27.12.2010 19:50

Rainer N. Filthaut

Am Tropf des Staates

Der amerikanische Immobiliensektor befindet sich weiterhin in einem schlechten Zustand. Wie lange wird es noch dauern, bis sich der Markt für Einfamilienhäuser und Wohnungen nachhaltig erholt hat? Und welche Verluste sind auf dem Weg dorthin noch zu erwarten?

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10.01.2011 22:36

Alexandra Koch

Warum wir in Zukunft anders wohnen werden

Wohnen wird sich in den nächsten Jahrzehnten verändern. Sowohl was unsere persönlichen Bedürfnisse und die Wünsche an die eigenen vier Wände betrifft als auch durch Einflussfaktoren von außen.

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13.01.2011 22:35

Walter Senk

Das größte Immobilienpotenzial

Es sind nicht die Büros, die Einkaufszentren oder die Logistikhallen, die den Immobilienmarkt in CEE in den nächsten Jahrzehnten beherrschen werden, sondern die Wohnbauten. Immer vorausgesetzt, die Wirtschaft springt wieder an.

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13.01.2011 22:50

Alexandra Koch

Der Markt vor der Haustür

Im Jahr 1989 eröffnete sich in Osteuropa ein Immobilienmarkt, dessen Dimensionen sich erst nach und nach zeigten. Ein Überblick über die Immobilienentwicklung in Osteuropa vom Ende des Kalten Krieges bis heute.

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20.01.2011 22:40

Rainer N. Filthaut

Die Wahrheit über den US-Immobilienmarkt

Die Preise für gewerbliche Objekte, Büroimmobilien und Einzelhandelsobjekte kannten in den vergangenen zwei Jahren vor allem eine Richtung: nach unten.

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24.01.2011 22:54

Alexandra Koch

Eine Baustelle für die Ewigkeit

Sie ist die berühmteste Baustelle der Welt, weil sie die älteste ist. Seit 1882 wird in Barcelona an einem Objekt gebaut.

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27.01.2011 22:50

Walter Senk

Wohnimmobilien-Trends in Österreich

Was uns im Jahr 2011 im Immobilienbereich erwartet, zeigen die Zukunftstrends und die Einschätzungen des Österreichischen Verbands der Immobilientreuhänder (ÖVI) und der Maklerorganisation RE/MAX.

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14.02.2011 22:57

Walter Senk

Shoppingcenter – Let’s meet in the mall

Das Shoppingcenter steht vor weitreichenden Veränderungen, seine Zielsetzungen müssen neu bestimmt werden. Architektur und Ökologie werden für die Kunden immer wichtiger. Vor allem aber entwickelt es sich immer mehr zum „sozialen Treffpunkt“.

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17.02.2011 22:56

Alexandra Koch

Grün – grüner – Hongkong

Woran denkt man, wenn es um Hongkong geht? Vermutlich am ehesten an Finanzinstitute, Wolkenkratzer oder zahlreiche Märkte mit exotischen Lebensmitteln. Doch abseits der bekannten Pfade der Weltmetropole zeigt sich die Region in einem ganz anderen Licht– nämlich grün.

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21.02.2011 09:36

Florian Potocnik

Muss sich der Mensch dem Bauwerk anpassen?

Derzeit sieht es danach aus … Sucht ein Kunde heute in Österreich eine barrierefreie Bestandsimmobilie, so wird er sehr schnell feststellen müssen, dass das gar nicht so einfach ist. Ein Plädoyer für die barrierefreie Immobilie.

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Attraktives Doppel-Zinshaus: Grossmann + Kaswurm Immobilien revitalisierten Gründerzeithaus in 1050 Wien

Attraktives Doppel-Zinshaus: Grossmann + Kaswurm Immobilien revitalisierten Gründerzeithaus in 1050 Wien

Der Projektentwickler und Bauträger Grossmann + Kaswurm Immobilien revitalisierte in den vergangenen Monaten erfolgreich einen prunkvollen Stilaltbau in Wien Margareten. Das Gründerzeithaus mit ausgebautem Dachgeschoss in der Wiedner Hauptstraße steht nun zum Verkauf. Durch die Anpassung der Mieterstruktur steigerte das Immobilienunternehmen die Rendite auf über 2%.

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Vater und Sohn in der wohnung

22.06.2022 13:00

ImmoScout24 Austria

ImmoScout24 Datenanalyse: Nachfrage nach Eigentum ungebrochen hoch

Besonders gefragt sind kleinere Wohnungen bis zu 80 Quadratmeter und Häuser bis zu 100 Quadratmeter.

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Sommer-Gelegenheit: Schwimmendes Donaurestaurant steht auf willhaben zum Verkauf

21.06.2022 15:00

willhaben

Sommer-Gelegenheit: Schwimmendes Donaurestaurant steht auf willhaben zum Verkauf

Voll ausgestattete Gastronomie mit 270 m2 Gesamtfläche und 180 Sitzplätzen Vom Wasser aus zugänglich: Bootsanlegeplätze befinden sich direkt beim Restaurant Ein Freizeitgelände und der Donauradweg Wien-Passau befinden sich in unmittelbarer Nähe

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Fotocredit: Andreas Tischler / Vienna Press

AUSTRIAN WORLD SUMMIT 2022

AUSTRIAN WORLD SUMMIT 2022

„Klimanotfall - das vermeintlich Unmögliche jetzt möglich machen“

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St. Pöltens Wohn-Leitprojekt Quartier Mitte wächst:

St. Pöltens Wohn-Leitprojekt Quartier Mitte wächst:

Das größte private Immobilienprojekt in der Landeshauptstadt St. Pölten, das „Quartier Mitte“, wächst weiter: Mit dem traditionellen „Ersten Spatenstich“ wurde der Bau der Bauteile „Stadthaus zum Fluss“ und „Am Park“ symbolisch begonnen. Vorgenommen wurde dieser von Bürgermeister Matthias Stadler, vonseiten der Bauherren Wiener Städtische Versicherung durch Vorstandsdirektorin Christine Dornaus und DONAU Versicherung durch Vorstandsdirektor Wolfgang Petschko sowie von Michael Neubauer, Geschäftsführer des Entwicklers NOE Immobilien Development GmbH (NID).

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Last Call Fiabci

FIABCI Prix d’Excellence AUSTRIA 2022 – Einreichfrist läuft noch bis 30. Juni!

Gleich zwei heimische Immobilienprojekte wurden dieser Tage in Paris mit dem FIABCI World Prix d’Excellence in Silber ausgezeichnet. Eine schöne Motivation für Investoren, Projektentwickler, Architekten und Kommunen, ihre Bauwerke für den österreichischen Prix 2022 einzureichen. Der Gewinn des „Immobilien-Oscars“ ist eine große Chance, auch international viel Aufmerksamkeit für das eigene Projekt zu erregen. Mit der Unterstützung von Hauptsponsor IMMOunited bewertet der etablierte Award Bauwerke in ihrem gesamten wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Kontext. Die Einreichfrist für den österreichischen Award endet am 30. Juni.

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Forschungspreise für Architektur wurden vergeben

24.06.2022 13:00

art:phalanx

Forschungspreise für Architektur wurden vergeben

Die Bundeskammer für ZiviltechnikerInnen verstärkt ihr Engagement für die Ausbildung von ArchitektInnen.

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Fotocredit: Christian Steinbrenner

Stationärer Handel bleibt trotz E-Commerce Boom essenziell

21.06.2022 13:00

Otto Immobilien GmbH

Stationärer Handel bleibt trotz E-Commerce Boom essenziell

OTTO Immobilien: Anteil der neu eröffneten Flächen in A-Lagen steigt, kleinere Shops mit neuartigen Konzepten liegen im Trend.

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20.06.2022 15:00

Finanzmarktaufsicht

FMA-Bericht Asset Management im 1. Quartal 2022

Börsenturbulenzen drückten trotz signifikanter Nettomittelzuflüsse Vermögen der Investmentfonds.

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Wienerberger Brick Award Diskussion

20.06.2022 13:00

Wienerberger AG

Lösungen für die Zukunft des städtischen Bauens

Internationales Panel aus Top-Architekten stellt Lösungen für lebenswerten Raum in der Großstadt vor. Projekte zeigen, wie die Städte der Zukunft aussehen können und welche Lösungen und Ansätze heute dazu bereits vorhanden sind.

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22.09.2020 02:00

Der digitale Fortschritt in der österreichischen Bau- und Immobilienwirtschaft

Während andere Branchen bereits seit Jahren entlang deren gesamten Wertschöpfungskette durch gesteigerte Produktivität profitieren, so stellt die ordnungsgemäße Umsetzung der Digitalisierung immer noch das größte Problem in der Baubranche dar.  In Deutschland kommt niemand mehr im öffentlichen Bereich an BIM vorbei. Building Information Modeling (BIM) wird auch in der Zukunft in Österreich eine immer wichtigere Bedeutung für alle beteiligten Akteure zukommen. Die BIM-Methodik soll künftig zu einem Kulturwandel in der Projektabwicklung führen. Dieser unterscheidet sich grundlegend von der herkömmlichen Herangehensweise und wird die in der Branche tätigen Unternehmen zu radikalen Umstellungen zwingen. Aber noch ist es nicht soweit. Warum es noch nicht soweit ist, wo die Herausforderungen liegen und welche Wege beschritten werden (können), darüber diskutierte unter der Moderation von Reinhard Krémer ein hochkarätiges Podium: Sigrid Oblak, Direktorin Wien Holding Wolgang Malzer, BIG, Architektur- und Bauvertragswesen Martin Müller, Geschäftsführer JP Immobilien Michael Resch, Geschäftsführer BIMEXPERTS Dominik Philipp, Geschäftsführer Dietrich I Untertrifaller Architekten Wie digital ist unsere Zukunft? Wer braucht „digitale Zwillinge“? Und warum digitale Hausverwaltung? Sigrid Oblak leitet die kommunale Beteiligungsgesellschaft der Stadt Wien, die Wien Holding, als Direktorin. Sie sieht einen „Lockdown-Digitalisierungs-Schub“, der sich durch alle Unternehmen der Holding ziehe. „Nicht alle Unternehmen in der Holding waren davor auf dem gleichen Digitalisierungs-Level“, sagt Oblak; „aber mittlerweile sind wir alle auf einem guten Niveau in der technischen Infrastruktur“, erzählt sie von den Corona-Anstrengungen in den vielen Unternehmen der Wien Holding. Michael Resch wird gefragt: „Kein Investor wird in 15 Jahren ein Gewerbegebäude ohne ‚digitalen Zwilling‘ kaufen“ – ob er dieser Aussage zustimme? Ja, als Ingenieur „kann ich nur dafür sprechen“. Objekte „werden immer intelligenter“; was bislang auf dem Papier passierte, werde sich künftig vollautomatisch in der Software abspielen, so Resch. „Da werden sich neue Produkte im Facility Management ergeben – bis hin zur Gamification, wenn die Glühbirne nicht funktioniert“, motiviert Resch den Hausmeister von morgen schon jetzt. Martin Müller will mit seiner App drei Hauptthemen ansprechen: „Community and Services“ – mehr als nur das „technokratische Hausverwaltungstool“ will Müller erstens den Kunden mit zweitens der Hausverwaltung und drittens „dem Grätzl“ vernetzen. Klassisches Facility Management bedeute heute: Weg von der „klassischen Betriebskostenabrechnung“ hin zur transparenten Echtzeit-Einsicht in laufende Objektkosten. Müller malt das „digitale schwarze Brett“ an die Wand. „Sie arbeiten ja bereits mit BIM“, wird Dominik Philipp gefragt. Das „Building Information Management“ gebe es doch seit Jahren – „nur kamen wir bislang nicht in Schwung, erst der Lockdown bringt Fahrt hinein“. Gerade als planerischer Architekt wolle er, Philipp, in „eine einheitliche, integrale Arbeitsweise hinein“ – weg von alten Arbeitsmustern und hin zur „open book Mentalität“, fordert Philipp: „Jeder im Team weiß über alles Bescheid, um das gleiche Ziel zu verfolgen“. Heterogene Märkte und Anforderungen könnten nicht länger mit denselben eingefahrenen Planungsmustern begegnet werden. „Wir müssen uns nur trauen, diese Prozesse zu verändern“, sagt Philipp. Wolfgang Malzer spricht seitens der BIG über das „Building Information Management“. Als großer Anbieter habe die Bundes-Immobiliengesellschaft zwar ihre „Hausaufgaben gemacht“, was aber zeitintensiv gewesen sei. Nach langer Vorbereitung gehe die BIG mit dem BIM jetzt „in Pilotprojekte rein“, sagt Malzer. Hinkt Österreich bei BIM hinterher? Was kann die Politik tun? Was kann BIM in der öffentlichen Hand? Das Building Information Management scheint als Zukunft des Facility Managements ausgemacht zu sein. Hinkt Österreich hinterher? Michael Resch sieht BIM-Projekte in Deutschland, die Österreich weit voraus seien – und zwar um „drei bis vier Jahre“. Grund sei auch die kulturelle Hemmschwelle, das österreichische „kennen wir nicht, machen wir nicht“, meint Resch. Und er führt fort: „Digitalisierung, das Wort ist ausgelutscht. Aber hören wir auf mit unserer 2D-Planung und schauen wir auf unsere Kids. Die spielen alles nur mehr 3D. Lernen wir daraus.“ Sigrid Oblak von der Wien Holding will die technische Einführung des BIM unbedingt an die Ausbildung der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter geknüpft sehen, die mit dem System arbeiten sollen. „Man muss sich einen gescheiten Stufenplan überlegen. Gibt es einen Mindeststandard an Daten, der von allen verwendet werden muss?“ Auch hinsichtlich Datenschutz gebe es „kluge und gescheite“ Überlegungen, aber: Was passiere mit den Daten, die plötzlich verfügbar sind, stellt Oblak die Frage Richtung „Pilotprojekten, wo die öffentliche Hand mit kleinen Projekten beginnt, bevor es in den Hochbau geht“. Zumal Behörden für komplexe Systeme wie BIM technisch noch nicht durchwegs ausgerüstet seien. Dominik Philipp sieht Österreich hingegen „nicht weit hinter Deutschland, was die Innovationskraft angeht. Das hohe Tempo in Deutschland erkenne ich nicht, was die Digitalisierung angeht.“ Aber „selbstverständlich“ müsse es im Architekten-Job sein, mit entsprechenden Instrumenten wie BIM umgehen zu können. Die „komplette Prozess-Abwicklungskette müssen wir inhaltlich von vorne neu denken – trotz BIM haben wir auf der Baustelle ja trotzdem noch das Papier“, sagt Philipp. Das digitale Gebäudemodell müsse schon von Beginn der Planung weg zum Einsatz kommen; nicht erst später „vom Bleistift aufs Papier ins Digitale übertragen“, um das neue digitale Instrument auch „richtig zum Einsatz bringen zu können“. Was bringt BIM für den Bauprozess? „Aus dem BIM-Modell heraus kann ich millimetergenau auf der Baustelle zum Beispiel fräsen“, sagt Dominik Philipp, „wir denken hier nicht mehr ‚in Beton‘, sondern mit ganz anderen Materialien und Möglichkeiten“. Michael Resch meint, „BIM macht vielen Angst, weil sie neue Prozesse brauchen und Daten haben“. Aber: Wer Step-by-Step vorgehe und einmal beginne, in 3D-Planung zu arbeiten, könne sich BIM ganz natürlich annähern. „Wir reden hier über hoch technologisiertes Bauen. Ohne dem Schlosser oder dem KMU unrecht tun zu wollen“ – aber die ‚Kleinen‘ müssten auch erst lernen, mit der neuen Technik umzugehen, sagt Wolfgang Malzer. Es gehe darum, auch kleinere Unternehmen eine Baustelle übernehmen zu lassen, nicht nur „den großen fünf Baufirmen“, ergänzt Dominik Philipp. „Das ist eine Chance für KMUs, es braucht auf der Baustelle nicht mehr so viele Leute.“ Der Bau-Prozess werde vereinfacht, der Planer halte die Fäden in der Hand. „Wenn Sie heute ein Foto mit dem Handy machen, haben Sie es gleich auch am iPad“, zieht Dominik Philipp eine Parallel zu „diesem heißen Thema“. Eine ähnliche Parallel-Planung in Echtzeit müsse und werde auch auf Baustellen gegeben sein. So könne das Gebäude automatisch melden, wenn z.B. Jalousien nach tausendfacher Verwendung ausgetauscht werden müssen. Dieser „digitale Zwilling“ erleichtere die Gebäudewartung. Drohnen fliegen nachts „Wir stehen heute bei einer Genauigkeit von plus-minus 30 Zentimetern“, erklärt Michael Resch die Technologie von Morgen. „In der Nacht fliegen Drohnen“ über die Baustelle und gleichen ihr Bild mit dem „digitalen Zwilling“ im BIM ab – um die Arbeiten auf der Baustelle präziser zu machen. In weiterer Folge würde dann die Blockchain-Technologie Auftraggeber und Auftragnehmer vernetzen, „aber da sind wir in der Grundlagenforschung“, so Resch. Koordination der Gewerke durch Digitalisierung, und Digitales im Wohnbau „Die Kollision der Gewerke erkenne ich erst auf der Baustelle“ – digitale Lösungen könnten Monteure die Arbeit erleichtern, aber: „Das hat auf der Baustelle nicht funktioniert“, erzählt Michael Resch. Die Erkenntnis: Software als „Game“ konzipieren, und einen spielerischen Zugang finden, so Resch. „100 Leute wohnen im selben Haus, aber kennen ihren Nachbarn nicht“, weist Martin Müller hin. Deswegen wolle man Menschen animieren, als User digitaler Medien miteinander zu kommunizieren. Die Anonymisierung könne umgangen werden – „der digitale Kontakt kann Hemmschwellen lösen“, sagt Müller. „Da können wir ganze Grätzl vernetzen. Niemand läutet mehr um einen Liter Milch beim Nachbarn, aber jeder postet in die Nachbarschafts-Gruppe“. Was kann BIM im Holzbau? Was bringt BIM der BIG? Dominik Philipp erinnert daran, dass der Holzbau schon „seit Jahren“ in 3D-Planung baue. Jetzt gehe es darum, die Präzision zu steigern. „Das können wir im BIM leisten, die Fräse ansteuern“. Der Trend gehe in die Vorproduktion; dazu brauche es auch Fachkräfte, und sei auch Thema im Fachkräftemangel. Anders als beim Beton punkte die Holzbauweise, „da haben Sie in ein bis zwei Wochen eine ganze Wohnhausanlage stehen“, wirbt Philipp für die Vorteile des digitalen Baumanagements. „Wir arbeiten im integralen closed-BIM“, erzählt Philipp, das habe aus seiner Unternehmens-Sicht Vorteile gegenüber dem „open-BIM“. In der Wiener Ettenreichgasse saniert und erweitert die BIG eine Schule. „Wir machen open-BIM“, sagt Wolfgang Malzer. Da gehe es „um den Modellaustausch, um Kolloquien, um die Prüfregeln in der Zusammenarbeit“. In dem Pilotprojekt gehe es vor allem um „ein gemeinsames Austauschen und Einspielen“, auch um gegenseitig Hilfestellung zu geben im Umgang mit BIM. „Noch müssen wir mit vielen Workarounds leben, wir sind in einem Lernprozess und irgendwo in der Mitte in der Umstellung“, sagt Malzer. Weitere Fragen aus dem ImmoLive-Chat Die Userinnen und User im ImmoLive-Chat nutzten die Möglichkeit, den ausgewiesenen Expertinnen und Experten am Podium ihre Fragen zu stellen. Beantwortet wurden unter anderem Themenbereiche, wie zum Beispiel: Wie gestaltet sich die Honorar-Ordnung fürs Gewerk, wenn BIM zum Einsatz kommt?; werden Projekte durch BIM teurer („BIM-Aufschlag“) oder kostengünstiger? Welche Trends sind im PropTech (Property Technology, Anm.) zu erwarten? „Kosten sparen durch Prozessoptimierung“, auch wenn das „langfristig passiert“, sagt etwa Martin Müller. Wie kann man die junge, digital-affine Generation mit dem Know-How der „Generation 50“ zusammenführen? „Wenn wir es spielerisch anlegen, und du gleich ins Tablet zeichnest, können alle Generationen profitieren“, sagt Michael Resch. „Wir müssen auf allen Ebenen mehr ausbilden, um BIM-zukunftsfit zu werden, schon an der Uni“, sagt Sigrid Oblak. „Wir brauchen den Spagat zwischen Tradition und neuen Arbeitswegen“, wirbt Dominik Philipp für den Übergang zu BIM. „Generell wird der Druck Richtung Digitalisierung größer werden, nicht nur in der Bau- und Immobilienbranche. Wir tun gut daran, unsere Prozesse zu hinterfragen. Es ist eine Herausforderung, aber sie wird uns Dinge erleichtern“, setzt Sigrid Oblak einen Schlusspunkt.

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30.09.2020 00:00

Sebastian Nitsch, ein Triathlet an der Spitze des österreichischen Projektentwicklers 6B47

Sebastian Nitsch ist seit 2010 beim Unternehmen, aber erst seit September in der Funktion des CEO. Ein – Corona-bedingt schlechter Zeitpunkt, um in die neue Rolle zu wechseln?, lautet die Einstiegsfrage. „CEO zu werden ist immer eine Herausforderung, unabhängig vom Zeitpunkt“, antwortet Nitsch. Seit dem Start 2010 habe sich 6B47 zu einem „100-Mann-Unternehmen“ entwickelt, das mit „1,6 Milliarden Euro an Projektentwicklungsvolumen“ hantiere, verteilt über drei Länder. Die Covid-Situation mache die Dinge „spannend“, aber es gebe andere Branche als die Immobilienwirtschaft, die vor größeren Problemen stünden. Was plant der neue CEO für 6B47? „Wir werden unser Geschäftsmodell nicht umkrempeln“, betont Nitsch, der weiteres Wachstum als Ziel ausgibt. Das Projektvolumen solle in den kommenden zwei Jahren auf 2,5 Milliarden Euro wachsen. Neu werde sein, bei Projekten auch verstärkt institutionelle Anleger an Bord zu holen. Auch werde das Unternehmen seine Kern- und Metropolregionen neu definieren: „Wien betrachten wir mittlerweile von Hainburg bis nach St. Pölten.“ In Deutschland wiederum wolle Nitsch „die Marktpräsenz deutlich verstärken“. Die Metropolregionen weiten sich aus „Leistbares Wohnen“ hat sich zum „vielgenutzten Schlagwort“ entwickelt, sagt Nitsch. Gleichzeitig werde Wien zum teuren Pflaster. Damit gehe die Nachfrage ins Umland – „das ist spannend, wenn man mit Verkehrsanbindung in einer halben Stunde in der Stadt ist“. In Deutschland sei 6B47 in vier Regionen tätig: Berlin und sein Umland; Rhein-Ruhr; Rhein-Main; Bayern. In Bayern seien „nicht mehr München, sondern die gut gesuchten B-Städte“ im Visier. Zurück zu Österreich: Es sei nicht überraschend, dass die „Metropolregion Wien“ jetzt in den Westen bis nach St. Pölten gedacht wird. „Die Südachse bis Wiener Neustadt ist doch längst akzeptiert“, erklärt Nitsch. Lehren aus Corona „Es gibt nichts, was es nicht gibt“, fasst CEO Nitsch seine Erfahrungen der vergangenen sechst Monate zusammen. Von der Maske im Kaffeehaus bis zur Umstellung von Teams, Systemen und Prozessen – man sieht, wie flexibel die Gesellschaft und – insbesondere – Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter auf neue Herausforderungen reagieren. „Wir hatten keinen Tag Kurzarbeit“, sagt Nitsch, „wir haben alle Projekte in voller Stärke weitergeführt“. Der Arbeitgeber sehe jetzt, dass Home Office durchaus möglich ist – gleichzeitig merke der Arbeitnehmer, dass die physische Anwesenheit im Büro nicht komplett wegzudenken ist. „Ich bin selbst vom Saulus zum Paulus geworden, was das Home Office betrifft“, erklärt CEO Nitsch sein Umdenken. Was bringen die kommenden Monate für die Branche? Zukunftsprognosen seien schwierig; niemand wisse, wie lange die Corona-Situation noch dauern werde, sagt Nitsch. In der Immo-Branche gebe es „viele Propheten, die definierte Meinungen für die Zukunft haben“. Aus seiner Sicht werden Freiflächen wichtiger, Räume zum sozialen Kontakt und Flexibilität bei der Wohnraumgestaltung. Für Büros gelte aus seiner Sicht: „Verwechseln wir nicht einen verordneten Lockdown und verpflichtendes Home Office mit dem Angebot, dass wir jung-dynamischen Mitarbeitern im urbanen Raum geben müssen“. Das Büro werde sich „weiterentwickeln“, der Flächenbedarf bleibe aber bestehen: „Wir brauchen mehr Besprechungszonen, mehr Kommunikationszonen“, sagt Nitsch. Betreffend Objekt- und Projektplanung: Die Kubatur bleibe erhalten, aber der Innenraum müsse künftig flexibler gestaltet werden. Dazu komme eine wirtschaftliche Unsicherheit im Zuge von Covid: „Mit dem 1. Oktober fangen die Banken flächendeckend an, Negativ-Zinsen auf Konten zu verrechnen. Für Cash zahlen sie; bei Anleihen verdienen sie nichts; der Aktienmarkt ist volatil“, beschreibt Nitsch die Lage. Was bleibe dann übrig? Nitsch gibt sich selbst Antwort auf seine rhetorische Frage: „Die Immobilie.“ Im ImmoLive-Chat gibt es viele Fragen Der ImmoLive-Talk ist die größte Video-Diskussions-Plattform im deutschsprachigen Raum, wenn es um das Vernetzen in der Immobilienwirtschaft geht – und Userinnen und User in Echtzeit Fragen an die Expertinnen und Experten am Panel stellen können. So wird auch Sebastian Nitsch, CEO von 6B47, zu verschiedenen Themen befragt. Wie sieht er etwa – im Sinne der Nachhaltigkeit – die Umwidmung und Umwandlung von Büroflächen in Wohnraum? „Wir führen alte Bürogebäude in moderne Wohneinheiten, siehe Philips-Gebäude (ein „Landmark“ auf der Triester Straße im Süden Wiens, Anm.), wir haben bewiesen, dass wir das können.“ Weitere Fragen aus dem Live-Chat betreffen Themen wie die Nutzungs-Durchmischung in neuen Quartieren („Wir haben im Althan-Quartier im Neunten Bezirk eine Symbiose aller Asset-Klassen: Büros, Wohnen, Hotel, Gastronomie, Handel. Wir beleben damit das Grätzl.“) Ja, es gebe laut Nitsch eine „Wohnungs-Not in Wien, wir haben zu wenig Wohnungen“; aber jetzt nur Wohnungen zu bauen erzeuge wiederum ein Ungewicht – die Menschen brauchen auch Platz „zum Arbeiten, für den Job, zum Geld verdienen“, sagt Nitsch. Weitere Themen im Chat, auf die der CEO von 6B47 eingeht: Zertifizierungen bei Umwelt- und Sozialgedanken in der Projektentwicklung („Im Althan-Quartier ersparen wir der Stadt Wien 3.500 LKW-Fuhren an Abfuhr von Schuttmaterial“); wo macht Digitalisierung in der Immo-Branche Sinn („alleine den Rechnungsverlauf zu digitalisieren, ist eine große Erleichterung. BIM ist Thema, genauso die digitale Projektübergabe, und Sonderwunsch-Manager beim Wohnbau“). Die Abschlussfrage geht ans Eingemachte: Wie ernst hält Sebastian Nitsch als CEO von 6B47 es mit der Nachhaltigkeit? Oder geht es doch um Kosten, Machbarkeit, und dem „Abriss als beste Sanierung“? Nitsch sagt: „Ich glaube, in Zeiten wie diesen, können wir nicht durchkommen, uns nur ein Feigenblatt vorzuhalten. Gelebte, ernste Nachhaltigkeit muss sein, sonst arbeiten wir am Markt vorbei.“ Das Thema der Zukunft, laut Nitsch – nicht die Frage des nachhaltigen Heizens, der fossilen Brennstoffe, sondern: „Das Kühlen wird Thema sein. Da können sich Projektentwickler absetzen.“

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14.10.2020 02:00

Nachhaltige Immobilien trotz oder wegen Corona

Ein zusätzlicher Aspekt hat das Thema Nachhaltigkeit seit März beschleunigt. Wobei sich hier auch andere Richtungen und Themen auftun und über diese Summe an Nachhaltigkeit wollen wir heute auch sprechen.Die Diskussionsteilnehmer kommen aus vielen unterschiedlichen Bereichen und damit können wir einen guten Überblick über die aktuelle Situation bieten – und einen Blick in die Zukunft.Wo steht die Immo-Branche momentan beim Thema Nachhaltigkeit?Peter Engert (ÖGNI) geht eingangs auf den Trend zum Home Office ein, und zieht eine Gedankenlinie zum „Micro Living“, der künftigen gefragten Wohnungsgröße und wie sich das in der Gestaltung von „Quartieren“, vulgo Grätzeln, gestalten wird. Der „Green Deal“ der Europäischen Kommission werde laut Engert einen „Megatrend“ auslösen – „während sich alle auf Corona konzentrieren, wird dieser Deal viel Richtung Finanzierung nachhaltiger Gebäude lenken“.Willi Reismann vom ÖIAV bekräftigt: Der Begriff „Nachhaltigkeit“ habe als „Schlagwort“ begonnen, sei aber selbstverständlich und zum „Naturell“ geworden. „Ich habe das selbst nicht immer gedacht“, gesteht Reismann, „aber die Nachhaltigkeit schafft es ins allgemeine Bewusstsein“.Roland Pichler von der „Wohnkompanie“ erzählt von seinem jüngsten Wohnbau in Wien, der zertifiziert wurde: „Wir spüren da enorme Nachfrage“, und zwar nicht nur bei großen Investoren, sondern auch bei Wohnungskäufern im privaten Bereich. „Der Käufer erkennt hier den Mehrwert“, zeigt sich Pichler überzeugt.Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) spricht über die Auswirkungen der Pandemie – und der jüngeren Krisen allgemein – sowie darüber, wie die sich „auf alle Asset-Klassen ausgewirkt haben“. Von den Weltkriegen im 20. Jahrhundert bis Corona heute, „die Auswirkungen kommen mit unterschiedlicher Geschwindigkeit, aber sie kommen für alle Asset-Klassen“ und global, sagt Gerginski. Bei der Entwicklung von Quartieren sieht Gerginski derzeit den größten Fortschritt: „Schauen wir nicht auf einzelne Gebäude, schauen wir auf soziale Nachhaltigkeits-Aspekte“ wie genügend Freiraum oder Durchlüftung; „die Stadtentwicklung der Zukunft muss resilient werden“.Dieter Wasserburger von REWE zieht einen Vergleich zur Nachhaltigkeit bei Produkten: „Unsere Linie ‚JA! Natürlich‘ gibt es schon seit 20 Jahren.“ Beim Thema „Bauen, Klima, Umwelt“ will REWE Vorreiter gewesen sein – „aber jetzt sind alle auf den Zug aufgesprungen, auch unsere Mitbewerber“. Der Kunde setze die Nachhaltigkeit mittlerweile als gegeben voraus: „Man muss nachhaltig sein, wenn man keinen Wettbewerbsnachteil haben will.“Eine „radikale Überlegung“ des Architektenverbands, nicht nur bei ZertifikatenWilli Reismann, Präsident des Österreichischen Ingenieurs- und Architektenverbands bringt eine „radikale Überlegung“ in die Runde: „Die Jugend ist Träger der Nachhaltigkeit, da kommen massive Systembrüche auf uns zu.“ Abgesehen vom Generationenwechsel hätten „wir Architekten die Verantwortung, ganz neu zu denken“, sagt Reismann. „Das ist provokant, aber nicht böse gemeint: Das Verteilen von Zertifikaten ist löblich; aber es geht doch letztendlich um das Ändern unserer Lebensgewohnheiten!“Peter Engert, Geschäftsführer ÖGNI äußert sich entschieden: „Nachhaltigkeit hängt nicht ausschließlich an der Ökologie.“ Daran hingen ebenso Ökonomie und Soziologie. „Eine hübsche Dämmfassade oder Solarstrom am Dach“ seien zu wenig, dass alleine sei noch nicht nachhaltig: „Man muss das immer im Zusammenhang sehen.“ Wahre Nachhaltigkeit bedeute, „das Beste aus dem Grund, den ich jetzt versiegle und auf dem ich etwas hinbaue“, herauszuholen – und zwar „das maßgeschneidert Beste“, mit entsprechender Flexibilität im Gebäude, um auf künftige technische Entwicklungen – durch Nachrüstungen – eingehen zu können. „Damit wir nicht alle 30 Jahre abreißen müssen“, denn gerade der Beton sei zum Beispiel sehr CO2-intensiv, so Engert.Ist die Nachhaltigkeit nur ein Schlagwort, statt echten Umdenkens?Auch diese ImmoLive-Runde war geprägt von Fragen aus dem Chat. Ist die „Nachhaltigkeit“ nur „ein Kapperl“, das man sich aufsetzt, statt tatsächlich umzudenken, will die Community wissen.„Ein Zertifikat ist ein zivilrechtliches Gutachten, für das die ÖGNI und der Auditor persönlich haften. Das ist kein ‚Kapperl‘, das wir uns aufsetzen. Die Dinge im Zertifikat sind einklagbar“, stellt Peter Engert von ÖGNI fest.Willi Reismann vom ÖIAV meint: Damit die Nachhaltigkeit kein „Kapperl“ bleibe, brauche es gesellschaftliche und politische Anreize. „Wenn die italienischen Weintrauben im Supermarkt genauso viel kosten wie die heimischen, kaufe ich auch die Kernlosen aus Italien.“ Reismann regt einen Bonus für Gebäudeplaner an, die ihr Gebäude so planen, dass es nachhaltig funktioniert. „Das Anreizsystem funktioniert doch nicht. Der Architekt, der Bauingenieur, der Planer – die strudeln sich ab und werden im Honorar noch gedrückt“, beklagt Reismann die aktuelle Situation aus seiner Sicht.Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) zum möglichen Bonus für Architekten, die nachhaltig planen: „Wir Architekten sind die letzten, die so etwas nicht machen würden. Aber auf der anderen Seite steht die Praxis.“ Er hätte noch nicht erlebt, dass ein Kunde „zu uns Architekten kommt und sagt, ich will ein nachhaltiges Gebäude haben“. Die Wichtigkeit der Nachhaltigkeit sei beim Endkunden noch nicht wirklich angekommen, vermutet also Gerginski, was das Planungsstadium betreffe – „das merken die Kunden erst am Ende, wenn das Gebäude da steht“.Alle Kunden wollen Nachhaltigkeit, aber jeder formuliert es anders – gibt es zuviele Normen?Roland Pichler (Die Wohnkompanie Wien) meint: Jeder Kunde wünscht sich beim Immobilienkauf eine nachhaltige Wohnung – aber eben nicht immer „unter dem Terminus Nachhaltigkeit“. Viel öfter hieße es – schon in der Planung – zum Beispiel bei der Auswahl der Baustoffe, „ich will dieses und jenes“. An der Stelle kämen die Zertifikate ins Spiel – „das macht die Sache transparent, vergleichbar und nachvollziehbart“. Ob das einen Unterschied im Vertrieb mache – im Sinne von, „mein Gebäude ist zertifiziert“, dass „werden wir jetzt sehen und ausprobieren“, erinnert Pichler an aktuelle Projekte seines Unternehmens. „Es ist jedenfalls eine Klientel da in Österreich für unsere Holzbauweise; auch wenn sich der Holzbau in Österreich noch nicht ganz durchgesetzt hat“, sagt Pichler.Peter Engert von ÖGNI sieht ein „Viel zu viel an Normen“; der Gesetzgeber wolle in Engerts Augen „am liebsten alles reglementieren, man traut uns gar nichts zu“. Wer einen Wohnbau zum Beispiel dort errichte, wo es eine gute Öffi-Anbindung gebe – den Bewohner also nicht zum eigenen PKW zwingt – der baue bereits nachhaltig und müsse den Begriff „doch gar nicht extra in den Mund nehmen“, sagt Engert. „Wer in seiner Wohnung eine gute Lüftung, eine gute Heizung will“, der fordere doch „in Wirklichkeit nichts anderes als Nachhaltigkeit“, so Engert.Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) sieht „grundsätzlich nichts Schlechtes“ an Normen – aber Normen „nur aus wirtschaftlichen Gründen zu verschärfen, dann geht das in die falsche Richtung“, sagt Gerginski. Als Beispiel nennt er die Sanierung von Altbauten, wo „übertriebene Sicherheitsvorkehrungen verordnet werden“. Im beispielgebenden Altbau „muss ich das Haus mit Beton und Stahl füllen“, und „ist ein Geländer auf 100 Zentimeter Höhe wirklich sicherer als eines auf 95 Zentimeter?“, fragt Gerginski rhetorisch. Solche – normierten, verordneten – Adaptierungen würden beim Umbau auch entsprechend „CO2 in die Luft blasen“.Wieviele Normen braucht es für die Nachhaltigkeit? Lässt sich Bestehendes nutzen, statt Neues zu bauen?Dieter Wasserburger (REWE) meint: „Schade, dass der Kunde gar nicht sieht, wie viel wir auf dem Gebiet tun – und das gar nicht aus Altruismus.“ Möglicherweise, insinuiert Wasserburger, sei es vielleicht sogar besser „weniger zu tun, aber viel darüber zu reden“ – das tue weh, denn REWE arbeite auf diesem Gebiet sehr umfassend. Noch einmal greift Wasserburger das Bild der italienischen Weintrauben im Supermarkt auf: „Das sind wir als Konsumenten genauso gefragt. Ich muss die Trauben aus Italien ja nicht kaufen.“ Es sei aus der REWE-Sicht schwierig, einen „Trennstrich zu ziehen. Wir sind im Endeffekt nur der Spiegel dessen, was der Kunde will.“ Zu den Normen mein Wasserburger: „Nein, wir brauchen nicht mehr Normen.“ Es gebe Alternativen, wie den freiwilligen „Klima-Aktiv-Pakt“. Der REWE-Konzern konsumiere 1 Prozent des gesamt-österreichischen Stromverbrauchs („das ist irrsinnig viel“), aber setze – gerade deshalb – auf Grünstrom, erklärt Wasserburger. „Das wissen die wenigsten Kunden. Leider eine teure Sache, aber wir setzen darauf.“Willi Reismann (Präsident ÖIAV) fordert: „Wir müssen die ganze Gesellschaft motivieren zur Nachhaltigkeit.“ Es sei Aufgabe der Politik, „top down“ einen gesamtgesellschaftlichen Impuls zu setzen, statt „den einzelnen Bürger“ zu schimpfen („Du hast deinen Müll nicht richtig getrennt!“).Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) macht die nachhaltige Sanierung von Altbauten – inklusive Dachgeschoss-Ausbau – zum Thema. Das sei sinnvoll, aber in der Praxis schwierig, erzählt Gerginski: „Eine Baubewilligung dauert zwischen elf und 18 Monaten“. Bei einem „optimal angebundenen Gründerzeithaus so lange auf eine Ausbau-Genehmigung zu warten – da stimmt doch was nicht“, kritisiert Gerginski. Die meisten Projekte scheiterten an den Einsprüchen der Anrainer – „auch das muss ich kritisieren“, so Gerginski.Roland Pichler, Geschäftsführer von „Die Wohnkompanie Wien“, erklärt, warum Nachhaltigkeit auch Wirtschaftsmotor sein könne. „Daran hängen Dienstleistungen, da beschäftigen wir uns intensiv mit neuen Arbeitsweisen in der Planung.“Heißt nachhaltiges Bauen auch teures Bauen?Peter Engert von ÖGNI meint: „Natürlich sind das steigende Kosten. Aber es ist ein Investment.“ Etwas „Tolles“ im Erdgeschoss zu realisieren als einen „Partykeller, der leersteht“ sei kostenintensiver – bringe aber „zufriedenere Mieter“, und ein wertvolleres Objekt mit „mehr Ertrag am Ende“. In der Immo-Wirtschaft verhalte es sich wie beim Förster, der heute Jungbäume pflanzt: „Wir haben die Verpflichtung etwas zu bauen, dass die nachfolgenden Generationen schön finden und nutzen können.“Willi Reismann (ÖIAV) entgegnet: „Nur an die Moral zu appellieren hat in tausenden Jahren Menschheit nicht funktioniert.“ Anreize bräuchten mehr als nur Förderungen; und alles brauche seine Zeit, um gesellschaftlich zu wirken.Wie hängen die Corona-Krise und die Nachhaltigkeit zusammen?Dieter Wasserburger (REWE) sieht die Pandemie als Beschleuniger der Nachhaltigkeit. „Wer rechtzeitig investiert hat, steht hoffentlich ‚on the long run‘ als Gewinner da.“ Starkes Thema bei REWE seien die Betriebskosten – angefangen von den Leuchtmitteln in den Filialen (Umstieg auf LED-Lampen) bis zu CO2-sparenden Kühlmitteln im Tiefkühlregal.Roland Pichler, Geschäftsführer von „Die Wohnkompanie Wien“ ergänzt: „Wir merken stark, dass sich Investoren seit Corona Gedanken um den Part Nachhaltigkeit machen.“ Auch bei der Banken-Finanzierung würden zertifizierte Projekte, nachhaltige Projekte künftig den Vorzug bekommen, sagt Pichler.Dieter Wasserburger (REWE) bringt einen Gedanken ins Spiel: Künftig würden bei Gewerbeimmobilien auch die Mieter „auf Herz und Nieren“ geprüft auf deren Nachhaltigkeit.Wo steht die Branche in zehn Jahren?Peter Engert (ÖGNI) eröffnet die Schlussrunde mit seiner Prognose. „Bis dahin sind wir auf halbem Weg, alle Gebäude in der Europäischen Union klimaneutral, CO2-frei, zu bauen und zu betreiben.“ Es werde eine CO2-Steuer geben, die „Taxonomy“ werde die Branche grundlegend verändern.„Ich bin Optimist“, sagt Willi Reismann (ÖIAV), „die Gesellschaft wird sich positiv verändern“; gleichzeitig schließt er nicht aus, „dass es furchtbar kracht und wir länger brauchen, um diesen Optimismus zu rechtfertigen“.Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) hofft, dass sich in zehn Jahren „das Bewusstsein für Wertbeständigkeit in den Köpfen der Leute“ verfestigt.Roland Pichler von der „Wohnkompanie“ sieht einen „erprobten Maßnahmenplan für Pandemien“ in der Schublade in zehn Jahren liegen. Im Sinne der Nachhaltigkeit werden „wir uns in zehn Jahren aber auf gutem Weg befinden“, zeigt sich Pichler Optimist.Dieter Wasserburger (REWE) will eine „sichere, saubere, gesunde Umwelt“ in zehn Jahren. Von den derzeit mehr als 1.000 „energieeffizienten Filialen“ wünscht sich der REWE-Mann, dass „Null-Energie-Filialen“ dazukommen und sämtliche Filialen energieeffizient werden.

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21.10.2020 02:00

Michael Ehlmaier, Geschäftsführer der EHL Immobilien über aktuelle Herausforderungen in und Chancen der Immobilienwirtschaft

Der Weg in die Branche, und was es braucht außer Fachwissen Als Ehlmaier im Jahr 1994 ins Unternehmen gekommen ist, war das drei Mitarbeiter groß. 26 Jahre später ist der Geschäftsführer und leitet ein Business mit 195 Angestellten. Dabei ist er selbst „vom Zivildienst bei der Caritas direkt in die Branche gerutscht“, ohne Vorkenntnisse oder Vorwissen. „Ich bin gesessen wie ein Schwamm, habe Wissen aufgesaugt von den Kollegen“, erzählt Ehlmaier, der diesen Einstieg auch heute noch möglich sieht: „Jeder mit Ehrgeiz und Wissbegierde hat bei mir eine faire Chance.“ Das Know-How komme mit der Praxiserfahrung und von Kolleginnen und Kollegen, das „learning on the job“ werde gelebt; dazu kämen viele Fortbildungsmöglichkeiten. „Das Fachwissen ist eine Komponente; aber soziale Kompetenz und emotionale Intelligenz sind viel wichtiger im Dienstleistungsbereich“, ist Ehlmaier überzeugt. Was hat sich in den vergangenen drei Jahrzehnten in der Immo-Wirtschaft verändert? Als wesentlichsten Fortschritt nennt Ehlmaier die „Markt-Transparenz“. Zu seinen Anfängen 1994 habe es „keine Internetrecherche, keine Marktberichte“ gegeben. Zinshäuser seien teilweise „zum doppelten des Marktpreises“ verkauft worden, genauso gab es „echte Schnäppchen“. Heutzutage sei die Branche viel transparenter, das diene dem „Austausch unter Marktkollegen“ aber vor allem dem Kunden. Nicht zuletzt habe sich die Sprache verändert, erzählt Ehlmaier schmunzelnd: „Früher wurden Immobilien verwaltet, heute werden sie gemanagt.“ Ein Jahr im Zeichen von Corona – was bedeutet Covid-19 für die Branche? Covid-19 „ist eine große Herausforderung. Die Situation ist spannend, traurig, erkenntnisreich“, reflektiert Ehlmaier die vergangenen acht Monate seit Ausbruch der Pandemie. In seinem Unternehmen sei der Teamgeist jedenfalls gewachsen – auch, wenn „wir bis 18. Mai geschlossen waren, dann bis zum Sommer auf 80 Prozent hochgefahren sind“; und jetzt, angesichts einer drohenden Zweiten Welle die Personalkapazität wieder „auf 50 Prozent“ herunterfahren hätten. Ehlmaier zeigt sich persönlich bewegt: „Wir haben Sorge um unsere Mitarbeiter und Kunden, und wir wollen mithelfen, die Infektionszahlen zu senken.“ Die EHL Immobilien ist in fünf Tochtergesellschaften – etwa den Investmentbereich oder die Sparte Hausverwaltung – gegliedert. Das helfe, bei einem Mitarbeiterstand von 195 auch in Krisenzeiten „flexibel und dynamisch“ zu bleiben, ist Ehlmaier überzeugt. Von einer festgelegten Frauenquote hält er wenig: „Wir haben jetzt schon zwei Drittel Frauen im Unternehmen!“ Wer investiert jetzt in Wien, in Österreich? Laut EHL Marktbericht haben sich in diesem Jahr die deutschen, österreichischen undschweizer Investoren den Investmentmarkt geteilt. Investitionen aus anderen Ländern gab es kaum. Das hat mit Corona zu tun. „Vor zehn Jahren waren die Schweizer noch Exoten, heute investieren sie mittels Fonds und Stiftungen in unsere Immobilien“, sagt Ehlmaier. Wiewohl „Deutsche und Österreicher unsere Kernzielgruppe bleiben“, sieht er, dass in den kommenden Jahren auch das Interesse „aus Asien, etwa Korea, Australien und Übersee“ wieder kommen wird. Der Wiener Markt sei international hoch angesehen: Objekte hätten hohe Qualität, der Markt sei transparent. Bei längerfristig, gut vermieteten Immobilien im Gewerbebereich hätten die Preise sogar angezogen – trotz der Pandemie. Was bringt das kommende Jahr für die Branche? Niemand wisse, was Covid-19 noch bringt, hat auch Ehlmaier keine Kristallkugel zur Hand. Es werde von der Asset-Klasse abhängen, wie lange die Corona-Krise jeweils darauf wirke. Aber: „Wir brauchen gesunden Optimismus und dürfen nicht negativ sein!“, zeigt sich Ehlmaier kampfeslustig. Allgemein seien die Asset-Klassen diverser geworden: „Vor zehn Jahren gab es kaum Interesse an Studentenheimen oder Wohnhäusern für die ältere Generation“, das habe sich geändert. Auch die technische Umrüstung, z.B. vom Wohnhaus in ein Hotel, werde immer spannender. Ehlmaier beobachtet derzeit „ein großes Interesse von internationalen Investoren an Wohnungs-Neubauten, aber auch an Gewerbe-Immobilien im Logistik-Bereich“. Welche Bezirke boomen in Wien? Aus dem ImmoLive-Chat kam die Frage nach Ehlmaiers persönlicher Einschätzung, wo in Wien die spannendste Stadtentwicklung passiere. Die Antwort war eindeutig: Überall da, wo öffentliche Mobilität ausgebaut bzw. erweitert werden, liegen spannende Immobilien. Etwa, so Ehlmaier, entlang der Achse der U-Bahn-Linie U4 mit Objekten im Grätzel Heiligenstadt und entlang der Muthgasse in Wien-Döbling; das Areal um den (relativ) neuen Wiener Hauptbahnhof habe sich ebenfalls toll entwickelt; mit der Verlängerung der U-Bahn-Linie U2 habe das Grätzel vom Praterstern bis zum „Viertel Zwei“ in der Wiener Leopoldstadt an Attraktivität gewonnen; und mit dem U-Bahn-Ausbau bis zum Wienerberg im Süden Wiens werde sich auch diese Gegend „gut entwickeln“. Ehlmaiers Fazit: „Wir haben noch Platz im Wohnbereich bis nach Aspern (Stadtentwicklungsgebiet im Nordosten Wiens, Anm.) hinaus. Wien ist noch lange nicht ausverkauft und durchentwickelt.“ Was macht einen guten Immobilien-Manager aus? Die Covid-19-Pandemie habe es gezeigt, sagt Ehlmaier: Verboten sei der „Tunnelblick“; es brauche „immer den Blick nach links und rechts“ bei der Entwicklung von Strategien. Oberste Prämisse: Demütig, aber ehrgeizig weitermachen!

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28.10.2020 02:00

Wien nach der Wahl! SPÖ und NEOS sprechen über Koalition. Was sagen die Immobilienprofis?

In der Politik werden die Weichen für die nahe Zukunft gestellt, und damit auch die Weichen für den Immobilienstandort. Die neue Regierung steht vor einigen gewaltigen Herausforderungen. Diese haben mit den Restriktionen auf Grund von Covid 19 zu tun und werden uns voraussichtlich noch in den kommenden Jahren beschäftigen. Darauf kommen wir auch zu sprechen. Aber es gibt auch einige Themen, die schon längst hätten angegangen werden können und müssen. Mit unseren heutigen Podiumsgästen diskutieren wir diese Themen – aber auch ganz wichtig: Neue Wege, die man jetzt gemeinsam beschreiten sollte. Am Podium: Michael Pisecky, Wirtschaftskammer Wien, Fachgruppe ImmobilienwirtschaftAnton Bondi, Bondi Consult, ProjektentwicklerErnst Kovacs, KE Wohnimmobilien, Immobilienspezialist und Bauträger Was bringt ein „rot-pinkes“ Wien für die Immobilienwirtschaft? Michael Pisecky meint, die Wirtschaftskammer Wien (WKW) hätte – vom Präsidenten Walter Ruck abwärts – mit der SPÖ-Entscheidung für NEOS gerechnet. Die WKW sieht die Entscheidung „mutig“, aber auch positiv – weil einerseits Präsident Ruck eine „gute Achse“ zu Bürgermeister Michael Ludwig (SPÖ) habe, zum anderen die NEOS als „aufgeschlossen gegenüber Wirtschaftsthemen“ seien. Pisecky erinnert an das „Zukunftsprogramm 2025“ der WKW, und an ein „Positionspapier Wohnen in Wien“ seiner Fachgruppe, der Immobilientreuhänder. Darin seien „elf konkrete Wünsche und Forderungen“ formuliert, um „für die Wienerinnen und Wiener mitzugestalten“. Ernst Kovacs (KE Wohnimmobilien) sieht das Stadtplanungs-Ressort „unter Garantie neu besetzt“, was für die Immo-Branche einiges Neues bringen werde (bislang war Grünen-Vizebürgermeisterin Birgit Hebein zuständig für das Ressort, Anm.). Kovacs hegt die Hoffnung, „dass – aus der Sicht der Wirtschaft – das ein oder andere besser wird“. Auch Anton Boni (Bondi Consult) ist von den Koalitionsverhandlungen zwischen SPÖ und NEOS „nicht ganz überrascht“. Der „Aktionismus“ der Grünen vor der Wien-Wahl habe in seinen Augen dazu geführt, nun vorrangig mit NEOS verhandeln zu wollen. „Ich begrüße diesen Schritt“: NEOS hätten sich „die Wirtschaft auf die Fahnen geschrieben“ und gingen daher „sorgsamer mit den Wünschen“ der Wirtschaft um, und stünden als Ansprechpartner bereit. Bondi ist „zutiefst überzeugt“, dass die Agenden Verkehr und Stadtplanung „zurück zur SPÖ“ gehen werden – da habe es „in letzter Zeit einiges gegeben, was uns nicht besonders gefreut hat“. Als Gewerbeentwickler hofft Bondi, dass der Fokus der nächsten Stadtregierung „nicht ausschließlich“ auf den Wohnbau gerichtet werde. Wo sich Wohnbau massiv ausweitet, komme es zur „Kollision“ mit Gewerbeprojekten – „gut, dass wir da jetzt wieder Ansprechpartner bekommen“, sagt Bondi. „Wir möchten mitreden, hoffentlich kommt es wieder zum Dialog.“ Wünsche der Branche an die nächste Stadtregierung Anton Bondi erinnert an die „grüne Zick-Zack-Politik“ der vergangenen Jahre, die viele Vorhaben „nicht mehr planbar“ gemacht habe. Sein Wunsch: „Wieder in ruhigere Fahrwasser kommen.“ Nichtsdestotrotz habe es auch „vernünftige“ Entwicklungen gegeben, wie das städtische Konzept der „produktiven Stadt“ (https://www.wien.gv.at/stadtentwicklung/strategien/step/step2025/fachkonzepte/fachkonzept-produktive-stadt.html, Anm.). Michael Pisecky (WKW) bezieht seinen Wunsch auf die Flächenwidmungen. Wiens Politik der Flächenwidmung „stammt aus den 1980er-Jahren, als Wien eine schrumpfende Stadt war“. Als konkretes Beispiel nennt Pisecky ein zweistöckiges Gebäude, das zwischen zwei Fünf-Stöckern stehe. „Ich kann das Haus nicht auf die Höhe der anliegenden Objekte aufstocken, weil das die Flächenwidmung nicht vorsieht. Aber das geht am Sinn der Sache vorbei.“ Früher noch konnte die Wiener Bauordnung (https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=LrW&Gesetzesnummer=20000006, Anm.) mit ihrem Paragrafen §69 „für Ausnahmen“ herangezogen werden – das funktioniere nicht mehr, „wir sind also auch in Ausnahmen nicht mehr in der Lage, bestimmte Projekte durchzuführen“, ortet Pisecky Aufholbedarf in den kommunalen Bestimmungen. Es gehe dabei nicht vorrangig um Stadtentwicklungsgebiete: Vor allem „die Flächenwidmung im Bestand, in der gebauten Stadt“ müsse angepasst werden, sagt WKW-Pisecky. Ernst Kovacs von KE Wohnimmobilien äußert seinen Wunsch: Der Paragraf §1a der Wiener Bauordnung („städtebaulicher Vertrag“, Anm.) müsse „abgeschafft“ werden – er ziehe ohnehin schwierige Widmungsverfahren zusätzlich in die Länge. Kovacs „sieht ein“: Die Stadt brauche das Geld, um Infrastruktur-Maßnahmen zu finanzieren. Das könne aber durch ein „anderes Einheben“ der Erschließungskosten gelingen, mit einem „transparenteren System“, das dem Bauträger eine sichere Kalkulation ermöglicht. Anton Bondi stimmt zu: „Wir müssen von der Versteinerung der Flächenwidmung innerhalb der Stadt wegkommen“ – es brauche ein flexibleres System, etwa bei Aufstockungen, Nachverdichtungen und Nachnutzungen. Auch Mieten müssten neu gestaltet werden können, wenn der Eigentümer Investitionen am Objekt durchführt, und das auch investieren kann – „ein Thema, das nicht nur Wien betrifft“. Wenn der Bauträger als Investor künftig nicht mehr gesehen werde als der Böse, „der nur Geld scheffeln will“, dann „haben wir schon einen massiven Schritt gemacht“. Die Beamtenschaft sei willig, etwas voranzubringen – jetzt brauche es auch den politischen Konsens, damit das „zum Turbo werden kann in Wien“. Eigentlich „alle“ Projekte seien zuletzt à la longue „im Büro der Planungsstadträtin“ (Birgit Hebein, Grüne, Anm.) gelandet – letztlich mit Bewilligung, aber „massiver Zeitverzögerung“. Bondi wünscht sich ergo mehr Vertrauen in die Beamtenschaft und einen „neuen Umgang“ mit Bürgerinitiativen. Diese sollten weiterhin ihre Stimme haben – aber mit „gewissen Mindestspielregeln“, um Projekte nicht über „Jahre hinaus“ zu verzögern. Gemeinsame Lösungen, Vertrauen in den Magistrat und das Gewicht von Bürgerinitiativen Michael Pisecky (Wirtschaftskammer Wien) sieht die Nachbarrechte „sehr stark ausgebaut“, was „im O-Ton“ zu Aussagen von Anrainern geführt habe wie: „Ich weiß, ich gewinne nicht, aber ich kann die Baustelle um einen Sommer verzögern.“ Das habe auch eine politische Komponente: „Ich kann in einer Koalition nicht die Leute hereinbitten, ohne dass sich die andere Seite überlegt, wo diese Leute dann wohnen sollen.“ Pisecky erneuert die Forderung, die Nachverdichtung zu forcieren – ein „Upgrade“ von Bauklasse III auf IV im verbauten Gebiet sei wesentlich, um das „an sich gute Konzept der ‚produktiven Stadt‘ umsetzen“ zu können. Pisecky will ebenso mehr Vertrauen und Flexibilität für die Beamtenschaft – „lasst sie entscheiden, habt Vertrauen. Es muss nicht bei jedem Neubau gleich der Stadtrat politisch eingebunden sein.“ Die „produktive Stadt“ – eine Kombination der Immobilien-Arten Was steckt hinter dem Konzept der „produktiven Stadt“, kommt die Frage aus dem ImmoLive-User-Chat. Ernst Kovacs (KE Wohnimmobilien) sieht „sehr viele“ Möglichkeiten in der Widmung des „gemischten Baugebiets“. Eine Durchmischung sei in innerstädtischen Lagen „immer von Vorteil“, natürlich auf Basis der Frage der Wirtschaftlichkeit. „Ich will ja keine reine Wohnstadt, eine reine Bürostadt. Die Durchmischung macht die Urbanität aus.“ Solange Zufahrten, Geruchs- und Lärmbelästigung geklärt seien, könnte auch ein Gewerbelager im Wohngebiet entstehen – „der Geruch von heißem Fett des Restaurants im Erdgeschoss benachteiligt natürlich“ die Bewohner darüber. Gleichzeitig steigert das Angebot den Wohnwert. Ein Dilemma, so Kovacs: „Ich hätte gerne alles, aber nicht bei mir im Haus.“ Angesprochen auf den kommunalen „Masterplan Gründerzeit“ (https://www.wien.gv.at/stadtentwicklung/strategien/masterplan-gruenderzeit/, Anm.) und das „Smart-City“-Konzept der Stadt (https://smartcity.wien.gv.at/site/, Anm.), meint Michael Pisecky von der WKW: „Gute Konzepte, aber sie kommen nicht in die faktische, praktische Umsetzung.“ Die Beamtenschaft habe zu wenig Spielraum; Beamte würden zu oft hinterfragt, zu oft zur Rechenschaft gezogen und suchen hernach die „kleinstmögliche Lösung“ im „Dienst nach Vorschrift“. Es sei Aufgabe der Politik, die Rahmen vorzugeben – nicht über jedes einzelne Projekt im Einzelfall zu entscheiden. Anton Bondi (Bondi Consult) nennt ein Beispiel: „Wir wollen die Elektromobilität ausbauen“, mit 80 bis 100 E-Tankstellen im laufenden Projekt in Floridsdorf (21. Wiener Gemeindebezirk im Nordwesten der Stadt, Anm.). Daraufhin habe der kommunale Strom-Anbieter „Wien Energie“ gemeint, „das ist wirklich nett, aber dafür ist nicht genug Energie vorhanden“. Die Strategie-Vorgaben der Stadt, etwa bezogen auf das „Smart-City“-Konzept scheitern laut Bondi also daran, dass der Magistrat „nicht weiß, wie sie das in der Praxis machen sollen“. Es gebe zu viel Einfluss der Politik auf die Beamtenschaft, wiederholt Bondi das Sentiment der Runde: „Wir tun uns alle leichter, wenn wir die Beamten im Rahmen der Gesetze freier agieren lassen.“ Laut Umfrage: Wien ist dritt-attraktivster Markt Europas – stimmt diese Wahrnehmung? „Wien ist unendlich attraktiv für Investoren“, sagt Anton Bondi. Das liege an zwei Gründen: erstens das stabile, niedrige Mietniveau im Gewerbe; zweitens ein attraktives Angebot für Investoren im freifinanzierten Wohnbereich. Ohne ins Detail zu gehen, nennt Bondi gleichzeitig einige politische „Hau-Ruck-Aktionen“, die das Vertrauen der Investoren in den Wiener Markt haben etwas schwinden lassen. Aber: Ob London derzeit – angesichts eines „wirklich harten“ Brexit tatsächlich so attraktiv sei, „wage ich zu bezweifeln“. Dort beginnen, laut Bondi, die Preise zu bröckeln. Somit „rankt“ er Wien auf Platz zwei, hinter Berlin. Wobei Wien als Gewerbestandort attraktiver sei als Berlin, sagt Bondi. Michael Pisecky  (WKW) ergänzt: Die internationalen Investitionen seien mit der Pandemie zurückgegangen; die Haupt-Investitionen finden „aus dem Raum der DACH-Region statt“. Und für Deutschland, Österreich und die Schweiz sei die Stadt Wien sehr attraktiv: durch ihre Stabilität und Verlässlichkeit, ihren Lebenswert, ihre moderaten Preise. Nicht zu vergessen: Wien funktioniere aus einer enormen Stärke heraus, mit „30 Prozent der österreichischen Wirtschaftsleistung“. Wie treffen sich SPÖ und NEOS im Gemeindebau – und was bringt das fürs freifinanzierte Wohnen? Die Frage aus dem ImmoLive-User-Chat bezieht sich auf die divergierenden Zugänge von Sozialdemokraten und Liberalen auf den kommunalen Wohnbau. Mehr Sozialbau, oder mehr Freiheit für Freifinanzierte? Wieviel Gewicht hat NEOS in der Koalition? Michael Pisecky sieht NEOS zwar als „kleineren“ Koalitionspartner für die SPÖ, als es noch die Grünen waren – aber die „alte Koalition“ werde sich von der „neuen“ Koalition im Sinne der Mandatsstärke und Gewichtung nicht viel ändern. „Trotzdem ist es hilfreich“, so Pisecky, „dass wir jemanden in der Koalition haben, der Wirtschafts-Überlegungen folgt“. Auch im Wohnen müssten wirtschaftliche Überlegungen Niederschlag finden. Dass es eine „nahezu ausreichende Wohnversorgung“ in Wien gebe, liege nicht am kommunalen Wohnbau („Gemeindebau“) – sondern an den gewerblichen Bauträgern, die in den vergangenen Jahren „mehr als zwei Drittel der Neubauten errichtet haben. Das ist Fakt.“ Statt neue Gemeindewohnungen zu bauen, solle sich die Stadt überlegen, wie sie bestehende Objekte besser nutzen könne, so Wirtschaftskammer-Pisecky. Das betreffe etwa die soziale Treffsicherheit und die Frage der „lebenslangen Vergabe“. Pisecky fordert niedrigere Einkommensgrenzen für den sozialen Wohnbau – „wenn 80 Prozent der Wienerinnen und Wiener mit ihrem Einkommen berechtigt sind für den Gemeindebau, werden uns zahlende Kundinnen und Kunden im gewerblichen Bereich genommen.“ Natürlich seien neue Wohnungen teurer – weil sie einen besseren Standard böten. Wenn der gut gesittete Mittelstand sowieso in den Gemeindebau ginge, und dann „auch noch die privaten Mieten im gewerblichen Bereich reguliert werden sollen“ – dann sei das „völlig unlogisch und nicht nachvollziehbar“, sagt Pisecky. Schon jetzt verhindere das Mietrechtsgesetz (https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10002531, Anm.) „70 Prozent aller Sanierungen“; und „ich hoffe, dass die Stadt gemeinsam mit uns als Wirtschaftskammer für eine Verbesserung der Situation kämpft“. Anton Bondi unterstreicht „dieses wirklich dringliche Thema“ – denn der Eigentümer könne die Sanierung oft nicht realisieren, weil die Mieten „nicht reichen, um den Kredit für die Sanierung zu decken“. Sozialer Wohnbau für Menschen mit begrenztem Einkommen sei wichtig und notwendig – aber auch Bondi fordert eine „Korrelation mit dem Einkommen“, also eine Anpassung des Mietzinses an das „Marktübliche“ bei höheren Einkommen. „Hier wohnen Gutverdienende mit langfristigen Verträgen zulasten der Jungfamilien“, ergänzt Michael Pisecky, „eer lange mietet, ist Nutznießer und im Vorteil“. Wie verträgt sich Nachverdichtung mit Kleingarten-Vereinen? Welche Lösung gibt es für das PKW-Stellplatz-Problem? Auf die nächste Frage aus dem ImmoLive-Chat antwortet Ernst Kovacs von KE Wohnimmobilien. „Ein schwieriges juristisches Thema“, so Kovacs. Das beginne bei der Eigentümerschaft der jeweiligen Vereine. „Wenn ich als Stadt in der Flächenwidmung nur drei- bis vierstöckige Wohnbauten erlaube“ neben einer bestehenden Kleingartensiedlung, dann werde „viel an Grund vergeudet“. Auch dort sollte höher gebaut werden dürfen, im Sinne des „verantwortungsvollen Umgangs mit Grund und Boden“. Es müsse ja nicht gleich ein Wolkenkratzer sein – aber „drei Stockwerke hoch in den Außenbezirken ist fahrlässig“. Auch der Umgang mit Garagen und Stellplätzen müsse überdacht werden. Wenn der öffentliche (Straßen-)Raum besser – für alle Verkehrsteilnehmer – genutzt werden soll, und Autos von der Straße „verschwinden“ sollen, dann dürfe die Bauordnung nicht gleichzeitig das Bauen von Parkplätzen erschweren. Wenn Parkplätze auf der Straße teurer würden, hätten Bauträger in den Randbezirken eine bessere Auslastung in den Garagen – was wiederum zur Begrünung und Attraktivierung der Straßen und Gassen führe. Anton Bondi „muss ein bisserl widersprechen“. Aus Sicht des Wohnbaus sei Kovacs‘ Zugang nachvollziehbar; beim Gewerbe sehe das anders aus. Wer nicht wolle, dass Gewerbe aus der Stadt ins Umland siedeln, müsse ihnen die Chance geben, „in der Stadt, in der Straße und in der Gasse“ zufahren und parken zu können – auch mit dem Klein-LKW. Mit Stellplatz-Regulativen gebe es in neuen Entwicklungsgebieten durchaus „vernünftige Lösungen“ mit der Kommune. Bestehende Garagen im Innenstadtbereich seien aber laut Bondi deswegen nicht ausgelastet, weil sie Jahrzehnte alt seien und nicht mehr den gängigen PKW-Dimensionen entsprächen – da „passt heute kein VW Passat mehr hinein“. „Prügeln wir nicht immer auf die Autofahrer hin“, appelliert Bondi, sondern „wir brauchen eine durchgängige Parkraumbewirtschaftung“ in einem System, „das alle verstehen und das überall gleich gilt“. „Ich parke im Park-and-Ride und fahre Öffentlich“, entgegnet Kovacs und erinnert an das dichte ÖPNV-Netz in Wien. „Der Herr Bürgermeister will sich doch um eine einheitliche Parkplatz-Bewirtschaftung führen“, sagt WKW-Pisecky und entspinnt eine Diskussion um das Parkthema. „Viele Pendler stehen jetzt nicht mehr in Wien, sondern parken ihr Auto im Umland“, sagt Pisecky, „das hat die Garagen in Wien geleert“. Dabei, so zitiert er die ehemalige Verkehrsstadträtin und Vizebürgermeisterin (Maria Vassilakou von den Grünen, Anm.) „haben wir genug Stellplätze in Wien, um alle Autos von der Straße zu bringen“. Solange aber das „Parkpickerl“ dermaßen günstig sei, „verhindern wir die Nutzung der (Garagen-)Parkplätze“. Pisecky wirbt für die Nutzung von Parkgaragen – der freigewordene, demnach PKW-freie Raum könnte im Sinne aller Verkehrsteilnehmer genutzt werden. „Ein Parkpickerl synchron zum Tiefgaragenplatz – das hätte doch Fantasie!“, schwärmt Pisecky. Wie umgehen mit der Pandemie? Was tun gegen einen neuen Lockdown? „Bleiben wir vernünftig“, sagt Anton Bondi (Bondi Consult), der gleichzeitig einen kompletten neuen Lockdown wie im Frühjahr für ausgeschlossen hält. Für die Baubranche bleibt er optimistisch: Schon im Frühling habe die Branche gezeigt, dass sie mit der Herausforderung umgehen könne – zumal die Baustellen-Tätigkeit „jetzt mit der kalten Jahreszeit“ ohnehin zurückgeschraubt werde. „Über einen Teil-Lockdown werden wir aber reden müssen“, sagt Bondi, „und ich bin froh, dass ich die Entscheidung darüber nicht treffen muss“. Ernst Kovacs (KE Wohnimmobilien) sieht „massive Einschränkungen“ unabwendbar, das zeigten alleine die vorliegenden Zahlen. „Wir brauchen mehr Eigenverantwortung“, sagt Kovacs. Michael Pisecky (Wirtschaftskammer Wien) will nicht „von dem Wort“ (Lockdown, Anm.) sprechen. Aber „wie gehen wir damit um?“, stellt er die rhetorische Frage. Einfach „abschalten, absagen“ sei die einfachste Lösung, aber „das können wir uns nicht leisten, das gefährdet unseren Wohlstand und das soziale Gefüge“. Besser sei es, sich zu überlegen, „was wir alle tun können“, damit es nicht „zu diesem Wort“ komme. Schon der erste Lockdown im Frühjahr habe „so viel kaputt gemacht“, manche Lieferketten funktionieren bis heute nicht. Aber, nennt Pisecky den Schlusspunkt: „Wir schaffen das. Weil wir Österreicher sind. Weil wir im Improvisieren die Besten sind, und zwar mit Abstand!“

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04.11.2020 02:00

Daniel Jelitzka über die Verlierer und Gewinner unter den Assetklassen im zweiten Lockdown

Wir sprechen über die den aktuellen Lockdown und über die Folgen, die dieser für die Immobilienwirtschaft hat. Einige bereits laufende Tendenzen werden nämlich weiter verstärkt. Welche Assetklassen sind die Gewinner, welche sind die Verlierer?Und wann werden die Auswirkungen der beiden Lockdowns richtig zum Tragen kommen? „Normalität“ trotz Lockdown und Terror in Wien – JP Immobilien bleibt optimistisch Am Montag, dem 2. November, erschüttert ein Terror-Anschlag die Stadt. „Aber wir machen den Tätern nicht den Gefallen, aufzuhören“, sagt Jelitzka, „und auch der zweite Lockdown wird vorbeigehen“. Denn „Optimismus ist der beste Wachstumsmotor.“ Es gebe „keinen Nachteil ohne Vorteil“ – wer jetzt nicht „die Hände faltet und wartet, dass Covid vorbeigeht“, sondern wer seine „Geschäftsfelder anpasst“ und sein Schicksal selbst in die Hand nehme, sei im Vorteil. Denn: Auch Covid-19 habe am Immobilienmarkt bestimmte Asset-Klassen zu „absoluten Gewinnern“ macht. Welche Assets profitieren? Bestimmte Asset-Klassen seien Corona-bedingt „abgestürzt“ – und böten jetzt umso mehr „gute Opportunitäten“, sagt Jelitzka. Die Beschränkung des Reiseverkehrs habe die Hotellerie – insbesondere den Conference-Markt – besonders schwer getroffen. „Hostels sind konkursgefährdet; niemand will in einem Zimmer mit acht Menschen schlafen, wo einer hustet.“ In Wien kämen 40 Prozent der Gäste über den Flugverkehr, und dieser liege darnieder. Viele Hotelbetreiber werden sich die Pacht demnach auf Dauer nicht leisten können – trotz staatlicher Unterstützung wie Kurzarbeit und finanzieller Zuschüsse. Hotelbetriebe rechneten sich laut Jelitzka ab einer Auslastung von 60 Prozent – davon sei die Leisure-Hotellerie weit entfernt. Hotels wollten „Fahne zeigen“ und offenhalten – aber müssten dafür Eigenmittel in den laufenden Betrieb stecken. „Der Zeitpunkt wird kommen, wo es eng wird“ – spätestens dann würden Banken und Investoren nervös und ihre Assets auf den Markt werfen. Hospitality sei derzeit ein „rotes Tuch, keine Bank finanziert das derzeit“, besonders betroffen seien Hostels und der Conference-Bereich. Käufe von Hotels erfordern jetzt eine extrem hohe Quote an Eigenmitteln. „Viele wollen tolle Hotels kaufen, aber die wenigsten haben die Mittel, um das zu finanzieren“, beschreibt Jelitzka die Situation. „In Zukunft werden die gewinnen, die sich mit viel Equity die Assets sichern können.“ Das Umwandeln von Hotels in andere Asset-Klassen – eine gute Idee? „Prinzipiell eine gute Idee“, meint Jelitzka, „aber Hotels zu Wohnungen machen spießt sich oft mit den bestehenden Widmungen, insbesondere in Wien“. Vor der Corona-Pandemie habe es jährlich 700 Millionen Hotelnächtigungen gegeben – weltweit, pro Jahr – und davon 350 Millionen alleine in Europa. Der „Urlaub zuhause“ könne das jetzt nur zum Teil auffangen; aber mit Wiederaufnahme des Flugverkehrs könnten sich daraus sogar „mehr incoming Gäste aus Europa“ ergeben, die Perspektive sei für Jelitzka daher positiv – „mit dem Wermutstropfen, dass wir nicht wissen, wann das passieren wird“. Welche Bereiche werden durch Corona dynamisiert? Schon die erste Welle habe bestimmte Aspekte der Immo-Branche dynamisiert; kommt mit dem zweiten Lockdown auch eine „zweite Welle“ des Fortschritts, wird Jelitzka gefragt. „Einiges wird sich sicherlich verstärken“, meint Jelitzka, und bezieht sich auf den privaten Konsum. Seine Prognose: „Mit dem ersten Lockdown sind viele Haushalte ins finanzielle Minus gerutscht, weil das Ersparte nicht gereicht hat. Um aus dem Minus zu kommen und einen Polster zu schaffen, wird der private Konsum jetzt zurückgehen.“ Das habe einen Impact auf die Immobranche: Die B- und C-Lagen des Einzelhandels („die typischen Reinprechtsdorfer Straßen dieser Welt, die schon bisher von der Hand in den Mund gelebt haben“) werden „massiv unter die Räder kommen“ – dafür würden die „guten“ Einkaufsstraßen weiter gut dabei sein. Ähnlich sieht es Jelitzka für den Bürobereich, ein Feld mit „gesunden Renditen“ – allerdings werden Unternehmen bald auch „dort sparen, wo es sinnvoll ist“. Die Nachfrage werde sich, beispielsweise, von „1.000 Quadratmeter um 22 Euro Richtung 600 Quadratmeter um 15 Euro“ entwickeln. Stärken Krisen die Zusammenarbeit innerhalb der Branche? Der neu gegründete „Verein der Österreichischen Projektentwickler“ (VÖPE) sei gutes Beispiel, dass sich „Individualprobleme“ zu gemeinsamen Herausforderungen entwickeln, meint Jelitzka, etwa im Bereich des leistbaren Wohnens („wenngleich die Presse hier dazu tendiert, negativ zu berichten“). Auch die Bauordnung mit ihren teuren Auflagen bringe die Branche dazu, „an einem Strang zu ziehen“. Stichwort Bauordnung: Statt einer österreichweiten BO gebe es neun verschiedene, für jedes Bundesland. Komme hier Dynamik herein? „Die Wiener Bauordnung hat eine sehr gute Qualität“, sagt Jelitzka, und auch der Wiener Magistrat mache einen guten Job – „da haben wir gut kalkulierbare Flächen“, aber mit den stetigen Techniknovellen werde das Bauen teurer gemacht. Etwa beim Stellplatzregulativ: Wenn Menschen mehr auf Car Sharing und den ÖPNV setzen, müsse die Bauordnung sich den gesellschaftlichen Tendenzen anpassen, „derzeit verkaufen wir nur 30 Prozent der Stellplätze“, dabei seien Garagen Kostentreiber im Neubau. Hier überhole die Gesetzgebung die Realität. Was unterscheidet den ersten vom neuen Lockdown? Und: Fragen aus dem Chat „Ich habe zwei Sachen gelernt“, sagt Jetzlika: Die plötzliche „Entschleunigung von 100 auf Null kann produktive Gedankengänge freisetzen“, und: Das „Remote-Arbeiten“ habe die Digitalisierung „wieder richtig zum Thema gemacht“. Immerhin zwei positive Aspekte bei allen Corona-Probleme. Aus dem ImmoLive-Chat kommt die Frage, ob der gute Ruf Wiens als Standort durch den Terror-Akt gefährdet sei? Jelitzka verneint: „Ein Wahnsinniger“ könne das Image einer ganzen Stadt nicht verändern. Wien ist und bleibe „liebens- und lebenswerteste“ Stadt der Welt, dieses Niveau der Lebensqualität sei unerreicht. In einer persönlichen Anekdote erzählt Jelitzka: „Ich hätte nie Sorgen, dass mein Sohn spätabends alleine nach Hause fährt und gut daheim ankommt.“ Gewinner und Profiteure des Lockdowns Jelitzka will trotz aller Begleitumstände auch Positives anmerken: „Gewinner ist jetzt der Logistik-Markt.“ Der E-Commerce-Einzelhandel habe einen Boost erlebt, und „da ist Logistik eine unabdingbare Voraussetzung“. Auch die „üblichen Evergreens in Krisenzeiten“ – nämlich Wohnbauten, im Neubau und im Zinshausbereich – würden Geld und Renditen bringen. Auch im Hochpreis-Segment bleibe die Nachfrage hoch und „sehr gut“. Von den 900.000 Wohnungen in ganz Wien sind 75 Prozent Gemeinde- oder Genossenschaftswohnungen bzw. Mietwohnungen mit gedeckeltem Zins, rechnet Jelitzka vor. Vom verbleibenden Viertel seien „acht bis zehn Prozent“ freies Eigentum – und wiederum davon nur „ganz, ganz wenige“ im Hochpreissegment. Pro Jahr kämen 10.000 bis 14.000 Wohnungen neu dazu – „alles, was da im Eigentumsbereich auf den Markt kommt, wird nachgefragt und absorbiert“, zeigt sich Jelitzka überzeugt, denn die Nachfrage nach Eigentum übersteige das Angebot. Die Faustregel für Anlagewohnungen Es sei eine „gute Zeit“ für Anlagewohnungen, denn die zu erwartende Mietrendite (gute Lage natürlich vorausgesetzt) sei gut. Jelitzka nennt zwei Faustregeln: „Nur eine Wohnung kaufen, in der ich meine Kinder wohnen lassen würde“, und „die Miet-Rendite muss mindestens 100 Basispunkte über der Inflation“ liegen. Bei 1,5 Prozent Inflation würden demnach 2,5 bis 3 Prozent Rendite „einen guten Kauf“ bedeuten – dazu kämen Wertsteigerung und der Steuervorteil, „und ich weiß, wo mein Geld ist“, spricht Jelitzka aus dem Nähkästchen. Was bring die Digitalisierung im Wohnungsbau? Die User-Frage aus dem ImmoLive-Chat beantwortet Jelitzka als „weites Feld“. Vom Hausverwaltungs-Digi-Programm bis zur „Mehrwert“-App, die Bewohner mit Hausverwalter und Eigentümer vernetzen: „Das gibt es Vielfältiges.“ Die Digitalisierung in der Immo-Branche habe nur dann Sinn, wenn das für der und in  die Wohnung Mehrwert bringe: „Wo kann ich günstig im Grätzl einkaufen, wann kommt die Straßenbahn, wann hat die Post geöffnet, wo bekomme ich einen Babysitter her?“ – wenn eine App solche Fragen beantworten kann, „stiehlt sie keine Zeit, sondern bringt wirklichen Mehrwert“, sagt Jelitzka. Er will Apps für Comfort und Fortschritt, damit diese nicht „auf dem Friedhof der digitalen Applikationen landen“. Für eine funktionierende App brauche es „drei Key Messages“: Jedes Feature brauche Sinn und Mehrwert; die App müsse ohne Betriebsanleitung selbsterklärend funktionieren; die User Experience (UI) müsse „sympathisch“ sein. All das wolle Jelitzka mit seiner „PUCK-App“ (https://puck.io) erreichen – wobei Puck, aus dem Keltischen, übersetzt eines bedeute: nämlich „der gute Hausgeist“.

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11.11.2020 02:00

Überbordende Gesetze erschweren die Arbeit

Viele Gesetze, Normen und Paragraphen lasten auf der Immobilienbranche! Welche Regeln ganz besonders herausfordernd sind und wie man etwas Licht in diese allzu komplexe Materie bringen könnte, haben wir im aktuellen ImmoLive diskutiert. Zudem ist Covid ein Brandbeschleuniger und wirkt sich nicht nur auf unseren gesamten Alltag aus, sondern auch auf die Gesetze. Wenn aber Gesetze, Verordnungen und Erlässe in einer Krisensituation, wie wir sie mit Covid-19 haben, in Rekordzeit durchgeboxt werden, dann wird dadurch ungenauen Formulierungen Tür und Tor geöffnet. Damit werden wir uns auch in den nächsten Monaten und Jahren noch befassen müssen. Welches Maß an Gesetzen ist noch sinnvoll und welche könnte man eventuell weglassen, welche gehören erneuert? Am Podium: Andreas Hawlik, Huss Hawlik Architekten Winfried Kallinger, Kallinger Projekte Alfred Nemetschke, NHK Rechtsanwälte

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13.11.2020 02:00

Die Rechtslage in der Immobilien Branche war schon vor Covid-19 schwierig!

Wie steht es um die Gesetze betreffend die Immo-Branche? Das „Urgestein“ der Branche, Winfried Kallinger, eröffnet die Runde mit seinem Empfinden, wie sich Gesetze und rechtliche Vorgaben entwickelt haben, die Immo-Branche betreffend. Kallinger meint: „Sicherer sind die Vorgaben jedenfalls geworden; aber ob übersichtlicher – das wage ich zu bezweifeln.“ Hätte die Wiener Ringstraße im 19. Jahrhundert unter den gesetzlichen Auflagen von heute gebaut werden müssen – „dann wäre sie heute noch nicht fertig“, sagt Kallinger schmunzelnd. Schon dereinst habe ein „allgemeines Qualitätsbewusstsein“ geherrscht, und mit der Vorgabe „tunlichst nachhaltige Materialien“ zu verbauen sie die Richtung vorgegeben gewesen. Haftungsrisiken und technische Anforderungen sind seither deutlich größer geworden, analysiert Kallinger. Andreas Hawlik sieht „neben dem Paragrafen §27 der Bauordnung noch gefühlt 200 weitere Vorgaben“; gleichzeitig sei in der Österreichischen Bauordnung eine „Vereinheitlichung passiert, die grundsätzlich positiv ist“. Leider kämen mit dem Zuwachs an Normen auch widersprüchliche, sich gegenseitig widersprechende Auflagen dazu – weil Lobby-Gruppen ihre Interessen in Landesgesetzen verankern, und das „übergeordnete Regulativ“ fehle. Entscheidungen fielen demnach im Wege der Gerichte – „und bis es soweit kommt, sind fünf oder sechs Jahre vergangen“. Der Jurist Alfred Nemetschke sieht eine „Verschlechterung der Legistik“ in den vergangenen Jahren. Selbst als gelernter Anwalt müsse er manche Texte „mehrfach lesen, bis ich verstehe, was damit gemeint ist“. Ein konkretes Beispiel sei die Covid-19-Mietzinsminderung mit der „unsäglichen“ Fixkostenrichtlinie. Das führe seitens des Gesetzgebers zu „völlig unlösbaren Situationen“, sagt Nemetschke, bezugnehmend auf die Mietzinsreduzierung und den Mietkostenzuschuss. „Das war gut gemeint, aber das Parlament weiß nicht, was es damit anrichtet in der Praxis“, bezieht sich Nemetschke auf Anfragen an das Hohe Haus. Juristische Fragen würden oft bis zum Obersten Verfassungsgericht lizitiert – „das ist im Nachhinein bitter“. Wer als Politiker an den „Grundfesten des Rechtsstaates“ rüttle, brauche sich nicht wundern, wenn andere „Rechtsunterworfene“ die Sache „nicht mehr ganz ernst nehmen“, zeichnet Nemetschke ein Bild. Die Rechtslage war schon vor Covid-19 schwierig Schon vor der Pandemie habe die „Verzahnung von Zivilrecht und Baurecht und Verwaltungsrecht“ zu Dilemmata geführt, meint Winfried Kallinger (Kallinger Projekte). Das beginne schon bei der Konzeption von Bauprojekten – über gewachsene Verordnung würden hier „etliche Prozent der Wirtschaftlichkeit eines Projekts beeinflusst“, das mache eine „Wertdifferenz von bis zu zehn Prozent aus“. Von Genossenschaften über Freifinanzierte – „alle für sich wissen, wie die Sache läuft; jeder kocht seine eigene Suppe und hofft, dass es gut geht“. In Wirklichkeit „ein fürchterlicher Zustand“, so Kallinger, „und keiner greift das an – schon gar nicht während Covid“. „Ich habe seit dreißig Jahren einen ‚Riesen-Spaß‘, deutschen Klienten das österreichische Gebührengesetz zu erklären“, ergänzt Alfred Nemetschke (NHK Rechtsanwälte) mit bitterem Humor. Andreas Hawlik (Huss Hawlik Architekten) erzählt aus eigener Erfahrung: Bis ein Projekt in Einreichung gehe, stelle sich die vorrangige Frage – ist die Bebauungsbestimmung bis dahin überhaupt noch gültig? Der Wiener Magistrat sei in der Hinsicht noch verlässlich; in Niederösterreich hingegen passiere es oft, dass das (Bundes-)Land Projekte gemäß Plan erlaube – die betroffene Gemeinde aber „Wind davon“ bekommt und dann plötzliche Bausperren erlasse. Der Bauträger könne nichts dagegen tun – sein Grundstück ist „von heute auf morgen nur mehr die Hälfte wert“. Niederösterreich sei da eine „Black Box“ – als Bauträger müsste man auf Basis statistischer Mittelwerte berechnen und mit Wertabweichungen kalkulieren. „Das Risiko ist sehr, sehr hoch, im niederösterreichischen Speckgürtel Grundstücke zu kaufen“, sagt Hawlik. Verdichtung im Dachgeschoss – was sagen die Normen? Andreas Hawlik (Huss Hawlik Architekten) sieht die „Verdichtung nach Innen“ als anerkannte Zielsetzung der Raumplanung: „Wir haben in den Städten vorhandene Infrastruktur und Potenziale.“ Eine Verdichtung nach oben sei „sehr, sehr sinnvoll“ und verhindere den „urban sprawl“ – bei aller Komplexität der Normen. „Hier werden Normen, die für den Neubau konzipiert sind, auf einen Altbau gestülpt.“ „Ich will jetzt provozieren“, kontert Winfried Kallinger: „Ich will keine abgeschrägte Tür zur Dachterrasse im letzten Winkel. Sind wir doch froh über das Volumen, das wir im Dachgeschoss-Ausbau haben! Da muss ich nicht alles reinquetschen.“ Auf Investoren-Ebene sei es Ziel, „möglichst viel in ein bestimmtes Volumen hineinzubringen“. Die Nutzfläche werde jedenfalls quantitativ bewertet, niemals die Raum- oder Nutzqualität. Hawlik entgegnet: „Bei einem privat beauftragten Dachausbau kann ich mit Volumina arbeiten. Aber wenn ich wirtschaftlich Fläche schaffen will, ist ein halber Meter mehr im First sehr hilfreich.“ Ebenso „lange Abhandlungen“ gebe es mit der Baupolizei, was zum Beispiel Wendeltreppen betreffe. Eine „einfachere Norm“ werde immer „Thema des Hausverstands“ sein – „wir bauen für Menschen, und Menschen müssen dort sicher leben können – ohne darüber nachdenken zu müssen“, so Hawlik. Diesen Sicherheitsstandard hätten Planer sowieso „im Gefühl“, da müsse nicht „jeder Zentimeter vorgeschrieben sein“. „Diese uniformen, überall gleichen Mini-Wohnungen schwächen die Nachhaltigkeit“, äußert Winfried Kallinger seine Bedenken. „Dass die Verwaltungs-Vereinfachung nicht funktioniert, ist zutiefst menschlich“, meint der Jurist Alfred Nemetschke. Wer Angst vor sich ändernden Bauvorschriften oder gar Bausperren hat, muss mit Optionsverträgen arbeiten. Das sei nicht einfach, aber noch im besten Sinne aller Beteiligten. „Jeder Versuch, die Verwaltung zu vereinfachen endet in einer weiteren Verkomplizierung.“ Der ImmoLive-Chat fragt: Braucht es mehr gesetzliche Vorschriften zum nachhaltigen Bauen? Winfried Kallinger (Kallinger Projekte) antwortet: „Ja, sicherlich. Nachhaltigkeit ist das Gebot der Stunde.“ Wer als Immo-Entwickler das Thema negiere, „sollte sich den Berufswechsel überlegen“. Erfreulicherweise – etwa durch Zertifikate wie „klimaaktiv“ – bewege sich die Branche bereits in diese Richtung. Das Bewusstsein sei jung, gehe aber in „die richtige Richtung“; weitere Ver- und Nachschärfungen – etwa im Bereich der Gebäudekühlung – seien „durchaus sinnvoll“, sagt Kallinger. Andreas Hawlik (Huss Hawlik Architekten) meint: „Zwänge sind nicht immer und überall das richtige.“ Nachhaltig zu bauen sei „wichtig und entspricht unserer Überzeugung“; aber zwanghaft Dinge festzulegen sei „nicht gut“ – weil in den Gesetzen „Definitionen hineingeschrieben werden, die schwer verständlich sind“. Hawlik erinnert an das „absurd kompliziert formulierter Gesetz“ in Wien, was die Photovoltaik-Anlagen auf Dächern betrifft. Hawlik ergänzt zum Thema Baustoffe: „Es wird so viel Styropor an alle Wände geklebt, das schmerzt uns Architekten. Weil die Architektur darunter leidet.“ Frage aus dem ImmoLive-Chat: Raumordnung versus Wirtschaftlichkeit – und wie weit geht die Eigenverantwortung? Alfred Nemetschke (NHK Rechtsanwälte) antwortet: Wer den „eingeschossigen Supermarkt“ sieht auf einer Fläche, die laut Raumplanung dreigeschossigen Bau erfordert – der solle ins Nachdenken kommen, wie das mit Wohnbau zu kombinieren wäre, nicht zuletzt angesichts der Nachfrage im Wohnbau. „Wir sind hier alle gefragt – vom Architekten bis zum Anwalt – wie das zu lösen ist“, sagt Nemetschke. Das Bewusstsein an Eigenverantwortung – am Beispiel Bau der Ringstraße – sei ja nichts Neues, sagt Nemetschke. „Wer heute eine Runde um den Ring fährt, sieht dass die Dinge ja Bestand haben“ – auch wenn die Mentalität dereinst Richtung „koste es, was es wolle“ gegangen sei; Bauherren hätten nicht zuletzt selbst in den repräsentativen Häusern wohnen wollen. „Eigenverantwortung braucht dennoch Leitplanken“, so Nemetschke. Das könne aber auch übers Steuer- und Abgabenrecht passieren, nicht zwingen über die Raumordnung gelöst werden. Winfried Kallinger hinterfragt grundsätzlich: Wer „eigenverwantwortlich“ handelt, handle zumeist für den eigenen Nutzen. „Wofür bin ich denn verantwortlich als Investor, wenn ich ein Projekt in Gang setze?“ Es gebe ethische und kulturelle Grundlagen – natürlich auch Wertgründe – früher gebaut zu haben. Heute werde die Immobilie immer mehr als Finanzinstrument gesehen. „Es sind Excel-Junkies, es sind Maximierer“, die am Werk seien, äußert sich Kallinger kritisch. Die bestimmende Größe sei mittlerweile die Rendite. „Das ist nicht verwerflich, aber die ethische Komponente ist in den Hintergrund getreten.“ „Das Zertifizierungswesen hilft uns bei der Eigenverantwortlichkeit viel weiter“, meint Andreas Hawlik (Huss Hawlik Architekten). Wer als Großinvestor Geld in die Hand nehme, erwarte sich ein Nachhaltigkeitszertifikat – und zwar ohne ein gesetzliches Zutun. Kann stärkere Haftung etwas für die Nachhaltigkeit bringen? Winfried Kallinger meint: Das nachhaltigste Haus im Sinne der Energieeffizienz sei „ein Quader mit möglichst kleinen Fenstern und dicken Wänden. Das ist nachhaltig, aber eine Grauenhaftigkeit.“ Das fördere weder das Stadtbild, noch schaffe es Lebensqualität. Es greife zu kurz, sich ausschließlich mit dem Energiewert „zu schmücken“. Ein Gebäude müsse mehr können – „es muss das Stadtbild aufwerten, es muss das Wohngefühl steigern“. Diese Faktoren ließen sich aber schwer kodifizieren oder in Haftungen gießen, zeigt sich Kallinger überzeugt. „Wir brauchen vielleicht weniger Haftung und mehr Sicherstellung“, sagt Architekt Andreas Hawlik, schon vorausschauend auf das eventuell spätere Abtragen des Gebäudes. Kallinger sieht die Zertifizierungen – im Zusammenspiel mit der „Eigenverantwortung“ der Wohnungs-Käufer gleichzeitig als „Marketing-Instrument“. Wohnungskäufer hätten oftmals andere Entscheidungskriterien, nähmen aber Zertifizierungen „als nettes Gimmick“ obendrauf. Wenn das Thema Nachhaltigkeit stärker in die breite Öffentlichkeit dringe, werde sich das ändern, prognostiziert Kallinger. Anders im Handel, wo es mehr eine Frage der Wirtschaftlichkeit sei – denke „green buildings“ – denn „die Menschen kaufen ja trotzdem noch Weintrauben aus Südafrika“. Die Zertifizierungsorganisationen müssten mehr Bewusstseinsarbeit Richtung Konsumenten leisten, sagt Andreas Hawlik. Beim Wohnen schlage die Nachhaltigkeit „direkt durch“, „ich will ja jetzt auch keine 80er-Jahre-Wohnung“; der Handel definiere sich aber über die Produkte, die angeboten würden. Was bedeuten sich überschlagende Covid-Gesetze für die Immo-Branche? Alfred Nemetschke (NHK Rechtsanwälte) sieht „naturgemäß“ gerade eine Vielzahl an Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern. Das Thema habe sich beschleunigt; es brauche immer häufiger professionelle Mediation zwischen Bauherren und Anrainern. „Das Gericht fällt Urteile, aber das Mediationsverfahren bringt Lösungen“, sagt Anwalt Nemetschke, denn „ein Richter schaut die Vergangenheit an, und fällt ein Urteil. Aber das löst nicht die Zukunft“, denn „Nachbarn haben die Gewohnheit, auch in den kommenden Jahren noch nebeneinander zu leben“, sagt Nemetschke süffisant. Mediationen könnten „wahre Entscheidungslinien“ finden und Menschen an einen Tisch bringen, was vor Gericht nicht möglich wäre – wenn es darum gehe, „die Zukunft zu lösen“. „Wir haben in Österreich ein Mediationsrecht, um das uns Deutschland beneidet“ – die wenigstens seien – leider – mit der Materie befasst; dabei bringe es oft (Teil-)Lösungen und Verständnis für die Sache. Winfried Kallinger (Kallinger Projekte) bezweifelt, ob es „überall reicht, einen Strich unter die Sache zu machen“ und sich zusammenzusetzen. Zu viele rechtliche Komponenten – zivilrechtlicher, nutzungsrechtlicher, vertragsrechtlicher Natur – spielten oft mit, was bestimmte Baustellen und Fragen der Raum- und Bauordnung komplex machten. Die Immobilie sei – alleine schon im Wortsinn – ein langfristiges Gut, weil „nicht beweglich“. Leider sei das Thema bei Investoren zuletzt zum kurz- bis mittelfristigen Thema mutiert, mit „Exitstrategien für die kommenden fünf Jahre“. Weil Immobilien zu reinen Finanzinstrumenten wurden, seien viele Probleme entstanden. Andreas Hawlik (Huss Hawlik Architekten) meint: Es gebe laufende Diskussionen in Kammer-Vertretungen, die Bauordnung „komplett neu zu stricken“. Wenn „wir die Stadt komplett neu bauen könnten, würde das Sinn machen“ – sich nämlich auf „einige, wenige Dinge zu beschränken“. Aspekte wie Erker-Kubatur, Gaupen- und Balkonlänge seien in einem neuen Gesetz „sicherlich nicht notwendig“. Welches Gesetz würden die Experten verändern? Winfried Kallinger (Kallinger Projekte) will – angesichts von Covid – die Widmungskategorien überdenken. „Ich darf in einem Wohnbau Pferde-Stallungen vorsehen; da sieht man, wie alt die Vorschriften sind.“ Gleichzeitig dürfe in einem Betriebsgebiet nur der Betriebsleiter selbst wohnen. Die Widmungskategorien sollten demnach – auch Richtung Home Office gedacht – überdacht werden. Andreas Hawlik (Huss Hawlik Architekten) möchte kein bestimmtes Gesetz neu aufsetzen – aber die Gesetzeswerdung überdenken. „Politiker versuchen das Beste zu machen, und beauftragen Experten – die fern der Praxis sind.“ Gerade in der Bauordnung würden die „tatsächlichen Player“ (Planer, aber auch die Baupolizei) von der Politik zu wenig gehört. Alfred Nemetschke (NHK Rechtsanwälte) sagt: „Das Gebührengesetz aus dem 19. Jahrhundert kübeln!“ Auch bestehe ein Wirrwarr beim Home Office in arbeitsrechtlicher und Steuer-Sicht, „da passen die Sachen einfach nicht zusammen“. Da „sollten wir ein paar Praktiker hineinsetzen oder zumindest Menschen, die selbst im Home Office sind“ – Gesetze praktischer zu machen sei „vielleicht nicht die blödeste Idee“.

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17.11.2020 02:00

Allora Immobilien und VÖPE, die neuen Projekte von Peter Ulm

Seit Jahrzehnten in der Branche, aber erst seit einem guten Jahr tatsächlich selbstständiger CEO seines eigenen Unternehmens „Allora Immobilien“ – wie geht es Ulm dabei? „Es gibt keinen Zeitpunkt, der nicht herausfordernd ist“, beginnt Ulm den Executive Talk. Die aktuelle Pandemie und der Lockdown brächten „massive ökonomische Herausforderungen“, aber „meine persönliche Meinung ist: Der Virus ist Beschleuniger von Entwicklungen, die ohnehin gekommen wären“. Dass nach zehn Jahren ungebremsten Wirtschaftswachstums irgendwann eine Verlangsamung kommen müsse, „ist für mich völlig normal“. Mit Erfahrung in der Branche zu „Allora“ Ulm berichtet über das „Bodenständige, das Erdige, das Anpacken an den Wurzeln“, das mit seiner im Herbst 2019 gegründeten „Allora“-Immobilien einher gegangen sei – davor war Ulm in größeren Konzernen tätig, zuletzt bei der „6B47“-Investment-Gruppe. Der neue Name „Allora“ stehe – aus dem Italienischen übersetzt – für „packen wir’s an“, und „mit ein bisschen Italophilie geht es auch leichter“, berichtet Ulm schmunzelnd. Mit „Allora“ wolle sich Ulm auf Österreich – mit Schwerpunkt Wien – konzentrieren. Im Fokus stünden „größere Developments, also 10.0000 Quadratmeter aufwärts“, wobei er keinen Unterschied zwischen Wohn- und Büroimmobilien mache. Aktuell sei „Allora“ an Projekt-Developments in der Größenordnung von 180.000 Quadratmeter Nutzfläche beteiligt. Vorteile des Neueinstiegs, die Zukunft des Büros und Aussichten für 2021 Ulm berichtet, erst im Q4 2019 mit konkreten Akquisitionen begonnen zu haben. „Wird sind dann rasch in die Beschleunigung der Situation gerutscht, aber gleichzeitig muss  ich mich nicht mit Dingen beschäftigen, die schon seit drei bis vier Jahren am Laufen sind“, wiegt Ulm die Vor- und Nachteile der Firmengründung ab. „Der Office Markt ist nicht tot! Ich glaube an den Wiener Büromarkt, Totgesagte leben länger“, fasst Ulm seine Einschätzung zu Office-Immobilien zusammen. Grundsätzlich werde das kommende Jahr einen Fokus auf „green buildings“ sowie soziale und energetische Nachhaltigkeit bringen – aber auch eine ungebremste Nachfrage nach (Wohn-)Immobilien als Anlageprodukt. „Ich habe jüngst einem Kollegen eine Wette angeboten“, erzählt Ulm, „wir werden 2021 im Wohnbereich 3 Prozent Rendite sehen“. Bei aller Freude über konstante Renditen und guter Nachfrage schaut Ulm mit ernstem Blick auf die makroökonomische Lage: Die Finanzreserven der Privathaushalte schrumpfen, durch Teilzeit- und Kurzarbeit würden die Geldbörsen knapper. „Die Leistbarkeit der privaten Haushalte geht zurück“, sagt Ulm; „wir müssen im privaten Sektor vor dem Blick auf die Rendite schon noch darauf schauen – wer uns diese Mieten noch zahlt“. Die Zukunft der Hotellerie und Menschen im Home-Office Ulm zeigt sich überzeugt von Aussagen, die er „im Gespräch mit Experten gehört“ habe: 2022, 2023 komme  der Tourismus zurück nach Wien – aber „nur“ er Individualtourismus. Wien ist seit Jahren Top-3-Kongress-Stadt weltweit; aber der Kongresstourismus werde sich nicht so schnell erfangen. Große Benchmarks wie der Radiologen-Kongress würden wohl künftig als „Hybdrid-Veranstaltung“ abgehalten. „Die normale Hotellerie erlebt jetzt eine Talsohle, aber die Kongresse kommen nicht mehr zurück“, zeichnet Ulm ein dunkles Bild. „Home Office hat eine Luxustangente“, sagt Ulm bezogen auf das Arbeiten von zuhause: „Es macht dann Spaß, wenn ich die technischen Voraussetzungen habe und die Wohnung, wo ich in Ruhe arbeiten kann.“ Aber diesen Luxus hätten bei weitem nicht alle. Deswegen, so Ulms Prognose, werde „die Arbeit als Bürofläche in die Wohnquartiere reinkommen“. Statt riesenhafter, monolithischer Konzern-Headquarters vermutet Ulm einen Trend zu „Corporate-Sub-Locations“, die mit kleineren Büro-Einheiten in die Wohngrätzl gehen und die MitarbeiterInnen ebendort erreichen. Frage aus dem Chat: Ist der Ertrag nicht egal, solang das Kapital sicher ist? Macht es wirklich Sinn, die Rendite zu beäugen, solange doch die Wohnung als Kapital sicher sei?, stellt die ImmoLive-Community die Frage im Chat. Ja, die Frage aus dem Chat sei durchaus richtig selbst beantwortet, meint Ulm. „Als Privatanleger schaue ich: Habe ich mit meiner Wohnung auch ein Produkt, das in zehn Jahren auch noch wen interessiert?“ Ob die Wohnung nun „2 oder 2,5 Prozent Rendite“ abwerfe, sei irrelevant – solange das Produkt (also die Wohnung, die Immobilie) gut ist. ImmoLive-Frage: Was bringt die neue Wiener Stadtregierung für die Stadtplanung? Das Stadtplanungs- und Flächenwidmungsressort soll in der neuen SPÖ-NEOS-Stadtkoalition zu einem „Innovations-Ressort“ werden, dass der SPÖ untersteht. Was erwartet sich Ulm von diesem Switch – immerhin waren jetzt zehn Jahre lang die Grünen für das Thema zuständig? „Ich erwarte mir keine disruptive Veränderung“, bleibt Ulm gelassen; schließlich war die Stadtplanung „ja auch vor den Grünen in SPÖ-Hand“. Wien habe ein „wunderbares“ Smart-City-Konzept und einen Stadtentwicklungsplan („STEP2025“), der Dinge „wichtiger verortet als Pop-Up-Radwege“, wie Ulm einen Wahlkampf-Sager von SPÖ-Bürgermeister Michael Ludwig schmunzelnd paraphrasiert. „Ich freue mich auf schlaue Konzepte wie die ‚Super-Blocks‘ in Barcelona, wo ganze Stadtviertel autofrei geplant werden“, schaut Ulm optimistisch in die Wiener Zukunft. Alphatiere vereint – im VÖPE die Interessen der Branche bündeln Zuletzt spricht Ulm über den VÖPE, den „Verein der Österreichischen Projektentwickler“. Es sei Zeichen des Wandels, dass die Branche in „eine gemeinsame Kommunikation gemeinsamer Anliegen“ komme – gerade wo die Immo-Branche von „Alphatieren“ geprägt sei. Gemeinsam mit Erwin Soravia arbeite Peter Ulm an der Entwicklung des VÖPE – „wir haben schon 32 Mitglieder an Bord, weitere stehen vor der Türe“. Es gehe dem VÖPE um konkrete Projektentwickler – egal welcher Größe – die „nicht jammern wollen, sondern gestalten, und der öffentlichen Hand als Ansprechpartner dienen“ wollen. Nicht zuletzt brauche es den Verein VÖPE, um den – zu unrecht – ramponierten Ruf der Immo-Entwickler in der öffentlichen Meinung aufzuwerten. Diese Gemeinsamkeit gelte für das ganze Land, sagt Ulm: „Wir sind keine Wiener. Wir sind ein österreichischer Verein.“ Mit unserer eigenen Corporate Governance gehen wir aktiv als gute Partner voran – im Sinne der sozialen Nachhaltigkeit.

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25.11.2020 02:00

Geldanlagen in Immobilien

Wir sehen derzeit eine enorme Nachfrage sowohl von den großen institutionellen Investoren, als auch von Privatpersonen. Das ist ein großer Unterscheid, aber es gibt sehr wohl Ähnlichkeiten im Anlageverhalten. Die Verunsicherung durch die aktuelle wirtschaftliche Situation ist hoch und Sicherheit steht bei den Investments im Vordergrund, Egal ob es sich um Vorsorgewohnung, Zinshaus, Bauherrenmodell, Immo-Aktien oder Anleihen oder um gewerbliche Objekte handelt.  Wir möchten den Bogen spannen und einen Überblick über den Status Quo geben und natürlich auch versuchen einen Ausblick zu schaffen auf die kommenden Monate – wie wohl wir wissen, dass das nicht leicht ist. Unser Podium bei dieser Diskussion: Martina Hirsch, Leiterin Bauträgervertrieb bei der sReal Michael Baert, Vorstand der ifa AG Benedikt Hartig, CCO (Chief Commercial Officer) der eyemaxx Real Estate Group Florian Kammerstätter, Geschäftsführer der Consulting Company Markus Mendel, EHL Investment Consulting

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