Unsicherheit und Optimismus in der Immobilien Branche
„Herrscht trotz aller Unsicherheit auch Optimismus?“, wird Gerald Kerbl (tpa) gefragt: „Im Transaktions-Geschäft ist bei uns vieles ‚on hold‘. Salopp formuliert: Keiner wollte ‚zum Preis‘ vor der Krise kaufen. Aber wir verhandeln weiter, und sehen keinen kompletten Stillstand.“ Die Erlässe und Verordnungen des Gesetzgebers kommentiert Kerbl kritisch: „Bei den Förderprogrammen des Bundes hinkt es an der praktischen Abwicklung; Detailverordnungen sind noch nicht ausreichend kommuniziert.“
Evgeni Gerginski von Huss Hawlik Architekten zeigt sich im Live-Talk optimistisch und sieht die Immo-Branche in einer glücklichen Lage: „Die Immobilienbranche reagiert träge auf solche Arten von Krisen.“ Es gebe eine Vielzahl vorfinanzierter, laufender Projekte; insbesondere im Wohnbau. Neue Projekte würden laufend eingefädelt – wenngleich, „so wie in der letzten Finanzkrise“, etwas zeitverzögert.
Stille Baustellen und die Nachfrage in Stadt und Land
Das Thema Baustelle greift Heinz Fletzberger von SÜBA auf: „Kurzfristig haben wir als Bauträger einmal alle Baustellen eingestellt – dann kam es gleich zu Anfragen seitens der Investoren.“ Das größte Fragezeichen war die Unsicherheit, „wie lang wird das sein, wie lang wird das gehen?“. Fletzberger: „Der Investor fragt, ob der Übergabe-Termin gehalten werden kann? Ich kann das nicht wissen. Und der Generalunternehmer will Kosten für den Stillstand gleich als Mehrkosten kalkulieren.“ Nach zwei Wochen „Chaos“ würden Baustellen sukzessive hochgefahren, und „man gewöhnt sich an die Situation“, aber: Baufirmen hätten „Probleme bei Zulieferungen, Probleme beim Personal, bei Professionisten“, so Fletzberger, „eine gewisse Unsicherheit bleibt, ob es noch einen weiteren Lockdown gibt“.
Auswirkungen auf die Immo-Branche im Verhältnis Stadt-Land beschreibt Michael Mack von Raiffeisen: Die Nachfrage habe überall abgenommen; das Stadt-Land-Gefälle zeige sich dennoch mit geringere Nachfrage in den Ballungsräumen. Überall gilt: Besichtigungen werden in unbewohnten Objekten verlangt; bewohnte Objekte sind jetzt nicht gefragt. Virtuelle 360-Grad-Touren „haben den Einbruch abfedern können“, erklärt Mack, der das „Geschäft wieder in die Höhe fahren“ will. Wobei die Nachfrage derzeit stark „auf dem Land liegt – gegen die Enge in der Stadt“.
Dem Verlangen nach Freiraum pflichtet Heinz Fletzberger von SÜBA bei: „Wir bauen nur mehr Wohnungen mit Freifläche – Loggia oder Balkon oder Gartenanteil – weil das ein Trend ist, schon vor Corona, genauso wie der Drang ins Grüne. Corona wird das verstärken.“
Wem helfen Banken in der Krise?
Nach der ersten Runde stellt Walter Senk, die ersten Zuschauer-Fragen ins Plenum: Ein Bauträger meint, Banken würden derzeit nur Hilfsprojekte betreuen und „alle neuen Projekte auf die Seite legen. Wie sehen Sie das?“
„Gleich als Bauträger“ antwortet Heinz Fletzberger von SÜBA, welcher den Vorwurf nicht bestätigen könne: Bei „sehr vertrauten Banken“ habe er Term Sheets zu „ganz üblichen Konditionen“ erhalten – es mag aber immer „davon abhängen, wie lange man mit einer Bank schon zusammengearbeitet hat“. Banken seien dennoch verunsichert, was das Eigenkapital betrifft, bekräftigt Fletzberger auf Nachfrage: „Wir müssen abwarten, welche Auswirkungen“ Corona noch haben werde. Raiffeisen-Mack ergänzt: „Es gibt jetzt nicht weniger Finanzierungen als vorher. Die Maßstäbe sind dieselben wie vor der Krise. Es gibt kein schnelles Durchwinken“, auch wenn die Regierung das angedeutet habe. Der nötige Cash-Flow muss gegeben sein – „das war immer schon so, und das bleibt auch jetzt so“, so Michael Mack von Raiffeisen. „Größere Schwierigkeiten oder Herausforderungen“ kämen eventuell erst mit einer zweiten Corona-Welle, vermutet Mack.
Zu finanziellen Förderungen meint TPA-Kerbl: „Das hat zu Reibungsverlusten geführt; aber besser hätte man es in der kurzen Zeit nicht machen können. So unbürokratisch, wie es gedacht war, läuft es aber nicht ab.“ Unternehmen „kurzfristigst“ zu unterstützen, funktioniere nicht – „weil die Banken überfordert sind“, und nötige Informationen fehlen.
Wen trifft die Krise? Und welche Asstes gewinnen?
In welchen Asset-Klassen gibt es die stärksten Veränderungen?, wird Gerald Kerbl von TPA gefragt. „Hotel- und Freizeitimmobilien sind jetzt im Fokus“, sagt Kerbl. Diese hätten jetzt keinen laufenden Cash-Flow und laufenden Betrieb. Der Wohnungsmarkt sei derzeit unberührt. Die Frage sei aber, „bleibt es bei dieser einen Corona-Welle oder erleben wir mehrere Wellen?“, so Gerald Kerbl. Die 38 Milliarden Euro an staatlicher Hilfe seien jetzt wohl ausreichend – bei weiteren Pandemie-Wellen müsse es aber mehr staatliche Unterstützung geben. Nach der „zwei-monatigen Zwangspause geht es weiter wie vorher“, vermutet Walter Senk – und Gerald Kerbl unterstützt: „Die Hoffnung auf einen Aufhol-Effekt ist da“. Wohn-Immobilien seien jedenfalls stabil, gefolgt von Büro-Immobilien: „So schnell werden wir nicht alle auf Home Office umschwenken.“
„Den Optimismus, dass wir nach zwei Monaten Pause alles wieder aufholen – diesen Optimismus teile ich nicht“, sagt Heinz Fletzberger vom Bauträger SÜBA. Als Projektentwickler stehe Fletzberger vor der Herausforderung der Projektbewilligungen und Umwidmungen. „Das ist eine Katastrophe“, denn die öffentliche Verwaltung stehe still. Behördenwege seien unmöglich; vorausschauende Projektabwicklungen seien unmöglich.
„Da kann ich nur zustimmend nicken“, schaltet sich Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) ein: „Uns fehlen Bauverhandlungen, uns fehlt Feedback von den Behörden. Daran sind ja auch Zahlungen gebunden.“
Eine Chance sieht TPA-Kerbl in Logistik-Immobilien: „Regionale Produkte werden wichtig, das könnte logistisch eine Herausforderung werden.“
Objekte aus Sicht des privaten Käufers
Wie steht es um die Käufersicht in der Corona-Krise, will ein User im Video-Chat wissen. Leerstand, Preisreduktion, was bedeutet das für den Projektentwickler?, stellt Walter Senk die Frage in die Runde.
SÜBA-Vertreter Heinz Fletzberger meint: Bauträger müssten nun „leistbares Wohnen“ schaffen; aber unter Preisdruck zwischen steigenden Liegenschaftspreisen und höheren Baukosten, weshalb der Bauträger als „Wurst zwischen den Semmelhälften“ oft der „Böse“ sei.
Michael Mack von Raiffeisen ergänzt: „Für Privatkäufer gilt – wer bislang finanzieren konnte, sollte auch jetzt finanzieren können.“ Neubau-Objekte würden womöglich „einige Monate Verzögerung“ erleben; große Verwürfe erwartet Mack in diesem Segment aber nicht.
Positives zum Mitnehmen aus der Corona-Krise
Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) sieht vor allem Chancen für die Architektur in der Großstadt: Freiwerdende Büroflächen sollen für Wohnraum genutzt werden, anstatt im Großstadt-Umfeld „auf der grünen Wiese“ neue Wohnflächen zu bauen. Städtebaulich werde die Tendenz laut Gerginski Richtung „mehr öffentliche Freiräume“ gehen, um „wieder Qualität rein zu kriegen“ ins Leben in der dichtverbauten Stadt.
Michael Mack kann der Corona-Krise vor allem in digitaler Hinsicht Positives abgewinnen: „Hier wurden Eintrittsbarrieren genommen“, die bislang schwierig angenommen wurden – etwa virtuelle, digitale Besichtigungstouren von Immobilien. „Die 360-Grad-Touren werden super angenommen“; das zeigen; dass MitarbeiterInnen-Service auch im digitalen Raum gut funktioniere. Und ja, „Büroflächen könnten künftig ein paar Quadratmeter weniger“ ausfallen – wenn sich die Erkenntnis durchsetzt, dass es nicht immer persönliche Treffen (und den Raum dafür) braucht, sondern auch Video-Telefonkonferenzen funktionieren.
Architekt Evgeni Gerginski wirft ein: Wer mehr Home Office will, muss architektonisch auf den „Wohnraum daheim“ schauen: „Die Wichtigkeit der eigenen vier Wände muss komplett neu interpretiert werden“ nach dieser Krise: Es werde spannend zu beobachten, wie sich Social Distancing auf die Bedürfnisse im eigenen Wohnraum niederschlägt.
Abschließend der gemeinsame Wunsch aller Video-Konferenz-Teilnehmenden: „Schnell“ ein Gegenmittel gegen die Lungenkrankheit Covid-19; mehr gemeinsames Europa und politische Solidarität; und die Bitte, als Unternehmer „kreativ, anpassungsfähig und flexibel bleiben“ – und „positiv denken, um schnell und gut weiter wirtschaften zu können“.
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