Es gibt in Wien wenige Orte, die so lange auf ihre Bestimmung warteten wie der Dr.-Adolf-Schärf-Platz in Kagran. Jahrzehntelang diente das rund 15.000 Quadratmeter große Areal unmittelbar gegenüber dem Donauzentrum und an der U1-Endstation als schlichter Parkplatz. Kein Gebäude. Keine Nutzung. Nur Asphalt, parkende Autos und das diffuse Versprechen, dass hier irgendwann etwas Größeres entstehen würde.
2008 wurde aus diesem Versprechen ein Wettbewerb. Die Stadtentwicklungskommission schrieb ein Verfahren für das „Zentrum Kagran" aus. Den Siegerentwurf lieferte Dietmar Feichtinger Architectes. Daraus entstand ein städtebauliches Leitbild, das 2009 beschlossen wurde und 2010 in einen Realisierungswettbewerb mündete, den schließlich die Wiener Architekten von Delugan Meissl Associated Architects (DMAA) gemeinsam mit dem Ingenieurbüro Vasko+Partner gewannen. Das Grundprinzip: ein verdichtetes Stadtquartier mit gemischten Nutzungen, das die periphere Lage im 22. Bezirk durch urbane Dichte kompensiert. Das Gestaltungsprinzip nannten die Architekten „Selbstähnlichkeit" – volumetrische Entwicklungen, die sich wie organisch gewachsenes Stadtgefüge lesen.
Die Widmung ließ noch bis Dezember 2014 auf sich warten. Dann aber war der rechtliche Rahmen klar: Hochhausbebauung war möglich. Der 22. Bezirk würde eine neue Silhouette bekommen.
Das Joint Venture, das keiner hinterfragt hat
2016 fiel die entscheidende Weiche. Die ARE Development GmbH, Tochter der staatlichen Bundesimmobiliengesellschaft BIG, und die Forum Donaustadt Holding GmbH, eine 100-Prozent-Tochter der Signa Development Selection Asset GmbH von René Benko, gründeten gemeinsam 16 Projektgesellschaften. Signa hielt 51 Prozent und damit die Mehrheit. ARE Development 49 Prozent. Das Projekt, zunächst „Forum Donaustadt" getauft, später in Vienna TwentyTwo umbenannt, sollte ein Vorzeigequartier für den wachsenden 22. Bezirk werden.
Was damals kaum jemand öffentlich hinterfragte: Wie kam diese Partnerschaft überhaupt zustande? Der Österreichische Rechnungshof hat diese Frage im März 2026 – nach mehr als einem Jahr Prüfung – schriftlich gestellt und keine befriedigende Antwort gefunden. Es sei nicht dokumentiert, wie die Zusammenarbeit zwischen der staatlichen ARE und Signa initiiert wurde. Eine standardisierte Risikobeurteilung des privaten Partners sei nicht durchgeführt worden. Erst zwei Jahre nach Projektbeginn führte die ARE Development überhaupt ein formalisiertes Prüfverfahren für Projektpartner ein.
Im Februar 2019 begannen die Bauarbeiten. Die Fertigstellung war für 2022 geplant. Die Errichtungskosten waren mit 212,55 Millionen Euro budgetiert.
Vier Jahre Bau, steigende Kosten, wachsende Spannungen
Was folgte, war ein Projekt, das in seiner Komplexität systematisch unterschätzt wurde. Die Hochhausbaustelle an der U1 Kagran war kein gewöhnliches Vorhaben. Der Rohbau des 155-Meter-Turms allein verschlang rund 33.000 Kubikmeter Beton und 5.600 Tonnen Bewehrungsstahl – gebaut von der ARGE HABAU-DYWIDAG mit Schalungssystemen von Doka. PORR übernahm Tiefgründung und Geothermie: 146 Erdwärmesonden bis in 160 Meter Tiefe, PORRs größtes Geothermie-Projekt bis dato.
COVID-19 traf die Baustelle wie alle anderen. Die Materialpreise stiegen. Die Bauzeit verlängerte sich. Und intern, so zeigt der Rechnungshof-Bericht später, türmten sich die Konflikte. In vier von sechs operativ tätigen Projektgesellschaften unterschritt Signa die vereinbarte Mindesteigenkapitalquote von acht Prozent – insgesamt neunmal. Der Rechnungshof hielt fest, dass diese Quote ohnehin zu niedrig angesetzt war. Signa drängte wiederholt darauf, noch weniger Kapital einzuschießen.
Noch brisanter: Drei Bauteile des Vienna TwentyTwo – nach interner Projektnummerierung die Bauteile 1, 3 und 4 – ließ Signa in einem Bieterverfahren verwerten, das allein Signa durchführte. Der Kooperationsvertrag hatte gemeinsame Entscheidungen vorgesehen. ARE hatte auf ein transparentes Verfahren bestanden. Signa setzte sich durch und vergab den Zuschlag an einen Interessenten, mit dem laut Rechnungshof geschäftliche Beziehungen bestanden. Vier dieser Bauteile wurden bis 2023 fertiggestellt und in Betrieb genommen. Das Hotel Bassena unter der Verkehrsbüro Group öffnete 2022. Die Citadines Danube Vienna – erste Niederlassung der Ascott-Gruppe in Österreich – folgte Ende 2023.
November 2023: Die Signa-Welt bricht zusammen
Am 29. November 2023 meldete die Signa Holding AG Insolvenz am Handelsgericht Wien an. Allein gegen die Holding wurden in der Folge Forderungen von 7,8 Milliarden Euro angemeldet – die größte Unternehmenspleite in der österreichischen Wirtschaftsgeschichte. Einen Monat später, am 29. Dezember 2023, folgte die Signa Development Selection AG – jene Gesellschaft, die über ihre Tochter die Hälfte des Vienna TwentyTwo hielt.
Zu diesem Zeitpunkt standen der 155-Meter-Turm und das Bürogebäude „Unique Office" als Rohbauten still. Vier von sechs Bauteilen waren fertig. Zwei waren es nicht. Und Signa konnte ihren Anteil an einer fälligen Bankenkredittranche von 12,6 Millionen Euro nicht mehr bedienen.
Für das Vienna TwentyTwo – und für die ARE als staatliche Miteigentümerin – war dies der Moment, in dem alle Versäumnisse der Vergangenheit schlagartig Konsequenzen bekamen. Noch im zweiten Quartal 2023, als Signas Lage bereits angespannt war, hatte die zentrale Projektgesellschaft 18 Millionen Euro an Gesellschafterdarlehen an beide Partner zurückgezahlt. Ein Liquiditätsentzug in der kritischen Schlussphase, den der Rechnungshof als „hochproblematisch" einstuft.
Vier Wochen, eine Entscheidung
Die ARE handelte schnell. Am 29. Jänner 2024 – exakt einen Monat nach der Signa-Development-Insolvenz – unterzeichnete die ARE Development den Vertrag zur Übernahme sämtlicher Signa-Anteile. Verhandelt wurde mit der Sanierungsverwalterin Dr. Andrea Fruhstorfer. Der ARE-Aufsichtsrat genehmigte einstimmig. Ein Kaufpreis wurde nie kommuniziert. ARE-Aufsichtsratsvorsitzender Markus Neurauter sprach von der Verhinderung eines „sehr kostspieligen Baustopps mit allen negativen Konsequenzen".
Was dieser Satz bedeutet, erschließt sich im Kontext des gesamten DACH-Raums: Der Elbtower in Hamburg steht als Rohbau-Ruine im Wind. Das Lamarr-Kaufhaus an der Wiener Mariahilfer Straße ist in Konkurs. Die Alte Akademie in München liegt still. Überall hinterließ Signa halbfertige Projekte und offene Rechnungen. Das Vienna TwentyTwo ist heute das einzige bedeutende Signa-Co-Development im DACH-Raum, das vollständig fertiggestellt wurde.
Die ARE engagierte 70 externe Konsulenten, holte einen früheren Signa-Projektleiter als Berater ins Boot und trieb den Bau durch.
April 2025: Dachgleiche auf 155 Metern
Am 24. April 2025 erreichte der Turm des Vienna TwentyTwo seine finale Höhe von 155 Metern. Dachgleiche. Der höchste reine Wohn- und Büroturm Wiens stand damit im Rohbau. Von Geschoss drei bis sechzehn die „Tower Offices" mit rund 16.400 Quadratmetern Bürofläche, vermarktbar ab 245 Quadratmeter pro Etage. Ab dem 18. Obergeschoss die „Tower Homes": 347 Mietwohnungen zwischen 38 und 125 Quadratmetern.
Im Keller des Quartiers – genauer gesagt: in 150 Metern Tiefe unter dem Dr.-Adolf-Schärf-Platz – läuft das vielleicht bemerkenswerteste Element des gesamten Projekts: ein Wärme-Kälte-Verbundsystem, das die Stadtentwicklung im 22. Bezirk von fossiler Energie entkoppelt. 146 Geothermie-Tiefensonden, sechs Kreisläufe, eine zentrale Energiezentrale in Bauteil zwei, betrieben von ENGIE Energie GmbH im Rahmen eines 20-jährigen Contractingvertrags. Überschüssige Abwärme wird gespeichert und bedarfsgerecht zwischen den Gebäudeteilen verteilt. Es ist Österreichs erste Umsetzung eines solchen Quartiers-Energiekonzepts in dieser Größenordnung.
April 2026: Fertig. Aber zu welchem Preis?
Im April 2026 erklärte die ARE das Vienna TwentyTwo für vollständig fertiggestellt. Sechs Bauteile. Rund 89.900 Quadratmeter Nutzfläche. Ein Quartier mit Hotel, Serviced Apartments, Eigentumswohnungen, Mietwohnungen, Büros, Supermarkt, Gastronomie und öffentlichem Bezirksamt – mit direktem U1-Anschluss und ÖGNI/DGNB-Gold-Zertifizierung.
Die Errichtungskosten: 412 Millionen Euro. Das sind 199 Millionen Euro mehr als 2018 budgetiert. Ein Anstieg von 94 Prozent. Die prognostizierte Rendite sank von 6,97 auf 1,46 Prozent. Das geplante Ergebnis: rund acht Millionen Euro. Für ein Projekt dieser Größe und Komplexität ist das ein Ergebnis, das man nicht als Erfolg verkaufen kann.
Die offene Frage: Die rund 20.000 Quadratmeter Bürofläche in Tower Offices und Unique Office suchen noch Mieter. Der Wiener Büromarkt ist mit einer Leerstandsquote von 3,8 Prozent grundsätzlich angespannt, was dem Vienna TwentyTwo einen Wettbewerbsvorteil verschafft. Ob Kagran allerdings als Bürostandort zu etablieren ist, werden die nächsten zwölf bis achtzehn Monate zeigen.
Was bleibt
Das Vienna TwentyTwo ist kein unkomplizierter Triumph. Es ist der Beweis, dass institutionelle Resilienz – und eine handlungsfähige öffentliche Hand – in einer Immobilienkrise den Unterschied machen kann. Gleichzeitig ist es ein Lehrstück darüber, was passiert, wenn Due Diligence bei öffentlich-privaten Partnerschaften zur Formalie verkommt.
Der Rechnungshof hat das Protokoll der Versäumnisse akribisch aufgezeichnet. Die ARE hat die Konsequenzen gezogen und ein Prüfverfahren für Projektpartner eingeführt – das freilich erst zwei Jahre nach Baubeginn kam.
Auf dem ehemaligen Parkplatz in Kagran steht heute ein 155 Meter hoher Turm. Er überragt alles in der Donaustadt. Und er erinnert daran, dass die spektakulärsten Projekte selten geradlinig entstehen – sondern meistens durch Krisen, durch schlechte Entscheidungen und durch den Willen, sie trotzdem zu Ende zu bringen. Und dass man das Projekt in dem SIGNA-Wahnsinn noch durchgezogen hat, ist sowieso eine Meisterleistung.
Quellen: Rechnungshof Österreich (März 2026), ARE Austrian Real Estate, immomedien.at, immobilien-investment.at, leadersnet.at, Österreichisches Amtsblatt