Der Auslöser: ein Satz im Budget
Den Stein ins Rollen brachte ein einziger Satz. Bei der Präsentation der Eckpunkte zum Doppelbudget 2027/28 am 7. Juni kündigte die Koalition aus ÖVP, SPÖ und NEOS an, man wolle „mit einem Wohnbaupaket die Möglichkeit erleichtern, Bundesmittel zur Schaffung geförderten Wohnbaus abzurufen". Mehr nicht. Keine Summe, kein Instrument, kein Zeitplan. Bundeskanzler Christian Stocker (ÖVP) ordnete das Gesamtwerk so ein: „Es ist ein Budget in einer Krise, aber kein Krisenbudget." Vizekanzler und Wohnminister Andreas Babler (SPÖ) sprach von einem „ausgewogenen Mix aus strukturellen, nachhaltigen Sanierungsmaßnahmen und gezielten Maßnahmen".
Aus diesem einen Satz wurde binnen 24 Stunden eine grundsätzliche Debatte. Denn jede der drei Seiten liest in „erleichterter Abruf von Bundesmitteln" etwas anderes hinein – und genau darin liegt die eigentliche Geschichte.
VÖPE: budgetneutral, bitte – und ohne Markteingriffe
Die Vereinigung Österreichischer Projektentwickler (VÖPE) reagierte am Tag darauf, dem 8. Juni, mit einer Aussendung, deren Titel schon das Urteil enthielt: „(K)ein Tropfen auf dem heißen Stein – jetzt braucht es große Lösungen". VÖPE-Präsident Andreas Köttl, dessen Verband knapp 90 Mitgliedsunternehmen vertritt – darunter BIG/ARE, Strabag, Swietelsky, Bodner und UBM –, formulierte es so:
„Der Vorschlag ist gut gemeint, aber (k)ein Tropfen auf dem heißen Stein, denn Projektentwicklung braucht in erster Linie stabile Rahmenbedingungen."
Köttls Kernthese ist angebotsökonomisch: Nicht das Geld fehle, sondern die Verlässlichkeit. „Ständige Markteingriffe, wie zuletzt durch komplizierte Mietenregelungen, schaffen hausgemachte Unsicherheit, verringern damit das Angebot und führen letztlich unweigerlich zu steigenden Preisen – und zwar sowohl im gewerblichen als auch im gemeinnützigen Bereich." Die VÖPE fordert deshalb, was sie „budgetneutral" nennt: Bestand mobilisieren (Reform des Wohnungseigentumsrechts, Nachverdichtung statt Neuversiegelung), Verfahren beschleunigen (eine Art „Fast Lane" fürs klimagerechte Bauen) und einen „gläsernen Akt" als digitale Verwaltung. Kein Cent zusätzliches Steuergeld, dafür weniger Norm: Schon zuvor hatte die VÖPE überzogene Vorgaben beziffert – etwa die nach OIB-Richtlinie anzusetzende Raumtemperatur von 22 Grad, die nach Verbandsangaben bis zu 80 Euro Mehrkosten pro Quadratmeter verursache.
Das Wort „budgetneutral" fällt in der Aussendung auffällig oft. Man muss kein Zyniker sein, um zu bemerken, dass schnellere Verfahren und niedrigere Standards exakt jene Kosten senken, die ProjektentwicklerInnen tragen – während der von der VÖPE abgelehnte Mietdeckel exakt jene Einnahmen begrenzt, die sie erzielen. Die Position ist sachlich in Teilen unbestreitbar. Interessenneutral ist sie nicht.
AK: Wohnen ist ein Grundrecht, kein Spekulationsobjekt
Auf der anderen Seite des Dreiecks steht die Arbeiterkammer. Ihr Leitsatz lässt an Deutlichkeit nichts vermissen: Wohnen sei ein Grundrecht, kein Spekulationsobjekt. Wo die VÖPE den Markteingriff fürchtet, sieht die AK die fehlende Regulierung als Ursache der Misere. AK-Präsidentin Renate Anderl bringt es auf eine Formel: Die Mietpreisbremse komme „zu spät und ist zu wenig" – und vor allem blieben „die freien Mieten völlig draußen", also die teuersten überhaupt.
Die AK liefert dazu Zahlen, und zwar in Serie. Allein bei den freien Mieten – aus AK-Sicht die teuersten überhaupt – beträgt die Teuerung nach ihren Berechnungen rund 23 Prozent binnen zweier Jahre, schneller als die Einkommen. Besonders im Visier: die Befristung. Bei privaten Mietverträgen sei mittlerweile rund jeder zweite nur mehr zeitlich begrenzt vermietet – etwa 440.000 Verträge –, bei Neuverträgen sogar drei von vier. AK-Wohnexperte Lukas Tockner rechnet vor, dass MieterInnen in privaten Altbauten trotz gesetzlichem Befristungsabschlag „durchschnittlich rund 1.700 Euro zu viel Miete im Jahr" zahlen – in Summe über 160 Millionen Euro. Sein Befund, knapp: „Befristungen entrechten umfassend."
Die seit 1. Jänner 2026 geltende Mietpreisbremse (das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz) begrüßt die AK – sie entlastet nach ihren Angaben rund 1,1 Millionen Haushalte –, hält sie aber für zu eng. Anderl: „Die Bestrebungen, Mietsteigerungen einzugrenzen, sind für MieterInnen eine wichtige Entlastung, auch wenn wir dies für alle MieterInnen gefordert hätten." Konkret will die AK einen Deckel auf alle indexgebundenen Mieten (maximal zwei Prozent pro Jahr), ein einheitliches Mietrecht für alle privaten Wohnungen über 30 Jahre, das Aus für gewerbliche Befristungen und eine Deckelung der Zu- und Abschläge bei 25 Prozent. Rund 425.000 Haushalte mit frei vereinbarter Miete, betont die Kammer, fallen bis heute durch jedes Raster.
Die Regierung: zwei Hebel, ein Spagat
Und die Bundesregierung? Sie versucht, beides zu bedienen – und steht damit im offenen Feld zwischen den Polen. Die Mietpreisbremse ist die Antwort an die MieterInnenseite, das Wohnbaupaket die Geste in Richtung Bauwirtschaft. Babler hat im Regierungsprogramm zusätzlich die Wiedereinführung der 2008 abgeschafften Zweckbindung der Wohnbauförderung in Aussicht gestellt und das Revival einer Wohnbauinvestitionsbank angekündigt.
Der Haken liegt in der Mechanik. Das neue Paket schafft kein frisches Geld, sondern soll bloß den Abruf der bestehenden „Wohnbaumilliarde" aus dem Jahr 2024 erleichtern. Und an diesem Abruf hakt es gewaltig: Laut einer Recherche des „Standard" hatte der Bund bis 2025 erst knapp 130 der 1.000 Millionen Euro tatsächlich ausbezahlt. Die Hürde ist die sogenannte Additionalität – die Länder müssen nachweisen, dass sie zusätzlich zu ihren ohnehin geplanten Förderungen bauen. Ein „erleichterter Abruf" zielt also auf ein echtes Nadelöhr. Ob die Lockerung reicht, ist die offene Frage, die in der Eckpunkte-Ankündigung schlicht nicht beantwortet wird.
Wo sich die Fronten überraschend treffen
Man würde eine klare Linie erwarten: Bauwirtschaft gegen MieterInnen, Angebot gegen Regulierung. So einfach ist es nicht. Beim Geld nämlich ziehen AK und Bauwirtschaft teils am selben Strang. Die Wiedereinführung der Zweckbindung der Wohnbauförderung fordern AK, der Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen (GBV) und – mit anderer Begründung – auch die VÖPE.
GBV-Obmann Klaus Baringer, im Dreieck so etwas wie die Brücke, rechnet vor, dass den Ländern 2022 aus Rückflüssen und Wohnbauförderungsbeiträgen 2,72 Milliarden Euro zur Verfügung standen, aber deutlich weniger ausgegeben wurde. „Eine Wiedereinführung der Zweckbindung der Wohnbauförderung ist daher das Gebot der Stunde." Beim Mietdeckel wiederum steht Baringer näher bei der VÖPE als bei der AK: Er nennt ihn „nicht einen Mietendeckel, sondern einen Wohnbaudeckel" und beziffert das den Gemeinnützigen entgehende Volumen auf rund 150 Millionen Euro in drei Jahren – umgerechnet 11.400 Wohnungen, die nicht gebaut würden.
Die wahre Trennlinie verläuft also nicht zwischen den Lagern, sondern quer hindurch. Sie heißt: Mietpreisregulierung. Für die AK ist sie das zentrale Entlastungsinstrument. Für VÖPE und GBV ist sie die Bremse, die Sanierung und Neubau abwürgt. Beim Förderbudget herrscht hingegen eine stille Koalition der Willigen.
Was bleibt: drei Wahrheiten und ein Stresstest
Drei AkteurInnen, drei in sich schlüssige Erzählungen. Die VÖPE sagt: Gebt uns Verlässlichkeit und kürzere Verfahren, dann baut der Markt von selbst. Die AK sagt: Reguliert die Mieten und baut gefördert, sonst zahlen die Haushalte weiter drauf. Die Regierung sagt: ein bisschen von beidem. Wer recht hat, wird sich – ausnahmsweise – überprüfen lassen.
Denn die nächsten Monate liefern den Stresstest. Steigen die Fertigstellungszahlen 2026/27 trotz Mietdeckel wieder – die GBV-Prognose für 2025 lag bei nur 11.000 bis 12.000 Einheiten –, dann schwächt das die These vom angebotsverknappenden Markteingriff. Bleiben sie im Keller, stützt es sie. Und steigt der Abruf der Wohnbaumilliarde nach der angekündigten Erleichterung spürbar, war das Föderalismus-Problem tatsächlich nur ein bürokratisches. Bleibt das Geld liegen, war es ein strukturelles.
Eines ist jedenfalls bemerkenswert: Während sich die Verbände um die richtige Therapie streiten, steht eine ausbezahlte Milliarde zu großen Teilen ungenutzt herum. Vielleicht ist das die unbequemste Wahrheit von allen.