Fotocredit: TPA

TPA Stand auf der Expo Real

14.09.2022 07:00

Gerhard Popp

EXPO REAL – Stand C2.230 von TPA

Auch in diesem Jahr ist die TPA Gruppe wieder Teil der größten internationalen Fachmesse für Immobilien und Investitionen, heuer erstmals in der Halle C2, Stand 230.

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Fotocredit: Warimpex – West Yard 29

Warimpex – West Yard 29

13.09.2022 07:00

Walter Senk

EXPO REAL – Stand A1.110 mit Warimpex

Warimpex wird auf der diesjährigen EXPO REAL vom 4. bis 6. Oktober in Halle A1 „Europa Mitte“ an Stand Nr. 110 zu finden sein. Mit dabei sind Franz Jurkowitsch, CEO, Daniel Folian, stv. CEO und CFO, Florian Petrowsky, Mitglied des Vorstands, und Christoph Salzer, Geschäftsführer Deutschland.

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Back to Work 3

09.09.2022 07:00

Walter Senk

Salon Real feiert mit der Immobilienbranche den „Back to Work Cocktail“

Am 5. September fand der sechste „Back to Work Cocktail“ im Palais Coburg statt.

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Fotocredit: CBRE

Georg Fichtinger, Senior Director, Head of Investment Properties

08.09.2022 07:00

Gerhard Popp

EXPO-REAL – Stand A1.210 von CBRE

Das Team von CBRE findet man am Stand und dort, wo die Kunden des Unternehmens sind!

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Fotocredit: PlanRadar

Plan Radar

07.09.2022 07:00

Gerhard Popp

EXPO REAL – Stand A3.240 von PlanRadar

Bei PlanRadar einen Kaffee trinken, ein iPad gewinnen und neue Features erkunden.

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Mann und Frau in Büro

06.09.2022 09:20

Bernhard Klein

Arbeitgebermarken – wie Unternehmen ihr Image gezielt Richtung Arbeitsmärkte aufbauen müssen, um im Wettbewerb zu bestehen

Zu all den Herausforderungen, die Unternehmen heute meistern müssen, gesellt sich seit Kurzem eine neue dazu. Der „War for Talents“ hat sich in den letzten zwei Jahren derart verschärft, dass viele Branchen überhaupt keine Mitarbeiter mehr finden. Mit einem schnellen „Employer Branding-Washing“ lässt man allerdings wertvolle Zeit liegen, anstatt eine attraktive Arbeitgebermarke zu schaffen.

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01.09.2022 08:00

Walter Senk

ImmoPicknick im Schloss – Walter's REALity mit Nina

Die Rudolf Steiner Schule im 18.Bezirk war wieder der ideale Rahmen für eine Sommer-Picknick bevor die Urlaubszeit vorbei ist.

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Junge Menschen

31.08.2022 07:00

Romina Jenei

Wer geht heute noch in die Stadt?

Innenstädte und Ortskerne leiden unter Funktionsverlusten und zurückgehender Frequenz. Bei der Citytagung von RegioPlan tauschen sich Vertreter aus Städten und Gemeinden, Projektentwickler, Investoren und Dienstleister aus und suchen gemeinsam nach Lösungen für die zukunftsfitte Innenstadt von morgen.

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Stimmung 1

29.08.2022 08:35

Walter Senk

ImmoPicknick im Schloss Pötzleinsdorf – coole Veranstaltung und nette Gäste

Das Schloss Pötzleinsdorf war wieder Schauplatz unserer Veranstaltung: das IMMO-SommerPicknick.

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podcast

25.08.2022 07:00

Gerhard Popp

Meine vier Lieblingspodcasts rund um Immobilien

„I feel like a new immigrant in this bloggerworld where you are a kind of founding father – walk me around!” Mit diesen Worten beginnt die erste Folge des ersten Podcasts der Welt. Er ist das Ergebnis des Zusammentreffens von Dave Winer und Christopher Lydon bei einer Bloggerkonferenz in Harvard Anfang der Nullerjahre. Lyndon, ein Journalist und Moderator, hat sich kurz davor von seinem Radiosender getrennt, und Winer arbeitet zu diesem Zeitpunkt an einem RSS-Standard, der es ermöglicht, Audiodateien in Blogs einzubinden.

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Symbolfoto

22.11.2022 13:00

TU Wien, IFM E330/5

Die Immobilienbranche im radikalen Wandel - der 15. IFM-Kongress an der TU Wien gibt Antworten

Environmental Social Governance, Workplace Management und hybride Arbeitswelten verändern die Anforderungen an die Immobilienbranche

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Helio Tower Wien

19.11.2022 11:00

BUWOG Group GmbH

Vorzeigebeispiel für qualitativen Städtebau und gelebte Nachhaltigkeit: BUWOG-Projekt HELIO TOWER ist fertiggestellt

Mit dem HELIO TOWER gelingt der BUWOG 2022 bereits die zweite Fertigstellung eines außergewöhnlichen Wohnturms. Der gemeinsam mit BEHF Architects realisierte Tower, dessen Name vom Sonnengott Helios inspiriert wurde, ist mit seinen rund 110 Metern Höhe und über 400 Wohneinheiten zentraler Bestandteil des Stadtentwicklungsgebietes „The Marks“ auf dem ehemaligen Gelände der MGC Plaza im 3. Wiener Gemeindebezirk.

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Ludwig Bresich, Fachgruppenobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, mit den Geschäftsführern der EXPLOREAL GmbH, Matthias Grosse und Alexander Bosak (v. l.).

19.11.2022 09:00

Wirtschaftskammer Wien

So baut das Burgenland: Kleinere Projekte im Kommen

Zum mittlerweile dritten Mal informiert die Wirtschaftskammer gemeinsam mit der EXPLOREAL über die aktuellen Kennzahlen zu den Wohnbauprojekten im Burgenland. Fazit: Die Projekte werden kleiner, auch die Freiflächen schrumpfen.

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(K)eine Bauplanung ohne Ausschreibung

(K)eine Bauplanung ohne Ausschreibung

INFO-TECHNO BAUDATENBANK

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Brickwise startet Zusammenarbeit mit deutsch-österreichischem Immobilienfinanzierer Bambus

Brickwise startet Zusammenarbeit mit Teilverkauf-Anbieter Bambus

Über die App-basierte Handelsplattform Brickwise können Anleger:innen in digitale Anteile von Wohn- und Gewerbeimmobilien investieren. Durch die Kooperation mit Bambus wird das Angebot in Zukunft um Einfamilienhäuser und Villen erweitert, die zum Teil von den ursprünglichen Eigentümer:innen verkauft werden.

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ImmoContract CV

18.11.2022 15:00

IMMOcontract

IMMOcontract: Wohnen in Oberösterreich bleibt attraktiv – auch für Investoren

Welche Preise werden für Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Oberösterreich gezahlt? Dieser Frage geht die IMMOcontract in einer Analyse nach und wirft einen Blick in die Zukunft.

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Trend-Report für die nachhaltige Bau- und Immobilienwirtschaft

18.11.2022 09:00

IG Lebenszyklus Bau

Trend-Report für die nachhaltige Bau- und Immobilienwirtschaft

IG Lebenszyklus Bau formuliert mit „8 1/2 Trends“ ersten Trend-Report für die nachhaltige Bau- und Immobilienwirtschaft / 9 neue Leitfäden für Bauherren und Branchenvertreter

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16.11.2022 17:00

CBRE Austria

NEUER REPORT VON CBRE ZEIGT UNTERNEHMEN EINSPARPOTENZIALE BEI VON IHNEN GENUTZTEN IMMOBILIENFLÄCHEN

Wer in Unternehmen über die genutzten Flächen entscheidet, muss angesichts der unsicheren Wirtschaftslage die Resilienz des eigenen Unternehmens stärken, um wettbewerbsfähig zu bleiben. Ein aktueller Report des globalen Immobiliendienstleisters CBRE zeigt unter anderem, wie die „Total Cost of Occupancy“ mit effektiven Maßnahmen reduziert werden können.

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Der Council on Tall Buildings and Urban Habitat hat TrIIIple mit dem Award of Excellence als „Best Tall Residential or Hotel Building“ ausgezeichnet.

16.11.2022 15:00

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TrIIIple als bestes Hochhaus der Welt ausgezeichnet

Der Council on Tall Buildings and Urban Habitat (CTBUH) mit Sitz in Chicago hat dem Wiener Hochhaus TrIIIple den weltweit prestigereichen Award of Excellence als „Best Tall Residential Building” verliehen und das innovative, klimafreundliche Flusswasserwerk von TrIIIple mit dem „Systems Award 2022“ ausgezeichnet. Zusätzlich hat die Fachjury des Internationalen Hochhaus Preises TrIIIple aus 34 Einreichungen auf fünf Kontinenten als einziges und bestes europäisches Projekt für das große Finale der begehrten Auszeichnung in Frankfurt nominiert.

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Herbst-Blues statt Jahresendspurt   in einem aktuellen Market in Minutes (MiM) hat Savills auf den Investmentmarkt für Gewerbe- und Wohnimmobilien in Deutschland geblickt.

16.11.2022 11:00

Savills Austria

Herbst-Blues statt Jahresendspurt

Herbst-Blues statt Jahresendspurt in einem aktuellen Market in Minutes (MiM) hat Savills auf den Investmentmarkt für Gewerbe- und Wohnimmobilien in Deutschland geblickt.

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01.07.2020 02:00

bis

01.07.2020 03:00

Ausblick für Immobilien-Entwickler

Die Projektentwicklung wird in den kommenden Jahren vor komplett neue Herausforderungen gestellt, sodass wir am Ende vielleicht auch vor etwas anderen Projekten oder Quartieren stehen werden als heute. Wobei wir in Österreich und speziell in Wien von einem enorm hohen Niveau ausgehen – das betrifft die einzelnen Projekte, als auch die Quartiere im Ganzen.Was bringt das Corona-Steuerpaket für die Immo-Wirtschaft?Karin Fuhrmann (tpa) eröffnet die Runde mit dem „erfreulichen Ausblick auf Begünstigungen“ im Zuge des Corona-Wirtschaftspakets der Bundesregierung. Das reiche von der bekannten Umsatzsteuersenkung bis hin zum Konjunkturstärkungs-Gesetz, das bald das Parlament passieren sollte. Bei den angekündigten „verkürzten Absetzungen“ verwies auf Fuhrmann auf die erhöhten 4,5 Prozent fürs erste und drei Prozent fürs zweite Jahr – „das ist doch ganz nett, statt den 1,5 Prozent“, denn: Einkommenssteuerlich sei das Produkt Eigentumswohnung „kein Heuler, wenn ich das so sagen darf“. Bei der degressiven AfA (Absetzung durch Abnutzung) sei sie hingegen „sehr skeptisch“, ob das im Bereich der Immobilien relevant sein werde. Die Investitionsprämien hingegen würden Thema – „hoffentlich bleibt da für die Immobilienwirtschaft noch was übrig“ von der angekündigten Regierungs-Milliarde; weil damit vor allem klimapolitisch relevante Maßnahmen gefördert werden sollen, „verpufft das Geld hoffentlich nicht nur für die Energieerzeuger, und es bleibt für andere was übrig. Das könnte für Investoren interessant sein.“ Diese Investitionsprämie sei vor allem für langfristige Projekt gedacht – das müsste bei Immo-Entwicklern in ein eigenes Vehikel gehievt werden; wohl am besten in Form einer Personengesellschaft. Die detaillierte Ausgestaltung des Gesetzes sei aber noch unklar, „da warten wir gespannt auf mehr Licht ins Dunkel“. Spannend sei auch, ob diese Steuererleichterung rückwirkend für die Jahre 2018, 2019 geltend werde.Martina Hirsch (sReal) ergänzt um den Aspekt der Nachfrage: Das Q2 des laufenden Jahres 2020 zeige bereits „deutliche Veränderungen der Kundenwünsche“. Immobilien-Investments bei institutionellen, großen Anlegern „aber genauso beim kleinen Privaten“ interessanter geworden seien. Es gebe derzeit viel Kapital, die Nachfrage nach dem „Betongold als sicherer Sachwert“ steige; auch wenn der erwartete Ertrag aufgrund hoher Kaufpreise vielleicht nicht so hoch sei, die Sicherheit des Investments stehe im Vordergrund. Bei den Eigennutzern sei ein Trend zur Gartenwohnung zu bemerken – „wir spüren, dass Außenflächen da sein müssen bei einer Wohnung, und dass diese Flächen größer werden müssen“. Genauso gefragt sei das vielzitierte „dritte Zimmer“ zur Nutzung als Home Office.Wie wird sich die Stadtquartiers-Entwicklung langfristig verändern?Gerd Pichler (ARE) wirft einen „globalen“ Blick auf den Unterschied zwischen isolierter Bauprojekte („drei bis vier Jahre“) und Quartiers-Entwicklungen, die oft zehn Jahre in Anspruch nehmen würden von Planung bis Fertigstellung. Quartiere müssten robust konzipiert seien, um Veränderungen auszuhalten, aber gleichzeitig „flexibel genug, um Kleinigkeiten verändern zu können“, etwa Anforderungen an den Grundriss von Wohnungen. Neben aktuell Covid seien laut Pichler „Klimaschutz, Klima-Resilienz, Mobilität und Digitalisierung“ die treibenden Themen der Zukunft. Das werde auch in der Produktion von Bauteilen, etwa hinsichtlich Systembauweise, ein Thema. Neben diesen „Mega-Trends“ habe die Covid-Pandemie jetzt Auswirkungen auf die Anforderungen an Freiflächen, Grünraum – trotz allem Aspekte, die schon vor Covid auf dem Tapet waren, so Pichler.Walter Hammertinger (value one) ergänzt um den Umgang „mit neuen Herausforderungen“, die man in der Projektentwicklung, welche über Jahre bis Jahrzehnte laufe, nicht am Radar gehabt hat. „Alleine das Viertel Zwei (Nähe WU in der Wiener Leopoldstadt, Anm.) beschäftigt mich 14 Jahre – bis es fertig wird, werden es 20 sein“, sagt Hammertinger. „Handeln mit Weitblick“ sei gefragt, aber es gebe genügend Hilfestellungen um die kommenden „Megatrends“ einzuschätzen – also die großen Wandel in der Gesellschaft. Richtige Maßnahmen zu setzen bedeute unter anderem, das Quartier laufend anzupassen; die richtige Nutzung und den richtigen Nutzungs-Mix zu finden. „Covid-19 ist Brandbeschleuniger für die gesellschaftlichen Veränderungen“, sagt Hammertinger, zu sehen am Beispiel der Digitalisierung. Asset-Klassen werden jetzt hinterfragt als Pandemie-Thema, das Virus bringe aber keine großartigen strukturellen Änderungen in den nächsten drei, vier Jahren. „Wir kennen die Trend-Zyklen doch alle: Vom Einzelbüro zum Open Space und zum Großraumbüro – und in zehn Jahren wieder zurück, was der Unternehmensberater gerade sagt“, so Hammertinger salopp, „das müssen unsere Häuser schon aushalten“. Flexibilität sei gefragt, und „ich will zum Punkt kommen, wo Häuser 100 Jahre lang halten und genutzt werden können“.Kommt ein neuer Lockdown – was bedeutet das für die Wohnbau-Nachfrage?Martina Hirsch (sReal) beantwortet eine Frage aus dem Live-Chat, die „viele Wenns“ hat. Ein neuer kompletter Lockdown scheine „nahezu ausgeschlossen“, auch wenn einzelne Maßnahmen wieder verschärft würden; die Wirtschaft könne einen neuen Shutdown schlicht nicht aushalten. Die Immo-Branche habe dennoch Nachfrage erlebt, und musste Kunden anders servicieren, etwa durch digitale Besichtigungen. Wohnungswechsel werde es immer geben, gerade im städtischen Bereich und in Krisenzeiten; so gesehen werde die Nachfrage bleiben.Karin Fuhrmann (tpa) spricht über mögliche langfristige Herausforderungen durch die rasche Corona-Gesetzgebung. „Langfristig sind wir gefeit“, meint Fuhrmann; was fehle seien „Details“ in der Gesetzgebung: Was ist förderungswürdig? Was beinhaltet die Investitionsprämie? Trotz aller Kürze in den Begutachtungsfristen habe sich die Regierung bemüht, der Wirtschaft das Bestmögliche zu tun und Aspekte wie den Klimaschutz mitzunehmen. Der „Lenkungscharakter“ der Steuerreform sei „gut abgebildet“. Was dem Gesetzgeber jedoch „nicht schmecken könnte“ wäre, wenn „ganz Schlaue“ aus der degressiven AFA ein bewusstes „Verlustmodell“ mache. Zweites mögliches Problem sei die Deckelung der staatlichen Investitionsprämie mit einer Milliarde Euro – „die könnte schnell weg sein“. Die Richtung bei kleineren Portfolien gehe wohl in Richtung Anleiheprodukte oder Genussrechte, um diese Portfolien für Investoren „schmackhaft“ zu machen. Das „ist nichts revolutionär Neues, das kennen wir aus der Vergangenheit“.Welchen Stellenwert hat das Umfeld für ein Quartier?Walter Hammertinger (value one) sieht Stadtteil- und einzelne Immobilienentwicklung „nicht mehr losgelöst von der eigenen Immobilie“. Es gelte, sich mit den Angeboten im Umfeld zu vernetzen und zu interagieren. Nutzungen zu schaffen, „wo sich Menschen treffen“, sei wichtig, weil das „zur eigenen Immobilie hinzieht“. Wichtiger Part sei hierbei das Verschwimmen der Eigentumsgrenzen und das „Näher-Zusammenrücken“. Als Beispiel nannte er den „Energieverbund“ im „Viertel Zwei“. Einzel-Entwicklungen müssten das Umfeld schon ab der Planung mitdenken, „um gemeinsam Lage zu generieren“, sagt Hammertinger. Die Lage sei letztendlich Schlüssel für den Erfolg einer Immobilie.Gerd Pichler (ARE) beantwortet eine Frage aus dem Live-Chat zur wachsenden Bedeutung der PIM-Methode (Product Information Management) in der Projektentwicklung. PIM sei zwar schon Thema, aber könne noch nicht flächendeckend zur Anwendung kommen; alleine weil Planungsbüros noch nicht flächendeckend ausgestattet seien. Die ARE befinde sich bei der PIM-Methode „selbst noch in der Pilotphase“. Der Schritt Richtung PIM sei dennoch unumgänglich, weil Gebäudetechnik immer komplexer werde, und das eine ganz neue Form der Qualitätsüberwachung bringen werde.Die Finanzierungsfrage – und Brankenkredite während CoronaKarin Fuhrmann (tpa) wird gefragt, ob sich der Zugang von Banken gegenüber Projektkunden im Zuge von Corona geändert habe? „Eigentlich nicht. Wenn es ein gesundes Projekt eines Entwicklers gibt mit gutem ‚track record’, wird es keine Bank geben, die böse ist dieses Projekt zu finanzieren.“ Banken hätten im Zuge von Corona den Auftrag der Regierung, garantierte Kredite zu vergeben – da hätten sich Banken laut Fuhrmann „schwerer getan“ Kredite zu vergeben an Unternehmen, bei denen nicht klar sei, wie lange sie nach der Krise überleben; „mit Kusshand“ finanziere man lieber Immo-Projekte in guter Lage.Walter Hammertinger (value one) bestätigt: „Ein gutes Projekt ist immer finanzierbar“, wenngleich bestimmte Asset-Klassen wie Hotels wohl „genauer geprüft“ werden hinsichtlich einer Risikobewertung. Aber bei bewährten, langjährigen Partnern „sei das bei Banken kein Thema“.Gerd Pichler (ARE) sieht Schwierigkeiten im privaten Segment: Für den einzelnen sei es derzeit schwieriger, Geld für den Kauf von der Bank zu bekommen. Das „ist natürlich für den einzelnen Käufer unbefriedigend“.„Dabei haben wir eine Zunahme bei der Immobilienfinanzierung bei unserer Mutter Erste Bank“, entgegnet Martina Hirsch von sReal. Das liege aber an den Anlegern, die eine Alternative zu schwächelnden Wertpapieren seit dem Corona-Ausbruch gesucht hätten. Ja, beim Eigennutzer „gibt es den einen oder anderen, der keine Finanzierung mehr bekommt“ – das liege, so Hirsch, „an den Arbeitsmarktzahlen und den Kurzarbeitszahlen, da müssen wir ehrlich sein“. Eine sichere Zahlung der Rate sei nicht mehr gegeben, da müsse eine Bank hinschauen.Betrifft das nur den Kunden, oder auch die Objekte und Wohnungen? Kommt ein weiterer, tieferer Split zwischen „guten und schlechten“ Projekten, etwa anhand der Lage? „Ja, eine stärkere Kluft wird kommen“, auch weil es in den Wiener Flächenbezirken insbesondere links der Donau zu einem Überangebot kommen werde – schlichtweg weil dort die Fläche vorhanden sei, um zu bauen, so Hirsch.Gerd Pichler (ARE) bestätigt: Die „Lage und Qualität der Projekte“, insbesondere Nachhaltigkeitsthemen, würden „massiv an Bedeutung gewinnen“.Der Klimawandel kehrt als Thema zurückWalter Hammertinger von value one meint: Quartiersentwicklung müsse „jeden Lebensbereich des Menschen“ mitbeachten – da komme zum Beispiel die Fassadenbegrünung und die Beschattung ins Spiel, um das Mikroklima zu kühlen. „Hoher Erholungswert“ in den Freiflächen zwischen Gebäuden werde immer wichtiger. Als Beispiel nennt Hammertinger „einen Baum zu pflanzen“: Früher sei ein „kleiner Strauch“ gesetzt worden, der „in zehn, 15 Jahren einmal zum Baum wächst“ – jetzt werde gleich eine ausgewachsene Pflanze gesetzt. Das sei Investition in Lebensqualität, „da müssen wir als Entwickler einen Schritt weiter gehen“, damit der Kunde den Mehrwert sieht – und durch höhere Nachfrage bessere Preise bringt. Das Thema „Micro-Grid“, das Mikroklima, die De-Karbonisierung (also die Reduktion von CO2-Ausstoß) sei eine „vielseitige Spielwiese für Projektentwickler, die mit Weitblick agieren wollen“.Karin Fuhrmann (tpa) bekräftigt: Gerade im Wohnungsbereich verlangen institutionelle Investoren ein Zertifikat der Nachhaltigkeit – weil sie oft angehalten seien, entsprechend zu investieren. Es sei „sehr wichtig, in der Quartierentwicklung zu sein“, bei jedem einzelnen Gebäude, um leichter an so ein Zertifikat zu kommen als Entwickler – und in Folge leichter an Investoren. Jedenfalls macht es Sinn, „größer zu denken“ – und nicht nur „einzelne Häuser zu produzieren, sondern das gesamte Quartier zu betrachten“.Ist der Endkunde bereit, mehr für Nachhaltigkeit zu zahlen? Gerd Pichler (ARE) meint: Es hätte eine Zeit gegeben, „da haben wir alles auf den Markt schmeißen können und die Leute hätten es gekauft“ – aber diese Zeiten ändern sich. Die Nachhaltigkeit stehe „ganz oben im gesellschaftlichen Diskurs“ und werde im Wohnbau verstärkt Thema. Dennoch bleibe eine Diskrepanz, weil es für den Kunden finanzierbar bleiben müsse.Die Nachfrage nach nachhaltigem Bau, nach Energieausweisen und Zertifizierungen sei spürbar, meint Martina Hirsch von sReal, und ergänzt: Es gehe nicht nur um den Klimaschutz, auch „die soziale Nachhaltigkeit wird wichtiger“. Das habe sich seit Corona „massiv geäußert“ – wir sind für die Nachbarn einkaufen gegangen; in Hausgemeinschaften sei ein ganz neues Miteinander entstanden. Es bleibe abzuwarten, wie sich das in der Gesellschaft auch nach dem Ende der Pandemie manifestiere, so Hirsch.Betriebswirtschaftlicher Erfolg und Schaffen von Lebensqualität bei der Quartier-EntwicklungGerd Pichler (ARE) sieht einen „sehr schmalen Grat“. Ziel und Anspruch sei natürlich immer das Schaffen eines nachhaltigen Quartiers; das sei aber wirtschaftlich schwierig, weil es höhere Investitionen bei der Entwicklung und beim Bau mit sich bringe. Das Ergebnis jedoch erziele, im Umkehrschluss, „einen ganz anderen Wert“, mit geringeren Folgekosten und niedrigem Leerstand.Karin Fuhrmann (tpa) meint: In der „Ankaufs-Strukturierung“ müssten Nebenkosten möglichst optimal gemanagt werden. Projektentwickler müssten vorausschauend darauf achten, bei jenen Immobilien mit potenziell institutionellen Investoren, Projekte in Personengesellschaften zu realisieren – dadurch könne ein Investor zum Beispiel bei der Grunderwerbssteuer sparen und ihm „Luft geben“ bei eventuell höheren Kosten in der nachhaltigen Realisierung.Ein Blick in die Zukunft im gesellschaftlichen WandelWie wirkt sich der gesellschaftliche Wandel auf die Stadtentwicklung und neue Quartiere aus?Martina Hirsch (sReal) meint: Der Trend zur Nachfrage Richtung Bezirkshauptstädte außerhalb des Wiener Speckgürtels verstärke sich – etwa Wiener Neustadt oder St. Pölten. Wenn Home Office für viele bestimmend werde, und man nur mehr „ein-, zweimal die Woche ins Büro muss“, dann würden auch längere Pendel-Wege in Kauf genommen. Einhergehend mit dem Wunsch nach mehr Grün- und Außenfläche „wird das noch sehr spannend“. Dafür müsste aber auch die Infrastruktur passen – etwa die öffentliche Anbindung oder die Internet-Geschwindigkeit.Walter Hammertinger (value one) sieht das Thema Nachhaltigkeit wichtig, nicht nur aus Sicht seiner Unternehmensgruppe. Die CO2-Reduktion werde mit allen Mitteln verfolgt. Zweitens: energie-effiziente, vernetzte Gebäude, die komfortabler für den Kunden würden. Und drittens: „community driven, powered by technology“. Es werde nicht nur zu gemischt genutzten Quartieren, sondern auch zu gemischt genutzten Gebäuden kommen – etwa durch shared offices und „Co-Livings“ und geteilten Arbeitsplätzen im Haus. Auch das Thema „soziale Verantwortung“ und „community“ im Unternehmen: Was können Menschen gemeinsam im „beruflichen Zuhause“ schaffen? Alleine deswegen werde der gemeinsame Arbeitsplatz, also das klassische Büro, sicher bleiben, sagt Hammertinger.Gerd Pichler (ARE) sieht Mobilität und den Sharing-Gedanken in künftig großer Rolle. Gute Anbindung an das Öffi-Netz sei wesentlich – als Beispiel nennt er St. Pölten: „Da bin ich mit dem Zug in 20 Minuten am Wiener Hauptbahnhof; mit dem Auto brauche ich eine Stunde“. Das Thema Sharing sei in urbanen Räumen schon weit verbreitet, beispielweise beim Car-Sharing.Karin Fuhrmann (tpa) regt an, die ältere Generation in den Fokus zu nehmen: Spezielle Bedürfnisse zu berücksichtigen und den Community-Gedanken für jene zu schaffen, die nicht mehr im Berufsleben stehen. Diese Zielgruppe könne als „Investor in die eigene Wohnung“ interessant sein, weil man „mit einem bestimmten Alter über ein bestimmtes Vermögen verfügt“. Gerade Corona habe gezeigt, dass Menschen über 60 Jahre auf Hausgemeinschaften angewiesen waren, weil sie sonst isoliert gewesen wären. Diesen Bedürfnissen zu entgegnen sei Aufgabe der Projektentwickler in der Zukunft.

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05.08.2020 02:00

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05.08.2020 03:00

Karriere in der Immobilienbranche. ImmoLive Spezial, die Ziele der jungen Wilden

Die Zukunft der österreichischen Immobilienwirtschaft wird von den jungen Mitarbeitern geprägt. Mit diesen blicken wir auf die aktuelle Situation und in die kommenden Jahre. Live am Podium zu Gast waren: Lisa Gebauer, Raiffeisen ImmobilienNikolaus Grablowitz, ÖRAGPhilip Haberl, sREAL Markus Heigl, RE/MAX Die „jungen Wilden“ stellen sich vor Lisa Gebauer war aus dem Urlaub zugeschaltet – daran hing gleich die Einstiegsfrage, ob es nämlich bei den Jungen in der Branche eine andere Einstellung zur Work-Life-Balance gebe? Mit dem Smartphone sei man auch außerhalb der Arbeitszeiten erreichbar; Nachrichten und Mails außerhalb der Office-Zeiten zu beantworten sei okay – „da sind meine älteren Kollegen aber derselben Ansicht“, sagt Gebauer. Zu Raiffeisen-Immo sei sie zufällig gekommen – über ein Praktikum während des Studiums: „Hineingerutscht, aber auf eine gute Art picken geblieben.“ Markus Heigl von REMAX hatte ursprünglich eine Lehre zum Koch absolviert – die Arbeitszeiten am Wochenende seien aber mit dem Familienleben nicht vereinbar gewesen, weshalb er letztlich 2010 in der Immo-Branche gelandet sei. „Schon neun Jahre dabei für sein junges Alter“, mittlerweile sei Heigl sogar Miteigentümer bzw. Co-Geschäftsführer des REMAX-Büros im Salzburger Pongau. Warum er als gebürtiger Deutscher in die österreichische Immo-Wirtschaft gewechselt ist, wird Philip Haberl von sREAL gefragt. „Dass das Mietrecht hier in Österreich komplizierter ist, wusste ich vorher auch nicht“, bringt Haberl die Runde zum Lachen. Auch sein Weg in die Branche sei „keine gerade Linie“ gewesen – nach Studium der Medienwissenschaft und Tätigkeit in der Filmproduktion. Aus anderen Gründen in Wien gelandet, sei er als Trainee bei sREAL gelandet. Der Umgang mit Kunden und der Verkauf hätten ihn letztlich fasziniert. Keine Probleme macht Haberls Herkunft: „Als Deutscher am österreichischen Immobilienmarkt sehe ich keine großen Differenzen.“ Von der „Mobilie“ zur „Immobilie“ kam Nikolaus Grablowitz von der ÖRAG in die Branche – war er doch zuvor Projektmanager bei der Porsche GmbH. Nach Stationen in Tschechien und Polen ist Grablowitz nun „seit knapp zwei Jahren“ für die ÖRAG in Wien tätig. Wie verändert sich die Branche? Nimmt die Bürokratie überhand? Weil er seit neun Jahren – und damit am längsten von allen Teilnehmern in der Runde – in der Branche tätig ist, wird Markus Heigl (REMAX) als erster nach den Veränderungen in der Immo-Wirtschaft gefragt. Mehrere Punkte zählt Heigl auf: Die Dienstleistung sei in den Vordergrund gerückt, „der Kunde erwartet noch mehr“. Den Kunden zu beeindrucken sei wichtig, man muss ein „Kundenerlebnis“ schaffen. Für die Vermarktung reiche es nicht mehr, nur ein Foto zu präsentieren – das Spektrum habe sich erweitert um 360-Grad-Aufnahmen, „open house“-Rundgänge, Videos oder das digitale Angebotsverfahren. „Einfacher“ war es früher mit den Besichtigungen – da sei die Bürokratie leider gewachsen, angefangen beim Datenschutz und anderer gesetzlicher Richtlinien. Nikolaus Grablowitz (ÖRAG) sieht den Datenschutz aber ebenfalls als wichtig an: „Das Spektrum der Bürokratie muss halt irgendwo anfangen und wieder aufhören“. Das Kundenservice müsse umfangreich sein, der Kunde will „abgeholt“ werden und alles abgedeckt wissen – vom Facility- bis zum Baumanagement und der Bewertung der Immobilie. „Kunden wollen und brauchen diese Informationen“ – bei der ÖRAG bekämen sie die auch, „wir haben da alle Bereiche mit unseren Abteilungen abgedeckt“, so Grablowitz. Philip Haberl (sREAL) meint, dass „es in den nächsten Jahren nicht einfacher wird mit der Bürokratie“. Aber auch kundenseitig brauche es noch viel Aufklärungsarbeit hinsichtlich der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO), die aber auch schneller und besser akzeptiert werde. „Es wird in der Hinsicht aber auch einfacher – niemand setzt sich mehr hin und liest die zugesendeten Informationen komplett durch.“ Auch die sREAL wolle die Bürokratie so klein wie möglich halten für den Kunden – „bei Besichtigungsterminen ballern wir den Kunden nicht zu mit Dokumenten“. Für Lisa Gebauer (Raiffeisen Immobilien) ist die Veränderung am Kunden sichtbar – der wolle „beeindruckt werden“, pflichtet sie bei. Kunden wüssten genau, was es an virtuellen und digitalen Darstellungsformen gebe – da sei der Anspruch „sehr hoch“. Vermarkten die Jungen anders als die älteren Kollegen? Nikolaus Grablowitz (ÖRAG) sieht eine Veränderung in der Vermarktung vor allem Corona-bedingt. Der Kunde könne jetzt „positiv überrascht“ werden – mit digitalen Rundgängen für internationale Interessenten, die jetzt nicht mehr persönlich zu Besichtigungsterminen kommen können. Dieses digitale Bild passiere „sofort“ – egal, ob der Kunde in Europa oder Amerika sitze. Grablowitz empfange hier viel positives Feedback. Müssen alle Kanäle der Social Media bespielt werden, bis hin zu TikTok, wird Lisa Gebauer gefragt, wenn es um die erfolgreiche Vermarktung geht. Gebauer (Raiffeisen Immobilien) meint zuerst, dass Corona eine „vielfache Steigerung“ der virtuellen Rundgänge gebracht habe. Kunden seien Facebook-affin, und auch die Kollegen noch Facebook-affiner geworden, besonders hinsichtlich den 360-Grad-Rundgängen, die auf dieser Plattform möglich seien. Philip Haberl von sREAL macht die Technik-Affinität nicht vom Alter abhängig – „ich selbst muss mir als Junger vieles erklären lassen“. Aber Junge könnten flexibler auf Änderungen des Arbeitsablaufes reagieren; weil sie nicht aus der Erfahrung kommen, dass über Jahre hinweg dasselbe immer gut funktionierte. Es sei schon deutlich mehr Aufwand geworden, sagt Markus Heigl von REMAX. „Es macht aber auch mehr Spaß.“ Neue Werkzeuge wie 360-Grad-Touren und Videos waren „nicht für alle einfach“ zu handhaben, aber es habe Unterstützung von der REMAX-Zentrale gegeben. Die Reichweite sei gestiegen, mehr Interessenten an Bord, der Makler komme an mehr Objekte. Auch wenn der Aufwand – etwa für Mietwohnungen – gestiegen sei, lohne sich das: Kunden würden gebunden, „kommen immer wieder auf uns zu“, spüren eine Verlässlichkeit beim Makler. Das mache das Geschäft letzten Endes lukrativ. Auch komme die Zeitersparnis für den Interessenten hinzu, weil durch Videos und digitale Touren zum Beispiel die Besichtigung entfalle. „Alle Informationen auf einen Klick ist eine Zeitersparnis“ – das bringe mehr Ressourcen für den persönlichen Kundenkontakt, ergänzt Lisa Gebauer (Raiffeisen Immo). Was sind die Technologien der Zukunft, im Bereich der Immo-Vermarktung? Virtual Reality sei bereits großes Thema im Bauträgerbereich, sagt Philip Haberl von sREAL. Wo noch die „grüne Wiese“ stehe oder gerade die Bauphase laufe, seien Möglichkeiten wie die virtuelle Realität zur Visualisierung „ganz wichtig“. Der Maklerberuf werde sich stark ändern, bedingt durch die technischen Neuerungen – etwa durch automatische Schlösser, die Besichtigungen durch den Kunden ohne Makler ermöglicht. „Das muss nicht alles positiv sein“, meint Haberl, denn „man braucht immer noch den Makler, man braucht die persönliche Ebene“. Nikolaus Grablowitz (ÖRAG) sieht zusätzlich die „augmented reality“ groß im Kommen. Mit Smartphone und Tablet können zum Beispiel Einrichtungsgegenstände in die leere Immobilie platziert werden – „dort steht die leere Wand, aber am Handy sehe ich die fertige Küche“. Eine spannende Technologie, die aber „noch nicht so weit fortgeschritten ist, dass sie dem Kunden seriös vorzeigbar ist“. Da werde es weitere technische Erkenntnisse geben, um das in den kommenden Jahren professioneller voranzutreiben. Bei Video und digitalen Rundgängen – braucht es dann überhaupt noch einen Text als Beschreibung einer Immobilie, wird Lisa Gebauer (Raiffeisen) aus dem “Chat” gefragt. „Auf jeden Fall“, sagt Gebauer. Technische Informationen, Energieausweis und Co. brauchen unbedingt einen Text als Begleitung. Und es verstärke das Google-Such-Ranking. Markus Heigl von REMAX ergänzt: „Als Makler muss man offen sein für Neues, und vieles Ausprobieren.“ Nicht jede Technologie könne für das Unternehmen passend sein, aber „verschließen darf man sich vor nichts“. Wie steht es um die Vernetzung der Jungen? Abgesehen von den Firmennetzwerken – kennen die „Jungen Wilden“ Makler in anderen Bundesländern? Während Lisa Gebauer sich im Raiffeisen-Netzwerk gut verankert sieht, aber in den Bundesländern noch Kontakte knöpfen will, meint Nikolaus Grablowitz: „In Wien kennen wir uns alle“. Über die ÖRAG bediene er sich des Firmen-Netzwerks in die westlichen Bundesländern. Philip Haberl sieht die Kommunikation der „Jungen“ nicht anders als bei den Etablierten: E-Mail und Telefon seien dafür „immer noch das Beste“ – wobei, „das Fax nicht mehr so“, bringt Haberl die Runde zum Lachen. Welche Asset-Klassen bewerten die jungen Makler künftig als interessant? Philip Haberl (sREAL) sieht einen hohen Stellenwert bei der „guten Beratung für Vorsorgewohnungen, dem Investment in Neubau-Erstbezug“. Wiewohl die Gesamtübersicht über den Markt – von Miete über Gebraucht über Erstbezug bis Gewerbe – wesentlich sei. Markus Heigl von REMAX spricht für das „Land“ Salzburg: Da seien Büroflächen weniger gefragt als in der Stadt; genauso bei Geschäftsflächen. Der Fokus und das Interesse lägen im Wohnbereich. Nikolaus Grablowitz (ÖRAG) nennt die Frage nach den Asset-Klassen „eine Riesige“ – „da kann man alles mit rein nehmen“. Durch den Flächenwidmungsplan gebe es für alle Nutzungsarten einen Bedarf – aber der Trend zeige, dass sich „B- und C-Flächen“ im Gewerbe immer schwerer tun, weil der Kunde („Stichwort Amazon“) alles online bestellen könne. Ein weiterer Trend gehe Richtung „mehr mieten denn besitzen“; siehe „shared offices“ und „shared apartments“. In Österreich gehe man diesen generellen Trend konservativer an, aber er sei spürbar. Er, Grablowitz, könne von zahlreichen Anfragen nach „shared offices“ berichten, wo nur für drei bis sechs Monate gemietet werden wolle. Lisa Gebauer von Raiffeisen Immobilien sieht die interessanteste Entwicklung im Wohnbereich: Freiflächen und Wohnungen mit Garten seien in Zeiten von Corona immer attraktiver geworden. „Jetzt kommt auch die Generation Z auf den Markt, für die Besitz nicht wichtig ist“ – was zu mehr Nachfrage nach Mieten führe. Gebauer ergänzt zur Plattform Facebook: Hier meldeten sich durchaus Abgeber, nicht nur Suchende – aber Raiffeisen nutze Facebook sowieso vorrangig zur Imagewerbung, um die eigene Kompetenz und Services zu präsentieren. Letztlich zähle aber – gerade beim Abgeber – das persönliche Gespräch. Da könne Facebook nur einen ersten Schritt setzen, um Vertrauen aufzubauen. „Bei Facebook durchleuchten Abgeber meine Seite und schauen: Wer ist der, was macht der persönlich?“, sagt Markus Heigl (REMAX). Das sei „bei uns am Land“ noch extremer als in der Stadt – „weil da werde ich am Dorfplatz auf ein Video angesprochen, das ich poste“, so Heigl. Kurzzeitmieten seien in Wien großes Thema, sagt Philip Haberl (sREAL). „Wir haben viele Leute, die zu uns kommen und Ferienappartments machen wollen, die auf Kurzzeit vermieten wollen.“ Das sei aber gesetzlich stark reglementiert, und die Makler könnten gar nicht die richtigen Ansprechpersonen sein für diese Vorhaben. Es gebe aber durchaus Verkaufsunterlagen, wo Eigentümer bereits ihr Recht einräumen, dass andere Eigentümer Kurzzeitvermietungen machen dürfen. Facebook sei jedenfalls ein „paralleler Markt“ – als Plattform ohne Provision, ohne Makler. Aber: Wiewohl das Vernetzen dort rasch funktioniere, sei hier viel „rechtliches Unwissen“ im Spiel – da mache es schon Sinn, „zusätzlich mit einem Makler zu sprechen, um nicht in rechtliche Fettnäpfchen zu treten“. Die persönlichen Ziele der Jungen Nikolaus Grablowitz (ÖRAG) sei am Weg zum Immobilientreuhänder – „da fehlt mir noch ein Semester“. Innerhalb der ÖRAG wolle er seine „Chancen nutzen und sich hocharbeiten“ – und „größere Deals abschließen“. Lisa Gebauer (Raiffeisen) will sich im Online Marketing und in den Sozialen Medien weiterentwickeln – um „das Beste für die Immobilienbranche zu finden“, für Kollegen genauso wie für Kunden. Das eigentliche Geschäft sei „eine persönliche Sache“ – aber in der „Anbahnung kann man sich mit digitalen Medien viel helfen“. Markus Heigl (REMAX) nennt seine persönlichen Ziele: potenzielle Kundinnen und Kunden künftig noch mehr davon zu überzeugen, zum Makler zu gehen – „denn das bringt einfach Rechtssicherheit“. Philip Haberl (sREAL) will Bauträger mehr Richtung Marktanalyse informieren – weil in der Projektplanung „fast ein bisschen Stadtplanung“ stecke. Da würden Grundsteine gelegt für städteplanerische Fragen der Zukunft. Zum Schluss spielen wir „Immobilien-Fee“ Jeder der „Jungen Wilden“ darf sich zum Abschluss der Runde etwas von der Immo-Wirtschaft wünschen. Nikolaus Grablotwitz (ÖRAG) beginnt: „Bitte, macht die Bauordnung in allen Bundesländern gleich!“ Ein „einheitliches, übersichtliches Mietrechtsgesetz“ wünscht die Philip Haberl (sREAL); und dass „der Mehrwert der Dienstleistung eines Maklers“ mehr ins Bewusstsein rückt. Markus Heigl (REMAX) wünscht sich eine gemeinsame Plattform für alle Immobilien in Österreich – „wo man alles reinstellen muss, wo alle zusammenarbeiten müssen“ – im Interesse des Kunden. Lisa Gebauer (Raiffeisen) schließt: „Ein pauschaler Wunsch, aber: Bitte alle schneller auf Veränderungen im digitalen Bereich reagieren!“

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26.08.2020 02:00

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26.08.2020 03:00

Karriere in der Immobilienbranche: die jungen Wilden II

Vor mehr als zwanzig Jahren war es nicht leicht eine Liste zu erstellen mit Top 100 „Frauen in der Immobilienwirtschaft” Heute wäre das schon um einiges leichter, denn es sind weitaus mehr Frauen als damals und es werden immer mehr. Das sieht man auch bei unserer zweiten Ausgabe von ImmoLive – Summer Special „Die jungen Wilden”. Es sind nämlich drei Frauen und zwei Männer auf dem Podium. Die VorstellungsrundeMirlinda Lokaj arbeitet seit dreieinhalb Jahren für die WISAG-Gebäudetechnik, als Assistentin der Geschäftsführung. Maria Trauntschnig entdeckte während des Studiums ihr Interesse für die Projektentwicklung; sie arbeitet seit mehr als drei Jahren als Projektmanagerin bei Value One. Anna Zillner ist seit 2019 Maklerin für Büroimmobilien bei EHL; den Weg in die Branche fand sie über ein Praktikum während des Studiums. Dominik Erne stammt aus Vorarlberg und fand den Weg nach Wien – und zu Bondi Consult – ebenfalls über das Studium. Er ist Projektleiter für „TWENTYONE“, das Projekt auf den ehemaligen Siemens-Gründen in Wien-Floridsdorf. Marcel Weber komplettiert die Runde –  er ist Makler für Gewerbeimmobilien bei Arnold Immobilien, und das seit mehr als drei Jahren.Alle verbindet, dass sie seit drei bis vier Jahren in der Branche tätig sind – und das jeweils durchgehend bei derselben Firma. Und: Echte Alternativen zur Branche sieht keine bzw. keiner aus der Runde. „Jedes Projekt ist ein Prototyp, bei jedem neuen Projekt entwickelst du neue Konzepte. Das wird nie langweilig“, erklärt Dominik Erne von Bondi Consult seine Faszination für die Branche. „Schon in der Schule war mein Interesse für Stadtentwicklungsprojekte groß“, ergänzt Anna Zillner (EHL). Das Studium des Bauingenieurwesens war für Maria Trauntschnig von Value One „zu zahlenbasiert“ – weswegen sie in die Projektentwicklung gekommen sei: „Da stimmt die Mischung aus dem Wirtschaftlichen und dem Technischen. Von Marketing und Sales bis zu Controlling und dem Verkauf – es ist ein breites Spektrum.“ Mirlinda Lokaj von WISAG pflichtet bei: „Die Immobilienwirtschaft ist dynamisch, man lernt jeden Tag dazu.“Veränderungen in der BrancheVor allem „im technischen Sinn“ sei großer, ständiger Fortschritt in der Gebäudetechnik zu beobachten, meint Mirlinda Lokaj von WISAG. Neben der „Digitalisierung als ständige Begleiterin“ sieht Anna Zillner (EHL) beim Thema Aus- und Fortbildung die größte Veränderung. Studiengänge wie Immobilienmanagement seien heute „voll belegt“, im Gegenteil zur Situation noch vor einigen Jahren. „Die Immobilienbranche wird immer jünger, und immer professioneller“, meint Dominik Erne von Bondi Consult. Die Digitalisierung schreite auch im Bereich der Wiener Stadtverwaltung positiv voran, bemerkt Erne und verweist beispielhaft auf die „digitale Baueinreichung“. „Auf der Baustelle tragen wir Planänderungen gleich am Tablet ein, es werden keine Baupläne mehr ausgedruckt“, ergänzt Maria Trauntschnig von Value One. Marcel Weber von Arnold Immobilien beschreibt die Professionalisierung der Branche: „Da brachen One-Man-Shows weg, die vielleicht früher funktioniert haben.“ Die Firma Arnold Immobilien „expandiert pro Jahr um ein Land“, damit würden Abläufe – und die Kundschaft – internationaler – „es gibt keinen nationalen Markt mehr.“Damit steigen aber auch die Ansprüche an die Dienstleistung, sagt Weber.Wird die Branche weiblicher?Anna Zillner von EHL sieht den Trend von TU-Studiengängen Richtung Immo-Branche durchgängig weiblicher werden. „Die Baustelle ist noch männerlastig“, da werde frau manches Mal noch „blöd angeschaut“, erzählt Maria Trauntschnig von Value One – „aber auch auf der Baustelle werden die Frauen immer mehr. Auch im Studium zum Bauingenieurwesen seien „ein Drittel“ der Studenten junge Frauen, „eine gute Quote“. Auch, so Trauntschnig, gebe es in ihrem Unternehmen Value One „mehr Projektmanagerinnen als Projektmanager“. Mirlinda Lokaj sieht es vom Unternehmensbereich abhängig: „Ich arbeite bei der WISAG in der Gebäudetechnik. Das ist eine Männerdomäne.“ Im kaufmännischen Bereich der WISAG liege der Frauenanteil hingegen bei über 50 Prozent.Ob Frauen in der Immo-Wirtschaft bestimmte Bereiche besser abdecken können als Männer, etwa durch Verhandlungsgeschick oder Problembewusstsein? Maria Trauntschnig (Value One) wünscht sich einen Mix aus Männern und Frauen im Team; Anna Zillner (EHL) ergänzt: „Bringen wir das nicht auf die geschlechtsspezifische Ebene. Jede und jeder hat Stärken und Schwächen, da geht es um die Persönlichkeit.“ Dominik Arne von Bondi Consult hält entgegen: In der Immo-Branche gebe es „viele Alpha-Tierchen, da klescht es immer wieder. Frauen bringen da eine gewisse Ruhe hinein.“Trends im Gewerbebereich und die Zukunft im Büro-Immo-MarktAlle Podiumsgäste sind im Gewerbebereich tätig, und werden zu Entwicklungen ebenda gefragt. Dominik Erne von Bondi Consult sieht die „Flexibilität beim Home Office“ im Bleiben – aber das Büro ebenso von Bestand als „Ort der sozialen Kontakte, der Zusammenarbeit“. Büros würden sich aber wegbewegen vom Großraumbüro Richtung „normale“ Büros – mit baulichen Maßnahmen wie eingezogener Wände. Anna Zillner von EHL spricht vom „Activity based working“ als „großes Schlagwort“, der Trend gehe weg vom fixen Arbeitsplatz. „Eine Idee der 1970er-Jahre, die jetzt Corona-bedingt wieder kommt.“ Home Office alleine reiche nicht – Menschen brauchen den Austausch, die Kollaboration, sagt Zillner – in diese Richtung werde sich die Büronutzung künftig verändern.Weil sich jedes Unternehmen der Home-Office-Frage anders stellen muss, muss auch die Projektentwicklung im Gewerbebereich flexibler werden. Maria Trauntschnig von Value One begleitet das Projekt des neuen Firmen-Headquarters, das im Sinne des „activity based workings“ angelegt sei: „Will ich einen Vertrag lesen und muss mich fokussieren, habe ich Rückzugsorte. Will ich mitten im Geschehen sein, arbeite ich an einer Projektinsel“, schildert Trauntschnig die Idee. Büros müssten weg vom Gedanken der Standard-Arbeitsplätze, hin zu „Community Areas“ – das „zieht die Leute auch wieder weg vom Home Office ins Büro“, sagt Trauntschnig.Dominik Erne von Bondi Consult begleitet das Projekt „TWENTYONE“ auf den ehemaligen Siemensgründen in Wien-Floridsdorf. „Es reicht nicht mehr, nur ein Büro hinzustellen. Man braucht ein Mobiliätskonzept, man muss flexibel auf die Mieter eingehen“, so Erne. Dazu brauche es ein „insgesamtes Quartier-Management“, das die Leute zusammenbringt und vernetzt.Es gehe Investoren nicht mehr ausschließlich um die Rendite, sagt Marcel Weber (Arnold Immobilien). Egal, welche Asset-Klasse im Gewerbebereich – ob Büro, Retail, Hotel – immer stärker werde ein Auge auf die Drittverwertbarkeit gelegt. Die Lage entscheide oft über eine Nachverwertung: „Refurbishment, oder mache ich ein Hotel daraus.“ Die Lage sei und bleibe das entscheidende Merkmal. „Und auch während des Lockdowns hat sich die Immobilien-Welt weitergedreht, es wurden alle Asset-Klassen weiter gekauft.“Mirlinda Lokaj (WISAG) sieht die „innovative Gebäudetechnik“ an oberster Stelle – was braucht der Nutzer, wie kann ich den Nutzer am besten vernetzen? Als Facility Manager wolle man „vom Spatenstich an“ dabei sein – um eine einfache Administration, neben einfacher Nutzung, zu erlangen. Das betreffe Neu- genauso wie Umbauten, und sei „sehr gefragtes“ Thema.Gibt es einen Mega-Trend in der Immobilienwirtschaft?Weil die Jungen die Welt oft mit anderen Augen sehen, werden sie nach möglichen „Mega-Trends“ in der Branche gefragt. „Der Ausdruck ist mit Vorsicht zu genießen“, sagt Marcel Weber, „das Zinshaus ist seit dem Jahr 1900 ein Mega-Trend und wird es bleiben“. Die Branche verändere sich dynamisch – etwa durch neue Finanzierungsformen wie Crowd Funding. „Es kommt sehr schnell, es geht sehr schnell – den einen Trend gibt es nicht, dazu ist die Branche zu vielfältig.“Anna Zillner von EHL beschreibt den Trend zu Mikro-Apartments in Wien noch im Jahr 2019: Der Wunsch nach kleinem, leistbaren Wohnraum wurde abgelöst von Corona. Jetzt ist man „glücklich über ein Extrazimmer, über die paar Quadratmeter mehr“. Jetzt gehe es um Freiflächen wie Terrassen und Balkons – „das zeigt, wie schnelllebig unsere Branche ist. Es gibt nicht den einen Mega-Trend“.Maria Trauntschnig von Value One sieht „BIM“ – also das „Building Information Modelling“ – als großen Trend. Dabei werden Planung, Betrieb und Nutzung vereinheitlicht. „Aber auch da wissen wir nicht, wohin die Reise geht“, so Trauntschnig.Dominik Erne (Bondi Consult) sieht das Thema Freiflächen im Kommen, nicht nur im Wohn- sondern auch im Gewerbebereich: „Warum Teamgespräche nicht nach außen verlegen?“ Abgesehen davon sieht auch Erne die Branche schnelllebig, es gebe rasche Trendwechsel.Mirlinda Lokaj (WISAG) hat während der Corona-Krise beobachtet, wie Hotels herunterfahren musste und Betriebskosten sparen wollten. „Da hilft Green Facility Management“, so Lokaj. Nachhaltige Energieeffizienz sei ein Kostenfaktor, der schon in der Planung und Gebäudetechnik berücksichtigt werde.Wohnraumverdichtung als Mega-Trend?„Den einzelnen Supermarkt, der in der Gegend herumsteht, wird es nicht mehr geben“, sagt Dominik Erne von Bondi Consult. Künftige Gebäude hätten eine Nutzungsmischung, von Gewerbe bis Wohnen; die Asset-Klassen würden zusammenwachsen.Maria Trauntschnig von Value One stellt dem Trend zur Wohnraumverdichtung das Interesse nach mehr Außenfläche und Grünraum entgegen. Bei Büros werde es zu Verdichtungen kommen; was sich aber ausgleichen werde mit der Nachfrage nach „anderen Facilities“.Was bringt die Digitalisierung für die Branche?Dominik Erne von Bondi Consulting erinnert an China, wo bereits Einfamilienhäuser „aus dem 3D-Drucker kommen“. Neue Formen der Systembauweise – etwa im Garagenbau – verkürzten Bauzeiten teilweise um bis zur Hälfte.Marcel Weber (Arnold Immobilien) meint nicht, dass neue Finanzierungsformen wie Crowd Funding sein Business grob verändern werden – „wer zahlt, und wie gezahlt wird, ist dem Makler egal, solange gezahlt wird.“ Was Corona gezeigt habe: „Man muss nicht mehr für einen Termin nach Deutschland fliegen, da reicht eine Videokonferenz aus.“ Gleichzeitig werde „das Exposé digitaler, animierter“. Da müsse man schlicht mit der Zeit gehen – auch im Kontakt mit dem Kunden.Anna Zillner von EHL spricht das Thema der Datenbankanbieter an – eine „immense Hilfe, wenn man nicht mehr alles mit der Hand abtippen muss“. Überhaupt brächten „Krisenzeiten die kreativsten Ideen heraus“ – vergleiche den Bankencrash im Jahr 2008, welcher den Fahrdienstleister „Uber“ hervorgebracht habe. Im Dienstleistungsbereich sei der persönliche Aspekt jedoch besonders wichtig – und „das kann man nicht digitalisieren“. 360-Grad-Rundgänge und virtuelle Touren seien praktisch – aber könnten den persönlichen Kontakt nicht ersetzen.Maria Trauntschnig (Value One) spricht zu „BIM“, dem „Building Information Modelling“. In ihrem Bereich, dem altbaugeschützten Bestand, sehe sie „BIM“ skeptisch: Jede Tür habe ihr eigenes Maß, man könne nichts „auf den Prototyp herunterbrechen“. Man müsse vor Ort Entscheidungen treffen, gemeinsam mit dem Architekten bei der Begehung. Dass das mittlerweile am Tablet passiere und „sofort weitergegeben“ würde, sei Vorteil der Digitalisierung. Neben dem „Smart Home“ sieht Trauntschnig das „smarte Büro“ im Kommen – intelligente Büroräumlichkeiten, die sich zum Beispiel angesichts der Meeting-Teilnehmer im Raum anpassen, etwa hinsichtlich des Lichts und der Belüftung.Mirlinda Lokaj (WISAG) unterstützt die Meinung: Schnittstellen in der Software, in der IT, würden immer wichtiger. Das würde Auswertungen bei Rundgängen erleichtern, und Prozesse insgesamt beschleunigen.Was wollen die Jungen anders machen als die Generation davor?Mirlinda Lokaj (WISAG) beschreibt das „eigene Image“, das dem Facility Management anhefte. Vielen sei gar nicht bewusst, wie wichtig Facility Management für das Funktionieren eines Gebäudes ist. Hier brauche es Bewusstseinsbildung und mehr Zusammenarbeit, bereits in der Projektentwicklung.Dominik Erne von Bondi Consult sieht die Nachhaltigkeit als große Aufgabe der jungen Generation. „Das sind Themen, die manchmal wehtun – zum Beispiel bei den verschiedenen Zertifizierungen – aber das ist nachhaltig, und auch den Partnern wichtig“.Marcel Weber (Arnold Immobilien) erinnert an den Umweltgedanken, der sich etabliert: Viele „grüne“ Immobilienfonds würden nunmehr ausschließlich zertifizierte Gebäude ankaufen. Es seien kleine Dinge, die viel ausmachen könnten – etwa Bienenvölker auf Hausdächern anzusiedeln.Anna Zillner von EHL pflichtet bei: Das Thema Nachhaltigkeit, angesichts des „Welterschöpfungstags“ am 22. August, sei in allen Medien präsent. Effiziente Gebäudetechnik und Zertifizierungen waren in den Jahren zuvor „nicht im Fokus“; das könne die junge Generation verändern, auf dass sich das zum Positiven wandle. Was „leistbares Eigentum“ betreffe, sieht Zillner ein Unternehmen nur bedingt handlungsfähig – da brauche es Dialog mit der Politik bei diesem „hochpolitischen Thema“.Maria Trauntschnig (Value One) möchte das „negativ behaftete“ Image der gesamten Branche verbessern: „Viele denken, da gibt es nur wirtschaftliche Gedanken. Aber wir wollen alle etwas Nachhaltiges entwickeln, und den Menschen etwas zurückgeben.“

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07.09.2020 02:00

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07.09.2020 03:00

Der digitale Fortschritt in der Bau- und Immobranche

Die Digitalisierung bringt für die Branche viele Vorteile aber auch Herausforderungen mit sich. Wie können wir dem Wunsch der öffentlichen Hand entsprechen und den digitalen Fortschritt zügig vorantreiben?  Welche Rahmenbedingungen und Maßnahmen braucht es dafür? Welche neuen Anforderungen kommen auf uns bei Projekten im öffentlichen und privaten Bereich zu? Live am Podium zu Gast: Sigrid Oblak, Direktorin Wien Holding Wolgang Malzer, BIG, Architektur- und Bauvertragswesen Martin Müller, GF JP Immobilien Michael Resch, GF BIMEXPERTS Dominik Philipp, GF Dietrich I Untertrifaller Architekten Moderation: Reinhard Krémer

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21.09.2020 02:00

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21.09.2020 03:00

Der Deutsche Immobilienmarkt im Herbst 2020 – eine außergewöhnliche Zeit

Wie sieht die neue Normalität am deutschen Immobilienmarkt aus, aber vor allem wie könnte sie in Zukunft aussehen?Jeder Podiumsteilnehmer hielt einen Vortrag; danach gab es eine anregende Diskussion. Die einzelnen Präsentationen gibt es auch hier auf der Website zum Einsehen.Alexander Neuhuber zur Marksituation in Berlin und den „neuen Bundesländern“Alexander Neuhuber ist seit 2006 auf dem deutschen Immobilienmarkt tätig und sprach über die aktuelle Marktsituation in den neuen Bundesländern, vor allem über Berlin, aber nicht nur. Neuhuber sprach nicht nur vom „Covid-Krisenjahr 2020“, sondern erinnerte an eine „Abfolge der Krisen“, beginnend mit der Bankenkrise 2008, über die Migrationskrise 2015 und der „permanenten“ Klimakrise. Dazu komme die flache Zinsentwicklung im vergangenen Jahrzehnt – „salopp gesagt: Geld kostet nichts mehr“. Das führe zur einer Flucht in Sachanlagen – nämlich Immobilien. Wer eine sichere Anlage in Immobilien suche und sich international umsehe, der „kommt an Deutschland nicht vorbei“. Noch vor 15 Jahren seien Zinswohnhäuser der Gründerzeit „klassisch unterbewertet“ gewesen; schon damals sei ihm, Neuhuber, klar gewesen: „Berlin kann auf Dauer nicht so billig wie St. Pölten bleiben.“ Deutschland mit seinen rund 80 Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern biete „viele interessante Märkte“, abgesehen von Großstädten wie Berlin. Alle größeren Städte seien auf Wachstumskurs in der Bevölkerungszahl, und das West-Ost-Gefälle („neue Bundesländer“) beginne sich zu nivellieren. Anders als in Wien, „wo man verfügbare Zinshäuser mit der Lupe suchen muss“, gebe es in Großstädten wie Chemnitz „ausreichend Ware“. Auch seien die Renditen in den neuen Bundesländern deutlich höher als etwa in Wien, in einem Spektrum von 2,5 bis 7 Prozent. Deswegen habe er sich mit seinem Unternehmen MAGAN „auf die B- und C-Städte“ wie Dresden, Leipzig oder Potsdam.Foliensatz von Alexander Neuhuber Der Berliner Markt befinde sich in einer „special situation“, in einer Schere zwischen Mietendeckel und „Milieuschutz“. „Das ist ein Murks“, der zu niedrigeren Mieten in Top-Lagen am Ku’Damm führt, aber von dem Mieter von Plattenbauten nicht profitieren, sagt Neuhuber. „Das passiert, wenn man der Linke, der Nachfolgepartei der DDR-Kommunisten, so ein wichtiges wirtschaftspolitisches Feld zum Spielen überlässt.“Nicht zuletzt würden finanzierende Banken „unrund“, wenn durch den Mietendeckel kaum Rendite zu erwarten sei und sich die „Durchsanierung“ von Zinshäusern nicht mehr rechne.Dennoch sei – in der Corona-Krisenzeit – „die Durchschnittswohnung mit 70 Quadratmeter ein sicheres Investment“. Das wiederum spreche für die „neuen Bundesländer“, wo es entsprechendes Angebot gebe und Rendite warte.Tobias Just zur Auswirkung der Pandemie auf ImmobilienmärkteTobias Just sprach darüber, wie sich Pandemien auf Immobilienmärkte auswirken und gibt uns auch Beispiele darüber und zeigte, wo wir aktuell stehen – und auch wie Banken die derzeitige Situation einschätzen.Die Pandemie löste Just zufolge einen „dreifachen Schock“ aus. Zuerst der Nachfrage-Schock, weil Restaurant- und Kino-Besuche plötzlich nicht mehr erlaubt waren, der Tourismus stillstand. Zweitens ein „Angebots-Schock“, weil zahlreiche Dienstleistungen nicht auf den Markt kommen konnten, mit Verzögerungen in den Betriebsabläufen. Diese „massiven Auswirkungen auf die Volkswirtschaft“ hätten auch direkten Einfluss auf die Immobilienwirtschaft, sagt Just. Der dritte Schock sei der „Unsicherheits-Schock“: Niemand wisse, wie es weitergehe, was das Morgen bringe. Von dieser Unsicherheit habe die Immobilie aber profitiert, „weil das Haus dem Schutzbedürfnis dient“, und als sichere Anlage verstanden wird.Foliensatz von Tobias JustDie Nachfrage bei Gewerbe- und Handelsimmobilien erhole sich aber bereits, und sei „mehr Ausdruck der normalen Konjunkturkurve als der Pandemie“, so Just. Büroimmobilien stünden „irgendwo dazwischen“, also zwischen Wohnen und Handel. Das liege an der großen Unsicherheit, wie es mit der Arbeitswelt von morgen aussieht – Stichwort Home Office. Die Zinsen seien „deutlich niedriger, als sie sein müssten“; davon profitiere die Immo-Wirtschaft, weil in Zeiten niedriger Zinsen in Immobilien investiert werde, als sichere Anlage.Schon frühere Pandemien hätten Auswirkungen auf den Immobilien-Markt gehabt. Just zitiert aus Studien zu den Pest- und Cholera-Epidemien in Paris und Amsterdam (17. respektive 19. Jahrhundert). Mieten und Preise seien niemals stark eingebrochen – sogar in Zeiten der Pest seien die Mietpreise maximal um 5 Prozent gesunken. „Der Immobilienmarkt in Städten ist resilient. Wohnen ist und bleibt wichtig“, so Just.Eine Pandemie sei also ein „Dreiklang von Schocks“ (siehe oben), aber keine Blase, die platze. Wenn also Preise jetzt sinken, habe das nichts mit einer Immo-Blase zu tun, sondern mit dem „Schock“ der unvorhersehbaren Pandemie.Und tatsächlich werde jetzt wieder verstärkt nach Wohnungen gesucht – wobei sich die regionalen Nachfrage-Hotspots verschoben hätten. „München ist nicht mehr so begehrt“, es gelte „nach links und rechts zu schauen, in die risikoarmen Gegenden“.Der Lockdown habe die Margen erhöht; Banken lieferten sich jetzt einen „intensiven Wettbewerb“, insbesondere im Wohnbereich. Banken seien „eindeutig bereit“, Wohnen zu finanzieren; mit Abstrichen Logistik-Immobilien; und „deutlich weniger bereit“, Büros zu finanzieren.„Einen kurzen Ausflug in die Bürowelt“ unternimmt Just, der meint, dass „ziemlich klar war, was mit Wohnungen passiert – aber bei Büros hatten Banken unterschiedliche Einschätzungen“. Von der Annahme des 30-prozentigen Einbruchs bis zum 20-Prozent-Flächen-Plus sei alles vorhanden. „Ach was! Minus 30 bis plus 20, irgendwo dazwischen liegt die Wahrheit.“ Deswegen zahle es sich jetzt aus, mit verschiedenen Banken zu sprechen, und ihre jeweiligen Einschätzungen abzuwägen.Abschließend: Corona hat keine Immo-Krise ausgelöst, sagt Just. Tourismus-Immobilien leiden, aber insbesondere beim Wohnen und „mit Abstrichen“ beim Handel und Büros „haben wir ein gutes und tragfähiges Geschäft“.Matthias Kuß über Wohnungs-Regulierungen in BerlinMatthias Kuß gab einen Überblick über die regulatorischen Themen in Berlin wie unter anderem Mietpreisbremse, Kappungsgrenze – und über die aktuelle Diskussion des Aufteilungsverbotes – also eines Parifizierungsverbots, das zur Diskussion steht.Kuß verweist auf Geschichte und Ausgangslage vor zirka 15 Jahren. Noch im Jahr 2006 sei die Angebotsmiete in Berlin durchschnittlich bei 6 Euro auf den Quadratmeter gelegen. Das habe sich seither verdoppelt, sagt Kuß. Bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen sei die Entwicklung „noch drastischer“ verlaufen: 1.000 Euro auf den Quadratmeter noch im Jahr 2010; heuer liege dieser Wert bei 4.300 Euro – im Durchschnitt. Zuletzt müsse der Bevölkerungszuwachs bedacht werden – bis zu 50.000 neue Berlinerinnen und Berliner pro Jahr lösen eine entsprechende Wohnungsnachfrage aus. Das wiederum führe dazu, dass Wohnen in der Stadt nicht mehr leistbar sei. Die rot-rote Stadt-Regierung hätte demnach Handlungsbedarf gesehen, sagt Kuß, und habe „Enteignungs-Debatten“ losgetreten, und schließlich Maßnahmen zur Miet-Dämpfung ergriffen.Dazu gehören u.a. die Privatisierung ehemals kommunaler Wohnungen, die jetzt rekommunalisiert werden sollen. In den 2000er-Jahren hatte Berlin zu geringen Preisen kommunale Wohnungen verkauft, und wolle diese jetzt zurück ins Stadt-Eigentum bringen. „Das steigert die Kosten für die Stadt, schafft aber keine neuen Wohnungen.“Foliensatz von Matthias KußAuch soll der Wohnungsmarkt auf AirBnB geprüft werden, und der „strategische Leerstand“ zur Nutzung von Kurzzeit-Mieten bekämpft werden.Zuletzt komme der „Berliner Sonderweg“, also der Mietendeckel, erklärt Kuß.Eine Lösung könne die „kooperative Baulandentwicklung“ sein – bei neuen Flächenwidmungen müsste zumindest ein Drittel mit öffentlich geförderten Wohnungen bebaut werden (Wien hat in seiner Bauordnung im vergleichbaren Fall ein Zwei-Drittel-Verhältnis festgeschrieben; Anm. d. Red.)Der Wohnungs-Neubau in Berlin reiche derzeit „jedenfalls nicht aus, um die Nachfrage zu decken“, sagt Kuß. Durch die Kurzzeit-Vermietung („AirBnB“) und dem „spekulativen Leerstand“ lasse sich deutlich mehr Geld verdienen – was die Wohnungen dem Markt entziehe. Entsprechend habe der Berliner Senat (Stadtregierung) reagiert und zum Beispiel ein Bußgeld eingeführt für Wohnungen, die länger als sechs Monate leer stehen.Weitere Gesetzesänderungen auf Berliner Stadtregierungs-Ebene beträfen demnach Umwälzungskosten bzw. Umlegungskosten (Mieterhöhung bei z.B. „Luxus-Sanierungen“ oder Einrichten eines Aufzugs im Haus); da falle zum Beispiel die „Mietpreisbremse“ hinein. „Beim Neuabschluss von Mieten darf der Preis maximal 10 Prozent über dem ortsüblichen Vergleichswert liegen“, erklärt Kuß.Diese verschiedenen Maßnahmen Berlins hätten aber nicht den gewünschten Effekt erzielt – im Gegenteil, die Mieten seien weiter gestiegen. Daher habe die Berliner Stadtregierung den „Mietendeckel“ eingeführt. Das würde Mieten – zum Beispiel „im Altbau in schicker Lage“ bei 6,45 Euro pro Quadratmeter deckeln – „in einer Lage, wo ich sonst um 14, vielleicht 20 Euro vermieten kann“, so Kuß. Das sei ein „erheblicher Einschnitt“, weil auch Bestandsmieten gesenkt werden müssten – zu einem gewissen Prozentsatz.„Aus meiner Sicht ist der Mietendeckel verfassungswidrig“, sagt Kuß. „Meine Einschätzung: Das wird nicht halten.“Die Präsentationen zu allen drei Vorträgen finden Sie hier auf der Website.Debatte der Experten im Online-PodiumGleich anschließend an die Vorträge ist das Thema „Mietendeckel“ am Programm. Derzeit würden in Berlin „Schattenmietverträge“ abgeschlossen – zu gedeckelten Quadratmeterpreisen, allerdings mit dem Passus der höheren Kosten, falls das Berliner Gesetz vor dem deutschen Verfassungsgericht kippe. „Das sorgt natürlich für Verunsicherung der Mieter“, sagt Tobias Just, „da muss ich als Mieter eigentlich schon jetzt das Geld zur Seite legen“.„Hier überlagert sich die Verunsicherung auf Mieterseite mit jener auf Vermieter-Seite“, sagt Alexander Neuhuber in Bezug auf die „Doppel-Mietverträge“. Er verstehe die „soziale Komponente“ und die Maßnahmen, um Mieten abzufedern. Aber „das vorliegende Gesetz geht in die falsche Richtung“; es bevorzuge die falschen. „Wer bisher 6.000 Euro für die Wohnung am Ku’Damm gezahlt hat, zahlt jetzt 2.500“, kritisiert Neuhuber. Jene, die zum Leben zu wenig hätten, profitierten aber nicht davon.„Strafen für böse Vermieter“ sowie „Kaufverträge mit doppeltem Preis“ – wie agiert der Investor, wenn er den „Vor- und Nach-Mietendeckelpreis“ kalkulieren muss? Rechtsanwalt Matthias Kuß geht auf die Pönale ein: „Spannend wird es ab November, bislang galt ja nur Informationspflicht.“ Erst bei Wiederholung ab den Wintermonaten werde es erhebliche Bußgelder geben – in Höhe von bis zu 500.000 Euro für große Wohnungsgesellschaften. Kuß würde jedenfalls Einspruch gegen diese Bußgeldbescheide einlegen – „weil wir nicht wissen, ob das Gesetz überhaupt hält“. Für die Immobilien-Bewertung sei es „spannend, weil durch den Deckel viele Objekte over-rented sind“. Diese würden nun abgewertet beim Kauf.Der Chat fragt: Mieter und Vermieter: Wo liegt die Hol- bzw. Bringschuld?Muss der Mieter um den Deckel ansuchen, oder ist das Bringschuld des Vermieters, fragen User im ImmoLive-Chat. „Wenn ich ab Dezember eine zu hohe Miete bezahlt bekomme“, spricht Matthias Kuß aus Sicht des Vermieters, „dann muss ich das Geld zurückschicken“.Die Finanzierungs-Frage der Banken im Core-SegmentWie steht es um die Banken-Prüfung des Kreditnehmers, wird Tobias Just gefragt. „Die Banken bedienen jetzt bevorzugt Bestandskunden. Wer eine neue Bank anspricht, tut sich schwer“, bringt es Just auf den Punkt. Banken seien zurückhaltend bei Neukunden, selbst bei guter Performance derselben.Die größten Überraschungen im Corona-Jahr2020 ist ein turbulentes Jahr – aber was überrascht die Experten in diesem Kalenderjahr am meisten?Tobias Just, Rechtsprofessor für Immobilienwirtschaft, sieht als größtes Novum, „wie schnell sich Leute auf Prozent-Prognosen festgelegt haben“. „Mieten verfallen um Minus 12 Prozent“, sei da gesagt worden, „aber dafür gibt es doch keinen Beleg“. Jetzt schwinge das Stimmungs-Pendel um, auf einmal sehe jeder das Positive. Aber: „Die Immobilienwirtschaft hinkt immer hinterher, die Verwerfungen kommen jetzt noch“.Alexander Neuhuber zeigt sich am meisten erstaunt, „dass sich die Thesen und Theorien der Experten, und von mir, bewahrheitet haben“. Zu Pandemie-Beginn habe sich eine „sehr unsichere Situation“ ergeben, mit „Panik im Mandanten-Kreis“, insbesondere im Handel und in der Gastronomie. Der Wohnungsmarkt sei aber stabil geblieben – besonders im „Durchschnitts-Wohnungsmarkt“. Wohnungen seien ein „fades Investment, mit niedrigen Renditen. Aber es ist ein sicherer Hafen, und alles was im Lehrbuch steht, stimmt“, sagt Neuhuber.Matthias Kuß erinnert an die schnelle Reaktion der Märkte angesichts der „Corona-Schockstarre“ im Frühjahre – da hätten sich innerhalb kürzester Zeit neue Geschäftsfelder entwickelt. „Auf einmal werden Hotels, die leer stehen, neu entwickelt“, erzählt Kuß.Frage aus dem Chat: Kommt mit dem Mietendeckel die Investitionsverpflichtung?Die ImmoLive-Community ist die größte Experten-Runde mit Möglichkeit zum Live-Chat mit Immobilien-Expertinnen und Experten in Österreich und Deutschland. Das Online-Podium beantwortet dabei auch Fragen. „Wenn der Mietendeckel die Einnahmen senkt – wird der Eigentümer dann auch Investitionen wie Sanierungen zurückschrauben. Kommt eine Investitionsverpflichtung?“, will die Community wissen und stellt die Frage Richtung Berlin.Jurist Matthias Kuß erkennt das Problem: „Mit geringem Mietertrag kann ich Instandhaltung nicht bezahlen.“ Kuß erläutert das Berliner Gesetz: „Auf fünf Jahre kann ich einen Euro mehr verlangen, wenn ich modernisiere oder energetische Maßnahmen setze“. Das Haus müsse jedenfalls solange „in Schuss“ gehalten werden, solange keine Gesundheitsgefährdung herrsche. Auf der anderen Seite stünden in Deutschland geltende Energie- und Nachhaltigkeitsbestimmungen, die kostenintensive Erhaltungsmaßnahmen („von der Wasserleitung bis zum Rauchmelder“) erforderten, sagt Kuß.Tobias Just erklärt, wann das deutsche Bundesverfassungsgericht eine Entscheidung zum Mietendeckel trifft: „Alle hoffen auf den November 2020, aber damit rechne ich nicht. Ich denke an einen Entscheid irgendwann im kommenden Jahr.“Treffen Reisebeschränkungen die Investments?Der Chat fragt Alexander Neuhuber, wie er die geltenden Covid-19-Reisebeschränkungen sieht. Hinderlich für Investments?, wird der Österreicher gefragt, der selbst in Berlin tätig ist. „Lustig ist es nicht“, sagt Neuhuber. „Dass Wien auf der ‚Roten Liste‘ in Berlin steht ist nicht so schlimm als andersrum. Deutschland steht gut da – da stimmen die (Infektions-, Anm.)Zahlen. Was ein guter Antreiber für ganz Europa sein könne, in Deutschland zu investieren.Tobias Just von der Uni Regensburg sieht „klar weniger ausländische Transaktionen“, die aufgrund der Covid-Reisebeschränkungen durchgeführt würden. Das betreffe aber auch den amerikanischen und asiatischen Raum; der europäische Raum um Deutschland sei „glimpflich-liquid“ davongekommen. „Massive Einbrüche“ im klassischen Einzelhandel gebe es aber „eindeutig“ durch den Wegfall asiatischer oder amerikanischer Touristen. Da gehe es weniger um „große Investments“ als um „den kleinen Cash-Flow“, sagt Just, also „Hotellerie und Einzelhandel“. Das Wohnsegment „im AirBnB-Format“ sei zwar betroffen, aber weniger stark.Alexander Neuhuber sagt: „Nach dem Lockdown spüren wir in Chemnitz oder vergleichbaren Städten eine vermehrte Nachfrage.“ Da gebe es „vermögenden Mittelstand“, da „brauchen wir keine Asiaten oder Amerikaner“, auf dass Immobilien als Anlageform verkauft würden. „Häuser als Anlageform haben einen Boom erlebt in Deutschland“, erzählt Neuhuber.Wo würden die Experten investieren?Tobias Just würde sein Geld jetzt in Anteile einer Wohnungs-AG stecken, verrät er im ImmoLive-Chat. „Verteilt, um die Unsicherheit zwischen Stadt und Land zu zerstreuen.“ Dabei gehe es nicht um „Leipzig oder Chemnitz oder die Top-A-Lage“. Just sieht jedenfalls „Brot und Butter“, also die „Durchschnittsobjekte“, im Vorteil gegenüber „spekulativen Luxusobjekten“.Matthias Kuß sieht den Wohnungsmarkt als langfristiges Investment und empfiehlt daher Berlin – „auch wenn mit dem Mietendeckel in den nächsten fünf Jahren noch was kommt“. Im Vergleich zu anderen Metropolen biete Berlin immer noch „Steigerungspotenzial“. Abgesehen davon empfiehlt Kuß Investments in Städten „mit Bevölkerungswachstum und Uni-Standort“.Wo steht der Immo-Markt in einem Jahr?Matthias Kuß sieht die Asste-Klassen Hotels und Retails als großes Thema. Die Insolvenz-Pflicht ist in Deutschland gerade ausgesetzt – hier sei zu befürchten, dass sich die Pleiten ins nächste Jahr verlagern; etwa in der Gastronomie oder der Berliner Clubszene.Tobias Just erwartet einen heterogenen Immobilienmarkt mit steigenden Segmenten und Rückgängen. „Brot-und-Butter-Immobilien werden sogar eine Mietsteigerung zulassen“, weil sie als Anlagemöglichkeit attraktiv seien, sagt Just.Alexander Neuhuber will die Zukunft nicht an der Entwicklungs des Immo-Markts ablesen, sondern „an der Entwicklung der Pandemie. Wenn wir in den nächsten sechs Monaten eine Impfung haben, können wir in eine ‚alte neue Normalität‘ zurückkehren“. Je länger das ausbleibe, desto mehr Insolvenzen und Konkurse werde es geben. „Und dann kommt die Realwirtschaft in der Immo-Wirtschaft an, und wir spüren den Effekt.“

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22.09.2020 02:00

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22.09.2020 03:00

Der digitale Fortschritt in der österreichischen Bau- und Immobilienwirtschaft

Während andere Branchen bereits seit Jahren entlang deren gesamten Wertschöpfungskette durch gesteigerte Produktivität profitieren, so stellt die ordnungsgemäße Umsetzung der Digitalisierung immer noch das größte Problem in der Baubranche dar.  In Deutschland kommt niemand mehr im öffentlichen Bereich an BIM vorbei. Building Information Modeling (BIM) wird auch in der Zukunft in Österreich eine immer wichtigere Bedeutung für alle beteiligten Akteure zukommen. Die BIM-Methodik soll künftig zu einem Kulturwandel in der Projektabwicklung führen. Dieser unterscheidet sich grundlegend von der herkömmlichen Herangehensweise und wird die in der Branche tätigen Unternehmen zu radikalen Umstellungen zwingen. Aber noch ist es nicht soweit. Warum es noch nicht soweit ist, wo die Herausforderungen liegen und welche Wege beschritten werden (können), darüber diskutierte unter der Moderation von Reinhard Krémer ein hochkarätiges Podium: Sigrid Oblak, Direktorin Wien Holding Wolgang Malzer, BIG, Architektur- und Bauvertragswesen Martin Müller, Geschäftsführer JP Immobilien Michael Resch, Geschäftsführer BIMEXPERTS Dominik Philipp, Geschäftsführer Dietrich I Untertrifaller Architekten Wie digital ist unsere Zukunft? Wer braucht „digitale Zwillinge“? Und warum digitale Hausverwaltung? Sigrid Oblak leitet die kommunale Beteiligungsgesellschaft der Stadt Wien, die Wien Holding, als Direktorin. Sie sieht einen „Lockdown-Digitalisierungs-Schub“, der sich durch alle Unternehmen der Holding ziehe. „Nicht alle Unternehmen in der Holding waren davor auf dem gleichen Digitalisierungs-Level“, sagt Oblak; „aber mittlerweile sind wir alle auf einem guten Niveau in der technischen Infrastruktur“, erzählt sie von den Corona-Anstrengungen in den vielen Unternehmen der Wien Holding. Michael Resch wird gefragt: „Kein Investor wird in 15 Jahren ein Gewerbegebäude ohne ‚digitalen Zwilling‘ kaufen“ – ob er dieser Aussage zustimme? Ja, als Ingenieur „kann ich nur dafür sprechen“. Objekte „werden immer intelligenter“; was bislang auf dem Papier passierte, werde sich künftig vollautomatisch in der Software abspielen, so Resch. „Da werden sich neue Produkte im Facility Management ergeben – bis hin zur Gamification, wenn die Glühbirne nicht funktioniert“, motiviert Resch den Hausmeister von morgen schon jetzt. Martin Müller will mit seiner App drei Hauptthemen ansprechen: „Community and Services“ – mehr als nur das „technokratische Hausverwaltungstool“ will Müller erstens den Kunden mit zweitens der Hausverwaltung und drittens „dem Grätzl“ vernetzen. Klassisches Facility Management bedeute heute: Weg von der „klassischen Betriebskostenabrechnung“ hin zur transparenten Echtzeit-Einsicht in laufende Objektkosten. Müller malt das „digitale schwarze Brett“ an die Wand. „Sie arbeiten ja bereits mit BIM“, wird Dominik Philipp gefragt. Das „Building Information Management“ gebe es doch seit Jahren – „nur kamen wir bislang nicht in Schwung, erst der Lockdown bringt Fahrt hinein“. Gerade als planerischer Architekt wolle er, Philipp, in „eine einheitliche, integrale Arbeitsweise hinein“ – weg von alten Arbeitsmustern und hin zur „open book Mentalität“, fordert Philipp: „Jeder im Team weiß über alles Bescheid, um das gleiche Ziel zu verfolgen“. Heterogene Märkte und Anforderungen könnten nicht länger mit denselben eingefahrenen Planungsmustern begegnet werden. „Wir müssen uns nur trauen, diese Prozesse zu verändern“, sagt Philipp. Wolfgang Malzer spricht seitens der BIG über das „Building Information Management“. Als großer Anbieter habe die Bundes-Immobiliengesellschaft zwar ihre „Hausaufgaben gemacht“, was aber zeitintensiv gewesen sei. Nach langer Vorbereitung gehe die BIG mit dem BIM jetzt „in Pilotprojekte rein“, sagt Malzer. Hinkt Österreich bei BIM hinterher? Was kann die Politik tun? Was kann BIM in der öffentlichen Hand? Das Building Information Management scheint als Zukunft des Facility Managements ausgemacht zu sein. Hinkt Österreich hinterher? Michael Resch sieht BIM-Projekte in Deutschland, die Österreich weit voraus seien – und zwar um „drei bis vier Jahre“. Grund sei auch die kulturelle Hemmschwelle, das österreichische „kennen wir nicht, machen wir nicht“, meint Resch. Und er führt fort: „Digitalisierung, das Wort ist ausgelutscht. Aber hören wir auf mit unserer 2D-Planung und schauen wir auf unsere Kids. Die spielen alles nur mehr 3D. Lernen wir daraus.“ Sigrid Oblak von der Wien Holding will die technische Einführung des BIM unbedingt an die Ausbildung der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter geknüpft sehen, die mit dem System arbeiten sollen. „Man muss sich einen gescheiten Stufenplan überlegen. Gibt es einen Mindeststandard an Daten, der von allen verwendet werden muss?“ Auch hinsichtlich Datenschutz gebe es „kluge und gescheite“ Überlegungen, aber: Was passiere mit den Daten, die plötzlich verfügbar sind, stellt Oblak die Frage Richtung „Pilotprojekten, wo die öffentliche Hand mit kleinen Projekten beginnt, bevor es in den Hochbau geht“. Zumal Behörden für komplexe Systeme wie BIM technisch noch nicht durchwegs ausgerüstet seien. Dominik Philipp sieht Österreich hingegen „nicht weit hinter Deutschland, was die Innovationskraft angeht. Das hohe Tempo in Deutschland erkenne ich nicht, was die Digitalisierung angeht.“ Aber „selbstverständlich“ müsse es im Architekten-Job sein, mit entsprechenden Instrumenten wie BIM umgehen zu können. Die „komplette Prozess-Abwicklungskette müssen wir inhaltlich von vorne neu denken – trotz BIM haben wir auf der Baustelle ja trotzdem noch das Papier“, sagt Philipp. Das digitale Gebäudemodell müsse schon von Beginn der Planung weg zum Einsatz kommen; nicht erst später „vom Bleistift aufs Papier ins Digitale übertragen“, um das neue digitale Instrument auch „richtig zum Einsatz bringen zu können“. Was bringt BIM für den Bauprozess? „Aus dem BIM-Modell heraus kann ich millimetergenau auf der Baustelle zum Beispiel fräsen“, sagt Dominik Philipp, „wir denken hier nicht mehr ‚in Beton‘, sondern mit ganz anderen Materialien und Möglichkeiten“. Michael Resch meint, „BIM macht vielen Angst, weil sie neue Prozesse brauchen und Daten haben“. Aber: Wer Step-by-Step vorgehe und einmal beginne, in 3D-Planung zu arbeiten, könne sich BIM ganz natürlich annähern. „Wir reden hier über hoch technologisiertes Bauen. Ohne dem Schlosser oder dem KMU unrecht tun zu wollen“ – aber die ‚Kleinen‘ müssten auch erst lernen, mit der neuen Technik umzugehen, sagt Wolfgang Malzer. Es gehe darum, auch kleinere Unternehmen eine Baustelle übernehmen zu lassen, nicht nur „den großen fünf Baufirmen“, ergänzt Dominik Philipp. „Das ist eine Chance für KMUs, es braucht auf der Baustelle nicht mehr so viele Leute.“ Der Bau-Prozess werde vereinfacht, der Planer halte die Fäden in der Hand. „Wenn Sie heute ein Foto mit dem Handy machen, haben Sie es gleich auch am iPad“, zieht Dominik Philipp eine Parallel zu „diesem heißen Thema“. Eine ähnliche Parallel-Planung in Echtzeit müsse und werde auch auf Baustellen gegeben sein. So könne das Gebäude automatisch melden, wenn z.B. Jalousien nach tausendfacher Verwendung ausgetauscht werden müssen. Dieser „digitale Zwilling“ erleichtere die Gebäudewartung. Drohnen fliegen nachts „Wir stehen heute bei einer Genauigkeit von plus-minus 30 Zentimetern“, erklärt Michael Resch die Technologie von Morgen. „In der Nacht fliegen Drohnen“ über die Baustelle und gleichen ihr Bild mit dem „digitalen Zwilling“ im BIM ab – um die Arbeiten auf der Baustelle präziser zu machen. In weiterer Folge würde dann die Blockchain-Technologie Auftraggeber und Auftragnehmer vernetzen, „aber da sind wir in der Grundlagenforschung“, so Resch. Koordination der Gewerke durch Digitalisierung, und Digitales im Wohnbau „Die Kollision der Gewerke erkenne ich erst auf der Baustelle“ – digitale Lösungen könnten Monteure die Arbeit erleichtern, aber: „Das hat auf der Baustelle nicht funktioniert“, erzählt Michael Resch. Die Erkenntnis: Software als „Game“ konzipieren, und einen spielerischen Zugang finden, so Resch. „100 Leute wohnen im selben Haus, aber kennen ihren Nachbarn nicht“, weist Martin Müller hin. Deswegen wolle man Menschen animieren, als User digitaler Medien miteinander zu kommunizieren. Die Anonymisierung könne umgangen werden – „der digitale Kontakt kann Hemmschwellen lösen“, sagt Müller. „Da können wir ganze Grätzl vernetzen. Niemand läutet mehr um einen Liter Milch beim Nachbarn, aber jeder postet in die Nachbarschafts-Gruppe“. Was kann BIM im Holzbau? Was bringt BIM der BIG? Dominik Philipp erinnert daran, dass der Holzbau schon „seit Jahren“ in 3D-Planung baue. Jetzt gehe es darum, die Präzision zu steigern. „Das können wir im BIM leisten, die Fräse ansteuern“. Der Trend gehe in die Vorproduktion; dazu brauche es auch Fachkräfte, und sei auch Thema im Fachkräftemangel. Anders als beim Beton punkte die Holzbauweise, „da haben Sie in ein bis zwei Wochen eine ganze Wohnhausanlage stehen“, wirbt Philipp für die Vorteile des digitalen Baumanagements. „Wir arbeiten im integralen closed-BIM“, erzählt Philipp, das habe aus seiner Unternehmens-Sicht Vorteile gegenüber dem „open-BIM“. In der Wiener Ettenreichgasse saniert und erweitert die BIG eine Schule. „Wir machen open-BIM“, sagt Wolfgang Malzer. Da gehe es „um den Modellaustausch, um Kolloquien, um die Prüfregeln in der Zusammenarbeit“. In dem Pilotprojekt gehe es vor allem um „ein gemeinsames Austauschen und Einspielen“, auch um gegenseitig Hilfestellung zu geben im Umgang mit BIM. „Noch müssen wir mit vielen Workarounds leben, wir sind in einem Lernprozess und irgendwo in der Mitte in der Umstellung“, sagt Malzer. Weitere Fragen aus dem ImmoLive-Chat Die Userinnen und User im ImmoLive-Chat nutzten die Möglichkeit, den ausgewiesenen Expertinnen und Experten am Podium ihre Fragen zu stellen. Beantwortet wurden unter anderem Themenbereiche, wie zum Beispiel: Wie gestaltet sich die Honorar-Ordnung fürs Gewerk, wenn BIM zum Einsatz kommt?; werden Projekte durch BIM teurer („BIM-Aufschlag“) oder kostengünstiger? Welche Trends sind im PropTech (Property Technology, Anm.) zu erwarten? „Kosten sparen durch Prozessoptimierung“, auch wenn das „langfristig passiert“, sagt etwa Martin Müller. Wie kann man die junge, digital-affine Generation mit dem Know-How der „Generation 50“ zusammenführen? „Wenn wir es spielerisch anlegen, und du gleich ins Tablet zeichnest, können alle Generationen profitieren“, sagt Michael Resch. „Wir müssen auf allen Ebenen mehr ausbilden, um BIM-zukunftsfit zu werden, schon an der Uni“, sagt Sigrid Oblak. „Wir brauchen den Spagat zwischen Tradition und neuen Arbeitswegen“, wirbt Dominik Philipp für den Übergang zu BIM. „Generell wird der Druck Richtung Digitalisierung größer werden, nicht nur in der Bau- und Immobilienbranche. Wir tun gut daran, unsere Prozesse zu hinterfragen. Es ist eine Herausforderung, aber sie wird uns Dinge erleichtern“, setzt Sigrid Oblak einen Schlusspunkt.

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30.09.2020 00:00

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30.09.2020 01:00

Sebastian Nitsch, ein Triathlet an der Spitze des österreichischen Projektentwicklers 6B47

Sebastian Nitsch ist seit 2010 beim Unternehmen, aber erst seit September in der Funktion des CEO. Ein – Corona-bedingt schlechter Zeitpunkt, um in die neue Rolle zu wechseln?, lautet die Einstiegsfrage. „CEO zu werden ist immer eine Herausforderung, unabhängig vom Zeitpunkt“, antwortet Nitsch. Seit dem Start 2010 habe sich 6B47 zu einem „100-Mann-Unternehmen“ entwickelt, das mit „1,6 Milliarden Euro an Projektentwicklungsvolumen“ hantiere, verteilt über drei Länder. Die Covid-Situation mache die Dinge „spannend“, aber es gebe andere Branche als die Immobilienwirtschaft, die vor größeren Problemen stünden. Was plant der neue CEO für 6B47? „Wir werden unser Geschäftsmodell nicht umkrempeln“, betont Nitsch, der weiteres Wachstum als Ziel ausgibt. Das Projektvolumen solle in den kommenden zwei Jahren auf 2,5 Milliarden Euro wachsen. Neu werde sein, bei Projekten auch verstärkt institutionelle Anleger an Bord zu holen. Auch werde das Unternehmen seine Kern- und Metropolregionen neu definieren: „Wien betrachten wir mittlerweile von Hainburg bis nach St. Pölten.“ In Deutschland wiederum wolle Nitsch „die Marktpräsenz deutlich verstärken“. Die Metropolregionen weiten sich aus „Leistbares Wohnen“ hat sich zum „vielgenutzten Schlagwort“ entwickelt, sagt Nitsch. Gleichzeitig werde Wien zum teuren Pflaster. Damit gehe die Nachfrage ins Umland – „das ist spannend, wenn man mit Verkehrsanbindung in einer halben Stunde in der Stadt ist“. In Deutschland sei 6B47 in vier Regionen tätig: Berlin und sein Umland; Rhein-Ruhr; Rhein-Main; Bayern. In Bayern seien „nicht mehr München, sondern die gut gesuchten B-Städte“ im Visier. Zurück zu Österreich: Es sei nicht überraschend, dass die „Metropolregion Wien“ jetzt in den Westen bis nach St. Pölten gedacht wird. „Die Südachse bis Wiener Neustadt ist doch längst akzeptiert“, erklärt Nitsch. Lehren aus Corona „Es gibt nichts, was es nicht gibt“, fasst CEO Nitsch seine Erfahrungen der vergangenen sechst Monate zusammen. Von der Maske im Kaffeehaus bis zur Umstellung von Teams, Systemen und Prozessen – man sieht, wie flexibel die Gesellschaft und – insbesondere – Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter auf neue Herausforderungen reagieren. „Wir hatten keinen Tag Kurzarbeit“, sagt Nitsch, „wir haben alle Projekte in voller Stärke weitergeführt“. Der Arbeitgeber sehe jetzt, dass Home Office durchaus möglich ist – gleichzeitig merke der Arbeitnehmer, dass die physische Anwesenheit im Büro nicht komplett wegzudenken ist. „Ich bin selbst vom Saulus zum Paulus geworden, was das Home Office betrifft“, erklärt CEO Nitsch sein Umdenken. Was bringen die kommenden Monate für die Branche? Zukunftsprognosen seien schwierig; niemand wisse, wie lange die Corona-Situation noch dauern werde, sagt Nitsch. In der Immo-Branche gebe es „viele Propheten, die definierte Meinungen für die Zukunft haben“. Aus seiner Sicht werden Freiflächen wichtiger, Räume zum sozialen Kontakt und Flexibilität bei der Wohnraumgestaltung. Für Büros gelte aus seiner Sicht: „Verwechseln wir nicht einen verordneten Lockdown und verpflichtendes Home Office mit dem Angebot, dass wir jung-dynamischen Mitarbeitern im urbanen Raum geben müssen“. Das Büro werde sich „weiterentwickeln“, der Flächenbedarf bleibe aber bestehen: „Wir brauchen mehr Besprechungszonen, mehr Kommunikationszonen“, sagt Nitsch. Betreffend Objekt- und Projektplanung: Die Kubatur bleibe erhalten, aber der Innenraum müsse künftig flexibler gestaltet werden. Dazu komme eine wirtschaftliche Unsicherheit im Zuge von Covid: „Mit dem 1. Oktober fangen die Banken flächendeckend an, Negativ-Zinsen auf Konten zu verrechnen. Für Cash zahlen sie; bei Anleihen verdienen sie nichts; der Aktienmarkt ist volatil“, beschreibt Nitsch die Lage. Was bleibe dann übrig? Nitsch gibt sich selbst Antwort auf seine rhetorische Frage: „Die Immobilie.“ Im ImmoLive-Chat gibt es viele Fragen Der ImmoLive-Talk ist die größte Video-Diskussions-Plattform im deutschsprachigen Raum, wenn es um das Vernetzen in der Immobilienwirtschaft geht – und Userinnen und User in Echtzeit Fragen an die Expertinnen und Experten am Panel stellen können. So wird auch Sebastian Nitsch, CEO von 6B47, zu verschiedenen Themen befragt. Wie sieht er etwa – im Sinne der Nachhaltigkeit – die Umwidmung und Umwandlung von Büroflächen in Wohnraum? „Wir führen alte Bürogebäude in moderne Wohneinheiten, siehe Philips-Gebäude (ein „Landmark“ auf der Triester Straße im Süden Wiens, Anm.), wir haben bewiesen, dass wir das können.“ Weitere Fragen aus dem Live-Chat betreffen Themen wie die Nutzungs-Durchmischung in neuen Quartieren („Wir haben im Althan-Quartier im Neunten Bezirk eine Symbiose aller Asset-Klassen: Büros, Wohnen, Hotel, Gastronomie, Handel. Wir beleben damit das Grätzl.“) Ja, es gebe laut Nitsch eine „Wohnungs-Not in Wien, wir haben zu wenig Wohnungen“; aber jetzt nur Wohnungen zu bauen erzeuge wiederum ein Ungewicht – die Menschen brauchen auch Platz „zum Arbeiten, für den Job, zum Geld verdienen“, sagt Nitsch. Weitere Themen im Chat, auf die der CEO von 6B47 eingeht: Zertifizierungen bei Umwelt- und Sozialgedanken in der Projektentwicklung („Im Althan-Quartier ersparen wir der Stadt Wien 3.500 LKW-Fuhren an Abfuhr von Schuttmaterial“); wo macht Digitalisierung in der Immo-Branche Sinn („alleine den Rechnungsverlauf zu digitalisieren, ist eine große Erleichterung. BIM ist Thema, genauso die digitale Projektübergabe, und Sonderwunsch-Manager beim Wohnbau“). Die Abschlussfrage geht ans Eingemachte: Wie ernst hält Sebastian Nitsch als CEO von 6B47 es mit der Nachhaltigkeit? Oder geht es doch um Kosten, Machbarkeit, und dem „Abriss als beste Sanierung“? Nitsch sagt: „Ich glaube, in Zeiten wie diesen, können wir nicht durchkommen, uns nur ein Feigenblatt vorzuhalten. Gelebte, ernste Nachhaltigkeit muss sein, sonst arbeiten wir am Markt vorbei.“ Das Thema der Zukunft, laut Nitsch – nicht die Frage des nachhaltigen Heizens, der fossilen Brennstoffe, sondern: „Das Kühlen wird Thema sein. Da können sich Projektentwickler absetzen.“

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14.10.2020 02:00

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14.10.2020 03:00

Nachhaltige Immobilien trotz oder wegen Corona

Ein zusätzlicher Aspekt hat das Thema Nachhaltigkeit seit März beschleunigt. Wobei sich hier auch andere Richtungen und Themen auftun und über diese Summe an Nachhaltigkeit wollen wir heute auch sprechen.Die Diskussionsteilnehmer kommen aus vielen unterschiedlichen Bereichen und damit können wir einen guten Überblick über die aktuelle Situation bieten – und einen Blick in die Zukunft.Wo steht die Immo-Branche momentan beim Thema Nachhaltigkeit?Peter Engert (ÖGNI) geht eingangs auf den Trend zum Home Office ein, und zieht eine Gedankenlinie zum „Micro Living“, der künftigen gefragten Wohnungsgröße und wie sich das in der Gestaltung von „Quartieren“, vulgo Grätzeln, gestalten wird. Der „Green Deal“ der Europäischen Kommission werde laut Engert einen „Megatrend“ auslösen – „während sich alle auf Corona konzentrieren, wird dieser Deal viel Richtung Finanzierung nachhaltiger Gebäude lenken“.Willi Reismann vom ÖIAV bekräftigt: Der Begriff „Nachhaltigkeit“ habe als „Schlagwort“ begonnen, sei aber selbstverständlich und zum „Naturell“ geworden. „Ich habe das selbst nicht immer gedacht“, gesteht Reismann, „aber die Nachhaltigkeit schafft es ins allgemeine Bewusstsein“.Roland Pichler von der „Wohnkompanie“ erzählt von seinem jüngsten Wohnbau in Wien, der zertifiziert wurde: „Wir spüren da enorme Nachfrage“, und zwar nicht nur bei großen Investoren, sondern auch bei Wohnungskäufern im privaten Bereich. „Der Käufer erkennt hier den Mehrwert“, zeigt sich Pichler überzeugt.Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) spricht über die Auswirkungen der Pandemie – und der jüngeren Krisen allgemein – sowie darüber, wie die sich „auf alle Asset-Klassen ausgewirkt haben“. Von den Weltkriegen im 20. Jahrhundert bis Corona heute, „die Auswirkungen kommen mit unterschiedlicher Geschwindigkeit, aber sie kommen für alle Asset-Klassen“ und global, sagt Gerginski. Bei der Entwicklung von Quartieren sieht Gerginski derzeit den größten Fortschritt: „Schauen wir nicht auf einzelne Gebäude, schauen wir auf soziale Nachhaltigkeits-Aspekte“ wie genügend Freiraum oder Durchlüftung; „die Stadtentwicklung der Zukunft muss resilient werden“.Dieter Wasserburger von REWE zieht einen Vergleich zur Nachhaltigkeit bei Produkten: „Unsere Linie ‚JA! Natürlich‘ gibt es schon seit 20 Jahren.“ Beim Thema „Bauen, Klima, Umwelt“ will REWE Vorreiter gewesen sein – „aber jetzt sind alle auf den Zug aufgesprungen, auch unsere Mitbewerber“. Der Kunde setze die Nachhaltigkeit mittlerweile als gegeben voraus: „Man muss nachhaltig sein, wenn man keinen Wettbewerbsnachteil haben will.“Eine „radikale Überlegung“ des Architektenverbands, nicht nur bei ZertifikatenWilli Reismann, Präsident des Österreichischen Ingenieurs- und Architektenverbands bringt eine „radikale Überlegung“ in die Runde: „Die Jugend ist Träger der Nachhaltigkeit, da kommen massive Systembrüche auf uns zu.“ Abgesehen vom Generationenwechsel hätten „wir Architekten die Verantwortung, ganz neu zu denken“, sagt Reismann. „Das ist provokant, aber nicht böse gemeint: Das Verteilen von Zertifikaten ist löblich; aber es geht doch letztendlich um das Ändern unserer Lebensgewohnheiten!“Peter Engert, Geschäftsführer ÖGNI äußert sich entschieden: „Nachhaltigkeit hängt nicht ausschließlich an der Ökologie.“ Daran hingen ebenso Ökonomie und Soziologie. „Eine hübsche Dämmfassade oder Solarstrom am Dach“ seien zu wenig, dass alleine sei noch nicht nachhaltig: „Man muss das immer im Zusammenhang sehen.“ Wahre Nachhaltigkeit bedeute, „das Beste aus dem Grund, den ich jetzt versiegle und auf dem ich etwas hinbaue“, herauszuholen – und zwar „das maßgeschneidert Beste“, mit entsprechender Flexibilität im Gebäude, um auf künftige technische Entwicklungen – durch Nachrüstungen – eingehen zu können. „Damit wir nicht alle 30 Jahre abreißen müssen“, denn gerade der Beton sei zum Beispiel sehr CO2-intensiv, so Engert.Ist die Nachhaltigkeit nur ein Schlagwort, statt echten Umdenkens?Auch diese ImmoLive-Runde war geprägt von Fragen aus dem Chat. Ist die „Nachhaltigkeit“ nur „ein Kapperl“, das man sich aufsetzt, statt tatsächlich umzudenken, will die Community wissen.„Ein Zertifikat ist ein zivilrechtliches Gutachten, für das die ÖGNI und der Auditor persönlich haften. Das ist kein ‚Kapperl‘, das wir uns aufsetzen. Die Dinge im Zertifikat sind einklagbar“, stellt Peter Engert von ÖGNI fest.Willi Reismann vom ÖIAV meint: Damit die Nachhaltigkeit kein „Kapperl“ bleibe, brauche es gesellschaftliche und politische Anreize. „Wenn die italienischen Weintrauben im Supermarkt genauso viel kosten wie die heimischen, kaufe ich auch die Kernlosen aus Italien.“ Reismann regt einen Bonus für Gebäudeplaner an, die ihr Gebäude so planen, dass es nachhaltig funktioniert. „Das Anreizsystem funktioniert doch nicht. Der Architekt, der Bauingenieur, der Planer – die strudeln sich ab und werden im Honorar noch gedrückt“, beklagt Reismann die aktuelle Situation aus seiner Sicht.Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) zum möglichen Bonus für Architekten, die nachhaltig planen: „Wir Architekten sind die letzten, die so etwas nicht machen würden. Aber auf der anderen Seite steht die Praxis.“ Er hätte noch nicht erlebt, dass ein Kunde „zu uns Architekten kommt und sagt, ich will ein nachhaltiges Gebäude haben“. Die Wichtigkeit der Nachhaltigkeit sei beim Endkunden noch nicht wirklich angekommen, vermutet also Gerginski, was das Planungsstadium betreffe – „das merken die Kunden erst am Ende, wenn das Gebäude da steht“.Alle Kunden wollen Nachhaltigkeit, aber jeder formuliert es anders – gibt es zuviele Normen?Roland Pichler (Die Wohnkompanie Wien) meint: Jeder Kunde wünscht sich beim Immobilienkauf eine nachhaltige Wohnung – aber eben nicht immer „unter dem Terminus Nachhaltigkeit“. Viel öfter hieße es – schon in der Planung – zum Beispiel bei der Auswahl der Baustoffe, „ich will dieses und jenes“. An der Stelle kämen die Zertifikate ins Spiel – „das macht die Sache transparent, vergleichbar und nachvollziehbart“. Ob das einen Unterschied im Vertrieb mache – im Sinne von, „mein Gebäude ist zertifiziert“, dass „werden wir jetzt sehen und ausprobieren“, erinnert Pichler an aktuelle Projekte seines Unternehmens. „Es ist jedenfalls eine Klientel da in Österreich für unsere Holzbauweise; auch wenn sich der Holzbau in Österreich noch nicht ganz durchgesetzt hat“, sagt Pichler.Peter Engert von ÖGNI sieht ein „Viel zu viel an Normen“; der Gesetzgeber wolle in Engerts Augen „am liebsten alles reglementieren, man traut uns gar nichts zu“. Wer einen Wohnbau zum Beispiel dort errichte, wo es eine gute Öffi-Anbindung gebe – den Bewohner also nicht zum eigenen PKW zwingt – der baue bereits nachhaltig und müsse den Begriff „doch gar nicht extra in den Mund nehmen“, sagt Engert. „Wer in seiner Wohnung eine gute Lüftung, eine gute Heizung will“, der fordere doch „in Wirklichkeit nichts anderes als Nachhaltigkeit“, so Engert.Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) sieht „grundsätzlich nichts Schlechtes“ an Normen – aber Normen „nur aus wirtschaftlichen Gründen zu verschärfen, dann geht das in die falsche Richtung“, sagt Gerginski. Als Beispiel nennt er die Sanierung von Altbauten, wo „übertriebene Sicherheitsvorkehrungen verordnet werden“. Im beispielgebenden Altbau „muss ich das Haus mit Beton und Stahl füllen“, und „ist ein Geländer auf 100 Zentimeter Höhe wirklich sicherer als eines auf 95 Zentimeter?“, fragt Gerginski rhetorisch. Solche – normierten, verordneten – Adaptierungen würden beim Umbau auch entsprechend „CO2 in die Luft blasen“.Wieviele Normen braucht es für die Nachhaltigkeit? Lässt sich Bestehendes nutzen, statt Neues zu bauen?Dieter Wasserburger (REWE) meint: „Schade, dass der Kunde gar nicht sieht, wie viel wir auf dem Gebiet tun – und das gar nicht aus Altruismus.“ Möglicherweise, insinuiert Wasserburger, sei es vielleicht sogar besser „weniger zu tun, aber viel darüber zu reden“ – das tue weh, denn REWE arbeite auf diesem Gebiet sehr umfassend. Noch einmal greift Wasserburger das Bild der italienischen Weintrauben im Supermarkt auf: „Das sind wir als Konsumenten genauso gefragt. Ich muss die Trauben aus Italien ja nicht kaufen.“ Es sei aus der REWE-Sicht schwierig, einen „Trennstrich zu ziehen. Wir sind im Endeffekt nur der Spiegel dessen, was der Kunde will.“ Zu den Normen mein Wasserburger: „Nein, wir brauchen nicht mehr Normen.“ Es gebe Alternativen, wie den freiwilligen „Klima-Aktiv-Pakt“. Der REWE-Konzern konsumiere 1 Prozent des gesamt-österreichischen Stromverbrauchs („das ist irrsinnig viel“), aber setze – gerade deshalb – auf Grünstrom, erklärt Wasserburger. „Das wissen die wenigsten Kunden. Leider eine teure Sache, aber wir setzen darauf.“Willi Reismann (Präsident ÖIAV) fordert: „Wir müssen die ganze Gesellschaft motivieren zur Nachhaltigkeit.“ Es sei Aufgabe der Politik, „top down“ einen gesamtgesellschaftlichen Impuls zu setzen, statt „den einzelnen Bürger“ zu schimpfen („Du hast deinen Müll nicht richtig getrennt!“).Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) macht die nachhaltige Sanierung von Altbauten – inklusive Dachgeschoss-Ausbau – zum Thema. Das sei sinnvoll, aber in der Praxis schwierig, erzählt Gerginski: „Eine Baubewilligung dauert zwischen elf und 18 Monaten“. Bei einem „optimal angebundenen Gründerzeithaus so lange auf eine Ausbau-Genehmigung zu warten – da stimmt doch was nicht“, kritisiert Gerginski. Die meisten Projekte scheiterten an den Einsprüchen der Anrainer – „auch das muss ich kritisieren“, so Gerginski.Roland Pichler, Geschäftsführer von „Die Wohnkompanie Wien“, erklärt, warum Nachhaltigkeit auch Wirtschaftsmotor sein könne. „Daran hängen Dienstleistungen, da beschäftigen wir uns intensiv mit neuen Arbeitsweisen in der Planung.“Heißt nachhaltiges Bauen auch teures Bauen?Peter Engert von ÖGNI meint: „Natürlich sind das steigende Kosten. Aber es ist ein Investment.“ Etwas „Tolles“ im Erdgeschoss zu realisieren als einen „Partykeller, der leersteht“ sei kostenintensiver – bringe aber „zufriedenere Mieter“, und ein wertvolleres Objekt mit „mehr Ertrag am Ende“. In der Immo-Wirtschaft verhalte es sich wie beim Förster, der heute Jungbäume pflanzt: „Wir haben die Verpflichtung etwas zu bauen, dass die nachfolgenden Generationen schön finden und nutzen können.“Willi Reismann (ÖIAV) entgegnet: „Nur an die Moral zu appellieren hat in tausenden Jahren Menschheit nicht funktioniert.“ Anreize bräuchten mehr als nur Förderungen; und alles brauche seine Zeit, um gesellschaftlich zu wirken.Wie hängen die Corona-Krise und die Nachhaltigkeit zusammen?Dieter Wasserburger (REWE) sieht die Pandemie als Beschleuniger der Nachhaltigkeit. „Wer rechtzeitig investiert hat, steht hoffentlich ‚on the long run‘ als Gewinner da.“ Starkes Thema bei REWE seien die Betriebskosten – angefangen von den Leuchtmitteln in den Filialen (Umstieg auf LED-Lampen) bis zu CO2-sparenden Kühlmitteln im Tiefkühlregal.Roland Pichler, Geschäftsführer von „Die Wohnkompanie Wien“ ergänzt: „Wir merken stark, dass sich Investoren seit Corona Gedanken um den Part Nachhaltigkeit machen.“ Auch bei der Banken-Finanzierung würden zertifizierte Projekte, nachhaltige Projekte künftig den Vorzug bekommen, sagt Pichler.Dieter Wasserburger (REWE) bringt einen Gedanken ins Spiel: Künftig würden bei Gewerbeimmobilien auch die Mieter „auf Herz und Nieren“ geprüft auf deren Nachhaltigkeit.Wo steht die Branche in zehn Jahren?Peter Engert (ÖGNI) eröffnet die Schlussrunde mit seiner Prognose. „Bis dahin sind wir auf halbem Weg, alle Gebäude in der Europäischen Union klimaneutral, CO2-frei, zu bauen und zu betreiben.“ Es werde eine CO2-Steuer geben, die „Taxonomy“ werde die Branche grundlegend verändern.„Ich bin Optimist“, sagt Willi Reismann (ÖIAV), „die Gesellschaft wird sich positiv verändern“; gleichzeitig schließt er nicht aus, „dass es furchtbar kracht und wir länger brauchen, um diesen Optimismus zu rechtfertigen“.Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) hofft, dass sich in zehn Jahren „das Bewusstsein für Wertbeständigkeit in den Köpfen der Leute“ verfestigt.Roland Pichler von der „Wohnkompanie“ sieht einen „erprobten Maßnahmenplan für Pandemien“ in der Schublade in zehn Jahren liegen. Im Sinne der Nachhaltigkeit werden „wir uns in zehn Jahren aber auf gutem Weg befinden“, zeigt sich Pichler Optimist.Dieter Wasserburger (REWE) will eine „sichere, saubere, gesunde Umwelt“ in zehn Jahren. Von den derzeit mehr als 1.000 „energieeffizienten Filialen“ wünscht sich der REWE-Mann, dass „Null-Energie-Filialen“ dazukommen und sämtliche Filialen energieeffizient werden.

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21.10.2020 02:00

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21.10.2020 03:00

Michael Ehlmaier, Geschäftsführer der EHL Immobilien über aktuelle Herausforderungen in und Chancen der Immobilienwirtschaft

Der Weg in die Branche, und was es braucht außer Fachwissen Als Ehlmaier im Jahr 1994 ins Unternehmen gekommen ist, war das drei Mitarbeiter groß. 26 Jahre später ist der Geschäftsführer und leitet ein Business mit 195 Angestellten. Dabei ist er selbst „vom Zivildienst bei der Caritas direkt in die Branche gerutscht“, ohne Vorkenntnisse oder Vorwissen. „Ich bin gesessen wie ein Schwamm, habe Wissen aufgesaugt von den Kollegen“, erzählt Ehlmaier, der diesen Einstieg auch heute noch möglich sieht: „Jeder mit Ehrgeiz und Wissbegierde hat bei mir eine faire Chance.“ Das Know-How komme mit der Praxiserfahrung und von Kolleginnen und Kollegen, das „learning on the job“ werde gelebt; dazu kämen viele Fortbildungsmöglichkeiten. „Das Fachwissen ist eine Komponente; aber soziale Kompetenz und emotionale Intelligenz sind viel wichtiger im Dienstleistungsbereich“, ist Ehlmaier überzeugt. Was hat sich in den vergangenen drei Jahrzehnten in der Immo-Wirtschaft verändert? Als wesentlichsten Fortschritt nennt Ehlmaier die „Markt-Transparenz“. Zu seinen Anfängen 1994 habe es „keine Internetrecherche, keine Marktberichte“ gegeben. Zinshäuser seien teilweise „zum doppelten des Marktpreises“ verkauft worden, genauso gab es „echte Schnäppchen“. Heutzutage sei die Branche viel transparenter, das diene dem „Austausch unter Marktkollegen“ aber vor allem dem Kunden. Nicht zuletzt habe sich die Sprache verändert, erzählt Ehlmaier schmunzelnd: „Früher wurden Immobilien verwaltet, heute werden sie gemanagt.“ Ein Jahr im Zeichen von Corona – was bedeutet Covid-19 für die Branche? Covid-19 „ist eine große Herausforderung. Die Situation ist spannend, traurig, erkenntnisreich“, reflektiert Ehlmaier die vergangenen acht Monate seit Ausbruch der Pandemie. In seinem Unternehmen sei der Teamgeist jedenfalls gewachsen – auch, wenn „wir bis 18. Mai geschlossen waren, dann bis zum Sommer auf 80 Prozent hochgefahren sind“; und jetzt, angesichts einer drohenden Zweiten Welle die Personalkapazität wieder „auf 50 Prozent“ herunterfahren hätten. Ehlmaier zeigt sich persönlich bewegt: „Wir haben Sorge um unsere Mitarbeiter und Kunden, und wir wollen mithelfen, die Infektionszahlen zu senken.“ Die EHL Immobilien ist in fünf Tochtergesellschaften – etwa den Investmentbereich oder die Sparte Hausverwaltung – gegliedert. Das helfe, bei einem Mitarbeiterstand von 195 auch in Krisenzeiten „flexibel und dynamisch“ zu bleiben, ist Ehlmaier überzeugt. Von einer festgelegten Frauenquote hält er wenig: „Wir haben jetzt schon zwei Drittel Frauen im Unternehmen!“ Wer investiert jetzt in Wien, in Österreich? Laut EHL Marktbericht haben sich in diesem Jahr die deutschen, österreichischen undschweizer Investoren den Investmentmarkt geteilt. Investitionen aus anderen Ländern gab es kaum. Das hat mit Corona zu tun. „Vor zehn Jahren waren die Schweizer noch Exoten, heute investieren sie mittels Fonds und Stiftungen in unsere Immobilien“, sagt Ehlmaier. Wiewohl „Deutsche und Österreicher unsere Kernzielgruppe bleiben“, sieht er, dass in den kommenden Jahren auch das Interesse „aus Asien, etwa Korea, Australien und Übersee“ wieder kommen wird. Der Wiener Markt sei international hoch angesehen: Objekte hätten hohe Qualität, der Markt sei transparent. Bei längerfristig, gut vermieteten Immobilien im Gewerbebereich hätten die Preise sogar angezogen – trotz der Pandemie. Was bringt das kommende Jahr für die Branche? Niemand wisse, was Covid-19 noch bringt, hat auch Ehlmaier keine Kristallkugel zur Hand. Es werde von der Asset-Klasse abhängen, wie lange die Corona-Krise jeweils darauf wirke. Aber: „Wir brauchen gesunden Optimismus und dürfen nicht negativ sein!“, zeigt sich Ehlmaier kampfeslustig. Allgemein seien die Asset-Klassen diverser geworden: „Vor zehn Jahren gab es kaum Interesse an Studentenheimen oder Wohnhäusern für die ältere Generation“, das habe sich geändert. Auch die technische Umrüstung, z.B. vom Wohnhaus in ein Hotel, werde immer spannender. Ehlmaier beobachtet derzeit „ein großes Interesse von internationalen Investoren an Wohnungs-Neubauten, aber auch an Gewerbe-Immobilien im Logistik-Bereich“. Welche Bezirke boomen in Wien? Aus dem ImmoLive-Chat kam die Frage nach Ehlmaiers persönlicher Einschätzung, wo in Wien die spannendste Stadtentwicklung passiere. Die Antwort war eindeutig: Überall da, wo öffentliche Mobilität ausgebaut bzw. erweitert werden, liegen spannende Immobilien. Etwa, so Ehlmaier, entlang der Achse der U-Bahn-Linie U4 mit Objekten im Grätzel Heiligenstadt und entlang der Muthgasse in Wien-Döbling; das Areal um den (relativ) neuen Wiener Hauptbahnhof habe sich ebenfalls toll entwickelt; mit der Verlängerung der U-Bahn-Linie U2 habe das Grätzel vom Praterstern bis zum „Viertel Zwei“ in der Wiener Leopoldstadt an Attraktivität gewonnen; und mit dem U-Bahn-Ausbau bis zum Wienerberg im Süden Wiens werde sich auch diese Gegend „gut entwickeln“. Ehlmaiers Fazit: „Wir haben noch Platz im Wohnbereich bis nach Aspern (Stadtentwicklungsgebiet im Nordosten Wiens, Anm.) hinaus. Wien ist noch lange nicht ausverkauft und durchentwickelt.“ Was macht einen guten Immobilien-Manager aus? Die Covid-19-Pandemie habe es gezeigt, sagt Ehlmaier: Verboten sei der „Tunnelblick“; es brauche „immer den Blick nach links und rechts“ bei der Entwicklung von Strategien. Oberste Prämisse: Demütig, aber ehrgeizig weitermachen!

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28.10.2020 02:00

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28.10.2020 03:00

Wien nach der Wahl! SPÖ und NEOS sprechen über Koalition. Was sagen die Immobilienprofis?

In der Politik werden die Weichen für die nahe Zukunft gestellt, und damit auch die Weichen für den Immobilienstandort. Die neue Regierung steht vor einigen gewaltigen Herausforderungen. Diese haben mit den Restriktionen auf Grund von Covid 19 zu tun und werden uns voraussichtlich noch in den kommenden Jahren beschäftigen. Darauf kommen wir auch zu sprechen. Aber es gibt auch einige Themen, die schon längst hätten angegangen werden können und müssen. Mit unseren heutigen Podiumsgästen diskutieren wir diese Themen – aber auch ganz wichtig: Neue Wege, die man jetzt gemeinsam beschreiten sollte. Am Podium: Michael Pisecky, Wirtschaftskammer Wien, Fachgruppe ImmobilienwirtschaftAnton Bondi, Bondi Consult, ProjektentwicklerErnst Kovacs, KE Wohnimmobilien, Immobilienspezialist und Bauträger Was bringt ein „rot-pinkes“ Wien für die Immobilienwirtschaft? Michael Pisecky meint, die Wirtschaftskammer Wien (WKW) hätte – vom Präsidenten Walter Ruck abwärts – mit der SPÖ-Entscheidung für NEOS gerechnet. Die WKW sieht die Entscheidung „mutig“, aber auch positiv – weil einerseits Präsident Ruck eine „gute Achse“ zu Bürgermeister Michael Ludwig (SPÖ) habe, zum anderen die NEOS als „aufgeschlossen gegenüber Wirtschaftsthemen“ seien. Pisecky erinnert an das „Zukunftsprogramm 2025“ der WKW, und an ein „Positionspapier Wohnen in Wien“ seiner Fachgruppe, der Immobilientreuhänder. Darin seien „elf konkrete Wünsche und Forderungen“ formuliert, um „für die Wienerinnen und Wiener mitzugestalten“. Ernst Kovacs (KE Wohnimmobilien) sieht das Stadtplanungs-Ressort „unter Garantie neu besetzt“, was für die Immo-Branche einiges Neues bringen werde (bislang war Grünen-Vizebürgermeisterin Birgit Hebein zuständig für das Ressort, Anm.). Kovacs hegt die Hoffnung, „dass – aus der Sicht der Wirtschaft – das ein oder andere besser wird“. Auch Anton Boni (Bondi Consult) ist von den Koalitionsverhandlungen zwischen SPÖ und NEOS „nicht ganz überrascht“. Der „Aktionismus“ der Grünen vor der Wien-Wahl habe in seinen Augen dazu geführt, nun vorrangig mit NEOS verhandeln zu wollen. „Ich begrüße diesen Schritt“: NEOS hätten sich „die Wirtschaft auf die Fahnen geschrieben“ und gingen daher „sorgsamer mit den Wünschen“ der Wirtschaft um, und stünden als Ansprechpartner bereit. Bondi ist „zutiefst überzeugt“, dass die Agenden Verkehr und Stadtplanung „zurück zur SPÖ“ gehen werden – da habe es „in letzter Zeit einiges gegeben, was uns nicht besonders gefreut hat“. Als Gewerbeentwickler hofft Bondi, dass der Fokus der nächsten Stadtregierung „nicht ausschließlich“ auf den Wohnbau gerichtet werde. Wo sich Wohnbau massiv ausweitet, komme es zur „Kollision“ mit Gewerbeprojekten – „gut, dass wir da jetzt wieder Ansprechpartner bekommen“, sagt Bondi. „Wir möchten mitreden, hoffentlich kommt es wieder zum Dialog.“ Wünsche der Branche an die nächste Stadtregierung Anton Bondi erinnert an die „grüne Zick-Zack-Politik“ der vergangenen Jahre, die viele Vorhaben „nicht mehr planbar“ gemacht habe. Sein Wunsch: „Wieder in ruhigere Fahrwasser kommen.“ Nichtsdestotrotz habe es auch „vernünftige“ Entwicklungen gegeben, wie das städtische Konzept der „produktiven Stadt“ (https://www.wien.gv.at/stadtentwicklung/strategien/step/step2025/fachkonzepte/fachkonzept-produktive-stadt.html, Anm.). Michael Pisecky (WKW) bezieht seinen Wunsch auf die Flächenwidmungen. Wiens Politik der Flächenwidmung „stammt aus den 1980er-Jahren, als Wien eine schrumpfende Stadt war“. Als konkretes Beispiel nennt Pisecky ein zweistöckiges Gebäude, das zwischen zwei Fünf-Stöckern stehe. „Ich kann das Haus nicht auf die Höhe der anliegenden Objekte aufstocken, weil das die Flächenwidmung nicht vorsieht. Aber das geht am Sinn der Sache vorbei.“ Früher noch konnte die Wiener Bauordnung (https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=LrW&Gesetzesnummer=20000006, Anm.) mit ihrem Paragrafen §69 „für Ausnahmen“ herangezogen werden – das funktioniere nicht mehr, „wir sind also auch in Ausnahmen nicht mehr in der Lage, bestimmte Projekte durchzuführen“, ortet Pisecky Aufholbedarf in den kommunalen Bestimmungen. Es gehe dabei nicht vorrangig um Stadtentwicklungsgebiete: Vor allem „die Flächenwidmung im Bestand, in der gebauten Stadt“ müsse angepasst werden, sagt WKW-Pisecky. Ernst Kovacs von KE Wohnimmobilien äußert seinen Wunsch: Der Paragraf §1a der Wiener Bauordnung („städtebaulicher Vertrag“, Anm.) müsse „abgeschafft“ werden – er ziehe ohnehin schwierige Widmungsverfahren zusätzlich in die Länge. Kovacs „sieht ein“: Die Stadt brauche das Geld, um Infrastruktur-Maßnahmen zu finanzieren. Das könne aber durch ein „anderes Einheben“ der Erschließungskosten gelingen, mit einem „transparenteren System“, das dem Bauträger eine sichere Kalkulation ermöglicht. Anton Bondi stimmt zu: „Wir müssen von der Versteinerung der Flächenwidmung innerhalb der Stadt wegkommen“ – es brauche ein flexibleres System, etwa bei Aufstockungen, Nachverdichtungen und Nachnutzungen. Auch Mieten müssten neu gestaltet werden können, wenn der Eigentümer Investitionen am Objekt durchführt, und das auch investieren kann – „ein Thema, das nicht nur Wien betrifft“. Wenn der Bauträger als Investor künftig nicht mehr gesehen werde als der Böse, „der nur Geld scheffeln will“, dann „haben wir schon einen massiven Schritt gemacht“. Die Beamtenschaft sei willig, etwas voranzubringen – jetzt brauche es auch den politischen Konsens, damit das „zum Turbo werden kann in Wien“. Eigentlich „alle“ Projekte seien zuletzt à la longue „im Büro der Planungsstadträtin“ (Birgit Hebein, Grüne, Anm.) gelandet – letztlich mit Bewilligung, aber „massiver Zeitverzögerung“. Bondi wünscht sich ergo mehr Vertrauen in die Beamtenschaft und einen „neuen Umgang“ mit Bürgerinitiativen. Diese sollten weiterhin ihre Stimme haben – aber mit „gewissen Mindestspielregeln“, um Projekte nicht über „Jahre hinaus“ zu verzögern. Gemeinsame Lösungen, Vertrauen in den Magistrat und das Gewicht von Bürgerinitiativen Michael Pisecky (Wirtschaftskammer Wien) sieht die Nachbarrechte „sehr stark ausgebaut“, was „im O-Ton“ zu Aussagen von Anrainern geführt habe wie: „Ich weiß, ich gewinne nicht, aber ich kann die Baustelle um einen Sommer verzögern.“ Das habe auch eine politische Komponente: „Ich kann in einer Koalition nicht die Leute hereinbitten, ohne dass sich die andere Seite überlegt, wo diese Leute dann wohnen sollen.“ Pisecky erneuert die Forderung, die Nachverdichtung zu forcieren – ein „Upgrade“ von Bauklasse III auf IV im verbauten Gebiet sei wesentlich, um das „an sich gute Konzept der ‚produktiven Stadt‘ umsetzen“ zu können. Pisecky will ebenso mehr Vertrauen und Flexibilität für die Beamtenschaft – „lasst sie entscheiden, habt Vertrauen. Es muss nicht bei jedem Neubau gleich der Stadtrat politisch eingebunden sein.“ Die „produktive Stadt“ – eine Kombination der Immobilien-Arten Was steckt hinter dem Konzept der „produktiven Stadt“, kommt die Frage aus dem ImmoLive-User-Chat. Ernst Kovacs (KE Wohnimmobilien) sieht „sehr viele“ Möglichkeiten in der Widmung des „gemischten Baugebiets“. Eine Durchmischung sei in innerstädtischen Lagen „immer von Vorteil“, natürlich auf Basis der Frage der Wirtschaftlichkeit. „Ich will ja keine reine Wohnstadt, eine reine Bürostadt. Die Durchmischung macht die Urbanität aus.“ Solange Zufahrten, Geruchs- und Lärmbelästigung geklärt seien, könnte auch ein Gewerbelager im Wohngebiet entstehen – „der Geruch von heißem Fett des Restaurants im Erdgeschoss benachteiligt natürlich“ die Bewohner darüber. Gleichzeitig steigert das Angebot den Wohnwert. Ein Dilemma, so Kovacs: „Ich hätte gerne alles, aber nicht bei mir im Haus.“ Angesprochen auf den kommunalen „Masterplan Gründerzeit“ (https://www.wien.gv.at/stadtentwicklung/strategien/masterplan-gruenderzeit/, Anm.) und das „Smart-City“-Konzept der Stadt (https://smartcity.wien.gv.at/site/, Anm.), meint Michael Pisecky von der WKW: „Gute Konzepte, aber sie kommen nicht in die faktische, praktische Umsetzung.“ Die Beamtenschaft habe zu wenig Spielraum; Beamte würden zu oft hinterfragt, zu oft zur Rechenschaft gezogen und suchen hernach die „kleinstmögliche Lösung“ im „Dienst nach Vorschrift“. Es sei Aufgabe der Politik, die Rahmen vorzugeben – nicht über jedes einzelne Projekt im Einzelfall zu entscheiden. Anton Bondi (Bondi Consult) nennt ein Beispiel: „Wir wollen die Elektromobilität ausbauen“, mit 80 bis 100 E-Tankstellen im laufenden Projekt in Floridsdorf (21. Wiener Gemeindebezirk im Nordwesten der Stadt, Anm.). Daraufhin habe der kommunale Strom-Anbieter „Wien Energie“ gemeint, „das ist wirklich nett, aber dafür ist nicht genug Energie vorhanden“. Die Strategie-Vorgaben der Stadt, etwa bezogen auf das „Smart-City“-Konzept scheitern laut Bondi also daran, dass der Magistrat „nicht weiß, wie sie das in der Praxis machen sollen“. Es gebe zu viel Einfluss der Politik auf die Beamtenschaft, wiederholt Bondi das Sentiment der Runde: „Wir tun uns alle leichter, wenn wir die Beamten im Rahmen der Gesetze freier agieren lassen.“ Laut Umfrage: Wien ist dritt-attraktivster Markt Europas – stimmt diese Wahrnehmung? „Wien ist unendlich attraktiv für Investoren“, sagt Anton Bondi. Das liege an zwei Gründen: erstens das stabile, niedrige Mietniveau im Gewerbe; zweitens ein attraktives Angebot für Investoren im freifinanzierten Wohnbereich. Ohne ins Detail zu gehen, nennt Bondi gleichzeitig einige politische „Hau-Ruck-Aktionen“, die das Vertrauen der Investoren in den Wiener Markt haben etwas schwinden lassen. Aber: Ob London derzeit – angesichts eines „wirklich harten“ Brexit tatsächlich so attraktiv sei, „wage ich zu bezweifeln“. Dort beginnen, laut Bondi, die Preise zu bröckeln. Somit „rankt“ er Wien auf Platz zwei, hinter Berlin. Wobei Wien als Gewerbestandort attraktiver sei als Berlin, sagt Bondi. Michael Pisecky  (WKW) ergänzt: Die internationalen Investitionen seien mit der Pandemie zurückgegangen; die Haupt-Investitionen finden „aus dem Raum der DACH-Region statt“. Und für Deutschland, Österreich und die Schweiz sei die Stadt Wien sehr attraktiv: durch ihre Stabilität und Verlässlichkeit, ihren Lebenswert, ihre moderaten Preise. Nicht zu vergessen: Wien funktioniere aus einer enormen Stärke heraus, mit „30 Prozent der österreichischen Wirtschaftsleistung“. Wie treffen sich SPÖ und NEOS im Gemeindebau – und was bringt das fürs freifinanzierte Wohnen? Die Frage aus dem ImmoLive-User-Chat bezieht sich auf die divergierenden Zugänge von Sozialdemokraten und Liberalen auf den kommunalen Wohnbau. Mehr Sozialbau, oder mehr Freiheit für Freifinanzierte? Wieviel Gewicht hat NEOS in der Koalition? Michael Pisecky sieht NEOS zwar als „kleineren“ Koalitionspartner für die SPÖ, als es noch die Grünen waren – aber die „alte Koalition“ werde sich von der „neuen“ Koalition im Sinne der Mandatsstärke und Gewichtung nicht viel ändern. „Trotzdem ist es hilfreich“, so Pisecky, „dass wir jemanden in der Koalition haben, der Wirtschafts-Überlegungen folgt“. Auch im Wohnen müssten wirtschaftliche Überlegungen Niederschlag finden. Dass es eine „nahezu ausreichende Wohnversorgung“ in Wien gebe, liege nicht am kommunalen Wohnbau („Gemeindebau“) – sondern an den gewerblichen Bauträgern, die in den vergangenen Jahren „mehr als zwei Drittel der Neubauten errichtet haben. Das ist Fakt.“ Statt neue Gemeindewohnungen zu bauen, solle sich die Stadt überlegen, wie sie bestehende Objekte besser nutzen könne, so Wirtschaftskammer-Pisecky. Das betreffe etwa die soziale Treffsicherheit und die Frage der „lebenslangen Vergabe“. Pisecky fordert niedrigere Einkommensgrenzen für den sozialen Wohnbau – „wenn 80 Prozent der Wienerinnen und Wiener mit ihrem Einkommen berechtigt sind für den Gemeindebau, werden uns zahlende Kundinnen und Kunden im gewerblichen Bereich genommen.“ Natürlich seien neue Wohnungen teurer – weil sie einen besseren Standard böten. Wenn der gut gesittete Mittelstand sowieso in den Gemeindebau ginge, und dann „auch noch die privaten Mieten im gewerblichen Bereich reguliert werden sollen“ – dann sei das „völlig unlogisch und nicht nachvollziehbar“, sagt Pisecky. Schon jetzt verhindere das Mietrechtsgesetz (https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10002531, Anm.) „70 Prozent aller Sanierungen“; und „ich hoffe, dass die Stadt gemeinsam mit uns als Wirtschaftskammer für eine Verbesserung der Situation kämpft“. Anton Bondi unterstreicht „dieses wirklich dringliche Thema“ – denn der Eigentümer könne die Sanierung oft nicht realisieren, weil die Mieten „nicht reichen, um den Kredit für die Sanierung zu decken“. Sozialer Wohnbau für Menschen mit begrenztem Einkommen sei wichtig und notwendig – aber auch Bondi fordert eine „Korrelation mit dem Einkommen“, also eine Anpassung des Mietzinses an das „Marktübliche“ bei höheren Einkommen. „Hier wohnen Gutverdienende mit langfristigen Verträgen zulasten der Jungfamilien“, ergänzt Michael Pisecky, „eer lange mietet, ist Nutznießer und im Vorteil“. Wie verträgt sich Nachverdichtung mit Kleingarten-Vereinen? Welche Lösung gibt es für das PKW-Stellplatz-Problem? Auf die nächste Frage aus dem ImmoLive-Chat antwortet Ernst Kovacs von KE Wohnimmobilien. „Ein schwieriges juristisches Thema“, so Kovacs. Das beginne bei der Eigentümerschaft der jeweiligen Vereine. „Wenn ich als Stadt in der Flächenwidmung nur drei- bis vierstöckige Wohnbauten erlaube“ neben einer bestehenden Kleingartensiedlung, dann werde „viel an Grund vergeudet“. Auch dort sollte höher gebaut werden dürfen, im Sinne des „verantwortungsvollen Umgangs mit Grund und Boden“. Es müsse ja nicht gleich ein Wolkenkratzer sein – aber „drei Stockwerke hoch in den Außenbezirken ist fahrlässig“. Auch der Umgang mit Garagen und Stellplätzen müsse überdacht werden. Wenn der öffentliche (Straßen-)Raum besser – für alle Verkehrsteilnehmer – genutzt werden soll, und Autos von der Straße „verschwinden“ sollen, dann dürfe die Bauordnung nicht gleichzeitig das Bauen von Parkplätzen erschweren. Wenn Parkplätze auf der Straße teurer würden, hätten Bauträger in den Randbezirken eine bessere Auslastung in den Garagen – was wiederum zur Begrünung und Attraktivierung der Straßen und Gassen führe. Anton Bondi „muss ein bisserl widersprechen“. Aus Sicht des Wohnbaus sei Kovacs‘ Zugang nachvollziehbar; beim Gewerbe sehe das anders aus. Wer nicht wolle, dass Gewerbe aus der Stadt ins Umland siedeln, müsse ihnen die Chance geben, „in der Stadt, in der Straße und in der Gasse“ zufahren und parken zu können – auch mit dem Klein-LKW. Mit Stellplatz-Regulativen gebe es in neuen Entwicklungsgebieten durchaus „vernünftige Lösungen“ mit der Kommune. Bestehende Garagen im Innenstadtbereich seien aber laut Bondi deswegen nicht ausgelastet, weil sie Jahrzehnte alt seien und nicht mehr den gängigen PKW-Dimensionen entsprächen – da „passt heute kein VW Passat mehr hinein“. „Prügeln wir nicht immer auf die Autofahrer hin“, appelliert Bondi, sondern „wir brauchen eine durchgängige Parkraumbewirtschaftung“ in einem System, „das alle verstehen und das überall gleich gilt“. „Ich parke im Park-and-Ride und fahre Öffentlich“, entgegnet Kovacs und erinnert an das dichte ÖPNV-Netz in Wien. „Der Herr Bürgermeister will sich doch um eine einheitliche Parkplatz-Bewirtschaftung führen“, sagt WKW-Pisecky und entspinnt eine Diskussion um das Parkthema. „Viele Pendler stehen jetzt nicht mehr in Wien, sondern parken ihr Auto im Umland“, sagt Pisecky, „das hat die Garagen in Wien geleert“. Dabei, so zitiert er die ehemalige Verkehrsstadträtin und Vizebürgermeisterin (Maria Vassilakou von den Grünen, Anm.) „haben wir genug Stellplätze in Wien, um alle Autos von der Straße zu bringen“. Solange aber das „Parkpickerl“ dermaßen günstig sei, „verhindern wir die Nutzung der (Garagen-)Parkplätze“. Pisecky wirbt für die Nutzung von Parkgaragen – der freigewordene, demnach PKW-freie Raum könnte im Sinne aller Verkehrsteilnehmer genutzt werden. „Ein Parkpickerl synchron zum Tiefgaragenplatz – das hätte doch Fantasie!“, schwärmt Pisecky. Wie umgehen mit der Pandemie? Was tun gegen einen neuen Lockdown? „Bleiben wir vernünftig“, sagt Anton Bondi (Bondi Consult), der gleichzeitig einen kompletten neuen Lockdown wie im Frühjahr für ausgeschlossen hält. Für die Baubranche bleibt er optimistisch: Schon im Frühling habe die Branche gezeigt, dass sie mit der Herausforderung umgehen könne – zumal die Baustellen-Tätigkeit „jetzt mit der kalten Jahreszeit“ ohnehin zurückgeschraubt werde. „Über einen Teil-Lockdown werden wir aber reden müssen“, sagt Bondi, „und ich bin froh, dass ich die Entscheidung darüber nicht treffen muss“. Ernst Kovacs (KE Wohnimmobilien) sieht „massive Einschränkungen“ unabwendbar, das zeigten alleine die vorliegenden Zahlen. „Wir brauchen mehr Eigenverantwortung“, sagt Kovacs. Michael Pisecky (Wirtschaftskammer Wien) will nicht „von dem Wort“ (Lockdown, Anm.) sprechen. Aber „wie gehen wir damit um?“, stellt er die rhetorische Frage. Einfach „abschalten, absagen“ sei die einfachste Lösung, aber „das können wir uns nicht leisten, das gefährdet unseren Wohlstand und das soziale Gefüge“. Besser sei es, sich zu überlegen, „was wir alle tun können“, damit es nicht „zu diesem Wort“ komme. Schon der erste Lockdown im Frühjahr habe „so viel kaputt gemacht“, manche Lieferketten funktionieren bis heute nicht. Aber, nennt Pisecky den Schlusspunkt: „Wir schaffen das. Weil wir Österreicher sind. Weil wir im Improvisieren die Besten sind, und zwar mit Abstand!“

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