Die erste Online-Immobilien-Weihnachtsfeier

Was ist zu einer Weihnachtsfeier zu sagen, die so seltsam stattfindet – und wir vielleicht gar nicht mehr so viel daran finden, dass es so seltsam ist. Es ist eine ungewöhnliche Art einer Feier und es war auch für uns eine Premiere. Auch wenn die Welt gerade verrücktspielt und dem Wahnwitz verfällt und vieles anders ist als gewohnt – eines bleibt gleich: auch heuer werden wir Weihnachten am 24. Dezember feiern. Nachdem es keine Möglichkeiten gibt, sich bei Weihnachtsfeiern der Immobilienwirtschaft zu treffen, haben wir eine kleine Feier via Zoom organisiert. Gemeinsam mit der Band „Soul Seduction“ sangen wir live „Stille Nacht“ und es freuen sich alle, sich im Jahr 2021 wieder „live“ zu treffen und nicht nur via Zoom. Nachdem aber nicht alle nach dem offiziellen Ende „nach Hause“ gehen wollten, gab es noch eine Zugabe der Live-Band. In diesem Sinne wünschen wir allen unseren KundInnen, LeserInnen und UserInnen ein schönes Weihnachtsfest und viel Energie für das herausfordernde Jahr 2021.

2021 – ein Ausblick; wie Corona den Markt verändern wird!

Jetzt stehen wir am Ende des Jahres und man kann nur sagen: Es war sehr verrückt und brachte umfassende Veränderungen mit sich und wird weitere mit sich bringen. Veränderungen, die wir so noch nicht hatten und letztendlich die gesamte Welt erfasst haben. Neben dem Umgang mit der aktuellen Situation sind für das Jahr 2021 weitere Herausforderungen abzusehen. Wir müssen alle davon ausgehen, dass sich die Veränderungen weit in die nächsten Jahre hineinziehen werden und wir alle damit umgehen müssen. Einerseits innerhalb der Unternehmen und andererseits auch persönlich. Wir lassen heute in der ersten Fragerunde noch kurz das Jahr Revue passieren und dann blicken wir ein wenig voraus. Es diskutierten am Podium: Alexandra Kassler, Geschäftsführerin von Wohnsalon Immobilien Andreas Holler, Geschäftsführer der BUWOG Österreich, verantwortlich für die Bereiche Projektentwicklung, Baumanagement, Vertrieb Maxim Zhiganov, CEO/CFO des Projektentwicklers WK-Development Axel Schulz, Global Head of Investment Management bei Real I.S. Die wesentlichen Veränderungen im besonderen Jahr 2020 Alexandra Kassler eröffnet die Runde: Immobilienkäufe seien im Jahr 2020 effizienter verlaufen, denn „der Wohnungstourismus ist stark zurückgegangen“. Die Branche brauche ja „immer nur den einen Kunden, der kauft“ – und der sei heuer schneller gefunden worden. „Wir haben viel übers Telefon verkauft“, meint Kassler, weil die persönliche Beratung Corona-bedingt nicht möglich war. Gleichzeitig sei die Finanzierungsfrage schwieriger geworden, „die Frist bis zur Zusage der Bank hat sich enorm verlängert“. Andreas Holler ergänzt um den „außerordentlichen Digitalsierungs-Schub“. Ganze Transaktionen seien über den digitalen Weg erfolgt, ohne persönlichen Kontakt zu Treuhändern oder anderen Abwicklungs-Beteiligten. Vom „Baubetrieb bis zur Wohnungs-Übergabe: Wie lässt sich paperless arbeiten“, skizziert Holler die Neuerungen der letzten Monate. Der Lockdown habe nachfrageseitig zu einem Trend Richtung „Freifläche, Grünraum, Zugang zur Natur“ geführt. Axel Schulz unterstreicht den „Digi-Schub“: Möglichkeiten zur virtuellen Besichtigung habe es schon vor der Pandemie gegeben, „bloß, da wollte es keiner“. Jetzt werde die Not zur Tugend, und es stellt sich die Sinnfrage laut Schulz: „Muss ich für jedes 90-minütige Investment-Gespräch wirklich quer durch Deutschland reisen?“ – das „Digitale funktioniert!“. In der Investmentfrage meint Schulz: Ein Portfolio lasse sich nicht innerhalb eines knappen Jahres umstrukturieren. Er beobachte jedenfalls eine Rückbesinnung auf das „Core-Projekt“; Leerstände würden als ebensolche wahrgenommen und nicht mehr als „upside“. Schulz spricht für die I.S. Real, welche die „Assetklasse Hotel einmal auf Pause gestellt hat – da wird ja wohl niemand nachfragen, warum“; unabhängig von der Asset-Klasse werde jetzt „noch genauer auf die Mieter-Bonität geschaut“. Maxim Zhiganov und seine WK-Development „spüren den zweiten Lockdown überhaupt nicht“, es gebe „einiges abzuschließen“. Zahlreiche Kunden wollten „unbedingt noch heuer investieren“, um kein Risiko einzugehen – immerhin würden die Preise 2021 weiter steigen. Erfreut erinnert Zhiganov an sein Projekt „The Shore“, das als Luxus-Wohnprojekte jüngst auf europäischer Ebene ausgezeichnet wurde. Rückblickend zeigt er sich kritischer als die Vorredner: „Wir sind in einem Preissegment, wo der virtuelle Rundgang nicht reicht.“ Eine „digitale Erstbesichtigung“ sei machbar, aber im siebenstelligen Verkaufsbereich „wollen die Kunden unbedingt persönlich hin, und ich soll mit zur Baustelle kommen und gemeinsam die Baugrube anschauen“. Zhiganov wolle sich mit der WK-Development im kommenden Jahr jedenfalls von „der heimischen Wohnimmobilie“ wegbewegen und den „Fokus aufs Ausland“ legen. Pläne für das kommende Jahr 2021 Alexandra Kassler sieht ihre „Wohnsalon Immobilien“ mit „sechs Vollblut-Maklern und drei Kollegen im Back-Office“ gerüstet für den mittel- und hochpreisigen Wohnbereich. „Intensiv“ dazu komme die Bauträger-Beratung, die – genauso wie die Investment-Beratung – im Jahr 2021 für Kassler im Fokus stehen werde, auch das Thema „Zinshaus“ werde für sie im Kommen sein. Axel Schulz (Real I.S.) will den Fokus auf das Thema Wohnen legen, und erinnert an das 400-Millionen-Euro-Volumen des „pan-europäischen“ Fonds „Modern Living“. Dabei werde der „gesamte Lebenszyklus“ abgedeckt – vom „student housing“ bis zum „senior living“, also vom Studentenwohnhaus bis zum Pflegeheim. Hotels werden laut Schulz „frühestens in zwei, drei Jahren“ wieder zum Thema. Zweites großes Thema für Real I.S. sei die Logistik – „eine Asset-Klasse, die von E-Commerce profitiert hat“. Nichtsdestoweniger werde das Asset „Office“ ein „Steckenpferd“ für die Real I.S. bleiben, meint Schulz, und erinnert an die Akquisition von Immobilien im Wiener „TownTown“, einem Bürokomplex im dritten Wiener Bezirk. „Wir haben auch im Krisenjahr Stellen ausgeschrieben und Leute eingestellt. Wir stehen auf soliden Füßen“, sagt Schulz. Andreas Holler erinnert an die Rolle der BUWOG als reines Wohnbauunternehmen. „Dieser Fokus hat uns nicht geschadet“, der Bedarf sei vorhanden genauso wie der Willen zu investieren. „Es ist tatsächlich Wohnraumbedarf da, die Nachfrage steigt“, und die BUWOG setze auf Wachstum. Es stünden „Großbauprojekte“ an, da „sprechen wir nicht von Kleinprojekten, sondern von Türmen“. Holler sieht die BUWOG auf das weitere Wachstum gut vorbereitet. Fragen aus dem ImmoLive-Chat zu Brexit und dem „Invest-Run“ auf Wohnungen Welche Folgen wird der Brexit für die Branche haben, fragen User aus dem ImmoLive-Chat. Axel Schulz (Real I.S.) antwortet „mit persönlicher Meinung“: London als Immo-Standort bleibe auf der „Watchlist, London wird so schnell nicht untergehen“. Viele Headquarters hätten sich in den vergangenen Jahren für Irland entschieden, was ja in der EU bleibt. London werde jedenfalls weiter beobachtet, was „Opportunities“ betrifft. Investoren hätten zuletzt ihre Mittel nicht investieren können – kommt 2021 ein zusätzlicher Boom? Alexandra Kassler (Wohnsalon Immobilien) sah in der Pandemie „vor allem ein Abwarten“ – auch ob die Preise weiter steigen würden oder nicht; auch die Zinsfrage sei zuletzt Thema gewesen. Im Wohnbereich würden die Preise trotz Pandemie steigen – „da haben wir die prognostizierte Decke noch immer nicht erreicht“. Viele, die aufgrund von Covid-19 auf stagnierende oder sinkende Preise gesetzt hätten, seien enttäuscht worden. Sie, Kassler, merke jetzt eine Nachfrage beim „Investieren ins Betongold“, gerade bei Anlegewohnungen. Axel Schulz (Real I.S.) unterstreicht aus deutscher Sicht: „Auch in B-Städten wurden im Core-Segment Wohnen gute Preise gezahlt.“ Der „Run“ auf Immobilien bleibe aufrecht, es gebe viel Geld am Markt, das investiert werden wolle. Grundsätzlich seien Anleger „risiko-averser“ geworden und seien sensibilisiert auf Leerstände und mögliche Insolvenzen. Maxim Zhiganov (WK-Development) kann einen Boom indirekt bestätigen: „Wir haben Projekte von unserer Webseite genommen und schauen, wo die Preise im Februar, März stehen.“ Ebenso stünden mehr Investoren und Fonds in der Tür, als er überhaupt Projekte anbieten könne. Die Nachfrage sei also jedenfalls da. Die Wohn-Nachfrage ist hoch – spielt dann die Lage noch eine Rolle? Andreas Holler (BUWOG) verneint die Frage aus dem Chat: Infrastruktur, Umgebung, Öffis, Grünräume und Nachhaltigkeit machen „die Qualität einer Immobilie wohl aus – die Location bleibt wichtig“. Alexandra Kassler (Wohnsalon Immobilien) unterstreicht die „drei großen Ls: Lage, Lage, Lage“. Aber: der vielbeschworene „Speckgürtel“ um Wien dehne sich „mittlerweile bis Hollabrunn“ aus (Kleinstadt in Niederösterreich, Anm.). Dazu brauche es aber auch eine Belebung der „Innenstädte der Städtchen“, so Kassler, um die Lebensqualität zu erhöhen. Die größte Konkurrenz gebe es bei den Grundflächen, sagt Andreas Holler (BUWOG); die „vertikale Verdichtung“ im urbanen Raum werde an Bedeutung gewinnen. „Wir bekommen kaum neue Grundstücke“, die Konkurrenz zwischen den Bauträgern sei zu groß, „und das wird sicherlich nicht besser“, sagt Holler. Unabhängig vom effizienten Bau würden Wohnungen schon alleine deswegen teurer, weil eben die Grundstückspreise steigen. Die BUWOG sei mit dem „Donau Marina Tower“ im 22. Wiener Bezirk und dem „Helio Tower“ im dritten Bezirk mit Wohn-Hochhäusern gut unterwegs – „generationenübergreifend“ gebe es hier Nachfrage. Macht Home Office Wohnungen größer, Büros kleiner? Alexandra Kassler (Wohnsalon Immobilien) meint: „Ich habe immer gesagt: Super-designte Mikro-Wohnungen sind nicht praktikabel.“ Zumindest Platz „für einen Schreibtisch oder eine angenehme Arbeitsumgebung“ sollte schon vorhanden sein – womit der Trend wieder zu größeren Wohnungen gehe. Spätestens jetzt beiße sich die Katze in den Schwanz, sagt Kassler – wenn nämlich mit steigenden Preisen auch größere Wohnungen teurer würden. Da komme ihrer Ansicht die „neue Assetklasse Self-Storage“ ins Spiel: Die bislang unbeliebten Lagen im Keller und Erdgeschoss bzw. in niedrigen Stockwerken im Hochhausbau könnten intelligenter als Stauraum verwendet werden, um Platz in der – kleinen – Wohnung zu machen, sagt Kassler. Angesprochen auf den Büroraum meint Axel Schulz (Real I.S.) sieht einen „Hybriden“ entstehen, wobei das klassische Büro nicht abgelöst würde. „Ich will nicht am selben Tisch arbeiten, essen, und dann nebenan schlafen gehen“, erklärt Schulz seine Meinung. Was das für Büroräumlichkeiten – die bestehen bleiben – heißt, fasst Schulz zusammen: Wieder weg von den großen Gruppenräumen, die Abstandsregel wieder mehr im Fokus haben, eventuell zurück ins Einzelzimmer, so Schulz. Andreas Holler (BUWOG) sieht eine wachsende Nachfrage nach kleinen, flexiblen und „shared“ Büroeinheiten innerhalb von Wohneinheiten. In der „Seestadt“, einem Stadtentwicklungsgebiet im Nordosten Wiens, gebe es jetzt schon Neubau-Wohnungen mit integriertem „Allgemeinraum“ im Gebäude, der auch als Office-Space genutzt werden könne. Ähnliches verfolge die BUWOG bei einem Wohnbauprojekt im Südwesten Wiens in der „Breitenfurter Straße“, wo es integrierte Office-Flächen im Wohnbereich gebe. Maxim Zhiganov ergänzt: Die WK-Development denke weniger ans „räumliche Auslagern“ des Büros – sondern im Premium-Segment auch im jeweiligen Gebäude eine Spielfläche bzw. Aufenthaltsräume für Kinder zu schaffen, um in der Wohnung mehr Platz zu schaffen. Was kommt neu in 2021? Axel Schulz (Real I.S.) sieht die Branche in einer „Luxus-Situation: Wir sind nicht in Kurzarbeit, wir haben unsere Jahresziele erreicht“. Schulz spricht sich für den persönlichen Kontakt aus, „das kann eine Videokonferenz nicht ersetzen“. Die andere Seite der Medaille: Wer einander kenne, wer einander vertraue, könne viel Zeit sparen. Schulz wiederholt das Argument vom Gesprächsbeginn: „Ich muss nicht für jedes 90-Minuten-Gespräch quer durch Deutschland fliegen.“ Maxim Zhiganov (WK-Development) freut sich auf neue Finanzierungskonzepte, die alternativ zu Banken laufen – etwa Mezzanin-Anleihen oder Equity-Formen, die günstiger würden weil viel Kapital am Markt sei; zumal die Abwicklungen über Banken immer komplizierter würden. „Wir brauchen und wollen die Banken. Aber bei der Ankaufsfinanzierung schauen wir auch Richtung Equity“, sagt Zhiganov. Andreas Holler (BUWOG) sieht für 2021 ein Umsetzen „der Learnings aus 2020, vor allem die Digitalisierung“. Es gelte, die „Customer Journey“ noch mehr digital zu begreifen und Angebote Richtung Kunden zu geben. Beim Bauen brauche es mehr „Smartness“ – nämlich den ein oder anderen Quadratmeter mehr für Wohnraum und Freiraum zu schaffen, sagt Holler. Alexandra Kassler (Wohnsalon Immobilien) freut sich im kommenden Jahr auf mehr persönliche Begegnungen: „Wir werden wieder viel Freude miteinander haben.“ Noch kurz Zeit für einen Wunsch an 2021 Was wünscht sich die Expertenrunde für das kommende Jahr? Axel Schulz (Real I.S.) wünscht sich einen funktionierenden Impfstoff, „damit wir alle unseren Job machen können wie gewohnt“. Maxim Zhiganov (WK-Development) spricht den Klimawandel an: „Wir müssen energiesparend bauen und leben. Die Kühlung ist mittlerweile eine größere Herausforderung als das Heizen.“ Alle müssten bewusst und nachhaltig leben, um Energie zu sparen. Andreas Holler (BUWOG) wünscht sich eine rasche Erholung für die Wirtschaft, Jobs und Arbeitsplätze. „Wir haben es in der Immo-Branche gut, aber ich möchte eine schnelle Erholung für alle, die es schlimm getroffen hat.“ Alexandra Kassler (Wohnsalon Immobilien) schließt mit ihrem abschließenden Wunsch: „Positive Menschen auf der Straße, mit einem breiten Lächeln – und ohne Maske.“

Sascha Haimovici bei unserem Executive Talk

Die schlichte Wohnadresse im Sinne des Straßennamens sei nicht mehr bezeichnend, erklärt Haimovici – jedes Gebäude, jede Immobilie brauche „eine DNA, ein Gefühl, dort unbedingt wohnen zu wollen“. Als Beispiel nennt er das Hochhaus-Wohnbauprojekt im dritten Wiener Bezirk in der Schnirchgasse – das Projekt „TrIIIple“. Wenn jemand ins Taxi steige und nach Haus will, müsse es heißen „ich will ins TrIIIple“, und nicht „fahren Sie in die Schnirchgasse“. Dieser „DNA-Gedanke“ betreffe aber nicht nur Großprojekte wie das TrIIIple. Haimovici beschäftigt ein eigenes Marketing-Team, das sich um jedes (Klein-)Projekt kümmere und im Austausch stehe mit Kunden, die kaufen wollen oder mieten. „Da geht es um Amenities, die von Anfang an eingebracht wurden“, erklärt Haimovici den zuwendungsvollen Zugang zum Objekt. Nicht zuletzt auch bei Renovierungen gehe es „um die DNA“, erzählt Haimovici und nennt als Beispiel das Schloss Neusiedl im Burgenland, das top wiederhergestellt wurde: „Die Leute wohnen gerne da, sie genießen das Ambiente.“ Was ist Ihr Erfolgsgeheimnis? “Immobilie ist meine Leidenschaft, ich kann mir nichts Schöneres vorstellen.” Was brachten Pandemie und Lockdown für ivv? Haimovici ist sicher: In Zeiten von Corona „muss man noch effektiver, noch effizienter“ sein, und von jedem Lockdown lernen. „Das Prinzip ‚das geht nicht‘ gilt spätestens jetzt nicht mehr“, sagt Haimovici, und meint: „Es reicht kein Plan B mehr. Es braucht auch Plan C und D“ – er habe als Geschäftsführer darauf geachtet, die ivv mit Plan-Abweichungs-Analysen vorzubereiten, um „alle Gegebenheiten messbarQ zu machen. Jedenfalls stark im Kommen seien Online-Besichtigungen von Immobilien: „Wir nutzen Bodycams, während wir mit dem Kunden telefonieren“ – diese interaktive Live-Video-Besichtigung „kann viel mehr“ als ein „starres“ Video, in dem der Kunde keinen Einfluss „auf die Regie“ habe. Umgekehrt gebe es auch die „kontaktlose Besichtigung“, bei welcher der Kunde die Immobilie selbst besichtige – ohne Makler – und währenddessen mit ebendiesem Makler telefoniere. Welche Lehren ziehen Sie aus den Lockdowns? Im Vergleich zwischen „Lockdown 1“ im März und „Lockdown 2“ jetzt im November – der „Überraschungsmoment“ sei weg, sagt Haimovici. Auf den zweiten Lockdown habe er sich und seine Firma ivv vorbereiten können – sowohl im digitalen Bereich als auch im Prozess-Management. Erfreulich sei, dass „wir jetzt in bestimmten Maßnahmen und Prozessen sogar schneller sind“, und die Erkenntnis gewonnen hätten, dass „die Angst vor dem Computer schwindet“. Die Digitalisierung ersetze keine Arbeitsplätze – im Gegenteil, sie unterstütze Menschen bei ihren Tätigkeiten, ist Haimovici überzeugt. Was geht Ihnen am meisten ab? Auf diese persönliche Frage meinte Sascha Haimovici es fehlt ihm seine Familie, die sehr groß ist – die Menschen, die man nicht täglich sieht, wieder zu umarmen. Man kann sich derzeit eben nicht regelmäßig treffen. Allerdings geht ihm auch seine berufliche “Familie” im Unternehmen ab. Der Austausch mit den Kolleginnen und Kollegen kann derzeit nicht in der Form erfolgen, wie es noch Anfang des Jahres der Fall war. Und was ihm auch fehlt, sind die Veranstaltungen in der Branche. Fragen aus dem ImmoLive-Chat Wie immer ist die ImmoLive-Community aktiv an der Diskussion beteiligt und stellt im Chat ihre Fragen. Wie steht es um die Preisentwicklungen, verglichen zwischen Primär- und Sekundärmarkt? Haimovici plädiert eindeutig für den Neubau/Erstbezug und bringt erneut das „TrIIIple“ ins Spiel. Qualitätsmerkmal, Zertifikate etc. machten einen qualitätsvollen Neubau wertvoller „als die Wohnung aus den Siebziger-Jahren“. Angesprochen darauf, sieht Haimovici das Bestellerprinzip als „nicht sinnvoll für Mieter“. Wenn der Vermieter die komplette Makler-Provision (zweieinhalb bis drei Monatsmieten) bezahlen müsste, würden die Mietpreise steigen – weil der Vermieter den „break-even“ schaffen wolle. „Hier geht es um Leistungen und Garantien, die der Makler für die Immobilie leistet“, sagt Haimovici, „die Dienstleistung bedeutet ja im Wortsinn eine Leistung, und die hat ihren Preis und muss bezahlt werden“. Ein Blick in die Zukunft – was bringt 2021? Haimovici freut sich auf Wachstum „seiner“ ivv; spätestens durch Projekte, welche die ivv im laufenden Jahr 2020 aufgenommen habe und die im kommenden Jahr 2021 wohl an Fahrt gewinnen werden. Gerne können sich bei ihm auch Interessentinnen und Interessenten melden, die an einer Mitarbeit im Unternehmen interessiert sind. Persönlich freut sich Haimovici wieder auf den direkten Kontakt zu Mitarbeitern und Kunden: Es brauche den persönlichen Austausch, das Zusammenkommen, alleine schon für die zwischenmenschliche Ebene. Haimovicis persönliche Hoffnung für 2021: „Corona zurücklassen, und wieder retour zur gewohnten Normalität!“

Nachbericht des ImmoLive Talks: 2020 – Lehren aus dem Krisenjahr

Fünf Expertinnen und Experten diskutieren über die Veränderungen in den Unternehmen und über die Veränderungen der Menschen selbst – und natürlich auch über den Einfluss auf die Immobilien. Katrin Gögele-Celeda (Immofinanz)  Markus Arnold (Arnold Immobilien)  Gerald Kerbl (tpa)  Gerald Beck (UBM Development Österreich) Eugen Otto (Otto Immobilien) Wie lief es in den vergangenen Monaten der Pandemie? Katrin Gögele-Celeda eröffnet die Runde. Aus vielen Gründen ist 2020 für sie ein besonderes Jahr – nicht zuletzt, weil Gögele-Celeda im August die operative Leitung des Österreich-Geschäfts der Immofinanz übernommen hat. Der Fokus der Immofinanz liege auf der Vermietung von Gewerbeimmobilien, Büroimmobilien. Somit sei die größte Aufgabe in der Pandemie „die laufende Kommunikation mit den Mietern gewesen“, erzählt Gögele-Celeda, „zu schauen, wo haben sie Probleme, wie können wir helfen“. Bei 200 Mietern im Büro- und Retail-Bereich „war der Auftrag klar: Reden, Reden, Reden“. Bei geschlossenen Geschäften brauchte es „schnelle Lösungen“ mit den Mietern – „als starker Partner konnten wir uns positionieren und helfen“. Bei der Immofinanz selbst sei die „Sicherheit am Arbeitsplatz“ – im Sinne von zum Beispiel Desinfektion und Mund-Nasen-Schutz im Vordergrund gestanden. Markus Arnold erinnert sich an März: „Es waren nicht die lustigsten Tage meines Lebens.“ Die Eröffnung von Büros in Mailand und Madrid seien genau in den Beginn des Lockdowns gefallen – „die Büros waren noch nicht einmal ordentlich bezogen, da haben wir die Leute ins Home Office schicken müssen“. Rückblickend könne Arnold „darüber lächeln“, aber in der akuten Situation „war unternehmerische Unsicherheit vorhanden“. Insgesamt sei die Immobilienbranche recht gut durch die Krise gekommen – „da hat es andere Branchen viel härter getroffen“, meint Arnold und erinnert an die „Immobilie als beste Investition in Krisenzeiten“. Gerald Kerbl analysiert die wirtschaftlichen Auswirkungen der Pandemie. Er erinnert an die „eindringliche Rede“ des Finanzministers zu Lockdown-Beginn. Die „4 Milliarden Euro an Hilfsgeldern“ seien innerhalb weniger Tage zu 38 Milliarden gewachsen. Von Beginn an sei ihm, Kerbl, klar gewesen: Der Schaden werde groß, und schnell werde die Pandemie nicht vorbeigehen: „Die wirtschaftliche Last der vielen Förderprogramme wird uns noch viele Jahre begleiten.“ Eugen Otto beleuchtet die Aspekte der Unternehmensführung. „Am ersten Tag des Lockdowns waren bei uns zwei Menschen im Büro“, er sei positiv überrascht gewesen, wie technisch reibungslos der Umstieg ins Home Office funktioniert habe. Das liege am Jahr davor, als sich „Otto Immobilien“ in Sachen Struktur der technischen Ausstattung neu aufgestellt hatte – nun, in der Pandemie, habe man davon profitiert. „Das war wohl mehr Glück als Verstand“ gibt Otto zu – dass das Unternehmen zum Beispiel früh auf mobile Endgeräte gesetzt hätte (80 von 96 Mitarbeitern seien mit Laptops u.ä. ausgestattet). In den ersten Tagen des Lockdowns sei Otto „schockiert“ gewesen. Viele offene Fragen hätten sich aufgetan: Was bedeutet der Lockdown fürs Unternehmen? Wie kommunizieren mit Mitarbeitern, mit Kunden? Wie werden wir Geschäft und Umsatz machen? Das mache nun den Unterschied aus – anders als jetzt im zweiten Lockdown „haben wir damals noch nicht gewusst, wie’s geht. Das war alles neu für uns.“ Als „irrsinnig tolles Tool“ hätten sich wöchentliche Video-Konferenzen als jour fixe jeden Freitag erwiesen. Unter dem Motto „Wir nach vier“ hätte es rund eine halbe Stunde Information gegeben, um alle Mitarbeiter auf den gleichen Stand zu bringen und sich auszutauschen. Gerald Beck ergänzt zum Punkt der Kommunikation innerhalb der Firma: Auch bei UBM seien die meisten Mitarbeiter mit mobilen Geräten ausgestattet, „und als wir von heute auf morgen in den Lockdown“ gekommen seien, habe die „Umstellung erstaunlich gut funktioniert. Das war der Beginn vom Ende der Präsenzkultur am Arbeitsplatz“, sagt Beck. „Bei UBM haben wir weitergearbeitet als wäre nichts passiert“, dabei hätten Video-Chats genauso gedient wie gemeinsame Gruppen auf Messenger-Diensten wie WhatsApp. Das „Remote-Management“ rege dazu an, sich als Führungskraft Gedanken zu machen: „Was machen meine Leute?“ Die Führungskraft beginne durch das Remote Management „viel mehr einzuschätzen, was der Mitarbeiter eigentlich leistet“. Das sei „ein großer Wert, den wir durch Corona gewonnen haben“ – nämlich zu schauen: Wie geht es dem Mitarbeiter, welche Aufgaben erfüllt er, und was braucht er individuell zur Erfüllung dieser Tasks? Beck sieht auch ein „rasches Zum-Punkt-Kommen“ bei Video-Chats wie Zoom oder Skype, weil man sich „die soziale Komponente des persönlichen Gesprächs sparen“ könne. Besprechungen seien dadurch effizienter geworden – wenngleich die soziale Komponente abgehe, und diese „Komponente darf nicht verschwinden“. Wie verändert Distance Communication den sozialen Umgang? Katrin Gögele-Celeda (Immofinanz) erzählt vom Büro-Alltag: „Ab und zu sind wir im Büro, wenn es Wichtiges zum Unterschreiben gibt. Aber grundsätzlich sind wir im Home Office.“ Die Arbeit der Immo-Branche sei schlichtweg digital geworden; „schade“ sei der Verlust der zwischenmenschlichen Begegnung – und sei es nur ein gemeinsames Mittagessen, so Gögele-Celeda, die darin Anknüpfungspunkte für Wissens- und Informationsaustausch sieht. Bei der Immofinanz gebe es ein tägliches „Morgen-Meeting“ per Video-Chat – in der halben Stunde wird aber nicht nur Berufliches besprochen, sondern auch private Erlebnisse („wie war dein Wochenende?“) ausgetauscht. „Ich finde so etwas ganz wichtig“, erzählt Gögele-Celeda. Eine Video-Konferenz habe ihr die Augen geöffnet: Als nach einer lustigen Episode „auf einmal alle gelacht haben. Das ist doch der Grund, warum wir gerne ins Büro gehen. Weil wir dort Freundschaften aufbauen, und das ist extrem wertvoll.“ Es sei wichtig für Mitarbeiter, diesen Umgang miteinander nicht zu verlieren – auch in Zeiten, wo Treffen nur digital möglich seien. „Das Büro ist das Salz in der Suppe“, sagt Gögele-Celeda. Eugen Otto (Otto Immobilien) erzählt, was sich zwischen erstem und zweiten Lockdown verändert habe. „Es hat einen Erziehungseffekt auf mich gehabt“, sagt Otto, der sein Unternehmen seit 30 Jahren führt. Er hätte es nicht für möglich gehalten, dass Home Office so gut funktioniere – mit allen Aufgaben und Aufträgen – und bei ihm eine gewisse Läuterung ausgelöst: „Das hat sensationell funktioniert und positive Dynamik in der Unterstützung untereinander ausgelöst.“ Als Manager sei Otto „erzogen worden, mehr Vertrauen“ in die Mitarbeiter zu haben. Auch bei den Mitarbeitern sei die Motivation und Freude gewachsen, „selbstständig über Tage etwas tun zu können“. Natürlich müsse man auf die individuellen Talente und Bedürfnisse der Menschen eingehen: „Manche brauchen die Konzentration, andere die Company. Und Dritte haben Katze, Hund und drei Kinder daheim herumlaufen“, sagt Otto. Sein Unternehmen habe seit August 20 Plätze in einem Co-Working-Center angemietet, um Mitarbeitern Arbeitsplätze zu ermöglichen. Dieser „third place“ mit „gescheitem WLAN und gescheiter Kaffeemaschine“ sei wichtig, sagt Otto, „und das hatten wir im ersten Lockdown noch nicht. Man lernt also dazu.“ Gerald Kerbl (tpa) schildert seine Wahrnehmung aus dem Sommer: Viele Mitarbeiter könnten von zuhause schlicht nicht sinnvoll arbeiten, dazu komme die soziale Komponente. „Die Leute sind sehr froh, im Büro zu sein und zu kommunizieren.“ Er habe das Feedback von Kollegen erlebt, die „nicht ins Home Office wollten, wenn es nicht nötig ist“. So habe man den Sitzplan im Büro geändert, „es ist viel koordinierter geworden“, aber der Wunsch „im Büro zu sein und soziale Kontakte über Anwesenheit zu knüpfen“ sei ausdrücklich zu spüren. Home Office oder Büro – schwarz oder weiß, oder ein dynamischer Mix? Was heißt das für den Zugang zu Immobilien? Markus Arnold (Arnold Immobilien) wird um seine Einschätzung für das kommende Jahr im Bürosegment gefragt – und schiebt ein: „Wir sind alle im Vertrieb. Wir haben den Beruf gewählt, weil wir gerne mit Menschen zu tun haben. Es ist entsetzlich, im Home Office sitzen zu müssen.“ Demnach sieht er einen Trend: „Die Leute wollen ins Büro gehen!“ Der Büromarkt werde sich also nicht wegentwickeln von dem, „was er seit Jahrhunderten war: Nämlich ein Ort, wo die Menschen gerne zusammenkommen zum Arbeiten“, sagt Arnold. Es „gibt doch einen Unterschied in der Konzentration, ob ich am Bürotisch sitze oder im Esszimmer“, und daran werde auch die Corona-Pandemie langfristig nichts ändern. Man könne schon ein, zwei Tage zuhause arbeiten – „aber am dritten Tag werde ich nachlässig“; nicht zuletzt „sind wir soziale Wesen, insbesondere der Makler. Wir brauchen den sozialen Austausch mit anderen“. Gerald Beck (UBM Development Österreich) sieht ein großes Umdenken in allen Asset-Klassen. Als Hotel-Entwickler habe UBM seine Strategie komplett gewechselt – „die einzig richtige Entscheidung“, hin zu „green, smart and more“. Nachhaltige Themen, die UBM nun „auch im Außenauftritt weitertreiben“ wolle, und zwar egal für welche Asset-Klasse. Als Entwickler „muss man das Vis-à-vis spüren, den Menschen wahrnehmen“, wenn man in ein neues Projekt einsteige – „da reichen Zoom oder Facetime nicht“, sagt Beck. Trotz allem Distancing bemühe sich Beck stets um Präsenztermine, um das „Gespür“ für den Gegenüber zu entwickeln. Werden sich Co-Working-Spaces auch nach dem Lockdown etablieren?, fragt die ImmoLive-Community; weitere Fragen aus dem Chat Katrin Gögele-Celeda (Immofinanz) sieht Co-Working-Spaces grundsätzlich als flexibles Tool – die Mieter äußerten oft veränderlichen Platzbedarf; dafür brauche es zusätzliche Konzepte, um den dynamisch steigend-sinkenden Platzbedarf auch im dezentralen Co-Working-Space-Arbeiten zu bedienen. Das beinhalte auch Meeting-Räume zum Beispiel, und das kurzfristige Anmieten von Arbeitsflächen sei im Kommen, meint Gögele-Celeda. „Aber trotzdem braucht jedes Unternehmen sein fixes Headquarter, wo jeder Mitarbeiter seinen Platz hat.“ Wird sich in der Immo-Branche allgemein etwas ändern durch Corona, fragt der Chat. Markus Arnold (Arnold Immobilien) antwortet. Im Bereich des Investment-Marketings habe „sich nicht rasend viel verändert. Die Kunden wollen die Häuser immer noch persönlich vor Ort sehen“. Auch mit digitalen Hilfsmitteln – welche „manche Dinge beschleunigen können“ – werde sich nichts daran ändern, gewisse Dinge „vor Ort am Tisch zu besprechen“. Den persönlichen Termin werde es immer geben, meint Arnold. Die „Grenzen sind näher gekommen“ – wer „zuhause am Internet-Schirm sitzt, für den ist Ungarn nicht mehr weit weg“, so seine Analyse. Eugen Otto (Otto Immobilien) klinkt sich ein: Bei Hotels und im Retail gebe es gravierende Veränderungen; am wenigsten noch bei den Veranlagungen (Zinshäuser, Anlagewohnungen). Die Pandemie werde aber auch einen Mut zur Flexibilität und Diversität auslösen, prognostiziert Otto. „Wir werden das Selbstvertrauen entwickeln, auch als Mitarbeiter, und den Mut haben unsere Bedürfnisse anzusprechen“ – im Sinne des Orts und der Art der Arbeit. Gleichzeitig meint Otto: Es braucht das soziale Gefüge und den Kontakt, den nur ein „Unternehmens-Headquarter“ bieten könne. Der Chat fragt: Warum nicht Stadthotels in Co-Working-Spaces umwandeln? Gerald Beck (UBM Development Österreich) antwortet: Das „Joyn Vienna“ beim Hauptbahnhof, eines der Projekte von UBM, sei während des ersten Lockdowns tatsächlich als „remote working location“ genutzt worden. Entgegen der Erwartung habe es viele Menschen gegeben, die „jetzt sagen: Ich gehe ins Hotel und arbeite von dort“, erzählt Beck. Das Hotel-Business werde aber nicht komplett von Home-Office-Stätten abgelöst. „Erst wenn wir darauf kommen, dass Corona die Stadthotelbranche für Jahrzehnte geschädigt hat, werden wir an entsprechende Umbauten denken“, so Beck, „aber mit einer Impfung werden wir in alle Spurrinnen zurückkehren“. Grundsätzlich seien jetzt viele Stadthotels am Markt – aber die Umnutzung in Wohnprojekte sei nicht immer einfach. Die Covid-Pandemie werde hier „keine Beschleunigung bei Widmungs-Verfahren bringen“, meint Beck. Was ist positiv mitzunehmen aus dem Corona-Jahr 2020? Gerald Kerbl (tpa), als „Steuerberater von Berufswegen pessimistisch“, will doch „einiges Positive“ mitnehmen. Als Familienmensch hätte er persönlich – während des Lockdowns – wieder mehr Zeit für seine Kinder gehabt, erzählt Kerbl – etwas, „wovon ich noch länger zehren kann“. Katrin Gögele-Celeda (Immofinanz) sieht ebenfalls „Schönheit darin, mehr Zeit mit der Familie zu verbringen“. Dinge nicht selbstverständlich zu nehmen – etwa die Möglichkeit für freundschaftliche Umarmungen oder der Sport in der Freizeit – sei ihr eine Lehre gewesen. Markus Arnold (Arnold Immobilien) meint, „das Gedanken machen über Essentielles, Substantielles“ eröffne Perspektiven für „Basis-Themen“, über die „man ohne Pandemie niemals nachgedacht“ hätte. Sich demütig zu hinterfragen, die „Schnelligkeit bis zum Anschlag“ zu hinterfragen, insbesondere in der Immo-Branche – das nehme Arnold positiv aus der Pandemie mit. „Es war der größte Schreck, den ich in meinem Leben jemals hatte.“ Gerald Beck (UBM Development Österreich) will positiv mitnehmen: Das eigene Zurück-Nehmen, das Besinnen auf das eigene Tun außerhalb des „Hamsterrads“. Sich pro Woche zwei bis drei Stunden herauszunehmen und zu reflektieren – „das hat mir viel gebracht und auch meinen Teamleitern“. Das habe eine „unheimliche Kreativität und Solidarität ausgelöst“, und viele positive Effekte auf die Unternehmenskultur geschaffen, sagt Beck. Eugen Otto (Otto Immobilien) meint: „Diese Krise bringt uns alle näher zusammen. Sowohl im Unternehmen als auch in der Familie und im Privaten.“ Ottos „Dankbarkeit und Demut“ seien gewachsen – „mit dem Bewusstsein, wie gut es uns geht und was wir eigentlich haben im Leben.“ Otto meint: „Wir werden uns noch sehr lange darüber austauschen, was Covid für uns alle bedeutet.“ Die Immo-Branche sei – angesichts der vielen Beschränkungen und Ausgangssperren – noch „gut davon gekommen“. Wie „sustainable“, wie nachhaltig müssen Immobilien sein? Gerald Beck (UBM Development Österreich) nennt es den „Mega-Trend“, unabhängig von Covid-19 und vor dem Hintergrund des „Green Deals“ der EU. „Daran führt kein Weg vorbei“ – Beck erzählt von „sieben Arbeitsgruppen“ in seinem Unternehmen, die sich mit den Schlagworten „green, smart and more“ beschäftigen – denn anders wären die CO2-Ziele der Politik „nie zu schaffen“. Wenngleich, so Beck, der mediale Fokus wegen Covid „weggerückt“ sei vom Klimawandel. Zum Abschluss: Wie steht es um die Immo-Branche heute in einem Jahr? Gerald Kerbl (tpa) sieht die „Krise in einem Jahr zum Großteil überwunden“. Markus Arnold (Arnold Immobilien) wird rückblickend sagen: „Ich fürchte, unsere guten Vorsätze werden vergessen sein“, angesichts der überstandenen Covid-Pandemie. Gleichzeitig hofft er, dass die Pandemie „als mittelschweres, und nicht als schweres Beben“ in Erinnerung bleibe. Arnold sei „Berufsoptimist, aber vorsichtig, was das nächste Jahr bringt“. Katrin Gögele-Celeda (Immofinanz) will idealerweise „zu dem zurückkommen, was wir vorher hatten“ – nämlich wieder „im driver’s seat“ zu sein, Dinge wie Umwelt und Nachhaltigkeit lenken und verbessern zu können. „Agieren statt reagieren“, so das wünschenswerte Motto für 2021 laut Gögele-Celeda. Gerald Beck (UBM Development Österreich) wünscht sich eine Ablöse des „Führens durch Kontrolle“ durch ein „Führen durch Vertrauen“ in der Management-Philosophie. Eugen Otto (Otto Immobilien) sieht „viel Gelerntes, Geübtes komplett integriert in unserem Leben“. Die Entwicklung „vieler Dinge und Situationen“, wohl aufs Technische bezogen, seien „durch die Pandemie um das fünf- bis zehnfache beschleunigt“ worden. Die Einstellung „anything goes“ werde „uns alle gut vorankommen lassen“, schließt Otto das Panel.

Das COVID Kriesenjahr - Welche Lehren und Erfahrungen ziehen wir daraus?

Das Jahr 2020 stellt uns alle vor große Herausforderungen. Das, was wir alle jetzt und hier erfahren, haben wir so noch nicht gehabt. Wir erleben auf Grund der Situation eine Transformation der wirtschaftlichen und sozialen Strukturen und Prozesse und wir stehen erst am Anfang. Fünf Expertinnen und Experten diskutieren über die Veränderungen in den Unternehmen und über die Veränderungen der Menschen selbst – und natürlich auch über den Einfluss auf die Immobilien. Katrin Gögele-Celeda (Immofinanz)  Markus Arnold (Arnold Immobilien)  Gerald Kerbl (tpa)  Gerald Beck (UBM Development Österreich) Eugen Otto (Otto Immobilien)

Nachbericht des ImmoLive Talks: Geldanlagen in Immobilien

Unsere Podiumsgäste: Martina Hirsch, Leiterin Bauträgervertrieb bei der sReal Michael Baert, Vorstand der ifa AG Benedikt Hartig, CCO (Chief Commercial Officer) der eyemaxx Real Estate Group Florian Kammerstätter, Geschäftsführer der Consulting Company Markus Mendel, EHL Investment Consulting Wie steht es um die derzeitige wirtschaftliche Situation? Michael Baert (IFA) beginnt die Runde und sieht „eine gewisse Verunsicherung und Nervosität“ – ähnlich der Wirtschaftskrise vor 10 Jahren. Aus Sicht des Vermögens – „der sichere Hafen fürs Geld“ – bleiben Immobilien krisensichere Investitionen. Die IFA verwalte 10.000 Wohnungen, bei nur insgesamt 80 Stundungs-Fällen – das zeige, wie sicher insbesondere die Sparte Wohnen in der Branche sei. Martina Hirsch (sReal) sieht eine „starke Erhöhung“ bei Nachfrage nach und Umsätzen bei Wohnungsverkäufen seit Juli dieses Jahres. Gerade bei privaten Anlegern sei die Nachfrage extrem hoch (Stichwort „sicherer Hafen“). In der zweiten Gruppe der Eigennutzer spüre man aber sehr wohl die Verunsicherung, hier würden Kaufentscheidungen oft verschoben. Benedikt Hartig (eyemaxx) beurteilt die indirekten Investments. Die Pandemie habe „starke Auswirkungen“ auf Immobilien-Aktien gehabt. Gewerbe-Immobillien seien Teil vieler Portfolios – und gerade die seien gerade mit Unsicherheit verbunden; die allerwenigsten Aktien-Portfolios bestünden ausschließlich aus „sicheren“ Wohn-Beteiligungen. Mit Ausbruch der Pandemie habe es teilweise starke Kurseinbrüche gegeben, und die Aktien hätten sich nur teilweise erholen können. Florian Kammerstätter von der Consulting Company will keinen großen Unterschied zwischen den österreichischen Bundesländern sehen – egal ob Anlageprodukt oder Eigennutzung. Nach dem ersten Lockdown sei die Nachfrage stark gestiegen, bekräftigt Kammerstätter. Wien als Bundeshauptstadt habe einen „Bonus“ bei den Vorsorgewohnungen und deren Käufern – egal ob Private oder Institutionelle – und auch trotz der niedrigeren Renditen, als sie zum Beispiel, laut Kammerstätter, im oberösterreichischen Wels zu erwarten seien. Wien habe den Vorteil laufend steigender Preise, was eine Werststeigerung bedeutet. Markus Mendel (EHL) analysiert das (oft) internationale Investment von Institutionellen: „Das erste Investment passiert in Wien, aber dann geht es sehr schnell in die Bundesländer.“ Graz, Linz, Salzburg-Stadt seien da „ganz vorne mit dabei“; das Rendite-Niveau dort gleiche sich stetig an den Wiener Markt an. Es seien, so Mendel, vor allem deutsche Investoren „die sich auf diesen Märkten tummeln“, die aufgrund der geografischen Nähe „den Ausflug in die Bundesländer wagen“. Werden Fonds ihre Portfolios neu durchmischen, weg von Hotels und dem Einzelhandel? Markus Mendel sieht seitens der Investment Manager – die ja oft im Auftrag der großen Insitutionellen, wie Versicherungen und Pensionskassen agieren – eine deutlich größere Nachfrage nach „stabilen“ Produkten, also Wohnungen und dem Logistik-Bereich. „Wir werden in Österreich bald Investoren erleben, die in Wohnprojekte investieren, die das früher nicht getan haben.“ Im Wohnbereich werde die Investorenlandschaft im kommenden Jahr deutlich vielfältiger, prognostiziert Mendel. Florian Kammerstätter (Consulting Company) ergänzt um seine Einschätzung zu Privatinvestoren. Viele, die in der Vergangenheit in kleine Gewerbeflächen investiert hätten, tendieren jetzt zum Wohnbau. Kleinanleger, Familienstiftungen und Einzelkäufer hätten den Wert des Wohnens als „Grundbedürfnis“ und somit ausfallsichere Anlage erkannt. Aus seiner Erfahrung hätte es im oberösterreichischen Gewerbesegment – durch die Pandemie – zuletzt einige Stundungen bzw. Mietausfälle gegeben – nicht so aber beim Wohnen und den Mieten. „Das sehen jetzt viele: Wenn ich im Grundbuch stehe und weiß, das gehört mir – dann setze ich mein Vermögen nicht aufs Spiel.“ Martina Hirsch (sReal) spricht die veränderten Wohnwünsche im Eigennutzungsbereich an: Gartenwohnungen („eine Besonderheit im städtischen Bereich), größere Außenflächen und „50 bis 60 Quadratmeter statt den bisherigen 30 bis 40“ seien stärker nachgefragt denn je. Über das gesamte Jahr 2020 – vom Q1 bis zum laufenden Q4 – seien die Preise gestiegen, sowohl im Eigennutzungs- als auch im Anlegebereich. Das zeige, dass Menschen jetzt noch bereit seien, auch höhere Preise zu zahlen. Aber, so Hirsch: „Ich bin skeptisch, dass die Menschen auch 2021 noch bereit sein werden, diese Preise zu zahlen, sollten sie weiter steigen.“ Eine ungehemmte Steigerung der Preise von Q1 2021 bis zum Q4 2021?, „da wäre ich sehr vorsichtig“, sagt Hirsch. Benedikt Hartig (eyemaxx) analysiert die Situation der Banken bei Immobilien-Investments und die Frage der Finanzierung. „Als Privatperson waren die Zeiten selten günstiger als jetzt“, so Hartigs knappes Fazit. Das liege an den historisch niedrigen Zinsen und den Prognosen, wonach das Zinsniveau auch langfristig niedrig bleiben werde. Unternehmensfinanzierungen hingegen seien pandemiebedingt schwieriger geworden. Bei bestimmten Asset-Klassen – vorrangig Hotels – „sprechen die Banken jetzt eher ein Nein aus“, so Hartig – und das passiere unabhängig von Faktoren wie der Objektlage und etwaigen Betreibern. Auch beim Einzelhandel sei es gerade schwierig, Finanzierungen von der Bank zu bekommen. Erste Frage aus dem ImmoLive-Chat: Wie sieht das Podium Crowd Investments in Wien? Michael Baert (ifa) sieht Crowd Investment „wohl ein bisschen kritisch“. Vor allem, wenn dadurch Kleinstbeträge gesammelt werden. Die ifa selbst biete ein ähnliches Produkt, „mit dem wir zuletzt 30 Millionen Euro umsetzen konnten“ – allerdings liege das durchschnittliche Investment dort „in einem deutlich fünfstelligen Bereich“. Das müsse auch so sein, denn die Kosten des Crowd Investments „bei kleinen Tickets“ seien dermaßen hoch, dass „es schwierig wird, eine entsprechende Rendite zu versprechen und das auch zu erwirtschaften“. Es mache einen Unterschied, „ob ich tausend Kunden à 500 Euro betreuen muss oder zehn Kunden à 50.000 Euro“, zieht Baert einen Vergleich. Was Crowd Investment noch von den „Immobilien-Profis“ unterscheide, sei die genaue Prüfung jedes einzelnen Objekts, wirbt Baert für die „professionelle“ Branche und deren Produkte. Benedikt Hartig (eyemaxx) unterstreicht: „Das ist eine Variante mit Zukunft, aber derzeit noch nicht günstig genug, um sich das – aus Unternehmenssicht – anzutun.“ Hartig zieht einen ähnlichen Vergleich: „Ich hole mir doch nicht 1.000 Anleger ins Haus, wenn ich die Möglichkeit habe, denselben Deal mit einem Pensionsfonds abzuschließen.“ Florian Kammerstätter (Consulting Company) ergänzt: In Zeiten der Negativzinsen sei es legitim, ein höheres Risiko einzugehen mit der Aussicht auf höheren Ertrag und Rendite-Aussichten – nicht zuletzt, wenn sich ein seriöser Bauträger finde „dem man das Geld in die Hand gibt“. Der ImmoLive-Chat fragt: Mehr Miet- statt Eigentumswohnungen – steigt der Druck der Investoren auf die Bauträger? Markus Mendel (EHL) sieht einen „durchaus Investoren-freundlichen Markt“. Es gebe eine Vielzahl an Mietwohnungs-Projekten, die an institutionelle Investoren verkauft würden. Statt Einzelwohnungs-„Abverkäufen“ interessierten sich Institutionelle jetzt für den „Globalankauf“ der ganzen Immobilie. Gleichzeitig gebe es viele Mietwohnungsprodukte am Markt – und da werde die genaue Prüfung der Immobilie schlagend. Wenn die zu erwartende Rendite ohnehin nicht allzu hoch sei und die Höhe der Miete „nicht unambitioniert“, müsse schon beim Projektverkauf eine schlaue Mietprognose angesetzt werden – „da steckt das Geschick des Investors dahinter“. Es sei ein Blick in die Glaskugel, „jetzt etwas vom Plan weg zu kaufen“ und das Objekt dann in zwei, drei Jahren erfolgreich zu vermieten. „Wer jetzt am Wohnungsmarkt die konservative Brille aufhat, wird schlecht zum Zug kommen“, vermutet Mendel. Vor- und Nachteile des Bauherrenmodells? Das will der ImmoLive-Chat wissen Martina Hirsch habe bei der sReal „wenige Bauherrenmodelle im Vertrieb, und ich erkläre gerne warum“. Beim Bauherrenmodell kaufe man nicht eine bestimmte Wohnung, sondern den Mitanteil an einem Objekt. Die sReal zähle dagegen „konservative Kunden, wobei nur eine Nische davon dieses Modell interessiert“. „Unsere Kunden“ sind die „sicheren Anleger“, welche die eigene Immobilie wollen – und sich nicht auf ein „Miteigentum“ einlassen wollen, mit allen rechtlichen Bürden. Michael Baert (ifa) sieht es beim Kunden, „der am Ende des Tages mit seiner Entscheidung glücklich sein muss“. letztlich habe jedes Modell seine Vorteile. Wer sich für das Bauherren-Modell entscheide, bekomme letztlich „immer ein gefördertes Modell mit kurzfristigen Abschreibungen“. Durch gedeckelte Mieten sei eine „gute Vermietbarkeit“ über die gesamte Laufzeit gegeben. Auf der anderen Seite stehe die Eigentumswohnung für „ein alleiniges Entscheidungsrecht“, sagt Baert. „Im Endeffekt kommt es darauf an, was ich mit der Immobilie vorhabe: Sehe ich sie als Wohnung? Ein Ort, wo einmal meine Kinder einziehen? Oder sehe ich sie als Investment, als Sparbuch?“ Was tun mit 52.000 Euro auf der Kante?, fragt ein User im Chat – „was empfehlen Sie mir?“ Benedikt Hartig (eyemaxx) will hier keine eindeutige Aussage treffen – „es kommt auf den individuellen Hintergrund an“. Hartig würde – mit den 52.000 Euro an Eigenmitteln – „versuchen, eine Wohnung zu kaufen“. Vielleicht „gehen sich ja auch zwei Wohnungen aus, wenn man geschickt verhandelt mit der Bank“, so Hartig. Florian Kammerstätter (Consulting Company) bekräftigt: Eine Wohnung „kann ich mir anschauen, das ist ein realer Wert, die existiert“. Egal ob Anleihe oder Beteiligungsmodell oder Eigentumsmodell – all das sei zukunftssicher. Mit 52.000 Euro Eigenmittelanteil sei eine vernünftige Finanzierung „mit wenig Risiko“ möglich. Sind Inflationssorgen berechtigt? Markus Mendel (EHL) meint: Mittelfristig werde sich an der Niedrigzinspolitik nichts ändern. Es brauche eine gesunde Inflation, und jeder Investor rechne das in seiner Investitionsrechnung mit rein. „Dennoch – jetzt ist es ein Blick in die Glaskugel.“ Die Wertsteigerung des „Betongolds“, der Immobilie, habe in Wien und Österreich – verglichen mit anderen europäischen Metropolen – jedenfalls noch ein Steigerungspotenzial. Mehr Fragen aus dem ImmoLive-Chat Führt die Wirtschaftskrise durch die Pandemie zu mehr Edikten, weil Kreditraten nicht gezahlt werden können? Was bedeutet das für Preise am Immo-Markt?, will das User-Forum im ImmoLive-Chat wissen. „Ich sehe keinen Trend in diese Richtung“, sagt Benedikt Hartig (eyemaxx). Banken würden wohl „alles tun um zu verhindern, dass es zu einem solchen Worst-Case-Szenario kommt“. Auswirkungen auf das Preisgefüge sehe Hartig keine; Banken würden Maßnahmen in alle Richtungen setzen, um Privatkunden „stabil“ zu halten. Werden die Mieten stagnieren? Rund die Hälfte der User in der ImmoLive-Online-Umfrage sehen das so. Was sagen die ExpertInnen? Florian Kammerstätter von der Consulting Company sieht keine einheitliche Bewegung im Neubaubereich, sondern eine mögliche „Aufspreizung“. Die Mietenentwicklung werde ganz abhängig von der Wohnungsgröße und -typologie, und natürlich von der Lage. „In Wien im 14. Bezirk, dem gewählt wohnenswertesten Bezirk in der Stadt, wo noch dazu nicht viel neu gebaut wird, wird es definitiv zu Preissteigerungen kommen“. Beim Neubau habe der Entwickler zudem Spielraum beim Grundriss – „da komme ich bei einer Zwei-Zimmer-Wohnung mit 40 Quadratmeter auf unter 700 Euro Bruttomiete. Das funktioniert“, sagt Kammerstätter: „Wenn die Mieten allgemein steigen, werden wir mit neuen Angeboten reagieren müssen.“ Martina Hirsch von sReal ergänzt: Von genau 12 Euro Nettomiete im Neubau-Erstbezug für das Q1 2020 sei der Preis bereits innerhalb weniger Monate durchschnittlich auf 12,36 Euro netto gestiegen. Was Grundriss und Größe betreffe: Als Entwickler „dürfen wir den Blick des Mieters nicht verlieren“; „wir setzen auf die Kommastelle eine Miete an, aber der Kunde will wissen: Was muss ich am Ende des Tages zahlen, inklusive Betriebskosten und Steuer?“, sagt Hirsch und weiß: „Da gibt es Schmerzgrenzen.“ Was höhere Preise rechtfertigt, seien „Alleinstellungsmerkmale“: der Concierge, der Pool, der Co-Working-Space im Haus. „Davon gibt es in Wien nicht allzu viel, und da können sich Projekte abheben“, sagt Hirsch. Michael Baert (ifa) wirft ein: Ja, mit intelligentem und elegantem Grundriss-Schnitt seien auch Zwei-Zimmer-Wohnungen „auf 42, 43 Quadratmeter“ gut umsetzbar. „Das funktioniert!“, erklärt Baert, „aber uns muss klar sein, wir haben dort eine höhere Fluktuation“. Wie lange lange sollte der Horizont von (in-)direkten Investments sein?, fragt ein Privatinvestor im ImmoLive-Chat Markus Mendel (EHL) ragt retour, ob der User „gerne und oft mit Immobilien handelt“, Wohnungen bzw. Investments bzw. Aktien kauft und wieder verkauft. Ein indirektes Investment sei womöglich leichter handelbar, flexibler. „Aus privater Natur“ würde Mendel aber wohl eher auf langfristige Investments setzen. „Schnell Kohle machen“ sei das eine, das andere sei das Handling der vielen Nebenkosten, ergänzt Benedikt Hartig von eyemaxx. Eine weitere Frage aus dem Chat: Schafft der Trend zum Home Office andere Nachfragen in unterschiedlichen Regionen als bislang? Florian Kammerstätter von der Consulting Company sieht „durchaus die Bereitschaft, die eigene Lebenssituation zu verbessern“ – und das muss nicht die Vergrößerung der Quadratmeter sein. „Es muss nicht immer das eine Zimmer mehr sein“ – schon eher sei es die Nachfrage nach Frei- und Außenflächen, die zum Schlagen komme. Weitere Fragen aus dem ImmoLive-Chat Das Expertinnen- und Experten-Podium beantworte noch weitere User-Fragen aus dem Chat. Wie steht es um das Mietrechtsgesetz? Werden Mietbefristung gesetzlich künftig erschwert, was bedeuten lange Verfahrensdauern bei Klagen gegen Mietern? Martina Hirsch (sReal) relativiert: Der Großteil der Mietwohnungen in Wien sei bereits „reglementierte Wohnungen“. Zusätzliche Reglements seien aus Hirsch’s Sicht demnach nicht vorstellbar. „Ja, Wohnungen unter 50 Quadratmeter werden gesucht und werden nachgefragt“, erklärt Florian Kammerstätter (Consulting Company) eine Frage aus dem Chat. Eben weil der Wohnungsdruck steige und es dringende Nachfrage nach leistbarem Wohnen gebe. „Natürlich gibt es auch größere Wohnungen, aber die muss man sich leisten können. Und in Wien wird sowieso alles gesucht“, ergänzt Michael Baert (ifa). „Es ist ja für uns Entwickler auch nicht lustig, wenn rundherum alles so teuer wird, dass wir unser Produkt nicht positionieren können.“ Zum Abschluss: Was bringt 2021? Michael Bart (ifa) wil „immer mehr Barzahler, immer weniger Kreditnehmer“ beobachten; zweitens werde im kommenden Jahr 2021 „noch mehr Geld in Immobilien gespeichert“. Benedikt Hartig (eyemaxx): Bei niedrigen Zinsen gebe es „sehr viel Geld, das investiert werden möchte“. Immobilien blieben im Fokus – „ich bin überzeugt: Die Renditen sinken, die Preise steigen“, so Hartig. Florian Kammerstätter (Consulting Company) meint: Die Tendenz der vergangenen zwei, drei Jahre werde beibehalten. Wien sei im europäischen Vergleich eine „sehr leistbare Hauptstadt“. „Ich sehe keine Blase, ich sehe viel Geld am Markt. Die Immobilie bleibt Top-Investment-Möglichkeit.“ Markus Mendel von EHL sieht sich jetzt schon am „Sichern von Exklusivitäten mit Investoren“ für 2021; das unterstreiche das bereits Gesagte – „das Geld ist da, es gibt keine Finanzierungsvorbehalte“. Die Anzeichen stünden gut – „es gibt extrem viel Geld“, die Investoren seien bereits auf der Suche nach „Pipelines“, wo sie ihr Kapital investieren könnten. Martina Hirsch von sReal blickt „grundsätzlich positiv“ ins kommende Jahr. Es kämen viele neue Projekte auf Schiene, und auch „die Kunden sind affin wie nie“. Der Aspekt „Sicherheit“ stehe in Krisenzeiten im Vordergrund, was für die Branche eine positive Perspektive bedeute.

Geldanlagen in Immobilien

Wir sehen derzeit eine enorme Nachfrage sowohl von den großen institutionellen Investoren, als auch von Privatpersonen. Das ist ein großer Unterscheid, aber es gibt sehr wohl Ähnlichkeiten im Anlageverhalten. Die Verunsicherung durch die aktuelle wirtschaftliche Situation ist hoch und Sicherheit steht bei den Investments im Vordergrund, Egal ob es sich um Vorsorgewohnung, Zinshaus, Bauherrenmodell, Immo-Aktien oder Anleihen oder um gewerbliche Objekte handelt.  Wir möchten den Bogen spannen und einen Überblick über den Status Quo geben und natürlich auch versuchen einen Ausblick zu schaffen auf die kommenden Monate – wie wohl wir wissen, dass das nicht leicht ist. Unser Podium bei dieser Diskussion: Martina Hirsch, Leiterin Bauträgervertrieb bei der sReal Michael Baert, Vorstand der ifa AG Benedikt Hartig, CCO (Chief Commercial Officer) der eyemaxx Real Estate Group Florian Kammerstätter, Geschäftsführer der Consulting Company Markus Mendel, EHL Investment Consulting

Allora Immobilien und VÖPE, die neuen Projekte von Peter Ulm

Seit Jahrzehnten in der Branche, aber erst seit einem guten Jahr tatsächlich selbstständiger CEO seines eigenen Unternehmens „Allora Immobilien“ – wie geht es Ulm dabei? „Es gibt keinen Zeitpunkt, der nicht herausfordernd ist“, beginnt Ulm den Executive Talk. Die aktuelle Pandemie und der Lockdown brächten „massive ökonomische Herausforderungen“, aber „meine persönliche Meinung ist: Der Virus ist Beschleuniger von Entwicklungen, die ohnehin gekommen wären“. Dass nach zehn Jahren ungebremsten Wirtschaftswachstums irgendwann eine Verlangsamung kommen müsse, „ist für mich völlig normal“. Mit Erfahrung in der Branche zu „Allora“ Ulm berichtet über das „Bodenständige, das Erdige, das Anpacken an den Wurzeln“, das mit seiner im Herbst 2019 gegründeten „Allora“-Immobilien einher gegangen sei – davor war Ulm in größeren Konzernen tätig, zuletzt bei der „6B47“-Investment-Gruppe. Der neue Name „Allora“ stehe – aus dem Italienischen übersetzt – für „packen wir’s an“, und „mit ein bisschen Italophilie geht es auch leichter“, berichtet Ulm schmunzelnd. Mit „Allora“ wolle sich Ulm auf Österreich – mit Schwerpunkt Wien – konzentrieren. Im Fokus stünden „größere Developments, also 10.0000 Quadratmeter aufwärts“, wobei er keinen Unterschied zwischen Wohn- und Büroimmobilien mache. Aktuell sei „Allora“ an Projekt-Developments in der Größenordnung von 180.000 Quadratmeter Nutzfläche beteiligt. Vorteile des Neueinstiegs, die Zukunft des Büros und Aussichten für 2021 Ulm berichtet, erst im Q4 2019 mit konkreten Akquisitionen begonnen zu haben. „Wird sind dann rasch in die Beschleunigung der Situation gerutscht, aber gleichzeitig muss  ich mich nicht mit Dingen beschäftigen, die schon seit drei bis vier Jahren am Laufen sind“, wiegt Ulm die Vor- und Nachteile der Firmengründung ab. „Der Office Markt ist nicht tot! Ich glaube an den Wiener Büromarkt, Totgesagte leben länger“, fasst Ulm seine Einschätzung zu Office-Immobilien zusammen. Grundsätzlich werde das kommende Jahr einen Fokus auf „green buildings“ sowie soziale und energetische Nachhaltigkeit bringen – aber auch eine ungebremste Nachfrage nach (Wohn-)Immobilien als Anlageprodukt. „Ich habe jüngst einem Kollegen eine Wette angeboten“, erzählt Ulm, „wir werden 2021 im Wohnbereich 3 Prozent Rendite sehen“. Bei aller Freude über konstante Renditen und guter Nachfrage schaut Ulm mit ernstem Blick auf die makroökonomische Lage: Die Finanzreserven der Privathaushalte schrumpfen, durch Teilzeit- und Kurzarbeit würden die Geldbörsen knapper. „Die Leistbarkeit der privaten Haushalte geht zurück“, sagt Ulm; „wir müssen im privaten Sektor vor dem Blick auf die Rendite schon noch darauf schauen – wer uns diese Mieten noch zahlt“. Die Zukunft der Hotellerie und Menschen im Home-Office Ulm zeigt sich überzeugt von Aussagen, die er „im Gespräch mit Experten gehört“ habe: 2022, 2023 komme  der Tourismus zurück nach Wien – aber „nur“ er Individualtourismus. Wien ist seit Jahren Top-3-Kongress-Stadt weltweit; aber der Kongresstourismus werde sich nicht so schnell erfangen. Große Benchmarks wie der Radiologen-Kongress würden wohl künftig als „Hybdrid-Veranstaltung“ abgehalten. „Die normale Hotellerie erlebt jetzt eine Talsohle, aber die Kongresse kommen nicht mehr zurück“, zeichnet Ulm ein dunkles Bild. „Home Office hat eine Luxustangente“, sagt Ulm bezogen auf das Arbeiten von zuhause: „Es macht dann Spaß, wenn ich die technischen Voraussetzungen habe und die Wohnung, wo ich in Ruhe arbeiten kann.“ Aber diesen Luxus hätten bei weitem nicht alle. Deswegen, so Ulms Prognose, werde „die Arbeit als Bürofläche in die Wohnquartiere reinkommen“. Statt riesenhafter, monolithischer Konzern-Headquarters vermutet Ulm einen Trend zu „Corporate-Sub-Locations“, die mit kleineren Büro-Einheiten in die Wohngrätzl gehen und die MitarbeiterInnen ebendort erreichen. Frage aus dem Chat: Ist der Ertrag nicht egal, solang das Kapital sicher ist? Macht es wirklich Sinn, die Rendite zu beäugen, solange doch die Wohnung als Kapital sicher sei?, stellt die ImmoLive-Community die Frage im Chat. Ja, die Frage aus dem Chat sei durchaus richtig selbst beantwortet, meint Ulm. „Als Privatanleger schaue ich: Habe ich mit meiner Wohnung auch ein Produkt, das in zehn Jahren auch noch wen interessiert?“ Ob die Wohnung nun „2 oder 2,5 Prozent Rendite“ abwerfe, sei irrelevant – solange das Produkt (also die Wohnung, die Immobilie) gut ist. ImmoLive-Frage: Was bringt die neue Wiener Stadtregierung für die Stadtplanung? Das Stadtplanungs- und Flächenwidmungsressort soll in der neuen SPÖ-NEOS-Stadtkoalition zu einem „Innovations-Ressort“ werden, dass der SPÖ untersteht. Was erwartet sich Ulm von diesem Switch – immerhin waren jetzt zehn Jahre lang die Grünen für das Thema zuständig? „Ich erwarte mir keine disruptive Veränderung“, bleibt Ulm gelassen; schließlich war die Stadtplanung „ja auch vor den Grünen in SPÖ-Hand“. Wien habe ein „wunderbares“ Smart-City-Konzept und einen Stadtentwicklungsplan („STEP2025“), der Dinge „wichtiger verortet als Pop-Up-Radwege“, wie Ulm einen Wahlkampf-Sager von SPÖ-Bürgermeister Michael Ludwig schmunzelnd paraphrasiert. „Ich freue mich auf schlaue Konzepte wie die ‚Super-Blocks‘ in Barcelona, wo ganze Stadtviertel autofrei geplant werden“, schaut Ulm optimistisch in die Wiener Zukunft. Alphatiere vereint – im VÖPE die Interessen der Branche bündeln Zuletzt spricht Ulm über den VÖPE, den „Verein der Österreichischen Projektentwickler“. Es sei Zeichen des Wandels, dass die Branche in „eine gemeinsame Kommunikation gemeinsamer Anliegen“ komme – gerade wo die Immo-Branche von „Alphatieren“ geprägt sei. Gemeinsam mit Erwin Soravia arbeite Peter Ulm an der Entwicklung des VÖPE – „wir haben schon 32 Mitglieder an Bord, weitere stehen vor der Türe“. Es gehe dem VÖPE um konkrete Projektentwickler – egal welcher Größe – die „nicht jammern wollen, sondern gestalten, und der öffentlichen Hand als Ansprechpartner dienen“ wollen. Nicht zuletzt brauche es den Verein VÖPE, um den – zu unrecht – ramponierten Ruf der Immo-Entwickler in der öffentlichen Meinung aufzuwerten. Diese Gemeinsamkeit gelte für das ganze Land, sagt Ulm: „Wir sind keine Wiener. Wir sind ein österreichischer Verein.“ Mit unserer eigenen Corporate Governance gehen wir aktiv als gute Partner voran – im Sinne der sozialen Nachhaltigkeit.

Die Rechtslage in der Immobilien Branche war schon vor Covid-19 schwierig!

Wie steht es um die Gesetze betreffend die Immo-Branche? Das „Urgestein“ der Branche, Winfried Kallinger, eröffnet die Runde mit seinem Empfinden, wie sich Gesetze und rechtliche Vorgaben entwickelt haben, die Immo-Branche betreffend. Kallinger meint: „Sicherer sind die Vorgaben jedenfalls geworden; aber ob übersichtlicher – das wage ich zu bezweifeln.“ Hätte die Wiener Ringstraße im 19. Jahrhundert unter den gesetzlichen Auflagen von heute gebaut werden müssen – „dann wäre sie heute noch nicht fertig“, sagt Kallinger schmunzelnd. Schon dereinst habe ein „allgemeines Qualitätsbewusstsein“ geherrscht, und mit der Vorgabe „tunlichst nachhaltige Materialien“ zu verbauen sie die Richtung vorgegeben gewesen. Haftungsrisiken und technische Anforderungen sind seither deutlich größer geworden, analysiert Kallinger. Andreas Hawlik sieht „neben dem Paragrafen §27 der Bauordnung noch gefühlt 200 weitere Vorgaben“; gleichzeitig sei in der Österreichischen Bauordnung eine „Vereinheitlichung passiert, die grundsätzlich positiv ist“. Leider kämen mit dem Zuwachs an Normen auch widersprüchliche, sich gegenseitig widersprechende Auflagen dazu – weil Lobby-Gruppen ihre Interessen in Landesgesetzen verankern, und das „übergeordnete Regulativ“ fehle. Entscheidungen fielen demnach im Wege der Gerichte – „und bis es soweit kommt, sind fünf oder sechs Jahre vergangen“. Der Jurist Alfred Nemetschke sieht eine „Verschlechterung der Legistik“ in den vergangenen Jahren. Selbst als gelernter Anwalt müsse er manche Texte „mehrfach lesen, bis ich verstehe, was damit gemeint ist“. Ein konkretes Beispiel sei die Covid-19-Mietzinsminderung mit der „unsäglichen“ Fixkostenrichtlinie. Das führe seitens des Gesetzgebers zu „völlig unlösbaren Situationen“, sagt Nemetschke, bezugnehmend auf die Mietzinsreduzierung und den Mietkostenzuschuss. „Das war gut gemeint, aber das Parlament weiß nicht, was es damit anrichtet in der Praxis“, bezieht sich Nemetschke auf Anfragen an das Hohe Haus. Juristische Fragen würden oft bis zum Obersten Verfassungsgericht lizitiert – „das ist im Nachhinein bitter“. Wer als Politiker an den „Grundfesten des Rechtsstaates“ rüttle, brauche sich nicht wundern, wenn andere „Rechtsunterworfene“ die Sache „nicht mehr ganz ernst nehmen“, zeichnet Nemetschke ein Bild. Die Rechtslage war schon vor Covid-19 schwierig Schon vor der Pandemie habe die „Verzahnung von Zivilrecht und Baurecht und Verwaltungsrecht“ zu Dilemmata geführt, meint Winfried Kallinger (Kallinger Projekte). Das beginne schon bei der Konzeption von Bauprojekten – über gewachsene Verordnung würden hier „etliche Prozent der Wirtschaftlichkeit eines Projekts beeinflusst“, das mache eine „Wertdifferenz von bis zu zehn Prozent aus“. Von Genossenschaften über Freifinanzierte – „alle für sich wissen, wie die Sache läuft; jeder kocht seine eigene Suppe und hofft, dass es gut geht“. In Wirklichkeit „ein fürchterlicher Zustand“, so Kallinger, „und keiner greift das an – schon gar nicht während Covid“. „Ich habe seit dreißig Jahren einen ‚Riesen-Spaß‘, deutschen Klienten das österreichische Gebührengesetz zu erklären“, ergänzt Alfred Nemetschke (NHK Rechtsanwälte) mit bitterem Humor. Andreas Hawlik (Huss Hawlik Architekten) erzählt aus eigener Erfahrung: Bis ein Projekt in Einreichung gehe, stelle sich die vorrangige Frage – ist die Bebauungsbestimmung bis dahin überhaupt noch gültig? Der Wiener Magistrat sei in der Hinsicht noch verlässlich; in Niederösterreich hingegen passiere es oft, dass das (Bundes-)Land Projekte gemäß Plan erlaube – die betroffene Gemeinde aber „Wind davon“ bekommt und dann plötzliche Bausperren erlasse. Der Bauträger könne nichts dagegen tun – sein Grundstück ist „von heute auf morgen nur mehr die Hälfte wert“. Niederösterreich sei da eine „Black Box“ – als Bauträger müsste man auf Basis statistischer Mittelwerte berechnen und mit Wertabweichungen kalkulieren. „Das Risiko ist sehr, sehr hoch, im niederösterreichischen Speckgürtel Grundstücke zu kaufen“, sagt Hawlik. Verdichtung im Dachgeschoss – was sagen die Normen? Andreas Hawlik (Huss Hawlik Architekten) sieht die „Verdichtung nach Innen“ als anerkannte Zielsetzung der Raumplanung: „Wir haben in den Städten vorhandene Infrastruktur und Potenziale.“ Eine Verdichtung nach oben sei „sehr, sehr sinnvoll“ und verhindere den „urban sprawl“ – bei aller Komplexität der Normen. „Hier werden Normen, die für den Neubau konzipiert sind, auf einen Altbau gestülpt.“ „Ich will jetzt provozieren“, kontert Winfried Kallinger: „Ich will keine abgeschrägte Tür zur Dachterrasse im letzten Winkel. Sind wir doch froh über das Volumen, das wir im Dachgeschoss-Ausbau haben! Da muss ich nicht alles reinquetschen.“ Auf Investoren-Ebene sei es Ziel, „möglichst viel in ein bestimmtes Volumen hineinzubringen“. Die Nutzfläche werde jedenfalls quantitativ bewertet, niemals die Raum- oder Nutzqualität. Hawlik entgegnet: „Bei einem privat beauftragten Dachausbau kann ich mit Volumina arbeiten. Aber wenn ich wirtschaftlich Fläche schaffen will, ist ein halber Meter mehr im First sehr hilfreich.“ Ebenso „lange Abhandlungen“ gebe es mit der Baupolizei, was zum Beispiel Wendeltreppen betreffe. Eine „einfachere Norm“ werde immer „Thema des Hausverstands“ sein – „wir bauen für Menschen, und Menschen müssen dort sicher leben können – ohne darüber nachdenken zu müssen“, so Hawlik. Diesen Sicherheitsstandard hätten Planer sowieso „im Gefühl“, da müsse nicht „jeder Zentimeter vorgeschrieben sein“. „Diese uniformen, überall gleichen Mini-Wohnungen schwächen die Nachhaltigkeit“, äußert Winfried Kallinger seine Bedenken. „Dass die Verwaltungs-Vereinfachung nicht funktioniert, ist zutiefst menschlich“, meint der Jurist Alfred Nemetschke. Wer Angst vor sich ändernden Bauvorschriften oder gar Bausperren hat, muss mit Optionsverträgen arbeiten. Das sei nicht einfach, aber noch im besten Sinne aller Beteiligten. „Jeder Versuch, die Verwaltung zu vereinfachen endet in einer weiteren Verkomplizierung.“ Der ImmoLive-Chat fragt: Braucht es mehr gesetzliche Vorschriften zum nachhaltigen Bauen? Winfried Kallinger (Kallinger Projekte) antwortet: „Ja, sicherlich. Nachhaltigkeit ist das Gebot der Stunde.“ Wer als Immo-Entwickler das Thema negiere, „sollte sich den Berufswechsel überlegen“. Erfreulicherweise – etwa durch Zertifikate wie „klimaaktiv“ – bewege sich die Branche bereits in diese Richtung. Das Bewusstsein sei jung, gehe aber in „die richtige Richtung“; weitere Ver- und Nachschärfungen – etwa im Bereich der Gebäudekühlung – seien „durchaus sinnvoll“, sagt Kallinger. Andreas Hawlik (Huss Hawlik Architekten) meint: „Zwänge sind nicht immer und überall das richtige.“ Nachhaltig zu bauen sei „wichtig und entspricht unserer Überzeugung“; aber zwanghaft Dinge festzulegen sei „nicht gut“ – weil in den Gesetzen „Definitionen hineingeschrieben werden, die schwer verständlich sind“. Hawlik erinnert an das „absurd kompliziert formulierter Gesetz“ in Wien, was die Photovoltaik-Anlagen auf Dächern betrifft. Hawlik ergänzt zum Thema Baustoffe: „Es wird so viel Styropor an alle Wände geklebt, das schmerzt uns Architekten. Weil die Architektur darunter leidet.“ Frage aus dem ImmoLive-Chat: Raumordnung versus Wirtschaftlichkeit – und wie weit geht die Eigenverantwortung? Alfred Nemetschke (NHK Rechtsanwälte) antwortet: Wer den „eingeschossigen Supermarkt“ sieht auf einer Fläche, die laut Raumplanung dreigeschossigen Bau erfordert – der solle ins Nachdenken kommen, wie das mit Wohnbau zu kombinieren wäre, nicht zuletzt angesichts der Nachfrage im Wohnbau. „Wir sind hier alle gefragt – vom Architekten bis zum Anwalt – wie das zu lösen ist“, sagt Nemetschke. Das Bewusstsein an Eigenverantwortung – am Beispiel Bau der Ringstraße – sei ja nichts Neues, sagt Nemetschke. „Wer heute eine Runde um den Ring fährt, sieht dass die Dinge ja Bestand haben“ – auch wenn die Mentalität dereinst Richtung „koste es, was es wolle“ gegangen sei; Bauherren hätten nicht zuletzt selbst in den repräsentativen Häusern wohnen wollen. „Eigenverantwortung braucht dennoch Leitplanken“, so Nemetschke. Das könne aber auch übers Steuer- und Abgabenrecht passieren, nicht zwingen über die Raumordnung gelöst werden. Winfried Kallinger hinterfragt grundsätzlich: Wer „eigenverwantwortlich“ handelt, handle zumeist für den eigenen Nutzen. „Wofür bin ich denn verantwortlich als Investor, wenn ich ein Projekt in Gang setze?“ Es gebe ethische und kulturelle Grundlagen – natürlich auch Wertgründe – früher gebaut zu haben. Heute werde die Immobilie immer mehr als Finanzinstrument gesehen. „Es sind Excel-Junkies, es sind Maximierer“, die am Werk seien, äußert sich Kallinger kritisch. Die bestimmende Größe sei mittlerweile die Rendite. „Das ist nicht verwerflich, aber die ethische Komponente ist in den Hintergrund getreten.“ „Das Zertifizierungswesen hilft uns bei der Eigenverantwortlichkeit viel weiter“, meint Andreas Hawlik (Huss Hawlik Architekten). Wer als Großinvestor Geld in die Hand nehme, erwarte sich ein Nachhaltigkeitszertifikat – und zwar ohne ein gesetzliches Zutun. Kann stärkere Haftung etwas für die Nachhaltigkeit bringen? Winfried Kallinger meint: Das nachhaltigste Haus im Sinne der Energieeffizienz sei „ein Quader mit möglichst kleinen Fenstern und dicken Wänden. Das ist nachhaltig, aber eine Grauenhaftigkeit.“ Das fördere weder das Stadtbild, noch schaffe es Lebensqualität. Es greife zu kurz, sich ausschließlich mit dem Energiewert „zu schmücken“. Ein Gebäude müsse mehr können – „es muss das Stadtbild aufwerten, es muss das Wohngefühl steigern“. Diese Faktoren ließen sich aber schwer kodifizieren oder in Haftungen gießen, zeigt sich Kallinger überzeugt. „Wir brauchen vielleicht weniger Haftung und mehr Sicherstellung“, sagt Architekt Andreas Hawlik, schon vorausschauend auf das eventuell spätere Abtragen des Gebäudes. Kallinger sieht die Zertifizierungen – im Zusammenspiel mit der „Eigenverantwortung“ der Wohnungs-Käufer gleichzeitig als „Marketing-Instrument“. Wohnungskäufer hätten oftmals andere Entscheidungskriterien, nähmen aber Zertifizierungen „als nettes Gimmick“ obendrauf. Wenn das Thema Nachhaltigkeit stärker in die breite Öffentlichkeit dringe, werde sich das ändern, prognostiziert Kallinger. Anders im Handel, wo es mehr eine Frage der Wirtschaftlichkeit sei – denke „green buildings“ – denn „die Menschen kaufen ja trotzdem noch Weintrauben aus Südafrika“. Die Zertifizierungsorganisationen müssten mehr Bewusstseinsarbeit Richtung Konsumenten leisten, sagt Andreas Hawlik. Beim Wohnen schlage die Nachhaltigkeit „direkt durch“, „ich will ja jetzt auch keine 80er-Jahre-Wohnung“; der Handel definiere sich aber über die Produkte, die angeboten würden. Was bedeuten sich überschlagende Covid-Gesetze für die Immo-Branche? Alfred Nemetschke (NHK Rechtsanwälte) sieht „naturgemäß“ gerade eine Vielzahl an Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern. Das Thema habe sich beschleunigt; es brauche immer häufiger professionelle Mediation zwischen Bauherren und Anrainern. „Das Gericht fällt Urteile, aber das Mediationsverfahren bringt Lösungen“, sagt Anwalt Nemetschke, denn „ein Richter schaut die Vergangenheit an, und fällt ein Urteil. Aber das löst nicht die Zukunft“, denn „Nachbarn haben die Gewohnheit, auch in den kommenden Jahren noch nebeneinander zu leben“, sagt Nemetschke süffisant. Mediationen könnten „wahre Entscheidungslinien“ finden und Menschen an einen Tisch bringen, was vor Gericht nicht möglich wäre – wenn es darum gehe, „die Zukunft zu lösen“. „Wir haben in Österreich ein Mediationsrecht, um das uns Deutschland beneidet“ – die wenigstens seien – leider – mit der Materie befasst; dabei bringe es oft (Teil-)Lösungen und Verständnis für die Sache. Winfried Kallinger (Kallinger Projekte) bezweifelt, ob es „überall reicht, einen Strich unter die Sache zu machen“ und sich zusammenzusetzen. Zu viele rechtliche Komponenten – zivilrechtlicher, nutzungsrechtlicher, vertragsrechtlicher Natur – spielten oft mit, was bestimmte Baustellen und Fragen der Raum- und Bauordnung komplex machten. Die Immobilie sei – alleine schon im Wortsinn – ein langfristiges Gut, weil „nicht beweglich“. Leider sei das Thema bei Investoren zuletzt zum kurz- bis mittelfristigen Thema mutiert, mit „Exitstrategien für die kommenden fünf Jahre“. Weil Immobilien zu reinen Finanzinstrumenten wurden, seien viele Probleme entstanden. Andreas Hawlik (Huss Hawlik Architekten) meint: Es gebe laufende Diskussionen in Kammer-Vertretungen, die Bauordnung „komplett neu zu stricken“. Wenn „wir die Stadt komplett neu bauen könnten, würde das Sinn machen“ – sich nämlich auf „einige, wenige Dinge zu beschränken“. Aspekte wie Erker-Kubatur, Gaupen- und Balkonlänge seien in einem neuen Gesetz „sicherlich nicht notwendig“. Welches Gesetz würden die Experten verändern? Winfried Kallinger (Kallinger Projekte) will – angesichts von Covid – die Widmungskategorien überdenken. „Ich darf in einem Wohnbau Pferde-Stallungen vorsehen; da sieht man, wie alt die Vorschriften sind.“ Gleichzeitig dürfe in einem Betriebsgebiet nur der Betriebsleiter selbst wohnen. Die Widmungskategorien sollten demnach – auch Richtung Home Office gedacht – überdacht werden. Andreas Hawlik (Huss Hawlik Architekten) möchte kein bestimmtes Gesetz neu aufsetzen – aber die Gesetzeswerdung überdenken. „Politiker versuchen das Beste zu machen, und beauftragen Experten – die fern der Praxis sind.“ Gerade in der Bauordnung würden die „tatsächlichen Player“ (Planer, aber auch die Baupolizei) von der Politik zu wenig gehört. Alfred Nemetschke (NHK Rechtsanwälte) sagt: „Das Gebührengesetz aus dem 19. Jahrhundert kübeln!“ Auch bestehe ein Wirrwarr beim Home Office in arbeitsrechtlicher und Steuer-Sicht, „da passen die Sachen einfach nicht zusammen“. Da „sollten wir ein paar Praktiker hineinsetzen oder zumindest Menschen, die selbst im Home Office sind“ – Gesetze praktischer zu machen sei „vielleicht nicht die blödeste Idee“.

Überbordende Gesetze erschweren die Arbeit

Viele Gesetze, Normen und Paragraphen lasten auf der Immobilienbranche! Welche Regeln ganz besonders herausfordernd sind und wie man etwas Licht in diese allzu komplexe Materie bringen könnte, haben wir im aktuellen ImmoLive diskutiert. Zudem ist Covid ein Brandbeschleuniger und wirkt sich nicht nur auf unseren gesamten Alltag aus, sondern auch auf die Gesetze. Wenn aber Gesetze, Verordnungen und Erlässe in einer Krisensituation, wie wir sie mit Covid-19 haben, in Rekordzeit durchgeboxt werden, dann wird dadurch ungenauen Formulierungen Tür und Tor geöffnet. Damit werden wir uns auch in den nächsten Monaten und Jahren noch befassen müssen. Welches Maß an Gesetzen ist noch sinnvoll und welche könnte man eventuell weglassen, welche gehören erneuert? Am Podium: Andreas Hawlik, Huss Hawlik Architekten Winfried Kallinger, Kallinger Projekte Alfred Nemetschke, NHK Rechtsanwälte

Daniel Jelitzka über die Verlierer und Gewinner unter den Assetklassen im zweiten Lockdown

Wir sprechen über die den aktuellen Lockdown und über die Folgen, die dieser für die Immobilienwirtschaft hat. Einige bereits laufende Tendenzen werden nämlich weiter verstärkt. Welche Assetklassen sind die Gewinner, welche sind die Verlierer?Und wann werden die Auswirkungen der beiden Lockdowns richtig zum Tragen kommen? „Normalität“ trotz Lockdown und Terror in Wien – JP Immobilien bleibt optimistisch Am Montag, dem 2. November, erschüttert ein Terror-Anschlag die Stadt. „Aber wir machen den Tätern nicht den Gefallen, aufzuhören“, sagt Jelitzka, „und auch der zweite Lockdown wird vorbeigehen“. Denn „Optimismus ist der beste Wachstumsmotor.“ Es gebe „keinen Nachteil ohne Vorteil“ – wer jetzt nicht „die Hände faltet und wartet, dass Covid vorbeigeht“, sondern wer seine „Geschäftsfelder anpasst“ und sein Schicksal selbst in die Hand nehme, sei im Vorteil. Denn: Auch Covid-19 habe am Immobilienmarkt bestimmte Asset-Klassen zu „absoluten Gewinnern“ macht. Welche Assets profitieren? Bestimmte Asset-Klassen seien Corona-bedingt „abgestürzt“ – und böten jetzt umso mehr „gute Opportunitäten“, sagt Jelitzka. Die Beschränkung des Reiseverkehrs habe die Hotellerie – insbesondere den Conference-Markt – besonders schwer getroffen. „Hostels sind konkursgefährdet; niemand will in einem Zimmer mit acht Menschen schlafen, wo einer hustet.“ In Wien kämen 40 Prozent der Gäste über den Flugverkehr, und dieser liege darnieder. Viele Hotelbetreiber werden sich die Pacht demnach auf Dauer nicht leisten können – trotz staatlicher Unterstützung wie Kurzarbeit und finanzieller Zuschüsse. Hotelbetriebe rechneten sich laut Jelitzka ab einer Auslastung von 60 Prozent – davon sei die Leisure-Hotellerie weit entfernt. Hotels wollten „Fahne zeigen“ und offenhalten – aber müssten dafür Eigenmittel in den laufenden Betrieb stecken. „Der Zeitpunkt wird kommen, wo es eng wird“ – spätestens dann würden Banken und Investoren nervös und ihre Assets auf den Markt werfen. Hospitality sei derzeit ein „rotes Tuch, keine Bank finanziert das derzeit“, besonders betroffen seien Hostels und der Conference-Bereich. Käufe von Hotels erfordern jetzt eine extrem hohe Quote an Eigenmitteln. „Viele wollen tolle Hotels kaufen, aber die wenigsten haben die Mittel, um das zu finanzieren“, beschreibt Jelitzka die Situation. „In Zukunft werden die gewinnen, die sich mit viel Equity die Assets sichern können.“ Das Umwandeln von Hotels in andere Asset-Klassen – eine gute Idee? „Prinzipiell eine gute Idee“, meint Jelitzka, „aber Hotels zu Wohnungen machen spießt sich oft mit den bestehenden Widmungen, insbesondere in Wien“. Vor der Corona-Pandemie habe es jährlich 700 Millionen Hotelnächtigungen gegeben – weltweit, pro Jahr – und davon 350 Millionen alleine in Europa. Der „Urlaub zuhause“ könne das jetzt nur zum Teil auffangen; aber mit Wiederaufnahme des Flugverkehrs könnten sich daraus sogar „mehr incoming Gäste aus Europa“ ergeben, die Perspektive sei für Jelitzka daher positiv – „mit dem Wermutstropfen, dass wir nicht wissen, wann das passieren wird“. Welche Bereiche werden durch Corona dynamisiert? Schon die erste Welle habe bestimmte Aspekte der Immo-Branche dynamisiert; kommt mit dem zweiten Lockdown auch eine „zweite Welle“ des Fortschritts, wird Jelitzka gefragt. „Einiges wird sich sicherlich verstärken“, meint Jelitzka, und bezieht sich auf den privaten Konsum. Seine Prognose: „Mit dem ersten Lockdown sind viele Haushalte ins finanzielle Minus gerutscht, weil das Ersparte nicht gereicht hat. Um aus dem Minus zu kommen und einen Polster zu schaffen, wird der private Konsum jetzt zurückgehen.“ Das habe einen Impact auf die Immobranche: Die B- und C-Lagen des Einzelhandels („die typischen Reinprechtsdorfer Straßen dieser Welt, die schon bisher von der Hand in den Mund gelebt haben“) werden „massiv unter die Räder kommen“ – dafür würden die „guten“ Einkaufsstraßen weiter gut dabei sein. Ähnlich sieht es Jelitzka für den Bürobereich, ein Feld mit „gesunden Renditen“ – allerdings werden Unternehmen bald auch „dort sparen, wo es sinnvoll ist“. Die Nachfrage werde sich, beispielsweise, von „1.000 Quadratmeter um 22 Euro Richtung 600 Quadratmeter um 15 Euro“ entwickeln. Stärken Krisen die Zusammenarbeit innerhalb der Branche? Der neu gegründete „Verein der Österreichischen Projektentwickler“ (VÖPE) sei gutes Beispiel, dass sich „Individualprobleme“ zu gemeinsamen Herausforderungen entwickeln, meint Jelitzka, etwa im Bereich des leistbaren Wohnens („wenngleich die Presse hier dazu tendiert, negativ zu berichten“). Auch die Bauordnung mit ihren teuren Auflagen bringe die Branche dazu, „an einem Strang zu ziehen“. Stichwort Bauordnung: Statt einer österreichweiten BO gebe es neun verschiedene, für jedes Bundesland. Komme hier Dynamik herein? „Die Wiener Bauordnung hat eine sehr gute Qualität“, sagt Jelitzka, und auch der Wiener Magistrat mache einen guten Job – „da haben wir gut kalkulierbare Flächen“, aber mit den stetigen Techniknovellen werde das Bauen teurer gemacht. Etwa beim Stellplatzregulativ: Wenn Menschen mehr auf Car Sharing und den ÖPNV setzen, müsse die Bauordnung sich den gesellschaftlichen Tendenzen anpassen, „derzeit verkaufen wir nur 30 Prozent der Stellplätze“, dabei seien Garagen Kostentreiber im Neubau. Hier überhole die Gesetzgebung die Realität. Was unterscheidet den ersten vom neuen Lockdown? Und: Fragen aus dem Chat „Ich habe zwei Sachen gelernt“, sagt Jetzlika: Die plötzliche „Entschleunigung von 100 auf Null kann produktive Gedankengänge freisetzen“, und: Das „Remote-Arbeiten“ habe die Digitalisierung „wieder richtig zum Thema gemacht“. Immerhin zwei positive Aspekte bei allen Corona-Probleme. Aus dem ImmoLive-Chat kommt die Frage, ob der gute Ruf Wiens als Standort durch den Terror-Akt gefährdet sei? Jelitzka verneint: „Ein Wahnsinniger“ könne das Image einer ganzen Stadt nicht verändern. Wien ist und bleibe „liebens- und lebenswerteste“ Stadt der Welt, dieses Niveau der Lebensqualität sei unerreicht. In einer persönlichen Anekdote erzählt Jelitzka: „Ich hätte nie Sorgen, dass mein Sohn spätabends alleine nach Hause fährt und gut daheim ankommt.“ Gewinner und Profiteure des Lockdowns Jelitzka will trotz aller Begleitumstände auch Positives anmerken: „Gewinner ist jetzt der Logistik-Markt.“ Der E-Commerce-Einzelhandel habe einen Boost erlebt, und „da ist Logistik eine unabdingbare Voraussetzung“. Auch die „üblichen Evergreens in Krisenzeiten“ – nämlich Wohnbauten, im Neubau und im Zinshausbereich – würden Geld und Renditen bringen. Auch im Hochpreis-Segment bleibe die Nachfrage hoch und „sehr gut“. Von den 900.000 Wohnungen in ganz Wien sind 75 Prozent Gemeinde- oder Genossenschaftswohnungen bzw. Mietwohnungen mit gedeckeltem Zins, rechnet Jelitzka vor. Vom verbleibenden Viertel seien „acht bis zehn Prozent“ freies Eigentum – und wiederum davon nur „ganz, ganz wenige“ im Hochpreissegment. Pro Jahr kämen 10.000 bis 14.000 Wohnungen neu dazu – „alles, was da im Eigentumsbereich auf den Markt kommt, wird nachgefragt und absorbiert“, zeigt sich Jelitzka überzeugt, denn die Nachfrage nach Eigentum übersteige das Angebot. Die Faustregel für Anlagewohnungen Es sei eine „gute Zeit“ für Anlagewohnungen, denn die zu erwartende Mietrendite (gute Lage natürlich vorausgesetzt) sei gut. Jelitzka nennt zwei Faustregeln: „Nur eine Wohnung kaufen, in der ich meine Kinder wohnen lassen würde“, und „die Miet-Rendite muss mindestens 100 Basispunkte über der Inflation“ liegen. Bei 1,5 Prozent Inflation würden demnach 2,5 bis 3 Prozent Rendite „einen guten Kauf“ bedeuten – dazu kämen Wertsteigerung und der Steuervorteil, „und ich weiß, wo mein Geld ist“, spricht Jelitzka aus dem Nähkästchen. Was bring die Digitalisierung im Wohnungsbau? Die User-Frage aus dem ImmoLive-Chat beantwortet Jelitzka als „weites Feld“. Vom Hausverwaltungs-Digi-Programm bis zur „Mehrwert“-App, die Bewohner mit Hausverwalter und Eigentümer vernetzen: „Das gibt es Vielfältiges.“ Die Digitalisierung in der Immo-Branche habe nur dann Sinn, wenn das für der und in  die Wohnung Mehrwert bringe: „Wo kann ich günstig im Grätzl einkaufen, wann kommt die Straßenbahn, wann hat die Post geöffnet, wo bekomme ich einen Babysitter her?“ – wenn eine App solche Fragen beantworten kann, „stiehlt sie keine Zeit, sondern bringt wirklichen Mehrwert“, sagt Jelitzka. Er will Apps für Comfort und Fortschritt, damit diese nicht „auf dem Friedhof der digitalen Applikationen landen“. Für eine funktionierende App brauche es „drei Key Messages“: Jedes Feature brauche Sinn und Mehrwert; die App müsse ohne Betriebsanleitung selbsterklärend funktionieren; die User Experience (UI) müsse „sympathisch“ sein. All das wolle Jelitzka mit seiner „PUCK-App“ (https://puck.io) erreichen – wobei Puck, aus dem Keltischen, übersetzt eines bedeute: nämlich „der gute Hausgeist“.

Wien nach der Wahl! SPÖ und NEOS sprechen über Koalition. Was sagen die Immobilienprofis?

In der Politik werden die Weichen für die nahe Zukunft gestellt, und damit auch die Weichen für den Immobilienstandort. Die neue Regierung steht vor einigen gewaltigen Herausforderungen. Diese haben mit den Restriktionen auf Grund von Covid 19 zu tun und werden uns voraussichtlich noch in den kommenden Jahren beschäftigen. Darauf kommen wir auch zu sprechen. Aber es gibt auch einige Themen, die schon längst hätten angegangen werden können und müssen. Mit unseren heutigen Podiumsgästen diskutieren wir diese Themen – aber auch ganz wichtig: Neue Wege, die man jetzt gemeinsam beschreiten sollte. Am Podium: Michael Pisecky, Wirtschaftskammer Wien, Fachgruppe ImmobilienwirtschaftAnton Bondi, Bondi Consult, ProjektentwicklerErnst Kovacs, KE Wohnimmobilien, Immobilienspezialist und Bauträger Was bringt ein „rot-pinkes“ Wien für die Immobilienwirtschaft? Michael Pisecky meint, die Wirtschaftskammer Wien (WKW) hätte – vom Präsidenten Walter Ruck abwärts – mit der SPÖ-Entscheidung für NEOS gerechnet. Die WKW sieht die Entscheidung „mutig“, aber auch positiv – weil einerseits Präsident Ruck eine „gute Achse“ zu Bürgermeister Michael Ludwig (SPÖ) habe, zum anderen die NEOS als „aufgeschlossen gegenüber Wirtschaftsthemen“ seien. Pisecky erinnert an das „Zukunftsprogramm 2025“ der WKW, und an ein „Positionspapier Wohnen in Wien“ seiner Fachgruppe, der Immobilientreuhänder. Darin seien „elf konkrete Wünsche und Forderungen“ formuliert, um „für die Wienerinnen und Wiener mitzugestalten“. Ernst Kovacs (KE Wohnimmobilien) sieht das Stadtplanungs-Ressort „unter Garantie neu besetzt“, was für die Immo-Branche einiges Neues bringen werde (bislang war Grünen-Vizebürgermeisterin Birgit Hebein zuständig für das Ressort, Anm.). Kovacs hegt die Hoffnung, „dass – aus der Sicht der Wirtschaft – das ein oder andere besser wird“. Auch Anton Boni (Bondi Consult) ist von den Koalitionsverhandlungen zwischen SPÖ und NEOS „nicht ganz überrascht“. Der „Aktionismus“ der Grünen vor der Wien-Wahl habe in seinen Augen dazu geführt, nun vorrangig mit NEOS verhandeln zu wollen. „Ich begrüße diesen Schritt“: NEOS hätten sich „die Wirtschaft auf die Fahnen geschrieben“ und gingen daher „sorgsamer mit den Wünschen“ der Wirtschaft um, und stünden als Ansprechpartner bereit. Bondi ist „zutiefst überzeugt“, dass die Agenden Verkehr und Stadtplanung „zurück zur SPÖ“ gehen werden – da habe es „in letzter Zeit einiges gegeben, was uns nicht besonders gefreut hat“. Als Gewerbeentwickler hofft Bondi, dass der Fokus der nächsten Stadtregierung „nicht ausschließlich“ auf den Wohnbau gerichtet werde. Wo sich Wohnbau massiv ausweitet, komme es zur „Kollision“ mit Gewerbeprojekten – „gut, dass wir da jetzt wieder Ansprechpartner bekommen“, sagt Bondi. „Wir möchten mitreden, hoffentlich kommt es wieder zum Dialog.“ Wünsche der Branche an die nächste Stadtregierung Anton Bondi erinnert an die „grüne Zick-Zack-Politik“ der vergangenen Jahre, die viele Vorhaben „nicht mehr planbar“ gemacht habe. Sein Wunsch: „Wieder in ruhigere Fahrwasser kommen.“ Nichtsdestotrotz habe es auch „vernünftige“ Entwicklungen gegeben, wie das städtische Konzept der „produktiven Stadt“ (https://www.wien.gv.at/stadtentwicklung/strategien/step/step2025/fachkonzepte/fachkonzept-produktive-stadt.html, Anm.). Michael Pisecky (WKW) bezieht seinen Wunsch auf die Flächenwidmungen. Wiens Politik der Flächenwidmung „stammt aus den 1980er-Jahren, als Wien eine schrumpfende Stadt war“. Als konkretes Beispiel nennt Pisecky ein zweistöckiges Gebäude, das zwischen zwei Fünf-Stöckern stehe. „Ich kann das Haus nicht auf die Höhe der anliegenden Objekte aufstocken, weil das die Flächenwidmung nicht vorsieht. Aber das geht am Sinn der Sache vorbei.“ Früher noch konnte die Wiener Bauordnung (https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=LrW&Gesetzesnummer=20000006, Anm.) mit ihrem Paragrafen §69 „für Ausnahmen“ herangezogen werden – das funktioniere nicht mehr, „wir sind also auch in Ausnahmen nicht mehr in der Lage, bestimmte Projekte durchzuführen“, ortet Pisecky Aufholbedarf in den kommunalen Bestimmungen. Es gehe dabei nicht vorrangig um Stadtentwicklungsgebiete: Vor allem „die Flächenwidmung im Bestand, in der gebauten Stadt“ müsse angepasst werden, sagt WKW-Pisecky. Ernst Kovacs von KE Wohnimmobilien äußert seinen Wunsch: Der Paragraf §1a der Wiener Bauordnung („städtebaulicher Vertrag“, Anm.) müsse „abgeschafft“ werden – er ziehe ohnehin schwierige Widmungsverfahren zusätzlich in die Länge. Kovacs „sieht ein“: Die Stadt brauche das Geld, um Infrastruktur-Maßnahmen zu finanzieren. Das könne aber durch ein „anderes Einheben“ der Erschließungskosten gelingen, mit einem „transparenteren System“, das dem Bauträger eine sichere Kalkulation ermöglicht. Anton Bondi stimmt zu: „Wir müssen von der Versteinerung der Flächenwidmung innerhalb der Stadt wegkommen“ – es brauche ein flexibleres System, etwa bei Aufstockungen, Nachverdichtungen und Nachnutzungen. Auch Mieten müssten neu gestaltet werden können, wenn der Eigentümer Investitionen am Objekt durchführt, und das auch investieren kann – „ein Thema, das nicht nur Wien betrifft“. Wenn der Bauträger als Investor künftig nicht mehr gesehen werde als der Böse, „der nur Geld scheffeln will“, dann „haben wir schon einen massiven Schritt gemacht“. Die Beamtenschaft sei willig, etwas voranzubringen – jetzt brauche es auch den politischen Konsens, damit das „zum Turbo werden kann in Wien“. Eigentlich „alle“ Projekte seien zuletzt à la longue „im Büro der Planungsstadträtin“ (Birgit Hebein, Grüne, Anm.) gelandet – letztlich mit Bewilligung, aber „massiver Zeitverzögerung“. Bondi wünscht sich ergo mehr Vertrauen in die Beamtenschaft und einen „neuen Umgang“ mit Bürgerinitiativen. Diese sollten weiterhin ihre Stimme haben – aber mit „gewissen Mindestspielregeln“, um Projekte nicht über „Jahre hinaus“ zu verzögern. Gemeinsame Lösungen, Vertrauen in den Magistrat und das Gewicht von Bürgerinitiativen Michael Pisecky (Wirtschaftskammer Wien) sieht die Nachbarrechte „sehr stark ausgebaut“, was „im O-Ton“ zu Aussagen von Anrainern geführt habe wie: „Ich weiß, ich gewinne nicht, aber ich kann die Baustelle um einen Sommer verzögern.“ Das habe auch eine politische Komponente: „Ich kann in einer Koalition nicht die Leute hereinbitten, ohne dass sich die andere Seite überlegt, wo diese Leute dann wohnen sollen.“ Pisecky erneuert die Forderung, die Nachverdichtung zu forcieren – ein „Upgrade“ von Bauklasse III auf IV im verbauten Gebiet sei wesentlich, um das „an sich gute Konzept der ‚produktiven Stadt‘ umsetzen“ zu können. Pisecky will ebenso mehr Vertrauen und Flexibilität für die Beamtenschaft – „lasst sie entscheiden, habt Vertrauen. Es muss nicht bei jedem Neubau gleich der Stadtrat politisch eingebunden sein.“ Die „produktive Stadt“ – eine Kombination der Immobilien-Arten Was steckt hinter dem Konzept der „produktiven Stadt“, kommt die Frage aus dem ImmoLive-User-Chat. Ernst Kovacs (KE Wohnimmobilien) sieht „sehr viele“ Möglichkeiten in der Widmung des „gemischten Baugebiets“. Eine Durchmischung sei in innerstädtischen Lagen „immer von Vorteil“, natürlich auf Basis der Frage der Wirtschaftlichkeit. „Ich will ja keine reine Wohnstadt, eine reine Bürostadt. Die Durchmischung macht die Urbanität aus.“ Solange Zufahrten, Geruchs- und Lärmbelästigung geklärt seien, könnte auch ein Gewerbelager im Wohngebiet entstehen – „der Geruch von heißem Fett des Restaurants im Erdgeschoss benachteiligt natürlich“ die Bewohner darüber. Gleichzeitig steigert das Angebot den Wohnwert. Ein Dilemma, so Kovacs: „Ich hätte gerne alles, aber nicht bei mir im Haus.“ Angesprochen auf den kommunalen „Masterplan Gründerzeit“ (https://www.wien.gv.at/stadtentwicklung/strategien/masterplan-gruenderzeit/, Anm.) und das „Smart-City“-Konzept der Stadt (https://smartcity.wien.gv.at/site/, Anm.), meint Michael Pisecky von der WKW: „Gute Konzepte, aber sie kommen nicht in die faktische, praktische Umsetzung.“ Die Beamtenschaft habe zu wenig Spielraum; Beamte würden zu oft hinterfragt, zu oft zur Rechenschaft gezogen und suchen hernach die „kleinstmögliche Lösung“ im „Dienst nach Vorschrift“. Es sei Aufgabe der Politik, die Rahmen vorzugeben – nicht über jedes einzelne Projekt im Einzelfall zu entscheiden. Anton Bondi (Bondi Consult) nennt ein Beispiel: „Wir wollen die Elektromobilität ausbauen“, mit 80 bis 100 E-Tankstellen im laufenden Projekt in Floridsdorf (21. Wiener Gemeindebezirk im Nordwesten der Stadt, Anm.). Daraufhin habe der kommunale Strom-Anbieter „Wien Energie“ gemeint, „das ist wirklich nett, aber dafür ist nicht genug Energie vorhanden“. Die Strategie-Vorgaben der Stadt, etwa bezogen auf das „Smart-City“-Konzept scheitern laut Bondi also daran, dass der Magistrat „nicht weiß, wie sie das in der Praxis machen sollen“. Es gebe zu viel Einfluss der Politik auf die Beamtenschaft, wiederholt Bondi das Sentiment der Runde: „Wir tun uns alle leichter, wenn wir die Beamten im Rahmen der Gesetze freier agieren lassen.“ Laut Umfrage: Wien ist dritt-attraktivster Markt Europas – stimmt diese Wahrnehmung? „Wien ist unendlich attraktiv für Investoren“, sagt Anton Bondi. Das liege an zwei Gründen: erstens das stabile, niedrige Mietniveau im Gewerbe; zweitens ein attraktives Angebot für Investoren im freifinanzierten Wohnbereich. Ohne ins Detail zu gehen, nennt Bondi gleichzeitig einige politische „Hau-Ruck-Aktionen“, die das Vertrauen der Investoren in den Wiener Markt haben etwas schwinden lassen. Aber: Ob London derzeit – angesichts eines „wirklich harten“ Brexit tatsächlich so attraktiv sei, „wage ich zu bezweifeln“. Dort beginnen, laut Bondi, die Preise zu bröckeln. Somit „rankt“ er Wien auf Platz zwei, hinter Berlin. Wobei Wien als Gewerbestandort attraktiver sei als Berlin, sagt Bondi. Michael Pisecky  (WKW) ergänzt: Die internationalen Investitionen seien mit der Pandemie zurückgegangen; die Haupt-Investitionen finden „aus dem Raum der DACH-Region statt“. Und für Deutschland, Österreich und die Schweiz sei die Stadt Wien sehr attraktiv: durch ihre Stabilität und Verlässlichkeit, ihren Lebenswert, ihre moderaten Preise. Nicht zu vergessen: Wien funktioniere aus einer enormen Stärke heraus, mit „30 Prozent der österreichischen Wirtschaftsleistung“. Wie treffen sich SPÖ und NEOS im Gemeindebau – und was bringt das fürs freifinanzierte Wohnen? Die Frage aus dem ImmoLive-User-Chat bezieht sich auf die divergierenden Zugänge von Sozialdemokraten und Liberalen auf den kommunalen Wohnbau. Mehr Sozialbau, oder mehr Freiheit für Freifinanzierte? Wieviel Gewicht hat NEOS in der Koalition? Michael Pisecky sieht NEOS zwar als „kleineren“ Koalitionspartner für die SPÖ, als es noch die Grünen waren – aber die „alte Koalition“ werde sich von der „neuen“ Koalition im Sinne der Mandatsstärke und Gewichtung nicht viel ändern. „Trotzdem ist es hilfreich“, so Pisecky, „dass wir jemanden in der Koalition haben, der Wirtschafts-Überlegungen folgt“. Auch im Wohnen müssten wirtschaftliche Überlegungen Niederschlag finden. Dass es eine „nahezu ausreichende Wohnversorgung“ in Wien gebe, liege nicht am kommunalen Wohnbau („Gemeindebau“) – sondern an den gewerblichen Bauträgern, die in den vergangenen Jahren „mehr als zwei Drittel der Neubauten errichtet haben. Das ist Fakt.“ Statt neue Gemeindewohnungen zu bauen, solle sich die Stadt überlegen, wie sie bestehende Objekte besser nutzen könne, so Wirtschaftskammer-Pisecky. Das betreffe etwa die soziale Treffsicherheit und die Frage der „lebenslangen Vergabe“. Pisecky fordert niedrigere Einkommensgrenzen für den sozialen Wohnbau – „wenn 80 Prozent der Wienerinnen und Wiener mit ihrem Einkommen berechtigt sind für den Gemeindebau, werden uns zahlende Kundinnen und Kunden im gewerblichen Bereich genommen.“ Natürlich seien neue Wohnungen teurer – weil sie einen besseren Standard böten. Wenn der gut gesittete Mittelstand sowieso in den Gemeindebau ginge, und dann „auch noch die privaten Mieten im gewerblichen Bereich reguliert werden sollen“ – dann sei das „völlig unlogisch und nicht nachvollziehbar“, sagt Pisecky. Schon jetzt verhindere das Mietrechtsgesetz (https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10002531, Anm.) „70 Prozent aller Sanierungen“; und „ich hoffe, dass die Stadt gemeinsam mit uns als Wirtschaftskammer für eine Verbesserung der Situation kämpft“. Anton Bondi unterstreicht „dieses wirklich dringliche Thema“ – denn der Eigentümer könne die Sanierung oft nicht realisieren, weil die Mieten „nicht reichen, um den Kredit für die Sanierung zu decken“. Sozialer Wohnbau für Menschen mit begrenztem Einkommen sei wichtig und notwendig – aber auch Bondi fordert eine „Korrelation mit dem Einkommen“, also eine Anpassung des Mietzinses an das „Marktübliche“ bei höheren Einkommen. „Hier wohnen Gutverdienende mit langfristigen Verträgen zulasten der Jungfamilien“, ergänzt Michael Pisecky, „eer lange mietet, ist Nutznießer und im Vorteil“. Wie verträgt sich Nachverdichtung mit Kleingarten-Vereinen? Welche Lösung gibt es für das PKW-Stellplatz-Problem? Auf die nächste Frage aus dem ImmoLive-Chat antwortet Ernst Kovacs von KE Wohnimmobilien. „Ein schwieriges juristisches Thema“, so Kovacs. Das beginne bei der Eigentümerschaft der jeweiligen Vereine. „Wenn ich als Stadt in der Flächenwidmung nur drei- bis vierstöckige Wohnbauten erlaube“ neben einer bestehenden Kleingartensiedlung, dann werde „viel an Grund vergeudet“. Auch dort sollte höher gebaut werden dürfen, im Sinne des „verantwortungsvollen Umgangs mit Grund und Boden“. Es müsse ja nicht gleich ein Wolkenkratzer sein – aber „drei Stockwerke hoch in den Außenbezirken ist fahrlässig“. Auch der Umgang mit Garagen und Stellplätzen müsse überdacht werden. Wenn der öffentliche (Straßen-)Raum besser – für alle Verkehrsteilnehmer – genutzt werden soll, und Autos von der Straße „verschwinden“ sollen, dann dürfe die Bauordnung nicht gleichzeitig das Bauen von Parkplätzen erschweren. Wenn Parkplätze auf der Straße teurer würden, hätten Bauträger in den Randbezirken eine bessere Auslastung in den Garagen – was wiederum zur Begrünung und Attraktivierung der Straßen und Gassen führe. Anton Bondi „muss ein bisserl widersprechen“. Aus Sicht des Wohnbaus sei Kovacs‘ Zugang nachvollziehbar; beim Gewerbe sehe das anders aus. Wer nicht wolle, dass Gewerbe aus der Stadt ins Umland siedeln, müsse ihnen die Chance geben, „in der Stadt, in der Straße und in der Gasse“ zufahren und parken zu können – auch mit dem Klein-LKW. Mit Stellplatz-Regulativen gebe es in neuen Entwicklungsgebieten durchaus „vernünftige Lösungen“ mit der Kommune. Bestehende Garagen im Innenstadtbereich seien aber laut Bondi deswegen nicht ausgelastet, weil sie Jahrzehnte alt seien und nicht mehr den gängigen PKW-Dimensionen entsprächen – da „passt heute kein VW Passat mehr hinein“. „Prügeln wir nicht immer auf die Autofahrer hin“, appelliert Bondi, sondern „wir brauchen eine durchgängige Parkraumbewirtschaftung“ in einem System, „das alle verstehen und das überall gleich gilt“. „Ich parke im Park-and-Ride und fahre Öffentlich“, entgegnet Kovacs und erinnert an das dichte ÖPNV-Netz in Wien. „Der Herr Bürgermeister will sich doch um eine einheitliche Parkplatz-Bewirtschaftung führen“, sagt WKW-Pisecky und entspinnt eine Diskussion um das Parkthema. „Viele Pendler stehen jetzt nicht mehr in Wien, sondern parken ihr Auto im Umland“, sagt Pisecky, „das hat die Garagen in Wien geleert“. Dabei, so zitiert er die ehemalige Verkehrsstadträtin und Vizebürgermeisterin (Maria Vassilakou von den Grünen, Anm.) „haben wir genug Stellplätze in Wien, um alle Autos von der Straße zu bringen“. Solange aber das „Parkpickerl“ dermaßen günstig sei, „verhindern wir die Nutzung der (Garagen-)Parkplätze“. Pisecky wirbt für die Nutzung von Parkgaragen – der freigewordene, demnach PKW-freie Raum könnte im Sinne aller Verkehrsteilnehmer genutzt werden. „Ein Parkpickerl synchron zum Tiefgaragenplatz – das hätte doch Fantasie!“, schwärmt Pisecky. Wie umgehen mit der Pandemie? Was tun gegen einen neuen Lockdown? „Bleiben wir vernünftig“, sagt Anton Bondi (Bondi Consult), der gleichzeitig einen kompletten neuen Lockdown wie im Frühjahr für ausgeschlossen hält. Für die Baubranche bleibt er optimistisch: Schon im Frühling habe die Branche gezeigt, dass sie mit der Herausforderung umgehen könne – zumal die Baustellen-Tätigkeit „jetzt mit der kalten Jahreszeit“ ohnehin zurückgeschraubt werde. „Über einen Teil-Lockdown werden wir aber reden müssen“, sagt Bondi, „und ich bin froh, dass ich die Entscheidung darüber nicht treffen muss“. Ernst Kovacs (KE Wohnimmobilien) sieht „massive Einschränkungen“ unabwendbar, das zeigten alleine die vorliegenden Zahlen. „Wir brauchen mehr Eigenverantwortung“, sagt Kovacs. Michael Pisecky (Wirtschaftskammer Wien) will nicht „von dem Wort“ (Lockdown, Anm.) sprechen. Aber „wie gehen wir damit um?“, stellt er die rhetorische Frage. Einfach „abschalten, absagen“ sei die einfachste Lösung, aber „das können wir uns nicht leisten, das gefährdet unseren Wohlstand und das soziale Gefüge“. Besser sei es, sich zu überlegen, „was wir alle tun können“, damit es nicht „zu diesem Wort“ komme. Schon der erste Lockdown im Frühjahr habe „so viel kaputt gemacht“, manche Lieferketten funktionieren bis heute nicht. Aber, nennt Pisecky den Schlusspunkt: „Wir schaffen das. Weil wir Österreicher sind. Weil wir im Improvisieren die Besten sind, und zwar mit Abstand!“

Michael Ehlmaier, Geschäftsführer der EHL Immobilien über aktuelle Herausforderungen in und Chancen der Immobilienwirtschaft

Der Weg in die Branche, und was es braucht außer Fachwissen Als Ehlmaier im Jahr 1994 ins Unternehmen gekommen ist, war das drei Mitarbeiter groß. 26 Jahre später ist der Geschäftsführer und leitet ein Business mit 195 Angestellten. Dabei ist er selbst „vom Zivildienst bei der Caritas direkt in die Branche gerutscht“, ohne Vorkenntnisse oder Vorwissen. „Ich bin gesessen wie ein Schwamm, habe Wissen aufgesaugt von den Kollegen“, erzählt Ehlmaier, der diesen Einstieg auch heute noch möglich sieht: „Jeder mit Ehrgeiz und Wissbegierde hat bei mir eine faire Chance.“ Das Know-How komme mit der Praxiserfahrung und von Kolleginnen und Kollegen, das „learning on the job“ werde gelebt; dazu kämen viele Fortbildungsmöglichkeiten. „Das Fachwissen ist eine Komponente; aber soziale Kompetenz und emotionale Intelligenz sind viel wichtiger im Dienstleistungsbereich“, ist Ehlmaier überzeugt. Was hat sich in den vergangenen drei Jahrzehnten in der Immo-Wirtschaft verändert? Als wesentlichsten Fortschritt nennt Ehlmaier die „Markt-Transparenz“. Zu seinen Anfängen 1994 habe es „keine Internetrecherche, keine Marktberichte“ gegeben. Zinshäuser seien teilweise „zum doppelten des Marktpreises“ verkauft worden, genauso gab es „echte Schnäppchen“. Heutzutage sei die Branche viel transparenter, das diene dem „Austausch unter Marktkollegen“ aber vor allem dem Kunden. Nicht zuletzt habe sich die Sprache verändert, erzählt Ehlmaier schmunzelnd: „Früher wurden Immobilien verwaltet, heute werden sie gemanagt.“ Ein Jahr im Zeichen von Corona – was bedeutet Covid-19 für die Branche? Covid-19 „ist eine große Herausforderung. Die Situation ist spannend, traurig, erkenntnisreich“, reflektiert Ehlmaier die vergangenen acht Monate seit Ausbruch der Pandemie. In seinem Unternehmen sei der Teamgeist jedenfalls gewachsen – auch, wenn „wir bis 18. Mai geschlossen waren, dann bis zum Sommer auf 80 Prozent hochgefahren sind“; und jetzt, angesichts einer drohenden Zweiten Welle die Personalkapazität wieder „auf 50 Prozent“ herunterfahren hätten. Ehlmaier zeigt sich persönlich bewegt: „Wir haben Sorge um unsere Mitarbeiter und Kunden, und wir wollen mithelfen, die Infektionszahlen zu senken.“ Die EHL Immobilien ist in fünf Tochtergesellschaften – etwa den Investmentbereich oder die Sparte Hausverwaltung – gegliedert. Das helfe, bei einem Mitarbeiterstand von 195 auch in Krisenzeiten „flexibel und dynamisch“ zu bleiben, ist Ehlmaier überzeugt. Von einer festgelegten Frauenquote hält er wenig: „Wir haben jetzt schon zwei Drittel Frauen im Unternehmen!“ Wer investiert jetzt in Wien, in Österreich? Laut EHL Marktbericht haben sich in diesem Jahr die deutschen, österreichischen undschweizer Investoren den Investmentmarkt geteilt. Investitionen aus anderen Ländern gab es kaum. Das hat mit Corona zu tun. „Vor zehn Jahren waren die Schweizer noch Exoten, heute investieren sie mittels Fonds und Stiftungen in unsere Immobilien“, sagt Ehlmaier. Wiewohl „Deutsche und Österreicher unsere Kernzielgruppe bleiben“, sieht er, dass in den kommenden Jahren auch das Interesse „aus Asien, etwa Korea, Australien und Übersee“ wieder kommen wird. Der Wiener Markt sei international hoch angesehen: Objekte hätten hohe Qualität, der Markt sei transparent. Bei längerfristig, gut vermieteten Immobilien im Gewerbebereich hätten die Preise sogar angezogen – trotz der Pandemie. Was bringt das kommende Jahr für die Branche? Niemand wisse, was Covid-19 noch bringt, hat auch Ehlmaier keine Kristallkugel zur Hand. Es werde von der Asset-Klasse abhängen, wie lange die Corona-Krise jeweils darauf wirke. Aber: „Wir brauchen gesunden Optimismus und dürfen nicht negativ sein!“, zeigt sich Ehlmaier kampfeslustig. Allgemein seien die Asset-Klassen diverser geworden: „Vor zehn Jahren gab es kaum Interesse an Studentenheimen oder Wohnhäusern für die ältere Generation“, das habe sich geändert. Auch die technische Umrüstung, z.B. vom Wohnhaus in ein Hotel, werde immer spannender. Ehlmaier beobachtet derzeit „ein großes Interesse von internationalen Investoren an Wohnungs-Neubauten, aber auch an Gewerbe-Immobilien im Logistik-Bereich“. Welche Bezirke boomen in Wien? Aus dem ImmoLive-Chat kam die Frage nach Ehlmaiers persönlicher Einschätzung, wo in Wien die spannendste Stadtentwicklung passiere. Die Antwort war eindeutig: Überall da, wo öffentliche Mobilität ausgebaut bzw. erweitert werden, liegen spannende Immobilien. Etwa, so Ehlmaier, entlang der Achse der U-Bahn-Linie U4 mit Objekten im Grätzel Heiligenstadt und entlang der Muthgasse in Wien-Döbling; das Areal um den (relativ) neuen Wiener Hauptbahnhof habe sich ebenfalls toll entwickelt; mit der Verlängerung der U-Bahn-Linie U2 habe das Grätzel vom Praterstern bis zum „Viertel Zwei“ in der Wiener Leopoldstadt an Attraktivität gewonnen; und mit dem U-Bahn-Ausbau bis zum Wienerberg im Süden Wiens werde sich auch diese Gegend „gut entwickeln“. Ehlmaiers Fazit: „Wir haben noch Platz im Wohnbereich bis nach Aspern (Stadtentwicklungsgebiet im Nordosten Wiens, Anm.) hinaus. Wien ist noch lange nicht ausverkauft und durchentwickelt.“ Was macht einen guten Immobilien-Manager aus? Die Covid-19-Pandemie habe es gezeigt, sagt Ehlmaier: Verboten sei der „Tunnelblick“; es brauche „immer den Blick nach links und rechts“ bei der Entwicklung von Strategien. Oberste Prämisse: Demütig, aber ehrgeizig weitermachen!

Nachhaltige Immobilien trotz oder wegen Corona

Ein zusätzlicher Aspekt hat das Thema Nachhaltigkeit seit März beschleunigt. Wobei sich hier auch andere Richtungen und Themen auftun und über diese Summe an Nachhaltigkeit wollen wir heute auch sprechen.Die Diskussionsteilnehmer kommen aus vielen unterschiedlichen Bereichen und damit können wir einen guten Überblick über die aktuelle Situation bieten – und einen Blick in die Zukunft.Wo steht die Immo-Branche momentan beim Thema Nachhaltigkeit?Peter Engert (ÖGNI) geht eingangs auf den Trend zum Home Office ein, und zieht eine Gedankenlinie zum „Micro Living“, der künftigen gefragten Wohnungsgröße und wie sich das in der Gestaltung von „Quartieren“, vulgo Grätzeln, gestalten wird. Der „Green Deal“ der Europäischen Kommission werde laut Engert einen „Megatrend“ auslösen – „während sich alle auf Corona konzentrieren, wird dieser Deal viel Richtung Finanzierung nachhaltiger Gebäude lenken“.Willi Reismann vom ÖIAV bekräftigt: Der Begriff „Nachhaltigkeit“ habe als „Schlagwort“ begonnen, sei aber selbstverständlich und zum „Naturell“ geworden. „Ich habe das selbst nicht immer gedacht“, gesteht Reismann, „aber die Nachhaltigkeit schafft es ins allgemeine Bewusstsein“.Roland Pichler von der „Wohnkompanie“ erzählt von seinem jüngsten Wohnbau in Wien, der zertifiziert wurde: „Wir spüren da enorme Nachfrage“, und zwar nicht nur bei großen Investoren, sondern auch bei Wohnungskäufern im privaten Bereich. „Der Käufer erkennt hier den Mehrwert“, zeigt sich Pichler überzeugt.Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) spricht über die Auswirkungen der Pandemie – und der jüngeren Krisen allgemein – sowie darüber, wie die sich „auf alle Asset-Klassen ausgewirkt haben“. Von den Weltkriegen im 20. Jahrhundert bis Corona heute, „die Auswirkungen kommen mit unterschiedlicher Geschwindigkeit, aber sie kommen für alle Asset-Klassen“ und global, sagt Gerginski. Bei der Entwicklung von Quartieren sieht Gerginski derzeit den größten Fortschritt: „Schauen wir nicht auf einzelne Gebäude, schauen wir auf soziale Nachhaltigkeits-Aspekte“ wie genügend Freiraum oder Durchlüftung; „die Stadtentwicklung der Zukunft muss resilient werden“.Dieter Wasserburger von REWE zieht einen Vergleich zur Nachhaltigkeit bei Produkten: „Unsere Linie ‚JA! Natürlich‘ gibt es schon seit 20 Jahren.“ Beim Thema „Bauen, Klima, Umwelt“ will REWE Vorreiter gewesen sein – „aber jetzt sind alle auf den Zug aufgesprungen, auch unsere Mitbewerber“. Der Kunde setze die Nachhaltigkeit mittlerweile als gegeben voraus: „Man muss nachhaltig sein, wenn man keinen Wettbewerbsnachteil haben will.“Eine „radikale Überlegung“ des Architektenverbands, nicht nur bei ZertifikatenWilli Reismann, Präsident des Österreichischen Ingenieurs- und Architektenverbands bringt eine „radikale Überlegung“ in die Runde: „Die Jugend ist Träger der Nachhaltigkeit, da kommen massive Systembrüche auf uns zu.“ Abgesehen vom Generationenwechsel hätten „wir Architekten die Verantwortung, ganz neu zu denken“, sagt Reismann. „Das ist provokant, aber nicht böse gemeint: Das Verteilen von Zertifikaten ist löblich; aber es geht doch letztendlich um das Ändern unserer Lebensgewohnheiten!“Peter Engert, Geschäftsführer ÖGNI äußert sich entschieden: „Nachhaltigkeit hängt nicht ausschließlich an der Ökologie.“ Daran hingen ebenso Ökonomie und Soziologie. „Eine hübsche Dämmfassade oder Solarstrom am Dach“ seien zu wenig, dass alleine sei noch nicht nachhaltig: „Man muss das immer im Zusammenhang sehen.“ Wahre Nachhaltigkeit bedeute, „das Beste aus dem Grund, den ich jetzt versiegle und auf dem ich etwas hinbaue“, herauszuholen – und zwar „das maßgeschneidert Beste“, mit entsprechender Flexibilität im Gebäude, um auf künftige technische Entwicklungen – durch Nachrüstungen – eingehen zu können. „Damit wir nicht alle 30 Jahre abreißen müssen“, denn gerade der Beton sei zum Beispiel sehr CO2-intensiv, so Engert.Ist die Nachhaltigkeit nur ein Schlagwort, statt echten Umdenkens?Auch diese ImmoLive-Runde war geprägt von Fragen aus dem Chat. Ist die „Nachhaltigkeit“ nur „ein Kapperl“, das man sich aufsetzt, statt tatsächlich umzudenken, will die Community wissen.„Ein Zertifikat ist ein zivilrechtliches Gutachten, für das die ÖGNI und der Auditor persönlich haften. Das ist kein ‚Kapperl‘, das wir uns aufsetzen. Die Dinge im Zertifikat sind einklagbar“, stellt Peter Engert von ÖGNI fest.Willi Reismann vom ÖIAV meint: Damit die Nachhaltigkeit kein „Kapperl“ bleibe, brauche es gesellschaftliche und politische Anreize. „Wenn die italienischen Weintrauben im Supermarkt genauso viel kosten wie die heimischen, kaufe ich auch die Kernlosen aus Italien.“ Reismann regt einen Bonus für Gebäudeplaner an, die ihr Gebäude so planen, dass es nachhaltig funktioniert. „Das Anreizsystem funktioniert doch nicht. Der Architekt, der Bauingenieur, der Planer – die strudeln sich ab und werden im Honorar noch gedrückt“, beklagt Reismann die aktuelle Situation aus seiner Sicht.Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) zum möglichen Bonus für Architekten, die nachhaltig planen: „Wir Architekten sind die letzten, die so etwas nicht machen würden. Aber auf der anderen Seite steht die Praxis.“ Er hätte noch nicht erlebt, dass ein Kunde „zu uns Architekten kommt und sagt, ich will ein nachhaltiges Gebäude haben“. Die Wichtigkeit der Nachhaltigkeit sei beim Endkunden noch nicht wirklich angekommen, vermutet also Gerginski, was das Planungsstadium betreffe – „das merken die Kunden erst am Ende, wenn das Gebäude da steht“.Alle Kunden wollen Nachhaltigkeit, aber jeder formuliert es anders – gibt es zuviele Normen?Roland Pichler (Die Wohnkompanie Wien) meint: Jeder Kunde wünscht sich beim Immobilienkauf eine nachhaltige Wohnung – aber eben nicht immer „unter dem Terminus Nachhaltigkeit“. Viel öfter hieße es – schon in der Planung – zum Beispiel bei der Auswahl der Baustoffe, „ich will dieses und jenes“. An der Stelle kämen die Zertifikate ins Spiel – „das macht die Sache transparent, vergleichbar und nachvollziehbart“. Ob das einen Unterschied im Vertrieb mache – im Sinne von, „mein Gebäude ist zertifiziert“, dass „werden wir jetzt sehen und ausprobieren“, erinnert Pichler an aktuelle Projekte seines Unternehmens. „Es ist jedenfalls eine Klientel da in Österreich für unsere Holzbauweise; auch wenn sich der Holzbau in Österreich noch nicht ganz durchgesetzt hat“, sagt Pichler.Peter Engert von ÖGNI sieht ein „Viel zu viel an Normen“; der Gesetzgeber wolle in Engerts Augen „am liebsten alles reglementieren, man traut uns gar nichts zu“. Wer einen Wohnbau zum Beispiel dort errichte, wo es eine gute Öffi-Anbindung gebe – den Bewohner also nicht zum eigenen PKW zwingt – der baue bereits nachhaltig und müsse den Begriff „doch gar nicht extra in den Mund nehmen“, sagt Engert. „Wer in seiner Wohnung eine gute Lüftung, eine gute Heizung will“, der fordere doch „in Wirklichkeit nichts anderes als Nachhaltigkeit“, so Engert.Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) sieht „grundsätzlich nichts Schlechtes“ an Normen – aber Normen „nur aus wirtschaftlichen Gründen zu verschärfen, dann geht das in die falsche Richtung“, sagt Gerginski. Als Beispiel nennt er die Sanierung von Altbauten, wo „übertriebene Sicherheitsvorkehrungen verordnet werden“. Im beispielgebenden Altbau „muss ich das Haus mit Beton und Stahl füllen“, und „ist ein Geländer auf 100 Zentimeter Höhe wirklich sicherer als eines auf 95 Zentimeter?“, fragt Gerginski rhetorisch. Solche – normierten, verordneten – Adaptierungen würden beim Umbau auch entsprechend „CO2 in die Luft blasen“.Wieviele Normen braucht es für die Nachhaltigkeit? Lässt sich Bestehendes nutzen, statt Neues zu bauen?Dieter Wasserburger (REWE) meint: „Schade, dass der Kunde gar nicht sieht, wie viel wir auf dem Gebiet tun – und das gar nicht aus Altruismus.“ Möglicherweise, insinuiert Wasserburger, sei es vielleicht sogar besser „weniger zu tun, aber viel darüber zu reden“ – das tue weh, denn REWE arbeite auf diesem Gebiet sehr umfassend. Noch einmal greift Wasserburger das Bild der italienischen Weintrauben im Supermarkt auf: „Das sind wir als Konsumenten genauso gefragt. Ich muss die Trauben aus Italien ja nicht kaufen.“ Es sei aus der REWE-Sicht schwierig, einen „Trennstrich zu ziehen. Wir sind im Endeffekt nur der Spiegel dessen, was der Kunde will.“ Zu den Normen mein Wasserburger: „Nein, wir brauchen nicht mehr Normen.“ Es gebe Alternativen, wie den freiwilligen „Klima-Aktiv-Pakt“. Der REWE-Konzern konsumiere 1 Prozent des gesamt-österreichischen Stromverbrauchs („das ist irrsinnig viel“), aber setze – gerade deshalb – auf Grünstrom, erklärt Wasserburger. „Das wissen die wenigsten Kunden. Leider eine teure Sache, aber wir setzen darauf.“Willi Reismann (Präsident ÖIAV) fordert: „Wir müssen die ganze Gesellschaft motivieren zur Nachhaltigkeit.“ Es sei Aufgabe der Politik, „top down“ einen gesamtgesellschaftlichen Impuls zu setzen, statt „den einzelnen Bürger“ zu schimpfen („Du hast deinen Müll nicht richtig getrennt!“).Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) macht die nachhaltige Sanierung von Altbauten – inklusive Dachgeschoss-Ausbau – zum Thema. Das sei sinnvoll, aber in der Praxis schwierig, erzählt Gerginski: „Eine Baubewilligung dauert zwischen elf und 18 Monaten“. Bei einem „optimal angebundenen Gründerzeithaus so lange auf eine Ausbau-Genehmigung zu warten – da stimmt doch was nicht“, kritisiert Gerginski. Die meisten Projekte scheiterten an den Einsprüchen der Anrainer – „auch das muss ich kritisieren“, so Gerginski.Roland Pichler, Geschäftsführer von „Die Wohnkompanie Wien“, erklärt, warum Nachhaltigkeit auch Wirtschaftsmotor sein könne. „Daran hängen Dienstleistungen, da beschäftigen wir uns intensiv mit neuen Arbeitsweisen in der Planung.“Heißt nachhaltiges Bauen auch teures Bauen?Peter Engert von ÖGNI meint: „Natürlich sind das steigende Kosten. Aber es ist ein Investment.“ Etwas „Tolles“ im Erdgeschoss zu realisieren als einen „Partykeller, der leersteht“ sei kostenintensiver – bringe aber „zufriedenere Mieter“, und ein wertvolleres Objekt mit „mehr Ertrag am Ende“. In der Immo-Wirtschaft verhalte es sich wie beim Förster, der heute Jungbäume pflanzt: „Wir haben die Verpflichtung etwas zu bauen, dass die nachfolgenden Generationen schön finden und nutzen können.“Willi Reismann (ÖIAV) entgegnet: „Nur an die Moral zu appellieren hat in tausenden Jahren Menschheit nicht funktioniert.“ Anreize bräuchten mehr als nur Förderungen; und alles brauche seine Zeit, um gesellschaftlich zu wirken.Wie hängen die Corona-Krise und die Nachhaltigkeit zusammen?Dieter Wasserburger (REWE) sieht die Pandemie als Beschleuniger der Nachhaltigkeit. „Wer rechtzeitig investiert hat, steht hoffentlich ‚on the long run‘ als Gewinner da.“ Starkes Thema bei REWE seien die Betriebskosten – angefangen von den Leuchtmitteln in den Filialen (Umstieg auf LED-Lampen) bis zu CO2-sparenden Kühlmitteln im Tiefkühlregal.Roland Pichler, Geschäftsführer von „Die Wohnkompanie Wien“ ergänzt: „Wir merken stark, dass sich Investoren seit Corona Gedanken um den Part Nachhaltigkeit machen.“ Auch bei der Banken-Finanzierung würden zertifizierte Projekte, nachhaltige Projekte künftig den Vorzug bekommen, sagt Pichler.Dieter Wasserburger (REWE) bringt einen Gedanken ins Spiel: Künftig würden bei Gewerbeimmobilien auch die Mieter „auf Herz und Nieren“ geprüft auf deren Nachhaltigkeit.Wo steht die Branche in zehn Jahren?Peter Engert (ÖGNI) eröffnet die Schlussrunde mit seiner Prognose. „Bis dahin sind wir auf halbem Weg, alle Gebäude in der Europäischen Union klimaneutral, CO2-frei, zu bauen und zu betreiben.“ Es werde eine CO2-Steuer geben, die „Taxonomy“ werde die Branche grundlegend verändern.„Ich bin Optimist“, sagt Willi Reismann (ÖIAV), „die Gesellschaft wird sich positiv verändern“; gleichzeitig schließt er nicht aus, „dass es furchtbar kracht und wir länger brauchen, um diesen Optimismus zu rechtfertigen“.Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) hofft, dass sich in zehn Jahren „das Bewusstsein für Wertbeständigkeit in den Köpfen der Leute“ verfestigt.Roland Pichler von der „Wohnkompanie“ sieht einen „erprobten Maßnahmenplan für Pandemien“ in der Schublade in zehn Jahren liegen. Im Sinne der Nachhaltigkeit werden „wir uns in zehn Jahren aber auf gutem Weg befinden“, zeigt sich Pichler Optimist.Dieter Wasserburger (REWE) will eine „sichere, saubere, gesunde Umwelt“ in zehn Jahren. Von den derzeit mehr als 1.000 „energieeffizienten Filialen“ wünscht sich der REWE-Mann, dass „Null-Energie-Filialen“ dazukommen und sämtliche Filialen energieeffizient werden.