Die Rechtslage in der Immobilien Branche war schon vor Covid-19 schwierig!

Wie steht es um die Gesetze betreffend die Immo-Branche?

Das „Urgestein“ der Branche, Winfried Kallinger, eröffnet die Runde mit seinem Empfinden, wie sich Gesetze und rechtliche Vorgaben entwickelt haben, die Immo-Branche betreffend. Kallinger meint: „Sicherer sind die Vorgaben jedenfalls geworden; aber ob übersichtlicher – das wage ich zu bezweifeln.“ Hätte die Wiener Ringstraße im 19. Jahrhundert unter den gesetzlichen Auflagen von heute gebaut werden müssen – „dann wäre sie heute noch nicht fertig“, sagt Kallinger schmunzelnd. Schon dereinst habe ein „allgemeines Qualitätsbewusstsein“ geherrscht, und mit der Vorgabe „tunlichst nachhaltige Materialien“ zu verbauen sie die Richtung vorgegeben gewesen. Haftungsrisiken und technische Anforderungen sind seither deutlich größer geworden, analysiert Kallinger.

Andreas Hawlik sieht „neben dem Paragrafen §27 der Bauordnung noch gefühlt 200 weitere Vorgaben“; gleichzeitig sei in der Österreichischen Bauordnung eine „Vereinheitlichung passiert, die grundsätzlich positiv ist“. Leider kämen mit dem Zuwachs an Normen auch widersprüchliche, sich gegenseitig widersprechende Auflagen dazu – weil Lobby-Gruppen ihre Interessen in Landesgesetzen verankern, und das „übergeordnete Regulativ“ fehle. Entscheidungen fielen demnach im Wege der Gerichte – „und bis es soweit kommt, sind fünf oder sechs Jahre vergangen“.

Der Jurist Alfred Nemetschke sieht eine „Verschlechterung der Legistik“ in den vergangenen Jahren. Selbst als gelernter Anwalt müsse er manche Texte „mehrfach lesen, bis ich verstehe, was damit gemeint ist“. Ein konkretes Beispiel sei die Covid-19-Mietzinsminderung mit der „unsäglichen“ Fixkostenrichtlinie. Das führe seitens des Gesetzgebers zu „völlig unlösbaren Situationen“, sagt Nemetschke, bezugnehmend auf die Mietzinsreduzierung und den Mietkostenzuschuss. „Das war gut gemeint, aber das Parlament weiß nicht, was es damit anrichtet in der Praxis“, bezieht sich Nemetschke auf Anfragen an das Hohe Haus. Juristische Fragen würden oft bis zum Obersten Verfassungsgericht lizitiert – „das ist im Nachhinein bitter“. Wer als Politiker an den „Grundfesten des Rechtsstaates“ rüttle, brauche sich nicht wundern, wenn andere „Rechtsunterworfene“ die Sache „nicht mehr ganz ernst nehmen“, zeichnet Nemetschke ein Bild.

Die Rechtslage war schon vor Covid-19 schwierig

Schon vor der Pandemie habe die „Verzahnung von Zivilrecht und Baurecht und Verwaltungsrecht“ zu Dilemmata geführt, meint Winfried Kallinger (Kallinger Projekte). Das beginne schon bei der Konzeption von Bauprojekten – über gewachsene Verordnung würden hier „etliche Prozent der Wirtschaftlichkeit eines Projekts beeinflusst“, das mache eine „Wertdifferenz von bis zu zehn Prozent aus“. Von Genossenschaften über Freifinanzierte – „alle für sich wissen, wie die Sache läuft; jeder kocht seine eigene Suppe und hofft, dass es gut geht“. In Wirklichkeit „ein fürchterlicher Zustand“, so Kallinger, „und keiner greift das an – schon gar nicht während Covid“.

„Ich habe seit dreißig Jahren einen ‚Riesen-Spaß‘, deutschen Klienten das österreichische Gebührengesetz zu erklären“, ergänzt Alfred Nemetschke (NHK Rechtsanwälte) mit bitterem Humor.

Andreas Hawlik (Huss Hawlik Architekten) erzählt aus eigener Erfahrung: Bis ein Projekt in Einreichung gehe, stelle sich die vorrangige Frage – ist die Bebauungsbestimmung bis dahin überhaupt noch gültig? Der Wiener Magistrat sei in der Hinsicht noch verlässlich; in Niederösterreich hingegen passiere es oft, dass das (Bundes-)Land Projekte gemäß Plan erlaube – die betroffene Gemeinde aber „Wind davon“ bekommt und dann plötzliche Bausperren erlasse. Der Bauträger könne nichts dagegen tun – sein Grundstück ist „von heute auf morgen nur mehr die Hälfte wert“. Niederösterreich sei da eine „Black Box“ – als Bauträger müsste man auf Basis statistischer Mittelwerte berechnen und mit Wertabweichungen kalkulieren. „Das Risiko ist sehr, sehr hoch, im niederösterreichischen Speckgürtel Grundstücke zu kaufen“, sagt Hawlik.

Verdichtung im Dachgeschoss – was sagen die Normen?

Andreas Hawlik (Huss Hawlik Architekten) sieht die „Verdichtung nach Innen“ als anerkannte Zielsetzung der Raumplanung: „Wir haben in den Städten vorhandene Infrastruktur und Potenziale.“ Eine Verdichtung nach oben sei „sehr, sehr sinnvoll“ und verhindere den „urban sprawl“ – bei aller Komplexität der Normen. „Hier werden Normen, die für den Neubau konzipiert sind, auf einen Altbau gestülpt.“

„Ich will jetzt provozieren“, kontert Winfried Kallinger: „Ich will keine abgeschrägte Tür zur Dachterrasse im letzten Winkel. Sind wir doch froh über das Volumen, das wir im Dachgeschoss-Ausbau haben! Da muss ich nicht alles reinquetschen.“ Auf Investoren-Ebene sei es Ziel, „möglichst viel in ein bestimmtes Volumen hineinzubringen“. Die Nutzfläche werde jedenfalls quantitativ bewertet, niemals die Raum- oder Nutzqualität.

Hawlik entgegnet: „Bei einem privat beauftragten Dachausbau kann ich mit Volumina arbeiten. Aber wenn ich wirtschaftlich Fläche schaffen will, ist ein halber Meter mehr im First sehr hilfreich.“ Ebenso „lange Abhandlungen“ gebe es mit der Baupolizei, was zum Beispiel Wendeltreppen betreffe. Eine „einfachere Norm“ werde immer „Thema des Hausverstands“ sein – „wir bauen für Menschen, und Menschen müssen dort sicher leben können – ohne darüber nachdenken zu müssen“, so Hawlik. Diesen Sicherheitsstandard hätten Planer sowieso „im Gefühl“, da müsse nicht „jeder Zentimeter vorgeschrieben sein“.

„Diese uniformen, überall gleichen Mini-Wohnungen schwächen die Nachhaltigkeit“, äußert Winfried Kallinger seine Bedenken.

„Dass die Verwaltungs-Vereinfachung nicht funktioniert, ist zutiefst menschlich“, meint der Jurist Alfred Nemetschke. Wer Angst vor sich ändernden Bauvorschriften oder gar Bausperren hat, muss mit Optionsverträgen arbeiten. Das sei nicht einfach, aber noch im besten Sinne aller Beteiligten. „Jeder Versuch, die Verwaltung zu vereinfachen endet in einer weiteren Verkomplizierung.“

Der ImmoLive-Chat fragt: Braucht es mehr gesetzliche Vorschriften zum nachhaltigen Bauen?

Winfried Kallinger (Kallinger Projekte) antwortet: „Ja, sicherlich. Nachhaltigkeit ist das Gebot der Stunde.“ Wer als Immo-Entwickler das Thema negiere, „sollte sich den Berufswechsel überlegen“. Erfreulicherweise – etwa durch Zertifikate wie „klimaaktiv“ – bewege sich die Branche bereits in diese Richtung. Das Bewusstsein sei jung, gehe aber in „die richtige Richtung“; weitere Ver- und Nachschärfungen – etwa im Bereich der Gebäudekühlung – seien „durchaus sinnvoll“, sagt Kallinger.

Andreas Hawlik (Huss Hawlik Architekten) meint: „Zwänge sind nicht immer und überall das richtige.“ Nachhaltig zu bauen sei „wichtig und entspricht unserer Überzeugung“; aber zwanghaft Dinge festzulegen sei „nicht gut“ – weil in den Gesetzen „Definitionen hineingeschrieben werden, die schwer verständlich sind“. Hawlik erinnert an das „absurd kompliziert formulierter Gesetz“ in Wien, was die Photovoltaik-Anlagen auf Dächern betrifft.

Hawlik ergänzt zum Thema Baustoffe: „Es wird so viel Styropor an alle Wände geklebt, das schmerzt uns Architekten. Weil die Architektur darunter leidet.“

Frage aus dem ImmoLive-Chat: Raumordnung versus Wirtschaftlichkeit – und wie weit geht die Eigenverantwortung?

Alfred Nemetschke (NHK Rechtsanwälte) antwortet: Wer den „eingeschossigen Supermarkt“ sieht auf einer Fläche, die laut Raumplanung dreigeschossigen Bau erfordert – der solle ins Nachdenken kommen, wie das mit Wohnbau zu kombinieren wäre, nicht zuletzt angesichts der Nachfrage im Wohnbau. „Wir sind hier alle gefragt – vom Architekten bis zum Anwalt – wie das zu lösen ist“, sagt Nemetschke.

Das Bewusstsein an Eigenverantwortung – am Beispiel Bau der Ringstraße – sei ja nichts Neues, sagt Nemetschke. „Wer heute eine Runde um den Ring fährt, sieht dass die Dinge ja Bestand haben“ – auch wenn die Mentalität dereinst Richtung „koste es, was es wolle“ gegangen sei; Bauherren hätten nicht zuletzt selbst in den repräsentativen Häusern wohnen wollen. „Eigenverantwortung braucht dennoch Leitplanken“, so Nemetschke. Das könne aber auch übers Steuer- und Abgabenrecht passieren, nicht zwingen über die Raumordnung gelöst werden.

Winfried Kallinger hinterfragt grundsätzlich: Wer „eigenverwantwortlich“ handelt, handle zumeist für den eigenen Nutzen. „Wofür bin ich denn verantwortlich als Investor, wenn ich ein Projekt in Gang setze?“ Es gebe ethische und kulturelle Grundlagen – natürlich auch Wertgründe – früher gebaut zu haben. Heute werde die Immobilie immer mehr als Finanzinstrument gesehen. „Es sind Excel-Junkies, es sind Maximierer“, die am Werk seien, äußert sich Kallinger kritisch. Die bestimmende Größe sei mittlerweile die Rendite. „Das ist nicht verwerflich, aber die ethische Komponente ist in den Hintergrund getreten.“

„Das Zertifizierungswesen hilft uns bei der Eigenverantwortlichkeit viel weiter“, meint Andreas Hawlik (Huss Hawlik Architekten). Wer als Großinvestor Geld in die Hand nehme, erwarte sich ein Nachhaltigkeitszertifikat – und zwar ohne ein gesetzliches Zutun.

Kann stärkere Haftung etwas für die Nachhaltigkeit bringen?

Winfried Kallinger meint: Das nachhaltigste Haus im Sinne der Energieeffizienz sei „ein Quader mit möglichst kleinen Fenstern und dicken Wänden. Das ist nachhaltig, aber eine Grauenhaftigkeit.“ Das fördere weder das Stadtbild, noch schaffe es Lebensqualität. Es greife zu kurz, sich ausschließlich mit dem Energiewert „zu schmücken“. Ein Gebäude müsse mehr können – „es muss das Stadtbild aufwerten, es muss das Wohngefühl steigern“. Diese Faktoren ließen sich aber schwer kodifizieren oder in Haftungen gießen, zeigt sich Kallinger überzeugt.

„Wir brauchen vielleicht weniger Haftung und mehr Sicherstellung“, sagt Architekt Andreas Hawlik, schon vorausschauend auf das eventuell spätere Abtragen des Gebäudes.

Kallinger sieht die Zertifizierungen – im Zusammenspiel mit der „Eigenverantwortung“ der Wohnungs-Käufer gleichzeitig als „Marketing-Instrument“. Wohnungskäufer hätten oftmals andere Entscheidungskriterien, nähmen aber Zertifizierungen „als nettes Gimmick“ obendrauf. Wenn das Thema Nachhaltigkeit stärker in die breite Öffentlichkeit dringe, werde sich das ändern, prognostiziert Kallinger. Anders im Handel, wo es mehr eine Frage der Wirtschaftlichkeit sei – denke „green buildings“ – denn „die Menschen kaufen ja trotzdem noch Weintrauben aus Südafrika“.

Die Zertifizierungsorganisationen müssten mehr Bewusstseinsarbeit Richtung Konsumenten leisten, sagt Andreas Hawlik. Beim Wohnen schlage die Nachhaltigkeit „direkt durch“, „ich will ja jetzt auch keine 80er-Jahre-Wohnung“; der Handel definiere sich aber über die Produkte, die angeboten würden.

Was bedeuten sich überschlagende Covid-Gesetze für die Immo-Branche?

Alfred Nemetschke (NHK Rechtsanwälte) sieht „naturgemäß“ gerade eine Vielzahl an Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern. Das Thema habe sich beschleunigt; es brauche immer häufiger professionelle Mediation zwischen Bauherren und Anrainern. „Das Gericht fällt Urteile, aber das Mediationsverfahren bringt Lösungen“, sagt Anwalt Nemetschke, denn „ein Richter schaut die Vergangenheit an, und fällt ein Urteil. Aber das löst nicht die Zukunft“, denn „Nachbarn haben die Gewohnheit, auch in den kommenden Jahren noch nebeneinander zu leben“, sagt Nemetschke süffisant. Mediationen könnten „wahre Entscheidungslinien“ finden und Menschen an einen Tisch bringen, was vor Gericht nicht möglich wäre – wenn es darum gehe, „die Zukunft zu lösen“. „Wir haben in Österreich ein Mediationsrecht, um das uns Deutschland beneidet“ – die wenigstens seien – leider – mit der Materie befasst; dabei bringe es oft (Teil-)Lösungen und Verständnis für die Sache.

Winfried Kallinger (Kallinger Projekte) bezweifelt, ob es „überall reicht, einen Strich unter die Sache zu machen“ und sich zusammenzusetzen. Zu viele rechtliche Komponenten – zivilrechtlicher, nutzungsrechtlicher, vertragsrechtlicher Natur – spielten oft mit, was bestimmte Baustellen und Fragen der Raum- und Bauordnung komplex machten. Die Immobilie sei – alleine schon im Wortsinn – ein langfristiges Gut, weil „nicht beweglich“. Leider sei das Thema bei Investoren zuletzt zum kurz- bis mittelfristigen Thema mutiert, mit „Exitstrategien für die kommenden fünf Jahre“. Weil Immobilien zu reinen Finanzinstrumenten wurden, seien viele Probleme entstanden.

Andreas Hawlik (Huss Hawlik Architekten) meint: Es gebe laufende Diskussionen in Kammer-Vertretungen, die Bauordnung „komplett neu zu stricken“. Wenn „wir die Stadt komplett neu bauen könnten, würde das Sinn machen“ – sich nämlich auf „einige, wenige Dinge zu beschränken“. Aspekte wie Erker-Kubatur, Gaupen- und Balkonlänge seien in einem neuen Gesetz „sicherlich nicht notwendig“.

Welches Gesetz würden die Experten verändern?

Winfried Kallinger (Kallinger Projekte) will – angesichts von Covid – die Widmungskategorien überdenken. „Ich darf in einem Wohnbau Pferde-Stallungen vorsehen; da sieht man, wie alt die Vorschriften sind.“ Gleichzeitig dürfe in einem Betriebsgebiet nur der Betriebsleiter selbst wohnen. Die Widmungskategorien sollten demnach – auch Richtung Home Office gedacht – überdacht werden.

Andreas Hawlik (Huss Hawlik Architekten) möchte kein bestimmtes Gesetz neu aufsetzen – aber die Gesetzeswerdung überdenken. „Politiker versuchen das Beste zu machen, und beauftragen Experten – die fern der Praxis sind.“ Gerade in der Bauordnung würden die „tatsächlichen Player“ (Planer, aber auch die Baupolizei) von der Politik zu wenig gehört.

Alfred Nemetschke (NHK Rechtsanwälte) sagt: „Das Gebührengesetz aus dem 19. Jahrhundert kübeln!“ Auch bestehe ein Wirrwarr beim Home Office in arbeitsrechtlicher und Steuer-Sicht, „da passen die Sachen einfach nicht zusammen“. Da „sollten wir ein paar Praktiker hineinsetzen oder zumindest Menschen, die selbst im Home Office sind“ – Gesetze praktischer zu machen sei „vielleicht nicht die blödeste Idee“.