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etwas, ich sage jetzt mal, ungewöhnliche Gedanken machen, wie Veränderungen stattfinden könnten, wie sie stattfinden sollen, egal jetzt, ob das, ich sage jetzt mal, steuerrechtlich oder auch rechtlich im Augenblick möglich ist oder auch umsetzbar ist, aber entscheidend ist, dass man einfach in eine neue Richtung denkt. Und damit darf ich heute unser super Podium begrüßen. Wir sind zu fünf Gästen. Ladies first, Birgit Graml, Partnerin bei DLA Piper. Hallo Birgit. Hallo, schönen Nachmittag. Gerald Kerbl, Partner bei TPA. Hallo, schönen Nachmittag. Georg Kreuter, Geschäftsführer von Grüne Immobilien.
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Hallo, schönen Nachmittag auch von meiner Seite. Christoph Schäfer, Geschäftsführer von Carso. Auch von mir einen schönen Nachmittag. Hallo. Und last but not least, Herwig Teufelsdorfer, Geschäftsführer von Diabocon Management Consulting. Hallo Herwig. Hallo. Wir haben natürlich wieder heute die erste Runde, Einstiegsrunde. Starten möchte ich einmal beim Christoph. Sag, hat sich die Situation in deinem Tätigkeitsbereich Restrukturierung und Sanierung notleidender Immobilienentwickler und von Großprojekten, hat
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sich da irgendetwas geändert seit, ich sage jetzt mal rückblickend halbes, dreiviertel Jahr? Ist die Situation besser geworden? Nein, besser nicht. Ich merke ein bisschen einen Shift von der Zinshaus-Seite in Richtung Bauträger, also dass jetzt langsam die Bauträger auch ein wenig in Schwierigkeiten kommen. Das ist der eine Trend und der zweite Trend auch von den Banken her, dass jetzt nicht nur der Bauträger oder der Entwickler im Fokus steht, sondern dass sich das immer mehr in Richtung an das Projekt selber richtet, die
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Sanierungs- oder Restrukturierungstätigkeit. Das heißt, Banken nehmen sich oft das eine oder andere Projekt heraus und versuchen das dann mit Externen entweder fertig zu bauen oder bestimmte ertragsbessernde Maßnahmen zu setzen. Das ist schon ein Trend, den ich wahrnehme. Das Problem: Die Rahmenbedingungen, wenn man sich das anschaut, vor 2022, glaube ich, haben wir vier oder habe ich vier Faktoren herauskristallisiert. Das waren die hohen Zinsen, die hohe
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Inflation, die eher schlechte konjunkturelle Lage und damals noch die KIM-Verordnung. Die ersten drei Faktoren aus meiner Sicht haben sich zwar teilweise dazwischen wieder gebessert, aber in letzter Zeit eher verschlechtert als verbessert. Und man nehme die KIM-Verordnung und ersetze sie durch die Projektfinanzierbarkeit oder durch die Aufsicht der Banken. Und damit sind wir eigentlich von den Rahmenbedingungen genauso dort, wo wir 2022 mit der Krise gestartet haben. Und daher sehe ich jetzt nicht den wahnsinnigen Aufwind für die nächsten Monate, weil wir sind jetzt bei über
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3%, was den Euribor anbelangt. Jetzt nehmen wir noch 1,5%, das ist schon recht positiv, ist eine Kondition darauf, sind wir bei 4,5% Finanzierungskosten. Und wenn man eine normale deutsche Anleihe anschaut, sind wir da knapp darunter. Das heißt, es ist immer die Frage: Wohin wandert dann das Geld? Das sind alles Aussichten, auch wenn ich heute von dir sozusagen aufgefordert wurde, etwas Positives zu sagen. Das sind die eher nicht ganz so positiven Sachen, aber ich arbeite noch daran, sage ich. Christoph, man muss schon der Realität ins Auge sehen, das ist schon klar, aber es ist natürlich die beste Voraussetzung, die Situation
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für unser heutiges ImmoLive, nämlich denken out of the box, Turnaround-Management. Birgit, du hast auch gesagt, es fällt dir auch auf, die Banken werfen im Augenblick oder versuchen, mehr Immobilienprojekte auf den Markt zu werfen. Oder? Ja, Immobilien. Na ja, was auffällt, ist, die Banken haben sehr lange stillgehalten und man merkt einfach, dass schon langsam geht auch da der Atem aus und sie müssen- Weitermachen. Das heißt, wir sehen jetzt mehr Versteigerungen tatsächlich, was die Banken ja bis vor einem Jahr teilweise noch komplett ausgeschlossen hatten.
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Und selber wollen sie es eigentlich meistens nicht anfassen. Also so etwas sehen wir schon, dass jetzt einfach in Kauf genommen wird, dass man die Preise, die man möglicherweise erhofft hat und die man wartet, wenn man sich gedacht hat, es bessert sich die Lage, warten wir bis 2025, warten wir bis 2026, man halt einfach schon langsam merkt, es bessert sich nicht unbedingt. Der Christoph hat es schon angesprochen, die Zinsen gehen wieder in die Höhe. Das heißt, das wirkt sich logischerweise dann auch auf die Immobilienpreise aus. Das heißt, es bewegt sich nicht in die Richtung, die man erwartet hatte und
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insofern ist da jetzt ein gewisser Druck da, Dinge auf den Markt zu bringen. Was auch wieder bedeutet natürlich, dass die, die länger gewartet haben und gehofft haben, dass sie jetzt Schnäppchen oder günstigere Preise bekommen, möglicherweise jetzt zuschlagen, weil Kapital ist da, das sieht man auch. Man sieht auch internationale Investoren durchaus, die sich den Markt wieder anschauen und wenn die Renditen passen, dann auch gerne hier investieren. Das wäre jetzt, was mir so auffällt. Birgit, danke. Interessant. Wir haben ja eigentlich, wenn man sich
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die letzten ImmoLive, wo wir dieses Thema auch immer wieder aufgegriffen haben, anschaut, es war ja eigentlich schon im Herbst letzten Jahres, hat man schon damit gerechnet, dass diese Situation eintritt. Insofern hat sich der Markt eigentlich hier relativ lang, haben die Banken eh relativ lang still gehalten, aber irgendwann ist der Punkt gekommen, wo es einfach nicht mehr geht, beziehungsweise wo es einfach noch schwieriger wird. Und wie der Christoph schon gesagt hat, Zinsen, Inflation, konjunkturelle Lage. Man kann dem Ganzen im Augenblick nichts Positives abgewinnen. Gerald, steuertechnisch, wie
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zeichnen sich da die Insolvenzen ab? Was zeigt sich da? Ja, steuerrechtlich ist da Gott sei Dank nicht allzu viel zu tun, aber ich darf gemeinsam mit Kollegen und Kolleginnen sehr viele Insolvenzen begleiten, also auch für Masseverwalter, für Banken teilweise natürlich oder auch für Unternehmen. Und ich meine, wenn man jetzt hernimmt, das Jahr 2023 bis laufend, wie hat sich das verändert? Also es war jetzt im Jahr 2024 sicherlich der Peak und der hat sich jetzt auch noch weiter zugespitzt. Sanierungstreuhandschaften, Standstill-Vereinbarungen. Jetzt haben wir auch viele Standstill-Vereinbarungen, also außergerichtliche
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Sanierungen, die jetzt in Sanierungstreuhandschaften übergehen. Auch da sieht man natürlich das Bild gut. Die guten Projekte werden aufgekauft, in eine Sanierungstreuhandschaft gebündelt und die sozusagen schlechten oder Projekte, wo man einfach nicht so viel Potenzial sieht, versucht man jetzt, bin ich ganz bei der Birgit, einfach verstärkt auf den Markt zu bringen. Was ich in meiner Wahrnehmung, was die Haircut Policy von Banken angeht, schon gesehen habe, also noch vor einem Jahr, eineinhalb Jahren, waren Haircuts von 20 bis 30% auch nicht gerne gesehen, aber man hat mal darüber nachgedacht.
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Jetzt sind es teilweise 50, 60% und die Banken sind sozusagen, was ja auch nicht gut ist, eher bereit, mit so einem Haircut, diesen Haircut einzugehen, um das Projekt loszuwerden. Was ich auch noch sehe, vielleicht die dritte Strömung am Markt, wo ich auch viele Mandanten habe, die das betrifft, dass die Maturity Wall halt tatsächlich auch kommt, dass auch viele Bestandsportefeuilles, die jetzt die Finanzierung auslaufen, noch gute Zinssätze haben, sind jetzt sozusagen gezwungen zu refinanzieren und natürlich teilweise zu anderen Konditionen. Da kommt es, glaube ich, auch. Gerade auch da spielt wahrscheinlich
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viel von euch rein und sagt: „Gut, da brauche ich jetzt wirklich auch noch Immobilienintelligenz, um da eine Nach- und Anschlussfinanzierung auch wirklich entsprechend gut darzustellen. Ja. Und steuerrechtlich haben wir nur das Doppelbudget bekommen. Das wollte ich nur sagen. Aber Gerald war ja schon... Ja, das passt schon. Georg, eine ungewöhnliche Frage, die aber doch in dieses ganze System im Augenblick auch sehr stark reinspielt. Du hast ja immer gesagt, wir sehen ja immer nur den Wert der Immobilie. Aber du hast gesagt, Energie ist für Immobilien nicht mehr nur ein Kostenfaktor. Und wenn man das richtig einsetzt, kann das durchaus auch auf den
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wirtschaftlichen Turnaround einen Einfluss nehmen. Ja, danke. Ich mache immer gerne Werbung dafür, auch aus dem Dach und aus dem Keller, sage ich jetzt einmal, Geld zu verdienen. Beruflich bei den Gewerbeimmobilien oder Industrieimmobilien ist es schon ganz klar. In der Konditionierung des Gebäudes, was jetzt Wärme, Kälte angeht, aber auch in der Stromversorgung und in der Strombeschaffung, in der Speicherung, da liegen einfach zusätzliche Ertragspotenziale. Also bei einem Zinshaus mit 22 Wohneinheiten wäre das quasi die 23. und die 24. Wohneinheit, quasi vom Vertrag her. Also es sind durchaus Beträge von 6.000 bis 10.000 Euro jährlich, die man
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aus so einem Zinshaus mehr herausholen kann, indem man die energetische Bewirtschaftung, sage ich hier, irgendwie optimiert. Das ist das eine. Und das zweite ist, oft gibt es ja auch bei Heizung oder Lüftung oder Klima oder wo auch immer einen Investitionstrug und den könnte man, wenn man sich ein bisschen bemüht, in eine Investitionschance umwandeln. Es hindert jetzt keine Immobilie vor dem Konkurs oder vor dem Niedergang, aber davor kann man einfach den Ertrag optimieren und oft sind diese Anlagen achtprozenter, zehnprozenter, zwölfprozenter, je nachdem, was man macht in einer Immobilie, wenn man da investiert.
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Das wäre aber natürlich schon eine Sache, wenn ich jetzt eine Immobilie habe, da muss ich jetzt in die Runde fragen oder kann auch dich fragen, Georg: Wird das eigentlich bei solchen Verhandlungen thematisiert, dass man sagt: „Augenblick, am Dach liegen noch 10.000 Euro herum oder im Keller könnte man auch noch etwas sparen“, und dass man vielleicht auch aufgrund dessen einen anderen Zugang findet zu den Preisen? Also ich kann dir jetzt sagen, ich habe mit Insolvenzen da jetzt weniger am Hut. Aber die Leute, die Immobilien besitzen und mit mehr
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Kosten und mehr Investitionen konfrontiert sind, die setzen alles daran, dass sie jeden Millimeter ausnutzen, um da einfach auch den Ertrag der Immobilie zu erhöhen. Und wie gesagt, kann auch noch einmal sagen, es ist eine zweite oder dritte Wohnung, die da mehr dazukommt. Oder in einer Gewerbeimmobilie ist es überhaupt. Da ist diese ganze Energiewende ein echter Kostenfaktor. Wenn die Energiepreise steigen und wenn sie das nicht anders irgendwie bewirtschaften, dann ist die Halle einfach unwirtschaftlich. Und so gesehen, glaube ich, hat es einen Einfluss auf die Werthaltigkeit und auf die Ertragsfähigkeit einer Immobilie.
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Siehst du Umdenken in diesem Bereich oder ist es noch mühsam jetzt im Augenblick oder wird es immer leichter und besser? Nein, es ist noch immer ein bisschen eine Technikverliebtheit. Es gibt die Religiösen, die sagen, Photovoltaik und Wärmepumpe. So einfach ist es dann auch nicht. Man muss sich schon sehr genau überlegen: Wo brauche ich Wärme? Wo brauche ich Kälte? Wie produziere ich das? Wie kriege ich das Ding da rein, halbwegs wirtschaftlich und halbwegs ordentlich? Manchmal ist es auch einfach eine Pelletheizung oder einfach nur die Fernwärme. Das muss man wirklich für jede Immobilie sich sehr
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gut überlegen. Ich gehe da immer nur vom wirtschaftlichen Ansatz her. Der Technische muss sich meiner Meinung nach dem unterordnen, mit welcher Technologie bewirtschafte ich welche Immobilie am günstigsten. Und so, dass ich natürlich als Eigentümer der Immobilie noch einen Ertrag mache aus dem Ganzen. Es gibt Contracting, es gibt viele Instrumente, um aus der Energieproduktion und Speicherung Geld zu verdienen. Aber da sind wir noch ein bisschen entfernt. Energie und Daten sind ganz wesentliche Faktoren in dem Bereich. Auf die Daten kommen wir dann aber noch zu sprechen. Aber dass die Energie zum Beispiel,
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da braucht es noch ein bisschen, bis wir so weit sind. Bin ich da jetzt richtig? Also ich kenne schon Immobilienportfoliohalter. Ich meine, Herwig, die wirst du auch kennen. Die haben eigene sechsköpfige Energieabteilungen, die sich nur mit dem beschäftigen und da auch wirklich ein ordentliches Geld damit machen. Also wenn die mehrere Wohnhäuser haben und das untereinander sharen und ihre Mieter und Nutzer mit einbinden. Also es gibt schon welche, die das professionell betreiben. Das möchte ich schon sagen. Georg, danke. Also ein klassisches Turnaround. So, danke für einmal. Herwig, deine Firma, ich habe hier sogar noch die Visitenkarte, Diabo Com.
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Kannst du mal kurz erklären, was ihr genau macht? Gerne. Also wir begleiten Unternehmen in Zeiten der strategischen Neuausrichtung beziehungsweise bei Reengineering-Projekten. Man kann jetzt in diesen Zeiten einfach wie das Kaninchen vor der Schlange sitzen oder man nimmt sich wirklich die Zeit, wo am Markt auch ein bisschen weniger los ist, um einmal über die eigene Struktur nachzudenken als Unternehmen und sich für den nächsten Aufschwung entsprechend aufzustellen, beziehungsweise gibt es ja auch genügend Unternehmen, die mit voller Kriegskasse unterwegs sind. Es ist vorher schon angesprochen worden, die
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Opportunitäten, die sich jetzt am Markt ergeben, aufgrund der Gegebenheiten, die sie über die letzten Jahre entwickelt haben, da zuzugreifen und jetzt dann auch zu günstigen Konditionen, sei es jetzt aus Insolvenzen heraus, aus speziellen Situationen von Unternehmen, von Unternehmensgruppen heraus, eigene Portfolien aufzubauen oder das eigene Portfolio entsprechend auch etwas aufzubessern. Herwig, ja. Das ist sozusagen der eine Teil und der zweite Teil, womit ich mich sehr viel Zeit beschäftige, ist das Thema Einsatz von KI-Lösungen in der Immobilienbranche insoferne,
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dass ich mit anderen gemeinsam da laufend auch Lösungen entwickle, sei es jetzt zur Datenextraktion oder alle Tätigkeiten betreffend, die viel Zeit brauchen und eigentlich nicht besonders intelligent sind und wo man als Unternehmen entsprechend Zeit und Ressourcen, insbesondere personelle Ressourcen, die auch entsprechend da sind, diese schonen kann und bestmöglich anderweitig einsetzen kann. Herwig, danke. Also Energie und Daten sind das Entscheidende, aber bis wir so weit kommen, sitzt man ja oft dort und sitzt man oft eben, ich sage jetzt mal, bei Unternehmen,
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wenn es zu einem Turnaround kommt, wenn irgendetwas verkauft wird. Und Herwig, du hast gemeint, was ja auch so ein prinzipielles Problem ist in solchen Situationen, wenn es zum Beispiel einen Projektentwickler betrifft, hast du gesagt, dass die Mannschaft dabei ist zu diffundieren. Das heißt, man muss ja auch dieses ganze Konstrukt an Menschen, das Firmenkonstrukt, auch irgendwie zusammenhalten. Es ist insbesondere bei Developern natürlich das Thema, dass das Development per se üblicherweise keinen wirklichen Wert oder keinen besonders großen Wert darstellt,
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sondern es ist das Produkt, das durch das Development letztendlich entsteht und das Produkt lebt von den Kollegen aus der Branche, die das Ganze machen. Das heißt, wenn die Mannschaft weg ist, dann ist das Projekt auch entsprechend entwertet, wenn es noch nicht fertig und Cashflow produzierend ist. Und das ist die Situation. Ich habe das aus eigener Erfahrung auch bei der Signa Prime gesehen. Nach der Insolvenz: Das Wissen der Mannschaft geht mit jedem einzelnen Mitarbeiter, mit jeder einzelnen Mitarbeiterin verloren. Und umso schwieriger wird es, das, was dann noch über ist, entsprechend auch weiter zu verwerten beziehungsweise so aufzubereiten mit
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der Darstellung oder mit dem Ausschalten der Risiken, die mit drinnen sind, weil man sie teilweise gar nicht kennt oder nicht in dem Umfang kennt, wie man sie kennen sollte und entsprechend jedes Risiko auch eingepreist wird. Alles, was der Käufer nicht weiß, preist er ein, insbesondere wenn er Immobilien und Liegenschaften aus Situationen heraus kauft, wo er weiß, dass er zum späteren Zeitpunkt auch keine Möglichkeit hat, sich in irgendeiner Form regressieren. Insofern wird er das von vornherein mit einrechnen. Und das ist aus meiner Sicht ein ganz wesentliches Thema, dass die Leute irgendwann weg sind und die besten Leute sind als erstes weg.
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Herwig, danke. Und du hast schon wieder die Brücke geschlagen. Wir beschreiten sie aber noch nicht, nämlich zu den Daten, weil das ist ja eigentlich das Wesentliche. Weil sobald man die Daten hätte von den einzelnen Immobilien und die auch noch gut aufbereitet, wäre das ein nicht ganz so schlimmes Problem. Aber wir haben auch noch ein anderes Thema, Birgit. Wir haben natürlich in Österreich jetzt für große Unternehmen kein Konzerninsolvenzrecht. Welche Probleme erwachsen da eigentlich daraus? Ich glaube, das Thema ist vor allem,
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selbst wenn wir eines hätten, glaube ich, die große Insolvenz würde dem trotzdem in diesem Land nicht unterliegen. Also insofern glaube ich, meine Frage, wie kann ich überhaupt solche Schlupflöcher schließen? Da ist der Gesetzgeber gefragt, sich solcher Themen anzunehmen. Das ist eines von vielen, aber ich glaube, da haben einige in dieser Runde bessere Erfahrung damit. Birgit, danke. Dann muss ich noch kurz gleich zu Herwig noch einmal gehen. Du hast gemeint, das sind mehrere Ebenen in so einem Konzern und dadurch verschiebt sich ja auch die
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Übersicht. Man verliert einfach auch schnell die Übersicht in so einem Konstrukt. Ja, sofern man die Übersicht jemals hatte, sage ich mal. Aus eigener Erfahrung: oben eine AG, unten irgendwo ein SPV, dazwischen zehn weitere Ebenen. Und irgendwann, wenn es nicht mehr so rund läuft, fängt man dann an, auf den unterschiedlichen Ebenen zu finanzieren, sich wechselseitig Geld auszuborgen. Und das sind natürlich genau diese Themen, die dann im Zuge einer Insolvenz massiv zum Problem werden, weil ich unter Umständen Objekte, die
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auf der zwölften Ebene, sei es auf der fünften Ebene, wo auch immer liegen und durchaus einen Wert darstellen, ich gar nicht mehr anfassen darf oder selbst wenn ich mit ihnen etwas mache, nie das Geld nach oben bekomme, weil das irgendwo zwei, drei Ebenen weiter oben außerhalb der Insolvenz dann zu Geldflüssen führt und dementsprechend ich ja keinen Einsatz mehr zeigen darf. Außer ich kann es wirklich argumentieren, dass wenn ich hier das mache, dass ich dann dort das bekomme. Aber es gibt keinen direkten Zusammenhang. Ich arbeite unten an einem Verkauf eines Objektes, aber es wird oben nichts mehr
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ankommen. Und damit darf ich eigentlich in der Insolvenz unten gar nicht mehr arbeiten und Ressourcen hineinstecken. Herwig, danke. Das ist auch das, wenn ich das richtig verstanden habe, was die Birgit gemeint hat, auch teilweise mit den Schlupflöchern, dass die Schlupflöcher in so einem Konstrukt einfach auch zu groß sind. Gerald, steuertechnisch für dich: Wenn du der Insolvenzen, Großinsolvenzen, gäbe es da irgendwelche Ideen, wie man so etwas anders handhaben könnte? Oder sind wir da zu sehr in einem Fahrwasser drinnen? Ich meine, wir hatten als Österreich auch schon mal die Möglichkeit, ein
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Konzerninsolvenzrecht einzuführen. Haben wir nicht gemacht. Hat natürlich Vor- und Nachteile. Ich meine, es ist natürlich so, wie der Herwig sagt: Du hast eine ewig lange und große Struktur, unten passiert etwas, dazwischen gibt es diverse Kaskaden, Befehligtungen, Absonderungs-, Aussonderungsansprüche. Da bleibt dann für mich oben sozusagen gar nichts mehr über und das ist einfach wahnsinnig schwer zu durchdringen. Das Hauptproblem aus meiner Sicht jetzt aus der Praxis ist natürlich, dass ich gerade bei größeren Konstrukten bei Konzernen auch unterschiedliche Insolvenzverwalter habe und da auch natürlich jeder
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Insolvenzverwalter auf die ihm zugewiesenen Insolvenzen zu achten hat und natürlich auch die Koordination hier nicht immer unbedingt sehr einfach ist in der Praxis. Deswegen vielleicht auch die außergerichtliche Lösung Sanierungstreuhandschaften, weil das tatsächlich aus meiner Sicht zumindest die einzige Möglichkeit ist, hier eine Ordnung reinzubringen außerhalb eines gerichtlichen Insolvenzverfahrens. Wie gesagt, der außergerichtliche Bereich bleibt eigentlich aus meiner Sicht eben Konzernen vorbehalten. Da hat man, glaube ich, noch gute Chancen, weiterzukommen. Sobald es in den gerichtlichen Bereich kippt, wird es halt einfach
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sehr turbulent. Gerald, danke. Christoph, du kennst das ja von beiden Seiten. Einerseits von der Bankenseite, andererseits auch von der Projektentwicklerseite. Sitzt du nicht manchmal da und denkst dir, es könnte doch alles eigentlich leichter gehen, wenn die Beteiligten mehr Verständnis hätten von der Materie des anderen oder von dem Blickwinkel des anderen? Ja, davon lebe ich ein bisschen zurzeit, um diese Brücke zwischen den Welten zu schlagen, sage ich ganz offen. Ja, es stimmt. Es ist einfach nur dann trotzdem auch,
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glaube ich, notwendig, dass es diese Gegenpole gibt, weil ich glaube, es wäre nicht sinnvoll, wenn ein Unternehmer genauso denkt wie ein Banker und in dieser Risikostruktur und ein Banker sagt: „Na ja, bitte, das Risiko gehe ich jetzt ein, hole oder Waldfee, weil es ist eh wurscht. Also leicht übertrieben, aber vielleicht ein anderes Risikobewusstsein hat als ein Unternehmer. Also das ist schon so, wie es ist, sehr gut und das sollen doch, glaube ich, die Mischung macht es aus und das Miteinander macht es aus. Und
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ich kann da dem Gerald nur recht geben, dass man war zum Glück noch nicht beim Masseverwalter mit meiner Restrukturin, sondern ich komme davor. Da ist es durchaus leichter, weil man hier die Gläubiger an einem Tisch hat und das ist auch wieder das Thema Konzernrecht. Man hat eigentlich auf der Eigentümerseite einen. Das ist dann natürlich schlecht, weil dann hat man für jede SPV oder für jede Ebene, für jede Gesellschaft hat man einen anderen Masseverwalter oft. Was natürlich auch und da brauche ich keine zwölf Ebenen, das ist schon bei drei Ebenen komplex genug,
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weil einfach unterschiedliche Herangehensweisen, unterschiedliche Interessen bestehen und das stelle ich mir relativ komplex vor. Und daher ist es doch immer die bessere Lösung für Bauträger, eben die Restrukturierung gemeinsam mit allen Gläubigern zu schaffen. Oder auf der anderen Seite, so wie es gesagt wurde, bin ich auch in vier, ich glaube, in vier Sanierungstreuhandschaften, wo es wirklich vor allem für ein Projekt doch die beste Struktur ist, um hier das Projekt meistens, wenn es noch nicht ganz fertiggestellt ist.
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Also das wird man nicht machen für nicht bebautes Grundstück, aber für ein fast fertiggestelltes Grundstück macht es am meisten Sinn, hier mittels einer Sanierungstreuhand schafft, das dann abzuarbeiten. Danke. Jetzt wollte ich noch, um das ein bisschen auch, ich sage jetzt mal, ein bisschen an die, es ist ja natürlich realistisch, aber auch ein paar Beispiele zu nennen. Georg, gibt es von deiner Seite her irgendein Beispiel, wo so ein Turnaround gelungen ist, wo man vielleicht jemanden überzeugen konnte, der dann etwas anders gemacht hat bei seinen Immobilien und wo es dann auch wirklich funktioniert hat?
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Auch wenn es- Also mein bester Startpunkt für so ein Konzept ist immer, wenn ein Investitionsdruck da ist. Also die Gasthermen kaputt werden oder die Heizölkesseln irgendwie anfangen, Löcher zu bekommen. Dann ist eigentlich die höchste Bereitschaft. Und meine Aufgabe oder Kunst sehe ich dann immer darin, zu sagen, ich ersetze jetzt dreihundertfünfzigtausend Liter Heizöl, die kosten auch ein gewisses Geld, durch eine Sache, die sich, sage ich jetzt einmal, in drei, vier, fünf Jahren amortisiert oder bei fünfzehn Jahren Abschreibung dann wirklich zehn oder zwölf Prozent
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Rendite abwirft. Und das ist aber weit weg von dem, was ihr jetzt besprochen habt. Das ist nicht in der Insolvenz. Ich glaube, in der Insolvenz habe ich jetzt da kein Label, wenn ich das auf Wienerisch sagen darf, weil da ist das Konzept zu langfristig. Nein, es ist eine Optimierung. Es ist eine Optimierung, genau. Es ist eine Optimierung und nicht zwischen Sein und Nichtsein. Genau, es ist eine Optimierung. Wenn das Ding da ist, dann kann man mit neuen Einbringungen, neuen Heizsystemen, neuen Wärme, Kälte. Also das ist, glaube ich, ganz, ganz wichtig. Wirklich noch einmal, auch jetzt, Birgit, wir haben das schon mal diskutiert, am
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MRG vorbei, weil Energie ist kein MRG-Thema, wenn es der Nutzer direkt kauft. Eigentlich noch einmal mehr Ertrag aus der Immobilie herausholen. Wie gesagt, noch einmal, ist nicht im Verwertungsfall, ist nicht im Sanierungsfall, kann aber bei einem Sanierungskonzept schon ein wertvoller Beitrag sein, sage ich jetzt einmal. Georg, danke. Birgit, ein Beispiel, wo man am Tisch gesessen ist und du hast gesagt: „So, und jetzt denken wir anders, und es hat funktioniert. Eigentlich bei den meisten Deals, oder? Damit man zusammenkommt,
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oft oder wo es Clash gibt, dass man mal versucht, die ganze Sache mal von einem anderen Blickwinkel zu sehen. Das Thema, das wir einfach auch oft haben, gerade auch bei diesen ganzen Sanierungsmaßnahmen, ist, dass aus rechtlicher Seite ist, man ist bei den Eigentümern, also zumindest meine Erfahrung und die sagen, die ich am Tisch habe, oft mit Gesellschaften zu tun hat, die, sagen wir mal so, nicht mehr sehr gesprächsbereit sind und das macht die ganze Sache dann
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etwas schwieriger und da muss man dann zu anderen Mitteln greifen, sagen wir mal so. Also das ist Die andere Kehrseite dieser ganzen Medaille, über die man auch mal sprechen muss. Es gibt natürlich sicherlich auch ganz viele, die halt aufgrund der ganzen Marktsituation in die Bredouille gekommen sind. Ich glaube, bei mir landen einfach immer die ausgerisseneren Fälle, wo man es einfach dann mit Gesellschaften zu tun hat, wo man einfach dann mit den Gläubigern eine Lösung finden muss, aber nicht mehr mit den Gesellschaften
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selber sich an einen Tisch setzen kann, um hier einen gangbaren Weg aus dieser ganzen Situation zu finden. Birgit, danke. Georg, du wolltest doch was sagen? Ja, ich wollte sagen, jetzt betriebswirtschaftlich gibt es zwei Wertansätze, jetzt gerade bei den Gewerbeimmobilien: Ertragswert oder Substanzwert. Also ich kann schon mir helfen, wenn ich eine, ich sage jetzt einmal Industriehalle oder ein Kaufhaus oder ein Fachmarktzentrum oder so im Ertrag steigere, dann hilf ich natürlich auch in der Verwertung und komme zu einer besseren Verwertung in der Darstellung.
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Das ist schon ein Argument, wo wir mit der energetischen Bewirtschaftung oft zuarbeiten. Dann ist halt einfach der Ertragswert der Immobilie höher als der Substanzwert, gerade wenn abgewertet wurde. Gerade bei diesen ganzen Bad Loans, wo dann irgendwie eine Immobilie, die ein Schätzgutachten hat von 1,5 Millionen plötzlich nur mehr 400.000 oder 500.000 ist, was bei Industriehallen oft der Fall ist. Das möchte ich schon sagen. Da können wir das dann schon ein bisschen wieder werthaltiger umdrehen. Ja, das wollte ich eigentlich noch ergänzen. Vielleicht noch ganz kurz. Ich meine, das, was wir doch
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meistens am Tisch bekommen, sind ja einfach unfertige Projekte auch. Das heißt, da kann ich mir leider nicht so weiterhelfen, dass ich einfach das Thema habe, dass ich einfach schauend kreativ bin, dass mir die Baubewilligungen nicht auslaufen und solche Themen haben wir, weil die Projekte einfach schon so lange stehen und laufen und man auf x Ebenen schauen muss, wie man das weiterführen kann und mit der Behörde auch bespricht, wie man tut, dass man Verlängerungen bekommt von Baubewilligungen et cetera. Also das sind ja, glaube ich, ganz viel auch die Themen, die am Tisch liegen und
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bei den schwierigeren Projekten oder den Projekten, die nicht fertig gebaut werden konnten oder auch gar nicht mehr so, wie sie ursprünglich geplant waren, weitergebaut werden können oder sollen. Ich meine, das schlimmste Beispiel, aber das hier unnachhaltigste Beispiel, das man ja gerade am Markt sieht, ist das Lamar. Ich meine, das komplett abgerissen wird und neu gebaut wird, nicht? Ja, wie wohl es da ja, zumindest völlig bei dir, Birgit, aber zumindest ein positives Ende gibt. Die Problematik ist halt immer dann am größten, wenn diejenigen, die, bevor das Unternehmen
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oder das Projekt in diese spezielle Situation gekommen ist, schon mit dabei waren. Also wenn die Eigentümer mit am Tisch sitzen, die Bank natürlich mit am Tisch sitzt und irgendwer muss dann nachgeben. Und gerade beim Lamar hat man das ja gesehen. Also da reden wir ja von einem Haircut von fast 60 % des Loans, der da mit drinnen war. Und damit ist die Situation geschaffen worden, dass man da weiterarbeiten kann. Dass da natürlich wahnsinnig viel dessen noch mal kaputtgemacht wurde, war schon da, aber ja, aber das war halt auch im Sinne des neuen Eigentümers. Anderes positives Beispiel wäre ein Upper West in Berlin,
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das selbst nicht in der Insolvenz war, aber um das man sich zum Beispiel gar nicht hätte kümmern dürfen, weil aus dem Verkauf nie Geld in die AG nach oben gekommen wäre. Aber die Problematik ist halt immer dann da, wenn man mit denen, die eigentlich die Ursache des Problems oder die Auslöser des Problems waren, dann gemeinsam auch eine Lösung finden muss, weil es da halt sehr häufig auch an Einsicht fehlt. Und wir wissen alle, der Developer kennt alles, nur eines nicht und das ist ein Nein. Und das Nein bedeutet für einen Developer, dass er sagt: „Na ja, aber wenn es so nicht geht, wie geht es
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anders?" Das macht ja einen Developer und einen erfolgreichen Developer aus. Es gibt halt dann Situationen, wo es nicht mehr geht und wo es am besten ist, dass die, die Mitverursacher der Situation waren, dann auch nicht mehr bei der Lösung mit dabei sind. Da ist es üblicherweise dann noch einmal einfacher, zu einer Lösung zu kommen. Herwig, danke. Also Lamar kann man durchaus sagen, ein klassisches out of the box, wo man sagt: „Okay, jetzt machen wir einen Strich drunter, weil, es wird sonst nicht mehr anders möglich sein, diesen Turnaround der Immobilie zu schaffen. Gar nicht möglich. Ein großes Thema, was wir in Österreich überhaupt nicht haben, um
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das mal ein bisschen darauf zu denken: Wir pflegen ja auch die Immobilien nicht wirklich mit Daten. Das ist ja auch ein Riesenthema. Ich meine, da müsste man ja grundsätzlich ansetzen. Wäre das zum Beispiel ein Gedanke, dass man sagt: „Okay, man muss einmal anfangen, die einzelnen Immobilien zu erfassen, weil dann kann man sich ja auch Gedanken darüber machen, was man mit denen weitermacht. Ja, also Daten hat ja jeder. Die Frage ist halt nur, ob es stimmt. Das ist das wesentliche Thema und wir haben halt die Situation, dass wir da mit Fortpflanzungsfehlern arbeiten.
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Es ist ja häufig Auge-Hand-Schnittstelle, beginnend bei einer Hausverwaltung. Ich kaufe ein Objekt, ich mache Due Diligence, ich kenne das Objekt. Üblicherweise als Käufer besser als der Verkäufer oder im Idealfall. Ich habe dann eigentlich alle Daten zur Verfügung und im laufenden Betrieb wird darauf aber nicht mehr so viel Wert gelegt, das laufend zu pflegen. Und wenn es laufend gepflegt wird, dann ist es mit einem wahnsinnigen Aufwand, manuellen Aufwand verbunden und aus meiner Sicht werden da einfach die technischen Möglichkeiten, die es heutzutage gibt, bei Weitem nicht eingesetzt, um da wirklich vernünftig weiterzuarbeiten.
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Und das ist eigentlich das Drama. Es ist auch ein bisschen das Thema eines Shifts im Denkansatz. Wir diskutieren darüber, wem die Daten und die Dokumente gehören: dem Eigentümer, dem Hausverwalter oder wie auch immer. Ich glaube, es muss einfach der Ansatz sein, dass die Daten und die Dokumente zu einem Objekt, zu einer Liegenschaft gehören, der Liegenschaft selbst. Das wird die Sache im Rahmen einer Transaktion massiv erleichtern und wird so im Tagesgeschäft massiv erleichtern. Es ist nur bisher immer mit sehr viel Aufwand verbunden gewesen. Das muss es jetzt nicht mehr und insofern, glaube ich, braucht es da einfach
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einen anderen Ansatz. Einen anderen juristischen Ansatz, Birgit. Ich glaube, der Herwig hat im Vorgespräch gesagt, es gibt nur eine Immobilie in Österreich, die sich selbst gehört, das ist der Stephansdom. Aber wenn man jetzt sagt, wem gehören die Daten? Wäre das juristisch anders umzusetzen, da mal rauszudenken und zu sagen: „Okay, die gehören einfach zu dem Haus dazu. Vielleicht auch im Grundbuch erwähnen oder festhalten oder was auch immer. Nein, es ist eigentlich wie bei einem dinglichen Bescheid, nicht? Dass man sagt, es pickt auf der Liegenschaft. Ja. Also die Baubewilligung pickt ja auch darauf und nicht an jemanden, der
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sie eingeholt hat, sondern am Gebäude. Das wäre vermutlich sinnvoll, ist aber rechtlich gar nicht so einfach umzusetzen, weil mit Daten gehe ich davon aus, da geht es auch um Pläne, da geht es um Urheberrechte. Also glaube ich, wird nicht so einfach umsetzbar sein. Es geht ja auch gar nicht darum. Aber ich glaube, das ist schon etwas, was man einfach bei Neubauten einfacher... Ich meine, wir wissen alle, wie mühsam das ist bei alten Gebäuden, wenn man dann wirklich auch bei der Baubehörde oft nicht mehr
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unvollständige Akten hat und dann die Baubewilligung zusammensucht. Das ist oft sehr mühsam, aber gerade bei neueren Gebäuden wäre es ja eigentlich sehr einfach, das auch gleich vertraglich so festzuhalten mit allen und das zu sichern, dass das wirklich am Gebäude dann geht und dann auch so an einen Erwerber übergeht. Ja. Also vertraglich wäre es schon machbar. Ja, und es wäre ja auch sinnvoll. Du kannst ja auch mit diesen Daten dann ganz anders umgehen. Du kannst dir ganz anders über deine Immobilien Gedanken machen.
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Du bist ja dann in einer Situation, da kannst du ja agieren und musst nicht so, wie der Herwig gesagt hat, musst nicht reagieren und warten und die ganzen zusammensammeln, sondern wenn du einen Datenstock hättest, kannst du rausdenken und sagen: „So und was mache ich jetzt weiter mit dem Ding?" Aber wie gesagt, das eine ist die Sache, wie ist es rechtlich, dass es am Gebäude pickt. Das andere ist ja nach wie vor eins: Wo habe ich die Daten? Wo habe ich diese ganzen Dokumente? Und irgendwann, also lehrt zumindest die Erfahrung, geht irgendetwas irgendwo verloren oder wird nicht weitergeführt et cetera. Ich glaube,
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vielleicht hilft da die KI in Zukunft besser, alle Daten zusammenzuhalten. Ja. Birgit, danke. Georg, siehst du das auch, dass die, ich sage mal, technischen Daten einfach oft verloren gehen und da muss das wieder von vorne anfangen. Was wäre denn eine Lösung dafür, wie man das von Anfang an anders machen könnte? Ja, also ich finde die Idee super, zu sagen, das gehört zur Immobilie. Also ich meine, das ist eh klar. Wie sind die Stromkabel verlegt? Wie sind die Leitungen verlegt? Mit welchen Dimensionen sind die verlegt? Mit welcher Isolierung? Das wäre natürlich alles großartig, wenn es das gäbe.
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Also das gibt es, ich weiß nicht, wer das gesagt hat, aber hauptsächlich bei den Neubauten und sonst gar nicht. Und meistens ist es so, dass die Heizung überdimensioniert ist, die Kühlung nicht vorhanden ist und der Strom unterdimensioniert ist, weil halt jetzt auch immer mehr Strom verbraucht wird. Das muss man auch dazu sagen. Und ich kann mir nicht einfach den Verbraucher wechseln, weil halt einfach gar nicht die Kapazitäten im Hausnetz, also gar nicht zum Netzbetreiber, sondern im Hausnetz vorhanden sind oder im Gebäudenetz. Also ich würde mir das wünschen, wenn es bei jeder Wohnung oder bei jedem
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Lokal oder bei jedem Industriegebäude durchdokumentiert ist. Es gibt zwar diesen Zwang eines Elektrobefundes, aber das ist meistens nur so ein undurchsichtiges Ding. Es gibt auch den Energieausweis. Der ist, würde ich sagen, eher in dem lyrischen Bereich anzusiedeln. Also eine wirklich ordentliche Dokumentation der Haustechnik würde mir oft viel Arbeit ersparen. Allerdings kann ich dann auch weniger verrechnen. So gesehen stört es mich nicht. Ja, aber wenn die Daten ordentlich aufbereitet werden, kann man ja
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ganz anders arbeiten. Der Herwig hat schon auch gesagt, du als Käufer bist viel besser informiert über das Haus als der Verkäufer und er hat auch im Vorgespräch ein Beispiel genannt. Das möchte ich jetzt in puncto Daten nämlich mitbringen, weil das war ein Klassiker und er hat gesagt, es hat jemand gekauft und hat gesehen, dass die Indexierung falsch war und hat nach dem Kauf dann das Haus neu indexiert, wenn ich das richtig in Erinnerung habe. Und siehe da, es war auf einmal um einiges mehr wert und das Problem hat allerdings dann die Hausverwaltung gehabt, weil es geheißen hat, wieso haben die
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das nicht gesehen? Und da sind wir genau dort, nämlich bei den Daten, die nicht gepflegt werden. War das richtig, Herwig? Ja, durchaus. Gut. Kann ich genauso bestätigen. Das war eine Zusammenfassung. Aber Gerald, was würdest du, wenn du jetzt Zeit hättest, oder wenn du steuerlich irgendwas, was würdest du jetzt sofort ändern, dass du sagst: „So, jetzt machen wir das und das neu, damit da mehr Schwung reinkommt, damit man vielleicht auch Unternehmen beziehungsweise Immobilien wieder neu und schneller strukturieren kann?" Unabhängig jetzt davon, ob das schon
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verhandelt wird oder nicht und ob es möglich ist. Einfach nur. Ob es möglich ist? Ja, du hast heute lauter spannende Fragen. Also ich meine, ich betrachte es vielleicht einmal ganz für mich jetzt mal zurück zum Ausgangspunkt. Was man schon sieht, das letzte halbe Jahr, also zumindest bei mir in der Abteilung, dass schon wieder mehr Immobilientransaktionen stattfinden. Das ist aber natürlich jetzt grundsätzlich nicht dieser ganze klassische Zinshausmarkt. Der ist jetzt für ausländische Investoren aus meiner Sicht nur im Bereich Distressed Assets interessant, aber großvolumige Transaktionen finden durchaus wieder statt.
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Das sozusagen zum Eingang. Aber was ich schon wahrnehme, und ich habe jetzt im Nachgang wieder einen Call mit den US-Kollegen und den Kollegen aus UK, Österreich steht eigentlich kaum bei irgendeinem internationalen Insti am Speiseplan. Also dafür ist einfach die wirtschaftliche Entwicklung zu schwach. Dafür ist die wahrgenommene, im Ausland wahrgenommene Rechtsunsicherheit, Stichwort Mietpreisbremse, teilweise auch zu stark. Und von daher ist dieser Aufschwung an Transaktionen, ist halt die Frage, wie nachhaltig der ist. Wenn ich mir was wünschen dürfte, wären das einfach Strukturreformen, wirtschaftspolitische Maßnahmen, um Österreich grundsätzlich aus der Krise zu
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helfen und wieder einen attraktiven Wirtschaftsstandort zu machen, in dem ausländische Investoren gerne investieren wollen. Das sind wahrscheinlich viele, viele Einzelgesetze und viele, viele Einzelbestimmungen, die man hier umdrehen müsste. Aber das wäre sozusagen mein großes ganzes Wunschbild, wenn du mich danach fragst. Ja, aber wenn ich jetzt steuerlich frage, dass du sagst, pass auf, da gibt es ein paar Sachen, die könnte man machen. Also ein oder zwei Dinge, die steuerlich, die man umsetzen könnte, um das Ganze ein bisschen mehr auch intern anzukurbeln. Ja, also steuerrechtlich sehe ich es eher schwierig.
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Wir haben schon einige Maßnahmen, sei es jetzt den Öko IFB für Gebäude angebrachte Zusatzprodukte wie Klima oder Wärme. Wir haben beschleunigte Abschreibung, wir haben diverseste Förderungen. Wie gesagt, ich glaube, da tun wir schon viel. Es liegt eher im tatsächlich wirtschaftspolitischen Bereich. Im Steuerrecht, glaube ich, ist da jetzt nicht unbedingt viel zu holen. Na gut, also steuerrechtlich haben wir keine Chance. Christoph, was würdest du, du sitzt ja genau immer dazwischen, wenn man das so sagen kann. Wo siehst du Möglichkeit, wo du sagst, das würde ich jetzt einfach,
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das sollte man grundsätzlich anders machen, dann könnten wir vielleicht schneller vorankommen oder es könnte leichter gehen. Das wurde auch gerade gesagt. Also ich glaube, vor allem der Wohnbau war in der Vergangenheit sehr, sehr stark von institutionellen Investoren abhängig und die machen einen riesengroßen Bogen, wie schon der Gerald Kerbl gesagt hat, um Österreich. Auch verständlich, weil die Aussagen der Politik eher für Unbehagen auf allen Fronten leider Gottes sorgen. Das ist das Negative. Was würde ich mir aber wünschen, sind erstens einmal
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kürzere Bearbeitungszeiten für Genehmigungen, weil das, was bei uns passiert, ist wirklich kein Zustand mehr. Das ist unvorstellbar. Also dass die Baugenehmigungen so lange dauern, das ist leider Gottes auch bedingt eine Verwerfung am Markt, weil es gibt nahezu oder alle Projekte, die keine Baugenehmigung haben, sind zurzeit fast nicht finanzierbar, weil die Bank die Zeit nicht einschätzen kann und damit die Zinsbelastung auch viel größer wird. Ganz kurz, Christoph. Das heißt, wenn es zum Beispiel möglich wäre zu sagen: „So,
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pass auf, wir brauchen jetzt innerhalb von zwei Wochen eine Baugenehmigung", dann werden die Verhandlungen auch leichter. Ja, das Thema ist eigentlich, dass man diesen Prozess planbarer machen muss. Das heißt, ich muss eine Vorgabe machen, dass eine Baugenehmigung von, ich weiß nicht, wie viel tausend Quadratmeter innerhalb von sechs Monaten von der Behörde abzuarbeiten ist. Dann kann ich das in einen Planungsprozess integrieren. Aber ich gehe zur Bank und sage, ich weiß nicht, ob es ein halbes Jahr dauert, ein dreiviertel Jahr, ob ich nach drei Jahren immer noch keine Baugenehmigung habe. Das sind einfach Sachen, die
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dann auch eins zu eins in die Projektumsetzung gehen. Das zweite ist ein Schlagwort: Verdichtung statt Versiegelung. Das würde ich mir ganz wünschen. Vor allem in den Großstädten. Das verstehe ich nicht, warum man hier die Aufzonungen so stiefmütterlich in den großen urbanen Bereichen verfolgt. Das wäre aus meiner Sicht das Einfachste, weil man eh im Zuge der Baugenehmigung sowieso den statischen Nachweis und was auch immer erbringen muss. Das heißt, das würde relativ
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schnell zu einem Bauvolumen führen, weil man dann eben schon die Immobilie hat, nicht eine neue dazu kaufen muss oder ein Grundstück kaufen muss. Förderungen sehe ich nicht so, dass da schon alles gemacht wurde. Man muss natürlich die Förderung auf der anderen Seite den Einnahmen auch dann, oder die Sanierung, den Einnahmen aus dem MAG gegenüberstellen. Da ist absolut Öha. Das geht sich einfach in keinem Businessplan dieser Erde aus. Ja, aber wäre ja auch ein Thema, dass man sagt: „Okay, das muss sofort angegangen werden.
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Das ist für mich eines der absolut wichtigsten Themen, weil sonst schaut die Häuser aus. Ich rede jetzt nicht vom achten, sechsten und ersten Bezirk, aber außerhalb des Viertels ist ein massiver Sanierungsbedarf und natürlich spielt das dann auch in die CO2-Problematik und alles hinein. Das ist ja nicht nur, dass das Haus an sich dann eine bessere Substanz erzeugt, damit natürlich auch, aber das Thema ist natürlich noch der Umweltgedanke, den man hier dann einbringen kann. Ja, und das alles würde zu einem
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besseren Investitionsumfeld und zu einer besseren Planbarkeit führen und das wäre die halbe Miete in der Projektentwicklung. Und auch für Unternehmen. Das hilft jetzt nicht denen, die schon so wahnsinnig in Schieflage sind, aber es hilft dem Markt an sich, wieder aus dieser absoluten Negativspirale vielleicht hinauszukommen, in der wir jetzt sind. Und jeder weiß es. Es ist ja ein offenes Geheimnis, dass wir nächstes, übernächstes Jahr in eine absolute Wohnungsklemme hineinlaufen und trotzdem passiert nichts, weil die Rahmenbedingungen nicht da sind, um
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die Projekte umsetzen zu können. Der Vertrieb macht mir in zwei Jahren bei Wohnungen die geringsten Sorgen in der Projektentwicklung. Christoph, danke. Birgit, du wolltest doch etwas dazu sagen. Hast du eine Idee, was man rechtlich jetzt sofort ändern müsste, damit das Ganze besser läuft? Ich bin da sowieso beim Christoph. Es ist ja so, die Bauverfahren, das ist ja nicht nur die Länge der Bauverfahren, ist ja kein rein österreichisches Thema, das ist ja EU-weit. Das heißt, die EU hat ja auch diesen Housing Plan, wie man eben rascher wieder zu Wohnungen kommt et cetera. Und ich meine, natürlich,
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es ist ja jetzt schon vorgegeben, dass die Behörden an sich binnen gewissen Fristen Bescheide erlassen müssen. Man kann es so machen wie in Dänemark. Ich glaube, das ist binnen sechs Monaten. Wenn die Behörde nicht tätig wird, ist die Baubewilligung erteilt. Punkt, aus. Solche Maßnahmen wären notwendig. Ich glaube, in Österreich generell sind wir, glaube ich, auch alle d’accord, dass wir nicht ganz verstehen, warum wir neuen Bauordnungen, neuen Raumplanungsgesetze haben. Das gehört eigentlich vereinfacht. Es sind wahnsinnig viele Regulierungen, sagen gerade Techniker, dass es eine
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Überregulierung gibt, dass man da mal sich zusammensetzen sollte und vielleicht mal schauen sollte, was braucht man wirklich, was ist einfach überbordend von dem Ganzen? Und ich meine, es sind auch so kleine Sachen, aber es ist ja jetzt bis Juli diesen Jahres gab es ja zum Beispiel, dass man keine Registrierungsgebühr zahlen musste, wenn man Eigenheim kaufte. Diese Dinge sind ja jetzt auch weggefallen. Also es sind ja nur so kleine Sachen, aber ich sage nur, das macht auch wieder was aus. Und ich meine, man könnte ja, weil du gefragt hast, steuerlich, keine Ahnung. Ich meine, die Grest ist nicht gerade vereinfacht worden letztes year
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mit den Share Deals, die jetzt auch reingenommen wurden. Die Immo-Est ist auch ein ewiges Thema, aber da könnte man ja auch zum Beispiel sagen: „Na gut, Immo-Est, wenn du verkaufst und wieder anlegst und/oder etwas Neues baust oder sanierst et cetera, musst du keine Immo-Est zahlen. Ich meine, das wären ja lauter solche Sachen, die man sich überlegen könnte. Also ich glaube, Ideen gäbe es ja genug und wenn man wollte, könnte man da schon einiges bewegen. Nur ich glaube, Ideen sind genügend da und es gibt auch genügend Beispiele, wo es funktionieren kann. Und bei den langen Verfahren vielleicht, ich meine, eines der Themen sind natürlich
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auch Nachbar-Themen, aber andere Länder machen es auch so. Die wollen Investitionen haben, wie zum Beispiel Frankreich und die haben eine eigene Behörde, Business France, die kümmern sich darum, die schauen, dass diese ausländischen Investoren, die Interesse in Frankreich haben, nach Frankreich kommen. Die nehmen die an der Hand, die sprechen mit den Behörden schon alles vor, damit wenn die einreichen, die Behörde schon komplett Bescheid weiß und das einfach Hand in Hand geht und die Behörde jetzt nicht dagegen, sondern mit diesen Investoren schaut, dass die rasch zu ihren Bewilligungen kommen, weil sie eben Investitionen in ihrem
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Land wollen, weil die eben wollen, dass die Wirtschaft wieder anspringt. Also Ideen, glaube ich, gäbe es genug. Birgit, auch ein super Beispiel. Danke. Gerald, du wolltest noch. Dir ist eine steuerliche Idee gekommen. Nein, weil sie Birgit angesprochen hat. Ich meine, daran erinnert man sich ja kaum noch als Österreicher. Mit dem ersten Stabilitätsgesetz 2012 haben wir die ImmoESt eingeführt. Und davor gab es diesen ominösen zehnjährigen Schrägstrich fünfzehnjährigen Beobachtungszeitraum und danach war der Verkauf der Immobilie steuerfrei. Wäre natürlich eine Alternative, weil warum hat man es eingeführt?
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Man wollte eigentlich die Besteuerung von Kapitalvermögen und die Besteuerung von Immobilienvermögen, das zu Veranlagung und Weiterverkauf benutzt wurde, gleichstellen. Das war eigentlich der Hintergrund, aber der wäre vielleicht schon auch anzudenken, da wieder die ImmoESt ein bisschen zu lockern. Wobei man muss auch sagen, sie bringt schon auch im Budget einiges. Also ob jetzt die politischen Zeichen auf „wir schaffen die ImmoESt ab" oder „pausieren sie" stehen, das wage ich leider zu bezweifeln. Aber ein guter Anstoß. Danke. Ich glaube, das müsste man sowieso Hand in Hand machen mit: Wo kann man noch
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sparen? Also als Staat. Beim Staatsapparat fände ich ganz gut. Ja, die Baustelle machen wir uns jetzt nicht auf. Georg, du hast gemeint, vielleicht sollte man Immobilien nicht ausschließlich in Quadratmetern denken, sondern sie vielleicht ganz anders betrachten, nämlich auch als energetische Assets, die sie ja auch besitzen. Vorher würde ich noch auch eine Verbesserung: Ich wünsche mir weniger Sachverständige. Ich habe oft bei einer neuen Heizung oder bei Dingen zwölf Leute am Tisch sitzen, vom Arbeitsinspektor über den Gewerkschaftsvorsitzenden von da und dort.
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Das ist wirklich anstrengend. Je mehr das in Richtung Biomasse mit Direktverstromung geht und lauter solche Sachen, da sitzen wirklich viele Leute am Tisch. Es wäre cool, wenn die nachher vielleicht diese Anlage abnehmen oder wenn das eh schon ein CE-zertifiziertes Gerät ist, das ja vorher, bevor es überhaupt gebaut wird, schon 100.000 Tests machen muss, dann muss ich vielleicht nicht noch einmal wen haben, der dann vielleicht 8.000 Euro für seine Stellungnahme zu so einem Holzkraftwerk zum Beispiel abgibt. Das würde ich mir wirklich ehrlich wünschen, dass zum Beispiel CE-zertifizierte Anlagenteile verbaut werden
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dürfen, ohne dass jemand da großartig was fragt. Auf der anderen Seite, auf dieser Energieseite, die du ansprichst, Walter, geht es uns eigentlich gut. Da sind wir in Europa ziemlich gut, was Energy Sharing, Peer-to-Peer-Verträge, diese ganze Energietauschmöglichkeit, Verkauf-, Einkaufsmöglichkeit, die ist eigentlich für einen Privaten relativ gut zu gestalten. Man muss es wissen, man muss es nutzen. Ist ein bisschen komplex, weil natürlich die Energieversorger auch noch ihr Geschäft machen wollen. Aber wenn du das beherrscht, dieses Klavier, dann kannst du da schon einiges machen. Wir sind auch die Einzigen mit einer österreichweiten Netzdatenbank,
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wo alle zugreifen können, wo du die Daten hin- und herschicken kannst. Das geht schon sehr gut bei uns. Da würde ich mich jetzt eigentlich nicht beschweren wollen. Das heißt, was eine Riesenchance ist, auch für jede einzelne Immobilie und womit man ja auch... Ja, eine Riesenchance für einzelne Immobilien. Herwig, wenn du dich jetzt noch so umschaust, du hast jetzt viel Restrukturierung gesehen. Was würdest du anders machen? Oder was würdest du als Gesetz festlegen, um einen Turnaround in einem Immobilienunternehmen zu schaffen, wenn es schon schwierig ist? Oder wo du sagst, das müsste auf jeden Fall gemacht
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werden. Ja, ich würde bei viel grundsätzlicheren Sachen anfangen. Da sind wir wieder mal bei der Bildung. Wirtschaftliche Bildung schon von der Grundschule, von der Volksschule an. Das würde zum Beispiel auch dazu führen, dass die Proponenten oder viele Proponenten in der Politik zur Kenntnis nehmen, dass das Beziehungsdreieck zwischen Angebot, Nachfrage und Preis kein neoliberales Märchen ist, sondern tatsächlich funktioniert. Und das würde vielleicht dann auch den einen oder anderen Zugang etwas anders ausschauen lassen in der Politik, dass nicht immer noch
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mehr Regulierung die Lösung ist, sondern dass man vielleicht den Markt einfach mal agieren lässt. Und Thema Förderungen ist ja auch angesprochen worden. Finde ich großartig, dass wir uns das leisten können, dass wir das auch machen. Aber ich glaube, Förderungen, insbesondere wenn es in den Individualbereich geht, sollten derart gestaltet sein, dass die Förderungen bekommen, die sie brauchen und nicht die, die nicht wollen. Also die, die nicht können, sollen sie bekommen, die, die nicht wollen, nicht. Hat da mal den interessanten Diskussionsansatz gegeben, dass wenn jemand, obwohl er das könnte, nicht 38
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oder 40 Stunden in der Woche arbeitet, weil er eh von der Oma eine Wohnung gekriegt hat und gar nicht so viel arbeiten muss, um gut leben zu können, dann gibt es auch keine Förderungen, solange das eigene Potenzial nicht ausgeschöpft ist. Es ist auch nicht einzusehen, warum in der Förderung bei Wohnungen einmal geprüft wird und dann nimmer. Ich glaube, das muss laufend passieren. Ich bin absoluter Freund davon, dass in Wien die Wohnquartiere sozial durchmischt sind. Ich glaube, das ist ein riesiger Mehrwert. Ich glaube aber nicht, dass jeder, der im Karl-Marx-Hof wohnt, die gleiche Miete zahlen muss, sondern das sollte dann schon auch nach dem persönlichen
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Vermögen, also dem Vermögen, sich eine Miete leisten zu können, auch gestaltet sein. Und für die Branche selbst, ich glaube, wir tun gut, alle mal einen Schritt zur Seite zu gehen und unserer Branche und dem, was wir bisher gemacht haben, ein bisschen kritischer zu sehen. Sobald sich die Nebel lichten, werden wir feststellen, dass wir vor einem ziemlichen Trümmerhaufen stehen und dass wir viele Dinge anders machen müssen, als wir das in der Vergangenheit gemacht haben. Also ich wundere mich immer die Diskussion, wenn es heißt, die Finanzierung ist so teuer geworden. Wenn man sich das vor 20 Jahren anschaut, hat das völlig
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anders ausgesehen und es ist auch ein Geschäft gemacht worden. Wenn ich mir demgegenüber anschaue, dass der Grundkostenanteil im zwölften Bezirk irgendwo bei 150 bis 200 Euro gelegen hat vor 20 Jahren und wir zwischenzeitlich bei fast 2.000 Euro waren und uns jetzt freuen, dass wir bei 1.200 Euro sind. Das ist immer noch das Sechsfache. Das ist immer noch das Doppelte von dem, was es eigentlich gesund vertragen würde. Und das geht hin bis zu den Prozessen. Wenn wir uns in der Immobilienbranche nicht öffnen hinsichtlich neuer Technologien, wo ich in der Lage bin, Hausverwaltung statt mit zehn Leuten, die ich
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sowieso nicht bekomme, mit drei Leuten zu machen oder mit den zehn Leuten das Dreifache dessen zu machen, was ich jetzt mache, dann wird das in die Hose gehen. Die Schnellen werden die Langsamen fressen. Das wird so kommen und das kann man entweder zuschauen, so lange, bis man selbst gefressen wird oder man wird selbst aktiv und tut was. Herwig, danke. Ja, aber komm. Jawoll. Das war sozusagen das Abschlusswort. Super Zusammenfassung. Danke. Birgit musste uns schon verlassen. Die muss nämlich pünktlich zum Zug. Die fährt schon wieder zum nächsten Termin. Ich möchte mich bei euch vier, in dem Sinn natürlich auch bei euch fünf, weil
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die Birgit natürlich auch dabei war, bedanken, dass ihr Zeit gehabt habt, heute vorbeizuschauen beim ImmoLive, beim 235. ImmoLive. Und nächste Woche geht es weiter und ich hoffe, es hat Ihnen gefallen und wir vier oder wir fünf in dem Fall wünschen Ihnen noch einen schönen Nachmittag. Auf Wiedersehen. Wiedersehen. Schönen Abend. Wiedersehen. Okay. So.
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Ich habe mir leider was- Hast du?
