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Und die Folge davon ist natürlich eine unangenehme Verknappung von Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten und vor allem auch, wie gesagt, was die Miete betrifft. Und darüber wollen wir uns heute unterhalten. Und daher darf ich einmal ganz herzlich unsere Podiumsteilnehmer begrüßen. Zu Gast bei uns: Birgit Gramel, Rechtsanwältin und Partnerin bei DLA Piper. Hallo Birgit. Hallo Walter, schönen Nachmittag. Jürgen Narrath, Geschäftsführer von NV Immobilien. Schönen guten Nachmittag. Michael Bisetzky, Fachgruppenobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wirtschaftskammer Wien. Hallo.
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Schönen Nachmittag. Martin Prumbauer, Präsident des österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes. Schönen Nachmittag. Und Paul Zödi, Geschäftsführer von Zödi Immobilien und Immobilieninvestor. Hallo Paul. Servus, einen wunderschönen Nachmittag. Zu Paul möchte ich noch ganz kurz dazu sagen, das ist der Vorteil bei uns, bei ImmoLive: Er hat sich aus Italien zugeschaltet. Sollte es also da irgendwelche Schwierigkeiten geben, irgendwelche Probleme mit der Verbindung, dann entschuldigen wir das schon einmal vorab, aber wenn irgendetwas ist, Paul, dann schaltest du dich einfach wieder ein.
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Mache ich. Danke. Damit kommen wir zu unserer Einstiegsrunde. Und ja, Birgit, du hast gesagt, du arbeitest an einem Arbeitspapier zum leistbaren Wohnen. Kannst du da einen kurzen Überblick geben? Ja, vielleicht zum Background: Ich bin ja auch Vorstand des Urban Land Institut hier in Österreich und eine der Aufgaben oder Zielsetzungen ist leistbares Wohnen. Und wir haben uns da überlegt, was könnte man in Österreich eben verbessern für leistbares Wohnen?
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Es wird ja damit sehr viel Politik gemacht im Moment, wobei wenig auf die Immobilienbranche, also diejenigen gehört wird, die eigentlich zuständig sind, dass Wohnungen am Markt kommen et cetera, sondern wenn man sich bestimmte Seiten anschaut, wird da auch eher Bashing. Und wir haben versucht, das jetzt auf ein sachliches Niveau herunterzubrechen. Was ist wirklich sinnvoll, was braucht es? Und du hast es ja eingangs schon erwähnt: Es wird immer weniger gebaut, aber die Nachfrage wächst, insbesondere in Ballungsräumen wie Wien. Und ich meine, einer der Ansätze ist natürlich – wir werden heute über das Niedrigstgesetz sprechen, da
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komme ich auch noch dazu – aber sicherlich und vorwiegend auch die Bauordnungen vereinfachen, Verfahren beschleunigen. Also es gibt Länder wie zum Beispiel Dänemark, wo du binnen einer bestimmten Frist, wenn die Behörde nicht tätig wird, automatisch die Baubewilligung erhältst, also solche Themen angeht und auch mal sich wirklich sinnhaft überlegen: Welche Normen sind wirklich notwendig? Wofür brauchen wir das alles? Weil das kostet ja auch alles irrsinnig viel Geld, wenn man ständig neue Normen, neue Regulative hinzufügt. Und was bei uns natürlich auch
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ein Thema ist: Ich meine, wir haben neun verschiedene Bauordnungen für eigentlich ein kleines Land und EU-Richtlinien, die dann auch wieder neunmal unterschiedlich umgesetzt werden. Ich habe mich jetzt insbesondere auch mal auseinandergesetzt mit dieser Richtlinie „Gesamtenergieeffizienz für Gebäude", wo es jetzt einen Entwurf gibt, der Wiener Bauordnung. Und Wien ist als einziges Bundesland und hier auch als einziger von allen Mitgliedsstaaten im Endeffekt so streng derzeit – wir werden sehen, ob es kommt – dass es ja Marktauslöser gibt, wann ich das Gebäude
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energieeffizienter machen muss, nämlich unter anderem, wenn ich ein Gebäude verkaufe, wenn ich es vermiete oder bei der Nutzungsänderung. Das ist zwar verpflichtend vorgesehen nur für Nichtwohngebäude, kann aber auch bei Wohngebäuden schlagend werden. Aber ich sage mal, das ist auch eine Art Gold Plating, das sieht wirklich sonst niemand in der restriktiven Form vor, wie es derzeit vorgeschlagen wurde in Wien. Und dann natürlich, ich meine, wenn ich verreise und so, sagt mir jeder immer: „Ja, Wien und Österreich, ihr seid ja Vorreiter, dieses tolle Mietrecht und bei euch funktioniert das so toll."
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Ja, sicherlich auch. Ich meine, es gibt viele gemeinnützige Wohnungen et cetera, aber das MRG per se, glaube ich, ist nicht der Weisheit letzter Schluss, weil es so fragmentiert ist, unübersichtlich mittlerweile schon, auch mit den ganzen Novellierungen, die es gegeben hat und die du ja teilweise auch rückwirkend noch dir anschauen musst, je nachdem, wann welcher Mietvertrag abgeschlossen wurde, wo abgestellt wird für Richtwerte und Kategoriemietzinse auf bestimmte Baubewilligungen von bestimmten Baujahren, was heutzutage ja keinen Sinn mehr
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machen soll. Das heißt, Entschuldigung, dieses Arbeitspapier ist eigentlich ein sehr weitreichendes. Ja, genau. Du hast die Baugenehmigungen angesprochen, du hast das Mietrecht angesprochen. Also es befasst sich einmal grundsätzlich mit diesem ganzen Konvolut, über das wir auch heute sprechen, wobei wir uns hauptsächlich weniger auf die Bauordnungen kaprizieren, sondern mehr auf das Mietrecht. Und Birgit, danke einmal. Du hast nämlich auch was sehr Interessantes gesagt: Wenn man mit Ausländern spricht, Michael, dann sagen die alle: „Ja, das funktioniert so toll. Wir haben das Erfolgsmodell in Österreich, ist der soziale Wohnbau",
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aber das hat ja auch im Augenblick oder schon seit Jahren, Jahrzehnten eigentlich auch seine Tücken. Ja, ich darf hier an die Frau Brigitte Grammel anschließen. Erfolgsmodell in Österreich, der soziale und der freie Wohnbau oder der private und gewerbliche Wohnbau, wie es richtigerweise gehört. Das ist ein Erfolgsmodell und es ist gut, dass es diese beiden gibt. Und ja, wir haben grundsätzlich eine sehr gute Wohnversorgung in Österreich. Es ist aber so, dass hier der soziale Wohnbau, der ja in Wien doch immerhin 60 % der Einheiten ausmacht und
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in den anderen Bundesländern etwa 25 % der Wohneinheiten, dass hier die Frage ist, ob er eigentlich seine Aufgaben wahrnimmt. Denn in den Wohnungen der Gemeinnützigen— Also ich habe einen Widerhall, vielleicht sollten wir doch etwas muten, von den Teilnehmern her. Dass hier der Fall ist, dass in den Wohnungen der geförderten Mietwohnungen eigentlich der Mittelstand wohnt, nicht die wirklich Armen. Und dass es auch im Gemeindebau sehr heterogen ist.
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Es wird also hier im Gemeindebau oder im sozialen Wohnbau einmal geprüft. Es wird dann eben hier die Wohnung quasi lebenslang vergeben und damit einerseits eine Immobilität erzeugt, weil aus der billigen Wohnung zieht man dann nie wieder aus. Und das Zweite ist, dass möglicherweise diese Unterstützung auch nicht lebenslang wirklich notwendig ist. Der wesentliche Punkt ist aber auch, dass ja im privatgewerblichen Bereich ein ganz erheblicher Anteil an, ich sage jetzt einmal, sozialer Verantwortung mitgetragen wird, weil ja hier der überwiegende Teil der Mietwohnungen gesetzlich preisgeregelt ist.
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Man sagt immer, der soziale Wohnbau und die sorgen ja dann, aber auch die Privatgewerblichen haben zu einem erheblichen Teil hier durch die gesetzliche Preisregelung mit dabei, dass also das sogenannte – und das ist ja noch immer nicht definiert, was ist leistbares Wohnen – dass das also hier geleistet wird. Wo wir aber bei diesem Erfolgsmodell vielleicht doch kritisch dahinterschauen müssen mittlerweile, ist, dass eben im preisgeregelten Bereich, und jetzt schließe ich hier ganz definitiv die geförderten Mietwohnungen der Gemeinnützigen aus. Diese Wohnungen haben durch das WGG
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und durch den EVP, also durch den Beitrag der Mieter für die Sanierung und Erhaltung, einen sehr guten Zustand. Ich gebe auf die MRG-Wohnungen. Wir reden ja heute über das Mietrecht. Und hier ist es so, dass ja auch Wiener Wohnen als größter Gemeindewohnungshalter nicht in der Lage ist, um die Mieteinnahmen seine Häuser zu sanieren beziehungsweise auch klimafit zu machen, umzurüsten, thermisch zu sanieren, generalsanieren. Im Gegenteil, ein Großteil der öffentlichen Förderungen, die die Stadt Wien hat derzeit, fließen auch zu Wiener Wohnen. Und hier kommen wir natürlich zum anderen
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Thema, dass wir hier im privatgewerblichen Bereich, im preisgeregelten Bereich, nicht in der Lage sind, die Häuser zu erhalten, vielleicht noch zu erhalten. Das geht sich schon aus, nicht zu verbessern, nicht klimafit zu machen, nicht umzurüsten auf nicht fossile Heizsysteme. Und daher ist dieses Erfolgsmodell doch zu hinterfragen, dass wir Gefahr laufen, in der Qualität zu verlieren. Möglicherweise ist dann das Wohnen günstig, aber möglicherweise nicht mehr lebenswert, weil nicht mehr zeitgemäß. Michael, danke für deinen Überblick, wie es derzeit so ist.
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Tatsache ist, wir werden uns natürlich jetzt nachher auch mit den Lösungen auseinandersetzen. Lösung auf jeden Fall, beziehungsweise Fragen und Herausforderungen. Jürgen, du bist Geschäftsführer der NV Immobilien. Und zwar ist das das Tochterunternehmen der niederösterreichischen Versicherungs-AG. Ihr habt ja nicht nur Hausverwaltung, ihr macht ja auch Vermittlung, Beratung, Bauträger, Immobilienentwicklung. Aber was sind für euch so im Augenblick die großen Themen, was den Bestand betrifft? Also was den Bestand betrifft, ist halt unsere größte Herausforderung. Dadurch, dass wir, und vielleicht kurz zur Erklärung, nicht nur Hausverwaltung für
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fremde Eigentümer sind, sondern auch ein eigenes Portfolio hier entsprechend bedienen und das immer über den Lebenszyklus. Und das ist vielleicht auch das Stichwort. Es fehlt mir momentan, in der Herausforderung ist, dass wir diese Planbarkeit einfach nicht haben. Wir werden teilweise überrascht von Entscheidungen von irgendwelchen Gruppen. Wir werden überrascht von irgendwelchen Gesetzesänderungen, die dann relativ spontan einhergehen. Und uns fehlt momentan so ein bisschen auch diese Langfristigkeit, die in der Planbarkeit wie ein Haus betreut werden kann, weil das, was die Vorredner auch schon angesprochen
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haben, diese Investitionslast, die auch auf einem Vermieter oder Eigentümer hängt, ob jetzt irgendwelche Klimabedingungen zu erfüllen sind, Energieveränderungen vorzunehmen sind. Am Ende des Tages muss mittel- und langfristig gedacht werden und da muss das Mietrecht – und da kommen wir, glaube ich, später dann eher auf Lösungsansätze – in einer gewissen Weise planbar und ausbalanciert sein. Weil heute, so meine Erfahrung, braucht es gerade beim Wiener Zinshausmarkt hohe Fachexpertise, um einen korrekten Mietvertrag entwerfen zu können. Weil was ist der richtige Mietvertrag?
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Wenn ich ihn heute mache, kann ich davon ausgehen, dass er nächstes Jahr schon wieder beeinsprucht werden kann, weil irgendein Passus vielleicht nicht ganz wieder den aktuellen Bestimmungen genügt oder rückwirkend hier gewisse Dinge verändert werden. Oder auch die entsprechenden Zonierungen, die wir auch in Wien vorfinden, wo man wirklich, wie gesagt, eine hohe Expertise braucht, durch diesen Dschungel an Paragraphen oder Ausnahmeregelungen. Oder wo gilt der Lagezuschlag? Wo ist eine Airbnb-Vermietung zulässig oder nicht? Da habe ich die Erfahrung zum Beispiel in dem Fall auch gemacht, dass man
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trotz Schutzzone, trotz entsprechender Untervermietungsverbote im Mietvertrag eine Airbnb-Vermietung nicht abwenden kann. Ich habe das zum Beispiel erlebt von einem Amt. Wir haben alles gemacht, wir haben den Mieter darauf hingewiesen, das ist unzulässig laut Mietvertrag. Dann haben wir eine entsprechende Unterlassungsklage eingeräumt und haben trotzdem ein Verwaltungsstrafverfahren eingeleitet erhalten gegen uns als Geschäftsführer, weil wir Airbnb in einer Schutzzone zugelassen haben. Mit dem Hinweis: Hätte es eine Räumungsklage noch gemacht, dann wäre alles richtig gewesen. Und das sind so diese Beispiele, die ich
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jetzt nur exemplarisch bringe: Wie kann ich sicherstellen, die Interessen meiner Eigentümer oder – ich will ja auch die Interessen der Mieter schützen, der ordentlichen Mieter – wie kann ich hier die Gesetzeslage so richtig anwenden, dass es aus Vermieter- und Mietersicht richtig funktioniert und auch vielleicht in der Zeit einer Befristung, nehmen wir jetzt beispielsweise fünf Jahre, in diesen fünf Jahren auch korrekt ausgelegt werden kann und ich nicht innerhalb dieser nächsten fünf Jahre damit gefordert werde, hier irgendetwas dann rückabzuwickeln oder mit irgendwelchen Klagen hier überhäuft zu werden, mit dem Thema Wertsicherungsklausel, die ja
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unrichtig ist, wo ich eine ganz klare Meinung dazu habe, zu dem Thema hin und her, aber für die letzten 30 Jahre hier möglicherweise eine Wertsicherungsnachzahlung zu leisten, ist für mich irgendwo gegen die Interessen der Eigentümer. Jürgen, danke. Und damit kommen wir zu einer, ich sage ich, aufgelegten Frage. Martin Brunnbauer: Sind die Mieterinteressen und die Eigentümerinteressen eigentlich sinnvoll ausbalanciert? Oder geht das immer irgendwo in eine Richtung, dass sich die Waage verändert? Die sind nicht sinnvoll austariert, aber die Antwort wird jetzt nicht sehr
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überraschen. Ich glaube, die OECD sagt, um das vorauszusetzen, wir haben das strengste Mietrecht in Europa. Das stimmt auch im Vollanwendungsbereich ganz sicher zu 100%. Dennoch meint man, hier immer wieder nachlegen zu dürfen. Auch das, was der Jürgen Nadath vorher gesagt hat. Es geht ja nicht nur um die Judikatur, es geht auch um die raschen Gesetzesänderungen, die hintereinander kommen. Das heißt, ich muss als Immobilienmensch auf 20 oder 30 Jahre rechnen und habe mit Jahr für Jahr andere Voraussetzungen, die es hier gibt. Die Hanel Tausch, mittlerweile Wiener Baustadträtin, vorher Obfrau des
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Bautenausschusses im Parlament, hat anlässlich des fünften Milk gesagt, und das finde ich ganz interessant: „Liebe Kollegen und Kolleginnen, es muss sich etwas ändern. Das Mietrecht muss zum Mieterinnenrechtsgesetz werden. Also offensichtlich noch deutlich verstärkt die Mieterinteressen hervorbringen. Das kann nur einen Augenblick lang vernünftig erscheinen. Auf lange Sicht – und da kann ich auf das anschließen, was ihr alles vorher schon gesagt habt – schadet es ja auch dem Mieter. Wir haben einen Rückgang von Bauersuchen von 40%. Stimmt schon, nicht nur wegen dem Mietrechtsgesetz und wegen der raschen Sprünge, aber auch deswegen.
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Das heißt, es wird immer weniger Wohnungen auf dem Markt geben bei steigender Bevölkerung. Jetzt muss ich kein Volkswirtschaftsprofessor sein, um zu erkennen, was denn das mit sich bringen wird, wenn die Nachfrage deutlich überstiegen wird. Das heißt, auf Dauer schade ich den Mietern, weil die keine Wohnungen mehr finden werden. Beim Tausch, womöglich, weil Kinder wegziehen, weil Kinder dazukommen, weil man älter ist und nicht nur die, die frisch dazukommen, Wohnungen suchen. Die werden einfach keine mehr finden. Damit werden die Preise absolut in die Höhe gehen und es wird der Mietmarkt sinken. Schon jetzt ist es so, dass auch bei den bestehenden Häusern
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In Wien vor ein paar Jahren hat es geheißen, 150, wird schon mittlerweile mehr sein, 150 Miethäuser im Jahr verschwinden. Nicht weil sie baufällig sind, sondern weil viele davon auch in Wohnungseigentum umgewandelt werden und abverkauft werden, einfach weil sich es anders nicht rechnet. Und ich kann nicht auf der einen Seite ständig den Mietzins reduzieren und jetzt keine Wertsicherung mehr verlangen dürfen, das in ganz raschem Wechsel, wie wir wissen, hingebracht haben, auf der anderen Seite zusätzliche Auflagen machen, wie eben bei der Wiener Bauordnung ohne jede Ankündigung eine Kann-Bestimmung einführen bei jedem Wohnhaus,
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selbst wenn ich nur eine Widmungsänderung habe. Was heißt das schon? Dann vom Geschäftsraum zu Büro umwidmen oder was auch immer. Und gleichzeitig auch Auflagen habe im Bereich der Umwelt und aber kein Geld dafür habe. Das beißt sich irgendwann in den S*****z und das schädigt. Ja, danke. Es ist auch interessant. Es war ja der FIABCI World Congress. Michael war ja dort, Birgit war ja auch dort und da hat die Executive Director von der UN Habitat, die Anna Claudia Rossbach, hat im O-Ton gemeint: Ohne privates Geld kann die Wohnbauversorgung weltweit gar nicht geschafft werden,
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weil die Staaten können maximal 15 % finanzieren. Das heißt, man muss Rahmenbedingungen schaffen, damit das nämlich überhaupt funktioniert. Und sie hat gesagt, wenn es so nicht funktioniert, dann ist meistens Bad Governance schuld. Also es soll kein Bashing sein, aber es betrifft jetzt nicht nur Österreich, es ist weltweit ein riesiges Thema. Und wir werden jetzt dann versuchen, noch Lösungen zu finden, weil nämlich, es gibt doch eine junge Generation an Investoren, die danach kommt. Und Paul, du bist der Gründer und Leiter des größten österreichischen Immobilienstammtisches in Wien und du hast doch
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relativ viel junge Menschen rund dich. Wissen die, was im Augenblick wie das bei der Vermietung ist, was da auf sie zukommt, beziehungsweise was sind denn deren wichtigsten Themen? Ja, danke, lieber Walter, und danke, dass du mich auch in die jugendliche Schublade steckst. Ja, ich darf das Ganze so ein bisschen aus der Investorensicht, aus der Investorenbrille reflektieren. Du hast es erwähnt. Also ich mache das seit vielen Jahren, investiere selber seit 15 Jahren, seit neun Jahren den Stammtisch, mache auch den Immo Austria-Podcast und vieles mehr. Und auf dem Weg sind mir extrem viele junge und hungrige Investoren
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begegnet, die eigentlich immer eins vereint: Unser schönes österreichisches Mietrecht ist ein Paradies, aber nicht für Vermieter, sondern für Mieter und ihnen. Und ich glaube, das Komplexeste und um deine Frage dahingehend auch aufzunehmen, die größte Fragestellung ist immer: Welche Miete darf ich verlangen? Das heißt zunächst einmal: Falle ich in welchen Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und folglich: Welchen Mietzins darf ich verwenden? Der zweite große Punkt, und das wurde heute auch schon auf den Tisch gebracht, ist die Rechtskonformität des Mietvertrages. Das ist ein ganz komplexes Thema. Da hat ja zum Glück
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Zentralverband für Haus und Eigentum immer tolle Vorlagen. Ich empfehle das auch jedem, der da noch nicht Mitglied ist und auf der Vermieterseite steht, Mitglied zu werden. Sorry für die Werbung, aber das mache ich aus vollster Überzeugung, weil das ist ein ganz wesentliches Thema. Vor allem auch, und das müssen wir auch mitdenken. Ich glaube, das spürt jeder, der mittlerweile in dem Bereich tätig ist, ist die künstliche Intelligenz. Die künstliche Intelligenz wird mit allem Möglichen gefüttert und alles wird hinterfragt und gechallenged. Und das heißt auf der einen Seite, und jetzt kommt der Punkt: Auf der
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einerseits wünschen wir uns natürlich Transparenz für beide Seiten. Das ist, glaube ich, ganz klar. Wir brauchen ein einfaches, transparentes, klarerweise auch technologieoffenes Mietrechtsgesetz, das in die Zukunft gerichtet ist. Was daran ideal ist, die ideale Welt gibt es leider nicht. Und auf der anderen Seite, jetzt komme ich zu einem anderen Punkt: Ich bin ja sehr stark in der Ausbildung auch drinnen, auch in Deutschland. Und ich sage immer, die Komplexität des österreichischen Mietrechtsgesetzes ist der Freund des klugen Investors. Weil das Mietrecht ist so komplex. Wenn ich daran denke, ein Wiederaufbauhaus, das beschädigt
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wurde, wo in einem Haus drei verschiedene Mietzinse zur Anwendung kommen können, kann das für mich als klugen Investor, der weiß, wo ich das überprüfe, wie ich das dann auch auslege, kann das natürlich ein enormer Vorteil sein. Das heißt, es gibt immer zwei Seiten der Medaille. Die Komplexität ist für den einen vielleicht sogar attraktiv. Paul, danke. Also auch von der anderen Seite zu sehen, finde ich das sehr interessant. Aber Birgit, du hast ja gesagt, Arbeitspapier. Hast du eigentlich gesehen, gab es irgendetwas Vernünftiges, was in letzter Zeit von politischer Seite im Bereich Wohnen umgesetzt wurde?
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Du siehst das jetzt. Du hast dich in der anderen auch dazu geäußert. Dann kommen wir zu den Lösungen. Sagen wir mal so: Ich glaube, es wurde eh schon mehrfach angesprochen. Ich glaube, einerseits das fünfte Mietpreis-, wie auch immer es heißt. Mieterumsgesetz. Mieterumsänderungsgesetz hat nicht wirklich dazu beigetragen, dass man Rechtsvertrauen bekommt in Österreich per se, weil es wird ja erstmals auch bei Neubauten eingegriffen. Bisher waren wir bei Vollanwendungsbereich
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MRG. Da gab es eben diese Indexierungen schon in den Jahren davor, dass es da diese Bremse gab. Aber jetzt wurde auch erstmals in Neubauten eingegriffen und in bestehende Verträge. Und das finde ich ja eigentlich generell Worüber eigentlich kaum gesprochen wird, weil erstens gibt es so etwas wie Privatautonomie und Vertragsautonomie. Und man tut ja gerade so, als wäre ein Mieter ein komplett unbedarfter Mensch, der sich überhaupt nicht auskennt. Also so wird ja auch ein bisschen das KKG oft ausgelegt. Und ich denke mir, wir sind ja alle Erwachsene, die unterschreiben dürfen, die wissen, was sie tun.
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Und da so massiv einzugreifen und in bestehende Verträge einzugreifen, finde ich schon mal sehr fragwürdig, auch verfassungsrechtlich. Das andere Vernünftige ist: Ich habe es schon angesprochen, den Entwurf der Wiener Bauordnung. Ich meine, es ist natürlich ein hehres Ziel, dass alles nachhaltig gemacht wird und ich glaube, darüber brauchen wir auch gar nicht streiten. Also ja, nur auf wessen Kosten? Wer soll das dann zahlen? Vor allem, ich greife da massiv in Eigentum auch wieder ein. Das ist ja eine Art Enteignung, de facto. Wenn ich sage, wenn du verkaufst, musst du es aber energieeffizient machen, weil
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damit greife ich ja als Gesetzgeber in den Wert ein einer Immobilie, de facto. Weil entweder der Käufer zahlt weniger oder der Verkäufer macht die Sanierung selber. Also wie auch immer, aber es wird massiv eingegriffen und natürlich auch jetzt wieder in Budget, die Idee, dass man die ImmoEst anhebt et cetera. Also das sind alles nicht, sagen wir einmal so: Es geht immer nur in die Tendenz der böse Vermieter, habe ich das Gefühl. Und vielleicht, was man auch erwähnen sollte, weil wir ja beim Mietrechtsgesetz sind. Ich habe viele ausländische Mandanten und vor allem gewerbliche.
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Was die auch nicht verstehen, ist: Dieses Mietrechtsgesetz ist ja auch für gewerbliche Mieter anwendbar. Auch der Vollanwendungsbereich et cetera mit 12 A, dass ich die Miete anheben kann auf das Marktniveau, was vielleicht früher einmal Sinn gemacht hat oder wenn man lange drinnen war, aber oft schwierig und muss auch immer gefleckt werden bei jeder Due Diligence. Und dann kann man sich ausrechnen, hat sich seit den letzten sieben Jahren der Marktwert geändert oder nicht. Aber das sind lauter so Eingriffe und unnötige Komplikationen. Ich meine, schön für alle, die in der Branche arbeiten und also so wie
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ich, Rechtsberater, Steuerberater et cetera, weil umso komplexer es wird, umso mehr Beratungsbedarf. Nur ich glaube nicht, dass das der Weisheit letzter Schluss ist. Und ich glaube, dieses Mietrecht müsste man ja mal so adaptieren, dass man sagt: Ja, es gibt eine Gruppe, die müssen wir schützen. Wie, ist ja wieder ein anderes Thema und eine andere, wo man eigentlich weitaus freier sein kann. Und da ist mir halt auch aufgefallen, die Jurisprudenz des OGH der letzten 10, 15 Jahre geht ja auch bei gewerblichen Mietern immer mehr Tendenz, dass Klauseln unter Umständen anfechtbar sind, weil unklar et cetera. Und auch dadurch entsteht meines
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Erachtens, und der Jürgen hat es ja angesprochen, eine große Verunsicherung. Weil wenn ich einen Vertrag abschließe, dann ist grundsätzlich schon die Idee dahinter, dass dieser Vertrag dann auch das Papier wert ist, auf dem es geschrieben steht. Birgit, danke. Du hast jetzt einige Themen aufgebracht. Michael, es ist ja immer der böse Vermieter schuld an allem. Es kommen immer weniger Mietwohnungen auf den Markt beziehungsweise wollen auch viele gar nicht mehr vermieten, die Wohnungen haben. Ja, es ist einmal einerseits so, dass, wie schon heute gesagt wurde, die
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Bauleistung enorm zurückgegangen ist. Und wenn man jetzt die Prognosewerte für 2027 folgende anschaut, praktisch der Neubau an Mietwohnungen, frei finanzierten Mietwohnungen gegen Null geht. Warum? Weil hier auch vor allem, was die Finanzierung für die Bauträger betrifft, die Mietwohnungen wie eine Gewerbeimmobilie gesehen werden. Das heißt, es ist der Kredit innerhalb von 25 Jahren zurückzuführen und dadurch praktisch ist es so, dass ein Investor weit über 50% Eigenmittel
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einbringen müsste, weil er nur so wenig Finanzierung bekommt. Das ist eine Betrachtungsweise, die überhaupt nicht entsprechend ist. Und das Zweite ist, dass- Wir haben eine Lösungsmöglichkeit, wenn du sagst, 25 Jahre zurückzuführen. Was wäre- Nicht als Gewerbeimmobilie zu betrachten, also gleichzusetzen mit einer Fabrikhalle oder ähnlichem, die nach 25 Jahren praktisch wertlos ist. Im Gegenteil, das Wohnhaus ist nach 25 Jahren ziemlich sicher wesentlich mehr wert als vorher zur Entstehung. Das heißt, eine andere Betrachtung des Risikos. Und das zweite Thema ist natürlich bei der Finanzierung und wir
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leiden als gewerbliche Bauträger insgesamt an einer enormen Sorge um die Finanzierungen. Dass aufgrund dessen, dass es sehr viele gestrandete Projekte gibt, aufgrund der Absatzkrise der letzten drei Jahre, es auch viele Bauträger gibt, die in Konkurs sind oder in wirtschaftlichen Problemen, dass die Gesamtvolumen für den Wohnbau laut EZB und auch FMA reduziert werden müssen. Das heißt, das bedeutet also eine enorme Finanzierungsschwäche. Das Zweite ist natürlich das alles schon Angesprochene, die rechtlichen Unsicherheiten, die Eingriffe in die Verträge. Es ist alles nicht
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investitionsfördernd. Was noch dazu kommt, ist, dass die Verknappungssituation ja schon da ist. Das heißt auch, dass die Mieter beginnen, nicht mehr zu wechseln. Weil sie keine neue Wohnung finden, gehen sie aus der alten nicht mehr heraus. Das Zweite ist, dass im preisgeregelten Bereich natürlich die Wohnungen sehr günstig sind, daher auch von den Mietern nicht verlassen werden. Möglicherweise ist das natürlich auch eine Leerstandsursache. Bevor ich eine günstige Wohnung hergebe, lasse ich sie lieber auch durchaus wenig genutzt oder nicht genutzt. Auch diese Wohnung fehlt am Markt. Und es ist natürlich auch das Einkommensthema.
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Wir haben im sozialen Wohnbau Regelungen für die Einkommensüberprüfung, die auf 80 bis 85 % der Bevölkerung zutreffen. Das heißt, hier können eigentlich fast alle zu diesen Wohnungen kommen. Wir haben überhaupt keine Treffsicherheit, was das Einkommen betrifft, weil, wie gesagt, ich muss in der Gemeindewohnung oder auch in der geförderten Mietwohnung einmal diese Einkommensgrenze einhalten. Das ist am Anfang, wenn man jung ist, oft sehr leicht möglich, weil man ja am Beginn seiner beruflichen Karriere steht, ist aber dann ein lebenslang in dieser Wohnung drinnen. Damit ist sie aber für die, die möglicherweise günstige Wohnungen brauchen,
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nicht mehr verfügbar. Und auch im Bereich der Vollanwendung, wo wir gesetzliche Regelungen haben, gibt es klare Studien, dass genauso viel sehr gut Verdienende drinnen wohnen wie möglicherweise auch sehr Geringverdienende. Das heißt, diese Regelung hat keine soziale Treffsicherheit und die Gesamtsituation führt zur Verknappung, damit gegen die Mieterinteressen. Und wir werden einen eklatanten Mietwohnungsmangel haben, den wir in Wien schon deutlich spüren und der weiter zunimmt. Michael, das heißt aber auch, man müsste zumindest einmal bei diesen Gemeindewohnungen, bei den Genossenschaftswohnungen überhaupt auch einmal
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durchschauen, wie die Einkommensverhältnisse gestaltet sind. Da kommen wir dann noch einmal dazu, weil es gibt da einige interessante Entwicklungen oder einige Diskussionen. Ja, Martin Prumberger wollte noch etwas dazu sagen und ich habe dann noch eine Frage. Muss man laut stellen, bitte. Okay, war ich technisch überfordert. Ich wollte nur noch ergänzend etwas zu Michael Pesetzki sagen. Ich verstehe ja diese Überbesicherung der Mieter schon deshalb nicht, weil wir eben bundesweit jedenfalls mehr als 50 % Wohnungen im Bereich der öffentlichen Hand haben. Das heißt, ich könnte ja hier, wenn ich es richtig mache, all jene wohnen
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versorgen, die Probleme bei der Wohnversorgung auf einem freien Markt oder auf einem Mietmarkt haben. Ich tue das nur nicht, weil auch für die öffentliche Hand das Mietrecht gilt. Und wenn dort einmal einer drinnen war oder einsteigt in die Wohnung der Eltern oder Ähnliches, bleibt er dort drinnen. Das Gegenargument ist immer, wenn man sagt, auch die OECD hat schon darauf hingewiesen, dass bei uns viel zu Wohlhabende in den Gemeindewohnungen zum Beispiel wohnen und auch wohnen bleiben können, wenn sie mehr verdienen. So haben wir – die Zahlen sind publiziert
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worden – 40 % ungefähr, die über 180 % des Medianverdieners, also sehr gut Verdienende sind, die in solchen geförderten Wohnungen wohnen. Die Inhaber der Wohnungen zahlen keine Steuer im Gegensatz zu uns, die werden gefördert und in Wien zum Beispiel ist eine Reihe von Gemeindewohnungen ja sehr attraktiv. Allerdings werden jetzt das eine zum anderen weitergeben und fehlen diese Wohnungen natürlich bei denen, die wirklich etwas brauchen. Das Gegenargument war immer: Wir brauchen die Durchmischung im Gemeindebau, weil ansonsten haben wir dort echte Ghetto-Bildung und soziale Probleme. Unser Gegenvorschlag war – das trommeln wir schon seit Jahren –: Alles großartig.
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Dann macht es so: Im Gemeindebau zahlt jeder angemessenen Mietzins. Punkt. Die, die förderwürdig sind oder die Förderung brauchen, weil sie ganz jung sind und studieren oder wieder in Pension sind oder krank sind oder halt wenig verdienen, die sollen dort einen reduzierten Mietzins bekommen, aber alle anderen nicht. Das würde dann bedeuten, dass wenn wahr ist, dass 40 % über 180 des Medians liegen, würde das bedeuten, es muss ja eine Menge Geld überbleiben. Die kann ich dann widmen der subjektiven Mietrechtsförderung. Das heißt, das erleichtert dann, dass so jemand, dessen
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Wohnung blockiert ist – die wir alle zahlen – blockiert ist auf jemanden, der es nicht notwendig hat, sich leichter leisten kann. Weil schon jetzt ist es so – das hast du eh gesagt, ich darf es nur noch einmal betonen – dass ungefähr 50 % der Leute, die ganz schlecht verdienen, sich auf dem freien Markt wohnen versorgen müssen, weil die öffentliche Hand einfach nicht mehr genug Wohnungen hat. Da muss man doch einmal etwas überlegen. Wir haben einen Schatz in diesem Bereich, das hat uns kaum jemand. Ja, auf diesen Schatz kommen wir dann auch gleich zu sprechen. Danke. Es gibt noch ein Thema, das hat, glaube ich, die Birgit zuerst angeschnitten,
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Jürgen: Nachhaltigkeit. Wenn man eine Immobilie nachhaltig gestaltet, wenn man Sanierungsmaßnahmen trifft, ist immer die Frage, auf wessen Kosten. Und da wäre es eigentlich interessant, wenn man zum Beispiel einen Erhaltungsbeitrag von den Mietern einfordert und das zum Beispiel an die Wohnung bindet. Also wenn ich die Wohnung miete, dann müsste ich auch diesen Erhaltungsbeitrag mit übernehmen. Durch den Mieter. Genau. Ich glaube, es gibt viele Möglichkeiten, hier in die richtige Richtung zu gehen. Ich glaube, es gibt nicht diese Wunderlösung, die eine, die dazu führt,
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dass man am Ende des Tages all diese Probleme löst, weil Was wir auch mit zu beachten haben, ist, dass aktuell – da gibt es auch Studien – die aktuellen Haushaltskosten im laufenden Haushalt enorm in den letzten fünf Jahre gestiegen sind und jeder durchschnittliche Haushalt sich eine Miete oder auch das sonstige Leben, jetzt sage ich einmal platt ausgesprochen, immer vor mehr Herausforderungen steht, sich das alles leisten zu können. Jetzt kann man natürlich darüber diskutieren, inwieweit der Wohlstand hier notwendig ist, aber ich glaube, jeder Mensch hat das Recht, hier einem gewissen Wohlstand auch entsprechen zu
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können und da jetzt Maßnahmen zu finden. Was wir immer gemacht haben und auch immer tun, ist gerade in dieser Langfristigkeit auch immer zu überlegen: Okay, was ist denn oder was passiert denn, wenn sich die Situation ändert in der kommerziellen Tangente, wenn die Mieteinnahmen durch gesetzliche Regelungen irgendwie anders wieder reglementiert werden und so weiter. Das, was ich früher in meiner Studienzeit gelernt habe, was in der Immobilienbranche dann eher belächelt worden ist – und jetzt ist schon deutlich über 20 Jahre mein Studienabschluss vorbei – ist
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das Thema Szenarien darstellen. Also auch nicht nur in einer Linie durchmarschieren und zu sagen: „Okay, das ist jetzt das, was ich mir erwarte. Das ist die Renditekalkulation zu Beginn.„ Und so kann ich auch in ein Projekt, ob das jetzt im Bestand ist, was Sanierung betrifft, ob das jetzt die thermische Sanierung ist oder was auch immer, Verdichtung oder auch im Neubau, hier auch in Szenarien zu denken: Was wäre, wenn es ein bisschen anders ist? Weil früher war es dann so: „Das braucht man nicht, weil mein Gott, es wird ja alles kein Problem. Es ist ja alles einfach und die Rendite-Maximierung ist auch der richtige Weg.„ Und
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was mich immer wieder die Frage auch stellen lässt, ist: Wir sind schon, wenn man jetzt auf der Bauträgerseite sitzt, durch sehr angenehme Jahre gegangen. Also angenehm meine ich damit, man hat in jede Baulücke etwas hineinstellen können und es haben sich die entsprechenden Nachfrage gefunden. Ich sehe auch die Sorge heute, dass die Nachfrage auch gar nicht mehr so einfach zu bedienen ist. Ja, es gibt einen Überhang, aber jetzt im frei finanzierten Mietmarkt zum Beispiel ist die Frage: Kann sich der Mieter überhaupt diese Miete leisten, die man hier abverlangt?
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Also ich spreche jetzt wenig natürlich für die Vermieterseite. Ja, Jürgen, das stimmt natürlich. Aber die Frage ist, das ist eine gesellschaftliche Frage auch, ob man nicht einfach zu viel will. Ich sage einmal, vor 30, 40 Jahren hat man auf 60 Quadratmetern zu viert gewohnt. Jetzt hat man eine andere Vorstellung. Also ich glaube, das sind immer beide Dinge, die man miteinander abwägen muss. Das ist die Leistbarkeit und das Wunschdenken sozusagen. Natürlich hat sich durch den Wohlstand, gerade bei uns, bei Österreich, schon die letzten 30, 40 Jahre derartig positiv verändert, dass die entsprechenden
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Wünsche und Gedanken, die man zum Wohlstand hat, der in seinen eigenen vier Räumen stattfindet, ein ganz anderes Niveau erreicht hat. Man genügt sich natürlich nicht mehr mit Familie mit zwei Kindern auf 60 Quadratmeter, wo die Kinder ein gemeinsames Kinderzimmer haben und die Eltern in der ausziehbaren Couch im Wohnzimmer leben. Also das hat sich verändert bei vielen in der Wahrnehmung. Und ich glaube aber schon, dass es hier Möglichkeiten geben muss, unterschiedlichste Mietangebote schaffen zu können, um hier auch für Vermieter als auch Mieter wieder – da komme ich wieder zu dem Thema – mittel-langfristig auch hier
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planen kann. Und da muss man auch ein bisschen Bandbreiten sich überlegen: Wo geht die Reise hin? Und auch offen mit den Mietern kommunizieren, weil wenn in einem Bestandshaus hier gewisse Maßnahmen notwendig sind, ist die Frage: Muss es ein Gesetz sein, das mir gewisse Klimaziele auferlegt, dass ich dann gar nicht mehr vermieten, verkaufen oder Sonstiges kann, wenn ich gewisse Dinge nicht erledige? Und da ist dann auch die Frage: Was ist denn dann die spontan richtige Lösung? Also mir fehlt so ein bisschen dieses langfristige Denken, Lebenszyklusgedanken wieder einfließen lassen. Ja. Jürgen, danke. Michael, du wolltest was dazu sagen oder Martin Brunnbauer.
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Und dann habe ich noch eine Frage aus dem Chat, die es zu beantworten gäbe. Ich glaube, das ist eine juristische Frage. Ja. Also einerseits gibt es sicher ein sehr hohes Anspruchsdenken der Mieter, keine Frage, was die Wohnfläche, was die Ausstattung et cetera betrifft. Wir haben auch eine permanente und seit 15, 18 Jahren laufende, ich sage jetzt einmal, intensive Kommunikationsarbeit, dass eben die Mieter zu mehr Rechten kommen sollten und die Vermieter eigentlich böse sind. Und wir haben aber dadurch auch bei all den Regulierungen, die eingeführt werden, ein immer größeres Auseinanderklaffen
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zwischen denen, die sehr günstig wohnen und immer mehr Rechte haben. Alleine im gesetzlich geregelten Bereich sind die Mieten durch die letzten zwei Milks, also Mietenlinderungsgesetze, real um 25% gesunken. Real um 25%. Und auf der anderen Seite stehen die, die jetzt eine Wohnung suchen, steigenden Preisen gegenüber. Das heißt, dieser Mietadel wird permanent durch alle Regulierungen noch weiter gefördert, ich sage jetzt, das Ungleichgewicht bei den Mietern weiter noch verstärkt. Das heißt, wir müssten deregulieren. Wir müssen schauen, dass zum Beispiel ältere Personen aus sehr großen
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Wohnungen in kleinere wieder ziehen, um große Wohnungen für die Familien auch hier zur Verfügung zu haben. Und wir können nicht weiter per Kategorie oder per Gasse oder per pauschal die billigen Wohnungen hergeben. Das trifft nicht. Das haben wir eh schon jetzt vom Einkommen her betrachtet, aber auch von den Wohnungsgrößen. Sondern wir müssen deregulieren und in eine Form kommen, wo wir auch wirtschaftlich das Wohnen Leisten können. Es nützt nichts, wenn ich billige Wohnungen habe, die irgendwann ruinös sind.
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Ich möchte jetzt nicht Havanna zitieren, aber das ist die Endform des leistbaren Wohnens. Und wir müssen schauen, dass es wirtschaftlich vernünftig möglich ist, die Häuser so zu entwickeln. Und wir müssen auf der anderen Seite schauen, dass die, die jetzt Hilfe brauchen, diese temporär – und das ist das Wesentliche – temporär und individuell bekommen und nicht, dass wir mit der Gießkanne 40% des Wohnungsbedarfes hier mit öffentlichen Mitteln unterstützen und wovon aber ganz wenige oder nur ein kleinerer Teil eigentlich dieses Bedarf und wir auch das Wirtschaftliche aus dem Wohnen herausnehmen wollen. Wenn es nicht wirtschaftlich ist,
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dann ist es auch nicht mehr möglich und dann werden wir die Konsequenzen tragen müssen. Michael, danke. Martin Prumbauer wollte auch noch etwas dazu sagen. Laut stellen. Die Technik hat schon wieder gewonnen. Ich bin viel zu brav, mich immer wieder abstellen. Viel von dem, was ich sagen wollte, hast du auch schon gesagt. Man kommt schon darauf, dass man sagt: Ich habe jetzt zum Beispiel ein Verbot der angemessenen Wertsicherung. Selbst der Verfassungsdienst, der normalerweise nicht so wahnsinnig kritisch gegenüber Regierungsvorlagen sein muss, sagt: „Bitte schaut euch das an, ob das verfassungsrechtlich ein zu starker Eingriff ist, weil das
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unbefristet ist, weil wir jetzt schon so viel verloren haben, die 25%. Die Zahl habe ich auch schon. Beim ersten Mal waren es 8%. Und zweitens hat er also gesagt, man sollte das überprüfen oder zumindest regelmäßig überprüfen. Die davon laufenden Kosten beim Wohnen, dazu aber zwei Argumente, die ich gerne sagen würde. Auf der einen Seite: Letzte Woche hat die Statistik Austria Zahlen herausgegeben, dass sich der Anteil an Wohnkosten am Familieneinkommen, also am Haushaltseinkommen, seit Jahren ungefähr in derselben Größenordnung bewegt. Es ist früher 19, jetzt 17%, also ist sogar etwas gefallen. Was man bei der ganzen Diskussion immer wieder vergisst, wenn
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man sagt, die Mieten sind gestiegen, sind zwei Dinge. Auf der einen Seite sind auch die Löhne gestiegen. Daher muss sich das nach dem Anteil, was mir zur Verfügung steht. Wenn ich heute lieber drei Fernreisen mache, wäre es nicht so leicht haben. Also das Geld, was mir zur Verfügung steht. Das bleibt gleich, weil die Löhne steigen. Und das zweite ist: Die Mietregulierung ist immer so locker und das macht die Politik auch gerne. Der Herr Vizekanzler hat es einmal durchaus richtig ausgesprochen, wie er gesagt hat, das ist nicht budgetrelevant. Noname, weil das zahlen wir und nicht der Staat. Wir kriegen heute weniger Mietsitz.
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Nur werden wir weniger Sachen damit auch umsetzen können. Das ist es also auch, wo man sagen muss, es wird weniger Wohnungen geben, es wird vor allem weniger Mietwohnungen geben, es wird weniger gebaut werden. Mit der Wertsicherung zum Beispiel hat mir ein relativ großer Bauträger gesagt, nicht wörtlich, aber sinngemäß: „Ihr müsst ja verrückt sein, wenn ich bei euch noch etwas baue. Ich rechne auf 30 Jahre und ihr ändert im Jahresschnitt die Umstände. Es müsste auf jeden Fall in diesem Bereich eine Rechtssicherheit geben. Das ist das Nonplusultra, weil ohne dem wird es ja überhaupt nicht gehen.
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Und daher, entschuldige, ist es budgetrelevant, weil wir die Wirtschaft abwürgen und die Einnahmen stoppen. Es ist budgetrelevant. Aber das sieht er halt nicht gleich so. Und das zweite ist, jeder Mietrechtseingriff ist eine Gießkannenförderung. Ein armer Student müsste im Allgemeinen Mietwohnung gehören. Was es ist, wissen wir. Weil die Frage ist: Welche Möglichkeiten gibt es, das zu kontrollieren? Ob es da auch schon Schritte gibt in diese Richtung, ob das vielleicht auch etwas umgesetzt wird. Ich glaube, da hat es in dem Doppelbudget sind einige Ideen beinhaltet.
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Vielleicht ganz kurz. Ich wollte noch ganz kurz auf die Frage beantworten, die gestellt wurde, wann die Novelle Wiener Bauordnung in Kraft treten soll. Ja, die hat der Stefan Kunsch von der Strabag Real Estate gestellt. Wann weiß man, wann die Novelle der WBO kommen soll? Entschuldigung? Ja, ich habe noch einmal die Frage wiederholt. Ach. Ja, angedacht ist, das ist im Jänner 2027. Okay, das kurz und bündig sozusagen. Ja, das war einfach.
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Ich glaube, das sind bei Budgetrelevanz vielleicht noch kurz dazu. Ich glaube, das ist schon, wenn man es so weit denkt, das ist schon zu kompliziert für viele. Ich glaube, das ist das Thema. Mm-hmm. Dass es nämlich tatsächlich schon budgetrelevant ist. Über den Umweg dann. Ja, natürlich. Birgit, danke. Paul, jetzt hast du uns die ganze Zeit zugehört. Ja, von deiner Seite her: Was wäre denn interessant, kurzfristig und rasch zu Wohnungen wieder auf den Markt zu kommen, die vielleicht doch gar nicht vermietet werden, wo man sich vielleicht doch zurückhält und sagt: „Bevor ich mich da auf einen
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Vertrag einlasse, den ich nicht kontrollieren kann, in dem vielleicht wieder eingegriffen wird, lasse ich es lieber bleiben. Das Thema nehme ich gerne gleich auf. Vielleicht ein paar Gedanken noch zu dem bereits Gesagten. Grundsätzlich finde ich sehr, sehr spannend, wie die Diskussion sofort immer in das Thema leistbares Wohnen reinrutscht. Das ist klarerweise verständlich, weil das das Thema ist, das polarisiert, das medial natürlich immer wieder hochgeschwemmt wird. Aber sehen wir es einmal nüchtern: Wenn wir uns die Statistik anschauen, ein paar hervorragende Statistiken wurden heute schon genannt,
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die will ich jetzt nicht wiederholen. Aber Alleine in Wien sind fast sechs von zehn Wohnungen Gemeindebauwohnungen oder Genossenschaftswohnungen und der Rest, der ist durch den sogenannten, die Berliner schwärmen immer vom Wiener Modell, von dem Richtwertzins geprägt, mit all seinen Ausformungen, bis in den angemessenen Mietzins hineinreichend. Das heißt, wir haben nur einen ganz kleinen fragmentierten Markt, wo wirklich das Spannungsfeld Angebot und Nachfrage wirkt. Wir haben einen ganz geringen freien Markt und das sollte man auch einmal, glaube ich, groß auf den Tisch stellen, weil ich glaube, kein anderes Land der Welt, mir fällt keines ein, vielleicht
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Nordkorea. Und da ist die Frage, ob wir uns dieses Landes Vorbild nehmen. Das ist einmal der eine Punkt. Der zweite Punkt: Durch diese Unsicherheit in der Gesetzgebung schreckt massiv die Tätigkeit, die Investition in den Neubau ein. Und das ist ja verheerend. Die beste Mietpreisbremse ist Ausweitung des Wohnungsangebots. Das ist die einfachste Lösung für das ganze Spektakel. Nur die größten institutionellen Investoren in Österreich, die Deutschen, die schreckt das auch immer mehr ab, weil wenn die hören von MIEK und so weiter, fließen die Gelder einfach nicht mehr nach Österreich und das bremst enorm den Neubau. Und das schlägt sich ja durch bis zum
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kleinen Investoren. Und natürlich, da schwingen dann die Bauordnungsthemen mit, da schwingen natürlich KIM und Post-KIM-Geschichten hinsichtlich der Finanzierung mit. Und das ist natürlich ein sehr schwieriger Markt aktuell. Auf der anderen Seite, wenn wir uns ansehen, wie sich die Bevölkerung verschiebt. Die Bevölkerung, da muss man auch immer ein bisschen vorsichtig sein, weil ich darf jetzt nicht Graz mit Wien vergleichen oder Graz mit Innsbruck. Da schwingt das Thema der Überbebauung in dem letzten Jahrzehnt mit, wo mit billigem Geld die Flächen zugepflastert wurden. Da baut man jetzt langsam sukzessive diesen Überbestand ab.
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In Wien driften wir immer mehr in eine Wohnungsknappheit rein. In Innsbruck ist die verheerend. Also wenn wir uns da eine prägnante Kennzahl anschauen: Ich habe in Innsbruck circa 145.000 Einwohner auf der größten Plattform, 50 Mietwohnungen im Angebot. In Graz sind das bei doppelter Einwohneranzahl fast 3.000. Und mir ist vielleicht ein letzter Satz: Ich habe es jetzt für Österreich noch nicht validiert, aber mir ist eine Statistik im Ohr geblieben und da sieht man auch, wie die Verstädterung weiter zunimmt. Und Österreich wächst schlichtweg, Statistik Österreich, bis 2050 um circa acht Prozent schlichtweg nur durch
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Migration aus aller Herren Ländern. Und was wesentlich ist: Die gehen erstens in die Ballungszentren, zweitens werden die zu 80, 90 wahrscheinlich mehr Prozent Mieter sein. Das heißt, der Druck in den Ballungszentren ist enorm. Und diesen Druck kann man meiner Meinung nach nur, ich sage immer fördern statt fordern. Das heißt, es muss Initiativen geben seitens der Politik, dass der Wohnbau wieder angekurbelt wird. Flächenversiegelung ein wesentliches Thema. Man sieht es ja in Wien schon, es wird nach oben gebaut. Aber das sind die relevanten Themen unserer Zeit. Und ich glaube, es gibt sehr viele junge Menschen, die befeuert – heute haben wir
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kurz im Vorgespräch über Corona auch gesprochen – die daheim gesessen sind und sich mit ihrer Altersvorsorge erstmalig beschäftigt haben, auseinandergesetzt haben. Und für mich ist die Immobilie die gesündeste, die beste und die nachhaltigste Altersvorsorge. Und jeder, der das hört, soll zumindest ein, zwei vermietete Wohnungen in seinem Portfolio haben. Wenn das so wäre, dann hätten wir auch genug Mietwohnungen. Das muss man natürlich auch dazu sagen. Dazu müssen sie ja erst einmal errichtet werden. Paul, danke. Birgit, du wolltest noch etwas dazu sagen. Ja, ich wollte eh genau zu dem Punkt, dem
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letzten. Vermieter sind ja durchaus auch viele Private und ich kann mich erinnern, es gab eine Zeit, da hat man ja auch wahnsinnig darauf gedrängt, die Leute mögen sich Vorsorgewohnungen et cetera kaufen und auch bei denen wird ja quasi massiv eingegriffen in ihre Mietverträge, die sie sich, wo man ja gesagt hat, als Pensionsvorsorge, wie auch immer. Also das Ganze, finde ich, geht ja auch komplett verloren in der politischen Diskussion, dass man ja eigentlich bei denen auch eingreift. Und wie vorhin schon gesagt, Paul, ja, die beste Vorsorge wäre die, dass sich viel mehr Leute auch Eigentum leisten können und Wohnungen kaufen
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können. Und ich meine, auch da wäre es ja eigentlich mehr der Staat, der hier, weiß ich nicht, durch billige Kredite et cetera das fördern könnte. Also andere Länder machen es auch und Österreich hatte das ja auch schon mal gemacht. Ja, stimmt. Es hat ja schon mal, ich glaube, im Rahmen des Richtwert-Mietgesetzes wurden 94 die Möglichkeiten befristeter Mietverträge geschaffen und damit sind dann auch entsprechend viele Wohnungen auf den Markt gekommen. Jetzt ist noch der Michael, der Martin und der Paul Zödi da. Die wollten noch was dazu sagen. Lösungen, Michael?
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Ja, ich möchte jetzt genau die Kurve kratzen. Wir haben nur wenige Minuten. Um den Wohnungsmarkt zu steuern, bräuchten wir unbedingt eine sehr solide, gute Datenbasis. Wo haben wir wie viele Wohnungen, um einmal bedarfsgerecht auch Wohnbauförderung und Ähnliches einzusetzen? Wir müssten wissen: Wie ist der ökologische Zustand der Wohnungen? Stichwort Energieausweis, Datenbank zusammentragen. Also wir brauchen eine Datengrundlage, um zu steuern. Das Zweite ist wirklich deregulieren, um eben hier auch die Systeme zusammenzuführen, um ein Wirtschaften im Wohnbau auch möglich zu machen.
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Wenn es wirtschaftlich nicht geht, dann werden wir es nicht auf Dauer quersubventionieren können. Wo sollen wir denn das Geld verdienen, das wir im Wohnbau möglicherweise, weil nicht wirtschaftlich möglich, dann investieren? Das wird sich von den öffentlichen Mitteln nicht ausgehen. Also gute Datenbasis deregulieren. Es sollte sicher Eigentlich eine freie Miete geben, aber das ist ein bisschen Illusion. Wenn man dann schon ein System hat, dann sollte die Ausstattung, die Lage und der ökologische Zustand ein relevanter sein. Es sollte ein klarer Belohnungstatbestand sein, dass wenn ich das Haus
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dementsprechend ökologisch modern, klimafit mache, dass es dementsprechend auch einen Bonus, einen Anreiz für den Vermieter gibt und natürlich auch eine Mieterbeteiligung bei diesen Investitionen. Und was aber natürlich auf Stadtebene noch wesentlich ist: Ein Haus kann nur saniert werden, wenn ich auch Wohnraum schaffe. Ich muss also die Nachverdichtung vorantreiben. Damit erziele ich 20 ökologische Ziele zugleich, von Versiegelung bis zu überhaupt. Und durch das, dass ich Wohnraum schaffe, habe ich auch die Mittel, um wirklich thermisch zu sanieren, um umzurüsten und um Häuser
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klimafit zu machen. Michael, danke. Wobei ich muss eins dazu sagen: Eine freie Mietdauer. Ich weiß nicht, woran das Problem liegen könnte, weil wenn ich es mir aussuchen kann, wie lange ich die Wohnung vermiete, dann können sich ja die, die die Wohnung mieten, aussuchen, ob sie das machen wollen oder nicht. Weil wenn jemand zum Beispiel Kinder hat mit zehn Jahren und er sagt: „In neun Jahren brauchen die die Wohnung", sagt er: „Okay, ich vermiete die Wohnung auf neun Jahre." Also es ist schon die Frage, ob so eine Befristung, also Befristung ja, aber ob so eine fixe Befristung einen Sinn hat, weil ja
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jeder eine eigene Vorstellung von seinem Leben hat und man dadurch meiner Meinung nach viel zu stark in diese Systeme oder in das eigene Lebenssystem eingreift. Und was ist dabei? Da freut sich welcher, der sagen kann: „Ich kann jetzt das sieben, acht, neun Jahre mieten und muss mich in dieser Zeit nichts kümmern." So hast du immer eine Grenze und musst wieder neu vermieten und dann aufpassen, dass es nicht zu einem unbefristeten Mietvertrag wird. Freie Mietdauer ist durchaus eine Sache. Freier Mietzins. Entschuldige. Freier Mietzins. Freier Mietzins auch, aber ich weiß, dass du das gemeint hast. Habe jetzt auch kurz die freie Mietdauer gemeint.
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Ist natürlich auch ein Thema. Martin Prumbauer, bitte. Ja, auch nur ganz kurz. Die Frau Kollegin hat mich auf die Idee gebracht: Beim HRGB sind ja vor allem die kleineren und höchstens mittleren Eigentümer, der so zwei, drei Wohnungen oder Zinshaus hat oder ähnliches. Und bei denen muss man schon konkret darauf eingehen: Wann würden denn da mehr Wohnungen auf den Markt kommen? Und da ist zum Beispiel die Befristung ein klassisches Beispiel. Das kenne ich auch aus der Beratungspraxis und das kenne ich auch aus der Vertretungspraxis, dass viele Wohnungen deshalb nicht vergeben werden, weil ich sie halt in ein, zwei Jahren wieder brauche.
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Mein Sohn, meine Tochter studiert im Ausland. Ich will die Wohnungen zusammenlegen und will mich daher nicht zu lange binden und will daher kürzer befristen. Jedes Mal, wenn es eine Liberalisierung gibt, auch im Bereich der Befristung, um an das gleich anzuschließen, sind mehr Wohnungen auf den Markt gekommen, weil eben gewisse Personen dann nicht mehr darauf warten, dass das nicht sagen: „Ich kann es gar nicht vermieten, weil sonst kommt das zurück." Wir waren konsequent mit einem Verhandeln. Wir haben gewonnen und ich gehe naiv, wie ich damals noch war, tief im vorigen Jahrtausend, heraus aus den Verhandlungen und sage: „Ist doch schön, jetzt können
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Sie es wieder vermieten." Sagt er: „Sind Sie wahnsinnig? Das brauche ich für meine Enkel." Dann sage ich: „Und für heute ist das?" Hat er gesagt: „Sieben Jahre und wohnt in Innsbruck, aber vielleicht braucht er es in zehn Jahren, wenn er nach Wien kommt." Daher, damals hat es noch gar keine Befristungen gegeben und auch jetzt hatte ich mehr das Gefühl, dass wenn man unter die drei Jahre auch eine Möglichkeit hat zu befristen, dass auch das wieder Wohnungen zum Beispiel auf den Markt bringen wird. Die Investitionen über... Entschuldigung. Ja, also liberalisieren auf jeden Fall wäre ein großer Schritt.
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Überall. Ja, auch im Bereich der Befristung. Auch wichtig ist, glaube ich, der Ab- oder Zuschlag beim Mietzins für Investitionen. Das klingt wunderschön. Es wird nur nicht wirklich so gemacht werden, sondern es wird geben einen Abschlag, wenn man etwas nicht macht. Wir alle erinnern uns an den Herrn Vizekanzler Kogler, der auf die gute Idee gekommen ist, man sollte den Mietzins bei Wohnungen mit Gasheizung reduzieren. Mehr hat keiner gesagt. Wo dann erst recht das Geld herkommen soll, um das zu investieren, hat aber er genauso wie alle anderen, die etwas anderes fordern, nicht wirklich. Das heißt, statt eines Bonus-Malus-Systems sollte es eigentlich nur
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ein Bonussystem geben, weil sich dadurch einfach Anreize viel mehr schaffen, als wenn man irgendwelche Dinge verbietet. Das hat sich ja über die letzten Jahre auch immer so herausgestellt. Ja, nur anschauen, irgendeinen alten oder so, dann weiß man, wie Wien in den 70er Jahren ausgeschaut hat. Was weitergegangen ist, bis es ein bisschen Liberalisierung im Bereich des Mietzinses gegeben hat. Schulfernsehen für Vermieter. Danke. Kotten City. Paul, von deiner Seite noch. Du wolltest auch noch was sagen? Ja, ganz kurz. Ich habe nur schmunzeln müssen wegen dem Herreninspektor.
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Ja, ich sage es ganz radikal. Also ich bin da auch sehr stark auf der Seite, wo ich sage, den Mietadel, wenn man es hart ausdrückt, abschaffen und das Ganze mehr. Ich meine, sind wir uns ehrlich: Wir haben de facto eine Altersdiskriminierung. Nur weil ein Gebäude oder eine Wohnung ein Datum der Baubewilligung hat, das vor oder in einem gewissen Bereich liegt, rutsche ich in die ein oder andere Schublade hinein. Und ich würde das, vielleicht über ein Bonus-Malus-System kann man das handhaben, mehr in die ökologische Schiene legen. Was heißt das? Die Energiekennzahl, der Energiekennwert soll zukünftig über die
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Miethöhe entscheiden. Das wäre mal ein Ansatz. Ein zweiter Ansatz, um die Investitionen in den Wohnungsmarkt vom kleinen Privaten, vor allem für den kleinen Privaten auf der Ebene, wieder zu fördern, ist die Immobilienertragssteuer. In dem Sinne einzufrieren. Das heißt, wenn dieses zu versteuernde Geld innerhalb von einem Jahr wieder in den Immobilienmarkt fließt, ist es steuerfrei. Das wäre zum Beispiel ein schöner Anreiz, weil dadurch wieder die gesamte Immobilienmarktwirtschaft angekurbelt wird. Und viele mehr. Ein paar aufgrund der Zeit, ein paar Lösungsansätze zum Nachdenken vielleicht.
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Paul, danke. Jürgen, Lösungsansätze von deiner Seite? Also ich möchte jetzt gar nicht vieles Neues ergänzen, weil vieles schon erzählt worden ist, aber ich bin auch für ein gewisses Modell weg von dieser Kategorisierung in Jahreszahlen oder in irgendwelchem Beginndatum, von wann auch immer oder Sonstiges. Also ich glaube, es muss jedes Gebäude die Fairness erhalten, neutral betrachtet zu werden und entsprechend, was investiert werden muss, was an Bedarf geschaffen werden muss, hier dann auch diese Möglichkeiten zu schaffen. Ob das jetzt Befristungen länger oder kürzer sind oder
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das Baujahr oder Sonstiges. Ich glaube, das sind viele Anreize, die einfach zu diesem komplexen System heute geführt haben, die wir einfach, sage ich mal, vereinfachen und ausbalancieren müssen. Vor allem Jürgen, wenn man die ausbalanciert und vereinfacht. Es gehen ja einige Dinge relativ schnell. Man könnte ja einige Sachen, glaube ich, mit wenig Aufwand in eine gewisse Entspannung bringen. Ja, aber jetzt gehe ich rein auf den psychologischen Faktor, der uns momentan begleitet am Markt. Wir sind halt als Vermieter oder als Entwickler momentan ja, sage ich mal, nicht die Heroes am Markt, sondern eher die Bösewichte.
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Und ich glaube, das ist momentan mein Gefühl, für jegliche Idee die Tür geschlossen ist. Und da, jetzt überspitzt es vielleicht, aber es ist einfach dieser offene Diskurs, diese offene Gesprächsbasis, mit wem auch immer, derzeit sehr b*******t. Leider. Jürgen, danke. Aber ich glaube, Birgit, zum Abschluss du hast noch gesagt, es gibt, was du das, glaube ich, im Doppelbudget beinhaltet Ideen, eine Datenbasis über den Wohnungsmarkt zu erarbeiten.
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Hast du das im Vorgespräch erwähnt? Das war nicht ich, aber ich kann es jetzt nicht bestätigen. Ich weiß es nicht. Nein, es ist drinnen im Doppelbudget. Es ist drinnen. Es gibt hier verschiedene Ansätze bereits und es gibt auch jetzt den Bedarf auch schon auf Gemeinde- und Landesebene. Also es sollte hier im Rahmen der Statistik Austria wirklich im Gebäuderegister hier zu einer Weiterentwicklung kommen, das ich eben auch angesprochen habe, dass wir zu einer Datenbasis kommen, um bedarfsgerecht zu bauen und Wohnbauförderung zu steuern und um viele andere Dinge auch beginnen zu
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können, zu steuern. Und wesentlich natürlich auch der ökologische Zustand der Gebäude. Der muss relevant werden und der muss investitionsanreizend sein. Das ist budgetrelevant, wirtschaftsrelevant, arbeitsplatzrelevant. Also da ist die Frage, ob das überhaupt eine Bundesangelegenheit ist, weil in den Bauordnungen, also in der Wiener Bauordnung ist ja jetzt dann auch vorgesehen, zum Beispiel die Energiezertifikate, Datenbank et cetera. Auch das soll ja kommen. Ja, aber es sollte auf Bundesebene zusammengeführt sein und dazu muss es zwischen den Bundesländern gleich sein und diese Koordination. Daher ist es sinnvoll, es wirklich
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im Gebäuderegister dementsprechend umzusetzen oder zumindest in der Zielsetzung dorthin zu bringen. Sind zwar langfristige Ansichten, aber man muss ja eine gewisse Weitsicht haben, was diese Entwicklungen betrifft. Birgit, dein Schlusswort noch? Die Hoffnung stirbt zuletzt. Die Hoffnung stirbt zuletzt. Na ja, auf jeden Fall. Wir hoffen, ich glaube auch und das ist es doch, nachdem, was ich am Anfang gesagt habe, und da schließt sich eigentlich der Kreis, nachdem es im Augenblick so knapp wird und auch was den Wohnraum betrifft, was die Miete betrifft, was Eigentum betrifft, was die
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Bautätigkeiten betrifft, dass es schon notwendig ist, relativ rasch zu einer Lösung zu kommen. Oder es wird gelöst, wie immer das aussehen mag. Aber das ist immer so, wenn man etwas verschiebt oder hinten nachschiebt, dass es zu irgendeiner Neustrukturierung wird kommen müssen. Und da ist es immer noch besser, man hat die Hand drauf, man liberalisiert, man lässt mehr Freiheiten zu. Und wie gesagt, wenn es im Wohnbau nicht funktioniert, dann hat es doch sehr oft mit den politischen Einflüssen und den Regulierungen zu tun.
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Oder wie der Michael gesagt hat: Wir haben keinen Regulierungsbedarf, sondern wir haben einen Deregulierungsbedarf. Und das ist eigentlich ein ganz wesentlicher Punkt und das in vielen Teilen. Ja, damit möchte ich mich bei euch bedanken, dass ihr zu fünft auch aus Italien, Paul, danke, Zeit gehabt habt, euch zuzuschalten. Bei Ihnen möchten wir uns bedanken, dass Sie zugesehen haben und ab morgen ist es immo-live auf der Immobilienredaktion mit Kapitelgesetz. Die kann man sich dann auch einmal einzeln anschauen und wir sechs wünschen Ihnen noch einen schönen Nachmittag. Auf Wiedersehen. Tschüss zusammen.
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Wiederhören.
