Seit Ende 2022 erlebt die Projektentwicklung tiefgreifende Veränderungen. Die Spielregeln der 2010er-Jahre, geprägt von hoher Nachfrage und niedrigen Zinsen, gehören der Vergangenheit an. „Der Alltag hat uns wieder eingeholt und mit ihm der Kampf um eine erfolgreiche Verwertung von Projekten sowie die Berücksichtigung erheblicher Zinsbelastungen bei der Kalkulation“, sagt Silvia Wustinger-Renezeder, geschäftsführende Gesellschafterin von CITA Immobilien Projektentwicklung. Wer heutzutage ein neues Wohnbau- oder Gewerbeprojekt realisieren möchte, sieht sich mit einer Reihe von Herausforderungen konfrontiert.
Unmöglich, neue Projekte zu beginnen
„Stark gestiegene Bodenpreise, hohe Baupreise und gestiegene Kapitalmarktzinsen bremsen aktuell die Immobilien- und Bauwirtschaft“, erklärt Sebastian Beiglböck, Geschäftsführer der VÖPE, und dazu kommen noch die gesunkenen Exit-Preise. All das macht es im Moment für die meisten Projektentwickler unmöglich, neue Projekte zu beginnen: „Viele genehmigte Bauprojekte sind zurzeit ‚on hold‘ oder sollen vorerst gar nicht begonnen werden.“
Kalkulation geht nicht auf
„Die Kalkulation geht sich nicht aus“, bringt es Franz Pöltl, geschäftsführender Gesellschafter von EHL Investment Consulting, auf den Punkt. Die Preise haben sich zwar bei den Grundstücken teilweise halbiert, aber im Baubereich haben sie sich kaum bewegt. Wobei die gesunkenen Preise für Grund und Boden wiederum für die Developer schlecht sind, die bereits den Grundankauf getätigt haben. In einigen Fällen müssen sogar laufende Baustellen eingestellt werden. Für Franz Pöltl sind die langfristigen Folgen dieser Entwicklung absehbar: „Ein Mangel an dringend benötigten Wohnungen sowie qualitativ hochwertigen Büroflächen in zentralen Lagen wird sich in den nächsten Monaten und Jahren bemerkbar machen.“
Geringe Zahl an Fertigstellungen
Man wird sich in Österreich wohl oder übel auf eine geringere Zahl an Fertigstellungen gefasst machen müssen. Sowohl im Wohn- als auch im Gewerbebereich. „Der ‚1. österreichische Neubaubericht‘ der WKO zeigt diese Entwicklung klar auf“, legt Gerald Gollenz, Fachverbandsobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, Fakten auf den Tisch. Es ist derzeit die einzige Studie über den Neubau in Österreich, und seit mittlerweile zwei Jahren werden laufend Auswertungen zu bundesweiten Neubau-Wohnbauprojekten erstellt. Gerald Gollenz: „Aus dem Quartalsupdate geht hervor, dass die von uns für 2025 befürchtete und prognostizierte Entwicklung einer sinkenden Neubauleistung für Wohnungen leider schon heuer eintritt.“ Die Neubauleistung nimmt 2024 bereits um zehn Prozent ab. Im Jahr 2025 werden laut Prognosen österreichweit sogar rund 16.500 Wohnungen weniger fertiggestellt. In einigen Jahren wird maßgeblicher Wohnraum fehlen, da der Bedarf weiter hoch bleibt. „Das stellt auch eine große Bedrohung für den österreichischen Arbeitsmarkt mit seinen mehr als 300.000 Beschäftigten in der Bauwirtschaft dar“, blickt Sebastian Beiglböck in die Zukunft: „Das ist aus der Sicht der VÖPE eine der größten Herausforderungen für die Politik.“
Marktvorteil und Potentiale
Wer startet, hat in den kommenden Jahren aber einen Marktvorteil, und so zeigt sich Gerd Pichler, Leiter der ARE-Projektentwicklung, zufrieden, „in diesem schwierigen Umfeld unsere Projekte sukzessive in Bau bringen zu können. Wir sind davon überzeugt, dass diese in einer Phase fertiggestellt werden, in der eine verstärkte Nachfrage auf geringeres Angebot treffen wird.“ Die ARE legte gemeinsam mit UBM Development Ende Mai den Grundstein für das erste Bürogebäude im Village im Dritten. Ab Ende 2025 stehen rund 7.500 Quadratmeter Nutzfläche, verteilt auf neun Obergeschoße, für modernes Arbeiten bereit. Gerd Pichler: „Insgesamt punkten qualitativ hochwertige, nachhaltige Projekte in guter Lage.“
Silvia Wustinger-Renezeder konkretisiert die Herausforderungen bei neuen Wohnprojekten: „Vorverwertung, Finanzierung, Baukosten und Lage“. Früher stellte die Vorverwertung kaum ein Problem dar. Doch das hat sich durch die Marktveränderungen im Immobilienbereich grundlegend geändert. Einerseits gibt für exklusive Lagen mit gehobenen Preisen nach wie vor Interessenten, die bereit sind, bei Toplagen frühzeitig zuzugreifen. Andererseits ist im Bereich des leistbaren Wohnbaus in guten bis durchschnittlichen Lagen die Vorverwertung schwierig, da potenzielle Käufer aus verschiedenen Gründen zurückhaltend agieren.
Trotz der Herausforderungen gibt es aber weiterhin gute Chancen auf dem Markt, meint die geschäftsführende Gesellschafterin der CITA Immobilien. Bauträger, die flexibel und strategisch agieren, können dieses Potenzial nutzen und Projekte realisieren. Aufgrund des akuten Mangels an Aufträgen sind Bauunternehmen auch an bescheideneren Projekten interessiert, was besonders kleinen Projektentwicklern zugutekommt. Im Wohnbau ist für den Projekterfolg eines Objekts nach wie vor die Lage entscheidend: „Die Immobilienkrise hat ein großes Angebot an potenziellen Bauträgerliegenschaften auf den Markt gebracht.“ Hier selektiv vorzugehen und die verborgenen „Schätze“ zu finden, ist laut Silvia Wustinger-Renezeder „die größte Schwierigkeit, aber auch die größte Chance für einen erfolgreichen neuen Projektstart“.
