Sprecher der Raiffeisen Immobilien für das ganze BundesgebietWie gestaltet sich die Situation in den Bundesländern – ein erster ÜberblickAlexandra Kassler (Wohn Salon) eröffnet die Runde mit einem Blick auf Niederösterreich. Dort sei die Nachfrage nach Reihen- und Einfamilienhäusern zuletzt gestiegen, genauso wie nach Baugründen. Vor allem Bauträger hätten eine „hängeringende Nachfrage“, berichtet Kassler. Städte rund um Wien – „etwa Hollabrunn, Stockerau, Wiener Neustadt“ – seien im Trend, der „Wunsch ins Grüne zu gehen, weg von Wien“ komme verstärkt. Weil die Preise im Süden Wiens angezogen hätten, werde der Norden jetzt populärer. „Es geht aber auch in den Osten, bis ins Burgenland“ – der Wiener Speckgürtel dehne sich in alle Richtungen aus, solange die Verkehrsanbindung gegeben sei. Da sei das „Großeinzugsgebiet Tullnerfeld“ interessant, mit seiner raschen Zuganbindung nach Wien.Barbara Schöppel-Zeiler (EHL) schildert ihren Blick auf Salzburg-Stadt und das Bundesland. Was Gewerbeimmobilien betreffe, sei die Nachfrage nicht zwingend gesunken – „es gibt aber einen stärkeren Zeitbedarf beim Ausverhandeln der Konditionen“. Schöppel-Zeiler bezieht sich auf Mietvertragsverhandlungen bei Einzelhändlern und Gastronomen, die gleich vorweg im Vertrag Aspekte wie die Corona-bedingte „Nicht-Nutzbarkeit“ geregelt wissen wollen. Tourismus-Ausfälle im Gewerbe könne sie nicht beobachten, „wir haben auch keine Hotel-Immobilien“ im Portfolio; die Entwicklung sei von „Hoffnung“ geprägt, auch wenn viele Hoteliers „mit zwei blauen Augen“ durch die Lockdowns gekommen seien.Einen Blick auf den „anderen Markt“ in Kärnten wirft Robert Haubiz (sREAL).  Wohnimmobilien in Ballungszentren wie Klagenfurt und Villach zeigen „eine schöne Preisentwicklung nach oben“, mit bis zu 10 Prozent bei Neubauten in den vergangenen zwölf Monaten. Gleichzeitig kämen weniger „gebrauchte Immobilien, Stichwort Eigentumswohnungen“ auf den Markt, die nicht an „überbordende Erwartungen der Verkäufer“ geknüpft seien. „Verkäufer, die glauben sie halten das Gold in den Händen – von denen haben wir genug“, sagt Haubiz. Er beobachte, dass derzeit viele „Kleininvestoren, mit fünf, vielleicht sieben oder zehn Eigentumswohnungen“ sich zurückhalten bei der Vermietung – was zu mehr Leerstand führe, zu „kalten Betten“ in den Ballungsräumen wie Klagenfurt. Gibt es eine Tendenz aus der Stadt hinaus? Die Großstadt Klagenfurt boomt, sagt Haubiz, mit zuletzt mehr als 100.000 Einwohnern; „bei so viel neuer Bautätigkeit ist der Markt sehr transparent, wir sehen wo der Preis hingeht“. Die Umlandgemeinden profitieren davon – solange Verkehrsanbindungen wie etwa nach Viktring gegeben seien.Viel getan hat sich auch in Graz, berichtet Nikolaus Lallitsch (Raiffeisen). „Leute folgen der Ausbildung, der Arbeit, sie ziehen in die Nähe dieser Zentren“ – was zu einer Urbanisierung in Graz führe. Gleichzeitig werde auch der Drang „nach außen“ größer – mehr denn je brauchen Wohnungen Terrassen, Balkone, Loggia-Anteile. Damit würden Wohnungen insgesamt größer. „Der Durchschnitts-Steirer hat 46 Quadratmeter Wohnfläche“, aber der Trend geht zu größeren Wohneinheiten. Auch der „Suchradius“ bei Interessenten sei weiter geworden – es werden auch ländlichere Regionen als bislang angefragt. „Das Einfamilienhaus ist die beliebteste und gesuchteste Wohnform“, sagt Lallitsch, „aber die Leistbarkeit ist jene Schranke, über die viele drüber müssen“.Zum Thema Leistbarkeit ergänzt Alexandra Kassler (Wohn Salon): Auch Bauträger stehen vor dem Problem, gewisse Objekte einfach „nicht billiger hergeben“ zu können – weil Grundstücke und auch das Bauen an sich teurer geworden sind.Spezielle Themen aus den BundesländernAlexandra Kassler (Wohn Salon) spricht von ihrem „Lieblings-Ort im Speckgürtel“, nämlich Hollabrunn. Do gebe es einen „extremen Bau-Boom“. Zahlreiche Bauträger wollen hier „schönen Wohnraum“ schaffen und von ihrer, Kasslers, Expertise profitieren. Wichtig sei jedenfalls eine gute Verkehrsanbindung nach Wien. Dazu komme Wiener Neustadt – „bislang nicht das große Einzugsgebiet von Wien“, aber dem Home Office geschuldet („man muss nicht mehr täglich pendeln, sondern nur mehr drei Mal die Woche) werde auch das Wiener Einzugsgebiet größer.Barbara Schöppel-Zeiler (EHL) berichtet über die „juristischen Feinheiten“ zwischen Mietern und Vermietern, und die Situation in Salzburg, Oberösterreich und Tirol. Die üblichen landesweiten Ketten stünden in ganz Österreich vor derselben Situation; sie selbst habe das „große Glück, mit sehr kompromissbereiten Eigentümern“ zusammenzuarbeiten. Im ersten Lockdown habe man sehr rasch zu Kompromissen gefunden; Lockdown zwei war dann – durch die Finanzhilfen der Republik – schon „etwas schwieriger abzuhandeln“. Aktuell würden Lockdown zwei und drei „gemeinsam verhandelt, wir schauen, eine gemeinsame Linie über diese Wochen zu legen“. Geht es in Salzburg entspannter zu als in Wien? „Wir streiten mit niemandem, wir gehen nicht vor Gericht. Liegt wohl an unserem Verhandlungsgeschick“, sagt Schöppel-Zeiler schmunzelnd. Wichtig sei das Abhalten der „Salzburger Festspiele“ gewesen, aus wirtschaftlicher Sicht „kommen da Leute, die auch Geld da lassen“ – für Handel und Hotellerie wäre es „wirklich wichtig, dass sie heuer wieder stattfinden“.Nikolaus Lallitsch (Raiffeisen) spricht von der Idee eines „Glücksdorfes“ – die Raiffeisen sei in der Entwicklungsphase eines solchen Orts. Graz sei aktuell der Ort mit dem größten Zuzug in ganz Österreich. „Wir brauchen also eine Verdichtung der Innenstadt, ein natürliches Wachstum von innen nach außen“, sagt Lallitsch. Gleichzeitig gebe es die große Sehnsucht, das „Hamsterrad der Stadt zu verlassen“ und im Umfeld „mehr Ruhe und Beschaulichkeit“ zu finden. Das „Glücksdorf“ entwickle die Raiffeisen Immobilien gerade in St. Radegund im Grazer Umfeld. „Das kann aber jeder Ort sein, solange er gut erreichbar ist“. Die Idee: Eine Wohnform, die ermöglicht ständig vor Ort zu sein, ohne ständig in die Stadt pendeln zu müssen. Gleichzeitig müsse es dort Immobilienpreise geben, die leistbar sind. „Mit niedrigen Zäunen, wo man Wort-an-Wort wohnt“, wo es regional-lokale Einkaufsmöglichkeiten gebe. In St. Radegund entstehe ein solches „Glücksdorf“, ausgelegt auf rund 250 neue Einwohner.Jedenfalls brauche es dort entsprechende Infrastruktur, nicht nur eine Verkehrsanbindung, sagt Alexandra Kassler (Wohn Salon) – „es gibt den Wunsch nach dem Bäcker, nach dem Fleischer im Ortskern“, statt künstlicher Einkaufszentren. Regionen, die solche Infrastruktur bewahrt hätten, seien jetzt die Gewinner.Robert Haubiz (sREAL) erzählt von verstärkter Nachfrage in Kärnten aus Österreichs östlichen Bundesländern sowie aus Deutschland. „Da staut sich aber gerade sehr viel, weil wir mit deutschen Kunden keine vor-Ort-Besichtigungen machen können“, sagt Haubiz. Durch den Zuzug kaufkräftiger Schichten gingen auch die Preise nach oben – „das macht es für die einheimischen Kärntner schwieriger, da in guten Lagen mitzuhalten und sich das leisten zu können“. Haubiz berichtet von einem aktuellen Bauprojekt im Klagenfurter Zentrum: Von 13 Neubau-Wohnungen seien „80 Prozent nach Wien verkauft“. Viele Käufer denken da bereits an den Zweitwohnsitz bzw. an das „zweite Standbein“ nach dem Berufsleben, um den Lebensherbst im Raum Klagenfurt zu verbringen. Was den potenziellen Zweitwohnsitz betreffe, schaut die Kärntner Bauordnung jetzt strenger darauf – „wir wollen echten Zuzug, keine Leerstände“. Eine ähnliche Situation zeige sich in Osttirol, im Lienzer Talboden, mit „angeheizter Preissteigerung durch den begrenzten Raum“. Auch dort seien es Wiener Käufer, Deutsche und Italiener, die sich einen zweiten Wohnsitz sichern wollen.Die ImmoLive-Community im Chat stellt ihre FragenAuch in diesem Talk ist die Community aufgefordert, ihre Fragen an die Expertinnen und Experten zu stellen. Die Fragen, die dabei behandelt wurden, drehen sich um Themen wie: Werden Regionen wie das Waldviertel oder das Mur-Mürz-Tal – angesichts der Preissteigerungen anderswo – wieder verstärkt nachgefragt? „Klar ja“, sagt Alexandra Kassler – „denn am Ende des Geldes bleiben Quadratmeter übrig“, das ist in solchen Regionen gut möglich. „Wir Junge wollten alle nach Wien, das war damals cool – jetzt sind wir Spießer und ziehen wieder ins Umland.“Wie kann ein „Glücksdorf“ mit 200 Bewohnern mit Bildungsinfrastruktur – Kindergärten, Schulen – aufwarten? Nikolaus Lallitsch (Raiffeisen) sagt: „Wir bauen ja keine Retortenstädte, wir setzen auf Nachhaltigkeit.“ Es gehe um die Belebung eines vorhandenen, gewachsenen Dorfes. Das „Glücksdorf“ werde Bestandteil einer vorhandenen Infrastruktur, wo wieder „junges Leben“ einziehen soll.Barbara Schöppel-Zeiler (EHL) wird zu möglichen „business spots“ – quasi auf halbem Wege zwischen Arbeitsplatz und Wohnsitz im Umland gelegen – gefragt. Das „Arbeitsplatz-Sharing“ werde sicherlich als Trend stärker, zumal viele deutsche Pendler dieser Tage mit längeren Wartezeiten an der Grenze rechnen müssen. Wesentlich sei ein schneller Internetzugang, ergänzt Robert Haubiz von sREAL, dabei gehe es aber nicht nur um Breitband bzw. Glasfaser-Internet: Auch „der klassische Telefonanschluss“ sei wieder „mehr wert geworden“ im Verkaufsargument.„Das ist Retro, aber der Schreibtisch kommt ins eigene Haus zurück“, sagt Alexandra Kassler (Wohn Salon), das werde auch zusätzlich „en vogue“ in der architektonischen Planung mit dem Bauträger. „Mit dem Laptop schnell auf die Couch“ reiche nicht mehr, die Nachfrage nach dem dezidierten Raum zum Arbeiten wachse.Frage an die Experten: Wo würden Sie in Ihrem Bundesland jetzt kaufen?Nikolaus Lallitsch (Raiffeisen) meint: Die Grazer Boom-Bezirke liegen am rechten Mur-Ufer; einer ehemaligen Industrieregion mit viel Wohnbauaktivität zuletzt. Aus diesen ehemaligen Fabrikshallen „entsteht neues Leben mit der Smart City Graz-Mitte“. Hier entstehe ein „cooles, junges Graz mit hoher Lebensqualität“. Außerhalb von Graz gibt es „in der Steiermark kaum Orte, wo man nicht kaufen kann“ – etwa das Ennstal, das Ausseer Land, die Thermenregionen sowie das Sulm- und Murtal.Robert Haubiz (sREAL) würde im Klagenfurter Bereich „Richtung Wörthersee“ kaufen – in den Gemeinden Viktring oder St. Martin-Waidmannsdorf, genauso wie in Pörtschach; „dort entwickeln sich die Preise sehr dynamisch“. Persönlich ziehe es ihn, Haubiz, in das Seental südlich des Wörthersees – mit Regionen etwa um den Keutschacher See, „dort gibt es viel Platz und Potenzial, mit Preisen die nicht überbordend sind“. Am oberen Ende des Preis-Spektrums stünden der Wörthersee, Ossiacher und Millstätter See.Wo würde Barbara Schöppel-Zeiler (EHL) in Salzburg, Tirol und Oberösterreich kaufen? Im Salzburger Seenland um den Trumer See „ist die Lebensqualität unschlagbar, mit guter Anbindung an die Stadt“. Grundsätzlich aber – „und wenn man das nötige Kleingeld hat“ – sei es nie falsch, in der Salzburger Innenstadt zu investieren, „sogar im Altbestand“.Es zieht Leute zum Wasser, sagt Alexandra Kassler (Wohn Salon). Niederösterreich habe „zu wenig Seen“, deswegen wollten Bauträger möglichst große Grundstücke kaufen, um künstliche Seen auszubaggern. Ein „kleiner Geheimtipp“ sei Wiens Nordosten – „nach Schwechat und darüber hinaus“, das „war bislang unterbewertet, zieht jetzt aber an“.Wir wollen ins Umland – aber was will die künftige Generation?Werden unsere Kinder den Trend umkehren und wieder in die Stadt ziehen? Alexandra Kassler (Wohn Salon) betrachtet die Lebensphasen, „und was ich in meinem Alter gerade will“. Ganze Junge wollten oft in die Stadt, aber „das kommt irgendwann retour“. Und mit „Stadt“ sei nicht zwingend Wien gemeint – auch die Kleinstädte im Umland seien begehrt. Wenig beachtet sei der Aspekt der Staufläche, sagt Kassler: „Ich brauche Keller und Stauraum“, das werde in der Bauplanung immer wichtiger.Barbara Schöppel-Zeiler (EHL) unterstützt: Der „Lebenspfad“ führe oft in die Stadt, aber irgendwann kommt der Wunsch zum „Rückzug“ in ruhigere Gefilde.Robert Haubiz (sREAL) will das Gesamtbild „nicht zu schön reden“ – wenn die Infrastruktur und die Mobilität nicht gegeben sei, würden Jugendliche im Umland nicht glücklich, „denn was mache ich als 16-Jähriger, wenn ich keine Anbindung habe und meine Freunde wohnen 15 Kilometer entfernt?“ Aus Stadt- und raumplanerischer Sicht brauche es Überlegungen, damit die Eltern „nicht die Taxifahrer der Kinder sein“. Es sei Aufgabe der Gemeinden, „interessant zu bleiben und Infrastruktur einzurichten“.Nikolaus Lallitsch (Raiffeisen) berichtet von laufender Marktforschung: Es gebe mittlerweile dermaßen viele Lebensphasen, dass „wir uns vom Gedanken verabschieden müssen“, ein einziges Einfamilienhaus „für Generationen“ reiche aus. Die Gesellschaft sei so differenziert, dass wir „alle für unsere verschiedenen Lebensphasen das Bedürfnis nach optimalen Wohnlösungen haben“ – Immobilienobjekte seien somit ein „liquides Gut“ geworden. „Diesen Trend können wir als Immo-Branche dankbar zur Kenntnis nehmen“, sagt Lallitsch.Fit für neue Konzepte – was tun gegen Leerstand?Viele Millionen Quadratmeter an Baufläche stehen – gemäß einer aktuellen Schätzung der Hagel-Versicherung – leer. Dafür brauche es „innovative Konzepte“, sagt Alexandra Kassler (Wohn Salon), die Immo-Entwickler „aus dem Trott herausholen“ will, das ist für die ganze Branche eine „große Chance“.Robert Haubiz (sREAL) spricht vom Leerstand in Kärnten, der vor allem aus der Zweitwohnsitz-Problematik heraus entstehe – „viele Objekte sind nur drei Monate im Jahr bewohnt“. Das lasse sich nur mit strengeren Widmungs-Auflagen und über die Bauordnung lösen. „Das ist nicht in jedermanns Interesse, aber nur so bekommen wir das langfristig in den Griff.“ Viele Klagenfurter Wohnungen stünden leer, weil der Eigentümer „sich die Wohnung nicht von irgendwelchen Fremden kaputtmachen lassen“ will, sondern nach einigen Jahren – inklusive 8 Prozent Wertsteigerung per anno – weiterverkaufen will. Das müsste man über das Mietrecht angehen, um mehr Flexibilität reinzubekommen, regt Haubiz an.Was sind die größten Herausforderungen in den Bundesländern für die Zukunft?Für die Steiermark beginnt Nikolaus Lallitsch (Raiffeisen). Die Hauptsorge der steirischen Makler sei es, genügend verkäufliche Immobilien auf den Markt zu bekommen, das Angebot sei derzeit ausgedünnt. Jetzt verkaufen nämlich nur jene, die wirklich verkaufen müssen“. Auch sei abzuwarten, ob es mittelfristig – im Zeitraum der nächsten Jahre – genügend Grundstücke für Wohnungsneubau geben wird. Trotzdem sei der Markt „gut. Wir haben den erfolgreichsten Start in ein Geschäftsjahr in der Unternehmensgeschichte“, trotz Corona, sagt Lallitsch.Robert Haubiz (sREAL) spricht für Kärnten. „Wir hätten gerne mehr leistbare, vernünftige Wohnungen, die wir handeln können.“ Zum Thema Gewerbeflächen meint Haubiz, es gebe ein „großes Thema mit gewerblichem Leerstand in der Innenstadt“, weil der „schöne, belebte Bereich in Klagenfurt vereinsamt“ – am Neuen Platz, am Alten Platz „verschwinden die kleinen Geschäfte“; da wünsche er sich mehr Maßnahmen der Klagenfurter Stadtverwaltung. Die gewerbliche Innenstadtbelebung sei somit die größte Herausforderung.Barbara Schöppel-Zeiler (EHL) aus Salzburg sagt: Im Wohnbereich in Salzburg brauche es mehr Leistbarkeit – „hoffentlich durch höhere Einkommen und nicht durch sinkende Preise“. Die innerstädtische Nachverdichtung und das Stärken von Ortskernen sei Herausforderung der nahen Zukunft. „Wir brauchen mehr Wohnungen im Ortskern – wenn dort niemand mehr wohnt, gibt’s auch keine Geschäfte mehr. Für den Gewerbebereich äußert Schöppel-Zeiler „einen einzigen Wunsch: Bitte kein vierter Lockdown.“Alexandra Kassler (Wohn Salon) will abschließend einen Aspekt beleuchten: die Finanzierbarkeit. Ein zwei-Personen-Haushalt in der Kurzarbeit „will zwar kaufen“, aber die Banken schauen kritisch bei der Kreditvergabe. Es dauere jetzt „oft sehr lange, bis der Wohn-Wunsch zur Realität wird“. Sie wünscht sich in der Hinsicht mehr Flexibilität seitens der Banken, denn „Wohnen ist ein Grundrecht, und die Menschen werden sich den linken und rechten Hax’n ausreißen, um sich schönes Wohnen zu leisten.“

Es ist nur logisch, darauf zu schauen, wie sich Themen lösen lassen – gerade in der aktuellen Situation – da es auch um die Wertentwicklung von Immobilien betrifft. Am Webinar-Podium von ImmoLive zugeschaltet waren: Melanie Berger, Mediatorin bei Adler&Berger Wirtschaftsmediation Astrid Grantner, Geschäftsführerin der EHL Immobilienbewertung Alfred Nemetschke, Anwalt bei NHK Rechtsanwälte Rechtsanwalt Alfred Nemetschke eröffnet die Runde mit einer Gesamtbeurteilung der Lage. Zusammengefasst: In Zeiten einer Pandemie hat ein Mieter Rechtsanspruch auf Mietzinsreduktion, wenn er das Mietobjekt nicht „uneingeschränkt nutzen“ kann. Nemetschke holt aus: Mit Beginn des ersten Lockdowns im März 2020 wurde allen Beteiligten bewusst, „dass es zum Thema Seuche und Pandemie gar keine aktuelle Judikator gibt“, über das Online-Archiv der Österreichischen Nationalbibliothek habe seine Kanzlei Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs (OGH) aus den Jahren 1915 und 1918 (u.a. die Jahre der „Spanischen Grippe“, Anm.) recherchiert. Die legistische Richtung war rasch bestimmt: Nemetschke berichtet vom Anspruch auf Mietzinsentfall oder -minderung bei eingeschränkter Nutzbarkeit eines Mietobjekts im Falle der Pandemie, „und das ist Tatsache“. Auch ein aktuelles Rechtsgutachten, beauftragt von der Kammersparte Gastronomie, unterstreiche die Rechtsansicht seiner Kanzlei. Während Anwälte mit einer Flut von Klagen rechnen, steigt das Interesse an „kreativen Lösungen“. Mediatorin Melanie Berger erklärt: „Vor Gericht gibt es nur Schwarz-Weiß. In der Mediation aber gibt es die Möglichkeit, über ganz andere Dinge zu sprechen.“ Der Bauchladen an Optionen wachse, oft würden sich dabei andere Wege aufzeigen – „wir fällen kein Urteil, wir finden eine Lösung“, so Berger, und das funktioniere in den meisten Fällen – und zwar schneller, günstiger und nachhaltiger. Astrid Grantner von EHL spricht zur schwierigen Immobilienbewertung in Zeiten einer langfristigen Pandemie. „Es geht um Ertragssituation und Risikobewertung“, sagt Grantner. Zeitlich eingeschränkte Risken, etwa ein Hochwasser und seine Folgeschäden, könnten eingepreist werden in der Bewertung. Diese Berechnungs-Parameter seien in der Corona-Krise nicht anwendbar, „das stellt uns vor Herausforderungen“. Im Idealfall gebe es eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, um das in Kostenfragen abbilden zu können. „Kritisch wird es in einer Pattstellung ohne Einigung“, sagt Grantner, weil „dann müssen wir auch Rückforderungen und Zinssätze abbilden“, je nach Asset-Klasse werde die Frage der Risikoabschläge sehr komplex. Mediationen sind schneller als Gerichtsverfahren – und günstiger. Sind sie auch sinnvoller? Melanie Berger (Adler&Berger Mediation) zitiert eine Studie, welche „eine erstaunliche Zeitersparnis“ aufzeige – Mediationsverfahren gingen „bis um die Hälfte zügiger“, die Geschwindigkeit sei „einer der enormen Vorteile“. Dennoch ist die Geschwindigkeit relativ – „es hängt natürlich von den handelnden Parteien ab“. Der Unterschied bei den Kosten liege „im Schnitt bei 30 Prozent“, sagt Berger, und preist damit die günstigere Variante Mediation im Vergleich zum Gerichtsverfahren. „Wir wollen de-eskalieren, wir führen Hintergrundgespräche und die Mediation ist absolut diskret und in keinem Fall öffentlich“, erklärt Berger ihren Zugang. Anders eben als Gerichtsverfahren. Alfred Nemetschke (NHK Rechtsanwälte) vertritt mit seiner Kanzlei Mieter und Vermieter. „Viele Vermieter waren Anfang der Pandemie perplex erstaunt“ über seine Rechtsansicht (s.o.), aber „letzten Endes sind sie unserer Ansicht gefolgt“. Da, wo es keine Einigung Richtung Mietzinsreduktion gegeben habe, war Nemetschkes Rat: „Bitte Mediation statt Gerichtsverfahren.“ Das habe in den meisten Fällen gefruchtet, bis „hinauf zum Stiftungsvorstand, dem gedämmert ist, dass er in den nächsten Jahrzehnten mit seinem Mieter zusammenleben muss“, fügt Nemetschke an. Auch als Anwalt sei er, Nemetschke, „immer lösungsorientiert. Weil wenn du mich als Anwalt ärgern willst, führen wir jahrelange sinnlose Prozesse, bis dir der Akt zum Hals raushängt.“ Im Gegenteil: In gut geführten Mediationen „findet auch der Anwalt seinen Platz“, weil eine rechtliche Beratung immer Sinn mache. Ein Mediationsverfahren sei dann wertvoll, wenn die verschiedenen Parteien erkennen, dass sich ihre Sichtweisen auf den Sachverhalt unterscheiden. „Am allerwichtigsten ist, den konkreten Sachverhalt zu definieren“, erklärt Berger aus ihrem Fachgebiet, „denn oft habe ich das Gefühl, da streiten sich zwei Leute über verschiedene Dinge“. Wenn das Kernproblem von allen Parteien erkannt werde, sei „der Rest oft gar nicht schwer zu klären“. Die ImmoLive-Community stellt ihre Fragen Wie immer beim Webinar der größten Immobilien-Experten-Community im deutschsprachigen Raum, gibt es Fragen an das Panel aus dem ImmoLive-Chat. Die Expertinnen und Experten sprechen zu vielen Fragen: etwa zum Rechtsstreit bei „vererbten Immo-Anteilen, um den Immo-Wert zu errechnen“; wann es sinnvoll sei, als Mit-Eigentümer eigene Mittel in die Mediation zu investieren („Unbedingt! Ein Gerichtsverfahren ist immer teurer“); zur Mediation „als kleineres Übel“ in Zeiten der Wirtschaftskrise; und warum sich die handelnden Parteien bei einer Mediation die Kosten „am besten fair 50:50 teilen“. Melanie Berger (Adler&Berger Mediation) will mit Vorurteilen aufräumen: „Viele Leute glauben, sie gehen zur Mediation um einen Kompromiss einzugehen. Das ist nicht richtig.“ Berger malt ein Bild: „Es geht nicht um Schwarz-Weiß, und den Kompromiss als eine Stufe der Farbe Grau. Mediation ist hellblau, dunkelgrün, und vieles mehr!“ Alfred Nemetschke (NHK Rechtsanwälte) beschreibt: „Nehmen wir – als Immo-Entwickler – die vielen Stunden her, in denen wir uns mit den emotionalen Befindlichkeiten aller Projektteilnehmer auseinandersetzen. Und stellen wir sie in Relation zu den Kosten für einen Mediator, der alle wieder auf Normaltemperatur runterbringt.“ Astrid Grantner (EHL) bringt die städtebauliche Relevanz in die Diskussion ein, etwa betreffend die Neugestaltung des Otto-Wagner-Areals im Westen Wiens. Dort sei es – bereits vor Beginn der Projektentwicklung – zur Einbindung der Bevölkerung gekommen. „Wenn Projekte mit solch großer Relevanz betroffen sind, hilft es auch die Anwohnerinnen und Anwohner mitzunehmen.“ Dort sei „ganzes Stadtviertel auf gutem Boden vorbereitet worden“, was das Tempo beschleunigt habe, sagt Grantner – das schlage sich natürlich auch auf den Preis nieder. (Mehr Informationen zur Mediation Otto-Wagner-Areal auf http://www.ows-mediation.at, Anm.) Mediation kann nicht alle Konflikte lösen – hinkt die Gesetzgebung hinterher? Melanie Berger (Adler&Berger Mediation) meint: Selbst wenn eine Mediation nicht zur Einigung führe, sei zumindest der Sachverhalt geklärt. Wenn es zur Gerichtsverhandlung komme, „hat man zumindest Zeit gespart und alle notwendigen Sachverhalte bereits zusammengefasst“. Nicht jeder Konflikt lasse sich lösen – das stehe und falle aber nicht mit einer Mediation, denn „gewisse Konflikte sind unlösbar, damit muss man leben“. Aber, und das ist Berger wichtig: „Falsch ist der Gedanke, dass von einer Mediation die Öffentlichkeit Bescheid weiß. Dem ist nicht so. Alle Beteiligten sind zur Verschwiegenheit verpflichtet.“ Eine Mediation sei ein privates, geheimes Verfahren mit strengen Regeln. Zumal: Der Mediator, die Mediatorin unterliegt beruflicher Verschwiegenheit, und könne somit in einem möglichen Gerichtsverfahren nicht als Zeuge einvernommen werden. „Das ist ein geschützter Raum, mit Vertraulichkeitsvereinbarungen“, bestätigt Anwalt Nemetschke. Alfred Nemetschke (NHK Rechtsanwälte) beklagt: „Ich hole nicht zum Rundumschlag gegen die Regierung aus; die haben schon ein paar Sachen gut gemacht. Aber ihnen ist der Gesamtüberblick verloren gegangen.“ Es gebe einen „Förder-Wildwuchs“, unterschiedliche Förderrichtlinien, unklare Regelungen beim Fixkosten-Zuschuss, „die COFAG (Covid-Finanzierungs-Agentur, Anm.) fährt einen Schlingerkurs“, schlichtweg: „Es sind Grotesken“, sagt Nemetschke. Neben der Kostenersparnis (Mediationen kommen im Schnitt auf ein Drittel weniger Kosten als ein klassisches Gerichtsverfahren) seien die Gerichte „derzeit sowieso überlastet. Es gibt manchmal schnelle Entscheidungen, aber die sind eine handverlesene Überraschung“, sagt Anwalt Nemetschke. „Unter den jetzigen Umständen erwarten wir Urteile im Frühjahr 2022“, und wenn es bis zum OGH hinauf lizitiert werde „dann in drei bis fünf Jahren“. Spielt die Corona-Unklarheit in die Bewertung von Immobilien? Astrid Grantner (EHL) sagt: „Ja, natürlich. Ich habe gerade einen solchen Fall auf dem Tisch.“ Bei einer Pattstellung zwischen Vermieter und Mieter bleibe nur der Ausblick in die Zukunft; das sei die „Glaskugel-Frage“ für den Bewerter in Zeiten der Pandemie, insbesondere im Feld der Hotel-Bewertungen. Hoffnung der Branche sei, auf die Tourismus-Zahlen des Jahres 2019 zurückzukommen – „da brauchen wir aber die entsprechenden Perspektiven“, insbesondere was Pachtverträge mit Umsatz-Komponenten beinhalten. Alfred Nemetschke (NHK Rechtsanwälte) springt ein: „Die Judikatur sagt klar: Der Mieter kann den Vertrag vorzeitig kündigen, wenn das Mietobjekt unbenutzbar ist“. Da würden „einige Vermieter noch ihre blauen Wunder erleben“, prophezeit Nemetschke, und erinnert an die ersten solchen Fälle, die bei Gericht aufliegen. „Klar, es macht einen Unterschied in der Bewertung“, sagt EHL-Grantner, „ob ich einen Pachtvertrag neu ausverhandeln muss oder einen neuen Mieter suche.“ Es folgen Fragen der möglichen Umnutzung („Von Hotel auf Wohnen“); allesamt eine Frage der Eigentümer-Strategie für das Objekt. Ja, die Pandemie hat eine Auswirkung auf die Immobilien-Werte, beantwortet das Panel eine Frage aus dem ImmoLive-Chat. „Es gibt schon zahlreiche Banken, die sich aus diesem Business zurückziehen“, erinnern die Expertinnen. Ich habe einen Streit. Wie gehe ich vor? Melanie Berger (Adler&Berger Mediation) erinnert an öffentlich zugängliche Listen an Mediatoren (Weitere Informationen auf https://mediatoren.justiz.gv.at/mediatoren/mediatorenliste.nsf/docs/home, Anm.), die von der österreichischen Justiz anerkannt werden. „Aber im besten Fall frage ich vorher einen Anwalt und gehe nicht blank hinein“, sagt Berger. Zum Abschluss: Verändert sich in der Gesellschaft der Umgang mit Konflikten? Melanie Berger (Adler&Berger Mediation) sagt süffisant: „Unterm Strich ist es uns Mediatoren egal, aus welchen Gründen die Leute kommen“ – aber natürlich gehe es um die Lösungsfindung – auch in Zeiten der Pandemie – und „mehr positive Menschen mit Erfahrung in der Lösungsfindung“. Astrid Grantner (EHL) spricht zur Erwartungshaltung, dass die Pandemie neue, positive Entwicklungen auslösen könnte. „Die Pandemie wird große Umwälzung bewirken, da steckt viel Positives drin“ – das sei zum Teil richtig, die Größe der Erwartungshaltung werde aber überstrapaziert. „Wir haben ein Problem mit der Planbarkeit“, sagt Grantner, aber sobald ebendiese wieder gegeben sei – wann auch immer – „werden wir in Gewohnheiten von vorhin zurückkippen“. Alfred Nemetschke (NHK Rechtsanwälte) sieht den „Schmerz der Pandemie noch nicht groß genug“ – aber wann gehen Wirtschafts-Betroffene zur Mediation? „Es wird immer klarer, wie die Verfahren ausgehen. Die Gesprächsfähigkeit der Beteiligten ist dafür nicht mehr gegeben.“ Als Anwalt freue sich Nemetschke über einen „unbeteiligten Dritten, nämlich einen Mediator“, der alle wieder zur „Gesprächsfähigkeit und an einen Tisch bringt“. „Geordnet herauszukommen aus extremen Konfliktsituationen“, sagt Jurist Nemetschke, dafür ist die Mediation ein geeignetes Mittel.

Der Online-Handel ist gekommen, um zu bleiben. Physisch-stationäre Geschäfte müssen künftig mehr bieten als nur Ware, um Kunden zu locken: Nämlich Service, Beratung, Dienstleistung und Gastronomie. Das sagen die Expertinnen und Experten. Im ImmoLive warfen wir einen Blick auf die aktuellen Entwicklungen, auf die mittelfristige Entwicklung, welche Themen sich langfristig abzeichnen und natürlich beantworten wir auch die Fragen aus dem Chat. Auf dem Podium zu Gast waren: Romina Jenei, Head of Consulting bei Regio Plan Consulting Stefan Goigitzer, COO Managing Partner von Coore und zeichnet für Retail und Retail Investment verantwortlich Patrick Homm, Leiter Immobilienvermarktung Gewerbe bei Otto Immobilien Mario Schwaiger, Leiter des Geschäftsbereichs Retail der EHL Gewerbeimmobilien  Wie steht es um die aktuelle Lage am Markt? Romina Jenei eröffnet die Runde mit einem Gesamtblick auf die Lage in Österreich. Sie sagt: Prognosen, „die wir für die kommenden fünf Jahre angenommen haben, bestätigen sich früher“ – Stichworte Online-Handel, verändertes Konsumverhalten. Der Online-Handel habe im Jahr 2020 ein Plus von 20 Prozent erfahren, im Vergleich zum Vorjahr; währenddessen hat der stationäre Handel ein Minus von 30 Prozent im selben Zeitraum verzeichnet. Einen starken Flächenrückgang bzw. „Flächenbereinigungen“ sieht Jenei vor allem in den Bereichen Bekleidung, Schuhe, Accessoires. Auf der anderen Seite konnten der Lebensmittel- und Drogeriefachhandel Umsatz-Zuwächse erleben. Branchen, die nicht lebensnotwendige Artikel anbieten („Das schicke Kleid brauche ich jetzt nicht“) würden mit weiteren Rückgängen rechnen müssen. Stefan Goigitzer (Coore) wird gefragt, wie es um die „High Street und Shopping Center“ und die Bezirks-Einkaufsstraßen steht. Der stationäre Handel im High-Street-Bereich – etwa in der Salzburger oder Wiener Innenstadt – habe Umsatzrückgänge von „50 bis 60 Prozent“ erlitten. „Interessanterweise“ hätten Bezirkseinkaufsstraßen in der Pandemie profitiert – weil Menschen regional einkaufen, statt Shopping Center aufzusuchen. Ebendiese Shopping Center hätten gelitten – „weil die Menschen verunsichert waren, in große Center zu gehen“. Verhältnis Mieter-Vermieter Zum Verhältnis Mieter-Vermieter, Ketten- und Einzelmieter wird Patrick Homm (Otto Immobilien gefragt). Der logische Vorteil großer Ketten im (inter-)nationalen Geschäft: Umsatzeinbußen mancher Filialen würden insgesamt abgefangen. Mit der Größe gehe auch eine höhere Kostenstruktur einher, und „eine enorme Verantwortung für die große Zahl der Mitarbeiter“. Der Einzelbetreiber im Gegensatz dazu „kann als Geschäftsinhaber selbst im Store stehen, kann Kosten optimieren, kann rasch reagieren“. Der Nachteil des Einzelbetreibers: Es gibt keinen Erfahrungsschatz, was an verschiedenen Standorten wie gut – oder schlecht – funktioniert, erklärt Homm. Jedenfalls suche er „individuelle, an den Standort angepasste Lösungen“ für Mieter. Mario Schwaiger (EHL) sieht eine Art „Aufbruchstimmung“, vor dem Hintergrund einer baldigen Covid-Impfung. „Wir haben jetzt wieder internationale Anfragen, was vergangenes Jahr kaum der Fall war, und auch in den Innenstadtlagen tut sich was“, fasst Schwaiger die Situation zusammen. Es gebe eine deutliche Zuversicht, dass der Tourismus bald zurückkehrt: „Jetzt ist die beste Zeit, sich gute Lagen zu sichern, die frei stehen oder zur Verfügung sind.“ Ein Problem derzeit gebe es vor allem bei Besichtigungen und Standortprüfungen vor Ort – „die sind ja nicht wirklich möglich, das ist ein großes Thema“, sagt Schwaiger, „es dürfen keine Bauteams internationaler Unternehmen kommen“, das würde den „Run“ auf gute Flächen wohl noch ein wenig bremsen. Die aktive ImmoLive-Community stellt ihre Fragen im Chat – zu Mieten, Flächenbereinigungen Wann werden Objekteigentümer niedrigere Mieten akzeptieren – wann hören wir auf, Leerstand zu akzeptieren als niedrigere Mieten? Das will die Community im Chat wissen. Stefan Goigitzer (Coore) erzählt von Kundengesprächen in Deutschland, wonach Betroffene „teilweise 50 Prozent unter Markt abschließen“. Trends aus Deutschland kämen mit Verzögerung nach Österreich. „So intensiv wird es uns nicht treffen, weil wir strukturell anders aufgestellt sind“, aber auch in Österreich werde es zu Mietpreisreduktionen kommen. „Die Frage ist: Habe ich es mit einem Privaten zu tun“, erklärt Goigitzer, „oder mit einem Institutionellen?“ Bei Institutionellen – Fonds, Versicherungen, etc. – wo mehr Kapital dahintersteht, werde man sich wohl „schwer tun, die Miete zu reduzieren, und damit das Objekt um 20 bis 30 Prozent abzuwerten“. Wenn in Folge der Pandemie-Krise bis zu 15 Prozent an Einzelhändlern und Gastronomie Insolvenz anmelden müssen – was passiert dann mit den Flächen? Darauf antwortet Romina Jenei (RegioPlan). „Die Flächen werden anders genutzt“, ist sie sich sicher, „der Einzelhandel und die Shopping Malls werden die High Streets nicht mehr dominieren.“ Es werde mehr „urbane Funktionen“ geben müssen, im Sinne der stadtplanerischen Perspektive – etwa Kindergärten, Schulen, soziale Angebote, kommunale Infrastruktur – und damit „weg vom klassischen Branchenmix“. Je nach Handelszone werde es natürlich verschiedene Fokussierungen geben – vom Nahversorger bis zur Gastronomie. Die überregionalen Shopping Malls (denke Donauzentrum und Shopping City Süd) würden schon jetzt viel mehr als nur Einzelhandel bieten: etwa mit Ärztezentren, Polizeistationen, Dependancen des Arbeitsmarktservice (AMS). „Dieser Trend wird Städte spannender machen“, ist Jenei überzeugt. Was tun mit leerstehenden Flächen? Ist Pop-Up die Lösung? Ist es ratsam, mit dem Vermieten noch zuzuwarten – weil mit der Covid-Impfung auch der Lockdown endet? Patrick Homm (Otto Immobilien) sagt: „Das ist nicht absehbar. Dass es im Q3 besser wird ist Spekulation.“ Wenn ein „passender Mieter für die kommenden Jahre“ vor der Türe stehe, sei es wohl besser „den Abschluss zu suchen“. Übergangsweise könnten Flächen mit „Pop-Up-Stores“ interimistisch genutzt werden, um sie nicht komplett leer stehen zu lassen. Auch würden große Retail-Ketten neue Standorte erst einmal „testen“, bevor sie dauerhaft bleiben. Mario Schwaiger (EHL) ergänzt um ein Uni-Projekt, in dem sich Studenten Gedanken über „das Pop-Up-System zur Überbrückung von Leerständen“ gemacht hätten. Diese Kurzzeit-Nutzung bringe allerdings auch Nachteile: Man kenne den Mieter nicht, die Planung sei zeitintensiv, rechtliche Themen wie Haftung und Betriebsanlagengenehmigungen müssten geklärt werden. „Das alles hält diese Pop-Up-Welle ein wenig auf.“ Grundsätzlich sei es eine „tolle Idee, Leerstände zu bespielen“ – zum Beispiel als zweiwöchiges Atelier für Künstlerinnen und Künstler, die ihre Werke dort zeigen; die vielen – zum Teil rechtlichen – Unsicherheiten müssten aber aus dem Weg geräumt werden. Schwaiger regt auch ein „Bewertungs-System für Mieter“ an, „ähnlich wie Amazon“, auf dass Vermieter bei Pop-Up-Ideen vorab ein Bild der Mieter bekommen. Pop-Ups können auch über internationale Konzepte passieren, etwa im High-End-Gastro-Bereich.  Stefan Goigitzer (Coore) sieht „hier sicher kein mangelndes Interesse der Vermieter, und auch keinen Mangel an Fläche“ – aber die rechtliche Situation in Österreich „ist schlichtweg komplexer als in London oder Miami oder Dubai“. Genehmigungsverfahren hierzulande dauern „sechs bis acht Monate, per se schon ein Wahnsinn“, sagt Goigitzer, somit seien Pop-Up-Restaurant-Ideen wohl nur dort umzusetzen, „wo ich bereits eine genehmigte Gastrofläche habe“. Große Ketten gehen insolvent – was passiert mit deren Flächen? Die Modeketten Pimkie und Adler hatten jüngst die Insolvenz gemeldet. Was passiert mit der Vielzahl an Flächen, die damit frei wird? „Das kommt natürlich auf den Standort an, es gibt einige Standorte in der B-Lage“, sagt Patrick Homm (Otto Immobilien), und betont: Anders als vor einigen Jahren noch stehen die Retailer „nicht mehr Schlange vor dem Eigentümer“. Die Zeiten, wo sich der Eigentümer die Retailer aus einer großen Interessentenschar aussuchen kann, seien vorbei. Homm empfiehlt allen Eigentümern und Vermietern auch: „Wenn ein Ende der Miete absehbar ist, gehen Sie früh in die Vermarktung. Es dauert bis zu 18 Monate, bis der nächste Mieter einzieht.“ Auch in B- und C-Lagen gebe es „gute Möglichkeiten, in der digitalen Community um potenzielle Käufer zu werben“. Was muss der Handel künftig mehr können? Ist Corona nur Brandbeschleuniger für das Reinigen der Handelsstruktur? „Das Konsumverhalten hat sich geändert. Reines Herzeigen von Ware reicht nicht mehr, das kann der Online-Handel besser“, sagt Romina Jenei (RegioPlan). Wer „die Couch verlassen will, um wirklich zu shoppen, will etwas Spezielles“. Das könnten besondere Service-Leistungen oder Events vor Ort sein, oder die persönliche Beratung und Organisation. Es brauche den Mehrwert über die schlichte Ware hinaus, sagt Jenei. „Die Menschen waren im Lockdown eingesperrt und wollen jetzt beim Shopping ‚offline‘ nachholen, was sie versäumt haben“, aber das werde die bisherigen Ausfälle nicht kompensieren können. Das emotionale Erlebnis müsse aber der Händler selbst schaffen – „das kann der Vermieter nicht bewerkstelligen“. Wenn sich insolvenzbedingt die Spreu vom Weizen trennt – ist das die Bereinigung der Handelsstruktur, die Corona bringt? Mario Schwaiger (EHL) sieht: „Wer seine Hausaufgaben, wie Onlinehandel, schon in den vergangenen Jahren gemacht hat, kommt jetzt besser durch.“ Überraschend viele Händler hätten bis zuletzt überhaupt keinen Onlinehandel im Angebot gehabt. Größere Ketten würden sich wohl von einer Handvoll Filialen trennen, die nicht den erwarteten Umsatz bringen – und gleichzeitig im Online-Handel optimieren. Wird der Handel regionaler? Was bedeutet das für Flagship Stores der Großen? Patrick Homm (Otto Immobilien) setzt auf „Individualität und Nachhaltigkeit“, der Handel werde nur durch „Mehrwert und Abholen des Kundens“ einen Vorteil gegenüber dem Online-Handel aufbauen können. Ein Store, ein Geschäft müsse sich seine „eigene Community aufbauen“, die zwischen online und offline verschwimmt und eine Bindung zur Marke schaffe. „Die Pandemie ist eine Chance für viele Kleine, aus der Regionalität heraus auch Shops in Lagen zu öffnen, die vorher undenkbar gewesen wären“, sagt Stefan Goigitzer (Coore) und sieht eine „große Chance für den Einzelhandel“ abseits der großen Shopping-Destinationen wie „London oder Paris, wo ich mir die Miete nicht mehr leisten kann“. Auch eine neue Wertehaltung der jungen Generation werde den Handel nachhaltig verändern – weil die Nachfrage nach mehr Nachhaltigkeit und Regionalität gehe. Mario Schwaiger (EHL) erinnert an internationale Ketten wie „H&M“ – dort „wird das Shopping zum Erlebnis, dort kann ich die Kleider gleich zum Schneider bringen“. Dienstleistungen wie „Kosmetik, Nagelstudio und Friseur schaffen Service-Mehrwert“, sagt Schwaiger, und „da muss die Reise hingehen, auch in der Fläche an sich. Die Flächenstruktur werde sich verändern – etwa durch 24h-Abhol-Terminals oder Click-and-Collect-Stationen. „Da ist Mut gefragt, aber da ist viel möglich“, meint Schwaiger. Patrick Homm (Otto Immobilien) ergänzt um die Idee des „community buildings“, wonach große Fashion-Ketten (welche eigentlich über Online-Business gute Einnahmen hätten) ihre stationären Stores um Gastro-Angebote erweitern. Unter dem Strich müsse also eine Aufenthaltsqualität mit Mehrwert stehen – „dann sind die Kunden auch bereit, öfter in den Shop zu kommen und mehr Geld auszugeben“. Online oder „brick-and-mortar“, der Unterschied zwischen Stadt und Land, und wohin geht die Gastro „Es wird sich wohl bei 50:50 einpendeln“, prognostiziert Romina Jenei (RegioPlan) die künftige Verteilung zwischen physischem Retail und Online-Handel. Dabei komme es nicht auf die Größe der Stadt an: Auch in Wien gebe es, zum Beispiel, mit Mariahilfer Straße und Josefstädter Straße Großeinkaufsmöglichkeiten und regionale Angebote. Dasselbe sei in Mittelstädten der Fall; wichtiger sei, dass die Handelszonen auf ihre Einzugsgebiete spezialisiert seien, vom Nahversorger bis zum kompletten Branchenmix, sagt Jenei. „Was große Shopping-Center gut können: das einheitliche Management“, erklärt Jenei, und erinnert an den – oft fehlenden – „Willen und die Macht“ ganzer regionaler Geschäftsstraßen, sich unter ein Gesamt-Management zu stellen. Anderes Thema: Wird sich die System-Gastro jetzt durchsetzen? Nein: Junge, aufstrebende Konzepte hätten jetzt die Möglichkeit, ihre Ideen zu realisieren, sagt Stefan Goigitzer (Coore). Das betreffe insbesondere „spannende Konzepten“ in Seitenlagen und Bezirkseinkaufsstraßen. Goigitzer nennt als Beispiel die Wipplinger Straße in der Wiener Innenstadt, wo „junge Ideen“ entstanden seien. Die klassische „Systemgastronomie findet sich dann eher in den High Streets wieder, wo früher die Fashion war“, meint Goigitzer. Self Storage als Trend, neue Online-Händler und eSports-Areas als Chance „Gurkerl.at als neuer Online-Supermarkt mit Rund-um-die-Uhr-Lieferzeiten bis Samstagmitternacht macht das ganz gut“,  sagt Mario Schwaiger (EHL) und erinnert, dass diese Anbieter entsprechende Flächen für ihre Logistik brauchen. „Ich kenne eine Diskothek im 15. Bezirk, die hat zugesperrt. Die Fläche wurde geprüft, für gut befunden. Das ist ein Einzugsgebiet mit vielen Wohnungen, hat eine gute Lage“, sagt Schwaiger – dort mache Supermarkt-Logistik Sinn. Aber: Einem Vermieter müsse klar sein, „dass das Mietniveau bei Self-Storage-Konzepten ein ganz anderes ist als bei der klassischen Geschäftsmieten“. Mit eigenen eSports-Areas lassen sich auch außerhalb der klassischen Geschäftsöffnungszeiten junge Kunden anziehen – und damit neue Geschäftsfelder eröffnen. „Das haben wir definitiv am Radar“, fasst Patrick Homm (Otto Immobilien) zusammen. Zum Abschluss ein Blick in die Zukunft Wo stehen wir in fünf Jahren? Die Expertinnen und Experten geben ihre persönlichen Prognosen ab. Romina Jenei (RegioPlan) sieht die Innenstädte in fünf Jahren „keinesfalls tot, aber ganz anders“. Handelszonen würden „komprimierter und konzentrieter“, Flächen würden verkleinert und bereinigt. Insgesamt werde der Handel „individuell und spezialisierter“, was natürlich auch bedeutet, dass „manche auf der Strecke bleiben“. Patrick Homm (Otto Immobilien) sieht für die High Streets mehr „Shops als Showrooms“. Dort werde nicht mehr die gesamte Produktpalette geboten, sondern ein Look-and-Feel der Marke, quasi als Appetizer – der Rest passiere dann über den Online-Handel. Stefan Goigitzer (Coore) rechnet vor allem mit „coolen, regionalen und jungen Konzepten“, auch in der Gastro, „jedenfalls mehr Vielfalt“ in den Einkaufsstraßen. Mario Schwaiger (EHL) beobachtet „spannende Entwicklungen“, etwa den neuen IKEA-City-Store am Beginn der Äußeren Mariahilfer Straße in Wien. Auch stehe das „KaDeWe-Wien“ in den Startlöchern, und der Standort werde zusätzlich aufgewertet um die Themen Nachhaltigkeit und Umweltschutz: Immer mehr Shops werden geplant zum „Showroom für E-Mobilität“. Mit Events und Veranstaltungen werde wieder „mehr Leben in die Stadt kommen“, ist sich Schwaiger sicher. Irgendwann, nach der Pandemie.

Beim Rätseln, Quizzen und Raten waren zahlreiche Expertinnen und Experten der Branche zugeschaltet, Fans und Interessierte; teils im Video, teils im Chat. Sie alle ritterten um die richtige Antwort beim – humorvoll moderierten – ImmoKlick-Quiz. Die Immobilien-Redaktion hatte für die Premiere des Formats hochwertige Preise von lokalen, regionalen Anbietern an Bord geholt. Verspielt wurden: Magnum-Flaschen Grüner Veltliner von Reinhard Winiwarter mit seiner „Winery“ (https://www.rw-winery.com/), prämiert mit 93 von 100 Punkten im „Á la carte“-RankingKöstliches zum Naschen von der Wiener Süßwaren-Manufaktur „Jonny Schokoladen“ (www.jonny-schokoladen.at), die im 12. Wiener Gemeindebezirk feinste Schokolade schöpftEdle Seifen aus dem Waldviertel vom „Seifenkonzept Kamptalerie“, handgesiedet aus hochwertigen Rohstoffen (www.kamptalerie.at)Gutscheine für die „Regina Margherita“, ein Gusto-Stückerl-Restaurant für gehobene italienische Küche in der Wiener Innenstadt. (https://www.reginamargherita.at/) Lasst die Spiele beginnen Die Aufgabe klang simpel: Ein verdecktes Bild wird nur Stück um Stück freigelegt – „so wie früher bei Dalli-Dalli, für unsere älteren Semester“, wie der Moderator scherzhaft erklärt. Wer als erste oder erster erkennt, um welches Bauprojekt oder welche Person es sich handelt, gewinnt. Der ImmoLive-Chat fungiert als „roter Button“, wer die Antwort weiß, schreibt in den Chat. Ein kurzweiliges Wettrennen um die schnellste Antwort begann – die „Exhibition Round“, der Probelauf, war schnell gelöst. Der Wiener DC Tower – als höchstes Wohngebäude Österreichs – war rasch entdeckt.. Kniffliger wurde es in den Wettbewerbsrunden, wo Immobilien aus der ganzen Welt gezeigt wurden, etwa: die Berg-Isel-Schanze („mit den Bergen im Hintergrund, das ist sicher nicht Wien“)der Burj Khalifa („das könnte auch der Burj al Arab sein“ – „das ist aber nicht dasselbe!“). Die Preise gingen dann an beide Antworten (kulante Anm.d.Red.)der Hangar 7 in Salzburg („Das ging in Sekunden!“ Hat da wer geschummelt?)der neue „IKEA Shop“ und der Hauptbahnhof in Wien („Ihr seid Profis, das war zu leicht! Wir müssen strenger sein mit euch, wir fragen jetzt auch die Quadratmeter ab“)das „KaDeWe“ in Berlin („Quiz-Kandidat Wolfgang liegt schon wieder richtig! Du gehst heute mit vollen Armen nach Hause“)das „Hofbräuhaus“ zu München („Wenn wir schon Wein verlosen, können wir auch ein Brauhaus zeigen“)die Miniaturwelt „Minimundus“ in Klagenfurt („Das hatten jetzt mehrere gleichzeitig richtig erraten – die Schokolade müsst’s euch teilen!“) Aber auch nach Personen wurde gesucht: Erst nach vielen offengelegten Kacheln wurde das Foto von René Benko erkannt („Der war beim Friseur!“)Bettina Breiteneder, Aufsichtsrats-Vorsitzender der ImmofinanzMichael Ehlmaier von EHL ImmobilienAnton Bondi von Bondi-Immobilien („Eindeutig an den Haaren zu erkennen“)Und, ganz gemein, zum Abschluss: Ein Porträt von Chefredakteur Walter Senk, allerdings auf den Kopf gestellt. Aber auch dieses Rätsel wurde gelöst Jede Runde wurde eröffnet mit dem Signal zum Start – „ImmoKlick!“ Das Fazit nach knapp 40 amüsanten Rätselminuten: Die Aufgaben waren „viel zu einfach“, oder anders gesagt: die Teilnehmerinnen und Teilnehmer waren zu schlau; die hochwertigen Preise wurden großzügig an das Teilnehmerfeld ausgespielt, und am Allerwichtigsten: Der Spaß kam nicht zu kurz.

Am Podium diskutierten: Karina Schunker (Leiterin des Bereichs Eigentumswohnungen bei EHL) Evgeni Gerginski (Geschäftsführer bei Huss Hawlik Architekten) Florian Kammerstätter (Geschäftsführer bei Consulting Company Immobilien) Gerald Kerbl (Partner bei der tpa Group Österreich) Florian Kammerstätter beginnt die Runde. Der EHL-Marktbericht spiegle auf Papier wider, was die Realität im Verkauf zeige: „Die Nachfrage ist extrem groß.“ Institutionelle kämen vom Gewerbemarkt Richtung Wohn-Immobilien, und auch „die Kleinen, die Privatanleger“ würden den Wiener Wohnungsmarkt „sehr gut sehen“. Es gebe mehrere Objekte, teilweise mit bis zu 140 Wohnungen, seien schon im Rohbau verkauft worden – „klar als Vorsorgewohnungen“. Privatkäufer investierten „mit dem klaren Ziel zu vermieten“. Karina Schunker (EHL) ergänzt: Nach Krisen im Finanz- und Kapitalmarkt sei die Anlage in „Betongold“ zunehmend interessant geworden. Wohnungen seien keine reine Kapitalanlage mehr, sondern in einem weiteren Schritt ein „Vorsorgemodell für künftige Einkommensquellen“, etwa um sich die Pension aufzustocken – oder einen Alterswohnsitz zu schaffen. Es seien nicht nur Kunden mittleren Alters, die sich die Frage nach dem „wie geht es weiter nach dem Berufsleben mit meinem Lebensstandard“ stellen – auch die junge Generation mache sich „mehr und mehr Gedanken“ über die Zukunftsvorsorge. Die „eine, typische Zielgruppe“ gebe es nicht mehr, sagt Schunker, die Nachfrage ziehe sich durch alle Altersgruppen. Vorsorgewohnungen und die Diskrepanz zwischen Wunsch und Realität Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) erinnert an die zwei Arten von Anlegern: Die einen „kaufen die Wohnung, vergessen sie und sehen nur mehr das Geld, das monatlich am Konto ankommt“. Die zweite Schiene kaufe Wohnungen, um sich „die ersten 20 Jahre die Steuern zu ersparen, und dann dem Kind oder Enkel weitergibt und Eigennutzer wird“. Für Eigennutzer werde der „Wunsch nach mehr Raum“ – spätestens seit der Corona-Krise – propagiert; dem Streben „nach mehr Raum, mehr Fläche“ gegenüber stehe aber die „Realität der Preise“, weil Flächen nicht günstiger würden. „Man kann sich eben nicht immer leisten, was an Wünschen in der Zeitung steht“, sagt Gerginski. Gerald Kerbl (tpa) ergänzt um die „steuerlichen Fragen“ beim „Run auf die Vorsorgewohnung“. Die klassische „Residential-Finanzierung“ bei Banken sei dabei kein Problem, sagt Kerbl, „das wird von den Banken finanziert“. Was die Steuer betrifft – Stichwort Immobilienertragssteuer „Immo-ESt“ – meint Kerbl: Damit sich „das alles gut rechnet“, müsse der Kunde – in Absprache mit professioneller Beratung – den vorhandenen Eigenmittelanteil durchrechnen. „Ab 25 Prozent Eigenmitteanteil beginnt es, sich zu rentieren.“ Überhaupt seit es eine gute Idee, „Geld inflationsgesichert in Sachwerte“ zu investieren. Können sich Kunden auch leisten, was sie wünschen, wird Karina Schunker (EHL) gefragt. Es gebe zwei Gruppen: Die „Wiederholungstäter“, die sich nicht zum ersten Mal mit dem Thema Vorsorgewohnung beschäftigen, und somit Abläufe und Vorgehensweisen kennen. „Die haben ein klares Bild, da ist die Beratungsleistung eine ganz andere“, sagt Schunker. Erst-Investoren wiederum bräuchten eine andere Beratung: Oft seien ihnen steuerliche oder mietrechtliche Fragen unklar. „Den Erst-Investor muss ich an die Hand nehmen und ihm den Prozess grundsätzlich erklären.“ Es gibt verschiedene Käufer-Gruppen – wie steht es um die Wohnungs-Angebote? Von den „idealen“ 60-Quadratmeter-Wohnungen über kompaktes Wohnen und Wunsch nach mehr Fläche – wohin geht das Interesse der Käufer? Florian Kammerstätter (Consulting Company) sieht, dass „die Grundrisse, die absoluten Wohnflächen tendenziell zurückgehen“. In Wien steigen die Grundstückspreise, in Konsequenz damit auch Kauf- und Mietpreise. Was wiederum die Frage aufwerfe, was sich potenzielle Mieter künftiger Vorsorgewohnungen überhaupt leisten können. „Logischer Rückschluss: Die Quadratmeterzahl der Wohnungen wird kleiner“, sagt Kammerstätter. Das stelle Projektentwickler und Architekten vor Herausforderungen, um Mindestgrößen bei der Möblierung („Geht sich das 1,80m-Bett noch aus?“) zu erfüllen. Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) meint: „40 Quadratmeter sind für den Architekten oft schon Luxus. Wir planen Vorsorgewohnungen mit 35 Quadratmetern und zwei Zimmern.“ Darin sei er aber „geübt, wir haben mehrere Baustellen mit diesen Größen am Laufen“. Wichtig sei die Flexibilität bei der Raumgestaltung, und wie sich die Fenstersetzung, Sanitärräume, Arbeitsbereiche etc. gestalten, damit der Grundriss in Zusammenspiel mit der Möblierung auch funktioniert. „Freiflächen werden wichtiger, wir nutzen bei Balkonen alles aus, was die Bauordnung hergibt“, erzählt Gerginski. „Es zählt jeder Zentimeter, wir wollen so wenig ungenutzte Ecken – Vorräume und dergleichen – wie möglich.“ Fragen aus dem ImmoLive-Chat: Worauf gilt es bei der Wahl einer Vorsorgewohnung besonders zu achten? Gerald Kerbl (tpa) aus „der fachlichen Ecke des Steuerberaters“ heraus meint: Es brauche einen „sinnvollen“ Eigenkapitalanteil, „25 Prozent plus“. Das mache die Prognoserechnung am Beginn des Investments einfacher, und es gebe „einen Puffer für notwendige Adaptierung nach 5, 10, 15 Jahren“. Karina Schunker (EHL) sieht „einige wesentliche Punkte“: Vorneweg die Lage – zentral oder mit mehr Grünraum? „Ich muss meinem Mieter eine gewisse Infrastruktur bieten können.“ Zweitens die Wohnungsgröße: Die Grundrissgestaltung müsse „effizient“ sein, um Räume abtrennen zu können. Auch das Thema Freifläche sei stark nachgefragt – nicht zuletzt wegen der Pandemie. Auch die Ausstattung spiele eine Rolle: Die meisten Mietwohnungen hätten eine Küche bereits eingebaut. Schunker erinnert daran: Eine Vorsorgewohnung müsse nicht all diese Kriterien erfüllen – aber es brauche den Blick auf das Verhältnis zwischen Kaufpreis und projektiertem Mietpreis. „Was kann meine Immobilie, wen möchte ich damit ansprechen, und finde ich mit dieser Konfiguration einen Mieter?“, sagt Schunker. Florian Kammerstätter (Consulting Company) spricht aus der Warte des Bauträgers: „Schauen wir auf das Preis-Leistungs-Verhältnis. Ist das, was ich erwerbe, tatsächlich den Preis wert?“ Dazu kämen auch Punkte wie ein möglicher Wiederverkaufswert oder die Frage nach dem Mieter: Ist die Wohnung für einen Mieter langfristig gedacht, oder muss der Eigentümer mit häufigem Mieterwechsel rechnen – was Maklerkosten und andere Posten mit sich bringe. „Wahnsinnig wichtig, und für die Zukunft noch interessanter“, meint Kammerstätter, „ist die Anbindung an den öffentlichen Verkehr“. Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) spricht zu den Themen Wertsteigerung und Mieterwechsel. Häufige Mieterwechsel gebe es bei kleinen Wohnungen – „weil da wohnen Studenten, und man will nicht in einer 30-Quadratmeter-Wohnung alt werden“. Eine ideale Vorsorgewohnung solle laut Gerginski die 40-Quadratmeter-Marke nicht unterschreiten, weil Mieter länger darin blieben. Nachhaltiges Bauen werde an Bedeutung gewinnen und somit zur Wertsteigerung beitragen. Stellplätze für E-Fahrzeuge oder geringe Betriebskosten würden Wohnungen dauerhaft leichter vermietbar machen. „Es gibt einen Wertewandel. Menschen wohnen bewusster, es geht um soziale Nachhaltigkeit“, meint Gerginski, dieser Wert würde steigen. Mieteinnahmen versus Kaufpreis – wo liegt eine gute „Ratio“? Bleiben Mieten leistbar? Die ImmoLive-Community fragt die Profis „Das hängt eindeutig von der Lage ab“, sagt Steuerberater Gerald Kerbl (tpa). Florian Kammerstätter (Consulting Company) sagt: Wo werde diese Benchmark angelegt? Bei Neubauprojekten in Wien sei eine Brutto-Rendite „zwischen 2,5 und 3,5 Prozent“ zu erwarten – wenn man den reinen Kaufpreis mit der Miete in Verhältnis setze. Bleiben Mieten bei steigenden (Kauf-)Preisen überhaupt leistbar, fragt die ImmoLive-Community im Chat. Karina Schunker (EHL) meint: Das Thema werde sich vor allem auf die Wohnungsgröße auswirken – was klein und kompakt gebaut werde, bleibe in der Miete leistbar. Die Mieten seien auf hohem Niveau „und bleiben auch dort“; gleichzeitig würden die Preise nicht mehr so rasch steigen „wie noch vor 20 Jahren“. Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) erinnert an die Offensive der Stadt Wien, mehr Gemeindewohnungen zu bauen. „Dort kennen wir die Mietdeckel, bei 7,50 Euro.“ Auch sehe der Wiener Bebauungsplan Flächen für geförderte Wohnungen vor – damit schaue die Gemeinde darauf, dass Mieten nicht aus dem Ruder laufen. „Auch im geförderten Wohnbau und im Gemeindebau ist die Qualität sehr hoch“, sagt Gerginski, „das ist mit den Gemeindebauten der 70er-Jahre nicht vergleichbar“. Diese hohen Standards gebe es im frei finanzierten Wohnbau nur „freiwillig“ – wenn die Bauträger da nicht mitmachen, „wird es die Mieter in den geförderten Bereich ziehen“. Florian Kammerstätter (Consulting Company) erklärt, dass „das Kapital in die Hauptstadt Wien drängt“ – aber „bitte vergessen wir nicht die anderen großen Städte in Österreich“. Im Süden von Graz, zum Beispiel, „ist zuletzt wahnsinnig viel passiert“, und auch in Wels passierten interessante Entwicklungen. Dort gebe es die Aussicht auf höhere Renditen, weil die Grundstücks- und Kaufpreise „noch nicht am oberen Ende angekommen sind“. „Auch der Wiener Investor kauft sich Vorsorgewohnungen in Linz, Graz, Wels“, ergänzt Gerald Kerbl (tpa), „es muss nicht immer Wien sein.“ Führt das neue Home Working zum Nachfrage-Trend ins Umland? Karina Schunker (EHL) bricht es auf die Frage herunter: „Will ich meine Freizeit im Grünen verbringen können, und verzichte dafür auf Infrastruktur?“ Urban oder ländlich – es gebe kein „richtig oder falsch“, sondern subjektive Zugangsweisen bei jedem einzelnen Kunden. „Lösungen für die verschiedenen Wünsche anbieten“ sei die spannende Herausforderung, sagt Schunker. Wiens innerstädtische Bezirke seien ungebrochen stark gefragt, „wir haben nicht gemerkt dass die Leute ihre Koffer packen und alle aufs Land ziehen“. Wird das Angebot des gemeinnützigen Wohnbaus eine Konkurrenz für die Vorsorgewohnung? „Das ist eine Frage der Zielgruppe, das sind unterschiedliche Produkte“, meint Schunker. Der frei finanzierte Wohnbau tendiere eher zum kompakten, effizienten Bauen. Neubau oder Altbau? Befristet oder unbefristet? Stellplatz: Ja oder Nein? Der ImmoLive-Chat meldet sich mit vielen Fragen an das Panel, etwa mit der Entscheidung: Vorsorgewohnung besser im Alt- oder Neubau? „Als Anfänger: klar Neubau“, sagt Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten). Es gebe zur modernen Wohnung die Gewährleistung und rechtliche Absicherungen darauf, „ich habe viele Probleme nicht“, dafür „ist der Preis ein anderer“. Der Altbau biete oftmals die bessere Lage zu günstigeren Preisen, sei dafür sanierungsbedürftig; „wenn ich mich mit Immobilien auskenne, kann ich das schon wagen“. Im Altbau versteckten sich aber oft „ungeplante Risiken und Kosten“ – etwa beim undichten Dach oder dem nachträglichen Einbau eines Lifts. „Die rechtliche Lage beim Neubau ist eine ganz andere“, erklärt Florian Kammerstätter (Consulting Company). Verträge im Altbau, „auf zwei bis drei Seiten abgefasst“, können „für den Einzelnen ganz viele Probleme bringen“. Tendenziell empfehle Kammerstätter also den Neubau. Werden Vorsorgewohnungen eher befristet oder unbefristet vermietet? Gerald Kerbl (tpa) sieht derzeit vor allem „befristete Mieten auf 3 oder 5 Jahre, das ist Gang und Gäbe“. Das sei „grundsätzlich auch sinnvoll“, weil Verträge nach Ablauf verlängert werden können – oder eben aufgelöst, wenn man als Eigentümer selbst einmal einziehen möchte. „Das ist ein Sicherheitsinstrument“, sagt Karina Schunker (EHL). Karina Schunker antwortet auch auf die Frage, ob es beim Ankauf einer Wohnung auch Sinn macht, einen PKW-Stellplatz dazuzukaufen. „Ab einer drei-Zimmer-Wohnung“ bzw. ab einer bestimmten Wohnungsgröße bringe das Vorteile. Selbst wenn der Mieter kein Interesse daran habe, „steht es mir frei, den Stellplatz an jemand anderes zu vermieten“. Alternativen zur Vorsorgewohnung: Beteiligungs- oder Bauherrenmodelle? Gerald Kerbl (tpa) stellt die Frage retour: „Worin will ich investieren? Muss am Ende des Tages eine Immobilie daran hängen?“ Bauherrenmodelle seien „sicherlich eine Alternative“, allerdings „für das größere Budget“. Wer sich indirekt an Immobilien beteiligen möchte, für den gebe es den offenen Immobilienfonds – „alle großen Banken haben den aufgelegt“. Als letzte Alternative blieben „die klassischen Immobilien-Aktien an der Börse“. Wie steht es um das Wohnungseigentumsgesetz, das – gerade im Altbau, bei vielen Eigentümern – Dinge oft verkompliziere? Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) sieht seitens der Eigentümer und Vermieter den „verständlichen Wunsch“, die Rechtslage zu modernisieren; „man re-investiert ja schließlich in die Gebäude, und steckt sich das Geld nicht nur ein“. Gegenstimmen kämen dazu etwa von der Arbeiterkammer. Wo machen Vorsorgewohnungen in Wien noch Sinn? Gibt es bessere Alternativen? Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) empfiehlt den „Blick auf die Lage, mit genug Grün rundherum“. Eine Vorsorgewohnung dürfe „niemals auf eine stark befahrene Straße schauen“, ich will nicht „die Autos im Wohnzimmer stehen haben, wenn ich das Fenster aufmache“. Zudem müsse der Grundriss variabel genug sein, um verschiedene Altersgruppen anzusprechen, „damit ich als Eigentümer in der Vermietung flexibel bin“. Flexibilität brauche es vor allem in den Möblierungsvarianten, „damit die Wohnung potenziell für viele Gruppen funktioniert“. Florian Kammerstätter (Consulting Company) tendiert ebenfalls zur ruhigen Lage. Mit dem Trend zum Home Office habe diese an Bedeutung gewonnen. Karina Schunker (EHL) sieht „keine Grenze, wo ich nicht investieren würde“ – egal ob innerstädtisch oder Außenbezirke. Spannende Lagen seien jene Gebiete Wiens, die in Zukunft – etwa durch Ausbau der Infrastruktur – aufgewertet würden; „zumindest eine öffentliche Verkehrsanbindung sollte vors Haus fahren.“ Gerald Kerbl (tpa) würde persönlich „an den Stadtrand gehen“ – es brauche jedenfalls eine gute Verkehrsanbindung.

Der Talk brachte gleich zwei Premieren: Es war der erste Executive Talk des jungen Jahres 2021, und zum ersten Mal war eine Frau zu Gast. Gibt es zu wenige Frauen in gehobenen Positionen in der Immo-Branche, war das Thema für den Einstieg aufbereitet. Gögele-Celeda erinnerte an ihr Team, das zum überwiegenden Teil weiblich besetzt sei. „In Führungspositionen sind wir noch nicht so weit, aber das wird sich in den kommenden Jahren ändern.“ Es gehe letztlich nicht ums Geschlecht; jeder Mensch habe seine Stärken und Schwächen – als Führungskraft müsse man diese Stärken gezielt fördern. „Frauen sollen sich ruhig mehr zutrauen und mutiger werden“, meint Gögele-Celeda. Gögele-Celeda erklärt den Reiz ihres Berufs: „Mit Immobilien kann jeder etwas anfangen. Wir wohnen in Immobilien, wir arbeiten in Immobilien, wenn wir einkaufen, gehen wir in eine Immobilie.“ Dazu komme der direkte Kundenkontakt, „die Kundennähe schreiben wir irrsinnig groß“, das mache „mehr Spaß“ als der Handel mit Wertpapieren. Angesprochen auf den Unterschied „zwischen Banken und Immobilien“ meint Gögele-Celeda: In der Immofinanz beschränke man sich gezielt auf das Investment in die Asset-Klasse Immobilien, während sie in ihrer vorherigen Tätigkeit – im Handel mit Aktienpapieren – inhaltlich breiter aufgestellt war. Jetzt erzähle sie „eine Investment Story“, um „sorgsam mit dem Geld von Anlegern umzugehen und das Vermögen zu vermehren“. Corona und die Veränderungen des Jahres 2020 Was hat Gögele-Celeda persönlich aus dem „Corona-Jahr“ 2020 mitgenommen? Ein Mensch könne „nur in schwierigen Situationen wachsen und lernen“, so gesehen brachte das Jahr 2020 „jeden Tag eine neue Herausforerung“. Das Jahr war insgesamt schwer planbar – was Budgets, Vorgaben und Kennzahlen durchkreuzte. Die „Ausnahmesituation“ – auch für den Kunden – habe Gögele-Celede mit ihrem Team durch „engen Kundenkontakt“ abfangen können, „der enge Kontakt war unser großes Asset“. Es galt, passende und individuelle Lösungen für die Mieter zu finden – „das war eine Challenge, aber ich mag Herausforderungen“. Was bevorzugt Gögele-Celeda, das Home Office oder das Büro – was wird bleiben? „Jede Firma geht da in sehr individuelle Richtungen, das sehen wir bei unseren Mietern“, meint Gögele-Celeda, die von verschiedenen Denkweisen der Unternehmen erzählt. „Ich selbst bin gerne laufend im Büro“, erzählt Gögele-Celeda, „wir haben diesen persönlichen Austausch, die kurzen Wege der Kommunikation so gelernt“. Die Immofinanz sei vor nicht langer Zeit in ein neues Office in die Wienerbergstraße im 10. Bezirk in Wien übersiedelt. Erhebungen bei den Mitarbeitern hätten gezeigt: Vom Wunsch nach Einzelzimmer bis „open space“ gebe es vielfältige Wünsche. „Jeder Mitarbeiter muss die Möglichkeit haben, den Ort im Büro zu finden, wo man konzentriert arbeiten kann – das lässt sich nicht über den Kamm scheren“, ist sich Gögele-Celeda sicher: „Viele schätzen die Arbeits-Atmosphäre im Büro und kommen trotz Home-Office gerne ins Büro.“ „Sind Abstands- und Hygieneregeln nicht der Tod für Großraumbüros“, stellt die ImmoLive-Community eine Frage im Chat. Gögele-Celeda antwortet: „Die klassischen Großraumbüros sind sicherlich nicht die Zukunft.“ Der Trend gehe Richtung „großzügiger open spaces“, wo sich auch der Abstand sicher einhalten lässt. Fragen aus dem ImmoLive Chat: zum Einstieg in die Branche und die Zukunft des Büros Wie einen künftigen Arbeitgeber überzeugen, wenn man in die Immo-Branche wechseln will, fragt ein User im Chat die „Berufs-Umsteigerin“ Gögele-Celeda. „Ich habe natürlich Erfahrung aus anderen Branchen mitgebracht“, aber vor dem Wechsel habe sie wohl eine entsprechende Ausbildung absolviert – nämlich die Ausbildung zur Immobilientreuhänderin. „Auch wenn das nur theoretisches Handwerk war“, war das eine Ergänzung zu ihren „Skills wie Motivationsfähigkeit, Selbstvertrauen, Kundenorientierung und Zahlen-Affinität“. „Man muss aber vorab bereit sein, ein paar Kilometer zu gehen“, fasst Gögele-Celeda ihren Berufs-Umstieg zusammen. Wie sieht es mit den Büroräumen der Zukunft aus – kleiner, individueller? Oder doch eher Großraumbüro? Die ImmoLive-Community im Chat fragt nach der Expertise von Gögele-Celeda. „Das klassische Großraumbüro gibt’s heute nur mehr selten“, sagt sie, „das ist aus dem Wunsch nach Flächenoptimierung historisch gewachsen – aber heute nicht mehr nachgefragt“. Der veränderte Anspruch an Büros habe sich über die vergangenen Jahre bereits gezeigt, sei aber von Corona beschleunigt worden. „Mehr Flexibilität, Flächen verringern oder aufstocken, kürzere Laufzeiten“ – diese Wünsche von Mietern, auch vor einem gewissen Kostendruck, sei zuletzt gewachsen. Das klassische Verständnis vom Büro als „Raum mit Sesseln, Tischen und einer Teeküche“ gehe hin zu einem „Ort des Vernetzens, einem Ort mit Gemeinschaftsgefühl“, sagt Gögele-Celeda, was auch für das jeweilige Unternehmen „ganz wichtig für die Identifikation mit dem Arbeitgeber“ sei. Wenn Mitarbeiter sagen, „wir arbeiten in einem tollen Büro mit tollen Services“, bringe das Bonuspunkte fürs Unternehmen als attraktiver Arbeitgeber – was à la longue auch dem Arbeitgeber beim Gewinnen der besten Kräfte helfe. Welchen Einfluss haben Lockdown und Home Office auf die Kommunikation im Team? Gögele-Celeda spricht zum veränderten Kommunikationsverhalten im Team seit Corona und den Lockdowns. „Wir waren seit jeher ein eingeschweißtes Team, und haben auch viel Zeit nach Büroschluss miteinander verbracht“, erinnert sich Gögele-Celeda an die Zeit vor der Pandemie. „Es war spannend zu sehen, wie sich die Kommunikation zwischen den Leuten verändert, und was das mit den Teammitgliedern macht.“ Mit Videokonferenzen wollte sie entgegensteuern, wo es inhaltlich auch „um persönliche Dinge“ ging. Das habe „aber nur eine zeitlang funktioniert, durch den Lockdown gibt es viel Informationsverlust“. Gögele-Celede berichtet von ihrem Team: „Wir freuen uns schon, die Kolleginnen und Kollegen wieder zu sehen“ – das sei für sie als Führungskraft eine positive Botschaft, „stimmt mich aber auch traurig, weil ich nicht weiß, wann dieser Tag sein wird“. Wie umgehen mit Miet-Stundungen für Retailer in Zeiten der Lockdowns? Eine Frage aus dem ImmoLive-Chat: Wie geht die Immofinanz mit Forderungen nach Mietzins-Erlässen und -Stundungen in Zeiten der Lockdowns um? Aktuell verwalte die Immofinanz 15 „Stop-Shops“, also Fachmarktzentren, die zu „so gut wie 100 Prozent“ vermietet seien. „40 Prozent davon“ hätten auch während der Lockdowns – aufgrund ihres Angebots – geöffnet halten können, berichtet Gögele-Celeda. Bereits im ersten Lockdown im vergangenen März habe die Immofinanz „individuelle Lösungen mit den Mietern“ gesucht und sei ins Gespräch gekommen – „da haben wir auch gestundet und sind entgegen gekommen“. Wohin geht die Zukunft der Immo-Branche, was bringt 2021? „Ich bin immer ein Optimist“, bekennt Gögele-Celeda, „auch wenn das Jahr 2021 nicht einfach wird“. Die Zeit der „nachhaltigen Erholung“ sei noch nicht gekommen, aber man habe – im Zusammenspiel zwischen Vermieter und Mieter – viel dazugelernt, und innovative Lösungen gefunden. Mit angepasstem Portfolio „wird das insgesamt ein gutes Jahr werden“, ist Gögele-Celeda überzeugt. „Was wir bei unseren Produkten hervorheben, ist die Flexibilität“, meint Gögele-Celeda, und spricht vom „Mitnehmen positiver Erlebnisse“ – gleichzeitig „ärgern wir uns bitte nicht über Dinge, die wir nicht ändern können“. Was die Immofinanz als Unternehmen für die Zukunft mitnehme, als Learning aus der Pandemie? „Mit dem Feedback der Mieter arbeiten – nicht die Immobilien sind das Asset, sondern die Mieter sind das Asset“, sagt Gögele-Celeda. „Das weiter zu führen – nämlich das Umsetzen der Wünsche der Mieter“, sei Konzept und Vision zugleich: „Flexibilität in der Infrastruktur, Services in der Umgebung schaffen – und dem Mieter bereits gedanklich einen Schritt voraus sein“, schließt Gögele-Celeda.

Johannes König (ÖRAG) eröffnet die Runde mit einer Antwort auf die Frage: Wie haben sich Hausverwaltungen eingangs auf den Lockdown eingestellt? Home-Office, Zoom-Meetings und dergleichen seien mit den Monaten der Pandemie erfolgt; zu Beginn war es aber ein „Umstellen von heute auf morgen, das Haus nicht mehr zu verlassen“. Das hat organisatorische Herausforderungen – Stichwort Schlüsselübergaben – mit sich gebracht, erzählt König. Die „klassische“ Wohnungsübergabe habe zwischen März und April 2020 nicht passieren können, es gab eine Phase der Neu-Organisation und Koordinierung.Bruno Schwendinger von EHL ergänzt um die aktuellen Herausforderungen: „Es hat sich eine Routine entwickelt, und mit unserem Grad an Digitalisierung waren wir auf Home Office eingestellt.“ Gerade beim Thema Gewerbe-Immobilien sei es bis zuletzt um „Einzel-Vereinbarungen“ gegangen, etwa was die Mietzins-Minderung betreffe. Lockdown-bedingt seien die Wohungs-Anfragen zurückgegangen, sagt Schwendinger: „Die Leute waren mit sich selbst beschäftigt.“Helmut Bayerl von der BUWOG sieht die großen Herausforderungen in der Hausverwaltung in der „internen Kommunikation“ – Mitarbeiter „up to date“ zu halten, und die jeweils neuesten Corona-Verordnungen der Regierung an die Belegschaft „auszurollen“. Gleichzeitig sei es für eine Hausverwaltung „eine Challenge, zum Beispiel Wohnungseigentümerversammlungen abzuhalten“ in Zeiten, wo das eigentlich physisch nicht passieren dürfte.Lässt sich Home Office in einer Hausverwaltung einfach umsetzen? Worauf müssen sich Hausverwaltungen einstellen?Helmut Bayerl (BUWOG) sieht keine Frage zwischen „leicht und schwierig – wir waren schlicht unter Zugzwang“. In der BUWOG war Home Office bereits zuvor etabliert; im Zuge der Lockdowns hätten sich auch technische Probleme wie Überlastung der IT-Provider gelöst. „Wir haben einen Journaldienst, wir arbeiten aus dem Home Office“, sagt Bayer, „das merken die Kunden gar nicht.“Bruno Schwendinger (EHL) ergänzt um die Vor-Ort-Leistungen wie Reparaturarbeiten im Objekt. „Wir merken Verzögerungen bei, zum Beispiel, Ersatzteilen – etwa bei Wasserschäden oder kaputten Aufzügen“. Dritt-Firmen hätten Schwierigkeiten mit ihren Lieferketten; dazu komme die Sorge von Bewohnern „Professionisten in die eigene Wohnung zu lassen“.Johannes König (ÖRAG) spricht zu den neuen Herausforderungen der Hausverwaltungs-Branche. „Es ist die E-Mail-Flut, die oft missbräuchlich verwendet wird“, klagt König, „eine Mail schreibe ich schnell – und schon nach zwei Stunden frage ich nach, warum die Hausverwaltung noch nichts getan hat“. Dass Mieter und Eigentümer jetzt schneller als Informationsquelle bei Schäden dienen, „ist grundsätzlich gut“, meint König, „aber wir müssen das auch abarbeiten“. Hausverwaltungen seien „Generalisten“ – aber „wir sind keine Juristen, keine Versicherungsprofis und keine Bausachverständige“. Dazu brauche es Profis, und die Hausverwaltung vermittle gerne an Professionalisten – „aber man kann nicht alles auf uns abwälzen“, so König.Helmut Bayerl erklärt das „Ticket-System“ in der BUWOG – womit sich verhindern lasse, „doppelt, dreifach und vierfach-Meldungen“ abhandeln zu müssen. „Natürlich haben wir eine Flut an Daten, die bei uns ankommen“ – die Herausforderung sei, das zu „qualifizieren“ und die Mitarbeiter entsprechend zu briefen, auch hinsichtlich der vielen Kommunikationskanäle, die mittlerweile zur Verfügung stehen. Bruno Schwendinger ergänzt: Die EHL biete eine eigene App für Mieter und Bewohner, welche „moderne und wichtige Kommunikation“ biete, um über aktuelle Schadensfälle und Reparaturleistungen informiere. „Natürlich braucht es dafür kompetente Mitarbeiter, die mit diesen Tools umgehen können“, sagt Johannes König (ÖRAG).Was bringt die Digitalisierung für Hausverwaltungen, wo sind die Grenzen?Helmut Bayerl (BUWOG) sieht die Grenzen der Digitalisierung unter anderem bei den gesetzlichen Auflagen – Stichwort Datenschutz. Letztlich liege es „am Menschen – wie weit wollen wir solche Tools nützen?“, fragt Bayerl rhetorisch; technologische Entwicklungen wie das schnelle 5G-Internet führen bei großen Unternehmen wie der BUWOG zu „mehrjährigen Strategien“ – die würden aber „ständiger Weiterentwicklung, ständiger Evaluierung“ unterworfen.Johannes König (ÖRAG) erzählt von „Neubauprojekten, die wir komplett digital übernehmen“ – vom Bauplan bis zum Mietvertrag liege alles digital vor. Im Gegensatz dazu stehe „das analoge Zinshaus von 1846“ – hierbei Archive zu digitalisieren koste Zeit und Geld. Das wiederum ermögliche im Nachhinein ein „flottes Arbeiten“, weil alle Mitarbeiter auf Stand seien.Welche gesetzlichen Rahmenbedingungen braucht es in Zeiten der Pandemie und der Digitalisierung?Bruno Schwendinger (EHL) spricht das Thema der Wohungseigentümer-Versammlungen an. Diese Versammlungen müssten abgehalten werden – aber „derzeit ohne gesetzliche Legitimität, wenn sie nur online passiert“. Für Schwendinger steht aber im Vordergrund, diese Versammlungen überhaupt abzuhalten – „um am Kunden dran zu bleiben“.„Eine Versammlung als Info-Tool ist wichtig“, sagt Johannes König (ÖRAG), aber eine Beschlussfassung sei in der digitalen Form gar nicht möglich, weil nicht alle Eigentümer einen entsprechenden Online-Zugang haben.Wichtiger als der rechtliche Rahmen sei aber der „Service-Gedanke“, um mit den Kunden in Kontakt zu bleiben, sagt Schwendinger (EHL).Der ImmoLive-Chat stellt Fragen – etwa zur geplanten Novelle des WohnungseigentumsgesetzesHelmut Bayerl (BUWOG) spricht zur geplanten „Vereinfachung der Willensbildung der Wohnungseigentümer“ – eine „rechtsphilosophische Frage“, wenn es um das Einstimmigkeitsprinzip geht. „Nicht bei allen Maßnahmen ist das sinnvoll“, sagt Bayerl.Johannes König (ÖRAG) meint: „Es ist gut, dass die Mehrheit entscheiden kann“ – was die „hundertprozentige Zustimmung“ betrifft, seien gewisse „Stellschrauben zu bewegen“. Anzugehen sei das Thema der „Mindestrücklage“, meint König, beispielhaft für Objekte aus den 1950er-Jahren: „Es ist klar, dass nach 70 Jahren am Haus etwas gemacht werden muss. Da ist es gut, eine Rücklage für solche Fälle anzusparen.“Braucht es eine verbindliche Mindestrücklage? Das hänge von der vorgeschriebenen Summe ab, meint Schwendinger (EHL) – bei „90 Cent pro Quadratmeter Neubaufläche“ würde das „die Sache leichter machen“.Bruno Schwendiger sieht „die Erleichterung der Willensbildung“ im Eigentumsgesetz „grundsätzlich gut“, die „Aufweichung“ auf das angepeilte Drittel der notwendigen Eigentümerstimmen seien „eine gute Sache“.Verzögert die Pandemie bestimmte Umlaufbeschlüsse? „Ich sehe das entspannt“, sagt Bruno Schwendinger (EHL). Vor allem bei größeren Liegenschaften sei der Umlaufbeschluss sowieso gängige Praxis, unabhängig von Pandemie und Lockdown.Die Zukunft der E-Mobilität in GaragenDie Installation von Ladestationen in Garagen solle vereinfacht werden für den Wohnungseigentümer, sagt Bruno Schwendinger (EHL), der für „Gemeinschaftsanlagen statt Einzel-Boxen“ plädiert – schlichtweg, weil das die Netzauslastung und Überlastungen im Stromverbrauch verhindere.Johannes König (ÖRAG) ergänzt: Im „klassischen Zinshaus“ gebe es „einen Netzwerkanschluss pro Haus“ bei den Wiener Netzen – da müsse die Kapazität erhöht werden, was mit „hohen Kosten“ verbunden sei. „Und dann muss der Kunde mit Schwachstrom laden“, sagt Helmut Bayerl (BUWOG), was zu „noch mehr Kapazitätsbelastung führt“. „Die Gemeinschaftsstation ist der bessere Weg“. „Was mir in der Diskussion fehlt“, sagt Bayerl: Leichter nachzurüsten – auch im Bestand – seien Ladestationen für E-Bikes, die ein „wesentliches Thema im städtischen Bereich“ werden.Sind Wiener Altbauten für die digitale Zukunft geeignet? Was bewegt Mieter?Johannes König (ÖRAG) will die Frage aus dem Chat zurückspielen: „Die Stromversorgung ist abgedeckt, aber wir haben nicht die Stromleitungen für private Serverfarmen“. Etwas ganz anderes seien natürlich Neubauten, die für die schnelle Internet-Anbindung besser gerüstet seien.Bruno Schwendinger erzählt von „Einzelfällen der Mietzins-Reduktion“ seit dem ersten Lockdown – dazu könne es aber keine „Pauschalaussage“ geben, es brauche die individuelle Lösung zwischen Mieter und Vermieter. „Da wächst der Zusammenhalt“, sagt Schwendinger, „die Pandemie ist irgendwann vorbei. Und dann wollen sich Mieter und Vermieter noch in die Augen schauen wollen“. Von ähnlichen Anfragen zu Ratenvereinbarungen und Stundungen erzählt auch Helmut Bayerl (BUWOG) – „aber das ist Sache der Regierung. Je länger die Krise dauert, desto mehr wird sich die Krise zuspitzen“. Die Arbeitslosigkeit werde steigen, befürchtet Johannes König (ÖRAG), und die Zahl der Anfragen auf Mietzinsstundungen entsprechend wachsen. „Wir sind in der Hinsicht nur Dienstleister, als Hausverwalter. Das müssen wir dann einzeln mit dem Eigentümer klären.“Wird es einen allgemeinen Preisnachlass bei Mieten geben? „Schwierig einzuschätzen“, sagt Helmut Bayerl (BUWOG), „vielleicht kommt es zum Aussetzen von Indexierungen durch die Regierung“. Aber: „Es ist ein Blick in die Glaskugel“, so Johannes König von ÖRAG, „der Mietpreis wird aber nicht vom derzeitigen Niveau hinuntergehen“.Die Hausverwaltung als Mediator zwischen Eigentümer und MieterJohannes König (ÖRAG) meint: „Auf alle Fälle werden wir noch mehr zum Mediator und Koordinator“, angesprochen auf die Pandemie. „Wir handeln im Auftrag des Eigentümers, aber etwaige rechtliche Fragen muss der Anwalt des Eigentümers klären.“Helmut Bayerl (BUWOG) als „ausgebildeter Mediator“ unterstützt: Es stehe jedem Eigentümer frei, mehr als über die gesetzlichen Rahmen hinaus dem Mieter in Fragen entgegen zu kommen. „Aber letzten Endes sind wir nur Vermittler“, so Bayerl.„Wir haben einige hunderte Vorsorgewohnungen in der Verwaltung“, erzählt Bruno Schwendinger (EHL), und die Nachfrage sei ungebrochen groß. Er höre „viel vom Trend zur größeren Wohnungen und zum Grünraum“ in Zeiten des Home Office, „aber das muss man sich auch leisten können“. So gesehen könne Schwendinger nicht bestätigen, dass vermietete Vorsorgewohnungen zunehmend leer stünden.Welche Tätigkeiten und Aufgaben werden Hausverwaltungen künftig noch übernehmen müssen?Johannes König (ÖRAG) nennt ein „klares Ja“ zu mehr Aufgaben, welche die Hausverwaltung übernehmen soll. „Wer kennt denn das Objekt besser, als der Immobilienmanager?“, fragt er rhetorisch – „wir sind bereit, die Verantwortung zu übernehmen“. Aber: Die Hausverwaltung könne das nicht „all in all“ übernehmen, und müsse sich entsprechende Profis beiziehen. Was natürlich mit Kosten verbunden sei.Helmut Bayerl (BUWOG) sieht vor allem die Klimaschutzziele als „wesentliches Thema“. Gerade bei Bestandsbauten mit alten Heizsystemen (Stichwort Ölheizung) kämen „viele Themen auf uns Hausverwalter zu“, was zu einer Erweiterung der derzeitigen Funktion als reiner „Berater“ für die Eigentümer führe. Hausverwaltungen müssten sich auch mit Fragen der „nachhaltigen Bewirtschaftung“ auseinandersetzen, etwa betreffend Fassaden- und Dachbegrünungen.Bruno Schwendinger (EHL) will aus Hausverwalter Richtung Eigentümer „zukunftsweisende Empfehlungen abgeben“ statt nur zu reagieren. „Wir kennen den Bestand, wir kennen den Nutzer, wir sehen auch Schäden sofort“ – ein Schritt weg von der „verwaltenden“ hin zur „beratenden“ Tätigkeit der Hausverwaltung.Kosten reduzieren – und den Wartungs- und Energieaufwand User im ImmoLive-Chat sprechen von nachhaltiger Energienutzung – und Helmut Bayerl (BUWOG) antwortet: Beim Bestand werde zunehmend auf stromsparende LED-Beleuchtung gewechselt; beim Neubau „gibt es ohnehin allerhand Features“ wie Bewegungsmelder, die den Licht- und Stromverbrauch verringern. Damit werde sukzessive an der Verringerung des Stromverbrauchs gearbeitet, „es passiert alles, was der Stand der Technik hergibt“.Zum Abschluss: Ein Blick in die Kristallkugel – wo stehen Hausverwaltungen in den kommenden Jahren?Das „Thema Transparenz“ greift Bruno Schwendinger von EHL als erstes auf. Kunden – Mieter wie Eigentümer – fordern schnellere Reaktionsgeschwindigkeiten und einfachere Prozesse. Das werde durch die Digitalisierung ermöglicht. Die Anzahl der Hausverwaltungen werde sich „konsolidieren“ – große Anbieter würden weiter wachsen, wobei es „natürlich auch kleine Hausverwaltungen braucht“. „Es muss auch unsere Aufgabe sein, dem Kunden unsere Leistung zu vermitteln“, meint Schwendinger, „damit der Kunde bereit ist, dafür zu zahlen“.Helmut Bayerl (BUWOG) sieht eine „nächste Evolution der Digitalisierung“ Richtung Automatisierung kommen. Damit würden sich Rollen, Aufgaben und Strukturen innerhalb der Hausverwaltungen ändern – auch Richtung Kundenkanäle, angesichts der Zielgruppen „Junge Bewohner und die Generation 70+“ – Bayerl nennt in der Kommunikation das Stichwort „Chatbot versus analogen Brief“. Auch die nachhaltige, ökologische Bauweise – Energieverbrauch, Mobilität, etc. – werde zu Erneuerungen im Baubestand führen.Johannes König (ÖRAG) schließt mit seiner Einschätzung: „Die Hausverwaltung bleibt starker Berater für Eigentümer, aber auch für Mieter und Bewohner.“ Das Leistungsbild müsse entsprechend „klar eingegrenzt“ werden – aber keinesfalls dürfe es laut König „zu einem Preisdumping kommen. Wir bringen gute Qualität, und wir müssen etwas dafür verlangen. Wir dürfen uns nicht unter Wert verkaufen.“ Abschließend: Das wichtigste Asset der Hausverwaltung seien „gute Fachkräfte“. Diese Kräfte zu finden, werde in naher Zukunft ein „schwieriges Thema“ sein.

Wie steht es um Trends und die Preisentwicklung im Wohnbereich in Deutschland, wird Paschke eingangs gefragt. „Wenn die Pandemie eines gezeigt hat“, ist sich Paschke sicher, dann sei das die Wohnimmobilie als Wertanlage. Der deutsche Markt sei „robust“ und „entwickelt sich dynamisch“ – geschuldet Faktoren wie dem Niedrigzins und der hohen Nachfrage in Ballungszentren. Corona habe auch den „Wunsch nach dem einen Zimmer mehr“ befeuert, sagt Paschke – die Nachfrage nach mehr Wohnraum, dem Arbeitszimmer, dem Platz fürs Home Office sei spürbar. Weitere Trends laut Paschke: flexible Grundrisse für flexible Nutzungsmöglichkeiten; der Drang „ins Umland und in die Natur“ sowie der Trend zur Nachhaltigkeit und dem ökologischen Bauen. Im Neubaubereich sah Paschke in Deutschland Preissteigerungen zwischen 7 und 9 Prozent im vergangenen Jahr, der Trend werde sich fortsetzen mit Steigerungen „zwischen 4 und 5 Prozent“.Immobilien – Trends und Wohnpreise in Österreich im neuen Jahr 2021Nach seinem Kollegen aus Deutschland ist Michael Mack von Raiffeisen Immobilien am Wort, mit einem Ausblick auf die Wohnpreis-Entwicklung und Trends in Österreich. Gestützt auf eine Gallup-Umfrage berichtet Mack: „Wir sind nahe am deutschen Markt“, die Entwicklung hierzulande sei ähnlich. 30 Prozent der Befragten sähen demnach „den Gedanken, sich in Richtung einer ländlichen Gegend zu verändern“. Das sei eine „rasante Bewegung“ vom städtischen Bereich Wiens „in den äußeren Speckgürtel“. Mehr Fläche, mehr Grün, „das Zimmer mehr“ zum selben Preis – das sei ausschlaggebend für den Drang ins Ländliche. Mit der Möglichkeit des Home Office werde auch „eine Stunde Pendeln“ in jede Richtung in Kauf genommen, weil man eben „nur mehr zwei bis dreimal die Woche“ in die Stadt müsse. Die Nachfrage nach Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäusern werde zu Preissteigerungen im „guten einstelligen Bereich“ führen, prognostiziert Mack; bei Wohnungen in städtischen Lagen würden die Preise nicht ganz so stark anziehen. „Am stärksten wachsen die Preise für Baugründe abseits der Stadt“, weiß Mack.Stefan Wernhart (EHL) spricht über die Entwicklungen im Bürobereich. „Büro-Cluster zeigen sich seit vergangenem März leer“, weil die meisten Mitarbeiter im „remote working“ tätig seien. Der Büromarkt werde dadurch nachhaltig verändert, viele Unternehmen würden sehen, dass „home working gut funktioniert“. Diese Modelle des „hybriden Arbeitens“ werden also Bestand, auch nach der Pandemie. Das führt laut Wernhart aber nicht zu einer Verringerung der benötigten Bürofläche – die Flächen würden danach schlicht anders genutzt. Die „new value of work“ sei oft beschworen worden, mit der Pandemie nun aber „im Turbo“ eingezogen.Die Pandemie als „Brandbeschleuniger“ von TrendsAnton Bondi entwickelt das Gewerbegebiet „TwentyOne“ im 21. Wiener Bezirk Floridsdorf, eine der letzten großen zusammenhängenden Gewerbeflächen in Wien. Ändern sich durch den „Neubeginn“ die Konzepte? Das Nachdenken über „veränderte, gelockerte Bürokonzepte“ sei nicht neu – die aktuelle Situation werde aber jedenfalls nicht zu einem geringeren Büroflächenbedarf führen. „Nicht jeder hat den Luxus daheim für das eine Zimmer mehr“ – viele Mitarbeiter suchen bewusst den Weg ins Büro, denn: „Wir brauchen die Nähe, den Austausch, die Kommunikation.“ Was es brauche, sind flexiblere Nutzungskonzepte im Büro; „niemand will mehr ein Großraumbüro, da wird eher rückgebaut“. Der Flächenbedarf werde aber nicht sinken, bekräftigt Bondi, stattdessen kämen neue kreative Konzepte.Wie steht es um „Wohn-Working“, wird Stefan Wernhart (EHL) gefragt. Gemeint ist ein Wohnsitz weit entfernt von Wien, um für zwei bis drei Tage am Stück ins Büro in die Stadt zu fahren – und dort auch zu übernachten. Eher nein, meint Wernhart; er sieht eher die dezentralen Büros im Kommen. Das Standardkonzept „eine Stunde Pendeln“ werde sich nicht ändern, meint auch Clemens Paschke aus Berlin.Paschke von „Ziegert EverEstate“ wird zum Fusionieren seines Unternehmens gefragt, das aus zwei Einzelunternehmungen hervorgegangen ist. Wie funktioniert so eine Fusion im Lockdown? „Eine spannende Sache“, sagt Paschke, aber die „Lernerfahrung Lockdown und Home Office“ habe es ja schon aus dem Frühjahr 2020 gegeben. Es war eine „ungewöhnlich hohe Offenheit gegenüber dem Digitalen, gegenüber dem Neuen“, erzählt Paschke, was ohne Pandemie und Lockdown wohl so nicht funktioniert hätte. Und: „Lieber Überkommunizieren als zu wenig kommunizieren“, denn die Mitarbeiter müssten „vernünftig miteinander reden und arbeiten“ können.Die Digitalisierung ist gekommen um zu bleibenMichael Mack von Raiffeisen Immobilien spricht über „die zwei Seiten“ – einerseits der Part der Unternehmenskultur, und der rasche Umstieg der Prozesse für Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter „in einer noch digitaleren Umgebung als zuvor“. Auf der anderen Seite stehe der Kundenwunsch „nach einer sofortigen Verfügbarkeit von Daten“ sowie der Wunsch nach direkter Kommunikation. Die Raiffeisen Immobilien sei „seit jeher dezentral aufgestellt“ und daher „vom Digitalisierungsgrad her weit fortgeschritten“, siehe etwa virtuelle 360-Grad-Rundgänge durch Immobilien. Wichtig müsse sein, „dass der Mitarbeiter daran Spaß hat, mit neuen digitalen Tools umzugehen“ – entsprechend attraktiv müsse die Software in der Bedienung sein. „Nur so bringe ich die Mitarbeiter dazu, Lust daran zu finden und sich zu committen – und daraus Kundennutzen entsteht“, sagt Mack.Anton Bondi ergänzt zum Thema Home Office: Wohnimmobilien, die schon im Bau befindlich sind, seien natürlich „schwieriger anzupassen“ als jene im Planungsstadium – Stichwort „nach der Mikrowohnung, die jahrelang das Beste war, kommt jetzt wieder der Drang nach mehr Wohnraum“. Anders sei es bei Büroimmobilien: Wo der Innenausbau noch nicht passiert sei, könne „ein Stück weit“ angepasst werden. Am wichtigsten sei jedenfalls die Glasfaseranbindung: „Da merken wir gerade, wie schwierig es ist, entsprechende Anbindungen zum ‚schnellen Internet‘ zu bekommen.“ Gerade im Wohnbereich gebe es Nachholbedarf im Nachrüsten schneller Web-Anbindungen. Stefan Wernhart (EHL-Gewerbeimmobilien) beobachtet: Jene Unternehmen, die jetzt aktiv am Markt auf der Suche nach Büroimmobilien sind, „nehmen das Thema sehr ernst. Die treten mit Beratern an uns heran, und wollen keine klassischen alten Konzepte mehr“. Auch Wernhart meint: Statt fixer Arbeitsplätze komme es zu anderen Nutzungsformen, wie Kollaborations- und Kommunikationsräume. Das führe also nicht zu weniger Flächenbedarf, sondern zu anderer Flächennutzung – „damit die Mitarbeiter gerne ins Büro kommen“, denn ein „100-prozentiges Home-Office-Modell ist nicht zielführend“, sagt Wernhart, „wir brauchen den menschlichen Kontakt. Das hybride Modell wird bleiben.“Clemens Paschke erzählt aus seiner Vita: Er komme aus dem digitalen Bereich, vor dem Einstieg in die Immobilienbranche, und dort sei es schon vor Jahren um die Frage der modernen Büronutzung gegangen – „es ist schön, dass sich die Branche jetzt in einem Aufwach-Moment befindet“, und Konzepte verfolge, die in einzelnen Sub-Branchen wie der IT schon länger Thema seien.Auch 2021 gilt: Der ImmoLive-Chat stellt die FragenWas passiert mit den Wohnungspreisen, wenn die Banken nicht mehr finanzieren können – weil ihre eigene Kapitaldeckung nicht reicht? So eine Frage aus dem ImmoLive-Chat. Michael Mack von Raiffeisen Immobilien meint: „Ich bin kein Banker, aber wir sind weit davon entfernt, dass eine Eigenkapitaldeckung nicht mehr da ist.“ An der Zinssituation werde sich in den nächsten Jahren – „aus heutiger Sicht“ – nicht viel ändern; gleichwohl „leben wir in einer volatilen Zeit“ und könnten Veränderungen nicht vorhersehen. Clemens Paschke (Ziegert EverEstate) sieht „einen großen Appetit von Banken, Wohnungen zu finanzieren“, zumal Immobilien eine „sichere Anlageklasse“ seien. In der Tat seien Banken zögerlich geworden bei der Vollfinanzierung im Zuge des Lockdowns: Sie hätten „Risiko rausgenommen“, hätten „nur mehr 90 Prozent statt 100 Prozent vollfinanziert“, seien „restriktiver in der Geldverleihung“ geworden. Auf die stabilen Immobilienpreise habe das aber keinen Einfluss gehabt, meint Paschke.Stefan Wernhart (EHL) und Anton Bondi (Bondi Consult) sprechen über das „neue Miteinander“ von Mietern und Vermietern in Zeiten des Lockdowns und der Einnahmen-Entfälle. Medial kolportierte Fälle von Mietzins-Streitigkeiten seien „der Prominenz der Beteiligten“ geschuldet; tatsächlich betreffe das „viele kleine und mittlere Unternehmen“, die sich mit ihren Vermietern nun einigen müssten. Umgelegt auf den Wohnbereich sieht Clemens Paschke aus Deutschland „nur ein paar Fälle von Mietentgängen“, der Staat habe etliche Maßnahmen zu deren Auffangen gesetzt. Michael Mack von Raiffeisen ergänzt um seine Einschätzung der rechtlichen Regelung betreffend Miet-Stundungen. „Wir stehen vor dem möglichen Auslaufen der Förderungen der Regierung – erst dann werden wir sehen, wie schnell sich die Wirtschaft erholen kann“ und wie sich die Gesamtsituation auf die Wohnungswirtschaft auswirken werden. In Österreich – mit seinem hohen Anteil an geförderten Wohnungen – würden die Auswirkungen weniger drastisch als in Deutschland, meint Mack.Home Office aus Sicht des Unternehmers – und die Zukunft der UnternehmenskulturAnton Bondi (Bondi Consult) schildert seine Unternehmenslinie: Mitarbeiter sollen von dort arbeiten dürfen, wo sie arbeiten können – „natürlich unter gewissen Richtlinien unseres Unternehmens“. Es brauche beide Seiten: Das Vertrauen des Managements, dass der Mitarbeiter auch von zu Hause Leistung bringe; und das Commitment des Mitarbeiters, auch von zu Hause für das Unternehmen zu arbeiten. „Im Wesentlichen stellen wir den Mitarbeitern frei“, ins Home Office zu gehen, sagt Bondi, aber „einen Tag pro Woche verlangen wir physische Anwesenheit“. Leider gebe es schwarze Schafe, die das Home Office als „verlängerten Arm des bezahlten Urlaubs“ sehen. Das sei in kleinen Unternehmen leichter zu managen, aber „je größer das Unternehmen und die Struktur, desto schwieriger ist es, einen Mix zu finden“, sagt Bondi.Home Office sei oft auch ein „Neubeginn“ für die Unternehmenskultur, auch was die Identifikation des Mitarbeiters mit dem Unternehmen betreffe. „Wir haben Sachbearbeiter, wo wir uns oft wundern – wow! – was die von zu Hause rausschleudern“, lobt Bondi. Stefan Wernhart (EHL) ergänzt: Vor allem junge Mitarbeiter hätten Spaß an der Flexibilität, und bewegen sich weg von der „nine-to-five-Mentalität“. Ein flexibles, hybrides Büroflächenkonzept werde alleine mit dem Nachwachsen der jungen Generation Bestand haben. Umso wichtiger müsse es für Unternehmen sein, einen „Kodex“ zu entwickeln „und auch klar auszusprechen“, was im „remote work“ möglich und erforderlich sei. Der Schlüssel fürs Management sei dabei die offene, digitale Kommunikation mit den Mitarbeitern. Michael Mack (Raiffeisen Immobilien) pflichtet bei: Für die Führungskraft sei Kommunikation alles; „man kann nicht zu wenig kommunizieren“, und sei es über Video-Programme wie Microsoft Teams oder Zoom.Ein Blick auf den „Mietendeckel“ in BerlinClemens Paschke von Ziegert EverEstate wird zum Mietendeckel in der deutschen Bundeshauptstadt Berlin gefragt. „Das Mietenangebot ist drastisch zurückgegangen“, um über 70 Prozent im Altbaubereich, schildert Paschke, „wer eine freie Wohnung hat, bietet sie nicht mehr zur Miete an – sondern nur mehr zum Kauf“. Das biete dem potenziellen Käufer ein breiteres Angebot; für den Mieter verschärfe sich die Lage dramatisch. Nichtsdestotrotz „entwickeln sich die Preise weiter“, und die Investoren seien verunsichert – „die Neubauleistung sinkt“. Es passiere somit eine Verknappung des Angebots; das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage werde damit langfristig beeinflusst, sagt Paschke. Dieser Mietpreisdeckel in großen deutschen Städten werde wohl „ganz wichtiges Thema“ im deutschen Wahlkampf, nicht nur in Berlin.Welchen positiven Neubeginn bringt 2021?Stefan Wernhart (EHL Gewerbeimmobilien) wünscht sich von Unternehmen, mit und für ihre Mitarbeiter die „Räumlichkeiten neu gestalten“ und den Optismismus zu finden, um im zweiten Halbjahr „am Markt das aufzuholen, was im ersten Halbjahr verloren gegangen ist“.Anton Bondi (Bondi Consult) sieht die „lesson learned“: Unternehmen hätten verstanden, mit der Situation umzugehen und der Digitalisierung Einzug zu bieten. Das sei ein positiver Ausblick für die Zukunft – „im zweiten Halbjahr 2021 entwickeln wir uns Richtung Optimismus und Wachstum“.Michael Mack von Raiffeisen Immobilien sieht es „schön, dass wir darauf hin arbeiten, zurück zur Normalität zu kommen“ – das habe eine positive Auswirkung auf die Motivation der Mitarbeiter. Und die junge Generation sei motiviert durch die neuen Formen der Kommunikation und des Arbeitens. „Mit der Impfung starten wir im zweiten Halbjahr voll durch!“Clemens Paschke (Ziegert EverEstate) schließt: „Corona hat uns gezwungen, zu experimentieren.“ Jetzt sei Zeit, ein Fazit zu ziehen – und die positiven Dinge, die geklappt haben, dauerhaft zu behalten.

Was ist zu einer Weihnachtsfeier zu sagen, die so seltsam stattfindet – und wir vielleicht gar nicht mehr so viel daran finden, dass es so seltsam ist. Es ist eine ungewöhnliche Art einer Feier und es war auch für uns eine Premiere. Auch wenn die Welt gerade verrücktspielt und dem Wahnwitz verfällt und vieles anders ist als gewohnt – eines bleibt gleich: auch heuer werden wir Weihnachten am 24. Dezember feiern. Nachdem es keine Möglichkeiten gibt, sich bei Weihnachtsfeiern der Immobilienwirtschaft zu treffen, haben wir eine kleine Feier via Zoom organisiert. Gemeinsam mit der Band „Soul Seduction“ sangen wir live „Stille Nacht“ und es freuen sich alle, sich im Jahr 2021 wieder „live“ zu treffen und nicht nur via Zoom. Nachdem aber nicht alle nach dem offiziellen Ende „nach Hause“ gehen wollten, gab es noch eine Zugabe der Live-Band. In diesem Sinne wünschen wir allen unseren KundInnen, LeserInnen und UserInnen ein schönes Weihnachtsfest und viel Energie für das herausfordernde Jahr 2021.

Jetzt stehen wir am Ende des Jahres und man kann nur sagen: Es war sehr verrückt und brachte umfassende Veränderungen mit sich und wird weitere mit sich bringen. Veränderungen, die wir so noch nicht hatten und letztendlich die gesamte Welt erfasst haben. Neben dem Umgang mit der aktuellen Situation sind für das Jahr 2021 weitere Herausforderungen abzusehen. Wir müssen alle davon ausgehen, dass sich die Veränderungen weit in die nächsten Jahre hineinziehen werden und wir alle damit umgehen müssen. Einerseits innerhalb der Unternehmen und andererseits auch persönlich. Wir lassen heute in der ersten Fragerunde noch kurz das Jahr Revue passieren und dann blicken wir ein wenig voraus. Es diskutierten am Podium: Alexandra Kassler, Geschäftsführerin von Wohnsalon Immobilien Andreas Holler, Geschäftsführer der BUWOG Österreich, verantwortlich für die Bereiche Projektentwicklung, Baumanagement, Vertrieb Maxim Zhiganov, CEO/CFO des Projektentwicklers WK-Development Axel Schulz, Global Head of Investment Management bei Real I.S. Die wesentlichen Veränderungen im besonderen Jahr 2020 Alexandra Kassler eröffnet die Runde: Immobilienkäufe seien im Jahr 2020 effizienter verlaufen, denn „der Wohnungstourismus ist stark zurückgegangen“. Die Branche brauche ja „immer nur den einen Kunden, der kauft“ – und der sei heuer schneller gefunden worden. „Wir haben viel übers Telefon verkauft“, meint Kassler, weil die persönliche Beratung Corona-bedingt nicht möglich war. Gleichzeitig sei die Finanzierungsfrage schwieriger geworden, „die Frist bis zur Zusage der Bank hat sich enorm verlängert“. Andreas Holler ergänzt um den „außerordentlichen Digitalsierungs-Schub“. Ganze Transaktionen seien über den digitalen Weg erfolgt, ohne persönlichen Kontakt zu Treuhändern oder anderen Abwicklungs-Beteiligten. Vom „Baubetrieb bis zur Wohnungs-Übergabe: Wie lässt sich paperless arbeiten“, skizziert Holler die Neuerungen der letzten Monate. Der Lockdown habe nachfrageseitig zu einem Trend Richtung „Freifläche, Grünraum, Zugang zur Natur“ geführt. Axel Schulz unterstreicht den „Digi-Schub“: Möglichkeiten zur virtuellen Besichtigung habe es schon vor der Pandemie gegeben, „bloß, da wollte es keiner“. Jetzt werde die Not zur Tugend, und es stellt sich die Sinnfrage laut Schulz: „Muss ich für jedes 90-minütige Investment-Gespräch wirklich quer durch Deutschland reisen?“ – das „Digitale funktioniert!“. In der Investmentfrage meint Schulz: Ein Portfolio lasse sich nicht innerhalb eines knappen Jahres umstrukturieren. Er beobachte jedenfalls eine Rückbesinnung auf das „Core-Projekt“; Leerstände würden als ebensolche wahrgenommen und nicht mehr als „upside“. Schulz spricht für die I.S. Real, welche die „Assetklasse Hotel einmal auf Pause gestellt hat – da wird ja wohl niemand nachfragen, warum“; unabhängig von der Asset-Klasse werde jetzt „noch genauer auf die Mieter-Bonität geschaut“. Maxim Zhiganov und seine WK-Development „spüren den zweiten Lockdown überhaupt nicht“, es gebe „einiges abzuschließen“. Zahlreiche Kunden wollten „unbedingt noch heuer investieren“, um kein Risiko einzugehen – immerhin würden die Preise 2021 weiter steigen. Erfreut erinnert Zhiganov an sein Projekt „The Shore“, das als Luxus-Wohnprojekte jüngst auf europäischer Ebene ausgezeichnet wurde. Rückblickend zeigt er sich kritischer als die Vorredner: „Wir sind in einem Preissegment, wo der virtuelle Rundgang nicht reicht.“ Eine „digitale Erstbesichtigung“ sei machbar, aber im siebenstelligen Verkaufsbereich „wollen die Kunden unbedingt persönlich hin, und ich soll mit zur Baustelle kommen und gemeinsam die Baugrube anschauen“. Zhiganov wolle sich mit der WK-Development im kommenden Jahr jedenfalls von „der heimischen Wohnimmobilie“ wegbewegen und den „Fokus aufs Ausland“ legen. Pläne für das kommende Jahr 2021 Alexandra Kassler sieht ihre „Wohnsalon Immobilien“ mit „sechs Vollblut-Maklern und drei Kollegen im Back-Office“ gerüstet für den mittel- und hochpreisigen Wohnbereich. „Intensiv“ dazu komme die Bauträger-Beratung, die – genauso wie die Investment-Beratung – im Jahr 2021 für Kassler im Fokus stehen werde, auch das Thema „Zinshaus“ werde für sie im Kommen sein. Axel Schulz (Real I.S.) will den Fokus auf das Thema Wohnen legen, und erinnert an das 400-Millionen-Euro-Volumen des „pan-europäischen“ Fonds „Modern Living“. Dabei werde der „gesamte Lebenszyklus“ abgedeckt – vom „student housing“ bis zum „senior living“, also vom Studentenwohnhaus bis zum Pflegeheim. Hotels werden laut Schulz „frühestens in zwei, drei Jahren“ wieder zum Thema. Zweites großes Thema für Real I.S. sei die Logistik – „eine Asset-Klasse, die von E-Commerce profitiert hat“. Nichtsdestoweniger werde das Asset „Office“ ein „Steckenpferd“ für die Real I.S. bleiben, meint Schulz, und erinnert an die Akquisition von Immobilien im Wiener „TownTown“, einem Bürokomplex im dritten Wiener Bezirk. „Wir haben auch im Krisenjahr Stellen ausgeschrieben und Leute eingestellt. Wir stehen auf soliden Füßen“, sagt Schulz. Andreas Holler erinnert an die Rolle der BUWOG als reines Wohnbauunternehmen. „Dieser Fokus hat uns nicht geschadet“, der Bedarf sei vorhanden genauso wie der Willen zu investieren. „Es ist tatsächlich Wohnraumbedarf da, die Nachfrage steigt“, und die BUWOG setze auf Wachstum. Es stünden „Großbauprojekte“ an, da „sprechen wir nicht von Kleinprojekten, sondern von Türmen“. Holler sieht die BUWOG auf das weitere Wachstum gut vorbereitet. Fragen aus dem ImmoLive-Chat zu Brexit und dem „Invest-Run“ auf Wohnungen Welche Folgen wird der Brexit für die Branche haben, fragen User aus dem ImmoLive-Chat. Axel Schulz (Real I.S.) antwortet „mit persönlicher Meinung“: London als Immo-Standort bleibe auf der „Watchlist, London wird so schnell nicht untergehen“. Viele Headquarters hätten sich in den vergangenen Jahren für Irland entschieden, was ja in der EU bleibt. London werde jedenfalls weiter beobachtet, was „Opportunities“ betrifft. Investoren hätten zuletzt ihre Mittel nicht investieren können – kommt 2021 ein zusätzlicher Boom? Alexandra Kassler (Wohnsalon Immobilien) sah in der Pandemie „vor allem ein Abwarten“ – auch ob die Preise weiter steigen würden oder nicht; auch die Zinsfrage sei zuletzt Thema gewesen. Im Wohnbereich würden die Preise trotz Pandemie steigen – „da haben wir die prognostizierte Decke noch immer nicht erreicht“. Viele, die aufgrund von Covid-19 auf stagnierende oder sinkende Preise gesetzt hätten, seien enttäuscht worden. Sie, Kassler, merke jetzt eine Nachfrage beim „Investieren ins Betongold“, gerade bei Anlegewohnungen. Axel Schulz (Real I.S.) unterstreicht aus deutscher Sicht: „Auch in B-Städten wurden im Core-Segment Wohnen gute Preise gezahlt.“ Der „Run“ auf Immobilien bleibe aufrecht, es gebe viel Geld am Markt, das investiert werden wolle. Grundsätzlich seien Anleger „risiko-averser“ geworden und seien sensibilisiert auf Leerstände und mögliche Insolvenzen. Maxim Zhiganov (WK-Development) kann einen Boom indirekt bestätigen: „Wir haben Projekte von unserer Webseite genommen und schauen, wo die Preise im Februar, März stehen.“ Ebenso stünden mehr Investoren und Fonds in der Tür, als er überhaupt Projekte anbieten könne. Die Nachfrage sei also jedenfalls da. Die Wohn-Nachfrage ist hoch – spielt dann die Lage noch eine Rolle? Andreas Holler (BUWOG) verneint die Frage aus dem Chat: Infrastruktur, Umgebung, Öffis, Grünräume und Nachhaltigkeit machen „die Qualität einer Immobilie wohl aus – die Location bleibt wichtig“. Alexandra Kassler (Wohnsalon Immobilien) unterstreicht die „drei großen Ls: Lage, Lage, Lage“. Aber: der vielbeschworene „Speckgürtel“ um Wien dehne sich „mittlerweile bis Hollabrunn“ aus (Kleinstadt in Niederösterreich, Anm.). Dazu brauche es aber auch eine Belebung der „Innenstädte der Städtchen“, so Kassler, um die Lebensqualität zu erhöhen. Die größte Konkurrenz gebe es bei den Grundflächen, sagt Andreas Holler (BUWOG); die „vertikale Verdichtung“ im urbanen Raum werde an Bedeutung gewinnen. „Wir bekommen kaum neue Grundstücke“, die Konkurrenz zwischen den Bauträgern sei zu groß, „und das wird sicherlich nicht besser“, sagt Holler. Unabhängig vom effizienten Bau würden Wohnungen schon alleine deswegen teurer, weil eben die Grundstückspreise steigen. Die BUWOG sei mit dem „Donau Marina Tower“ im 22. Wiener Bezirk und dem „Helio Tower“ im dritten Bezirk mit Wohn-Hochhäusern gut unterwegs – „generationenübergreifend“ gebe es hier Nachfrage. Macht Home Office Wohnungen größer, Büros kleiner? Alexandra Kassler (Wohnsalon Immobilien) meint: „Ich habe immer gesagt: Super-designte Mikro-Wohnungen sind nicht praktikabel.“ Zumindest Platz „für einen Schreibtisch oder eine angenehme Arbeitsumgebung“ sollte schon vorhanden sein – womit der Trend wieder zu größeren Wohnungen gehe. Spätestens jetzt beiße sich die Katze in den Schwanz, sagt Kassler – wenn nämlich mit steigenden Preisen auch größere Wohnungen teurer würden. Da komme ihrer Ansicht die „neue Assetklasse Self-Storage“ ins Spiel: Die bislang unbeliebten Lagen im Keller und Erdgeschoss bzw. in niedrigen Stockwerken im Hochhausbau könnten intelligenter als Stauraum verwendet werden, um Platz in der – kleinen – Wohnung zu machen, sagt Kassler. Angesprochen auf den Büroraum meint Axel Schulz (Real I.S.) sieht einen „Hybriden“ entstehen, wobei das klassische Büro nicht abgelöst würde. „Ich will nicht am selben Tisch arbeiten, essen, und dann nebenan schlafen gehen“, erklärt Schulz seine Meinung. Was das für Büroräumlichkeiten – die bestehen bleiben – heißt, fasst Schulz zusammen: Wieder weg von den großen Gruppenräumen, die Abstandsregel wieder mehr im Fokus haben, eventuell zurück ins Einzelzimmer, so Schulz. Andreas Holler (BUWOG) sieht eine wachsende Nachfrage nach kleinen, flexiblen und „shared“ Büroeinheiten innerhalb von Wohneinheiten. In der „Seestadt“, einem Stadtentwicklungsgebiet im Nordosten Wiens, gebe es jetzt schon Neubau-Wohnungen mit integriertem „Allgemeinraum“ im Gebäude, der auch als Office-Space genutzt werden könne. Ähnliches verfolge die BUWOG bei einem Wohnbauprojekt im Südwesten Wiens in der „Breitenfurter Straße“, wo es integrierte Office-Flächen im Wohnbereich gebe. Maxim Zhiganov ergänzt: Die WK-Development denke weniger ans „räumliche Auslagern“ des Büros – sondern im Premium-Segment auch im jeweiligen Gebäude eine Spielfläche bzw. Aufenthaltsräume für Kinder zu schaffen, um in der Wohnung mehr Platz zu schaffen. Was kommt neu in 2021? Axel Schulz (Real I.S.) sieht die Branche in einer „Luxus-Situation: Wir sind nicht in Kurzarbeit, wir haben unsere Jahresziele erreicht“. Schulz spricht sich für den persönlichen Kontakt aus, „das kann eine Videokonferenz nicht ersetzen“. Die andere Seite der Medaille: Wer einander kenne, wer einander vertraue, könne viel Zeit sparen. Schulz wiederholt das Argument vom Gesprächsbeginn: „Ich muss nicht für jedes 90-Minuten-Gespräch quer durch Deutschland fliegen.“ Maxim Zhiganov (WK-Development) freut sich auf neue Finanzierungskonzepte, die alternativ zu Banken laufen – etwa Mezzanin-Anleihen oder Equity-Formen, die günstiger würden weil viel Kapital am Markt sei; zumal die Abwicklungen über Banken immer komplizierter würden. „Wir brauchen und wollen die Banken. Aber bei der Ankaufsfinanzierung schauen wir auch Richtung Equity“, sagt Zhiganov. Andreas Holler (BUWOG) sieht für 2021 ein Umsetzen „der Learnings aus 2020, vor allem die Digitalisierung“. Es gelte, die „Customer Journey“ noch mehr digital zu begreifen und Angebote Richtung Kunden zu geben. Beim Bauen brauche es mehr „Smartness“ – nämlich den ein oder anderen Quadratmeter mehr für Wohnraum und Freiraum zu schaffen, sagt Holler. Alexandra Kassler (Wohnsalon Immobilien) freut sich im kommenden Jahr auf mehr persönliche Begegnungen: „Wir werden wieder viel Freude miteinander haben.“ Noch kurz Zeit für einen Wunsch an 2021 Was wünscht sich die Expertenrunde für das kommende Jahr? Axel Schulz (Real I.S.) wünscht sich einen funktionierenden Impfstoff, „damit wir alle unseren Job machen können wie gewohnt“. Maxim Zhiganov (WK-Development) spricht den Klimawandel an: „Wir müssen energiesparend bauen und leben. Die Kühlung ist mittlerweile eine größere Herausforderung als das Heizen.“ Alle müssten bewusst und nachhaltig leben, um Energie zu sparen. Andreas Holler (BUWOG) wünscht sich eine rasche Erholung für die Wirtschaft, Jobs und Arbeitsplätze. „Wir haben es in der Immo-Branche gut, aber ich möchte eine schnelle Erholung für alle, die es schlimm getroffen hat.“ Alexandra Kassler (Wohnsalon Immobilien) schließt mit ihrem abschließenden Wunsch: „Positive Menschen auf der Straße, mit einem breiten Lächeln – und ohne Maske.“

Die schlichte Wohnadresse im Sinne des Straßennamens sei nicht mehr bezeichnend, erklärt Haimovici – jedes Gebäude, jede Immobilie brauche „eine DNA, ein Gefühl, dort unbedingt wohnen zu wollen“. Als Beispiel nennt er das Hochhaus-Wohnbauprojekt im dritten Wiener Bezirk in der Schnirchgasse – das Projekt „TrIIIple“. Wenn jemand ins Taxi steige und nach Haus will, müsse es heißen „ich will ins TrIIIple“, und nicht „fahren Sie in die Schnirchgasse“. Dieser „DNA-Gedanke“ betreffe aber nicht nur Großprojekte wie das TrIIIple. Haimovici beschäftigt ein eigenes Marketing-Team, das sich um jedes (Klein-)Projekt kümmere und im Austausch stehe mit Kunden, die kaufen wollen oder mieten. „Da geht es um Amenities, die von Anfang an eingebracht wurden“, erklärt Haimovici den zuwendungsvollen Zugang zum Objekt. Nicht zuletzt auch bei Renovierungen gehe es „um die DNA“, erzählt Haimovici und nennt als Beispiel das Schloss Neusiedl im Burgenland, das top wiederhergestellt wurde: „Die Leute wohnen gerne da, sie genießen das Ambiente.“ Was ist Ihr Erfolgsgeheimnis? “Immobilie ist meine Leidenschaft, ich kann mir nichts Schöneres vorstellen.” Was brachten Pandemie und Lockdown für ivv? Haimovici ist sicher: In Zeiten von Corona „muss man noch effektiver, noch effizienter“ sein, und von jedem Lockdown lernen. „Das Prinzip ‚das geht nicht‘ gilt spätestens jetzt nicht mehr“, sagt Haimovici, und meint: „Es reicht kein Plan B mehr. Es braucht auch Plan C und D“ – er habe als Geschäftsführer darauf geachtet, die ivv mit Plan-Abweichungs-Analysen vorzubereiten, um „alle Gegebenheiten messbarQ zu machen. Jedenfalls stark im Kommen seien Online-Besichtigungen von Immobilien: „Wir nutzen Bodycams, während wir mit dem Kunden telefonieren“ – diese interaktive Live-Video-Besichtigung „kann viel mehr“ als ein „starres“ Video, in dem der Kunde keinen Einfluss „auf die Regie“ habe. Umgekehrt gebe es auch die „kontaktlose Besichtigung“, bei welcher der Kunde die Immobilie selbst besichtige – ohne Makler – und währenddessen mit ebendiesem Makler telefoniere. Welche Lehren ziehen Sie aus den Lockdowns? Im Vergleich zwischen „Lockdown 1“ im März und „Lockdown 2“ jetzt im November – der „Überraschungsmoment“ sei weg, sagt Haimovici. Auf den zweiten Lockdown habe er sich und seine Firma ivv vorbereiten können – sowohl im digitalen Bereich als auch im Prozess-Management. Erfreulich sei, dass „wir jetzt in bestimmten Maßnahmen und Prozessen sogar schneller sind“, und die Erkenntnis gewonnen hätten, dass „die Angst vor dem Computer schwindet“. Die Digitalisierung ersetze keine Arbeitsplätze – im Gegenteil, sie unterstütze Menschen bei ihren Tätigkeiten, ist Haimovici überzeugt. Was geht Ihnen am meisten ab? Auf diese persönliche Frage meinte Sascha Haimovici es fehlt ihm seine Familie, die sehr groß ist – die Menschen, die man nicht täglich sieht, wieder zu umarmen. Man kann sich derzeit eben nicht regelmäßig treffen. Allerdings geht ihm auch seine berufliche “Familie” im Unternehmen ab. Der Austausch mit den Kolleginnen und Kollegen kann derzeit nicht in der Form erfolgen, wie es noch Anfang des Jahres der Fall war. Und was ihm auch fehlt, sind die Veranstaltungen in der Branche. Fragen aus dem ImmoLive-Chat Wie immer ist die ImmoLive-Community aktiv an der Diskussion beteiligt und stellt im Chat ihre Fragen. Wie steht es um die Preisentwicklungen, verglichen zwischen Primär- und Sekundärmarkt? Haimovici plädiert eindeutig für den Neubau/Erstbezug und bringt erneut das „TrIIIple“ ins Spiel. Qualitätsmerkmal, Zertifikate etc. machten einen qualitätsvollen Neubau wertvoller „als die Wohnung aus den Siebziger-Jahren“. Angesprochen darauf, sieht Haimovici das Bestellerprinzip als „nicht sinnvoll für Mieter“. Wenn der Vermieter die komplette Makler-Provision (zweieinhalb bis drei Monatsmieten) bezahlen müsste, würden die Mietpreise steigen – weil der Vermieter den „break-even“ schaffen wolle. „Hier geht es um Leistungen und Garantien, die der Makler für die Immobilie leistet“, sagt Haimovici, „die Dienstleistung bedeutet ja im Wortsinn eine Leistung, und die hat ihren Preis und muss bezahlt werden“. Ein Blick in die Zukunft – was bringt 2021? Haimovici freut sich auf Wachstum „seiner“ ivv; spätestens durch Projekte, welche die ivv im laufenden Jahr 2020 aufgenommen habe und die im kommenden Jahr 2021 wohl an Fahrt gewinnen werden. Gerne können sich bei ihm auch Interessentinnen und Interessenten melden, die an einer Mitarbeit im Unternehmen interessiert sind. Persönlich freut sich Haimovici wieder auf den direkten Kontakt zu Mitarbeitern und Kunden: Es brauche den persönlichen Austausch, das Zusammenkommen, alleine schon für die zwischenmenschliche Ebene. Haimovicis persönliche Hoffnung für 2021: „Corona zurücklassen, und wieder retour zur gewohnten Normalität!“

Fünf Expertinnen und Experten diskutieren über die Veränderungen in den Unternehmen und über die Veränderungen der Menschen selbst – und natürlich auch über den Einfluss auf die Immobilien. Katrin Gögele-Celeda (Immofinanz)  Markus Arnold (Arnold Immobilien)  Gerald Kerbl (tpa)  Gerald Beck (UBM Development Österreich) Eugen Otto (Otto Immobilien) Wie lief es in den vergangenen Monaten der Pandemie? Katrin Gögele-Celeda eröffnet die Runde. Aus vielen Gründen ist 2020 für sie ein besonderes Jahr – nicht zuletzt, weil Gögele-Celeda im August die operative Leitung des Österreich-Geschäfts der Immofinanz übernommen hat. Der Fokus der Immofinanz liege auf der Vermietung von Gewerbeimmobilien, Büroimmobilien. Somit sei die größte Aufgabe in der Pandemie „die laufende Kommunikation mit den Mietern gewesen“, erzählt Gögele-Celeda, „zu schauen, wo haben sie Probleme, wie können wir helfen“. Bei 200 Mietern im Büro- und Retail-Bereich „war der Auftrag klar: Reden, Reden, Reden“. Bei geschlossenen Geschäften brauchte es „schnelle Lösungen“ mit den Mietern – „als starker Partner konnten wir uns positionieren und helfen“. Bei der Immofinanz selbst sei die „Sicherheit am Arbeitsplatz“ – im Sinne von zum Beispiel Desinfektion und Mund-Nasen-Schutz im Vordergrund gestanden. Markus Arnold erinnert sich an März: „Es waren nicht die lustigsten Tage meines Lebens.“ Die Eröffnung von Büros in Mailand und Madrid seien genau in den Beginn des Lockdowns gefallen – „die Büros waren noch nicht einmal ordentlich bezogen, da haben wir die Leute ins Home Office schicken müssen“. Rückblickend könne Arnold „darüber lächeln“, aber in der akuten Situation „war unternehmerische Unsicherheit vorhanden“. Insgesamt sei die Immobilienbranche recht gut durch die Krise gekommen – „da hat es andere Branchen viel härter getroffen“, meint Arnold und erinnert an die „Immobilie als beste Investition in Krisenzeiten“. Gerald Kerbl analysiert die wirtschaftlichen Auswirkungen der Pandemie. Er erinnert an die „eindringliche Rede“ des Finanzministers zu Lockdown-Beginn. Die „4 Milliarden Euro an Hilfsgeldern“ seien innerhalb weniger Tage zu 38 Milliarden gewachsen. Von Beginn an sei ihm, Kerbl, klar gewesen: Der Schaden werde groß, und schnell werde die Pandemie nicht vorbeigehen: „Die wirtschaftliche Last der vielen Förderprogramme wird uns noch viele Jahre begleiten.“ Eugen Otto beleuchtet die Aspekte der Unternehmensführung. „Am ersten Tag des Lockdowns waren bei uns zwei Menschen im Büro“, er sei positiv überrascht gewesen, wie technisch reibungslos der Umstieg ins Home Office funktioniert habe. Das liege am Jahr davor, als sich „Otto Immobilien“ in Sachen Struktur der technischen Ausstattung neu aufgestellt hatte – nun, in der Pandemie, habe man davon profitiert. „Das war wohl mehr Glück als Verstand“ gibt Otto zu – dass das Unternehmen zum Beispiel früh auf mobile Endgeräte gesetzt hätte (80 von 96 Mitarbeitern seien mit Laptops u.ä. ausgestattet). In den ersten Tagen des Lockdowns sei Otto „schockiert“ gewesen. Viele offene Fragen hätten sich aufgetan: Was bedeutet der Lockdown fürs Unternehmen? Wie kommunizieren mit Mitarbeitern, mit Kunden? Wie werden wir Geschäft und Umsatz machen? Das mache nun den Unterschied aus – anders als jetzt im zweiten Lockdown „haben wir damals noch nicht gewusst, wie’s geht. Das war alles neu für uns.“ Als „irrsinnig tolles Tool“ hätten sich wöchentliche Video-Konferenzen als jour fixe jeden Freitag erwiesen. Unter dem Motto „Wir nach vier“ hätte es rund eine halbe Stunde Information gegeben, um alle Mitarbeiter auf den gleichen Stand zu bringen und sich auszutauschen. Gerald Beck ergänzt zum Punkt der Kommunikation innerhalb der Firma: Auch bei UBM seien die meisten Mitarbeiter mit mobilen Geräten ausgestattet, „und als wir von heute auf morgen in den Lockdown“ gekommen seien, habe die „Umstellung erstaunlich gut funktioniert. Das war der Beginn vom Ende der Präsenzkultur am Arbeitsplatz“, sagt Beck. „Bei UBM haben wir weitergearbeitet als wäre nichts passiert“, dabei hätten Video-Chats genauso gedient wie gemeinsame Gruppen auf Messenger-Diensten wie WhatsApp. Das „Remote-Management“ rege dazu an, sich als Führungskraft Gedanken zu machen: „Was machen meine Leute?“ Die Führungskraft beginne durch das Remote Management „viel mehr einzuschätzen, was der Mitarbeiter eigentlich leistet“. Das sei „ein großer Wert, den wir durch Corona gewonnen haben“ – nämlich zu schauen: Wie geht es dem Mitarbeiter, welche Aufgaben erfüllt er, und was braucht er individuell zur Erfüllung dieser Tasks? Beck sieht auch ein „rasches Zum-Punkt-Kommen“ bei Video-Chats wie Zoom oder Skype, weil man sich „die soziale Komponente des persönlichen Gesprächs sparen“ könne. Besprechungen seien dadurch effizienter geworden – wenngleich die soziale Komponente abgehe, und diese „Komponente darf nicht verschwinden“. Wie verändert Distance Communication den sozialen Umgang? Katrin Gögele-Celeda (Immofinanz) erzählt vom Büro-Alltag: „Ab und zu sind wir im Büro, wenn es Wichtiges zum Unterschreiben gibt. Aber grundsätzlich sind wir im Home Office.“ Die Arbeit der Immo-Branche sei schlichtweg digital geworden; „schade“ sei der Verlust der zwischenmenschlichen Begegnung – und sei es nur ein gemeinsames Mittagessen, so Gögele-Celeda, die darin Anknüpfungspunkte für Wissens- und Informationsaustausch sieht. Bei der Immofinanz gebe es ein tägliches „Morgen-Meeting“ per Video-Chat – in der halben Stunde wird aber nicht nur Berufliches besprochen, sondern auch private Erlebnisse („wie war dein Wochenende?“) ausgetauscht. „Ich finde so etwas ganz wichtig“, erzählt Gögele-Celeda. Eine Video-Konferenz habe ihr die Augen geöffnet: Als nach einer lustigen Episode „auf einmal alle gelacht haben. Das ist doch der Grund, warum wir gerne ins Büro gehen. Weil wir dort Freundschaften aufbauen, und das ist extrem wertvoll.“ Es sei wichtig für Mitarbeiter, diesen Umgang miteinander nicht zu verlieren – auch in Zeiten, wo Treffen nur digital möglich seien. „Das Büro ist das Salz in der Suppe“, sagt Gögele-Celeda. Eugen Otto (Otto Immobilien) erzählt, was sich zwischen erstem und zweiten Lockdown verändert habe. „Es hat einen Erziehungseffekt auf mich gehabt“, sagt Otto, der sein Unternehmen seit 30 Jahren führt. Er hätte es nicht für möglich gehalten, dass Home Office so gut funktioniere – mit allen Aufgaben und Aufträgen – und bei ihm eine gewisse Läuterung ausgelöst: „Das hat sensationell funktioniert und positive Dynamik in der Unterstützung untereinander ausgelöst.“ Als Manager sei Otto „erzogen worden, mehr Vertrauen“ in die Mitarbeiter zu haben. Auch bei den Mitarbeitern sei die Motivation und Freude gewachsen, „selbstständig über Tage etwas tun zu können“. Natürlich müsse man auf die individuellen Talente und Bedürfnisse der Menschen eingehen: „Manche brauchen die Konzentration, andere die Company. Und Dritte haben Katze, Hund und drei Kinder daheim herumlaufen“, sagt Otto. Sein Unternehmen habe seit August 20 Plätze in einem Co-Working-Center angemietet, um Mitarbeitern Arbeitsplätze zu ermöglichen. Dieser „third place“ mit „gescheitem WLAN und gescheiter Kaffeemaschine“ sei wichtig, sagt Otto, „und das hatten wir im ersten Lockdown noch nicht. Man lernt also dazu.“ Gerald Kerbl (tpa) schildert seine Wahrnehmung aus dem Sommer: Viele Mitarbeiter könnten von zuhause schlicht nicht sinnvoll arbeiten, dazu komme die soziale Komponente. „Die Leute sind sehr froh, im Büro zu sein und zu kommunizieren.“ Er habe das Feedback von Kollegen erlebt, die „nicht ins Home Office wollten, wenn es nicht nötig ist“. So habe man den Sitzplan im Büro geändert, „es ist viel koordinierter geworden“, aber der Wunsch „im Büro zu sein und soziale Kontakte über Anwesenheit zu knüpfen“ sei ausdrücklich zu spüren. Home Office oder Büro – schwarz oder weiß, oder ein dynamischer Mix? Was heißt das für den Zugang zu Immobilien? Markus Arnold (Arnold Immobilien) wird um seine Einschätzung für das kommende Jahr im Bürosegment gefragt – und schiebt ein: „Wir sind alle im Vertrieb. Wir haben den Beruf gewählt, weil wir gerne mit Menschen zu tun haben. Es ist entsetzlich, im Home Office sitzen zu müssen.“ Demnach sieht er einen Trend: „Die Leute wollen ins Büro gehen!“ Der Büromarkt werde sich also nicht wegentwickeln von dem, „was er seit Jahrhunderten war: Nämlich ein Ort, wo die Menschen gerne zusammenkommen zum Arbeiten“, sagt Arnold. Es „gibt doch einen Unterschied in der Konzentration, ob ich am Bürotisch sitze oder im Esszimmer“, und daran werde auch die Corona-Pandemie langfristig nichts ändern. Man könne schon ein, zwei Tage zuhause arbeiten – „aber am dritten Tag werde ich nachlässig“; nicht zuletzt „sind wir soziale Wesen, insbesondere der Makler. Wir brauchen den sozialen Austausch mit anderen“. Gerald Beck (UBM Development Österreich) sieht ein großes Umdenken in allen Asset-Klassen. Als Hotel-Entwickler habe UBM seine Strategie komplett gewechselt – „die einzig richtige Entscheidung“, hin zu „green, smart and more“. Nachhaltige Themen, die UBM nun „auch im Außenauftritt weitertreiben“ wolle, und zwar egal für welche Asset-Klasse. Als Entwickler „muss man das Vis-à-vis spüren, den Menschen wahrnehmen“, wenn man in ein neues Projekt einsteige – „da reichen Zoom oder Facetime nicht“, sagt Beck. Trotz allem Distancing bemühe sich Beck stets um Präsenztermine, um das „Gespür“ für den Gegenüber zu entwickeln. Werden sich Co-Working-Spaces auch nach dem Lockdown etablieren?, fragt die ImmoLive-Community; weitere Fragen aus dem Chat Katrin Gögele-Celeda (Immofinanz) sieht Co-Working-Spaces grundsätzlich als flexibles Tool – die Mieter äußerten oft veränderlichen Platzbedarf; dafür brauche es zusätzliche Konzepte, um den dynamisch steigend-sinkenden Platzbedarf auch im dezentralen Co-Working-Space-Arbeiten zu bedienen. Das beinhalte auch Meeting-Räume zum Beispiel, und das kurzfristige Anmieten von Arbeitsflächen sei im Kommen, meint Gögele-Celeda. „Aber trotzdem braucht jedes Unternehmen sein fixes Headquarter, wo jeder Mitarbeiter seinen Platz hat.“ Wird sich in der Immo-Branche allgemein etwas ändern durch Corona, fragt der Chat. Markus Arnold (Arnold Immobilien) antwortet. Im Bereich des Investment-Marketings habe „sich nicht rasend viel verändert. Die Kunden wollen die Häuser immer noch persönlich vor Ort sehen“. Auch mit digitalen Hilfsmitteln – welche „manche Dinge beschleunigen können“ – werde sich nichts daran ändern, gewisse Dinge „vor Ort am Tisch zu besprechen“. Den persönlichen Termin werde es immer geben, meint Arnold. Die „Grenzen sind näher gekommen“ – wer „zuhause am Internet-Schirm sitzt, für den ist Ungarn nicht mehr weit weg“, so seine Analyse. Eugen Otto (Otto Immobilien) klinkt sich ein: Bei Hotels und im Retail gebe es gravierende Veränderungen; am wenigsten noch bei den Veranlagungen (Zinshäuser, Anlagewohnungen). Die Pandemie werde aber auch einen Mut zur Flexibilität und Diversität auslösen, prognostiziert Otto. „Wir werden das Selbstvertrauen entwickeln, auch als Mitarbeiter, und den Mut haben unsere Bedürfnisse anzusprechen“ – im Sinne des Orts und der Art der Arbeit. Gleichzeitig meint Otto: Es braucht das soziale Gefüge und den Kontakt, den nur ein „Unternehmens-Headquarter“ bieten könne. Der Chat fragt: Warum nicht Stadthotels in Co-Working-Spaces umwandeln? Gerald Beck (UBM Development Österreich) antwortet: Das „Joyn Vienna“ beim Hauptbahnhof, eines der Projekte von UBM, sei während des ersten Lockdowns tatsächlich als „remote working location“ genutzt worden. Entgegen der Erwartung habe es viele Menschen gegeben, die „jetzt sagen: Ich gehe ins Hotel und arbeite von dort“, erzählt Beck. Das Hotel-Business werde aber nicht komplett von Home-Office-Stätten abgelöst. „Erst wenn wir darauf kommen, dass Corona die Stadthotelbranche für Jahrzehnte geschädigt hat, werden wir an entsprechende Umbauten denken“, so Beck, „aber mit einer Impfung werden wir in alle Spurrinnen zurückkehren“. Grundsätzlich seien jetzt viele Stadthotels am Markt – aber die Umnutzung in Wohnprojekte sei nicht immer einfach. Die Covid-Pandemie werde hier „keine Beschleunigung bei Widmungs-Verfahren bringen“, meint Beck. Was ist positiv mitzunehmen aus dem Corona-Jahr 2020? Gerald Kerbl (tpa), als „Steuerberater von Berufswegen pessimistisch“, will doch „einiges Positive“ mitnehmen. Als Familienmensch hätte er persönlich – während des Lockdowns – wieder mehr Zeit für seine Kinder gehabt, erzählt Kerbl – etwas, „wovon ich noch länger zehren kann“. Katrin Gögele-Celeda (Immofinanz) sieht ebenfalls „Schönheit darin, mehr Zeit mit der Familie zu verbringen“. Dinge nicht selbstverständlich zu nehmen – etwa die Möglichkeit für freundschaftliche Umarmungen oder der Sport in der Freizeit – sei ihr eine Lehre gewesen. Markus Arnold (Arnold Immobilien) meint, „das Gedanken machen über Essentielles, Substantielles“ eröffne Perspektiven für „Basis-Themen“, über die „man ohne Pandemie niemals nachgedacht“ hätte. Sich demütig zu hinterfragen, die „Schnelligkeit bis zum Anschlag“ zu hinterfragen, insbesondere in der Immo-Branche – das nehme Arnold positiv aus der Pandemie mit. „Es war der größte Schreck, den ich in meinem Leben jemals hatte.“ Gerald Beck (UBM Development Österreich) will positiv mitnehmen: Das eigene Zurück-Nehmen, das Besinnen auf das eigene Tun außerhalb des „Hamsterrads“. Sich pro Woche zwei bis drei Stunden herauszunehmen und zu reflektieren – „das hat mir viel gebracht und auch meinen Teamleitern“. Das habe eine „unheimliche Kreativität und Solidarität ausgelöst“, und viele positive Effekte auf die Unternehmenskultur geschaffen, sagt Beck. Eugen Otto (Otto Immobilien) meint: „Diese Krise bringt uns alle näher zusammen. Sowohl im Unternehmen als auch in der Familie und im Privaten.“ Ottos „Dankbarkeit und Demut“ seien gewachsen – „mit dem Bewusstsein, wie gut es uns geht und was wir eigentlich haben im Leben.“ Otto meint: „Wir werden uns noch sehr lange darüber austauschen, was Covid für uns alle bedeutet.“ Die Immo-Branche sei – angesichts der vielen Beschränkungen und Ausgangssperren – noch „gut davon gekommen“. Wie „sustainable“, wie nachhaltig müssen Immobilien sein? Gerald Beck (UBM Development Österreich) nennt es den „Mega-Trend“, unabhängig von Covid-19 und vor dem Hintergrund des „Green Deals“ der EU. „Daran führt kein Weg vorbei“ – Beck erzählt von „sieben Arbeitsgruppen“ in seinem Unternehmen, die sich mit den Schlagworten „green, smart and more“ beschäftigen – denn anders wären die CO2-Ziele der Politik „nie zu schaffen“. Wenngleich, so Beck, der mediale Fokus wegen Covid „weggerückt“ sei vom Klimawandel. Zum Abschluss: Wie steht es um die Immo-Branche heute in einem Jahr? Gerald Kerbl (tpa) sieht die „Krise in einem Jahr zum Großteil überwunden“. Markus Arnold (Arnold Immobilien) wird rückblickend sagen: „Ich fürchte, unsere guten Vorsätze werden vergessen sein“, angesichts der überstandenen Covid-Pandemie. Gleichzeitig hofft er, dass die Pandemie „als mittelschweres, und nicht als schweres Beben“ in Erinnerung bleibe. Arnold sei „Berufsoptimist, aber vorsichtig, was das nächste Jahr bringt“. Katrin Gögele-Celeda (Immofinanz) will idealerweise „zu dem zurückkommen, was wir vorher hatten“ – nämlich wieder „im driver’s seat“ zu sein, Dinge wie Umwelt und Nachhaltigkeit lenken und verbessern zu können. „Agieren statt reagieren“, so das wünschenswerte Motto für 2021 laut Gögele-Celeda. Gerald Beck (UBM Development Österreich) wünscht sich eine Ablöse des „Führens durch Kontrolle“ durch ein „Führen durch Vertrauen“ in der Management-Philosophie. Eugen Otto (Otto Immobilien) sieht „viel Gelerntes, Geübtes komplett integriert in unserem Leben“. Die Entwicklung „vieler Dinge und Situationen“, wohl aufs Technische bezogen, seien „durch die Pandemie um das fünf- bis zehnfache beschleunigt“ worden. Die Einstellung „anything goes“ werde „uns alle gut vorankommen lassen“, schließt Otto das Panel.

Das Jahr 2020 stellt uns alle vor große Herausforderungen. Das, was wir alle jetzt und hier erfahren, haben wir so noch nicht gehabt. Wir erleben auf Grund der Situation eine Transformation der wirtschaftlichen und sozialen Strukturen und Prozesse und wir stehen erst am Anfang. Fünf Expertinnen und Experten diskutieren über die Veränderungen in den Unternehmen und über die Veränderungen der Menschen selbst – und natürlich auch über den Einfluss auf die Immobilien. Katrin Gögele-Celeda (Immofinanz)  Markus Arnold (Arnold Immobilien)  Gerald Kerbl (tpa)  Gerald Beck (UBM Development Österreich) Eugen Otto (Otto Immobilien)

Unsere Podiumsgäste: Martina Hirsch, Leiterin Bauträgervertrieb bei der sReal Michael Baert, Vorstand der ifa AG Benedikt Hartig, CCO (Chief Commercial Officer) der eyemaxx Real Estate Group Florian Kammerstätter, Geschäftsführer der Consulting Company Markus Mendel, EHL Investment Consulting Wie steht es um die derzeitige wirtschaftliche Situation? Michael Baert (IFA) beginnt die Runde und sieht „eine gewisse Verunsicherung und Nervosität“ – ähnlich der Wirtschaftskrise vor 10 Jahren. Aus Sicht des Vermögens – „der sichere Hafen fürs Geld“ – bleiben Immobilien krisensichere Investitionen. Die IFA verwalte 10.000 Wohnungen, bei nur insgesamt 80 Stundungs-Fällen – das zeige, wie sicher insbesondere die Sparte Wohnen in der Branche sei. Martina Hirsch (sReal) sieht eine „starke Erhöhung“ bei Nachfrage nach und Umsätzen bei Wohnungsverkäufen seit Juli dieses Jahres. Gerade bei privaten Anlegern sei die Nachfrage extrem hoch (Stichwort „sicherer Hafen“). In der zweiten Gruppe der Eigennutzer spüre man aber sehr wohl die Verunsicherung, hier würden Kaufentscheidungen oft verschoben. Benedikt Hartig (eyemaxx) beurteilt die indirekten Investments. Die Pandemie habe „starke Auswirkungen“ auf Immobilien-Aktien gehabt. Gewerbe-Immobillien seien Teil vieler Portfolios – und gerade die seien gerade mit Unsicherheit verbunden; die allerwenigsten Aktien-Portfolios bestünden ausschließlich aus „sicheren“ Wohn-Beteiligungen. Mit Ausbruch der Pandemie habe es teilweise starke Kurseinbrüche gegeben, und die Aktien hätten sich nur teilweise erholen können. Florian Kammerstätter von der Consulting Company will keinen großen Unterschied zwischen den österreichischen Bundesländern sehen – egal ob Anlageprodukt oder Eigennutzung. Nach dem ersten Lockdown sei die Nachfrage stark gestiegen, bekräftigt Kammerstätter. Wien als Bundeshauptstadt habe einen „Bonus“ bei den Vorsorgewohnungen und deren Käufern – egal ob Private oder Institutionelle – und auch trotz der niedrigeren Renditen, als sie zum Beispiel, laut Kammerstätter, im oberösterreichischen Wels zu erwarten seien. Wien habe den Vorteil laufend steigender Preise, was eine Werststeigerung bedeutet. Markus Mendel (EHL) analysiert das (oft) internationale Investment von Institutionellen: „Das erste Investment passiert in Wien, aber dann geht es sehr schnell in die Bundesländer.“ Graz, Linz, Salzburg-Stadt seien da „ganz vorne mit dabei“; das Rendite-Niveau dort gleiche sich stetig an den Wiener Markt an. Es seien, so Mendel, vor allem deutsche Investoren „die sich auf diesen Märkten tummeln“, die aufgrund der geografischen Nähe „den Ausflug in die Bundesländer wagen“. Werden Fonds ihre Portfolios neu durchmischen, weg von Hotels und dem Einzelhandel? Markus Mendel sieht seitens der Investment Manager – die ja oft im Auftrag der großen Insitutionellen, wie Versicherungen und Pensionskassen agieren – eine deutlich größere Nachfrage nach „stabilen“ Produkten, also Wohnungen und dem Logistik-Bereich. „Wir werden in Österreich bald Investoren erleben, die in Wohnprojekte investieren, die das früher nicht getan haben.“ Im Wohnbereich werde die Investorenlandschaft im kommenden Jahr deutlich vielfältiger, prognostiziert Mendel. Florian Kammerstätter (Consulting Company) ergänzt um seine Einschätzung zu Privatinvestoren. Viele, die in der Vergangenheit in kleine Gewerbeflächen investiert hätten, tendieren jetzt zum Wohnbau. Kleinanleger, Familienstiftungen und Einzelkäufer hätten den Wert des Wohnens als „Grundbedürfnis“ und somit ausfallsichere Anlage erkannt. Aus seiner Erfahrung hätte es im oberösterreichischen Gewerbesegment – durch die Pandemie – zuletzt einige Stundungen bzw. Mietausfälle gegeben – nicht so aber beim Wohnen und den Mieten. „Das sehen jetzt viele: Wenn ich im Grundbuch stehe und weiß, das gehört mir – dann setze ich mein Vermögen nicht aufs Spiel.“ Martina Hirsch (sReal) spricht die veränderten Wohnwünsche im Eigennutzungsbereich an: Gartenwohnungen („eine Besonderheit im städtischen Bereich), größere Außenflächen und „50 bis 60 Quadratmeter statt den bisherigen 30 bis 40“ seien stärker nachgefragt denn je. Über das gesamte Jahr 2020 – vom Q1 bis zum laufenden Q4 – seien die Preise gestiegen, sowohl im Eigennutzungs- als auch im Anlegebereich. Das zeige, dass Menschen jetzt noch bereit seien, auch höhere Preise zu zahlen. Aber, so Hirsch: „Ich bin skeptisch, dass die Menschen auch 2021 noch bereit sein werden, diese Preise zu zahlen, sollten sie weiter steigen.“ Eine ungehemmte Steigerung der Preise von Q1 2021 bis zum Q4 2021?, „da wäre ich sehr vorsichtig“, sagt Hirsch. Benedikt Hartig (eyemaxx) analysiert die Situation der Banken bei Immobilien-Investments und die Frage der Finanzierung. „Als Privatperson waren die Zeiten selten günstiger als jetzt“, so Hartigs knappes Fazit. Das liege an den historisch niedrigen Zinsen und den Prognosen, wonach das Zinsniveau auch langfristig niedrig bleiben werde. Unternehmensfinanzierungen hingegen seien pandemiebedingt schwieriger geworden. Bei bestimmten Asset-Klassen – vorrangig Hotels – „sprechen die Banken jetzt eher ein Nein aus“, so Hartig – und das passiere unabhängig von Faktoren wie der Objektlage und etwaigen Betreibern. Auch beim Einzelhandel sei es gerade schwierig, Finanzierungen von der Bank zu bekommen. Erste Frage aus dem ImmoLive-Chat: Wie sieht das Podium Crowd Investments in Wien? Michael Baert (ifa) sieht Crowd Investment „wohl ein bisschen kritisch“. Vor allem, wenn dadurch Kleinstbeträge gesammelt werden. Die ifa selbst biete ein ähnliches Produkt, „mit dem wir zuletzt 30 Millionen Euro umsetzen konnten“ – allerdings liege das durchschnittliche Investment dort „in einem deutlich fünfstelligen Bereich“. Das müsse auch so sein, denn die Kosten des Crowd Investments „bei kleinen Tickets“ seien dermaßen hoch, dass „es schwierig wird, eine entsprechende Rendite zu versprechen und das auch zu erwirtschaften“. Es mache einen Unterschied, „ob ich tausend Kunden à 500 Euro betreuen muss oder zehn Kunden à 50.000 Euro“, zieht Baert einen Vergleich. Was Crowd Investment noch von den „Immobilien-Profis“ unterscheide, sei die genaue Prüfung jedes einzelnen Objekts, wirbt Baert für die „professionelle“ Branche und deren Produkte. Benedikt Hartig (eyemaxx) unterstreicht: „Das ist eine Variante mit Zukunft, aber derzeit noch nicht günstig genug, um sich das – aus Unternehmenssicht – anzutun.“ Hartig zieht einen ähnlichen Vergleich: „Ich hole mir doch nicht 1.000 Anleger ins Haus, wenn ich die Möglichkeit habe, denselben Deal mit einem Pensionsfonds abzuschließen.“ Florian Kammerstätter (Consulting Company) ergänzt: In Zeiten der Negativzinsen sei es legitim, ein höheres Risiko einzugehen mit der Aussicht auf höheren Ertrag und Rendite-Aussichten – nicht zuletzt, wenn sich ein seriöser Bauträger finde „dem man das Geld in die Hand gibt“. Der ImmoLive-Chat fragt: Mehr Miet- statt Eigentumswohnungen – steigt der Druck der Investoren auf die Bauträger? Markus Mendel (EHL) sieht einen „durchaus Investoren-freundlichen Markt“. Es gebe eine Vielzahl an Mietwohnungs-Projekten, die an institutionelle Investoren verkauft würden. Statt Einzelwohnungs-„Abverkäufen“ interessierten sich Institutionelle jetzt für den „Globalankauf“ der ganzen Immobilie. Gleichzeitig gebe es viele Mietwohnungsprodukte am Markt – und da werde die genaue Prüfung der Immobilie schlagend. Wenn die zu erwartende Rendite ohnehin nicht allzu hoch sei und die Höhe der Miete „nicht unambitioniert“, müsse schon beim Projektverkauf eine schlaue Mietprognose angesetzt werden – „da steckt das Geschick des Investors dahinter“. Es sei ein Blick in die Glaskugel, „jetzt etwas vom Plan weg zu kaufen“ und das Objekt dann in zwei, drei Jahren erfolgreich zu vermieten. „Wer jetzt am Wohnungsmarkt die konservative Brille aufhat, wird schlecht zum Zug kommen“, vermutet Mendel. Vor- und Nachteile des Bauherrenmodells? Das will der ImmoLive-Chat wissen Martina Hirsch habe bei der sReal „wenige Bauherrenmodelle im Vertrieb, und ich erkläre gerne warum“. Beim Bauherrenmodell kaufe man nicht eine bestimmte Wohnung, sondern den Mitanteil an einem Objekt. Die sReal zähle dagegen „konservative Kunden, wobei nur eine Nische davon dieses Modell interessiert“. „Unsere Kunden“ sind die „sicheren Anleger“, welche die eigene Immobilie wollen – und sich nicht auf ein „Miteigentum“ einlassen wollen, mit allen rechtlichen Bürden. Michael Baert (ifa) sieht es beim Kunden, „der am Ende des Tages mit seiner Entscheidung glücklich sein muss“. letztlich habe jedes Modell seine Vorteile. Wer sich für das Bauherren-Modell entscheide, bekomme letztlich „immer ein gefördertes Modell mit kurzfristigen Abschreibungen“. Durch gedeckelte Mieten sei eine „gute Vermietbarkeit“ über die gesamte Laufzeit gegeben. Auf der anderen Seite stehe die Eigentumswohnung für „ein alleiniges Entscheidungsrecht“, sagt Baert. „Im Endeffekt kommt es darauf an, was ich mit der Immobilie vorhabe: Sehe ich sie als Wohnung? Ein Ort, wo einmal meine Kinder einziehen? Oder sehe ich sie als Investment, als Sparbuch?“ Was tun mit 52.000 Euro auf der Kante?, fragt ein User im Chat – „was empfehlen Sie mir?“ Benedikt Hartig (eyemaxx) will hier keine eindeutige Aussage treffen – „es kommt auf den individuellen Hintergrund an“. Hartig würde – mit den 52.000 Euro an Eigenmitteln – „versuchen, eine Wohnung zu kaufen“. Vielleicht „gehen sich ja auch zwei Wohnungen aus, wenn man geschickt verhandelt mit der Bank“, so Hartig. Florian Kammerstätter (Consulting Company) bekräftigt: Eine Wohnung „kann ich mir anschauen, das ist ein realer Wert, die existiert“. Egal ob Anleihe oder Beteiligungsmodell oder Eigentumsmodell – all das sei zukunftssicher. Mit 52.000 Euro Eigenmittelanteil sei eine vernünftige Finanzierung „mit wenig Risiko“ möglich. Sind Inflationssorgen berechtigt? Markus Mendel (EHL) meint: Mittelfristig werde sich an der Niedrigzinspolitik nichts ändern. Es brauche eine gesunde Inflation, und jeder Investor rechne das in seiner Investitionsrechnung mit rein. „Dennoch – jetzt ist es ein Blick in die Glaskugel.“ Die Wertsteigerung des „Betongolds“, der Immobilie, habe in Wien und Österreich – verglichen mit anderen europäischen Metropolen – jedenfalls noch ein Steigerungspotenzial. Mehr Fragen aus dem ImmoLive-Chat Führt die Wirtschaftskrise durch die Pandemie zu mehr Edikten, weil Kreditraten nicht gezahlt werden können? Was bedeutet das für Preise am Immo-Markt?, will das User-Forum im ImmoLive-Chat wissen. „Ich sehe keinen Trend in diese Richtung“, sagt Benedikt Hartig (eyemaxx). Banken würden wohl „alles tun um zu verhindern, dass es zu einem solchen Worst-Case-Szenario kommt“. Auswirkungen auf das Preisgefüge sehe Hartig keine; Banken würden Maßnahmen in alle Richtungen setzen, um Privatkunden „stabil“ zu halten. Werden die Mieten stagnieren? Rund die Hälfte der User in der ImmoLive-Online-Umfrage sehen das so. Was sagen die ExpertInnen? Florian Kammerstätter von der Consulting Company sieht keine einheitliche Bewegung im Neubaubereich, sondern eine mögliche „Aufspreizung“. Die Mietenentwicklung werde ganz abhängig von der Wohnungsgröße und -typologie, und natürlich von der Lage. „In Wien im 14. Bezirk, dem gewählt wohnenswertesten Bezirk in der Stadt, wo noch dazu nicht viel neu gebaut wird, wird es definitiv zu Preissteigerungen kommen“. Beim Neubau habe der Entwickler zudem Spielraum beim Grundriss – „da komme ich bei einer Zwei-Zimmer-Wohnung mit 40 Quadratmeter auf unter 700 Euro Bruttomiete. Das funktioniert“, sagt Kammerstätter: „Wenn die Mieten allgemein steigen, werden wir mit neuen Angeboten reagieren müssen.“ Martina Hirsch von sReal ergänzt: Von genau 12 Euro Nettomiete im Neubau-Erstbezug für das Q1 2020 sei der Preis bereits innerhalb weniger Monate durchschnittlich auf 12,36 Euro netto gestiegen. Was Grundriss und Größe betreffe: Als Entwickler „dürfen wir den Blick des Mieters nicht verlieren“; „wir setzen auf die Kommastelle eine Miete an, aber der Kunde will wissen: Was muss ich am Ende des Tages zahlen, inklusive Betriebskosten und Steuer?“, sagt Hirsch und weiß: „Da gibt es Schmerzgrenzen.“ Was höhere Preise rechtfertigt, seien „Alleinstellungsmerkmale“: der Concierge, der Pool, der Co-Working-Space im Haus. „Davon gibt es in Wien nicht allzu viel, und da können sich Projekte abheben“, sagt Hirsch. Michael Baert (ifa) wirft ein: Ja, mit intelligentem und elegantem Grundriss-Schnitt seien auch Zwei-Zimmer-Wohnungen „auf 42, 43 Quadratmeter“ gut umsetzbar. „Das funktioniert!“, erklärt Baert, „aber uns muss klar sein, wir haben dort eine höhere Fluktuation“. Wie lange lange sollte der Horizont von (in-)direkten Investments sein?, fragt ein Privatinvestor im ImmoLive-Chat Markus Mendel (EHL) ragt retour, ob der User „gerne und oft mit Immobilien handelt“, Wohnungen bzw. Investments bzw. Aktien kauft und wieder verkauft. Ein indirektes Investment sei womöglich leichter handelbar, flexibler. „Aus privater Natur“ würde Mendel aber wohl eher auf langfristige Investments setzen. „Schnell Kohle machen“ sei das eine, das andere sei das Handling der vielen Nebenkosten, ergänzt Benedikt Hartig von eyemaxx. Eine weitere Frage aus dem Chat: Schafft der Trend zum Home Office andere Nachfragen in unterschiedlichen Regionen als bislang? Florian Kammerstätter von der Consulting Company sieht „durchaus die Bereitschaft, die eigene Lebenssituation zu verbessern“ – und das muss nicht die Vergrößerung der Quadratmeter sein. „Es muss nicht immer das eine Zimmer mehr sein“ – schon eher sei es die Nachfrage nach Frei- und Außenflächen, die zum Schlagen komme. Weitere Fragen aus dem ImmoLive-Chat Das Expertinnen- und Experten-Podium beantworte noch weitere User-Fragen aus dem Chat. Wie steht es um das Mietrechtsgesetz? Werden Mietbefristung gesetzlich künftig erschwert, was bedeuten lange Verfahrensdauern bei Klagen gegen Mietern? Martina Hirsch (sReal) relativiert: Der Großteil der Mietwohnungen in Wien sei bereits „reglementierte Wohnungen“. Zusätzliche Reglements seien aus Hirsch’s Sicht demnach nicht vorstellbar. „Ja, Wohnungen unter 50 Quadratmeter werden gesucht und werden nachgefragt“, erklärt Florian Kammerstätter (Consulting Company) eine Frage aus dem Chat. Eben weil der Wohnungsdruck steige und es dringende Nachfrage nach leistbarem Wohnen gebe. „Natürlich gibt es auch größere Wohnungen, aber die muss man sich leisten können. Und in Wien wird sowieso alles gesucht“, ergänzt Michael Baert (ifa). „Es ist ja für uns Entwickler auch nicht lustig, wenn rundherum alles so teuer wird, dass wir unser Produkt nicht positionieren können.“ Zum Abschluss: Was bringt 2021? Michael Bart (ifa) wil „immer mehr Barzahler, immer weniger Kreditnehmer“ beobachten; zweitens werde im kommenden Jahr 2021 „noch mehr Geld in Immobilien gespeichert“. Benedikt Hartig (eyemaxx): Bei niedrigen Zinsen gebe es „sehr viel Geld, das investiert werden möchte“. Immobilien blieben im Fokus – „ich bin überzeugt: Die Renditen sinken, die Preise steigen“, so Hartig. Florian Kammerstätter (Consulting Company) meint: Die Tendenz der vergangenen zwei, drei Jahre werde beibehalten. Wien sei im europäischen Vergleich eine „sehr leistbare Hauptstadt“. „Ich sehe keine Blase, ich sehe viel Geld am Markt. Die Immobilie bleibt Top-Investment-Möglichkeit.“ Markus Mendel von EHL sieht sich jetzt schon am „Sichern von Exklusivitäten mit Investoren“ für 2021; das unterstreiche das bereits Gesagte – „das Geld ist da, es gibt keine Finanzierungsvorbehalte“. Die Anzeichen stünden gut – „es gibt extrem viel Geld“, die Investoren seien bereits auf der Suche nach „Pipelines“, wo sie ihr Kapital investieren könnten. Martina Hirsch von sReal blickt „grundsätzlich positiv“ ins kommende Jahr. Es kämen viele neue Projekte auf Schiene, und auch „die Kunden sind affin wie nie“. Der Aspekt „Sicherheit“ stehe in Krisenzeiten im Vordergrund, was für die Branche eine positive Perspektive bedeute.