Im Jahr 2000 kaufte er seine ersten beiden Immobilien– zwei Dachböden (einen in Wien, einen in Innsbruck), um diese zu renovieren– „zu einem Zeitpunkt, an dem noch nicht jeder erkannt hatte, dass Penthäuser die luxuriösesten Wohnräume in einer Stadt werden“, so Benko. Als er CEE/SEE den Rücken kehrte, wunderten sich viele, warum er das tat. Letztendlich war es der beste Zeitpunkt. Bei unwiederbringlichen Lagen setzt er auf steigende Werte, und eine dieser Lagen ist das „Goldene U“ in Wien, aus dem er ein eigenes „Goldenes Quartier“ gemacht hat. Benko: „Wenn man Dritte fragt, welche besonderen Eigenschaften mir beigemessen werden, dann gehören dazu sicher das Gespür für das Geschäft und die Gabe, beim Denken keine Zeit zu verlieren. Wenn man das Gespür hat, dann entscheidet man sich intuitiv relativ schnell für das richtige Investment oder dafür, sich rechtzeitig aus einem Investment zurückzuziehen. Wenn man erfolgreich sein will, muss man seine Entscheidungen auch ständig überprüfen und analysieren, damit man die Gesamtperformance bei weiteren Investments verbessern kann– und man darf nicht so überheblich werden zu glauben, alles zu können.“

Eine sinnvolle Investition

Vor zwei Jahren sah Benko das „Kaufhof-Portfolio“ bereits als sinnvolle Investition an, kam aber beim Verkauf der Kaufhaus-Kette nicht zum Zug:

Sie waren in Deutschland auch am Kaufhof-Portfolio interessiert. Das Thema ist zwar jetzt vom Tisch, aber was hat Sie daran gereizt: die Immobilien oder die Handelskette?

Benko: „Beides. Einerseits das Portfolio an Immobilien in erstklassigen deutschen Innenstadtlagen, andererseits aber auch das Potenzial eines etablierten deutschen Warenhauses. Insofern waren wir interessiert, beides zu erwerben: die Immobilien und den operativen Betrieb.“

Aber sind das nicht zwei unterschiedliche Sparten?

Benko: „Jein. Grundsätzlich ist es so, dass das Geschäftsmodell eines Handelsmieters anders ist als das eines Immobilieninvestors, dennoch hat es mit der Immobilie wahnsinnig viel zu tun. Erfolgreicher Handel geht nur im Zusammenhang mit einer ansprechenden Immobilie. Um erfolgreicher Investor einer Handelsimmobilie zu sein, muss man sehr viel vom Handel verstehen, und man muss sich in die Denkstruktur des Retailers hineinversetzen können. Es sind zwei unterschiedliche Geschäftsmodelle, die sich brauchen– der Hauseigentümer den Händler und umgekehrt.“

Jetzt erwirbt Benko das Unternehmen Karstadt. Viele Immobilien, in denen die Kaufhäuser angesiedelt sind, gehören schon ihm. 2011 erwarb er einige Karstadt-Immobilien, Ende 2012 kaufte er für 1,1 Milliarden Euro ein Einzelhandelsportfolio, bestehend aus 17 Warenhäusern, die alle langfristig an Karstadt vermietet sind. Sinnvoll wäre es, die Handelskette Karstadt mit Kaufhof zu einer Warenhaus AG zu fusionieren. Schon der frühere Karstadt-Eigentümer Nicolas Berggruen und der Kaufhof-Eigentümer Metro haben über diese Idee Gespräche geführt, zu einer Einigung ist es aber nicht gekommen. Benko würde jetzt einige Trümpfe in der Hand halten– nicht zuletzt auch die Immobilien.

Die Lieblingsimmobilie: das Kaufhaus Tyrol

Dass er in der Lage ist, aus einem kranken Standort ein funktionierendes System zu schaffen, hat er mit dem Kaufhaus Tyrol in Innsbruck bewiesen. Das Kaufhaus war zumindest 2012 seine erklärte Lieblingsimmobilie. „Nicht nur, weil ich nach wie vor ein begeisterter Innsbrucker bin, sondern auch, weil es für mich eine tolle Visitenkarte ist und zeigt, wie man Dinge möglich machen kann, die für unmöglich gehalten wurden und an denen viele vor mir gescheitert sind. Heute bekomme ich mit über fünf Millionen Besuchern im Jahr die Bestätigung, dass wir einfach eine supertolle Handelsimmobilie mit internationaler Architektur in bester Innenstadtlage geschaffen haben. Ich habe über die Jahre viel Zeit und auch persönliches Engagement investiert, und am Ende des Tages wurde das Kaufhaus Tyrol für uns ein großer wirtschaftlicher Erfolg.“

Als ihn die „Unabhängige Immobilien-Redaktion“ im April 2012 fragte, welche Ziele er für die kommenden Jahre habe, antwortete Benko: „Ich habe eine konkrete Vorstellung, wo und wie wir investieren wollen: In den starken europäischen Ländern wie Österreich, Deutschland oder der Schweiz und in besten Innenstadtlagen– es ist aber nicht so, dass wir zwanghaft wachsen müssen. Wir sind ein Unternehmen in privater Hand und unterliegen keinem unnatürlichen Wachstumszwang, sondern können dann investieren, wenn sich attraktive Möglichkeiten auftun.“