Tourismus & Hospitality – Trends und Themen

Volle Stadt, leerere Häuser

Offiziell ist der Sommer in der Hotellerie noch gar nicht vorbei — statistisch läuft er bis Ende Oktober. Die Zahlen bis Ende Juli reichen aber schon für eine Diagnose. Österreich ist heuer stärkergewachsen als Deutschland, rund 1,7 Prozent mehr Nächtigungen, und das Gros davon kommt aus Wien mit 4,2 Prozent. Vor-Pandemie-Muster, könnte man sagen. Nur: Die Wiener Hotels haben davonwenig.

„In Wien kommen schleichend neue Betten dazu", sagt Martin Schaffer, „im Vorjahresvergleich noch einmal fast fünf Prozent." Über zehn Jahre gerechnet stehen rund 16 Prozent Nächtigungswachstumetwa 24 Prozent Angebotswachstum gegenüber. Schaffers Fazit dazu ist unsentimental: „Die Hotels sind nicht mehr so voll, wie sie vorher waren."

Dazu kam heuer eine Lücke, die viele schon im Frühjahr befürchtet hatten. Rund ein Viertel des arabischen Geschäfts ist in Wien ausgeblieben — Gäste, die überwiegend in guten Häusern buchen. Die Durchschnittsrate gab entsprechend um zwei Prozent nach. München traf es mit minus 16 Prozent ähnlich, Zell am See nach Branchenschätzungen um die 20 Prozent. Kompensiert wurde das Volumen von fast allen anderen Herkunftsmärkten; profitiert haben vor allem Spanien, Portugal, Kroatien und Italien.

Unterm Strich bleibt eine Schere, die Schaffer so beschreibt: „Obwohl die Hotelzimmer gefühlt für jeden teurer und teurer werden, bleibt bei den Betreibern weniger am GOP oder am NOI über." Die operativen Kostensteigerungen lassen sich eben nicht vollständig in eine Zimmerrate übersetzen. Die EBITDA- und GOP-Margen von 2019 sehe man bei denselben Kunden heute nicht mehr.

Keine Entwarnung, nur weniger Lärm

Bei den Restrukturierungen ist es medial ruhiger geworden — was nicht dasselbe ist wie besser. „Entwarnung würde ich noch nicht sagen", sagt Wolfgang Mader. Die großen Fälle sind abgearbeitet, beider ehemaligen HR Group wurden über hundert Häuser aus der Insolvenz verkauft. Was bleibt, sind die Fälle ohne Schlagzeile: notleidende Kredite, bei denen man mit der finanzierenden Bank einetragfähige Lösung sucht. „In der Beratung würde ich keine Entwarnung geben", so Mader, „aber die große Konkurswelle hat hoffentlich schon vor dem Sommer ihren Höhepunkt erreicht."

Neu ist der Gegenwind von der Zinsseite. Ein halbes Prozent im Zehn-Jahres-Swap gegenüber dem Frühjahr — Mader nennt die Größenordnung und gleich die Konsequenz: „Klingt nach nicht viel, aberwenn es vorher schon knapp ist, dann geht es sich schnell wieder nicht aus." Der Trend gehe deshalb klar zur Fixverzinsung. Dort, wo es sich gar nicht ausgeht und kein Konkurs im Raum steht, sei die außergerichtliche Einigung mit Teilverzicht der Bank das typische Sanierungskonzept.

1,5 — eine Zahl, die man sich schönrechnen kann

Die spannendste Passage des Nachmittags drehte sich um eine Kennzahl, die außerhalb der Branche kaum jemand kennt: den Mietabdeckungsfaktor, im Fachjargon Lease Coverage Ratio. Er beschreibt, wie oft der Betreiber die vereinbarte Pacht aus dem operativen Ergebnis erwirtschaftet.

Früher wurde zum 1,2- oder 1,25-Fachen unterschrieben, heute wollen EigentümerInnen 1,5. Schaffer hält diesen Wert für weitgehend herbeigerechnet: „Die Betreiber haben ihre Excel-Sheets geduldigbefüllt und Forecasts abgegeben, sodass unten 1,5 herauskommt." Realistisch liege der Wert eher bei 1,35 bis 1,40 — und dann müsse auch der Businessplan dazu passen. „Es bringt nichts, ADR und Auslastung hinaufzuschrauben, nur damit du 1,5 zeigen kannst, und dann geht es sich im Jahr zwei schon nicht mehr aus."

In der Vertragspraxis läuft es meist auf eine Mischung hinaus. „Meistens hast du eine Kombination aus Mindest- und Umsatzpacht", sagt Birgit Kraml. Für den Vermieter sei die Mindestpacht schonwegen der Finanzierung unverzichtbar; die Umsatzkomponente setze manchmal erst nach zwei, drei Jahren ein, wenn ein Modell neu eingeführt wird. Ihr Eindruck aus den Verhandlungen: großteilspartnerschaftlich, oft schon lange vor dem Vertrag über LOIs vorbereitet. Mader ergänzt den nüchternen Grund dafür — „Wenn ich eine zu hohe Pacht verlange und die nicht bezahlt werden kann, habeich als Verpächter auch nichts davon."

Was die Flexibilisierung bremst, ist die Exit-Seite. Deutsche Fondshäuser verlangen in der Regel 75 bis 80 Prozent Fixpachtanteil, weil sie ihren AnlegerInnen kalkulierbare Erträge präsentieren müssen. Schaffer beziffert den Effekt auf die Bewertung: Zwischen Fixpachtvertrag mit gutem Pächter und Managementvertrag entstehe ein Wertunterschied von rund 20 Prozent — „auch wenn es in der Praxis vermutlich nicht so sein wird". Solange an deutsche Institutionelle verkauft werden soll, bleibe der Wunsch nach Umsatzpacht eben der Vater des Gedankens. Kraml sieht die deutschen InvestorInnenallerdings schon deutlich weniger stark am Markt und das Interesse internationaler, durchaus aus UK und den USA.

Wer schneller Ja sagt, gewinnt

Eine Beobachtung, die Kraml einbrachte und Schaffer verschärfte: Seit den Boomjahren bis 2022 sind Leute in die Hotellerie eingestiegen, die das Haus als Gebäude sehen, nicht als Betrieb. „Da wolltejeder mitnaschen", sagt Kraml — renditemäßig und gebäudetechnisch gedacht, aber ohne Gefühl dafür, was ein Betrieb und sein Personal brauchen.

Schaffer geht weiter: Seit sechs, sieben, acht Jahren gebe es einen komplett neuen Investorentypus mit bester Finance-Ausbildung und Freude am Companybauen. „Ob da im Backend Hotel dran ist, Gebrauchtwagen oder irgendetwas anderes, ist für viele nachrangig." Der Wettbewerbsvorteil liegt in der Geschwindigkeit: Diese Häuser legen binnen drei Tagen ein durchgerechnetes Angebot vor, samt Architekt vor Ort. Bei den etablierten Ketten vergehen bis zum Investment Committee — womöglich in Paris und erst im Dezember — drei, vier, fünf Monate.

Dass die neuen Player dabei bleiben, hält Schaffer für wahrscheinlich, allerdings in korrigierter Form. Numa, Limehome, Stayery und Co. hätten mit Objekten von 10 bis 20 Zimmern begonnen und wollten heute 50 bis 100. Und sie reduzierten ihre ursprünglich hochriskanten Pachtansätze wieder — aus Sorge, „ein bisschen ein Zalando-Schicksal zu erleiden: dass man groß wird, viel Umsatz machtund wenig verdient".

Greenfield ist halbtot

Gebaut wird währenddessen kaum. „Das Greenfield Development ist halbtot, wenn nicht ganz tot", sagt Schaffer. Die Baukosten sind nach dem Sprung von 2022 nicht wieder gesunken, die Finanzierungskosten sind hoch, und vorgekauft wird nicht mehr: Früher zwei bis drei Jahre im Voraus, heute sechs bis zwölf Monate vor Fertigstellung. Wer entwickelt, müsste also praktisch auf Halde bauen.

Mader sieht den Forward Deal, vor dem Zinsanstieg quer durch alle Assetklassen die Regel, fast verschwunden — mit Ausnahme von Nischen wie Data Centern. Der Grund ist simpel: Aus Insolvenzmassen sind fertige Häuser am Markt, das Andaz etwa wurde heuer aus der Signa-Masse gekauft. „Warum soll ich einen Forward Deal machen, wenn es so etwas am Markt gibt?"

Was eröffnet, wurde vor Jahren geplant. Beispiel Flughafen Wien: 510 Zimmer, ursprünglich als Vienna House Easy by Wyndham konzipiert, nach der Revo-Insolvenz im Jänner verspätet und unter neuerMarke in Betrieb gegangen. Ein Schlag, und das Angebot wächst wieder. Den größten Zuwachs liefern ohnehin nicht die Hotels, sondern die Ferienwohnungen. Mit einer Belebung des Development-Marktes rechnet Schaffer erst in drei bis fünf Jahren.

Vom Elternbetrieb zum Betreibermodell

Wie sehr sich dieses Segment professionalisiert, zeigte Jonathan Pawel, dessen Unternehmen österreichweit knapp 1.000 Betten betreibt — bewusst außerhalb Wiens, vom Burgenland bis ins Tiroler Oberland. Vier Konstellationen kommen typischerweise auf ihn zu, die vierte ist die interessanteste: der Generationenwechsel. Die Kinder wollen nicht in den Betrieb, die Eltern können oder wollennicht mehr, und der aufgerufene Kaufpreis ist am Markt nicht zu erzielen.

Wie groß der Hebel sein kann, rechnete Pawel an einem aktuellen Fall in Kitzbühel vor: knapp eine Million Euro Jahresumsatz, dabei 122.000 Euro Bilanzverlust — und das, obwohl beideEigentümerInnen 50 Stunden und mehr im eigenen Haus stehen. Schuld seien À-la-carte-Restaurant, zu hohe Wareneinsätze, zu niedrige Raten und ein schwacher Online-Auftritt. Bei 25 Zimmern rechne sich ein À-la-carte-Betrieb schlicht nicht.

Dass die Professionalisierung von außen kommen muss, begründet Pawel plausibel: Die meisten familiengeführten Betriebe seien gar nicht aus der Hotellerie gekommen, sondern hineingewachsen — Buchungssystem und Abläufe von den Eltern übernommen. Und der Vertrieb funktioniert am Land nach eigenen Erfahrungen bemerkenswert analog: „Die Nachbarin redet mit der Nachbarin."

Steuerlich ist die Abgrenzung dabei alles andere als nebensächlich. Mader verortete die Schwelle bei rund zehn Betten beziehungsweise fünf Apartments: Darunter bleibt man in der Regel beiVermietung und Verpachtung, darüber kippt es ins Gewerbliche — mit Folgen für AfA, GSVG und Umsatzsteuer.

Der Rezeptionist sitzt woanders

Beim Blick nach vorn wurde es konkret. Kraml berichtete von einem Mandanten, der aus dem Flughafenbetrieb bekannte Bildschirmlösungen in seine Hotels holt: ein Rezeptionist, der über den Screen mehrere Häuser betreut und theoretisch überall auf der Welt sitzen kann, sofern er die Sprachen beherrscht. Mader denkt in dieselbe Richtung, nur mechanischer: Wegräum- und Putzroboter gibt es bereits, und er würde nicht ausschließen, dass in fünf Jahren oder früher weitere Tätigkeiten dazukommen.

Schaffer ordnet das in eine Gästeerwartung ein, die sich zweigeteilt hat. Unten haben sich die Gäste an weniger Dienstleistung gewöhnt — reservierte Tische, zwei Sitzungen beim Abendessen, am Wochenende außer Frühstück nichts. Oben steigt die Erwartung an Professionalität, weil die Produkte überproportional teurer werden. Sein Schluss ist unmissverständlich: „Ich bin überzeugt davon, dass die Hotelprodukte noch personalloser werden, als sie heute sind."

Und die Kapselhotels, die inzwischen nicht nur in Florida, sondern auch in Floridsdorf auftauchen? Schaffers Antwort war die kürzeste des Nachmittags: „Glaube ich nicht."

Was bleibt: ein selektiverer Markt

Die Linie, die sich durch alle Themen zog, formulierte Schaffer zum Schluss so: „Luxus, Economy, Budget geht gut, und die Mitte wird sich schwertun auf Dauer." Die klassische Vier-Sterne-Halbpensionmit hohem Gastronomieanteil steht damit vor einer Entscheidung, die sich nicht aussitzen lässt — bei rückläufiger Ausgabenbereitschaft in der Gastronomie und weiter steigenden Personalkosten.

Bezeichnend war die Schlussrunde: Auf die Frage nach dem eigenen Lieblingssegment landeten Kraml und Pawel beim Boutiquehotel, Mader zwischen großem Angebot und Apartment. Vier Menschen, vier Antworten. Oder, wie es Moderator Walter Senk zusammenfasste: Der Markt wird selektiver.

Die gesamte Diskussion ist als Aufzeichnung verfügbar.

Häufige Fragen

Was ist der Mietabdeckungsfaktor (Lease Coverage Ratio) bei Hotels?

Er beschreibt das Verhältnis des operativen Ergebnisses zur vereinbarten Pacht. Ein Faktor von 1,4 bedeutet, dass der Betreiber die Pacht 1,4-fach erwirtschaftet. Gefordert werden derzeit häufig 1,5; imImmoLive wurden 1,35 bis 1,40 als realistischer Korridor genannt.

Pachtvertrag oder Managementvertrag — was bevorzugen InvestorInnen?

Fixpacht liefert planbaren Cashflow und ist finanzierungsfreundlich, der Managementvertrag verlagert Chance und Risiko zum Eigentümer. In der Bewertungspraxis schneidet der Managementvertraglaut mrp hotels um rund 20 Prozent schlechter ab; deutsche Fonds verlangen in der Regel 75 bis 80 Prozent Fixpachtanteil.

Warum steigt die Auslastung in Wien trotz mehr Nächtigungen nicht?

Weil das Bettenangebot schneller wächst als die Nachfrage. Im Vorjahresvergleich kamen knapp fünf Prozent Betten dazu, über zehn Jahre stehen rund 16 Prozent Nächtigungswachstum etwa 24 Prozent Angebotswachstum gegenüber.

Ab wann gilt Zimmervermietung in Österreich als gewerblich?

Als Praxisschwelle gelten rund zehn Fremdenbetten beziehungsweise fünf Apartments. Darunter bleibt man üblicherweise bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, darüber liegt ein Gewerbebetrieb vor — mit Konsequenzen für AfA, GSVG und Umsatzsteuer.

Wie hat die Wiener Baurechtsnovelle 2024 den Markt verändert?

Der Bestand an Airbnb-Angeboten ist von rund 16.000 auf weniger als die Hälfte gefallen. Ein eigenes Referat der Baupolizei mit neun MitarbeiterInnen kontrolliert nicht genehmigte Kurzzeitvermietungen; legal betriebene Ferienwohnungen profitieren davon.