Sebastian Nitsch ist seit 2010 beim Unternehmen, aber erst seit September in der Funktion des CEO. Ein – Corona-bedingt schlechter Zeitpunkt, um in die neue Rolle zu wechseln?, lautet die Einstiegsfrage. „CEO zu werden ist immer eine Herausforderung, unabhängig vom Zeitpunkt“, antwortet Nitsch. Seit dem Start 2010 habe sich 6B47 zu einem „100-Mann-Unternehmen“ entwickelt, das mit „1,6 Milliarden Euro an Projektentwicklungsvolumen“ hantiere, verteilt über drei Länder. Die Covid-Situation mache die Dinge „spannend“, aber es gebe andere Branche als die Immobilienwirtschaft, die vor größeren Problemen stünden. Was plant der neue CEO für 6B47? „Wir werden unser Geschäftsmodell nicht umkrempeln“, betont Nitsch, der weiteres Wachstum als Ziel ausgibt. Das Projektvolumen solle in den kommenden zwei Jahren auf 2,5 Milliarden Euro wachsen. Neu werde sein, bei Projekten auch verstärkt institutionelle Anleger an Bord zu holen. Auch werde das Unternehmen seine Kern- und Metropolregionen neu definieren: „Wien betrachten wir mittlerweile von Hainburg bis nach St. Pölten.“ In Deutschland wiederum wolle Nitsch „die Marktpräsenz deutlich verstärken“. Die Metropolregionen weiten sich aus „Leistbares Wohnen“ hat sich zum „vielgenutzten Schlagwort“ entwickelt, sagt Nitsch. Gleichzeitig werde Wien zum teuren Pflaster. Damit gehe die Nachfrage ins Umland – „das ist spannend, wenn man mit Verkehrsanbindung in einer halben Stunde in der Stadt ist“. In Deutschland sei 6B47 in vier Regionen tätig: Berlin und sein Umland; Rhein-Ruhr; Rhein-Main; Bayern. In Bayern seien „nicht mehr München, sondern die gut gesuchten B-Städte“ im Visier. Zurück zu Österreich: Es sei nicht überraschend, dass die „Metropolregion Wien“ jetzt in den Westen bis nach St. Pölten gedacht wird. „Die Südachse bis Wiener Neustadt ist doch längst akzeptiert“, erklärt Nitsch. Lehren aus Corona „Es gibt nichts, was es nicht gibt“, fasst CEO Nitsch seine Erfahrungen der vergangenen sechst Monate zusammen. Von der Maske im Kaffeehaus bis zur Umstellung von Teams, Systemen und Prozessen – man sieht, wie flexibel die Gesellschaft und – insbesondere – Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter auf neue Herausforderungen reagieren. „Wir hatten keinen Tag Kurzarbeit“, sagt Nitsch, „wir haben alle Projekte in voller Stärke weitergeführt“. Der Arbeitgeber sehe jetzt, dass Home Office durchaus möglich ist – gleichzeitig merke der Arbeitnehmer, dass die physische Anwesenheit im Büro nicht komplett wegzudenken ist. „Ich bin selbst vom Saulus zum Paulus geworden, was das Home Office betrifft“, erklärt CEO Nitsch sein Umdenken. Was bringen die kommenden Monate für die Branche? Zukunftsprognosen seien schwierig; niemand wisse, wie lange die Corona-Situation noch dauern werde, sagt Nitsch. In der Immo-Branche gebe es „viele Propheten, die definierte Meinungen für die Zukunft haben“. Aus seiner Sicht werden Freiflächen wichtiger, Räume zum sozialen Kontakt und Flexibilität bei der Wohnraumgestaltung. Für Büros gelte aus seiner Sicht: „Verwechseln wir nicht einen verordneten Lockdown und verpflichtendes Home Office mit dem Angebot, dass wir jung-dynamischen Mitarbeitern im urbanen Raum geben müssen“. Das Büro werde sich „weiterentwickeln“, der Flächenbedarf bleibe aber bestehen: „Wir brauchen mehr Besprechungszonen, mehr Kommunikationszonen“, sagt Nitsch. Betreffend Objekt- und Projektplanung: Die Kubatur bleibe erhalten, aber der Innenraum müsse künftig flexibler gestaltet werden. Dazu komme eine wirtschaftliche Unsicherheit im Zuge von Covid: „Mit dem 1. Oktober fangen die Banken flächendeckend an, Negativ-Zinsen auf Konten zu verrechnen. Für Cash zahlen sie; bei Anleihen verdienen sie nichts; der Aktienmarkt ist volatil“, beschreibt Nitsch die Lage. Was bleibe dann übrig? Nitsch gibt sich selbst Antwort auf seine rhetorische Frage: „Die Immobilie.“ Im ImmoLive-Chat gibt es viele Fragen Der ImmoLive-Talk ist die größte Video-Diskussions-Plattform im deutschsprachigen Raum, wenn es um das Vernetzen in der Immobilienwirtschaft geht – und Userinnen und User in Echtzeit Fragen an die Expertinnen und Experten am Panel stellen können. So wird auch Sebastian Nitsch, CEO von 6B47, zu verschiedenen Themen befragt. Wie sieht er etwa – im Sinne der Nachhaltigkeit – die Umwidmung und Umwandlung von Büroflächen in Wohnraum? „Wir führen alte Bürogebäude in moderne Wohneinheiten, siehe Philips-Gebäude (ein „Landmark“ auf der Triester Straße im Süden Wiens, Anm.), wir haben bewiesen, dass wir das können.“ Weitere Fragen aus dem Live-Chat betreffen Themen wie die Nutzungs-Durchmischung in neuen Quartieren („Wir haben im Althan-Quartier im Neunten Bezirk eine Symbiose aller Asset-Klassen: Büros, Wohnen, Hotel, Gastronomie, Handel. Wir beleben damit das Grätzl.“) Ja, es gebe laut Nitsch eine „Wohnungs-Not in Wien, wir haben zu wenig Wohnungen“; aber jetzt nur Wohnungen zu bauen erzeuge wiederum ein Ungewicht – die Menschen brauchen auch Platz „zum Arbeiten, für den Job, zum Geld verdienen“, sagt Nitsch. Weitere Themen im Chat, auf die der CEO von 6B47 eingeht: Zertifizierungen bei Umwelt- und Sozialgedanken in der Projektentwicklung („Im Althan-Quartier ersparen wir der Stadt Wien 3.500 LKW-Fuhren an Abfuhr von Schuttmaterial“); wo macht Digitalisierung in der Immo-Branche Sinn („alleine den Rechnungsverlauf zu digitalisieren, ist eine große Erleichterung. BIM ist Thema, genauso die digitale Projektübergabe, und Sonderwunsch-Manager beim Wohnbau“). Die Abschlussfrage geht ans Eingemachte: Wie ernst hält Sebastian Nitsch als CEO von 6B47 es mit der Nachhaltigkeit? Oder geht es doch um Kosten, Machbarkeit, und dem „Abriss als beste Sanierung“? Nitsch sagt: „Ich glaube, in Zeiten wie diesen, können wir nicht durchkommen, uns nur ein Feigenblatt vorzuhalten. Gelebte, ernste Nachhaltigkeit muss sein, sonst arbeiten wir am Markt vorbei.“ Das Thema der Zukunft, laut Nitsch – nicht die Frage des nachhaltigen Heizens, der fossilen Brennstoffe, sondern: „Das Kühlen wird Thema sein. Da können sich Projektentwickler absetzen.“

Während andere Branchen bereits seit Jahren entlang deren gesamten Wertschöpfungskette durch gesteigerte Produktivität profitieren, so stellt die ordnungsgemäße Umsetzung der Digitalisierung immer noch das größte Problem in der Baubranche dar.  In Deutschland kommt niemand mehr im öffentlichen Bereich an BIM vorbei. Building Information Modeling (BIM) wird auch in der Zukunft in Österreich eine immer wichtigere Bedeutung für alle beteiligten Akteure zukommen. Die BIM-Methodik soll künftig zu einem Kulturwandel in der Projektabwicklung führen. Dieser unterscheidet sich grundlegend von der herkömmlichen Herangehensweise und wird die in der Branche tätigen Unternehmen zu radikalen Umstellungen zwingen. Aber noch ist es nicht soweit. Warum es noch nicht soweit ist, wo die Herausforderungen liegen und welche Wege beschritten werden (können), darüber diskutierte unter der Moderation von Reinhard Krémer ein hochkarätiges Podium: Sigrid Oblak, Direktorin Wien Holding Wolgang Malzer, BIG, Architektur- und Bauvertragswesen Martin Müller, Geschäftsführer JP Immobilien Michael Resch, Geschäftsführer BIMEXPERTS Dominik Philipp, Geschäftsführer Dietrich I Untertrifaller Architekten Wie digital ist unsere Zukunft? Wer braucht „digitale Zwillinge“? Und warum digitale Hausverwaltung? Sigrid Oblak leitet die kommunale Beteiligungsgesellschaft der Stadt Wien, die Wien Holding, als Direktorin. Sie sieht einen „Lockdown-Digitalisierungs-Schub“, der sich durch alle Unternehmen der Holding ziehe. „Nicht alle Unternehmen in der Holding waren davor auf dem gleichen Digitalisierungs-Level“, sagt Oblak; „aber mittlerweile sind wir alle auf einem guten Niveau in der technischen Infrastruktur“, erzählt sie von den Corona-Anstrengungen in den vielen Unternehmen der Wien Holding. Michael Resch wird gefragt: „Kein Investor wird in 15 Jahren ein Gewerbegebäude ohne ‚digitalen Zwilling‘ kaufen“ – ob er dieser Aussage zustimme? Ja, als Ingenieur „kann ich nur dafür sprechen“. Objekte „werden immer intelligenter“; was bislang auf dem Papier passierte, werde sich künftig vollautomatisch in der Software abspielen, so Resch. „Da werden sich neue Produkte im Facility Management ergeben – bis hin zur Gamification, wenn die Glühbirne nicht funktioniert“, motiviert Resch den Hausmeister von morgen schon jetzt. Martin Müller will mit seiner App drei Hauptthemen ansprechen: „Community and Services“ – mehr als nur das „technokratische Hausverwaltungstool“ will Müller erstens den Kunden mit zweitens der Hausverwaltung und drittens „dem Grätzl“ vernetzen. Klassisches Facility Management bedeute heute: Weg von der „klassischen Betriebskostenabrechnung“ hin zur transparenten Echtzeit-Einsicht in laufende Objektkosten. Müller malt das „digitale schwarze Brett“ an die Wand. „Sie arbeiten ja bereits mit BIM“, wird Dominik Philipp gefragt. Das „Building Information Management“ gebe es doch seit Jahren – „nur kamen wir bislang nicht in Schwung, erst der Lockdown bringt Fahrt hinein“. Gerade als planerischer Architekt wolle er, Philipp, in „eine einheitliche, integrale Arbeitsweise hinein“ – weg von alten Arbeitsmustern und hin zur „open book Mentalität“, fordert Philipp: „Jeder im Team weiß über alles Bescheid, um das gleiche Ziel zu verfolgen“. Heterogene Märkte und Anforderungen könnten nicht länger mit denselben eingefahrenen Planungsmustern begegnet werden. „Wir müssen uns nur trauen, diese Prozesse zu verändern“, sagt Philipp. Wolfgang Malzer spricht seitens der BIG über das „Building Information Management“. Als großer Anbieter habe die Bundes-Immobiliengesellschaft zwar ihre „Hausaufgaben gemacht“, was aber zeitintensiv gewesen sei. Nach langer Vorbereitung gehe die BIG mit dem BIM jetzt „in Pilotprojekte rein“, sagt Malzer. Hinkt Österreich bei BIM hinterher? Was kann die Politik tun? Was kann BIM in der öffentlichen Hand? Das Building Information Management scheint als Zukunft des Facility Managements ausgemacht zu sein. Hinkt Österreich hinterher? Michael Resch sieht BIM-Projekte in Deutschland, die Österreich weit voraus seien – und zwar um „drei bis vier Jahre“. Grund sei auch die kulturelle Hemmschwelle, das österreichische „kennen wir nicht, machen wir nicht“, meint Resch. Und er führt fort: „Digitalisierung, das Wort ist ausgelutscht. Aber hören wir auf mit unserer 2D-Planung und schauen wir auf unsere Kids. Die spielen alles nur mehr 3D. Lernen wir daraus.“ Sigrid Oblak von der Wien Holding will die technische Einführung des BIM unbedingt an die Ausbildung der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter geknüpft sehen, die mit dem System arbeiten sollen. „Man muss sich einen gescheiten Stufenplan überlegen. Gibt es einen Mindeststandard an Daten, der von allen verwendet werden muss?“ Auch hinsichtlich Datenschutz gebe es „kluge und gescheite“ Überlegungen, aber: Was passiere mit den Daten, die plötzlich verfügbar sind, stellt Oblak die Frage Richtung „Pilotprojekten, wo die öffentliche Hand mit kleinen Projekten beginnt, bevor es in den Hochbau geht“. Zumal Behörden für komplexe Systeme wie BIM technisch noch nicht durchwegs ausgerüstet seien. Dominik Philipp sieht Österreich hingegen „nicht weit hinter Deutschland, was die Innovationskraft angeht. Das hohe Tempo in Deutschland erkenne ich nicht, was die Digitalisierung angeht.“ Aber „selbstverständlich“ müsse es im Architekten-Job sein, mit entsprechenden Instrumenten wie BIM umgehen zu können. Die „komplette Prozess-Abwicklungskette müssen wir inhaltlich von vorne neu denken – trotz BIM haben wir auf der Baustelle ja trotzdem noch das Papier“, sagt Philipp. Das digitale Gebäudemodell müsse schon von Beginn der Planung weg zum Einsatz kommen; nicht erst später „vom Bleistift aufs Papier ins Digitale übertragen“, um das neue digitale Instrument auch „richtig zum Einsatz bringen zu können“. Was bringt BIM für den Bauprozess? „Aus dem BIM-Modell heraus kann ich millimetergenau auf der Baustelle zum Beispiel fräsen“, sagt Dominik Philipp, „wir denken hier nicht mehr ‚in Beton‘, sondern mit ganz anderen Materialien und Möglichkeiten“. Michael Resch meint, „BIM macht vielen Angst, weil sie neue Prozesse brauchen und Daten haben“. Aber: Wer Step-by-Step vorgehe und einmal beginne, in 3D-Planung zu arbeiten, könne sich BIM ganz natürlich annähern. „Wir reden hier über hoch technologisiertes Bauen. Ohne dem Schlosser oder dem KMU unrecht tun zu wollen“ – aber die ‚Kleinen‘ müssten auch erst lernen, mit der neuen Technik umzugehen, sagt Wolfgang Malzer. Es gehe darum, auch kleinere Unternehmen eine Baustelle übernehmen zu lassen, nicht nur „den großen fünf Baufirmen“, ergänzt Dominik Philipp. „Das ist eine Chance für KMUs, es braucht auf der Baustelle nicht mehr so viele Leute.“ Der Bau-Prozess werde vereinfacht, der Planer halte die Fäden in der Hand. „Wenn Sie heute ein Foto mit dem Handy machen, haben Sie es gleich auch am iPad“, zieht Dominik Philipp eine Parallel zu „diesem heißen Thema“. Eine ähnliche Parallel-Planung in Echtzeit müsse und werde auch auf Baustellen gegeben sein. So könne das Gebäude automatisch melden, wenn z.B. Jalousien nach tausendfacher Verwendung ausgetauscht werden müssen. Dieser „digitale Zwilling“ erleichtere die Gebäudewartung. Drohnen fliegen nachts „Wir stehen heute bei einer Genauigkeit von plus-minus 30 Zentimetern“, erklärt Michael Resch die Technologie von Morgen. „In der Nacht fliegen Drohnen“ über die Baustelle und gleichen ihr Bild mit dem „digitalen Zwilling“ im BIM ab – um die Arbeiten auf der Baustelle präziser zu machen. In weiterer Folge würde dann die Blockchain-Technologie Auftraggeber und Auftragnehmer vernetzen, „aber da sind wir in der Grundlagenforschung“, so Resch. Koordination der Gewerke durch Digitalisierung, und Digitales im Wohnbau „Die Kollision der Gewerke erkenne ich erst auf der Baustelle“ – digitale Lösungen könnten Monteure die Arbeit erleichtern, aber: „Das hat auf der Baustelle nicht funktioniert“, erzählt Michael Resch. Die Erkenntnis: Software als „Game“ konzipieren, und einen spielerischen Zugang finden, so Resch. „100 Leute wohnen im selben Haus, aber kennen ihren Nachbarn nicht“, weist Martin Müller hin. Deswegen wolle man Menschen animieren, als User digitaler Medien miteinander zu kommunizieren. Die Anonymisierung könne umgangen werden – „der digitale Kontakt kann Hemmschwellen lösen“, sagt Müller. „Da können wir ganze Grätzl vernetzen. Niemand läutet mehr um einen Liter Milch beim Nachbarn, aber jeder postet in die Nachbarschafts-Gruppe“. Was kann BIM im Holzbau? Was bringt BIM der BIG? Dominik Philipp erinnert daran, dass der Holzbau schon „seit Jahren“ in 3D-Planung baue. Jetzt gehe es darum, die Präzision zu steigern. „Das können wir im BIM leisten, die Fräse ansteuern“. Der Trend gehe in die Vorproduktion; dazu brauche es auch Fachkräfte, und sei auch Thema im Fachkräftemangel. Anders als beim Beton punkte die Holzbauweise, „da haben Sie in ein bis zwei Wochen eine ganze Wohnhausanlage stehen“, wirbt Philipp für die Vorteile des digitalen Baumanagements. „Wir arbeiten im integralen closed-BIM“, erzählt Philipp, das habe aus seiner Unternehmens-Sicht Vorteile gegenüber dem „open-BIM“. In der Wiener Ettenreichgasse saniert und erweitert die BIG eine Schule. „Wir machen open-BIM“, sagt Wolfgang Malzer. Da gehe es „um den Modellaustausch, um Kolloquien, um die Prüfregeln in der Zusammenarbeit“. In dem Pilotprojekt gehe es vor allem um „ein gemeinsames Austauschen und Einspielen“, auch um gegenseitig Hilfestellung zu geben im Umgang mit BIM. „Noch müssen wir mit vielen Workarounds leben, wir sind in einem Lernprozess und irgendwo in der Mitte in der Umstellung“, sagt Malzer. Weitere Fragen aus dem ImmoLive-Chat Die Userinnen und User im ImmoLive-Chat nutzten die Möglichkeit, den ausgewiesenen Expertinnen und Experten am Podium ihre Fragen zu stellen. Beantwortet wurden unter anderem Themenbereiche, wie zum Beispiel: Wie gestaltet sich die Honorar-Ordnung fürs Gewerk, wenn BIM zum Einsatz kommt?; werden Projekte durch BIM teurer („BIM-Aufschlag“) oder kostengünstiger? Welche Trends sind im PropTech (Property Technology, Anm.) zu erwarten? „Kosten sparen durch Prozessoptimierung“, auch wenn das „langfristig passiert“, sagt etwa Martin Müller. Wie kann man die junge, digital-affine Generation mit dem Know-How der „Generation 50“ zusammenführen? „Wenn wir es spielerisch anlegen, und du gleich ins Tablet zeichnest, können alle Generationen profitieren“, sagt Michael Resch. „Wir müssen auf allen Ebenen mehr ausbilden, um BIM-zukunftsfit zu werden, schon an der Uni“, sagt Sigrid Oblak. „Wir brauchen den Spagat zwischen Tradition und neuen Arbeitswegen“, wirbt Dominik Philipp für den Übergang zu BIM. „Generell wird der Druck Richtung Digitalisierung größer werden, nicht nur in der Bau- und Immobilienbranche. Wir tun gut daran, unsere Prozesse zu hinterfragen. Es ist eine Herausforderung, aber sie wird uns Dinge erleichtern“, setzt Sigrid Oblak einen Schlusspunkt.

Wie sieht die neue Normalität am deutschen Immobilienmarkt aus, aber vor allem wie könnte sie in Zukunft aussehen?Jeder Podiumsteilnehmer hielt einen Vortrag; danach gab es eine anregende Diskussion. Die einzelnen Präsentationen gibt es auch hier auf der Website zum Einsehen.Alexander Neuhuber zur Marksituation in Berlin und den „neuen Bundesländern“Alexander Neuhuber ist seit 2006 auf dem deutschen Immobilienmarkt tätig und sprach über die aktuelle Marktsituation in den neuen Bundesländern, vor allem über Berlin, aber nicht nur. Neuhuber sprach nicht nur vom „Covid-Krisenjahr 2020“, sondern erinnerte an eine „Abfolge der Krisen“, beginnend mit der Bankenkrise 2008, über die Migrationskrise 2015 und der „permanenten“ Klimakrise. Dazu komme die flache Zinsentwicklung im vergangenen Jahrzehnt – „salopp gesagt: Geld kostet nichts mehr“. Das führe zur einer Flucht in Sachanlagen – nämlich Immobilien. Wer eine sichere Anlage in Immobilien suche und sich international umsehe, der „kommt an Deutschland nicht vorbei“. Noch vor 15 Jahren seien Zinswohnhäuser der Gründerzeit „klassisch unterbewertet“ gewesen; schon damals sei ihm, Neuhuber, klar gewesen: „Berlin kann auf Dauer nicht so billig wie St. Pölten bleiben.“ Deutschland mit seinen rund 80 Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern biete „viele interessante Märkte“, abgesehen von Großstädten wie Berlin. Alle größeren Städte seien auf Wachstumskurs in der Bevölkerungszahl, und das West-Ost-Gefälle („neue Bundesländer“) beginne sich zu nivellieren. Anders als in Wien, „wo man verfügbare Zinshäuser mit der Lupe suchen muss“, gebe es in Großstädten wie Chemnitz „ausreichend Ware“. Auch seien die Renditen in den neuen Bundesländern deutlich höher als etwa in Wien, in einem Spektrum von 2,5 bis 7 Prozent. Deswegen habe er sich mit seinem Unternehmen MAGAN „auf die B- und C-Städte“ wie Dresden, Leipzig oder Potsdam.Foliensatz von Alexander Neuhuber Der Berliner Markt befinde sich in einer „special situation“, in einer Schere zwischen Mietendeckel und „Milieuschutz“. „Das ist ein Murks“, der zu niedrigeren Mieten in Top-Lagen am Ku’Damm führt, aber von dem Mieter von Plattenbauten nicht profitieren, sagt Neuhuber. „Das passiert, wenn man der Linke, der Nachfolgepartei der DDR-Kommunisten, so ein wichtiges wirtschaftspolitisches Feld zum Spielen überlässt.“Nicht zuletzt würden finanzierende Banken „unrund“, wenn durch den Mietendeckel kaum Rendite zu erwarten sei und sich die „Durchsanierung“ von Zinshäusern nicht mehr rechne.Dennoch sei – in der Corona-Krisenzeit – „die Durchschnittswohnung mit 70 Quadratmeter ein sicheres Investment“. Das wiederum spreche für die „neuen Bundesländer“, wo es entsprechendes Angebot gebe und Rendite warte.Tobias Just zur Auswirkung der Pandemie auf ImmobilienmärkteTobias Just sprach darüber, wie sich Pandemien auf Immobilienmärkte auswirken und gibt uns auch Beispiele darüber und zeigte, wo wir aktuell stehen – und auch wie Banken die derzeitige Situation einschätzen.Die Pandemie löste Just zufolge einen „dreifachen Schock“ aus. Zuerst der Nachfrage-Schock, weil Restaurant- und Kino-Besuche plötzlich nicht mehr erlaubt waren, der Tourismus stillstand. Zweitens ein „Angebots-Schock“, weil zahlreiche Dienstleistungen nicht auf den Markt kommen konnten, mit Verzögerungen in den Betriebsabläufen. Diese „massiven Auswirkungen auf die Volkswirtschaft“ hätten auch direkten Einfluss auf die Immobilienwirtschaft, sagt Just. Der dritte Schock sei der „Unsicherheits-Schock“: Niemand wisse, wie es weitergehe, was das Morgen bringe. Von dieser Unsicherheit habe die Immobilie aber profitiert, „weil das Haus dem Schutzbedürfnis dient“, und als sichere Anlage verstanden wird.Foliensatz von Tobias JustDie Nachfrage bei Gewerbe- und Handelsimmobilien erhole sich aber bereits, und sei „mehr Ausdruck der normalen Konjunkturkurve als der Pandemie“, so Just. Büroimmobilien stünden „irgendwo dazwischen“, also zwischen Wohnen und Handel. Das liege an der großen Unsicherheit, wie es mit der Arbeitswelt von morgen aussieht – Stichwort Home Office. Die Zinsen seien „deutlich niedriger, als sie sein müssten“; davon profitiere die Immo-Wirtschaft, weil in Zeiten niedriger Zinsen in Immobilien investiert werde, als sichere Anlage.Schon frühere Pandemien hätten Auswirkungen auf den Immobilien-Markt gehabt. Just zitiert aus Studien zu den Pest- und Cholera-Epidemien in Paris und Amsterdam (17. respektive 19. Jahrhundert). Mieten und Preise seien niemals stark eingebrochen – sogar in Zeiten der Pest seien die Mietpreise maximal um 5 Prozent gesunken. „Der Immobilienmarkt in Städten ist resilient. Wohnen ist und bleibt wichtig“, so Just.Eine Pandemie sei also ein „Dreiklang von Schocks“ (siehe oben), aber keine Blase, die platze. Wenn also Preise jetzt sinken, habe das nichts mit einer Immo-Blase zu tun, sondern mit dem „Schock“ der unvorhersehbaren Pandemie.Und tatsächlich werde jetzt wieder verstärkt nach Wohnungen gesucht – wobei sich die regionalen Nachfrage-Hotspots verschoben hätten. „München ist nicht mehr so begehrt“, es gelte „nach links und rechts zu schauen, in die risikoarmen Gegenden“.Der Lockdown habe die Margen erhöht; Banken lieferten sich jetzt einen „intensiven Wettbewerb“, insbesondere im Wohnbereich. Banken seien „eindeutig bereit“, Wohnen zu finanzieren; mit Abstrichen Logistik-Immobilien; und „deutlich weniger bereit“, Büros zu finanzieren.„Einen kurzen Ausflug in die Bürowelt“ unternimmt Just, der meint, dass „ziemlich klar war, was mit Wohnungen passiert – aber bei Büros hatten Banken unterschiedliche Einschätzungen“. Von der Annahme des 30-prozentigen Einbruchs bis zum 20-Prozent-Flächen-Plus sei alles vorhanden. „Ach was! Minus 30 bis plus 20, irgendwo dazwischen liegt die Wahrheit.“ Deswegen zahle es sich jetzt aus, mit verschiedenen Banken zu sprechen, und ihre jeweiligen Einschätzungen abzuwägen.Abschließend: Corona hat keine Immo-Krise ausgelöst, sagt Just. Tourismus-Immobilien leiden, aber insbesondere beim Wohnen und „mit Abstrichen“ beim Handel und Büros „haben wir ein gutes und tragfähiges Geschäft“.Matthias Kuß über Wohnungs-Regulierungen in BerlinMatthias Kuß gab einen Überblick über die regulatorischen Themen in Berlin wie unter anderem Mietpreisbremse, Kappungsgrenze – und über die aktuelle Diskussion des Aufteilungsverbotes – also eines Parifizierungsverbots, das zur Diskussion steht.Kuß verweist auf Geschichte und Ausgangslage vor zirka 15 Jahren. Noch im Jahr 2006 sei die Angebotsmiete in Berlin durchschnittlich bei 6 Euro auf den Quadratmeter gelegen. Das habe sich seither verdoppelt, sagt Kuß. Bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen sei die Entwicklung „noch drastischer“ verlaufen: 1.000 Euro auf den Quadratmeter noch im Jahr 2010; heuer liege dieser Wert bei 4.300 Euro – im Durchschnitt. Zuletzt müsse der Bevölkerungszuwachs bedacht werden – bis zu 50.000 neue Berlinerinnen und Berliner pro Jahr lösen eine entsprechende Wohnungsnachfrage aus. Das wiederum führe dazu, dass Wohnen in der Stadt nicht mehr leistbar sei. Die rot-rote Stadt-Regierung hätte demnach Handlungsbedarf gesehen, sagt Kuß, und habe „Enteignungs-Debatten“ losgetreten, und schließlich Maßnahmen zur Miet-Dämpfung ergriffen.Dazu gehören u.a. die Privatisierung ehemals kommunaler Wohnungen, die jetzt rekommunalisiert werden sollen. In den 2000er-Jahren hatte Berlin zu geringen Preisen kommunale Wohnungen verkauft, und wolle diese jetzt zurück ins Stadt-Eigentum bringen. „Das steigert die Kosten für die Stadt, schafft aber keine neuen Wohnungen.“Foliensatz von Matthias KußAuch soll der Wohnungsmarkt auf AirBnB geprüft werden, und der „strategische Leerstand“ zur Nutzung von Kurzzeit-Mieten bekämpft werden.Zuletzt komme der „Berliner Sonderweg“, also der Mietendeckel, erklärt Kuß.Eine Lösung könne die „kooperative Baulandentwicklung“ sein – bei neuen Flächenwidmungen müsste zumindest ein Drittel mit öffentlich geförderten Wohnungen bebaut werden (Wien hat in seiner Bauordnung im vergleichbaren Fall ein Zwei-Drittel-Verhältnis festgeschrieben; Anm. d. Red.)Der Wohnungs-Neubau in Berlin reiche derzeit „jedenfalls nicht aus, um die Nachfrage zu decken“, sagt Kuß. Durch die Kurzzeit-Vermietung („AirBnB“) und dem „spekulativen Leerstand“ lasse sich deutlich mehr Geld verdienen – was die Wohnungen dem Markt entziehe. Entsprechend habe der Berliner Senat (Stadtregierung) reagiert und zum Beispiel ein Bußgeld eingeführt für Wohnungen, die länger als sechs Monate leer stehen.Weitere Gesetzesänderungen auf Berliner Stadtregierungs-Ebene beträfen demnach Umwälzungskosten bzw. Umlegungskosten (Mieterhöhung bei z.B. „Luxus-Sanierungen“ oder Einrichten eines Aufzugs im Haus); da falle zum Beispiel die „Mietpreisbremse“ hinein. „Beim Neuabschluss von Mieten darf der Preis maximal 10 Prozent über dem ortsüblichen Vergleichswert liegen“, erklärt Kuß.Diese verschiedenen Maßnahmen Berlins hätten aber nicht den gewünschten Effekt erzielt – im Gegenteil, die Mieten seien weiter gestiegen. Daher habe die Berliner Stadtregierung den „Mietendeckel“ eingeführt. Das würde Mieten – zum Beispiel „im Altbau in schicker Lage“ bei 6,45 Euro pro Quadratmeter deckeln – „in einer Lage, wo ich sonst um 14, vielleicht 20 Euro vermieten kann“, so Kuß. Das sei ein „erheblicher Einschnitt“, weil auch Bestandsmieten gesenkt werden müssten – zu einem gewissen Prozentsatz.„Aus meiner Sicht ist der Mietendeckel verfassungswidrig“, sagt Kuß. „Meine Einschätzung: Das wird nicht halten.“Die Präsentationen zu allen drei Vorträgen finden Sie hier auf der Website.Debatte der Experten im Online-PodiumGleich anschließend an die Vorträge ist das Thema „Mietendeckel“ am Programm. Derzeit würden in Berlin „Schattenmietverträge“ abgeschlossen – zu gedeckelten Quadratmeterpreisen, allerdings mit dem Passus der höheren Kosten, falls das Berliner Gesetz vor dem deutschen Verfassungsgericht kippe. „Das sorgt natürlich für Verunsicherung der Mieter“, sagt Tobias Just, „da muss ich als Mieter eigentlich schon jetzt das Geld zur Seite legen“.„Hier überlagert sich die Verunsicherung auf Mieterseite mit jener auf Vermieter-Seite“, sagt Alexander Neuhuber in Bezug auf die „Doppel-Mietverträge“. Er verstehe die „soziale Komponente“ und die Maßnahmen, um Mieten abzufedern. Aber „das vorliegende Gesetz geht in die falsche Richtung“; es bevorzuge die falschen. „Wer bisher 6.000 Euro für die Wohnung am Ku’Damm gezahlt hat, zahlt jetzt 2.500“, kritisiert Neuhuber. Jene, die zum Leben zu wenig hätten, profitierten aber nicht davon.„Strafen für böse Vermieter“ sowie „Kaufverträge mit doppeltem Preis“ – wie agiert der Investor, wenn er den „Vor- und Nach-Mietendeckelpreis“ kalkulieren muss? Rechtsanwalt Matthias Kuß geht auf die Pönale ein: „Spannend wird es ab November, bislang galt ja nur Informationspflicht.“ Erst bei Wiederholung ab den Wintermonaten werde es erhebliche Bußgelder geben – in Höhe von bis zu 500.000 Euro für große Wohnungsgesellschaften. Kuß würde jedenfalls Einspruch gegen diese Bußgeldbescheide einlegen – „weil wir nicht wissen, ob das Gesetz überhaupt hält“. Für die Immobilien-Bewertung sei es „spannend, weil durch den Deckel viele Objekte over-rented sind“. Diese würden nun abgewertet beim Kauf.Der Chat fragt: Mieter und Vermieter: Wo liegt die Hol- bzw. Bringschuld?Muss der Mieter um den Deckel ansuchen, oder ist das Bringschuld des Vermieters, fragen User im ImmoLive-Chat. „Wenn ich ab Dezember eine zu hohe Miete bezahlt bekomme“, spricht Matthias Kuß aus Sicht des Vermieters, „dann muss ich das Geld zurückschicken“.Die Finanzierungs-Frage der Banken im Core-SegmentWie steht es um die Banken-Prüfung des Kreditnehmers, wird Tobias Just gefragt. „Die Banken bedienen jetzt bevorzugt Bestandskunden. Wer eine neue Bank anspricht, tut sich schwer“, bringt es Just auf den Punkt. Banken seien zurückhaltend bei Neukunden, selbst bei guter Performance derselben.Die größten Überraschungen im Corona-Jahr2020 ist ein turbulentes Jahr – aber was überrascht die Experten in diesem Kalenderjahr am meisten?Tobias Just, Rechtsprofessor für Immobilienwirtschaft, sieht als größtes Novum, „wie schnell sich Leute auf Prozent-Prognosen festgelegt haben“. „Mieten verfallen um Minus 12 Prozent“, sei da gesagt worden, „aber dafür gibt es doch keinen Beleg“. Jetzt schwinge das Stimmungs-Pendel um, auf einmal sehe jeder das Positive. Aber: „Die Immobilienwirtschaft hinkt immer hinterher, die Verwerfungen kommen jetzt noch“.Alexander Neuhuber zeigt sich am meisten erstaunt, „dass sich die Thesen und Theorien der Experten, und von mir, bewahrheitet haben“. Zu Pandemie-Beginn habe sich eine „sehr unsichere Situation“ ergeben, mit „Panik im Mandanten-Kreis“, insbesondere im Handel und in der Gastronomie. Der Wohnungsmarkt sei aber stabil geblieben – besonders im „Durchschnitts-Wohnungsmarkt“. Wohnungen seien ein „fades Investment, mit niedrigen Renditen. Aber es ist ein sicherer Hafen, und alles was im Lehrbuch steht, stimmt“, sagt Neuhuber.Matthias Kuß erinnert an die schnelle Reaktion der Märkte angesichts der „Corona-Schockstarre“ im Frühjahre – da hätten sich innerhalb kürzester Zeit neue Geschäftsfelder entwickelt. „Auf einmal werden Hotels, die leer stehen, neu entwickelt“, erzählt Kuß.Frage aus dem Chat: Kommt mit dem Mietendeckel die Investitionsverpflichtung?Die ImmoLive-Community ist die größte Experten-Runde mit Möglichkeit zum Live-Chat mit Immobilien-Expertinnen und Experten in Österreich und Deutschland. Das Online-Podium beantwortet dabei auch Fragen. „Wenn der Mietendeckel die Einnahmen senkt – wird der Eigentümer dann auch Investitionen wie Sanierungen zurückschrauben. Kommt eine Investitionsverpflichtung?“, will die Community wissen und stellt die Frage Richtung Berlin.Jurist Matthias Kuß erkennt das Problem: „Mit geringem Mietertrag kann ich Instandhaltung nicht bezahlen.“ Kuß erläutert das Berliner Gesetz: „Auf fünf Jahre kann ich einen Euro mehr verlangen, wenn ich modernisiere oder energetische Maßnahmen setze“. Das Haus müsse jedenfalls solange „in Schuss“ gehalten werden, solange keine Gesundheitsgefährdung herrsche. Auf der anderen Seite stünden in Deutschland geltende Energie- und Nachhaltigkeitsbestimmungen, die kostenintensive Erhaltungsmaßnahmen („von der Wasserleitung bis zum Rauchmelder“) erforderten, sagt Kuß.Tobias Just erklärt, wann das deutsche Bundesverfassungsgericht eine Entscheidung zum Mietendeckel trifft: „Alle hoffen auf den November 2020, aber damit rechne ich nicht. Ich denke an einen Entscheid irgendwann im kommenden Jahr.“Treffen Reisebeschränkungen die Investments?Der Chat fragt Alexander Neuhuber, wie er die geltenden Covid-19-Reisebeschränkungen sieht. Hinderlich für Investments?, wird der Österreicher gefragt, der selbst in Berlin tätig ist. „Lustig ist es nicht“, sagt Neuhuber. „Dass Wien auf der ‚Roten Liste‘ in Berlin steht ist nicht so schlimm als andersrum. Deutschland steht gut da – da stimmen die (Infektions-, Anm.)Zahlen. Was ein guter Antreiber für ganz Europa sein könne, in Deutschland zu investieren.Tobias Just von der Uni Regensburg sieht „klar weniger ausländische Transaktionen“, die aufgrund der Covid-Reisebeschränkungen durchgeführt würden. Das betreffe aber auch den amerikanischen und asiatischen Raum; der europäische Raum um Deutschland sei „glimpflich-liquid“ davongekommen. „Massive Einbrüche“ im klassischen Einzelhandel gebe es aber „eindeutig“ durch den Wegfall asiatischer oder amerikanischer Touristen. Da gehe es weniger um „große Investments“ als um „den kleinen Cash-Flow“, sagt Just, also „Hotellerie und Einzelhandel“. Das Wohnsegment „im AirBnB-Format“ sei zwar betroffen, aber weniger stark.Alexander Neuhuber sagt: „Nach dem Lockdown spüren wir in Chemnitz oder vergleichbaren Städten eine vermehrte Nachfrage.“ Da gebe es „vermögenden Mittelstand“, da „brauchen wir keine Asiaten oder Amerikaner“, auf dass Immobilien als Anlageform verkauft würden. „Häuser als Anlageform haben einen Boom erlebt in Deutschland“, erzählt Neuhuber.Wo würden die Experten investieren?Tobias Just würde sein Geld jetzt in Anteile einer Wohnungs-AG stecken, verrät er im ImmoLive-Chat. „Verteilt, um die Unsicherheit zwischen Stadt und Land zu zerstreuen.“ Dabei gehe es nicht um „Leipzig oder Chemnitz oder die Top-A-Lage“. Just sieht jedenfalls „Brot und Butter“, also die „Durchschnittsobjekte“, im Vorteil gegenüber „spekulativen Luxusobjekten“.Matthias Kuß sieht den Wohnungsmarkt als langfristiges Investment und empfiehlt daher Berlin – „auch wenn mit dem Mietendeckel in den nächsten fünf Jahren noch was kommt“. Im Vergleich zu anderen Metropolen biete Berlin immer noch „Steigerungspotenzial“. Abgesehen davon empfiehlt Kuß Investments in Städten „mit Bevölkerungswachstum und Uni-Standort“.Wo steht der Immo-Markt in einem Jahr?Matthias Kuß sieht die Asste-Klassen Hotels und Retails als großes Thema. Die Insolvenz-Pflicht ist in Deutschland gerade ausgesetzt – hier sei zu befürchten, dass sich die Pleiten ins nächste Jahr verlagern; etwa in der Gastronomie oder der Berliner Clubszene.Tobias Just erwartet einen heterogenen Immobilienmarkt mit steigenden Segmenten und Rückgängen. „Brot-und-Butter-Immobilien werden sogar eine Mietsteigerung zulassen“, weil sie als Anlagemöglichkeit attraktiv seien, sagt Just.Alexander Neuhuber will die Zukunft nicht an der Entwicklungs des Immo-Markts ablesen, sondern „an der Entwicklung der Pandemie. Wenn wir in den nächsten sechs Monaten eine Impfung haben, können wir in eine ‚alte neue Normalität‘ zurückkehren“. Je länger das ausbleibe, desto mehr Insolvenzen und Konkurse werde es geben. „Und dann kommt die Realwirtschaft in der Immo-Wirtschaft an, und wir spüren den Effekt.“

Die Digitalisierung bringt für die Branche viele Vorteile aber auch Herausforderungen mit sich. Wie können wir dem Wunsch der öffentlichen Hand entsprechen und den digitalen Fortschritt zügig vorantreiben?  Welche Rahmenbedingungen und Maßnahmen braucht es dafür? Welche neuen Anforderungen kommen auf uns bei Projekten im öffentlichen und privaten Bereich zu? Live am Podium zu Gast: Sigrid Oblak, Direktorin Wien Holding Wolgang Malzer, BIG, Architektur- und Bauvertragswesen Martin Müller, GF JP Immobilien Michael Resch, GF BIMEXPERTS Dominik Philipp, GF Dietrich I Untertrifaller Architekten Moderation: Reinhard Krémer

Vor mehr als zwanzig Jahren war es nicht leicht eine Liste zu erstellen mit Top 100 „Frauen in der Immobilienwirtschaft” Heute wäre das schon um einiges leichter, denn es sind weitaus mehr Frauen als damals und es werden immer mehr. Das sieht man auch bei unserer zweiten Ausgabe von ImmoLive – Summer Special „Die jungen Wilden”. Es sind nämlich drei Frauen und zwei Männer auf dem Podium. Die VorstellungsrundeMirlinda Lokaj arbeitet seit dreieinhalb Jahren für die WISAG-Gebäudetechnik, als Assistentin der Geschäftsführung. Maria Trauntschnig entdeckte während des Studiums ihr Interesse für die Projektentwicklung; sie arbeitet seit mehr als drei Jahren als Projektmanagerin bei Value One. Anna Zillner ist seit 2019 Maklerin für Büroimmobilien bei EHL; den Weg in die Branche fand sie über ein Praktikum während des Studiums. Dominik Erne stammt aus Vorarlberg und fand den Weg nach Wien – und zu Bondi Consult – ebenfalls über das Studium. Er ist Projektleiter für „TWENTYONE“, das Projekt auf den ehemaligen Siemens-Gründen in Wien-Floridsdorf. Marcel Weber komplettiert die Runde –  er ist Makler für Gewerbeimmobilien bei Arnold Immobilien, und das seit mehr als drei Jahren.Alle verbindet, dass sie seit drei bis vier Jahren in der Branche tätig sind – und das jeweils durchgehend bei derselben Firma. Und: Echte Alternativen zur Branche sieht keine bzw. keiner aus der Runde. „Jedes Projekt ist ein Prototyp, bei jedem neuen Projekt entwickelst du neue Konzepte. Das wird nie langweilig“, erklärt Dominik Erne von Bondi Consult seine Faszination für die Branche. „Schon in der Schule war mein Interesse für Stadtentwicklungsprojekte groß“, ergänzt Anna Zillner (EHL). Das Studium des Bauingenieurwesens war für Maria Trauntschnig von Value One „zu zahlenbasiert“ – weswegen sie in die Projektentwicklung gekommen sei: „Da stimmt die Mischung aus dem Wirtschaftlichen und dem Technischen. Von Marketing und Sales bis zu Controlling und dem Verkauf – es ist ein breites Spektrum.“ Mirlinda Lokaj von WISAG pflichtet bei: „Die Immobilienwirtschaft ist dynamisch, man lernt jeden Tag dazu.“Veränderungen in der BrancheVor allem „im technischen Sinn“ sei großer, ständiger Fortschritt in der Gebäudetechnik zu beobachten, meint Mirlinda Lokaj von WISAG. Neben der „Digitalisierung als ständige Begleiterin“ sieht Anna Zillner (EHL) beim Thema Aus- und Fortbildung die größte Veränderung. Studiengänge wie Immobilienmanagement seien heute „voll belegt“, im Gegenteil zur Situation noch vor einigen Jahren. „Die Immobilienbranche wird immer jünger, und immer professioneller“, meint Dominik Erne von Bondi Consult. Die Digitalisierung schreite auch im Bereich der Wiener Stadtverwaltung positiv voran, bemerkt Erne und verweist beispielhaft auf die „digitale Baueinreichung“. „Auf der Baustelle tragen wir Planänderungen gleich am Tablet ein, es werden keine Baupläne mehr ausgedruckt“, ergänzt Maria Trauntschnig von Value One. Marcel Weber von Arnold Immobilien beschreibt die Professionalisierung der Branche: „Da brachen One-Man-Shows weg, die vielleicht früher funktioniert haben.“ Die Firma Arnold Immobilien „expandiert pro Jahr um ein Land“, damit würden Abläufe – und die Kundschaft – internationaler – „es gibt keinen nationalen Markt mehr.“Damit steigen aber auch die Ansprüche an die Dienstleistung, sagt Weber.Wird die Branche weiblicher?Anna Zillner von EHL sieht den Trend von TU-Studiengängen Richtung Immo-Branche durchgängig weiblicher werden. „Die Baustelle ist noch männerlastig“, da werde frau manches Mal noch „blöd angeschaut“, erzählt Maria Trauntschnig von Value One – „aber auch auf der Baustelle werden die Frauen immer mehr. Auch im Studium zum Bauingenieurwesen seien „ein Drittel“ der Studenten junge Frauen, „eine gute Quote“. Auch, so Trauntschnig, gebe es in ihrem Unternehmen Value One „mehr Projektmanagerinnen als Projektmanager“. Mirlinda Lokaj sieht es vom Unternehmensbereich abhängig: „Ich arbeite bei der WISAG in der Gebäudetechnik. Das ist eine Männerdomäne.“ Im kaufmännischen Bereich der WISAG liege der Frauenanteil hingegen bei über 50 Prozent.Ob Frauen in der Immo-Wirtschaft bestimmte Bereiche besser abdecken können als Männer, etwa durch Verhandlungsgeschick oder Problembewusstsein? Maria Trauntschnig (Value One) wünscht sich einen Mix aus Männern und Frauen im Team; Anna Zillner (EHL) ergänzt: „Bringen wir das nicht auf die geschlechtsspezifische Ebene. Jede und jeder hat Stärken und Schwächen, da geht es um die Persönlichkeit.“ Dominik Arne von Bondi Consult hält entgegen: In der Immo-Branche gebe es „viele Alpha-Tierchen, da klescht es immer wieder. Frauen bringen da eine gewisse Ruhe hinein.“Trends im Gewerbebereich und die Zukunft im Büro-Immo-MarktAlle Podiumsgäste sind im Gewerbebereich tätig, und werden zu Entwicklungen ebenda gefragt. Dominik Erne von Bondi Consult sieht die „Flexibilität beim Home Office“ im Bleiben – aber das Büro ebenso von Bestand als „Ort der sozialen Kontakte, der Zusammenarbeit“. Büros würden sich aber wegbewegen vom Großraumbüro Richtung „normale“ Büros – mit baulichen Maßnahmen wie eingezogener Wände. Anna Zillner von EHL spricht vom „Activity based working“ als „großes Schlagwort“, der Trend gehe weg vom fixen Arbeitsplatz. „Eine Idee der 1970er-Jahre, die jetzt Corona-bedingt wieder kommt.“ Home Office alleine reiche nicht – Menschen brauchen den Austausch, die Kollaboration, sagt Zillner – in diese Richtung werde sich die Büronutzung künftig verändern.Weil sich jedes Unternehmen der Home-Office-Frage anders stellen muss, muss auch die Projektentwicklung im Gewerbebereich flexibler werden. Maria Trauntschnig von Value One begleitet das Projekt des neuen Firmen-Headquarters, das im Sinne des „activity based workings“ angelegt sei: „Will ich einen Vertrag lesen und muss mich fokussieren, habe ich Rückzugsorte. Will ich mitten im Geschehen sein, arbeite ich an einer Projektinsel“, schildert Trauntschnig die Idee. Büros müssten weg vom Gedanken der Standard-Arbeitsplätze, hin zu „Community Areas“ – das „zieht die Leute auch wieder weg vom Home Office ins Büro“, sagt Trauntschnig.Dominik Erne von Bondi Consult begleitet das Projekt „TWENTYONE“ auf den ehemaligen Siemensgründen in Wien-Floridsdorf. „Es reicht nicht mehr, nur ein Büro hinzustellen. Man braucht ein Mobiliätskonzept, man muss flexibel auf die Mieter eingehen“, so Erne. Dazu brauche es ein „insgesamtes Quartier-Management“, das die Leute zusammenbringt und vernetzt.Es gehe Investoren nicht mehr ausschließlich um die Rendite, sagt Marcel Weber (Arnold Immobilien). Egal, welche Asset-Klasse im Gewerbebereich – ob Büro, Retail, Hotel – immer stärker werde ein Auge auf die Drittverwertbarkeit gelegt. Die Lage entscheide oft über eine Nachverwertung: „Refurbishment, oder mache ich ein Hotel daraus.“ Die Lage sei und bleibe das entscheidende Merkmal. „Und auch während des Lockdowns hat sich die Immobilien-Welt weitergedreht, es wurden alle Asset-Klassen weiter gekauft.“Mirlinda Lokaj (WISAG) sieht die „innovative Gebäudetechnik“ an oberster Stelle – was braucht der Nutzer, wie kann ich den Nutzer am besten vernetzen? Als Facility Manager wolle man „vom Spatenstich an“ dabei sein – um eine einfache Administration, neben einfacher Nutzung, zu erlangen. Das betreffe Neu- genauso wie Umbauten, und sei „sehr gefragtes“ Thema.Gibt es einen Mega-Trend in der Immobilienwirtschaft?Weil die Jungen die Welt oft mit anderen Augen sehen, werden sie nach möglichen „Mega-Trends“ in der Branche gefragt. „Der Ausdruck ist mit Vorsicht zu genießen“, sagt Marcel Weber, „das Zinshaus ist seit dem Jahr 1900 ein Mega-Trend und wird es bleiben“. Die Branche verändere sich dynamisch – etwa durch neue Finanzierungsformen wie Crowd Funding. „Es kommt sehr schnell, es geht sehr schnell – den einen Trend gibt es nicht, dazu ist die Branche zu vielfältig.“Anna Zillner von EHL beschreibt den Trend zu Mikro-Apartments in Wien noch im Jahr 2019: Der Wunsch nach kleinem, leistbaren Wohnraum wurde abgelöst von Corona. Jetzt ist man „glücklich über ein Extrazimmer, über die paar Quadratmeter mehr“. Jetzt gehe es um Freiflächen wie Terrassen und Balkons – „das zeigt, wie schnelllebig unsere Branche ist. Es gibt nicht den einen Mega-Trend“.Maria Trauntschnig von Value One sieht „BIM“ – also das „Building Information Modelling“ – als großen Trend. Dabei werden Planung, Betrieb und Nutzung vereinheitlicht. „Aber auch da wissen wir nicht, wohin die Reise geht“, so Trauntschnig.Dominik Erne (Bondi Consult) sieht das Thema Freiflächen im Kommen, nicht nur im Wohn- sondern auch im Gewerbebereich: „Warum Teamgespräche nicht nach außen verlegen?“ Abgesehen davon sieht auch Erne die Branche schnelllebig, es gebe rasche Trendwechsel.Mirlinda Lokaj (WISAG) hat während der Corona-Krise beobachtet, wie Hotels herunterfahren musste und Betriebskosten sparen wollten. „Da hilft Green Facility Management“, so Lokaj. Nachhaltige Energieeffizienz sei ein Kostenfaktor, der schon in der Planung und Gebäudetechnik berücksichtigt werde.Wohnraumverdichtung als Mega-Trend?„Den einzelnen Supermarkt, der in der Gegend herumsteht, wird es nicht mehr geben“, sagt Dominik Erne von Bondi Consult. Künftige Gebäude hätten eine Nutzungsmischung, von Gewerbe bis Wohnen; die Asset-Klassen würden zusammenwachsen.Maria Trauntschnig von Value One stellt dem Trend zur Wohnraumverdichtung das Interesse nach mehr Außenfläche und Grünraum entgegen. Bei Büros werde es zu Verdichtungen kommen; was sich aber ausgleichen werde mit der Nachfrage nach „anderen Facilities“.Was bringt die Digitalisierung für die Branche?Dominik Erne von Bondi Consulting erinnert an China, wo bereits Einfamilienhäuser „aus dem 3D-Drucker kommen“. Neue Formen der Systembauweise – etwa im Garagenbau – verkürzten Bauzeiten teilweise um bis zur Hälfte.Marcel Weber (Arnold Immobilien) meint nicht, dass neue Finanzierungsformen wie Crowd Funding sein Business grob verändern werden – „wer zahlt, und wie gezahlt wird, ist dem Makler egal, solange gezahlt wird.“ Was Corona gezeigt habe: „Man muss nicht mehr für einen Termin nach Deutschland fliegen, da reicht eine Videokonferenz aus.“ Gleichzeitig werde „das Exposé digitaler, animierter“. Da müsse man schlicht mit der Zeit gehen – auch im Kontakt mit dem Kunden.Anna Zillner von EHL spricht das Thema der Datenbankanbieter an – eine „immense Hilfe, wenn man nicht mehr alles mit der Hand abtippen muss“. Überhaupt brächten „Krisenzeiten die kreativsten Ideen heraus“ – vergleiche den Bankencrash im Jahr 2008, welcher den Fahrdienstleister „Uber“ hervorgebracht habe. Im Dienstleistungsbereich sei der persönliche Aspekt jedoch besonders wichtig – und „das kann man nicht digitalisieren“. 360-Grad-Rundgänge und virtuelle Touren seien praktisch – aber könnten den persönlichen Kontakt nicht ersetzen.Maria Trauntschnig (Value One) spricht zu „BIM“, dem „Building Information Modelling“. In ihrem Bereich, dem altbaugeschützten Bestand, sehe sie „BIM“ skeptisch: Jede Tür habe ihr eigenes Maß, man könne nichts „auf den Prototyp herunterbrechen“. Man müsse vor Ort Entscheidungen treffen, gemeinsam mit dem Architekten bei der Begehung. Dass das mittlerweile am Tablet passiere und „sofort weitergegeben“ würde, sei Vorteil der Digitalisierung. Neben dem „Smart Home“ sieht Trauntschnig das „smarte Büro“ im Kommen – intelligente Büroräumlichkeiten, die sich zum Beispiel angesichts der Meeting-Teilnehmer im Raum anpassen, etwa hinsichtlich des Lichts und der Belüftung.Mirlinda Lokaj (WISAG) unterstützt die Meinung: Schnittstellen in der Software, in der IT, würden immer wichtiger. Das würde Auswertungen bei Rundgängen erleichtern, und Prozesse insgesamt beschleunigen.Was wollen die Jungen anders machen als die Generation davor?Mirlinda Lokaj (WISAG) beschreibt das „eigene Image“, das dem Facility Management anhefte. Vielen sei gar nicht bewusst, wie wichtig Facility Management für das Funktionieren eines Gebäudes ist. Hier brauche es Bewusstseinsbildung und mehr Zusammenarbeit, bereits in der Projektentwicklung.Dominik Erne von Bondi Consult sieht die Nachhaltigkeit als große Aufgabe der jungen Generation. „Das sind Themen, die manchmal wehtun – zum Beispiel bei den verschiedenen Zertifizierungen – aber das ist nachhaltig, und auch den Partnern wichtig“.Marcel Weber (Arnold Immobilien) erinnert an den Umweltgedanken, der sich etabliert: Viele „grüne“ Immobilienfonds würden nunmehr ausschließlich zertifizierte Gebäude ankaufen. Es seien kleine Dinge, die viel ausmachen könnten – etwa Bienenvölker auf Hausdächern anzusiedeln.Anna Zillner von EHL pflichtet bei: Das Thema Nachhaltigkeit, angesichts des „Welterschöpfungstags“ am 22. August, sei in allen Medien präsent. Effiziente Gebäudetechnik und Zertifizierungen waren in den Jahren zuvor „nicht im Fokus“; das könne die junge Generation verändern, auf dass sich das zum Positiven wandle. Was „leistbares Eigentum“ betreffe, sieht Zillner ein Unternehmen nur bedingt handlungsfähig – da brauche es Dialog mit der Politik bei diesem „hochpolitischen Thema“.Maria Trauntschnig (Value One) möchte das „negativ behaftete“ Image der gesamten Branche verbessern: „Viele denken, da gibt es nur wirtschaftliche Gedanken. Aber wir wollen alle etwas Nachhaltiges entwickeln, und den Menschen etwas zurückgeben.“

Die Zukunft der österreichischen Immobilienwirtschaft wird von den jungen Mitarbeitern geprägt. Mit diesen blicken wir auf die aktuelle Situation und in die kommenden Jahre. Live am Podium zu Gast waren: Lisa Gebauer, Raiffeisen ImmobilienNikolaus Grablowitz, ÖRAGPhilip Haberl, sREAL Markus Heigl, RE/MAX Die „jungen Wilden“ stellen sich vor Lisa Gebauer war aus dem Urlaub zugeschaltet – daran hing gleich die Einstiegsfrage, ob es nämlich bei den Jungen in der Branche eine andere Einstellung zur Work-Life-Balance gebe? Mit dem Smartphone sei man auch außerhalb der Arbeitszeiten erreichbar; Nachrichten und Mails außerhalb der Office-Zeiten zu beantworten sei okay – „da sind meine älteren Kollegen aber derselben Ansicht“, sagt Gebauer. Zu Raiffeisen-Immo sei sie zufällig gekommen – über ein Praktikum während des Studiums: „Hineingerutscht, aber auf eine gute Art picken geblieben.“ Markus Heigl von REMAX hatte ursprünglich eine Lehre zum Koch absolviert – die Arbeitszeiten am Wochenende seien aber mit dem Familienleben nicht vereinbar gewesen, weshalb er letztlich 2010 in der Immo-Branche gelandet sei. „Schon neun Jahre dabei für sein junges Alter“, mittlerweile sei Heigl sogar Miteigentümer bzw. Co-Geschäftsführer des REMAX-Büros im Salzburger Pongau. Warum er als gebürtiger Deutscher in die österreichische Immo-Wirtschaft gewechselt ist, wird Philip Haberl von sREAL gefragt. „Dass das Mietrecht hier in Österreich komplizierter ist, wusste ich vorher auch nicht“, bringt Haberl die Runde zum Lachen. Auch sein Weg in die Branche sei „keine gerade Linie“ gewesen – nach Studium der Medienwissenschaft und Tätigkeit in der Filmproduktion. Aus anderen Gründen in Wien gelandet, sei er als Trainee bei sREAL gelandet. Der Umgang mit Kunden und der Verkauf hätten ihn letztlich fasziniert. Keine Probleme macht Haberls Herkunft: „Als Deutscher am österreichischen Immobilienmarkt sehe ich keine großen Differenzen.“ Von der „Mobilie“ zur „Immobilie“ kam Nikolaus Grablowitz von der ÖRAG in die Branche – war er doch zuvor Projektmanager bei der Porsche GmbH. Nach Stationen in Tschechien und Polen ist Grablowitz nun „seit knapp zwei Jahren“ für die ÖRAG in Wien tätig. Wie verändert sich die Branche? Nimmt die Bürokratie überhand? Weil er seit neun Jahren – und damit am längsten von allen Teilnehmern in der Runde – in der Branche tätig ist, wird Markus Heigl (REMAX) als erster nach den Veränderungen in der Immo-Wirtschaft gefragt. Mehrere Punkte zählt Heigl auf: Die Dienstleistung sei in den Vordergrund gerückt, „der Kunde erwartet noch mehr“. Den Kunden zu beeindrucken sei wichtig, man muss ein „Kundenerlebnis“ schaffen. Für die Vermarktung reiche es nicht mehr, nur ein Foto zu präsentieren – das Spektrum habe sich erweitert um 360-Grad-Aufnahmen, „open house“-Rundgänge, Videos oder das digitale Angebotsverfahren. „Einfacher“ war es früher mit den Besichtigungen – da sei die Bürokratie leider gewachsen, angefangen beim Datenschutz und anderer gesetzlicher Richtlinien. Nikolaus Grablowitz (ÖRAG) sieht den Datenschutz aber ebenfalls als wichtig an: „Das Spektrum der Bürokratie muss halt irgendwo anfangen und wieder aufhören“. Das Kundenservice müsse umfangreich sein, der Kunde will „abgeholt“ werden und alles abgedeckt wissen – vom Facility- bis zum Baumanagement und der Bewertung der Immobilie. „Kunden wollen und brauchen diese Informationen“ – bei der ÖRAG bekämen sie die auch, „wir haben da alle Bereiche mit unseren Abteilungen abgedeckt“, so Grablowitz. Philip Haberl (sREAL) meint, dass „es in den nächsten Jahren nicht einfacher wird mit der Bürokratie“. Aber auch kundenseitig brauche es noch viel Aufklärungsarbeit hinsichtlich der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO), die aber auch schneller und besser akzeptiert werde. „Es wird in der Hinsicht aber auch einfacher – niemand setzt sich mehr hin und liest die zugesendeten Informationen komplett durch.“ Auch die sREAL wolle die Bürokratie so klein wie möglich halten für den Kunden – „bei Besichtigungsterminen ballern wir den Kunden nicht zu mit Dokumenten“. Für Lisa Gebauer (Raiffeisen Immobilien) ist die Veränderung am Kunden sichtbar – der wolle „beeindruckt werden“, pflichtet sie bei. Kunden wüssten genau, was es an virtuellen und digitalen Darstellungsformen gebe – da sei der Anspruch „sehr hoch“. Vermarkten die Jungen anders als die älteren Kollegen? Nikolaus Grablowitz (ÖRAG) sieht eine Veränderung in der Vermarktung vor allem Corona-bedingt. Der Kunde könne jetzt „positiv überrascht“ werden – mit digitalen Rundgängen für internationale Interessenten, die jetzt nicht mehr persönlich zu Besichtigungsterminen kommen können. Dieses digitale Bild passiere „sofort“ – egal, ob der Kunde in Europa oder Amerika sitze. Grablowitz empfange hier viel positives Feedback. Müssen alle Kanäle der Social Media bespielt werden, bis hin zu TikTok, wird Lisa Gebauer gefragt, wenn es um die erfolgreiche Vermarktung geht. Gebauer (Raiffeisen Immobilien) meint zuerst, dass Corona eine „vielfache Steigerung“ der virtuellen Rundgänge gebracht habe. Kunden seien Facebook-affin, und auch die Kollegen noch Facebook-affiner geworden, besonders hinsichtlich den 360-Grad-Rundgängen, die auf dieser Plattform möglich seien. Philip Haberl von sREAL macht die Technik-Affinität nicht vom Alter abhängig – „ich selbst muss mir als Junger vieles erklären lassen“. Aber Junge könnten flexibler auf Änderungen des Arbeitsablaufes reagieren; weil sie nicht aus der Erfahrung kommen, dass über Jahre hinweg dasselbe immer gut funktionierte. Es sei schon deutlich mehr Aufwand geworden, sagt Markus Heigl von REMAX. „Es macht aber auch mehr Spaß.“ Neue Werkzeuge wie 360-Grad-Touren und Videos waren „nicht für alle einfach“ zu handhaben, aber es habe Unterstützung von der REMAX-Zentrale gegeben. Die Reichweite sei gestiegen, mehr Interessenten an Bord, der Makler komme an mehr Objekte. Auch wenn der Aufwand – etwa für Mietwohnungen – gestiegen sei, lohne sich das: Kunden würden gebunden, „kommen immer wieder auf uns zu“, spüren eine Verlässlichkeit beim Makler. Das mache das Geschäft letzten Endes lukrativ. Auch komme die Zeitersparnis für den Interessenten hinzu, weil durch Videos und digitale Touren zum Beispiel die Besichtigung entfalle. „Alle Informationen auf einen Klick ist eine Zeitersparnis“ – das bringe mehr Ressourcen für den persönlichen Kundenkontakt, ergänzt Lisa Gebauer (Raiffeisen Immo). Was sind die Technologien der Zukunft, im Bereich der Immo-Vermarktung? Virtual Reality sei bereits großes Thema im Bauträgerbereich, sagt Philip Haberl von sREAL. Wo noch die „grüne Wiese“ stehe oder gerade die Bauphase laufe, seien Möglichkeiten wie die virtuelle Realität zur Visualisierung „ganz wichtig“. Der Maklerberuf werde sich stark ändern, bedingt durch die technischen Neuerungen – etwa durch automatische Schlösser, die Besichtigungen durch den Kunden ohne Makler ermöglicht. „Das muss nicht alles positiv sein“, meint Haberl, denn „man braucht immer noch den Makler, man braucht die persönliche Ebene“. Nikolaus Grablowitz (ÖRAG) sieht zusätzlich die „augmented reality“ groß im Kommen. Mit Smartphone und Tablet können zum Beispiel Einrichtungsgegenstände in die leere Immobilie platziert werden – „dort steht die leere Wand, aber am Handy sehe ich die fertige Küche“. Eine spannende Technologie, die aber „noch nicht so weit fortgeschritten ist, dass sie dem Kunden seriös vorzeigbar ist“. Da werde es weitere technische Erkenntnisse geben, um das in den kommenden Jahren professioneller voranzutreiben. Bei Video und digitalen Rundgängen – braucht es dann überhaupt noch einen Text als Beschreibung einer Immobilie, wird Lisa Gebauer (Raiffeisen) aus dem “Chat” gefragt. „Auf jeden Fall“, sagt Gebauer. Technische Informationen, Energieausweis und Co. brauchen unbedingt einen Text als Begleitung. Und es verstärke das Google-Such-Ranking. Markus Heigl von REMAX ergänzt: „Als Makler muss man offen sein für Neues, und vieles Ausprobieren.“ Nicht jede Technologie könne für das Unternehmen passend sein, aber „verschließen darf man sich vor nichts“. Wie steht es um die Vernetzung der Jungen? Abgesehen von den Firmennetzwerken – kennen die „Jungen Wilden“ Makler in anderen Bundesländern? Während Lisa Gebauer sich im Raiffeisen-Netzwerk gut verankert sieht, aber in den Bundesländern noch Kontakte knöpfen will, meint Nikolaus Grablowitz: „In Wien kennen wir uns alle“. Über die ÖRAG bediene er sich des Firmen-Netzwerks in die westlichen Bundesländern. Philip Haberl sieht die Kommunikation der „Jungen“ nicht anders als bei den Etablierten: E-Mail und Telefon seien dafür „immer noch das Beste“ – wobei, „das Fax nicht mehr so“, bringt Haberl die Runde zum Lachen. Welche Asset-Klassen bewerten die jungen Makler künftig als interessant? Philip Haberl (sREAL) sieht einen hohen Stellenwert bei der „guten Beratung für Vorsorgewohnungen, dem Investment in Neubau-Erstbezug“. Wiewohl die Gesamtübersicht über den Markt – von Miete über Gebraucht über Erstbezug bis Gewerbe – wesentlich sei. Markus Heigl von REMAX spricht für das „Land“ Salzburg: Da seien Büroflächen weniger gefragt als in der Stadt; genauso bei Geschäftsflächen. Der Fokus und das Interesse lägen im Wohnbereich. Nikolaus Grablowitz (ÖRAG) nennt die Frage nach den Asset-Klassen „eine Riesige“ – „da kann man alles mit rein nehmen“. Durch den Flächenwidmungsplan gebe es für alle Nutzungsarten einen Bedarf – aber der Trend zeige, dass sich „B- und C-Flächen“ im Gewerbe immer schwerer tun, weil der Kunde („Stichwort Amazon“) alles online bestellen könne. Ein weiterer Trend gehe Richtung „mehr mieten denn besitzen“; siehe „shared offices“ und „shared apartments“. In Österreich gehe man diesen generellen Trend konservativer an, aber er sei spürbar. Er, Grablowitz, könne von zahlreichen Anfragen nach „shared offices“ berichten, wo nur für drei bis sechs Monate gemietet werden wolle. Lisa Gebauer von Raiffeisen Immobilien sieht die interessanteste Entwicklung im Wohnbereich: Freiflächen und Wohnungen mit Garten seien in Zeiten von Corona immer attraktiver geworden. „Jetzt kommt auch die Generation Z auf den Markt, für die Besitz nicht wichtig ist“ – was zu mehr Nachfrage nach Mieten führe. Gebauer ergänzt zur Plattform Facebook: Hier meldeten sich durchaus Abgeber, nicht nur Suchende – aber Raiffeisen nutze Facebook sowieso vorrangig zur Imagewerbung, um die eigene Kompetenz und Services zu präsentieren. Letztlich zähle aber – gerade beim Abgeber – das persönliche Gespräch. Da könne Facebook nur einen ersten Schritt setzen, um Vertrauen aufzubauen. „Bei Facebook durchleuchten Abgeber meine Seite und schauen: Wer ist der, was macht der persönlich?“, sagt Markus Heigl (REMAX). Das sei „bei uns am Land“ noch extremer als in der Stadt – „weil da werde ich am Dorfplatz auf ein Video angesprochen, das ich poste“, so Heigl. Kurzzeitmieten seien in Wien großes Thema, sagt Philip Haberl (sREAL). „Wir haben viele Leute, die zu uns kommen und Ferienappartments machen wollen, die auf Kurzzeit vermieten wollen.“ Das sei aber gesetzlich stark reglementiert, und die Makler könnten gar nicht die richtigen Ansprechpersonen sein für diese Vorhaben. Es gebe aber durchaus Verkaufsunterlagen, wo Eigentümer bereits ihr Recht einräumen, dass andere Eigentümer Kurzzeitvermietungen machen dürfen. Facebook sei jedenfalls ein „paralleler Markt“ – als Plattform ohne Provision, ohne Makler. Aber: Wiewohl das Vernetzen dort rasch funktioniere, sei hier viel „rechtliches Unwissen“ im Spiel – da mache es schon Sinn, „zusätzlich mit einem Makler zu sprechen, um nicht in rechtliche Fettnäpfchen zu treten“. Die persönlichen Ziele der Jungen Nikolaus Grablowitz (ÖRAG) sei am Weg zum Immobilientreuhänder – „da fehlt mir noch ein Semester“. Innerhalb der ÖRAG wolle er seine „Chancen nutzen und sich hocharbeiten“ – und „größere Deals abschließen“. Lisa Gebauer (Raiffeisen) will sich im Online Marketing und in den Sozialen Medien weiterentwickeln – um „das Beste für die Immobilienbranche zu finden“, für Kollegen genauso wie für Kunden. Das eigentliche Geschäft sei „eine persönliche Sache“ – aber in der „Anbahnung kann man sich mit digitalen Medien viel helfen“. Markus Heigl (REMAX) nennt seine persönlichen Ziele: potenzielle Kundinnen und Kunden künftig noch mehr davon zu überzeugen, zum Makler zu gehen – „denn das bringt einfach Rechtssicherheit“. Philip Haberl (sREAL) will Bauträger mehr Richtung Marktanalyse informieren – weil in der Projektplanung „fast ein bisschen Stadtplanung“ stecke. Da würden Grundsteine gelegt für städteplanerische Fragen der Zukunft. Zum Schluss spielen wir „Immobilien-Fee“ Jeder der „Jungen Wilden“ darf sich zum Abschluss der Runde etwas von der Immo-Wirtschaft wünschen. Nikolaus Grablotwitz (ÖRAG) beginnt: „Bitte, macht die Bauordnung in allen Bundesländern gleich!“ Ein „einheitliches, übersichtliches Mietrechtsgesetz“ wünscht die Philip Haberl (sREAL); und dass „der Mehrwert der Dienstleistung eines Maklers“ mehr ins Bewusstsein rückt. Markus Heigl (REMAX) wünscht sich eine gemeinsame Plattform für alle Immobilien in Österreich – „wo man alles reinstellen muss, wo alle zusammenarbeiten müssen“ – im Interesse des Kunden. Lisa Gebauer (Raiffeisen) schließt: „Ein pauschaler Wunsch, aber: Bitte alle schneller auf Veränderungen im digitalen Bereich reagieren!“

Die Projektentwicklung wird in den kommenden Jahren vor komplett neue Herausforderungen gestellt, sodass wir am Ende vielleicht auch vor etwas anderen Projekten oder Quartieren stehen werden als heute. Wobei wir in Österreich und speziell in Wien von einem enorm hohen Niveau ausgehen – das betrifft die einzelnen Projekte, als auch die Quartiere im Ganzen.Was bringt das Corona-Steuerpaket für die Immo-Wirtschaft?Karin Fuhrmann (tpa) eröffnet die Runde mit dem „erfreulichen Ausblick auf Begünstigungen“ im Zuge des Corona-Wirtschaftspakets der Bundesregierung. Das reiche von der bekannten Umsatzsteuersenkung bis hin zum Konjunkturstärkungs-Gesetz, das bald das Parlament passieren sollte. Bei den angekündigten „verkürzten Absetzungen“ verwies auf Fuhrmann auf die erhöhten 4,5 Prozent fürs erste und drei Prozent fürs zweite Jahr – „das ist doch ganz nett, statt den 1,5 Prozent“, denn: Einkommenssteuerlich sei das Produkt Eigentumswohnung „kein Heuler, wenn ich das so sagen darf“. Bei der degressiven AfA (Absetzung durch Abnutzung) sei sie hingegen „sehr skeptisch“, ob das im Bereich der Immobilien relevant sein werde. Die Investitionsprämien hingegen würden Thema – „hoffentlich bleibt da für die Immobilienwirtschaft noch was übrig“ von der angekündigten Regierungs-Milliarde; weil damit vor allem klimapolitisch relevante Maßnahmen gefördert werden sollen, „verpufft das Geld hoffentlich nicht nur für die Energieerzeuger, und es bleibt für andere was übrig. Das könnte für Investoren interessant sein.“ Diese Investitionsprämie sei vor allem für langfristige Projekt gedacht – das müsste bei Immo-Entwicklern in ein eigenes Vehikel gehievt werden; wohl am besten in Form einer Personengesellschaft. Die detaillierte Ausgestaltung des Gesetzes sei aber noch unklar, „da warten wir gespannt auf mehr Licht ins Dunkel“. Spannend sei auch, ob diese Steuererleichterung rückwirkend für die Jahre 2018, 2019 geltend werde.Martina Hirsch (sReal) ergänzt um den Aspekt der Nachfrage: Das Q2 des laufenden Jahres 2020 zeige bereits „deutliche Veränderungen der Kundenwünsche“. Immobilien-Investments bei institutionellen, großen Anlegern „aber genauso beim kleinen Privaten“ interessanter geworden seien. Es gebe derzeit viel Kapital, die Nachfrage nach dem „Betongold als sicherer Sachwert“ steige; auch wenn der erwartete Ertrag aufgrund hoher Kaufpreise vielleicht nicht so hoch sei, die Sicherheit des Investments stehe im Vordergrund. Bei den Eigennutzern sei ein Trend zur Gartenwohnung zu bemerken – „wir spüren, dass Außenflächen da sein müssen bei einer Wohnung, und dass diese Flächen größer werden müssen“. Genauso gefragt sei das vielzitierte „dritte Zimmer“ zur Nutzung als Home Office.Wie wird sich die Stadtquartiers-Entwicklung langfristig verändern?Gerd Pichler (ARE) wirft einen „globalen“ Blick auf den Unterschied zwischen isolierter Bauprojekte („drei bis vier Jahre“) und Quartiers-Entwicklungen, die oft zehn Jahre in Anspruch nehmen würden von Planung bis Fertigstellung. Quartiere müssten robust konzipiert seien, um Veränderungen auszuhalten, aber gleichzeitig „flexibel genug, um Kleinigkeiten verändern zu können“, etwa Anforderungen an den Grundriss von Wohnungen. Neben aktuell Covid seien laut Pichler „Klimaschutz, Klima-Resilienz, Mobilität und Digitalisierung“ die treibenden Themen der Zukunft. Das werde auch in der Produktion von Bauteilen, etwa hinsichtlich Systembauweise, ein Thema. Neben diesen „Mega-Trends“ habe die Covid-Pandemie jetzt Auswirkungen auf die Anforderungen an Freiflächen, Grünraum – trotz allem Aspekte, die schon vor Covid auf dem Tapet waren, so Pichler.Walter Hammertinger (value one) ergänzt um den Umgang „mit neuen Herausforderungen“, die man in der Projektentwicklung, welche über Jahre bis Jahrzehnte laufe, nicht am Radar gehabt hat. „Alleine das Viertel Zwei (Nähe WU in der Wiener Leopoldstadt, Anm.) beschäftigt mich 14 Jahre – bis es fertig wird, werden es 20 sein“, sagt Hammertinger. „Handeln mit Weitblick“ sei gefragt, aber es gebe genügend Hilfestellungen um die kommenden „Megatrends“ einzuschätzen – also die großen Wandel in der Gesellschaft. Richtige Maßnahmen zu setzen bedeute unter anderem, das Quartier laufend anzupassen; die richtige Nutzung und den richtigen Nutzungs-Mix zu finden. „Covid-19 ist Brandbeschleuniger für die gesellschaftlichen Veränderungen“, sagt Hammertinger, zu sehen am Beispiel der Digitalisierung. Asset-Klassen werden jetzt hinterfragt als Pandemie-Thema, das Virus bringe aber keine großartigen strukturellen Änderungen in den nächsten drei, vier Jahren. „Wir kennen die Trend-Zyklen doch alle: Vom Einzelbüro zum Open Space und zum Großraumbüro – und in zehn Jahren wieder zurück, was der Unternehmensberater gerade sagt“, so Hammertinger salopp, „das müssen unsere Häuser schon aushalten“. Flexibilität sei gefragt, und „ich will zum Punkt kommen, wo Häuser 100 Jahre lang halten und genutzt werden können“.Kommt ein neuer Lockdown – was bedeutet das für die Wohnbau-Nachfrage?Martina Hirsch (sReal) beantwortet eine Frage aus dem Live-Chat, die „viele Wenns“ hat. Ein neuer kompletter Lockdown scheine „nahezu ausgeschlossen“, auch wenn einzelne Maßnahmen wieder verschärft würden; die Wirtschaft könne einen neuen Shutdown schlicht nicht aushalten. Die Immo-Branche habe dennoch Nachfrage erlebt, und musste Kunden anders servicieren, etwa durch digitale Besichtigungen. Wohnungswechsel werde es immer geben, gerade im städtischen Bereich und in Krisenzeiten; so gesehen werde die Nachfrage bleiben.Karin Fuhrmann (tpa) spricht über mögliche langfristige Herausforderungen durch die rasche Corona-Gesetzgebung. „Langfristig sind wir gefeit“, meint Fuhrmann; was fehle seien „Details“ in der Gesetzgebung: Was ist förderungswürdig? Was beinhaltet die Investitionsprämie? Trotz aller Kürze in den Begutachtungsfristen habe sich die Regierung bemüht, der Wirtschaft das Bestmögliche zu tun und Aspekte wie den Klimaschutz mitzunehmen. Der „Lenkungscharakter“ der Steuerreform sei „gut abgebildet“. Was dem Gesetzgeber jedoch „nicht schmecken könnte“ wäre, wenn „ganz Schlaue“ aus der degressiven AFA ein bewusstes „Verlustmodell“ mache. Zweites mögliches Problem sei die Deckelung der staatlichen Investitionsprämie mit einer Milliarde Euro – „die könnte schnell weg sein“. Die Richtung bei kleineren Portfolien gehe wohl in Richtung Anleiheprodukte oder Genussrechte, um diese Portfolien für Investoren „schmackhaft“ zu machen. Das „ist nichts revolutionär Neues, das kennen wir aus der Vergangenheit“.Welchen Stellenwert hat das Umfeld für ein Quartier?Walter Hammertinger (value one) sieht Stadtteil- und einzelne Immobilienentwicklung „nicht mehr losgelöst von der eigenen Immobilie“. Es gelte, sich mit den Angeboten im Umfeld zu vernetzen und zu interagieren. Nutzungen zu schaffen, „wo sich Menschen treffen“, sei wichtig, weil das „zur eigenen Immobilie hinzieht“. Wichtiger Part sei hierbei das Verschwimmen der Eigentumsgrenzen und das „Näher-Zusammenrücken“. Als Beispiel nannte er den „Energieverbund“ im „Viertel Zwei“. Einzel-Entwicklungen müssten das Umfeld schon ab der Planung mitdenken, „um gemeinsam Lage zu generieren“, sagt Hammertinger. Die Lage sei letztendlich Schlüssel für den Erfolg einer Immobilie.Gerd Pichler (ARE) beantwortet eine Frage aus dem Live-Chat zur wachsenden Bedeutung der PIM-Methode (Product Information Management) in der Projektentwicklung. PIM sei zwar schon Thema, aber könne noch nicht flächendeckend zur Anwendung kommen; alleine weil Planungsbüros noch nicht flächendeckend ausgestattet seien. Die ARE befinde sich bei der PIM-Methode „selbst noch in der Pilotphase“. Der Schritt Richtung PIM sei dennoch unumgänglich, weil Gebäudetechnik immer komplexer werde, und das eine ganz neue Form der Qualitätsüberwachung bringen werde.Die Finanzierungsfrage – und Brankenkredite während CoronaKarin Fuhrmann (tpa) wird gefragt, ob sich der Zugang von Banken gegenüber Projektkunden im Zuge von Corona geändert habe? „Eigentlich nicht. Wenn es ein gesundes Projekt eines Entwicklers gibt mit gutem ‚track record’, wird es keine Bank geben, die böse ist dieses Projekt zu finanzieren.“ Banken hätten im Zuge von Corona den Auftrag der Regierung, garantierte Kredite zu vergeben – da hätten sich Banken laut Fuhrmann „schwerer getan“ Kredite zu vergeben an Unternehmen, bei denen nicht klar sei, wie lange sie nach der Krise überleben; „mit Kusshand“ finanziere man lieber Immo-Projekte in guter Lage.Walter Hammertinger (value one) bestätigt: „Ein gutes Projekt ist immer finanzierbar“, wenngleich bestimmte Asset-Klassen wie Hotels wohl „genauer geprüft“ werden hinsichtlich einer Risikobewertung. Aber bei bewährten, langjährigen Partnern „sei das bei Banken kein Thema“.Gerd Pichler (ARE) sieht Schwierigkeiten im privaten Segment: Für den einzelnen sei es derzeit schwieriger, Geld für den Kauf von der Bank zu bekommen. Das „ist natürlich für den einzelnen Käufer unbefriedigend“.„Dabei haben wir eine Zunahme bei der Immobilienfinanzierung bei unserer Mutter Erste Bank“, entgegnet Martina Hirsch von sReal. Das liege aber an den Anlegern, die eine Alternative zu schwächelnden Wertpapieren seit dem Corona-Ausbruch gesucht hätten. Ja, beim Eigennutzer „gibt es den einen oder anderen, der keine Finanzierung mehr bekommt“ – das liege, so Hirsch, „an den Arbeitsmarktzahlen und den Kurzarbeitszahlen, da müssen wir ehrlich sein“. Eine sichere Zahlung der Rate sei nicht mehr gegeben, da müsse eine Bank hinschauen.Betrifft das nur den Kunden, oder auch die Objekte und Wohnungen? Kommt ein weiterer, tieferer Split zwischen „guten und schlechten“ Projekten, etwa anhand der Lage? „Ja, eine stärkere Kluft wird kommen“, auch weil es in den Wiener Flächenbezirken insbesondere links der Donau zu einem Überangebot kommen werde – schlichtweg weil dort die Fläche vorhanden sei, um zu bauen, so Hirsch.Gerd Pichler (ARE) bestätigt: Die „Lage und Qualität der Projekte“, insbesondere Nachhaltigkeitsthemen, würden „massiv an Bedeutung gewinnen“.Der Klimawandel kehrt als Thema zurückWalter Hammertinger von value one meint: Quartiersentwicklung müsse „jeden Lebensbereich des Menschen“ mitbeachten – da komme zum Beispiel die Fassadenbegrünung und die Beschattung ins Spiel, um das Mikroklima zu kühlen. „Hoher Erholungswert“ in den Freiflächen zwischen Gebäuden werde immer wichtiger. Als Beispiel nennt Hammertinger „einen Baum zu pflanzen“: Früher sei ein „kleiner Strauch“ gesetzt worden, der „in zehn, 15 Jahren einmal zum Baum wächst“ – jetzt werde gleich eine ausgewachsene Pflanze gesetzt. Das sei Investition in Lebensqualität, „da müssen wir als Entwickler einen Schritt weiter gehen“, damit der Kunde den Mehrwert sieht – und durch höhere Nachfrage bessere Preise bringt. Das Thema „Micro-Grid“, das Mikroklima, die De-Karbonisierung (also die Reduktion von CO2-Ausstoß) sei eine „vielseitige Spielwiese für Projektentwickler, die mit Weitblick agieren wollen“.Karin Fuhrmann (tpa) bekräftigt: Gerade im Wohnungsbereich verlangen institutionelle Investoren ein Zertifikat der Nachhaltigkeit – weil sie oft angehalten seien, entsprechend zu investieren. Es sei „sehr wichtig, in der Quartierentwicklung zu sein“, bei jedem einzelnen Gebäude, um leichter an so ein Zertifikat zu kommen als Entwickler – und in Folge leichter an Investoren. Jedenfalls macht es Sinn, „größer zu denken“ – und nicht nur „einzelne Häuser zu produzieren, sondern das gesamte Quartier zu betrachten“.Ist der Endkunde bereit, mehr für Nachhaltigkeit zu zahlen? Gerd Pichler (ARE) meint: Es hätte eine Zeit gegeben, „da haben wir alles auf den Markt schmeißen können und die Leute hätten es gekauft“ – aber diese Zeiten ändern sich. Die Nachhaltigkeit stehe „ganz oben im gesellschaftlichen Diskurs“ und werde im Wohnbau verstärkt Thema. Dennoch bleibe eine Diskrepanz, weil es für den Kunden finanzierbar bleiben müsse.Die Nachfrage nach nachhaltigem Bau, nach Energieausweisen und Zertifizierungen sei spürbar, meint Martina Hirsch von sReal, und ergänzt: Es gehe nicht nur um den Klimaschutz, auch „die soziale Nachhaltigkeit wird wichtiger“. Das habe sich seit Corona „massiv geäußert“ – wir sind für die Nachbarn einkaufen gegangen; in Hausgemeinschaften sei ein ganz neues Miteinander entstanden. Es bleibe abzuwarten, wie sich das in der Gesellschaft auch nach dem Ende der Pandemie manifestiere, so Hirsch.Betriebswirtschaftlicher Erfolg und Schaffen von Lebensqualität bei der Quartier-EntwicklungGerd Pichler (ARE) sieht einen „sehr schmalen Grat“. Ziel und Anspruch sei natürlich immer das Schaffen eines nachhaltigen Quartiers; das sei aber wirtschaftlich schwierig, weil es höhere Investitionen bei der Entwicklung und beim Bau mit sich bringe. Das Ergebnis jedoch erziele, im Umkehrschluss, „einen ganz anderen Wert“, mit geringeren Folgekosten und niedrigem Leerstand.Karin Fuhrmann (tpa) meint: In der „Ankaufs-Strukturierung“ müssten Nebenkosten möglichst optimal gemanagt werden. Projektentwickler müssten vorausschauend darauf achten, bei jenen Immobilien mit potenziell institutionellen Investoren, Projekte in Personengesellschaften zu realisieren – dadurch könne ein Investor zum Beispiel bei der Grunderwerbssteuer sparen und ihm „Luft geben“ bei eventuell höheren Kosten in der nachhaltigen Realisierung.Ein Blick in die Zukunft im gesellschaftlichen WandelWie wirkt sich der gesellschaftliche Wandel auf die Stadtentwicklung und neue Quartiere aus?Martina Hirsch (sReal) meint: Der Trend zur Nachfrage Richtung Bezirkshauptstädte außerhalb des Wiener Speckgürtels verstärke sich – etwa Wiener Neustadt oder St. Pölten. Wenn Home Office für viele bestimmend werde, und man nur mehr „ein-, zweimal die Woche ins Büro muss“, dann würden auch längere Pendel-Wege in Kauf genommen. Einhergehend mit dem Wunsch nach mehr Grün- und Außenfläche „wird das noch sehr spannend“. Dafür müsste aber auch die Infrastruktur passen – etwa die öffentliche Anbindung oder die Internet-Geschwindigkeit.Walter Hammertinger (value one) sieht das Thema Nachhaltigkeit wichtig, nicht nur aus Sicht seiner Unternehmensgruppe. Die CO2-Reduktion werde mit allen Mitteln verfolgt. Zweitens: energie-effiziente, vernetzte Gebäude, die komfortabler für den Kunden würden. Und drittens: „community driven, powered by technology“. Es werde nicht nur zu gemischt genutzten Quartieren, sondern auch zu gemischt genutzten Gebäuden kommen – etwa durch shared offices und „Co-Livings“ und geteilten Arbeitsplätzen im Haus. Auch das Thema „soziale Verantwortung“ und „community“ im Unternehmen: Was können Menschen gemeinsam im „beruflichen Zuhause“ schaffen? Alleine deswegen werde der gemeinsame Arbeitsplatz, also das klassische Büro, sicher bleiben, sagt Hammertinger.Gerd Pichler (ARE) sieht Mobilität und den Sharing-Gedanken in künftig großer Rolle. Gute Anbindung an das Öffi-Netz sei wesentlich – als Beispiel nennt er St. Pölten: „Da bin ich mit dem Zug in 20 Minuten am Wiener Hauptbahnhof; mit dem Auto brauche ich eine Stunde“. Das Thema Sharing sei in urbanen Räumen schon weit verbreitet, beispielweise beim Car-Sharing.Karin Fuhrmann (tpa) regt an, die ältere Generation in den Fokus zu nehmen: Spezielle Bedürfnisse zu berücksichtigen und den Community-Gedanken für jene zu schaffen, die nicht mehr im Berufsleben stehen. Diese Zielgruppe könne als „Investor in die eigene Wohnung“ interessant sein, weil man „mit einem bestimmten Alter über ein bestimmtes Vermögen verfügt“. Gerade Corona habe gezeigt, dass Menschen über 60 Jahre auf Hausgemeinschaften angewiesen waren, weil sie sonst isoliert gewesen wären. Diesen Bedürfnissen zu entgegnen sei Aufgabe der Projektentwickler in der Zukunft.

Luxus- und Ferienimmobilien haben teilweise mehr gemeinsam, als es auf den ersten Blick erscheint. Auf jeden Fall prägt beide Assetklassen eine steigende Nachfrage. Das zeichnete sich bereits in den letzten Monaten ab – auch oder gerade wegen des Shutdowns. Jetzt aber mit der aufgehobenen Reisebeschränkungen werden die Käuferinnen und Käufer besonders aktiv. Nicht nur in Österreich. In einer spannenden Diskussion mit Gästen aus Wien, dem Salzkammergut, Berlin und Mallorca gingen die beiden Moderatoren Ronald Goigitzer, Herausgeber des Connoisseur Circle und Walter Senk der Frage nach, warum sich die Situation derzeit so darstellt. Wer sucht? Wo wird gesucht und was ist den Käuferinnen und Käufern wichtig? Was ist Luxus?Wie steht es jetzt um die Nachfrage?Maxim Zhiganov (WK Development) wird eingangs zur Nachfrage nach seinem Projekt „The Shore“ am Donauufer in Wien befragt. „Der Wunsch nach einer größeren Wohnung ist durch die Pandemie größer denn je geworden“, bringt es Zhiganov auf den Punkt. „Man ist gewillt, mehr denn je Geld für einen attraktiven Wohnbereich auszugeben.“ Der – durch den Lockdown – eingeschränkten Bewegungsradius führe zu mehr Nachfrage nach Freizeit- und Naturangebot in der direkten Wohnumgebung. „Freiflächen, Gärten, Terrassen, Spielplätze“ seien in der Nachfrage jetzt prominent gefordert. Was Luxus ausmacht, seien laut Zhiganov die „Infrastruktur und Services“, die nur das Innenstadt-Angebot liefern könne, im Gegensatz zu Immobilien am Land. Beim Projekt „The Shore“ sei außerdem zu beobachten, dass Interessenten hier in eine Anlage-Wohnung investieren: Zuerst vermieten, und später einmal „den Kindern überlassen“ – hier ist ein „langfristiges Denken“ bemerkbar.Richard Buxbaum von Otto Immobilien ergänzt zur allgemeinen Situation: Seit Mitte März und dem Lockdown habe er bei Kunden eine „verstärkte Konzentration auf das Wohnumfeld“ gespürt – auch, weil die „Zeit für die Recherche und die Optimierung da waren“. Das habe in ganz Wien zu verstärkter Nachfrage geführt – nicht nur in den „grünen“ Randlagen, sondern auch in der Innenstadt. Dass auch die Nachfrage nach mehr Wohnfläche steige, hänge am Faktor Home-Office: Mehr denn je gefragt im Luxus-Segment seien abteilbare Bereiche, die zum Arbeiten von daheim verwendet werden können. „Sehr erfreulich“ bezeichnet Buxbaum die Entwicklung, dass jetzt viele Immobilien – nach längerem Stillstand über Monate und Jahre – gekauft würden, weil die Käufer „entscheidungsfreudig“ geworden seien im Lockdown. „Ich bin mir nicht sicher, ob wir ohne Covid-19 Verkäufe um bis zu 9 Millionen Euro in dem Ausmaß und in der Zeit zustande gebracht hätten“, sagt Buxbaum.Mit ihrem Projekt „Skylounge“ meldet sich Maria Lehrl zum Thema Nachfrage im Salzkammergut: Dort gehe es nicht um den Neben- bzw. Ferienwohnsitz, „bei uns, und nicht nur bei Skylounge, haben wir eine Hauptwohnsitz-Thematik“, so Lehrl. „Viele unserer Käufer werden Einheimische“, sagt Lehrl, „was uns vom Verkaufsprozess und der Struktur der Käufer unterscheidet“. Das habe vor allem steuerrechtliche Hintergründe, etwa für Käufer, die aus Deutschland nach Österreich ziehen – umso überlegter passiere der Kauf von Luxusimmobilien in der Region. Weil das Salzkammergut zum großen Teil naturbelassen sei, treibe vor allem die Angebotsknappheit die Preise in die Höhe – jetzt nach Corona umso mehr, wo Interessenten vermehrt bereit seien, „Sprünge zu wagen“.Aus Berlin schildert Sven Henkes (ZIEGERT) die Situation: Der „Nachfrage-Überhang“ („schlichtweg zu wenig Produkte, um die Nachfrage zu decken) ging wegen Corona kurzfristig zurück, was die Kapitalanleger betraf. Beim Eigennutz sei das aber nie zu beobachten gewesen: Der Trend zum „work from home“, das „Cocooning“, der „Nestbau“ habe die Nachfrage verstärkt, insgesamt zeige sich eine „stabile Situation“. Nähe zu Natur, Parks, Wasser sei gefragt; auch „ein Zimmer mehr – als Arbeitszimmer“ werde von Kunden verlangt. Das Luxus-Segment habe sich durch Corona umso mehr zum „save haven“, also einer sicheren Anlage mit Preissteigerung und „guter Rendite, einem stabilen Investment“, entwickelt. Die „gute Lage“ sei dafür aber entscheidend. Durch die geschichtliche Entwicklung sei Berlin „gerade einmal ein junger Erwachsener“, die Stadt in ihrem heutigen Erscheinungsbild gebe es laut Henkes gerade einmal seit „30 Jahren“ (DDR-Mauerfall 1989, Anm.). Damit gebe es viel Flächenwidmungs- bzw. Projektpotenzial, „besonders im obersten Segment“.Wie steht es um Spanien? Hans Lenz (Engel&Völkers) spricht von einer „unfassbar spannenden Zeit“; wobei dennoch – auf Covid-19 bezogen – ein Unterschied gezogen werden müsse zwischen Festland-Spanien und den Inseln, also den Kanaren oder den Balearen. Während „Madrid und Barcelona als Hot-Spots gelitten“ haben, seien die Balearen „fast ungeschoren davongekommen“, meint Lenz. Gesundheits- und Alltagsversorgung seien da zu jeder Zeit bestens aufrecht geblieben. „Es gab hier nie Zweifel, dass man zurück kommt in die Immobilie auf Mallorca“, zerstreut Lenz die Sorgen um den Wert der Immobilie auf der Insel. Seit mehr als einem Monat notiere Lenz eine „Nachfrage auf Vorjahres-Niveau“. Sogar während des Lockdowns seien neue Verträge im Gesamtwert von 25 Millionen Euro von seinem Büro abgeschlossen worden, dazu Notars-Verträge im Wert von 60 Millionen – „ohne, dass ein einziger Mensch hierher kommt – alles via neuer Technologie, etwa Videokonferenzen“. Was Lenz auch spüre: „Man hat es eilig als Käufer.“ Es werde jetzt gekauft, nicht erst nach ein bis zwei Jahren Suche. Wobei das Thema Preis eigentlich keines sei, denn „auch nach kleinen Knicksen nach Krisen geht die Preiskurve auf den Balearen stabil nach oben“.Gesicherte Versorgung als FaktorMaxim Zhiganov (WK Development) schildert den „Versorgungs-Faktor“ für den Luxussektor. „Leute, die in diesem Preissegment kaufen, machen das nicht nach Quadratmetern – sie wollen ein Wohlfühlpaket, einen Concierge.“ Diese „im guten Sinne verwöhnte Klientel“ sei bereit, einen hohen Preis zu zahlen – aber sie „wissen genau, was sie in der Stadt wollen“. Das betreffe auch „die Gesellschaft, die Miteigentümer“. Wer wohnt da im selben Stiegenhaus, wer wird mein Nachbar? Das seien Fragen, die immer öfter gestellt würden, sagt Zhiganov. Auch fix möblierte Wohnungen und „serviced apartments“ werden demnach immer öfter verlangt. Hier zeige sich ein Kauf-Trend, ganze Wohnhäuser als Investor entsprechend zu kaufen und zu vermieten.Hans Lenz aus Mallorca (Engel&Völkers) bestätigt: „Das Rundum-Paket wird immer wichtiger“. Die Zeit jedes Einzelnen sei begrenzt – die „kostbare Zeit zum Entspannen muss bestorganisiert werden“. Es brauche entsprechende Service-Konzepte, um ein internationales Klientel anzulocken.Was muss eine Wohnung hinsichtlich Ausstattung können?Sven Henkes aus Berlin (ZIEGERT) meint: Dass Corona wie ein Katalysator für „Urbanisierung und Sub-Urbanisierung wirkt“, sei zu bemerken. „Flappsig formuliert“, meint Henkes, „ist die Breite des Netzes (im Sinne der Versorgung, Anm.) wichtiger geworden als die Breite der Straße“. Seinen Entwicklern empfehle sein Büro „flexible Grundrisse“, um eventuell „ein Zimmer zuzuschalten“, egal ob als Büro oder Rückzugsraum. Relevant sei auch, „was passiert im Haus selbst“? Mit dem Lockdown und dem Schließen des Fitness-Studios sei zum Beispiel die Möglichkeit zum Trainieren im Haus („aber ohne ‚random people‘ von der Straße) interessant geworden, oder das Schaffen von shared offices im Gebäude – um mit anderen Hausparteien im Haus einen Arbeitsplatz zu haben, ohne das Gebäude verlassen zu müssen.„Eine bestimmte Nachbarschaft zieht entsprechende Mitbewohner an, das spricht sich herum“, meint Richard Buxbaum von Otto Immobilien. Da spiele also das soziale Umfeld eine Rolle, „nicht nur die Grünlage“. Diverse neue Projekte in der Stadt Wien – von neuen Fußgängerzonen, „Cooling Zonen“, Aufwertungen im Grätzel mit neuen Grünanlagen und Baumalleen – würden Wohnungen auch in der Innenstadt aufwerten. Dem Trend zum Fahrradfahren („mit Rädern in der Preisklasse eines Kleinwagens“) sei Rechnung zu tragen – etwa mit verschließbaren Fahrradboxen. Darauf würden Projektentwickler – auch und vor allem im Luxus-Segment – verstärkt Rücksicht nehmen.Ferienimmobilie statt Hotelurlaub?„Jeder Mensch sollte das tun können, was er möchte – innerhalb einer Fahrzeit von 15 Minuten“, meint Hans Lenz (Engel&Völkers, Mallorca). Dieser durchaus saisonale „Freizeit-Genuss“ im „Dreieck Österreich-Schweiz-Mallorca“ führe zum Service-Angebot der „Freizeit-Planer“, führt Lenz aus. Diese würden – vergleichbar mit einem Concierge – individuelle Programme für die Bewohner gestalten. Ob das im Hotel oder in der Ferienimmobilie passiere, sei davon unabhängig – aber die Nachfrage nach Ferien-Domizilen „wo man gut und sicher untergebracht ist“ sei im Steigen, so Lenz.Das Projekt „SKYLOUNGE“, ergänzt Maria Lehlr aus dem Salzkammergut, biete neben Wohnungen mit über 400 Quadratmetern („da kam ursprünglich Kritik: Wer braucht das am Land?“) private Spa-Bereiche im Inneren und Freien. Das habe in der Bevölkerung für Verwunderung gesorgt – „wozu, es gibt den Mondsee vor der Tür?“. Aber der Aspekt des „Wohlfühlens in den eigenen vier Wänden“ habe schließlich in die Hände des Projektentwicklers gespielt – „jede Annehmlichkeit wird genommen, es kann nie genug Platz geben“. Dass es vor Ort eine „12-Monats-Infrastruktur“ gebe, gewinne an Stellenwert – „nicht nur durch Corona“.Wann ist ein Haus Luxus? Woher kommt die Nachfrage?Sven Henkes (ZIEGERT, Berlin) sieht zwei Sichtweisen: Erstens Lage und Objekt; aber zweitens und letztendlich sei Luxus „sehr individuell“ – von den verbauten Materialien bis zur Lage. Henkes zitiert Kunden, „die ein eigenes Zimmer für ihre Hunde wollen“. Grundbedürfnisse wie Sicherheit oder Nähe zur Natur (Balkon, Terrasse, Garten) würden generell immer wichtiger – solange die „eigenen Bedürfnisse vollumfänglich erfüllt sind“. Wo das beim Preis anfängt? Henkes sieht das „Top Prime“-Segment (die oberen ein bis zwei Prozent am Markt) bei 12.000 Euro pro Quadratmeter – bezogen auf Berlin. „Wobei wir Luft nach oben haben im Luxussegment.“ In Berlin wachse die Nachfrage, der Zuzug steige, der Leerstand sei niedrig, und es gebe wenige neue Baubewilligungen. Dazu kämen Kunden mit hohem Eigenkapital, die „über Finanzierungen hochskalieren können“, sagt Henkes. Solange „das Gesamtpaket stimmt und das Angebot perfekt ist“, spielen auch Preise von bis zu 20.000 Euro pro Quadratmeter keine Rolle mehr.Maxim Zhiganov von WK Development (Wien) schließt sich an: „In Wien beginnt Luxus ab 12.000 (Euro pro Quadratmeter, Anm.) im ersten Bezirk.“ Am Stadtrand liege der Preis „vielleicht bei 6.000, aber es geht darum was man kriegt. Im ersten Bezirk bekommt man die Lage“, sagt Zhiganov, „am Stadtrand bekommt man viel mehr Inhalt und Service herum“. Was letztlich Luxus ausmache, sei Geschmackssache.Richard Buxbaum von Otto Immobilien meint: Corona habe gelehrt, dass ein funktionierendes Gesundheitssystem ausschlaggebend wird für den Begriff „Luxus“. Nicht nur deshalb wird Wien jetzt auf der „internationalen Landkarte“ gesehen – zum Feature der „lebenswertesten Stadt der Welt“ komme die Erfahrung, dass die Gesundheitsversorgung in Wien während Corona gut funktioniert habe. Die Nachfrage im Wiener Luxussegment komme bislang zu 80 Prozent aus Österreich – das werde sich laut Buxbaum aber Richtung Internationalität verschieben.Berlin sei im „Schnitt sehr arm“ – aber im Prime-Segment kämen 40 Prozent der Käufer aus dem „lokalen Bereich“, also der Stadt, sagt Sven Henkes (ZIEGERT). Gut situierte Käufer aus dem Tech- bzw. IT-Bereich seien gewillt, hiesig Geld in Prime-Lagen zu investieren, teilweise als „second home buyer“ bzw. „empty nester“. „Je zentraler, desto teurer“ sei jedenfalls das bekannte Motto“.Eine „Verknappung und Verkürzung“ des Angebots auf den Balearen – wo aufgrund eines Umweltgesetzes „50.000 neue Wohnungen gestoppt“ worden seien – habe natürlich Auswirkungen auf die „40 Prozent internationalen Marktes“, erzählt Hans Lenz aus Mallorca (Engel&Völkers). Bei 700 Millionen Einwohnern in Europa „gibt es wohl in jedem Land zumindest einen, der hierher ziehen will“. Er, Lenz, sei jedenfalls gespannt, wie sich „Gesundheit und Sicherheit“ als Luxus-Faktor entwickeln würden. Mallorca punkte im Luxus-Segment jedenfalls mit der „einmaligen Lage“. Einstiegspreise für eine Villa in Bestlage würden jedenfalls bei „8 Millionen Euro“ beginnen, wobei der Preis „eine Nebensache“ sei.„Luxus ist dann wirklicher Luxus, wenn die Lage passt, das Design passt, die Flächenbündigkeit passt und die Privacy“, meint Maria Lehrl vom SKYLOUNGE-Projekt im Salzkammergut. „Menschen, die das wollen, können sich das in der ganzen Welt kaufen. Ich bin stolz, wenn sie sich für uns – hier in der ganzen Runde – für eines unserer Projekte entscheiden.“ Wichtig sei ihr, Lehrl, festzuhalten: Luxus im Salzkammergut sei nicht deshalb neu, weil „die Gegend nicht schön ist“. Es habe schlichtweg bislang nicht die entsprechenden Immobilien gegeben, die internationalen Anforderungen entsprechen. Somit sei sie „sehr stolz und zufrieden“, wenn sich Kunden für das Salzkammergut entscheiden.

Es zeichnet sich ab, dass nach dieser Welle weitere Veränderungen auf den Büromarkt, aber auch auf den Büroalltag zukommen werden. Das hat einerseits mit den wirtschaftlichen Herausforderungen zu tun, aber auch mit den Wünschen der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, speziell was das Thema Home-Office betrifft. Aber nicht nur. Die Frage, ob und wie stark sich die Bürowelt langfristig ändert, spaltet die Meinungen der Immobilienprofis. Die einen erhoffen sich wegen der neuen Abstandsregeln eine größere Flächennachfrage. Die anderen rechnen wegen positiver Erfahrungen mit Homeoffice mit sinkendem Bedarf. Große Veränderungen kommen sicher. Wir werfen mit unseren Podiumsgästen einen Blick auf die aktuelle Situation auf dem österreichischen Büromarkt, und einen Blick in die Zukunft. Welche neuen Arbeitswelten und welche Herausforderungen werden uns zukünftig erwarten? Live zu Gast waren: Elisa Stadlinger, Prokuristin der ÖRAG und Teamleiterin für den Bereich „Büro- und Gewerbeimmobilien“ / Andreas Polak-Evans, geschäftsführenden Gesellschafter der Modesta Real Estate / aus Deutschland Rüdiger Schneider, Geschäftsführer der aconsea mit Sitz in Stuttgart und Stefan Wernhart, Geschäftsführer EHL Gewerbeimmobilien. Wie stellt sich der Büromarkt in Wien derzeit dar, wird Elisa Stadlinger (ÖRAG) zum Einstieg gefragt. Schon im 1. Quartal 2020, also noch vor dem Corona-Ausbruch in Europa, war die Zahl der Bürovermietungen „sehr niedrig“. Stadlinger führt das auf größere Deals zurück, die schon 2019 initiiert worden seien, dann aber gescheitert sind. Dann kam Corona und der Lockdown; erst „seit zwei, drei Wochen“ sei eine leichte Erholung spürbar – man habe sich auf die neue Situation einstellen „und Kraft tanken“ können. Eine erhöhte Nachfrage nach Büroimmobilien sei jetzt sichtbar – bis zum Jahresende sieht Stadlinger von ÖRAG „einige größere Deals am Wiener Markt“ kommen. Vermieter und Mieter – die drei Phasen der Corona-Verwerfungen Wie sind Mieter und Vermieter mit den jüngsten Corona-Verwerfungen umgegangen? Stefan Wernhart von EHL antwortet: Für Mieter gab es von Mitte März – dem Lockdown-Beginn – bis jetzt „drei Phasen“. Mit Shutdown-Beginn habe es eine optimistische Einstellung gegeben, „nach Ostern werde alles wie vorher werden“. Die Zahl der Anfragen sei zurückgegangen, aber sie waren noch vorhanden. Dann kam die Phase zwei nach Ostern, sagt Wernhart: Die Verlängerung des Shutdowns habe zu Verunsicherung geführt, viele Vertrags-Abschluss-Prozesse seien „on hold“ gestellt worden. Das Positive daran war, dass Dinge nicht komplett abgesagt wurden – aber nach hinten verschoben. Phase drei kam nach den Lockerungen der Sicherheitsbestimmungen, da sei „wieder Leben eingekehrt“ und die Nachfrage gestiegen, so Wernhart. Jetzt herrsche eine „positive, aber abwartende Haltung“. Auch größere Kunden, die Dinge „on hold“ gestellt hätten, treiben sie jetzt wieder voran. Auf der Vermieter-Seite, erzählt Wernhart, sei eine ähnliche Situation zu beobachten gewesen. Anfangs seien Unternehmen in ihrem Krisenmanagement gefragt gewesen. Mietzahlungen im Bürobereich seien jetzt eine Frage des „individuellen, bilateralen Austauschs“ zwischen Eigentümern und Mietern – eine pauschale Lösung gebe es nicht. Internationale Entwicklung der Nachfrage bei Büroimmobilien Andreas Polak-Evans (Modesta) wird nach der Nachfrage internationaler Unternehmen in Österreich gefragt. Noch bis in den Februar sei diese sehr groß gewesen, insbesondere von britischen, deutschen und US-Unternehmen, welche Übersiedlungen geplant hätten. Mit dem Shutdown sei vieles „eingefroren“ wurden, „die Suche wurde eingestellt“. Unternehmen mit Headquartern in den USA und Großbritannien hätten mit der Corona-Welle ihre „Expansionen, Übersiedlungen und Investitionen“ gestoppt – der Weg zeige jetzt Richtung Konsolidierung, Optimierung und Flächenreduktion. Selbst wenn Unternehmen jetzt suchten, sie bekämen keine Erlaubnis bzw. Investitionsfreigabe aus den Vereinigten Staaten oder Großbritannien – dort herrsche jetzt „Stillstand“. Unternehmen „müssen jetzt Flächen reduzieren“, erzählt Polak-Evans: „Wir bekommen jetzt wöchentlich Anfragen, Mietverträge zu prüfen, um etwa 30 Prozent Flächenreduktion verhandeln zu können.“ In den kommenden zwölf bis 18 Monaten werde sich da auch nicht viel tun, prognostiziert Polak-Evans – auch weil gerade in den USA derzeit extrem viel im Home-Office passiere. Ist diese Realität schon in Deutschland angekommen, wird Rüdiger Schneider (aconsea) gefragt: „Die Sensibilität ist auf jeden Fall da – wenn es ums Sparen geht, sind wir Schwaben schnell dabei“; aber gerade „Sparen kann ganz schön teuer werden“. Aconsea habe in einer Umfrage – „in Woche zwei des Lockdowns“, als viele Prozesse noch nicht umgestellt waren bzw. gegriffen hätten, bereits das Feedback erhalten, dass Unternehmen nicht mehr in „die Zeit vor Corona“ zurückwollten. Vor dem Hintergrund „des wunderbaren langen Konjunkturzyklus, den wir gehabt haben“ sei klar, dass „nach jeder Party ein Kater kommt, machen wir uns nichts vor“. Mit Corona habe zwar niemand rechnen können; aber die „cleveren, erfahrenen Corporate-Real-Estate-Experten“ hätten bereits ihren Worst-Case-Plan in der Schublade gehabt. Mit bestimmten Anlässen, wie jetzt ablaufende Mietverträge in Gebäuden, passten sie ihre Strategien an und re-organisieren sich. Die große Frage aber laute, so Rüdiger Schneider von aconsea: „Wie viele klassische Büroarbeitsplätze brauchen wir überhaupt noch?“ Corona sei hier nur ein Beschleuniger von Entwicklungen gewesen – „statt in fünf Jahren sind sie in fünf Wochen gekommen“. Gibt es ein Zurück in die Zeit vor Corona? Nein, ein Zurück in die Vor-Corona-Zeit könne es nicht geben, meint Elisa Stadlinger (ÖRAG). Corona habe – mit dem Ausblick auf die Zukunft – durchaus auch positive Dinge angestoßen, abseits des menschlichen Leids. So seien im Büro-Immobilien-Bereich Trends verstärkt und beschleunigt worden: technische Voraussetzungen für das Home-Office zum Beispiel; oder das „komplette Desk-Sharing“, welches aus Hygiene- und Sicherheitsbestimmungen derzeit nicht denkbar ist. Gerade große Unternehmen seien jetzt gefragt, Antworten zu finden, sich neu zu organisieren und ihren eigenen Bedarf zu analysieren. Es starte jetzt ein anderes Denken, meint Stadlinger, und spricht die Umnutzung nicht mehr gebrauchter Büroflächen an. Stefan Wernhart (EHL) wird auf die wirtschaftlichen Auswirkungen von Corona angesprochen. Auswirkungen im Immobilienbereich werde es bis ins Q3, Q4 geben – dann werde die geringere Nachfrage der „Corona-Wochen“ seit März spürbar sein. Im Idealfall werde – mit steigender Nachfrage – eine positive Entwicklung mit Ende des 4. Quartals einsetzen, und es ein gutes Jahr 2021 werden. Change-Frage aus dem Live-Chat Einer User im ImmoLive-Chat schildert seine Situation und sucht Rat bei Andreas Polak-Evans: Sein Unternehmen mit 23 Mitarbeitern stehe vor einer Veränderung – was sei zu tun, und lässt sich die Miete reduzieren? Polak-Evans vermutet bei der Unternehmensgröße von 23 Mitarbeitern „wohl open space mit Rückzugsbereichen“. Bei einem neuwertigen Gebäude werde sich bei der Miete „nicht viel tun“ lassen. Eher sei der Vermieter eventuell bereit, mit „Incentives“ entgegenzukommen – etwa bei der Ausstattung. Überhaupt „brauchen wir mehr Büroflächen“, meint Polak-Evans allgemein. Im vergangenen Jahr 2019 seien „nur“ 40.000 Quadratmeter an Büroflächen neu entstanden – im laufenden Jahr sollen es immerhin 150.000 Quadratmeter sein. Dennoch würden sich die Mieten „stabil“ halten, insbesondere bei guten Standorten, z.B. mit günstiger U-Bahn-Anbindung. Welche Auswirkungen wird Corona auf die Zukunft der Arbeitsflächen haben? Rüdiger Schneider (aconsea) antwortet und erinnert an ein Pharma-Unternehmen, das seine komplette Büro-Belegschaft bis Jahresende ins Home-Office geschickt hat – um die Produktion „um jeden Preis zu schützen“, und als Vorsichtsmaßnahme gegen die Covid-Ansteckung. Dort „stehen jetzt 50.000 Quadratmeter Bürofläche einfach leer“; dennoch müssten sie bewirtschaftet und unterhalten werden. Neben der einfachen Plexiglas-Trennscheibe zwischen Arbeitsplätzen werde künftig, schon in der Planung, auf mehr Abstand und Weitläufigkeit geachtet werden, meint Schneider – „damit die Menschen auch nicht mehr wie die Hühner auf der Stange sitzen“. Auch die „Sharing-Ratio“ bei „Shared Desks“ werde – von derzeit 1 zu 1,1 – auf bis zu 1 zu 1,5 steigen, prognostiziertSchneider „auch wenn die Tische am Abend natürlich geputzt werden müssen. „Satellitenbüros und Hubs“ würden immer wichtiger; in der Arbeitsorganisationen „werden wir noch ganz viel lernen“. Überhaupt würden „80 Prozent der Workshops nur mehr übers Netz“ passieren, prognostiziert Schneider. Der persönliche Kontakt, die physischen Meetings würden nur mehr für die „ganz großen strategischen Fragen, die Papstwahlthemen“ zustande kommen. Elisa Stadlinger (ÖRAG) stellt in den Raum: Bei der Planung müsse künftig viel stärker auf die Bedürfnisse der Kunden geachtet werden – von der Anwaltskanzlei bis zum IT-Unternehmen gibt es Unterschiede, welche Büroflächen wann, wie und in welcher Intensität genutzt werden. „Nicht für jeden passt das Zellenbüro mit ganz vielen Meetingräumen“ – das kann sogar innerhalb eines Unternehmens von Abteilung zu Abteilung verschieden sein. Viel mehr Überlegungen Richtung Nutzerverhalten müssten also schon in der Planung der Immobilie passieren, meint Stadlinger. Der Fokus werde künftig auf jenen Flächen der „Collaboration, der Team Meetings“ liegen – also für jene Tätigkeitsfelder, die sich nicht im Home-Office erledigen lassen. „Ganz derselben Meinung“ ist Stefan Wernhart (EHL), der diese Trends aber nicht Corona-bedingt sieht. Die „New World of Work“ sei schon vor der Pandemie Thema gewesen. Corona habe diesen Trend zur Umsetzung nur verstärkt. Wer als Unternehmen noch nicht digitalisiert war oder auf „remote work“ eingestellt war, musste sich jetzt damit auseinandersetzen. Makler als Berater – und die Bedeutung von „geilen“ Büros Andreas Polak-Evans  (Modesta) wird auf die Rolle der Makler angesprochen – komme deren Beraterfunktion jetzt stärker zum Tragen? „Natürlich sind wir gefragt, dass Unternehmen als unsere Kunden die besten Infrastruktur-Voraussetzungen vorfinden.“ Da seien auch flexible Zugänge notwendig, etwa größere Konferenzräume, die von verschiedenen Unternehmen im selben Gebäude nach Bedarf genutzt werden. Rüdiger Schneider (aconsea) malt sein Bild der Zukunft: Wenn der Trend zum Home-Office bestehen bleibt, müssen Büros künftig so gestaltet sein, dass die Mitarbeiter „gerne“ ins Büro kommen – „es muss geil sein, ins Büro zu kommen“, sagt Schneider und verweist auf die Wichtigkeit des informellen Austauschs und der Informationsweitergabe im menschlichen Kontakt, „wenn auch mit mehr Abstand“. Unternehmen, die eine Sharing-Ratio von 1  zu 10 anstreben, „machen ihre Unternehmenskultur kaputt“. Es „geht um Menschen, um die Arbeitskultur“, ist Schneider überzeugt. Elisa Stadlinger (ÖRAG) sieht auch die Situation zuhause relevant für eine erfolgreiche Umstellung aufs Home-Office: „Habe ich ein Arbeitszimmer, einen gut ausgestatteten Schreibtisch, auf dem ich gut arbeiten kann?“ Andreas Polak-Evans (Modesta) erinnert – Corona-bedingt – an das Home-Office als Zwang. Das habe nun den Anstoß gegeben, dass „20 bis 30 Prozent der Mitarbeiter“ künftig fix ins Home-Office gehen und sich auf diese neue Art des Arbeitens einstellen. Home-Office vs. Büro und weitere Fragen aus dem Live-Chat Wie teilen sich die Immobilien-Experten in der Runde – sie sind ja auch Führungskräfte in ihren jeweiligen Unternehmen – ihre eigene Arbeit auf, zwischen Büro und Home Office? Unisono herrscht die Meinung: Nein, für sie werde es kaum Home-Office geben. Als Führungskraft braucht man den direkten Kontakt zu den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, und das könne physisch nur im Büro passieren. „Ich bin aber weniger beim Kunden“, sagt Rüdiger Schneider (aconsea), und Elisa Stadlinger (ÖRAG) ergänzt: „Dieses Einfliegen von Kunden für Gespräche, diese Tagesreisen werden sich reduzieren“, weil schlicht online über Videokonferenz machbar. Wichtig sei die Anwesenheit im Büro zum Kontakt-Halten mit dem eigenen Team. Frage an die Immo-Profis: Werden wir künftig andere Mietverträge sehen? „Corona ist Beschleuniger eines Trends, den wir schon zuvor gesehen haben“, meint ÖRAG-Stadlinger. Im internationalen Vergleich seien langfristige Verträge kaum noch üblich – Stichwort Zehnjahres-Verträge mit „Break Options“, die schon nach fünf Jahren oder früher gezogen werden. „Es geht mehr Richtung Flexibilität“ was Größen-Anpassung der Flächennutzung betrifft, ist sich Stadlinger sicher. Stefan Wernhart von EHL ergänzt: „Wenn man bei einem Entwickler ist, bei einem Projekt wo man anmieten möchte, und als Exit-Produkt an einen Investor veräußern möchte“, werde es mit Break Options wahrscheinlich schwierig. „Hier braucht es einen langfristigen Vertrag.“ So sei zwischen Bestandsimmobilie und neuem Projekt unterscheiden. Stichworte „Satelliten-Büros“ und „Shared Offices“: Werden wir in Zukunft dezentralisierte Büros statt Cluster sehen? Andreas Polak-Evans (Modesta) kenne nur die „PSA Groupe“, die von der Innenstadt nach Wien-Aspern gezogen sei – andere Unternehmen wie Beiersdorf oder Philips hingegen seien aus Liesing, dem südlichsten Wiener Bezirk, in die City gegangen. Die Firmen wollen näher ans U-Bahn-Netz rücken, um kürzere Wege zu haben und zentraler für die Mitarbeiter zu bieten. Rüdiger Schneider von aconsea sieht Büros in zentral-urbaner Lage, „an Orten wo man gerne ist“, aber in kleineren Einheiten. Diese Hubs könnten dann über die Stadt – an attraktiven Locations – entstehen und über angemietete Co-Working-Space funktionieren. „Headquarter müssen in der Stadt sein“, stellt Schneider fest, die Frage der Größe sei dahinter zweitrangig. „In der Wiener Innenstadt sind wir an die Grenze gestoßen“, mein Stefan Wernhart von EHL. „Wir können da keine neuen Projekte realisieren, weil wir keinen Platz mehr haben.“ Alleine deshalb werden „wir uns in Wien dezentralisieren müssen“. In der Peripherie müssten die neuen Häuser dafür USPs bieten, um Kunden auch anzuziehen. Elisa Stadlinger (ÖRAG) sieht Wien als Stadt und Ballungsraum noch nicht groß genug für Satellitenbüros  – das funktioniere in „Megastädten wie London oder Paris“; auch weil die Unternehmen dort größer seien als in Wien. Die Idee vom „Büro als Bienenstock“ greift Andreas Polak-Evans von Modesta auf. Die Zukunft eines Bürostandorts „wird sehr flexibel sein, man arbeitet viel im Home-Office, fliegt hinein und hinaus“ – bildhaft gesprochen. Der Austausch untereinander, wenn nötig, und auch Aspekte wie Präsentationen passieren im Büro – andere Tätigkeiten im Home-Office. Was kann ein Besitzer jetzt mit leeren Büroflächen tun? So die Frage aus der Community, und Rüdiger Schneider (aconsea) weiß die knappe Antwort: „Ein geiles Angebot machen, nicht Quadratmeter sondern Nutzen anbieten.“ So müsse die Denke weg vom Quadratmeterpreis, und zum Beispiel beim Co-Working-Space Richtung Stundenpreis gehen. „Mit Serviceleistung kann man punkten“, meint Schneider, und erinnert: „80 Prozent der Bürokosten sind Personalkosten.“ Deswegen gelte es nicht „billig, sondern preiswert“ zu mieten. Andreas Polak-Evans antwortet: Wie kann das Vermarktungskonzept aussehen, angesichts der Lage des Bürohauses, und für welche Unternehmen das Gebäude geeignet sein kann. „Die richtige Zielgruppe muss ins Haus“, und die passende Service-Dienstleistung ist ein „Riesen Asset“. Home-Office: Welche Auswirkungen bedeutet das für die Flächennachfrage in Wien? Wieviel Fläche brauche ich, wofür nutze ich sie, welche Fläche miete ich an und benötige sie vielleicht nicht? Das seien jene Fragen, die sich Unternehmen jetzt stellen müssten, meint Elisa Stadlinger von ÖRAG. Viele Unternehmen hätten sehr große Konferenz-Säle, die „vier Mal im Jahr für Aufsichtsratssitzungen“ verwendet würden. Solche Flächen ließen sich reduzieren „und im Bedarfsfall im Nebengebäude angemietet werden“. Aber auch dieser Trend sei von Corona nicht erschaffen, sondern lediglich beschleunigt worden. „Warum komme ich als Mitarbeiter überhaupt ins Büro?“, stellt Stadlinger die rhetorische Frage, „denn vieles kann ich im Home-Office machen“. Es gehe um die kreative Arbeit im Team, das „Aktivierende“, und dafür braucht es „ganz andere Flächen als nur den Schreibtisch“, den es im Home-Office ja auch gäbe. „Die Zeiten der kleinen Teeküche im hintersten Eck sind vorbei“, meint Stadlinger, „die informellen Flächen werden wichtiger“, um sich kennenzulernen. Das steigere die Mitarbeiter-Motivation. „Gemischt genutzte Häuser werden immer wichtiger“, sagt Stefan Wernhart von EHL, weil Dienstleistungen für die Mieter essentieller werden. „Die Reduzierung des Flächenbedarfs von Unternehmen wird abgefedert von anderen Dienstleistungen, um den Kunden besser zu servicieren“, so Wernhart. Rüdiger Schneider von aconsea wirft einen Blick in die Zukunft: „Corona hat uns wach gemacht.“ Die Immo-Profis hätten schon mit einem „Sturm nach der Party“ gerechnet – dass „der Sturm jetzt aus dieser Ecke kommt“, gemeint ist Corona, hat niemand gewusst. Die Lernerfahrung aus Corona werde sein: andere Flächen, andere Flächengrößen und andere Strukturen. „Aber der Mensch ist das Wichtigste. Und das haben die Führungskräfte hoffentlich gelernt.“ Andreas Polak-Evans von Modesta hat das Abschlusswort: Unternehmen streben nach effizienteren Flächen und Einsparungen, und implementieren das Home-Office wo möglich. Wenn sie ihre Mietverträge evaluieren, oder gar die Möglichkeit haben umzuziehen, würden Unternehmen „diese Parameter mit einbeziehen und ihre Flächen um 20, 30 Prozent verkleinern“.

Mit Pfingsten endet der „Lockdown“ für die Hotelbranche, der Tourismus fährt wieder hoch. Davor  verzeichnete der Tourismus-Sektor bis zu 95 Prozent an Umsatz-Rückgang. Was bedeutet das für die Immobilienwirtschaft und diesen Sektor? Live am Podium: Sabine Riedl, Obmann-Stellvertreterin in der Wirtschaftskammer Österreich, Fachverband der ReisebürosGregor Famira, Rechtsanwalt für Hotellerie und Freizeitindustrie bei CMS WienWolfgang Mader, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater, Partner bei BDO Austria und spezialisiert auf Immobilien und Hotellerie.Werner Moldaschl, Geschäftsführer der WISAG Gebäudetechnik mit dem Schwerpunkt Hotellerie und Lektor am WIFI Wien zum Thema Facility ManagementMartin Schaffer, Managing Partner bei mrp hotels, Beratungsunternehmen aus dem Bereich Hotellerie Die erste Frage geht an Martin Schaffer von mrp hotels: Was ist der Status quo in der Hotellerie vor dem „Lockdown-Ende“ am 29. Mai? Schaffer antwortet: Solange die „Grenzen dicht“ bleiben und sich der Fremdenverkehr auf Geschäftsreisen beschränke, werde die Hotellerie nicht voll hochfahren. „Es lohnt sich nicht, jetzt Hotels zu öffnen“, sagt Schaffer, und bezieht sich auf Zahlen aus Tirol, wo üblicherweise 9 von 10 Nächtigungsgästen aus dem Ausland kommen, „zwei Drittel davon aus Deutschland“. In Wien seien es immerhin 2 von 10 Gästen aus dem Inland – aber selbst, wenn sich diese Zahl verdopple, „sei es schwierig, jetzt Hotels zu öffnen“. Der Trend zu Videokonferenzen bringe zudem weniger Dienstreisen. Überhaupt sei „die Lust zu reisen“ überschaubar. Ausnahmen seien „bekannte, gut positionierte Ferienhotels“ nahe Ballungsräumen, welche mit einem „vollen Pfingsten, vollen Fronleichnam“ starteten – wenngleich mit Lücken dazwischen. Die Stimmung sei dennoch positiv, bis „Juli, August wird sich das einpendeln“. Werner Moldaschl von WISAG wird auf die technischen Herausforderungen des Shutdowns angesprochen. Wie lässt sich der Betrieb aufrecht erhalten, auch hinsichtlich gesetzlicher Auflagen der Bestandswartung? „Einfach zusperren geht nicht“, sagt Moldaschl, und bezieht sich „nicht nur auf die Mitarbeiter und Gäste“, sondern ebenso auf die Immobilie an sich, „die gewartet und gepflegt“ gehört. „Sinnvollerweise“ müssten laufend hygienische Wartungen unternommen werden, nicht erst vor dem Wieder-Öffnen. Moldaschl sieht auch in der Leerstandswartung bis zu 40 Prozent der regulären Betriebskosten. Lüftungswartungen und dergleichen seien nicht von der Gästefrequenz abhängig, aber: „Wenn das jetzt ein Jahr oder länger dauert, fahre ich dann alles runter?“. Wer flexibel bleiben wolle, um eventuell kurzfristig wieder hochfahren zu wollen, und das ganze zu „moderaten Kosten“ haben wolle, stehe vor einer Herausforderung. Keine Gäste, aber laufende Kosten – wer trägt rechtlich den Schaden? Die Hotellerie hat bis zuletzt keine Einnahmen, aber Pacht und Mieten laufen weiter – wer trägt den rechtlichen Schaden?, wird Rechtsexperte Gregor Famira von CMS gefragt. „Es muss nicht immer das sein, was am Vertrag steht“, warnt Famira zur Vorsicht. Miete oder Pacht, „zumeist sind es Pachtverträge bei Hotels“. Mietverträge sind aus seiner Sicht derzeit ein Vorteil. Die Rechtssprechung sieht die Corona-Krise als einen „außergewöhnlichen Zufall“ im Immobilien-Recht. Ist das Objekt „gar nicht nutzbar“, so Famira, entfallen sowohl Miete als auch Pacht. Bei Teilnutzung jedoch kann die Miete reduziert werden; eine Pacht sei jedenfalls zur Gänze zu entrichten. Wer rechtlich den Schaden trägt, sei ebenso Rechtsfrage: „Manche Hotels wurden gemäß Epidemiegesetz geschlossen“ – diese Hoteliers könnten den Verdienstentgang vom Staat zurückfordern, zumindest zum Teil, und das sei allesamt rechtlich strittig, nachdem die Landesverwaltungsbehörden im Zuge des Lockdowns weitere Schließungen verhängt hatten. Grundsätzlich wollten sich jetzt alle arrangieren, und zwischen Voll- und Nullzahlungen fänden sich Kompromisse. Wolfgang Mader von BDO wird gefragt, welche staatlichen Förderungen ein Hotel jetzt überhaupt beantragen könne. Die Kurzarbeit, zählt Mader auf, ebenso Kreditgarantien des Staates. Kostenzuschüsse mussten zwar von der EU bewilligt werden, das sei aber nun passiert – nun würden gestaffelt – je nach Umsatzrückgang – bestimmte Fixkosten rückerstattet werden. Mader einnert daran, dass diese Erstattung bis September wirksam einreichbar sei – also auch für jene Hotels gelte, die Unterstützung für die Sommersaison brauchen. Grundsätzlich meint Mader: Die meisten Hotels hätten negatives Eigenkapital – die Liegenschaft sei seit Jahren abgeschrieben, dazu kommt laufende Instandhaltungskosten; obwohl der laufende Betrieb positiv bilanziere, stehe am Ende ein negatives Eigenkapital. Der erste Verordnungs-Entwurf hätte diese Betriebe noch von Zuschüssen ausgeschlossen – obwohl die Immobilie an sich eigentlich von hohem Wert wäre. Die Verordnungs-Novelle habe Rücksicht auf diesen Umstand genommen. „Diese Veränderung der Verordnung war notwendig“, ergänzt Martin Schaffer von mrp hotels, „weil sonst 50, 60, 70 Prozent der österreichischen Tourismusbetriebe sterben“ würden. Überhaupt „stehen uns in der Branche ein bis zwei Dürrejahre bevor. In dieser Zeit werden wir keine Möglichkeit haben, das zurückzuzahlen, was uns gestundet wurde“, zeichnet Martin Schaffer ein Bild der Hotelleriebranche. Jetzt müssten sich „alle an einen Tisch setzen und neue Pacht-Agreements finden“. Wann springt die Fremdenverkehrs-Nachfrage wieder an? Sabine Riedl ist nicht nur für die WKO in der Sparte Reisebüros tätig, sondern spricht auch für das Unternehmen „Optimal reisen“. Sie wird auf die Nachfrage im Tourismus gefragt. Riedl sagt, „Österreicherinnen und Österreicher wollen reisen, das ist unumstritten. Viele haben ans Meer gebucht – Griechenland, Italien, Spanien.“ Jetzt herrsche Unsicherheit, ob umgebucht werden müsse. Unklar seien auch Buchungen aus Deutschland, was mit Juni zwar möglich sein werde – aber niemand wisse, ob die Deutschen auch kommen wollen und sich das auch leisten können. „Kunden wollen sich vorrangig wohlfühlen“, sagt Riedl zum Urlaubsplan in Österreich, „was stören könnte ist die Maskenpflicht“ – aber die sei in der heimischen Hotellerie und Gastronomie „gut gelöst“ worden. Riedl rechnet in diesem Sommer mit vielen Österreicherinnen und Österreichern, die im Inland Urlaub machen. Es sei allerdings schwierig für Hoteliers, das zu prognostizieren. Mehr Österreicherinnen und Österreicher im eigenen Land auf Urlaub – kann das die übliche Hotel-Auslastung kompensieren?, wird Martin Schaffer von mrp hotels gefragt. „Nein, das kann sich nicht ausgehen“, sagt Schaffer, und erinnert an Tiroler Zahlen, wo üblicherweise nur 9 Prozent der Nächtigungen aus dem Inland gebucht würden. „Die Österreicher verzichten scheinbar ungern auf das Meer“, sagt Schaffer, und verweist auf das Lockdown-Ende für Destinationen wie Kroatien oder Italien. „Meer ist der große Wunsch der Österreicher“, pflichtet Sabine Riedl (Optimal Reisen) bei. Buchungszahlen sprechen von „Eine Woche Minimum am Meer“, das kann der Inland-Tourismus nicht kompensieren. Riedl sieht aber Potenzial für den „Wander- und Rad-Urlaub im Land“, der Corona-bedingt jetzt einen Aufschwung erleben könne. Was passiert mit dem Wiener Kongresstourismus? Martin Schaffer (mrp hotels) zeigt eine Prognose auf: Der Wiener Kongresstourismus, vom Radiologenkongress bis zu kleineren Veranstaltungen, scheut derzeit das Organisationsrisiko. Die Unsicherheit betreffend Grenzschließungen zu den Vereinigten Staaten, die Unsicherheit Richtung Interkontinentalflüge mache Skepsis. „Ein kleiner Lichtblick“ sei, dass „jetzt wieder Corporate Meetings mit bis zu 100 Leute“ möglich sein würden. Aber die „Big Tickets“ am Kongressmarkt würden weder heuer noch im nächsten Jahr stattfinden – „das wird definitiv noch länger dauern“. Kongressstädte wie Wien, München mit der Exporeal oder Barcelona stünden „vor einem ganz langen Weg zurück“. Schaffer sieht aber auch die kommende Ski-Saison gefährdet: „Das Virus überträgt sich in engen Räumen. Das betrifft nicht nur Kongresse in Wien, sondern im Winter auch die Ski-Betriebe mit Almen und Après-Ski.“ Das Virus, die Maßnahmen und die Haftung Werner Moldaschl von WISAG wird gefragt, was im technischen Bereich zur Ansteckungs-Minimierung getan werden kann. Moldaschl erinnert – neben Abstandsregeln und Mund-Nasen-Schutz – an den technischen Bereich: Bei Umluft-Filtern seien „Hotels safe“, weil das Virus über Klimaanlagen kaum weitergegeben werde. Für Gäste und MitarbeiterInnen seien Desinfektionsmittel „flächendeckend“ gegeben. In Seminar- oder Frühstücksbereichen seien Vorkehrungen zu treffen; das unterscheide die Hotellerie aber nicht von anderen Einrichtungen wie in der Gastronomie. Was passiert, wenn sich ein Gast im Hotel ansteckt? Gregor Famira von CMS liefert eine rechtliche Einschätzung: Nein, der Hotelbetreiber haftet nicht für die Ansteckung eines Gastes, wenn alle Bestimmungen eingehalten wurden. Aber „es wird sicher Unschärfen geben“, siehe den prominenten politischen Besuch in einem Wiener Innenstadtlokal, wo Sperrstundenregelungen verletzt wurden. Kommen Gesetzes-Novellen? Rechts-Experte Wolfgang Mader (BDO) wird darauf angesprochen, wie der Gesetzgeber Staat noch auf Corona reagieren kann. Mader: Der Tourismus werde länger als andere Branchen brauchen, um wieder hochzufahren – siehe etwa die kommende Wintersaison. Da gelte es, etwa eine „Schließungsprämie“ zu diskutieren, um Nachfrage-Angebot auszutarieren. Wer bewusst geschlossen halte, bekomme finanzielle Hilfe vom Staat. Wenn weniger Hotels öffneten, könne sich die Nachfrage effizienter managen. „Das ist schwierig“, sagen Mader und Martin Schaffer von mrp hotels gleichzeitig. Die Schwierigkeit: „Wir haben drei ‚ibis‘ Hotels in Wien, und alle drei gehören verschiedenen Eigentümern.“ Dann solle man einem sagen, er müsse zusperren – so fasst Martin Schaffer die Problematik für den Wiener Markt zusammen. „Wer entscheidet dann, was geschlossen wird?“, stellt Schaffer die Frage.  „Mit 30 Prozent Auslastung ist kein Umsatz zu erwirtschaften“, ergänzt Sabine Riedl von Optimal Reisen, und stellt die Frage der Sinnhaftigkeit von Hotel-Öffnung im Sommer bei schwacher Buchungslage. Die größte Immo-Community stellt ihre Fragen Der ImmoLive-Talk ist bewusst interaktiv – die vielen hundert Zuseherinnen und Zuseher aus der Community können den ExpertInnen im Live-Talk ihre Fragen stellen. Im Video kommt zum Beispiel die Frage: Wenn Hotels aufsperren – tun sie das aus Frage des Images oder der Wirtschaftlichkeit? „Preise vom Vor-Krisen-Niveau sind nicht erreichbar“, sagt Martin Schaffer von mrp hotels. „Die Kosten bleiben ident, auch bei geringer Auslastung, und ich sehe mit großer Sorge in die Zukunft“, malt Schaffer ein düsteres Bild, „die Preise werden erst in fünf, sechs, sieben Jahren wieder dort sein, wo sie 2019 waren“. Gregor Famira von CMS verweist auf eine mögliche „Betriebspficht“ für Pächter, weil Leerstand dem Immobilienwert schadet, und verweist auf Vorsicht: „wer bisher Gebühr gespart hat, bitte jetzt besonders aufpassen“. Weitere Fragen aus dem Online-Publikum betreffen u.a. die Nachfrage der „Serviced Apartments“ in Wien (Schaffer: „Genauso hart von der Krise betroffen“, „kein Wettbewerbsvorteil“); das Recht des Arbeitgebers zum Fieber-Messen bei MitarbeiterInnen (Famira: „Arbeitsrechtlich nein, aber Mitarbeiter müssen sich melden, wenn sie sich krank fühlen“) oder Storno-Kosten bei verbindlich gebuchten Tagungs-Reisen, und wie sich Hotels hier richtig verhalten könnten, um die Kundenbeziehung (bei Großkunden und Massenbuchungen) nicht zu schädigen. Martin Schaffer von mrp sieht diesbezüglich zwei Thesen: Erstens, Stornokosten „hart und kompromisslos durchsetzen“, bzw. zweitens „total kulant“ sein. Bei Firmen tendiere er, Schaffer, zu Weg eins und dem Verrechnen von Stornokosten, „allerdings diese erheblich zu rabattieren“, bzw. „die kommende Buchung zu rabattieren“. Hotels bräuchten „soweit das heute möglich ist“, schlichtweg Planungssicherheit. Die Video-Community nutzt die Chance, die Experten direkt zu erreichen, und stellt weiters Fragen zum technischen Erhalt der Infrastruktur in den Wintertourismus-Gebieten (Stichwort Skilifte), oder fragt um Einschätzung, wie es um den Hotel-Immobilienerwerb im Gasteiner Tal aussieht („Ja, kaufen, aber eventuelle steuerliche Möglichkeiten und Investitionsförderungen prüfen“, so Martin Schaffer; „bitte die Frage nicht an der Corona-Krise festmachen, ob man ein Hotel kauft“, so CMS-Famira); auch wird die Frage nach der Zusammenarbeit zwischen Hotels und Reisebüros in Österreich gestellt („Leider erhalten wir Reisebüros nur ganz selten direkt eine Kommission – wir bräuchten einen Schulterschluss zwischen Reisebüros und Hotels“, so Sabine Riedl von Optimal Reisen). Welchen Markt hinterlässt die Krise? Was wird von Covid-19 und der Corona-Krise in der Immobilien-Wirtschaft, insbesondere in der Hotellerie bleiben? Werner Moldaschl von WISAG prognostiziert: Die Facility-Management-Branche werde „lernen, sich auf Shut-Downs vorzubereiten“, um „zügiger und effizienter“ reagieren zu können und Immobilien „runter- bzw. hochzufahren“, wenn das vonnöten sei. Sabine Riedl von Optimal Reisen und Vertreterin der WKO meint: „Wir haben schon viele Krisen bewältigt“ in den vergangenen Jahren, von Umweltkrisen bis Konkursen von Reiseveranstaltern. „Wir werden aber mit den Veranstaltern reden müssen“, denn Reisebüros wickeln ihre Buchungen Monate im Voraus ab, die Provision fließe aber erst nach Abreise des Kunden – „wir leben jetzt praktisch von Null“, sagt Riedl. Wolfgang Mader von BDO befürchtet für 2021 „verstärkt Insolvenzen“, was sich Corona-bedingt nicht vermeiden lassen werde. „Unerschütterlich optimistisch, was den Tourismus betrifft“ zeigt sich hingegen Martin Schaffer von mrp hotels. Die vergangenen 30 Jahre hätten ein jährliches, globales Wachstum von „5 Prozent an Ankünften im Tourismus“ gebracht. Eine ein- bis zweijährige Krise sei da, langfristig betrachtet, wirtschaftlich zu verschmerzen – wenngleich es natürlich Härtefälle geben wird. Gregor Famira von CMS meint, der Markt werde sich konsolidieren, sowie „strukturell und vertraglich nachgeschärft“ aus der Krise kommen. Fonds und andere typische Käufer von Hotel-Immobilien zeigten sich jetzt zurückhaltend und warteten auf sinkende Preise, so Famira. Gleichzeitig kämen Betriebe in wirtschaftliche Schwierigkeiten, und müssten „steuerlich und über strukturelle Maßnahmen nachdenken“. Eine letzte Frage in die Runde kommt aus der Video-Community: „Wie rettet man die Betriebe?“ – Sind Buy-to-let-Modelle ein Thema? Martin Schaffer von mrp hotels meint: „Es kann keine Rettung für alle geben. 10 Prozent der Betriebe werden sterben.“ Eine Rettung für alle sei aber auch gar nicht sinnvoll. Buy-to-let sei die „gewünschte Zauberformel für Projekte, bei denen man nicht so richtig weiter weiß“, und nur in Top-Destinationen für eingeschränkte Produkte machbar, und nicht für die breite Masse. Gregor Famira von CMS pflichtet bei: „Das hatten wir ja alles schon, mit Lease-back und Sub-Lease-back. Das ist nicht die Zauberformel, die alles rettet.“ Das Modell sei nur gewinnbringend anwendbar bei „Projekten, die funktionieren“.

Schon die Begrüßung gibt die Richtung vor: „Anmoderiert“ wurde der aktuelle ImmoLive Talk von „Annabelle“, einer Künstlichen Intelligenz, die Chefredakteur Walter Senk gleich einmal zum „einfachen Mitarbeiter“ degradierte – nicht ganz ernst gemeint, natürlich. Am 19. Mai 2020 diskutierten live: Ari Benz und Marcel Nürnberg (Geschäftsführer von Squarebytes), Domagoj Dolinsek (Geschäftsführer bei PlanRadar), Judith Kössner (Head of Immobilien bei willhaben.at) und Michael Mack (Immonow). Die Prozesse und Geschäftsmodelle, auch in der Immobranche, haben sich intensiviert – nicht zuletzt durch den Schub in die Technik, der durch die Corona-Krise ausgelöst wurde. Wie hat sich das spürbar gezeigt, etwa hinsichtlich Inserate und Nachfrage, wird Judith Kössner von willhaben eingangs gefragt. Nach einer kurzen „Schockstarre“ mit Beginn des Lockdowns hätten sich Zugriffszahlen und andere Key Perfomance Indicators rasch erholt, erzählt Kössner, die jetzt von “einem all-time high“ spricht. Es sei klar zu beobachten, dass „Menschen auch während des Lockdowns und der Krise nach Wohnungen gesucht“ hätten – auch, weil sich die Immobilie als krisensichere Investition zeigt. Ein „immenser“ Anstieg von 138 Prozent sei bei den Klickzahlen zu beobachten, was virtuelle 360-Grad-Rundgänge betrifft. Wer seine Projekte und Anzeigen digital visualisieren konnte, „konnte weiterarbeiten, und ist nicht komplett stillgestanden“, sagt Kössner. Virtuelle Rundgänge seien klarer Trend – es spare Zeit und Kosten und sei somit für beide Seiten effizienter. Nicht zuletzt, weil vor-Ort-Besichtigungen wegen Corona unmöglich waren, habe es einen „Schub“ für virtuelle Rundgänge und digitale Anzeigen gegeben. “Hausaufgaben” waren wichtig Michael Mack von Immonow ergänzt um seine Erfahrungen aus den vergangenen Wochen:  Der visuelle Aspekt sei bei digitaler Präsenz besonders wichtig geworden. Unternehmen, die sich mit digitalen Prozessen und Tools schon seit Jahren beschäftigten, „haben jetzt schlichtweg einen Vorteil“. Wer seine „Hausaufgaben“ zuvor gemacht hatte, konnte im Vertrieb bleiben – und wurde zum Beispiel nicht vom Laptop-Beschaffungsengpass zu Lockdown-Beginn getroffen. Neben bequemen Tools wie den virtuellen Rundgängen sei die Immobilienwirtschaft aber auch in anderen Bereichen, etwa der Kommunikation, „sehr stark geblieben“ – Mack verweist beispielhaft auf die raschen „Response-Zeiten“. Ari Benz und Marcel Nürnberg von Squarebytes, welches unter anderem 360-Grad-Panoramen herstellt, werden nach ihren Erfahrungen gefragt. Benz erzählt von „Automatismen“ und genereller Weiterentwicklung der Software, was zu erhöhter Nachfrage geführt habe. Auch er meint, dass diejenigen Unternehmen im Vorteil waren, die bereits Erfahrung mit diesen Vertriebssystemen gehabt hätten – „und die wissen, wie man es richtig einsetzt“. Der Immobilien-Erwerb sei eine „sehr emotionale“ Sache – verbunden mit dem gewachsenen Bewusstsein der Menschen, dass „sich sehr viele Dinge von zuhause aus erledigen lassen“. In der Immo-Wirtschaft sei vor allem das Bewusstsein gewachsen, verschiedene digitale Tools erfolgreich einsetzen zu können. „Alles, was angenehm zu bedienen ist; alles was einfach funktioniert, wird angenommen und wird bleiben“, prophezeit Benz. Domagoj Dolinsek von PlanRadar wird gefragt, ob die Immo-Branche „gut aufgestellt“ sei für jene technischen Entwicklungen, die nun kommen: Der Einbruch zu Corona-Beginn sei innerhalb der Unternehmen selbst „organisationsbedingt“ gewesen – die Sache habe sich, etwa bei PlanRadar selbst, aber rasch erholt – auch die Nutzung von PlanRadar befinde sich jetzt auf einem Höchststand. Es gebe eine starke Interaktion zwischen der Baustelle vor Ort und den Menschen im Office – „da muss man mit den richtigen Tools ausgestattet sein, wenn man am Ball bleiben will“. Rasch zu reagieren sei auch Gebot der Stunde, wolle man zum Beispiel Verzugspönalen vermeiden. Bei PlanRadar sei eine sehr langfristige Kundenbindung zu beobachten – wenn sich der Kunde an das Tool gewöhnt habe, „bleibt er sehr lang dabei“, erzählt Dolinsek. Die Technik, der Mensch und sein Drang zum Spielen Michael Mack von Immonow sieht einen Trend, „dass sich Menschen immer wohler fühlen im Umgang mit digitalen Lösungen“. Der Business-Bereich habe sich, durch und an die verfügbaren Lösungen, gut angepasst – und sich stark auf den Kunden fokussiert. Immonow biete seinen Kunden die Möglichkeit, alles digital abzuwickeln oder „den händischen Weg“ zu gehen – das digitale Angebot werde immer stärker genützt, und das unabhängig vom Alter der Kunden. Wichtig sei bloß, dass zwischen „händischem“ und digitalem Weg kein Qualitätsunterschied bemerkbar sein dürfe. Ari Benz und Marcel Nürnberg von Squarebyts werden nach Trends gefragt, die nur der Krise geschuldet waren und wieder verschwinden werden – oder ob daraus etwas Nachhaltiges entstehe. Nürnberg erzählt von Virtual-Reality-Begehungen, die Squarebytes entwickelt habe. Diese VR-Touren waren während Corona gar kein Thema – auch weil die 3D-Brillen, „die man sich dazu aufsetzt, ein Hygienethema waren“. Da war Kreativität gefragt – also sei Squarebytes auf die Technik der Augmented Reality umgestiegen. Ari Benz gibt ein Beispiel: Aus einem Folder können mit Tablet oder Smartphone ganze Häuser herauswachsen, und das gedruckte Papier erwacht zum Leben. Oder: Man steht im Rohbau, und „augmentiert“ sich die fertige Wohnung inklusive Einrichtung auf dem Gerät. „Es gibt jetzt die super Chance, neue kreative Lösungen zu finden“, freut sich Marcel Nürnberg auf eine spannende Zeit. Viele Technologien kämen aus der Welt der Computerspiele – Stichwort „Gamification“ – was auch der Natur des Menschen entspreche und seinen spielerischen Trieb befriedige. Das ließe sich alles in der Immobilienbranche nützen. In gewisser Weise, ja, man kann sich an die Besichtigung einer Wohnung „heranspielen“, meint auch Judith Kössner von willhaben. Eine Umfrage mit 2.000er-Sample habe Immobiliensuchende nach ihren größten Schwierigkeiten und „Pain Points“ gefragt: Diese reichen von der Finanzierung über die physische Besichtigung bis zum Vertragsabschluss – allesamt Bereiche, so Kössner, die von der Digitalisierung verbessert werden könnte. „Unnötige Besichtigungen“ zu vermeiden gelte als Paradebeispiel; auch den Einsatz von smarten Türöffnern, die eine Besichtigung ohne Makler ermöglichen, führt Kössner an. Insgesamt werde es „eine Transformation, keine Revolution“ geben, meint Kössner, „aber Veränderung wird es geben“. Domagoj Dolinsek von PlanRadar wird auf das technische Problem der Schnittstellen angesprochen – wird es einmal den Punkt geben, an dem alles auf ein einheitliches System hinausläuft? Nein, eher werden die Schnittstellen kompatibler, sagt Dolinsek – das liege nicht zuletzt im Interesse des Herstellers. Kunden wünschen sich gottseidank „immer weniger die eierlegende Wollmilchsau“ – sie bauen sich stattdessen eine Landschaft aus Tools auf und setzen auf deren Verzahnung. „Es gewinnt jener Anbieter, der diesem Wunsch (nach Kompatibilität) genüge tut“, so Dolinsek. „Ich kann nicht in allem gut sein. Ich muss es mir modular zusammenbauen können“, pflichtet Michael Mack von Immonow beim Thema Schnittstellen-Kompatibilität bei. Fragen der Zuseherinnen und Zuseher im Live-Chat „Welche Innovationen werden mehr im Wohn-, und welche mehr im Gewerbebereich greifen?“, kommt die Frage aus dem Live-Chat. Michael Mack von Immonow meint: Im Wohnbereich werden sich Flächen und Raumaufteilungen ändern, weil die Möglichkeiten für das Home Office ausgeweitet werden. Das wiederum spielt in den Bereich der Gewerbeflächen hinüber, wo ein geringerer Flächenbereich gefragt sein werde. Im Wohnbereich seien „Smart Living“-Bereich stark im Kommen, sagt Mack. „Das tägliche Leben muss einfach sein“, so der Experte. Wie werden die derzeit „Riesentrumm-Brillen“ im VR-Bereich künftig aussehen? Squarebytes-Nürnberg zieht erneut den Vergleich zu Videospielen: „Wir sind da in der Generation ‚Super Nintendo‘. (Eine Spielkonsole aus den frühen 1990er-Jahren, Anm.) Die Geräte werden immer kleiner werden, vieles wird kabellos.“ Auch die Möglichkeit von Kontaktlinsen oder Projektoren schließt Nürnberg nicht aus. Ari Benz ergänzt: „Wir glauben stark an die Emotionalisierung im Immobilien-Bereich, ganz egal ob Wohnen oder Gewerbe.“ Bei Fragen – vom hellen oder dem dunklen Boden, vom Open Office oder den getrennten Büros – können digitale Tools „wesentlich einfachere Lösungen“ bringen. Als Beispiel nennt er das Musterbüro, das künftig nicht mehr physisch, sondern virtuell eingerichtet werden kann. Human Touch oder Digital Skills Welche Rolle spielt in der Digitalisierung noch der „human touch“? PlanRadar-Experte Dolinsek sieht den persönlichen Bezug nicht verschwinden; auch wenn es „aus gewerblicher Sicht nun einmal ein Investment und ein Asset ist“. Deswegen werden Individualität und Authentizität in der Vermarktung eine größere Rolle spielen. Individuelles Eingehen auf den Kundenwunsch seit „natürlich ein reeller Blick“, sagt Judith Kössner von willhaben – und meint damit digitale Erleichterungen „wirklich mühsamer Schritte für den Kunden“. Das heiße aber nicht, dass der Kunde – trotz aller Digi-Tools – am Ende des Tages auch menschliche Beratung brauche. Der Mensch, die persönliche Beratung und das Know-How der Branche „ist notwendig“, die Digitalisierung „wird nicht alles ablösen können“. Michael Mack von Immonow kommt zurück auf die „Gamification“ – ein „Schlagwort, das schon lange im Umlauf ist“, aber in der Immo-Branche „noch nicht ganz so angekommen“ sei, wie es vielleicht möglich wäre. Es könne nicht Sinn der Digitalisierung sein, jemanden zu ersetzen, so Mack, aber Digitales müsse den Nutzer unterstützen. Immo-Transaktionen seien „hochsensible“ Geschäfte, wo viel Geld fließe – wenn hier eine Virtual-Reality-Begehung möglich sei, wenn „vom Plan gekauft“ werde und real nur eine Baustelle gegeben sei, dann sei das eine super Unterstützung. Eine weitere Frage aus dem Live-Chat verneint Mack: Die Immo-Branche sei mit dem angesprochenen Mode-Einzelhandel nicht vergleichbar. „Beim H&M tut es mir nicht weh, wenn ich nur online einkaufe“; bei „Gucci und Prada kommt aber das physische Shopping-Erlebnis dazu“. Und Immobilien-Transaktionen seien – angesichts der Marktpreise und rechtlichen Komponenten – sowieso nicht komplett ins Digitale übertragbar, da brauche es den realen, physischen Kontakt und die Qualität der Beratung. Die digitale Immo-Wirtschaft der Zukunft Wie sieht die digitale Immobilienwirtschaft in fünf Jahren und darüber hinaus aus? Wohin gehen die Visionen?, will die Community im Chat von den ExpertInnen wissen. Domagoj Dolinsek (PlanRadar) antwortet: Es gehe nicht um die „Tools“ alleine – „das Entscheidende im Hintergrund, wo man gewinnen kann, sind die Prozesse“. Gerade diese seien in  vielen Unternehmen aber noch nicht angepasst; da brauche es „Verschmelzung und klare, saubere Prozess-Abbildungen“. Und zwar nicht nur global, sondern regional orientiert: „Ich kann nicht dieselbe Methodik fahren in Ost- wie in Westeuropa, weil die Menschen anders reagieren“. Für ein Unternehmen stelle sich so zum Beispiel die Frage, „will ich weiter dezentral agieren oder zentralisieren wir alles? Was ist einfacher?“ Definitiv werde nur mehr „ein Bruchteil der vorhandenen Manpower“ vonnöten sein, weil sich vieles digitalisieren ließe. In fünf, zehn Jahren „werden sich die Kräfte verschieben“. Die Squarebytes-Geschäftsführer Ari Benz und Marcel Nürnberg meinen: Kurzfristig helfe die digitale Besichtigung schon jetzt, weil sie dem Konsumenten hilft und Verkäufer bzw. Makler entlaste – allerdings nur jenen Unternehmen, „die auch gewillt sind, diesen Weg der Digitalisierung zu gehen“. Zudem eröffne die 5G-Technologie „enorme Möglichkeiten“ – etwa in der Virtual-Reality-Begehung, die bislang (aus Gründen der Datenmenge, Anm.) offline stattgefunden habe und jetzt online passieren könne, sagt Ari Benz. Für die langfristige Frage will sich Marcel Nürnberg „ein Thema herauspicken“ – nämlich die „digitalen Assistenten“, mit denen wir künftig „immer mehr zusammenarbeiten werden“. Dieser digitale Assistent „wird uns besser kennen als unsere Freunde und Familie“, und das werde eine Auswirkung darauf haben, wie Immobilien gesucht werden. Diese würden laut Nürnberg künftig „nicht mehr gesucht, sondern vorgeschlagen“. Derzeitige Kriterien – Kosten, Lage, Quadratmeter – seien allesamt „rational“, so Benz. „Aber kein Mensch sucht rational nach einer Wohnung. Es heißt doch eher: Hey, ich will eine geile Wohnung im 19. Bezirk haben! Such für mich!“ Judith Kössner von willhaben spricht zu den emotionalen Faktoren der Wohnungssuche, die bei virtuellen Besichtigungen einen ganz anderen Einfluss haben als im „normalen“ Inserat. Die „Fakten“ – also Preis, Lage, etc. – werden weiter eine Rolle spielen. Aber ja, es gehe um die emotionale Komponente: „Ich komme rein und fühle – das ist mein Haus!“ Auch das „emotionale Abholen wird digital“, ist sich Kössner sicher. Ziel müsse sein, dass „alle Menschen“ – Suchende, „aber vor allem Unternehmer“ wirklich in der digitalen Welt angekommen sind, „nur dann ist Weiterentwicklung möglich“. Michael Mack von Immnow wirft einen Blick in die Zukunft der nächsten zehn Jahre. „Drei Dinge werden uns im Jahr 2030 beschäftigen“: Damit Unternehmen „effizient und effektiv“ aufgestellt sind, werden Fragen um Schnittstellen und Prozesse an Gewicht gewinnen. Zweitens würden „Sprache und Kommunikation“ als Thema entscheidend sein – wie sieht die Rolle der sprachlichen Kommunikation bei digitalen Assistenten aus, und welche rechtliche Komponente schwingt da mit? „Eine sehr heikle Fragestellung im Immobilienbereich“, ist sich Mack sicher. Drittens werde es darauf ankommen, wie sich die öffentliche Verwaltung mit der Bereitstellung von Daten weiterbewege. Viele Vertriebswege, die derzeit noch physisch erledigt werden müssen, könnten bereits digital abgewickelt werden – allein schon aus Gründen der Zeitersparnis.

Welche Trends hat die Corona-Krise in der Immobilienwirtschaft ausgelöst? Um diese Kernfrage drehte sich das gut einstündige Gespräch. Den Anfang macht Jochen Schenk, dessen Real I.S. Immobilien in elf Ländern auf der ganzen Welt managt. Welche verschiedenen Herausforderungen hat die Krise in den verschiedenen Ländern gebracht? Die Corona-Kernproblematik sei zwar überall dieselbe – in Österreich, Deutschland, Spanien und Frankreich bis nach Australien, sagt Schenk. Dazu kämen aber regionalspezifische Unterschiede: Während zum Beispiel Spanien massive wirtschaftliche Auswirkungen spüre und in eine Rezession schlittere, werde Australien mit seiner geringen Staatsverschuldung und seinen „vielen Reserven“ gut aus der Krise kommen, meint Jochen Schenk.Neues Hauptthema Mietzins-StundungGeorg Spiegelfeld wird auf den Wohnimmobilienmarkt in den europäischen Metropolen angesprochen. Corona werde „ein neues Hauptthema“ bringen, nämlich die Mietzins-Stundung; eine Diskussion, die „wohl auf dem Rücken der Vermieter ausgetragen wird“, vermutet Spiegelfeld. „Beim Geldregen, dem Wünsch-dir-was“, so Spiegelfeld, würden „sicher noch Ideen kommen, wie man die armen Mieter schützen wird“. Das werde die Branche vor Probleme stellen, „vom Makler über den kleinen privaten Vermieter bis zu den großen Fonds“. Denn, so Spiegelfelds Befürchtung, die Stundungen könnten nicht das Ende der Fahnenstange sein, „und wir wissen nicht, welche weiteren Ideen da noch kommen werden“.Urbanisierung und Renaissance der DorfgemeinschaftNikolaus Lallitsch von Raiffeisen Immobilien wird auf seine Aussage „in der Krise lebt es sich besser am Land“ angesprochen. „Wir erleben eine noch nie dagewesene Urbanisierung“, antwortet Lallitsch, aber: „Wir sehen eine Gegenbewegung aus der Stadt heraus aufs Land“. Corona habe „unsere Flügel gestutzt, und unsere Wurzeln gestärkt“ – das Credo von „noch höher, größer hinaus“, das Streben nach dem „Zehntelprozent mehr Rendite“ sei in den Hintergrund gerückt. Lallitsch sieht eine Renaissance „der Dorfgemeinschaft, der gelebten Nachbarschaft“ und führt die „niedrigeren Zäune“ im Ortsbild als Sinnbild für das gesellschaftliche Zusammenleben an.Vitale Vermischung der LebensweltenChristian Farnleitner von Soravia-Gruppe wird auf den Kauf eines 12-Hektar-Geländes in Mühlheim nahe Duisburg (Deutschland) angesprochen, wo der Entwickler „neue zukunftsfähige Ideen“ realisieren wolle. Was das für Ideen sein könnten? Farnleitner antwortet: „Diese ehemalige Schokoladenfabrik ist ein besonders süßes Baby für uns“ – und spinne den „roten Faden“ von Soravia weiter, das sich der Stadtteilentwicklung verschrieben habe. Es gehe bei dem Invest um eine „vitale Vermischung verschiedener Lebenswelten“, welche „Wohnen, Bildung, Arbeit, Freizeit und Betreuung“ kombiniere. Corona führe vor allem dazu, dass „wir Wohnen und Büro anders werden denken müssen“. Das genannte Mühlheim-Projekt biete ausreichend Fläche, um die Entwicklungen (teilweise Corona-bedingt) zu beobachten und darauf zu reagieren.Die Stadtplanung rückt das Gemeinsame in den VordergrundWas muss ein Stadtentwicklungsprojekt können, wenn es „gemeinsam“ und inklusiv gedacht wird, wird Jochen Schenk von Real I.S. gefragt: „Die Wege sollen kürzer werden“, antwortet Schenk. Man baue nicht mehr „irgendwo Wohnungen und weit entfernt davon Büros“, sondern achte auf die Durchmischung. In diesen „Quartieren“ solle „sehr vieles nebeneinander, und sehr vieles lebenswert“ sein. Dem gegenüber stünden viele Anforderungen und Herausforderungen seitens der Umweltverträglichkeit. Weil das – auf einzelne Bauten bezogen – teilweise unmöglich umsetzbar sei, könnten diese Auflagen „nur bezogen auf ein ganzes Quartier“ erfolgen. Dieses Dreieck – nämlich autonome Mobilität (denke selbstfahrende Busse und Autos), vermischte Nutzform, Nachhaltigkeit – werde die Städteplanung in den kommenden Jahrzehnten entscheidend prägen, meint Schenk.Neben dem Trend zum urbanen Nutzungs-Mix plädiert Nikolaus Lallitsch von Raiffeisen für die Immobilie im ländlichen Raum: Die Stadt der Zukunft „kann kein Schwimmreifen sein – wo es innen nichts gibt und außen den Speckgürtel“. Der Trend zum ländlichen Raum müsse aber von öffentlicher Hand unterstützt werden – etwa durch gezielte Wohnbauförderung.Welche Bedürfnisse bringt die Krise? Feiert die Klima-Nachhaltigkeit ein Comeback?Soravia-Farnleitner denkt laut über das Thema Home Office nach, und wie Immo-Developments künftig auf Wohn- und Freiflächen Rücksicht nehmen müssen („dazu gehören auch die Kinder zuhause, das Home Schooling“). Im Development werde diese „steile Lernkurve“, bezogen etwa auf das plötzliche „Video Conferencing“, starke Nachwirkungen zeigen: Hinter der Zukunft der Großraumbüros sieht Farnleitner große Fragezeichen.Schnellere Schritte zur NachhaltigkeitGeorg Spiegelfeld (Spiegelfeld Immobilien) sieht Nachhaltigkeit als Thema: „Green Buildings“ seien „schon vor Corona“ auf dem Tapet gewesen; das „Klima-Thema“ sei „wirtschaftlich interessant“. Hier seien Möglichkeiten gegeben, etwa in der Dach-Photovoltaik. Dass der Gesetzgeber jetzt Schritte beschleunige, sei nicht zuletzt der Regierungsbeteiligung der Grünen zuzurechnen. „Sehr gefragt“ seien sowieso grüne Elemente in einer Wohnung – etwa Terrasse, Balkon. Der „Zug aufs Land“ werde zunehmen, prognostiziert Spiegelfeld, der von einem wahren „Run“ auf Immobilien im Waldviertel berichtet. Das „Büro der Zukunft“ bestehe lediglich aus jenen MitarbeiterInnen, die physisch „unbedingt dort sein müssen“, der Rest passiere in der Videokonferenz. „Das führt zum Drang nach größerer Wohnfläche“ und „mehr Platz“ daheim, das sei vorrangig, so Spiegelfeld.Jochen Schenk von Real I.S. erinnert – betreffend Nachhaltigkeit und Umweltgedanken – an die „Brüsseler Mühlen“ der EU, die „trotz Corona weitermahlen“. Gerade bei den ESG-Zielen („Environment Social Governance“) habe er, Schenk, „noch nie so schnelle Regulierungsvorhaben“ aus Brüssel erlebt. Diese Gesetze und Verordnungen der EU hätten Auswirkungen auf die Immobilien-Wirtschaft in allen EU-Mitgliedsstaaten. „Wir wollen keine Umstände in 30 Jahren wie jetzt in Australien“, erinnert Schenk an den Umweltgedanken und wirft einen Blick auf die Real I.S.-KollegInnen in Sydney, die vor Corona von Buschbränden in Atem gehalten wurden.„Die Wohnungen werden größer“, ist Christian Farnleitner von Soravia sicher; „aber das ist ein kleines Segment“. Wer als Familien-Haushalt „2.500 Euro verdient, der wird sich das nicht leisten können“. Das betreffe weniger den freifinanzierten Bereich, sondern grundsätzlich eine Corona-bedingte Änderung der Gesellschaft. Nikolaus Lallitsch pflichtet bei: „Corona hat nur sichtbar gemacht und beschleunigt“ – die Raiffeisen investiere in „green villages“ und „Smart Cities“, etwa am Beispiel Graz. „Das wird sich nicht zurückdrehen lassen“, zeigt sich Raiffeisen-Lallitsch sicher.Dezentrale Behördenwege als Learning aus CoronaWarum müssen Ämter in, zum Beispiel, Wien oder Graz zentral erreichbar sein?, fragt die Community. Nikolaus Lallitsch von Raiffeisen meint: Es brauche einen „fairen Ausgleich der Regionen“, bezogen auf die Diskrepanz zwischen „Freizeit in der Region, Arbeit in der Stadt“. Urbanisierung führe zur Ausdünnung der Regionen – dort komme es (wegen der Alterspyramide) zu „Instandhaltungs-Rückstau, et cetera“. Es brauche hier „mehr Gerechtigkeit“, plädiert Raiffeisen-Lallitsch: „Wir fördern das Einfamilienhaus im Speckgürtel um Wien, Linz, Graz“ – wo das Geld doch viel dringender „in den Regionen“ gebraucht werde – etwa für öffentlichen Verkehr, Kultur, Breitband, Sport und Bildung. Da sei die regionale bzw. österreichische Bundesregierung gefragt, fordert Lallitsch. „Das ist doch praktikabel“, verweist der Raiffeisen-Sprecher auf die zunehmende Digitalisierung.„Sichere“ Mieter als Schlüssel im Weg aus der Krise, und was tut sich im Einzelhandel?Stichwort Gewerbe-Immobilien: Auf sichere Langzeit-Mieter bauen, und ihnen die Miete reduzieren? Oder den Cashflow aufrechthalten? Jochen Schenk von Real I.S. sieht darin den „Schlüssel“ aus der Corona-Krise: „Unser Risikobewusstsein ist gestiegen. Schlechte Lagen waren auf demselben Preis wie gute Lagen. Das hat sich mit Corona geändert.“ Hotels brauchen jetzt umso bessere Lage, zum Beispiel. Eine Preis-Spreize werde kommen, meint Schenk.Christian Farnleitner von Soravia sieht es grundsätzlich ähnlich, will aber „nicht alle über einen Kamm scheren“ – weil zum Beispiel der Lebensmittelhandel sowieso niedrigere Mieten zahle. Von einem Shutdown seien – so bringt Farnleitner ein Beispiel – auch alle Einkaufszentren betroffen, die verschiedene Angebote böten. „Nicht jede Lage hat dasselbe Angebot, nicht jede Lage hat denselben Yield“, erinnert Farnleitner.Jetzt ist die Zeit des Miteinanders – auch für Shopping-Center?Apropos Einkaufszentren: Georg Spiegelfeld wird auf die Trends im Einzelhandel angesprochen. „70 Prozent“ der Mieter und Vermieter hätten sich in den Corona-Krisen-Verhandlungen wirtschaftlich getroffen, berichtet Spiegelfeld: „Die Gesprächskultur war gut, die Mieter haben der fairen Aufteilung der Mieten zugestimmt.“ Rechtliche Streitereien seien zu befürchten („da werden die Anwälte viel Geld verdienen“), aber insgesamt sei die Handelsbranche „ganz vernünftig miteinander umgegangen“. Die Lehre sei klar: künftige Priorität auf die Zusammenarbeit mit verlässlichen, kooperativen Mietern. Diese „neue, vernünftige Gemeinsamkeit“ sei zielführender als die „justament“-Position, schildert Spiegelfeld.„Das Miteinander ist eine wesentliche Säule“, sagt Jochen Schenk von Real I.S. – Verhandlungen über Mietverzicht, -Reduzierungen oder -Stundungen bräuchten eine vernünftige Vorgangsweise, was zum Beispiel in Deutschland in Gesprächen mit dem Gesetzgeber passiere.“Fair sein”„Fair sein“, auch als Eigentümer gegenüber den MieterInnen, mahnt Nikolaus Lallitsch von Raiffeisen ein. Seine Prognose: Einkaufszentren werden es künftig schwer haben – „das sinnliche Einkaufen in den alten Ortszentren“ würde ein Comeback feiern, so Lallitsch. Und wieder die Aussage: „Corona löst keine Trends aus. Corona verstärkt Trends.“ Damit einher geht das sensorische Gefühl, „in der Innenstadt einzukehren, zu gustieren zu shoppen“ – daraus werde sich ein „sinnliches“ Bewusstsein für das Einkaufserlebnis in den Innenstädten entwickeln, erwartet Raiffeisen-Lallitsch.„Entweder im Showroom angreifen, direkt ausprobieren – oder gleich online bestellen“, sieht Christian Farnleitner von Soravia keine gute Zukunft für die Mega-Shoppingzentren. Es brauche das physische Erlebnis, die persönliche Beratung, das Intime. Anonymes Massen-Shopping in Einkaufszentren könne das nicht bieten; und wer billig einkaufen wolle, weiche sowieso auf das Web aus. „Der Einzelhandel weiß das“, so Farnleitner.„Logistik-Center verbunden mit Entertainment“, sieht Jochen Schenk von Real I.S. die Zukunft von Einkaufscentern. „Click-and-Collect“, verbunden mit Gastro und Entertainment könnte eine Antwort auf die Funktionslösung der Zukunft sein. Auch Online-Händler gehen in die Richtung „Anfassen und Ansehen“, um ihren Kundinnen und Kunden einen physischen Kontakt mit der Ware zu ermöglichen.So sehen die Experten die ZukunftNoch während die Live-Debatte passiert, geben die vielen hundert Userinnen und User im ImmoLive-Talk Antworten auf die Umfrage: Was wird die Immo-Branche nach Corona am meisten bewegen? Die Top-Drei-Antworten: Büroflächen, Arbeitswelt und Digitalisierung.Jochen Schenk von Real I.S. stößt in dieses Horn: Bei Steuerfragen und Online-Handelsriesen wache die EU gerade auf, und lasse sich nicht von einzelnen Produktionsstandorten abhängig machen. „Wir müssen in der EU aufräumen, und Schluss mit Niedrigsteuergebieten wie Luxemburg und Irland.“Christian Farnleitner von Soravia entgegnet, „so einfach ist es nicht“ – es werde schlichtweg nicht funktionieren, auf supranationaler Ebene in die Steuerhoheit der einzelnen EU-Länder einzugreifen. „Was wir tun können“, so Farnleitner, „ist: bei unseren lokalen Händlern einkaufen. Dann bleibt die Kaufkraft in Österreich.“Die spannendste Entwicklung durch CoronaEine Abschluss-Runde durch die Experten im ImmoLive Talk: Was sind die spannendsten Erkenntnisse aus der Corona-Krise?Jochen Schenk von Real I.S. sieht „in allen Bereichen“ eine Beschleunigung von Entscheidungen, auch begründet durch das „schnelle“ Home Office für alle Beteiligten – bis hin zu den Banken. Auch die „sonst schwierigen“ Aufsichtsbehörden hätten da mitgezogen.Georg Spiegelfeld meint: Die technischen Entwicklungen von Home Office, „Zoom“-Konferenzen und Co. bräuchten noch Feinschliff – da habe nicht alles reibungslos funktioniert. Der zwischenmenschliche Umgang – vom Arbeitgeber zum Mitarbeiter, vom Dienstleister zum Kunden – habe insgesamt doch gut funkioniert, „was mir sehr imponiert hat“, wie Spiegelfeld sagt.Christian Farnleitner von Soravia sieht in der Corona-Krise „eine Chance, das Leben und Tun und Miteinander-Wirken neu zu denken“.Nikolaus Lallitsch von Raiffeisen unterstreicht „das Tempo, mit dem viele Dinge auf einmal möglich geworden sind“. „Beeindruckend“ seien auch „Ermunterung und Ermutigung“ gewesen – wenn die Gesellschaft auch nach der Krise so zusammenhalte, brauche sich niemand zu fürchten.Der ImmoLive-Talk als offenes Forum – stellen Sie Ihre Fragen!Viele hundert Zuseherinnen und Zuseher verfolgen jede Woche den ImmoLive-Talk, und sie nutzen die Interaktion. In der Live-Chat-Funktion haben Sie die Möglichkeit, Ihre Fragen direkt an die Expertinnen und Experten zu tragen.Welche Projekte in Wien sind Investment-reif für die Real I.S.? Wie nachhaltig ist der Trend zur Immobilie am Land?Sind Wohnungen das neue Klopapier der Corona-Nachfrage?Bleiben Neubauten verwertbar, trotz oder wegen Covid-19?Wie versteuern wir Industrie, Produktion und Online-Handel nach Corona? Machen Sie mit, seien Sie dabei und nutzen Sie die exklusive Gelegenheit, ausgewiesene internationale Expertinnen und Experten der Immo-Branche zu befragen – quasi „face to face“ im ImmoLive Talk, das nächste Mal live am Dienstag, 19. Mai.

Anton Bondi wird eingangs gefragt, ob sich mit den „Corona-Lockerungen“ seit 4. Mai die Branche „starklar“ zeigt? Die ganze Branche habe während des Lockdowns „hart durchgearbeitet“, ein Flaschenhals zeige sich jetzt im Bereich der Verwaltung. Grundbuchseintragungen und andere Behörden-Wege verzögern sich. Das sei eine „leichte Hemmung“, aber keine Bremse.Michael Baert von IFA wurde auf eine frühere Aussage angesprochen, wonach Wirtschaftskrisen einen verstärkte Nachfrage nach Immobilien bewirkten. Wird das nach Corona ähnlich sein? „Ja, das zeigt die Erfahrung, zum Beispiel nach der Dotcom-Blase.“ Dieses Mal werde die Nachfrage nach Wohnraum überproportional steigen, prognostiziert Baert – schlicht, weil Wohnen ein „krisensicheres Grundbedürfnis“ sei. Auch die derzeit hohe Zahl der Arbeitslosen werde daran nichts ändern – „die Nachfrage nach Wohnraum wird weiter existieren“. Verstärkt Thema werde dafür das „leistbare Wohnen“, ein „gewaltiges“ Thema, das durch die Krise beflügelt werde.Franz Pöltl von EHL wird gefragt, was den Unterschied zwischen „guten“ und „schlechten“ Immo-Projekten ausmache – deren Spread immer größer werde. Die „Sicherheit des Cashflows“ sei wichtigster Faktor für Investoren – günstige Lage oder langfristige Mietverträge („mit extrem guten Bonitäten, am besten der öffentlichen Hand“) würden Top-Preise erzielen. Dem gegenüber stünden Objekte, wo „Mieten at risk“ bestehen oder gar Leerstände gegeben sind, sagt Pöltl: Verkäufer würden jetzt eher auf die Mietverlängerung gehen und vom Verkauf absehen. Und Pöltl ergänzt: „Noch im Februar haben beste Qualität – und weniger gute Qualität – preislich fast dasselbe gekostet. Das wird sich ändern.“Trifft das auch auf Wohn-Immobilien zu, wird Maxim Zhiganov von WK Development gefragt. Generell würden Banken und Investoren jetzt Projekte „noch kritischer“ evaluieren. Entwickler guter Wohn-Projekte werden jetzt Investoren gewinnen, die sich davor für Gewerbeobjekte – etwa in der Hotellerie – interessiert haben, meint Zhiganov. „Wohnimmobilien sind derzeit die wohl sicherste Geldanlage“ – weil der Goldpreis „auf Höchststand“ sei, und der Aktienmarkt schwer einschätzbar. Auch die Wirtschaftskrise 2008 hatte laut Zhiganov kaum Auswirkungen auf den Immobilienmarkt in Österreich; das Land werde von Investoren als „safe haven“ betrachtet.So würden die Maklerinnen und Makler von WK Development derzeit auch mit Anfragen „bombardier“ – wobei die Beschaffenheit der Immobilie wichtiger sei als zuvor. Freizeitangebote, zum Beispiel Wasserzugang, seien entscheidend.Markus Arnold von Arnold Immobilien wird auf das Rekordinvestment aus dem Q1 2020 angesprochen – welches 52 Prozent über dem Investment-Level des Q1 2019 lag. Ein Zeichen, dass die Märkte stabil bleiben? „Es wird nichts billiger, da sind wir uns alle einig“, sagt Arnold. „Das Geld ist ja immer noch da; Covid-19 hat das Geld nicht zerstört.“ Wer Geld am Konto habe, werde das „in Krisenzeiten immer in Sachwerte tauschen – und das wird immer die Immobilie sein“. Bei Gewerbeimmobilien werde Corona zu neuen Nutzungsformen führen; sie seien aber gegenüber Wohn-Objekten nicht grundsätzlich im Nachteil. „Weder im Ankauf noch im Verkauf“ könne er, Arnold, einen Rückgang bemerken – „es geht weiter wie bislang, Geld wird gegen Steine getauscht“. Mit „260.000 Corona-Toten“ sei bislang „nicht viel passiert, was die Immobilien-Branche außer Tritt“ bringen könne, sagt Markus Arnold. Immo-Invest in Wien: Besser A-Lage oder B-Lage?Aus der Video-Community kommt die Frage an die Runde: Wer jetzt in Wien investieren möchte, tut das besser in der A-Lage oder B-Lage? Und warum?Markus Arnold meint, Preise für die Segmente hätten sich angeglichen – „das wird sich jetzt ändern“. Die steigende Preisentwicklung in „schlechten“ Bezirken werde aufhören; und „in Wien kann man in der A-Lage nichts falsch machen“.Michael Baert von IFA bestätigt: Menschen suchen Wohnungen mit Freiräumen und mehr Grün rundum – was aber dazu führt, dass InteressentInnen in „weit entferntere Lagen gehen müssen“. Eine gute öffentliche Anbindung werde immer wichtiger – in Wien reiche dafür schon eine gute U-Bahn-Anbindung. Grundsätzlich seien aber A-Lagen-Investments zu bevorzugen, sie seien schlicht krisenfester.Anton Bondi von Bondi Consult erinnert an die „ehemaligen B- und C-Lagen“ am Stadtrand, zum Beispiel in Hirschstetten im Norden Wiens, die mittlerweile zu A-Lagen aufgestiegen seien. Heute an der Donau zu wohnen, „das kann etwas. Wenn ich dann noch die U-Bahn in der Nähe habe, kann ich nichts falsch machen“. Wer heute günstig in B-Lagen investieren kann, solle das einer teuren A-Lage vorziehen, meint Bondi.Fragen der Finanzierungskosten, Entwicklung der Nachfrage und ausländischen InvestorenMaxim Zhiganov beantwortet die Frage aus der Community, ob Finanzierungskosten durch Risiko-Aufschläge der Banken womöglich steigen. Ja, „das erleben wir gerade jetzt“, sagt Zhiganov: „Die Banken werden extrem restriktiv.“Auf der Investorenseite wiederum stehe „sehr viel Geld zur Verfügung“, sagt Anton Bondi. Zudem sei Österreich ein attraktiver Markt – das Land habe die Corona-Krise gut gemanagt. Investoren seien gewillt, zu investieren – lediglich der Zeitpunkt der Geldausschüttungen hänge z.B. an Genehmigungsverfahren.Ob der lokale Markt etwaige sinkende Nachfrage aus dem Ausland ausgleichen könne, wird aus der Community gefragt. Dem sei nicht der Fall, mein Franz Pöltl. Gerade im Gewerbesegment lägen zahlreiche Anfragen auf dem Tisch, erzählt der EHL-Experte. „Die Österreicher mischen den Markt jetzt nicht auf“, so Pöltl. Der Markt sei gesund, Interesse zum Beispiel aus Asien steige wieder.Spannend sei jedenfalls die Frage, Transaktionen und Kauverträge mit ausländischen Investoren wegen Corona in den Online-Bereich zu verlagern, ergänzt Michael Baert von IFA, wobei an digitalen Signaturen gearbeitet werden.Fragen aus der Video-CommunityWie geht es mit Österreichs Mietrecht weiter, ist Veränderung absehbar, will die Video-Community wissen. „Wir haben das sozialste Mietrecht der Welt, das wird sich in der Wirtschaftskrise nicht ändern“, meint Markus Arnold, „wir werden damit weiterleben müssen“.Auch das IFA sieht „in dieser Frage keine Bewegung“, berichtet Michael Baert. Da werde eher noch das Maklergesetz ein Thema. Traditionell seien „Österreicher klassische Mieter“; in Wien seien nur 9 bis 12 Prozent der Wohnungen frei vermietbar.Wie steht es um den Bedarf an Wiener Büros zwischen 40 und 60 Quadratmetern, fragt die Community in die Expertenrunde. Anton Bondi sieht keinen Bedarf: Der „Kleinbedarf“ sei über diverse Dienstleister ausreichend abgedeckt; einen Trend Richtung Kleinbüro sehe er, Bondi, nicht.Wir die Entwicklung zum Home Office den Büromarkt verändern? „Das glaube ich nicht“, erklärt Franz Pöltl von EHL, der „so wie wir alle vom Home Office genug hat“. Unternehmer hätten keine Freude damit, wenn ihre MitarbeiterInnen zuhause sitzen würden und sie „keinen Zugriff“ haben. Nachhaltigerweise „werden wir das Büro weiter brauchen“, sagt Pöltl, der von Michael Baert von IFA unterstützt wird. „Ein oder zwei Tage in der Woche von zuhause arbeiten“ wird gut gehen – aber Arbeitgeber werden „nicht anfangen, Kleinswohnungen zu mieten“, um diese für Home-Office-Zwecke zur Verfügung zu stellen. Große Unternehmen hätten sowieso bereits „shared desk“-Konzepte, ergänzt Anton Bondi. Der soziale Kontakt, das zwischenmenschliche Gespräch, sei unerlässlich in der Immo-Branche, und könne nicht durch Videokonferenzen vollständig ersetzt werden.Eine weitere Frage an die Runde: Ist zu erwarten, dass Investoren verstärkt verkaufen müssen, weil Einnahmen ausbleiben und Kreditraten bedient werden müssen? Nein, sagt Anton Bondi, und wird unterstützt von Markus Arnold: „Das Geld war in den letzten Jahren viel zu billig.“ Bei den Renditen, welche Gewerbeimmobilien erzielen, werde man wohl „zwei, drei Jahre der Krise“ durchtauchen können. „Wenn das kommt, dann von Eigentümern, bei denen Immobilien nicht das Kerngeschäft sind“, sagt Franz Pöltl von EHL – denn „die Eigenschaft der Immobilie ist ja, dass sie mir in der Krise hilft.“ Die großen „Preissprünge nach unten“ seien nicht zu beobachten, mein Markus Arnold, „auch weil der Druck derzeit nicht da ist“. Außerdem gehen „die allermeisten Investoren konstruktiv in die Krise“, um nach Lösungen mit den Mietern zu suchen, erzählt Michael Baert von IFA. Da werde eher auf eine Mieten-Rate verzichtet, als das „ganze Rad zu durchbrechen“.Welche Asset-Klassen tun sich den momentan besonders schwer? Es sei heute „viel zu früh zu sagen, alles ist gut“, sagt Markus Arnold – dennoch müsse „Vernunft, Ruhe und Vertrauen in den Markt“ das Credo bleiben. Wohnimmobilien seien ohnehin die beliebteste Anlageform, und durch angekündigte Bank-Moratorien gebe es keinen Einnahme-Verlust, sagt Michael Baert.Wird sich der Anlage-Zeitpunkt von Investoren – insbesondere bei Gewerbeimmobilien – weiter nach vorne verlagern? Anton Bondi antwortet: „Investoren steigen schon jetzt extrem früh ein.“ Schon jetzt gebe es Einstiege bei Developments, um den Verfall der Renditen abzufedern. Gleichzeitig werde das zu Lasten des Einstiegspreises gehen.Und wie sieht es bei Wohnimmobilien aus? Wie entwickeln sich Preise bei Projekten in guter U-Bahn-Lage? Welche Renditen sind da im Forward erzielbar? Franz Pöltl von EHL sieht eine ungebrochene Nachfrage in dem Segment. Die Renditen seien über Corona hinweg gleich geblieben. „Besonders aggressive Player“ würden sich gerade jetzt gute Projekte sichern wollen. Die Auswirkungen der Covid-Krise auf die Baukosten müssten jedenfalls noch abgewartet werden, sagt Michael Baert; ebensowenig sei ein Sinken der Grundstückspreise zu beobachten. Es gebe derzeit keinen Grund zuzuwarten in der Hoffnung, dass in einem halben Jahr die Preise gefallen sind.Online-Umfrage: Anlage-Formen in Immobilien nach der KriseWelche Anlage-Formen in Immobilien werden auch nach der Krise attraktiv sein, kündigt Walter Senk die Community-Umfrage im ImmoLive Talk an. „Sieger“ dieser Ad-Hoc-Umfrage sind demnach Vorsorge-Wohnungen und Zinshäuser. „Ganz schlecht“ sähen hingegen Unternehmensanleihen aus.Zinshäuser erleben seit zehn Jahren durchgehend steigende Preise, meint Markus Arnold: „Es ist die mit Sicherheit charmanteste Anlageform in dieser Branche.“ Anders als im Gewerbebereich werde hier viel mehr privat- als fremdfinanziert: 70 bis 80 Prozent Eigenkapital im Zinshausbereich stünden 30 Prozent Eigenkapital bei der Gewerbeimmobilie gegenüber.Wie stehen – angesichts der Corona-Krise – die Chancen für den dezentralen, ländlichen Raum? Können Kleinstädte profitieren? Franz Pöltl von EHL sieht bei den Investoren „das Zentrum gefragt“. Das sei eine Rückkehr zur Frage „A-Lage oder B-Lage“, wobei für langfristiges Investieren diesbezüglich nur die A-Lage in Frage kommen könne. Urbanisierung sei ein globaler, unumkehrbarer Trend – „dort ist auch die meiste Liquidität“.Hat die Krise eine Auswirkung auf laufende Umwidmungsverfahren, kommt eine weitere Frage aus der Community. „Kann ich mir nicht vorstellen“, sagt Anton Bondi. Es seien – gerade im Wohnbereich – eine Menge Projekte in der Pipeline. Maxim Zhiganov sieht einen „Aufholbedarf“ bei den Beamten und vermutet, dass es bei Verfahren „jetzt sogar schneller gehen wird“ – auch aufgrund des neu gegründeten „Verbands der Österreichischen Projektentwickler“, der dahingehend Druck gemacht hätte. Bewilligungs- und Behördenverfahren seien generell zu lange, unabhängig von der Corona-Krise, fordert Michael Baert von IFA, und verlangt generell schnellere Verfahren.Wie werden sich Baukosten bis zum Frühjahr 2021 entwickeln? „Das ist eine Glaskugel-Frage“, mein Anton Bondi. Massive Änderungen und günstigere Baupreise werde es aber wohl nicht geben. Maxim Zhiganov von WK Development sieht eine Tendenz nach unten: Viele Baufirmen würden beginnen, „realistischer und langfristiger zu denken“. In den vergangenen Jahren seien Baukosten dermaßen in die Höhe geschossen, dass gewisse Projekte kaum umsetzbar waren.Kommt die durchmischte Form der Immobilie als Trend nach der Krise? Genau das versuche die Stadt Wien mit dem Konzept der „produktiven Stadt“, erzählt Franz Pöltl von EHL. Bloß, dass die Investoren das „nicht sehr schätzen“ würden, weil sie „sortenreine“ Produkte wollen – es sei also ein Produkt, das sich derzeit noch schwer tut. Eine „Bewusstseinsbildung“, nicht nur bei den Investoren, sondern „auch bei den Nutzern“ sei da wichtig, meint Anton Bondi – „wenn ich dort wohne und um vier Uhr früh fährt der LKW vor und beliefert den Supermarkt“.Und ganz zum Schluss: Alle Teilnehmer blicken optimistisch in die kommenden Monate und freuen sich auf die Expo Real in München!

Welche Auswirkungen hatte und hat Corona unmittelbar auf den Wohnungsmarkt, wird Sandra Bauernfeind von EHL zum Einstieg gefragt: Anfragen hätten mit Beginn der Ausgangsbeschränkungen „deutlich“ abgenommen – es herrschte Schockstarre. Ebenso deutlich hätte das Geschäft nach Ostern aber wieder angezogen. Bauernfeind erwartet sich mit der Lockerung der Corona-Maßnahmen auch ein Wiederbeleben des Wohnungsmarktes. Die Digitalisierung – von Video-Rundgängen bis 360-Grad-Führungen – habe sich als „wichtigstes Instrument“ erwiesen, um Wohnungen während des Lock-Downs herzeigen zu können. Ähnlich stabile bis positive Tendenzen sieht Bernhard Reikersdorfer von RE/MAX. Seit Anfang, Mitte April zeige die Kurve wieder nach oben; zuletzt habe RE/MAX sogar „deutlich mehr Anfragen als zu dem Zeitpunkt im Vorjahr“ verzeichnet. Der Wohnimmobilien-Markt in Österreich werde „mit nur sehr leichten Preisrückgängen davonkommen“, prognostizierte Reikersdorfer. Bis zum Q1 des kommenden Jahres 2021 werde sich der Markt stabil entwickeln, bis zu 0,7 Prozent plus an Preissteigerungen seien möglich. Das betreffe ganz Österreich; nur das Bundesland Tirol hatte es mit seinen vielen Freizeit-Immobilien und den Corona-Beschränkungen zuletzt schwerer, schilderte Reikersdorfer. Michael Pisecky von s REAL berichtete von den Herausforderungen, vor welchen die MaklerInnen-Branche angesichts der Corona-Maßnahmen gestanden sei: Sind Besichtigungen überhaupt erlaubt? Was dürfen wir überhaupt vor Ort? Das, so Pisecky, „war in Wahrheit nicht geregelt“. Über die Wirtschaftskammer wurde eine „machbare Auslegung“ der Verordnungen zustande gebracht, um Besichtigungen zu ermöglichen. „Wir gehören zur kritischen Infrastruktur“, meinte Pisecky, „auch wenn die Politik vielleicht nicht gleich an uns denkt“. Der Wohnungsmarkt war zuletzt – und bleibe – das „stabilste Segment des Immobilienbereichs“; er, Pisecky, rechnet nicht mit sinkenden Preisen. Alleine in Wien würden in diesem Jahr bis zu 20.000 neue Wohnungen fertiggestellt, ergänzt Sandra Bauernfein von EHL. Davon seien aber mehr als zwei Drittel zur Miete – was für eine stabile Preisentwicklung im Eigentumsbereich spricht. Weil der Corona-Stillstand für eine „massive Delle“ bei den Baubewilligungen gesorgt hat, werde es in den kommenden Jahren bis 2023 zu weniger Fertigstellungen kommen – was zu knappem Angebot und steigenden Preisen führt, wie Bauernfeind vorrechnet. Auf einem „sehr vernünftigen Niveau“ sieht auch Florian Krammerstätter von der „consulting company“ die Wohnungs-Nachfrage Ende April. Die „Corona-Pause“ war eine sehr kurze, und wer in Immobilien investieren wollte, hat schon früh danach zum Telefon gegriffen. Unabhängig von Corona sieht Krammerstätter einen grundsätzlichen Trend: Das „leistbare Wohnen“ wird nachgefragt, und zwar im Sinne der Betriebskostenreduktion – „der Laie erkennt das“, sagt Krammerstätter, und verweist auf Aspekte wie Fassadenbegrünungen und andere klimafreundliche Aspekte. Business-Abwicklung mit Banken und Baufirmen während Corona Hat das Auswirkungen aufs Bankgeschäft bei der Projektfinanzierung, kommt die Frage aus der Video-Community, und Florian Krammerstätter von der Consulting Company antwortet: Viele Deals waren schon vor der Corona-Krise mit den Banken besiegelt, aber die Verhandlungen mit Baufirmen waren schwierig. Verträge mussten angepasst werden, um auf die Situation zu reagieren: Längere Bauzeiten, Verzögerungen, Pönalen, Stehzeiten, was passiert bei einer zweiten Welle? Diese Themen mussten mit den Geldgebern geklärt werden, wobei ein „Vorverwertungsgrad“ einen Polster geschaffen habe, wie Krammerstätter erzählt. Risikoreiche Finanzierungen, wenig Eigenkapital – das führt zu Gesprächsstoff mit der Bank. Schlechte Verwertungsquoten, „viele offene Fronten“ auf diversen Baustellen – das birgt Risiko, meint Constulting-Company-Kramerstätter. Das „Gute“ an der Situation: Baufirmen-Preise flachen wieder ab, weil größeres Angebot besteht – Baumeister matchen sich um Aufträge, weil die Baugenehmigungen weniger werden. Das ist nicht Corona – das Virus verstärkt nur Trends, meint Michael Pisecky von s-REAL. Die Sparkasse sieht keine großen Veränderungen in der Projektfinanzierung. „Probleme sind nicht neu; sie sind bisherig und jetzt vielleicht gravierender“ – aber durch das Abflachen der Baubewilligungen wird bei Entwicklern finanziell „ein längerer Atem notwendig sein“. „Projekte, die immer schon problematisch waren, sind nicht durch Corona problematisch geworden“, erklärt Pisecky; und Sandra Bauernfeind von EHL pflichtet bei: „Probleme gibt es bei Projekten, wo mit überzogenen Kaufpreisen“ kalkuliert wurde. Die Eigentumswohnung wird beliebter, aber Banken müssen auf Joblosigkeit reagieren. Miet-Stundungen als falscher Weg? Die Immo-Entwickler der Consulting Company sehen jüngst einen Trend von der Miete zum Eigentum, was Anfragen während Corona betrifft, berichtet Florian Kammerstätter. Bernhard Reikersdorfer von RE/MAX bekräftigt: Das Spiel Bank – Privatkunde entwickelt sich spannend. Wer bekommt Kredite, wer wird unterstützt – angesichts von „1,6 Millionen Menschen in der Arbeitslosigkeit und Kurzarbeit“, so Reikersdorfer, und prekären Verhältnissen in Gastronomie und Tourismus, keine leichte Frage. Der Corona-Erlass des Justizministeriums zur möglichen Stundung von Mieten war eine „Schrecksekunde“ für EHL, erzählt Sandra Bauernfeind. Die Erfahrung zeige, dass Wohnen „ein wichtiges Produkt“ sei, und die Stundung für Mieterinnen und Mieter im zweiten Halbjahr zur Belastung werden könne. Die Banken sind sehr wohl bereit, zu finanzieren, erwidert Michael Pisecky von s-REAL. Geld in Sachwerte zu investieren, werde gerade jetzt interessant. Die Eigenvorsorge stehe jetzt im Vordergrund, „sicher veranlagen“ sei aktuell ein Faktor. Die Miet-Stundung sei eine „nicht so gute Idee“ – bei aller finanzieller Förderung für Arbeitslose auch Mieten zu stunden, sei „ein bisserl zu viel“ für jene, die ohnehin Einkommen durch – zum Beispiel Kurzarbeit – haben. Die Zukunft frei finanzierter Wohnungen als Objekte zur Vermietung; bei Luxus-Objekten trennt sich die Spreu vom Weizen Bernhard Reikersdorfer schildert die Sicht von RE/MAX: Mietpreise würden bis 2021 „stabil bis leicht fallend“ sein. Michael Pisecky von s-REAL will „dem Markt vertrauen, und der beginnt jetzt zu wirken“ – es „gibt ein bisserl zu viel“, und Mieten werden jetzt billiger. Sandra Bauernfeind von EHL spricht zum Luxus-Segment: „Da geht’s nicht um Leistbarkeit – da geht’s um das Objekt: Grundriss, Lage, Ausstattung.“ Einen Preisverfall bei Luxus-Objekten werde es nicht geben, solange die Immobilien hohen Ansprüchen gerecht würden. Es gebe aber „wenige ausgezeichnete Objekte derzeit am Markt“. Ein hoher Eigenmittelanteil sei bei der Kaufs-Anbahnung sei jedenfalls entscheidend, sagt Michael Pisecky von s-REAL – der auf weniger Besichtigungs-Tourismus und mehr ehrlich Interessierte baut. Wobei InteressentInnen aus dem EU-Ausland jetzt wegen der Reisebeschränkungen ausbleiben, beklagt EHL-Bauernfeind. Digitales Angebot als Eye-Catcher erfolgreich, ersetzt aber nicht den persönlichen Kontakt Die Corona-Situation hat zu mehr digitalen Besichtigungs-Angeboten geführt. Das trägt Früchte, berichtet Florian Kammerstätter von Consulting Company: „Diesen Eye Catcher brauchen wir.“ Ist die Kundin, der Kunde einmal an der Angel – dann ist der persönliche Kontakt entscheidend für den Abschluss. Trotz bester Möglichkeiten des Online Marketings braucht es den persönlichen Kontakt. AirBnB und Kurzzeit-Mieten als Frage der Zukunft Bernhard Reikersdorfer von RE/MAX schätzt, dass mehr dieser Wohnungen auf den Markt kommen werden. Alleine 11.000 Wohnungen gibt es in diesem Segment in Wien – die privaten Vermieterinnen und Vermieter suchen jetzt „herkömmliche“ Wege, um ihre Wohnungen zu vermieten. Florian Kammerstätter von Consulting Company sieht den Trend, dass bei Eigentums-Neubauten immer öfter der Wunsch geäußert wird, die Kurzzeit-Mieten zu unterbinden: „Ich will wissen, wer mein Nachbar ist; wer da täglich ein und aus geht.“ Fallen die Mietpreise? Was macht Home Office mit unseren Mieten? Und werden Wohnungen größer Die Hälfte der Befragten einer Umfrage rechnet mit fallenden Mietpreisen, wirft Walter Senk von der Immobilien-Redaktion in die Runde. Was sagt die Runde? „Vielleicht hoffen da manche! Die Vermieter hoffen natürlich nicht“, sagt Florian Kammerstätter von Consulting Company. Übergroße Wohnungen, mit „übergroßen Räumen“, die nicht optimal nutzbar seien, werden mit Leerstand rechnen müssen – weil „der Mehrwert nicht gegeben ist“. Dazu zählen eher Balkone und „vernünftige“ Tiefgaragen. Sandra Bauernfeind von EHL ergänzt: In Zeiten von Home Office wird der Wohnbedarf aber nicht größer. Drei statt zwei Zimmer sind keine Frage des Home Office, sondern der Leistbarkeit. Home Office wird den Trend zum „Hinaus aus der Stadt ins Einfamilienhaus“ verstärken, prognostiziert Michael Pisecky von s-REAL. Wer nur mehr zwei Mal pro Woche ins Büro muss und die restliche Woche von zuhause arbeitet, nimmt größere Distanzen zum Arbeitsplatz in Kauf – und will dafür eine bessere Wohnqualität daheim. Das bedeutet aber nicht automatisch größere Wohnungen – die Nachfrage nach kleineren Wohnungen in ausgezeichneter Lage wird aufrecht bleiben. „Jetzt sind die Planer gefragt“, bestätigt EHL-Bauernfeind. Beim Neubau will Florian Kammerstätter von Consulting Company Ballungsräume wie Wien oder Graz außen vor lassen – „dort werden die neuen Wohnungen klein bleiben“. Gleichzeitig gebe es „extreme Bemühungen“ der Stadt Wien mit den Genossenschaften, größere Wohnungen mit mehreren Kinderzimmern zu schaffen, die gleichzeitig leistbar sind. Corona lässt uns nicht reisen. Steigt die Nachfrage nach der heimischen Ferien-Wohnung im Erdgeschoss? Florian Kammerstätter von Consulting Company hegt Zweifel: Erdgeschosswohnungen in den Ballungszentren werden aus subjektiven Sicherheitsgründen (Einbruchs-Angst) gemieden; außerhalb der Ballungszentren „hat man Gründe, eine Erdgeschosswohnung zu nehmen“. Insgesamt gelten hier langfristige Überlegungen; Corona hat aus Kammerstätters Sicht keine kurzfristige Auswirkung über die Entscheidung, eine Wohnung zu mieten. Michael Pisecky von s-REAL sieht „vernünftige Nachfrage“ nach Erdgeschoss-Wohnungen in Wien – „solange nicht der LKW vorbeibraust“. Der Blick in die Zukunft „Wohnen ist und bleibt Grundbedürfnis“, sagt Bernhard Reikersdorfer von RE/MAX. Die Menschen verfolgen jetzt den Traum der eigenen vier Wände – die Eigentumswohnung bleibt hoch im Kurs, angesichts der historisch niedrigen Zinsen. Florian Kammerstätter von Consulting Company hofft auf eine „Normalisierung der Einkaufspreise von Grundstücken – und dass die Wildwüchse bei Grundstückspreisen und Baupreisen enden“. Sandra Bauernfeind von EHL schließt: Der Wohnungsmarkt wird nach Corona mit einem blauen Auge davonkommen; viele Entwicklungen haben sich jetzt zugespitzt. „Wir freuen uns auf nächste Woche, wenn wir wieder durchstarten können – wir freuen uns auf den Kundenkontakt.“