Krise in Nahost – Krise der Immobilien?

1:49 Carso. Hallo Christoph. Schönen Nachmittag und Franz, du bist auf Mute. Ja, grüß Gott auch von meiner Seite. Danke für den Hinweis, Christoph. Das ist gut, dass du es gesehen hast, weil der Franz ist auch gleich jetzt am Anfang in der ersten Runde dran, unsere Einstiegsrunde, wie immer. Franz, kannst du ein bisschen was sagen über den Status quo am Investmentmarkt? Es hat ja bis Ende Februar nicht so schlecht ausgeschaut und dann hat sich da doch einiges verändert. Also wir haben ja eine einigermaßen turbulente Entwicklung hinter uns schon bis zum Februar. Also

2:31 nach dem Beginn der Ukraine-Krise hat es ja auch massive Verwerfungen gegeben und irgendwie hatten wir die, Klammer auf, naive Hoffnung, wir bewegen uns dem Ende zu. Mit dem vorigen Jahresende und Jänner, Februar hat es eigentlich sehr gut ausgeschaut. Da war eine Confidence im Markt spürbar, dass wieder mehr Interesse da ist, dass mehr internationale Investoren nach Wien kommen et cetera. Also da waren wir richtig guter Dinge und dann, so wie der Walter gesagt hat, dann ist das Unvorhergesehene gekommen, auf das wir uns natürlich nicht

3:14 vorbereitet haben, nämlich die Naos-Krise. Und wir sind eigentlich hinter den Status vor der Ukraine-Krise zurückgeworfen worden. Und das Tragische daran ist, es ist kein Ende absehbar und es zeigt den Märkten, es gibt eine erhöhte Volatilität. Und ich glaube, wir haben alle nicht die Hoffnung, dass das in einem Monat vorbei ist, in dem Sinne, dass dann alles wieder so ist wie davor. Vielleicht haben wir einen Waffenstillstand in einem Monat, aber das heißt nicht, dass die Märkte dorthin

3:56 zurückkehren, wo sie Ende Februar gestanden sind. Und dessen werden wir uns immer mehr bewusst. Und je weiter Kapital von Wien entfernt ist, umso mehr und größer ist die Verunsicherung. Franz, danke. Das heißt, es ist schnell niedergerissen, aber lang braucht es wieder zum Aufbauen. Aber was meinst du mit dem Kapital von Wien entfernt? Also österreichische Käufer sind nach wie vor aktiv hier. Und auch das deutsche Kapital, das hat von der Risikoeinschätzung natürlich eine andere Qualität, die sind

4:37 mehr zurückhaltender als die Österreicher, aber trotzdem noch aktiv. Aber Angelsachsen, Amerikaner oder gar Asiaten, die sind nicht aktiv und die werden lange warten, bis sie wieder einsteigen, weil für die ist Europa jetzt einerseits eine Krisenregion und andererseits eine Region, die mit Inflationsanstieg, Energiepreisanstieg und wahrscheinlich auch Zinsanstieg konfrontiert ist. Und was das für die Immobilienmärkte heißt, das werden wir erst danach final beurteilen können. Franz, danke. Wie gesagt, Geld ist ja auch, wie sagt man immer,

5:20 flüssig wie Wasser und fließt dorthin, wo es natürlich am leichtesten ist und wo die wenigsten Probleme bestehen. Wolfgang, der Franz hat schon gesagt, seltsame Zeit. Vorher hat es ja ganz gut ausgeschaut und wir haben ja im Vorgespräch schon gesagt: Wann hat es seit den letzten wirklich langweiligen Immobilienmarkt bei uns gegeben? Wir haben genug Krisen schon durchgestanden in der Immobilienbranche. Und jedes Mal hat es einen Dämpfer gegeben. Diesmal ist es jetzt genauso. Das heißt, die derzeitigen Probleme haben jetzt nicht erst mit der Nahost-Krise angefangen, sondern haben mit der Zinswende begonnen.

6:00 Da haben wir am Immobilienmarkt einen ordentlichen Dämpfer bekommen. Jetzt hat man dann geglaubt, jetzt geht es dann langsam so in die Waagrechte und leicht bergauf. Und das ist halt deswegen nicht passiert, weil wir die multiplen globalen Auswirkungen dann noch dazu gehabt haben. Und wenn man sich das anschaut, wann haben wir denn das letzte Mal quasi normal arbeiten können? Wann war einmal keine Krise oder kein Krieg irgendwo in der Nähe? Dann war das für uns, also die Zeit, die wir überschauen können, so zwischen 2001 und 2007 der Fall. Da haben wir die Dotcom-Krise 2000 hinter uns gehabt und von der

6:33 Finanzkrise war noch nichts zu sehen. Die ist dann erst 2008 wiedergekommen. Und das ist die Phase, die wir jetzt antizipieren können: Wie schaut so ein normaler Immobilienmarkt aus? Von dem sind wir jetzt gar nicht so weit entfernt, weil man auch sagen muss, alles, was da jetzt in Nahost passiert, hat natürlich eine unmittelbare Auswirkung, aber die ist auch von der Zeitdauer überschaubar. Das heißt, wenn wir da jetzt ein, zwei oder drei Jahre haben, ja, das werden wir spüren, natürlich. Aber dann wird es auch wieder vorbei sein mit diesem Einfluss. Nur haben wir halt in Europa und vor allem auch im Inland wieder genug andere

7:05 Krisen, die wir bewältigen können. Wir brauchen die in Nahost gar nicht, damit wir Schwierigkeiten haben. Die haben wir so allein auch. Wolfgang, danke. Vorteil ist von uns allen, dass wir von 2001 bis 2007 auch schon dabei waren. Das heißt, wir können uns auch noch an diese Zeiten erinnern. Was aber, Christoph, im Augenblick ein großes Thema ist: Wir haben das auch schon letztes Jahr gehabt. Wir haben das auch schon Ende vorletzten Jahres gehabt. Das ist die Refinanzierung. Das zieht sich jetzt weiter. Also da wird es schwieriger? Ja, also leichter wird es, glaube ich, nicht aufgrund der neuen Rahmenbedingungen.

7:46 Wir haben gesehen, dass ab letztem Sommer sich langsam auch bei den Restrukturierungsverkäufen das Rad wieder gedreht hat. Eine gewisse Bodenbildung der Immobilienpreise wurde antizipiert von den Käufern und die meisten haben sich gedacht: „Na ja, es wird jetzt nicht massiv billiger werden und jetzt steige ich langsam ein.“ Das hat sich eigentlich bis jetzt noch gehalten, diese Einstellung. Nur jetzt wird die Finanzierung natürlich noch einmal schwieriger,

8:26 weil am langen Ende die Zinsen schon wieder raufgehen. Und was das bedeutet, ist klar. Allerdings, an der Bankensituation, die ist genauso noch wie vor einem halben, dreiviertel Jahr. Also die NPL-Quote ist jetzt nicht extremst runtergegangen und die Banken, vor allem die Primärbanken, die sozusagen the backbone für die kleineren und mittleren Projekte waren, die die finanziert haben, die schreien jetzt nicht nach neuen Finanzierungen. Und das war so und das wird auch weiterhin so sein.

9:08 Nur jetzt, und das sehe ich, wenn sich die Zinsen wieder erhöhen, dann wird es noch einmal schwieriger sein, auch die entsprechenden Kennzahlen bei den Projekten zu bekommen. Das reduziert wiederum den Wert der Liegenschaften. Und tendenziell werden auch die Eigenkapitalanteile, das merke ich leider Gottes, verstärkt immer höher, wenn ich eine Finanzierung beantragen möchte. Finanzierung und Refinanzierung, das ist eigentlich dann relativ egal. Ja, also Refinanzierung.

9:50 Das kommt dann immer darauf an, unter Anführungszeichen, nicht so sehr auf das Projekt, sondern auch auf den Schuldner, wie hier die- Gesamt- Beziehung zwischen Bank und wie es dem gerade geht. In der Restrukturierung bin ich primär eben für Neufinanzierungen. Brauchen meine Interessenten Neufinanzierungen für die Projekte, die dann gekauft werden. Christoph, danke. Wir kommen ja dann auch noch auf ein Projekt von dir zu sprechen. Das ist auch in den Medien gestanden. Und als Beispiel, wie es denn derzeit ausschaut.

10:30 Ja, Daniel, du hast gemeint in unserem Vorgespräch, man sollte jetzt auf Sicht fahren. Ja, also vielleicht kurz zusammengefasst: Es sind viele Dinge schon besprochen worden, aber uns beschäftigen momentan wirklich drei Themen. Einerseits die Orientierungslosigkeit der wirtschaftlichen Ausrichtung Europas für die nächsten Jahrzehnte wahrscheinlich. Europa sucht ein Businessmodell, ein Wirtschaftsmodell, um wieder in die Gänge zu kommen, wie vor 20, 30 Jahren, wo Europa wirklich Weltwirtschaftsmacht war. Europa und Österreich ist momentan in einem allgemein schlechten Zustand wirtschaftlich. Wir sind in stagnativen, rezessiven Situationen.

11:08 Das ist das eine Thema, das uns beschäftigt. Das zweite ist, wie vom lieben Franz schon angesprochen, die drohende Energiekrise. Straße von Hormuz ist noch das Thema, kein Ende des Krieges in Sicht. Und drohende Energiekrise bedeutet höhere Inflation. Höhere Inflation bedeutet steigende Zinsen und gleichzeitig fallende Preise. Und das dritte Thema, das uns beschäftigt, und zwar jeden Tag aufs Neue, und mittlerweile schaue ich schon gerne immer in der Früh in den ORF-Teletext und schaue, was passiert ist, das ist Donald Trump. Eine bekannte Politologin, die Anne Appelbaum, hat einmal gesagt, Zitat:

11:47 Die einzigen Konstanten von Trump sind erstens, dass er extrem erratisch ist, zweitens, dass er extrem emotional ist und drittens, dass er extrem unberechenbar ist. Mit anderen Worten: Er hat keinen Plan und das Problem besteht dann darin, dass viele Leute und viele Investoren auf der ganzen Welt investieren. Jetzt nicht nur in Europa. Das führt zu einer globalen Verunsicherung und führt zu einem Abwarteverhalten. Das sind die Rahmenbedingungen, die uns momentan beschäftigen und deswegen können wir nur auf Sicht fahren. Was auf Sicht fahren jetzt bedeutet, mag für jeden anders klingen, aber für uns heißt es, dass wir momentan

12:24 keine ertragslosen Liegenschaften einkaufen, wo wir lange Entwicklungsdauern haben. Wir kaufen auch keine Umwidmungen ein, wo wir ertragslos sind und am Spielball der Politik hängen. Wir halten unser Eigenkapital short. Das heißt, wir schauen, dass wir möglichst wenig reingeben und das möglichst schnell wieder zurückbekommen. Wir versuchen ein Repricing zu machen bei vielen Dingen, wenn wir es einkaufen. Uns ist momentan das Preisschild egal. Wenn die Immobilie gut ist, dann geben wir ein Angebot ab. Wenn sie uns interessiert, sonst machen wir es nicht. Für uns ist das Preisschild nicht einmal mehr Orientierung, weil ich glaube

12:57 heutzutage, viele Verkäufer, da ist der Christoph sicher einer davon, auch mehr oder weniger froh ist, wenn überhaupt etwas auf dem Tisch liegt, was hält und was funktioniert. Wir sind am Ende des Tages einfach extrem selektiv bei unseren Objekten. Wir haben klare Regeln, was wir kaufen. Wir haben einen klaren IRA, einen klaren Multiple of Investment Capital, das man haben möchte. Und wir haben klare Ergebnisprofile, die wir haben, sonst machen wir die Dinge nicht. Und was ich noch abschließend sagen möchte: Das Problem ist, ich brauche natürlich, wenn Immobilien investieren, die sind sehr träge.

13:29 Man kann heute eine Strategie festlegen, aber dann muss man das umsetzen. Man kann die Strategie bei einer Immobilie oder beim Projekt, das wir entwickeln, nicht alle zwei Tage ändern. Und wir brauchen de facto drei bis fünf Jahre Planungssicherheit. Das heißt: Mache ich das richtige Produkt? Ist dann noch der richtige Käufer da? Und ist der dann auch noch zum richtigen Preis da? Und erst wenn das alles gegeben ist, können wir wieder schneller fahren und bis dorthin kann man auf Sicht fahren. Daniel, danke. Du hast einige Themen angesprochen, über die wir dann noch ein bisschen ins Detail gehen werden.

13:59 Aber was natürlich ist, du hast es auch gesagt: Trump, die Entscheidungen. Man sieht sofort, wie die Börsen reagieren. Es ist ja unglaublich, dass du mit einer Aussage im Endeffekt das ganze Gefüge durcheinanderbringen kannst. Bei Immobilien geht es jetzt nicht so schnell, aber es geht auch im Endeffekt schnell genug. Und Franz, der Daniel hat gerade gesagt, das mit dem Preisschild. Siehst du das im Investment auch, dass das Preisschild unter Anführungszeichen egal ist? Ja, das ist leider so und ich muss sagen, das, was der Daniel gesagt hat, das sehen wir bei vielen unserer

14:39 Kunden in der gleichen Art und Weise, weil die, die können, werden immer selektiver und wollen, so wie er gesagt hat, ihre Equity möglichst schnell wiedersehen und damit kommen zwangsläufig die Preise unter Druck. Und auch wir sehen uns das genau an, weil der Regelfall ist ja, dass jemand zu uns kommt und sagt: „Ich würde das gerne verkaufen und ich habe hier ein Gutachten." Und ich sage den Leuten immer: „Bitte schickt mir die Seiten mit dem Gutachtenswert nicht. Der interessiert mich nicht, weil das, was vor sechs Monaten gewesen ist, gilt heute nicht mehr und das, was unter Umständen

15:20 vor 2022 war, ist heute nahezu absurd." Und die Leute, die Investoren überlegen sich ihre Preise und machen eine Kalkulation, wo sie tunlichst mit einem positiven Ergebnis rauskommen. Und das ist bei den alten Bewertungen nicht mehr möglich. Das ist das Dilemma im Moment. Aber kann es nicht auch sein – Zwischenfrage gleich – dass viele von den Marktteilnehmern noch nicht im Jetzt angekommen sind? Also die, die jetzt kaufen, die sind im Jetzt. Aber eben nur die. Die, die verkaufen, die sind vielleicht nicht ganz frei in ihren Handlungen, weil

16:03 sie ihr Unternehmen auf Spiel setzen, weil sie eine Bank im Hintergrund haben, die auch Interessen hat, wo es vielleicht auch Mezzaninkapital gibt und sonstige Stakeholder. Also wir sehen die Welt immer aus unserer Perspektive, aber leider ist sie komplizierter. Und die, die jetzt kaufen, die sehen die Welt aus einer rein kalkulatorischen Brille und darum sind die Preise im Fluss. Das ist leider so. Kalkulatorischer als je zuvor, wenn man das so will. Man hat natürlich immer kalkuliert, aber jetzt ist es wirklich... Ich würde sagen, der Unterschied ist: In der Vergangenheit, in einem

16:45 wachsenden Markt, werden kleine kalkulatorische Fehler durch die Marktentwicklung saniert, ohne dass man etwas dazu tut. Jetzt geht der Markt in die andere Richtung und ein kalkulatorischer Fehler in einem sinkenden Marktgeschehen führt zu umso größeren Konsequenzen. Das ist der Unterschied. Franz, danke. Daniel, du wolltest noch etwas dazu sagen. Ja, zu dem, was der Franz gesagt hat, was auch spannend war: Die letzten Jahre waren natürlich davon gezeichnet, dass die Zinsen auf null waren, mehr oder weniger ganz lange, bis es gepoltert hat und dass der Wiener Markt im Speziellen eine extreme

17:25 einmalige Nachhol-, Aufholbewegung gemacht hat auf internationale Märkte. Und da war es so, dass man eigentlich ein Haus gekauft hat um 100, dann hat man ein bisschen gebortet und hat es dann zwei Jahre später um 120 verkauft, hat einen super Gewinn gemacht, ohne etwas zu machen, hat auf einen steigenden Markt gesetzt und hat, ohne etwas zu tun, Geld verdient. Selbst wir waren in der Phase etwas irritiert, weil plötzlich das Arbeiten an der Immobilie überhaupt nicht mehr belohnt wurde. Und jetzt ist es wieder so, dass dieses-Nur auf die Wertsteigerung setzen und auf steigende Preise zu setzen und so ein Geschäftsmodell daraus zu machen,

17:55 dass das nicht mehr funktioniert und ich eigentlich sogar unter Anführungszeichen trotzdem Schaden, der natürlich der Imageschaden, der in der Branche momentan herrscht durch die vielen Umfaller, die es da gibt, muss ich sagen, bin ich doch froh, dass jetzt wieder durch handwerkliches Arbeiten an der Immobilie, durch Wertschaffen, durch Value Add, dass dieses Mehrwertproduzieren am Ende des Tages auch wieder belohnt wird und eigentlich momentan die einzige Value-Add-Strategie darstellt. Ohne Arbeit an der Immobilie wird man nicht morgen die Immobilie zu einem besseren Preis verkaufen können. Ist unmöglich.

18:29 Daniel, danke. Aber es war schon absehbar seit einiger Zeit, dass dieser Aufholprozess, einerseits die Null-Zinspolitik und andererseits der Aufholprozess der Preise, dass das jetzt schon irgendwann ein Ende hat und dass man da schon sich auch langsam darauf vorbereiten hätte sollen können. Ja, und zu dem Zeitpunkt war es auch so, dass extrem hohe Liquidität am Markt war, vor allem auch im Zinshausgeschäft. Und diese hohe Liquidität ist durch die höheren Zinsen oder durch die Unsicherheiten und andere Umstände dann immer weniger geworden und

19:09 den Letzten beißen dann die Hunde. Also wir haben auch nicht jedes Projekt ideal eingekauft, aber das müssen wir jetzt auch abarbeiten. Danke Daniel. Wolfgang, bitte. Ja, aber ihr seid eh alle in meinem Alter, deshalb kann ich das sagen. Heißt das nicht ganz einfach back to the roots? Das heißt, das Arbeiten, so wie wir es alle gelernt haben, wie wir alle aufgewachsen sind damit. Dass die Immobilie halt etwas Langfristiges ist und dass ich es nur dann einkaufen kann, wenn ich genug Eigenkapital habe. Und wenn ich jetzt drei Prozent Zinsen habe und die steigen auf fünf, dann geht sich das in meiner Kalkulation immer noch aus.

19:43 Das war doch das normalste Arbeiten der Welt. Das haben wir nur in den letzten zehn, zwölf, 15 Jahren verlernt in Wirklichkeit, weil wir halt durch diese enorme Liquidität im Markt und durch diese, sagen wir, problemlose Wertsteigerung halt verwöhnt waren. Aber jetzt ist ganz normales Arbeiten gefragt in Wirklichkeit. Absolut. Da müssen wir jetzt von viertausend Euro am Quadratmeter bei manchen Zinshäusern auf tausendfünfhundert herunterkommen und das schmerzt. Und von da aus kann man dann wieder in einer normalen Tangente hinaufgehen. Also da bin ich hundert Prozent bei dir, dass das genauso ist, aber

20:16 dieser Rums hinunter ist das Problem. Und das, so wie der Daniel gesagt hat, nimmt halt zurzeit sehr viele Unternehmen mit und es ist sehr viel Eigenkapital leider Gottes noch in Projekten gebunden, wodurch sich dieses Rad leider Gottes noch nicht oder langsam zu drehen und jetzt stottert es wieder, sich das Development beginnt. Man merkt es ja, ein wenig hat nach Auslaufen der Verordnung, die ja jetzt Mitte des Jahres wieder neu kommt, eine andere, hat sich das Rad ja langsam beim Endverbraucher zu drehen begonnen.

20:59 Weil das Problem von vielen Bauträgern ist, wenn ich nichts verkaufe, kriege ich nicht das Geld zurück, kann nicht wieder in eine neue Fertigstellung investieren und dann wieder verkaufen. Und das ist eigentlich das Problem. Abseits des Investorenmarktes mit fertigen Projekten oder Kunststücken oder so etwas. Es wollen ja viele Bauträger ins Development kommen, aber das Problem ist einfach, dass der gesamte Finanzierungsmarkt da noch stockt. Christoph, danke. Du hast gesagt, die Unternehmen haben noch sehr viel Geld in den Projekten drinnen, die Banken natürlich auch. Und wenn wir jetzt von Preisen sprechen, die von viertausend auf

21:40 tausendfünfhundert, das sind dann schon... Ja, das sind Abschläge. Gestern habe ich ein Gespräch geführt und da hat mir einer gesagt: „Na ja, ich habe mein Projekt noch nicht durchkalkuliert, sondern ich habe einfach nur das auf Handgeoblick genommen und habe drei Prozent heruntergerechnet und das ist jetzt mein Angebotspreis." Da habe ich gesagt: „Okay, das kenne ich nicht. Ich rechne eigentlich immer das Projekt durch und dann schaue ich, wie viel die Immobilie kosten kann." Er hätte das Handgeoblick genommen. Wenn er gerechnet hätte, hätte er vielleicht sonst 50 % abgezogen. Maybe. Es sind nicht alle Projekte so schlecht, sage ich jetzt einmal, bei dem

22:19 einen oder anderen. Aber natürlich, wie schon gesagt, die NP-Quoten sind relativ hoch und es gibt doch noch einige Altlasten am Markt in verschiedenen Phasen der Verwertung, ob es jetzt schon durch Masseverwalter oder eben durch Restrukturierungen oder was auch immer sind. Also es wird in den nächsten zumindest 24, 48 Monaten da nicht entscheidend viel weniger werden. Christoph, es ist auch durch die Medien gegangen. Es gibt ein Beispiel von dir. Du bist zuständig für den Christinenhof, für

23:01 einen Verkauf. Kannst du ein bisschen was darüber erzählen, ob sich die Situation durch die letzten zehn Wochen verschärft hat, verändert hat? Nein, also wir sehen da keine allzu großen Änderungen. Es ist ein sehr großes Interesse da. Warum? Das ist der einzige Vierkanter am Ring, den es zurzeit zu kaufen gibt, der nahezu bestandsfrei ist. Und das ist eine Spezialimmobilie. Das würde ich jetzt nicht vergleichen mit Immobilien, mit Zinshäusern außerhalb des Gürtels oder mit Developments. Das ist einfach eine ganz andere

23:45 Asset-Klasse mit durchaus einem Entwicklungspotenzial und wird von anderen InteressentenGekauft werden, als es sonst üblich ist bei dem einen oder anderen Portfolio. Christoph, danke. Franz, wenn der Christoph jetzt von Assetklassen spricht, gibt es unterschiedliche, die gefragter sind, irgendwelche, die vielleicht weniger im Augenblick funktionieren? Oder ist das eben wirklich von Projekt zu Projekt verschieden? Natürlich entwickeln sich die Assetklassen

24:25 unterschiedlich und gerade das gewerbliche Segment mit Ausnahme Hospitality ist unter Druck, weil ohne Wirtschaftswachstum steigt die Nachfrage nach Büroflächen nicht, steigt die Nachfrage nach Logistikflächen nicht, nach Industrieimmobilien nicht. Also das, was wir brauchen, der Daniel hat es eingangs schon kurz angesprochen, für die gewerblichen Segmente ist Wirtschaftswachstum. Wir müssen wieder wachsen. Im Moment gehen Flächen allein aus der Rationalisierung verloren. Und dazu kommt dann auch noch

25:05 das Thema Homeoffice. Auch wenn wir das alle schon satt haben, aber es wird nicht mehr weggehen. Und insofern ist der Büromarkt im Moment, sowohl was die Vermietung, da würde ich einschränken, außerhalb des ersten Bezirkes, unter Druck als auch das Investment. Natürlich, Projekte im ersten Bezirk lassen sich immer umsetzen. Aber es gibt halt leider auch Projekte in Simmering, Favoriten und in Kagran. Und auch dort gibt es Projekte, die verwertet werden wollen. Im Wohnungsbereich ist es so, dass wir sehen, dass die Entwicklungstätigkeit oder

25:47 anders ausgedrückt die Bautätigkeit radikal zurückgeht, dass gleichzeitig die Globalverkäufe nicht funktionieren, weil die internationalen Kapitalquellen höhere Renditen verlangen, was sich für die Verkäufer in der Regel nicht ausgeht. Im Wohnungseigentumsverkauf für Eigennutzer ist der Markt aber stabil und vor allem die Vermietungsmärkte im Wohnungsbereich, die gehen durch die Decke. Das muss man wirklich so sehen, weil das Angebot so gering ist und die diversen Diskussionen und Regelungen zum Mietendeckel, die führen letztendlich dazu,

26:28 dass Wohnungssuchende weniger Alternativen zu höheren Preisen haben. Wenn das die Intention der Politik war, dann haben sie ihr Ziel 100%ig erreicht. Besser als die gewerblichen und Wohnen läuft im Moment das Thema Hospitality. Sprich alles, was mit Tourismus, mit kurzfristigem Übernachten zu tun hat. Das läuft atypisch gut, sowohl was die Betreibermärkte anbelangt, als auch was die Investorenmärkte anbelangt. Aber Daniel, bitte korrigiere mich, wenn ich was

27:08 Falsches sage, auch da spüren wir die Verunsicherung und die Zinsängste. Aber im Vergleich zu den anderen Märkten entwickelt sich das Segment doch noch relativ gut, um nicht zu sagen sensationell gut. Na ja, damit, Daniel, hatte ich- Aber schon den Sieger, den Asset-Sieger. Wir haben den Asset-Sieger für heute und vielleicht auch bis Mitte des Jahres. Ist nicht mehr so lang. Aber Daniel, ihr setzt ja schon relativ lang auf Hospitality. Also wenn ich das verfolge, hat das bei euch, ich glaube, so vor vier Jahren begonnen. Es hat länger begonnen. Wir haben das vor 2015, 2017 schon angefangen, aber

27:50 intensiv machen wir das seit sieben Jahren. Aber was vielleicht spannend ist: Das Hospitality ist natürlich nicht das Allheilmittel. Ich glaube, über allem steht, dass wir zuerst die gesamte Wirtschaft in Europa und in Österreich vorwärtsbringen, weil nur wo Wohlstand ist, wird angespart, kann man Geld ausgeben, hat man Zukunftspläne und vor allem herrscht dann auch sozialer Frieden. Es hilft uns nichts, wenn plötzlich in Wien das erste Auto brennt oder sonst wo, weil dann ist der Tourismus in Wien und überall kaputt. Das heißt, wir sind kein monochromes Dorf, sondern wir müssen auch schauen, dass gesamtwirtschaftlich in Österreich, Europa wieder alles nach oben

28:24 geht und vernünftige Umverteilung stattfindet, ist vorausgesetzt. Aber warum Hospitality jetzt? Weil Hospitality momentan die einzige Industrie in Europa ist, die nachhaltig wächst und boomt. Man kann von der Rüstungsindustrie auch noch sprechen, aber die halte ich nicht für so boomend, weil das sind Einmaleffekte. Wenn ein Panzer produziert wird, produziert er keine Wertschöpfung. Der steht hoffentlich in einer Kaserne und das war es dann. Das heißt, die Hospitality-Branche boomt in ganz Europa, ist extrem resilient. Ich habe keine Mietzinsdeckelungsdiskussion. Ich verdiene mein Geld nicht im rezessiven Umfeld, wo vielleicht das

28:59 Hotel steht, sondern mit prosperierenden Wirtschaftssystemen, die das Geld in das Hotel bringen. Also ich entkopple mich der Wirtschaft. Ich habe das Glück, dass wenn es wieder Kollektivvertragserhöhungen gibt oder die Energiepreise erhöht werden, der Betreiber oder Pächter im Sinne der Resilienz für den Fairpächter im Idealfall täglich seine Zimmerpreise anpassen kann, solange sie eben von den Kunden auch akzeptiert werden. Und zu guter Letzt, ich habe eine extrem hochrentierliche Assetklasse im Vergleich zu anderen Assets, womit ich auch bei steigenden Zinsen eigentlich relativ entspannt bin.

29:33 Das ist der Vorteil bei Hospitality. Aber es ist sicher eine extrem kompakte, Know-how-intensive Assetklasse. Der Preis einer Hotelimmobilie hängt ja nicht nur ab vom Ertrag. Es hängt ab vom Betreiber, es hängt ab von der Brand, es hängt ab von der P&L. Wie schaut das Budget aus? Es hängt ab: Was habe ich für Lease Covering Ratio? Was habe ich für Debt Service Covering Ratio? Wie schauen die Details des Vertrages aus? Also da muss man sich schon richtig hinarbeiten. Und ich glaube, wenn man heute sagt, okay-Ich bin Immobilienentwickler. Was mache ich? Sich gleich auf Hospitality zu stürzen, ohne sich da richtig

30:13 jahrelang reinzuarbeiten, das kann genauso gut nach hinten losgehen wie andere Dinge. Ja, wie bei jeder anderen Assetklasse. Aber vor mittlerweile, jetzt weiß ich es ja, 17 Jahren, wie ihr begonnen habt, so weit hast du nicht vorausgeschaut. Das war eher einfach ein Interesse daran, oder? Du hast schon recht mit den sechs Jahren. Vor sechs Jahren haben wir das mit der Pandemie richtig forciert und haben jetzt die letzten sechs Jahre rund acht oder neun Hotels gekauft in ganz Europa. Und das Schöne ist, man kann das Geschäftsmodell in ganz Europa machen, weil die Regeln oder die Mechanismen in ganz Europa die gleichen sind.

30:53 Während du natürlich in Wien mit den Mieten und Mietdeckeln schon, da ist es schon sehr speziell. Aber darf ich noch eines hinzufügen? Weil vorher hat der Christoph richtigerweise über die erschwerten Finanzierungserfordernisse gesprochen, mehr Eigenkapital et cetera und dass die Banken beim Finanzieren selektiver geworden sind. Da gebe ich 100%ig recht. Ich glaube aber, jetzt muss man auch hier ein bisschen justieren. Ich glaube, dass die Eigenkapitalvorschriften der Banken nicht leichter werden. Die werden eher schwerer. Schwerer werden eher Richtung angelsächsische wirtschaftliche Rahmenbedingungen gehen, also wie es im angelsächsischen Bereich

31:29 ist, wo die Eigenkapitalquoten zum Teil bis zu 80% sind und nur 20% Eigenmittel. Du meinst 20% finanziert? 20% finanziert und 80% Eigenmittel werden gefordert. Bis vor kurzem war es bei uns ja genau umgekehrt. Und wenn man jetzt in Kerneuropa, wo es immer schwieriger wird und man immer mehr Eigenkapital braucht, in einer gewissen Größe weiter aktiv bleiben möchte, dann kommt man nicht umhin, sich dem Kapitalmarkt zu bedienen. Das heißt, man muss Geld organisieren, bekommen, das quasi als Eigenkapitalsurrogat, als Eigenkapitalersatz oder eigenkapitalgleich von

32:11 Banken angesehen wird. Und da kann man überlegen, ob ich einen Bond mache, einen unsecured Bond, einen secured Bond. Ich kann eine Genussschein-Darlehen machen, ich kann Schuldschein-Darlehen machen, ich kann Mezzanine-Kapital machen. Es gibt eine ganze Bandbreite von Möglichkeiten, wie man sich des Kapitalmarktes bedienen kann. Und ich glaube, jeder ordentliche Bauträger würde gut daran tun, sich da noch mehr Know-how anzueignen, weil nur zur Bank zu gehen und sagen, ich habe ein bisschen Eigenkapital und den Rest finanzieren wir bitte. That is an ending story. Das wird es bald nicht mehr geben.

32:49 Daniel, danke. Wolfgang, du wolltest noch etwas sagen. Sind wir da jetzt schon zu weit weg vom Thema? Du musst dich laut stellen. Es geht mir um die Beherbergungsbranche, weil wenn wir uns das anschauen, allein der Flughafen hat jetzt die Werte von 2019 von den Passagierzahlen schon übertroffen im letzten Jahr. Das heißt, die letzten guten Jahre in der Beherbergung, diese 2018, 2019, die wir immer als Vergleich herangezogen haben, haben wir tatsächlich hinter uns gelassen. Das heißt, wenn man sich jetzt die Betreiberkennzahlen der Hotels anschaut, dann sieht man, dass die alle wesentlich höhere Preise

33:31 durchbringen, als man das früher geglaubt hätte, also schon deutlich über der Inflationsrate. Auf der anderen Seite, dass die Auslastungen noch nicht wesentlich gestiegen sind. Sie sind relativ konstant geblieben. Das heißt, die verdienen aber trotzdem mehr Geld natürlich dadurch. Und dadurch ist das natürlich auch jetzt eine interessante Assetklasse mit dem Nachteil, ähnlich wie es der Daniel schon angesprochen hat: Man muss das Produkt schon auch verstehen. Also nicht jeder, der einmal in einem Hotel geschlafen hat, weiß, wie das funktioniert und weiß auch, wie das Investment dann dabei funktioniert.

34:03 Glaube aber viele. Und wenn man dieses Ding versteht, dann sieht man schon, es ist natürlich in erster Linie vom Betreiber abhängig. Das heißt, so blöd es jetzt klingt, aber unsere Immobilie bei der Beherbergung ist zwar das Grundgerüst, aber Sieg oder Niederlage liegt nicht im Haus, sondern liegt im Betreiber und der wird in Wirklichkeit dann gekauft und das macht halt so ein Investment lukrativ oder eben auch nicht. Ernst noch dazu. Das stimmt alles, was Wolfgang sagt, was noch wesentlich ist. Wir wissen es genau, bei unseren Häusern haben wir in den letzten vier Jahren fast über 35% die Zimmerpreise steigern

34:40 können, also steigern konnten wir sie steigern oder durchsetzen ohne Probleme. Allerdings ist unsere GOP-Marge nicht um 35% gestiegen. Die ist nämlich gleich geblieben beziehungsweise nur ein bisschen gestiegen. Das war nur ein Ergebnis, dass wir die erhöhten Preise, Energiepreise, Kollektivverträge, die mussten wir notwendigerweise weitergeben, weil sonst wären wir übergeblieben und das wurde Gott sei Dank vom Markt absorbiert. Die Frage ist nur: Wie lange kann man das Spiel machen? Weil wir Bauträger, der ich ja mit geteilter Brust auch bin, bei uns ist das Weitergeben der gestiegenen Baukosten und Grundstücksanteile, das geht

35:18 nicht mehr. Deswegen verkaufen wir momentan auch sehr langsam oder manche gar nicht. Und ich glaube, man muss da einfach auch, die sitzen leider nicht am Tisch, politisch ansetzen und hier einfach Arbeit wieder mehr attraktivieren, die Lohnnebenkosten ein bisschen herunternehmen und einfach jedem Einzelnen, der wirklich im Schweiße seines Angesichts etwas macht, die Chance geben, dass mehr in der Tasche überbleibt. Daniel, danke. Gibt es eigentlich irgendwelche, wenn du sagst, ihr habt in Europa Hotels, Nachfrage aus bestimmten Ländern, wo man sagt,

35:58 dass man das sieht, aus welchen Ländern sie kommen? Gibt es so bestimmte Einzugsgebiete? Na ja, seit kurzem gibt es einen neuen Investorenstock, mit dem wir sehr intensiv uns austauschen und die auch schon uns gekauft haben. Das sind lustigerweise die Türken.Warum die Türken? Weil die Türken haben alle ein bisschen die Sorge, dass das Regime Erdogan kippt. Und alle, die Gutverdiener sind, haben meistens eine Nähe zu Erdogan, haben ein bisschen Angst, dass das Geld da eingefroren oder sonst wie abhanden kommt. Und die investieren lustigerweise typischerweise in zwei Städten in Europa sehr, sehr gerne.

36:34 Das eine ist Berlin und das andere ist Wien. Warum? Weil in den 70er Jahren dort sich die großen Kolonien niedergetan haben und da kennt man sich aus und da wohnen Freunde et cetera. Das ist sehr lustig zu beobachten. Und was auch spannend ist: Es gibt immer mehr asiatische Investoren, die vor allem im Hotelbereich in Europa quasi einen Standbein aufbauen wollen. Sieht man ja auch in Wien, um den Hotelmarkt dann abzuschließen, woher die Gäste kommen. Also so viele Inder, das ist eine komplett neue Zielgruppe. Es ist ja unglaublich, was sich da in den letzten zwei Jahren getan hat. Ja. Und ich habe eigentlich auch deshalb gefragt, weil wenn du

37:18 Gäste hast aus einem Raum, der im Aufschwung ist, ist natürlich die Chance, dass diese Gäste auch bleiben, weil es auch wirtschaftlich steigt, dass die eben einfach bleiben. Ja, eine andere Frage noch, Wolfgang. Wenn ich mir das jetzt so anhöre, denke ich mir schon, Bewertung ist im Augenblick nicht so einfach, oder wie? Weil einerseits haben wir gesagt, die Preisschilder, die gelten jetzt nicht mehr so wirklich, aber irgendwo muss man ja einen Anhaltspunkt finden. Also prinzipiell finde ich es jetzt nicht schwierig, die Bewertung.

37:58 Auch da sind wir ja verwöhnt aus der Vergangenheit. Wenn ich auf einem konstant steigenden Markt sitze und jeder fährt mit Vollgas, dann waren ja wir jahrelang als Bewerter die Dummen, weil wir auf der Bremse gestanden sind und gesagt haben: „Ob das ewig so weitergehen kann?" Das hat sich wieder relativiert. Wir sind jetzt nicht mehr die Dummen, aber die Vergleichswerte sind natürlich immer noch weniger. Also die Auswahlmenge ist natürlich geringer als früher, ist klar, weil ja weniger Bewegung am Markt ist. Aber dafür, die Transaktionen, die es gibt und die Vergleichswerte, die man heranziehen kann, die sind dafür solide.

38:29 Die kann man alle auch verwenden. Und da sehe ich also keine Schwierigkeit. Es ist eher so, deshalb meine erste Frage an den Franz dann. Das Problem in der Branche ist eher, dass viele noch ganz andere Vorstellungen von den Werten haben als das, was wir jetzt ausweisen können und ausweisen. Und dort gibt es natürlich schon regelmäßig Funkenflüge, aber das ist etwas, was man auch in der Branche aushalten muss. Ja. Also wenn ich dazu etwas sagen darf. Natürlich ist es so, dass viele noch von ihren historischen Kosten ausgehen und diese Werte zu verteidigen versuchen. Und wenn sie es vom Eigenkapital her

39:12 aushalten, ist das auch die beste Strategie. Nur da gibt es in Wahrheit, das Eigenkapital zu Verkehrswerten ist schon negativ. Und oft ist es so, wenn wir dann über einen Verkauf reden, ist am Ende die Bank am Tisch und die entscheidet, ob verkauft wird oder nicht. Und der ursprüngliche Eigentümer kriegt vom Kaufpreis de facto nichts mehr. Und ich habe in der Vorbesprechung gestern gesagt, die Kosten des Verkäufers, die interessieren den Käufer

39:52 überhaupt nicht. Der Käufer macht seine eigene Kalkulation und will tunlichst einen Businessplan aufsetzen, wo er am Ende des Tages etwas verdient. Und die Frage, ob der Verkäufer etwas verdient hat, die interessiert ihn nicht. Umgekehrt ist es vielleicht für den Käufer sogar besser, wenn er etwas kaufen kann, wo die Rechtsvorgänger abschreiben müssen und er sozusagen in einer Stresssituation einsteigen kann. Und diese Situationen gibt es ja nicht so häufig. Wir haben das, wenn wir jetzt auf 2022 zurücksehen, das letzte Mal davor hat es das gegeben, 2008.

40:33 Und dort akkumuliert man sozusagen die Grundlage für den zukünftigen Erfolg. Weil alles, was man sich beim Einkauf erspart, braucht man später beim Verkauf nicht mehr drauflegen. Franz, danke. Christoph, du hast genickt. Ist auch deine Erfahrung, siehst du auch in deiner täglichen Arbeit? Ja, also es ist wirklich oft gar nicht der Preis das Problem, sondern das finanziert bekommen, auch bei einem anständigen Kaufpreis, Einkaufspreis der Immobilie, dass ich überhaupt eine Finanzierung bei einer Bank bekomme, weil

41:14 hier, wie ich schon eingangs gesagt habe, viele derzeit nicht an einem Neugeschäft interessiert sind. Und das ist meines Erachtens das Hauptproblem und ich bin da sehr stark, leider Gottes, auch beim Daniel, dass vor allem die Aufsicht hier immer mehr diese gewerbliche Immobilienfinanzierung kritisch sieht mit den jetzigen Eigenkapitalanteilen. Und was das für uns bedeutet? Ich meine, das ist, glaube ich, offensichtlich. Es ist jetzt schon so, dass wir immer mehr in einen

41:55 Nachfragemarkt kommen werden, weil wenn du vorne nichts produzierst und hinten aber trotzdem noch einen, zwar geringeren zugegebenermaßen, Bedarf als noch vor der Krise hast, aber man hat einen Bedarf. Es ist immer noch ein Zuzug aus den Umlandgemeinden nach Wien und so was. Es ist nicht so, dass wir sagen können, wir haben jetzt unseren Immobilienstock und mit dem kommen wir jetzt die nächsten fünf, sechs Jahre aus, sondern da ist einfach eine Nachfrage da. Und wenn man nichts produzieren kann, dann ist jeder gut beraten, der jetzt Immobilien hat, weil die können nur teurer werden, weil die Nachfrage einfach steigen

42:35 wird. Und am Ende, also die FinanzierungDer Endverbraucher, die klappt ja noch. Also das funktioniert ja noch. Es waren ja auch keine Ausfälle. Darum sage ich immer, die KIM-Verordnung hätte es vielleicht für den einen oder anderen Bauträger gebraucht, aber auf keinen Fall für den Endverbraucher, weil dort ist kein einziger Kredit ausgefallen. Und diese Richtung und da bin ich auch wieder, ich glaube, du kennst mich ja schon, meine Meinung. Da ist die Politik, die einfach ganz falsche Signale setzt, die in eine ganz andere Richtung gehen. Wir gehen absolut nur mehr in den Mietmarkt,

43:16 weil wenn wir den Teufel an die Wand malen und sagen, wir brauchen fünfzig Prozent Eigenkapital für eine Eigentumswohnung, dann ist der Kas gegessen für den Großteil der Endverbraucher, weil das wird sich keiner mehr leisten können. Und ob das das ist, was wir wollen, das mag ich dahingestellt lassen, aber alle Vorzeichen gehen leider Gottes in diese Richtung. Christoph, danke. Aber Daniel, du hast doch im Vorgespräch gemeint, also eher Neubauten kommen nicht in Frage. Man möchte sich eigentlich durch Baugenehmigungen und irgendwelche komplexen Umwidmungen. Das dauert so lang, dass

43:58 das Risiko zu hoch wird. Na, diese Kombination. Ich habe gemeint, wir kaufen primär nur Projekte, die schnell wieder in den Ertrag kommen und dass es ein großes Risiko diese Umwidmungsprojekte sind. Die hat man früher leichter durchfüttern können, weil einfach nicht so viel in die Taschen gegriffen wurde für andere Projekte. Man muss ja auch manchmal Projekte unterstützen oder durchfüttern. Wenn ich heute eine Umwidmung habe, dann bin ich in fünf Jahren durch, wenn es gut geht. Bin am Spielball der Politik, muss einen städtebaulichen Vertrag abschließen. Das heißt, mein Ergebnis wird permanent beschnitten und der Outcome ist nicht

44:32 gewiss. Ich glaube, da ist auch ein gewisser Handlungsbedarf, weil wenn keiner mehr Umwidmungen macht, dann kann die Stadt Wien bald alle Wohnungen selbst bauen. Wird spannend. Wolfgang, du wolltest noch etwas sagen. Ja, es geht um diese typische Finanzmarkttangente, dass man also ständig auf den gewerblichen Markt hinpeckt. Ist etwas typisch Österreichisches, diese Scheuklappensituation. Weil einerseits sagt man, da ist viel mehr Risiko drinnen und jetzt schaut man hinein und aha, da gibt es ja non-performing loans auch. Das heißt, da fällt schon mal der eine oder andere um. Ja, natürlich ist das so.

45:10 Deshalb habe ich auch höhere Aufschläge und deshalb verdiene ich auch mehr, wenn es funktioniert. Dann zu sagen, dort haben wir ein höheres Risiko drinnen, ist natürlich Honigbüchern, weil das ist ja eh vorher eingepreist, das Risiko. Also irgendwie, man sagt immer, die Immobilienbranche und die geht es eh gut und überhaupt, aber es werden schon sehr viele Probleme von außen hereingetragen. Unabhängig jetzt, ich glaube, der Daniel hat das auch am Anfang gesagt. Wir haben zudem die Krise in der Ost, aber auf der anderen Seite ist es schon bei uns auf eine sehr wackelige Situation eigentlich das

45:45 Ganze gestoßen, dass es im Endeffekt noch unsicherer macht und noch schwieriger zu kalkulieren, Projekte umzusetzen, Projekte zu entwickeln und es wird richtig abgewürgt in gewisser Weise. Aber Daniel, du hast gemeint, glaube ich, im Vorgespräch, in einigen Fällen werden die Banken allerdings wieder proaktiv. Ja, ich meine die Banken, wenn sie natürlich ein sehr ertragsstarkes Objekt sehen oder mit anderen Worten, wenn attraktive Projekte am Tisch liegen,

46:25 dann kann man natürlich ein bisschen sich von den Eigenkapitalquoten, von den strengen ein bisschen wegorientieren und wegarbeiten. Man kann es auch kombinieren mit irgendwelchen Governance, dass man sagt, wenn das erfüllt ist, dann kriegt man wieder Equity raus. Wenn das erfüllt ist, gibt es ein bisschen Eigenkapital wieder zurück. Also da gibt es schon Möglichkeiten. Und ich würde sagen, die Banken sind schon aktiv, die wollen ja finanzieren, die wollen ja auch ein Geschäft machen. Aber sie sind wahrscheinlich so wie die Bauträger, die jetzt noch aktiv sind, auch ein bisschen dick geworden, weil sie momentan eh genug zum Abarbeiten

46:57 haben von Dingen, die nicht so gut gelaufen sind. Das heißt, sie müssen einmal schauen, dass sie ihre Bücher in Ordnung bringen, also das alte Buch in Ordnung bringen, bevor sie das neue aufschlagen. Ja, aber ich glaube, es ist gerade nicht positive Stimmung. Ich habe das Gefühl, jetzt müssen wir bald die ganz besonderen Tabletten verteilen, dass wir wieder besser drauf sind. Aber ich glaube, man muss schon die Kirche im Dorf lassen. Ich meine, wenn wir jetzt vom Immobilienmarkt Österreich reden, der in Wien ist. Wien ist nach wie vor ein super Pflaster und Wien hat halt noch eine Eigenschaft,

47:29 dass Wien relativ eine geringe Volatilität hat. Das heißt, die Schwankungen der einzelnen Assetklassen rauf und runter ist im Verhältnis zu anderen Märkten wie in Deutschland viel geringer. So gesehen ist der Wiener Markt gut kalkulierbar. Wir haben einen guten Zuwachs. Wien hat ein super Image. Wir haben die letzten Jahre am Markt viel zu wenig produziert aus verschiedenen Umständen. Das heißt, alles, was jetzt die nächsten Jahre auf den Markt kommt, wird natürlich absorbiert. Da hat auch die Politik viel dazu beigetragen, dass sie quasi die Verkaufsmaschinen anheizt im Eigentumsbereich. Weil wenn ich permanent

48:07 die Mieten deckle, werden die Investoren so wie wir auch sagen: „Dann vermieten wir halt nichts mehr, dann verkaufen wir nur noch." Und wir haben ein paar Loans gestartet im Altbaubereich, wo wir Zinshäuser, wo wir Wohnungen abverkaufen. Uns sind die Wohnungen dazu wirklich super verkauft worden, zu gleichen Preisen wie der Neubau daneben. Vielleicht wird jetzt Wien kein Mietermarkt mehr in Zukunft sein, nur noch ein Eigentumsmarkt. Aber die Politik hat halt gemerkt, dass wenn man in das freie Marktspiel eingreift, dass die Dinge aus dem Gleichgewicht geraten. Aber das ist nichts Neues. Mietzinsdeckelungen und Eingriffe in Polarisierungen,

48:42 die haben weder das letzte Mal in Berlin funktioniert, die haben nicht in Paris funktioniert und die haben in den 80er, 70er Jahren auch in New York nicht funktioniert. Warum hätte das denn in Wien funktionieren sollen? Es wird auch in Wien nicht funktionieren. Schade, dass man nicht, wenn man das sieht woanders, dass man Fehler nicht vermeidet. Das ist das, was mich echt ärgert. Na ja, der Herr Babler spricht ja deswegen kein Englisch, weil er noch im Ausland war. New York, glaube ich. Da war er doch vor Kurzem. Aber Daniel, du hast doch auch etwas Interessantes gesagt, was den Verkauf betrifft. Mietkauf ist total interessant und spannend,

49:16 im Gegensatz zu Baurecht. Ja, das Witzige ist, dass das Thema Eigentum halt Eigentum ist. Wir haben ein Baurechtsprojekt gestartet, eine Landing Page gehabt und 80 Anfragen erhalten. Leute haben wirklich gesagt: „Ich will, ich möchte.“ Am Ende des Tages sind nur zwei Anbote herausgekommen. Wir konnten dieses Projekt Gott sei Dank käuflich erwerben, zu einem vernünftigen Preis, und jetzt sieht die Welt anders aus. Während beim Mietkauf, wenn Leute zuerst mieten und die gezahlte Miete auf den Kaufpreis angerechnet wird, das sehr wohl geht. Das hat die letzten zwei Jahre auch funktioniert und dafür gibt es einen Markt,

49:50 weil Leuten eben nicht die Einmalbelastung, sondern peu à peu und dann hinterher weiterzahlen, also de facto eine Ratenzahlung, wesentlich lieber ist. Da kann man schon ein bisschen den Appetit stimulieren. Was ich auch noch sagen muss: Es ist nicht so, dass die Wohnungen, die wir jetzt produzieren, nicht verkauft werden. Die werden alle verkauft, nur die Durchlaufzeiten sind viel geringer. Früher war ein halbes Jahr nach Baufertigstellung das Projekt abverkauft, und jetzt müssen wir leider eineinhalb oder zwei Jahre warten, bis die letzte Wohnung verkauft ist. Was mich jedenfalls beruhigt, ist, dass wir alle

50:23 Preise durchsetzen. Das heißt, das Pricing passt. Da gibt es keinen Spielraum, weil wir das Ergebnis brauchen, und es wird zu unseren Preisen verkauft. Das Einzige, was länger dauert, ist die Entscheidung, dass die Leute kaufen. Wobei ich das so sehe, Franz, dass, wie auch Daniel gesagt hat, sich die Immobilien in einer schwierigen Krisenzeit als sichere Anlageklasse profitieren. Was haben wir immer gesagt? Der Sachwert bleibt natürlich erhalten. Das stimmt natürlich, aber eine ganz wesentliche Frage dabei ist, wenn ich jetzt bilanziell denke: Wie sieht meine Passivseite aus? Denn natürlich haben auch

51:06 Immobilien Schwankungsbreiten, und wenn ich zu viel Risiko in der Finanzierung genommen habe, holt mich das ein. Das ist eigentlich bei jedem Wirtschaftsgut so. Ich habe gestern im Zuge der Vorbesprechung auch schon gesagt: Die Immobilienveranlagung hat sich gewandelt von einem Wertprodukt, sprich einem Produkt, das keinen Cashflow produzieren muss, sondern Wertsteigerungen auf langfristige Sicht abwerfen soll, zu einem Cash-Produkt. Sprich, es muss so viel Ertrag netto überbleiben, dass ich vernünftig auch eine Finanzierung bedienen kann. Das ist, glaube ich, der

51:48 springende Punkt. Wer geglaubt hat, er kann 95 % der Immobilie oder der Wohnung kreditfinanzieren, der wird heute abgestraft. Wer entsprechend viel Eigenkapital hineingesteckt hat, hat mit der jetzigen Entwicklung auch keine Freude, aber auch keinen Stress. Gleichzeitig heißt mehr Eigenkapital: Ich kann weniger Projekte kaufen, weniger Projekte machen. Das werden wir in Zukunft auch sehen. Die höheren Eigenkapitalanforderungen bedeuten, dass weniger neue Projekte entwickelt werden können.

52:28 Wie Daniel gesagt hat, dauert die Vermarktung auch länger. Das heißt, bis ich dieses gebundene Eigenkapital wieder freispiele, dauert es auch länger. Die Immobilie hat schon Vorzüge, aber ich muss grundsätzliche Regeln beachten. Die goldene Bilanzregel fifty-fifty zu finanzieren, hat schon etwas für sich. Jetzt muss es nicht immer 50/50 sein, aber 95/5 ist extrem, wenn ich noch eine Grunderwerbsteuer habe, die ich finanzieren muss. Franz, danke. Daniel, bitte. Das passt. Ich wollte es eigentlich nicht sagen, aber ich sage es jetzt, weil die Überleitung von Franz so super war.

53:09 Das ist übrigens der Grund, Franz, warum wir unser erstes Projekt jetzt wirklich tokenisieren. Das heißt, wir demokratisieren die Immobilieninvestments. Ab 1.000 Euro ist man dabei, grundbücherlich besichert über einen Kurator, mit fixen Erträgen von 4 % über fünf Jahre Laufzeit. Und was entscheidend ist: Es ist handelbar. Das heißt, ich bin nicht illiquide. Ich kann immer heraus und hinein. Aber mehr dazu kommt gleich. Wir bereiten es gerade vor. Das wird eine super Geschichte. Daniel, danke. Ich habe mich schon wieder ein bisschen vom Radar verloren. Da hat es schon Ansätze gegeben von der TPA.

53:43 Was ich weiß, es gibt da unterschiedliche, aber ich glaube, Florian Petrikovic war da immer sehr gut involviert und hat sich wirklich gut ausgekannt. Er hat gesagt, es dauert noch ein bisschen, aber es wird kommen. Und wenn die Technik besser ist, finde ich das super. Die Technik ist jetzt besser. Das ist die Avalanche-Blockchain, die man verwendet. Was aber entscheidend ist: Es hat 2025 eine Gesetzesnovelle gegeben, die das ermöglicht und vereinfacht. Jetzt macht es Sinn, wenn man das richtige Produkt hat. Man kann das nicht für jede Immobilie verwenden. Das ist natürlich auch wieder ein Punkt der Finanzierung.

54:21 Es ist faktisch dann Eigenkapital, könnte ich mir vorstellen, ohne jetzt zu viel zu fragen. Was ich aber auch glaube – das war immer ein Thema, das ich schon vor ein paar Jahren angesprochen habe –: Es wird kleinteiliger. Das ganze System an sich muss kleinteiliger werden, weil es dadurch viel beweglicher wird. Was man auch dazusagen muss: Ungefähr 75 % der Millennials investieren nur digital. Das heißt, man geht nicht mehr zum Kundenberater. Die sind sehr gut aufgeklärt, kennen sich bei Immobilien aus. Denen fehlt halt manchmal das große Geld. Deswegen sage ich immer: Demokratisiert auf die Art und Weise.

55:03 Die Immobilieninvestments haben trotzdem die Freiheit der Blockchain-Technologie. Das heißt, man kann hinein und heraus. Das ist, glaube ich, eine der zukünftigen und kommenden Formen, wie man Immobilien kapitalisieren kann. Kapitalisieren, finanzieren, bauen. Es ist eigentlich alles da und man kann sich auch ein eigenes Portfolio über Europa letztendlich aufbauen, weil ihr startet jetzt damit und es werden natürlich viele nachkommen. Wann ist es so weit, dass man Näheres weiß? Also wir sind mitten in Vorbereitungen. Die erste Öffentlichkeitsarbeit dazu wird es im Juni geben, aber auf den Markt und online gehen wir damit im Herbst wahrscheinlich.

55:47 Daniel, super. Eigentlich kann man da nichts mehr dazu sagen, weil das ist auch ein positiver Abschluss zu unseren heutigen Gesprächen, dass es auch in schwierigen Zeiten natürlich immer wieder neue Ideen gibt, die dann auch stärker durchgreifen. Weil wenn man jetzt schaut, Tokenisierung war ja schon vor einiger Zeit Thema, aber wenn es am Markt schwieriger wird, dann kommen eben auch neue Ideen. Also das ist schon sehr interessant. Wolfgang, eine letzte Frage noch: Neue Ideen. Siehst du auch irgendwo, dass sich neue Gedanken auftun, die sich jetzt aus

56:29 dieser ganzen Krise ergeben? Also alles, was immer an neuen Gedanken auftaucht aus politischer Richtung, ist sehr gefährlich. Das haben wir jetzt auch gesehen. Da gibt es genug Ideen und ich fürchte, dass die einen oder anderen das noch umsetzen wollen. Dort liegt meine Befürchtung. Ja, aber die Positiven siehst du auch? Ja, wenn sie das nicht tun. Aha, okay. Christoph, positive Gedanken aus der jetzigen Zeit, wo du siehst, das verändert sich, dass man vielleicht doch anders miteinander umgeht, dass die Verhandlungen vielleicht auch anders laufen bei

57:09 Refinanzierungen. Ja, das meine ich gar nicht so. Ich glaube, ich will eher auch das Positive, weil ich es als positiv sehe. Ich glaube, der Daniel hat es gesagt: Die Zeit des Immobilienhandelns ist vorbei, sondern es ist die Zeit der Developer, dass man wieder Gehirnschmalz hineinsetzt und nicht gemeinsam mit der Bank, mit der Baufirma, mit dem Makler hier ein gutes Projekt entwickelt und das dann marktfähig macht. Und das ist, glaube ich, in der letzten Zeit ein bisschen abhandengekommen. Das, was wir noch früher gelernt haben, dieses wirklich einmal hinsetzen und was will

57:49 ich am Ende haben und wie komme ich hin? Das ist ein bisschen in den Hintergrund geraten und das sind halt die Rahmenbedingungen, die sind, wie sie sind. Die werden wir fünf hier hundertprozentig nicht ändern. Da können wir so viel schimpfen, wie wir wollen, sondern auch so wie der Daniel gesagt hat: Man muss sich halt darauf einstellen und neue Wege gehen. Und ich sage, man muss nicht immer neue Wege gehen, sondern die Wege, die früher schon funktioniert haben. Im Sinne von Development kann man ruhig auch wieder beschreiten und mit neuen Entwicklungen die mitnehmen. Aber ich glaube wieder das Development und das Projekt in den

58:25 Vordergrund und nicht das schnelle Geld sehen. Das heißt, wir kommen in gewisser Weise wieder back to the roots, wo wir ja schon mal waren und wo die eigentlich durch diese Null-Zins-Politik verwässert und verwaschen worden ist. Und damit haben sich diese Themen und die Krise auch etwas verstärkt. Ja, dann bedanke ich mich bei euch vieren, dass ihr Zeit gehabt habt, heute dabei zu sein. Bei Ihnen wollen wir uns bedanken, dass Sie uns zugesehen haben und wir sehen uns nächste Woche wieder beim nächsten ImmoLive und wir fünf wünschen Ihnen noch einen schönen Nachmittag. Auf Wiedersehen.

59:06 Danke, auf Wiederhören. Danke, tschüss. Tschüss.