PROGNOSE IMMOBILIENMARKT 2024:

Gesamtmarkt-Erwartungen für 2024:

Vorsichtiger Optimismus auf niedrigerem Niveau

Wesentlich weniger Nachfragerückgang als 2023

Angebotswachstum unverändert positiv und

Preiskurve zwar noch negativ, dreht aber nach oben

Grundstimmung: Leichte Entspannung erwartet

Für 2024 rechnen die österreichweit 600 RE/MAX-Experten mit einer stimmungsmäßigen Verbesserung. Weniger schlecht gilt dabei schon als besser, da muss es ja nicht gleich richtig bergauf gehen.

Nüchterne Zahlen machen die aktuelle Stimmung unter den RE/MAX-Experten exakt vergleichbar: 2024 soll die Nachfrage den RE/MAX-Experten zufolge um -4,3 % zurückgehen, ein Negativtrend zwar, aber im Vergleich zur 2023er Prognose mit -11,2 % ja beinahe ein Jubelruf. Dies ist auch schon die augenscheinlichste und gravierendste Änderung, denn wenn das Angebot 2024 um +8,1 % steigt, dann sind dies nur +0,6 %P mehr als 2023 und die Preiserwartung mit -6,7 % nur um +0,04 %P besser als zuletzt.

Historisch betrachtet lag die Nachfrageprognose jahrelang gut im Plus: 2020 bei +2,6 %, 2021 bei +2,8 %, 2022 bei +6,7 %, aber für 2023 bei -11,2 %. Da sind die -4,3 % für 2024 zwar noch immer negativ, aber doch um 7,5 %P positiver als im Jahr davor. Andersherum formuliert, die Abwärtsspirale hat ihrer Geschwindigkeit bereits um zwei Drittel eingebremst.

Die Angebotsprognose (2020: +0,4 %, 2021: +1,9 %, 2022: +1,0 %, 2023: +7,6 %) wird 2024 noch ein wenig zulegen und bei +8,1 % erwartet. Das wird für Kaufinteressenten nach Jahren des knappen Angebots eine weitere Erleichterung bringen.
Der Preistrend soll 2024 bezüglich Richtung und Intensität unverändert zu 2023 weiterlaufen.
Lag die Erwartungshaltung für 2020 bei +3,3 %, für 2021 bei +1,8 % und für 2022 bei +7,1 % so knickte er für 2023 um -13,9 %P auf -6,76 % ein und bleibt für 2024 bei -6,72 %.
Auch dies ist wieder ein Anreiz für Interessenten, günstigere Preise zu nutzen und ihren Immobilientraum zu realisieren. Umgekehrt ist gerade in derart volatilen Zeiten für die erfolgreiche und effektive Preisfindung ein Profi von enormem Nutzen.

17 Immobilienmarkt-Segmente in der Analyse

Für den RE/MAX Real Estate Future Index 2024 wurden die 17 wichtigsten Typ- und Lage-Kombinationen und einige Ergänzungskategorien analysiert, auf Bundeslandebene und national und wieder getrennt nach Angebot, Nachfrage, Preis.

Von den 17 Hauptkategorien bleiben wie für 2023 auch für das kommende Jahr 14 auf negativ und nur 3 zeigen nach oben. Zum Vergleich: 2020 noch 13-mal nach oben, für 2021 neunmal, 2022 sogar 14-mal steigend. 

Die Trends in den PREISSEGMENTEN und GRÖSSENKLASSEN

Bei den Wohnimmobilien erholt sich die Nachfrage im mittleren Preissegment am stärksten, dort wo für 2023 -9,9 % standen, stehen für 2024 -4,6 % – immer noch ein leichter Trend nach unten, aber nur mehr mit halber Geschwindigkeit. Durchaus ähnlich in der gehobenen Preisklasse eine relative Verbesserung von -9,5 % Nachfrageschwund auf -4,5 %. Erheblich besser in der unteren Preisklasse: Dort endet die Abwärtsspirale nach -4,6 % für 2023 im Plus, nämlich für 2024 bei +0,6 %. Somit verbessert sich die Nachfrage (nach Preisklassen betrachtet) um jeweils rund 5 Prozentpunkte nach oben.

Auch in der Top-5 %-Luxusklasse verbessern sich die Nachfrageaussichten tendenziell, von -3,4 % (2023) auf -2,3 %.

„Die schwächere Nachfrage ist immer noch eine Konsequenz von Finanzierungsschwierigkeiten in der Mittelschicht. Das Problem ist weniger, dass sich zu wenig Menschen Immobilienkredite leisten können, sondern dass es sich manche aufgrund unsinniger Vorschriften nicht leisten dürfen, Stichwort Kreditvergaberichtlinien. Ein Teil sucht dann im unteren Preissegment, während Kaufinteressenten im unteren Segment überhaupt vom Kauf zumindest kurzfristig Abstand nehmen“, sagt Reikersdorfer. „Im Luxussegment sind dagegen Fremdfinanzierungen kaum ein Thema.“

Wie schon zuletzt soll das Wohnimmobilien-Angebot den RE/MAX-Experten zufolge im mittleren Preissegment am stärksten wachsen (nach zuletzt + 8,0 %), für 2024 um +6,9 %, im unteren (nach +6,8 %) um +5,8 % und im oberen (nach +4,8 %) um +3,9 %. Die Wachstumskurven schwächen sich also um einen Prozentpunkt gegenüber 2023 ab. Dies gilt sogar für das Luxussegment, wenngleich auf niedrigerem Niveau (von +2,4 % auf +1,1 %).

Der Preistrend dreht derNachfrage folgend erheblich stärker und am stärksten im mittleren Segment – die Gründe dafür sind bekannt – um -7,3 % (nach -7,9 % für 2023). Im oberen Preissegment sollen die Preise um -4,2 % (nach -5,9 % für 2023) nachgeben. Und im unteren um -4,8 % nach -5,6 % zuletzt. Somit sind in allen Preissegmenten die Preiserwartungen gedämpft, das Positive dabei: Der Rückgang 2024 soll geringer ausfallen als für 2023 erwartet. Ein kleiner Lichtblick offenbart sich im Luxus-Segment: eine Preissteigerung von +0,2 % nach einer Erwartung von -2,6 % für 2023.

Wohnungsgrößen:

Kleine galten 2023 als preisstabiler, größere werden 2024 positiver bewertet

Während kleinere Wohnungen – jene unter 65 m² – 2023 die Nase vorne hatten (Preiserwartung nur -4,2 %), liegen 2024 jene über 65 m² in Front: Sie kämpfen sich von -7,7 % (2023) auf +0,0 % (2024), wohingegen die kleineren preislich noch mit -1,6 % zu rechnen haben. 

Der RE/MAX Real Estate Future Index, kurz RREFIX, ist die Summe von rund 600 Immobilienexperten-Meinungen in ganz Österreich.

Er prognostiziert für 2024:

• Das Immobilienangebot steigt weiter, die Nachfrage sinkt zwar noch, aber nur mehr halb so schnell wie zuvor.

• Der Preistrend bei Wohnimmobilien freut die Käufer, er bleibt weiterhin auf minus.

• Wirkliche Nachfragesteigerungen sind nur bei Mietwohnungen zu erwarten, je zentraler, desto mehr.

• Die einzigen erkennbaren Preiserhöhungen soll es 2024 für neue, frei vereinbare Mietabschlüsse geben.

• Bei Kaufobjekten soll die Nachfrage nachlassen, sowohl bei Einfamilienhäusern, Einzellagen, Wochenendhäuser als auch bei Eigentumswohnungen in allen Lagen, Baugrundstücken, Land- und Forstwirtschaften sowie allen gewerblichen Objekttypen. Abstufungen ergeben sich aus der Lage, je besser die Lage, desto stabiler die Nachfrage und geringer der Rückgang.

• Sinkende Eigentumswohnungspreise und steigende Mietnachfrage wären eine gute Kombination für Anleger, allerdings dämpfen das allgemeine Zinsniveau und die Inflation die Erwartungshaltung.

• Gewerbeimmobilien: Die Prognose für 2024 ist besser als für 2022, aber weiter ziemlich „überschaubar“.

• Wie schon für 2023 sehen die Kärntner die Immobilienzukunft im Ländervergleich am rosigsten, die Vorarlberger am schwärzesten.

Um die Veränderungen in der Stimmungslage vergleichen zu können, verwendet diese Studie – sofern nicht anders gekennzeichnet – ausschließlich Prognosewerte, auch solche aus der Vergangenheit. Dabei wird die Erwartung für 2024 als prozentuelle Veränderung zum Erlebten im Jahr 2023 ausgewiesen und die Änderung in der Erwartungshaltung von 2023 auf 2024 als Trendveränderung in Prozentpunkten (%P). 

Immobilienmarkt 2023

Auch wenn die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen mit hoher Inflation, der KIM-Verordnung und die Zinsentwicklung den Immobilienmarkt 2023 stark beeinflusst haben, war das Jahr 2023 in Summe ein gutes Jahr für die Immobilienmakler. Wenn einzelne Sprecher der Immobilienmakler öffentlich von Umsatzeinbrüchen bis zu -40 % oder sogar von Marktstillstand reden, dann ist das für Bernhard Reikersdorfer nicht ganz nachvollziehbar. „Auch bei uns sind die Umsätze und die Anzahl der verkauften Immobilien im Jahr 2023 zurückgegangen. Im Vergleich zum Rekordjahr 2022 wurden im RE/MAX Netzwerk -13,6 % weniger Immobilien verkauft und beim Umsatz liegen wir rund -7,2 % unter dem Jahr 2021. Jeweils rund ein Drittel der RE/MAX-Makler und ein Drittel der Büros, dazu zählen auch einige unserer größten, landeten 2023 dennoch über dem Vorjahresumsatz“, so Bernhard Reikersdorfer, Managing Director von RE/MAX Austria. „In Summe haben wir heuer unser drittbestes Jahr in der Geschichte geschafft, nur knapp hinter dem Jahr 2021. Wenn wir den Gesamtmarkt mit unseren Ergebnissen vergleichen, dann haben wir offensichtlich Marktanteile gewonnen, und zwar ganz erheblich“, zeigt sich Reikersdorfer positiv. Die Verbücherungszahlen sind im Jahr 2023 spürbar zurückgegangen. Die RE/MAX- Hochrechnung erwartet für das Jahr 2023 ca. 110.000 Verbücherungen, nach über 145.000 im Jahr davor. Die größte Bremse sind laut Reikersdorfer nach wie vor die praxisfremden Kreditvergaberichtlinien. „Sie müssen unbedingt rasch angepasst werden, die aktuelle Regelung stellt selbst Besserverdiener vor oft unüberwindbare Hürden, um sich in jungen Jahren Eigentum zu schaffen, dies belegen auch die Verbücherungszahlen im Jahr 2023. Dabei wäre gerade die Schaffung von Wohnungseigentum während der Berufszeit so wichtig, damit in der Pension mehr frei verfügbares Einkommen zur Verfügung steht und keine Altersarmut droht“, sagt Bernhard Reikersdorfer.

Das Jahr 2023 war im Bereich Wohnimmobilien-Kauf – wie von RE/MAX im Vorjahr zu Jahresbeginn prognostiziert – gekennzeichnet von einem spürbar steigenden Immobilienangebot, einer deutlich geringeren Nachfrage im Vergleich zum ersten Halbjahr 2022 und von stagnierenden bzw. fallenden Preisen. Im Bereich der Mietwohnungen ist das Immobilienangebot, u.a. auch aufgrund der Einführung des Bestellerprinzips mit 1. Juli 2023, signifikant zurückgegangen und die Nachfrage und die Preise sind gestiegen. „Das war leider vorauszusehen und war wohl nicht im Sinne der Erfinder!“

RE/MAX 2023 

RE/MAX 2023: Zwar nicht das beste, aber unter den gegebenen Umständen ein sehr gutes Jahr

RE/MAX, mit großem Abstand die Nummer 1 in der Immobilienvermittlung in Österreich, erzielte 2023 ein respektables Ergebnis. Die Anzahl der Transaktionsseiten ist im Vergleich zum Jahr 2022 um -13,6 % auf 9.500 zurückgegangen. Das Transaktionsvolumen, also der Wert der verkauften Immobilien, belief sich dabei auf über 2 Mrd. Euro. In Summe wurden 2023 über 2.150 Kooperationsgeschäfte erfolgreich abgeschlossen.

Der Umsatzrückgang im Vergleich zum Jahr 2021 beläuft sich auf -7,2 % und im Vergleich zum Rekordjahr 2022 auf -15,9 %. Dank dem unermüdlichen Einsatz, dem einzigartigen Team-Spirit und dem Engagement aller RE/MAX Kolleginnen und Kollegen wurde das Jahr 2023 zum drittbesten in der Geschichte von RE/MAX in Österreich.

RE/MAX Austria 2023: -13,6 % weniger Immobilienverkäufe

• 9.500 Transaktionsseiten wurden erfolgreich abgeschlossen

• Drittbestes Umsatzjahr in der Geschichte von RE/MAX Austria

• Transaktionswert über 2 Mrd. Euro

• Marktanteile gewonnen, Performance deutlich besser als der Gesamtmarkt

• Über 2.150 Kooperationsgeschäfte erfolgreich abgewickelt

• Digitalisierung als wichtiger Erfolgsfaktor

• Superbrands-Award zum siebenten Mal in Folge

• Partnerumfrage mit höchst erfreulichem Ergebnis

Digitalisierung: wichtiger Erfolgsfaktor

Ein wichtiger Baustein für die hervorragende Entwicklung des RE/MAX Netzwerkes ist seit Jahren die Digitalisierung, die auch im abgelaufenen Jahr zum Wohle der Kunden massiv vorangetrieben wurde. Die wesentlichsten Neuerungen sind eine neue, besonders auf Mobilgeräte ausgerichtete Immobiliensuche, das Immobilienmagazin WOHNSINN.pur in digitaler Form und die Barrierefreiheit der remax.at, damit auch Menschen mit Beeinträchtigungen wie Epilepsie, Sehbehinderung, ADHS oder kognitive Behinderungen den Content besser konsumieren können.

„Die Digitalisierung wird bei uns nie den Faktor Mensch ersetzen. Die Digitalisierung unserer Services und Prozesse soll für unsere Kunden allerdings als Mehrwert bei der Kommunikation mit dem RE/MAX-Netzwerk erkennbar und spürbar sein. Mittlerweile bieten wir auch für die vertragliche Abwicklung zahlreiche digitale Lösungen an – wie digitale Besichtigungsscheine, digitale Kauf- oder Mietanbote oder digitale Übergabeprotokolle. Im neu entwickelten Kundenportal werden in einem sicheren Datenraum sämtliche immobilienrelevanten Informationen digital zur Verfügung gestellt und Kunden können direkt Kauf- oder Mietanbote digital abgegeben. Diese erprobten Services erfreuen sich mittlerweile großer Beliebtheit”, erläutert Reikersdorfer.

Neuerliche Auszeichnungen für RE/MAX

2023 erhielt RE/MAX Austria, wie bereits in den Jahren davor, den Superbrands-Award. Diese Auszeichnung bestätigt, dass die Marke RE/MAX in Österreich bekannt ist, geschätzt wird und Kunden und Geschäftspartnern die Sicherheit bietet, eine außergewöhnliche Dienstleistung zu erhalten. 

Partnerumfrage zeigt höchst erfreuliches Ergebnis

Eine im Dezember 2023 von igenda durchgeführte Partnerzufriedenheitsanalyse innerhalb des RE/MAX-Netzwerkes zeigt ein beeindruckendes Ergebnis: Der Marktauftritt, die Unterstützung durch den Franchisegeber, die Dienstleistungen im Bereich Marketing bzw. Digitalisierung und auch das Aus- und Weiterbildungsprogramm wurden sensationell gut bewertet. Wohl einzigartig und besonders erfreulich ist auch die Tatsache, dass 99 % der Partner sich aufgrund der gemachten Erfahrungen noch einmal dafür entscheiden würden, RE/MAX Franchisenehmer zu werden. „Diese Ergebnisse sind für uns als Franchisegeber äußerst erfreulich und gleichzeitig eine große Motivation, unsere Franchisepartner auch weiterhin bestmöglich zu unterstützen. Nur gemeinsam ist es möglich, die ambitioniert gesteckten Ziele auch zu erreichen“, meint Reikersdorfer.

RE/MAX Ziele für 2024 

Für das Jahr 2024 hat RE/MAX in Österreich erneut ambitionierte Ziele. „Wir haben 2023 speziell in den Bereichen Technologie und Werbung massiv investiert. Das werden wir auch 2024 weiter fortsetzen. Gerade in herausfordernden Zeiten ist es wichtig, weiter zu investieren und damit die Basis für eine sichere und erfolgreiche Zukunft zu schaffen,“ so Reikersdorfer und „diese Aktivitäten waren unter anderem mit ein Grund dafür, warum wir im letzten Jahr deutlich Marktanteile gewinnen konnten. Das erwarten wir auch für 2024.“

Das RE/MAX Standortnetz wird 2024 ungeachtet der Marktsituation weiter verdichtet. In wenigen Wochen werden neue Bürostandorte in Graz-Umgebung und in Wien eröffnet, im Salzburger Flachgau wurde im September 2023 ein neues Büro eröffnet. Weitere werden folgen, wobei speziell Wien und Salzburg im Fokus stehen. „Zahlreiche Franchise-Partner sind mittlerweile 20, ja 25 Jahre mit im Boot. Unsere Partner sind erfolgreich mit dem Mehrwert der Marke RE/MAX, daher verlängern sie ihre Verträge auch immer wieder. Das ist immer wieder ein neuer Auftrag an uns als Franchisegeber und macht uns durchaus auch ein wenig stolz“, freut sich Reikersdorfer.

Neben neuen Franchise-Partnern steht 2024 auch das Wachstum der Mitgliederanzahl wieder vermehrt im Fokus. RE/MAX bietet über ganz Österreich dynamischen, ehrgeizigen Persönlichkeiten einzigartige Karrierechancen. Nähere Informationen dazu gibt es auf remax.at/karriere.

BUNDESLÄNDER ÜBERBLICK

Wien und Kärnten optimistischer als Burgenland und Vorarlberg

Nicht alle Bundesländer werden von den zu erwartenden Veränderungen am Immobilienmarkt gleich betroffen sein und nicht alle Bundesländer „schauen durch dieselbe Brille“.
Bei der Nachfrage reicht die Bandbreite von -0,1 % in Wien und -3,4 % in Kärnten bis zu -8,9 % im Burgenland und -12,6 % in Vorarlberg.
Das Angebot soll wiederum um +5,8 % in Oberösterreich zulegen und in Wien um +6,2 %, dagegen um +10,2 % im Burgenland und um +13,1 % in Vorarlberg.
Bei der Preiserwartung reicht die Bandbreite wiederum vom -3,1 % in Kärnten und -4,4 % in Wien bis zu -11,5 % in Vorarlberg und -12,5 % im Burgenland.

TRENDS für IMMOBILIENTYPEN und LAGEN 

Mietwohnungen unverändert der Renner.

Wie schon in den Erwartungen für 2023 liegen die Mietwohnungen in der Nachfragegunst für 2024 ganz vorne. Dabei verbessern sich Mietwohnungen in zentralen Lagen in der Nachfrage von +2,2 % auf +5,9 % und belegen damit Platz eins. Mietwohnungen am Stadtrand werden um +4,1 % stärker nachgefragt (2023: +0,9 %) und jene in Landgemeinden hoffen immerhin noch auf +1,0 % Nachfrageschub nach -2,3 % für 2023.

Angebotsseitig legen Mietwohnungen zwar zu, nämlich um +1,1 % in zentrale Lagen, +1,4 % am Stadtrand und +1,1 % in Landgemeinden. Das ist aber wesentlich geringer als die Prognose für 2023 (+4,9 %, +4,6 % und +2,4 %) und nur ein Bruchteil der allgemein erwarteten Angebotserweiterung für 2024 von wie erwähnt +8,1 %.

Die Auswirkungen auf neue, frei zu vereinbarende Mietpreise sind entsprechend:
Plus 3,3 % in zentralen Lagen (nach +1,0 % für 2023), +2,4 % am Stadtrand (2023 +0,1 %) und +0,9 % in Landgemeinden (2023: -1,1 %), also querdurch um gut zwei Prozentpunkte optimistischer als zuletzt. Damit belegen die Mietwohnungen bei der Nachfrage und bei der Preisentwicklung die drei Podestplätze unter den 17 Objekttypen.

Eigentumswohnungen entspannend spannend

Eigentumswohnungen in zentralen Lagen kommen bei der Nachfrageprognose auf Rang fünf von 17. Ein Minus von 2,0 % klingt unspektakulär, ist aber im Vergleich zu -7,7 % vom Vorjahr regelrecht Balsam auf die Seelen der Eigentumswohnungsverkäufer. Das Angebot soll um +4,9 % wachsen und das drückt auf die Preiserwartung mit -3,8 %. Die lag aber vor einem Jahr noch bei -5,4 %.

Am Stadtrand soll ein leichter Nachfragerückgang um -3,3 % kommen, 12 Monate zuvor lag der Wert bei -9,0 %. Wenn das Angebot um +5,0 % steigt, wird das eine Preiserwartung von -5,7 % begründen. Nicht rosig, aber nach -6,5 % ein Schritt nach vorne.

In den Landgemeinden soll die Nachfrage nach Eigentumswohnungen 2024 noch um -4,5 % fallen, -9,2 % waren für 2023 angesagt. Einen gleichbleibenden Trend vorausgesetzt dürften wir ab 2025 wieder positive Werte erwarten. Die Nachfrage legt nur mehr um +3,3 % zu, 2023 waren +5,7 % angesagt. Daraus soll sich ein Preistrend von -6,2 % ergeben, immerhin um einen Prozentpunkt optimistischer als zuletzt.

Auch wenn die Eigentumswohnungen bei der Nachfrage Terrain aufholen und jeweils rund vier Plätze gutmachen konnten, so bleibt davon im Preisvergleich nur eine Verbesserung um jeweils einen Rang übrig, nämlich auf die Plätze 8, 12 und 14.

Wohnungen insgesamt: Miete attraktiver als Kauf, Stadt wieder vor Land

„Das bereits für 2023 angekündigte dynamischer werdende Stadt-Land-Gefälle scheint 2024 noch ein wenig steiler zu werden“, erläutert Mag. Anton Nenning, Head of Communication and Research bei RE/MAX Austria.

Penthouses, Lofts und Maisonetten: Abschwung mit leichter Preiskorrektur.

Für 2023 lautete die Nachfrageprognose für Penthouses, Lofts und Maisonetten ein Minus um 8,4 % (Rang 12). Bergauf soll es 2024 für diese eher teurere Immobilienkategorie noch immer nicht gehen, aber mit -3,4 % dreht sich der Trend und halbiert sich der Rückgang.
Angebotsseitig halbiert sich der Angebotszuwachs von +3,1 % auf +1,2 % und die Preiserwartungen für 2024 zeigen zwar mit -1,9 % noch immer nach unten, aber nur mehr halb so steil wie vor einem Jahr mit -3,9 %.

Einfamilienhäuser: Von Rang zwei auf Rang elf

In den Prognosen bis 2022 waren die Einfamilienhäuser die absoluten Highlights, mit Nachfragesteigerungen von meist rund +4 % in den Jahren 2018 bis 2021 und sogar +7,9 % für 2022. Für 2023 dann der Nachfrageeinbruch um -8,4 %.
Für 2024 erwarten die RE/MAX-Experten, wie bei vielen Objekttypen, einen weiteren Nachfragerückgang, aber auf einem wesentlich geringeren Niveau als zuvor, nämlich um -3,1 %.

Das Einfamilienhaus-Angebot soll weiter steigen, +5,4 % sind für 2024 angesagt, nach +6,8 % für 2023.
Preislich soll sich das mit Verbilligungen um -5,9 % auswirken. Für 2023 waren noch -6,2 %.
„Gerade bei den Einfamilienhäusern, die tendenziell mehr kosten als Eigentumswohnungen, kommen zwei Faktoren der Preisbildung besonders zum Vorschein: Das Angebot wächst – Wer jetzt ein Einfamilienhaus erbt und selbst noch Wohnbaukredite offen hat, der reduziert damit schnellstmöglich seine eigenen Schulden. Auch die hohen Energiekosten tragen dazu bei, leerstehende Häuser nicht unbedingt im Standby-Modus frostfrei zu halten, sondern loszuwerden. So manche alleinstehende Person, meist Frauen, ziehen auch die Reißleine und verkaufen ihr Häuschen, weil die Heizkosten erhebliche Teile der Pension beanspruchen, und gehen in eine Wohnung (sowohl in Miete als auch in Eigentum). – Auf der anderen Seite ist die Finanzierbarkeit mit Fremdmitteln aufgrund der KIM-Verordnung gedämpft und gebremst worden, das nützt und freut Kaufinteressenten, sowohl beim größeren Angebot als auch bei den günstigeren Preisen, die die Verkäufer mitunter auch zähneknirschend akzeptieren, anstatt auf den nächsten Preisaufschwung zu warten“, erklärt Nenning. 

Wohnobjekte in Einzellagen: „Haben-wollen!“ versus „Sich-leisten-können!“

Wenn man die Nachfragekurve der Wohnobjekten in Einzellage betrachtet, dann sind diese grundsätzlich sehr begehrt, aber eben auch selten und kostspielig.

Für 2023 ist ein Rückgang der Begehrlichkeit um -6,2 % angesagt gewesen und rangmäßig auch unter jene von Baugrundstücken und Land- und Forstwirtschaften gesunken. Aber 2024 soll für Einzellagen der viertpositivste Nachfragetrend (hinter den drei Mietwohnungstypen) von -1,8 % kommen. Zugegebenermaßen immer noch ein Rückgang, aber im aktuellen Umfeld nur halb so negativ oder doppelt so positiv wie die Gesamtmarktaussichten.

Tendenziell wird 2024 bei Einzellagenobjekten mit ein einem geringeren Angebotswachstum gerechnet als für 2023: +3,8 % nach +5,2 %.

Auch wenn die Preiserwartung für Einzellagen für 2024 mit -4,6 % noch negativ ausfällt, so ist doch bemerkenswert, dass diese um +2,1 %P über dem heurigen Gesamtbranchenwert liegt und um 0,9 %P positiver ausfällt als 2023.

Wochenendhäuser: Verhalten, relativ stabil.

Wochenendhäuser sind technisch betrachtet ein Luxus, weil ein Zweitwohnsitz und daher oftmals ein Nice-to-have, aber niemals ein Must-have. Im Zuge der allgemeinen Sparüberlegungen zeigt sich, dass die Nachfrageerwartung zwar weiter sinkt, das Angebot allerdings wenig dynamisch reagiert, sprich, wer ein Wochenendhaus hat, gibt es kaum wieder her.
In Zahlen gefasst heißt das: Die Nachfrage sinkt 2024 um -4,8 % nach -6,7 % für 2023. Das Angebot wird nur um +1,5 % zulegen, für 2023 waren +1,2 % am Plan. Und die Preise sollen um -4,0 % sinken, um +1,1 % weniger als für 2023 mit -5,1 %.

In Summe sind die Veränderungen für die Wochenendhäuser etwas schaumgebremst und weniger einschneidend als bei den Einfamilienhäusern.

Baugrundstücke: Stabil im Preis

Der Boom bei den Baugrundstücken mit Nachfragesteigerungen von bis zu +10,1 % (2022) ist wegen der bekannten Umstände Geschichte: Bauzwang, Baukostenexplosion, Kreditfinanzierungsbeschränkungen und Inflationsangst sind für diesen Immobilientyp einfach nicht gut. Für 2024 rechnen die RE/MAX-Experten mit einen Nachfragerückgang um -5,0 %. Das ist entgegen dem allgemeinen Trend sogar noch negativer als für 2023.
Das Angebot soll 2024 um +0,9 % wachsen, nach einem Rückgangserwartung für 2023 um -1,1 %.
Bei den Preisen ist die Erwartungshaltung leicht negativ: -2,6 % für 2024 nach +0,4 % für 2023.
„In Summe lässt sich aus den Prognosen für Baugrundstücke für die Baubranche und die Fertighausbauer für 2024 keine euphorische Stimmung ableiten“, so Nenning. 

Land- und forstwirtschaftliche Flächen: unspektakulär, aber eher pessimistisch 

Agrarflächen waren in den Aussichten für 2023 erstmals im Ranking vorne dabei. Ein Nachfrageeinbruch von nur -3,3 % brachte Platz vier unter 17. Für 2024, unter etwas besseren Gesamtvorzeichen, reicht ein Nachfragerückgang um -2,4 % nur für Platz sechs.
Auch bei schwachen wirtschaftlichen Vorzeichen kann sich das Angebot nicht erweitern, Rang 17 von 17 bei -1,4 % werden erwartet, nach -4,2 % ein Jahr zuvor.
Bei den Preisen dagegen sollen es 2024 -3,0 % sein, nach -0,3 % für 2023, auf Rang sieben im oberen Mittelfeld.

Stadt- und Zinshäuser: Einfach mau

Die Zins- und Stadthäuser haben für 2024 die schlechteste Nachfrageentwicklung geschafft. Minus 8,2 % für 2024 nach -7,6 % für 2023, weitab von den +2,9 % für 2022. Wenn ein staatlich verordneter Mietpreisdeckel die Mietzinsentwicklung der Zinshäuser von den finanzwirtschaftlichen Rahmenbedingungen abkoppelt und nur mehr die sozialpolitischen oder wahlpolitischen Aspekte fokussiert, gleichzeitig die kurz- und mittelfristigen Kreditzinsen höher sind als die Renditen der Zinshäuser, sinkt die Attraktivität dieser Assetklasse.
Gleichzeitig steigt das Angebot aber nur minimal – um +0,4 % – was zu einem Preisrückgang von -7,0 % führen soll.

Gewerbeimmobilien insgesamt:

Die Trendveränderungen der vier Gewerbeimmobilientypen Betriebsgrundstücke, Gewerbeobjekte, Geschäftslokale und Büroflächen sind für 2024 weniger negativ als für 2023.

Betriebsgrundstücke

Die allgemeine wirtschaftliche Lage mit der Hoffnung, dass es eher bergauf als weiter bergab geht, schlägt sich bei der Nachfrage der Betriebsgrundstücke vorsichtig nieder. Sie soll sich von -8,2 % auf -3,1 % verbessern und liegt damit um +1,6 %P über jener der Baugrundstücke. 

Im Angebot sind Veränderungen marginal: Nach -0,6 % für 2023 sollen es -0,5 % für 2024 werden. 

Bei den Preiserwartungen für Betriebsgrundstücke findet dies ihren Niederschlag, da soll die Kurve von -3,8 % auf -1,9 % weiter nach unten drehen. 

Betriebs- und Gewerbeobjekte 

Positiver dagegen die Aussichten bei den Betriebsobjekten. Die Nachfrage soll sich erheblich, von -9,2 % auf -3,6 %, verbessern, auch wenn es 2024 nur wesentlich flacher nach unten gehen soll als 2023.
Das Angebot soll weniger stark zulegen: Nach +4,6 % für 2023 sollen es 2024 nur +0,7 % werden.

Und auch die Preise gewinnen ein wenig an Dynamik: statt -6,7 % nur -4,0 %. 

Geschäftslokale

Sie waren in den Aussichten für 2023 in der Gunst der Immobilieninteressenten ganz unten angesiedelt – und haben sich für 2024 nur atmosphärisch verbessert.
2023 stellte das Nachfrage-Minus von -10,6 % den Negativrekord dar, für 2024 sind die -5,0 % noch immer der, ex aequo, vorletzte Rang. Eine Verbesserung um mehr als fünf Prozentpunkte, aber von der Nulllinie noch weit entfernt. 

Beim Angebot sieht es danach aus, dass der Schub, der für 2023 erwartet wurde (+6,1 %), im Jahr 2024 mit +2,4 % nicht einmal mehr halb so stark ausfällt. 

Das soll die Preise tendenziell ein wenig stabilisieren, statt -8,1 % für 2023 stehen für 2024 nur mehr -6,0 % auf dem Plan.

Büroflächen

Sie kämpfen dank Homeoffice und Desksharing 2024 mit geringer Nachfrage von -4,1 %, wenngleich das um +6,4 Prozentpunkte positiver ist als 2023 (-10,5 %).
Das Angebot soll sich nach +5,1 % für 2023 auf +1,7 % für 2024 bewegen.
Die Preiserwartung verbessert sich nach -7,7 % für 2023 auf -3,9 % für 2024.

„Während sich die Preisprognose der vier Gewerbeimmobilientypen für 2023 ziemlich gleichartig um rund sechs Prozentpunkte gegenüber 2022 nach unten verschoben hatte, sind die Normalisierungseffekte beim Preis für 2024 nicht ganz so einheitlich: Betriebsgrundstücke gewinnen um +1,9 Prozentpunkte, Ladenlokale um +2,1 %P, Betriebsobjekte um +2,7 %P und Büroflächen um +3,8 %P“, erläutert Nenning.

PROGNOSEN und KOMMENTARE für die B U N D E S L Ä N D E R 

WIEN

PROGNOSE Immobilienmarkt WIEN 2024

Generell

Die Nachfrage insgesamt soll nach +5,5 % für 2022 und -9,0 % für 2023 wieder auf -0,1 % ansteigen. Die Trendwende in Wien beträgt +8,9 %P, im Bund ist sie mit +6,9 %P nur etwas weniger optimistisch.
Das Wiener Immobilienangebot soll um +6,2 % steigen, um -0,9 %P weniger als 2023.
Die Preisaussichten bleiben im Minus, steigen aber minimal von -5,3 % für 2023 um +0,9 %P auf -4,4 %. 

Eigentumswohnungen
In zentralen Lagen sollen 2024 die Preise für Eigentumswohnungen um -0,8 % fallen (2023: -5,0 %), am Stadtrand um -4,1 % (2023: -6,6 %). Damit verbessert sich der Preistrend in zentralen Lagen um +4,2 %P und am Stadtrand um +2,5 %P. 

Mietwohnungen
Neu abgeschlossene Mieten mit freier Mietzinsbildung sollen in zentralen Lagen 2024 um +3,5 % ansteigen (2022: +0,9 %, 2023: -0,9 %). Das ist um +4,4 %P mehr als in der Prognose 2023.
Am Stadtrand sollen Mietneuabschlüsse (freier Mietzins) um +2,5 % steigen (2022: +0,5 %, 2023: -2,9 %), eine Trendwende um +5,3 %P.

Einfamilienhauspreise
Den RE/MAX-Experten zufolge sollen 2024 in Wien die Einfamilienhauspreise um -4,3 % nachgeben (2022: +5,6 %, 2023: -4,7 %); jene von Stadt- und Zinshäusern um -6,3 % (2022: +4,7 %, 2023: -4,1 %).

Baugrundstückspreise
halten sich auf Bundesebene um +0,3 %P schwächer als in Wien: -2,3 % sollen es im Jahr 2024 sein, nach +1,4 % (2023), +6,8 % (2022) und +4,9 % (2021).

Maisonettes, Lofts und Penthouses
Werden 2024 voraussichtlich um -0,9 % im Preis nachgeben. Für 2023 waren noch -5,5 % angesagt.

KOMMENTAR WIEN 4, 10, 21 – Wilhelm Fetscher, Geschäftsführer von RE/MAC DCI

„Nach 26 Jahren in der Immobilienbranche bin ich Veränderungen bei der Nachfrage und den Preisen von Immobilien gewohnt. Mit August 2022, mit der KIM-Verordnung, haben sich die Umstände für potenzielle Käufer aber grundlegend verändert. Dies ist bei uns in der Region deutlich zu spüren. Bis jetzt konnten wir uns auf eine überdurchschnittliche Nachfrage verlassen. Das deutlich gestiegene Zinsniveau, die KIM-Verordnung und die aktuelle Wirtschaftssituation haben die Rahmenbedingungen aber stark verändert. Wir sehen, dass Käufer 2023 deutlich zurückhaltender und vorsichtiger waren als 2022. Die durchschnittliche Vermarktungszeit lag zuvor bei 80 Tagen und ist nun auf über 100 Tage gestiegen.“

„Wir haben deshalb bei keinem Objekttyp eine überdurchschnittliche Anzahl von Anfragen. Das Kaufinteresse ist verhalten, das Angebot an Immobilien ist jedoch beinahe doppelt so hoch. Die Käufer haben dadurch zurzeit eine größere Auswahl und durch die Zurückhaltung vieler Menschen auch mehr Zeit, das perfekte Objekt zu finden.“

„Die einzige Ausnahme bei der Menge von Anfragen sind Immobilien, die „Out of Market“ sind, die etwas Besonderes haben. Zum Beispiel vermarkten wir zurzeit eine Dachgeschoß-Maisonettenwohnung im 7. Bezirk mit 300 m^2. Für diese wird es auf jeden Fall Käufer geben, die einen überdurchschnittlichen Kaufpreis zahlen werden, weil es solche Objekte nicht oft am Markt gibt. Ob es jetzt eine besondere Lage oder generell ein besonders interessantes Objekt ist – hier sehen wir nach wie vor großes Interesse. Für eine Zweizimmer-Wohnung im 10., 21., oder 22. Bezirk sieht die Nachfrage im Vergleich dazu eher bescheiden aus, weil zahlreiche derartige Immobilien auf dem Markt sind.“

„Interessant ist auch der Verlauf der Nachfrage bei Anlegerwohnungen. Neubau-Wohnungen, die in den letzten Jahren von privaten Investoren gekauft und durch die Vermietung finanziert wurden, sind deutlich weniger gefragt. Grund dafür sind ganz klar die gestiegenen Kosten in allen Bereichen. Vor zwei Jahren war es noch möglich, die gesamten Kosten der Wohnung mit den Vermietungseinnahmen abzudecken. Mittlerweile sind die Zinsen so stark gestiegen, dass viele Eigentümer vom eigenen Gehalt zuschießen müssen, damit der Kredit abbezahlt werden kann. Deshalb ist das Interesse an Vorsorgewohnungen von einem Schlag auf den anderen deutlich zurückgegangen. Das betrifft in unserer Region vor allem den 10., 21. und 22. Wiener Gemeindebezirk, nachdem hier in den letzten Jahren viel neu gebaut wurde.“

„Zinshäuser werden ab 2024 wieder zu interessanteren Preisen auf den Markt kommen. Hier sehen wir langsam wieder Bewegung am Markt.“

„Der Neubausektor ist in ganz Österreich stark eingebrochen. Da ist unser Gebiet auch keine Ausnahme. Zurzeit wird wenig gebaut. Die Baustellen, die es gibt, werden zwar meist fertiggestellt, aber wir kennen viele, die eine Baugenehmigung haben, jedoch nicht mit dem Bau beginnen. Und diese Gesamtsituation des Bausektors wird voraussichtlich das gesamte Jahr 2024 noch anhalten. Generell wächst die Wiener Bevölkerung aber weiter, demnach muss wieder gebaut werden. Wir sind zuversichtlich, dass sich bereits in den nächsten Monaten die aktuell angespannte Situation etwas entspannt, was für Kaufwillige bedeutet, dass Sie sich langsam in die Startlöcher begeben sollten. Denn es wird 2024 ganz bestimmt viele interessante Immobilienangebote geben.“ 

KOMMENTAR Wien 3 – Mag. Bernhard Jakob

„Wir haben, wie auch der Rest von Österreich, überall einen Rückgang der Nachfrage. Das wirkt sich jedoch nicht spürbar auf die Anzahl der Verkäufe aus. Es dauert zwar länger, bis die Objekte verkauft sind, weil die Nachfrage nicht mehr so groß ist, aber sie werden am Ende verkauft.“

„Das Luxussegment im dritten Bezirk ist aber nach wie vor vorhanden, mit ungebrochen hoher Nachfrage. Auf der anderen Seite haben wir auch Gegenden im dritten Bezirk, wo die Wohnungen günstiger wären und die Nachfrage für einen Immobilienkauf stark zurückgegangen ist.“

„Es ist zwar eine allgemeine Verunsicherung in der Bevölkerung zu bemerken, aber der Hauptgrund für die gesunkene Nachfrage ist die KIM-Verordnung. Entweder die Interessenten bekommen keine Finanzierung oder die Bearbeitungszeit für die Finanzierung dauert sehr lange.“

„Als Büro sind wir hauptsächlich im Bereich der Wohnimmobilien tätig. Da sprechen wir vor allem über Eigentumswohnungen im dritten Bezirk im Bereich von ca. 350.000 Euro. Das ist aus meiner Sicht auch der Grund für unsere stabilen Verkaufszahlen. Der dritte Bezirk ist immer für potenzielle Käufer interessant, nachdem die Lage zentral ist und öffentlich gut angebunden. Da fällt man schnell in das Suchprofil von Immobilieninteressenten. Natürlich ist die Nachfrage weniger geworden, aber das Interesse am Kauf in dieser Region ist noch immer gut.“

„Immer mehr Interessenten achten beim Kauf auf die Heizungsart. Das ist eine der ersten Fragen. Auch die barrierefreie Zugänglichkeit spielt eine immer größere Rolle. Man merkt, dass die Käufer jetzt langfristiger denken – und eben auchan das Leben im Alter. Wir hören oft: Wenn ich mir auch etwas Teures kaufe, dann muss es auch perfekt sein.“

„Die Neubautätigkeit ist in unserer Region sehr eingeschränkt. Man sieht nicht mehr so viel Bewegung wie in den letzten Jahren. Das wird sich entsprechend auf die Zukunft auswirken. Denn alles, was jetzt nicht gebaut wird, wird in den nächsten Jahren fehlen.“

„Es ist schon spürbar weniger Angebot an Mietwohnungen am Markt, was sich auch entsprechend auf die Mietpreise auswirkt.“

Tipp: „Es ist genug Auswahl am Markt, also gut informieren, vergleichen und vorbereitet sein. Die Finanzierung sollte im Vorfeld abgeklärt sein, um schnell reagieren zu können.“

KOMMENTAR Wien 9 DI Milla Mouhu, MSc

„Die Nachfrage an Mietobjekten ist sehr stark. Die freien Mietpreise sind deutlich gestiegen, weil wenig Angebot vorhanden ist, das liegt sicher auch am Bestellerprinzip. Nun wird viel privat und überteuert inseriert, sonst würde ein Makler dafür sorgen, dass die Miete nicht zu hoch angesetzt wird. Die Vermarktungszeit der Mietwohnungen ist zurzeit sehr kurz. Viele Interessenten sind verzweifelt, weil sie eine Wohnung benötigen, aber keine finden. Käufer, die vor 2 Jahren vielleicht noch gekauft hätten, können sich nun nur noch eine Mietwohnung leisten. Schlimm ist diese Phase vor allem für Jungfamilien, die zurzeit vielleicht nur ein Einkommen haben.“

„Bei den Kaufobjekten ist die Nachfrageim Herbst wieder gestiegen, der letzte Winter war ernüchternd. Viele Wohnungen am Markt waren in den letzten Monaten aus Sicht der Kaufinteressenten preislich zu hoch angesetzt. Wenn alles passt (Zustand, Freifläche, Heizsystem, Größe) können Wohnungen dennoch gut verkauft werden. Schwieriger wird es bei älteren und sanierungsbedürftigen Objekten. Auch das Heizthema (Gasthermen) spielt hier eine große Rolle.“

„Es gibt ein Überangebot an Eigentumswohnungen, weil so mancher Eigentümer, der früher vermietet hat, nach Mietvertragsende nicht mehr weitervermieten, sondern die Wohnung lieber verkaufen möchte. Die KIM-Verordnung und die hohen Zinsen tragen einen großen Teil dazu bei. Viele Interessenten können sich den Kauf einer Wohnung nicht mehr leisten. Bauträgerobjekte lassen sich zurzeit nur schwer verkaufen.“

„Wohnungen in den Randbezirken um 400.000 bis 500.000 Euro, selbst mit guter Verkehrsanbindung, sind zurzeit weniger gefragt. Diese waren bei Jungfamilien immer sehr beliebt, sie sind für sie aber nicht mehr erschwinglich.“

Kauftipps: „Viele, vor allem junge Interessenten, schrecken vor Sanierungskosten zurück, jedoch rentieren sich sanierungsbedürftige Wohnungen in den meisten Fällen. Man kann den beim Kaufpreis ersparten Betrag in die Sanierung investieren und sich so selbst seine Traumwohnung schaffen.“

Bautätigkeiten: „Neue Projekte werden kaum gestartet, da Material- und Grundstückskosten zu teuer sind.“ 

KOMMENTAR Wien, westliches Wien Außenbezirk Hietzing – Gerald Höchtel

„Im Vergleich zum Vorjahr ist die Nachfrage spürbar zurückgegangen. Immobilien in Toplagen sind aber weiterhin sehr begehrt, dabei ist es egal, um welchen Immobilientyp es sich handelt. Grundstücke sind in Wien rar und dadurch sowieso gefragter. Bauträgerobjekte sind schwieriger zu vermarkten, da sie aufgrund der hohen Bau- und Grundstückskosten für viele Käufer zu teuer sind. Es werden sehr wenig neue Projekte begonnen, geplante Fertigstellungen werden durchgeführt.“

„Eine Abwanderung in andere Bezirke ist nicht zu beobachten, auch der Zuzug ins Umland hat wieder abgenommen.“

„Luxusimmobilien halten ihren Wert. Käufer, die keine Finanzierung benötigen, kaufen nach wie vor.“

„Das Interesse an Mietobjekten ist gestiegen. Kaufinteressenten, die die erforderlichen finanziellen Mittel nicht aufbringen können, gehen jetzt vermehrt in die Miete.“

„Die Käufer sind sehr zögerlich, dies lässt sich nicht nur auf die Finanzierungsrichtlinien zurückführen, sondern auch auf die hohen Zinsen. Das Angebot ist sehr groß, für Käufer ist es leichter geworden, ein passendes Objekt zu finden.“

„Viele Verkäufer wollen noch nicht realisieren, dass sich der Markt gedreht hat. Wer den Verkaufspreis marktkonform ansetzt, hat gute Chancen, das Objekt zu verkaufen.“

„Die Vermarktungszeiten betragen jetzt im Durchschnitt fünf bis sechs Monate, davor waren es zwei Monate.“

Anlegerwohnungen: „Derzeit sind wenig Interessenten vorhanden, die Zinsen sind zu hoch und die Renditen zu gering. Davon sind auch die Zinshäuser betroffen.“

Kauftipps: „Baugrundstücke und Einfamilienhäuser am Land (im Umkreis von 20 bis 40 km Entfernung zu einer Stadt) mit guter öffentlicher Anbindung kaufen, hier ist das Wertsteigerungspotential am größten.“

BURGENLAND

PROGNOSE Immobilienmarkt Burgenland 2024 

Generell

Die Prognosen der burgenländischen RE/MAX-Experten für 2024 versprechen bessere Aussichten als noch für 2023. Nach dem bundesweit dritthöchsten Einbruch der Nachfrage 2023 von -15,5 % (ein Rückgang von -22,8 %P) soll sie sich im Jahr 2024 um +6,6 %P auf -8,9 % erholen. Von den +7,3 % aus 2022 ist das Burgenland zwar noch ein weites Stück entfernt, aber die Richtung stimmt positiv.

Bei der Angebotsausweitung soll das Burgenland mit +10,2 % gar den zweiten Platz einnehmen, nur Vorarlberg schafft mehr. Der Trend zu mehr Angebot hält sich die letzten Jahre stabil: +2,3 % für 2022 und +8,6 % für 2023.

Die Preisentwicklung soll von +3,6 % (2021), +6,0 % (2022) und -8,5 % (2023) im neuen Jahr um -12,5 % weiter zurückgehen.

Einfamilienhäuser

Die Preiserwartung fällt im Burgenland mit -11,7 % weiter ab und sinkt damit um weitere -4,6 %P gegenüber der 2023er Vorschau, weil das Angebot um +7,8 % wachsen soll, während die Nachfrage um -1,9 % nachlässt.

Eigentumswohnungen

In sehr guten Lagen soll die Preiskurve nach +4,5 % (2022) und -7,5 % für 2023 weiter fallen, wenn auch mit -5,4 % nicht so stark wie zuletzt. Weiter nach unten sollen die Preise jedoch am Stadtrand fallen, nach -7,5 % im Jahr 2023 sind es -8,1 % für 2024.

In Landgemeinden wird ein ähnlich hoher Preisrückgang erwartet, nämlich -7,9 % (2023: -7,3 %). 

Mietwohnungen

Neu abzuschließende Wohnungsmieten mit freier Mietzinsbildung in Toplagen sollen im Burgenland um -2,6 %P weniger steigen als im Bundestrend, nämlich um +0,7 %. 2023 lag die Prognose noch bei -1,9 % bzw. bei +2,7 % für 2022 und +3,3 % für 2021.

Am Stadtrand wird allerdings mit einer Preiserhöhung um +2,4 % gerechnet und am Land mit +2,1 %, wo 2023 noch -3,9 % prognostiziert wurden.

Baugrundstücke

Die Preisprognose für 2021 lag bei +4,5 %, für 2022 bei +8,5 %, für 2023 nur mehr bei -1,7 % und für 2024 sackt sie auf -9,1 % ab, weil die Nachfrage um -3,7 % nachlässt und das Angebot steigen soll.

KOMMENTAR Burgenland, Eisenstadt und Neusiedl am See– Mag. Daniela Weiss

„Im Vergleich zu 2022 ist die Nachfrage in der Region Neusiedl am See zurückgegangen, dieser Ort war bisher immer der Hotspot. Stabil geblieben ist sie in der Region Mattersburg, da hier die Preise erschwinglicher sind als in Neusiedl. Luxusimmobilien rund um den See lassen sich aktuell etwas schwerer verkaufen.“

„Bei günstigen Objekten bis 250.000 Euro ist die Nachfrage noch gut. Bei Einfamilienhäusern zwischen 300.000 und 600.000 Euro und bei neu gebauten Reihenhäusern und Eigentumswohnungen ist die Nachfrage jedoch aufgrund der Zinslage stark zurückgegangen.“

„Der Altbestand ist besonders wichtig und vor allem bei Zuwanderern in der zweiten Generation beliebt, sie sanieren noch viel selbst.“

„Die Nachfrage nach Mietobjekten funktioniert sehr gut, weil die Menschen, wenn sie nicht kaufen können, auf die Miete ausweichen. Auch hochpreisige Mietobjekte sind gefragt.“

„Der Markt in Eisenstadt und Neusiedl hat sich verändert, die Quadratmeterpreise sind aber für burgenländische Verhältnisse nach wie vor hoch. Die Nachfrage bei manchen Objekten ist dadurch stark zurückgegangen. Auch die eher ländlichen und abgelegen Objekte sind zurzeit nicht so sehr gefragt, das war zu Corona-Zeiten anders.“

„Luxusimmobilien, die topausgestattet sind, werden weiter zu sehr hohen Preisen verkauft, sofern alles stimmt (Lage, Hauszustand, Ausstattung).“

„Das Verkäuferverhalten hat sich in den letzten Monaten, was die Preise betrifft, nicht wesentlich geändert. Die Preisvorstellungen sind in Bezug auf die neue Marktsituation manchmal doch noch überzogen.“

„Die Käufer brauchen mehr Betreuung und warten eher zu, da die Auswahl größer ist. Interessenten aus der Slowakei sind im Moment etwas zurückhaltender. Jedoch merken wir verstärkt Zuzug von wohlhabenden Kunden aus Ungarn.“

„Die Vermarktungszeiten haben sich wieder normalisiert, sie betragen aktuell, je nach Objekttyp, zwischen drei und sechs Monaten.“

„Bautätigkeit im Neubaubereich ist auch im Burgenland so gut wie nicht vorhanden. Bauträger suchen nun vermehrt die Unterstützung eines Maklers. Begonnene Projekte werden noch fertiggestellt, aber es werden kaum neue Projekte begonnen. MehrereBauträger stellen derzeit auf Vermietung um, wenn ein Verkauf nicht möglich ist.“

Kauftipps: „Vor dem Start der Immobiliensuche ein Beratungsgespräch mit einer Bank oder einem Finanzberater suchen. Wenn die finanzielle Situation abgeklärt und die ‚richtige‘ Immobilie gefunden ist, sollte man kaufen.“

Verkaufstipps: „Die Preisfindung ist sehr wichtig, eine Beratung durch Profis wird dringend empfohlen.“

KÄRNTEN

PROGNOSE Immobilienmarkt Kärnten 2024

Für 2024 erwarten die Kärntner RE/MAX-Experten einen recht stabilen Immobilienmarkt und keine allzu großen Trendwenden wie noch für 2023. 

Generell

Die Immobiliennachfrage soll in Kärnten um -3,4 % zurückgehen. Das ist nach Wien der zweitschwächste Rückgang und um -0,4 %P weniger als bundesweit. Zu den -6,8 % von 2023 ist dies zwar eine Verbesserung, aber noch ein weiter Weg zu den Werten von 2022 (+13,3 %) oder 2021 (+7,1 %).

Das Angebot wächst gemäß dem Trend um +9,2 % und um +1,1 %P mehr als im Bund: nach +1,6 % für 2022 und +5,1 % für 2023.

Die Preistendenz sieht für 2024 ein Minus von 3,1 % vor. Damit fällt der Preis um 3,7 %P weniger als national. Von 2022 auf 2023 lag die Preis-Trendwende noch bei -17,1 % von 2023 auf 2024 bleibt die Preislage stabiler und zeigt eine Wende von nur +1,6 %P.

Eigentumswohnungen
In Toplagen sollen 2024 die Preise um -2,1 % sinken, für 2023 lautete die Prognose -1,0 %. Zuvor waren es +12,5 % für 2022 und +2,3 % für 2021.

Am Stadtrand rechnen die Kärntner RE/MAX-Experten mit Preisrückgängen von -3,7 %, nach -3,1 % für 2023 und +10,4 % für 2022.

In Landgemeinden soll 2024 die Kaufpreise um -4,3 % zurückgehen. Für 2023 wurden -5,8 % und für 2022 +8,7 % erwartet. 

Mietwohnungen
In guten Lagen mit freier Mietzinsbildung sollen Neuabschlüsse um +6,2 % über den Abschlüssen von 2023 liegen, am Stadtrand um +5,9 %. In Landgemeinden wird keinerlei Veränderung beim Preis erwartet.

Einfamilienhäuser
Von 2021 auf 2022 sagten die RE/MAX-Experten einen Preissprung um +12,2 % voraus. 2023 prognostizierten sie eine Trendwende und einen Rückgang um -5,1 %. Ähnlich sieht es für das Jahr 2024 aus, wo der Preis um -5,2 % fallen soll und damit beinahe dem bundesweiten Trend entspricht (-5,9 %).

Baugrundstücke
Die Tendenzen bei Baugrundstücken bleiben in Kärnten gleich wie schon 2023. Die Nachfrage soll 2024 um -4,3 % zurückgehen (-2,6 %P gegenüber 2023) und das Angebot um -1,9 % (2023: -1,7 %). Eine Preissteigerung wird auch für 2024 erwartet, allerdings mit +1,9 % eher geringfügig und um -2,5 %P weniger als im Jahr zuvor.

KOMMENTAR Kärnten, Klagenfurt und Klagenfurt Land - Daniel Lobnik, MSc

„In unserer Region gibt es keine starken Veränderungen zum letzten Jahr. Regionen wie das Kreuzbergl, St. Martin und rund um den Wörthersee sind nach wie vor gefragt. Das sind exklusivere Gegenden mit höherpreisigen Immobilien. Aktuell haben wir mehr Immobilien im Angebot als in den letzten Jahren zu dieser Zeit.“

„Manche Verkäufer haben immer noch die Corona-Zeit im Kopf. Einige haben noch nicht erkannt, dass aufgrund der derzeit erschwerten Finanzierung die Verkaufszeiten länger sind und ein zu hoher Preis für die meisten potenziellen Käufer nicht realisierbar ist. Die Beratung für den richtigen Marktpreis ist aktuell wichtiger denn je, ansonsten wird es für die Verkäufer sehr langwierig und frustrierend.“

„Mit den steigenden Zinsen und der KIM-Verordnung hat sich die Vermarktungszeit deutlich verlängert. Die Interessenten benötigen ausgiebig Zeit, um ihre Kaufentscheidung zu überdenken oder benötigen einen längeren Zeitraum, um die Finanzierung abzuklären.“

„Durch die erhöhten Bau- und Finanzierungskosten bauen Bauträger sehr verzögert und sind reserviert beim Kauf von Grundstücken. Das war früher nicht der Fall. Dadurch ändert sich natürlich auch der Preis der fertiggestellten Objekte. Neue Bestandsobjekte werden durch die erhöhten Preise deutlich weniger verkauft. Die Objekte, die jetzt deshalb nicht gebaut werden, werden uns aber in ein paar Jahren fehlen.“

„Mein Tipp für Käufer ist mehrere Finanzierungsangebote einholen, auch von externen Finanzierungsberatern – hier gibt es oft große Unterschiede.“

KOMMENTAR Kärnten: Klagenfurt – Ing. Dietmar Knapp

„Die Nachfrage ist Mitte 2023 spürbar zurückgegangen, in den letzten Wochen geht es wieder spürbar bergauf. Dies betrifft sowohl Wohnungen und Häuser als auch gewerbliche Immobilien. Bei Luxusimmobilien und Immobilien in Toplagen ist die Nachfrage ungebrochen da. In guten Lagen wie z. B. Kreuzbergl oder Sonnenhang Emmersdorf haben wir keinen Nachfrage-Einbruch bemerkt. Im Luxussektor sind auch die finanziellen Mittel vorhanden, die Finanzierungs-Problematik fällt also weg.“

„Wir beobachten eine Veränderung im Käuferverhalten: Sie sind vorsichtiger und überlegen länger, auch die Finanzierung dauert seine Zeit. Etwaige Sanierungen und die Energiekosten spielen eine große Rolle. Wenn jedoch ein Objekt den ‚richtigen‘ Preis hat, gibt es auch genügend Interessenten.“

„Einige größere Bauträger verwirklichen nach wie vor ihre Projekte. Neubauobjekte − Reihenhäuser oder Doppelhäuser − lassen sich zurzeit nur schwer verkaufen. Der Leerstand bei Wohnungen im Neubausektor ist groß, das sieht man anhand des Angebots.“

Kauftipps: „Die Lage des Objekts ist sehr wichtig und die finanziellen Möglichkeiten müssen vorab abgeklärt werden. Danach kann man sich den Markt ansehen und vergleichen.“

Anlegerwohnungen: „Die Nachfrage nach Anlegerwohnungen ist signifikant gesunken. Das sogenannte Betongold hat jedoch nach wie vor seine Berechtigung. Eine Wohnung, zum ‚richtigen‘ Preis gekauft, ist immer eine sichere Anlage.“ 

KOMMENTAR Kärnten, Spittal an der Drau/Seeboden – Erna Kleinfercher-Heu

„Die Nachfrage über alle Immobilientypen gesehen ist zurzeit im Vergleich zu 2022 im Bereich Oberkärnten um ca. -25 % bis -30 % gesunken. Allerdings gibt es Unterschiede, wenn man die einzelnen Immobilientypen betrachtet. Nicht nachgelassen hat z. B. die Nachfrage nach Baugrundstücken, hier ist sie gleichgeblieben. Preisrückgänge bei Wohnimmobilien wurden erst in der zweiten Jahreshälfte 2023 spürbar, in der Phase davor stagnierten die Immobilienpreise. Immobilien in guten Lagen ohne Renovierungsnotwendigkeit halten aktuell das Preisniveau.“

„Auffällig für den Bezirk Spittal an der Drau war, dass das Objektangebot 2023 langsamer angestiegen ist als in vergleichbaren Bezirken in Österreich.“

„Aufgrund der massiv erhöhten Baupreise (Materialpreise und Lohnkosten) hat der Neubausektor mit starken Einbußen zu kämpfen. So entstehen zurzeit wesentlich weniger Einfamilienhäuser, auch der Fertigteilhaussektor ist eingebrochen. In begehrten Regionen wie Millstätter See, Weißensee, Bad Kleinkirchheim oder Turrach bauen nur einige etablierte Bauträger, auch der Wohnungs-Bauboom hat definitiv nachgelassen.Jedoch sind Objekte mit speziellen Attributen nach wie vor sehr begehrt, so sind Seeblick, die Lage direkt am See und Luxusstandard im Ranking ganz oben.“

„Der Luxusimmobiliensektor steht immer etwas über dem generellen Trend. Begehrte Standorte undvor allem Freizeit-Hotspots, wie z. B. der Millstättersee, erweisen sich als wertstabil und zeigensogar noch leichte Preissteigerungen. Hier war und ist die KIM-Verordnung kein vorrangiges Thema, dennoch ist die Nachfrage im Laufe des Jahres etwas zurückgegangen.Überteuerte Immobilien mit nicht marktkonformen Preisen sind weniger gefragt – hier ist die Vermarktungszeit wesentlich länger als in den Jahren davor.“

„Oberkärnten hat in den letzten Jahren starkes Käuferinteresse vor allem aus Deutschland erlebt, das aktuell etwas nachlässt. Ferienregionen wie der Millstättersee, der Weißensee, BadKleinkirchheim oder Heiligenblut haben in den letzten Jahren einen Boom erlebt und von dieser Zielgruppe profitiert. Dieser Trend ist nun etwas abgeflaut. Positiv zu erwähnen ist die höhereNachfrage aus Österreich und aus der Region selber. So kehren mittlerweile auch junge Leute, dieauswärts studiert haben und/oder gute Jobs angenommen haben, wegen der Schönheit und der Lebensqualität der Region in die ehemalige Heimat zurück.“

„Spezielle Beobachtungen: Der Trend zum nachhaltigen Bau ist mittlerweile stärker ausgeprägt. Stichwort: Heizmethode wegen der hohen Energiekosten. Es wird auch genauer darauf geachtet, wie hoch eventuelle Renovierungskosten ausfallen werden. Die Käufer gehen derzeit viel weniger Kompromisse ein. Wenn ein Objekt nicht den Wünschen entspricht, wird nicht gekauft.“

„Die Wohnanlage Seeresidenzen²² am Millstättersee in Seeboden, Fertigstellung April 2024. Ausgezeichnete Lage sowohl für Familien als auch für Senioren – mit idealer Infrastruktur. Der Standort liegt optimal zwischen Zentrum und See, sehr ruhig gelegen, teilweise Seeblick. Das große Plus ist die geringe Entfernung zum See, er ist fußläufig zu erreichen, mit all seiner attraktiven Freizeitinfrastruktur, seinem Erholungswert und seiner Schönheit. Einige Wohnungen sind noch verfügbar, u. a. eine 185 m² große Maisonette mit riesigem Privatgarten und ein 57 m² großes Penthouse mit Seeblick.“

NIEDERÖSTERREICH

PROGNOSE Immobilienmarkt Niederösterreich 2024

Die Summe der Prognosen der RE/MAX-Experten in Niederösterreich ist der nationalen Vorschau nicht unähnlich, weil es als größtes Flächenbundesland, zusammen mit Oberösterreich und der Steiermark, entsprechend den Trend stark mitbestimmt.

Generell

Die Nachfrage soll 2024 um -4,4 % zurückgehen. Für 2023 lautete sie noch -11,3 %, für 2022 +5,9 % und für 2021 +4,0 %.

Das Angebot soll im neuen Jahr um +8,4 % wachsen, nach +7,4 % für 2023, +1,5 % für 2022 und +1,1 % für 2021.

Bei nachlassender Nachfrage und gleichzeitig steigendem Angebot ist die Preiserwartung ähnlich wie schon 2023: -7,0 % (2023: -6,8 %).

Einfamilienhäuser
Im Bundesland mit den meisten Einfamilienhäusern rechnen die RE/MAX-Experten damit, dass sich die Nachfrage nach einem Einbruch von -10,0 % im Jahr 2023 im neuen Jahr um 7,6 %P erholen wird und damit auf -2,4 % kommt.

Das Angebot wird nach +1,5 % für 2022 und +7,8 % für 2023 im Jahr 2024 um +5,9 % weiterhin wachsen.

Die Preise sollen hingegen weiter sinken: von +6,4 % (2022), hin zu -5,9 % (2023) und -5,5 % für 2024.

Baugrundstücke
Die Trendumkehr von +10,9 % (2022) zu -5,7 % (2023) hält ihren Kurs auch für das Jahr 2024, in dem die Nachfrage um -3,6 % sinken soll. Beim Angebot wird erwartet, dass es sich minimal aber doch um +0,6 % vergrößern wird.

Dementsprechend fällt auch die Preiserwartung aus: -3,0 % (+9,8 % für 2022 und -0,3 % für 2023).

Einzellagen
Lag die Prognose für die Nachfrage 2022 noch bei +7,1 %, kehrte sich die Lage 2023 auf -9,4 % um. Für 2024 sind die RE/MAX-Experten wieder etwas optimistischer und erkennen mit -1,2 % einen gemäßigteren Nachfragerückgang. Die Preisentwicklung bewegte sich von +7,0 % im Jahr 2022 hin zu -6,2 % im Jahr 2023 und landet im neuen Jahr - gemäß dem Bundestrend - bei -4,3 %.

Wochenendhäuser
Kurzzeitdomizile werden auch nach 2023 weniger nachgefragt, auch wenn -7,1 % eine Verbesserung um +3,7 %P bedeutet. Das Angebot ist mit +2,2 % nach wie vor zart im Plus, der Preis fällt gegenüber dem Vorjahr um -5,4 %. 

Eigentumswohnungen
In zentralen Lagen flacht der Nachfragerückgang von -10,0 % (2023) auf -2,6 % ab. Dennoch senkt dies den Preis um -3,8 %, bei +4,8 % mehr Angebot.

An den Stadträndern ein ähnliches Bild: Ein Nachfrageminus von -3,4 % (2023: -9,1 %) trifft auf ein Angebotsplus von +4,0 % (2023: +5,8 %) und ergibt für 2024 einen um -5,0 % geringeren Preis als für das Jahr 2023. In Landgemeinden fällt der Preis ähnlich, nämlich um -5,6 %.

Mietwohnungen
Für neu abgeschlossene Mieten mit freier Mietzinsbildung steigt in zentralen Lagen die Nachfrage um +4,3 % das ist in Niederösterreich die höchste Nachfrage unter allen Immobilientypen. Im Preis spiegelt sich dies mit einem Plus von 1,9 % wider, nach einem leichten Rückgang von -0,4 % im Jahr 2023.

Bei Mietwohnungen am Stadtrand steigt die Nachfrage von +0,2 % für 2022 und -1,1 % für 2023 um +2,0 % für 2024. Der Preis bleibt im Wesentlichen stabil und soll nur um +1,0 % steigen, bei einem ebenfalls gleichbleibenden Angebot von +0,4 %.

In Landgemeinden halten sich sowohl die Nachfrage bei -0,2 % als auch das Angebot (+0,3 %) und der Preis (-0,1 %) beinahe unverändert.

Speckgürtel vs. restliches Niederösterreich
Grundsätzlich ist der Nachfragerückgang im Speckgürtel (-4,2 %) etwas geringer als in den anderen Landesteilen. Aber auch der Preisrückgang – wohl aufgrund des höheren Ausgangsniveaus – wird im Speckgürtel mit -7,6 % höher ausfallen als anderswo (-5,7 %).

Bei Eigentumswohnungen in zentralen Lagen ist der Unterschied im Nachfragerückgang mit -2,6 % (Speckgürtel) gegenüber -2,8 % (Nichtspeckgürtel) gering, bei der Preisentwicklung dagegen besser sichtbar: -4,5 % zu -2,3 %. Stadtrand und Landgemeinden verhalten sich ähnlich, allerdings mit etwas pessimistischeren Aussichten.

Bei Mietwohnungen dagegen ist die Spreizung zwischen Agglomeration und flachem Land erheblich. +5,7 % Nachfrageplus in zentralen Lagen des Speckgürtels versus +1,7 % in den anderen Bezirken. Bei den neuen frei vereinbarten Mietpreisen soll das mit +2,7 % im Speckgürtel und +0,4 % im übrigen Gebiet durchschlagen.

Im Einfamilienhausland Nummer 1 sind die Entwicklungen der Einfamilienhauspreis immer ein Thema. Im Speckgürtel erwarten die RE/MAX-Experten ein Nachfrageminus von -3,1 % und eine Preisreduktion von -6,5 %, in den anderen Landesteilen rechnen sie mit -1,1 % bei der Nachfrage und -3,7 % beim Preis, begründet mit der Leistbarkeit.

KOMMENTAR NÖ Speckgürtel (Gänserndorf) – Bernhard Rettig, MBA

 „Im Bezirk Gänserndorf gibt es nicht viel Veränderungen, die aktuellen Zahlen bestätigen das. Die Lage scheint in dieser Region besser zu sein als in den meisten anderen Österreichs. Jetzt sind wir wieder zurück im Normalzustand, 2021 und 2022 waren eine Ausnahme. Die heutige Situation hat sich schon vor ca. eineinhalb Jahren abgezeichnet. Die Nachfrage ist zwar zurückgegangen, weil es weniger Interessenten gibt, aber Verkäufe finden nach wie vor statt.“

„Gefragte Immobilientypen in der Gegend sind seit jeher zum Großteil Einfamilienhäuser, aber auch Eigentumswohnungen.“

„Völlige Ausreißer gibt es nicht, jedoch gibt es große preisliche Unterschiede. Alles, was an der Grenze zu Wien liegt – z. B.: Deutsch Wagram oder Groß Enzersdorf – ist schon merklich teurer als Objekte im Norden, alles im tieferen Marchfeld ist günstiger.“

„Positive Veränderungen in der Region brachte der Bau der Autobahn A5 Richtung Norden. Bis vor ein paar Jahren hat es in den kleineren Landgemeinden kaum Wohnungen gegeben. Das hat sich deutlich geändert, es gibt nun auch hier Wohnungen, weil sich viele junge Menschen keine Grundstücke mehr leisten können. In den letzten fünf bis sieben Jahren wurde in der Region viel gebaut, um das Aussterben kleinerer Ortschaften zu verhindern.“

„Die Vermarktungsdauer liegt derzeit im Schnitt bei 70 bis 80 Tagen, diese wird sich Richtung 90 Tage verlängern. Bei Neubauten dauert es deutlich länger.“

„Wir sehen in unserer Marktbeobachtung vermehrt auch, dass Objekte aufgrund einer falschen Preiseinschätzung gar nicht verkauft werden.“

„Käufer sind zurzeit aufgrund des großen Angebots klar im Vorteil. Für Verkäufer mit realistischem Blick auf die Wirtschaftssituation gibt es dennoch gute Chancen, etwas zu verkaufen.“

Prognose: „Angebot, Nachfrage und Preisentwicklung sind in unserer Region auf einem stabilen Niveau und das wird sich die nächsten eineinhalb bis zwei Jahren nicht wesentlich ändern.“

KOMMENTAR Niederösterreich: Donautal, Krems – Stefan Tiefenbacher, MBA

„Die Nachfrage ist im Vergleich zu 2022 deutlich geringer, ist jedoch ‚gesund‘ gesunken. Es gibt nach wie vor genügend Anfragen, die qualitativ gut sind.“

„Wir beobachten einen eklatanten Preisunterscheid zwischen der Stadt Krems und dem Land Krems, in der Stadt sind die Preise um einiges teurer. Die Nachfrage nach Neubauwohnungen in der Stadt ist stark zurückgegangen. Luxusimmobilien in exklusiven Lagen finden jedoch immer einen Käufer. Das Interesse an Wohnungen und Einfamilienhäusern bis 350.000 Euro ist vorhanden, alles darüber ist schwierig, weil die Kunden von Bankfinanzierungen abhängig sind und die Kreditvergaberichtlinien spürbar sind. Objekte ab 700.000 Euro aufwärts sind hingegen kein Problem.“

„Die Vermarktungszeit ist deutlich länger im Vergleich zu den vergangenen Jahren. Sie hatsich von durchschnittlich zwei bis drei Monaten auf ein halbes Jahr gestreckt.“

„Auch die Nachfrage am Einfamilienhausmarkt ist zurückgegangen, weil die Leistbarkeit nicht mehr gegeben ist. Ein Neubau ist in den Größendimensionen der letzten Jahre nicht mehr leistbar. Darum wird man in Zukunft kleiner bauen bzw. statt eines Hauses eine Eigentumswohnung kaufen.“

Kauftipp: „Die Finanzierung abklären und danach schauen, was leistbar ist.“

„Die Bautätigkeit in der Region Krems ist da, jedoch verhalten. Viele Projekte werden in den nächsten 12 Monaten fertiggestellt. Bei neuen Projekten wird eher abgewartet, nachdem die Kosten bei Neubauten aufgrund der hohen Materialkosten gestiegen sind. Diese Mehrkosten können nicht entsprechend beim Verkaufspreis draufgeschlagen werden, weil es sonst keine Abnehmer für die Objekte gibt.“

„Der Trend zur Nachhaltigkeit ist vorhanden, entscheidend ist am Ende aber dennoch der Preis.“

Geheimtipp: ein Projekt in Senftenberg mit 37 Wohneinheiten, Fertigstellung Herbst 2024: „Der Quadratmeterpreis entspricht der Hälfte vom Quadratmeterpreis in Krems-Stadt. Die Nachfrage ist wesentlich größer als erwartet.“

„Krems hat einen starken Zuzug, auch aus Deutschland. Die Verbindung nach Wien ist sehr gut, die Region ist attraktiv und lebenswert.“

KOMMENTAR Niederösterreich: Melk-Scheibbs – Martin Zehetner

„In Regionen mit guter Infrastruktur und einem ausreichenden Arbeitsplatzangebot gibt es immer einen Zuzug und eine verstärkte Nachfrage. Mittelpreisige und Objekte in der unterenPreisklasse sind nach wie vor gefragt, der durchschnittliche Verkaufswert liegt in unserer Region zwischen 150.000 und 200.000 Euro. Im Momentsind Neubau-Einfamilienhäuser in der oberen Preisklasse nicht erschwinglich, durch die Kreditvergaberichtlinien treibt man einige Interessenten jedoch in die Miete.“

„Die Mietquote im Vergleich zum Eigentumserwerb ist in der Regionsehr niedrig. Gemietet wird meist nur vorübergehend oder befristet für einen Job, auch wenn der Wunsch nach einem Eigenheim nach wie vor sehr stark wäre.“

„Veränderung in der Region: Zum Jahreswechsel 2022/23 gab es eine gewisse Schockstarre, die Kunden waren sehr verunsichert. Jetzt wird es aber wieder stetig besser, die Zinsen werden sich wieder stabilisieren.“

„Verschiebungen am Markt: Man merkt, alte große Häuser, lassen sich durch die Heizproblematik und die eventuell anstehende Sanierung schwieriger verkaufen.“

„Die Preisfindung ist zurzeit nicht einfach, weil manche Verkäufer hohe Preise gewohnt sind, sie sind verwöhnt von den letzten Jahren.“

„Käufer haben eine größere Auswahl, aber die Beratung und Unterstützung des Maklers ist auch hier sehr wichtig.“

Kauftipps: „Auf jeden Fall die Finanzierungsmöglichkeiten vor Beginn der Immobiliensuche abklären.“

KOMMENTAR Niederösterreich, Amstetten, Waidhofen/Ybbs– Stefan Alteneder

„Die Nachfrage ist im ersten Halbjahr 2023 spürbar zurückgegangen – die Ursachen sind bekannt: steigende Zinsen, KIM-Verordnung, Teuerungen etc. Im zweiten Halbjahr hat sich die Situation aber entspannt, die Nachfrage ist wieder gestiegen. Die Jahre 2021 und 2022 eignen sich nicht als Maßstab, weil die Nachfrage nach Immobilien extrem stark war. Für Käufer war diese Zeit auch keine angenehme Situation, weil eine große Konkurrenz-Situation herrschte.“

„Mietobjekte sind wieder stark im Kommen, aber gebrauchte Einfamilienhäuser sind der am meisten nachgefragte Immobilientyp, insbesondere jene um 200.000 Euro bis 300.000 Euro.“

„Sowohl Käufer als auch Verkäufer brauchen jetzt mehr Zeit und mehr Beratung. Grundsätzlich sind Käufer sind jetzt oftmals in einer besseren Position, es gibt mehr Immobilienangebot und die Preise haben spürbar nachgegeben.“

„Bei Mietobjekten wurden die Leerstandszeiten kürzer, bei Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern und Baugrundstücken ist die Vermarktungszeit länger geworden.“

„Der Neubausektor ist stark zurückgegangen. Reihen- und Doppelhäuser erfahren zurzeit sehr wenig Nachfrage.“

Zukunftsprognose: „Die Talsohle scheint durchschritten. Sobald sich die Zinsen wieder einpendeln, wird es den Markt wieder beflügeln, die Preise werden aber trotzdem nicht signifikant steigen.“

Kauftipps: „Im ersten Schritt die finanziellen Möglichkeiten abklären!“

OBERÖSTERREICH

PROGNOSE Immobilienmarkt Oberösterreich 2024
Wie auch in Niederösterreich finden sich die Prognosen für Oberösterreich meist recht nahe den Österreicherwartungen.

Generell
erwarten die oberösterreichischen RE/MX-Experten keine großen Veränderungen für 2024. Nur die Nachfrage soll im neuen Jahr weniger stark nachlassen als 2023, als es einen Knick von +4,6 % auf -10,0 % gab. 2024 werden -3,6 % prognostiziert. Das Immobilienangebot soll um +5,8 % zunehmen. Für 2023 waren +6,6 % erwartet worden, für 2022 +0,9 % und für 2021 waren es +2,1 %. Der Preis soll um -6,6 % fallen – eine punktgenaue Wiederholung von 2023. Für 2022 waren es noch +4,6 % und für 2021 +1,1 %.

Mietwohnungen
Von allen Immobilientypen sind Mietwohnungen in zentralen Lagen bei den Oberösterreichern am beliebtesten: für 2024 soll die Nachfrage zwar um 3,0 % steigen, dennoch ist es ein Rückgang um -1,1 %P gegenüber dem Jahr 2023 (+4,1 %). Das Angebot wird bei einem Anstieg von +0,7 % nur minimal erweitert, die Preise ziehen gegenüber 2023 um +2,9 % an.

Am Stadtrand steigt die Nachfrage nach +1,2 % (2022) und +3,4 % (2023) im Jahr 2024 wieder auf +2,6 %. Neue, freie Mietabschlüsse kosten dann um +1,9 % mehr als 2023.

Die Nachfrage in Landgemeinden lässt um -0,1 % nach (nach +0,2 % für 2023 und +0,6 % für 2022). Die Mietpreise legen hier am geringsten zu, nämlich um +0,8 %.

Baugrundstücke
Die Nachfrage soll 2024 aller Voraussicht nach um -4,1 % zurückgehen, nach -6,4 % in der Vorschau für 2023 und +8,8 % für 2022.

Das Angebot schrumpft weiter, nämlich um -1,2 %, 2023 waren es -0,8 % und 2022 -5,0 %.

Die Preise entspannen sich ein wenig und fallen um -3,0 %, nach Prognosen von -1,4 % für 2023 und +9,9 % für 2022.

Wohnobjekte in Einzellagen
Das Nachfrageinteresse nach Immobilien ohne unmittelbaren Nachbarn soll im Jahr 2024 wieder etwas steigen. Auch wenn -1,1 % einen Rückgang bedeutet, ist es auch ein Plus von 5,3 %P gegenüber 2023. Die Preise fallen sogar etwas mehr, nämlich um -3,2 %, aber diese Aussicht ist um +1,2 %P besser als für 2023.

Einfamilienhäuser
Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern in Oberösterreich soll 2024 um -1,9 % zurückgehen.

Dies ist noch kein Anstieg, aber um +6,3 %P zuversichtlicher als für 2023.

In der Vorausschau der RE/MAX-Experten für das Jahr 2023 war beim Angebot ein massiver Anstieg von +6,9 % zu erwarten. 2024 flacht der Anstieg um -2,0 %P ab – genauer gesagt wird mit einem Plus von 4,9 % gerechnet. Gleich bleibt, dass keine andere Immobilienkategorie mehr Angebotszuwachs erwartet. In Kombination mit einer geringeren Nachfrage fällt der Einfamilienhauspreis für 2024 um -4,7 % (nach -6,5 % für 2023 und +5,5 % für 2022).

Wochenendhäuser
werden sich auch 2024 keiner großen Beliebtheit erfreuen. Die prognostizierte Nachfrage liegt bei -6,0 % − nur Geschäftslokale und Büroflächen werden noch weniger nachgefragt. Historisch gesehen lagen die Schwankungen beim Interesse 2023 bei -12,3 %, 2022 bei +5,2 % und 2021 noch bei +1,2 %. Beim Preis bedeutet das nach +5,2 % für 2022 und -4,7 % für 2023 einen erneuten Rückgang im Jahr 2024 um -5,3 %.

Eigentumswohnungen
Jahrelang waren sie in zentralen Lagen jene Kategorie mit der höchsten Steigerungsrate. 2023 dann der erwartbare Nachfragerückgang um -6,8 %. Im neuen Jahr sinkt die Nachfrage weiterhin, allerdings nur um -1,5 %. Währen das Angebot um +2,9 % wachsen soll, werden die Preise voraussichtlich um -3,5 % nachlassen.

Am Stadtrand soll die Nachfrage um -2,3 % sinken, das Angebot um +3,3 % zulegen. Das reduziert die Preise um -4,6 %.

In Landgemeinden erwarten die RE/MAX-Experten um -3,7 % weniger Interesse (2023: -9,0 %), aber um +1,6 % mehr Angebot. Die Preise sollen 2024 um -5,2 % nachgeben.

Zentralraum vs. restliches Oberösterreich
Generell ist der Nachfragerückgang im Zentralraum Oberösterreichs mit -1,9 % schwächer als in den übrigen Bezirken (-4,2 %). Am deutlichsten ist dieser Unterschied bei den Eigentumswohnungen zu beobachten. In Zahlen ausgedrückt: Eigentumswohnungen in guten Lagen des Zentralraumes werden 2024 sogar ein Nachfrageplus (+1,1 %) verzeichnen, ebenso am Stadtrand (+1,3 %). Nur in Landgemeinden rechnen die RE/MAX-Experten mit einem leichten Minus von -0,6 %.

Weiter weg vom Zentrum zeigt sich ein ähnliches Bild aber auf wesentlich tieferem Niveau: Eigentumswohnungen in zentralen Lagen sollen um -2,3 % weniger nachgefragt werden, am Stadtrand um -3,6 %. In Landgemeinden wird dieser Immobilientyp 2024 mit einem Rückgang von -4,8 % wohl am unbeliebtesten sein.

Interessanterweise soll das auf die Preise mit wenig Unterschieden durchschlagen, die Unterschiede im Trend sind maximal 1,2 %P groß.

Bei den Einfamilienhäusern soll im Zentralraum die Nachfrage um -0,6 % zurückgehen, die Preise um -5,1 %; in den anderen Landesteilen das Interesse um -2,4 % und die Preise um -4,6 %.

KOMMENTAR Oberösterreich, Linz – Kurt Gattringer

„Mit den verschärften Kreditrichtlinien vom August 2022 erhalten viele Interessenten oft nur erschwert und mitunter gar keine Immobilienfinanzierung. Die 20 % Eigenkapitalnachweis ist für viele Käufer kein Problem. Die maximal 40 % vom Nettoeinkommen für die Kreditrückzahlung ist jedoch für Pärchen oder Familien mit nur einem Einkommen nicht realisierbar. Das wirkt sich entsprechend auf die Nachfrage aus. Wir sehen zurzeit deutlich weniger Bewegung am Linzer Markt.“

„Am höchsten ist die Nachfrage bei Immobilien mit Preisen von bis zu 400.000 Euro. Käufer, die an höherpreisigen Immobilien interessiert sind, verfügen meistens über mehr Eigenkapital, weshalb die Kreditverschärfungen weniger Einfluss auf die Kaufentscheidung haben. Preislich sehen wir eine starke Seitwärtsbewegung bei Immobilien in schlechteren Lagen, während die Preise von Immobilien in guten Lagen gleichbleiben.“

„Früher lag die Vermarktungszeit bei durchschnittlich drei Monaten. Zurzeit liegt sie bei einem marktadäquaten Preis bei fünf Monaten. Sicher ist, wenn das Preis/Leistungsverhältnis passt, wird nach wie vor verkauft.“

„Aufgrund der hohen Baukosten der letzten Jahre wird auch heuer noch viel weniger gebaut. Die Kosten sinken zwar wieder, es wird jedoch noch etwas dauern, bis sich der Markt erholt. Nachdem nicht viel gebaut wird, wird es in zwei, drei Jahren eine große Lücke im Wohnungsmarkt geben. Eine Wohnungsknappheit in den nächsten Jahren scheint daher unausweichlich.“

KOMMENTAR Oberösterreich, Linz-Land – Sören Bortz

„Die Nachfrage ist eher objekt- und nicht regionsbezogen, jedoch sind Leonding, Urfahr und Linz die Zugpferde der Region. Der Norden von Leonding ist eine der beliebtesten Wohngegenden, Richtung Traun sinkt das Preisniveau dann etwas.“

„Die Nachfrage ist in jeder Schicht (Luxus, Mittel und im unteren Bereich) etwas zurückgegangen. Die Immobilientypen Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sind nach wie vor gefragt.“

„Das wichtigste Kriterium ist weiterhin die Lage. Ausschlusskriterien sind unter anderem eine fehlende Loggia oder kein Balkon und auch zu hohe Betriebskosten.“

„Die Käufer sind wählerischer, weil die Auswahl größer ist. Und sie stehen nicht mehr so sehr unter Zeitdruck, da die Nachfrage zurückgegangen ist.“

„Zu beobachten ist, dass ein großes Interesse an Mietwohnungen herrscht. Aufgrund des Bestellerprinzips ist die Schwelle, in ein Immobilienbüro zu gehen, deutlich gesunken.“

„Zu Covid-Zeiten betrug die Vermarktungszeit einer Immobilie ungefähr vier bis sechs Wochen, jetzt sind es je nach Objekt vier bis sechs Monate. Je neuwertiger und teurer das Objekt ist, desto schwieriger wird es.“

KOMMENTAR Oberösterreich, Traunsee – Wolfgang Hechfelner

„Es ist am Traunsee, im Salzkammergut dasselbe wie in ganz Österreich: Der Standard-Markt ist spürbar zurückgegangen und im Luxusbereich gibt es unverändert viel Nachfrage. Die Interessenten haben entweder aufgrund der derzeitigen Wirtschaftslage und der KIM-Verordnung Schwierigkeiten mit der Finanzierung oder verfügen zwar über Kapital, warten aber ab, beobachten den Markt und sind dabei wählerischer. Das können die Käufer durch die gestiegene Anzahl der Objekte auch sein. Diese Entwicklungen am Markt werden sich aus meiner Sicht bis Mitte des nächsten Jahres fortsetzen.“

„Im letzten Jahr konnten wir mit einer Vermarktungszeit von bis zu drei Monaten rechnen. Jetzt hat sich das im Durchschnitt auf fünf Monate verlängert. Es passiert trotzdem, dass wir Immobilien innerhalb von zwei Wochen verkaufen, aber die durchschnittliche Vermarktungszeit hat sich deutlich verlängert.“

„Die Baupreise gehen wieder zurück. Obwohl viele Bauträger zurzeit abwarten, gibt es den einen oder anderen Bauträger, der ein Bauprojekt gestartet hat. Vor allem in Toplagen, wo genügend Nachfrage vorhanden ist, ist das der Fall. Da sprechen wir aber vom Luxussegment und Käufern, die die KIM-Verordnung weniger betrifft. Im Luxussegment ist eher die Zweitwohnsitzregelung ein großes Thema, die für Verunsicherungen sorgt.“

„Verkäufer, die jahrelang in ihr Haus investiert haben, wollen natürlich auch entsprechend Geld dafür. Die Preise, die in den letzten Jahren vergleichsweise hoch waren, sind zurzeit auf diesem Markt aber nicht (mehr) erzielbar. Unsere Aufgabe ist es deshalb oft auch, die Erwartungen auf ein realisierbares Niveau zu bringen.“

„Auf einige Trends achten die Käufer nun verstärkt: Zum einen, womit geheizt wird. Gas- oder Ölheizung sind für viele Käufer ein No-Go. Zum anderen sind es Kleinigkeiten, wie verschließbare Abstellplätze für E-Bikes, weil viele auf das Zweitauto verzichten. Man merkt, dass Mobilität und Nachhaltigkeit zunehmend ein Thema sind, und auch darauf geachtet wird, wo gespart werden kann.“

„Die Anlegerwohnung war in der Corona-Zeit ein großes Thema. Jetzt ist es für Investoren ein einfaches Rechenbeispiel. Das Interesse an Anlegerwohnungen am Markt ist zwar 2023 gesunken, aber wir sehen auch immer mehr Mietanfragen. Meines Erachtens wird deshalb die Anlegerwohnung zum Weitervermieten für Investoren bald wieder interessanter.“

KOMMENTAR Oberösterreich, Vöcklabruck/Attersee, Mondsee – Andreas Reindl

„Die Nachfrage ist im Seengebiet allgemein sehr gut. Man sollte aber nicht so sehr nach Gegenden unterscheiden, sondern auch nach den jeweiligen Objektkategorien. Kaum Nachfrage gibt es zurzeit bei Doppel- und Reihenhäusern, Neubauten und neu errichteten Eigentumswohnungen. Neuwertige Objekte sind aufgrund des hohen Kaufpreises kaum gefragt und der Neubau fast zum Erliegen gekommen.“

„Besonders gefragt sind gebrauchte, günstigere Häuser und Wohnungen. Grundstücke und Immobilien in Toplagen lassen sich nach wie vor sehr gut verkaufen – hier ist das oberösterreichische Seengebiet prädestiniert.“

„Alle Immobilien mit Seeblick sind Ausreißer. Spezifikum bei uns sind landwirtschaftliche Gründe – die Nachfrage danach wäre sehr gut, aber es wird wenig verkauft.“

„Es gibt zurzeit wieder sehr viele Immobilien am Markt, aber oftmals fehlen die Käufer bzw. denen die finanzielle Mittel. Die Immobilienpreise werden daher vermutlich wieder auf das Niveau von vor drei bis vier Jahren zurückgehen.“

„Bauträger werden es, aufgrund der hohen Bau- und Lohnkosten und der hohen Zinsen, weiterhin schwer haben. Die Neubautätigkeit ist in unserer Region praktisch zum Erliegen gekommen.“

„Früher wurde der Kauf einer Eigentumswohnung im Schnitt innerhalb von 30 Tagen abgewickelt, jetzt liegt die Vermarktungszeit bei ca. drei Monaten. Außer bei Neubauprojekten, da dauert es viel länger.“

„Verschiebungen am Markt: Man merkt sehr stark, dass Hausbauen mittlerweile purer Luxus geworden ist.“

„Ferienwohnsitze sind nach wie vor gefragt. Aufgrund der restriktiven gesetzlichen Bestimmungen ist es schwieriger geworden, Zweitwohnsitze am Atter- und Mondsee zu begründen.“

„Anlegerwohnungen spielen nach wie vor in der Region eine wichtige Rolle. In Immobilien zu investieren, zahlt sich noch immer aus, besser als das Geld auf der Bank liegen zu haben, weil Mieten eine konstante und noch dazu wertgesicherte Einnahmequelle sind.“

KOMMENTAR Oberösterreich, Braunau, Mattighofen, Ried – Ing. Christian Haidinger, MBA 

„Die Nachfrage ist bei uns, wie in ganz Österreich und ganz Europa, im Vergleich zu den letzten Jahren, stark gesunken. Aber es gibt kleine regionale Unterschiede. Nachdem der Einbruch der Nachfrage vor allem im Bereich der Neubauten deutlich ist und wir in unserer Region überwiegend mit Gebrauchtimmobilien zu tun haben, ist die Nachfrage bei uns noch in einem guten Bereich. Bei gebrauchten Immobilien ist der Preis einfach deutlich geringer als bei Neubauten und dadurch ist auch die Zahl der Interessenten höher. Vor allem Einfamilienhäuser sind gefragt, bei Eigentumswohnungen ist das Interesse im Vergleich weniger und bei Grundstücken mit Bauzwang ist es zurzeit besonders schwierig. Ein Neubau ist – neben dem Grundstück – aktuell nur schwer leistbar.“

„Der Anteil an Neubauten ist sehr gering und wird auch nicht zunehmen, nachdem kaum ein Bauträger zurzeit mit den Baukosten zurechtkommt. Durch die KIM-Verordnung nimmt der Käufer den Bauträgern die Objekte nicht so schnell ab, wodurch das Geld bei neuen Projekten fehlt. Würden die Bauträger den Bau jetzt durchführen, müssten sie zu hohe Kaufpreise verlangen, um die Kosten abdecken zu können. Das bezahlt der Markt unter den derzeitigen Umständen nicht. Und diese Entwicklung sehen wir ganz klar seit den hohen Baupreisen und der KIM-Verordnung. Vorher gab es mehr Interessenten als Objekte, jetzt ist es umgekehrt.“

„Die KIM-Verordnung vom Herbst 2022 und die steigenden Zinsen haben die Nachfrage überall deutlich gesenkt. Wenn man bedenkt, was jemand für eine Immobilie von 400.000 Euro bis 500.000 Euro verdienen muss, damit ein Kredit genehmigt wird – da bleibt nicht viel vom Gehalt übrig.“

„Seit Mitte August 2023 spüren wir trotzdem einen leichten Anstieg der Kaufbereitschaft. Die Verunsicherung in der Bevölkerung sinkt, nachdem die Inflation nachlässt und alle Experten von keinem weiteren Zinsschritt ausgehen. Das Risiko für Käufer ist deshalb zurzeit geringer als zu Anfang 2023. Grundsätzlich gibt es Interessenten und Käufer am Markt, aber nachdem der Finanzierungsprozess nun langwieriger ist, dauert der Kaufprozess entsprechend länger. Dadurch ist die Durchlaufrate bei uns deutlich länger und die Erfolgsrate geringer. Die Talsohle ist aber aus unserer Sicht durchschritten, solange es keinen weiteren Zinsschritt nach oben geben wird. Es sollten dennoch dringend Lockerungen von Seiten der FMA kommen, damit sich auch die junge Generation Eigentum aufbauen kann.“

SALZBURG

PROGNOSE Immobilienmarkt Salzburg 2024
Im Bundesland Salzburg stellt sich eine leichte Entspannung am Immobilienmarkt ein.

Generell
liegen alle drei Indizes über dem österreichischen Durchschnitt. In Zahlen: -5,2 % Nachfragerückgang (2023: -9,8 %), +9,4 % Angebotserweiterung (2023: -6,7 %) und -8,4 % bei der Preisentwicklung – ein Rückgang um -1,7 %P gegenüber der Vorschau 2023.

Mietwohnungen
Geht es nach den RE/MAX-Experten in Salzburg, soll nirgendwo sonst in Österreich der Zuspruch bei Mietwohnungen stärker wachsen.

In zentraler Lage soll dieser Immobilientyp 2024 um +11,1 % mehr nachgefragt werden – das entspricht dem doppelten Wert des österreichischen Durchschnitts. Das Angebot geht jedoch um -2,2 % zurück, wodurch der Mietpreis (freier Mietzins und Neuabschluss) voraussichtlich um +8,8 % anziehen wird.

Für den Stadtrand lautet die Vorschau für 2024: +8,6 % mehr Nachfrage, +0,2 % mehr Objekte und ein Preisplus von +6,2 %.

In Landgemeinden sind die Zahlen gedämpfter. Die Nachfrage steigt nicht ganz so steil, aber doch um +2,0 %. Das Angebot erhöht sich um +1,1 %, weshalb auch neue, frei zu vereinbarende Mieten „nur“ um +5,0 % steigen werden. 

Eigentumswohnungen
Die Prognose für 2023 deutete auf einen starken Nachfragerückgang hin, auch für 2024 ist das Interesse an Eigentumswohnungen rückläufig, jedoch weniger stark.

In zentraler Lage sind sie um -1,1 % weniger gefragt (2023: -5,0 %). Das Angebot steigt jedoch weiter von +4,3 % (2023) auf +7,2 %, was auch den Preisrückgang weiter antreibt: von -4,4 % für 2023 hin zu -6,4 % für 2024.

Am Stadtrand wird mit -1,3 % weniger Nachfrage gerechnet und um +6,7 % mehr beim Angebot. Bei den Preisen soll sich das mit einem Rückgang von -8,1 % bemerkbar machen.

In Landgemeinden ist die Erwartungshaltung ähnlich: -3,0 % bei der Nachfrage, +6,5 % mehr Angebot und ein Preisrückgang um -8,1 %.

Wochenendhäuser
sind im Bundesland Salzburg – wie gewohnt – sehr volatil: Für 2022 rechnete man mit der höchsten Preissteigerung, nämlich +8,4 %, für 2023 dagegen mit einem Rückgang um -5,2 % und für 2024 liegt die Prognose bei einem Plus von +0,7 %.

Baugrundstücke
fallen mit -3,8 % bei der Nachfrage in der Gunst der Salzburger (2023: +0,1 %). Weil auch das Angebot um +2,5 % wachsen soll, rechnen RE/MAX-Experten beim Preis mit einem Minus von -2,2 %.

Einfamilienhäuser
Nach +5,6 % mehr Nachfrage für 2022, dem Einbruch auf -5,3 % in der Vorschau für 2023 wird für 2024 wieder ein positives Vorzeichen prognostiziert: um +0,1 % soll die Nachfrage wieder wachsen.

Auch der Wachstumstrend beim Angebot, soll sich fortsetzen. Nachdem für 2023 +2,7 % erwartet worden waren, sind es für 2024 +3,7 %.

Die Preise bleiben ähnlich stark rückläufig und pendeln sich voraussichtlich bei -5,8 % ein (2023: -6,1 %).

KOMMENTAR Salzburg, Salzburg Stadt – Thomas Aufischer

„Die Lage in der Region ist zurzeit etwas angespannt. Mit Einführung der neuenKreditvergaberichtlinien sind die Nachfrage und damit die Besichtigungswünsche deutlich zurückgegangen. Statt 15 bis 20 Personen kommen nur noch vier bis fünf, jedoch ist die Qualität der Besichtigungen dadurch gestiegen. Objekte im Mittelpreissegment betrifft dies besonders, weil hier meistens eine Finanzierung benötigt wird.“

„Mietobjekte sind sehr gefragt, sodass die Nachfrage das Angebot übersteigt. Aufgrund oft fehlender finanzieller Mittel für einen Kauf ist der Wunsch nach Mietwohnungen sehr groß.“

„Eigentumswohnungen sind bis zu einem Betrag von 250.000 Euro gut verkäuflich, alles, was über 400.000 Euro kostet, ist eine große Herausforderung. Im Luxuspreissegment ist es wiederum leichter. Gewerbeimmobilien sind überraschend stabil und gut.“

„Regionale Ausreißer sind Hotspots wie z. B. Aigen oder Leopoldskron. Hier ist das Preisgefüge weiterhin sehr hoch, aber überall anders ist ein Preisdruck vorhanden.“

„Das Preisniveau in Salzburg war sehr hoch und sinkt jetzt spürbar. Die Preisvorstellungen von Käufer und Verkäufer liegen oftmals sehr weit auseinander. Die Preiswünsche der Verkäufer von vor zwei Jahren werden von den Käufern derzeit aber nicht mehr akzeptiert.“

„Die Vermarktungszeiten sind sehr unterschiedlich. Sanierungsbedürftige Objekte werden meist schnell verkauft. Die durchschnittliche Vermarktungszeit von Altbeständen beträgt 80 bis 90 Tage.“

Kauftipps: „Unbedingt vorweg die finanziellen Möglichkeiten abklären und mehrere Finanzierungsangebote einholen!“

„Neubautätigkeiten sind in der Stadt Salzburg zurzeit so gut wie nicht existent. Ursachen für die Veränderung sind unter anderem die hohen Grundstückskosten, die gestiegenen Baukosten sowie die daraus resultierenden Preise pro m² Wohnfläche, sowie die hohen Zinsen und die verschärften Kreditvergaberichtlinien.“

Überregionale Abschlüsse: „Unser Büro in der Stadt Salzburg vermarktete im Jahr 2023 unter anderem Immobilien in Kanada (ein Haus) und Alaska (ein Grundstück), aber auch Objekte im Mittelmeerraum.“

KOMMENTAR Salzburg, St. Johann/Pongau – Hans Maurer

„Die Nachfrage ist in allen Bereichen gesunken. Aber bei Eigentumswohnungen ist das Angebot massiv gestiegen. Hier haben wir +30 % bis +40 % mehr Angebot und das wirkt sich auch entsprechend auf den Preis aus, der dadurch 2023 im Vergleich zu 2022 deutlich gesunken ist. Diesen Verlauf haben wir bei Einfamilienhäusern bisher weniger feststellen können. Die letzten Wochen haben aber gezeigt, dass mehr Angebot auf den Markt kommt.“

„Es gibt generell zwei Arten von Interessenten. Jene, die schon mit Immobilienvermögen ausgestattet sind, weil sie das Elternhaus oder geerbte Objekte verkaufen konnten und jene, die aus Eigenantrieb eine Immobilie suchen und nicht über große Eigenmittel verfügen. Die zweite Gruppe von Interessenten kämpft zurzeit sehr mit den hohen Zinsen und den Kreditvergaberichtlinien. Nachdem Einfamilienhäuser in unserer Region preislich bei ca. 500.000 Euro beginnen, ist das für sie oft nicht zu stemmen. Somit fällt aktuell ein großer Teil der Interessenten aufgrund der preislichen und finanziellen Lage weg.“

„Zweitwohnsitze sind in ganz Salzburg stark reglementiert. Ausgewiesene Zweitwohnsitze sind deshalb sehr gefragt. Da sprechen wir aber auch sehr oft von Luxusimmobilien, nachdem die Zielgruppe von Zweitwohnsitzen eher an höherpreisigen Immobilien interessiert ist.“

„Die Nachfrage ist im Vergleich zu letztem Jahr gesunken, das Angebot steigt jedoch. Das schlägt sich auch auf die Vermarktungszeit nieder. Ausgehend von durchschnittlich drei Monaten hat sich die Vermarktungszeit 2023 gegenüber 2022 verdoppelt. Ein Grund dafür ist oftmals die langwierige Abklärung der Finanzierung mit den Banken und die erhöhten Auswahlmöglichkeiten an Immobilien am Markt. Je größer die Auswahl, desto länger dauert eine Entscheidung.“

„Generell ist ein Downsizing zu spüren. Diejenigen, die vor ein paar Jahren noch zu einem Grundstück zum Hausbauen tendiert haben, kaufen sich jetzt eher ein gebrauchtes Haus. Jene, die eher ein Reihenhaus gekauft hätten, nehmen sich jetzt eine 4-Zimmer-Wohnung. Es wird in allen Bereichen gespart.“

„Kaufinteressenten, die eine Finanzierung haben, können jetzt oftmals lukrativ kaufen. Wichtig ist es, sich diesbezüglich schon vor dem Kauf gut zu informieren und seine Möglichkeiten abzuklären.“

STEIERMARK

PROGNOSE Immobilienmarkt Steiermark 2023
In der Steiermark werden die Veränderungen am Immobilienmarkt ein wenig stärker spürbar sein als im Bundesschnitt.

Generell
Die RE/MAX-Experten im Bundesland erwarten für 2024 in der Steiermark eine um -6,5 % nachlassende Nachfrage (Ö: -4,3 %), ein um +8,8 % größeres Angebot (Ö: +8,1 %) und um -7,4 % niedrigere Preise (Ö: -6,7 %). Gegenüber den Prognosen für 2023 gibt es für 2024 außer bei der Nachfrage aber kaum Abweichungen (2023: Nachfrage -11,3 %, Angebot +8,7 % und Preis -7,3 %). 

Mietwohnungen
In zentralen Lagen wird 2024 ein Anstieg der Nachfrage um +0,3 % erwartet, dazu um +2,8 % mehr Angebot. Die Mietpreise (frei vereinbarte Neuabschlüsse) steigen ebenfalls, und zwar um +1,3 %, nach -0,2 % für 2023.

Am Stadtrand zeigt sich ein sehr ähnliches Bild. Auch dort steigt die Nachfrage um +0,5 %, parallel dazu auch das Angebot um +2,4 %. Ebenso gehen die Mieten (frei vereinbarte Neuabschlüsse), leicht, aber doch um +0,1 % nach oben.

In Landgemeinden sinkt, wie schon 2023, das Interesse an Mietwohnungen: -1,1 % (2023: -1,8 %) bei einem um +2,2 % wachsendem Angebot. Die Mietzinsentwicklung für freie Neuabschlüsse bewegt sich von -0,4 % (2023) auf -2,2 % für 2024 weiter nach unten. 

Eigentumswohnungen
In zentralen Lagen rechnen die Experten der steirischen RE/MAX-Büros erneut mit einem Rückgang bei der Nachfrage, wenn auch nicht ganz so stark wie für 2023. Demnach sollen Eigentumswohnungen 2024 um -4,3 % weniger Interessenten anziehen (2023: -9,5 %). Das Angebot soll um +6,0 % wachsen (2023: +8,6 %) und die Preise um -6,2 % sinken (2023: -5,7 %).

Auch am Stadtrand zeigt das Nachfrageminus nicht mehr ganz so steil nach unten: -5,9 % sind um +4,3 %P optimistischer als 2023. Um +5,3 % mehr Angebot bedeuten um -7,9 % geringere Preise (2023: -5,6 %).

In Landgemeinden bleibt die Nachfrage mit -5,7 % (2023: -9,2 %) rückläufig, während das Objektangebot mit +4,5 % (2023: +9,8 %) weiterhin wächst. Die Preisentwicklung setzt die negative Entwicklung seit 2023 (-7,2 %) fort. So werden für 2024 -8,1 % erwartet. 

Einfamilienhäuser
-10,0 % weniger Nachfrage lautete die Prognose für 2023. 2024 soll die Nachfrage immer noch rückläufig sein, jedoch mit -3,5 % in stark abgemilderter Form. Gleiches gilt für das Angebot, das statt um +9,6 % (2023) um +5,7 % ansteigen soll. Die negative Preisentwicklung hält mit -7,1 % auch 2024 an (2023: -6,6 %).

Wohnobjekte in Einzellagen
2022 stiegen Nachfrage und Preis um über +11 %, dann die Trendumkehr im Jahr 2023. 2024 die Fortsetzung: Die Nachfrage geht um -1,3 % zurück (2023: -2,8 %), demgegenüber steht ein Angebotsplus von +3,5 % und der Preis soll um -5,9 % fallen. 

Baugrundstücke
Die Nachfrage bleibt bei -3,3 % verhalten, wobei das Angebot mit +0,1 % nahezu unverändert bleibt (2023: -5,4 %). Nach einem prognostizierten Preisauftrieb von +1,2 % für 2023 folgt 2024 den steirischen RE/MAX-Experten zufolge die Trendumkehr, wonach der Preis um -2,0 % nachlassen wird.

Graz und Graz-Umgebung vs. restliche Steiermark
Generell geht die Nachfrage sowohl in den steirischen Ballungsräumen Graz und Graz-Umgebung (-5,6 %) als auch in den übrigen Landesteilen zurück (-7,8 %). Positive Vorzeichen wird es 2024 laut den RE/MAX-Experten nur bei zwei Immobilientypen geben. Jene, die es nach Graz und Graz-Umgebung zieht, bevorzugen Mietobjekte in zentralen Lagen (+1,1 %) oder am Stadtrand (+1,0 %) – was sicher auch der schwierigeren Finanzierbarkeit von Kaufobjekten geschuldet ist.

Bei der Preisentwicklung zeichnen sich bei ähnlich schwachen Nachfragewerten (-4,0 % bis -7,0 %) erhebliche Unterschiede bei den Eigentumswohnungen ab: im steirischen Zentralraum ist mit Preisrückgängen zwischen -4,8 % und -6,0 % zu rechnen, während in den anderen Landesteilen Verbilligungen zwischen -8,5 % und -11,8 % die Herzen der Käufer erfreuen werden.

Auch bei den Einfamilienhäusern halten jene im Grazer Umfeld mit -5,9 % besser den Wert als jene in den anderen Landesteilen, dort werden -8,9 % vorausgesagt.

KOMMENTAR Steiermark, Graz und Umgebung – Mag. Margot Clement, MBA 

„Die Nachfrage im Gebiet Graz-Stadt und Graz Umgebung ist grundsätzlich immer sehr gut. Kollegen außerhalb unserer Region berichten von größeren Herausforderungen. Wir hatten in den zwei starken Corona-Jahren eine abnormal hohe Nachfrage, die wir nicht annähernd decken konnten. Jetzt haben wir uns halt wieder etwas normalisiert, wobei die Nachfrage immer noch gut ist.“

„Jedenfalls werden Mieten wieder stärker nachgefragt – im Gegensatz zu den letzten Jahren. Weniger sind Grundstücke gefragt, klassische Einfamilienhäuser sind aber nach wie vor sehr beliebt.“

„Aktuell schwächeln Eigentumswohnungen mit einem ‚Problem‘: z. B. dritter Stock ohne Lift, nicht sanierte, energieineffiziente Wohnungen, also ohne Vollwärmeschutz. Ebenso sind Wohnungen mit Ferngas oder Elektroheizungen, ein Spezifikum in Graz, wenig nachgefragt. Das schlägt sich auch im Preis nieder.“

„Anleger als Interessenten sind noch vorhanden, aber bei weitem nicht mehr derart stark wie die letzten Jahre. Anlegerwohnungen können durchaus rentabel sein, besonders auf lange Sicht betrachtet. Aktuell findet man aber auch Anleger, die teuer gekauft und zu variablen Zinsen fremdfinanziert haben und jetzt gern verkaufen würden. Deren Problem ist jedoch, dass der Wunsch-Verkaufspreis für eine kurzfristig erfolgreiche Spekulation nicht mehr erzielbar ist.“

„Einfamilienhäuser halten sich preislich ganz gut. Es gibt nur wenige Einfamilienhäuser am Markt, daher gibt es kaum einen Preisrückgang. Je näher zu Graz, desto weniger ist ein Preisrückgang zu spüren.“

„Bautätigkeit ist auch in Graz zurückgegangen – insbesondere im Neubau-Bereich bzw. im neuwertigen Bereich. Die Bauträgerschaft geht von -70 bis -90 % Umsatzrückgang aus. In drei Jahren wird es dann zu einer Angebotsknappheit bei Neubau-Wohnungen kommen. Die Ursachen sind hohe Grundstückspreise, hohe Baukosten, lange Projektierungszeiten, lange Verwertungszeiten und dazu die auch für Bauträger schwierige Finanzierung.“

„Verändert hat sichdas Angebot am Markt für den suchenden Interessenten. Das Angebot steigt aus mehreren Gründen, zwei besondere: Klassische Zweitwohnungen (z. B. infolge einer Erbschaft), die gar nicht vermietet waren, kommen vermehrt auf den Markt. Weiters Immobilien, die gekauft wurden, die man sich aber aufgrund der Ratenbelastung nicht mehr leisten kann oder leisten will und nun zu Geld gemacht werden. Das ist nicht überbordend, aber es gibt diese Fälle.“

„Die Vermarktungszeiten sind im Bereich der Miete signifikant gesunken. Bei den übrigen Immobilientypen hat sie sich verlängert. Der Markt kehrt wieder zur alten Normalität zurück. Es ist immer gut, in Immobilien zu investieren – es ist sogar wieder interessanter als vor zwei Jahren, weil die Preise wieder nach unten gehen. Suchende haben jetzt die besten Chancen, weil sie wieder auf ein quantitativ gutes und breites Angebot zurückgreifen können.“

„Wenn Sie sich sicher sind, warten Sie nicht ab, sondern schlagen Sie jetzt zu, aber achten Sie auf die Art der Beheizung und die Energieeffizienz – siehe HWB-Wert etc. –, denn das Thema der Energieeffizienz wird immer wichtiger.

KOMMENTAR Steiermark, Graz und Umgebung – Alois Marchel 

„Derzeit beobachten wie einen deutlichen Nachfragerückgang – am stärksten bei Eigentumswohnungen, weniger bei Einfamilienhäusern und Grundstücken. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern ist sogar vergleichsweise gut. Die Marktlage liegt auf Vor-Corona-Niveau. Die Nachfragesituation ist in Graz und Umgebung nahezu ident.“

„Gute Verkäufe verzeichnen hingegen Immobilien in schönen Lagen, auch bei Eigentumswohnungen, und allgemein jene, bei welchen das Preis-Leistungsverhältnis der Marktsituation angemessen ist. Allgemein ist der (Alt-) Bestand – auch bei Einfamilienhäusern – wieder vermehrt gefragt.“

„Mietwohnungen sind wieder stärker im Kommen. In Zeiten, in welchen die Finanzierbarkeit bei Käufen schwierig ist, ist eine verstärkte Nachfrage nach Mietwohnungen zu erwarten.“ „Problematisch sind Immobilien mit Sanierungsrückständen. Hier sehen wir die größten Preisrückgänge.“

„Die Chance für Käufer eine passende Immobilie zu finden, ist aufgrund eines größeren Objektangebotes momentan deutlich besser. Die KIM-Verordnung bereitet aber Probleme.“

„Käufer legen mehr Wert auf die Qualität einer Immobilie. Durch die erhöhte Auswahl an Objekten haben sie die Möglichkeit, Vergleiche zu ziehen und sind tendenziell weniger entscheidungsfreudig. Auch das Thema Immobilien im Alter spielt eine immer größere Rolle.“

„Käufer denken gezwungenermaßen viel intensiver über die Finanzierung nach, vielen Verkäufern ist die veränderte Preissituation aber immer noch nicht bewusst. Verkäufer müssen einen längeren Verkaufszeitraum einplanen, haben aber mit einer professionellen Herangehensweise und einem fairen Preis-Leistungsverhältnis gute Chancen, durchaus noch immer gute Preise zu erzielen.“

„2024 wird wohl noch eine ‚gedämpfte‘ Marktsituation vorherrschen. Ursachen dafür sind die allgemein schwierige Wirtschaftslage, die Arbeitsmarktsituation und die Kreditvergaberichtlinien.“

KOMMENTAR Steiermark, Graz – Christian Stermschegg, MBA 

„Natürlich gibt es Unterschiede in der Nachfrage, sowohl bei den Immobilientypen, als auch bei den Preisen. Alles, was im Preis niedrig angesiedelt ist, egal ob Grundstück, Wohnung oder Haus, wird gut nachgefragt. Da sprechen wir vor allem von Eigentumswohnungen bis 200.000 Euro und Einfamilienhäuser bis 400.000 Euro. Im mittleren Preissegment ist es hingegen schwierig.“

„Im Luxusbereich ist die Nachfrage unverändert gut. Regionale Unterschiede finden sich weniger. Grundsätzlich betrifft es die Stadt Graz genauso wie den Speckgürtel und Graz-Umgebung.“

„Im Vergleich zu 2022 ist die Zahl der Kaufinteressenten und Käufer im Jahr 2023 gesunken. Der Rückgang begann mit den steigenden Zinsen und der KIM-Verordnung, als Immobilien-Eigentum für viele nicht mehr leistbar wurde. Viele Menschen, die kaufen wollen, bekommen die Kreditmittel nicht, und wenn, dann sind die Finanzierungskosten, also die Zinsen, für viele eine unüberwindbare Hürde.“

„Das erkennt man auch an der Vermarktungszeit. 2022 lag sie bei drei Monaten oder kürzer, jetzt sind wir bei vier bis sechs Monaten. Wir sehen aber bereits eine leichte Verbesserung und hoffen, dass diese positive Veränderung im neuen Jahr noch merkbar zunimmt.“

„Die Neubautätigkeiten in unserer Region haben stark abgenommen. Dies war besonders im Wohnbau zu beobachten. Einige Großprojekte werden noch fertiggestellt, aber Neubauprojekte und auch private Wohnbauten sind zurzeit großteils auf Eis gelegt. Das wird sich aber mittelfristig wieder ändern.“

„Vor allem im großvolumigen Wohnbau, denn wenn Eigentum nur mehr schwer realisierbar ist, werden viele Kaufinteressenten in Richtung Miete ausweichen. Diesen Umschwung bzw. eine stärkere Nachfrage zur Mietwohnung sehen wir bereits jetzt.“

KOMMENTAR Steiermark, Liezen-Schladming – Ing. Gerhard Zechmann

„Verglichen mit den Vorjahren ist die Nachfrage aktuell gering. Es hängt natürlich vom Preissegment und von den Regionen ab. Im östlichen Teil des Bezirks Liezens geht es eher um das tägliche Leben, Arbeiten und Wohnen. Der westliche Teil, die Schladminger Gegend, ist eher eine Urlaubs- und Ferienregion. Im unteren Preissegment ist die Nachfrage weiterhin hoch, in diesem Bereich können es sich die Leute auch zurzeit noch leisten zu kaufen. Im mittleren Preissegment sieht es eher schlecht aus, im höheren nach wie vor gut, das betrifft zum Beispiel Schladming. Die Nachfrage richtet sich also klassisch nach dem Preissegment.“

„Niedrige Preissegmente in der Region sind im unteren Ennstal, im Bereich Admont oder Rottenmann zu finden. Hier waren die Preise schon immer moderat und ein Kauf gut leistbar. Die klassischen Ferienorte sind höherpreisiger.“

„Von den Immobilientypen waren Einfamilienhäuser bei uns schon immer sehr gefragt und sind es auch zurzeit noch. Dazu kommen nun die älteren und renovierungsbedürftigen Häuser, trotz der hohen Baukosten.“

„Das Verkäuferverhalten ist oft zögerlich, manche leben hinsichtlich der Preise noch in der Vergangenheit.“

„Die Käufer sind in der vorteilhafteren Position aufgrund der größeren Auswahl und der sinkenden Preise. Wir beobachten eine Veränderung in der Region, sie fing schon vor der Krise an, nämlich Zuzugaus dem Ausland bzw. Ferienwohnsitze. Schon seit Jahren gibt es Interessenten aus dem deutschen, tschechischen, ungarischen und slowakischen Raum. Sie sind auf der Suche nach einem Alterswohnsitz, aber auch nach Möglichkeiten sich in der Arbeitswelt neu zu finden oder planen aus der Stadt ins Grüne zu ziehen.“

„Der Neubau steht quasi still, fertiggestellte Objekte sind schwer zu verkaufen. Viele Projekte wurden auf Eis gelegt. Das betrifft in der Region auch die private Bautätigkeit.“

„Unsere Erwartungen sind durchaus positiv, mit der Zeit werden sich die unterschiedlichen Erwartungen der Verkäufer und der Käufer angleichen. Dazu sind wir ja – unter anderem auch – da.“

TIROL

PROGNOSE Immobilienmarkt Tirol 2023
Nach einer Berg- und Talfahrt bei allen drei Indizes von 2022 auf 2023, erwarten Tiroler RE/MAX-Experten für 2024 tendenziell eine Beruhigung am Immobilienmarkt. 

Generell
Nach einem Nachfrage-Sturz von +7,2 % (2022) auf -15,9 % (2023) konsolidiert sich das Immobilieninteresse im neuen Jahr bei -6,6 %. Das Angebot änderte von 2022 auf 2023 die Trendrichtung von -1,9 % auf +10,8 %. 2024 hält sich der Trend bei +9,7 %. Die Preise vollführten eine Umkehr von +6,2 % (2022) zu -7,1 % (2023) und sollen 2024 um -8,0 % sinken.

Baugrundstücke
RE/MAX-Experten rechnen damit, dass die Nachfrage bei Baugrundstücken 2024 um -6,2 % zurückgehen wird, das ist ein weiterer Rückgang um -2,0 %P gegenüber 2023. Das Angebot wächst mäßig um +1,0 %, währenddessen der Preis entsprechend um -3,4 % nachlässt (2023: +5,2 %, 2022 +10,2 %).

Mietwohnungen
sind in zentralen Lagen von Tirol der beliebteste Immobilientyp, sodass erwartet werden kann, dass die Nachfrage um +9,2 % steigen wird – ein Plus von 7,1 %P gegenüber dem Vorjahr.Die Angebotsbreite bleibt aber völlig unverändert (0,0 %) und die neu zu vereinbarenden freien Mieten sollen um+1,6 % steigen.

Am Stadtrand sind die Erwartungen vergleichbar mit jenen in zentralen Lagen: +7,9 % mehr Nachfrage 2024 stehen einem Mehr von +1,1 % an Angebot gegenüber und neue frei vereinbarte Mieten steigen um +1,9 %.

In Landgemeinden steigt die Nachfrage etwas geringer als im Zentralraum oder am Stadtrand, aber mit +6,3 % dennoch relativ stark (2023: +1,9 %). Dafür gibt es hier die größte Angebotsausweitung: +2,4 % über dem Vorjahr (2023: +4,9 %). Die neu zu vereinbarenden freien Mieten werden um +2,7 % höher sein als zuletzt (2023: +2,5 %).

Eigentumswohnungen
Nach langjährig steigenden Preisen, folgte 2023 die Preis-Trendwende, die sich auch 2024 – wenn auch in geringerem Ausmaß – fortsetzen soll.

In zentralen Lagen, wo die Nachfrage voraussichtlich um -4,5 % sinken und das Angebot um +6,1 % größer wird, geht der Preis um -2,9 % (2023: -6,9 %) zurück.

Am Stadtrand hält sich die Nachfrage weiterhin zurück, erwartet werden für 2024 -5,8 % nach -12,1 % für 2023. Das Angebot soll um +5,9 % zulegen, nach zuletzt +9,8 %. Bei den Preisen macht sich dies mit -5,2 % bemerkbar, für 2023 waren -8,3 % erwartet worden.

In den Landgemeinden geht die Nachfrage laut den RE/MAX Prognosen um -3,9 % zurück (2023: -10,3 %). Bei einem um +4,9 % steigendem Angebot werden die Preise um -5,1 % nachgeben, 2023 waren es noch -8,1 %.

Einfamilienhäuser
2022 waren Einfamilienhäuser in der Vorschau mit +7,6 % die Nummer drei bei der Preisentwicklung, angetrieben von +8,8 % mehr Nachfrage und bei -2,1 % weniger Angebot.

Für 2023 wendete sich das Blatt: -9,8 % weniger Nachfrage und +7,5 % mehr Objekte am Markt sollten die Preise im Land Tirol wieder um -6,7 % nach unten drücken.

Für 2024 bleibt der negative Trend aufrecht, allerdings in abgeschwächter Form: -7,1 % bei der Nachfrage und +7,3 % mehr Angebot bedeutet für den Preis ein Minus von 6,2 %.

Wohnobjekte in Einzellagen
Bei Wohnobjekten in Einzellagen rechnen RE/MAX-Experten damit, dass 2024 die Nachfrage um -2,7 % nachlassen wird − ein Plus von 5,5 %P, dennoch waren es 2022 noch +11,0 %. Das Angebot erhöht sich um +6,9 % (2023: +6,0 %) und die Preise sind um -4,4 % geringer zu erwarten (2023: -8,7 %, 2022: +9,1 %).

KOMMENTAR Innsbruck Stadt und Land – KR Arno Wimmer

„Seit Beginn des 3. Quartals 2022 hat sich der Markt spürbar verändert. Die Nachfrage ist um ca. -30 % geringer, das Angebot ist leicht steigend. Zusätzlich ist mit 01.08.2022 die KIM-Verordnung in Kraft getreten, die wesentliche Einschränkungen bei der Immobilienfinanzierungen zur Folge hat. Diese Entwicklung hat dazu geführt, dass die Preise für gebrauchte Immobilien bis zu -15 % und zum Teil darüber hinaus nachgegeben haben. Insbesondere Objekte mit Sanierungsbedarf, bzw. mit schlechten Energiekennzahlen oder hohen Betriebskosten, haben die höchsten Preisminderungen erfahren – bei Neubauten sind dagegen die Preise weitgehend stabil geblieben.“

„Aufgrund der geringen Immobilienrenditen und der Möglichkeit, auf dem Kapitalmarkt höhere Renditen zu erzielen, sind Anleger bezüglich für Wohnungen, am Markt sehr zurückhaltend. Käufer sind vor allem jene, die eine Immobilie für die Eigennutzung kaufen wollen.“

„Die Dauer der Vermarktung nimmt erheblich zu. Bei Immobilien der Preisklasse bis 500.000 Euro ist die Nachfrage sehr gut und die Finanzierung überwiegend machbar, wenngleich auch schon wesentlich schwieriger als früher. Bei Immobilien der Preisklasse zwischen 500.000 Euro und 1.000.000 Euro wäre die Nachfrage gut, allerdings scheitert der Kauf des Öfteren mangels Finanzierung. Bei Immobilien über eine Million Euro ist die Nachfrage geringer, allerdings spielt in diesen Fällen die Finanzierung kaum eine Rolle, weil dieses Kundensegment vielfach ausreichend Kapital besitzt. Allerdings sind die Anforderungen an die Immobilie entsprechend hoch. Die Vermarktungsdauer von hochpreisigen Immobilien ist daher erwartungsgemäß länger.“

„Die Marktentwicklung bei Baugrundstücken hat gezeigt, dass die Nachfrage geringer wurde und die Bereitschaft der Kunden, einen sehr hohen Preis zu bezahlen, zunehmend abnimmt.“
„Aufgrund der Marktverhältnisse und der Finanzierungskosten sind Bauträger nicht mehr gewillt, die hohen Preise zu bezahlen, die sie bis zum 2. Quartal 2022 bezahlt haben.“

„Die Tatsache, dass viele Käufer mangels Finanzierung kein Eigentum erwerben können, führt dazu, dass diese gezwungen sind, eine Immobilie zu mieten. Diese neue Mieterschicht sucht allerdings gut ausgestatte Wohnungen und ist weniger preissensibel. Dies führt dazu, dass bei derartigen Wohnungen die Preise, insbesondere im städtischen Bereich, leicht steigen werden.“

„Nachfrage und Angebot von Gewerbeimmobilien sind derzeit nahezu ausgeglichen, wenngleich die Nachfrage leicht abnimmt. Die wirtschaftliche Entwicklung bleibt abzuwarten. Es könnte 2024 dazu führen, dass mehr Gewerbeobjekte auf den Markt gelangen.“
„Der Büromarkt ist weiterhin stabil. Die Nachfrage wird allerdings vornehmlich durch einen Veränderungsbedarf getragen. Die Nachfrage nach Geschäftsflächen ist in allen Lagen, auch in der A- Lage, abnehmend, die Nachfrage für B- und C- Lagen ist sehr gering.“

KOMMENTAR Tirol: Innsbruck Umgebung, Schwaz – Bernd Senn

„In unserer Region gibt es kein Gebiet, das besser performt als das andere, es ist homogen. Tendenziell haben wir aktuell im Schnitt -20 % weniger Nachfrage als 2022. Preisgünstige Objekte werden stark nachgefragt, höherpreisige Immobilien lassen sich zurzeit schwierig verkaufen.“

„In der Region selbst ist zu beobachten, dass 80 % unserer Transkationen im Umland von Innsbruck stattfinden: Schwerpunktregionen sindZillertal, Achensee, Seefeld, Telfs und Jenbach. Bemerkbar ist ein zunehmender Umzug heraus aus der Stadt Innsbruck, um die deutlich günstigeren Marktpreise am Stadtrand ausnutzen zu können. Wohnbaugeförderte Projekte finden sich ebenfalls nur in außerstädtischen Lagen.“

„Auch die Nachfrage in den Urlaubsregionen von Auslandsinteressenten aus Deutschland und den Benelux-Staaten ist innerhalb der letzten sechs Monate zurückgegangen, der Zuzug fehlt, Ferienwohnsitze gibt es kaum mehr.“

„Verschiebungen am Markt sind bei den Mietpreisen zu erkennen, sie steigen aufgrund der erhöhten Nachfrage. Statt eine Immobilie zu kaufen, müssen immer mehr Kunden mieten. Hinzu kommen die deutlich gestiegenen Betriebskosten.“

„Die Bautätigkeit ist auch in der Region Innsbruck und Umgebung sehr reduziert. Die Reserveflächen-Grundstücke kommen von Bauträgern auf den Markt, aber Neubauten werden nur sehr zögerlich in Angriff genommen.“

„Die Vermarktungszeiten sind deutlich gestiegen. Eine gewisse Anzahl an Immobilien bleibt über sechs Monate am Markt, durchschnittlich sind es vier bis fünf Monate. Die bürokratischen Hürden sind nun höher, vor allem im Bankenbereich.“

KOMMENTAR Tirol, Region Kitzbühel, St. Johann – Christian Pfurtscheller, MBA

„Der Bezirk Kitzbühel hat sich im Jahr 2023 in den Toplagen weiterhin gut entwickelt. Auch der Markt der Gebrauchtimmobilien funktioniert gut. Bei Neubauten ist es schwieriger, weil hier die Preise nach wie vor auf sehr hohem Niveau sind, daher weichen viele Käufer auf Gebrauchtimmobilien aus.“

„Derzeit sind die weniger begehrten Lagen in der Region unter Druck und verzeichnen Preisrückgänge. Die guten und sehr guten Lagen sind nach wie vor sehr gefragt und auch stabil in der Preisentwicklung.“

„Die Nachfrage von Auslandskunden an Immobilien mit einer sogenannten „Freizeitwohnsitzwidmung“ ist in der Region nach wie vor sehr hoch, diese Immobilien verzeichnen weiterhin Preissteigerungen.“

„Weiters ist zu beobachten, dass eine hohe Zahl an Immobilien aus Erbschaften auf den Markt kommen. Dies führt dazu, dass Erben ihre Immobilien verkaufen, um wiederum in für sie passende Immobilien neu zu investieren. Wir sind auf diesen Bereich ebenfalls spezialisiert und begleiten Erbengemeinschaften von der Bewertung bis hin zum bestmöglichen Verkauf der Immobilien.“

„Die Bauträger sind zurzeit eher vorsichtig und warten, wie sich der Markt entwickelt. Die erhöhten Rohstoffpreise und die gestiegenen Refinanzierungskosten sind auch für Baufirmen belastend und dadurch rechnet sich das Objekt, wenn der Preis nicht entsprechend erhöht werden kann, oft nicht mehr.“

„Das Niveau unserer Umsatzentwicklung im Jahr 2023 ist vergleichbar mit dem Jahr 2021, welches unser zweitbestes Jahr in der Firmengeschichte war. Damit entwickeln wir uns deutlich besser als der Gesamtmarkt und steigern weiter unsere Marktanteile.“

KOMMENTAR Tirol, Landeck/Imst – Dominic Grünauer

„Die Nachfrage ist durch die Zinsanpassungen und die strengeren Kreditvergaberichtlinien vor allem im ländlichen Bereich bei allen Immobilientypen zurückgegangen.Ausgenommen sind Luxusimmobilien und Objekte in Feriengebieten (St. Anton, Kitzbühel, Sölden, Ischgl). Hier benötigen die Käufer in der Regel keine Fremdfinanzierung und der Preis ist nebensächlich, wichtig ist sind Lage und Ausstattung. Auch im Ballungszentrum, sprich in Innsbruck, ist die Nachfrage auch immer noch da.“

„Manche Verkaufsinteressenten hängen oft noch Preisvorstelllungen aus den Jahren 2020 bis 2022 nach. Wenn wir jedoch mit einem angemessenen Preis am Markt anbieten können, dann ist die Immobilie auch jetzt gut zu verkaufen. Die Beratung der Verkäufer ist also ausschlaggebend. Der Beratungs- und Verhandlungsaufwand, sowohl auf der Käufer-, als auch auf der Verkäuferseite, hat sich nahezu verdoppelt.“

„Es herrscht ein Käufermarkt, die Auswahl an Objekten ist größer, es kann mehr verglichen werden. Die Verhandlungsbasis der Käufer ist oftmals besser als in den Jahren davor.“

„Kaufinteressenten, die sich das Wunschobjekt aufgrund der fehlenden Finanzierung nicht mehr leisten können, mieten nun.“

„Neubautätigkeiten existieren zurzeit auch in dieser Region so gut wie gar nicht, auch der Bau von Einfamilienhäusern stagniert. Sanierungen boomen aufgrund der vielen Förderungen.“

VORARLBERG

PROGNOSE Immobilienmarkt Vorarlberg 2024
Vorarlberg ist oft ein Seismograf für die kommenden Entwicklungen in einem kleinen abgegrenzten Wirtschaftsraum, in dem eine hohe Neubauquote, großer Platzmangel, hohe Wirtschaftskraft und ein hohes Preisniveau aufeinandertreffen, der dann volatiler und sensibler reagiert. Zu beachten ist bei dieser Prognose, dass die Anzahl der berücksichtigen Meinungen aufgrund der Landesgröße erheblich geringer war als in allen anderen Bundesländern und daher statistisch nicht so gut abgesichert ist wie in anderen Bundesländern. 

Generell werden Rückgänge bei der Nachfrage um -12,6 % erwartet, das Angebot soll um +13,1 % steigen, die Preise tendenziell um -11,5 % sinken.

Dabei sind die Aussichten für die Nachfrage und das Angebot um rund ein Drittel moderater als für 2023.

Am besten halten sich bei der Nachfrage die Mietobjekte, sie sollen in zentralen Lagen um +5,0 % zulegen, am Stadtrand um +3,6 % und in Landgemeinden um +1,4 %.

Das Angebot dazu soll im Zentrum um -1,4 % und am Stadtrand und in Landgemeinden um -0,7 % sinken.

Preislich führt das bei neu abgeschlossenen freivereinbarten Mietverträgen zu Mietzinssteigerungen von +5,0 % im Zentrum und +4,3 % am Stadtrand und in Landgemeinden.

Eigentumswohnungen
fallen in der Nachfrage 2024 in zentralen Lagen dagegen um -11,4 %. Bei +1,4 % mehr Angebot sollen die Preise um -10,7 % zurückgehen. Am Stadtrand werden -10,0 % weniger Nachfrage erwartet und ebenfalls -10,7 % beim Preis. In Landgemeinden soll die Nachfrage um -12,1 % hinuntergehen und die Preise um -7,5 % nachgeben.

Einfamilienhäuser
Werden 2024 im Ländle um -12,9 % weniger nachgefragt. Das Angebot soll um +11,4 % zulegen, die Preise ebenso stark (-11,4 %) nachgeben.

Baugrundstücke
in Vorarlberg waren zuletzt Goldes Wert. 2024 soll die Begehrlichkeit um -16,4 % sinken, das Angebot um +10,0 % zunehmen und damit der Preis um -11,4 % schrumpfen.

KOMMENTAR Vorarlberg – Reinhard Götze und Philipp Feurstein

„Der Immobilienmarkt hat sich fundamental verändert. Aufgrund der gestiegenen Zinsen, der KIM-Verordnung und der anhaltenden Teuerungen hat sich der Immobilienmarkt von einem Verkäufer-Markt zu einem Käufer-Markt gedreht – diesen Herausforderungen müssen sich alle stellen.“

„Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist nach wie vor groß, vor allem Wohnungen unter 1.000 Euro Gesamtmiete sind sehr gefragt. Die Auswirkungen des Bestellerprinzips sind auch in Vorarlberg spürbar. Mietwohnungen werden von privaten Vermietern oft gar nicht mehr öffentlich beworben. Große Vermieter wissen aber um unser umfangreiches Service und greifen weiterhin auf unsere Dienstleistungen zurück.“

„Spürbar sind die Veränderungen im Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern. Ein Immobilienangebot, welches mengenmäßig teilweise um +80 % über dem Niveau von 2022 liegt, gepaart mit sinkenden Transaktionszahlen, macht sich auch in Vorarlberg bemerkbar.“

„Am meisten betroffen sind Wohnimmobilien ab 400.000 Euro – hier sind die Auswirkungen der KIM-Verordnung und gestiegenen Zinsen am deutlichsten spürbar. Kaum bis gar nicht betroffen sind weiterhin Luxus- und Ferienimmobilien, welche aber nur selten auf den Markt kommen.“

„Die Renditeerwartung der Investoren ist zuletzt deutlich gestiegen. Durch steigende Mieten und gesunkene Verkaufspreise können diese Erwartungen jedoch meistens erfüllt werden. Es ist zu beobachten, dass in den letzten Monaten wieder deutlich mehr Investoren auf der Suche nach renditestarken Immobilien sind.“

„Die Situation am Neubaumarkt ist anhaltend angespannt. Zwar ist spürbar, dass gemeinnützige Wohnbauträger wieder vermehrt neue Projekte prüfen, das viele private Wohnbauträger aber weiterhin den Markt beobachten. Es ist zu hoffen, dass die neuen Wohnbauförderungsrichtlinien hier wieder mehr Bewegung in den Markt bringen.“

„Die neue Marktsituation bringt aber viele Chancen sowohl für Käufer als auch Verkäufer. Käufer finden nun leichter ihre Traumimmobilie und Verkäufer profitieren von der umfangreichen Marktkenntnis der RE/MAX Makler, die ihnen trotz größerer Konkurrenz am Markt hilft, dennoch einen passenden Käufer zum aktuell bestmöglichen Preis zu finden.“ 

RE/MAX EMPFEHLUNGEN für 2024

• Tipps für Käufer:

• Unbedingt die finanziellen Möglichkeiten vor Beginn der Immobiliensuche abklären!

• Konditionen und einmalige Gebühren bei der Finanzierung vergleichen!

• Vormerkservices für die Immobiliensuche nutzen!

• Bei gebrauchten Wohnimmobilien gibt es in vielen Regionen deutlich mehr Angebot, vergleichen lohnt sich. Beim Preis gab es zuletzt vielfach eine Seitwärtsbewegung.

• Vor dem Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung ist unbedingt auf den Erhaltungszustand des Gebäudes, die Höhe der monatlichen Betriebskosten-vorschreibung und das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung zu achten.

• Wer die Möglichkeit hat, sich während seiner Berufszeit rechtzeitig Wohneigentum zu schaffen, hat dann in der Pension erheblich mehr frei verfügbares Einkommen.

• Der Traum von den eigenen vier Wänden lässt sich unverändert in jeder Form – egal ob als Eigentumswohnung oder Mietwohnung, Reihenhaus oder Einfamilienhaus – am Stadtrand und vor allem in Landgemeinden noch immer wesentlich günstiger verwirklichen als in der Stadt.

• Wer an den Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung denkt, findet zwar noch immer einen guten Markt vor, allerdings sind die Rahmenbedingungen (Zinsniveau, Nachfrage, Angebot) nicht mehr wie in den Jahren 2021 oder 2022. Das hat sich zuletzt spürbar auf die Preise ausgewirkt. Unser Tipp: Profis arbeiten lassen, je schwieriger das Marktumfeld, desto größer der Unterschied in den Erfolgschancen!