Propileya: Warum sich Österreichs Makler zur Genossenschaft zusammenschließen

Es gibt einen Satz, den Jörg Buß im Gespräch zweimal sagt, mit kleinen Variationen, und der die ganze Konstruktion trägt: „Für mich ist hier das disruptive Element die Genossenschaft – und nicht irgendeine Technologie.“

Das ist eine ungewöhnliche Behauptung von jemandem, der aus der Technologie kommt. Buß hat an der TU Wien Mathematik und Computerwissenschaften studiert, 1998 mit Florens Eblinger die Jobnews GmbH gegründet, daraus Jobfinder, Unijobs.at und Career.at gebaut und das Paket 2007 an den norwegischen Konzern StepStone verkauft. 2014 folgte gemeinsam mit Sabine Schally Checkmyplace, ein Werkzeug für datenbasierte Standortanalysen, 2020 der Verkauf an die Schweizer PropTech-Firma PriceHubble, deren österreichische Geschäftsführung er anschließend übernahm. Dazu ein Jahrzehnt als Mitgründer und Vorstand der apti, später DREA, jenes Netzwerks, das PropTechs, Corporates und Investoren zusammenbringt. Im April heuer ist er aus dem Vorstand ausgeschieden.

Nicht das Modell. Die Rechtsform.

Man würde erwarten, dass so jemand ein besseres Portal bauen will. Buß will das und noch etwas anderes.

„Wir haben ein altes, arriviertes Businessmodell hergenommen, nämlich ein Immobilienportal“, sagt er. „Und haben uns angeschaut: Wo liegt im Augenblick der größte Schmerz in der Vermarktungsbranche? Da haben wir gesehen: Es ist eigentlich nicht das Businessmodell selbst, sondern die Gesellschaftsform, die dahintersteht. Die gewinnmaximierende Gesellschaftsform, egal ob Aktiengesellschaft oder GmbH – das ist vollkommen wurscht.“

Seine Diagnose ist keine Immobilienbranchen-Diagnose, sie ist eine Plattform-Diagnose. Marktteilnehmer werden auf eine Plattform geholt, es entsteht ein Locked-in, und dann bewegen sich die Gebühren so weit nach oben, wie es der Markt eben hergibt. Hotellerie, Einzelhandel, überall dasselbe Muster: Die Wertschöpfung entsteht bei den kleinen Betrieben, abgeschöpft wird sie woanders. „Da läuft aus meiner Sicht etwas falsch.“

Was er dagegensetzt, ist keine Funktion, sondern ein Eigentümerverhältnis. Die Genossenschaft gehört ihren Mitgliedern, jedes Mitglied hat eine Stimme, die Preise werden in der Generalversammlung beschlossen. Über 200 Betriebe haben sich nach Angaben der Genossenschaft bislang angeschlossen, 2.000 sind das Ziel. Zur Einordnung: Der Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder zählt österreichweit rund 11.200 Treuhänder-Betriebe.

Leise gestartet – und ein Sternchen bei 65.000

Aus 25 Jahren Marktplatzbau hat Buß vor allem eine Lehre mitgenommen, und sie klingt unspektakulär: nicht mit Stichtag und Kampagne starten. AlleImmobilien.at ist im Herbst still gelauncht und wird seither Stück für Stück ausgebaut, mit Priorität auf Auffindbarkeit statt auf Werbedruck. „Damit man weniger Geld für Paid Ads ausgeben muss.“

Die Zahl, mit der die Genossenschaft wirbt, sind über 65.000 publizierte Objekte. Ein Teil stammt aus Kooperationen, alle anderen aus Mitgliederbeständen. „Alle über Schnittstellen. Nicht gescraped.“, ordnet Buß ein. Der Anteil eigener Inserate soll die Kooperationsobjekte nach und nach ablösen – ein Übergangszustand, den er offen benennt, ohne dass jemand nachfragen müsste.

Wer also 65.000 durch 200 dividiert, rechnet an der Sache vorbei. Die Zahl misst die Sichtbarkeit des Portals, nicht die Kraft der Mitgliederbasis. Das ist ein Unterschied, den man in Aussendungen selten so klar gesagt bekommt.

Das Muffige am Modernen

Den Namen hat nicht er erfunden, sondern sein Co-Prokurist Christian M. Kaindl. Eine Gründungslegende verweigert Buß freundlich: „Jetzt könnte ich eine ganz, ganz tolle Legende erzählen.“ Kann er, tut er aber nicht.

Stattdessen ein erstaunlich selbstkritischer Gedanke über die eigene Rechtsform: „Der Begriff Genossenschaft ist ja per se nicht wahnsinnig innovativ und modern. Er hat schon ein bisschen was Muffiges.“ Genau dieses Wechselspiel zwischen alt und neu reizt ihn. Für das Portal selbst hat man sich dann bewusst gegen den Kunstnamen entschieden – AlleImmobilien.at, „weil da jeder weiß, was er hat“. Nebenbei bemerkt: eine saubere Entscheidung auch für Google, auch wenn er sie nicht so nennt.

Was der Makler zurückbekommt

Interessanter als die Namensfrage ist, was mit den Daten passiert – und hier ist Buß in seinem Element. „Ich komme durchaus aus der Datenecke“, sagt er, und die Linie von Checkmyplace über PriceHubble bis hierher zieht er selbst.

Die Daten der Plattform gehören der Genossenschaft und damit den Mitgliedern. Konkret heißt das: Zugang über ein Login, anonymisiert und aggregiert. Statistiken darüber, was wo wie gesucht wird – bei den eigenen Objekten und im Gesamtmarkt. In die Zahlen eines anderen Maklerbüros sieht niemand hinein, das stellt er ausdrücklich klar. Sein Beispiel ist der Bauträger, der vor der Projektplanung nachschaut, was in einer Region tatsächlich nachgefragt wird: „Das sind wahnsinnig wertvolle Informationen.“

Zwei Portale, ein Ziel

Seit Jänner ist auch der relaunchte immomarktplatz.at von Fachverband, ÖVI und Immobilienring am Start – und die naheliegende Frage nach der Konkurrenz beantwortet Buß nicht, wie man es erwarten würde. „Unterstützt einfach beide Projekte, geht zu beiden dazu“, sagt er. Beide versuchten, eine Alternative zu den bestehenden Marktteilnehmern aufzubauen, eine, die die Vielfalt der Branche erhält und mit fairer Preispolitik agiert. Und danach schaue man, was sich gemeinsam auf die Beine stellen lasse.

Ein Blick auf die Zahlen zeigt, warum diese Gelassenheit begründet ist. Die beiden branchennahen Portale sind unterschiedlich stark aufgestellt – aber an verschiedenen Enden:

Der eine hat mehr als doppelt so viele Mitglieder, der andere mehr als doppelt so viele Objekte. Man könnte auch sagen: Sie hätten einander einiges zu bieten.

Was es kosten wird

Eine öffentliche Preisliste gibt es bei AlleImmobilien.at nicht, die Preise beschließt die Generalversammlung. Was Buß im Gespräch sagt, ist trotzdem konkreter als alles bisher Veröffentlichte: „Natürlich werden auch Inserate Geld kosten. Es wird auch hier zu einer Art Abo kommen.“ Der Mitgliedsbeitrag allein schaltet also nichts frei.

Und dann folgt ein Satz, der in keiner Aussendung stehen würde: „Es wird ja nicht so sein, dass wir ohne Werbegeld zurechtkommen.“ Auch eine maklereigene Plattform muss Anfragen zukaufen. Das Versprechen, das er dagegensetzt, ist ein Preisversprechen: stabile Preise, günstiger als bei den etablierten Anbietern. Eine Zahl nennt er nicht. Zum Vergleich: Bei ImmoScout24.at kostet ein gewerbliches Einzelinserat laut Preisinformation des Anbieters ab 79 Euro, willhaben und immowelt.at veröffentlichen für Profis keine Preise.

Bleibt die Reichweitenfrage

Sie ist die härteste, und Buß weicht ihr nicht aus. Er lobt sogar ausdrücklich die Konkurrenz: willhaben habe in knapp zwanzig Jahren einen Marktplatz mit echten Synergien aufgebaut, das sei „ein toller Job“ gewesen. Alle anderen müssten sehr viel Geld ausgeben, um Suchende auf die eigene Seite zu holen, und dieses Geld werde nicht weniger, sondern mehr.

Seine Gegenthese ist eine Wette auf das Verhalten der NutzerInnen: „Die Suchenden sind nicht plattformtreu und nicht maklertreu.“ Sie suchen ein Objekt, das in ihre Lebenssituation passt, und wollen den Zuschlag – mehr nicht. Wer diese Wette gewinnt, entscheidet nicht die Technik, sondern die Verbreitung durch die Mitglieder selbst: im Exposé, auf der Website, im E-Mail-Footer. „Kooperation ist eine Superkraft“, sagt Buß. Das ist einer der Claims der Genossenschaft, und aus seiner Sicht der wichtigste.

Ob das reicht, weiß im Moment niemand. In Deutschland hat es ein verbandseigenes Portal trotz sechsstelliger Objektzahl nicht zur nötigen Reichweite gebracht. funda in den Niederlanden gehört den Maklerverbänden und kommt im Gegensatz dazu auf eine Markenbekanntheit, von der alle anderen träumen. Buß kennt beide Beispiele und relativiert selbst: Auch die Schweizer newhome sei kein ideales Vorbild, dort gehöre nach seinem letzten Stand nicht einmal mehr die Hälfte den MaklerInnen.

Bleibt der Satz, den er dem Ganzen voranstellt und der die Sache besser zusammenfasst als jede Kennzahl: „Wir glauben nicht an gestern, wir glauben an morgen.“

Nachzurechnen ist das in zwölf Monaten.