Die KIM-Verordnung war von Anfang an umstritten und wurde in den Medien intensiv diskutiert. Trotz mehrfacher Nachbesserungen bleibt sie für viele Experten unzureichend. Es ist jedoch zu erwarten, dass die Verordnung im nächsten Jahr auslaufen wird.
Die Umsetzung der KIM-Verordnung in Österreich
Die Umsetzung der KIM-Verordnung in Österreich war besonders streng. Es stellt sich die Frage, ob diese Strenge notwendig war, um eine potenzielle Blase am Immobilienmarkt zu verhindern, oder ob die Maßnahmen über das Ziel hinausgeschossen sind.
Benedikt Stockert von FSM Rechtsanwälte in Wien, ein erfahrener Immobilienanwalt, teilt seine persönliche Sicht zu diesem Thema. Er betont, dass seine Einschätzung nicht auf wissenschaftlichen Erkenntnissen basiert, sondern auf seiner langjährigen Erfahrung in der Branche.
Kritische Betrachtung der KIM-Verordnung
Stockert ist der Meinung, dass die KIM-Verordnung auch nach den Nachbesserungen immer noch zu weit geht. Es gab zwei Nachbesserungen, wobei die zweite etwas besser war. Die Ausnahmetatbestände wurden vereinheitlicht und die Kontingente leicht erhöht. Allerdings werden diese von den Banken teilweise nicht einmal ausgeschöpft.
Grundsätzlich hält Stockert es für sinnvoll, gewisse Grundparameter für die Kreditvergabe festzulegen. Er weist darauf hin, dass Österreich eine Besonderheit aufweist: Es gibt sehr viele Regionalbanken, die in der Vergangenheit teilweise sehr großzügig Kredite vergeben haben.
Die Situation vor der KIM-Verordnung
Trotz der großzügigen Kreditvergabe lag die Quote der faulen Kredite zum Zeitpunkt der Einführung der KIM-Verordnung bei nur etwa zwei Prozent. Diese Quote war bereits in den Zinsen eingepreist, die die Banken ohnehin verlangen. Aus dieser Perspektive stellt Stockert die Notwendigkeit der Verordnung in Frage.
Sinnvolle Aspekte der Verordnung
Dennoch sieht Benedikt Stockert auch positive Aspekte in der Verordnung. Er hält es für sinnvoll, dass ein gewisses Eigenkapital beim Immobilienerwerb vorausgesetzt wird. Auch die Begrenzung der monatlichen Kreditrate auf einen angemessenen Anteil des Nettoeinkommens findet er vernünftig.
Allerdings weist er darauf hin, dass viele Banken diese Kriterien bereits vor der Einführung der KIM-Verordnung berücksichtigt haben. Schließlich haben auch die Banken kein Interesse an faulen Krediten.
Auswirkungen auf die Immobilienbranche
Die KIM-Verordnung hat zu einem massiven Einbruch in der Immobilienbranche geführt. Allerdings muss man diesen Einbruch im Zusammenhang mit den gestiegenen Zinsen betrachten. Stockert schätzt, dass der Rückgang der Wohnungsverkäufe zu etwa 20 Prozent auf die KIM-Verordnung und zu 80 Prozent auf die erhöhten Zinsen zurückzuführen ist.
Forderung nach Abschwächung der KIM-Verordnung
Er plädiert für eine Abschwächung der KIM-Verordnung, insbesondere in Bezug auf die festgelegten Notwendigkeiten. Er betont, dass viele Parteien in Österreich Befürworter des Eigentums sind und zeigt sich verwundert darüber, dass es nicht mehr politischen Willen gibt, hier einzugreifen.
Zinsentwicklung und ihre Folgen
Parallel zur Einführung der KIM-Verordnung stiegen die Zinsen im Jahr 2022 stark an. Der Leitzins erreichte einen Höchststand von 4 Prozent. Diese Entwicklung war für viele Unternehmen, insbesondere im Entwicklerbereich, existenzbedrohend.
Stockert zeigt sich überrascht, dass es nicht zu einer noch stärkeren Konsolidierung in der Branche gekommen ist. Er erwartet jedoch, dass in Zukunft noch weitere Auswirkungen zu spüren sein werden.
Prognosen für die Zukunft
Stockert geht davon aus, dass die Zinsen nicht so schnell wieder auf das Nullniveau zurückfallen werden. Er verweist auf Prognosen, die eine zweite oder dritte Inflationswelle vorhersagen, ähnlich wie in den 1970er Jahren.
Diese anhaltend hohen Zinsen könnten insbesondere für stark fremdfinanzierte Entwickler zu erheblichen Schwierigkeiten führen. Stockert erwähnt, dass es bereits Gerüchte im Markt gibt, welche Unternehmen als nächstes in Schwierigkeiten geraten könnten.
Langfristige Auswirkungen der Finanzierungssituation
Die variable Finanzierung wird voraussichtlich auch in Zukunft eine Herausforderung für viele Immobilienunternehmen darstellen. Insbesondere für jene, die vor vielen Jahren Kredite mit variablen Zinssätzen abgeschlossen haben, wird dies ein anhaltendes Problem sein. Die hohen Zinsen belasten die Unternehmen finanziell und können ihre Rentabilität und Wettbewerbsfähigkeit beeinträchtigen.
Diese Situation könnte zu einer Verlängerung der aktuellen Schwierigkeiten in der Immobilienbranche führen. Unternehmen, die auf variable Finanzierungen angewiesen sind, müssen möglicherweise ihre Geschäftsmodelle überdenken oder nach alternativen Finanzierungsquellen suchen, um wettbewerbsfähig zu bleiben.
Positive Aspekte: Die Corona-Förderstruktur
Trotz der aktuellen Herausforderungen gibt es auch positive Aspekte zu berücksichtigen. Die Corona-Pandemie hat zu einer enormen Förderstruktur geführt, die viele Unternehmen unterstützt hat. Diese Unterstützungsmaßnahmen haben dazu beigetragen, dass zahlreiche Unternehmen, einschließlich Immobilienunternehmen, in den letzten Jahren bis zu einem gewissen Grad "künstlich am Leben gehalten" wurden.
Diese Förderungen haben zweifellos dazu beigetragen, eine Welle von Insolvenzen zu verhindern und vielen Unternehmen die Möglichkeit gegeben, die schwierige Zeit zu überbrücken. Allerdings stellt sich nun die Frage, wie sich diese Unternehmen in einem Markt ohne diese außergewöhnlichen Unterstützungsmaßnahmen behaupten können.
Möglicher Nachholeffekt bei Insolvenzen
Ein wichtiger Aspekt, der in diesem Zusammenhang zu beachten ist, ist die Tatsache, dass über einen Zeitraum von mehr als zwei Jahren keine Insolvenzanträge von öffentlichen Stellen gestellt wurden. Dies betrifft natürlich auch Immobilienunternehmen und könnte zu einem Nachholeffekt führen.
Kürzlich veröffentlichte Zahlen in den Medien prognostizieren, dass bis Ende des Jahres noch etwa 7000 Insolvenzanträge erwartet werden. Ob diese Prognose eintrifft, bleibt abzuwarten. Erfahrungsgemäß erweisen sich solche Vorhersagen oft als ungenau. In diesem Fall hofft die Branche natürlich, dass die Prognosen zu pessimistisch sind und die Immobilienbranche nicht noch weiter leiden muss, als sie es bereits tut.
Auswirkungen auf die Rechtsberatung
Die aktuelle Situation in der Immobilienbranche hat auch direkte Auswirkungen auf die Rechtsberatung. Wenn weniger gebaut und verkauft wird und möglicherweise Unternehmen wegbrechen, wirkt sich das auch auf das Geschäft von Rechtsanwälten aus. Es gibt weniger Verträge zu erstellen und weniger zu beraten.
Als Immobilienanwalt in Wien spürt man diese Veränderungen sehr deutlich. Die Kanzlei FSM Rechtsanwälte, vertreten durch Benedikt Stockert, war bis 2020 sehr stark im Bauträgergeschäft tätig. Ein großer Teil ihres Immobilienbereichs bestand darin, viele Einzelkaufverträge in verschiedenen Projekten abzuschließen. In den letzten drei bis vier Jahren ist dieses Geschäft jedoch stark zurückgegangen, zunächst aufgrund der Corona-Pandemie und dann wegen der steigenden Zinsen. Es ist fraglich, ob dieses Geschäft mittelfristig in der gleichen Intensität zurückkehren wird.
Veränderungen im Immobilienmarkt
Die aktuellen Zinssätze haben den Immobilienmarkt grundlegend verändert. Für Eigennutzer ist der Kauf einer Immobilie zwar teurer geworden, aber viele sind immer noch bereit, diesen Schritt zu gehen, um sich ihre einzige Immobilie zu leisten. Was jedoch komplett weggefallen ist und mittelfristig wahrscheinlich auch nicht zurückkehren wird, ist der Anlegermarkt.
Ein beträchtlicher Teil der Wohnungen wurde in der Vergangenheit an Anleger zur persönlichen Vorsorge verkauft. Dieser Markt ist praktisch tot, da es derzeit viel attraktivere und rentablere Anlagemöglichkeiten als Immobilien gibt. Mittelfristig sieht Stockert keine Möglichkeit, dass sich dieser Trend umkehrt. Der Eigennutzermarkt wird zwar zurückkommen, da die Menschen immer noch kaufen wollen, aber er wird nicht das Niveau erreichen, das bis 2020 bestand.
Strategien zur Kompensation von Geschäftsausfällen
Angesichts dieser Veränderungen stellt sich die Frage, wie Rechtsanwaltskanzleien wie FSM diese Ausfälle kompensieren können. Stockert erklärt, dass seine Kanzlei, die etwa 50 Mitarbeiter hat und deren Immobilien-Sparte etwa ein Drittel des Geschäfts ausmacht, nun verstärkt auf andere Beratungsgeschäfte setzt.
Viele dieser Beratungsleistungen wurden früher aufgrund der hohen Auslastung durch das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) nicht aktiv akquiriert oder sogar abgelehnt. Jetzt, da zeitliche Kapazitäten frei geworden sind, konzentriert sich die Kanzlei stärker auf dieses klassische Stundensatzgeschäft. Dabei kommt ihnen zugute, dass sich im Immobilienbereich regelmäßig viel tut und neue rechtliche Herausforderungen entstehen.
Spezialisierung im Immobilienrecht
Stockert betont die Bedeutung der Spezialisierung im Immobilienrecht. Er weist darauf hin, dass viele Kanzleien Immobilienrecht auf ihrer Homepage aufführen, aber nicht alle wirklich darauf spezialisiert sind. Seiner Meinung nach erfordert es eine hohe Spezialisierung, um in diesem Bereich wirklich gute Arbeit zu leisten.
Er empfiehlt jedem Projektentwickler und allen, die sich in irgendeiner Form mit Immobilien beschäftigen, eine auf Immobilienrecht spezialisierte Kanzlei zu wählen, die auch einen nachweisbaren Track Record vorweisen kann. Nur eine Handvoll Kanzleien in Österreich können dies seiner Meinung nach wirklich gut.
Einsatz von KI und Automatisierung
Um wettbewerbsfähig zu bleiben und die Effizienz zu steigern, setzt FSM Rechtsanwälte auch auf moderne Technologien. Die Associates der Kanzlei haben ein KI-Tool entwickelt, das bestimmte Aufgaben automatisch erledigt. Stockert findet dieses Tool sehr beeindruckend und hat es selbst schon ausprobiert.
Darüber hinaus arbeitet die Kanzlei im Hintergrund an verschiedenen Lösungen, um die Vertragsgestaltung in Zukunft zu erleichtern. Dies zeigt, dass auch traditionelle Rechtsberufe sich den Herausforderungen der Digitalisierung stellen und innovative Lösungen entwickeln, um ihre Dienstleistungen zu verbessern und effizienter zu gestalten.
Fazit und Ausblick
Die Immobilienbranche und die damit verbundene Rechtsberatung befinden sich in einer Phase des Umbruchs. Die Kombination aus den Nachwirkungen der Corona-Pandemie, den gestiegenen Zinsen und den veränderten Marktbedingungen stellt Unternehmen und Rechtsberater vor neue Herausforderungen.
Für Immobilienanwälte in Wien wie Benedikt Stockert von FSM Rechtsanwälte bedeutet dies eine Anpassung ihrer Geschäftsmodelle und eine verstärkte Fokussierung auf spezialisierte Beratungsleistungen. Die Expertise im Immobilienrecht wird in diesem komplexen Umfeld noch wichtiger, um Klienten effektiv unterstützen zu können.
Trotz der aktuellen Schwierigkeiten bleibt der Immobilienmarkt ein wichtiger Wirtschaftsfaktor. Es ist zu erwarten, dass sich der Markt mittelfristig wieder erholen wird, wenn auch möglicherweise in veränderter Form. Bis dahin müssen sich alle Beteiligten - Immobilienunternehmen, Investoren und Rechtsberater - flexibel auf die neuen Gegebenheiten einstellen und innovative Lösungen finden, um die Herausforderungen zu meistern.
Für alle, die in diesem dynamischen Umfeld rechtliche Unterstützung benötigen, können spezialisierte Immobilienanwälte wie FSM Rechtsanwälte in Wien eine wertvolle Hilfe sein. Sie können nicht nur bei der Navigation durch die rechtlichen Herausforderungen unterstützen, sondern auch dabei helfen, die Chancen und Risiken im aktuellen Marktumfeld richtig einzuschätzen und zukunftsorientierte Strategien zu entwickeln.
