Letzte Woche hat EHL das Update zum Wiener Wohnungsmarkt veröffentlicht. Derzeit läuft alles wie gehabt, aber es zeichnen sich Veränderungen am Horizont ab. In den ersten Monaten des Jahres 2021 war die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt konstant auf hohem Niveau. Corona-bedingt nimmt der Stellenwert guter Wohnmöglichkeiten weiter zu, und damit steigt auch die Bereitschaft, dafür einen entsprechend hohen Teil des verfügbaren Einkommens aufzuwenden. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist weiterhin hoch, sowohl zur Eigennutzung als auch als Veranlagungsmöglichkeit. Dem Wunsch nach Eigentum steht aber oft die restriktive Haltung der Banken gegenüber. Strukturell befindet sich der Markt jedoch in einem bemerkenswerten Wandel. Erstmals seit Langem ist die Nachfrage weniger von der demografischen Entwicklung getrieben als von wirtschaftlichen Faktoren: von Konjunktur, Beschäftigung, Zinsniveau und nicht zuletzt von der Verunsicherung hinsichtlich der längerfristigen Geldwertstabilität. Corona zeigt aber auch noch ganz andere Seiten: Die Veränderungen in der Arbeitsorganisation mit einem deutlich höheren Anteil von Homeoffice machen sich auch zunehmend in den Kriterien der Wohnungssuchenden bei ihrer Kauf- oder Mietentscheidung bemerkbar. Wenn schon nicht ein eigenes Arbeitszimmer, so wird die Möglichkeit, einen Arbeitsplatz räumlich abzuteilen oder eine Nische für den Schreibtisch zu haben, wichtiger werden. Auch Freiflächen werden in diesen Zeiten fast schon standardmäßig nachgefragt. Gegenüber dem 2020 erreichten Allzeithoch von 19.000 neu errichteten Wohnungen wird 2021 zwar einen Rückgang bringen, dieser fällt aber mit der Fertigstellung von rund 17.000 Wohnungen nicht so stark aus. 2022 sollen allerdings schon deutlich weniger Wohnungen fertiggestellt werden. Auf die Mietpreisentwicklung wird sich dies kaum auswirken, da die gleichbleibend starke Nachfrage im Mietbereich auf ein gestiegenes Angebot an Mietwohnungen trifft. Bei den Kaufpreisen gibt es hingegen nach wie vor eine Aufwärtstendenz, da neue Wohnungen sowohl für private Käufer, die einzelne Einheiten erwerben wollen, als auch für institutionellen Kunden, die ganze Objekte übernehmen, weiterhin begehrte Investmentziele sind.

Harald Ultsch von „harry’s home“ beginnt die Runde. Das Familienunternehmen aus Innsbruck betreibt Hotels und Appartements in Österreich, Deutschland und in der Schweiz und besteht mittlerweile in der fünften Generation – aber eine ähnliche Situation wie jetzt habe es noch nicht gegeben. Der gesamten DACH-Region gehe es gleichermaßen schlecht; je nach Region verändere sich die Corona-Lage und die einhergehenden Bestimmungen beinahe wöchentlich: „Tirol war abgeschottet; dann plötzlich öffnet Vorarlberg und jetzt ist die Ostregion zu“, beschreibt Ultsch die „makabere Lage“. Aber nicht nur die Touristen blieben aus, auch Geschäftsreisende fehlen: vieles passiere nun, genauso wie der ImmoLive Talk, im virtuellen Raum. Umsatz lasse sich derzeit, meint Ultsch, aus dem „Long-Stay-Segment“ lukrieren; eine steigende Auslastung sehe er da zum Beispiel in München: „Dort ist das Angebot aber so groß, dass der Preisdruck die Tagesraten nach unten drückt.“ Und auch das Thema Co-Working sei bei long-stay-Appartements „kein geschäftssicherndes Element“. In Zürich beobachte er eine gute Nachfrage nach „day use“, weil „die Leute für einen Tag aus den vier Wänden rauswollen“. Ultsch sieht einen bitter-scherzhaften Lichtblick: „Wir müssen nicht mehr so viel stornieren, weil wir haben ja kaum Buchungen.“ Diese fänden jedenfalls sehr kurzfristig statt: meistens für denselben Tag, höchstens drei Tage im Voraus.Zurechtfinden im Förderdschungel – und wie weit gehen die Förderungen?Finanzrechts-Experte Wolfgang Mader (BDO Austria) meint: „Langsam finden wir uns in diesem Förderdschungel zurecht“, wenngleich er diesen „Dschungel“ insgesamt positiv bewertet: „Man sieht, dass die Politik immer recht rasch reagiert.“ Nach Kurzarbeit und Fixkostenzuschuss im ersten Lockdown seien im Lockdown Zwei – im November 2020 – neue Instrumente geschaffen worden. Mader nennt u.a. den „großzügigen“ Umsatz-Ersatz, der auch schnell ausbezahlt worden sei. Auch sei der Fixkostenzuschuss mittlerweile adaptiert worden und habe einen Ausfallsbonus „on top“ bekommen – hier ließen sich bis zu 50.000 Euro an Ausfallszahlungen lukrieren. Aber, so Mader: Diese oftmals komplexen Anträge würden detailliert geprüft, mit zahlreichen Rückfragen der Förderstellen – „da muss man mit längeren Zeiträumen rechnen, bis es zur Auszahlung kommt“. Als Steuerberater wisse er, Mader, dass „große Hotelketten hier besser vorbereitet sind als kleine Unternehmen, die oft nicht über komplexe Controlling-Tools verfügen“ – und somit die Beraterunterstützung, quasi „die Hilfe vom Profi“, benötigen.Mader erinnert aber auch ans geltende EU-Recht: Umsatz-Ersatz, Fixkostenzuschuss und Co. sind pro Unternehmen mit 1,8 Millionen Euro gedeckelt. „Das klingt viel, aber bei einem großen Unternehmen, das seit mehr als einem Jahr gefördert wird, ist der Rahmen bald gesprengt.“ Als Alternative nennt Mader den „Verlustersatz“, der – bis Juni 2021 vorberechnet – bis zu 70 Prozent des zu erwartenden Verlusts rückerstattet: „das ist besser als nichts“. Letztlich sei es eine „Frage der Zeit, wie lange Unternehmen das durchhalten können“.Die Corona-Regeln ändern sich ständig. Wie kann ein Hotelbetreiber da planen?Patrick Adamle (mrp Hotels) sieht, wie Hoteliers in den vergangenen Monaten gelernt hätten, mit der stetigen Unsicherheit umzugehen – und „in diese Unsicherheit hineinzuplanen“. Budget-Forecasts seien „für die Mülltonne“, Hotel-Immobilien müssten als Objekte – trotz fehlender Buchungen bzw. Schließzeiten im Lockdown – in Schuss gehalten werden. Dann stelle sich die Frage der Herkunftsmärkte: Aus welchen Ländern darf überhaupt eingereist werden, „wer darf kommen, wer kann kommen, wer will kommen?“ Adamle beschreibt den Schwenk vom Fernmarkt Asien zum DACH-Raum – „zuletzt unsere einzig ansprechbaren Gäste“, die für Auslastung gesorgt hätten.Hoteliers seien flexibler geworden, die zwei- bis dreiwöchige Vorlaufzeit zum „Hochfahren“ des Betriebs sei nicht mehr gegeben. „Wenn ich von 100 Zimmern insgesamt 30 belegt habe, muss ich ja nicht alles sofort in Gang setzen“, beschreibt Adamle. Beim „limited service“ dauert das „Hochfahren“ drei Tage, bei „full service“-Betrieben fünf Tage bis eine Woche. Künftig werde das Thema „human resources“, also HR, strategisch wichtiger: „Wir haben gutes Personal, das in andere Branchen abgewandert ist; und Mitarbeiter, die wegen Kurzarbeit das Hotel seit einem Jahr nicht mehr von innen gesehen haben.“Rechtlich gesehen: Welche neuen Gesetze hat Corona gebracht?Steuerrechts-Experte Gregor Famira (CMS Anwälte) berichtet: „Wir sind alle Lockdown-müde, wir sind Verordnungs-müde.“ Als Beispiel nennt er die legistische Auslegung der Pachtreduktion, „die immer noch Schlupflöcher bietet. Ein Objekt ist niemals zur Gänze ‚unbenutzbar‘. Somit ist das Verhandlungssache zwischen Pächter und Eigentümer.“ Es sei schon komplex genug, legistisch zwischen „Pachtvertrag“ und „Mietvertrag“ zu unterscheiden, weil das Gesetz auch da „einen ganzen Katalog an Ausnahmen“ vorsehe.Ein „Lichtblick“: Mit Mitte 2021 solle, neben der Insolvenzordnung, ein neues „Tool“ kommen. Die Restrukturierungsordnung sei die österreichische Umsetzung einer EU-Richtlinie, und soll „Anreiz“ für Firmen sein, sich „schon etwas früher darum zu bemühen, sich neu aufzustellen“. Die Restrukturierung sei „deutlich weniger unangenehm als die Insolvenz“, sie ist flexibler was die Gläubigerquoten betrifft. Famira rechnet damit, „dass einige dieses Tool nutzen werden, um sich zu entschulden – um dann wieder durchzustarten, wenn die Touristen wieder kommen“.Fragen aus dem ImmoLive-ChatWie immer sind die Zuseherinnen und Zuseher eingeladen, im Live-Chat ihre Fragen an die Expertenrunde zu stellen. So will das Publikum wissen, wie harsch Banken bei der Fälligstellung von Krediten seien: „Österreichische Banken sind in der Hinsicht ‚menschlicher‘ als die angloamerikanischen. Diese machen oft einen harten Schnitt“, sagt Jurist Famira; „die Bank schneidet sich ins eigene wirtschaftliche Fleisch, wenn sie jetzt fällig stellt“, ergänzt Steuerberater Mader. Patrick Adamle (mrp Hotels) sagt: „Letztlich sitzen nun alle Stakeholder im selben Boot. Eine Bank weiß jetzt auch nicht, was sie mit einer Ferienimmobilie anfangen sollte, wenn die Nachfrage nicht der Verkaufspreiserwartung entspricht.“Es gebe jetzt so wenig Pleiten wie selten, sagt Adamle. Das liege auch daran, dass die verschiedenen staatlichen Förderungen Unternehmen jetzt „über Wasser halten“ würden. „Große Unternehmen haben auch die Liquidität, das noch eine Weile auszusitzen“ – aber: irgendwann sei der Plafond erreicht, und „der Kochtopf beginnt zu brodeln“. Adamle erwartet einen Cashflow-Druck, wenn nach der Corona-Wiedereröffnung die Hotelauslastungen nicht gleich in die Höhe schnellen, gleichzeitig aber Förderschienen auslaufen. „Das werden viele wirtschaftlich nicht überleben, da wird es vermehrt zu Pleiten und Verkäufen kommen.“Harald Ultsch (harry’s home Hotels) hofft auf den Sommer, „wenn wir ab Juni wieder mit Geschäft in den Ferienimmobilien rechnen können“. Er erinnert an die Situation in Deutschland, wo Eigenkapital-äquivalente „Covid-Darlehen“ gebildet würden – „das sehen wir in Österreich leider noch nicht“. Gerade die städtische Hotellerie stehe vor der Herausforderung, „dass mir eine Auslastung von 30, sogar 50 Prozent irgendwann nichts mehr nützt, weil ich die Fixkosten nicht decken kann“, sagt Ultsch.Was bringt der kommende Sommer für die Hotelbranche?Harald Ultsch (harry’s home Hotels) rechnet mit einer „Öffnung nach Pfingsten, das ist realistisch“. Der „grüne Pass“ (Impfnachweis, Anm.) wird entscheidend sein, meint Ultsch, der einen positiven Ausblick auf den Ferienbetrieb und Hotels in kleinen und mittleren Städten („Bodensee, Dornbirn, Innsbruck“) wirft. „Schwierig“ bleibe der Markt in Wien und München („Die Wiesn werden wir abschreiben müssen, genauso wie Kongresse“). Der Feriensektor sei jedenfalls im Vorteil gegenüber der Stadthotellerie.Patrick Adamle (mrp Hotels) unterstreicht die Ansicht von der „Zweiteilung zwischen Stadthotellerie und Ferienbetrieb“. Solange die Covid-Impfung nicht breit ausgerollt sei, werde der Städtetourismus kein Comeback feiern. „Der Trend geht zum erdgebundenen Reisen in Ferienregionen an Seen und am Wasser“, sagt Adamle. Mittelfristig werde der Kongresstourismus wieder in die Städte zurückkehren, wenngleich mit Veränderungen: „Es gibt mittlerweile hybride Meetings, die teilweise virtuell abgehalten werden“; aber grosso modo sei zu beobachten: Schon in diesem Sommer werde die Ferienhotellerie profitieren, mittelfristig werden sich auch die Städte erholen.Was sollen kleine und mittlere Hotelbetriebe tun, um die Corona-Krise zu überstehen?Wolfgang Mader (BDO Austria) meint, es komme vorrangig auf die Lage an – Stadthotellerie oder Ferienbetrieb in einer entsprechenden Ferienregion? Mit dem jetzigen Fördermodell „wird man in einer Ferienregion in der Regel durchkommen“, gerade weil mit dem Sommer wieder mehr Buchungen zu erwarten seien. In der Stadthotellerie sei die Lage schwieriger; „da stellt sich die Frage, ob die Politik bereit ist, Förderungen erneut zu verlängern“, sagt Mader. Ansonsten helfe nur das Einspritzen von Eigenkapital, oder einen externen Investor an Bord zu holen.Ein neuer „Tourismus-Fonds“, wie im ImmoLive-Chat von der Community angesprochen, wäre „ein denkbares Modell“, sagt Finanz-Experte Mader. Harald Ultsch teilt diese Meinung nicht ganz: „Wer profitiert von diesem Fonds? Jene, die es wohl am dringendsten bräuchten, tun sich auch damit schwer.“ Jurist Famira wiederum appelliert an die Wirtschaftskammer, „mehr auf ihre kleinen Mitglieder zu schauen“, die nicht die Ressourcen hätten, sich professionelle Unterstützung zu holen. Gregor Famira (CMS Anwälte) ergänzt: Früher hätten sich derlei Fonds auf die Stadthotellerie konzentriert, „auf Hotels die das ganze Jahr über gleich performen“; mittlerweile werde auch der Leisure-Bereich nachgefragt, Stichwort „Ski-Hotels“.Nachhaltigkeit am HotelmarktDie„Nachhaltigkeit ist mittlerweile das Lieblingsthema der halben Investorenwelt“, sagt Gregor Famira (CMS Anwälte), der sie als Nummer-eins-Trend der kommenden Jahre bezeichnet. Große Fonds würden bereits jetzt „ausschließlich nachhaltige Gebäude nachfragen“ – wessen Objekt nicht nachhaltig gebaut sei, müsse mit einer Wertminderung rechnen. Es werde neue Lösungsansätze brauchen, von denen Betreiber und Hotelgäste gleichermaßen profitieren.Weitere Fragen kommen aus dem ImmoLive-Chat betreffen unter anderem Investitionen in die Hotel-Infrastruktur. Harald Ultsch (harry’s home Hotels) sagt: „Wir nutzen jetzt die ruhigere Corona-Zeit und haben eine Handvoll Baustellen, von der Instandsetzung bis zur soft-Renovierung. Wer das Volumen hat zu investieren, der sollte das jetzt tun.“ Patrick Adamle (mrp Hotels) fügt hinzu: Es geht nicht nur um die Hardware, also das Objekt. Hotelbetriebe würden die Corona-Zeit nutzen, um ihre SOPs („standard operating procedures“, Anm.) zu hinterfragen und weiter zu entwickeln: „Wie kann ich die Logistik, die human resources, den Buchungsprozess optimieren?“ Es sei nun der „beste Zeitpunkt, um nicht still herumzusitzen und Däumchen zu drehen“, appelliert Adamle an die Hotelbranche.„Die Baukosten steigen allgemein, und nachhaltiges Bauen ist sowieso um 15 bis 20 Prozent teurer“, wirft Harald Ultsch (harry’s home Hotels) ein: „Da stellt sich die Frage, ob die Immobilie dann noch marktfähig ist.“ Das stimmt, sagt Gregor Famira (CMS Anwälte), „wir werden bei der Profitabilität von Pachtverträgen nicht zaubern können“, aber: Nachhaltige Objekte würden bei Fonds in Investoren immer gefragter; zweitens werde das Thema Nachhaltigkeit „auf Dauer nicht Hobby, sondern Pflicht“ sein. Famira erinnert an den „Green Deal“ der EU, der á la longue „zum Muss“ werde.Es gehe bei der Nachhaltigkeit aber nicht nur um den Bau, sagt Ultsch, sondern auch um „softe“ Komponenten wie die Mitarbeiterbehandlung oder die Hotelgastronomie.Es wird also ein schwieriger Spagat zwischen höheren Baukosten und zu erwartenden Pachteinnahmen. Aber: Es wird künftig kaum noch Hotelgäste geben, denen Nachhaltigkeit egal ist – spätestens mit der jungen Generation.Rechtlich praktisch, steuerlich möglich? Nutzungsänderungen von HotelsGregor Famira (CMS Anwälte) berichtet von Klienten, die ihre Hotels zu Appartements umwandeln und meinen, „das rechnet sich“. Das sei „kein Rezept, das jeder verfolgen sollte. Aber es geht.“Patrick Adamle (mrp Hotels) berichtet von „mixed use cases“, wo größere Hotels mit einer Vielzahl an Zimmern quasi aufgesplittet würden in „Hotelbetrieb mit Wohnkomponente“. Dabei gebe es aber oft komplexe rechtliche Fragen hinsichtlich Widmung.Auch Harald Ultsch (harry’s home Hotels) bezeichnet das als „Option, über die man nachdenken sollte – immerhin laufen Pachtverträge ja auch nicht unbegrenzt lange“.Jurist Famira wiederum berichtet aus Tirol, wo es „politisch keinen Spielraum mehr“ gebe – der Plan, Hotels in Ferienwohnungen umzubauen und diese zu verkaufen, „funktioniert in der Form seit 20 Jahren nicht mehr“.Die Abschlussrunde – kehrt das Reisefieber zurück?Patrick Adamle (mrp Hotels) sieht eine Lockdown-Müdigkeit, „die Leute wollen wieder verreisen, sie wollen in die Gastronomie“. Die eigenen Mitarbeiter würden zwar „aus Respekt vor Corona“ keine Fernreisen anstreben, aber Adamle sieht eine große Reiselust bei den Kolleginnen und Kollegen in seinem Unternehmen.Wolfgang Mader (BDO Austria) pflichtet bei: „Sobald es geht, wird gebucht und geflogen. So sieht es mein gesamter Bekanntenkeis.“Gregor Famira (CMS Anwälte) „würde selber gerne wieder losdüsen“ – aber es gebe gewisse „Rest-Ressentiments“, ob es an der Destionation Corona-bedingt wirklich „safe“ ist. „Daher hoffe ich, dass unser qualitätsvoller heimischer Tourismus davon profitiert.“Harald Ultsch (harry’s home Hotels) sieht „eine unendliche Sehnsucht nach Ortswechsel“. Er zeigt sich überzeugt, dass die Gäste wieder kommen – „sobald die Grenzen offen sind“. Als „Lichtblick“ sieht Ultsch den nachhaltigen Trend zur Sportart des e-Bikings – „das wird bei uns in den Bergen die Bewegungsfreiheit erhöhen“.Hier noch ein Link zu mrp hotels über die aktuelle Lage in der Hotellerie

Christian Polzer eröffnet die Runde. Wie steht es um die Ausbildung für Interessierte an den Fachhochschulen in Österreich? Es gibt aktuell drei Studiengänge für Architektur – einen in Spittal/Drau, einen in Graz und einen in Wien. Der Wiener Studiengang habe zusätzlich weitere Schwerpunkte ins Curriculum eingebaut – etwa was Energie-Zertifizierungen, das Baurecht oder die ökonomisch-ökologischen Auswirkungen des gesamten Gebäudezyklus betrifft. Darüber hinaus gebe es österreichweit rund 10 „klassische“ Uni-Studienlehrgänge, etwa an der TU Wien (https://ar.tuwien.ac.at, Anm.) oder an der Wiener Angewandten (https://www.dieangewandte.at/institute/architektur/institut_fuer_architektur, Anm.). „Andere gehen ins Design, wir gehen in die Nachhaltigkeit“, grenzt Polzer das Angebot der FH Wien vom Rest ab.HR-Experte Christian Hrdliczka (RE/MAX) ergänzt: In den vergangenen 30 Jahren habe sich viel getan, die Zeiten von „schau in die Zeitung und nimm das Telefon“ seien lang vorbei. Mittlerweile sei es „Top, wohin wir uns in dem Bereich entwickelt haben“, mit einem ganzen „Blumenstrauß“ an Ausbildungs-Angeboten. Das beginne bereits bei der Grundausbildung des „Makler-Assistenten“, der die Basics für den Job mitbringt. Hrdliczka zieht den Vergleich zum „Vergleichsmarkt Deutschland“: In Österreich gebe es viel strengere Regeln und höhere Hürden für den Einstieg in die Branche, während in Deutschland oft ein „kleiner Sachkundenachweis“ oder ein „Crashkurs im Internet“ reiche. Da sei Österreich durchaus besser aufgestellt. „Menschen gehen oft mit ihrer Lebensersparnis in die Immo-Suche, das gehört professionell begleitet“, weiß Hrdliczka.Anita Wiesinger spricht über die einlaufenden Bewerbungen bei EHL: Die allermeisten Bewerberinnen und Bewerber sehen sich mittelfristig als „Asset Manager“, aber auch der Vertrieb sei gefragt.Wilhelm Sterl (Immofinanz) spricht zur Frage der Immobilienfinanzierung als Arbeitgeber: „Die meisten Bewerber sind natürlich vorgeprägt, haben Studienabschlüsse oder sind aus der Verwandtschaft geprägt“. Oftmals würden sich erst im Rahmen des Jobgesprächs die vielen Teilaspekte zeigen, welche die Branchen abdeckt. „Wir bieten viele Jobs an in vielen Bereichen, aber das richtet sich nach den persönlichen Stärken“, sagt Sterl, und erinnert an Jobunterschiede zwischen Asset- und Leasing-Management. „Auch die Objektbuchhaltung kann spannend sein“, ergänzt Anita Wiesinger von EHL, die auf viele Bewerbungen von HAK-AbgängerInnen verweist.Zuerst die Ausbildung, dann der Jobwunsch – wohn zieht es die Jungen? Die Branche ist vielfältigChristian Polzer (FH Campus Wien) erkennt einen großen Wunsch bei der kommenden Generation „an der Gestaltung, an der Verbesserung der eigenen Umwelt“. Gerade da sei die Baubranche ein „unglaublicher Hebel“ – weltweit verbrauche die Baubranche rund die Hälfte aller verfügbaren Rohstoffe, rechne Polzer vor. Auch ein Drittel des gesamt-globalen Energieverbrauchs falle auf die Baubranche. „Da kann man ansetzen; das wissen die Jungen. Es ist deren großer Wunsch, die eigene Zukunft zu gestalten.“ Die Abgänger seines Studiengangs landen wiewohl nicht ausschließlich in Architekturbüros: „Wir haben Alumni bei der EHL, bei der Wiener Stadtverwaltung, bei Planungsbüros und bei Genossenschaften“, erklärt Polzer die Vielfalt.Christian Hrdliczka (RE/MAX) sieht bei der Ausbildung eine Kombination von drei Inhalten: „Das Aufnehmen von Information, das Verarbeiten von Information – und damit etwas Anfangen im Leben da draußen.“ Differenzierter betrachtet bedeute das: erstens, die Grundlagenausbildung; zweitens, die Unterstützung für Junge und Begleitung von Jungen durch erfahrene Kräfte. Danach brauche es unbedingt ein „regelmäßiges Coaching und Mentoring“, um sich Ziele zu setzen und diese zu erreichen. Ein Unternehmen müsse folgerichtig auf Weiter- und Fortbildung setzen.Wilhelm Sterl (Immofinanz) unterstützt: Von Transactions über Development bis zu rechtlichen Themen, für einen Mitarbeiter in der Immofinanz sei ein Überblick über die Teilbereiche des Unternehmens wichtig – „zu wissen, was die anderen Abteilungen tun“. Die Fortbildung sei „lebenslanges Lernen“, wobei es in diesen Zeiten vor allem um IT und Digitalisierung gehe. „Aber vergessen wir nicht den Bereich der Kundenorientierung!“, sagt Sterl, auch da gebe es immer zu lernen.Wo warten die Jobs der Zukunft?9 Jobs seien derzeit bei der EHL ausgeschrieben, berichtet Anita Wiesinger. Darunter seien Junior- und Senior-BewerterInnen und AssistentInnen in der Hausverwaltung. Auch in der Objektbuchhaltung werden Junior- und Seniorposten gesucht. „Wir sind in der glücklichen Lage, zu wachsen. Deswegen nehmen wir neue Kräfte auf“, sagt Wiesinger. Aber: „Es ist leider nicht einfach, gute Mitarbeiter zu finden.“ Die Immobranche sei nicht allzu groß. Es gebe zwar viele Quereinsteiger, aber gewisse Funktionen müssten mit Köpfen besetzt werden, die ein gewisses Vorwissen mitbringen. „Wir hatten alleine heuer schon 600 Bewerbungen“, so Wiesinger, aber in bestimmten Positionen brauche es gewisse erforderliche Qualifikation, „wenn Sie uns zusehen, melden Sie sich!“, so die HR-Expertin.Wilhelm Sterl (Immofinanz) arbeitet über die Grenzen Österreichs hinaus – und kennt somit die Anforderungen und Wünsche der jungen Bewerber in ganz Europa. „Es ist schön zu sehen, dass die Branche internationaler wird – die jungen Kollegen wollen auch einmal in Bukarest und Warschau arbeiten.“ Dass Unternehmen wie die Immofinanz nicht mehr lokal beschränkt seien, sondern sich international bewegen, werde gut angenommen.Die ImmoLive-Community stellt ihre FragenWie immer ist das ImmoLive-Podium ein lebendiger Ort des Austauschs. Die Expertinnen und Experten beantworten dabei live die Fragen aus dem Chat, zum Beispiel zu Themen wie: Karrierechancen von Quereinsteigern („Im Vertrieb einfacher, weil unbefangen und oft motivierter“, sagt Hrdliczka; „aber bitte Kundenorientierung mitbringen“, ergänzt Sterl); Karrierechancen in der Weiterbildung (Hrdliczka: „Als Führungskraft muss ich meinen Mitarbeitern Perspektive bieten, sonst springen sie ab. Aber das ist in jeder Branche gleich“); die Möglichkeit der „horizontalen Weiterentwicklung“ in der Immofinanz („bei 350 Mitarbeitern haben wir eine schlanke Struktur mit wenigen Führungskräften“, so Wilhelm Sterl, der sieht: „Es muss nicht immer nach oben gehen, es kann auch seitlich gehen“); nach der horizontalen Entwicklung komme die „Spezialisierung“, das bewusste Beschränken auf gewisse Bereiche und das Sammeln von Wissen, sagt Hrdliczka.Christian Polzer (FH Campus Wien) berichtet von der Praktikumspflicht seines Curriculums, was im vergangenen Jahr komplett gecancelt wurde. Corona-bedingt gebe es permanent Absagen – „unser Studiengang ist da leider sehr betroffen, weil wir diese Ausbildungspflicht haben“, sagt Polzer – der auf die rege Publikumsbeteiligung im ImmoLive-Chat verweist. Viele seiner Studentinnen und Studenten seien im Video dabei.Deshalb die Frage des Chats: „Was verdient ein erfolgreicher Makler?“ Die „Top 10“ würden rund 270.000 Euro Umsatz pro Jahr generieren, sagt Christian Hrdliczka von RE/MAX, „das kann man sich dann ausrechnen“. Aber: „Der Makler sperrt nicht nur die Türe auf – da ist viel Arbeit dahinter.“ Die Fluktuation zwischen den Unternehmen liege bei „rund 10 Prozent“, das spreche für „qualitativ gute Arbeitsbedingungen“, sagen EHL-Wiesinger und Immofinanz-Sterl.Was muss ein neuer Mitarbeiter mitbringen?Die Branche wächst: Es kann ein guter Weg sein, in die Immobilienwirtschaft zu gehen. Aber was gilt es mitzubringen?„Authentizität und Ehrlichkeit!“, sagt Anita Wiesinger, die Personalchefin von EHL. Dazu brauche es das Selbstverständnis, in der Dienstleistungsbranche tätig zu sein.„Die Offenheit, sich weiterbildung zu wollen“, ergänzt Wilhelm Sterl von der Immofinanz.Christian Hrdliczka von RE/MAX nennt weitere Faktoren wie Einsatzbereitschaft und Ausdauer, Kreativität und Flexibilität, Kommunikationsstärke und Selbstständigkeit – sowie die Bereitschaft, technische Innovationen mitzutragen.Großes Interesse im ImmoLive-Chat – der Branchennachwuchs stellt seine FragenEin großes Publikum folgt dem Videochat und stellt Fragen, welche die ExpertInnen-Runde beantwortet, etwa zu den Themen: Gibt es einen Widerspruch zwischen dem Wunsch, nachhaltig etwas zu verändertn, kontra der Realität in der Immobilienwirtschaft? („Ja, als börsennotierter Konzern mit Aktionärswünschen gehen wir stark Richtung Nachhaltigkeit“, sagt Wilhelm Sterl von der Immofinanz); wie heben sich Unternehmen von ihrem Mitbewerb ab? („Durch die Menschlichkeit“, weiß Anita Wiesinger von EHL, und Hrdliczka sieht „die vielen Standorte von RE/MAX“ als interessantes Asset; „wir haben eines der coolsten neuen Büros in Wien – sehr bunt, sehr offen, sehr inspirativ“, wirbt Wilhelm Sterl von Immofinanz).„Vergessen wir aber bitte nicht das Drop-Out“, sagt Studiengangsleiter Christian Polzer (FH Campus Wien). Der Studiengang sei zeitintensiv, auf hohem Niveau und anspruchsvoll. „Aber: Die das aushalten, die das durchhalten, die kommen auf den Markt – und die werden ja auch gesucht!“Das braucht es in der BrancheWer es durch den FH-Campus-Wien-Lehrgang (oder andere Bildungswege) schafft, braucht demnach: „Leistungsbereitschaft, Kundenfokus, Dienstleistungsfokus“, sagt Christian Hrdliczka von RE/MAX – „do not chase the money, chase success. Das Geld kommt dann von allein.“Wilhelm Sterl (IMMOFINANZ) ergänzt die Kundenorientierung um „Selbstvertrauen und ein gehöriges Maß an Engagement.“Christian Polzer (FH Campus Wien) sieht die Erfolgschancen am persönlichen Fokus auf Nachhaltigkeit, Zukunftswirksamkeit und natürlich der persönlichen Motivation.Anita Wiesinger (EHL) sieht einen – sich ständig ändernden – Markt, der Flexibilität erfordere. Dazu kommen Zeitinvestment und Wissensaufbau. Mit der Zeit schaffe man sich ein Netzwerk – das helfe in dieser expandierenden, herausfordernden Branche.

Wie hat sich der Investment-Markt zuletzt verändert? „Das ist jetzt kein Geheimnis“, eröffnet Pöltl das Gespräch, denn: Natürlich war das vergangene Pandemie-Jahr ein Unterschied zu 2019 und davor. Nach „6 Milliarden Euro Rekord-Invest-Volumen“ zuvor habe EHL mit 3,5 Milliarden „ganz formidabel abgeschnitten“. Pöltl mache sich aber keine Sorgen, „es ist sehr viel Kapital im Umlauf“, es fehle momentan an den Produkten – das werde sich aber über das Geschäftsjahr 2021 einspielen, „wenngleich wir im Investment ein 2019 so schnell nicht wieder erleben werden“. Viel Kapital ist derzeit am Markt abzuholen – nämlich Institutionelle, aus dem deutschen Sprachraum, sagt Pöltl. „Die sitzen auf hohen Commitments, die es zu veranlagen gilt. Am verfügbaren Kapital wird es nicht scheitern“, erklärt Pöltl. Die Pandemie habe viele Investoren vor Risiken gestellt, mit denen sie davor nicht gerechnet hätten, erzählt Pöltl. „Aber das risikolose Investmentprodukt gibt es nicht“, und das Volumen werde künftig wohl getrieben durch die Anpassung an die neue Situation. Weicht das Investment in der Pandemie vom bewährten Pfad ab? „Man akzeptiert ein ‚nicht-ganz-neues-Haus‘, man akzeptiert kürzere Mietverträge, schildert Franz Pöltl von EHL im ImmoLive Talk. Das Produkt des Institutionellen Mieters „schaut jetzt gar nicht schlecht aus“, auf die kommenden 15 Jahre gesehen; die Risk Manager hätten jetzt „alle Hände voll zu tun“, die diversen Mietverträge mit der öffentlichen Hand abzuklopfen. „Die Republik Österreich als Mieter zu haben ist das Idealszenario“, schildert Pöltl ein mögliches Ausfallszenario, „aber auch große Supermärkte treiben die Investoren an, mit einem Cash-Flow, den der Investor sucht“. Die ImmoLive-Community stellt ihre Fragen live im Chat Die größte interaktive Immo-Community im deutschsprachigen Raum stellt ihre Fragen im Live-Chat. Dabei geht es um den Einzelhandel. Jetzt gehe es nicht um neue Shopping-Center, sondern darum: Die bestehenden Locations erweitern, weiterentwickeln, neue Produkte kreieren. „Es braucht neue, kreative Lösungen für den Langfrist-Markt – in Konkurrenz zum Online-Shopping – um die Einkaufsstraßen am Leben zu halten“, sagt Pöltl. Wo kann ein Investor jetzt profitieren? „Im Wohnen und in der Logistik“, legt sich Pöltl fest – wobei gerade in Wien noch einige Wohnbauprojekte zu Kaufen seien. „Sale and Lease-Back“ – ein Thema für Franz Pöltl von EHL? „Ja, definitiv.“ Dabei gehe es nicht nur um den Verkaufsdruck „kleiner Unternehmen, die überleben wollen“ – sondern um die gewollte und geplante Expansion bestehender Brands, die zu günstigen Konditionen wachsen wollen. Kommen die Notverkäufe in der Hotellerie? Vor allem in der Hotellerie ortet Pöltl eine Perspektive, „Hotels ins Wohnen zu konvertieren“. Da würden die Preise „sicher nicht ins Rutschen kommen, da ist die Nachfrage gegeben“. Es werde wohl zu Verkäufen kommen, aber die sogenannten „Notverkäufe“ gebe es nicht. „Aber das betrifft den Zeitraum der nächsten sechs Monate“, darüber hinaus sei alles Kristallkugel-Lesen. „Es hat viele erwischt“, sagt Pöltl, aber es sei unrealistisch, „dass 20 bis 30 Prozent der Hotelimmobilien in den Verkauf kommen“. Die Banken wiederum arbeiten mit „Risk Managern“, insofern sei es jetzt schwieriger an geeignete  Finanzierungen zu kommen. Die Eigenkapital-Forderungen steigen, die Rendite aufs eigene Equity geht zurück; trotz niedriger Zinsen mache es das für „einzelne Käufer schwieriger, für Investoren im Gewerbebereich komplizierter“, sagt Pöltl. Es brauche daher kreative Lösungen gegenüber der Bank, um das Eigenkapital zu erreichen – „da wird die Brücke geschlagen mit Mezzanin-Kapital“. Developer, Investoren im Clinch mit den privaten Vorsorge-Anlegern Wer privat in Wohnungen investiert und sich Vorsorge-Immobilien kauft, liegt oft quer mit großen Investoren. „Wer Wohnungen plant mit 40 bis 50 Quadratmetern, der verkauft schon in der Planungsphase an Institutionelle“, sagt Pöltl. Bei größeren Grundrissen „investieren Institutionelle weniger gerne – aber das wollen auch Private nicht“. Da würden „die Großen also den Kleinen das Feld abzwicken“. Egal bei welcher Bank, egal bei welcher Hausverwaltung: „Jetzt kommen die Risk Manger ins Spiel und prüfen die Bonität der Mieter“, erzählt Franz Pöltl von EHL. Wie entwickeln sich die Renditen? Im Bürobereich bewege man sich bei rund 3 Prozent, so Pöltl; im Core-Bereich gebe es die Tendenz zu steigenden Renditen. Im Einzelhandel – bei Supermärkten und Fachmärkten – gebe es keine spürbare Entwicklung, weder nach oben noch nach unten. Auch bei Shoppingcentern, sagt Pöltl, gebe es derzeit keine seriös abschätzbare Entwicklung – „mit einem leichten Trend nach oben“. Beim Wohnen beobachte Pöltl begehrte Wohnlagen im Wiener Innergürtel-Bereich mit „einer klaren drei“, also 3 Prozent plus, wobei das Niveau stagniere. Auch in der Logistik seien die „Zeiten der 5 bis 6 Prozent Rendite lang vorbei“. Bei einer durchschnittlichen „out-of-town-Lage“ in der Nähe Wiens rechne Pöltl mit rund 4 Prozent Rendite. Welche Herausforderungen warten? Nach Fragen aus dem ImmoLive-Chat, unter anderem zu Finanzierungs-Modellen und der COFAG (Coronavirus Finanzierung Agentur des Bundes, Anm.) spricht Investment-Experte Franz Pöltl zum Abschluss persönlich: Welche Herausforderungen kommen noch auf uns zu? Das Immo-Geschäft sei „immer sehr persönlich, alle Deals werden auf Messen oder beim Essen besprochen“. Das sei zum Ausnahmefall geworden; umso mehr mit Kunden außerhalb Österreichs. Pöltl freut sich über „liquide und investitionswillige Investoren“ aus Deutschland, aber bei „großvolumigen Käufen gibt es keine Transaktion ohne vor-Ort-Besichtigung“, schilldert Pöltl. „Unter vier Augen, im Face-to-Face, bespricht man Dinge anders als im Videochat“, fasst Franz Pöltl die Situation zusammen.

Sprecher der Raiffeisen Immobilien für das ganze BundesgebietWie gestaltet sich die Situation in den Bundesländern – ein erster ÜberblickAlexandra Kassler (Wohn Salon) eröffnet die Runde mit einem Blick auf Niederösterreich. Dort sei die Nachfrage nach Reihen- und Einfamilienhäusern zuletzt gestiegen, genauso wie nach Baugründen. Vor allem Bauträger hätten eine „hängeringende Nachfrage“, berichtet Kassler. Städte rund um Wien – „etwa Hollabrunn, Stockerau, Wiener Neustadt“ – seien im Trend, der „Wunsch ins Grüne zu gehen, weg von Wien“ komme verstärkt. Weil die Preise im Süden Wiens angezogen hätten, werde der Norden jetzt populärer. „Es geht aber auch in den Osten, bis ins Burgenland“ – der Wiener Speckgürtel dehne sich in alle Richtungen aus, solange die Verkehrsanbindung gegeben sei. Da sei das „Großeinzugsgebiet Tullnerfeld“ interessant, mit seiner raschen Zuganbindung nach Wien.Barbara Schöppel-Zeiler (EHL) schildert ihren Blick auf Salzburg-Stadt und das Bundesland. Was Gewerbeimmobilien betreffe, sei die Nachfrage nicht zwingend gesunken – „es gibt aber einen stärkeren Zeitbedarf beim Ausverhandeln der Konditionen“. Schöppel-Zeiler bezieht sich auf Mietvertragsverhandlungen bei Einzelhändlern und Gastronomen, die gleich vorweg im Vertrag Aspekte wie die Corona-bedingte „Nicht-Nutzbarkeit“ geregelt wissen wollen. Tourismus-Ausfälle im Gewerbe könne sie nicht beobachten, „wir haben auch keine Hotel-Immobilien“ im Portfolio; die Entwicklung sei von „Hoffnung“ geprägt, auch wenn viele Hoteliers „mit zwei blauen Augen“ durch die Lockdowns gekommen seien.Einen Blick auf den „anderen Markt“ in Kärnten wirft Robert Haubiz (sREAL).  Wohnimmobilien in Ballungszentren wie Klagenfurt und Villach zeigen „eine schöne Preisentwicklung nach oben“, mit bis zu 10 Prozent bei Neubauten in den vergangenen zwölf Monaten. Gleichzeitig kämen weniger „gebrauchte Immobilien, Stichwort Eigentumswohnungen“ auf den Markt, die nicht an „überbordende Erwartungen der Verkäufer“ geknüpft seien. „Verkäufer, die glauben sie halten das Gold in den Händen – von denen haben wir genug“, sagt Haubiz. Er beobachte, dass derzeit viele „Kleininvestoren, mit fünf, vielleicht sieben oder zehn Eigentumswohnungen“ sich zurückhalten bei der Vermietung – was zu mehr Leerstand führe, zu „kalten Betten“ in den Ballungsräumen wie Klagenfurt. Gibt es eine Tendenz aus der Stadt hinaus? Die Großstadt Klagenfurt boomt, sagt Haubiz, mit zuletzt mehr als 100.000 Einwohnern; „bei so viel neuer Bautätigkeit ist der Markt sehr transparent, wir sehen wo der Preis hingeht“. Die Umlandgemeinden profitieren davon – solange Verkehrsanbindungen wie etwa nach Viktring gegeben seien.Viel getan hat sich auch in Graz, berichtet Nikolaus Lallitsch (Raiffeisen). „Leute folgen der Ausbildung, der Arbeit, sie ziehen in die Nähe dieser Zentren“ – was zu einer Urbanisierung in Graz führe. Gleichzeitig werde auch der Drang „nach außen“ größer – mehr denn je brauchen Wohnungen Terrassen, Balkone, Loggia-Anteile. Damit würden Wohnungen insgesamt größer. „Der Durchschnitts-Steirer hat 46 Quadratmeter Wohnfläche“, aber der Trend geht zu größeren Wohneinheiten. Auch der „Suchradius“ bei Interessenten sei weiter geworden – es werden auch ländlichere Regionen als bislang angefragt. „Das Einfamilienhaus ist die beliebteste und gesuchteste Wohnform“, sagt Lallitsch, „aber die Leistbarkeit ist jene Schranke, über die viele drüber müssen“.Zum Thema Leistbarkeit ergänzt Alexandra Kassler (Wohn Salon): Auch Bauträger stehen vor dem Problem, gewisse Objekte einfach „nicht billiger hergeben“ zu können – weil Grundstücke und auch das Bauen an sich teurer geworden sind.Spezielle Themen aus den BundesländernAlexandra Kassler (Wohn Salon) spricht von ihrem „Lieblings-Ort im Speckgürtel“, nämlich Hollabrunn. Do gebe es einen „extremen Bau-Boom“. Zahlreiche Bauträger wollen hier „schönen Wohnraum“ schaffen und von ihrer, Kasslers, Expertise profitieren. Wichtig sei jedenfalls eine gute Verkehrsanbindung nach Wien. Dazu komme Wiener Neustadt – „bislang nicht das große Einzugsgebiet von Wien“, aber dem Home Office geschuldet („man muss nicht mehr täglich pendeln, sondern nur mehr drei Mal die Woche) werde auch das Wiener Einzugsgebiet größer.Barbara Schöppel-Zeiler (EHL) berichtet über die „juristischen Feinheiten“ zwischen Mietern und Vermietern, und die Situation in Salzburg, Oberösterreich und Tirol. Die üblichen landesweiten Ketten stünden in ganz Österreich vor derselben Situation; sie selbst habe das „große Glück, mit sehr kompromissbereiten Eigentümern“ zusammenzuarbeiten. Im ersten Lockdown habe man sehr rasch zu Kompromissen gefunden; Lockdown zwei war dann – durch die Finanzhilfen der Republik – schon „etwas schwieriger abzuhandeln“. Aktuell würden Lockdown zwei und drei „gemeinsam verhandelt, wir schauen, eine gemeinsame Linie über diese Wochen zu legen“. Geht es in Salzburg entspannter zu als in Wien? „Wir streiten mit niemandem, wir gehen nicht vor Gericht. Liegt wohl an unserem Verhandlungsgeschick“, sagt Schöppel-Zeiler schmunzelnd. Wichtig sei das Abhalten der „Salzburger Festspiele“ gewesen, aus wirtschaftlicher Sicht „kommen da Leute, die auch Geld da lassen“ – für Handel und Hotellerie wäre es „wirklich wichtig, dass sie heuer wieder stattfinden“.Nikolaus Lallitsch (Raiffeisen) spricht von der Idee eines „Glücksdorfes“ – die Raiffeisen sei in der Entwicklungsphase eines solchen Orts. Graz sei aktuell der Ort mit dem größten Zuzug in ganz Österreich. „Wir brauchen also eine Verdichtung der Innenstadt, ein natürliches Wachstum von innen nach außen“, sagt Lallitsch. Gleichzeitig gebe es die große Sehnsucht, das „Hamsterrad der Stadt zu verlassen“ und im Umfeld „mehr Ruhe und Beschaulichkeit“ zu finden. Das „Glücksdorf“ entwickle die Raiffeisen Immobilien gerade in St. Radegund im Grazer Umfeld. „Das kann aber jeder Ort sein, solange er gut erreichbar ist“. Die Idee: Eine Wohnform, die ermöglicht ständig vor Ort zu sein, ohne ständig in die Stadt pendeln zu müssen. Gleichzeitig müsse es dort Immobilienpreise geben, die leistbar sind. „Mit niedrigen Zäunen, wo man Wort-an-Wort wohnt“, wo es regional-lokale Einkaufsmöglichkeiten gebe. In St. Radegund entstehe ein solches „Glücksdorf“, ausgelegt auf rund 250 neue Einwohner.Jedenfalls brauche es dort entsprechende Infrastruktur, nicht nur eine Verkehrsanbindung, sagt Alexandra Kassler (Wohn Salon) – „es gibt den Wunsch nach dem Bäcker, nach dem Fleischer im Ortskern“, statt künstlicher Einkaufszentren. Regionen, die solche Infrastruktur bewahrt hätten, seien jetzt die Gewinner.Robert Haubiz (sREAL) erzählt von verstärkter Nachfrage in Kärnten aus Österreichs östlichen Bundesländern sowie aus Deutschland. „Da staut sich aber gerade sehr viel, weil wir mit deutschen Kunden keine vor-Ort-Besichtigungen machen können“, sagt Haubiz. Durch den Zuzug kaufkräftiger Schichten gingen auch die Preise nach oben – „das macht es für die einheimischen Kärntner schwieriger, da in guten Lagen mitzuhalten und sich das leisten zu können“. Haubiz berichtet von einem aktuellen Bauprojekt im Klagenfurter Zentrum: Von 13 Neubau-Wohnungen seien „80 Prozent nach Wien verkauft“. Viele Käufer denken da bereits an den Zweitwohnsitz bzw. an das „zweite Standbein“ nach dem Berufsleben, um den Lebensherbst im Raum Klagenfurt zu verbringen. Was den potenziellen Zweitwohnsitz betreffe, schaut die Kärntner Bauordnung jetzt strenger darauf – „wir wollen echten Zuzug, keine Leerstände“. Eine ähnliche Situation zeige sich in Osttirol, im Lienzer Talboden, mit „angeheizter Preissteigerung durch den begrenzten Raum“. Auch dort seien es Wiener Käufer, Deutsche und Italiener, die sich einen zweiten Wohnsitz sichern wollen.Die ImmoLive-Community im Chat stellt ihre FragenAuch in diesem Talk ist die Community aufgefordert, ihre Fragen an die Expertinnen und Experten zu stellen. Die Fragen, die dabei behandelt wurden, drehen sich um Themen wie: Werden Regionen wie das Waldviertel oder das Mur-Mürz-Tal – angesichts der Preissteigerungen anderswo – wieder verstärkt nachgefragt? „Klar ja“, sagt Alexandra Kassler – „denn am Ende des Geldes bleiben Quadratmeter übrig“, das ist in solchen Regionen gut möglich. „Wir Junge wollten alle nach Wien, das war damals cool – jetzt sind wir Spießer und ziehen wieder ins Umland.“Wie kann ein „Glücksdorf“ mit 200 Bewohnern mit Bildungsinfrastruktur – Kindergärten, Schulen – aufwarten? Nikolaus Lallitsch (Raiffeisen) sagt: „Wir bauen ja keine Retortenstädte, wir setzen auf Nachhaltigkeit.“ Es gehe um die Belebung eines vorhandenen, gewachsenen Dorfes. Das „Glücksdorf“ werde Bestandteil einer vorhandenen Infrastruktur, wo wieder „junges Leben“ einziehen soll.Barbara Schöppel-Zeiler (EHL) wird zu möglichen „business spots“ – quasi auf halbem Wege zwischen Arbeitsplatz und Wohnsitz im Umland gelegen – gefragt. Das „Arbeitsplatz-Sharing“ werde sicherlich als Trend stärker, zumal viele deutsche Pendler dieser Tage mit längeren Wartezeiten an der Grenze rechnen müssen. Wesentlich sei ein schneller Internetzugang, ergänzt Robert Haubiz von sREAL, dabei gehe es aber nicht nur um Breitband bzw. Glasfaser-Internet: Auch „der klassische Telefonanschluss“ sei wieder „mehr wert geworden“ im Verkaufsargument.„Das ist Retro, aber der Schreibtisch kommt ins eigene Haus zurück“, sagt Alexandra Kassler (Wohn Salon), das werde auch zusätzlich „en vogue“ in der architektonischen Planung mit dem Bauträger. „Mit dem Laptop schnell auf die Couch“ reiche nicht mehr, die Nachfrage nach dem dezidierten Raum zum Arbeiten wachse.Frage an die Experten: Wo würden Sie in Ihrem Bundesland jetzt kaufen?Nikolaus Lallitsch (Raiffeisen) meint: Die Grazer Boom-Bezirke liegen am rechten Mur-Ufer; einer ehemaligen Industrieregion mit viel Wohnbauaktivität zuletzt. Aus diesen ehemaligen Fabrikshallen „entsteht neues Leben mit der Smart City Graz-Mitte“. Hier entstehe ein „cooles, junges Graz mit hoher Lebensqualität“. Außerhalb von Graz gibt es „in der Steiermark kaum Orte, wo man nicht kaufen kann“ – etwa das Ennstal, das Ausseer Land, die Thermenregionen sowie das Sulm- und Murtal.Robert Haubiz (sREAL) würde im Klagenfurter Bereich „Richtung Wörthersee“ kaufen – in den Gemeinden Viktring oder St. Martin-Waidmannsdorf, genauso wie in Pörtschach; „dort entwickeln sich die Preise sehr dynamisch“. Persönlich ziehe es ihn, Haubiz, in das Seental südlich des Wörthersees – mit Regionen etwa um den Keutschacher See, „dort gibt es viel Platz und Potenzial, mit Preisen die nicht überbordend sind“. Am oberen Ende des Preis-Spektrums stünden der Wörthersee, Ossiacher und Millstätter See.Wo würde Barbara Schöppel-Zeiler (EHL) in Salzburg, Tirol und Oberösterreich kaufen? Im Salzburger Seenland um den Trumer See „ist die Lebensqualität unschlagbar, mit guter Anbindung an die Stadt“. Grundsätzlich aber – „und wenn man das nötige Kleingeld hat“ – sei es nie falsch, in der Salzburger Innenstadt zu investieren, „sogar im Altbestand“.Es zieht Leute zum Wasser, sagt Alexandra Kassler (Wohn Salon). Niederösterreich habe „zu wenig Seen“, deswegen wollten Bauträger möglichst große Grundstücke kaufen, um künstliche Seen auszubaggern. Ein „kleiner Geheimtipp“ sei Wiens Nordosten – „nach Schwechat und darüber hinaus“, das „war bislang unterbewertet, zieht jetzt aber an“.Wir wollen ins Umland – aber was will die künftige Generation?Werden unsere Kinder den Trend umkehren und wieder in die Stadt ziehen? Alexandra Kassler (Wohn Salon) betrachtet die Lebensphasen, „und was ich in meinem Alter gerade will“. Ganze Junge wollten oft in die Stadt, aber „das kommt irgendwann retour“. Und mit „Stadt“ sei nicht zwingend Wien gemeint – auch die Kleinstädte im Umland seien begehrt. Wenig beachtet sei der Aspekt der Staufläche, sagt Kassler: „Ich brauche Keller und Stauraum“, das werde in der Bauplanung immer wichtiger.Barbara Schöppel-Zeiler (EHL) unterstützt: Der „Lebenspfad“ führe oft in die Stadt, aber irgendwann kommt der Wunsch zum „Rückzug“ in ruhigere Gefilde.Robert Haubiz (sREAL) will das Gesamtbild „nicht zu schön reden“ – wenn die Infrastruktur und die Mobilität nicht gegeben sei, würden Jugendliche im Umland nicht glücklich, „denn was mache ich als 16-Jähriger, wenn ich keine Anbindung habe und meine Freunde wohnen 15 Kilometer entfernt?“ Aus Stadt- und raumplanerischer Sicht brauche es Überlegungen, damit die Eltern „nicht die Taxifahrer der Kinder sein“. Es sei Aufgabe der Gemeinden, „interessant zu bleiben und Infrastruktur einzurichten“.Nikolaus Lallitsch (Raiffeisen) berichtet von laufender Marktforschung: Es gebe mittlerweile dermaßen viele Lebensphasen, dass „wir uns vom Gedanken verabschieden müssen“, ein einziges Einfamilienhaus „für Generationen“ reiche aus. Die Gesellschaft sei so differenziert, dass wir „alle für unsere verschiedenen Lebensphasen das Bedürfnis nach optimalen Wohnlösungen haben“ – Immobilienobjekte seien somit ein „liquides Gut“ geworden. „Diesen Trend können wir als Immo-Branche dankbar zur Kenntnis nehmen“, sagt Lallitsch.Fit für neue Konzepte – was tun gegen Leerstand?Viele Millionen Quadratmeter an Baufläche stehen – gemäß einer aktuellen Schätzung der Hagel-Versicherung – leer. Dafür brauche es „innovative Konzepte“, sagt Alexandra Kassler (Wohn Salon), die Immo-Entwickler „aus dem Trott herausholen“ will, das ist für die ganze Branche eine „große Chance“.Robert Haubiz (sREAL) spricht vom Leerstand in Kärnten, der vor allem aus der Zweitwohnsitz-Problematik heraus entstehe – „viele Objekte sind nur drei Monate im Jahr bewohnt“. Das lasse sich nur mit strengeren Widmungs-Auflagen und über die Bauordnung lösen. „Das ist nicht in jedermanns Interesse, aber nur so bekommen wir das langfristig in den Griff.“ Viele Klagenfurter Wohnungen stünden leer, weil der Eigentümer „sich die Wohnung nicht von irgendwelchen Fremden kaputtmachen lassen“ will, sondern nach einigen Jahren – inklusive 8 Prozent Wertsteigerung per anno – weiterverkaufen will. Das müsste man über das Mietrecht angehen, um mehr Flexibilität reinzubekommen, regt Haubiz an.Was sind die größten Herausforderungen in den Bundesländern für die Zukunft?Für die Steiermark beginnt Nikolaus Lallitsch (Raiffeisen). Die Hauptsorge der steirischen Makler sei es, genügend verkäufliche Immobilien auf den Markt zu bekommen, das Angebot sei derzeit ausgedünnt. Jetzt verkaufen nämlich nur jene, die wirklich verkaufen müssen“. Auch sei abzuwarten, ob es mittelfristig – im Zeitraum der nächsten Jahre – genügend Grundstücke für Wohnungsneubau geben wird. Trotzdem sei der Markt „gut. Wir haben den erfolgreichsten Start in ein Geschäftsjahr in der Unternehmensgeschichte“, trotz Corona, sagt Lallitsch.Robert Haubiz (sREAL) spricht für Kärnten. „Wir hätten gerne mehr leistbare, vernünftige Wohnungen, die wir handeln können.“ Zum Thema Gewerbeflächen meint Haubiz, es gebe ein „großes Thema mit gewerblichem Leerstand in der Innenstadt“, weil der „schöne, belebte Bereich in Klagenfurt vereinsamt“ – am Neuen Platz, am Alten Platz „verschwinden die kleinen Geschäfte“; da wünsche er sich mehr Maßnahmen der Klagenfurter Stadtverwaltung. Die gewerbliche Innenstadtbelebung sei somit die größte Herausforderung.Barbara Schöppel-Zeiler (EHL) aus Salzburg sagt: Im Wohnbereich in Salzburg brauche es mehr Leistbarkeit – „hoffentlich durch höhere Einkommen und nicht durch sinkende Preise“. Die innerstädtische Nachverdichtung und das Stärken von Ortskernen sei Herausforderung der nahen Zukunft. „Wir brauchen mehr Wohnungen im Ortskern – wenn dort niemand mehr wohnt, gibt’s auch keine Geschäfte mehr. Für den Gewerbebereich äußert Schöppel-Zeiler „einen einzigen Wunsch: Bitte kein vierter Lockdown.“Alexandra Kassler (Wohn Salon) will abschließend einen Aspekt beleuchten: die Finanzierbarkeit. Ein zwei-Personen-Haushalt in der Kurzarbeit „will zwar kaufen“, aber die Banken schauen kritisch bei der Kreditvergabe. Es dauere jetzt „oft sehr lange, bis der Wohn-Wunsch zur Realität wird“. Sie wünscht sich in der Hinsicht mehr Flexibilität seitens der Banken, denn „Wohnen ist ein Grundrecht, und die Menschen werden sich den linken und rechten Hax’n ausreißen, um sich schönes Wohnen zu leisten.“

Es ist nur logisch, darauf zu schauen, wie sich Themen lösen lassen – gerade in der aktuellen Situation – da es auch um die Wertentwicklung von Immobilien betrifft. Am Webinar-Podium von ImmoLive zugeschaltet waren: Melanie Berger, Mediatorin bei Adler&Berger Wirtschaftsmediation Astrid Grantner, Geschäftsführerin der EHL Immobilienbewertung Alfred Nemetschke, Anwalt bei NHK Rechtsanwälte Rechtsanwalt Alfred Nemetschke eröffnet die Runde mit einer Gesamtbeurteilung der Lage. Zusammengefasst: In Zeiten einer Pandemie hat ein Mieter Rechtsanspruch auf Mietzinsreduktion, wenn er das Mietobjekt nicht „uneingeschränkt nutzen“ kann. Nemetschke holt aus: Mit Beginn des ersten Lockdowns im März 2020 wurde allen Beteiligten bewusst, „dass es zum Thema Seuche und Pandemie gar keine aktuelle Judikator gibt“, über das Online-Archiv der Österreichischen Nationalbibliothek habe seine Kanzlei Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs (OGH) aus den Jahren 1915 und 1918 (u.a. die Jahre der „Spanischen Grippe“, Anm.) recherchiert. Die legistische Richtung war rasch bestimmt: Nemetschke berichtet vom Anspruch auf Mietzinsentfall oder -minderung bei eingeschränkter Nutzbarkeit eines Mietobjekts im Falle der Pandemie, „und das ist Tatsache“. Auch ein aktuelles Rechtsgutachten, beauftragt von der Kammersparte Gastronomie, unterstreiche die Rechtsansicht seiner Kanzlei. Während Anwälte mit einer Flut von Klagen rechnen, steigt das Interesse an „kreativen Lösungen“. Mediatorin Melanie Berger erklärt: „Vor Gericht gibt es nur Schwarz-Weiß. In der Mediation aber gibt es die Möglichkeit, über ganz andere Dinge zu sprechen.“ Der Bauchladen an Optionen wachse, oft würden sich dabei andere Wege aufzeigen – „wir fällen kein Urteil, wir finden eine Lösung“, so Berger, und das funktioniere in den meisten Fällen – und zwar schneller, günstiger und nachhaltiger. Astrid Grantner von EHL spricht zur schwierigen Immobilienbewertung in Zeiten einer langfristigen Pandemie. „Es geht um Ertragssituation und Risikobewertung“, sagt Grantner. Zeitlich eingeschränkte Risken, etwa ein Hochwasser und seine Folgeschäden, könnten eingepreist werden in der Bewertung. Diese Berechnungs-Parameter seien in der Corona-Krise nicht anwendbar, „das stellt uns vor Herausforderungen“. Im Idealfall gebe es eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, um das in Kostenfragen abbilden zu können. „Kritisch wird es in einer Pattstellung ohne Einigung“, sagt Grantner, weil „dann müssen wir auch Rückforderungen und Zinssätze abbilden“, je nach Asset-Klasse werde die Frage der Risikoabschläge sehr komplex. Mediationen sind schneller als Gerichtsverfahren – und günstiger. Sind sie auch sinnvoller? Melanie Berger (Adler&Berger Mediation) zitiert eine Studie, welche „eine erstaunliche Zeitersparnis“ aufzeige – Mediationsverfahren gingen „bis um die Hälfte zügiger“, die Geschwindigkeit sei „einer der enormen Vorteile“. Dennoch ist die Geschwindigkeit relativ – „es hängt natürlich von den handelnden Parteien ab“. Der Unterschied bei den Kosten liege „im Schnitt bei 30 Prozent“, sagt Berger, und preist damit die günstigere Variante Mediation im Vergleich zum Gerichtsverfahren. „Wir wollen de-eskalieren, wir führen Hintergrundgespräche und die Mediation ist absolut diskret und in keinem Fall öffentlich“, erklärt Berger ihren Zugang. Anders eben als Gerichtsverfahren. Alfred Nemetschke (NHK Rechtsanwälte) vertritt mit seiner Kanzlei Mieter und Vermieter. „Viele Vermieter waren Anfang der Pandemie perplex erstaunt“ über seine Rechtsansicht (s.o.), aber „letzten Endes sind sie unserer Ansicht gefolgt“. Da, wo es keine Einigung Richtung Mietzinsreduktion gegeben habe, war Nemetschkes Rat: „Bitte Mediation statt Gerichtsverfahren.“ Das habe in den meisten Fällen gefruchtet, bis „hinauf zum Stiftungsvorstand, dem gedämmert ist, dass er in den nächsten Jahrzehnten mit seinem Mieter zusammenleben muss“, fügt Nemetschke an. Auch als Anwalt sei er, Nemetschke, „immer lösungsorientiert. Weil wenn du mich als Anwalt ärgern willst, führen wir jahrelange sinnlose Prozesse, bis dir der Akt zum Hals raushängt.“ Im Gegenteil: In gut geführten Mediationen „findet auch der Anwalt seinen Platz“, weil eine rechtliche Beratung immer Sinn mache. Ein Mediationsverfahren sei dann wertvoll, wenn die verschiedenen Parteien erkennen, dass sich ihre Sichtweisen auf den Sachverhalt unterscheiden. „Am allerwichtigsten ist, den konkreten Sachverhalt zu definieren“, erklärt Berger aus ihrem Fachgebiet, „denn oft habe ich das Gefühl, da streiten sich zwei Leute über verschiedene Dinge“. Wenn das Kernproblem von allen Parteien erkannt werde, sei „der Rest oft gar nicht schwer zu klären“. Die ImmoLive-Community stellt ihre Fragen Wie immer beim Webinar der größten Immobilien-Experten-Community im deutschsprachigen Raum, gibt es Fragen an das Panel aus dem ImmoLive-Chat. Die Expertinnen und Experten sprechen zu vielen Fragen: etwa zum Rechtsstreit bei „vererbten Immo-Anteilen, um den Immo-Wert zu errechnen“; wann es sinnvoll sei, als Mit-Eigentümer eigene Mittel in die Mediation zu investieren („Unbedingt! Ein Gerichtsverfahren ist immer teurer“); zur Mediation „als kleineres Übel“ in Zeiten der Wirtschaftskrise; und warum sich die handelnden Parteien bei einer Mediation die Kosten „am besten fair 50:50 teilen“. Melanie Berger (Adler&Berger Mediation) will mit Vorurteilen aufräumen: „Viele Leute glauben, sie gehen zur Mediation um einen Kompromiss einzugehen. Das ist nicht richtig.“ Berger malt ein Bild: „Es geht nicht um Schwarz-Weiß, und den Kompromiss als eine Stufe der Farbe Grau. Mediation ist hellblau, dunkelgrün, und vieles mehr!“ Alfred Nemetschke (NHK Rechtsanwälte) beschreibt: „Nehmen wir – als Immo-Entwickler – die vielen Stunden her, in denen wir uns mit den emotionalen Befindlichkeiten aller Projektteilnehmer auseinandersetzen. Und stellen wir sie in Relation zu den Kosten für einen Mediator, der alle wieder auf Normaltemperatur runterbringt.“ Astrid Grantner (EHL) bringt die städtebauliche Relevanz in die Diskussion ein, etwa betreffend die Neugestaltung des Otto-Wagner-Areals im Westen Wiens. Dort sei es – bereits vor Beginn der Projektentwicklung – zur Einbindung der Bevölkerung gekommen. „Wenn Projekte mit solch großer Relevanz betroffen sind, hilft es auch die Anwohnerinnen und Anwohner mitzunehmen.“ Dort sei „ganzes Stadtviertel auf gutem Boden vorbereitet worden“, was das Tempo beschleunigt habe, sagt Grantner – das schlage sich natürlich auch auf den Preis nieder. (Mehr Informationen zur Mediation Otto-Wagner-Areal auf http://www.ows-mediation.at, Anm.) Mediation kann nicht alle Konflikte lösen – hinkt die Gesetzgebung hinterher? Melanie Berger (Adler&Berger Mediation) meint: Selbst wenn eine Mediation nicht zur Einigung führe, sei zumindest der Sachverhalt geklärt. Wenn es zur Gerichtsverhandlung komme, „hat man zumindest Zeit gespart und alle notwendigen Sachverhalte bereits zusammengefasst“. Nicht jeder Konflikt lasse sich lösen – das stehe und falle aber nicht mit einer Mediation, denn „gewisse Konflikte sind unlösbar, damit muss man leben“. Aber, und das ist Berger wichtig: „Falsch ist der Gedanke, dass von einer Mediation die Öffentlichkeit Bescheid weiß. Dem ist nicht so. Alle Beteiligten sind zur Verschwiegenheit verpflichtet.“ Eine Mediation sei ein privates, geheimes Verfahren mit strengen Regeln. Zumal: Der Mediator, die Mediatorin unterliegt beruflicher Verschwiegenheit, und könne somit in einem möglichen Gerichtsverfahren nicht als Zeuge einvernommen werden. „Das ist ein geschützter Raum, mit Vertraulichkeitsvereinbarungen“, bestätigt Anwalt Nemetschke. Alfred Nemetschke (NHK Rechtsanwälte) beklagt: „Ich hole nicht zum Rundumschlag gegen die Regierung aus; die haben schon ein paar Sachen gut gemacht. Aber ihnen ist der Gesamtüberblick verloren gegangen.“ Es gebe einen „Förder-Wildwuchs“, unterschiedliche Förderrichtlinien, unklare Regelungen beim Fixkosten-Zuschuss, „die COFAG (Covid-Finanzierungs-Agentur, Anm.) fährt einen Schlingerkurs“, schlichtweg: „Es sind Grotesken“, sagt Nemetschke. Neben der Kostenersparnis (Mediationen kommen im Schnitt auf ein Drittel weniger Kosten als ein klassisches Gerichtsverfahren) seien die Gerichte „derzeit sowieso überlastet. Es gibt manchmal schnelle Entscheidungen, aber die sind eine handverlesene Überraschung“, sagt Anwalt Nemetschke. „Unter den jetzigen Umständen erwarten wir Urteile im Frühjahr 2022“, und wenn es bis zum OGH hinauf lizitiert werde „dann in drei bis fünf Jahren“. Spielt die Corona-Unklarheit in die Bewertung von Immobilien? Astrid Grantner (EHL) sagt: „Ja, natürlich. Ich habe gerade einen solchen Fall auf dem Tisch.“ Bei einer Pattstellung zwischen Vermieter und Mieter bleibe nur der Ausblick in die Zukunft; das sei die „Glaskugel-Frage“ für den Bewerter in Zeiten der Pandemie, insbesondere im Feld der Hotel-Bewertungen. Hoffnung der Branche sei, auf die Tourismus-Zahlen des Jahres 2019 zurückzukommen – „da brauchen wir aber die entsprechenden Perspektiven“, insbesondere was Pachtverträge mit Umsatz-Komponenten beinhalten. Alfred Nemetschke (NHK Rechtsanwälte) springt ein: „Die Judikatur sagt klar: Der Mieter kann den Vertrag vorzeitig kündigen, wenn das Mietobjekt unbenutzbar ist“. Da würden „einige Vermieter noch ihre blauen Wunder erleben“, prophezeit Nemetschke, und erinnert an die ersten solchen Fälle, die bei Gericht aufliegen. „Klar, es macht einen Unterschied in der Bewertung“, sagt EHL-Grantner, „ob ich einen Pachtvertrag neu ausverhandeln muss oder einen neuen Mieter suche.“ Es folgen Fragen der möglichen Umnutzung („Von Hotel auf Wohnen“); allesamt eine Frage der Eigentümer-Strategie für das Objekt. Ja, die Pandemie hat eine Auswirkung auf die Immobilien-Werte, beantwortet das Panel eine Frage aus dem ImmoLive-Chat. „Es gibt schon zahlreiche Banken, die sich aus diesem Business zurückziehen“, erinnern die Expertinnen. Ich habe einen Streit. Wie gehe ich vor? Melanie Berger (Adler&Berger Mediation) erinnert an öffentlich zugängliche Listen an Mediatoren (Weitere Informationen auf https://mediatoren.justiz.gv.at/mediatoren/mediatorenliste.nsf/docs/home, Anm.), die von der österreichischen Justiz anerkannt werden. „Aber im besten Fall frage ich vorher einen Anwalt und gehe nicht blank hinein“, sagt Berger. Zum Abschluss: Verändert sich in der Gesellschaft der Umgang mit Konflikten? Melanie Berger (Adler&Berger Mediation) sagt süffisant: „Unterm Strich ist es uns Mediatoren egal, aus welchen Gründen die Leute kommen“ – aber natürlich gehe es um die Lösungsfindung – auch in Zeiten der Pandemie – und „mehr positive Menschen mit Erfahrung in der Lösungsfindung“. Astrid Grantner (EHL) spricht zur Erwartungshaltung, dass die Pandemie neue, positive Entwicklungen auslösen könnte. „Die Pandemie wird große Umwälzung bewirken, da steckt viel Positives drin“ – das sei zum Teil richtig, die Größe der Erwartungshaltung werde aber überstrapaziert. „Wir haben ein Problem mit der Planbarkeit“, sagt Grantner, aber sobald ebendiese wieder gegeben sei – wann auch immer – „werden wir in Gewohnheiten von vorhin zurückkippen“. Alfred Nemetschke (NHK Rechtsanwälte) sieht den „Schmerz der Pandemie noch nicht groß genug“ – aber wann gehen Wirtschafts-Betroffene zur Mediation? „Es wird immer klarer, wie die Verfahren ausgehen. Die Gesprächsfähigkeit der Beteiligten ist dafür nicht mehr gegeben.“ Als Anwalt freue sich Nemetschke über einen „unbeteiligten Dritten, nämlich einen Mediator“, der alle wieder zur „Gesprächsfähigkeit und an einen Tisch bringt“. „Geordnet herauszukommen aus extremen Konfliktsituationen“, sagt Jurist Nemetschke, dafür ist die Mediation ein geeignetes Mittel.

Der Online-Handel ist gekommen, um zu bleiben. Physisch-stationäre Geschäfte müssen künftig mehr bieten als nur Ware, um Kunden zu locken: Nämlich Service, Beratung, Dienstleistung und Gastronomie. Das sagen die Expertinnen und Experten. Im ImmoLive warfen wir einen Blick auf die aktuellen Entwicklungen, auf die mittelfristige Entwicklung, welche Themen sich langfristig abzeichnen und natürlich beantworten wir auch die Fragen aus dem Chat. Auf dem Podium zu Gast waren: Romina Jenei, Head of Consulting bei Regio Plan Consulting Stefan Goigitzer, COO Managing Partner von Coore und zeichnet für Retail und Retail Investment verantwortlich Patrick Homm, Leiter Immobilienvermarktung Gewerbe bei Otto Immobilien Mario Schwaiger, Leiter des Geschäftsbereichs Retail der EHL Gewerbeimmobilien  Wie steht es um die aktuelle Lage am Markt? Romina Jenei eröffnet die Runde mit einem Gesamtblick auf die Lage in Österreich. Sie sagt: Prognosen, „die wir für die kommenden fünf Jahre angenommen haben, bestätigen sich früher“ – Stichworte Online-Handel, verändertes Konsumverhalten. Der Online-Handel habe im Jahr 2020 ein Plus von 20 Prozent erfahren, im Vergleich zum Vorjahr; währenddessen hat der stationäre Handel ein Minus von 30 Prozent im selben Zeitraum verzeichnet. Einen starken Flächenrückgang bzw. „Flächenbereinigungen“ sieht Jenei vor allem in den Bereichen Bekleidung, Schuhe, Accessoires. Auf der anderen Seite konnten der Lebensmittel- und Drogeriefachhandel Umsatz-Zuwächse erleben. Branchen, die nicht lebensnotwendige Artikel anbieten („Das schicke Kleid brauche ich jetzt nicht“) würden mit weiteren Rückgängen rechnen müssen. Stefan Goigitzer (Coore) wird gefragt, wie es um die „High Street und Shopping Center“ und die Bezirks-Einkaufsstraßen steht. Der stationäre Handel im High-Street-Bereich – etwa in der Salzburger oder Wiener Innenstadt – habe Umsatzrückgänge von „50 bis 60 Prozent“ erlitten. „Interessanterweise“ hätten Bezirkseinkaufsstraßen in der Pandemie profitiert – weil Menschen regional einkaufen, statt Shopping Center aufzusuchen. Ebendiese Shopping Center hätten gelitten – „weil die Menschen verunsichert waren, in große Center zu gehen“. Verhältnis Mieter-Vermieter Zum Verhältnis Mieter-Vermieter, Ketten- und Einzelmieter wird Patrick Homm (Otto Immobilien gefragt). Der logische Vorteil großer Ketten im (inter-)nationalen Geschäft: Umsatzeinbußen mancher Filialen würden insgesamt abgefangen. Mit der Größe gehe auch eine höhere Kostenstruktur einher, und „eine enorme Verantwortung für die große Zahl der Mitarbeiter“. Der Einzelbetreiber im Gegensatz dazu „kann als Geschäftsinhaber selbst im Store stehen, kann Kosten optimieren, kann rasch reagieren“. Der Nachteil des Einzelbetreibers: Es gibt keinen Erfahrungsschatz, was an verschiedenen Standorten wie gut – oder schlecht – funktioniert, erklärt Homm. Jedenfalls suche er „individuelle, an den Standort angepasste Lösungen“ für Mieter. Mario Schwaiger (EHL) sieht eine Art „Aufbruchstimmung“, vor dem Hintergrund einer baldigen Covid-Impfung. „Wir haben jetzt wieder internationale Anfragen, was vergangenes Jahr kaum der Fall war, und auch in den Innenstadtlagen tut sich was“, fasst Schwaiger die Situation zusammen. Es gebe eine deutliche Zuversicht, dass der Tourismus bald zurückkehrt: „Jetzt ist die beste Zeit, sich gute Lagen zu sichern, die frei stehen oder zur Verfügung sind.“ Ein Problem derzeit gebe es vor allem bei Besichtigungen und Standortprüfungen vor Ort – „die sind ja nicht wirklich möglich, das ist ein großes Thema“, sagt Schwaiger, „es dürfen keine Bauteams internationaler Unternehmen kommen“, das würde den „Run“ auf gute Flächen wohl noch ein wenig bremsen. Die aktive ImmoLive-Community stellt ihre Fragen im Chat – zu Mieten, Flächenbereinigungen Wann werden Objekteigentümer niedrigere Mieten akzeptieren – wann hören wir auf, Leerstand zu akzeptieren als niedrigere Mieten? Das will die Community im Chat wissen. Stefan Goigitzer (Coore) erzählt von Kundengesprächen in Deutschland, wonach Betroffene „teilweise 50 Prozent unter Markt abschließen“. Trends aus Deutschland kämen mit Verzögerung nach Österreich. „So intensiv wird es uns nicht treffen, weil wir strukturell anders aufgestellt sind“, aber auch in Österreich werde es zu Mietpreisreduktionen kommen. „Die Frage ist: Habe ich es mit einem Privaten zu tun“, erklärt Goigitzer, „oder mit einem Institutionellen?“ Bei Institutionellen – Fonds, Versicherungen, etc. – wo mehr Kapital dahintersteht, werde man sich wohl „schwer tun, die Miete zu reduzieren, und damit das Objekt um 20 bis 30 Prozent abzuwerten“. Wenn in Folge der Pandemie-Krise bis zu 15 Prozent an Einzelhändlern und Gastronomie Insolvenz anmelden müssen – was passiert dann mit den Flächen? Darauf antwortet Romina Jenei (RegioPlan). „Die Flächen werden anders genutzt“, ist sie sich sicher, „der Einzelhandel und die Shopping Malls werden die High Streets nicht mehr dominieren.“ Es werde mehr „urbane Funktionen“ geben müssen, im Sinne der stadtplanerischen Perspektive – etwa Kindergärten, Schulen, soziale Angebote, kommunale Infrastruktur – und damit „weg vom klassischen Branchenmix“. Je nach Handelszone werde es natürlich verschiedene Fokussierungen geben – vom Nahversorger bis zur Gastronomie. Die überregionalen Shopping Malls (denke Donauzentrum und Shopping City Süd) würden schon jetzt viel mehr als nur Einzelhandel bieten: etwa mit Ärztezentren, Polizeistationen, Dependancen des Arbeitsmarktservice (AMS). „Dieser Trend wird Städte spannender machen“, ist Jenei überzeugt. Was tun mit leerstehenden Flächen? Ist Pop-Up die Lösung? Ist es ratsam, mit dem Vermieten noch zuzuwarten – weil mit der Covid-Impfung auch der Lockdown endet? Patrick Homm (Otto Immobilien) sagt: „Das ist nicht absehbar. Dass es im Q3 besser wird ist Spekulation.“ Wenn ein „passender Mieter für die kommenden Jahre“ vor der Türe stehe, sei es wohl besser „den Abschluss zu suchen“. Übergangsweise könnten Flächen mit „Pop-Up-Stores“ interimistisch genutzt werden, um sie nicht komplett leer stehen zu lassen. Auch würden große Retail-Ketten neue Standorte erst einmal „testen“, bevor sie dauerhaft bleiben. Mario Schwaiger (EHL) ergänzt um ein Uni-Projekt, in dem sich Studenten Gedanken über „das Pop-Up-System zur Überbrückung von Leerständen“ gemacht hätten. Diese Kurzzeit-Nutzung bringe allerdings auch Nachteile: Man kenne den Mieter nicht, die Planung sei zeitintensiv, rechtliche Themen wie Haftung und Betriebsanlagengenehmigungen müssten geklärt werden. „Das alles hält diese Pop-Up-Welle ein wenig auf.“ Grundsätzlich sei es eine „tolle Idee, Leerstände zu bespielen“ – zum Beispiel als zweiwöchiges Atelier für Künstlerinnen und Künstler, die ihre Werke dort zeigen; die vielen – zum Teil rechtlichen – Unsicherheiten müssten aber aus dem Weg geräumt werden. Schwaiger regt auch ein „Bewertungs-System für Mieter“ an, „ähnlich wie Amazon“, auf dass Vermieter bei Pop-Up-Ideen vorab ein Bild der Mieter bekommen. Pop-Ups können auch über internationale Konzepte passieren, etwa im High-End-Gastro-Bereich.  Stefan Goigitzer (Coore) sieht „hier sicher kein mangelndes Interesse der Vermieter, und auch keinen Mangel an Fläche“ – aber die rechtliche Situation in Österreich „ist schlichtweg komplexer als in London oder Miami oder Dubai“. Genehmigungsverfahren hierzulande dauern „sechs bis acht Monate, per se schon ein Wahnsinn“, sagt Goigitzer, somit seien Pop-Up-Restaurant-Ideen wohl nur dort umzusetzen, „wo ich bereits eine genehmigte Gastrofläche habe“. Große Ketten gehen insolvent – was passiert mit deren Flächen? Die Modeketten Pimkie und Adler hatten jüngst die Insolvenz gemeldet. Was passiert mit der Vielzahl an Flächen, die damit frei wird? „Das kommt natürlich auf den Standort an, es gibt einige Standorte in der B-Lage“, sagt Patrick Homm (Otto Immobilien), und betont: Anders als vor einigen Jahren noch stehen die Retailer „nicht mehr Schlange vor dem Eigentümer“. Die Zeiten, wo sich der Eigentümer die Retailer aus einer großen Interessentenschar aussuchen kann, seien vorbei. Homm empfiehlt allen Eigentümern und Vermietern auch: „Wenn ein Ende der Miete absehbar ist, gehen Sie früh in die Vermarktung. Es dauert bis zu 18 Monate, bis der nächste Mieter einzieht.“ Auch in B- und C-Lagen gebe es „gute Möglichkeiten, in der digitalen Community um potenzielle Käufer zu werben“. Was muss der Handel künftig mehr können? Ist Corona nur Brandbeschleuniger für das Reinigen der Handelsstruktur? „Das Konsumverhalten hat sich geändert. Reines Herzeigen von Ware reicht nicht mehr, das kann der Online-Handel besser“, sagt Romina Jenei (RegioPlan). Wer „die Couch verlassen will, um wirklich zu shoppen, will etwas Spezielles“. Das könnten besondere Service-Leistungen oder Events vor Ort sein, oder die persönliche Beratung und Organisation. Es brauche den Mehrwert über die schlichte Ware hinaus, sagt Jenei. „Die Menschen waren im Lockdown eingesperrt und wollen jetzt beim Shopping ‚offline‘ nachholen, was sie versäumt haben“, aber das werde die bisherigen Ausfälle nicht kompensieren können. Das emotionale Erlebnis müsse aber der Händler selbst schaffen – „das kann der Vermieter nicht bewerkstelligen“. Wenn sich insolvenzbedingt die Spreu vom Weizen trennt – ist das die Bereinigung der Handelsstruktur, die Corona bringt? Mario Schwaiger (EHL) sieht: „Wer seine Hausaufgaben, wie Onlinehandel, schon in den vergangenen Jahren gemacht hat, kommt jetzt besser durch.“ Überraschend viele Händler hätten bis zuletzt überhaupt keinen Onlinehandel im Angebot gehabt. Größere Ketten würden sich wohl von einer Handvoll Filialen trennen, die nicht den erwarteten Umsatz bringen – und gleichzeitig im Online-Handel optimieren. Wird der Handel regionaler? Was bedeutet das für Flagship Stores der Großen? Patrick Homm (Otto Immobilien) setzt auf „Individualität und Nachhaltigkeit“, der Handel werde nur durch „Mehrwert und Abholen des Kundens“ einen Vorteil gegenüber dem Online-Handel aufbauen können. Ein Store, ein Geschäft müsse sich seine „eigene Community aufbauen“, die zwischen online und offline verschwimmt und eine Bindung zur Marke schaffe. „Die Pandemie ist eine Chance für viele Kleine, aus der Regionalität heraus auch Shops in Lagen zu öffnen, die vorher undenkbar gewesen wären“, sagt Stefan Goigitzer (Coore) und sieht eine „große Chance für den Einzelhandel“ abseits der großen Shopping-Destinationen wie „London oder Paris, wo ich mir die Miete nicht mehr leisten kann“. Auch eine neue Wertehaltung der jungen Generation werde den Handel nachhaltig verändern – weil die Nachfrage nach mehr Nachhaltigkeit und Regionalität gehe. Mario Schwaiger (EHL) erinnert an internationale Ketten wie „H&M“ – dort „wird das Shopping zum Erlebnis, dort kann ich die Kleider gleich zum Schneider bringen“. Dienstleistungen wie „Kosmetik, Nagelstudio und Friseur schaffen Service-Mehrwert“, sagt Schwaiger, und „da muss die Reise hingehen, auch in der Fläche an sich. Die Flächenstruktur werde sich verändern – etwa durch 24h-Abhol-Terminals oder Click-and-Collect-Stationen. „Da ist Mut gefragt, aber da ist viel möglich“, meint Schwaiger. Patrick Homm (Otto Immobilien) ergänzt um die Idee des „community buildings“, wonach große Fashion-Ketten (welche eigentlich über Online-Business gute Einnahmen hätten) ihre stationären Stores um Gastro-Angebote erweitern. Unter dem Strich müsse also eine Aufenthaltsqualität mit Mehrwert stehen – „dann sind die Kunden auch bereit, öfter in den Shop zu kommen und mehr Geld auszugeben“. Online oder „brick-and-mortar“, der Unterschied zwischen Stadt und Land, und wohin geht die Gastro „Es wird sich wohl bei 50:50 einpendeln“, prognostiziert Romina Jenei (RegioPlan) die künftige Verteilung zwischen physischem Retail und Online-Handel. Dabei komme es nicht auf die Größe der Stadt an: Auch in Wien gebe es, zum Beispiel, mit Mariahilfer Straße und Josefstädter Straße Großeinkaufsmöglichkeiten und regionale Angebote. Dasselbe sei in Mittelstädten der Fall; wichtiger sei, dass die Handelszonen auf ihre Einzugsgebiete spezialisiert seien, vom Nahversorger bis zum kompletten Branchenmix, sagt Jenei. „Was große Shopping-Center gut können: das einheitliche Management“, erklärt Jenei, und erinnert an den – oft fehlenden – „Willen und die Macht“ ganzer regionaler Geschäftsstraßen, sich unter ein Gesamt-Management zu stellen. Anderes Thema: Wird sich die System-Gastro jetzt durchsetzen? Nein: Junge, aufstrebende Konzepte hätten jetzt die Möglichkeit, ihre Ideen zu realisieren, sagt Stefan Goigitzer (Coore). Das betreffe insbesondere „spannende Konzepten“ in Seitenlagen und Bezirkseinkaufsstraßen. Goigitzer nennt als Beispiel die Wipplinger Straße in der Wiener Innenstadt, wo „junge Ideen“ entstanden seien. Die klassische „Systemgastronomie findet sich dann eher in den High Streets wieder, wo früher die Fashion war“, meint Goigitzer. Self Storage als Trend, neue Online-Händler und eSports-Areas als Chance „Gurkerl.at als neuer Online-Supermarkt mit Rund-um-die-Uhr-Lieferzeiten bis Samstagmitternacht macht das ganz gut“,  sagt Mario Schwaiger (EHL) und erinnert, dass diese Anbieter entsprechende Flächen für ihre Logistik brauchen. „Ich kenne eine Diskothek im 15. Bezirk, die hat zugesperrt. Die Fläche wurde geprüft, für gut befunden. Das ist ein Einzugsgebiet mit vielen Wohnungen, hat eine gute Lage“, sagt Schwaiger – dort mache Supermarkt-Logistik Sinn. Aber: Einem Vermieter müsse klar sein, „dass das Mietniveau bei Self-Storage-Konzepten ein ganz anderes ist als bei der klassischen Geschäftsmieten“. Mit eigenen eSports-Areas lassen sich auch außerhalb der klassischen Geschäftsöffnungszeiten junge Kunden anziehen – und damit neue Geschäftsfelder eröffnen. „Das haben wir definitiv am Radar“, fasst Patrick Homm (Otto Immobilien) zusammen. Zum Abschluss ein Blick in die Zukunft Wo stehen wir in fünf Jahren? Die Expertinnen und Experten geben ihre persönlichen Prognosen ab. Romina Jenei (RegioPlan) sieht die Innenstädte in fünf Jahren „keinesfalls tot, aber ganz anders“. Handelszonen würden „komprimierter und konzentrieter“, Flächen würden verkleinert und bereinigt. Insgesamt werde der Handel „individuell und spezialisierter“, was natürlich auch bedeutet, dass „manche auf der Strecke bleiben“. Patrick Homm (Otto Immobilien) sieht für die High Streets mehr „Shops als Showrooms“. Dort werde nicht mehr die gesamte Produktpalette geboten, sondern ein Look-and-Feel der Marke, quasi als Appetizer – der Rest passiere dann über den Online-Handel. Stefan Goigitzer (Coore) rechnet vor allem mit „coolen, regionalen und jungen Konzepten“, auch in der Gastro, „jedenfalls mehr Vielfalt“ in den Einkaufsstraßen. Mario Schwaiger (EHL) beobachtet „spannende Entwicklungen“, etwa den neuen IKEA-City-Store am Beginn der Äußeren Mariahilfer Straße in Wien. Auch stehe das „KaDeWe-Wien“ in den Startlöchern, und der Standort werde zusätzlich aufgewertet um die Themen Nachhaltigkeit und Umweltschutz: Immer mehr Shops werden geplant zum „Showroom für E-Mobilität“. Mit Events und Veranstaltungen werde wieder „mehr Leben in die Stadt kommen“, ist sich Schwaiger sicher. Irgendwann, nach der Pandemie.

Beim Rätseln, Quizzen und Raten waren zahlreiche Expertinnen und Experten der Branche zugeschaltet, Fans und Interessierte; teils im Video, teils im Chat. Sie alle ritterten um die richtige Antwort beim – humorvoll moderierten – ImmoKlick-Quiz. Die Immobilien-Redaktion hatte für die Premiere des Formats hochwertige Preise von lokalen, regionalen Anbietern an Bord geholt. Verspielt wurden: Magnum-Flaschen Grüner Veltliner von Reinhard Winiwarter mit seiner „Winery“ (https://www.rw-winery.com/), prämiert mit 93 von 100 Punkten im „Á la carte“-RankingKöstliches zum Naschen von der Wiener Süßwaren-Manufaktur „Jonny Schokoladen“ (www.jonny-schokoladen.at), die im 12. Wiener Gemeindebezirk feinste Schokolade schöpftEdle Seifen aus dem Waldviertel vom „Seifenkonzept Kamptalerie“, handgesiedet aus hochwertigen Rohstoffen (www.kamptalerie.at)Gutscheine für die „Regina Margherita“, ein Gusto-Stückerl-Restaurant für gehobene italienische Küche in der Wiener Innenstadt. (https://www.reginamargherita.at/) Lasst die Spiele beginnen Die Aufgabe klang simpel: Ein verdecktes Bild wird nur Stück um Stück freigelegt – „so wie früher bei Dalli-Dalli, für unsere älteren Semester“, wie der Moderator scherzhaft erklärt. Wer als erste oder erster erkennt, um welches Bauprojekt oder welche Person es sich handelt, gewinnt. Der ImmoLive-Chat fungiert als „roter Button“, wer die Antwort weiß, schreibt in den Chat. Ein kurzweiliges Wettrennen um die schnellste Antwort begann – die „Exhibition Round“, der Probelauf, war schnell gelöst. Der Wiener DC Tower – als höchstes Wohngebäude Österreichs – war rasch entdeckt.. Kniffliger wurde es in den Wettbewerbsrunden, wo Immobilien aus der ganzen Welt gezeigt wurden, etwa: die Berg-Isel-Schanze („mit den Bergen im Hintergrund, das ist sicher nicht Wien“)der Burj Khalifa („das könnte auch der Burj al Arab sein“ – „das ist aber nicht dasselbe!“). Die Preise gingen dann an beide Antworten (kulante Anm.d.Red.)der Hangar 7 in Salzburg („Das ging in Sekunden!“ Hat da wer geschummelt?)der neue „IKEA Shop“ und der Hauptbahnhof in Wien („Ihr seid Profis, das war zu leicht! Wir müssen strenger sein mit euch, wir fragen jetzt auch die Quadratmeter ab“)das „KaDeWe“ in Berlin („Quiz-Kandidat Wolfgang liegt schon wieder richtig! Du gehst heute mit vollen Armen nach Hause“)das „Hofbräuhaus“ zu München („Wenn wir schon Wein verlosen, können wir auch ein Brauhaus zeigen“)die Miniaturwelt „Minimundus“ in Klagenfurt („Das hatten jetzt mehrere gleichzeitig richtig erraten – die Schokolade müsst’s euch teilen!“) Aber auch nach Personen wurde gesucht: Erst nach vielen offengelegten Kacheln wurde das Foto von René Benko erkannt („Der war beim Friseur!“)Bettina Breiteneder, Aufsichtsrats-Vorsitzender der ImmofinanzMichael Ehlmaier von EHL ImmobilienAnton Bondi von Bondi-Immobilien („Eindeutig an den Haaren zu erkennen“)Und, ganz gemein, zum Abschluss: Ein Porträt von Chefredakteur Walter Senk, allerdings auf den Kopf gestellt. Aber auch dieses Rätsel wurde gelöst Jede Runde wurde eröffnet mit dem Signal zum Start – „ImmoKlick!“ Das Fazit nach knapp 40 amüsanten Rätselminuten: Die Aufgaben waren „viel zu einfach“, oder anders gesagt: die Teilnehmerinnen und Teilnehmer waren zu schlau; die hochwertigen Preise wurden großzügig an das Teilnehmerfeld ausgespielt, und am Allerwichtigsten: Der Spaß kam nicht zu kurz.

Am Podium diskutierten: Karina Schunker (Leiterin des Bereichs Eigentumswohnungen bei EHL) Evgeni Gerginski (Geschäftsführer bei Huss Hawlik Architekten) Florian Kammerstätter (Geschäftsführer bei Consulting Company Immobilien) Gerald Kerbl (Partner bei der tpa Group Österreich) Florian Kammerstätter beginnt die Runde. Der EHL-Marktbericht spiegle auf Papier wider, was die Realität im Verkauf zeige: „Die Nachfrage ist extrem groß.“ Institutionelle kämen vom Gewerbemarkt Richtung Wohn-Immobilien, und auch „die Kleinen, die Privatanleger“ würden den Wiener Wohnungsmarkt „sehr gut sehen“. Es gebe mehrere Objekte, teilweise mit bis zu 140 Wohnungen, seien schon im Rohbau verkauft worden – „klar als Vorsorgewohnungen“. Privatkäufer investierten „mit dem klaren Ziel zu vermieten“. Karina Schunker (EHL) ergänzt: Nach Krisen im Finanz- und Kapitalmarkt sei die Anlage in „Betongold“ zunehmend interessant geworden. Wohnungen seien keine reine Kapitalanlage mehr, sondern in einem weiteren Schritt ein „Vorsorgemodell für künftige Einkommensquellen“, etwa um sich die Pension aufzustocken – oder einen Alterswohnsitz zu schaffen. Es seien nicht nur Kunden mittleren Alters, die sich die Frage nach dem „wie geht es weiter nach dem Berufsleben mit meinem Lebensstandard“ stellen – auch die junge Generation mache sich „mehr und mehr Gedanken“ über die Zukunftsvorsorge. Die „eine, typische Zielgruppe“ gebe es nicht mehr, sagt Schunker, die Nachfrage ziehe sich durch alle Altersgruppen. Vorsorgewohnungen und die Diskrepanz zwischen Wunsch und Realität Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) erinnert an die zwei Arten von Anlegern: Die einen „kaufen die Wohnung, vergessen sie und sehen nur mehr das Geld, das monatlich am Konto ankommt“. Die zweite Schiene kaufe Wohnungen, um sich „die ersten 20 Jahre die Steuern zu ersparen, und dann dem Kind oder Enkel weitergibt und Eigennutzer wird“. Für Eigennutzer werde der „Wunsch nach mehr Raum“ – spätestens seit der Corona-Krise – propagiert; dem Streben „nach mehr Raum, mehr Fläche“ gegenüber stehe aber die „Realität der Preise“, weil Flächen nicht günstiger würden. „Man kann sich eben nicht immer leisten, was an Wünschen in der Zeitung steht“, sagt Gerginski. Gerald Kerbl (tpa) ergänzt um die „steuerlichen Fragen“ beim „Run auf die Vorsorgewohnung“. Die klassische „Residential-Finanzierung“ bei Banken sei dabei kein Problem, sagt Kerbl, „das wird von den Banken finanziert“. Was die Steuer betrifft – Stichwort Immobilienertragssteuer „Immo-ESt“ – meint Kerbl: Damit sich „das alles gut rechnet“, müsse der Kunde – in Absprache mit professioneller Beratung – den vorhandenen Eigenmittelanteil durchrechnen. „Ab 25 Prozent Eigenmitteanteil beginnt es, sich zu rentieren.“ Überhaupt seit es eine gute Idee, „Geld inflationsgesichert in Sachwerte“ zu investieren. Können sich Kunden auch leisten, was sie wünschen, wird Karina Schunker (EHL) gefragt. Es gebe zwei Gruppen: Die „Wiederholungstäter“, die sich nicht zum ersten Mal mit dem Thema Vorsorgewohnung beschäftigen, und somit Abläufe und Vorgehensweisen kennen. „Die haben ein klares Bild, da ist die Beratungsleistung eine ganz andere“, sagt Schunker. Erst-Investoren wiederum bräuchten eine andere Beratung: Oft seien ihnen steuerliche oder mietrechtliche Fragen unklar. „Den Erst-Investor muss ich an die Hand nehmen und ihm den Prozess grundsätzlich erklären.“ Es gibt verschiedene Käufer-Gruppen – wie steht es um die Wohnungs-Angebote? Von den „idealen“ 60-Quadratmeter-Wohnungen über kompaktes Wohnen und Wunsch nach mehr Fläche – wohin geht das Interesse der Käufer? Florian Kammerstätter (Consulting Company) sieht, dass „die Grundrisse, die absoluten Wohnflächen tendenziell zurückgehen“. In Wien steigen die Grundstückspreise, in Konsequenz damit auch Kauf- und Mietpreise. Was wiederum die Frage aufwerfe, was sich potenzielle Mieter künftiger Vorsorgewohnungen überhaupt leisten können. „Logischer Rückschluss: Die Quadratmeterzahl der Wohnungen wird kleiner“, sagt Kammerstätter. Das stelle Projektentwickler und Architekten vor Herausforderungen, um Mindestgrößen bei der Möblierung („Geht sich das 1,80m-Bett noch aus?“) zu erfüllen. Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) meint: „40 Quadratmeter sind für den Architekten oft schon Luxus. Wir planen Vorsorgewohnungen mit 35 Quadratmetern und zwei Zimmern.“ Darin sei er aber „geübt, wir haben mehrere Baustellen mit diesen Größen am Laufen“. Wichtig sei die Flexibilität bei der Raumgestaltung, und wie sich die Fenstersetzung, Sanitärräume, Arbeitsbereiche etc. gestalten, damit der Grundriss in Zusammenspiel mit der Möblierung auch funktioniert. „Freiflächen werden wichtiger, wir nutzen bei Balkonen alles aus, was die Bauordnung hergibt“, erzählt Gerginski. „Es zählt jeder Zentimeter, wir wollen so wenig ungenutzte Ecken – Vorräume und dergleichen – wie möglich.“ Fragen aus dem ImmoLive-Chat: Worauf gilt es bei der Wahl einer Vorsorgewohnung besonders zu achten? Gerald Kerbl (tpa) aus „der fachlichen Ecke des Steuerberaters“ heraus meint: Es brauche einen „sinnvollen“ Eigenkapitalanteil, „25 Prozent plus“. Das mache die Prognoserechnung am Beginn des Investments einfacher, und es gebe „einen Puffer für notwendige Adaptierung nach 5, 10, 15 Jahren“. Karina Schunker (EHL) sieht „einige wesentliche Punkte“: Vorneweg die Lage – zentral oder mit mehr Grünraum? „Ich muss meinem Mieter eine gewisse Infrastruktur bieten können.“ Zweitens die Wohnungsgröße: Die Grundrissgestaltung müsse „effizient“ sein, um Räume abtrennen zu können. Auch das Thema Freifläche sei stark nachgefragt – nicht zuletzt wegen der Pandemie. Auch die Ausstattung spiele eine Rolle: Die meisten Mietwohnungen hätten eine Küche bereits eingebaut. Schunker erinnert daran: Eine Vorsorgewohnung müsse nicht all diese Kriterien erfüllen – aber es brauche den Blick auf das Verhältnis zwischen Kaufpreis und projektiertem Mietpreis. „Was kann meine Immobilie, wen möchte ich damit ansprechen, und finde ich mit dieser Konfiguration einen Mieter?“, sagt Schunker. Florian Kammerstätter (Consulting Company) spricht aus der Warte des Bauträgers: „Schauen wir auf das Preis-Leistungs-Verhältnis. Ist das, was ich erwerbe, tatsächlich den Preis wert?“ Dazu kämen auch Punkte wie ein möglicher Wiederverkaufswert oder die Frage nach dem Mieter: Ist die Wohnung für einen Mieter langfristig gedacht, oder muss der Eigentümer mit häufigem Mieterwechsel rechnen – was Maklerkosten und andere Posten mit sich bringe. „Wahnsinnig wichtig, und für die Zukunft noch interessanter“, meint Kammerstätter, „ist die Anbindung an den öffentlichen Verkehr“. Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) spricht zu den Themen Wertsteigerung und Mieterwechsel. Häufige Mieterwechsel gebe es bei kleinen Wohnungen – „weil da wohnen Studenten, und man will nicht in einer 30-Quadratmeter-Wohnung alt werden“. Eine ideale Vorsorgewohnung solle laut Gerginski die 40-Quadratmeter-Marke nicht unterschreiten, weil Mieter länger darin blieben. Nachhaltiges Bauen werde an Bedeutung gewinnen und somit zur Wertsteigerung beitragen. Stellplätze für E-Fahrzeuge oder geringe Betriebskosten würden Wohnungen dauerhaft leichter vermietbar machen. „Es gibt einen Wertewandel. Menschen wohnen bewusster, es geht um soziale Nachhaltigkeit“, meint Gerginski, dieser Wert würde steigen. Mieteinnahmen versus Kaufpreis – wo liegt eine gute „Ratio“? Bleiben Mieten leistbar? Die ImmoLive-Community fragt die Profis „Das hängt eindeutig von der Lage ab“, sagt Steuerberater Gerald Kerbl (tpa). Florian Kammerstätter (Consulting Company) sagt: Wo werde diese Benchmark angelegt? Bei Neubauprojekten in Wien sei eine Brutto-Rendite „zwischen 2,5 und 3,5 Prozent“ zu erwarten – wenn man den reinen Kaufpreis mit der Miete in Verhältnis setze. Bleiben Mieten bei steigenden (Kauf-)Preisen überhaupt leistbar, fragt die ImmoLive-Community im Chat. Karina Schunker (EHL) meint: Das Thema werde sich vor allem auf die Wohnungsgröße auswirken – was klein und kompakt gebaut werde, bleibe in der Miete leistbar. Die Mieten seien auf hohem Niveau „und bleiben auch dort“; gleichzeitig würden die Preise nicht mehr so rasch steigen „wie noch vor 20 Jahren“. Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) erinnert an die Offensive der Stadt Wien, mehr Gemeindewohnungen zu bauen. „Dort kennen wir die Mietdeckel, bei 7,50 Euro.“ Auch sehe der Wiener Bebauungsplan Flächen für geförderte Wohnungen vor – damit schaue die Gemeinde darauf, dass Mieten nicht aus dem Ruder laufen. „Auch im geförderten Wohnbau und im Gemeindebau ist die Qualität sehr hoch“, sagt Gerginski, „das ist mit den Gemeindebauten der 70er-Jahre nicht vergleichbar“. Diese hohen Standards gebe es im frei finanzierten Wohnbau nur „freiwillig“ – wenn die Bauträger da nicht mitmachen, „wird es die Mieter in den geförderten Bereich ziehen“. Florian Kammerstätter (Consulting Company) erklärt, dass „das Kapital in die Hauptstadt Wien drängt“ – aber „bitte vergessen wir nicht die anderen großen Städte in Österreich“. Im Süden von Graz, zum Beispiel, „ist zuletzt wahnsinnig viel passiert“, und auch in Wels passierten interessante Entwicklungen. Dort gebe es die Aussicht auf höhere Renditen, weil die Grundstücks- und Kaufpreise „noch nicht am oberen Ende angekommen sind“. „Auch der Wiener Investor kauft sich Vorsorgewohnungen in Linz, Graz, Wels“, ergänzt Gerald Kerbl (tpa), „es muss nicht immer Wien sein.“ Führt das neue Home Working zum Nachfrage-Trend ins Umland? Karina Schunker (EHL) bricht es auf die Frage herunter: „Will ich meine Freizeit im Grünen verbringen können, und verzichte dafür auf Infrastruktur?“ Urban oder ländlich – es gebe kein „richtig oder falsch“, sondern subjektive Zugangsweisen bei jedem einzelnen Kunden. „Lösungen für die verschiedenen Wünsche anbieten“ sei die spannende Herausforderung, sagt Schunker. Wiens innerstädtische Bezirke seien ungebrochen stark gefragt, „wir haben nicht gemerkt dass die Leute ihre Koffer packen und alle aufs Land ziehen“. Wird das Angebot des gemeinnützigen Wohnbaus eine Konkurrenz für die Vorsorgewohnung? „Das ist eine Frage der Zielgruppe, das sind unterschiedliche Produkte“, meint Schunker. Der frei finanzierte Wohnbau tendiere eher zum kompakten, effizienten Bauen. Neubau oder Altbau? Befristet oder unbefristet? Stellplatz: Ja oder Nein? Der ImmoLive-Chat meldet sich mit vielen Fragen an das Panel, etwa mit der Entscheidung: Vorsorgewohnung besser im Alt- oder Neubau? „Als Anfänger: klar Neubau“, sagt Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten). Es gebe zur modernen Wohnung die Gewährleistung und rechtliche Absicherungen darauf, „ich habe viele Probleme nicht“, dafür „ist der Preis ein anderer“. Der Altbau biete oftmals die bessere Lage zu günstigeren Preisen, sei dafür sanierungsbedürftig; „wenn ich mich mit Immobilien auskenne, kann ich das schon wagen“. Im Altbau versteckten sich aber oft „ungeplante Risiken und Kosten“ – etwa beim undichten Dach oder dem nachträglichen Einbau eines Lifts. „Die rechtliche Lage beim Neubau ist eine ganz andere“, erklärt Florian Kammerstätter (Consulting Company). Verträge im Altbau, „auf zwei bis drei Seiten abgefasst“, können „für den Einzelnen ganz viele Probleme bringen“. Tendenziell empfehle Kammerstätter also den Neubau. Werden Vorsorgewohnungen eher befristet oder unbefristet vermietet? Gerald Kerbl (tpa) sieht derzeit vor allem „befristete Mieten auf 3 oder 5 Jahre, das ist Gang und Gäbe“. Das sei „grundsätzlich auch sinnvoll“, weil Verträge nach Ablauf verlängert werden können – oder eben aufgelöst, wenn man als Eigentümer selbst einmal einziehen möchte. „Das ist ein Sicherheitsinstrument“, sagt Karina Schunker (EHL). Karina Schunker antwortet auch auf die Frage, ob es beim Ankauf einer Wohnung auch Sinn macht, einen PKW-Stellplatz dazuzukaufen. „Ab einer drei-Zimmer-Wohnung“ bzw. ab einer bestimmten Wohnungsgröße bringe das Vorteile. Selbst wenn der Mieter kein Interesse daran habe, „steht es mir frei, den Stellplatz an jemand anderes zu vermieten“. Alternativen zur Vorsorgewohnung: Beteiligungs- oder Bauherrenmodelle? Gerald Kerbl (tpa) stellt die Frage retour: „Worin will ich investieren? Muss am Ende des Tages eine Immobilie daran hängen?“ Bauherrenmodelle seien „sicherlich eine Alternative“, allerdings „für das größere Budget“. Wer sich indirekt an Immobilien beteiligen möchte, für den gebe es den offenen Immobilienfonds – „alle großen Banken haben den aufgelegt“. Als letzte Alternative blieben „die klassischen Immobilien-Aktien an der Börse“. Wie steht es um das Wohnungseigentumsgesetz, das – gerade im Altbau, bei vielen Eigentümern – Dinge oft verkompliziere? Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) sieht seitens der Eigentümer und Vermieter den „verständlichen Wunsch“, die Rechtslage zu modernisieren; „man re-investiert ja schließlich in die Gebäude, und steckt sich das Geld nicht nur ein“. Gegenstimmen kämen dazu etwa von der Arbeiterkammer. Wo machen Vorsorgewohnungen in Wien noch Sinn? Gibt es bessere Alternativen? Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) empfiehlt den „Blick auf die Lage, mit genug Grün rundherum“. Eine Vorsorgewohnung dürfe „niemals auf eine stark befahrene Straße schauen“, ich will nicht „die Autos im Wohnzimmer stehen haben, wenn ich das Fenster aufmache“. Zudem müsse der Grundriss variabel genug sein, um verschiedene Altersgruppen anzusprechen, „damit ich als Eigentümer in der Vermietung flexibel bin“. Flexibilität brauche es vor allem in den Möblierungsvarianten, „damit die Wohnung potenziell für viele Gruppen funktioniert“. Florian Kammerstätter (Consulting Company) tendiert ebenfalls zur ruhigen Lage. Mit dem Trend zum Home Office habe diese an Bedeutung gewonnen. Karina Schunker (EHL) sieht „keine Grenze, wo ich nicht investieren würde“ – egal ob innerstädtisch oder Außenbezirke. Spannende Lagen seien jene Gebiete Wiens, die in Zukunft – etwa durch Ausbau der Infrastruktur – aufgewertet würden; „zumindest eine öffentliche Verkehrsanbindung sollte vors Haus fahren.“ Gerald Kerbl (tpa) würde persönlich „an den Stadtrand gehen“ – es brauche jedenfalls eine gute Verkehrsanbindung.

Der Talk brachte gleich zwei Premieren: Es war der erste Executive Talk des jungen Jahres 2021, und zum ersten Mal war eine Frau zu Gast. Gibt es zu wenige Frauen in gehobenen Positionen in der Immo-Branche, war das Thema für den Einstieg aufbereitet. Gögele-Celeda erinnerte an ihr Team, das zum überwiegenden Teil weiblich besetzt sei. „In Führungspositionen sind wir noch nicht so weit, aber das wird sich in den kommenden Jahren ändern.“ Es gehe letztlich nicht ums Geschlecht; jeder Mensch habe seine Stärken und Schwächen – als Führungskraft müsse man diese Stärken gezielt fördern. „Frauen sollen sich ruhig mehr zutrauen und mutiger werden“, meint Gögele-Celeda. Gögele-Celeda erklärt den Reiz ihres Berufs: „Mit Immobilien kann jeder etwas anfangen. Wir wohnen in Immobilien, wir arbeiten in Immobilien, wenn wir einkaufen, gehen wir in eine Immobilie.“ Dazu komme der direkte Kundenkontakt, „die Kundennähe schreiben wir irrsinnig groß“, das mache „mehr Spaß“ als der Handel mit Wertpapieren. Angesprochen auf den Unterschied „zwischen Banken und Immobilien“ meint Gögele-Celeda: In der Immofinanz beschränke man sich gezielt auf das Investment in die Asset-Klasse Immobilien, während sie in ihrer vorherigen Tätigkeit – im Handel mit Aktienpapieren – inhaltlich breiter aufgestellt war. Jetzt erzähle sie „eine Investment Story“, um „sorgsam mit dem Geld von Anlegern umzugehen und das Vermögen zu vermehren“. Corona und die Veränderungen des Jahres 2020 Was hat Gögele-Celeda persönlich aus dem „Corona-Jahr“ 2020 mitgenommen? Ein Mensch könne „nur in schwierigen Situationen wachsen und lernen“, so gesehen brachte das Jahr 2020 „jeden Tag eine neue Herausforerung“. Das Jahr war insgesamt schwer planbar – was Budgets, Vorgaben und Kennzahlen durchkreuzte. Die „Ausnahmesituation“ – auch für den Kunden – habe Gögele-Celede mit ihrem Team durch „engen Kundenkontakt“ abfangen können, „der enge Kontakt war unser großes Asset“. Es galt, passende und individuelle Lösungen für die Mieter zu finden – „das war eine Challenge, aber ich mag Herausforderungen“. Was bevorzugt Gögele-Celeda, das Home Office oder das Büro – was wird bleiben? „Jede Firma geht da in sehr individuelle Richtungen, das sehen wir bei unseren Mietern“, meint Gögele-Celeda, die von verschiedenen Denkweisen der Unternehmen erzählt. „Ich selbst bin gerne laufend im Büro“, erzählt Gögele-Celeda, „wir haben diesen persönlichen Austausch, die kurzen Wege der Kommunikation so gelernt“. Die Immofinanz sei vor nicht langer Zeit in ein neues Office in die Wienerbergstraße im 10. Bezirk in Wien übersiedelt. Erhebungen bei den Mitarbeitern hätten gezeigt: Vom Wunsch nach Einzelzimmer bis „open space“ gebe es vielfältige Wünsche. „Jeder Mitarbeiter muss die Möglichkeit haben, den Ort im Büro zu finden, wo man konzentriert arbeiten kann – das lässt sich nicht über den Kamm scheren“, ist sich Gögele-Celeda sicher: „Viele schätzen die Arbeits-Atmosphäre im Büro und kommen trotz Home-Office gerne ins Büro.“ „Sind Abstands- und Hygieneregeln nicht der Tod für Großraumbüros“, stellt die ImmoLive-Community eine Frage im Chat. Gögele-Celeda antwortet: „Die klassischen Großraumbüros sind sicherlich nicht die Zukunft.“ Der Trend gehe Richtung „großzügiger open spaces“, wo sich auch der Abstand sicher einhalten lässt. Fragen aus dem ImmoLive Chat: zum Einstieg in die Branche und die Zukunft des Büros Wie einen künftigen Arbeitgeber überzeugen, wenn man in die Immo-Branche wechseln will, fragt ein User im Chat die „Berufs-Umsteigerin“ Gögele-Celeda. „Ich habe natürlich Erfahrung aus anderen Branchen mitgebracht“, aber vor dem Wechsel habe sie wohl eine entsprechende Ausbildung absolviert – nämlich die Ausbildung zur Immobilientreuhänderin. „Auch wenn das nur theoretisches Handwerk war“, war das eine Ergänzung zu ihren „Skills wie Motivationsfähigkeit, Selbstvertrauen, Kundenorientierung und Zahlen-Affinität“. „Man muss aber vorab bereit sein, ein paar Kilometer zu gehen“, fasst Gögele-Celeda ihren Berufs-Umstieg zusammen. Wie sieht es mit den Büroräumen der Zukunft aus – kleiner, individueller? Oder doch eher Großraumbüro? Die ImmoLive-Community im Chat fragt nach der Expertise von Gögele-Celeda. „Das klassische Großraumbüro gibt’s heute nur mehr selten“, sagt sie, „das ist aus dem Wunsch nach Flächenoptimierung historisch gewachsen – aber heute nicht mehr nachgefragt“. Der veränderte Anspruch an Büros habe sich über die vergangenen Jahre bereits gezeigt, sei aber von Corona beschleunigt worden. „Mehr Flexibilität, Flächen verringern oder aufstocken, kürzere Laufzeiten“ – diese Wünsche von Mietern, auch vor einem gewissen Kostendruck, sei zuletzt gewachsen. Das klassische Verständnis vom Büro als „Raum mit Sesseln, Tischen und einer Teeküche“ gehe hin zu einem „Ort des Vernetzens, einem Ort mit Gemeinschaftsgefühl“, sagt Gögele-Celeda, was auch für das jeweilige Unternehmen „ganz wichtig für die Identifikation mit dem Arbeitgeber“ sei. Wenn Mitarbeiter sagen, „wir arbeiten in einem tollen Büro mit tollen Services“, bringe das Bonuspunkte fürs Unternehmen als attraktiver Arbeitgeber – was à la longue auch dem Arbeitgeber beim Gewinnen der besten Kräfte helfe. Welchen Einfluss haben Lockdown und Home Office auf die Kommunikation im Team? Gögele-Celeda spricht zum veränderten Kommunikationsverhalten im Team seit Corona und den Lockdowns. „Wir waren seit jeher ein eingeschweißtes Team, und haben auch viel Zeit nach Büroschluss miteinander verbracht“, erinnert sich Gögele-Celeda an die Zeit vor der Pandemie. „Es war spannend zu sehen, wie sich die Kommunikation zwischen den Leuten verändert, und was das mit den Teammitgliedern macht.“ Mit Videokonferenzen wollte sie entgegensteuern, wo es inhaltlich auch „um persönliche Dinge“ ging. Das habe „aber nur eine zeitlang funktioniert, durch den Lockdown gibt es viel Informationsverlust“. Gögele-Celede berichtet von ihrem Team: „Wir freuen uns schon, die Kolleginnen und Kollegen wieder zu sehen“ – das sei für sie als Führungskraft eine positive Botschaft, „stimmt mich aber auch traurig, weil ich nicht weiß, wann dieser Tag sein wird“. Wie umgehen mit Miet-Stundungen für Retailer in Zeiten der Lockdowns? Eine Frage aus dem ImmoLive-Chat: Wie geht die Immofinanz mit Forderungen nach Mietzins-Erlässen und -Stundungen in Zeiten der Lockdowns um? Aktuell verwalte die Immofinanz 15 „Stop-Shops“, also Fachmarktzentren, die zu „so gut wie 100 Prozent“ vermietet seien. „40 Prozent davon“ hätten auch während der Lockdowns – aufgrund ihres Angebots – geöffnet halten können, berichtet Gögele-Celeda. Bereits im ersten Lockdown im vergangenen März habe die Immofinanz „individuelle Lösungen mit den Mietern“ gesucht und sei ins Gespräch gekommen – „da haben wir auch gestundet und sind entgegen gekommen“. Wohin geht die Zukunft der Immo-Branche, was bringt 2021? „Ich bin immer ein Optimist“, bekennt Gögele-Celeda, „auch wenn das Jahr 2021 nicht einfach wird“. Die Zeit der „nachhaltigen Erholung“ sei noch nicht gekommen, aber man habe – im Zusammenspiel zwischen Vermieter und Mieter – viel dazugelernt, und innovative Lösungen gefunden. Mit angepasstem Portfolio „wird das insgesamt ein gutes Jahr werden“, ist Gögele-Celeda überzeugt. „Was wir bei unseren Produkten hervorheben, ist die Flexibilität“, meint Gögele-Celeda, und spricht vom „Mitnehmen positiver Erlebnisse“ – gleichzeitig „ärgern wir uns bitte nicht über Dinge, die wir nicht ändern können“. Was die Immofinanz als Unternehmen für die Zukunft mitnehme, als Learning aus der Pandemie? „Mit dem Feedback der Mieter arbeiten – nicht die Immobilien sind das Asset, sondern die Mieter sind das Asset“, sagt Gögele-Celeda. „Das weiter zu führen – nämlich das Umsetzen der Wünsche der Mieter“, sei Konzept und Vision zugleich: „Flexibilität in der Infrastruktur, Services in der Umgebung schaffen – und dem Mieter bereits gedanklich einen Schritt voraus sein“, schließt Gögele-Celeda.

Johannes König (ÖRAG) eröffnet die Runde mit einer Antwort auf die Frage: Wie haben sich Hausverwaltungen eingangs auf den Lockdown eingestellt? Home-Office, Zoom-Meetings und dergleichen seien mit den Monaten der Pandemie erfolgt; zu Beginn war es aber ein „Umstellen von heute auf morgen, das Haus nicht mehr zu verlassen“. Das hat organisatorische Herausforderungen – Stichwort Schlüsselübergaben – mit sich gebracht, erzählt König. Die „klassische“ Wohnungsübergabe habe zwischen März und April 2020 nicht passieren können, es gab eine Phase der Neu-Organisation und Koordinierung.Bruno Schwendinger von EHL ergänzt um die aktuellen Herausforderungen: „Es hat sich eine Routine entwickelt, und mit unserem Grad an Digitalisierung waren wir auf Home Office eingestellt.“ Gerade beim Thema Gewerbe-Immobilien sei es bis zuletzt um „Einzel-Vereinbarungen“ gegangen, etwa was die Mietzins-Minderung betreffe. Lockdown-bedingt seien die Wohungs-Anfragen zurückgegangen, sagt Schwendinger: „Die Leute waren mit sich selbst beschäftigt.“Helmut Bayerl von der BUWOG sieht die großen Herausforderungen in der Hausverwaltung in der „internen Kommunikation“ – Mitarbeiter „up to date“ zu halten, und die jeweils neuesten Corona-Verordnungen der Regierung an die Belegschaft „auszurollen“. Gleichzeitig sei es für eine Hausverwaltung „eine Challenge, zum Beispiel Wohnungseigentümerversammlungen abzuhalten“ in Zeiten, wo das eigentlich physisch nicht passieren dürfte.Lässt sich Home Office in einer Hausverwaltung einfach umsetzen? Worauf müssen sich Hausverwaltungen einstellen?Helmut Bayerl (BUWOG) sieht keine Frage zwischen „leicht und schwierig – wir waren schlicht unter Zugzwang“. In der BUWOG war Home Office bereits zuvor etabliert; im Zuge der Lockdowns hätten sich auch technische Probleme wie Überlastung der IT-Provider gelöst. „Wir haben einen Journaldienst, wir arbeiten aus dem Home Office“, sagt Bayer, „das merken die Kunden gar nicht.“Bruno Schwendinger (EHL) ergänzt um die Vor-Ort-Leistungen wie Reparaturarbeiten im Objekt. „Wir merken Verzögerungen bei, zum Beispiel, Ersatzteilen – etwa bei Wasserschäden oder kaputten Aufzügen“. Dritt-Firmen hätten Schwierigkeiten mit ihren Lieferketten; dazu komme die Sorge von Bewohnern „Professionisten in die eigene Wohnung zu lassen“.Johannes König (ÖRAG) spricht zu den neuen Herausforderungen der Hausverwaltungs-Branche. „Es ist die E-Mail-Flut, die oft missbräuchlich verwendet wird“, klagt König, „eine Mail schreibe ich schnell – und schon nach zwei Stunden frage ich nach, warum die Hausverwaltung noch nichts getan hat“. Dass Mieter und Eigentümer jetzt schneller als Informationsquelle bei Schäden dienen, „ist grundsätzlich gut“, meint König, „aber wir müssen das auch abarbeiten“. Hausverwaltungen seien „Generalisten“ – aber „wir sind keine Juristen, keine Versicherungsprofis und keine Bausachverständige“. Dazu brauche es Profis, und die Hausverwaltung vermittle gerne an Professionalisten – „aber man kann nicht alles auf uns abwälzen“, so König.Helmut Bayerl erklärt das „Ticket-System“ in der BUWOG – womit sich verhindern lasse, „doppelt, dreifach und vierfach-Meldungen“ abhandeln zu müssen. „Natürlich haben wir eine Flut an Daten, die bei uns ankommen“ – die Herausforderung sei, das zu „qualifizieren“ und die Mitarbeiter entsprechend zu briefen, auch hinsichtlich der vielen Kommunikationskanäle, die mittlerweile zur Verfügung stehen. Bruno Schwendinger ergänzt: Die EHL biete eine eigene App für Mieter und Bewohner, welche „moderne und wichtige Kommunikation“ biete, um über aktuelle Schadensfälle und Reparaturleistungen informiere. „Natürlich braucht es dafür kompetente Mitarbeiter, die mit diesen Tools umgehen können“, sagt Johannes König (ÖRAG).Was bringt die Digitalisierung für Hausverwaltungen, wo sind die Grenzen?Helmut Bayerl (BUWOG) sieht die Grenzen der Digitalisierung unter anderem bei den gesetzlichen Auflagen – Stichwort Datenschutz. Letztlich liege es „am Menschen – wie weit wollen wir solche Tools nützen?“, fragt Bayerl rhetorisch; technologische Entwicklungen wie das schnelle 5G-Internet führen bei großen Unternehmen wie der BUWOG zu „mehrjährigen Strategien“ – die würden aber „ständiger Weiterentwicklung, ständiger Evaluierung“ unterworfen.Johannes König (ÖRAG) erzählt von „Neubauprojekten, die wir komplett digital übernehmen“ – vom Bauplan bis zum Mietvertrag liege alles digital vor. Im Gegensatz dazu stehe „das analoge Zinshaus von 1846“ – hierbei Archive zu digitalisieren koste Zeit und Geld. Das wiederum ermögliche im Nachhinein ein „flottes Arbeiten“, weil alle Mitarbeiter auf Stand seien.Welche gesetzlichen Rahmenbedingungen braucht es in Zeiten der Pandemie und der Digitalisierung?Bruno Schwendinger (EHL) spricht das Thema der Wohungseigentümer-Versammlungen an. Diese Versammlungen müssten abgehalten werden – aber „derzeit ohne gesetzliche Legitimität, wenn sie nur online passiert“. Für Schwendinger steht aber im Vordergrund, diese Versammlungen überhaupt abzuhalten – „um am Kunden dran zu bleiben“.„Eine Versammlung als Info-Tool ist wichtig“, sagt Johannes König (ÖRAG), aber eine Beschlussfassung sei in der digitalen Form gar nicht möglich, weil nicht alle Eigentümer einen entsprechenden Online-Zugang haben.Wichtiger als der rechtliche Rahmen sei aber der „Service-Gedanke“, um mit den Kunden in Kontakt zu bleiben, sagt Schwendinger (EHL).Der ImmoLive-Chat stellt Fragen – etwa zur geplanten Novelle des WohnungseigentumsgesetzesHelmut Bayerl (BUWOG) spricht zur geplanten „Vereinfachung der Willensbildung der Wohnungseigentümer“ – eine „rechtsphilosophische Frage“, wenn es um das Einstimmigkeitsprinzip geht. „Nicht bei allen Maßnahmen ist das sinnvoll“, sagt Bayerl.Johannes König (ÖRAG) meint: „Es ist gut, dass die Mehrheit entscheiden kann“ – was die „hundertprozentige Zustimmung“ betrifft, seien gewisse „Stellschrauben zu bewegen“. Anzugehen sei das Thema der „Mindestrücklage“, meint König, beispielhaft für Objekte aus den 1950er-Jahren: „Es ist klar, dass nach 70 Jahren am Haus etwas gemacht werden muss. Da ist es gut, eine Rücklage für solche Fälle anzusparen.“Braucht es eine verbindliche Mindestrücklage? Das hänge von der vorgeschriebenen Summe ab, meint Schwendinger (EHL) – bei „90 Cent pro Quadratmeter Neubaufläche“ würde das „die Sache leichter machen“.Bruno Schwendiger sieht „die Erleichterung der Willensbildung“ im Eigentumsgesetz „grundsätzlich gut“, die „Aufweichung“ auf das angepeilte Drittel der notwendigen Eigentümerstimmen seien „eine gute Sache“.Verzögert die Pandemie bestimmte Umlaufbeschlüsse? „Ich sehe das entspannt“, sagt Bruno Schwendinger (EHL). Vor allem bei größeren Liegenschaften sei der Umlaufbeschluss sowieso gängige Praxis, unabhängig von Pandemie und Lockdown.Die Zukunft der E-Mobilität in GaragenDie Installation von Ladestationen in Garagen solle vereinfacht werden für den Wohnungseigentümer, sagt Bruno Schwendinger (EHL), der für „Gemeinschaftsanlagen statt Einzel-Boxen“ plädiert – schlichtweg, weil das die Netzauslastung und Überlastungen im Stromverbrauch verhindere.Johannes König (ÖRAG) ergänzt: Im „klassischen Zinshaus“ gebe es „einen Netzwerkanschluss pro Haus“ bei den Wiener Netzen – da müsse die Kapazität erhöht werden, was mit „hohen Kosten“ verbunden sei. „Und dann muss der Kunde mit Schwachstrom laden“, sagt Helmut Bayerl (BUWOG), was zu „noch mehr Kapazitätsbelastung führt“. „Die Gemeinschaftsstation ist der bessere Weg“. „Was mir in der Diskussion fehlt“, sagt Bayerl: Leichter nachzurüsten – auch im Bestand – seien Ladestationen für E-Bikes, die ein „wesentliches Thema im städtischen Bereich“ werden.Sind Wiener Altbauten für die digitale Zukunft geeignet? Was bewegt Mieter?Johannes König (ÖRAG) will die Frage aus dem Chat zurückspielen: „Die Stromversorgung ist abgedeckt, aber wir haben nicht die Stromleitungen für private Serverfarmen“. Etwas ganz anderes seien natürlich Neubauten, die für die schnelle Internet-Anbindung besser gerüstet seien.Bruno Schwendinger erzählt von „Einzelfällen der Mietzins-Reduktion“ seit dem ersten Lockdown – dazu könne es aber keine „Pauschalaussage“ geben, es brauche die individuelle Lösung zwischen Mieter und Vermieter. „Da wächst der Zusammenhalt“, sagt Schwendinger, „die Pandemie ist irgendwann vorbei. Und dann wollen sich Mieter und Vermieter noch in die Augen schauen wollen“. Von ähnlichen Anfragen zu Ratenvereinbarungen und Stundungen erzählt auch Helmut Bayerl (BUWOG) – „aber das ist Sache der Regierung. Je länger die Krise dauert, desto mehr wird sich die Krise zuspitzen“. Die Arbeitslosigkeit werde steigen, befürchtet Johannes König (ÖRAG), und die Zahl der Anfragen auf Mietzinsstundungen entsprechend wachsen. „Wir sind in der Hinsicht nur Dienstleister, als Hausverwalter. Das müssen wir dann einzeln mit dem Eigentümer klären.“Wird es einen allgemeinen Preisnachlass bei Mieten geben? „Schwierig einzuschätzen“, sagt Helmut Bayerl (BUWOG), „vielleicht kommt es zum Aussetzen von Indexierungen durch die Regierung“. Aber: „Es ist ein Blick in die Glaskugel“, so Johannes König von ÖRAG, „der Mietpreis wird aber nicht vom derzeitigen Niveau hinuntergehen“.Die Hausverwaltung als Mediator zwischen Eigentümer und MieterJohannes König (ÖRAG) meint: „Auf alle Fälle werden wir noch mehr zum Mediator und Koordinator“, angesprochen auf die Pandemie. „Wir handeln im Auftrag des Eigentümers, aber etwaige rechtliche Fragen muss der Anwalt des Eigentümers klären.“Helmut Bayerl (BUWOG) als „ausgebildeter Mediator“ unterstützt: Es stehe jedem Eigentümer frei, mehr als über die gesetzlichen Rahmen hinaus dem Mieter in Fragen entgegen zu kommen. „Aber letzten Endes sind wir nur Vermittler“, so Bayerl.„Wir haben einige hunderte Vorsorgewohnungen in der Verwaltung“, erzählt Bruno Schwendinger (EHL), und die Nachfrage sei ungebrochen groß. Er höre „viel vom Trend zur größeren Wohnungen und zum Grünraum“ in Zeiten des Home Office, „aber das muss man sich auch leisten können“. So gesehen könne Schwendinger nicht bestätigen, dass vermietete Vorsorgewohnungen zunehmend leer stünden.Welche Tätigkeiten und Aufgaben werden Hausverwaltungen künftig noch übernehmen müssen?Johannes König (ÖRAG) nennt ein „klares Ja“ zu mehr Aufgaben, welche die Hausverwaltung übernehmen soll. „Wer kennt denn das Objekt besser, als der Immobilienmanager?“, fragt er rhetorisch – „wir sind bereit, die Verantwortung zu übernehmen“. Aber: Die Hausverwaltung könne das nicht „all in all“ übernehmen, und müsse sich entsprechende Profis beiziehen. Was natürlich mit Kosten verbunden sei.Helmut Bayerl (BUWOG) sieht vor allem die Klimaschutzziele als „wesentliches Thema“. Gerade bei Bestandsbauten mit alten Heizsystemen (Stichwort Ölheizung) kämen „viele Themen auf uns Hausverwalter zu“, was zu einer Erweiterung der derzeitigen Funktion als reiner „Berater“ für die Eigentümer führe. Hausverwaltungen müssten sich auch mit Fragen der „nachhaltigen Bewirtschaftung“ auseinandersetzen, etwa betreffend Fassaden- und Dachbegrünungen.Bruno Schwendinger (EHL) will aus Hausverwalter Richtung Eigentümer „zukunftsweisende Empfehlungen abgeben“ statt nur zu reagieren. „Wir kennen den Bestand, wir kennen den Nutzer, wir sehen auch Schäden sofort“ – ein Schritt weg von der „verwaltenden“ hin zur „beratenden“ Tätigkeit der Hausverwaltung.Kosten reduzieren – und den Wartungs- und Energieaufwand User im ImmoLive-Chat sprechen von nachhaltiger Energienutzung – und Helmut Bayerl (BUWOG) antwortet: Beim Bestand werde zunehmend auf stromsparende LED-Beleuchtung gewechselt; beim Neubau „gibt es ohnehin allerhand Features“ wie Bewegungsmelder, die den Licht- und Stromverbrauch verringern. Damit werde sukzessive an der Verringerung des Stromverbrauchs gearbeitet, „es passiert alles, was der Stand der Technik hergibt“.Zum Abschluss: Ein Blick in die Kristallkugel – wo stehen Hausverwaltungen in den kommenden Jahren?Das „Thema Transparenz“ greift Bruno Schwendinger von EHL als erstes auf. Kunden – Mieter wie Eigentümer – fordern schnellere Reaktionsgeschwindigkeiten und einfachere Prozesse. Das werde durch die Digitalisierung ermöglicht. Die Anzahl der Hausverwaltungen werde sich „konsolidieren“ – große Anbieter würden weiter wachsen, wobei es „natürlich auch kleine Hausverwaltungen braucht“. „Es muss auch unsere Aufgabe sein, dem Kunden unsere Leistung zu vermitteln“, meint Schwendinger, „damit der Kunde bereit ist, dafür zu zahlen“.Helmut Bayerl (BUWOG) sieht eine „nächste Evolution der Digitalisierung“ Richtung Automatisierung kommen. Damit würden sich Rollen, Aufgaben und Strukturen innerhalb der Hausverwaltungen ändern – auch Richtung Kundenkanäle, angesichts der Zielgruppen „Junge Bewohner und die Generation 70+“ – Bayerl nennt in der Kommunikation das Stichwort „Chatbot versus analogen Brief“. Auch die nachhaltige, ökologische Bauweise – Energieverbrauch, Mobilität, etc. – werde zu Erneuerungen im Baubestand führen.Johannes König (ÖRAG) schließt mit seiner Einschätzung: „Die Hausverwaltung bleibt starker Berater für Eigentümer, aber auch für Mieter und Bewohner.“ Das Leistungsbild müsse entsprechend „klar eingegrenzt“ werden – aber keinesfalls dürfe es laut König „zu einem Preisdumping kommen. Wir bringen gute Qualität, und wir müssen etwas dafür verlangen. Wir dürfen uns nicht unter Wert verkaufen.“ Abschließend: Das wichtigste Asset der Hausverwaltung seien „gute Fachkräfte“. Diese Kräfte zu finden, werde in naher Zukunft ein „schwieriges Thema“ sein.

Wie steht es um Trends und die Preisentwicklung im Wohnbereich in Deutschland, wird Paschke eingangs gefragt. „Wenn die Pandemie eines gezeigt hat“, ist sich Paschke sicher, dann sei das die Wohnimmobilie als Wertanlage. Der deutsche Markt sei „robust“ und „entwickelt sich dynamisch“ – geschuldet Faktoren wie dem Niedrigzins und der hohen Nachfrage in Ballungszentren. Corona habe auch den „Wunsch nach dem einen Zimmer mehr“ befeuert, sagt Paschke – die Nachfrage nach mehr Wohnraum, dem Arbeitszimmer, dem Platz fürs Home Office sei spürbar. Weitere Trends laut Paschke: flexible Grundrisse für flexible Nutzungsmöglichkeiten; der Drang „ins Umland und in die Natur“ sowie der Trend zur Nachhaltigkeit und dem ökologischen Bauen. Im Neubaubereich sah Paschke in Deutschland Preissteigerungen zwischen 7 und 9 Prozent im vergangenen Jahr, der Trend werde sich fortsetzen mit Steigerungen „zwischen 4 und 5 Prozent“.Immobilien – Trends und Wohnpreise in Österreich im neuen Jahr 2021Nach seinem Kollegen aus Deutschland ist Michael Mack von Raiffeisen Immobilien am Wort, mit einem Ausblick auf die Wohnpreis-Entwicklung und Trends in Österreich. Gestützt auf eine Gallup-Umfrage berichtet Mack: „Wir sind nahe am deutschen Markt“, die Entwicklung hierzulande sei ähnlich. 30 Prozent der Befragten sähen demnach „den Gedanken, sich in Richtung einer ländlichen Gegend zu verändern“. Das sei eine „rasante Bewegung“ vom städtischen Bereich Wiens „in den äußeren Speckgürtel“. Mehr Fläche, mehr Grün, „das Zimmer mehr“ zum selben Preis – das sei ausschlaggebend für den Drang ins Ländliche. Mit der Möglichkeit des Home Office werde auch „eine Stunde Pendeln“ in jede Richtung in Kauf genommen, weil man eben „nur mehr zwei bis dreimal die Woche“ in die Stadt müsse. Die Nachfrage nach Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäusern werde zu Preissteigerungen im „guten einstelligen Bereich“ führen, prognostiziert Mack; bei Wohnungen in städtischen Lagen würden die Preise nicht ganz so stark anziehen. „Am stärksten wachsen die Preise für Baugründe abseits der Stadt“, weiß Mack.Stefan Wernhart (EHL) spricht über die Entwicklungen im Bürobereich. „Büro-Cluster zeigen sich seit vergangenem März leer“, weil die meisten Mitarbeiter im „remote working“ tätig seien. Der Büromarkt werde dadurch nachhaltig verändert, viele Unternehmen würden sehen, dass „home working gut funktioniert“. Diese Modelle des „hybriden Arbeitens“ werden also Bestand, auch nach der Pandemie. Das führt laut Wernhart aber nicht zu einer Verringerung der benötigten Bürofläche – die Flächen würden danach schlicht anders genutzt. Die „new value of work“ sei oft beschworen worden, mit der Pandemie nun aber „im Turbo“ eingezogen.Die Pandemie als „Brandbeschleuniger“ von TrendsAnton Bondi entwickelt das Gewerbegebiet „TwentyOne“ im 21. Wiener Bezirk Floridsdorf, eine der letzten großen zusammenhängenden Gewerbeflächen in Wien. Ändern sich durch den „Neubeginn“ die Konzepte? Das Nachdenken über „veränderte, gelockerte Bürokonzepte“ sei nicht neu – die aktuelle Situation werde aber jedenfalls nicht zu einem geringeren Büroflächenbedarf führen. „Nicht jeder hat den Luxus daheim für das eine Zimmer mehr“ – viele Mitarbeiter suchen bewusst den Weg ins Büro, denn: „Wir brauchen die Nähe, den Austausch, die Kommunikation.“ Was es brauche, sind flexiblere Nutzungskonzepte im Büro; „niemand will mehr ein Großraumbüro, da wird eher rückgebaut“. Der Flächenbedarf werde aber nicht sinken, bekräftigt Bondi, stattdessen kämen neue kreative Konzepte.Wie steht es um „Wohn-Working“, wird Stefan Wernhart (EHL) gefragt. Gemeint ist ein Wohnsitz weit entfernt von Wien, um für zwei bis drei Tage am Stück ins Büro in die Stadt zu fahren – und dort auch zu übernachten. Eher nein, meint Wernhart; er sieht eher die dezentralen Büros im Kommen. Das Standardkonzept „eine Stunde Pendeln“ werde sich nicht ändern, meint auch Clemens Paschke aus Berlin.Paschke von „Ziegert EverEstate“ wird zum Fusionieren seines Unternehmens gefragt, das aus zwei Einzelunternehmungen hervorgegangen ist. Wie funktioniert so eine Fusion im Lockdown? „Eine spannende Sache“, sagt Paschke, aber die „Lernerfahrung Lockdown und Home Office“ habe es ja schon aus dem Frühjahr 2020 gegeben. Es war eine „ungewöhnlich hohe Offenheit gegenüber dem Digitalen, gegenüber dem Neuen“, erzählt Paschke, was ohne Pandemie und Lockdown wohl so nicht funktioniert hätte. Und: „Lieber Überkommunizieren als zu wenig kommunizieren“, denn die Mitarbeiter müssten „vernünftig miteinander reden und arbeiten“ können.Die Digitalisierung ist gekommen um zu bleibenMichael Mack von Raiffeisen Immobilien spricht über „die zwei Seiten“ – einerseits der Part der Unternehmenskultur, und der rasche Umstieg der Prozesse für Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter „in einer noch digitaleren Umgebung als zuvor“. Auf der anderen Seite stehe der Kundenwunsch „nach einer sofortigen Verfügbarkeit von Daten“ sowie der Wunsch nach direkter Kommunikation. Die Raiffeisen Immobilien sei „seit jeher dezentral aufgestellt“ und daher „vom Digitalisierungsgrad her weit fortgeschritten“, siehe etwa virtuelle 360-Grad-Rundgänge durch Immobilien. Wichtig müsse sein, „dass der Mitarbeiter daran Spaß hat, mit neuen digitalen Tools umzugehen“ – entsprechend attraktiv müsse die Software in der Bedienung sein. „Nur so bringe ich die Mitarbeiter dazu, Lust daran zu finden und sich zu committen – und daraus Kundennutzen entsteht“, sagt Mack.Anton Bondi ergänzt zum Thema Home Office: Wohnimmobilien, die schon im Bau befindlich sind, seien natürlich „schwieriger anzupassen“ als jene im Planungsstadium – Stichwort „nach der Mikrowohnung, die jahrelang das Beste war, kommt jetzt wieder der Drang nach mehr Wohnraum“. Anders sei es bei Büroimmobilien: Wo der Innenausbau noch nicht passiert sei, könne „ein Stück weit“ angepasst werden. Am wichtigsten sei jedenfalls die Glasfaseranbindung: „Da merken wir gerade, wie schwierig es ist, entsprechende Anbindungen zum ‚schnellen Internet‘ zu bekommen.“ Gerade im Wohnbereich gebe es Nachholbedarf im Nachrüsten schneller Web-Anbindungen. Stefan Wernhart (EHL-Gewerbeimmobilien) beobachtet: Jene Unternehmen, die jetzt aktiv am Markt auf der Suche nach Büroimmobilien sind, „nehmen das Thema sehr ernst. Die treten mit Beratern an uns heran, und wollen keine klassischen alten Konzepte mehr“. Auch Wernhart meint: Statt fixer Arbeitsplätze komme es zu anderen Nutzungsformen, wie Kollaborations- und Kommunikationsräume. Das führe also nicht zu weniger Flächenbedarf, sondern zu anderer Flächennutzung – „damit die Mitarbeiter gerne ins Büro kommen“, denn ein „100-prozentiges Home-Office-Modell ist nicht zielführend“, sagt Wernhart, „wir brauchen den menschlichen Kontakt. Das hybride Modell wird bleiben.“Clemens Paschke erzählt aus seiner Vita: Er komme aus dem digitalen Bereich, vor dem Einstieg in die Immobilienbranche, und dort sei es schon vor Jahren um die Frage der modernen Büronutzung gegangen – „es ist schön, dass sich die Branche jetzt in einem Aufwach-Moment befindet“, und Konzepte verfolge, die in einzelnen Sub-Branchen wie der IT schon länger Thema seien.Auch 2021 gilt: Der ImmoLive-Chat stellt die FragenWas passiert mit den Wohnungspreisen, wenn die Banken nicht mehr finanzieren können – weil ihre eigene Kapitaldeckung nicht reicht? So eine Frage aus dem ImmoLive-Chat. Michael Mack von Raiffeisen Immobilien meint: „Ich bin kein Banker, aber wir sind weit davon entfernt, dass eine Eigenkapitaldeckung nicht mehr da ist.“ An der Zinssituation werde sich in den nächsten Jahren – „aus heutiger Sicht“ – nicht viel ändern; gleichwohl „leben wir in einer volatilen Zeit“ und könnten Veränderungen nicht vorhersehen. Clemens Paschke (Ziegert EverEstate) sieht „einen großen Appetit von Banken, Wohnungen zu finanzieren“, zumal Immobilien eine „sichere Anlageklasse“ seien. In der Tat seien Banken zögerlich geworden bei der Vollfinanzierung im Zuge des Lockdowns: Sie hätten „Risiko rausgenommen“, hätten „nur mehr 90 Prozent statt 100 Prozent vollfinanziert“, seien „restriktiver in der Geldverleihung“ geworden. Auf die stabilen Immobilienpreise habe das aber keinen Einfluss gehabt, meint Paschke.Stefan Wernhart (EHL) und Anton Bondi (Bondi Consult) sprechen über das „neue Miteinander“ von Mietern und Vermietern in Zeiten des Lockdowns und der Einnahmen-Entfälle. Medial kolportierte Fälle von Mietzins-Streitigkeiten seien „der Prominenz der Beteiligten“ geschuldet; tatsächlich betreffe das „viele kleine und mittlere Unternehmen“, die sich mit ihren Vermietern nun einigen müssten. Umgelegt auf den Wohnbereich sieht Clemens Paschke aus Deutschland „nur ein paar Fälle von Mietentgängen“, der Staat habe etliche Maßnahmen zu deren Auffangen gesetzt. Michael Mack von Raiffeisen ergänzt um seine Einschätzung der rechtlichen Regelung betreffend Miet-Stundungen. „Wir stehen vor dem möglichen Auslaufen der Förderungen der Regierung – erst dann werden wir sehen, wie schnell sich die Wirtschaft erholen kann“ und wie sich die Gesamtsituation auf die Wohnungswirtschaft auswirken werden. In Österreich – mit seinem hohen Anteil an geförderten Wohnungen – würden die Auswirkungen weniger drastisch als in Deutschland, meint Mack.Home Office aus Sicht des Unternehmers – und die Zukunft der UnternehmenskulturAnton Bondi (Bondi Consult) schildert seine Unternehmenslinie: Mitarbeiter sollen von dort arbeiten dürfen, wo sie arbeiten können – „natürlich unter gewissen Richtlinien unseres Unternehmens“. Es brauche beide Seiten: Das Vertrauen des Managements, dass der Mitarbeiter auch von zu Hause Leistung bringe; und das Commitment des Mitarbeiters, auch von zu Hause für das Unternehmen zu arbeiten. „Im Wesentlichen stellen wir den Mitarbeitern frei“, ins Home Office zu gehen, sagt Bondi, aber „einen Tag pro Woche verlangen wir physische Anwesenheit“. Leider gebe es schwarze Schafe, die das Home Office als „verlängerten Arm des bezahlten Urlaubs“ sehen. Das sei in kleinen Unternehmen leichter zu managen, aber „je größer das Unternehmen und die Struktur, desto schwieriger ist es, einen Mix zu finden“, sagt Bondi.Home Office sei oft auch ein „Neubeginn“ für die Unternehmenskultur, auch was die Identifikation des Mitarbeiters mit dem Unternehmen betreffe. „Wir haben Sachbearbeiter, wo wir uns oft wundern – wow! – was die von zu Hause rausschleudern“, lobt Bondi. Stefan Wernhart (EHL) ergänzt: Vor allem junge Mitarbeiter hätten Spaß an der Flexibilität, und bewegen sich weg von der „nine-to-five-Mentalität“. Ein flexibles, hybrides Büroflächenkonzept werde alleine mit dem Nachwachsen der jungen Generation Bestand haben. Umso wichtiger müsse es für Unternehmen sein, einen „Kodex“ zu entwickeln „und auch klar auszusprechen“, was im „remote work“ möglich und erforderlich sei. Der Schlüssel fürs Management sei dabei die offene, digitale Kommunikation mit den Mitarbeitern. Michael Mack (Raiffeisen Immobilien) pflichtet bei: Für die Führungskraft sei Kommunikation alles; „man kann nicht zu wenig kommunizieren“, und sei es über Video-Programme wie Microsoft Teams oder Zoom.Ein Blick auf den „Mietendeckel“ in BerlinClemens Paschke von Ziegert EverEstate wird zum Mietendeckel in der deutschen Bundeshauptstadt Berlin gefragt. „Das Mietenangebot ist drastisch zurückgegangen“, um über 70 Prozent im Altbaubereich, schildert Paschke, „wer eine freie Wohnung hat, bietet sie nicht mehr zur Miete an – sondern nur mehr zum Kauf“. Das biete dem potenziellen Käufer ein breiteres Angebot; für den Mieter verschärfe sich die Lage dramatisch. Nichtsdestotrotz „entwickeln sich die Preise weiter“, und die Investoren seien verunsichert – „die Neubauleistung sinkt“. Es passiere somit eine Verknappung des Angebots; das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage werde damit langfristig beeinflusst, sagt Paschke. Dieser Mietpreisdeckel in großen deutschen Städten werde wohl „ganz wichtiges Thema“ im deutschen Wahlkampf, nicht nur in Berlin.Welchen positiven Neubeginn bringt 2021?Stefan Wernhart (EHL Gewerbeimmobilien) wünscht sich von Unternehmen, mit und für ihre Mitarbeiter die „Räumlichkeiten neu gestalten“ und den Optismismus zu finden, um im zweiten Halbjahr „am Markt das aufzuholen, was im ersten Halbjahr verloren gegangen ist“.Anton Bondi (Bondi Consult) sieht die „lesson learned“: Unternehmen hätten verstanden, mit der Situation umzugehen und der Digitalisierung Einzug zu bieten. Das sei ein positiver Ausblick für die Zukunft – „im zweiten Halbjahr 2021 entwickeln wir uns Richtung Optimismus und Wachstum“.Michael Mack von Raiffeisen Immobilien sieht es „schön, dass wir darauf hin arbeiten, zurück zur Normalität zu kommen“ – das habe eine positive Auswirkung auf die Motivation der Mitarbeiter. Und die junge Generation sei motiviert durch die neuen Formen der Kommunikation und des Arbeitens. „Mit der Impfung starten wir im zweiten Halbjahr voll durch!“Clemens Paschke (Ziegert EverEstate) schließt: „Corona hat uns gezwungen, zu experimentieren.“ Jetzt sei Zeit, ein Fazit zu ziehen – und die positiven Dinge, die geklappt haben, dauerhaft zu behalten.

Was ist zu einer Weihnachtsfeier zu sagen, die so seltsam stattfindet – und wir vielleicht gar nicht mehr so viel daran finden, dass es so seltsam ist. Es ist eine ungewöhnliche Art einer Feier und es war auch für uns eine Premiere. Auch wenn die Welt gerade verrücktspielt und dem Wahnwitz verfällt und vieles anders ist als gewohnt – eines bleibt gleich: auch heuer werden wir Weihnachten am 24. Dezember feiern. Nachdem es keine Möglichkeiten gibt, sich bei Weihnachtsfeiern der Immobilienwirtschaft zu treffen, haben wir eine kleine Feier via Zoom organisiert. Gemeinsam mit der Band „Soul Seduction“ sangen wir live „Stille Nacht“ und es freuen sich alle, sich im Jahr 2021 wieder „live“ zu treffen und nicht nur via Zoom. Nachdem aber nicht alle nach dem offiziellen Ende „nach Hause“ gehen wollten, gab es noch eine Zugabe der Live-Band. In diesem Sinne wünschen wir allen unseren KundInnen, LeserInnen und UserInnen ein schönes Weihnachtsfest und viel Energie für das herausfordernde Jahr 2021.

Jetzt stehen wir am Ende des Jahres und man kann nur sagen: Es war sehr verrückt und brachte umfassende Veränderungen mit sich und wird weitere mit sich bringen. Veränderungen, die wir so noch nicht hatten und letztendlich die gesamte Welt erfasst haben. Neben dem Umgang mit der aktuellen Situation sind für das Jahr 2021 weitere Herausforderungen abzusehen. Wir müssen alle davon ausgehen, dass sich die Veränderungen weit in die nächsten Jahre hineinziehen werden und wir alle damit umgehen müssen. Einerseits innerhalb der Unternehmen und andererseits auch persönlich. Wir lassen heute in der ersten Fragerunde noch kurz das Jahr Revue passieren und dann blicken wir ein wenig voraus. Es diskutierten am Podium: Alexandra Kassler, Geschäftsführerin von Wohnsalon Immobilien Andreas Holler, Geschäftsführer der BUWOG Österreich, verantwortlich für die Bereiche Projektentwicklung, Baumanagement, Vertrieb Maxim Zhiganov, CEO/CFO des Projektentwicklers WK-Development Axel Schulz, Global Head of Investment Management bei Real I.S. Die wesentlichen Veränderungen im besonderen Jahr 2020 Alexandra Kassler eröffnet die Runde: Immobilienkäufe seien im Jahr 2020 effizienter verlaufen, denn „der Wohnungstourismus ist stark zurückgegangen“. Die Branche brauche ja „immer nur den einen Kunden, der kauft“ – und der sei heuer schneller gefunden worden. „Wir haben viel übers Telefon verkauft“, meint Kassler, weil die persönliche Beratung Corona-bedingt nicht möglich war. Gleichzeitig sei die Finanzierungsfrage schwieriger geworden, „die Frist bis zur Zusage der Bank hat sich enorm verlängert“. Andreas Holler ergänzt um den „außerordentlichen Digitalsierungs-Schub“. Ganze Transaktionen seien über den digitalen Weg erfolgt, ohne persönlichen Kontakt zu Treuhändern oder anderen Abwicklungs-Beteiligten. Vom „Baubetrieb bis zur Wohnungs-Übergabe: Wie lässt sich paperless arbeiten“, skizziert Holler die Neuerungen der letzten Monate. Der Lockdown habe nachfrageseitig zu einem Trend Richtung „Freifläche, Grünraum, Zugang zur Natur“ geführt. Axel Schulz unterstreicht den „Digi-Schub“: Möglichkeiten zur virtuellen Besichtigung habe es schon vor der Pandemie gegeben, „bloß, da wollte es keiner“. Jetzt werde die Not zur Tugend, und es stellt sich die Sinnfrage laut Schulz: „Muss ich für jedes 90-minütige Investment-Gespräch wirklich quer durch Deutschland reisen?“ – das „Digitale funktioniert!“. In der Investmentfrage meint Schulz: Ein Portfolio lasse sich nicht innerhalb eines knappen Jahres umstrukturieren. Er beobachte jedenfalls eine Rückbesinnung auf das „Core-Projekt“; Leerstände würden als ebensolche wahrgenommen und nicht mehr als „upside“. Schulz spricht für die I.S. Real, welche die „Assetklasse Hotel einmal auf Pause gestellt hat – da wird ja wohl niemand nachfragen, warum“; unabhängig von der Asset-Klasse werde jetzt „noch genauer auf die Mieter-Bonität geschaut“. Maxim Zhiganov und seine WK-Development „spüren den zweiten Lockdown überhaupt nicht“, es gebe „einiges abzuschließen“. Zahlreiche Kunden wollten „unbedingt noch heuer investieren“, um kein Risiko einzugehen – immerhin würden die Preise 2021 weiter steigen. Erfreut erinnert Zhiganov an sein Projekt „The Shore“, das als Luxus-Wohnprojekte jüngst auf europäischer Ebene ausgezeichnet wurde. Rückblickend zeigt er sich kritischer als die Vorredner: „Wir sind in einem Preissegment, wo der virtuelle Rundgang nicht reicht.“ Eine „digitale Erstbesichtigung“ sei machbar, aber im siebenstelligen Verkaufsbereich „wollen die Kunden unbedingt persönlich hin, und ich soll mit zur Baustelle kommen und gemeinsam die Baugrube anschauen“. Zhiganov wolle sich mit der WK-Development im kommenden Jahr jedenfalls von „der heimischen Wohnimmobilie“ wegbewegen und den „Fokus aufs Ausland“ legen. Pläne für das kommende Jahr 2021 Alexandra Kassler sieht ihre „Wohnsalon Immobilien“ mit „sechs Vollblut-Maklern und drei Kollegen im Back-Office“ gerüstet für den mittel- und hochpreisigen Wohnbereich. „Intensiv“ dazu komme die Bauträger-Beratung, die – genauso wie die Investment-Beratung – im Jahr 2021 für Kassler im Fokus stehen werde, auch das Thema „Zinshaus“ werde für sie im Kommen sein. Axel Schulz (Real I.S.) will den Fokus auf das Thema Wohnen legen, und erinnert an das 400-Millionen-Euro-Volumen des „pan-europäischen“ Fonds „Modern Living“. Dabei werde der „gesamte Lebenszyklus“ abgedeckt – vom „student housing“ bis zum „senior living“, also vom Studentenwohnhaus bis zum Pflegeheim. Hotels werden laut Schulz „frühestens in zwei, drei Jahren“ wieder zum Thema. Zweites großes Thema für Real I.S. sei die Logistik – „eine Asset-Klasse, die von E-Commerce profitiert hat“. Nichtsdestoweniger werde das Asset „Office“ ein „Steckenpferd“ für die Real I.S. bleiben, meint Schulz, und erinnert an die Akquisition von Immobilien im Wiener „TownTown“, einem Bürokomplex im dritten Wiener Bezirk. „Wir haben auch im Krisenjahr Stellen ausgeschrieben und Leute eingestellt. Wir stehen auf soliden Füßen“, sagt Schulz. Andreas Holler erinnert an die Rolle der BUWOG als reines Wohnbauunternehmen. „Dieser Fokus hat uns nicht geschadet“, der Bedarf sei vorhanden genauso wie der Willen zu investieren. „Es ist tatsächlich Wohnraumbedarf da, die Nachfrage steigt“, und die BUWOG setze auf Wachstum. Es stünden „Großbauprojekte“ an, da „sprechen wir nicht von Kleinprojekten, sondern von Türmen“. Holler sieht die BUWOG auf das weitere Wachstum gut vorbereitet. Fragen aus dem ImmoLive-Chat zu Brexit und dem „Invest-Run“ auf Wohnungen Welche Folgen wird der Brexit für die Branche haben, fragen User aus dem ImmoLive-Chat. Axel Schulz (Real I.S.) antwortet „mit persönlicher Meinung“: London als Immo-Standort bleibe auf der „Watchlist, London wird so schnell nicht untergehen“. Viele Headquarters hätten sich in den vergangenen Jahren für Irland entschieden, was ja in der EU bleibt. London werde jedenfalls weiter beobachtet, was „Opportunities“ betrifft. Investoren hätten zuletzt ihre Mittel nicht investieren können – kommt 2021 ein zusätzlicher Boom? Alexandra Kassler (Wohnsalon Immobilien) sah in der Pandemie „vor allem ein Abwarten“ – auch ob die Preise weiter steigen würden oder nicht; auch die Zinsfrage sei zuletzt Thema gewesen. Im Wohnbereich würden die Preise trotz Pandemie steigen – „da haben wir die prognostizierte Decke noch immer nicht erreicht“. Viele, die aufgrund von Covid-19 auf stagnierende oder sinkende Preise gesetzt hätten, seien enttäuscht worden. Sie, Kassler, merke jetzt eine Nachfrage beim „Investieren ins Betongold“, gerade bei Anlegewohnungen. Axel Schulz (Real I.S.) unterstreicht aus deutscher Sicht: „Auch in B-Städten wurden im Core-Segment Wohnen gute Preise gezahlt.“ Der „Run“ auf Immobilien bleibe aufrecht, es gebe viel Geld am Markt, das investiert werden wolle. Grundsätzlich seien Anleger „risiko-averser“ geworden und seien sensibilisiert auf Leerstände und mögliche Insolvenzen. Maxim Zhiganov (WK-Development) kann einen Boom indirekt bestätigen: „Wir haben Projekte von unserer Webseite genommen und schauen, wo die Preise im Februar, März stehen.“ Ebenso stünden mehr Investoren und Fonds in der Tür, als er überhaupt Projekte anbieten könne. Die Nachfrage sei also jedenfalls da. Die Wohn-Nachfrage ist hoch – spielt dann die Lage noch eine Rolle? Andreas Holler (BUWOG) verneint die Frage aus dem Chat: Infrastruktur, Umgebung, Öffis, Grünräume und Nachhaltigkeit machen „die Qualität einer Immobilie wohl aus – die Location bleibt wichtig“. Alexandra Kassler (Wohnsalon Immobilien) unterstreicht die „drei großen Ls: Lage, Lage, Lage“. Aber: der vielbeschworene „Speckgürtel“ um Wien dehne sich „mittlerweile bis Hollabrunn“ aus (Kleinstadt in Niederösterreich, Anm.). Dazu brauche es aber auch eine Belebung der „Innenstädte der Städtchen“, so Kassler, um die Lebensqualität zu erhöhen. Die größte Konkurrenz gebe es bei den Grundflächen, sagt Andreas Holler (BUWOG); die „vertikale Verdichtung“ im urbanen Raum werde an Bedeutung gewinnen. „Wir bekommen kaum neue Grundstücke“, die Konkurrenz zwischen den Bauträgern sei zu groß, „und das wird sicherlich nicht besser“, sagt Holler. Unabhängig vom effizienten Bau würden Wohnungen schon alleine deswegen teurer, weil eben die Grundstückspreise steigen. Die BUWOG sei mit dem „Donau Marina Tower“ im 22. Wiener Bezirk und dem „Helio Tower“ im dritten Bezirk mit Wohn-Hochhäusern gut unterwegs – „generationenübergreifend“ gebe es hier Nachfrage. Macht Home Office Wohnungen größer, Büros kleiner? Alexandra Kassler (Wohnsalon Immobilien) meint: „Ich habe immer gesagt: Super-designte Mikro-Wohnungen sind nicht praktikabel.“ Zumindest Platz „für einen Schreibtisch oder eine angenehme Arbeitsumgebung“ sollte schon vorhanden sein – womit der Trend wieder zu größeren Wohnungen gehe. Spätestens jetzt beiße sich die Katze in den Schwanz, sagt Kassler – wenn nämlich mit steigenden Preisen auch größere Wohnungen teurer würden. Da komme ihrer Ansicht die „neue Assetklasse Self-Storage“ ins Spiel: Die bislang unbeliebten Lagen im Keller und Erdgeschoss bzw. in niedrigen Stockwerken im Hochhausbau könnten intelligenter als Stauraum verwendet werden, um Platz in der – kleinen – Wohnung zu machen, sagt Kassler. Angesprochen auf den Büroraum meint Axel Schulz (Real I.S.) sieht einen „Hybriden“ entstehen, wobei das klassische Büro nicht abgelöst würde. „Ich will nicht am selben Tisch arbeiten, essen, und dann nebenan schlafen gehen“, erklärt Schulz seine Meinung. Was das für Büroräumlichkeiten – die bestehen bleiben – heißt, fasst Schulz zusammen: Wieder weg von den großen Gruppenräumen, die Abstandsregel wieder mehr im Fokus haben, eventuell zurück ins Einzelzimmer, so Schulz. Andreas Holler (BUWOG) sieht eine wachsende Nachfrage nach kleinen, flexiblen und „shared“ Büroeinheiten innerhalb von Wohneinheiten. In der „Seestadt“, einem Stadtentwicklungsgebiet im Nordosten Wiens, gebe es jetzt schon Neubau-Wohnungen mit integriertem „Allgemeinraum“ im Gebäude, der auch als Office-Space genutzt werden könne. Ähnliches verfolge die BUWOG bei einem Wohnbauprojekt im Südwesten Wiens in der „Breitenfurter Straße“, wo es integrierte Office-Flächen im Wohnbereich gebe. Maxim Zhiganov ergänzt: Die WK-Development denke weniger ans „räumliche Auslagern“ des Büros – sondern im Premium-Segment auch im jeweiligen Gebäude eine Spielfläche bzw. Aufenthaltsräume für Kinder zu schaffen, um in der Wohnung mehr Platz zu schaffen. Was kommt neu in 2021? Axel Schulz (Real I.S.) sieht die Branche in einer „Luxus-Situation: Wir sind nicht in Kurzarbeit, wir haben unsere Jahresziele erreicht“. Schulz spricht sich für den persönlichen Kontakt aus, „das kann eine Videokonferenz nicht ersetzen“. Die andere Seite der Medaille: Wer einander kenne, wer einander vertraue, könne viel Zeit sparen. Schulz wiederholt das Argument vom Gesprächsbeginn: „Ich muss nicht für jedes 90-Minuten-Gespräch quer durch Deutschland fliegen.“ Maxim Zhiganov (WK-Development) freut sich auf neue Finanzierungskonzepte, die alternativ zu Banken laufen – etwa Mezzanin-Anleihen oder Equity-Formen, die günstiger würden weil viel Kapital am Markt sei; zumal die Abwicklungen über Banken immer komplizierter würden. „Wir brauchen und wollen die Banken. Aber bei der Ankaufsfinanzierung schauen wir auch Richtung Equity“, sagt Zhiganov. Andreas Holler (BUWOG) sieht für 2021 ein Umsetzen „der Learnings aus 2020, vor allem die Digitalisierung“. Es gelte, die „Customer Journey“ noch mehr digital zu begreifen und Angebote Richtung Kunden zu geben. Beim Bauen brauche es mehr „Smartness“ – nämlich den ein oder anderen Quadratmeter mehr für Wohnraum und Freiraum zu schaffen, sagt Holler. Alexandra Kassler (Wohnsalon Immobilien) freut sich im kommenden Jahr auf mehr persönliche Begegnungen: „Wir werden wieder viel Freude miteinander haben.“ Noch kurz Zeit für einen Wunsch an 2021 Was wünscht sich die Expertenrunde für das kommende Jahr? Axel Schulz (Real I.S.) wünscht sich einen funktionierenden Impfstoff, „damit wir alle unseren Job machen können wie gewohnt“. Maxim Zhiganov (WK-Development) spricht den Klimawandel an: „Wir müssen energiesparend bauen und leben. Die Kühlung ist mittlerweile eine größere Herausforderung als das Heizen.“ Alle müssten bewusst und nachhaltig leben, um Energie zu sparen. Andreas Holler (BUWOG) wünscht sich eine rasche Erholung für die Wirtschaft, Jobs und Arbeitsplätze. „Wir haben es in der Immo-Branche gut, aber ich möchte eine schnelle Erholung für alle, die es schlimm getroffen hat.“ Alexandra Kassler (Wohnsalon Immobilien) schließt mit ihrem abschließenden Wunsch: „Positive Menschen auf der Straße, mit einem breiten Lächeln – und ohne Maske.“