Vor allem die Rückkehr des internationalen Kapitals auf den europäischen Immobilienmarkt stimmt die Autoren der CBRE-Marktanalyse positiv. US-Investoren und amerikanisches „Private-Equity“ zeigen verstärkte Aktivität – nicht zuletzt aufgrund des für sie attraktiven Euro-Dollar-Wechselkurses und des stabilisierten Zinsumfelds. Im Vergleich zum Tiefpunkt Anfang 2024 haben grenzüberschreitende Kapitalflüsse um 20 Prozent zugelegt. Transaktionsvolumen mit börsennotierten Unternehmen sind sogar um 144 Prozent gestiegen. Besonders positiv ist die Erholung im Prime-Bürosektor: Seit Ende 2023 verzeichnete dieser ein Plus von 13 Prozent. Für das zweite Halbjahr 2025 wird ein Anstieg des Transaktionsvolumens erwartet, auch durch vermehrte Verkäufe auslaufender Kredit- und Eigenkapitalpositionen.
Wohnraummangel verschärft sich
Der Wohnimmobilienmarkt bleibt strukturell unterversorgt. Im Jahr 2024 wurden lediglich 60,5 % der zur Deckung des Bedarfs notwendigen Baugenehmigungen erteilt – ein Trend, der sich 2025 fortzusetzen scheint. Die Lücke beläuft sich laut CBRE auf fast zehn Millionen Wohnungen – ein Defizit, das sich ohne massive Intervention nicht schließen lässt.
Gleichzeitig treibt die wachsende Konversion von Mietwohnungen in Eigentum durch institutionelle Investoren die Mietpreise nach oben. In Kombination mit steigender Migration und begrenztem Angebot wächst der Druck auf Mieterhaushalte. Trotz steigender Einkommen bleibt Wohnen daher für viele Haushalte ein finanzieller Balanceakt. Erste politische Gegenmaßnahmen sind bereits sichtbar: In Irland wird das Mietrecht gelockert, um Investitionen zu fördern. In Großbritannien startet ein 39-Milliarden-Pfund-Programm für sozialen Wohnbau. Weitere Länder dürften folgen, um Anreize für Neubau statt Regulierung zu setzen.
Logistik: Prime-Lagen weiter gefragt – Leerstand steigt
Trotz sinkender Neubautätigkeit ist die Leerstandsrate im Logistiksegment erstmals seit über zehn Jahren über fünf Prozent gestiegen. Dennoch steigen die Mieten, vor allem in Top-Standorten wie Manchester, Madrid, Paris, Warschau und Schiphol. Die Marktteilnehmer agieren vorsichtig: Expansionen werden zunehmend strategisch geplant, wobei Gebäudequalität, Energieeffizienz und Nähe zu Ballungsräumen entscheidend sind. Die Aussicht auf reduzierte Handelshemmnisse durch neue Zollabkommen mit den USA stabilisiert den Markt zusätzlich. Die zweite Jahreshälfte könnte ein Aufleben verschobener Expansionen bringen – auch wenn sekundäre Standorte nach wie vor unter Druck stehen.
Büroimmobilien: Nachfrage in Top-Lagen steigt
Die Nachfrage konzentriert sich auf hochwertige Büroflächen in zentralen Lagen. In diesem Bereich ist die Leerstandsrate stabil, während sie in dezentralen Lagen weiter steigt. Die durchschnittliche europäische Büro-Leerstandsquote erhöhte sich leicht auf 8,67 Prozent, dürfte jedoch bis Jahresende unter 9 Prozent bleiben. Die Spitzenmieten stiegen im ersten Halbjahr in Städten wie Amsterdam (+17,6 Prozent), Frankfurt (+8,2 Prozent) und London West End (+6,3 Prozent) stark. Für das Gesamtjahr 2025 rechnen die Experten bei CBRE mit einer weiteren Steigerung der Mieten, insbesondere in Städten wie London, Rom oder Frankfurt. Besonders gefragt: ESG-konforme Neubauten und modernisierte Bestandsimmobilien.
Einzelhandel: Rückkehr der Shoppingcenter – Fachmarktzentren im Aufwind
Shoppingcenter feiern ein Comeback, vor allem durch attraktive Einstiegspreise und hohe Nachfrage in Prime-Lagen. Fachmarktzentren heben sich im zweiten Quartal mit einer Mietsteigerung in der Höhe von vier Prozent als wachstumsstärkstes Segment hervor. Sie liegen damit noch über den High Streets (+3,4 Prozent) und klassischen Centern (+2,8 Prozent). Der Konsum bleibt trotz Inflation überraschend robust. Diskonter expandieren weiterhin in Sekundärlagen und stabilisieren dort den Markt. Prime-Standorte sehen gleichzeitig Leerstandsraten unter fünf Prozent – mit steigenden Mieten und längeren Vertragslaufzeiten.
Hotels: Tourismus treibt Wachstum – Angebotsengpässe stützen Preisniveau
Die Hotelbranche profitiert stark vom internationalen Tourismus. Die Zahl der Übernachtungen steigt, insbesondere der Gäste aus den USA, während sich der chinesische Markt langsamer erholt. Der RevPAR (Revenue per Available Room) legte europaweit um 2,8 Prozent zu – in Städten wie Budapest und Warschau sogar deutlich stärker. Aufgrund reduzierter Entwicklungstätigkeit – insbesondere in UK und Deutschland – bleibt das Angebot knapp.
Datenzentren: Boom durch KI und Cloud – Nachfrage übersteigt Angebot
Die Assetklasse Datenzentren bleibt eine der wachstumsstärksten. Die Leerstandsrate sollte bis Jahresende auf ein Rekordtief von 7,6 Prozent sinken. Beinahe drei Viertel der neuen Angebote konzentriert sich auf die Städte Frankfurt, London, Amsterdam, Paris, Dublin. Dort soll die Leerstandsrate sogar auf unter sechs Prozent fallen. Getrieben wird die Nachfrage durch Hyperscaler, KI-Anwendungen und Cloud-Computing. Trotz knapper Stromversorgung soll das Angebot 2025 europaweit um 17 Prozent steigen. Die Prognose für die Mieten ist eindeutig. Insbesondere für hochspezialisierte Flächen mit Liquid Cooling oder HPC (High Performance Computing) -Tauglichkeit gehen die Raten sogar zweistellig in die Höhe.
Nachhaltigkeit: ESG als Voraussetzung für Finanzierung
Die Sanierung bestehender Gebäude bleibt die bevorzugte Maßnahme zur Erreichung von Nachhaltigkeitszielen – mit klaren Vorteilen für Rendite und ESG-Performance. Viele Investoren haben entsprechende Mittel bereits fest eingeplant, was die strategische Bedeutung nachhaltiger Initiativen unterstreicht. Steigende Risikoaufschläge auf klimagefährdete Immobilien erhöhen den Handlungsdruck.
Die EU-Taxonomie etabliert sich als Maßstab für grüne Investments. Immer mehr Banken machen Nachhaltigkeitskriterien zur Voraussetzung für Finanzierungen. Laut der European Lender Intentions Survey 2025 (durchgeführt von CBRE) verlangen fast die Hälfte der Kreditgeber nachhaltige Mindeststandards für neue Finanzierungen. Mit dem geplanten „Sustainability Omnibus Package“ will die EU den Berichtsaufwand für Unternehmen deutlich reduzieren. Insgesamt bremst politische Unsicherheit in den USA die Umsetzung globaler Nachhaltigkeitsstrategien. Das wiederum könnte Europa als attraktiven Zielmarkt für ESG-Kapital stärken.
