1.Teil am 6.8.2026
Änderungen der Spielregeln
Projekte, die eigentlich nach bestem Wissen und Gewissen aufbereitet wurden, werden oftmals durch neue gesetzliche Vorgaben, Judikatur oder auch durch Anschauungsänderungen der Behörde aus dem Rhythmus gebracht. Das hat Umplanungen zur Folge, die das gesamte Bauverfahren oder Bauvorhaben um Jahre verzögern – mit unverhältnismäßigem Aufwand. Übergangsfristen sind bei neuen Richtlinien daher unumgänglich. „Wenn es bereits eine positive Vorprüfung zu einem Projekt gegeben hat und sich in der Zwischenzeit eine Auffassung verändert hat, dann benötigen wir entsprechende Übergangsfristen“, so Thomas Behacker. Zum Beispiel, wenn sich Regeln mitten in der Bewilligungsphase verändern oder wenn gewisse Erleichterungen im Gesetz zu weiteren Problemen führen, die nicht einkalkuliert waren – also das Projekt verzögern, verkomplizieren und damit verteuern. „Da finde ich die Herangehensweise an eine Normenwerdung total kurios“, so Andreas Hawlik. Gerginski spricht noch ein grundsätzliches Thema der Gesetz- und Normengebung an: „Es ist ein generelles Phänomen in rechtlichen Gesetzgebungen, dass man die Menschen nicht in ihrer Verantwortung sieht, sondern sie ein bisschen wie kleine Kinder behandelt. Wenn ich mehr Freiheit habe, wenn ich die Möglichkeit habe, nachzuweisen und zu beweisen, dass etwas funktioniert, aber nicht so, wie es jetzt in der Norm steht, dann wäre das auch eine kostentechnische Erleichterung.“ Für Gebäude besteht nämlich eine sehr strenge Haftung mit Beweislastumkehr. Wenn etwas passiert, muss der Gebäudeeigentümer nachweisen, dass alle Vorgaben eingehalten wurden. Das führt dazu, dass man sich in alle Richtungen absichert und nichts zulässt, was zu Problemen führen könnte. „Wir sollten von dem alten Denken wegkommen“, bestätigt Gerhard Cech: „Jeder sollte einmal grundsätzlich für sich selbst verantwortlich sein. Es kann nicht grundsätzlich am Eigentümer des Gebäudes oder zum Schluss an der Behörde hängen bleiben. Dann täten wir uns alle damit auch leichter.“
Bauen wie in Japan
Zur aktuellen Situation bei Normen und deren Auswirkung auf die Kosten formuliert Evgeni Gerginski überspitzt: „Abgesehen von den Statikern selber, aber auch von den Vorschriften sind die Sicherheitswerte so hoch, als ob wir in Japan bauen würden.“ Dazu Andreas Hawlik: „Ich habe vor Kurzem mit meinem Statiker gesprochen, der meinte, in der Norm ist eine gewisse Sicherheit drinnen, aber wir legen noch einmal etwas drauf. Das führt teilweise zu großen Massen in den Gebäuden – dort könnte man ansetzen. Allein schon bei den Normen, da ist viel Potenzial drinnen.“ Für die Architekten stellt sich die Frage, ob es notwendig und richtig ist, Normen mit Benchmarks festzulegen, die überschießend sind und die vielleicht gar nicht zu den Standorten oder zur Gebäudestruktur passen. Als Alternative könnte man mehr Spielraum geben, mehr Nachweise zulassen und die Verantwortung verstärkt den Planern übergeben – „ausgehend von Mindeststandards, in denen man sich bewegen kann und speziell auf die Gebäude oder die Situation eingeht“, so Andreas Hawlik. Es gibt bereits 3D-Modelle, Simulationen und sonstige technische Möglichkeiten, die eine Optimierung ermöglichen.
Umbau versus Neubau
Dort, wo nutzbare Substanz vorhanden ist, soll sie nicht abgerissen, sondern sinnvoll weiterentwickelt werden – und das mit leichteren Vorgaben für die Bauherren. Zu diesem großen Wunsch der Immobilienbranche meint Gerhard Cech: „Eine wirklich günstige Wohnraumsituation ist meines Erachtens vor allem im Altbau zu erreichen. Da steht im Moment dermaßen viel leer, dass man sich wirklich Gedanken machen muss, wie man das hinbekommt. Wir haben dort auch keine Aufschließungskosten, die Infrastruktur ist vorhanden, und man kann dort relativ rasch etwas bewegen.“ Die Bauordnung hat aber seiner Meinung nach „im Moment noch zu wenig Instrumentarien und Möglichkeiten“. Aktuell stellt sich die Situation so dar, dass auch die Änderung eines einzelnen Geschoßes baurechtlich einen Umbau darstellt und damit mit mehr Aufwand verbunden ist. Das sollte geändert werden. Beatrix Rauscher: „Es ist immer wieder an uns zurückgemeldet worden: Wenn man in einem bestehenden Gebäude etwas ändert, dann muss das ganze Gebäude auf den aktuellen Stand der Technik gebracht werden. Aus baurechtlicher Sicht stimmt das so nicht. Es kommt dabei zur Vermischung von Baurecht und Zivilrecht.“ Andreas Hawlik schlägt vor: „Es handelt sich ja um wiederkehrende Themen. Man könnte doch einen Katalog machen, welche Maßnahmen einer Ausnahme nach Paragraph 68 offenstehen.“ (Anm. d. Red.: Der §68 BO Wien regelt, wann die Baubehörde Erleichterungen bei Umbauten in alten Häusern genehmigen darf, selbst wenn diese nicht mehr allen neuen Bauvorschriften entsprechen.)
Eine Idee wäre, bei kleineren Änderungen nicht das gesamte Gebäude technisch nachzurüsten. Mit einem Blick auf die Praxis meint Evgeni Gerginski: „Wenn ein Gebäude 40, 50 oder noch mehr Jahre gehalten hat, und in der Zwischenzeit hat sich die Norm geändert, dann heißt das ja nicht, dass durch die Normänderung das Gebäude plötzlich unsicher geworden ist. Da wird ein Normen- oder Sicherheitsthema darübergestülpt, obwohl es gar nicht notwendig ist.“ Speziell bei Häusern aus der Gründerzeit kann man davon ausgehen, dass sich in den 100 bis 150 Jahren ihrer Lebensdauer im Inneren ebenso viel verändert hat wie in der Bauordnung.
Was treibt noch die Kosten?
Es soll leistbarer Wohnraum geschaffen werden, aber wo sind die Hebel? Brandschutz, Schallschutz … was sind wirklich die Kostentreiber? Thomas Behacker gibt dazu ein sehr interessantes Statement ab: „Ich stelle in meiner täglichen Arbeit fest, dass es Architekten gibt, die mit den Regelwerken sehr effizient und sehr wirtschaftlich umgehen.“ Er sieht vor allem in der Planung einen viel größeren Hebel, um Kosten zu sparen, als in einer Reduzierung der Gebäudeanforderungen: „Die PORR hat einige Projekte gemeinsam mit dem Büro HAWLIK GERGINSKI in der Vergangenheit umgesetzt. Die Häuser sind einfach sehr gut und effizient geplant, und das bietet meiner Ansicht nach dort einen viel größeren Hebel, als über Anforderungen aus dem Brandschutz zu diskutieren.“ Als konkretes Beispiel nennt er den Wohnbau am Höchstädtplatz: „Was würde ich weglassen? Was sind Dinge, die jetzt überbordend sind? Da muss ich ganz ehrlich sagen, dass ich mir nicht anmaßen würde, das zu entscheiden. Der Brandschutz war bei dem Projekt schwierig, wurde aber gut gelöst.“
Ein ebenfalls wiederkehrendes Thema ist die Frage der Stellplätze und ob man die Anzahl nicht den Projektentwicklern selbst überlassen sollte. „Ich weiß nicht, wieso man die Anzahl der Stellplätze überhaupt regulieren muss“, meint Andreas Hawlik: „Es würde ja kein Projektentwickler freiwillig unendlich viele Stellplätze errichten oder gar keine. Es gibt doch ein Geschäftsmodell.“ In den meisten Fällen wissen die Developer, wie viele Parkplätze in ihren Wohnhäusern notwendig sind, um die einzelnen Wohnungen zu vermarkten. Das Problem an den gesetzlich vorgegebenen Stellplätzen: Einerseits werden die Baukosten durch große Tiefgaragen tatsächlich massiv nach oben geschraubt, andererseits stehen viele Parkplätze leer.