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habt aber eigene Spezialgebiete jeder. Was macht ihr da genau? Also ja, mein Spezialgebiet sind primär die Immobilien. Bei uns geht es im Wesentlichen um Immobilienkonzerne, die wir betreuen, die halt zahlreiche Tochtergesellschaften haben im In- Land und wir für diese Großkonzerne Konzertabschlüsse machen, wo wir, wenn man so will, aus vielen einzelnen Gesellschaften ein Gesamtergebnis darstellen, wie es auch schon würde, wenn das dann eine Unternehmung wäre. Mein Anknüpfungspunkt an die Immobilienbranche ist grundsätzlich eher bei den Startups.
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Ich mache seit vielen Jahren To-Dilligences für einen großen Investmentfonds in Österreich, einen öffentlichen und in den letzten Jahren ist es aufgekommen, dass insbesondere Green Tech oder Prop Techs da im Fokus liegen, auch bei den öffentlichen Fonds und gerade bei den Prop Techs, die in den letzten fünf Jahren, glaube ich, so richtig aus den Kinderschuhen geschaffen wurden, habe ich das auch mit betreuen dürfen, die To-Dilligences plus. On top haben wir jetzt auch schon ein paar Klienten in dem Zusammenhang und freue mich dann auch immer, wenn man sieht, man entwickelt sich weit in der Startup-Branche,
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wo liegt der Fokus und das ist auch ein Punkt bei mir. Ich bin da gerne in der Green Tech-Branche dabei, es ist ein bisschen Individualität für mich, Individualismus. Wo fokussiere ich mich? Früher waren wir bei den SIS Startups, jetzt geht es hin zu Green Tech. Wie kann ich eine Immobilie dekriminalisieren? Zum Beispiel, wie ist der Footprint von den Immobilien? Wie kann ich den verbessern? Was hat das für mehr Nutzen für die Investoren? Und das ist ein recht spannendes Thema aktuell. Das heißt, wenn ich heute ein Startup aufmache mit ARL und Heizung, dann bist du mein Berater?
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So ungefähr, ja. Da geht es grundsätzlich eher um Status Quo, weil das viele Investoren nicht wissen, also die Immobilienbesitzer wissen nicht, was verbrauche ich an Strom? Was verbrauche ich an CO2? Und wie kann ich das verbessern? Und das wird halt auch immer interessanter auch für die Investoren, dass sie das plakativ zeigen können. Schaut euch unser Investment an, schaut euch unsere Immobilien an, schaut euch an, wie gut die aktuell dastehen oder wo wir hinkommen wollen, wie wollen wir es verbessern. Vielleicht nochmal rückblickend,
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könnt ihr uns einen kurzen Überblick über euren bisherigen Werdegang geben? Gerne. Also ich bezeichne mich ja gerne als Exot bei der TPA, weil ich einen ein bisschen unüblichen Werdegang hinter mir habe. Also ich habe meinen Ursprung und meine Laufbahn in der Technologiebranche gehabt, war dort bei zwei großen Softwareunternehmen aus den USA, bei Oracle und bei Microsoft. Bei ersteren zuerst in der Beratung und Consulting für EAP-Software-Lösungen und danach bei Microsoft im Vertrieb für Großkunden. Bin dann gewechselt in eine ganz andere Branche, in die Ölbranche, war dort ca. 10 Jahre tätig, habe dort meine AfD zu zahlen entdeckt bzw.
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rausleben dürfen. Habe dort viel gelernt rund um IFRS, was ich jetzt mache, bzw. auch Steuerthemen und bin dann durchaus durch Zufall und durch einige Gespräche mit diversen Leuten hier im Haus bei TPA dann zu TPA gekommen und wie von erwähnt seit ca. einem Jahr jetzt bei TPA. Bei mir ist eher klassisch gewesen in der Steuerberatung, also ich bin seit 2015 bei der TPA im Bereich Schultz-Oberkleiner, die einspezialisiert sind auf Umgründungen und kleinere Gruppen. Das heißt, Konzernabschlüsse ist für uns nicht so ein großes Thema gewesen am Anfang und wir haben aber
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immer Spezialthemen, wir fokussieren uns auf Spezialthemen, das war früher eben Umgründungen und ich habe dann eben 2017 mit dem Thema großgekommene Kryptowährungen, hat sich eigentlich grundsätzlich eine Handvoll Steuerberater damit befasst und seit 2017 mache ich das mit Leidenschaft und als Add-on quasi habe ich noch immer To-Diligence-Prüfungen durchgeführt und das ist eigentlich jetzt mein Steckenpferd geworden, diese zwei Kernthemen. Bin dann 2019 Steuerberater geworden und leite eigentlich seitdem ein Team von drei bis vier Personen, variiert aktuell mit vier Personen und das wächst laufend
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durch neue Krypto-Clienten und Start-up-Clienten. Jetzt ist Director eine Bezeichnung, wo man vielleicht auf den ersten Blick gar nicht genau weiß, was ihr eigentlich macht. Dominik, vielleicht kannst du uns kurz sagen, was bedeutet denn die Position eines Direktors bei TPA? Also wir haben ja unterschiedliche Karrierepfade bei uns in der TPA. Es gibt die Spezialisten, es gibt die Personen mit Führungsverantwortung. Christoph und ich sind beide seit einem halben Jahr Director für beide ein Team. Das heißt, wir haben eine Verantwortung hier im Unternehmen. Wir haben beiden Teams, also mein Team besteht aktuell
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aus elf Leuten. Das heißt, man ist direkt verantwortlich für sein Team, aber auch für den Beratungsumsatz, den man mit seinem Team generiert. Und Direct ist etwas, wo man sagt, diese Person vertritt auch die TPA nach außen, vertritt die Werte des Unternehmens, vertritt die Philosophie, aber natürlich auch die Kompetenzen der TPA am Markt. Christoph, Dominik hat es gerade gesagt, mit der neuen Position kommt auch mehr Verantwortung, aber es kommt vielleicht auch mit, dass man ein bisschen mehr mitgestalten kann. Hast du da jetzt Projekte, die du als Director realisieren kannst, das du vorher vielleicht nicht hast tun können?
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Absolut. Also je weiter das man aufsteigt bei der TPA, umso mehr kann man natürlich auch mitwirken. Die Partner fordern es natürlich auch, dass man sagt, was ist dein Gedanke, wo willst du hin? Und ich habe schon auch ein kleines Herzensthema, ein Projekt, das heißt ISUS, das ist Innovative Startup Support, abgekürzt, da gibt es auch eine Homepage dazu. Da lernen wir den Startups, die frisch gründen wollen oder vielleicht schon in den ersten beiden Jahren in der Gründungsphase sind, auf was muss ich aufpassen betreffend Buchhaltung, Lohnverrechnung, Steuererklärungen, Jahresabschluss, ist ein sehr mühsames Thema für Startups.
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Wir versuchen das aber auf dieser Plattform sehr umgänglich rüberzubringen, dass man sich nicht fürchten soll vor diesem Thema, dass es ein wichtiges Thema ist für die Investoren, dass man sich hier auch auskennt, dass ich weiß, wann muss ich meine Umsatzsteuer Vormeldung abgeben. Die Startup Gründer wissen nicht einmal, was eine Umsatzsteuer Vormeldung ist am Anfang und das ist unser Zugang zu den Startups. Schaut auf die Homepage und wenn ihr Fragen habt, meldet euch bei uns, wollt ihr durch uns steuerlich begleitet werden, meldet uns bei uns noch, freuen wir uns natürlich darauf. Es gibt möglicherweise mehrere Projekte,
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die man versucht zu treiben, was mir persönlich am herzlichsten einerseits die Ausbildung der jungen und noch nicht zu erfahrenen Mitarbeiterinnen. Das haben wir jetzt seit kurzem bei uns im Team angesteuert, aber auch im Bereich forcieren wir diese Thematik, um halt auch junge Leute, die jetzt nebenbei vielleicht eigentlich nur arbeiten und hauptsächlich studieren, sei es auf den FHs oder auf den Unis, weiterzuentwickeln, zu begleiten, um es halt auch langfristiges Unternehmer zu bilden. Andererseits haben wir jetzt, das ist durchaus auch mein Credo, meine Devise immer, bestehen, es weiterzuentwickeln.
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Wir sind jetzt der Ausbildung, aber auch Neues zu schaffen, haben wir jetzt im Team bzw. im Bereich mit anderen Kollegen und Kolleginnen eine eigene Beratungsschule gegründet, nämlich IFS Advisory, wo wir nochmals am Markt stärker den Fokus legen wollen auf IFS-Beratung und auch die Awareness schaffen wollen, dass wir als DPA in dem Bereich Kompetenz haben. Das heißt, wenn du dich da auf junge Menschen, Generation Z, Y, fokussierst, merkst du da die geänderten Ansprüche, wie gehst du damit um? Ja, absolut. Wir haben durchaus ein durchmischtes Team. Alterschnitt liegt wahrscheinlich bei knapp um die 30.
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Wir haben Kollegen, die sind Anfang 20 und Kollegen, die sind Ende 40. Es gibt natürlich unterschiedliche Ansprüche, unterschiedliche Motivationsgründe und unterschiedliche Erwartungshaltungen. Was man natürlich bei der jungen Generation merkt, ist, dass sie Service-Speaker-jährig sind. Sie hinterfragen vieles. Sie sind gerne auch im Bilde, was so passiert. Und das ist mir auch wichtig und ein großes Anliegen, ist die offene Kommunikation, regelmäßige Kommunikation. Auch wenn ein Mitarbeiter vielleicht nur 20 Stunden arbeitet, hat er genauso das Anrecht darauf und sollte auch über alles Bescheid wissen, was hier
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so im Team oder auch im Unternehmen passiert. Start-ups, PropTech, eigentlich jetzt die optimale Phase für PropTech-Unternehmen mit dem ganzen ISG und mit der Dekarbonisierung. Glaubst du, jetzt wäre ein guter Zeitpunkt, in solche Unternehmen zu investieren? Absolut, ja. Ich habe es jetzt erst letztens, vor einem halben Jahr, haben wir auch eine Tutility-Institut gemacht mit einem GreenTech, PropTech, sogar ein Mix davon, das sich wirklich darauf spezialisiert, Daten zu erheben von einem Riesen, also von vielen Immobilien. Es gibt Zigtausende in Wien, wenn nicht Zehntausende, klarerweise, weil es eine große Stadt ist, aber auch Graz,
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Linz, Salzburg. Man erkennt die Hardfacts als Immobilienentwickler, wo habe ich meine Immobilien, was sind meine Umsätze, was sind meine Betriebskosten, was darf ich weiter verrechnen und so weiter. Aber was Ihnen fehlt, ist aktuell gerechnet auf die Quadratmeter, wie viel CO2 stößt sich aus, wie kann ich das eventuell verbessern und dann eben der nächste Punkt, wie kann ich das alles in ein ISG-Reporting dann einfügen. Und denen fehlt aktuell die Schnittstelle, die haben jetzt mal ihre Excel-Dateien, haben ihre Informationen mit, was habe ich für Mieter drinnen, was habe ich für Umsatzlöserbetriebskosten,
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was habe ich für Heizungen vielleicht, aber die wissen noch nicht, denke ich, dass die Startphase jetzt, wo muss ich jetzt schon agieren, habe ich noch Zeit, welche Immobilien muss ich anpassen, wo muss ich die Fenster tauschen, wo muss ich das Dach tauschen, wo muss ich eine Fassade erneuern, damit ich eben den Anforderungen nach ISG wirklich gerecht werde, dass die Banken mir auch zukünftig Kredite geben. Es wird sicher ein wesentlicher kritischer Punkt und ich durfte da bei Noto-Diligence ein Startup mit betreuen und da ist schon wirklich, die Big Player kommen jetzt wirklich,
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kriegen das im Fokus, sie wissen in ein paar Jahren, müssen wir diese Daten liefern, wir brauchen es jetzt schon für unsere Banken, wie kommen wir schnell zu diesen Daten, das ist wirklich jetzt auch ein Zeitthema, ein zeitkritisches Thema und es fällt halt auf, dass keiner dieser großen Konzerne jetzt einmal in diese Startups investiert, die hören sich noch um, wer ist gut, wer ist schlecht, wer erfüllt alles, was wir brauchen, und natürlich auch in einer gewissen Zeit, also es gibt ja die Ziviltechniker, die können das ja machen, ist kein Problem, aber es dauert einfach entsprechend, länger ist mir gesagt worden und man braucht dafür einen
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Startup oder die Technologie, das heißt man braucht wirklich ein Tiler, die das programmieren, wie kann ich schnell diese Daten erheben und auch aktuell halten natürlich, weil wenn ich dann das Gebäude einmal entwickelt habe, ich habe die Fenster ausgetauscht zum Beispiel, was ist der next step, also es ist wirklich auch so eine Planung in die Zukunft, die Investitionen sind ja geplant grundsätzlich, aber nicht, was bedeutet das für den CO2-Ausstoß von dem Gebäude und das ist wirklich so eine Parallelentwicklung dann mit was investiere ich, wie reuze ich meinen CO2-Ausstoß und was hat das für eine
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Auswirkung dann auf den ESG-Report, also das ist wirklich ein wichtiges Thema und mir wurde gesagt in der Branche, es ist so zeitkritisch, dass man sich wirklich umsieht und mich würde es nicht wundern, wenn wirklich die großen Fonds oder Immobilienentwickler oder Immobilienberater Zeiten auch in diese Startups dann investieren, sehr viel Geld reinstecken und dann davon zu profitieren natürlich. Ich habe zum Abschluss jetzt noch drei Fragen von JetGBT schreiben lassen. Ich gebe zu, ich habe sie selber noch nicht gelesen. Ich würde euch die drei Fragen jetzt vorlesen und ihr könnt dann entscheiden, wer welche und wie viele beantworten mag.
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Frage 1. Wie beurteilen Sie die aktuelle Marktsituation im Immobiliensektor, insbesondere vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Entwicklungen der letzten Jahre? Frage 2. Welche steuerlichen Herausforderungen und Chancen sehen Sie derzeit für Immobilieninvestoren und Besitzer? Gibt es spezifische Gesetzesänderungen oder steuerliche Entwicklungen, die die Immobilieneigentümer im Auge behalten sollten, insbesondere im Bezug auf Steueroptimierung und Compliance? Frage 3. Mit Blick in die Zukunft, welche Entwicklungen erwarten Sie im Immobiliensektor und wie können sich diese auf Investoren und Eigentümer auswirken?
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Gibt es Trends und Technologien oder gesetzliche Änderungen, die Immobilienprofis im Auge behalten sollten, um erfolgreich in diesem dynamischen Markt agieren zu können? Also wenn es mir nicht passt, bekomme ich die letzte Frage. Wo gehen die Trends hin in der Immobilienbranche beziehungsweise was sind auch die Veränderungen, die auf uns zukommen werden? Was mir persönlich generell an der Branche gefällt, das sind Immobilien in der Regel eine relativ langen Lebenszyklus hat. Das heißt wir sprechen davon Immobilien, die werden gebaut für eine Generation oder mehrere Generationen. Seit jetzt im Gebäudemanagement für Unternehmen,
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Büros, auch Gewerbeimmobilien. Und gerade da mit dem Fokus auf Energieeffizienz, aber auch auf nachhaltige Baustoffe und das ist glaube ich stark im Kommen, da gibt es einige durchaus innovative Unternehmen, die sich dem verschrieben haben, nachhaltige Baustoffe zu entwickeln. Nachhaltig im Sinne von weg von den herkömmlichen Baustoffen, die halt sehr CO2 gebunden sind, also wir denken jetzt nur an Stahlbeton. Beton besteht aus Kohlenstoff, da ist viel CO2 rein, beziehungsweise ist es auch ein sehr energieintensiver Rohstoff. Und mit nachhaltigen Rohstoffen bezeichne ich Holzbauweise, aber auch anderwertige Produkte, die jetzt erforscht werden,
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die vielleicht auch nicht marktreif sind, die auch zukünftig aufgrund der Stabilität durchaus als Baustoffe dienen können. Das können sein irgendwelche Maisgranulare, die halt kompakt komprimiert mit hohem Druck genauso eine Festigkeit aufweisen wie ein Herkunftsziegel. Und da sehe ich durchaus viel Bewegungspotenzial und ich glaube auch die Reise hingehen und das ist natürlich etwas, was auch einen aus meiner Sicht ressourcenschonenden Lebensstil allerlang ermöglichen wird und wir haben vor über Nachhaltigkeit gesprochen. Also da ist natürlich auch die Immobilienbranche aufgerufen und wird auch einen großen Beitrag leisten für die
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Nachhaltigkeit und für nachhaltige Wirtschaften, nicht nur in Europa, sondern glaube ich global. Ich darf die zweite Frage aufgreifen, da geht es um Steueroptimierung. Aktuell bewegt sich viel der Markt, die Preise fallen, steigen, wenn man es in den Medien liest, aktuell sinkt Flug quasi in den Immobilienpreisen. Bringt natürlich Chancen aktuell, dass man sagt, ok, ich kann billig einkaufen und muss natürlich jetzt die aktuelle Zinslage berücksichtigen. Das bedeutet, wenn ich jetzt, das war natürlich vor einigen Jahren oder vor zwei Jahren, wie der Zinssatz noch bei, weiß nicht,
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man hat glaube ich Immobilienkredit um 1,5 Prozent bekommen als Privatperson, habe ich natürlich dann kalkulieren müssen, wenn ich mir jetzt eine Vorsorgewohnung kaufe zum Beispiel, ich habe meine Mieteinnahmen, ich habe meine Abschreibung von der Immobilie, ich habe meine Zinsen, die ich steuerlich berücksichtigen kann, ändert sich jetzt natürlich durch die Zinsanpassung, ist natürlich die Zinszahlungen ein großer Teil auch der aktuell, der verbraucht wird von den Erlösen, die man erzählt, hat natürlich auch steuerliche Auswirkungen, das bedeutet, ich habe zwar die Mitellöser, die jetzt auch laufen,
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steigen, aber die Abschreibung bleibt konstant und die Zinszahlungen werden eventuell höher, wenn man keinen Fixzinskredit hatte, dann kann ich das natürlich steuerlich geltend machen. Das heißt, es ist jetzt nicht alles verloren, dadurch, dass die Zinsen zu steigen, natürlich würde die Rendite fallen aktuell, aber die Zinsen sind steuerlich abzugsfähig und dadurch muss ich weniger Steuern zahlen. Also das ist quasi ein Bärmutstropfen aufgrund der aktuellen Zinslage, ist eben die Frage selbst, steige ich jetzt, wenn ich neu investiere, mit einem Fixzinskredit ein oder nicht, da muss ich mir das eben durchkalkulieren,
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zahlt sich das überhaupt aus, ein Immobilienvestment in der aktuellen Zinslage zu machen oder nehme ich einen variablen Zinssatz und das ist auch wichtig, wenn ich eine Privatperson bin oder z.B. mein Lebenspartner eine Immobilie kaufen möchte, muss ich natürlich auch z.B. eine Eigentumswohnung, muss ich der Finanzverwaltung auch nachweisen können, dass ich nicht der Liebhaberei unterliege. Das bedeutet, aufgrund des hohen Zinssatzes, den wir aktuell haben, ist die Wahrscheinlichkeit gar nicht zu gering aktuell, dass ich der Liebhaberei unterliege. Das bedeutet, wenn ich eine Immobilie kaufe, eine Vorsorgewohnung und will mir den Vorsteuerabzug holen,
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kann es sein, dass mir die Finanzverwaltung das verwehrt, weil sie sagt, dein Investment ist Liebhaberei, deswegen kriegst du keinen Vorsteuerabzug. Da muss man aktuell wirklich einen Fokus drauf legen, wenn ich sage, jetzt will ich investieren, und aktuell muss man da sicher öfter zum Steuerberater gehen und sich erkundigen, wie ist es denn aktuell, soll ich jetzt investieren. In der Vergangenheit waren die Zinsen bei 1,5%, das war relativ leicht zu kalkulieren, das ist sich eigentlich grundsätzlich immer ausgegangen in
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den 25 Jahren, und auch offenlegen sollte gegenüber Finanzverwaltung kritischer ansehen, weil man sicher aufgrund der Medienberichte sieht man ja, die Zinsen sollen zukünftig wieder fallen, wie berücksichtige ich das in meiner Prognoserrechnung und das könnte dann natürlich kritisch von der Finanzverwaltung hinterfragt werden und sollte Liebhaberei vorlegen, wäre eben der große Schaden, dass mir kein Vorsteuerabzug zusteht und das könnte natürlich die Rendite, die man sich mal zuvor Kalkuliert hat, doch deutlich reduzieren.
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Also Schlagwort zum Abschluss, Survive Till 25. Ich sage danke für eure Zeit, danke für eure Antworten, waren ein paar spannende Einblicke. Wenn jemand einen Berater in den Kompetenzbereichen braucht, soll er sich glaube ich gleich bei euch am besten melden. Sehr gerne. Ich sage an euch zu Hause danke fürs Zuschauen und abonniert den Newsletter der Immobilienredaktion, dann verpasst ihr keine unserer Folgen mehr. Vielen Dank.
