für das Objekt. Ja, die Pandemie hat eine Auswirkung auf die Immobilien-Werte, beantwortet das Panel eine Frage aus dem ImmoLive-Chat. „Es gibt schon zahlreiche Banken, die sich aus diesem Business zurückziehen“, erinnern die Expertinnen. Ich habe einen Streit. Wie gehe ich vor? Melanie Berger (Adler&Berger Mediation) erinnert an öffentlich zugängliche Listen an Mediatoren (Weitere Informationen auf https://mediatoren.justiz.gv.at/mediatoren/mediatorenliste.nsf/docs/home, Anm.), die von der österreichischen Justiz anerkannt werden. „Aber im besten Fall frage ich vorher einen Anwalt und gehe nicht blank hinein“, sagt Berger. Zum Abschluss: Verändert sich in der Gesellschaft der Umgang mit Konflikten? Melanie Berger (Adler&Berger Mediation) sagt süffisant: „Unterm Strich ist es uns Mediatoren egal, aus welchen Gründen die Leute kommen“ – aber natürlich gehe es um die Lösungsfindung – auch in Zeiten der Pandemie – und „mehr positive Menschen mit Erfahrung in der Lösungsfindung“. Astrid Grantner (EHL) spricht zur Erwartungshaltung, dass die Pandemie neue, positive Entwicklungen auslösen könnte. „Die Pandemie wird große Umwälzung bewirken, da steckt viel Positives drin“ – das sei zum Teil richtig, die Größe der Erwartungshaltung werde aber überstrapaziert. „Wir haben ein Problem mit der Planbarkeit“, sagt Grantner, aber sobald ebendiese wieder gegeben sei – wann auch immer – „werden wir in Gewohnheiten von vorhin zurückkippen“. Alfred Nemetschke (NHK Rechtsanwälte) sieht den „Schmerz der Pandemie noch nicht groß genug“ – aber wann gehen Wirtschafts-Betroffene zur Mediation? „Es wird immer klarer, wie die Verfahren ausgehen. Die Gesprächsfähigkeit der Beteiligten ist dafür nicht mehr gegeben.“ Als Anwalt freue sich Nemetschke über einen „unbeteiligten Dritten, nämlich einen Mediator“, der alle wieder zur „Gesprächsfähigkeit und an einen Tisch bringt“. „Geordnet herauszukommen aus extremen Konfliktsituationen“, sagt Jurist Nemetschke, dafür ist die Mediation ein geeignetes Mittel.

Der Online-Handel ist gekommen, um zu bleiben. Physisch-stationäre Geschäfte müssen künftig mehr bieten als nur Ware, um Kunden zu locken: Nämlich Service, Beratung, Dienstleistung und Gastronomie. Das sagen die Expertinnen und Experten. Im ImmoLive warfen wir einen Blick auf die aktuellen Entwicklungen, auf die mittelfristige Entwicklung, welche Themen sich langfristig abzeichnen und natürlich beantworten wir auch die Fragen aus dem Chat. Auf dem Podium zu Gast waren: Romina Jenei, Head of Consulting bei Regio Plan Consulting Stefan Goigitzer, COO Managing Partner von Coore und zeichnet für Retail und Retail Investment verantwortlich Patrick Homm, Leiter Immobilienvermarktung Gewerbe bei Otto Immobilien Mario Schwaiger, Leiter des Geschäftsbereichs Retail der EHL Gewerbeimmobilien  Wie steht es um die aktuelle Lage am Markt? Romina Jenei eröffnet die Runde mit einem Gesamtblick auf die Lage in Österreich. Sie sagt: Prognosen, „die wir für die kommenden fünf Jahre angenommen haben, bestätigen sich früher“ – Stichworte Online-Handel, verändertes Konsumverhalten. Der Online-Handel habe im Jahr 2020 ein Plus von 20 Prozent erfahren, im Vergleich zum Vorjahr; währenddessen hat der stationäre Handel ein Minus von 30 Prozent im selben Zeitraum verzeichnet. Einen starken Flächenrückgang bzw. „Flächenbereinigungen“ sieht Jenei vor allem in den Bereichen Bekleidung, Schuhe, Accessoires. Auf der anderen Seite konnten der Lebensmittel- und Drogeriefachhandel Umsatz-Zuwächse erleben. Branchen, die nicht lebensnotwendige Artikel anbieten („Das schicke Kleid brauche ich jetzt nicht“) würden mit weiteren Rückgängen rechnen müssen. Stefan Goigitzer (Coore) wird gefragt, wie es um die „High Street und Shopping Center“ und die Bezirks-Einkaufsstraßen steht. Der stationäre Handel im High-Street-Bereich – etwa in der Salzburger oder Wiener Innenstadt – habe Umsatzrückgänge von „50 bis 60 Prozent“ erlitten. „Interessanterweise“ hätten Bezirkseinkaufsstraßen in der Pandemie profitiert – weil Menschen regional einkaufen, statt Shopping Center aufzusuchen. Ebendiese Shopping Center hätten gelitten – „weil die Menschen verunsichert waren, in große Center zu gehen“. Verhältnis Mieter-Vermieter Zum Verhältnis Mieter-Vermieter, Ketten- und Einzelmieter wird Patrick Homm (Otto Immobilien gefragt). Der logische Vorteil großer Ketten im (inter-)nationalen Geschäft: Umsatzeinbußen mancher Filialen würden insgesamt abgefangen. Mit der Größe gehe auch eine höhere Kostenstruktur einher, und „eine enorme Verantwortung für die große Zahl der Mitarbeiter“. Der Einzelbetreiber im Gegensatz dazu „kann als Geschäftsinhaber selbst im Store stehen, kann Kosten optimieren, kann rasch reagieren“. Der Nachteil des Einzelbetreibers: Es gibt keinen Erfahrungsschatz, was an verschiedenen Standorten wie gut – oder schlecht – funktioniert, erklärt Homm. Jedenfalls suche er „individuelle, an den Standort angepasste Lösungen“ für Mieter. Mario Schwaiger (EHL) sieht eine Art „Aufbruchstimmung“, vor dem Hintergrund einer baldigen Covid-Impfung. „Wir haben jetzt wieder internationale Anfragen, was vergangenes Jahr kaum der Fall war, und auch in den Innenstadtlagen tut sich was“, fasst Schwaiger die Situation zusammen. Es gebe eine deutliche Zuversicht, dass der Tourismus bald zurückkehrt: „Jetzt ist die beste Zeit, sich gute Lagen zu sichern, die frei stehen oder zur Verfügung sind.“ Ein Problem derzeit gebe es vor allem bei Besichtigungen und Standortprüfungen vor Ort – „die sind ja nicht wirklich möglich, das ist ein großes Thema“, sagt Schwaiger, „es dürfen keine Bauteams internationaler Unternehmen kommen“, das würde den „Run“ auf gute Flächen wohl noch ein wenig bremsen. Die aktive ImmoLive-Community stellt ihre Fragen im Chat – zu Mieten, Flächenbereinigungen Wann werden Objekteigentümer niedrigere Mieten akzeptieren – wann hören wir auf, Leerstand zu akzeptieren als niedrigere Mieten? Das will die Community im Chat wissen. Stefan Goigitzer (Coore) erzählt von Kundengesprächen in Deutschland, wonach Betroffene „teilweise 50 Prozent unter Markt abschließen“. Trends aus Deutschland kämen mit Verzögerung nach Österreich. „So intensiv wird es uns nicht treffen, weil wir strukturell anders aufgestellt sind“, aber auch in Österreich werde es zu Mietpreisreduktionen kommen. „Die Frage ist: Habe ich es mit einem Privaten zu tun“, erklärt Goigitzer, „oder mit einem Institutionellen?“ Bei Institutionellen – Fonds, Versicherungen, etc. – wo mehr Kapital dahintersteht, werde man sich wohl „schwer tun, die Miete zu reduzieren, und damit das Objekt um 20 bis 30 Prozent abzuwerten“. Wenn in Folge der Pandemie-Krise bis zu 15 Prozent an Einzelhändlern und Gastronomie Insolvenz anmelden müssen – was passiert dann mit den Flächen? Darauf antwortet Romina Jenei (RegioPlan). „Die Flächen werden anders genutzt“, ist sie sich sicher, „der Einzelhandel und die Shopping Malls werden die High Streets nicht mehr dominieren.“ Es werde mehr „urbane Funktionen“ geben müssen, im Sinne der stadtplanerischen Perspektive – etwa Kindergärten, Schulen, soziale Angebote, kommunale Infrastruktur – und damit „weg vom klassischen Branchenmix“. Je nach Handelszone werde es natürlich verschiedene Fokussierungen geben – vom Nahversorger bis zur Gastronomie. Die überregionalen Shopping Malls (denke Donauzentrum und Shopping City Süd) würden schon jetzt viel mehr als nur Einzelhandel bieten: etwa mit Ärztezentren, Polizeistationen, Dependancen des Arbeitsmarktservice (AMS). „Dieser Trend wird Städte spannender machen“, ist Jenei überzeugt. Was tun mit leerstehenden Flächen? Ist Pop-Up die Lösung? Ist es ratsam, mit dem Vermieten noch zuzuwarten – weil mit der Covid-Impfung auch der Lockdown endet? Patrick Homm (Otto Immobilien) sagt: „Das ist nicht absehbar. Dass es im Q3 besser wird ist Spekulation.“ Wenn ein „passender Mieter für die kommenden Jahre“ vor der Türe stehe, sei es wohl besser „den Abschluss zu suchen“. Übergangsweise könnten Flächen mit „Pop-Up-Stores“ interimistisch genutzt werden, um sie nicht komplett leer stehen zu lassen. Auch würden große Retail-Ketten neue Standorte erst einmal „testen“, bevor sie dauerhaft bleiben. Mario Schwaiger (EHL) ergänzt um ein Uni-Projekt, in dem sich Studenten Gedanken über „das Pop-Up-System zur Überbrückung von Leerständen“ gemacht hätten. Diese Kurzzeit-Nutzung bringe allerdings auch Nachteile: Man kenne den Mieter nicht, die Planung sei zeitintensiv, rechtliche Themen wie Haftung und Betriebsanlagengenehmigungen müssten geklärt werden. „Das alles hält diese Pop-Up-Welle ein wenig auf.“ Grundsätzlich sei es eine „tolle Idee, Leerstände zu bespielen“ – zum Beispiel als zweiwöchiges Atelier für Künstlerinnen und Künstler, die ihre Werke dort zeigen; die vielen – zum Teil rechtlichen – Unsicherheiten müssten aber aus dem Weg geräumt werden. Schwaiger regt auch ein „Bewertungs-System für Mieter“ an, „ähnlich wie Amazon“, auf dass Vermieter bei Pop-Up-Ideen vorab ein Bild der Mieter bekommen. Pop-Ups können auch über internationale Konzepte passieren, etwa im High-End-Gastro-Bereich.  Stefan Goigitzer (Coore) sieht „hier sicher kein mangelndes Interesse der Vermieter, und auch keinen Mangel an Fläche“ – aber die rechtliche Situation in Österreich „ist schlichtweg komplexer als in London oder Miami oder Dubai“. Genehmigungsverfahren hierzulande dauern „sechs bis acht Monate, per se schon ein Wahnsinn“, sagt Goigitzer, somit seien Pop-Up-Restaurant-Ideen wohl nur dort umzusetzen, „wo ich bereits eine genehmigte Gastrofläche habe“. Große Ketten gehen insolvent – was passiert mit deren Flächen? Die Modeketten Pimkie und Adler hatten jüngst die Insolvenz gemeldet. Was passiert mit der Vielzahl an Flächen, die damit frei wird? „Das kommt natürlich auf den Standort an, es gibt einige Standorte in der B-Lage“, sagt Patrick Homm (Otto Immobilien), und betont: Anders als vor einigen Jahren noch stehen die Retailer „nicht mehr Schlange vor dem Eigentümer“. Die Zeiten, wo sich der Eigentümer die Retailer aus einer großen Interessentenschar aussuchen kann, seien vorbei. Homm empfiehlt allen Eigentümern und Vermietern auch: „Wenn ein Ende der Miete absehbar ist, gehen Sie früh in die Vermarktung. Es dauert bis zu 18 Monate, bis der nächste Mieter einzieht.“ Auch in B- und C-Lagen gebe es „gute Möglichkeiten, in der digitalen Community um potenzielle Käufer zu werben“. Was muss der Handel künftig mehr können? Ist Corona nur Brandbeschleuniger für das Reinigen der Handelsstruktur? „Das Konsumverhalten hat sich geändert. Reines Herzeigen von Ware reicht nicht mehr, das kann der Online-Handel besser“, sagt Romina Jenei (RegioPlan). Wer „die Couch verlassen will, um wirklich zu shoppen, will etwas Spezielles“. Das könnten besondere Service-Leistungen oder Events vor Ort sein, oder die persönliche Beratung und Organisation. Es brauche den Mehrwert über die schlichte Ware hinaus, sagt Jenei. „Die Menschen waren im Lockdown eingesperrt und wollen jetzt beim Shopping ‚offline‘ nachholen, was sie versäumt haben“, aber das werde die bisherigen Ausfälle nicht kompensieren können. Das emotionale Erlebnis müsse aber der Händler selbst schaffen – „das kann der Vermieter nicht bewerkstelligen“. Wenn sich insolvenzbedingt die Spreu vom Weizen trennt – ist das die Bereinigung der Handelsstruktur, die Corona bringt? Mario Schwaiger (EHL) sieht: „Wer seine Hausaufgaben, wie Onlinehandel, schon in den vergangenen Jahren gemacht hat, kommt jetzt besser durch.“ Überraschend viele Händler hätten bis zuletzt überhaupt keinen Onlinehandel im Angebot gehabt. Größere Ketten würden sich wohl von einer Handvoll Filialen trennen, die nicht den erwarteten Umsatz bringen – und gleichzeitig im Online-Handel optimieren. Wird der Handel regionaler? Was bedeutet das für Flagship Stores der Großen? Patrick Homm (Otto Immobilien) setzt auf „Individualität und Nachhaltigkeit“, der Handel werde nur durch „Mehrwert und Abholen des Kundens“ einen Vorteil gegenüber dem Online-Handel aufbauen können. Ein Store, ein Geschäft müsse sich seine „eigene Community aufbauen“, die zwischen online und offline verschwimmt und eine Bindung zur Marke schaffe. „Die Pandemie ist eine Chance für viele Kleine, aus der Regionalität heraus auch Shops in Lagen zu öffnen, die vorher undenkbar gewesen wären“, sagt Stefan Goigitzer (Coore) und sieht eine „große Chance für den Einzelhandel“ abseits der großen Shopping-Destinationen wie „London oder Paris, wo ich mir die Miete nicht mehr leisten kann“. Auch eine neue Wertehaltung der jungen Generation werde den Handel nachhaltig verändern – weil die Nachfrage nach mehr Nachhaltigkeit und Regionalität gehe. Mario Schwaiger (EHL) erinnert an internationale Ketten wie „H&M“ – dort „wird das Shopping zum Erlebnis, dort kann ich die Kleider gleich zum Schneider bringen“. Dienstleistungen wie „Kosmetik, Nagelstudio und Friseur schaffen Service-Mehrwert“, sagt Schwaiger, und „da muss die Reise hingehen, auch in der Fläche an sich. Die Flächenstruktur werde sich verändern – etwa durch 24h-Abhol-Terminals oder Click-and-Collect-Stationen. „Da ist Mut gefragt, aber da ist viel möglich“, meint Schwaiger. Patrick Homm (Otto Immobilien) ergänzt um die Idee des „community buildings“, wonach große Fashion-Ketten (welche eigentlich über Online-Business gute Einnahmen hätten) ihre stationären Stores um Gastro-Angebote erweitern. Unter dem Strich müsse also eine Aufenthaltsqualität mit Mehrwert stehen – „dann sind die Kunden auch bereit, öfter in den Shop zu kommen und mehr Geld auszugeben“. Online oder „brick-and-mortar“, der Unterschied zwischen Stadt und Land, und wohin geht die Gastro „Es wird sich wohl bei 50:50 einpendeln“, prognostiziert Romina Jenei (RegioPlan) die künftige Verteilung zwischen physischem Retail und Online-Handel. Dabei komme es nicht auf die Größe der Stadt an: Auch in Wien gebe es, zum Beispiel, mit Mariahilfer Straße und Josefstädter Straße Großeinkaufsmöglichkeiten und regionale Angebote. Dasselbe sei in Mittelstädten der Fall; wichtiger sei, dass die Handelszonen auf ihre Einzugsgebiete spezialisiert seien, vom Nahversorger bis zum kompletten Branchenmix, sagt Jenei. „Was große Shopping-Center gut können: das einheitliche Management“, erklärt Jenei, und erinnert an den – oft fehlenden – „Willen und die Macht“ ganzer regionaler Geschäftsstraßen, sich unter ein Gesamt-Management zu stellen. Anderes Thema: Wird sich die System-Gastro jetzt durchsetzen? Nein: Junge, aufstrebende Konzepte hätten jetzt die Möglichkeit, ihre Ideen zu realisieren, sagt Stefan Goigitzer (Coore). Das betreffe insbesondere „spannende Konzepten“ in Seitenlagen und Bezirkseinkaufsstraßen. Goigitzer nennt als Beispiel die Wipplinger Straße in der Wiener Innenstadt, wo „junge Ideen“ entstanden seien. Die klassische „Systemgastronomie findet sich dann eher in den High Streets wieder, wo früher die Fashion war“, meint Goigitzer. Self Storage als Trend, neue Online-Händler und eSports-Areas als Chance „Gurkerl.at als neuer Online-Supermarkt mit Rund-um-die-Uhr-Lieferzeiten bis Samstagmitternacht macht das ganz gut“,  sagt Mario Schwaiger (EHL) und erinnert, dass diese Anbieter entsprechende Flächen für ihre Logistik brauchen. „Ich kenne eine Diskothek im 15. Bezirk, die hat zugesperrt. Die Fläche wurde geprüft, für gut befunden. Das ist ein Einzugsgebiet mit vielen Wohnungen, hat eine gute Lage“, sagt Schwaiger – dort mache Supermarkt-Logistik Sinn. Aber: Einem Vermieter müsse klar sein, „dass das Mietniveau bei Self-Storage-Konzepten ein ganz anderes ist als bei der klassischen Geschäftsmieten“. Mit eigenen eSports-Areas lassen sich auch außerhalb der klassischen Geschäftsöffnungszeiten junge Kunden anziehen – und damit neue Geschäftsfelder eröffnen. „Das haben wir definitiv am Radar“, fasst Patrick Homm (Otto Immobilien) zusammen. Zum Abschluss ein Blick in die Zukunft Wo stehen wir in fünf Jahren? Die Expertinnen und Experten geben ihre persönlichen Prognosen ab. Romina Jenei (RegioPlan) sieht die Innenstädte in fünf Jahren „keinesfalls tot, aber ganz anders“. Handelszonen würden „komprimierter und konzentrieter“, Flächen würden verkleinert und bereinigt. Insgesamt werde der Handel „individuell und spezialisierter“, was natürlich auch bedeutet, dass „manche auf der Strecke bleiben“. Patrick Homm (Otto Immobilien) sieht für die High Streets mehr „Shops als Showrooms“. Dort werde nicht mehr die gesamte Produktpalette geboten, sondern ein Look-and-Feel der Marke, quasi als Appetizer – der Rest passiere dann über den Online-Handel. Stefan Goigitzer (Coore) rechnet vor allem mit „coolen, regionalen und jungen Konzepten“, auch in der Gastro, „jedenfalls mehr Vielfalt“ in den Einkaufsstraßen. Mario Schwaiger (EHL) beobachtet „spannende Entwicklungen“, etwa den neuen IKEA-City-Store am Beginn der Äußeren Mariahilfer Straße in Wien. Auch stehe das „KaDeWe-Wien“ in den Startlöchern, und der Standort werde zusätzlich aufgewertet um die Themen Nachhaltigkeit und Umweltschutz: Immer mehr Shops werden geplant zum „Showroom für E-Mobilität“. Mit Events und Veranstaltungen werde wieder „mehr Leben in die Stadt kommen“, ist sich Schwaiger sicher. Irgendwann, nach der Pandemie.

Beim Rätseln, Quizzen und Raten waren zahlreiche Expertinnen und Experten der Branche zugeschaltet, Fans und Interessierte; teils im Video, teils im Chat. Sie alle ritterten um die richtige Antwort beim – humorvoll moderierten – ImmoKlick-Quiz. Die Immobilien-Redaktion hatte für die Premiere des Formats hochwertige Preise von lokalen, regionalen Anbietern an Bord geholt. Verspielt wurden: Magnum-Flaschen Grüner Veltliner von Reinhard Winiwarter mit seiner „Winery“ (https://www.rw-winery.com/), prämiert mit 93 von 100 Punkten im „Á la carte“-RankingKöstliches zum Naschen von der Wiener Süßwaren-Manufaktur „Jonny Schokoladen“ (www.jonny-schokoladen.at), die im 12. Wiener Gemeindebezirk feinste Schokolade schöpftEdle Seifen aus dem Waldviertel vom „Seifenkonzept Kamptalerie“, handgesiedet aus hochwertigen Rohstoffen (www.kamptalerie.at)Gutscheine für die „Regina Margherita“, ein Gusto-Stückerl-Restaurant für gehobene italienische Küche in der Wiener Innenstadt. (https://www.reginamargherita.at/) Lasst die Spiele beginnen Die Aufgabe klang simpel: Ein verdecktes Bild wird nur Stück um Stück freigelegt – „so wie früher bei Dalli-Dalli, für unsere älteren Semester“, wie der Moderator scherzhaft erklärt. Wer als erste oder erster erkennt, um welches Bauprojekt oder welche Person es sich handelt, gewinnt. Der ImmoLive-Chat fungiert als „roter Button“, wer die Antwort weiß, schreibt in den Chat. Ein kurzweiliges Wettrennen um die schnellste Antwort begann – die „Exhibition Round“, der Probelauf, war schnell gelöst. Der Wiener DC Tower – als höchstes Wohngebäude Österreichs – war rasch entdeckt.. Kniffliger wurde es in den Wettbewerbsrunden, wo Immobilien aus der ganzen Welt gezeigt wurden, etwa: die Berg-Isel-Schanze („mit den Bergen im Hintergrund, das ist sicher nicht Wien“)der Burj Khalifa („das könnte auch der Burj al Arab sein“ – „das ist aber nicht dasselbe!“). Die Preise gingen dann an beide Antworten (kulante Anm.d.Red.)der Hangar 7 in Salzburg („Das ging in Sekunden!“ Hat da wer geschummelt?)der neue „IKEA Shop“ und der Hauptbahnhof in Wien („Ihr seid Profis, das war zu leicht! Wir müssen strenger sein mit euch, wir fragen jetzt auch die Quadratmeter ab“)das „KaDeWe“ in Berlin („Quiz-Kandidat Wolfgang liegt schon wieder richtig! Du gehst heute mit vollen Armen nach Hause“)das „Hofbräuhaus“ zu München („Wenn wir schon Wein verlosen, können wir auch ein Brauhaus zeigen“)die Miniaturwelt „Minimundus“ in Klagenfurt („Das hatten jetzt mehrere gleichzeitig richtig erraten – die Schokolade müsst’s euch teilen!“) Aber auch nach Personen wurde gesucht: Erst nach vielen offengelegten Kacheln wurde das Foto von René Benko erkannt („Der war beim Friseur!“)Bettina Breiteneder, Aufsichtsrats-Vorsitzender der ImmofinanzMichael Ehlmaier von EHL ImmobilienAnton Bondi von Bondi-Immobilien („Eindeutig an den Haaren zu erkennen“)Und, ganz gemein, zum Abschluss: Ein Porträt von Chefredakteur Walter Senk, allerdings auf den Kopf gestellt. Aber auch dieses Rätsel wurde gelöst Jede Runde wurde eröffnet mit dem Signal zum Start – „ImmoKlick!“ Das Fazit nach knapp 40 amüsanten Rätselminuten: Die Aufgaben waren „viel zu einfach“, oder anders gesagt: die Teilnehmerinnen und Teilnehmer waren zu schlau; die hochwertigen Preise wurden großzügig an das Teilnehmerfeld ausgespielt, und am Allerwichtigsten: Der Spaß kam nicht zu kurz.

Am Podium diskutierten: Karina Schunker (Leiterin des Bereichs Eigentumswohnungen bei EHL) Evgeni Gerginski (Geschäftsführer bei Huss Hawlik Architekten) Florian Kammerstätter (Geschäftsführer bei Consulting Company Immobilien) Gerald Kerbl (Partner bei der tpa Group Österreich) Florian Kammerstätter beginnt die Runde. Der EHL-Marktbericht spiegle auf Papier wider, was die Realität im Verkauf zeige: „Die Nachfrage ist extrem groß.“ Institutionelle kämen vom Gewerbemarkt Richtung Wohn-Immobilien, und auch „die Kleinen, die Privatanleger“ würden den Wiener Wohnungsmarkt „sehr gut sehen“. Es gebe mehrere Objekte, teilweise mit bis zu 140 Wohnungen, seien schon im Rohbau verkauft worden – „klar als Vorsorgewohnungen“. Privatkäufer investierten „mit dem klaren Ziel zu vermieten“. Karina Schunker (EHL) ergänzt: Nach Krisen im Finanz- und Kapitalmarkt sei die Anlage in „Betongold“ zunehmend interessant geworden. Wohnungen seien keine reine Kapitalanlage mehr, sondern in einem weiteren Schritt ein „Vorsorgemodell für künftige Einkommensquellen“, etwa um sich die Pension aufzustocken – oder einen Alterswohnsitz zu schaffen. Es seien nicht nur Kunden mittleren Alters, die sich die Frage nach dem „wie geht es weiter nach dem Berufsleben mit meinem Lebensstandard“ stellen – auch die junge Generation mache sich „mehr und mehr Gedanken“ über die Zukunftsvorsorge. Die „eine, typische Zielgruppe“ gebe es nicht mehr, sagt Schunker, die Nachfrage ziehe sich durch alle Altersgruppen. Vorsorgewohnungen und die Diskrepanz zwischen Wunsch und Realität Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) erinnert an die zwei Arten von Anlegern: Die einen „kaufen die Wohnung, vergessen sie und sehen nur mehr das Geld, das monatlich am Konto ankommt“. Die zweite Schiene kaufe Wohnungen, um sich „die ersten 20 Jahre die Steuern zu ersparen, und dann dem Kind oder Enkel weitergibt und Eigennutzer wird“. Für Eigennutzer werde der „Wunsch nach mehr Raum“ – spätestens seit der Corona-Krise – propagiert; dem Streben „nach mehr Raum, mehr Fläche“ gegenüber stehe aber die „Realität der Preise“, weil Flächen nicht günstiger würden. „Man kann sich eben nicht immer leisten, was an Wünschen in der Zeitung steht“, sagt Gerginski. Gerald Kerbl (tpa) ergänzt um die „steuerlichen Fragen“ beim „Run auf die Vorsorgewohnung“. Die klassische „Residential-Finanzierung“ bei Banken sei dabei kein Problem, sagt Kerbl, „das wird von den Banken finanziert“. Was die Steuer betrifft – Stichwort Immobilienertragssteuer „Immo-ESt“ – meint Kerbl: Damit sich „das alles gut rechnet“, müsse der Kunde – in Absprache mit professioneller Beratung – den vorhandenen Eigenmittelanteil durchrechnen. „Ab 25 Prozent Eigenmitteanteil beginnt es, sich zu rentieren.“ Überhaupt seit es eine gute Idee, „Geld inflationsgesichert in Sachwerte“ zu investieren. Können sich Kunden auch leisten, was sie wünschen, wird Karina Schunker (EHL) gefragt. Es gebe zwei Gruppen: Die „Wiederholungstäter“, die sich nicht zum ersten Mal mit dem Thema Vorsorgewohnung beschäftigen, und somit Abläufe und Vorgehensweisen kennen. „Die haben ein klares Bild, da ist die Beratungsleistung eine ganz andere“, sagt Schunker. Erst-Investoren wiederum bräuchten eine andere Beratung: Oft seien ihnen steuerliche oder mietrechtliche Fragen unklar. „Den Erst-Investor muss ich an die Hand nehmen und ihm den Prozess grundsätzlich erklären.“ Es gibt verschiedene Käufer-Gruppen – wie steht es um die Wohnungs-Angebote? Von den „idealen“ 60-Quadratmeter-Wohnungen über kompaktes Wohnen und Wunsch nach mehr Fläche – wohin geht das Interesse der Käufer? Florian Kammerstätter (Consulting Company) sieht, dass „die Grundrisse, die absoluten Wohnflächen tendenziell zurückgehen“. In Wien steigen die Grundstückspreise, in Konsequenz damit auch Kauf- und Mietpreise. Was wiederum die Frage aufwerfe, was sich potenzielle Mieter künftiger Vorsorgewohnungen überhaupt leisten können. „Logischer Rückschluss: Die Quadratmeterzahl der Wohnungen wird kleiner“, sagt Kammerstätter. Das stelle Projektentwickler und Architekten vor Herausforderungen, um Mindestgrößen bei der Möblierung („Geht sich das 1,80m-Bett noch aus?“) zu erfüllen. Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) meint: „40 Quadratmeter sind für den Architekten oft schon Luxus. Wir planen Vorsorgewohnungen mit 35 Quadratmetern und zwei Zimmern.“ Darin sei er aber „geübt, wir haben mehrere Baustellen mit diesen Größen am Laufen“. Wichtig sei die Flexibilität bei der Raumgestaltung, und wie sich die Fenstersetzung, Sanitärräume, Arbeitsbereiche etc. gestalten, damit der Grundriss in Zusammenspiel mit der Möblierung auch funktioniert. „Freiflächen werden wichtiger, wir nutzen bei Balkonen alles aus, was die Bauordnung hergibt“, erzählt Gerginski. „Es zählt jeder Zentimeter, wir wollen so wenig ungenutzte Ecken – Vorräume und dergleichen – wie möglich.“ Fragen aus dem ImmoLive-Chat: Worauf gilt es bei der Wahl einer Vorsorgewohnung besonders zu achten? Gerald Kerbl (tpa) aus „der fachlichen Ecke des Steuerberaters“ heraus meint: Es brauche einen „sinnvollen“ Eigenkapitalanteil, „25 Prozent plus“. Das mache die Prognoserechnung am Beginn des Investments einfacher, und es gebe „einen Puffer für notwendige Adaptierung nach 5, 10, 15 Jahren“. Karina Schunker (EHL) sieht „einige wesentliche Punkte“: Vorneweg die Lage – zentral oder mit mehr Grünraum? „Ich muss meinem Mieter eine gewisse Infrastruktur bieten können.“ Zweitens die Wohnungsgröße: Die Grundrissgestaltung müsse „effizient“ sein, um Räume abtrennen zu können. Auch das Thema Freifläche sei stark nachgefragt – nicht zuletzt wegen der Pandemie. Auch die Ausstattung spiele eine Rolle: Die meisten Mietwohnungen hätten eine Küche bereits eingebaut. Schunker erinnert daran: Eine Vorsorgewohnung müsse nicht all diese Kriterien erfüllen – aber es brauche den Blick auf das Verhältnis zwischen Kaufpreis und projektiertem Mietpreis. „Was kann meine Immobilie, wen möchte ich damit ansprechen, und finde ich mit dieser Konfiguration einen Mieter?“, sagt Schunker. Florian Kammerstätter (Consulting Company) spricht aus der Warte des Bauträgers: „Schauen wir auf das Preis-Leistungs-Verhältnis. Ist das, was ich erwerbe, tatsächlich den Preis wert?“ Dazu kämen auch Punkte wie ein möglicher Wiederverkaufswert oder die Frage nach dem Mieter: Ist die Wohnung für einen Mieter langfristig gedacht, oder muss der Eigentümer mit häufigem Mieterwechsel rechnen – was Maklerkosten und andere Posten mit sich bringe. „Wahnsinnig wichtig, und für die Zukunft noch interessanter“, meint Kammerstätter, „ist die Anbindung an den öffentlichen Verkehr“. Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) spricht zu den Themen Wertsteigerung und Mieterwechsel. Häufige Mieterwechsel gebe es bei kleinen Wohnungen – „weil da wohnen Studenten, und man will nicht in einer 30-Quadratmeter-Wohnung alt werden“. Eine ideale Vorsorgewohnung solle laut Gerginski die 40-Quadratmeter-Marke nicht unterschreiten, weil Mieter länger darin blieben. Nachhaltiges Bauen werde an Bedeutung gewinnen und somit zur Wertsteigerung beitragen. Stellplätze für E-Fahrzeuge oder geringe Betriebskosten würden Wohnungen dauerhaft leichter vermietbar machen. „Es gibt einen Wertewandel. Menschen wohnen bewusster, es geht um soziale Nachhaltigkeit“, meint Gerginski, dieser Wert würde steigen. Mieteinnahmen versus Kaufpreis – wo liegt eine gute „Ratio“? Bleiben Mieten leistbar? Die ImmoLive-Community fragt die Profis „Das hängt eindeutig von der Lage ab“, sagt Steuerberater Gerald Kerbl (tpa). Florian Kammerstätter (Consulting Company) sagt: Wo werde diese Benchmark angelegt? Bei Neubauprojekten in Wien sei eine Brutto-Rendite „zwischen 2,5 und 3,5 Prozent“ zu erwarten – wenn man den reinen Kaufpreis mit der Miete in Verhältnis setze. Bleiben Mieten bei steigenden (Kauf-)Preisen überhaupt leistbar, fragt die ImmoLive-Community im Chat. Karina Schunker (EHL) meint: Das Thema werde sich vor allem auf die Wohnungsgröße auswirken – was klein und kompakt gebaut werde, bleibe in der Miete leistbar. Die Mieten seien auf hohem Niveau „und bleiben auch dort“; gleichzeitig würden die Preise nicht mehr so rasch steigen „wie noch vor 20 Jahren“. Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) erinnert an die Offensive der Stadt Wien, mehr Gemeindewohnungen zu bauen. „Dort kennen wir die Mietdeckel, bei 7,50 Euro.“ Auch sehe der Wiener Bebauungsplan Flächen für geförderte Wohnungen vor – damit schaue die Gemeinde darauf, dass Mieten nicht aus dem Ruder laufen. „Auch im geförderten Wohnbau und im Gemeindebau ist die Qualität sehr hoch“, sagt Gerginski, „das ist mit den Gemeindebauten der 70er-Jahre nicht vergleichbar“. Diese hohen Standards gebe es im frei finanzierten Wohnbau nur „freiwillig“ – wenn die Bauträger da nicht mitmachen, „wird es die Mieter in den geförderten Bereich ziehen“. Florian Kammerstätter (Consulting Company) erklärt, dass „das Kapital in die Hauptstadt Wien drängt“ – aber „bitte vergessen wir nicht die anderen großen Städte in Österreich“. Im Süden von Graz, zum Beispiel, „ist zuletzt wahnsinnig viel passiert“, und auch in Wels passierten interessante Entwicklungen. Dort gebe es die Aussicht auf höhere Renditen, weil die Grundstücks- und Kaufpreise „noch nicht am oberen Ende angekommen sind“. „Auch der Wiener Investor kauft sich Vorsorgewohnungen in Linz, Graz, Wels“, ergänzt Gerald Kerbl (tpa), „es muss nicht immer Wien sein.“ Führt das neue Home Working zum Nachfrage-Trend ins Umland? Karina Schunker (EHL) bricht es auf die Frage herunter: „Will ich meine Freizeit im Grünen verbringen können, und verzichte dafür auf Infrastruktur?“ Urban oder ländlich – es gebe kein „richtig oder falsch“, sondern subjektive Zugangsweisen bei jedem einzelnen Kunden. „Lösungen für die verschiedenen Wünsche anbieten“ sei die spannende Herausforderung, sagt Schunker. Wiens innerstädtische Bezirke seien ungebrochen stark gefragt, „wir haben nicht gemerkt dass die Leute ihre Koffer packen und alle aufs Land ziehen“. Wird das Angebot des gemeinnützigen Wohnbaus eine Konkurrenz für die Vorsorgewohnung? „Das ist eine Frage der Zielgruppe, das sind unterschiedliche Produkte“, meint Schunker. Der frei finanzierte Wohnbau tendiere eher zum kompakten, effizienten Bauen. Neubau oder Altbau? Befristet oder unbefristet? Stellplatz: Ja oder Nein? Der ImmoLive-Chat meldet sich mit vielen Fragen an das Panel, etwa mit der Entscheidung: Vorsorgewohnung besser im Alt- oder Neubau? „Als Anfänger: klar Neubau“, sagt Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten). Es gebe zur modernen Wohnung die Gewährleistung und rechtliche Absicherungen darauf, „ich habe viele Probleme nicht“, dafür „ist der Preis ein anderer“. Der Altbau biete oftmals die bessere Lage zu günstigeren Preisen, sei dafür sanierungsbedürftig; „wenn ich mich mit Immobilien auskenne, kann ich das schon wagen“. Im Altbau versteckten sich aber oft „ungeplante Risiken und Kosten“ – etwa beim undichten Dach oder dem nachträglichen Einbau eines Lifts. „Die rechtliche Lage beim Neubau ist eine ganz andere“, erklärt Florian Kammerstätter (Consulting Company). Verträge im Altbau, „auf zwei bis drei Seiten abgefasst“, können „für den Einzelnen ganz viele Probleme bringen“. Tendenziell empfehle Kammerstätter also den Neubau. Werden Vorsorgewohnungen eher befristet oder unbefristet vermietet? Gerald Kerbl (tpa) sieht derzeit vor allem „befristete Mieten auf 3 oder 5 Jahre, das ist Gang und Gäbe“. Das sei „grundsätzlich auch sinnvoll“, weil Verträge nach Ablauf verlängert werden können – oder eben aufgelöst, wenn man als Eigentümer selbst einmal einziehen möchte. „Das ist ein Sicherheitsinstrument“, sagt Karina Schunker (EHL). Karina Schunker antwortet auch auf die Frage, ob es beim Ankauf einer Wohnung auch Sinn macht, einen PKW-Stellplatz dazuzukaufen. „Ab einer drei-Zimmer-Wohnung“ bzw. ab einer bestimmten Wohnungsgröße bringe das Vorteile. Selbst wenn der Mieter kein Interesse daran habe, „steht es mir frei, den Stellplatz an jemand anderes zu vermieten“. Alternativen zur Vorsorgewohnung: Beteiligungs- oder Bauherrenmodelle? Gerald Kerbl (tpa) stellt die Frage retour: „Worin will ich investieren? Muss am Ende des Tages eine Immobilie daran hängen?“ Bauherrenmodelle seien „sicherlich eine Alternative“, allerdings „für das größere Budget“. Wer sich indirekt an Immobilien beteiligen möchte, für den gebe es den offenen Immobilienfonds – „alle großen Banken haben den aufgelegt“. Als letzte Alternative blieben „die klassischen Immobilien-Aktien an der Börse“. Wie steht es um das Wohnungseigentumsgesetz, das – gerade im Altbau, bei vielen Eigentümern – Dinge oft verkompliziere? Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) sieht seitens der Eigentümer und Vermieter den „verständlichen Wunsch“, die Rechtslage zu modernisieren; „man re-investiert ja schließlich in die Gebäude, und steckt sich das Geld nicht nur ein“. Gegenstimmen kämen dazu etwa von der Arbeiterkammer. Wo machen Vorsorgewohnungen in Wien noch Sinn? Gibt es bessere Alternativen? Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) empfiehlt den „Blick auf die Lage, mit genug Grün rundherum“. Eine Vorsorgewohnung dürfe „niemals auf eine stark befahrene Straße schauen“, ich will nicht „die Autos im Wohnzimmer stehen haben, wenn ich das Fenster aufmache“. Zudem müsse der Grundriss variabel genug sein, um verschiedene Altersgruppen anzusprechen, „damit ich als Eigentümer in der Vermietung flexibel bin“. Flexibilität brauche es vor allem in den Möblierungsvarianten, „damit die Wohnung potenziell für viele Gruppen funktioniert“. Florian Kammerstätter (Consulting Company) tendiert ebenfalls zur ruhigen Lage. Mit dem Trend zum Home Office habe diese an Bedeutung gewonnen. Karina Schunker (EHL) sieht „keine Grenze, wo ich nicht investieren würde“ – egal ob innerstädtisch oder Außenbezirke. Spannende Lagen seien jene Gebiete Wiens, die in Zukunft – etwa durch Ausbau der Infrastruktur – aufgewertet würden; „zumindest eine öffentliche Verkehrsanbindung sollte vors Haus fahren.“ Gerald Kerbl (tpa) würde persönlich „an den Stadtrand gehen“ – es brauche jedenfalls eine gute Verkehrsanbindung.

Der Talk brachte gleich zwei Premieren: Es war der erste Executive Talk des jungen Jahres 2021, und zum ersten Mal war eine Frau zu Gast. Gibt es zu wenige Frauen in gehobenen Positionen in der Immo-Branche, war das Thema für den Einstieg aufbereitet. Gögele-Celeda erinnerte an ihr Team, das zum überwiegenden Teil weiblich besetzt sei. „In Führungspositionen sind wir noch nicht so weit, aber das wird sich in den kommenden Jahren ändern.“ Es gehe letztlich nicht ums Geschlecht; jeder Mensch habe seine Stärken und Schwächen – als Führungskraft müsse man diese Stärken gezielt fördern. „Frauen sollen sich ruhig mehr zutrauen und mutiger werden“, meint Gögele-Celeda. Gögele-Celeda erklärt den Reiz ihres Berufs: „Mit Immobilien kann jeder etwas anfangen. Wir wohnen in Immobilien, wir arbeiten in Immobilien, wenn wir einkaufen, gehen wir in eine Immobilie.“ Dazu komme der direkte Kundenkontakt, „die Kundennähe schreiben wir irrsinnig groß“, das mache „mehr Spaß“ als der Handel mit Wertpapieren. Angesprochen auf den Unterschied „zwischen Banken und Immobilien“ meint Gögele-Celeda: In der Immofinanz beschränke man sich gezielt auf das Investment in die Asset-Klasse Immobilien, während sie in ihrer vorherigen Tätigkeit – im Handel mit Aktienpapieren – inhaltlich breiter aufgestellt war. Jetzt erzähle sie „eine Investment Story“, um „sorgsam mit dem Geld von Anlegern umzugehen und das Vermögen zu vermehren“. Corona und die Veränderungen des Jahres 2020 Was hat Gögele-Celeda persönlich aus dem „Corona-Jahr“ 2020 mitgenommen? Ein Mensch könne „nur in schwierigen Situationen wachsen und lernen“, so gesehen brachte das Jahr 2020 „jeden Tag eine neue Herausforerung“. Das Jahr war insgesamt schwer planbar – was Budgets, Vorgaben und Kennzahlen durchkreuzte. Die „Ausnahmesituation“ – auch für den Kunden – habe Gögele-Celede mit ihrem Team durch „engen Kundenkontakt“ abfangen können, „der enge Kontakt war unser großes Asset“. Es galt, passende und individuelle Lösungen für die Mieter zu finden – „das war eine Challenge, aber ich mag Herausforderungen“. Was bevorzugt Gögele-Celeda, das Home Office oder das Büro – was wird bleiben? „Jede Firma geht da in sehr individuelle Richtungen, das sehen wir bei unseren Mietern“, meint Gögele-Celeda, die von verschiedenen Denkweisen der Unternehmen erzählt. „Ich selbst bin gerne laufend im Büro“, erzählt Gögele-Celeda, „wir haben diesen persönlichen Austausch, die kurzen Wege der Kommunikation so gelernt“. Die Immofinanz sei vor nicht langer Zeit in ein neues Office in die Wienerbergstraße im 10. Bezirk in Wien übersiedelt. Erhebungen bei den Mitarbeitern hätten gezeigt: Vom Wunsch nach Einzelzimmer bis „open space“ gebe es vielfältige Wünsche. „Jeder Mitarbeiter muss die Möglichkeit haben, den Ort im Büro zu finden, wo man konzentriert arbeiten kann – das lässt sich nicht über den Kamm scheren“, ist sich Gögele-Celeda sicher: „Viele schätzen die Arbeits-Atmosphäre im Büro und kommen trotz Home-Office gerne ins Büro.“ „Sind Abstands- und Hygieneregeln nicht der Tod für Großraumbüros“, stellt die ImmoLive-Community eine Frage im Chat. Gögele-Celeda antwortet: „Die klassischen Großraumbüros sind sicherlich nicht die Zukunft.“ Der Trend gehe Richtung „großzügiger open spaces“, wo sich auch der Abstand sicher einhalten lässt. Fragen aus dem ImmoLive Chat: zum Einstieg in die Branche und die Zukunft des Büros Wie einen künftigen Arbeitgeber überzeugen, wenn man in die Immo-Branche wechseln will, fragt ein User im Chat die „Berufs-Umsteigerin“ Gögele-Celeda. „Ich habe natürlich Erfahrung aus anderen Branchen mitgebracht“, aber vor dem Wechsel habe sie wohl eine entsprechende Ausbildung absolviert – nämlich die Ausbildung zur Immobilientreuhänderin. „Auch wenn das nur theoretisches Handwerk war“, war das eine Ergänzung zu ihren „Skills wie Motivationsfähigkeit, Selbstvertrauen, Kundenorientierung und Zahlen-Affinität“. „Man muss aber vorab bereit sein, ein paar Kilometer zu gehen“, fasst Gögele-Celeda ihren Berufs-Umstieg zusammen. Wie sieht es mit den Büroräumen der Zukunft aus – kleiner, individueller? Oder doch eher Großraumbüro? Die ImmoLive-Community im Chat fragt nach der Expertise von Gögele-Celeda. „Das klassische Großraumbüro gibt’s heute nur mehr selten“, sagt sie, „das ist aus dem Wunsch nach Flächenoptimierung historisch gewachsen – aber heute nicht mehr nachgefragt“. Der veränderte Anspruch an Büros habe sich über die vergangenen Jahre bereits gezeigt, sei aber von Corona beschleunigt worden. „Mehr Flexibilität, Flächen verringern oder aufstocken, kürzere Laufzeiten“ – diese Wünsche von Mietern, auch vor einem gewissen Kostendruck, sei zuletzt gewachsen. Das klassische Verständnis vom Büro als „Raum mit Sesseln, Tischen und einer Teeküche“ gehe hin zu einem „Ort des Vernetzens, einem Ort mit Gemeinschaftsgefühl“, sagt Gögele-Celeda, was auch für das jeweilige Unternehmen „ganz wichtig für die Identifikation mit dem Arbeitgeber“ sei. Wenn Mitarbeiter sagen, „wir arbeiten in einem tollen Büro mit tollen Services“, bringe das Bonuspunkte fürs Unternehmen als attraktiver Arbeitgeber – was à la longue auch dem Arbeitgeber beim Gewinnen der besten Kräfte helfe. Welchen Einfluss haben Lockdown und Home Office auf die Kommunikation im Team? Gögele-Celeda spricht zum veränderten Kommunikationsverhalten im Team seit Corona und den Lockdowns. „Wir waren seit jeher ein eingeschweißtes Team, und haben auch viel Zeit nach Büroschluss miteinander verbracht“, erinnert sich Gögele-Celeda an die Zeit vor der Pandemie. „Es war spannend zu sehen, wie sich die Kommunikation zwischen den Leuten verändert, und was das mit den Teammitgliedern macht.“ Mit Videokonferenzen wollte sie entgegensteuern, wo es inhaltlich auch „um persönliche Dinge“ ging. Das habe „aber nur eine zeitlang funktioniert, durch den Lockdown gibt es viel Informationsverlust“. Gögele-Celede berichtet von ihrem Team: „Wir freuen uns schon, die Kolleginnen und Kollegen wieder zu sehen“ – das sei für sie als Führungskraft eine positive Botschaft, „stimmt mich aber auch traurig, weil ich nicht weiß, wann dieser Tag sein wird“. Wie umgehen mit Miet-Stundungen für Retailer in Zeiten der Lockdowns? Eine Frage aus dem ImmoLive-Chat: Wie geht die Immofinanz mit Forderungen nach Mietzins-Erlässen und -Stundungen in Zeiten der Lockdowns um? Aktuell verwalte die Immofinanz 15 „Stop-Shops“, also Fachmarktzentren, die zu „so gut wie 100 Prozent“ vermietet seien. „40 Prozent davon“ hätten auch während der Lockdowns – aufgrund ihres Angebots – geöffnet halten können, berichtet Gögele-Celeda. Bereits im ersten Lockdown im vergangenen März habe die Immofinanz „individuelle Lösungen mit den Mietern“ gesucht und sei ins Gespräch gekommen – „da haben wir auch gestundet und sind entgegen gekommen“. Wohin geht die Zukunft der Immo-Branche, was bringt 2021? „Ich bin immer ein Optimist“, bekennt Gögele-Celeda, „auch wenn das Jahr 2021 nicht einfach wird“. Die Zeit der „nachhaltigen Erholung“ sei noch nicht gekommen, aber man habe – im Zusammenspiel zwischen Vermieter und Mieter – viel dazugelernt, und innovative Lösungen gefunden. Mit angepasstem Portfolio „wird das insgesamt ein gutes Jahr werden“, ist Gögele-Celeda überzeugt. „Was wir bei unseren Produkten hervorheben, ist die Flexibilität“, meint Gögele-Celeda, und spricht vom „Mitnehmen positiver Erlebnisse“ – gleichzeitig „ärgern wir uns bitte nicht über Dinge, die wir nicht ändern können“. Was die Immofinanz als Unternehmen für die Zukunft mitnehme, als Learning aus der Pandemie? „Mit dem Feedback der Mieter arbeiten – nicht die Immobilien sind das Asset, sondern die Mieter sind das Asset“, sagt Gögele-Celeda. „Das weiter zu führen – nämlich das Umsetzen der Wünsche der Mieter“, sei Konzept und Vision zugleich: „Flexibilität in der Infrastruktur, Services in der Umgebung schaffen – und dem Mieter bereits gedanklich einen Schritt voraus sein“, schließt Gögele-Celeda.