Projektentwickler haben in den letzten Jahren einen erheblichen Kostenanstieg hinnehmen müssen, der sich auf ihre Projektpipeline ausgewirkt hat. Laut Savills sind die Baukosten für Bürogebäude in Europa seit 2019 um rund 50 % gestiegen, während sich die Fertigstellungstermine vor allem aufgrund des Arbeitskräftemangels verschoben haben. Ein Drittel der Büroflächen, deren Fertigstellung für 2023 geplant war, wurden nicht fertiggestellt und auf 2024 und 2025 verschoben.
Mike Barnes, Associate Director European Research bei Savills, erklärt: „Das Gesamtvolumen der in der Pipeline befindlichen spekulativen Büroflächen in Europa ist im Jahresvergleich um 21 % von 5,7 Mio. m² auf 4,5 Mio. m² gesunken, was einen möglichen Anstieg der Leerstandsraten dämpft. Der Anteil der spekulativen Entwicklungspipeline am Bestand ist in den letzten zwei Jahren von 3,1 % auf 2,1 % gesunken. Da sich die Nutzernachfrage in den nächsten zwölf Monaten wahrscheinlich erholen wird, rechnen wir mit einem allmählichen Rückgang des Angebots an hochwertigen Flächen und einem weiteren Anstieg der Spitzenmieten.“
Savills geht davon aus, dass ein Großteil der spekulativen Flächen absorbiert wird, da die Vermietungsmärkte lebhaft bleiben und die Nutzer um erstklassige Büroflächen konkurrieren, um ihre Scope-3-Emissionen zu reduzieren. Budapest (4,8%), Lissabon (4,5%) und Barcelona (3,9%) haben den höchsten Anteil an spekulativen Flächen, die bis Ende 2025 fertiggestellt werden. In den deutschen Städten liegen die Anteile zwischen 0,5 % in Hamburg und München sowie 3,7 % in Berlin. Die deutsche Hauptstadt weist zudem mit 812.800 m² das höchste Gesamtvolumen an spekulativen Flächen unter den europäischen Städten auf.
„Im Herbst letzten Jahres hat die Insolvenzwelle in der Entwicklerbranche in Deutschland viele Projekte zum Stillstand gebracht. Bei einer Reihe von Projekten wurden die Fertigstellungstermine verschoben oder die Projekte ganz aufgegeben. Das Fertigstellungsvolumen für die Jahre 2024 und 2025 in den Top-6-Städten ist im Vergleich zu den letzten zehn Jahren noch überdurchschnittlich, danach wird die Pipeline jedoch schrumpfen“, berichtet Jan-Niklas Rotberg, Head of Office Agency Germany und ergänzt:„Auch der Blick auf die Genehmigungen lässt vermuten, dass künftig weniger neugebaute Bürofläche zu erwarten ist. Gleichzeitig sind die Baupreise für Bürogebäude weiter gestiegen. Künftig könnte somit weniger, aber dafür teureres Neubauangebot an die deutschen Märkte kommen.“
Laut James Burke, Director, European Capital Markets & Global Cross Border Investment bei Savills, könnten die Rückgänge der Baubeginne im vergangenen Jahr in ganz Europa bis 2027/2028 zu einer Verknappung des Angebots an Spitzenflächen führen. „Bei gleichbleibenden Rahmenbedingungen könnten Entwickler einen Anstieg der Spitzenmieten für Büroflächen um etwa 10 % benötigen, um neue Projekte rentabel zu machen. Unsere Analyse zeigt jedoch, dass die Büromieten in Europa in den letzten drei Jahren real um 10% gesunken sind und somit einen geringeren Anteil an den Gesamtbetriebskosten eines Unternehmens ausmachen. Das könnte bedeuten, dass Mieter mehr Spielraum bei ihren Flächenkosten haben“, so James Burke.
