Nachbericht des ImmoLive Talks: Geldanlagen in Immobilien

Unsere Podiumsgäste:

Martina Hirsch, Leiterin Bauträgervertrieb bei der sReal

Michael Baert, Vorstand der ifa AG

Benedikt Hartig, CCO (Chief Commercial Officer) der eyemaxx Real Estate Group

Florian Kammerstätter, Geschäftsführer der Consulting Company

Markus Mendel, EHL Investment Consulting

Wie steht es um die derzeitige wirtschaftliche Situation?

Michael Baert (IFA) beginnt die Runde und sieht „eine gewisse Verunsicherung und Nervosität“ – ähnlich der Wirtschaftskrise vor 10 Jahren. Aus Sicht des Vermögens – „der sichere Hafen fürs Geld“ – bleiben Immobilien krisensichere Investitionen. Die IFA verwalte 10.000 Wohnungen, bei nur insgesamt 80 Stundungs-Fällen – das zeige, wie sicher insbesondere die Sparte Wohnen in der Branche sei.

Martina Hirsch (sReal) sieht eine „starke Erhöhung“ bei Nachfrage nach und Umsätzen bei Wohnungsverkäufen seit Juli dieses Jahres. Gerade bei privaten Anlegern sei die Nachfrage extrem hoch (Stichwort „sicherer Hafen“). In der zweiten Gruppe der Eigennutzer spüre man aber sehr wohl die Verunsicherung, hier würden Kaufentscheidungen oft verschoben.

Benedikt Hartig (eyemaxx) beurteilt die indirekten Investments. Die Pandemie habe „starke Auswirkungen“ auf Immobilien-Aktien gehabt. Gewerbe-Immobillien seien Teil vieler Portfolios – und gerade die seien gerade mit Unsicherheit verbunden; die allerwenigsten Aktien-Portfolios bestünden ausschließlich aus „sicheren“ Wohn-Beteiligungen. Mit Ausbruch der Pandemie habe es teilweise starke Kurseinbrüche gegeben, und die Aktien hätten sich nur teilweise erholen können.

Florian Kammerstätter von der Consulting Company will keinen großen Unterschied zwischen den österreichischen Bundesländern sehen – egal ob Anlageprodukt oder Eigennutzung. Nach dem ersten Lockdown sei die Nachfrage stark gestiegen, bekräftigt Kammerstätter. Wien als Bundeshauptstadt habe einen „Bonus“ bei den Vorsorgewohnungen und deren Käufern – egal ob Private oder Institutionelle – und auch trotz der niedrigeren Renditen, als sie zum Beispiel, laut Kammerstätter, im oberösterreichischen Wels zu erwarten seien. Wien habe den Vorteil laufend steigender Preise, was eine Werststeigerung bedeutet.

Markus Mendel (EHL) analysiert das (oft) internationale Investment von Institutionellen: „Das erste Investment passiert in Wien, aber dann geht es sehr schnell in die Bundesländer.“ Graz, Linz, Salzburg-Stadt seien da „ganz vorne mit dabei“; das Rendite-Niveau dort gleiche sich stetig an den Wiener Markt an. Es seien, so Mendel, vor allem deutsche Investoren „die sich auf diesen Märkten tummeln“, die aufgrund der geografischen Nähe „den Ausflug in die Bundesländer wagen“.

Werden Fonds ihre Portfolios neu durchmischen, weg von Hotels und dem Einzelhandel?

Markus Mendel sieht seitens der Investment Manager – die ja oft im Auftrag der großen Insitutionellen, wie Versicherungen und Pensionskassen agieren – eine deutlich größere Nachfrage nach „stabilen“ Produkten, also Wohnungen und dem Logistik-Bereich. „Wir werden in Österreich bald Investoren erleben, die in Wohnprojekte investieren, die das früher nicht getan haben.“ Im Wohnbereich werde die Investorenlandschaft im kommenden Jahr deutlich vielfältiger, prognostiziert Mendel.

Florian Kammerstätter (Consulting Company) ergänzt um seine Einschätzung zu Privatinvestoren. Viele, die in der Vergangenheit in kleine Gewerbeflächen investiert hätten, tendieren jetzt zum Wohnbau. Kleinanleger, Familienstiftungen und Einzelkäufer hätten den Wert des Wohnens als „Grundbedürfnis“ und somit ausfallsichere Anlage erkannt. Aus seiner Erfahrung hätte es im oberösterreichischen Gewerbesegment – durch die Pandemie – zuletzt einige Stundungen bzw. Mietausfälle gegeben – nicht so aber beim Wohnen und den Mieten. „Das sehen jetzt viele: Wenn ich im Grundbuch stehe und weiß, das gehört mir – dann setze ich mein Vermögen nicht aufs Spiel.“

Martina Hirsch (sReal) spricht die veränderten Wohnwünsche im Eigennutzungsbereich an: Gartenwohnungen („eine Besonderheit im städtischen Bereich), größere Außenflächen und „50 bis 60 Quadratmeter statt den bisherigen 30 bis 40“ seien stärker nachgefragt denn je. Über das gesamte Jahr 2020 – vom Q1 bis zum laufenden Q4 – seien die Preise gestiegen, sowohl im Eigennutzungs- als auch im Anlegebereich. Das zeige, dass Menschen jetzt noch bereit seien, auch höhere Preise zu zahlen. Aber, so Hirsch: „Ich bin skeptisch, dass die Menschen auch 2021 noch bereit sein werden, diese Preise zu zahlen, sollten sie weiter steigen.“ Eine ungehemmte Steigerung der Preise von Q1 2021 bis zum Q4 2021?, „da wäre ich sehr vorsichtig“, sagt Hirsch.

Benedikt Hartig (eyemaxx) analysiert die Situation der Banken bei Immobilien-Investments und die Frage der Finanzierung. „Als Privatperson waren die Zeiten selten günstiger als jetzt“, so Hartigs knappes Fazit. Das liege an den historisch niedrigen Zinsen und den Prognosen, wonach das Zinsniveau auch langfristig niedrig bleiben werde. Unternehmensfinanzierungen hingegen seien pandemiebedingt schwieriger geworden. Bei bestimmten Asset-Klassen – vorrangig Hotels – „sprechen die Banken jetzt eher ein Nein aus“, so Hartig – und das passiere unabhängig von Faktoren wie der Objektlage und etwaigen Betreibern. Auch beim Einzelhandel sei es gerade schwierig, Finanzierungen von der Bank zu bekommen.

Erste Frage aus dem ImmoLive-Chat: Wie sieht das Podium Crowd Investments in Wien?

Michael Baert (ifa) sieht Crowd Investment „wohl ein bisschen kritisch“. Vor allem, wenn dadurch Kleinstbeträge gesammelt werden. Die ifa selbst biete ein ähnliches Produkt, „mit dem wir zuletzt 30 Millionen Euro umsetzen konnten“ – allerdings liege das durchschnittliche Investment dort „in einem deutlich fünfstelligen Bereich“. Das müsse auch so sein, denn die Kosten des Crowd Investments „bei kleinen Tickets“ seien dermaßen hoch, dass „es schwierig wird, eine entsprechende Rendite zu versprechen und das auch zu erwirtschaften“. Es mache einen Unterschied, „ob ich tausend Kunden à 500 Euro betreuen muss oder zehn Kunden à 50.000 Euro“, zieht Baert einen Vergleich. Was Crowd Investment noch von den „Immobilien-Profis“ unterscheide, sei die genaue Prüfung jedes einzelnen Objekts, wirbt Baert für die „professionelle“ Branche und deren Produkte.

Benedikt Hartig (eyemaxx) unterstreicht: „Das ist eine Variante mit Zukunft, aber derzeit noch nicht günstig genug, um sich das – aus Unternehmenssicht – anzutun.“ Hartig zieht einen ähnlichen Vergleich: „Ich hole mir doch nicht 1.000 Anleger ins Haus, wenn ich die Möglichkeit habe, denselben Deal mit einem Pensionsfonds abzuschließen.“

Florian Kammerstätter (Consulting Company) ergänzt: In Zeiten der Negativzinsen sei es legitim, ein höheres Risiko einzugehen mit der Aussicht auf höheren Ertrag und Rendite-Aussichten – nicht zuletzt, wenn sich ein seriöser Bauträger finde „dem man das Geld in die Hand gibt“.

Der ImmoLive-Chat fragt: Mehr Miet- statt Eigentumswohnungen – steigt der Druck der Investoren auf die Bauträger?

Markus Mendel (EHL) sieht einen „durchaus Investoren-freundlichen Markt“. Es gebe eine Vielzahl an Mietwohnungs-Projekten, die an institutionelle Investoren verkauft würden. Statt Einzelwohnungs-„Abverkäufen“ interessierten sich Institutionelle jetzt für den „Globalankauf“ der ganzen Immobilie. Gleichzeitig gebe es viele Mietwohnungsprodukte am Markt – und da werde die genaue Prüfung der Immobilie schlagend. Wenn die zu erwartende Rendite ohnehin nicht allzu hoch sei und die Höhe der Miete „nicht unambitioniert“, müsse schon beim Projektverkauf eine schlaue Mietprognose angesetzt werden – „da steckt das Geschick des Investors dahinter“. Es sei ein Blick in die Glaskugel, „jetzt etwas vom Plan weg zu kaufen“ und das Objekt dann in zwei, drei Jahren erfolgreich zu vermieten. „Wer jetzt am Wohnungsmarkt die konservative Brille aufhat, wird schlecht zum Zug kommen“, vermutet Mendel.

Vor- und Nachteile des Bauherrenmodells? Das will der ImmoLive-Chat wissen

Martina Hirsch habe bei der sReal „wenige Bauherrenmodelle im Vertrieb, und ich erkläre gerne warum“. Beim Bauherrenmodell kaufe man nicht eine bestimmte Wohnung, sondern den Mitanteil an einem Objekt. Die sReal zähle dagegen „konservative Kunden, wobei nur eine Nische davon dieses Modell interessiert“. „Unsere Kunden“ sind die „sicheren Anleger“, welche die eigene Immobilie wollen – und sich nicht auf ein „Miteigentum“ einlassen wollen, mit allen rechtlichen Bürden.

Michael Baert (ifa) sieht es beim Kunden, „der am Ende des Tages mit seiner Entscheidung glücklich sein muss“. letztlich habe jedes Modell seine Vorteile. Wer sich für das Bauherren-Modell entscheide, bekomme letztlich „immer ein gefördertes Modell mit kurzfristigen Abschreibungen“. Durch gedeckelte Mieten sei eine „gute Vermietbarkeit“ über die gesamte Laufzeit gegeben. Auf der anderen Seite stehe die Eigentumswohnung für „ein alleiniges Entscheidungsrecht“, sagt Baert. „Im Endeffekt kommt es darauf an, was ich mit der Immobilie vorhabe: Sehe ich sie als Wohnung? Ein Ort, wo einmal meine Kinder einziehen? Oder sehe ich sie als Investment, als Sparbuch?“

Was tun mit 52.000 Euro auf der Kante?, fragt ein User im Chat – „was empfehlen Sie mir?“

Benedikt Hartig (eyemaxx) will hier keine eindeutige Aussage treffen – „es kommt auf den individuellen Hintergrund an“. Hartig würde – mit den 52.000 Euro an Eigenmitteln – „versuchen, eine Wohnung zu kaufen“. Vielleicht „gehen sich ja auch zwei Wohnungen aus, wenn man geschickt verhandelt mit der Bank“, so Hartig.

Florian Kammerstätter (Consulting Company) bekräftigt: Eine Wohnung „kann ich mir anschauen, das ist ein realer Wert, die existiert“. Egal ob Anleihe oder Beteiligungsmodell oder Eigentumsmodell – all das sei zukunftssicher. Mit 52.000 Euro Eigenmittelanteil sei eine vernünftige Finanzierung „mit wenig Risiko“ möglich.

Sind Inflationssorgen berechtigt?

Markus Mendel (EHL) meint: Mittelfristig werde sich an der Niedrigzinspolitik nichts ändern. Es brauche eine gesunde Inflation, und jeder Investor rechne das in seiner Investitionsrechnung mit rein. „Dennoch – jetzt ist es ein Blick in die Glaskugel.“ Die Wertsteigerung des „Betongolds“, der Immobilie, habe in Wien und Österreich – verglichen mit anderen europäischen Metropolen – jedenfalls noch ein Steigerungspotenzial.

Mehr Fragen aus dem ImmoLive-Chat

Führt die Wirtschaftskrise durch die Pandemie zu mehr Edikten, weil Kreditraten nicht gezahlt werden können? Was bedeutet das für Preise am Immo-Markt?, will das User-Forum im ImmoLive-Chat wissen.

„Ich sehe keinen Trend in diese Richtung“, sagt Benedikt Hartig (eyemaxx). Banken würden wohl „alles tun um zu verhindern, dass es zu einem solchen Worst-Case-Szenario kommt“. Auswirkungen auf das Preisgefüge sehe Hartig keine; Banken würden Maßnahmen in alle Richtungen setzen, um Privatkunden „stabil“ zu halten.

Werden die Mieten stagnieren? Rund die Hälfte der User in der ImmoLive-Online-Umfrage sehen das so. Was sagen die ExpertInnen?

Florian Kammerstätter von der Consulting Company sieht keine einheitliche Bewegung im Neubaubereich, sondern eine mögliche „Aufspreizung“. Die Mietenentwicklung werde ganz abhängig von der Wohnungsgröße und -typologie, und natürlich von der Lage. „In Wien im 14. Bezirk, dem gewählt wohnenswertesten Bezirk in der Stadt, wo noch dazu nicht viel neu gebaut wird, wird es definitiv zu Preissteigerungen kommen“. Beim Neubau habe der Entwickler zudem Spielraum beim Grundriss – „da komme ich bei einer Zwei-Zimmer-Wohnung mit 40 Quadratmeter auf unter 700 Euro Bruttomiete. Das funktioniert“, sagt Kammerstätter: „Wenn die Mieten allgemein steigen, werden wir mit neuen Angeboten reagieren müssen.“

Martina Hirsch von sReal ergänzt: Von genau 12 Euro Nettomiete im Neubau-Erstbezug für das Q1 2020 sei der Preis bereits innerhalb weniger Monate durchschnittlich auf 12,36 Euro netto gestiegen. Was Grundriss und Größe betreffe: Als Entwickler „dürfen wir den Blick des Mieters nicht verlieren“; „wir setzen auf die Kommastelle eine Miete an, aber der Kunde will wissen: Was muss ich am Ende des Tages zahlen, inklusive Betriebskosten und Steuer?“, sagt Hirsch und weiß: „Da gibt es Schmerzgrenzen.“ Was höhere Preise rechtfertigt, seien „Alleinstellungsmerkmale“: der Concierge, der Pool, der Co-Working-Space im Haus. „Davon gibt es in Wien nicht allzu viel, und da können sich Projekte abheben“, sagt Hirsch.

Michael Baert (ifa) wirft ein: Ja, mit intelligentem und elegantem Grundriss-Schnitt seien auch Zwei-Zimmer-Wohnungen „auf 42, 43 Quadratmeter“ gut umsetzbar. „Das funktioniert!“, erklärt Baert, „aber uns muss klar sein, wir haben dort eine höhere Fluktuation“.

Wie lange lange sollte der Horizont von (in-)direkten Investments sein?, fragt ein Privatinvestor im ImmoLive-Chat

Markus Mendel (EHL) ragt retour, ob der User „gerne und oft mit Immobilien handelt“, Wohnungen bzw. Investments bzw. Aktien kauft und wieder verkauft. Ein indirektes Investment sei womöglich leichter handelbar, flexibler. „Aus privater Natur“ würde Mendel aber wohl eher auf langfristige Investments setzen. „Schnell Kohle machen“ sei das eine, das andere sei das Handling der vielen Nebenkosten, ergänzt Benedikt Hartig von eyemaxx.

Eine weitere Frage aus dem Chat: Schafft der Trend zum Home Office andere Nachfragen in unterschiedlichen Regionen als bislang? Florian Kammerstätter von der Consulting Company sieht „durchaus die Bereitschaft, die eigene Lebenssituation zu verbessern“ – und das muss nicht die Vergrößerung der Quadratmeter sein. „Es muss nicht immer das eine Zimmer mehr sein“ – schon eher sei es die Nachfrage nach Frei- und Außenflächen, die zum Schlagen komme.

Weitere Fragen aus dem ImmoLive-Chat

Das Expertinnen- und Experten-Podium beantworte noch weitere User-Fragen aus dem Chat. Wie steht es um das Mietrechtsgesetz? Werden Mietbefristung gesetzlich künftig erschwert, was bedeuten lange Verfahrensdauern bei Klagen gegen Mietern?

Martina Hirsch (sReal) relativiert: Der Großteil der Mietwohnungen in Wien sei bereits „reglementierte Wohnungen“. Zusätzliche Reglements seien aus Hirsch’s Sicht demnach nicht vorstellbar.

„Ja, Wohnungen unter 50 Quadratmeter werden gesucht und werden nachgefragt“, erklärt Florian Kammerstätter (Consulting Company) eine Frage aus dem Chat. Eben weil der Wohnungsdruck steige und es dringende Nachfrage nach leistbarem Wohnen gebe. „Natürlich gibt es auch größere Wohnungen, aber die muss man sich leisten können. Und in Wien wird sowieso alles gesucht“, ergänzt Michael Baert (ifa). „Es ist ja für uns Entwickler auch nicht lustig, wenn rundherum alles so teuer wird, dass wir unser Produkt nicht positionieren können.“

Zum Abschluss: Was bringt 2021?

Michael Bart (ifa) wil „immer mehr Barzahler, immer weniger Kreditnehmer“ beobachten; zweitens werde im kommenden Jahr 2021 „noch mehr Geld in Immobilien gespeichert“.

Benedikt Hartig (eyemaxx): Bei niedrigen Zinsen gebe es „sehr viel Geld, das investiert werden möchte“. Immobilien blieben im Fokus – „ich bin überzeugt: Die Renditen sinken, die Preise steigen“, so Hartig.

Florian Kammerstätter (Consulting Company) meint: Die Tendenz der vergangenen zwei, drei Jahre werde beibehalten. Wien sei im europäischen Vergleich eine „sehr leistbare Hauptstadt“. „Ich sehe keine Blase, ich sehe viel Geld am Markt. Die Immobilie bleibt Top-Investment-Möglichkeit.“

Markus Mendel von EHL sieht sich jetzt schon am „Sichern von Exklusivitäten mit Investoren“ für 2021; das unterstreiche das bereits Gesagte – „das Geld ist da, es gibt keine Finanzierungsvorbehalte“. Die Anzeichen stünden gut – „es gibt extrem viel Geld“, die Investoren seien bereits auf der Suche nach „Pipelines“, wo sie ihr Kapital investieren könnten.

Martina Hirsch von sReal blickt „grundsätzlich positiv“ ins kommende Jahr. Es kämen viele neue Projekte auf Schiene, und auch „die Kunden sind affin wie nie“. Der Aspekt „Sicherheit“ stehe in Krisenzeiten im Vordergrund, was für die Branche eine positive Perspektive bedeute.