2023 brachte ein weiteres Rekordergebnis bei Logistikvermietungen, allerdings dürfte sich die Situation im laufenden Jahr ändern. Die aktuelle Wirtschaftslage wirkt sich auf die Nachfrage aus, sodass von einer niedrigeren Vermietungsleistung auszugehen ist. „Die Zeit, in der Neubauprojekte aufgrund des großen Nachfrageüberhangs ausnahmslos vor Fertigstellung voll vermietet werden konnten, ist vorbei“, erklärt Felix Zekely, Geschäftsführer von OPTIN Immobilien. Die Developments, die damals aufgrund des Booms in B-Lagen initiiert wurden und nun in Bau sind, „werden aus unserer Sicht sehr um Mieter kämpfen und entsprechende Konzessionen machen müssen“. Damit werden bei diesen Objekten die Leerstandsraten ebenfalls steigen – ausschlaggebend dafür sind die hohe Fertigstellungsleistung sowie die geringere Nachfrage.
Top Objekte funktionieren weiterhin
„Die Projekte in Toplagen, direkt an der Autobahn, ohne Ortsdurchfahrten, sehr nah beim Ballungszentrum, ESG-tauglich, werden allerdings weiterhin funktionieren“, ist Felix Zekely überzeugt. ESG, EU-Taxonomie oder Gebäudezertifizierungen sind mittlerweile ein entscheidendes Kriterium für Investoren und potenzielle Mieter. Dabei geht es nicht nur um eine entsprechende Bauweise und Haustechnik, sondern auch um soziale Aspekte wie Mitarbeiterzufriedenheit. Auch die Lebenszyklusbetrachtung bei Logistikgebäuden erhält verstärkte Aufmerksamkeit. Evgeni Gerginski, Geschäftsführer von HAWLIK GERGINSKI Architekten, geht noch einen Schritt weiter: „Wenn wir Baukultur und Nachhaltigkeit ernst nehmen, dann sollte man auch Logistikgebäude dem Standort und der Region entsprechend gestalten und bauen.“
Zwei spannende Trends
Zwei weitere Trends bemerkt Peter Falb, Country Manager Austria der MLP Group: „Im Umland der Ballungszentren entstehen vermehrt große Logistikhubs, die sich insbesondere für die Ansiedlung von Lagerlogistik eignen.“ Im Gegensatz zu den Großstädten ist dort nicht nur großflächiges Bauen möglich, sondern Lagerfläche kann auch zu einem niedrigeren Preis angeboten werden. Entscheidendes Kriterium für die Ansiedlung an diesen Standorten ist eine verkehrsgünstige Lage. „Außerdem geht der Trend in den Ballungszentren beziehungsweise in innerstädtischen Lagen hin zu kleineren Flächen, die eine zusätzliche Wertschöpfung bieten“, so Peter Falb. Beispiele hierfür sind etwa ein Mix aus Lagerung und zusätzlicher Veredelung, kleinere Produktionsstätten oder auch Service und Dienstleistung mit Verkauf überall dort, wo es die Widmung zulässt.
Durchmischung der Immobilie
Generell ist die Durchmischung ein großes Thema. „Hybride Formen sind sehr gefragt“, bestätigt Elisa Stadlinger, Geschäftsführerin der ÖRAG Immobilien Vermittlung, „vor allem von Lagerlogistik und Büro – also keine reine Logistik und kein reines Büroprojekt.“ Viele Sparten wie Forschung, Handwerk, Industrie oder Handel benötigen mittlerweile ganz andere Flächenkombinationen. „Für diese speziellen Gruppen gibt es wenige Produkte am Markt“, so Elisa Stadlinger: „Von dieser Sorte sollte es mehr geben, egal ob für große Firmen oder Start-ups. Diese Flächen sind sehr begehrt, und das ist die Zukunft.“
Neue Technologien
Auch die Entwicklung neuer Technologien insbesondere in den Bereichen KI, Robotik und autonomes Fahren ist nicht nur für die Logistik, sondern auch für den Immobilienmarkt im Allgemeinen spannend. Peter Falb: „Dabei bleibt abzuwarten, wie sie sich auf neue Bauvorhaben oder den Bestand auswirken und welche Anforderungen auf Projektentwickler und Investoren zukommen werden.“
Diese sind ohnehin schon hoch, wie der Österreich-Chef der MLP Group meint: „Langwierige Behördenverfahren und Bürokratie stellen eine Hürde für Projektentwicklungen im Immobilienbereich dar.“ Durch die Vielzahl von notwendigen Genehmigungen und Verzögerungen in den Verfahren ist eine realistische Abschätzung des Zeithorizonts vom Ankauf eines bereits für Logistik ausgewiesenen Grundstücks bis zur Fertigstellung schwierig. „Hier wäre ein höheres Maß an Flexibilität seitens der Politik und der Behörden wünschenswert, um Unternehmen zügig Flächen für weiteres Wachstum zur Verfügung stellen zu können.“