Büroimmobilien in den nächsten Jahren – die veränderte Arbeitswelt
Einer Prognose der Deutschen Bank zufolge wird die Zahl der Bürobeschäftigten bis 2030 weiter steigen – aber ungeklärt ist die Frage des Flächenbedarfs in Zeiten von Home Office. Optimistische Vorhersagen sehen dennoch eine plus-zehn-Prozent-Steigerung des Flächenbedarfs in diesem Jahrzehnt. Wie verändert sich der Arbeitsplatz Büro, welche neuen Konzepte bahnen sich an? Am
Zum Einstieg: Nicht nur in Wien hängt die erfolgreiche Vermarktung von Immobilien davon ab, Räumlichkeiten persönlich, vor Ort, vorstellen zu können. Nach der Pandemie würden die Besichtigungen „erst jetzt wieder sinnvoll starten“, sagt Wolf-Dieter Jarisch (S+B Gruppe), der beobachtet, „dass der Markt wieder anzieht“. Die Freude sei groß, wieder physisch ins Büro zu kommen, „der Plausch mit der Sekretärin ist uns allen abgegangen“. Ein Positives hatte das Home Office jedenfalls, fügt Janisch mit anekdotischem Schmunzeln hinzu: „Noch nie waren alle so pünktlich wie in Videokonferenzen. Wer zwei Minuten zu spät einsteigt, muss sich schon entschuldigen.“
Wie reagiert der Büromarkt auf Pandemie und ihre Unwegsamkeiten?
Anton Bondi (Bondi Consult) erinnert an ein Projekt seines Unternehmens, das bereits zu Planungsstart „von Corona überrascht“ worden sei. Flottes Reagieren sei gefragt gewesen, etwa auf dunkle Prognosen („der Büromarkt wird um 30 Prozent schrumpfen – nein, ganz klar, das stimmt nicht! Menschen sind froh, wieder ins Büro zu kommen. Nicht alle haben ein komfortables Home Office daheim.“). Gleichzeitig ist Bondi sicher: „Das Großraumbüro ist tot. Wir brauchen flexible Varianten, etwa mit mobilen Trennwänden.“ Ebenfalls klar im Trend lägen „große Kommunikationsflächen“, in denen sich Mitarbeiter austauschen können. Ergo: Der reine Flächenbedarf werde nicht zurückgehen, sagt Bondi, aber die Nutzung ebendieser Flächen werde sich ändern.
Thomas Schanda (EHL Gewerbeimmobilien) berichtet von Kunden seines Unternehmens: „90 Prozent der Firmen sind mit der Transformation der Arbeitswelt beschäftigt“; dieses „New Work“ und hybride Arbeiten schlage sich für seine Kundenjetzt in der Akquise von Büroflächen nieder. Es gehe nicht mehr strikt um die quantitative Anzahl von Arbeitsplätzen, sondern um die effektive Nutzung von Arbeitsflächen. „Das Bürogebäude ist nur die Hülle. Was drinnen passiert, hängt individuell von der Unternehmenskultur ab“, weiß Schanda. „Allen voran steht in jedem Objekt die Infrastruktur“, sprich das lokale Angebot am Arbeitsplatz, im Gebäude und im direkten Umfeld, weil Unternehmen „jetzt mehr auf ihre Mitarbeiter schauen, damit sie effizient arbeiten können“, so Schanda.
Co-Working-Spaces in der „spannenden Zeit der Transformation“
Marcus Weixelberger (andys.cc) ist Spezialist für Co-Working Spaces und spricht von der Flexibilisierung der Arbeitswelt, ganz unabhängig von Corona. Bestehende Kunden seines Unternehmens seien mit Beginn der Pandemie geblieben und „dankbar“ gewesen: „Die waren glücklich, dass sie ihre zuverlässige Infrastruktur haben außerhalb des Home Office. Vom funktionierenden Drucker bis zur Kaffeemaschine – darum willst du dich als Unternehmer eigentlich nicht kümmern müssen“. Sein, Weixelbergers, Unternehmen „übernimmt diese Gebäudehülle Büro und befüllt es mit einem Betriebskonzept“, in einer quasi „Schnittstellenfunktion“. „Niemand will zurück zu den stundenlangen Dienstreisen im Auto“, ist Weixelberger überzeugt; „viele Pendler werden sich überlegen, ob sie zwei Stunden am Tag fahren wollen“ – der Druck der Mitarbeiter werde stärker, denn „im Home-Office-Komfort von Corona war nicht alles schlecht!“
Anton Bondi (Bondi Consult) spricht zu: „Wir wollen die Infrastruktur!“, von der Büroausstattung bis zum regionalen Nahversorger vor der Haustüre. Die Zeiten seien vorbei, dass ein tolles Büro eine schlechte Lage wettmache, „wenn ich eine Viertelstunde gehen muss bis zum nächsten Gasthaus“. Auch sehe er eine Business-Möglichkeit, ungenützte Büroflächen als Co-Working-Spaces alternativ zu betreiben. Wo Bondi aber widerspreche: Mitarbeiter werden es sich künftig nicht grundsätzlich aussuchen können, wo und wie sie arbeiten. „Schon 2008 wurden Dienstreisen gestrichen, und danach hatten alle eine Riesenfreude, wieder nach Frankfurt fliegen zu dürfen. Das wird sich nicht ändern“, sagt Bondi.
Fragen aus dem ImmoLive-Chat
Auch diesmal kommen spannende Fragen aus der ImmoLive-Community, etwa: Mit wieviel Quadratmeter Fläche pro Mitarbeiter rechnet man bei Büro-Neubauprojekten? Hat Corona daran etwas geändert? „Derzeit noch nicht zu beantworten“, sagt Wolf-Dieter Jarisch (S+B Gruppe), aber „wir gehen davon aus, dass die Zahl größer wird“. Betroffen seien vor allem Allgemeinflächen wie Kantinen und andere Orte des sozialen Austauschs. Es werde weniger kleinzellige Büros geben, aber mehr effiziente Nutzfläche für alle im Team.
Thomas Schanda (EHL Gewerbeimmobilien) ergänzt: „Das ist ein Management-Thema der HR (Human Resources, Personalabteilung, Anm.)“ – es gelte zu beachten: „Jeder hat ein Home. Aber nicht jeder hat dort ein Office“, sagt Schanda, selbst Vater von zwei Kindern. „Wenn ich zuhause am Küchentisch arbeiten muss, hat das nicht unbedingt Vorteile.“ Der Bürobetreiber passe die Arbeitsplätze jetzt umso besser an die Bedürfnisse an – vom komfortablen Schreibtisch bis zur Klimaanlage – um den Mitarbeiter wieder „gerne“ ins Büro zu holen.
Welche Lagen sind in Wien momentan besonders gefragt, will die Community wissen. „Im Prinzip alle großen Entwicklungsachsen“, meint Thomas Schanda (EHL Gewerbeimmobilien), vom Hauptbahnhof bis zum Messegelände. „Die neue Arbeitswelt funktioniert besser in einem agglomerierten, urbanen Umfeld“, so Schanda, der auf die kurzen Wege mit dem öffentlichen Verkehr in Wien verweist.
Wohnen-Arbeiten-Leben im Hybrid – kommt die „Stadt in der Stadt“?
Die S+B Gruppe hat mittels Presseaussendung angekündigt, im Bezirksteil Neu-Marx im dritten Wiener Bezirk eine neue hybride Form des Wohnens, vermischt mit Arbeiten und Leben, schaffen zu wollen. Wolf-Dieter Jarisch (S+B Gruppe) erklärt: „Ein neues Konzept deshalb, weil es die Details ausmachen.“ Hier würden verschiedene Altersgruppen und Branchen zusammenkommen, „vom Studenten bis zum Altersheim, vom Handwerker bis zum Büroangestellten – alles verbunden durch kurze fußläufige Wege“. Jarisch malt ein Bild von der „kleinen Stadt mitten in der großen Stadt“, das hier idealerweise entstehe – „mehr kann ich aber nicht verraten, da gibt es einen Präsentationstermin mit der Stadt Wien“, so Jarisch.
Junge wollen flexible Arbeitszeiten – was bedeutet das für die Büros der Zukunft?
Anton Bondi (Bondi Consult) sieht es aus Immobilien-Entwicklersicht: „Ein schwieriges Thema. Wir stellen ja nur das Gebäude zur Verfügung. Das muss die HR des Unternehmens entscheiden“; vor allem was die tatsächliche Tätigkeiten der Jungen betreffe. Es gebe schlicht Tätigkeitsbereiche, die eine „neun-bis-vier-Anwesenheit“ für eine „ordentliche Arbeitsabwicklung“ erforderten. Nicht für jeden Job sei Home Office demnach geeignet. Bondi gesteht ein: „Man muss den jungen Leuten einiges mehr bieten an Infrastruktur im Büro. Aber es ist und bleibt Frage des Unternehmens.“
Marcus Weixelberger (andys.cc) wird zu einem ähnlichen Thema befragt: Wie hoch bleibt der Stellenwert des Büros als physischer Ort des Arbeitens in Zeiten von Digitalisierung und Globalisierung? „Die Frage ist nicht, ob die Transformation kommt – denn wir sind schon mittendrin“, sagt Weixelberger. Es sei jetzt Aufgabe der Unternehmen zu entscheiden, wieviel Freiheit sie ihren Mitarbeitern gibt („Microsoft stellt Mitarbeitern seit vielen Jahren frei, wo sie arbeiten wollen“). Das Büro sei weit mehr als „Bildschirmarbeitsfläche“ – es komme aufs individuelle Bedürnis an. „Brauche ich einen großen Schreibtisch oder einen kleinen, brauche ich überhaupt einen Schreibtisch? Nutze ich das Büro für den sozialen Kontakt und für Meetings?“, stellt Weixelberger Fragen an den individuellen Anspruch in den Raum. Er zieht einen Vergleich von „Starbucks und McDonald’s“ zum Ort Büro: „Ich weiß, was mich erwartet, ich weiß was ich bekomme; egal wo“.
So wolle Weixelberger die Projekte seines Unternehmens „andys.cc“ auch ins Wiener Umfeld und die Bundesländer ziehen, so die Antwort auf die Frage aus dem Chat. „Das globale Konzept muss immer funktionieren, auch mit 24/7 gutem Kaffee. Erstens muss das Internet funktionieren, zweitens die Kaffeemaschine“, bringt Weixelberger seinen Ansatz auf den Punkt.
Büroflächen von morgen – aber ziehen die Mitarbeiter mit?
Laut aktueller Studie wünscht sich die „Generation Z“ vor allem „Flexibilität, ein hohes Grundgehalt und interessante Herausforderungen“.
Wolf-Dieter Jarisch (S+B Gruppe) meint, sein Unternehmen „sei sehr offen für diese flexible Kultur“. Es gebe keine fixen Arbeitszeiten – beim 24/7-Prinzip werde Leistung immer gebracht, dafür „fragt niemand nach, wenn jemand am Nachmittag auf die Donauinsel baden geht“. Der durchschnittliche Mitarbeiter bei S+B sei „16 Jahre beim Unternehmen“, sagt Jarisch, und „das macht nicht das hohe Einstiegsgehalt, sondern die Begleiterscheinungen“.
Jarisch spricht das Spannungsverhätlnis zwischen Nutzungskonzept und Flächenwidmungsplan an: „Da braucht es bei der Stadt mehr umdenken“; denn: Der Trend gehe zu integrierten Büroflächen in Wohngebäuden, die gemeinsam genutzt werden könnten. Die Flächenwidmung aber spreche ausschließlich von Wohn- bzw. Büroeinheiten – in der Hinsicht müsse der Magistrat flexibler werden, wenngleich „die Stadt unsere Ideen mit offenen Armen aufgenommen hat“, sagt Jarisch.
Ist die Gesellschaft insgesamt bereit für die Transformation?
„Insgesamt sind viele Unternehmen bereit, den Schritt zur Flexibilisierung zu gehen“, sagt Anton Bondi (Bondi Consult). Gleichzeitig erinnert er an rechtliche Rahmen, „die das gar nicht erlauben“. Auch gebe es Sträuße mit der Gewerkschaft auszufechten: „Es geht nicht darum, meinen Mitarbeiter zu zwingen, um 22 Uhr noch E-Mails zu schreiben“, sagt Bondi, sondern „es geht um seine Mündigkeit. Es ist mir egal, ob es um 16 Uhr passiert oder um 2 Uhr früh, solange der Job erledigt wird“.
Thomas Schanda (EHL Gewerbeimmobilien) beobachtet, dass viele Unternehmenskunden bei der Akquise von Flächen bereits auf die Folgen der Transformation reagierten: „Es geht nicht mehr um die reine Bürofläche. Es geht um Kommunikationswege, es braucht Effizienz, und es braucht den Schlüssel zur internen Kommunikation der neuen Unternehmenskultur“, so Schanda.
Marcus Weixelberger (andys.cc) berichtet von der zyklischen Entwicklung der Anforderungen an den Büromarkt: Seit Corona gehe die bildhafte Ziehharmonika mehr Richtung Abstand; davor sei es darum gegangen, Flächen mit möglichst vielen Arbeitsplätzen zu füllen. „Jetzt schauen wir auf große Räume, auf Plätze zum Telefonieren und Zonen zum Sprechen“, sagt Weixelberger. „Während eines normalen Arbeitstages habe ich eine Handvoll Nutzungserfordernisse“ – vom Meeting bis zum Telefonat bis zum konzentrierten Arbeiten am eigenen Platz. Diese Erfordernisse mittels „Zonen“ möglichst allen Mitarbeitern zur Verfügung zu stellen, kann ein Ampelsystem helfen. Weixelberger schildert sein Ampelsystem der „Frequentierung, Lautstärke, Luftqualität“ – anhand dieser Daten könnten „die grundlegenden Bedürfnisse“ am besten bedienen – „ein on-demand-Büro, wo ich genau meine Anforderungen erfüllt bekomme – da wird die Reise hingehen“, ist sich Weixelberger sicher.
Werden die Büros der Zukunft „gesünder“?
„Ja, unbedingt“, sagt Wolf-Dieter Jarisch (S+B Gruppe). Bei jeder Büroplanung kämen Luftfilter und -reinigungsgeräte mit Krankenhausstandard zum Einsatz. Nicht erst seit Corona, „und wir werden in Zukunft noch mehr darauf schauen – es ist ja nicht ein solch großer Aufwand“, so Jarisch. Ganz allgemein dient Bewegung der Gesundheit – auch als langfristige Vorsorge. „Deswegen wollen wir bei unserem Projekt in Neu-Marx (siehe oben, Anm.) über Rampenlösungen zum Gehen einladen, und nicht auf den Lift verweisen.“
Das „Work-Life-Quartier“ im Münchener Airport Park und seine Wirkung auf Wien
Mehr als 20.000 Quadratmeter groß wird ein neues Wind- und Wellensurf-Areal am Münchener Airport Business Areal. In einem 180-Meter-Becken werden künstliche Wellen erzeugt. Aber: Braucht es das?
Umgelegt auf Wien: „Hätten wir hier die Fläche, 20.000 ungenutzte Quadratmeter einfach so als leisure facilites zu gestalten?“, fragt Anton Bondi (Bondi Consult) wohl nicht nur rhetorisch. Das Münchener Airport-Areal sei dazu womöglich geeignet, aber im Wiener Stadtgebiet sei das für einen „Investor nicht vorstellbar“. Da brauche es – für einen Investor – neben der geeigneten Fläche auch das entsprechende Einzugsgebiet und professionelle Betreiber. „In Wien haben wir Lückenverbauung“, sagt Bondi, „links und rechts die Feuermauer und dazwischen bauen wir möglichst effizient.“ Für den Wiener Markt stellen sich eher pragmatische quality-of-life-Fragen: Gibt es einen Betriebskindergarten in der nahen Umgebung? Kann ich mein E-Bike aufladen? Kann ich mich in der Mittagspause im Lokals um Eck vernetzen?
Stichwort „Stadt der kurzen Wege“ – alles fußläufig erreichbar innerhalb von 15 Minuten? Thomas Schanda (EHL Gewerbeimmobilien) will keinen Vorzug des „Pariser oder Wiener Modells“ sehen – wichtig sei, dass sämtliche Developer auf gute Nahversorgung, Erreichbarkeit und öffentliche Angebote achteten. „Die 15-Minuten-Regel geht am Thema vorbei“, widerspricht Wolf-Dieter Jarisch (S+B Gruppe): Auch „ein fünf-Minuten-Weg kann mühsam sein, wenn das Umfeld nicht attraktiv ist.“
Jarisch richtet einen Appell zum Umdenken – und zwar nicht nur an Unternehmen, sondern primär an die Gesetzgebung: „Die Arbeit muss gemacht werden. Aber wann, kann mir doch eigentlich egal sein. Wenn mein Mitarbeiter den sonnigen Nachmittag lieber auf der Donauinsel verbringt, ist mir das recht. Dafür sitzt er um 22 Uhr am Computer und ist glücklich. Und wer glücklich ist, macht bessere Arbeit!“
Ohne den Optimismus zu bremsen, sagt Marcus Weixelberger (andys.cc): „Wir wünschen uns die Flexbilisierung, aber: In Österreich gibt es 800 einzelne Kollektivverträge. Bis zur echten Flexibilisierung wird es dauern.“
Ein Blick in die Zukunft
Zum Abschluss: Was bringt die kurzfristige Zukunft?
Thomas Schanda (EHL Gewerbeimmobilien) sieht Unternehmen gefragt, hybride Arbeit in ihre Konzepte einzubinden.
Marcus Weixelberger (andys.cc) sieht ab Herbst „neue Konzepte für das neue Jahr“, mit sinnvollen Corona-Konzepten – mit „viel Ausprobieren“.
Anton Bondi (Bondi Consult) sieht: Der Markt zieht an, Unternehmen schauen wieder optimistisch in die Zukunft. „Wieviel Flexibilisierung möglich ist“, müsse jedes Unternehmen für sich entscheiden.
Wolf-Dieter Jarisch (S+B Gruppe) sieht „eine volle Gastro, volle Gastgärten und viel Kommunikation – nämlich die vergangenen eineinhalb Jahre nachholen!“
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