Hohe Preise, kleiner Markt. So lässt sich - kurz gefasst - der Salzburger Markt für Wohnimmobilien charakterisieren. Im Vergleich zu anderen österreichischen Städten wie beispielsweise Wien, in denen die niedrige Zahl der Fertigstellungen sogar zu einer Wohnungsknappheit führen kann, ist das Bauvolumen in Salzburg relativ stabil. Demgemäß werden 2024 rund 300 Wohnungen fertig gestellt. Das entspricht dem Niveau des Vorjahres 2023, wie der neueste Wohnungsmarktbericht 2024 des internationalen Immobiliendienstleisters CBRE zeigt. „Gibt es keine Verzögerungen bei den Projekten, ist im kommenden Jahr sogar die Errichtung von 490 Wohnungen – davon zwei großvolumige Projekte gemeinnütziger Bauvereinigungen – geplant. Das entspräche einem relativen Anstieg von mehr als 60 Prozent“, sagt Marc Steinke, Head of Research bei CBRE.
Generell weist der Markt für Wohnimmobilien in Salzburg zwei Grundeigenschaften auf: Aufgrund der geografischen Gegebenheiten und spärlichen Baulandreserven ist er eher kleinteilig strukturiert. Oft haben die Projekte weniger als 20 Einheiten. Weiters handelt es sich üblicherweise um einen kaufkraftstarken Eigentumsmarkt mit einem geringeren Mietsegment, das wiederum von geförderten Projekten gemeinnütziger Bauvereinigungen geprägt ist.
Konstant hohe Preise
Salzburg ist einer der teuersten Immobilienmärkte in Österreich. Der durchschnittliche Kaufpreis für eine Wohnung liegt aktuell bei rund 8.800 Euro pro Quadratmeter. Generell kann in der gesamten Stadt bei neuen Projekten eine Mietpreisspanne zwischen 15,50 Euro und 17,75 Euro pro Quadratmeter im Monat angenommen werden. „Die gebremste Kauflaune der vergangenen Zeit hat zu einem Ausweichen auf das Mietsegment geführt. Dadurch werden auch die Mieten auf einem hohen Niveau gehalten“ sagt Christoph Oßberger, verantwortlich für Westösterreich bei CBRE. Ein rückkehrendes Kaufinteresse könnte allerdings zu einer Entlastung des Mietmarktes führen.
Auch Investoren kommen langsam wieder auf den Geschmack von Wohnimmobilien. „War das Jahr 2023 noch von sehr schwierigen Marktbedingungen gezeichnet, ist heuer wieder ein leichter Aufwärtstrend bei Wohninvestments in Österreich zu erkennen“, sagt Lukas Schwarz, Head of Investment bei CBRE. Das Investitionsvolumen des ersten Halbjahres 2024 liegt bereits über dem des gesamten Vorjahres.
ESG als unabdingbare Grundlage
ESG-Kriterien sind mittlerweile eine unabdingbare Voraussetzung für Transaktionen. Darüber hinaus steigt die Relevanz vo Gebäudezertifizierungen stark. Vor allem im institutionellen Bereich sind sie bereits eine Mindestanforderung. „Bei Bestandsgebäuden kann ein Klimaschutzfahrplan Aufschluss über die notwendigen Maßnahmen geben, die erforderlich sind, um den seitens der EU vorgegebenen Dekarbonisierungspfad einzuhalten. Oft kann bereits durch geringe Eingriffe der erste Schritt gemacht werden und eine zukünftige Taxonomie-Konformität angestrebt werden, sodass es zu keiner Gefahr eines „stranded assets“ kommt. Auch Überlegungen zur Kreislaufwirtschaft und die Nutzung von Brownfield-Potenzialen stehen im Fokus“, sagt Nadja Pröwer, Head of ESG bei CBRE Austria.