Wo man mit Immobilien noch Geld verdienen kann?

Die Nachfrage nach Immobilien geht ungebremst weiter. Sowohl von Seiten der institutionellen Investoren als auch von Privatpersonen.

So einfach ist es nicht mehr, mit Immobilien Geld zu verdienen. Die Preise steigen, die Renditen werden knapper und der Markt ist in einigen Segmenten bereits sehr leer. Zusätzlich steigen die Baukosten und die wirtschaftliche Unsicherheit wächst und das Thema Zinserhöhung taucht auch immer wieder auf.

Was ist die richtige Strategie? Wie kann dennoch ein Ertrag erwirtschaftet werden? Und wo findet man möglicherweise “versteckte” Juwelen? Kurz und gut: Wo und wie kann man mit Immobilien noch Geld verdienen?

Drei Experten und eine Expertin auf dem Podium:

Martina Hirsch, s REAL, Leiterin des Bauträger-Vertriebes
Christopher Kampner, Head of Austria bei CORUM Investments
Markus Mendel, Geschäftsführer EHL Investment Consulting
Franz Scheibenecker, leitet die Investmentabteilung bei der ÖRAG

Status Quo am Immobilienmarkt: Große Wohnprojekte sind eine der gefragtesten Projekte und werden noch vor dem Bau verkauft und hier wird auch in die Bundesländer gesucht. Von den Assetklassen sind institutionelles Wohnen, Büromarkt und Nahversorgung am gefragtesten. In einigen Segmenten ist der Markt sehr trocken, da sich sehr viel Kapital auf die sicheren Märkte stürzt (EHL Marktbericht). Entsprechend entwickeln sich die Preise und die Renditen.

Die gute Nachricht: Es gibt aber auch Segmente, in denen man Geld verdienen kann. „Wenn man es richtig macht, dann verdient man immer Geld, die Frage ist nur wie viel Geld und welches Risiko bin ich bereit einzugehen“, erklärt Markus Mendel.

Franz Scheibenecker knüpft an die Ausführungen von Markus Mendel an: Angebots- und Nachfrageüberhang ist enorm und es ist unglaublich viel Geld da. Kaum „ausländische“ Kunden, der Immobilienkuchen wird zwischen Österreichern und deutschen geteilt. Diese sind auch weiter auf der Suche und werden weiterhin die Preise nach oben treiben – „aber sicher nicht in der Geschwindigkeit, wie wir es in den letzten Jahren erlebt haben.“

Die Stabilität ist das, was die Investoren am meisten suchen, die gibt es in Wien, dafür ist die Dynamik und das Wachstum nicht so stark, wenn man den Büromarkt betrachtet. Core-Büro ist eine der gefragtesten Assetklassen und die Pipeline ist leer. „Ich vermute, dass wir hier das Ende der Preisspirale noch nicht gesehen haben“, so Franz Scheibenecker.

Assetklasse Wohnen und Kleinanleger: Martina Hirsch: „Wir haben ein Thema des Produktmangels, denn viele Bauträgerprojekte werden von Investoren vorab gekauft. Auch wenn wir wissen, dass ein Projekt auf den Markt kommt, geht es an den Investor.“ Das Transaktionsvolumen steigt und die Transaktionszahl, aber nicht die Käufer. „Für den Einzelanleger sind weniger Produkte da“, resümiert Martina Hirsch: „Es geht nicht mehr um die Rendite, sondern um die Sicherheit.“ – und die Wertsteigerung. Die Wertsteigerung hat die Rendite abgelöst.

CORUM Investment: CORUM ist in Österreich seit vier Jahren am Markt tätig und wurde vor zehn Jahren in Frankreich gegründet. Gewerbliche Immobilien werden gekauft mit Mietern mit langfristigem Mietvertrag. Investoren haben ab einer geringen Summe die Möglichkeit zu investieren.

In Österreich wurde noch nicht gekauft. „Das liegt an einem Grund“, Christopher Kampner erklärt: „Die Nachfrage ist enorm in Österreich und es gibt bei CORUM eine Zielrendite und die ist derzeit in Österreich nicht zu finden. Die letzten Jahre ist uns noch nichts Passendes in die Hände gekommen.“ Investoren wollen eine klare und transparente Auflistung der Immobilien und der Mieter. CORUM ist breit diversifizieren und in Gewerbe und in 13 Ländern mit dem Hauptfonds investiert.

Die ersten Fragen aus dem Chat um Minute 14.00:

Heißt das nicht, dass ich Immobilien immer mehr dem Kunstmarkt annähern? Also investiere ich nicht mehr in den Van Gogh sondern in ein Ringstraßenzinshaus?

Nähern sich Immobilien dem Kunstmarkt an? Franz Scheibenecker antwortet: Das Zinshaus ist ein Produkt, das wegen der Substanzwertsteigerung gekauft wird und nicht wegen der Rendite. Die Käuferinnen und Käufer sind oft froh, wenn sie mit dem Cash Flow mit Null aussteigen.

Und wie sieht das mit den Privatwohnungen aus, wird Martina Hirsch gefragt? Will man die besondere Wohnung? „Ja!“ ist die eindeutige Antworte der Expertin. Das Angebot ist in den letzten Jahren sehr vereinheitlicht worden und es geht jetzt wieder in Richtung Alleinstellungsmerkmal – da man weiß, dass die Renditen nicht gut sind.

Große Terrasse, der Ausblick, Grün in der Nähe, ein besonderes Service im Gebäude, ein Coworking Space – und ja, ohne Öffi-Anbindung geht es nicht mehr. Das sind Besonderheiten. Aber natürlich auch die Lage. Diese erweitern sich.

Unterschied zwischen Privatinvestoren und Institutionelle Investoren ist „die Brille, durch die gesehen wird“, meint Markus Mendel ab Minute 17.15.  Das ist sehr Zahlengetrieben. Es gibt Zielrenditen, die sind zu erreichen. Wenn sich ein Produkt in diesen Zielkorridor hineinbewegen lässt, dann können die Investoren das Gebäude kaufen. Diese Brille fehlt dem Privaten – er entscheidet mit Bauchgefühl. Das ist nicht zwingend das Volumen, so Markus Mendel: „Da geht es nicht um die Summe, es werden auch von Familiy Offices um dreistellige Millionen Summen gekauft. Hier spielt das Bauchgefühl eine Rolle und man lässt den einen oder anderen Renditegesichtspunkt liegen.“

Wird der Runs stärker: Franz Scheibenecker: Es sind die Immoquoten vieler Unternehmen erhöht worden bei institutionellen Investoren, Versicherungen oder. Pensionskassen. „Diese können viel bewegen am Immobilienmarkt, da sie immer stärker mit Kapital ausgestattet werden. „Diese tragen unter anderem in Summe dazu bei, dass kein Ende der Geldfluss in Richtung Immobilie zu erkennen ist“, so der Leiter der Investmentabteilung der ÖRAG.

Ab Minute 22.00 gibt es eine weitere Frage aus dem Chat: „Würden sie eine Eigentumswohnung aus den 70er zur Anlage kaufen?“ Martina Hirsch beantwortet diese: „Ja, das kann eine gute Anlage sein.“ Man muss aber auf den Zustand des Hauses achten oder Sanierungen, die geplant sind. „Diese Wohnungen stellen eine spannende Anlage dar, denn wenn der Zustand gut ist, kann man sie nahezu so gut vermieten wie Neubau, aber sie sind günstiger.“ Martina Hirsch gibt aber hier zu bedenken: „Auch in Wien haben die gebrauchten Wohnungen preislich angezogen.“

Haben Fonds Problem mit den Zuflüssen, die so hoch sind? Ja, Liquiditätssteuerung in den Fonds ist eine der größten Herausforderungen. Christopher Kampner: „Corum steuert das konkret. Man sammelt nur so viel ein, wie man kaufen kann.“

Chatfrage: Wie sinnvoll halten Sie den Bau von Garagen, da die Rendite bei weitem besser ist, als bei Wohnungen. Im Bezug auf Mieterträge, Nutzungsdauer der Garagen und erzielbaren Mietpreis? Die Antworten der Profis gibt es ab Minute 26.30!

(Minute 30.13) Was wäre ein verstecktes Juwel für Markus Mendel? „Wenn ich es wüsste, dann hätte ich es schon gekauft.“ In jeder Immobilie steckt eine Erfolgsstory. Man hat eine passende Idee, die viele andere nicht haben.“ Wichtig sind Entwicklungsperspektiven, daher kann man es nicht einer bestimmten Nutzungsart oder Lage zuschreiben. Es ist eher ein Gesamtpaket: Lage und Vision sind wichtig.

Martina Hirsch über interessante Investitionen: „Ich glaube es ist individuell und verschieden.“ Es sind sehr vielfältig, das ist auch das, was die letzten Jahre prägt: Die Vielfalt (in der Nachfrage).

Christopher Kampner : Es gibt so ein breites Spektrum bei Immobilieninvestments und es ist für jeden Anleger etwas dabei. Es kommt darauf an, was man mit dem Investment erreichen möchte – die Ziele.  

(Minute 35.00) Langfristige oder kurzfristige Investments: „Wir empfehlen eine Haltedauer von 10 Jahren“, so Christopher Kampner.

(Minute 38.00) Eigentumspreise steigen stärker als die Mietpreise und die Renditen werden zurückgeschraubt und das ist der Korrekturfaktor. Das passiert immer in Schritten.

Die Tendenz ist eindeutig und wo das Limit ist, ist aktuell schwer zu sagen.

(Minute 41.00) Wie schätzt Franz Scheibenecker Crowdinvestment ein? Und Christopher Kampner?

(Minute 42.30) Wo liegt das Preislimit bei Käufern von Wohnungen? Wir merken eine Schere, die größer geworden ist – so Martina Hirsch. „Im geförderten Bereich ist die Leistbarkeit ein großes Thema geworden und auf der anderen Seite gibt es den privaten, der nicht finanzieren muss.“  Conclusio: Für die einen gibt es schon ein Limit für die anderen noch nicht.

Kaufen egal was? In manchen Bereichen würde ich das so sehen, meint Martina Hirsch. Wenn ich Investmentss sehe, die wir vor einem Jahr hatten z.B: Zinshaus und jetzt wieder in den Verkauf bekommen, dann sehe ich, dass diese teurer vermittelt werden.

(Minute 46.00) Wie weit kann man noch vorausschauen? Wie versuchen die Investoren die Unsicherheiten zu lösen?

Antworten von Markus Mendel und Franz Scheibenecker.

(Minute 51.00) Wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit eines „Blasentsunami“ der auch uns erreicht? Antworten von Martina Hirsch und Christopher Kampner.