Die Immobilienmärkte Deutschland und Österreich im Vergleich

Die deutschen Investoren waren für die Professionalität des österreichischen Immobilienmarktes sicherlich ein entscheidender Faktor. Im Jahr 1995 kaufte die deutsche CGI als erster deutscher Investor ein Bürohaus im großen Stil in Wien. Seit dem Kauf des Galaxy Tower hat sich viel geändert. Nicht nur in Österreich. Denn die Professionalität im eigenen Markt wurde in die Märkte jenseits der Grenzen mitgenommen und mit dem eigenen Gespür verfeinert. Speziell in Deutschland spielen Österreichs Projektentwickler und Investoren eine große Rolle.

Der deutsche und der österreichische Immobilienmarkt sind sich ähnlich, aber es trennt sie auch einiges – nicht nur die Sprache wie einige scherzhaft meinen. Eines haben sie aber beide gemeinsam: von den institutionellen Investoren werden sie als sehr stabil gewertet.

Bei der Premiere von ImmoLive International, in Doppelmoderation mit IMMOCOM,  diskutierten am Podium:

Benedikt Hartig, eyemaxx Real Estate (CCO)
Jochen Maurer, Arnold Investments (Country Manager DE)

Prof. Dr. Felix Schindler, Warburg HIH (Head of Research)
Axel Schulz, Global Head of Investment Management Real I.S. AG

(Im Laufe der Diskussion fällt öfters der Begriff von „Deutschlands Top-7“. Gemeint sind damit jene sieben Städte bzw. Metropolregionen, die besonders attraktiv für den Immobilienmarkt sind: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Gemessen werden u.a. Flächenumsatz, Leerstandsquote und Branchenumsatz, Anm.)

Zum Einstieg die Helikopterperspektive: Wie steht es um die allgemeine Einschätzung des Immo-Marktes in Deutschland und Österreich, auch hinsichtlich wirtschaftlicher Einschnitte durch Corona? Felix Schindler (Warburg HIH) sieht und sah Deutschland und Österreich unter den „stabilsten Volkswirtschaften in Europa“, auch vor Corona – das mache die beiden Länder für Core-Investoren interessant. Beide Länder hätten einen stabilen Arbeitsmarkt (Stichwort Kurzarbeit) und verlässliche Rechtssysteme. Die Asset-Klassen Logistik und Wohnen seien als Gewinner der Pandemie hervorgegangen; die Nachfrage werde anhalten, prognostiziert Schindler. Hingegen hat es den Hotelsektor „stark gebeutelt“, wenngleich sich die Tourismus-Regionen jetzt rasch erholen würden. Als weiteres Beispiel für eine „zuversichtliche“ Entwicklung nennt Schindler den Standort Wien – nicht nur touristisch interessant, sondern auch von internationalen Organisationen und Unternehmen nachgefragt. Weitere Asset-Klassen mit hoher Nachfrage laut Schindler: Lebensmittel-Einzelhandel, Nahversorger und Fachmarktzentren. Im Bürosektor erwarte sich Schindler eine starke Entwicklung vor allem in den Metropolregionen. Die Renditen würden sich in den starken Marktregionen eher seitwärts bewegen; durch den Niedrigzins würden sich „günstige Einstiegschancen“ ergeben. Zur Vorsicht rät Schindler bei peripheren Standorten und den „Bürosilos“.

Wie beurteilen Deutsche den österreichischen Markt?

Axel Schulz (Real I.S.) spricht aus Sicht eines großen, internationalen Investors. Zuletzt hatte die Real I.S. bei TownTown (Stadtquartier im dritten Wiener Gemeindebezirk, Anm.) Investitionen getätigt; zum neuesten Projekt wolle Schulz „so knapp vor Abschluss“ nicht ins Detail gehen. Generell liege für sein Unternehmen der Fokus in Österreich auf Wien – wenngleich „wir unseren Research in ganz Österreich breit aufgestellt haben“; er würde demnach keine Nutzungs- oder Assetklasse ausschließen, „wenngleich wir sehr selektiv vorgehen“. Interessant für die Real I.S. seien in Österreich die Sektoren Wohnen und Logistik; bei Einzelhandel und Büros sieht Schulz einen Einschnitt durch die Pandemie – „was derzeit Chancen ermöglicht“. Nebst Wien blieben Linz und Graz – alles darunter (hinsichtlich Stadtgröße) müsse man prüfen, was für Investments überhaupt in Frage komme. Er spürt in der Bevölkerung „einen großen Drang zurück zur Normalität“ (und nennt als Beispiel volle Gastgärten trotz Regenwetters), was in einer Phase des wirtschaftlichen Aufschwungs auch der Immo-Branche zugute komme.

Dann richtet  Schulz den Blick auf Deutschland: Seine Real I.S. biete mit verschiedenen Fondsklassen „eine breite Spielwiese“, von den „Top 7“-Städten bis zum „öffentlichen Publikumsfonds“. Er wolle jetzt aber keine „einzelnen Städte nennen, das macht keinen Sinn. Es gibt interessante B- und C-Städte, wenn sämtliche Fundamentaldaten passen“, analysiert Schulz. Und: „Gewohnt wird überall, nicht nur in den Top-7-Städten.“ Dennoch gebe es eine „kritische Größe“ was die Stadtgröße betrifft, stets geprüft durch die hauseigene Research-Abteilung.

Asset-Klasse Wohnen: Was macht den deutschen Markt spannend?

Um mehr als 200 Millionen Euro Investment hat sich eyemaxx in Bernau, im Nordosten Berlins, das größte Wohnprojekt in der Firmengeschichte gesichert. Benedikt Hartig spricht über die Anziehungskraft des deutschen Markts: Großvolumiger Wohnbau sei attraktiv, „bevor ich 4 mal 50 Millionen investiere, mache ich lieber einmal 200 Millionen“. „Wir glauben an die Speckgürtel“, deshalb auch das Projekt in Berlin-Bernau, mit „ausgezeichneter“ Anbindung an die Großstadt – und dennoch „viel Grün“ im Umfeld. In Österreich seien derart große Projekte – aus seiner Sicht leider – nicht zu finden. „Nach Wien, Graz und Linz wird es schon sehr eng“. Auch deshalb schaue eyemaxx nach Deutschland. Unter „großem Volumen“ versteht Hartig „wenig Limits nach oben“; einsteigen würde eyemaxx ab Volumina von „20 bis 25 Millionen Euro“. Zusammengefasst: Großes Volumen und Speckgürtel – Benedikt Hartig würde mit eyemaxx neben den „Top 7“-Städten mit dem Konzept „auch in eine B-Stadt gehen“.

Jochen Maurer (Arnold Investments) blickt auf Geschäftsstellen seines Unternehmens in Mailand, Madrid und Lissabon: Wie sehen die italienischen, spanischen und portugiesischen Investoren den Markt in Österreich und Deutschland? Maurer erinnert an die wirtschaftliche, steuerliche und rechtliche Stabilität in Deutschland und Österreich – „dafür sind die Länder seit Jahrzehnten bekannt“. Das habe zu einer steten Zunahmen an Kapitalinvestments aus dem Ausland geführt; auch weil sich die Kunden von Arnold Investments „vor Ort auf regionales Know-How für Deutschland und Österreich“ verlassen können. Dazu kämen viele „bilaterale Unternehmungen“ zwischen Deutschland und Österreich, ausgelöst durch die gemeinsame Sprache und verwandte Mentalität – „viele Deutsche investieren gerne in Österreich“, und vice versa. Und: Mit Pandemie-Ende und wirtschaftlicher Öffnung werde zusätzliches Geld aus Drittstaaten auf den Markt drängen. Bei knappem Angebot bedeute das ununmgänglich höhere Preise, folgend dem Marktwirtschafts-Gebot von Angebot und Nachfrage.

Ausblick auf die verschiedenen Entwicklungen der Asset-Klassen

Felix Schindler (Warburg HIH) meint: „Corona hat per se nicht viel Neues gebracht. Es hat nur bestehende Megatrends befeuert.“ So werde der Niedrigzins genauso erhalten bleiben wie der Drang zur Digitalisierung; auch vor Corona waren die Themen Nachhaltigkeit und flexibles Arbeiten (Stichwort Home Office) im Kommen; und zwar „parallel am deutschen und österreichischen Markt“. Betroffen davon auch die Rendite: Während in den USA (mit einem stark institutionalisierten Markt) Büros teurer seien als Logistik, „sind wir in Österreich und Deutschland noch ein Stück weit weg“ von dieser Entwicklung. In der Industrie sieht Schindler eine „Zurückverlagerung“ – vor einigen Jahrzehnten habe die Branche – aufgrund der billigen Arbeitskräfte – nach Südostasien gedrängt; mit der aufkommenden Robotik würde weniger Personal benötigt, und die Produktionsstandorte kehrten heim. „Die Qualität in Europa ist besser, und wir sind näher am Kunden“, sagt Schindler. Was Büros betreffe: Innenstadtlagen bleiben beliebt, „wir wollen, trotz Home Office, den menschlichen Kontakt“. Im Einzelhandel erwartet sich Schindler „Korrekturen im Mietniveau, auch in Innenstadtlagen“. Es werde auch in dem Segment zu „neuen Chancen kommen“: Der Handel werde auch künftig in der Innenstadt stattfinden; Corona habe die Nachfrage nach Nahversorgern befeuert, „und wir wollen den sozialen Austausch in den Stadtquartieren, in denen wir leben“.

Angesprochen auf eine mögliche Zinswende meint Schindler: „Das heißt ja nicht 3 bis 4 Prozent Zinsen schon morgen.“ In der Asset Allocation werde es so schnell keine strategieschen Verschiebungen geben; auch bei leicht steigenden Zinsen werde die Nachfrage kaum gedämpft.

Wegbruch der Investoren aus Asien und Brexit – was hat das zur Folge?

Jochen Maurer (Arnold Investments) sieht für den Brexit „humoristisch betrachtet“ jenen „Glücksfall, dass die Covid-Krise dazwischen gekommen ist“. Neben dem Wirecard- und anderen Skandalen drehe sich medial alles um Covid-19, der Brexit werde in der Kolportage überdeckt. Aber „ganz im Ernst“: Der Brexit habe zu Verunsicherung von Investoren geführt. Egal ob institutionell, aus Asien oder Europa: Jeder Investor definiere seine Anlagestrategie über drei Faktoren: „Ertrag, Sicherheit und Rendite“. Der Brexit habe einen dieser Paramter – nämlich die Sicherheit von UK-Anlagen – wegbrechen lassen. Das Geld fließt nun in andere sichere Häfen – etwa das Segment „Wohnen in Deutschland oder die deutsche Logistik“, meint Maurer.

Gleichzeitig seien die Rendite-Erwartungen zu hoch, angesichts der Preise, die der Markt hergibt. Maurer blickt auf eine „spezielle Blüte“ des Wiener Markts sei der „rege Handel“ mit „schönen, aber alten Zinshäusern“ – bei einer Rendite-Erwartung von unter 2 Prozent. „Da wird nicht die jährliche Rendite gekauft. Da geht es ums Juwel im Portfolio“, sagt Maurer.

Bürokratisierung und Politisierung des Wohnungsmarkts in Deutschland

Wie sieht Benedikt Hartig (eyemaxx) die Unterschiede zwischen Deutschland und Österreich – und was wäre das „beste aus beiden Welten“, um die Themen Regulierung und Bürokratisierung voranzubringen? Hartig wünscht sich „ganz egoistisch, die Rosinen aus beiden Welten“. Beispielhaft nennt er die österreichische Vorsteuer-Abzugsberechtigung beim Bauen zur Miete – „in Deutschland kostet mich das gleiche Produkt 17 Prozent mehr“. In Deutschland komme die Prüfgebühr für die Baugenehmigung dazu; „da reden wir bei größeren Projekten von sechsstelligen Beträgen“ – in Österreich seien die Gebühren „minimal und nicht der Rede wert“. Dafür koste die Grundbuch-Eintragung in Österreich deutlich mehr, und so weiter. Hartig blickt auch kritisch auch den Stichtag im Juli 1953 – ob die Baugenehmigung davor erteilt wurde oder danach, habe Konsequenz auf die Auslegung des österreichischen Mietrechtsgesetzes. Da gehe es um „die freie Wahl des Mietpreises durch den Vermieter, gemessen an Angebot und Nachfrage, oder ob ich als Vermieter streng reglementiert bin“. Diese „heiße Kartoffel“ schiebe die Politik in Österreich seit Jahrzehnten vor sich her. In Deutschland wiederum sei der Mietendeckel gefallen, die Mietpreisbremse für Bestandsimmobilien gebe es weiterhin. „Es gibt vor jeder Wahl politisches Säbelressen“, gibt sich Hartig als Realist, „aber ich glaube an den Rechtsstaat und denke nicht, dass es zu Enteignungen“ (von Wohnimmobilien, Forderung der Deutschen Linken, Anm.) kommen werde. So wie früher – als Investoren noch „vom Hubschrauber-Überflug aus gekauft haben“ – sollte es nicht mehr laufen, rät Hartig: „Man sollte doch zum Stadtplanungsamt, zu politischen Stakeholdern gehen“ – um sich zu informieren, „was überhaupt gewollt und gewünscht ist“.

Auch diesmal: Experten beantworten Fragen aus dem Chat

Wie immer trägt die ImmoLive-Community einen regen Teil zur Diskussion bei. Fragen aus dem Chat drehen sich u.a. um Hotel-Investments; Leerstände im Office-Segment wegen Home Office; Rendite-Entwicklungen in den „polyzentralen“ Städten Deutschlands.
Axel Schulz (Real I.S.) meint: „Grundsätzlich Ja zu Hotel-Investments.“ Die Finanzierungsfrage bei Hotels sei zwar momentan schwierig, und dazu komme die „Kopfsache“ bei Investoren („die reisen ja momentan selbst nicht, privat oder geschäftlich“). Umso mehr birge das Segment jetzt große Chancen – „gerade für einen Equity-Buyer perspektivisch“ interessant. Der Fokus vor dem Investment müsse jedenfalls auf der Bonität des Hotelbetreibers liegen.

Zu Büro-Leerständen meint Schulz: Aktuelle Studien würden durchaus Nachteile von Home Office aufzeigen, etwa was Kreativität und Kommunikation betreffe. Auch komme das nicht über Nacht. Vom Recruiting-Bereich weiß er: „Junge Leute haben schon zwei, drei Jahre vor der Pandemie gefragt, wieviele Tage sie von zuhause arbeiten können.“ Für den Büromarkt bedeute das Änderungen im Raumkonzept, „mit mehr Flächen für die Kommunikation“ – aber die große Verschiebung weg vom Büro werde es nicht geben.

Was die polyzentralen Städte Deutschlands (Städte mit mehr als einem Stadtkern und entsprechender Infrastruktur, Anm.) betrifft, meint Felix Schindler (Warburg HIH): Wenn der Ortskern funktioniere (Stichwort Kaufkraft, Verkehrsanbindung), spiele die Lage innerhalb der Metropolregion keine Rolle – die Rendite bewege sich knapp unter den 4 Prozent, so Schindler. In Österreich lägen die Preise – insbesondere in Wien – für Nahversorgungszentren darüber, abhängig von der Mikrolage „findet man zwischen 4,25 und 5,5 Prozent wahrscheinlich alles“.

Fire Sales durch die Wirtschaftsfolgen der Pandemie?

Schon in den Jahren 2008, 2009, in der Phase der Bankenkrise, habe Benedikt Hartig (eyemaxx) „auf die großen Fire Sales gewartet – aber sie kamen nicht“. Auch jetzt, trotz den Nachwehen der Pandemie, werden solche Notverkäufe nicht passieren. Am ehesten komme es noch bei „kleinen bis mittleren, privat geführten Hotelimmobilien mit Investitionsstau“ zu gezwungenen Veräußerungen – in Wien und Berlin gebe es „jede Menge dieser kleinen Inhaber-geführten Hotelimmobilien“, sagt Hartig, „die oft auf einer Wohnwidmung sitzen. Dort könnte man Wohnungen hinbauen.“ Die „großen, erstklassigen Immobilien“ würden aber keinesfalls zum Schnäppchenpreis weggehn, ist sich Hartig sicher.

Felix Schindler (Warburg HIH) sieht ein leichtes Zusammenrücken im Core-Segment – dabei handle es sich aber nicht um Fire Sales, sondern um Konsequenzen aus unterschiedlichen Preisentwicklungen bzw. Preisverschiebungen. Beim „Core plus“, vorrangig ältere Bestandsobjekte, trenne sich nun die Spreu vom Weizen, sagt Schulz. Das betreffe vor allem institutionelle Kapitalveranlagungsgesellschaften (KVGs), „wo einige gar nicht ran wollen – andere darin aber ein neues Produkt sehen. Die sanieren, revitalisieren und geben dem Ganzen ein Green Label.“

Unterschiede in der politischen Einschätzung von Österreich und Deutschland

Jochen Maurer (Arnold Investments) meint: Die Innenpolitik, egal ob jene von Österreich oder Deutschland, werde im jeweils eigenen Land immer schlechter gesehen als vom Ausland betrachtet. Wer viel mit deutschen Unternehmern spreche, höre Dinge wie „ihr habt einen tollen Kanzler (Sebastian Kurz, ÖVP, Anm.), eine tolle Regierung (ÖVP-Grüne, Anm.)“. Österreichische Unternehmer wiederum blicken laut Maurer auf die „treibende, stabile Kraft der Merkel-Regierung“ in Deutschland für Europa. Die Beurteilung ebendieser Wirtschaftstreibenden für die eigene Regierung im Inland „fällt diametral anders aus, ich erspare Ihnen da die Ausdrücke“, sagt Maurer.

Zukunftsthema ESG unternehmerische Verantwortung

ESG – also Environmental Social Governance, oder die umweltbewusst-nachhaltige, soziale Geschäftsführung – kristallisiert sich immer stärker als Fokusthema in Unternehmensspitzen heraus. Wie gehen Immo-Investoren damit um – wo kommt das Geld her, wer macht mit wem Geschäfte?

Axel Schulz (Real I.S.) spricht zum „G bei ESG“, also der Governance bzw. Unternehmensführung. „Wir als Unternehmen haben die ersten Fonds entsprechend mit Labels ausgewiesen“, sagt Schulz. Bei neuaufgelegten Fonds passiere das sofort, jetzt würden diese Labels auch rückwirkend auf bestehende Fonds ausgerollt. Der ESG-Katalog sehe verschiedene Ansätze, „da muss ich nicht 100 Prozent aller Parameter erreichen“ – ein Großteil der Anforderungen müsse aber jedenfalls abgehakt sein. „Viele schauen nur auf das E, also den Umweltfaktor. Wir schauen auch aufs Soziale und den Governance-Bereich“, wirbt Schulz. Ein reiner Fokus auf das „E“ sage auch „noch nicht alles über den Grün-Status des Objekts aus“ – weil nicht einfließe, woher das Geld für das Projekt komme bzw. für welche Zwecke es verdient werde. Beim 11-Milliarden-Euro-Gesamtvolumen seines Unternehmens sei die Real I.S. „beim Thema Governance sehr gut und clean unterwegs, darauf haben wir immer schon freiwillig geachtet“.

Jochen Maurer (Arnold Investments) verweist auf „viele Jahre im Bankgeschäft“ und zeigt sich verwundert, dass die Immobilienwirtschaft erst seit jüngst auf das Thema nachhaltige Governance setze, und „jetzt erst entsprechende Standards einführt“. Das habe natürlich potenziell Konsequenzen auf etwaige Projektpartner und Geldgeber.

Zu welchen Projekten in Österreich und Deutschland raten die Experten?

Felix Schindler (Warburg HIH) eröffnet die Schlussrunde: In Deutschland seien – abseits der Top-7-Metropolregionen – eigentlich alle Nutzungsarten interessant. Logistik, Einzelhandel, Nahversorger punkten dort mit einem positiven Rendite-Spread. In Österreich gelte ähnliches, wobei sich die Liquidität auf den Wiener Büromarkt im Core bzw. Core plus-Segment fokussiere. „Nahversorger würden wir uns auch in der Fläche anschauen, entsprechend der Mikrolage“, meint Schindler, und auch Hotels in Wien sei sein Unternehmen „perspektivisch nicht abgeneigt“.

Benedikt Hartig (eyemaxx) schaut sich „sehr gerne den Wohnbau an. Wir freuen uns über neue Wohnprojekte in Österreich und Deutschland.“

Axel Schulz (Real I.S.) pflichtet Felix Schindler von Warburg HIH bei: „Wir können uns grundsätzlich jede Asset-Klasse vorstellen“, wobei Nahversorgungszentren besonders interessant seien. „Wir nehmen auch gerne alleiniges Wohnen, also kein Mixed-Use – aber nur dort, wo es Sinn macht“, sagt Schulz. Auch seien Offices im Core-Bereich „ganz klar auf unserer Agenda“ – solange es insgesamt ins Bild seines Unternehmens Real I.S. („für institutionelle Investoren“) passe.

Jochen Maurer (Arnold Investments) sieht keine „gute oder schlechte Immobilie“ – in jeder Investitions- und Marktphase, und in jeder Assetklasse gebe es die entsprechend richtigen Investoren. Die Frage richte sich vielmehr Richtung Zukunft: „Nicht, ob es eine gute oder schlechte Immobilie, sondern ob es ein gutes oder schlechtes Investment ist.“ Ein genereller Marktausblick falle jedenfalls stabil-positiv aus, mit guten Investitionsmöglichkeiten und einem Neustart der derzeit schwächelnden Assetklassen.