„Berlin ist und bleibt eine Hauptstadt in Europa und immer noch der erste Markt, der in Deutschland angeschaut wird.“: Mit diesem Statement gibt Dr. Lars Vandrei, Head of Research Catella Investment Management, die Richtung vor. Er sagt aber auch: „Der große und wachsende Abstand zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten hat einen Teufelskreis in Gang gesetzt. Weil Umzüge für Bestandsmieter tendenziell immer teurer werden, sinkt die Fluktuation. Verkleinerte Haushalte bleiben in ihren großen Wohnungen und erzeugen Ineffizienzen und Fehlbelegungen, was wiederum einerseits zu einem geringeren Angebot bei Bestandswohnungen und anderseits zu einem schnelleren Anstieg der Neuvertragsmieten führt.“
Auffällig ist das Wachstum der Neuvertragsmieten: In den vergangenen zehn Jahren stiegen sie um 74 Prozent bei Neubau- und um 62 Prozent bei Bestandswohnungen. „Damit liegt Berlin an der Spitze im Vergleich der deutschen Top-8-Städte – Hamburg, München, Frankfurt, Stuttgart, Köln, Düsseldorf, Leipzig und Berlin“, erklärt Lars Vandrei. Bei der Entwicklung der Kaufpreise hingegen erreicht Berlin lediglich den dritten Platz bei Neubauwohnungen mit einem Anstieg von 84 Prozent und den zweiten Platz bei Bestandswohnungen mit einer Steigerung von 100 Prozent.
Grund für den Mietpreisanstieg
Ursächlich für den starken Mietpreisanstieg seien der geringe Neubau und das niedrige Ausgangsniveau, das im Verein mit der gesetzlichen Mietenregulierung wiederum zu einem enormen Abstand zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten geführt habe. Vandrei beziffert diesen auf fast 92 Prozent. Damit nehme Berlin den Spitzenplatz unter den deutschen Top-8-Städten ein. Zum Vergleich: In Hamburg, Stuttgart, München und Köln liegen die Neuvertragsmieten um 55 bis 64 Prozent über den Bestandsmieten. in Frankfurt, Düsseldorf und Leipzig beträgt der Abstand 46, 33 und 27 Prozent.
Im Wohnraumbedarfsbericht der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen findet man – hier grob zusammengefasst – eine Beschreibung der Situation, wenn auch mit nicht ganz aktuellen Zahlen. Berlin verzeichnete 2023 mit rund 3,78 Millionen Einwohnern den höchsten Bevölkerungsstand seit dem Zweiten Weltkrieg. Trotz eines Zuwachses von 312.000 Personen seit 2014 stagniert der Wohnungsneubau: Mit rund 16.000 fertiggestellten Wohnungen pro Jahr wird der steigende Bedarf nicht ausreichend gedeckt. Die Wohnraumversorgung im Bestand zeigt eine theoretisch hohe Angemessenheit – etwa 84 Prozent der mietspiegelrelevanten Wohnungen gelten als angemessen für Haushalte mit Transferleistungen. Dennoch gibt es bei Einpersonenhaushalten ein rechnerisches Defizit von rund 16.700 Wohnungen. Bei Neuvermietungen offenbart sich eine deutlich angespannte Situation: Durchschnittsverdiener können sich nur etwa jede vierte angebotene Wohnung leisten. Der strukturelle Druck auf den Berliner Wohnungsmarkt bleibt damit hoch, während die Neubauzahlen die demografische Entwicklung nicht abbilden können.
Faktoren für Hauskauf sinken
Im Berliner Markt für Wohn- und Geschäftshäuser wurden im Jahr 2024 zwölf Prozent mehr Objekte verkauft als im Vorjahr. Die Anzahl der Verkäufe stieg von 605 im Jahr 2023 auf 677 im Jahr 2024. Gleichzeitig sanken die durchschnittlich erzielten Kaufpreise um 7,3 Prozent. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis verringerte sich von 2.060 Euro im Jahr 2023 auf 1.910 Euro im Jahr 2024. Auch die Multiplikatoren entwickelten sich rückläufig und fielen von 24,8 auf 22,8 – ein Niveau, das früher in der Hauptstadt undenkbar gewesen wäre. Der Rückgang der Kaufpreise und der Multiplikatoren deutet auf eine gedämpfte Erwartungshaltung der Verkäufer hin. Diese Entwicklung basiert auf Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin.
Philip C. Hetzer, Geschäftsführender Gesellschafter DAHLER Invest, führt aus: „Die Haltefristen der Immobilien steigen, Investoren setzen zunehmend auf langfristige Bestandsstrategien. Viele private Investoren, Unternehmer und Family Offices kehren nach Verlusten am Aktienmarkt wieder zurück in den Wohnimmobilienmarkt, sehen Immobilien als eine sichere Anlage.“ Dieser positive Effekt wird flankiert von den bekannten Thematiken: Das Aufteilungsverbot für Mietshäuser verhindert Verkäufe an Eigennutzer und verstärkt den Lock-in-Effekt zusätzlich. Menschen, die Eigentum erwerben möchten, bleiben mangels Angebot Mieter – oft zu hohen Preisen.
Gegensteuern könne man beispielsweise mit der Bebauung des Tempelhofer Felds oder die Förderung von Dachausbauten. „Das wird zwar immer wieder diskutiert, stößt aber politisch auf wenig Gegenliebe“, so Philip C. Hetzer. „Einige unserer Kunden haben Berlin bereits den Rücken gekehrt haben, weil sie in anderen deutschen Städten bessere Voraussetzungen für Wohneigentum finden.“
In den Fokus rückt damit auch der Speckgürtel Berlins. Martin Stock, Fund Manager Catella Investment Management, erläutert zwei Beispiele: das Falkenquartier in Weißensee und der Kasernenumbau in Zossen. Dort entstehen in fünf ehemals von der Roten Armee genutzten Gebäuden 208 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von rund 14.000 Quadratmetern. Drei der fünf Häuser wurden bereits fertiggestellt. Die übrigen zwei sollen Ende des Jahres folgen. Die Fertigstellung des 67 Wohnungen umfassenden Falkenquartiers ist noch in diesem Quartal geplant. Das Vorhaben wird in Holzhybrid-Modulbauweise errichtet und soll dank Luftwärmepumpe, Solar- und PV-Anlage den Standard KfW Effizienzhaus 40 NH erfüllen. „Wir sehen hier eine sehr große Nachfrage, vor allem für die großen Wohnungen, die bei Familien sehr nachgefragt sind.“
