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Drive-up-Garagenparks: Eine attraktive Assetklasse

Interview mit Daniel T. Borger, Inhaber der Daniel T. Borger Real Estate Advisory Services und seit über 25 Jahren selbstständiger Unternehmensberater in der Immobilienwirtschaft im In- und Ausland.

Drive-up Garagenparks auf dem Vormarsch

© Daniel T. Borger

Sie haben kürzlich ein White Paper zu Drive-up-Garagenparks veröffentlicht. Unter Garagenparks im landläufigen Sinn versteht man Parkgaragen. Bei Ihrem White Paper geht es allerdings um Lagergaragen. Was ist der Unterschied?

Daniel T. Borger: Parkgaragen dienen der Unterbringung von Kraftfahrzeugen und befinden sich überwiegend in Wohngebieten. Drive-up-Garagenparks sind ein Segment der Self Storage-Branche und bieten dagegen übergroße Lagergaragen – das tägliche Parken von Kraftfahrzeugen spielt hier nur eine untergeordnete Rolle. Die Objekte liegen meist in stadtnahen Gewerbegebieten und sind über Autobahnen und Bundesstraßen gut erreichbar. Man kann bequem vor oder in die Garageneinheiten fahren – daher „Drive-up“ im Fachjargon. Die Anlagen sind in der Regel videoüberwacht, eingezäunt und über automatische Tore nur für die Mieter und Nutzer zugänglich – rund um die Uhr. Die Größe liegt in der Regel zwischen 18 und 40 Quadratmetern mit einer Durchschnittsfläche von etwa 30 Quadratmetern. 

Wie muss man sich solche Lagergaragen konkret vorstellen?

In ihrer Grundkonstruktion hat die Mehrzahl der Garagen eine Bruttofläche von 28 Quadratmetern – 3,5 Meter breit mal 8 Meter lang –, bedeckt von einem Pult- oder Satteldach und mit einer Innenhöhe von 4 bis 5,5 Metern. Aufgrund der Höhe gewährleisten die Einheiten neben herkömmlichen Stauraumartikeln auch die Unterbringung von Wohnmobilen und anderen Großfahrzeugen. Die einzelnen Einheiten lassen sich modular zu weiteren Größen von 56 oder 112 Quadratmetern kombinieren. Dank der Höhe kann im hinteren Teil der Garagen meist eine Hochbühne eingebaut werden. Bedeutsam in Verbindung mit dem großen Platzangebot ist zudem die Möglichkeit, die Garageneinheiten direkt anzufahren und somit bequem und zügig ohne jegliches Umladen, das heißt unter Ausschluss weiterführender Transportwege, zusätzlicher Eingangsportale oder Aufzugs- und Treppenanlagen, nutzen zu können.

 Wie viele Einheiten sind bei einem Garagenpark üblich?

Drive-up-Garagenparks erstrecken sich überwiegend von 20 bis 100 Einheiten mit einem Mittelwert von 76 Garagen, wobei es jedoch unter den größeren Betreibern vereinzelt Anlagen mit mehreren Hundert Einheiten gibt. Hier war die Schallgrenze jahrelang rund 300 Garageneinheiten – allerdings wurden 2021 in Deutschland zwei Garagenparks mit annähernd 500 Einheiten erstellt und damit erstmals eine Größenordnung erreicht, die bisher meist nur in den USA anzutreffen ist.

 Wer ist die Zielgruppe solcher Lagergaragen?

Privatleute, die zum Beispiel wertvolle Sammler- und Freizeitfahrzeuge lagern wollen, sowie Kleingewerbetreibende. Allein der Zuwachs von über 70.000 neu zugelassenen Wohnmobilen pro Jahr will irgendwo untergebracht sein, denn die öffentlichen Straßen, auf denen sie sich gern breit machen, reichen in vielen Städten und Ortschaften nicht mehr aus. Und auch sonst wächst der Bedarf an großvolumigen Lagerflächen für Arbeitsmaschinen, Ausrüstung und Baumaterialien oder den Warenumschlag von Start-ups, Online-Händlern und kleineren Handwerksbetrieben. Und im privaten Bereich genauso mit Sportgeräten, überschüssigem Hausrat oder was auch immer nicht täglich gebraucht wird oder aufbewahrt werden soll. Platz ist Mangelware – insbesondere bei größeren Dingen in Büro und Haushalt – und so wird kräftig ausgelagert. Neudeutsch: „Self Storage“, das heißt selbst einlagern – eine Wachstumsbranche weltweit.

Warum glauben Sie, dass es sich um eine Wachstumsbranche handelt?

Self Storage steht für eine Geschäftsidee, die vor über 50 Jahren in den USA ihre Anfänge hauptsächlich mit der Vermietung von Garagen als Lagerraum nahm. Über lange Zeit wurde die plötzliche Not für Extra-Platzbedarf zur Unterbringung von überwiegend Hausrat bestimmt, ausgelöst von lebensverändernden Ereignissen wie Scheidungs- und Sterbefällen, Ortswechseln oder der Verkleinerung der Wohnverhältnisse. Mittlerweile treiben zusätzlich die fortschreitende Migration und Urbanisierung, steigende Mobilität sowie sich verändernde Lebensstrukturen und Geschäftsmodelle eine ständig wachsende Nachfrage für externe Platzlösungen an. Weil beispielsweise Dachböden heute bevorzugter Wohnraum sind und Keller aus Kostengründen eingespart werden, braucht es verstärkt spezielle Konzepte, um den Bedürfnissen für die Aufbewahrung der Anschaffungen unserer Konsumgesellschaft gerecht zu werden. Entstanden ist ein Wettbewerb um Lebensraum zwischen Mensch und Sachen, der die Self Storage-Branche weltweit beflügelt.

Wie sieht der Lagergaragen-Markt in Deutschland aktuell aus?

Bis 2015 gab es in Deutschland gerade einmal 80 Garagenparks mit durchschnittlich 79 Großgaragen. Aktuell sind es bereits über 500 Anlagen und jedes Jahr kommen 60 bis 70 neue Einrichtungen hinzu und machen dieses Segment derzeit zum Zugpferd der Self Storage-Branche. Das liegt neben einer günstigen Ertrags-Kosten-Relation insbesondere auch an dem überschaubaren Investitionsvolumen beim Bau von Garagenparks.

Sind Lagergaragen auch für Kapitalanleger interessant?

In zunehmendem Maße haben Projektentwickler den Bau von Garagenparks als neue Objektklasse für ihr Geschäft entdeckt, denn Großgaragen sind mittlerweile auch bei Kapitalanlegern beliebt, da sie aufgrund des Mangels in der Regel zügig vermietet sind. Der Verkauf der einzelnen Garagen erfolgt als Teileigentum. Der Umfang beträgt um die zehn Garagenparks pro Jahr – dies entspricht überschlägig etwa 500 bis 1.000 Garageneinheiten und reflektiert einen durchschnittlichen Marktanteil von rund 15 Prozent. Die avisierten Nettorenditen aus der Vermietung betragen vier bis fünf Prozent p.a. Dazu bieten Garagen eine höhere steuerliche Afa.

Wie schneiden Garagenparks bei der fortlaufenden Vermietung ab? Wie krisenfest ist ein Investment?

Garagenparks weisen nahezu keine Fluktuationsleerstände auf, da die ständig begrenzte Verfügbarkeit von Großgaragen eine nahtlose Anschlussvermietung ermöglicht und gewöhnlich von Wartelisten erfolgt. Self Storage gilt zudem als stabil und krisenfest. Der Geschäftszweig hat seine Widerstandsfähigkeit während der Corona-Pandemie ebenso unter Beweis gestellt wie bereits zu Zeiten der globalen Finanzkrise. Mehr noch, die Branche verzeichnete auch während solcher Konjunkturflauten einen Anstieg der Belegungsquoten, der Mietpreisniveaus und der Jahresumsätze.

Wie hoch schätzen Sie das Potenzial in Deutschland ein?

Das Angebot an Garagenparks ist bei weitem nicht flächendeckend und konzentriert sich mit 40 Prozent überwiegend auf Nordrhein-Westfalen. Aber auch hier zeigt sich bei näherer Betrachtung, dass die Versorgung mit Großgaragen erheblich unter den Möglichkeiten liegt. Während beispielsweise größere Mittelstädte wie Wesel oder Dorsten über je fünf Garagenparks von 400+ Garageneinheiten pro Standort verfügen, weisen vergleichbare Städte wie Iserlohn, Herford oder Lüdenscheid überhaupt kein Angebot auf – vom Rest der Republik ganz zu schweigen. Dies zeigt das enorme Wachstumspotential in Deutschland. Demgegenüber steht allerdings derzeit noch eine unzureichende Initiative der inländischen Immobilienbranche, die lukrativen Chancen des Marktes zur Schaffung eines flächendeckenden Angebotes wahrzunehmen. 

Stichwort Nachhaltigkeit: Wie schneiden Lagergaragen hier ab?

 Der Betrieb von Garagenparks nimmt beim Klimaschutz eine führende Stellung ein. Da sie weder eine Gebäudeinfrastruktur noch großartige Haustechnik (außer Strom) aufweisen, kein festes Personal vor Ort benötigen und keinen Wasserverbrauch oder Abfall verursachen, ist der CO2-Fußabdruck minimal. Viele Garagenparks sind mit Photovoltaikanlagen auf den Dächern ausgestattet und sorgen so für eine saubere Stromerzeugung. Anders als die meisten herkömmlichen Gebäude erzeugt Self Storage kein hohes Verkehrsaufkommen. Studien belegen, dass 75 Prozent der Nutzer ihre Self Storage-Einheit maximal einmal im Monat und 20 Prozent weniger als dreimal im Jahr besuchen – bei überwiegend kurzen Anfahrtszeiten von 10 bis 20 Minuten. Nur wenige der Nutzer beziehungsweise Mieter beheizen ihre Einheiten. Darüber hinaus werden die Garagenparks zunehmend digitalisiert mit dem Ziel, den Vermietungsprozess schlüsselfrei ohne persönliche Übergaben zu gestalten.

Wie steht es um die Nachhaltigkeit bei der Erstellung von Garagenparks?

 Im Vergleich zu konventionellen Gebäudestrukturen schneiden Garagenparks aufgrund ihrer simplen Konstruktion sowie der Verwendung von Stahl als Hauptbauelement der Garageneinheiten deutlich besser ab. Stahl ist ein äußerst wirtschaftliches, langlebiges sowie pflegeleichtes Baumaterial und zu 100 Prozent ohne Qualitätsverlust wiederverwertbar, wodurch bei der Herstellung der CO2-Ausstoß um ein Drittel verringert wird. Vorgefertigter Stahl für die Erstellung vereinfacht die Transportwege und verkürzt die Bauzeit, da die Hauptbauteile zugeschnitten und montagebereit auf der Baustelle ohne einen langwierigen und energieintensiven Einsatz von Baumaschinen verarbeitet werden. Und sollte eine Nutzungsänderung anstehen, lassen sich die Anlagen zügig, günstig und vollständig rückbauen.

 Wie sieht es mit der Zahl der zur Verfügung stehenden Baugrundstücke aus?

Garagenparks sind überwiegend in Gewerbegebieten angesiedelt und lassen sich in einem weiten Spektrum von Standorten finden, das über Groß- und Mittelstädte bis hin zu Ortschaften mit weniger als 5.000 Einwohnern reicht. Bezüglich der individuellen Grundstücksauswahl ermöglichen sie zudem den Erwerb von Arealen in zweiter Reihe und Randabschnitten, zum Beispiel neben Bahngleisen, sowie von Splitter- oder Restgrundstücken und Brach- und Konversionsflächen, die sich regelmäßig für eine gebräuchliche Bebauung schwierig oder unmöglich gestalten. 

Sie haben ein White Paper zu Garagenparks erstellt – warum?

 Im Rahmen eines Beratungsauftrages zur Begleitung eines Projektentwicklers von Garagenparks auf der Suche nach Expansionskapital stellte sich für mich die Frage nach Daten, Fakten und Trends: Wie viele Garagenparks gibt es? Wer sind die Betreiber? Ist das ein lohnender Geschäftszweig und wie ist er einzuordnen? Allerdings ließen sich – zumindest in Europa – so gut wie keine Marktuntersuchungen zu diesem Segment der Self Storage-Branche finden. Das Weißbuch verarbeitet daher intensive Rechercheergebnisse und soll denen zur Orientierung dienen, die mehr über eine etwas andersartige Nische des Immobilienmarktes wissen möchten. Es kann in digitalem Format zum Download kostenlos bestellt werden.

Eine Schlussbetrachtung?

 Die Grundvoraussetzungen für das Segment Garagenparks sind angesichts der eklatanten Unterversorgung und unter Berücksichtigung eines lukrativen Kosten-Ertrags-Verhältnisses sowohl beim Bau als auch beim Betrieb von Garagenparks auf Jahre hinaus als günstig einzuschätzen und sollten daher vermehrt sowohl für lokale als auch und internationale Investoren von Interesse sein – im kleinen wie im großen Stil.

Das White Paper kann kostenlos angefordert werden unter: d.borger@danieltborger.com

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Daniel T. Borger Real Estate Advisory Services
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  • Erschienen am:
    06.04.2024
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