Sicherheit und Gesundheit für Besitzer und Nutzer von Immobilien

Michael Freitag, Geschäfsführer von Sodexo. Sodexo ist ein weltweiter Anbieter von „quality-of-life-Services“, etwa im Bereich Catering und Facility Management.

Viktor Wagner, Geschäftsführer der REIWAG, einem österreichischen Dienstleistungsunternehmen,  das Services von der Gebäudereinigung bis zum technischen Gebäudemanagement und der Gebäudesicherheit bietet.

Christian Wimmer, Verantwortlicher des Produktmanagements bei Schrack-Seconet. Das österreichische High-Tech Unternehmen spezialisiert sich auf Brandmeldetechnik und Sicherheitssysteme.

Thomas Zhanel, Geschäftsführer bei Assa Abloy Austria. Die schwedische Assa-Abloy-Gruppe bietet mechanische und elektronische Schließsysteme.

Viktor Wagner eröffnet die Runde mit einem Rückblick auf die vergangenen 14 Pandemie-Monate. Der Covid-Ausbruch war ein „Schock“, im harten Lockdown im April 2020 mussten „viele unserer Kunden schließen, wir mussten unsere Prozesse umstellen; wichtig war, das Unternehmen am Leben zu halten“. Als eigenkapitalfinanziertes Unternehmen war es ihm wichtig, seinen Angestellten und Mitarbeitern eine Arbeitsplatzgarantie zu geben, „wir finanzieren das durch!“. Mit raschen Modellen wie der Kurzarbeit habe es „kein anderes Land gegeben, das so rasch und großzügig geholfen hat“, erinnert sich Wagner.

Christian Wimmer (Schrack-Seconet) blickt auf die Auswirkung auf den Immo-Sektor. Das „Social Distancing“ – Wimmer nennt als Beispiel die eingeschränkten Besuchsmöglichkeiten Angehöriger bei Patienten im Spital oder Pflegeheim – habe zu neuen technischen Möglichkeiten geführt: „Nicht nur im Büro müssen wir die Videokonferenz als Kommunikationsmittel verwenden.“ Aus sicherheitstechnischer Sicht würden die Aspekte der gestaffelten Zutrittsberechtigungen und der Hygieneregeln künftig eine wichtige Rolle spielen – „das werden wir künftig elektronisch steuern müssen, derleit Angebote und Tools sind entsprechend gefragt“, sagt Wimmer. Gerade im osteuropäischen Raum habe sein Unternehmen mit „mobile Lazarette mit medizinischen Rufsystemen ausgestattet“ – für künftige Pandemie-ähnliche Situationen gelte es jetzt, sich zu rüsten.

Michael Freitag (Sodexo) sieht einen „Transformationsprozess“ in der Arbeitswelt, der die unterschiedlichen Bereiche seines Unternehmens verschieden stark betrifft. In der Medizin sei die gesundheitliche Sicherheit der Mitarbeiter – auch im Sinne der Attraktivität des Arbeitgebers – ein wichtiger Aspekt. Bezogen auf das „new work“ und den Trend zum Home Office beschäftige sich Sodexo auch mit „fringe benefits“ – also was kann der Arbeitgeber für seinen Mitarbeiter im Home Office an „Lebensqualität“ tun (Stichwort „digitale Gutscheine, wenn ich meinen Mitarbeiter nicht mehr am Arbeitsplatz verpflegen kann“). Im Büro selbst arbeite Sodexo mit Architekten und Planern zusammen, um die Themen „Arbeitsplatzdesign, Arbeitsplatzstrategie und Flächenmanagement neu zu definieren“. 9 von 10 Unternehmen machen sich über diese Themen Gedanken; 8 von 10 beftragten Angestellten möchten zumindest einen Tag pro Woche im Home Office verbringen, zitiert Freitag aus aktuellen Studien.

Thomas Zhanel (Assa Abloy) verweist auf die Notwendigkeit, Immobilien flexibel nutzen zu können: „Egal, ob Amtshäuser zu Impfzentren umgewandelt werden, oder Büroräume so gestaltet werden, dass sich bestimmte Personengruppen nicht mehr treffen“, bezieht sich Zhanel auf die Gruppentrennung aus epidemiologischen Gründen. Stichwort Zutrittskontrolle: Bislang war der Wunsch groß, das Gebäude nach außen hin abzusichern; jetzt werde der Wunsch größer, auch innerhalb der Immobilie Strukturen zur „Lenkung und Absicherung“ zu schaffen. Die Herausforderung dabei seien kostenintensive Umbauarbeiten – jetzt kämen aber immer mehr günstigere, mechatronische Systeme auf den Markt, die weniger aufwändige Umbauarbeiten erfordern, sagt Zhanel.

Welche Kundenwünsche haben Immo-Nutzer, was Hygiene und Sicherheit betrifft?

Michael Freitag (Sodexo) berichtet von vielen Unternehmen, die zum Ausbruch der Pandemie „nicht abgewartet haben, sondern gleich Flächen reduzierten“ – vor allem Firmen im digitalen Bereich hatten damals schon eine entsprechende Arbeitsplatzstrategie in der Schublade; gleichzeitig wisse er von anderen Unternehmen, die ihre Strategie innerhalb der 12 bis 24 Folgemonate adaptieren wollten – basierend auf Faktoren wie der Durchimpfungsrate und der damit einhergehenden Herdenimmunisierung, „damit die Mitarbeiter wieder gerne ins Büro kommen, ohne Infektionsrisiko“. Das brauche externe Beratungsleistung von Experten, weiß Freitag von Sodexo. Er verweist auf digitale Mess-Systeme, welche die physische Auslastung von Büroräumen erheben – damit soll der tatsächliche Raumbedarf besser eingeschätzt werden können. „Wir werden flexibles Home Office haben, mit reservierten Schreibtischen im Büro“, sagt Freitag, „das lässt sich mit digitalen Tools alles statistisch darstellen“.

Auch bei dieser Podiumsdiskussion stellt die ImmoLive-Community Fragen im Videochat, welche von den Experten live beantwortet werden. Ein User fragt nach dem „Büro als Corona-Verbreiter“, weil zu Beginn der Pandemie keine ausreichenden Sicherheitsmaßnahmen gesetzt wurden. „Die allermeisten Unternehmen haben sofort Krisenstäbe eingesetzt und auf Schichtbetrieb in getrennten Teams gesetzt“, antwortet Viktor Wagner (REIWAG); kein Betrieb habe Interesse daran, zu einem Corona-Cluster zu werden, der den Betrieb lahmlegt. Die größere Herausforderung sei wohl das private, familiäre Umfeld, meint Wagner: „Kinder kommen symptomfrei aus Kindergarten und Schule nach Hause“, und stecken dort die Eltern an; „die Unternehmen waren damals kaum das Problem“, sie hätten rasch die richtigen Maßnahmen gesetzt.

Christian Wimmer (Schrack-Seconet) bestätigt: „Unser Krisenstab hat täglich getagt, vom Vorstandsdirektor abwärts“; gleichzeitig seien „viele Jungväter“ mit Nachwuchs im Kindergartenalter als „Verdachtsfälle“ zuhause geblieben. „Das Home Office, der Schichtbetrieb haben sich rasch eingebürgert“, fasst Wimmer zusammen.

Auch Schulen und Kindergärten sind letztlich Immobilien – wurden die Experten in der Runde schon von der öffentlichen Hand zur Beratung beigezogen, was Hygiene und Sicherheit betritt? Michael Freitag (Sodexo) meint, „das passiert bei unseren Facility Services und im Catering selbstverständlich“; für die angesprochene Beratung des Bundes oder der Gemeinden sei die öffentliche Hand zuständig, „die sich ihre eigenen Experten sucht“.

Die Auswirkungen der Pandemie auf den Industrie- und Bürosektor

Viktor Wagner (REIWAG) spricht für die Runde: Sämtliche anwesenden Unternehmen seien Dienstleister, „wir müssen uns an unseren Kunden orientieren. Wir wollen aber gleichzeitig Anregungen geben.“ Während im privaten Wohnbereich der Trend eindeutig zur Grünlage, zu mehr Wohnfläche und zumindest zum Balkon geht (und damit die Preise treibt), sei jene Frage zum Teil noch offen, die sich mit Anforderungen an den Arbeitsplatz in Industrie und Büros beschäftigt. Die Büro-Quadratmeter werden weniger, es gehe Richtung „shared desk“, meint Wagner. Was oft außer Acht gelassen werden: Wie gut können Mitarbeiter mit der IT im Home Office umgehen, welche persönlichen Faktoren und technischen Gegebenheiten stellen sich dar? Wie steht es um Ausgleichstätigkeiten, wie steht es um das Flächenmanagement? Einen noch weiteren Blick in die Zukunft wirft Wagner hinsichtlich künstlicher Intelligenz (AI / KI) bzw. Netzkriminalität (Cyber Crime).

Nach der Pandemie: Bleibt Gesundheit im Fokus, oder regiert wieder die Wirtschaftlichkeit?

Thomas Zhanel (Assa Abloy) sieht die Zukunft „irgendwo in der Mitte liegen“; der „Hype, die Dramatik“ würden irgendwann nachlassen – „die ‚Balkonkonzerte‘ sind vorbei, aber wir alle haben erlebt, wie wichtig Sicherheits-Vorsorgemaßnahmen sind“. Auch wenn die letzte große Pandemie ein Jahrhundert vergangen sei (Zhanel bezieht sich auf die spanische Grippe, Anm.), werde jetzt eine „Awareness“ für das Thema geschaffen – „wir wissen jetzt, es kann uns jederzeit passieren“. Unternehmen würden ihre Strukturen jetzt tendenziell kleinteiliger aufbauen, um dann im Ernstfall rasch reagieren zu können, spürt Zhanel. Auch die Home-Office-Situation sei in höchstem Maße differenziert zu betrachten: Vom Mitarbeiter, der lieber zuhause arbeitet bis hin zu jenem, der „von sich selbst sagt, er kann zu Hause gar nicht arbeiten“. Das Thema „Sicherheit“ müsse im Home Office viel stärker kommen, meint Zhanel: „Wer weiß schon, wer bei meinen Telefonaten im Home Office mithört oder Zugriff auf meine Daten hat?“ In dem Bereich seien jedenfalls professionelle Lösungen gefragt und gefordert.

Was Hygiene und den kontaktlosen Zutritt betrifft: „Natürlich wichtig und gut“, meint Christian Wimmer (Schrack-Seconet), aber eben auch oft eine Kostenfrage. „Man soll ja nicht hysterisch sein, jedes Terminal angreifen zu müssen – aber klar, die Handhygiene wird künftig absoluter Standard sein.“ Architektonisch ansprechende Desinfektions-Spender und Multimedia-Infostelen, die gleichzeitig die Körpertemperatur des Passanten messen, werden wohl Standard werden, wirft Wimmer einen Blick in die Zukunft des Büro-Entrees. „Im Spital wird das sowieso passieren, aber auch im klassischen Büro wird es kontaktloser“, sagt Wimmer – und verweist auf die RFID-Technologie, die – vereinfacht gesagt – den Nutzer im Raum erkennt, ohne dass dieser eine Chipkarte zum Terminal hinhalten muss. Diese Technologie kann dann automatisch Zutrittsbeschränkungen auslösen, wenn sich mehr Personen als zugelassen – gemessen an der Raumgröße – darin aufhalten. Das könnte vor allem im medizinischen bzw. Pflegebereich die Sicherheits- und Hygienestandards heben, was etwa die Besucheranzahl von Patienten betrifft.

Thomas Zhanel (Assa Abloy) weiß: Kontaktlosigkeit, das automatische Öffnen und Schließen von Türen, die Technik dahinter, sei allesamt mit Kosten verbunden. Dieser Kostenfrage müsse man differenziert begegnen: „Habe ich im Gebäude nur Mitarbeiter, oder muss ich mit Besuch rechnen, den ich womöglich in verschiedene Gruppen trennen muss?“, stellt Zhanel die Frage der Eintritts-Identifikation. Mit „mobile credentials“ lassen sich Zugangsberechtigungen bzw. Tür-Öffner über das Smartphone auslösen bzw. bedienen – „die Technologien sind schon da“, sagt Zhanel, aber Mieter bzw. Eigentümer müssten sich überlegen, ob sich das rechnet und Sinn macht.

Michael Freitag (Sodexo) bezieht sich auf das Thema Ökologisierung: Dass die Globalisierung nicht nur Vorteile habe, hätte sich zu Beginn der Pandemie gezeigt, als es Masken-Engpässe und Lieferketten-Probleme gegeben habe – weil die Produktion über viele Orte der Welt verteilt gewesen sei. Aus Sicht seines Unternehmens Sodexo könne Freitag bestätigen: „Beim Catering wollen die Leute mittlerweile ganz genau wissen, woher das Essen kommt: Wurde das biologisch nachhaltig angebaut? Hat der Bauer aufs Tierwohl geachtet?“ Freitag führt auch das Schlagwort „NABES“ an, die „Nachhaltige Beschaffung“, welche den Einsatz von Chemikalien „massiv“ reduziert habe.

Die neue Wahrnehmung der Gebäudereinigung

Viktor Wagner (REIWAG, das steht i.Ü. für „Reinigung Wagner“) weiß: „Reinigungskräfte erscheinen uns jetzt allen in einem ganz neuen Licht.“ Das bestätige eine Erhebung, wonach 67 Prozent der Befragten die Tätigkeit von Reinigungskräften jetzt „mehr schätze“ als vor der Pandemie. Vor allem in Krankenhäusern wollte er mit seiner Firma die Hygiene forcieren: „Jeder wascht die Hände, aber nicht alle wissen, dass das mindestens 20 Sekunden lang passieren muss“, erinnert Wagner an eigene „Händewasch-Kurse“ seines Unternehmens. Eine besondere Herausforderung sei die Situation in Alten- und Pflegewohnhäusern gewesen, wo Klienten über Wochen keinen Besuch empfangen konnten. Eine psychisch belastende Situation für die Bewohner, „auf die wir bestmöglich reagieren mussten“. Dann erinnert Wagner an den Fortschritt der Technik: Es gibt Reinigungsroboter, die zwar derzeit den „return of investment“ noch nicht erfüllen – aber zum Beispiel „mit 10 Liter Wasserverbrauch 10 Stunden einsatzfähig“ sind und den Boden aufwaschen. „Gehen dadurch Arbeitsplätze verloren?“, fragt Wagner rhetorisch: „Nein, aber er wird ergänzt werden durch die Robotik.“ In Österreich seien derzeit mehr als 100.000 Arbeitsplätze in der Pflege nicht besetzt – gerade hier könne die Robotik unterstützen und helfen, über die Technologie-Schiene „robotics for elderly care“. Mit Kreativität sei hier „Unendliches möglich“, meint Wagner: Er führt ins Feld, dass die Forschung an einem Haut-Imitat arbeite, das in der Haptik an die menschliche Haut erinnert anstelle der Latex-Gummi-Hülle eines Roboters.

Wagner spricht die ImmoLive-Community direkt an: „Ich hoffe, es schauen viele Entscheidungsträger zu, die für das Wohl der Menschen arbeiten.“ Werde die Tages-Reinigung forciert, habe das mehrere Vorteile: Es spare Geld und Energie; die sozialen Möglichkeiten der Mitarbeiter werden verbessert („wenn die Reinigungskraft tagsüber arbeitet, kann sie den Abend mit der Familie verbringen“); die Tagreinigung sei die beste Möglichkeit, „beschwerdefrei zu arbeiten“, weil die direkte Kommunikation ermöglicht werde; zuletzt würden damit Vollzeit-Arbeitsplätze geschaffen statt Zwei- bis Dreistundenschichten. „Der Störungseffekt wird dann oft ins Treffen geführt, aber der ist kaum vorhanden“, wirbt Wagner für das Modell.

Wie können Projektentwickler von der Sicherheits-Expertise profitieren?

Christian Wimmer (Schrack-Seconet) weiß um Gespräche mit Betreibern von Pflegeeinrichtungen, die „recht innovativ unterwegs sind“, und einen regen Austausch suchen hinsichtlich betreutes Wohnen. „Pflegepersonal durch technische Hilfsmittel entlasten – das ist die Richtung, in welche die Reise geht“, so Wimmer. Der Pflegeberuf sei ohnehin anspruchsvoll genug; das Thema Pflege werde sich in den kommenden Jahren grundlegend ändern: „Die staatlichen Einrichtungen werden irgendwann nicht mehr genug sein“, sagt Wimmer, und private Anbieter „müssen sich etwas überlegen“ – etwa vermischtes Wohnen, wo betreutes Wohnen bzw. Pflegewohnungen in einer „regulären“ Wohnanlage untermischt sind. Ein weiterer Plan sei es, kleinere Hotels entsprechend zu adaptieren und Gesundheitseinrichtungen zu schaffen – als Tageskliniken oder Reha-Zentren. Die technische Ausstattung, gerade im betreuten Wohnen, gehe Richtung medizinischer Messung bzw. Überwachung durch Sturzsensoren, bzw. dem Erheben von Wasserverbrauch, Lüftungs- und Heizverhalten – um bei Grenzfällen einen automatischen Notruf an Pflegekräfte abzusetzen.

Thomas Zhanel (Assa Abloy) ergänzt: „Das eben angesprochene Hotel ist ein gutes Beispiel“, denn egal, ob vermischte Nutzung als Pflegeeinrichtung oder, wie in der Pandemie, als Büro-Ausweichquartier – Hotelbetreiber seien gut beraten, ihre Immobilie flexibel und variabel nutzbar zu machen. „Wenn das schon in der Planung passiert, wird es im laufenden Betrieb umso kosteneffizienter“, weiß Zhanel. Er erzählt von einem Hotel aus Auftragnehmer von Assa Abloy, das – neben den herkömmlichen Chipkartenlesern am Zimmereingang – ein mechatronisches System für das operative Back-End (also Reinigung, Bewirtung, etc.) geschaffen habe – und dafür mehr als 300 Schlösser und Zylinder hat austauschen müssen. „Da sieht man, welcher Aufwand dahinter steckt, wenn man das auf Management-Ebene steuern will“, sagt Zhanel.

Welche Asset-Klasse birgt die Sicherheitskonzepte der Zukunft?

Michael Freitag (Sodexo) gibt eine „relativ einfache Antwort“, nämlich jene Gebäude, wo sich viele (fremde) Menschen einfinden: Krankenhäuser, Alten- und Pflegeheime, Bildungsgebäude – „und das Büro“. Man werde den Arbeitsplatz neu denken müssen, sagt Freitag, und erinnert an Open-Space-Konzepte und technische Voraussetzungen wie Luftfilter, um Mitarbeitern ein Sicherheitsgefühl zu geben. Die Durchimpfung werde die Situation kurz- bis mittelfristig entspannen; die Awareness werde bleiben, prognostiziert Freitag.

Viktor Wagner (REIWAG) antwortet auf eine Frage aus dem Chat: Müsse der Gesetzgeber nicht viel strengere Vorgaben machen? „Der Gesetzgeber hat doch schon viele Vorgaben gemacht“, sagt Wagner, aber „wichtig ist, dass wir allen raten, sich so rasch wie möglich impfen zu lassen“. Als Unternehmen renne man bei ihm „offene Türen“ ein – man habe zusätzlich Geld für Desinfektionsmaßnahmen in die Hand genommen, verweist Wagner und warnt gleichzeitig: „Werden Firmen auch nach der Pandemie noch bereit sein, mehr Geld für diese Sicherheit aufzuwenden?“ Jetzt seien alle „hochsensibilisiert“, aber wenn das „Sorgegefühl“ schwinde, nehme auch die Bereitschaft ab, entsprechend Budget in die Hand zu nehmen.

Thomas Zhanel (Assa Abloy) erwähnt die vielen Vorgaben und Regulationen, was zum Beispiel den technischen Brandschutz betreffe. Eine „Falle“ lauere aber dort, wo Dienstleistungskunden teure Systeme einkaufen, diese dann aber über Jahre hinweg nicht warten (lassen) – „dann stellt sich schon die Sinnfrage, wie funktionstüchtig ist mein System überhaupt noch, im Fall des Falles?“, weiß Zhanel. Er appelliert an den Gesetzgeber, auch regelmäßige Wartungen bzw. Überholungen vorzuschreiben.