Ein Grundstück, 92 Jahre, ein Wahrzeichen
Die Ankündigung kam am Montag über eine Pressemitteilung und sie ist bemerkenswert kompakt formuliert. „Wir freuen uns sehr, exklusiv mandatiert, das Grundstück der Österreichischen Postsparkasse in Toplage des 1. Bezirks in Wien mit 92 Jahren wertgesichertem Cashflow von der Republik Österreich vermitteln zu dürfen", heißt es in der Pressemitteilung der EHL Investment Consulting.
Die Struktur, die dahintersteht, beschreibt EHL selbst als „transparent und klar": Auf dem Grundstück wurde der Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) ein Baurecht mit unkündbarer Laufzeit bis 31. Dezember 2118 eingeräumt. Das Gebäude steht im Baurechtseigentum der BIG. Sämtliche Flächen des über 40.000 Quadratmeter großen Hauses sind laut EHL vollständig belegt. Als Vorzüge nennt die Aussendung die Bonität — „die Republik Österreich als Gesellschafterin der BIG — der bestmögliche Schuldner Österreichs" —, den vollen Inflationsschutz durch die VPI-Indexierung des Baurechtszinses, die Lage und die Laufzeit. Und einen Satz, den man zweimal lesen sollte: „Nach Ablauf des Baurechts fällt das Bauwerk entschädigungslos an den Grundstückseigentümer zurück."
Wer hier kauft, kauft also keine Immobilie im landläufigen Sinn. Er kauft die Position des Baurechtsgebers: einen indexierten Zins über 92 Jahre, gezahlt von einer bundeseigenen Gesellschaft — und die Anwartschaft darauf, dass 2118 ein Otto-Wagner-Bau ohne weitere Zahlung ins Eigentum zurückfällt. Das ist, im Vokabular des internationalen Investmentmarkts, ein Ground-Lease-Investment. In Österreich ist so etwas in dieser Größenordnung eine Rarität.
Der Verkäufer heißt Masseverwalter
Was im Posting nicht vorkommt, ist der Grund für den Verkauf. Und der ist für die Einordnung nicht unwesentlich.
Grundbücherliche Eigentümerin der Liegenschaft ist die Georg-Coch-Platz Immobilien GmbH & GmbH OG, eine mittelbare Tochter der insolventen Signa Prime Selection AG. Über sie wurde Mitte April heuer am Handelsgericht Wien das Konkursverfahren eröffnet, nachdem die außergerichtliche Verwertung gescheitert war. „Da die außergerichtliche Verwertung bislang nicht finalisiert werden konnte, musste die Schuldnerin nunmehr den Insolvenzweg beschreiten", erklärte damals Jürgen Gebauer vom KSV1870. Insolvenzverwalter ist Stephan Riel.
Bei der ersten Tagsatzung am 10. Juni wurden Forderungen von rund 324 Millionen Euro angemeldet; mehr als die Hälfte davon wurde vorerst bestritten. Rund 250 Millionen Euro entfallen laut Creditreform auf vier Versicherungsgesellschaften der deutschen R+V, die den seinerzeitigen Ankauf finanziert haben. Stephan Mazal von Creditreform beschrieb den weiteren Weg im Juni so: „Zentrale Aufgabe des Masseverwalters wird die bestmögliche Verwertung des Postsparkassengebäudes sein. Nach Einholung eines aktuellen Schätzgutachtens soll ein geeigneter Immobilienmakler beauftragt werden, der einen möglichst großen internationalen Interessentenkreis anspricht."
Genau dieser Schritt ist jetzt gesetzt. Am 23. Juli beantragten drei weitere Gesellschaften rund um die Liegenschaft Konkurs — Georg-Coch-Platz Management GmbH, GCP ZwiCo 2025 GmbH und Georg-Coch-Platz Inter GmbH & Co KG. Die Gesellschaftsstruktur ist damit vollständig im Insolvenzregime, was einer geordneten Verwertung eher hilft als schadet.
Die Zahl, die im Posting fehlt
Einen Kaufpreis nennt EHL nicht. Interessierte werden auf [email protected] verwiesen.
Die einzige öffentlich belastbare Bezugsgröße stammt aus dem Rechnungshof-Bericht „Baurechtsvertrag der BIG — Postsparkasse" vom März dieses Jahres: Der Baurechtszins lag ursprünglich bei 3,69 Millionen Euro jährlich und war 2023 bereits auf 4,30 Millionen Euro gestiegen. Wer daraus eine Größenordnung ableiten möchte, braucht nur eine Renditeannahme — und die Erkenntnis, dass diese bei einem quasi-staatlichen Schuldner mit 92 Jahren Restlaufzeit deutlich unter jener liegt, die man für ein klassisches Innenstadt-Bürohaus ansetzen würde.
Der Rechnungshof hat an der Konstruktion aus 2019 kein gutes Haar gelassen: fehlende Bedarfsanalyse, kein Wettbewerb, Compliance-Mängel. Das Fazit der PrüferInnen wörtlich: „Insgesamt ist die Wirtschaftlichkeit des Projekts als nachteilig zu bewerten." Signa hatte das Haus 2013/2014 um kolportierte 150 Millionen Euro erworben; der Wert lag laut Rechnungshof später bei bis zu 170 Millionen. Der Baurechtsvertrag mit der öffentlichen Hand ermöglichte dann eine Fremdkapitalaufnahme von 250 Millionen Euro — in Form einer Namensschuldverschreibung nach deutschem Recht mit Laufzeit bis Februar 2119.
Kurz gesagt: Die Konstruktion, die Signa damals Liquidität verschaffte, ist heute das Einzige, was den Vermögenswert für die Masse überhaupt handelbar macht.
Ein Haus, das 1906 schon modern war
Das Objekt, um dessen Boden es geht, ist kein beliebiges. 1903 schrieb die k.k. Postsparkasse einen Architektenwettbewerb aus, 32 Büros nahmen teil, die Jury entschied sich klar für Otto Wagner. Gebaut wurde in zwei Etappen — 1904 bis 1906, Eröffnung am 17. Dezember 1906, und 1910 bis 1912 der Kassenraum für den Effektenverkehr. Vorher stand hier die Franz-Joseph-Kaserne.
Wagner setzte auf Eisenbetondecken im Ziegelmauerbau, auf einen Grundriss mit Lichthöfen und auf eine dreischiffige Kassenhalle mit Glasfußboden und abgehängter Stahl-Glas-Decke. Die Fassade aus Marmorplatten und Granit wird von rund 17.000 Aluminiumbolzen artikuliert — jenen Nägeln, über deren tragende oder rein ornamentale Funktion die Bauforschung bis heute streitet. Am Dach stehen die Genienfiguren von Othmar Schimkowitz, erstmals in Aluminiumguss. Aluminium war damals ein neuer, teurer Werkstoff; Wagner benutzte ihn demonstrativ. Die Botschaft an die SparerInnen war simpel und wurde verstanden: Hier ist das Geld sicher.
Das Haus überstand den Zweiten Weltkrieg ohne Bombentreffer, wurde 1970 bis 1985 generalsaniert (samt Tiefgarage und Versetzung des Coch-Denkmals) und 2004/2005 noch einmal, rechtzeitig zum 100-Jahr-Jubiläum. Auf der Rückseite des 500-Schilling-Scheins von 1985 war es abgebildet. Bis 2017 saß hier die BAWAG P.S.K., ehe sie ins The Icon Vienna übersiedelte.
Vollvermietet — an Wissenschaft
Seit 2020 ist das Haus Wissenschaftscampus. Größte Mieterin ist die Österreichische Akademie der Wissenschaften mit im Vollausbau rund 16.000 Quadratmetern; sie hat den Kleinen Kassensaal in einen Lesesaal verwandelt und die historischen Tresorräume zum Bücherdepot gemacht. Die Universität für angewandte Kunst nutzt rund 8.400 Quadratmeter und betreibt in der Großen Kassenhalle das Angewandte Interdisciplinary Lab, der FWF seit 2023 rund 3.000, die Johannes Kepler Universität Linz rund 1.000. Dazu kommen das Ludwig Boltzmann Institut für Kriegsfolgenforschung und die Österreichische UNESCO-Kommission. Nach BIG-Angaben sind alle vermietbaren Flächen vergeben.
Für KäuferInnen ist das eine gute Nachricht mit Fußnote: Das Vermietungs- und Betreiberrisiko liegt bei der BIG, nicht beim Grundstückseigentümer. Der bekommt seinen Zins, ob die Hörsäle voll sind oder nicht — und trägt umgekehrt auch keine Instandhaltung an einem denkmalgeschützten Haus, dessen Auflagen sich auf Hülle, innere Struktur und repräsentative Räume erstrecken. Genau das macht dieses Investment für institutionelle Adressen interessant und für opportunistische uninteressant.
Öffentlich zugänglich sind heute die Große Kassenhalle mit dem Café Exchange und das WAGNER:WERK Museum in der Kleinen Kassenhalle. Die begleiteten Führungen hat die BIG eingestellt, nachdem alle Flächen vermietet waren — ein Punkt, der in der Fachöffentlichkeit regelmäßig kritisiert wird.
2118 — und dann?
Bleibt jener Satz aus dem Posting. Entschädigungsloser Heimfall nach Ablauf des Baurechts ist keine Selbstverständlichkeit: Das Baurechtsgesetz sieht mangels anderer Vereinbarung eine Entschädigung von einem Viertel des Bauwerts vor. Wurde hier abbedungen, wäre das ein weiteres Detail jener Vertragskonstruktion, die der Rechnungshof ohnehin schon als nachteilig bewertet hat — allerdings eines, das ausnahmsweise zugunsten der Liegenschaftseigentümerin wirkt. Und damit zugunsten dessen, der jetzt kauft.
Ob der Erlös reicht, um die angemeldeten Forderungen auch nur annähernd zu bedienen, wird man sehen. Wahrscheinlich ist es nicht.
Eine Frage stellt sich unabhängig davon, und sie ist die politisch interessanteste an diesem Verkauf: Die Republik zahlt über ihre BIG bis 2118 einen indexierten Zins für ein Grundstück, das sie sich — anders als vor sieben Jahren — heute aus einer Konkursmasse kaufen könnte. International wird ein solches Papier Versicherungen und Pensionskassen freuen. In Wien wird man auch fragen dürfen, warum der Bund Mieter seines eigenen Wahrzeichens bleibt.