Investment und Vorsorge mit Immobilien

Michael Baert eröffnet die Runde und analysiert: Der Trend, in Wohnungen zu investieren, datiere aus Vor-Corona-Zeiten; die Pandemie habe ihn befeuert. Die Anfrage bei der IFA sei „so hoch wie noch nie“, alleine in den ersten Monaten des laufenden Jahres 2021 habe sein Unternehmen „40 Millionen Euro platziert“, ein „Rekordergebnis“, weil Bauherrenmodelle ja meistens erst im zweiten Halbjahr abgeschlossen würden. Dazu sei 2020 ein Hotelinvestment mit einem Volumen von 30 Millionen gekommen – „ein Zeichen, dass Hotels auch in Corona-Zeiten interessant sind“; auch im laufenden Jahr plane das IFA ein Hotel in Salzburg auf den Markt zu bringen.

Martina Hirsch (sREAL) spricht über das Sinnbild der Immobilie als „Bausparer des Investments“. Beide – Immobilien und Bausparverträge – hätten lange Zeit eine ähnliche Zielgruppe angesprochen, durch Sicherheit und Stabilität aber geringen Erträgen. Die Immo-Zielgruppe sei nun gewachsen, weil die Preisentwicklung der vergangenen Jahre stark gestiegen sei; die Zahl der Interessenten sei entsprechend mitgewachsen. Egal ob Eigentum oder Miete – die Preise entwickeln sich laut Hirsch positiv, und es sei kein Ende des Trends abzusehen.

Anna Gasienica-Fronek berichtet von der Sparte „Eigentum als Vorsorgewohnung“ in ihrem Unternehmen EHL. Dort seien einige Trends ablesbar: Menschen wollten „mit wenig Risiko gut investieren“; das niedrige Zinsniveau lädt dazu ein, in Immobilien zu investieren; der Ausblick in die Zukunft sei positiv, denn das Preisniveau werde stabil bleiben. Im Kaufverhalten habe sich relativ wenig geändert. In Wiens Außenbezirken passiere gerade viel Neubau – „da sind manche Investoren skeptisch, ob man diese Wohnungen tatsächlich vermieten kann, und rechnen sich das gut durch“, sagt Fronek; diese Lagen seien wiederum günstiger als die Innenstadtlagen. Rund ein Drittel ihrer Kunden bei EHL seien „regelmäßige“ Käufer, die sich „immer wieder melden und sagen, sie wollen wieder eine Wohnung kaufen“.

Wohnen als Anlageform – was kann die Alternative Hotel?

Michael Baert (IFA) sieht, dass viele Menschen „sich schwertun, ihre verfügbare Liquidität zu investieren“. Immobilien würden da als „sicherer Hafen“ betrachtet, aus vielen Gründen: Die Sparzinsen sind auf Niedrigstand, Banken würden „Verwahrungsentgeld“ auf Konten einheben, dazu fresse die Inflation den Geldwert. Dem gegenüber stehe die Wert- und Preissteigerung bei Immobilien. Hotels zählten im Großen und Ganzen auch zum Bereich „Wohnen“, sagt Baert, und Hotels seien in den vergangenen acht Jahren die am stärksten wachsende Asset-Klasse gewesen – trotz Lockdown-Bremse. Die Hotelbranche nehme in vielen Ländern schon wieder Fahrt auf, „wir wollen Anleger an dieser Entwicklung profitieren lassen“.  Beim Hotel-Investment müsse die Aufmerksamkeit auf Standort, Konzept und Betreiber liegen, erklärt Baert. Kurzfristige Städteurlaube lägen im Trend, und diese „Tages-Touristen“ hätten andere Ansprüche an ein Hotel, unabhängig von der Kategorisierung in Sterne: „Die wollen die Stadt erleben, die brauchen keinen Fitnessraum oder Hotelrestaurant.“

Geht der Trend vom Full-Service-Wellness-Hotel („man fährt dorthin und verlässt das Hotel nicht“) zurück zum klassischen „Hotel als Ort zum Wohnen“? Das sind krasse Widersprüche, meint Baert, es gelte zu differenzieren. Jedenfalls hätten in Covid-Zeiten jene urbanen Hotels profitiert, die auf kontaktloses, digitales Check-In-Check-Out gesetzt haben – mit einer „Auslastung um die 80 Prozent, trotz Corona“.

Mehr risikoaffine Investoren steigen ein. Steht der Markt vor Überhitzung?

Martina Hirsch (sREAL) verneint die Frage aus dem ImmoLive-Chat. Es seien bei Österreichs Sparern genügend Eigenmittel vorhanden, die Spareinlagen steigen – und nicht zuletzt erwarten sich Banken das könne sie aus ihrem Sparkassa-Institut bestätigen. Nicht zuletzt erwarten sich Banken beim Immobilien-Kauf einen hohen Anteil an Eigenmitteln. Eine Überhitzung seid deshalb nicht zu erwarten.

Zwei Trends sind hingegen ungebrochen, sagt Hirsch. Zum Einen: Der Markt wird diverser, es setzt sich nicht immer nur eine einzige Schiene durch. Martina Hirsch vergleicht das mit den Bankfilialen ihrer Sparkassa, wo es die digitale Variante neben der persönlichen Beratung gebe. Ähnlich der Immobilien-Vorsorgemarkt: Es gibt die klassische städtische Lage, mit guter Infrastruktur und Öffi-Anschluss in fußwegläufiger Nähe. Ein zweiter Trend sei jetzt im Kommen: außerurbane Lagen, etwa in Bezirkshauptstädten oder Gemeinden mit guter Infrastruktur, bedingt durch die Knappheit der Grundstücke in der großen Stadt. Als Beispiel nennt sie Obergrafendorf bei St. Pölten: Dort investieren gerade nicht nur Eigennutzer, sondern auch regionale Investoren als Vorsorgewohnungen, und das in einem Verhältnis von 50:50. Diese Wohnungen seien auch größer als im urbanen Raum: „Statt den 30, 40 Quadratmetern in der Stadt haben diese Wohnungen 60 Quadratmeter“, sagt Hirsch. Das bringe auch den Vorteil einer anderen Mieterzielgruppe, die dann auch „länger in der Wohnung bleiben“.

Auch wenn die Pandemie vorbei ist, das Home-Office-Modell wird bleiben, prognostiziert Martina Hirsch: „Dann können wir uns auch leisten, weiter draußen zu wohnen mit mehr Grün-, Außen- und Wohnfläche, und wir können weiter fahren in die Stadt.“

Wieviel Rendite gibt der Markt her?

Anna Gasienica-Fronek (EHL) sieht eine Rendite zwischen 1 und 3 Prozent auf dem Wiener Markt, mit Berücksichtigung der Wertsteigerung der Immobilie; in den Innenbezirken sei die Rendite niedriger, wegen der höheren Kaufpreise. Aber nicht nur wegen der Rendite werde gekauft: Menschen trachten nach sicherem Investment, was die Immobilie zur echten Alternative zum Bausparer macht („der gibt ja heute nichts mehr her“).

Weil die Mietpreise zuletzt nicht mitgezogen sind mit der Entwicklung der Kaufpreise, habe das die Rendite gedrückt, sagt Fronek. Investoren beobachteten den Markt genau, „die wissen: Mehr ist derzeit nicht erzielbar“. Privatkäufern wiederum müsse man das genauer erklären, und eine gemeinsame Rendite-Rechnung anstellen. Martina Hirsch (sREAL) ergänzt: „Unser Research zeigt: Die Wertsteigerung wird halten, und die Zinsen bleiben in den nächsten drei bis fünf Jahren niedrig.“

„Die Wertsteigerung ist schwer vorherzusehen“, entgegnet Michael Baert (IFA). Sein Institut berechne die Rendite daher „klassisch“ als „Einnahmen plus Steuerersparnis versus Kaufpreis“. Aus seiner Sicht zähle für den Kunden „die kontinuierliche Einnahme, dass laufend etwas herinplätschert“.

Noch einmal das Thema Zinsen, denn User im ImmoLive-Chat berichten von medialer Kolportage, wonach die Zinsen in absehbarer Zeit wieder steigen würden. Martina Hirsch (sREAL) bittet auch hier darum, „zu differenzieren. Was heißt den ‚Steigerung‘? Alles unter 2 Prozent“ seien aus ihrer Sicht niedrige Zinsen; das werde auf längere Zeit so bleiben. Ähnlich sieht es Michael Baert (IFA): „Ob wir jetzt von 1,25 oder von 1,5 oder 1,75 reden, das ist wirklich kein Unterschied“. Er mahnt gleichzeitig zur Vorsicht bei Prognosen: „Als ich 1998 nach Österreich gekommen bin, lagen die Zinsen bei 8 Prozent. Niemals, niemals würden sie unter 3, 2, gar 0 Prozent fallen, hat es geheißen“, erzählt Baert und rät zum Fixzins: „Dann habe ich die niedrige Rate auf die Laufzeit gesichert.“

Als Privater: Wieviel Eigenkapital braucht es für ein sinnvolles Investment?

Anna Gasienica-Fronek (EHL) beantwortet als Erste die Frage aus dem ImmoLive-Chat: Ein Drittel der Kaufsumme sollte aus Eigenmitteln kommen; so lasse sich mit dem Mieterlös die Kreditrate „gut abbezahlen“. Aber: Es gelte auch einen Leerstand ohne Mieteinnahmen zu berücksichtigen; ein finanzieller Puffer schade daher nicht. Und: je mehr Eigenmittel, desto niedriger die Kreditrate.

Martina Hirsch (sREAL) spricht jenes Publikum, das die 30 Prozent Eigenquote nicht einbringen kann oder will. „Es kommt immer auf die Form der Fremdfinanzierung an, aber: Die Prognoserechnung soll nach 20 Jahren einen steuerlichen Überschuss generieren“, sagt Hirsch. Selbst mit weniger Eigenmitteln gebe es Unterstützung durch Bank und Immobilienberatung, bei verlässlichem Einkommen und guter Bonität. Es gebe Varianten der Vollfinanzierung, „das kann man gut abfedern“, wirbt Hirsch für ein Investment in Immobilien. Neben der klassischen Vorsorgewohnung gebe es auch noch das Bauherrenmodell und andere Spielarten; die Möglichkeiten seien vielfältig.

Auch Michael Baert (IFA) geht von einem Drittel-aufwärts an Eigenmitteln aus, alleine schon um steuerlich auf der sicheren Seite zu sein. Ein deutlicher Anteil Eigenmittel sei schlichtweg der „vernünftige“ Weg, sagt Baert. Die Niedrigzinsen „lassen das Bargeld sprudeln wie nie zuvor“, ein Drittel der IFA-Kunden lege den Betrag beim Kauf fertig auf den Tisch, erzählt Baert; von den verbleibenden Kreditnehmern würde ein Viertel den Kredit bereits mit Fertigstellung des Gebäudes zurückzahlen.

Weitere Fragen aus dem ImmoLive-Chat

Die Community erkundigt sich nach Neubauprojekten in Mistelbach (Niederösterreich). „Auch da waren wir als sREAL beteiligt“, sagt Martina Hirsch. In der Gegend seien Infrastruktur und Verkehrsanbindung deutlich verbessert worden. Es gehe um die persönlichen Erwartungen des Käufers: Wenn es um das „wirtschaftliche Optimum“ ginge, sei die „innerstädtische Kleinstwohnung“ womöglich attraktiver. Der ländliche Raum sei lange Zeit von Gemeinnützigen beherrscht worden; zuletzt habe sich aber auch im freifinanzierten Bereich viel getan, „deswegen ist Mistelbach eine interessante Option, nicht zuletzt wegen des Alleinstellungsmerkmals“, sagt Hirsch.

Zur „emotionalen Verbindung“ bei Vorsorgewohnungen sagt Anna Gasienica-Fronek (EHL): Wiener kaufen auch im Umland, genauso wie Grazer im steirischen Umland kaufen würden – die Vorsorgewohnung muss also nicht immer im Heimatort liegen, auch wenn es um den Drang nach mehr Grün- und Freiflächen gehe.

Finden sich im ländlichen Raum auch die entsprechenden Mieter? Ja, denn nicht nur die Käufer, sondern auch die Mieter erweitern ihr Spektrum und ihre Blickwinkel, nicht zuletzt seit der Pandemie, sagt Martina Hirsch (sREAL). So habe die Stadt St. Pölten an ihrem Image gearbeitet, die Attraktivität der Region gesteigert und Bauträger gelockt, „um ein natürliches Stadtwachstum zu generieren, das vorher nicht da war“.

Hält der Trend zur Vorsorgewohnung?

Was passiert, wenn der Geldfluss versiegt und keine Wohnungen mehr gekauft würden? „Das sehe ich nicht“, sagt Martina Hirsch (sREAL). Auch Michael Baert (IFA) „kann sich das nicht vorstellen. Schauen wir doch nur, welche Summen unverzinst auf Österreichs Sparbüchern liegen.“ Es brauche aus pragmatischen Gründen mehr Wohnungen: Menschen werden älter, die Zahl der Bewohner pro Haushalt sinke (in Wien sind es bereits 50 Prozent Singlehaushalte), „diese Nachfrage wird bleiben“. Bei Durchschnittspreisen von 5.000-6.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gehe der Trend innerstädtisch zu kleineren Wohnungen, denn die Kaufpreise müssten ja auch bezahlt werden, rechnet Baert vor: „Da sind 10 Quadratmeter Unterscheid gleich 60.000 Euro. Das muss man erst einmal verdienen.“

Taugen gebrauchte Wohnungen als Anlage?

„Pauschal nicht zu beantworten, aber vorrangig geht es um Lage und Grundriss“, sagt Michael Baert (IFA). Aber klar, „man muss sich das ganze Haus genau anschauen, den Erhaltungszustand“. Leider werde „oft viel Geld ausgegeben, ohne gründliche Prüfung“, rät Baert dazu, „nicht aus der Emotion heraus zu kaufen“, sondern mit fachlicher Beratung und Begleitung.

Martina Hirsch (sREAL) sieht die gebrauchte Immobilie als legitime Option zur Vorsorge-Neubauimmobilie. Was abzuklären sei: das Baujahr des Hauses, wobei der Stichtag 8. Mai 1945 (Kriegsende in Europa, Anm.) zwischen Alt- und Neubau unterscheide; der Altbau unterliege dem Richtzins. Zweitens: Wurde die Gebrauchtimmobilie mit Fördermitteln errichtet, und wurden diese Förderungen rückbezahlt? Das sei im Grundbuch nicht immer ersichtlich, warnt Hirsch. Zudem: Welche Rücklagen hat das Haus, welche Sanierungen sind anberaumt oder geplant? Bei entsprechendem Grundriss und Nachhaltigkeit können gebrauchte Wohnungen „ein wunderbares Investment sein“, sagt Hirsch.

Anna Gasienica-Fronek (EHL) spricht über die „Konkurrenz“ zwischen privaten und institutionellen Investoren, zwischen Kauf und Miete. Man müsse bei einem Projekt immer auf die Alleinstellungsmerkmale schauen, meint Fronek, und bezieht sich etwa auf den Grundriss: „Kann ich mit einem einfachen Raumteiler einen schönen Arbeitsplatz einrichten?“ Auch die Infrastruktur des ganzen Hauses – von der Gemeinschaftsterrasse über Co-Working-Spaces bis zum Fitnessraum – heben ein Bauprojekt in seiner Qualität, „damit kann man dann bei der Vermietung punkten. Mittlerweile seien die Unterschiede aber gering, denn alle Bauträger arbeiten auf hohem Niveau.

Wie zukunftsfähig müssen Vorsorgewohnungen sein?

Martina Hirsch (sREAL) beschreibt: Es gehe um das „große aber vielseitige Schlagwort Nachhaltigkeit“. Darin enthalten seien ökologische Baustoffe und Heizarten, aber auch die soziale Nachhaltigkeit: Gemeinschaftsflächen, Gärten, „auch das soziale Miteinander macht Nachhaltigkeit aus, neben der Lage“. Sie appelliert: „Nicht immer nur die ökologischen Faktoren betrachten, sondern auch die sozialen!“

Michael Baert (IFA) schließt sich an: „Wenn Wohnungsgrößen auf 40 Quadratmeter schrumpfen, braucht es darüber hinaus Angebote.“ Er nennt die „TrIIIple-Türme“ (Bauprojekt im dritten Wiener Bezirk) als Beispiel: Dort gebe es Gemeinschaftsräume und –Freiflächen, die allen Bewohnern zur Verfügung stehen. „Das geht – was die Betriebskosten betrifft – aber nur dann vernünftig, wenn das Haus eine gewisse Größe hat“, sagt Baert.

Grundsätzlich gilt, stellt Michael Baert fest: Immobilien sind kein Investment, um kurzfristig zu spekulieren; sondern der erste Schritt, um Vermögen langfristig aufzubauen und zu sichern, und zwar über Generationen hinweg. „Es braucht den Blick fürs Langfristige“, sagt Baert. Dabei werde das Thema Nachhaltigkeit immer wichtiger, schon bei der Risszeichnung in der Projektentwicklung. Das betrifft laut Baert auch Bauherrenmodelle; wobei die österreichischen Regeln so streng seien, „dass man ja gar kein schlechtes Haus mehr bauen kann“. Baert beschäftige sich intensiv mit dem Thema Holzbauweise, „da sollten wir ruhig ein bisschen mehr investieren.“

Es betrifft aber nicht nur Bauträger; das Thema Nachhaltigkeit werde auch auf Mieter- bzw. Käuferseite immer präsenter. „Der Wurm muss dem Fisch schmecken, nicht dem Angler“, zeichnet Michael Baert (IFA) ein rhetorisches Bild. Aber: Die „Wohnungsnot“ in Wien sei dermaßen groß, dass der Käufer/Mieter im Notfall auch die weniger nachhaltige Wohnung nimmt. In anderen Städten wie Graz sei der Mietenmarkt „deutlich offener“, da werde der „Mieterwunsch Nachhaltigkeit“ stärker berücksichtigt. Generell stünde die Branche am Anfang dieser Entwicklung. Was früher technisch aufwändig und teuer war – etwa Photovoltaik-Anlagen – gehöre immer mehr zum Standard.

Welchen laufenden Support braucht der private Eigentümer einer Vorsorgewohnung?

Wichtig sei jedenfalls eine gut funktionierende, „immer erreichbare“ Hausverwaltung, sagt Anna Gasienica-Fronek (EHL). Wer sich die „20 bis 50 Euro im Monat ersparen will“, muss als Eigentümer „jederzeit für den Mieter erreichbar sein“, Handwerker im Gebrechensfall zur Hand haben, die jährliche Betriebskosten-Indexanpassung machen, et cetera. „Es ist jedenfalls empfehlenswert, eine Hausverwaltung bzw. Subverwaltung zu beauftragen“, rät Fronek zur professionellen Hilfe.

„Versicherungen, Wartungsverträge, andere Betriebskosten“ – dafür zahle es sich schon aus, eine Hausverwaltung zu beauftragen, pflichtet Michael Baert (IFA) bei.

Worauf achten bei der Anlagewohnung?

Michael Baert (IFA) appelliert: „Lassen Sie sich ausführlich beraten, und überschlafen Sie Ihre Entscheidung!“ Auch gelte es, sich intensiv mit der Renditenberechnung auseinanderzusetzen – „beinhaltet der Kaufpreis tatsächlich alle Nebenkosten? Deckt die Miete allfällige Reparaturkosten? Ist die Mieterwartung am Markt realistisch?“

Martina Hirsch (sREAL) meint zusätzlich: „Es ist kein rein rechnerisches Thema. Es gibt eine emotionale Komponente, vor allem beim Privatinvestor.“ Sie empfiehlt: „Nehmen Sie sich Zeit, überlegen Sie den späteren Eigennutzen, wenn Sie die Immobilie späteren Generationen weitergeben wollen!“

Anna Gasienica-Fronek (EHL) empfiehlt, jedes Projekt auf seine Lage abzuklopfen, auf seine Größe (kleiner in den Innenbezirken, größer in Randlagen), auf den Nutzen: „Will ich die Wohnung selbst einmal nutzen, oder ist es eine reine Investition?“