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Und das Estate Under Management, das Volumen beträgt hier ca. 1,5 Milliarden Euro. Es handelt sich um einige Dutzende Immobilien und Blue Auditor bzw. mein Beratungsunternehmen Otteria managt alle ESG-relevanten Themen für die lichtensteinische Landesbank. Was macht Blue Auditor? Wie bin ich zu dem überhaupt gekommen? Also ich bin selbst im Herzen Konsulent schon seit vielen Jahren, Gebäudetechniker und bin irgendwann mal aus Frustrationsgründen auf
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die Idee gekommen, gewisse Dinge, die wir bearbeiten zu digitalisieren. Wir erfinden das Rad kaum neu mit Blue Auditor, was jetzt neue Technologien oder so betrifft, sondern wir digitalisieren anerkannte Methodiken in der Immobilienwirtschaft und bringen diese unterschiedlichen Methodiken, wie z.B. Zertifizierung, CREM, CO2 Stranding, Klima Risiken, Taxonomie, Cupbacks Management für die Immobilien. Wir bringen das alles in einer Plattform zusammen, weil, wie das Herr Basim auch gesagt hat, diese Dinge auch zusammenhängen. Und natürlich können wir als Konsulenten hergehen und sagen, wir machen hier unterschiedliche Checklisten,
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bilden gewisse Prozesse ab, gewisse Bewertungen ab. Aber am Ende des Tages muss es eigentlich für den Kunden eine Möglichkeit geben, die Zusammenhänge auch einfach zu verstehen. Und das wollen wir mit Blue Auditor machen. Also wir haben hier definiert, es ist ein Management Tool für Gebäude und Portfolien, um diese Transition, um diesen Übergang zur nachhaltigen Immobilienwirtschaft einfacher zu ermöglichen. Wir haben modulare Aufbauten, einige der Themen sind hier gelistet und ich werde heute in diesem Vortrag darüber sprechen. Ein wichtiges Anliegen, und das sehen wir jetzt auch durch diese Taxonomie ganz gut, ist, dass es notwendig ist,
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unsere Lösungen in die Geschäftsprozesse unserer Kunden zu integrieren. Das bedeutet, wenn wir mit einem Bankkunden arbeiten, dann hat der andere Geschäftsprozess als ein Immobilienprojektentwickler. Und es muss uns trotzdem gelingen, die gleichen Methodiken, wie zum Beispiel eine CO2-Straining-Bewertung oder eine Taxonomie-Bewertung in einer gleichmaßen guten Qualität unterschiedlichen Teilnehmern der Wertschöpfungskette zur Verfügung zu stellen und auch die Geschäftsmodelle und auch die Geschäftsprozesse dort zu berücksichtigen. Als Beispiel Taxonomie für ein Immobilienunternehmen, die mit SAP arbeiten,
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dort ihre gesamte Buchhaltung drinnen haben, ein Property-Management haben, wieder mit einer anderen Software. Das muss uns gelingen, diese Daten dort zu integrieren und jeweils relevanten Daten über APIs dann in der Blue-Editor-Plattform darzustellen, damit wir mit Knopfdruck unsere Taxonomie-Bewertung machen können. Ich möchte heute über einen systematischen Bewertungsansatz sprechen und anhand von diesem Bewertungsansatz ein paar Themen oder Beispiele erläutern. Beginnend tut das Ganze links oben, das heißt, wir müssen mal beginnen, unsere Immobilien überhaupt zu digitalisieren. Wenn ich in meinem Auftraggeber-Kundenumfeld mich umschaue,
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gibt es hier unterschiedlichste Datengrundlagen. Es gibt Energieausweis als PDFs, es gibt Excel, es gibt irgendwelche Datenbanken, unterschiedlichste Dinge. Wir müssen, es muss uns gelingen, in kürzester Zeit diese Daten in eine Plattform zu integrieren und das möglichst automatisch, um eine erste Indikation zu bekommen, wie gut oder schlecht unsere Immobilien sind. Davor haben wir ein spezielles Feature entwickelt, ich werde darauf noch zu sprechen kommen. Im nächsten Schritt geht es darum, das Portfolio nach CO2 zu bewerten und danach Maßnahmen festzulegen, um das Portfolio da auch Immobilien zu
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dekarbonisieren und schlussendlich diese Feasibility anhand auch von förderungsrelevanten Bereichen zum Beispiel Abzuwickeln. Der erste Schritt, den ich jetzt erwähnen möchte für diese Digitalisierung, ist ein Produkt, das wir entwickelt haben. Wir nennen das EPC2ESG, also vom Energieausweis Energy Performance Certificate zu einer ESG-Bewertung. Die Idee ist, nicht unbedingt jetzt durch den Energieausweis, weil da fragen sich natürlich viele, wie schafft ihr das, durch den Energieausweis die ESG-Bewertung zu machen, sondern es gibt darum eine mögliche Indikation, aus den Daten, die wir auf minimalster Ebene zur Verfügung
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haben, zu verwerten. Wir haben mit diesem EPC2ESG eine Lösung geschaffen, wo der User über Drag & Drop einen Energieausweis auf unserer Plattform hochladen kann. Wir extrahieren die Daten, digitalisieren das Objekt, sprich es gibt dann für jeden Energieausweis auch in unserer Datenbank ein Objekt, das angelegt wird und machen daraus eine Klimarisikoanalyse, weil der Standard ist im Energieausweis drinnen, wir können eine Taxonomiebewertung machen für den Erwerb und Bestand und wir machen auch eine CO2-Indikation auf Basis der CO2-Werte, die im Energieausweis angegeben sind. Das entspricht nicht der Vorgabe des CRAM,
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wo ja eigentlich operative Energieverbräuche verwendet werden sollen, aber stellt zumindest mal im Clustering eine gewisse Einteilung da, ob diese Gebäude schon gestrandet sind, ob es ein Stranding in den nächsten fünf bis zehn Jahren gibt oder ob das Gebäude für die nächsten 20 Jahre grün ist. Genau, also das Ziel davon ist die Portfolio-Digitalisierung, die initiale Bewertung der ESG-Performance, die Analyse auch zum Beispiel für Markler, die jetzt für Investoren Produkte finden müssen, die einer Artikel 8 oder Artikel 9 Strategie entsprechen,
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können hier relativ rasch bewertet werden. Dann die Qualifikation und das Portfolio Clustering und schlussendlich die Optimierung und das Reporting. Hier ein Beispiel einer Taxonomie-Berichterstattung. Wir haben eine technische Bewertung des Immobilienportfolios gemacht, holen uns dann über eine API oder auch Excel-Schnittstelle, Excel-Import die ganzen Finanzkennzahlen, Revenue, Cupbacks, OpEx, Green Asset Ratios und so weiter und machen dann daraus die Taxonomie-Berichterstattung entweder für die Portfolien oder auf Unternehmens-Ebene. Ein weiterer Teil ist die Klimarisik-
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und Vulnerabilitätsanalyse. Wie gesagt, diese Datenstandortgebäudequalität bekommen wir aus dem Energieausweis heraus. Wir können auch eine Vulnerabilität darstellen, die auf einer Value-at-Risk-Basis definiert. Das sind Daten, die von der Versicherungsbranche abgeleitet worden sind. Und aus diesen Zahlen ergibt sich dann ein Risiko und im Portfolio natürlich dann eine Risikomatrix, um zu verstehen, habe ich eine Notwendigkeit, Anpassungsmaßnahmen durchzuschüren oder nicht. Energieausweismanagement, das ist natürlich auch ein wichtiger Punkt. Wir haben vorher bereits gehört, dass der Energieausweis ein wichtiger Punkt ist für die
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Taxonomie-Berichterstattung und dass viele Energieausweise möglicherweise nicht ganz korrekt gerechnet worden sind. Und da kann man sich mal so die schwarze Schafe dann rausholen, weil man dann relativ rasch sieht, wenn man die Gebäude im Portfolio nebeneinander hat und man fokussiert sich jetzt auf den Primärenergiebedarf, der ja maßgeblich ist für die Taxonomie, wo gibt es Potenzial für die Optimierung? Das heißt, in diesem Energieausweismanagement kann man sich diese Dinge anschauen. Natürlich auch nachzuvollziehen, wann welche Energieausweise auslaufen und ich vielleicht im nächsten Jahr 20 neue Energieausweise bestellen muss,
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also auch Budgetierung. Hier ein Beispiel auch dann die CO2-Crembewertung. Das sind übrigens rein fiktive Daten, also das hat jetzt nichts mit der Asset Performance oder Portfolio Performance der LLB zu tun. Das möchte ich auch klar anmerken, nicht dass jemand dann glaubt, LLB hat diese Werte. In dieser Grafik wird dargestellt auf der horizontalen Achse der Zeithorizont, das ist 2040, 2050, nach oben die Quadratmeter der Immobile und die Bubblegröße ist der Asset Value. Und das gibt mir eine Indikation,
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in welchen Immobilien ich einen Fokus legen sollte, welche ich mir anschauen muss. Also es ist ja manchmal so, wenn ich ein Asset-Management habe, gibt es manche Leute, die sind etwas aggressiver und fordern Budget mehr. Und dann gibt es andere, die sind eher ruhig, machen einen guten Job und man denkt sich ja, das passt eh alles, die Immobilie schaut gut aus. Am Ende des Tages braucht man transparente und objektive Daten und diese CO2-Straining-Bewertung im Portfolio zeigt hier ganz eindortig, dass man sich natürlich auf diese Immobilien hier fokussieren sollte, entweder ein Exit oder eine Renovierung.
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Und die Immobilien, die erst in 10, 15 Jahren strainen, noch nicht relevant sind für Dekarbonisierung zum Beispiel. Dann das Gleiche ausgedrückt als Wert des Portfolios. Also wenn Sie sich jetzt ein Portfolio vorstellen mit einem gewissen Wert 100%, dann können wir hier über die Zeitachse natürlich auch darstellen, wie viel Prozent des Immobilien-Portfolios sind zu einem Zeitpunkt x, zum Beispiel 20, 30 gestrandet, werde ich nicht Maßnahmen ergreifen. Also in dem Fall hätten wir 25% des Portfolio-Werts im Jahr 20, 30 gestrandet. Und das sind natürlich auch einige Immobilien,
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die hier dann zu dekarbonisieren wären. Ja, und ich habe am Anfang diese Folie hier gezeigt. Diese ersten zwei Schritte oder drei Schritte sind auch vollständig automatisiert bei uns zur Verfügung und können verwendet werden. Wir reduzieren durch die Technologisierung und Automatisierung diesen Prozess von einer manuellen, also wir haben eine sehr hohe Performance drinnen von ungefähr 60 mal schneller. Und wir haben versucht, das auch zu verifizieren,
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und das sind so ungefähr die Zahlen, die wir erreichen. Ich habe es vorher auch schon erwähnt. Es gibt hier unten auch noch die Anwendung, was mache ich eigentlich für welche Anzahl der Immobilien. Das Ziel ist natürlich, diese erste Bewertung, diesen Status Quo für das gesamte Portfolio zu machen. Dann im weiteren Schritt, nachdem ich verstanden habe, wann welche Immobilien stranden für diese ausgewählten Immobilien, das CapEx-Management zu integrieren, eine Dekarbonisierungssimulation zu machen. Ich komme gleich dazu, ursprünglich dann die Implementierung umzusetzen. Hier ist eine beispielhafte Auswertung,
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wie das mit den ESG Indikatoren nach dem EPC2 ESG aussieht, für das CapEx-Management gehen wir schlussendlich her und holen uns die CapEx, die das Unternehmen für die jeweilige Immobilie hat, und wenden die dann in einer Simulation an. Jetzt komme ich kurz zum Thema Verbrauchsdatenmanagement. Als die Kollegen vorgesprochen haben, über DGNB Gebäude in Betrieb, ist ein bisschen ein Schmunzeln im Raum gewesen, als erwähnt wurde,
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dass das Zertifikat in Bronze erreicht worden ist. Und das ist etwas, das im Gebäude im Betriebbereich unsere Erfahrung auch ganz normal ist. Der Grund, wir haben im Neubau-Zertifikat einen etablierten Prozess, wo wir in die Planung und in die Ausführung eingreifen. Das heißt, dort begleiten wir diesen Prozess als Konsulenten. Wenn wir jetzt eine Gebäude in Betriebzertifizierung bewerten, bewerten wir die Tatsachen. Und das führt mich zum Thema Verbrauchsdatenmanagement. Viele von Ihnen werden das vielleicht auch kennen. Die Gebäudeeigentümer haben nur wenig Zugriff auf die Gesamtverbrauchsdaten des Gebäudes,
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weil die Energiekosten oder die Energieverbräuche durch die Mieter bezahlt werden. Das heißt, wenn ich diese Daten nicht habe, kann ich weder die Verbräuche noch die CO2-Emissionen noch die Kosten, die damit verbunden sind, bewerten. Und das geht nicht nur auf den Bereich der Energie so, sondern auch im Bereich des Wasserverbrauchs, auch im Bereich des Abfallverbrauchs. Und daher ist das wirklich die Crux in unserer Branche, diese Verbrauchsdaten in einer gut genug verfügbaren Qualität zu bekommen, um das dann auch bewerten zu können. Es gibt natürlich viele unterschiedliche Tools, Verbrauchsdaten zu integrieren.
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Wir haben auch ein Modul dafür, das habe ich hier dargestellt. Und wann immer wir diese Verbrauchsdaten bekommen, können wir natürlich daraus ableitend CO2-Emissionen Kosten ableiten. Aber auch darüber hinaus natürlich dann auch feststellen, befindet sich das Gebäude für diesen Zyklus noch auf dem CO2, auf dem Zielpfad der CO2-Emissionen oder sind wir darüber. Natürlich auch im Vergleich zu den Vorjahren, um das auch für die DGNB-Gebäude in Betriebszertifizierung verwenden zu können. Zum Thema Dekarbonisierungsmodellierung. Hier gehen wir so vor, dass wir grundsätzlich keine Maßnahmen vorschlagen wollen,
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die nicht sowieso in den Cupbacks geplant sind. Jedes Gebäude hat grundsätzlich gewisse Cupbacks-Maßnahmen, die aufgrund der zu erwartenden Lebensdauer der Geräte, der Anlagen, der Baukonstruktion umzusetzen sind. Unser Ziel ist es somit, gemeinsam mit dem Asset-Management, dem Property-Management zu verstehen, wann sind diese Cupbacks-Maßnahmen und welche sind es überhaupt, wann werden die eingesetzt. Wir bauen dann ein 3D-Gebäude-Modell nach, simulieren das, Energiesimulation, Dekarbonisierungssimulation und schauen uns an, welche Auswirkungen gewisse Maßnahmen auf die Dekarbonisierung haben.
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Und in manchen Fällen ist es so, dass die Maßnahmen, die aufgrund der zeitlichen Lebenserwartung der Geräte sowieso ausreichen, manchmal ist es so, dass man noch zusätzliche implementieren muss. So würde das dann ausschauen. Diesen Krempfad, haben Sie vorher schon gesehen, ist das bei uns im User-Interface ein bisschen anders dargestellt. Hier wird der 1,502-Grad-Fad dargestellt und man sieht dann hier eine gewisse Dekarbonisierungsmaßnahme, Instandsetzung oder Erneuerungsmaßnahme, das kann alles Mögliche sein. Und interessanterweise muss ich sagen, wir haben mittlerweile sehr viele Immobilien bewertet.
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Es ist nicht die Wärmedämmung, die zum Ziel führt. Wir sehen, dass Fensteraustausch eine gute Maßnahme ist und in vielen, ich komme auf die Asset-Klasse darauf an, aber in vielen größeren Gebäuden, Büro, Gebäudeshopping, ist eigentlich das Maßgebliche, dass der Betrieb gut funktioniert. Das heißt, die Gebäudeleittechnik muss das leisten, was sie eigentlich leisten soll. Und deswegen auch wieder da jetzt der Schwenk zum D&B, Gebäude im Betriebszertifikat, weil es wirklich durch diesen Prozess einen Anstoß gibt,
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die Gebäudeverbräuche zu erfassen und zu hinterfragen, wie in einem Energieaudit zum Beispiel auch, ist der Verbrauch eigentlich, kann der überhaupt passen oder bin ich da viel zu weit weg? Und wenn wir dann solche Studien machen und draufkommen, dass 75% der Gesamtenergieverbräuche Grundlasten sind, sprich, das sind Lasten, die 24-7 immer laufen, dann braucht man nicht lange über CapEx-Maßnahmen nachdenken, weil dann sollte man sich mal darüber Gedanken machen, dass man vielleicht die Lüftungsanlage nicht ständig laufen lässt, Heiz- und Kühlsetpoints dementsprechend anpasst.
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Und in den Bereichen sehen wir eigentlich die größten Potenziale, die auch gar nicht unbedingt CapEx-relevant sein müssen. Zum Thema Building Audit und CapEx sollten solche CapEx-Maßnahmen nicht vorliegen, dann haben wir die Möglichkeit, wie wir es in vielen Fällen schon gemacht haben, wir haben mehrere Portfolien aufgenommen mit Hunderten von Immobilien, wo wir durch die Gebäude durchgehen mit unserer Lösung, dann die jeweiligen Maßnahmen aufnehmen, Kosten zuweisen, Zeit zuweisen, auch zuweisen sind das irgendwelche Probleme, die systematisch auftreten oder treten die nur einzeln auf und auch natürlich dann auch die Lebenserwartung der
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jeweiligen Anlage zu berücksichtigen. Und diese CapEx-Maßnahmen werden dann wieder vorn reingespielt in der Dekarbonisierungssimulation zur Dekarbonisierung. Und die Umsetzung von Gebäude im Betrieb schaut dann bei uns so aus, dass das ein paar lustige Balkengrafiken sind, nicht viel anders als wie in der Zertifizierung selbst. Und wir stellen dann auch da das Jetzige ist, also immer die dunklere Farbe, hier zum Beispiel das Dunkelgrün und der mögliche Wert durch die Umsetzung von Optimierungsmaßnahmen. Diese Optimierungsmaßnahmen sind dann auch in einer Tabellarisch gelistet mit Kosten, mit Verbindlichkeiten,
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mit Zeiten und so weiter. Und wir streben an, bis Ende des dritten Quartals mit der ÖGNI als erster Dienstleister in Österreich die sogenannte DGNB anerkannte Dienstleistung zur Verfügung zu stellen. Was ist das? Das ist eine Lösung, die von der DGNB angeboten wird, wo man alleine durch den Einsatz einer gewissen Lösung, in dem Fall zum Beispiel Provodito, es gibt auch andere, schon aufgrund der Prozesse, die dort implementiert sind, gewisse Punkte bekommt. Also zum Beispiel Verbrauchstatenmanagement ist integriert, Krämpfer ist integriert, Taxonomie ist integriert.
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Und allein durch die Verfügbarstellung und den Einsatz dieses Tools würde man schon von 0% auf einen gewissen Prozentsatz kommen und dadurch eine DGNB-Gebäude in Betriebszertifizierung vor allem auch für das Portfolio rasch abwickeln zu können, weil nur im Portfolio haben wir eigentlich auch den Riesenhebel, um die Immobilienwirtschaft gesamterlich zu dekabilisieren. Ja, und ich möchte auch auf aktuelle Angebote hinweisen. Wir haben dieses EPC2 ESG bzw. auch Klimarisik und Vulnerabilität inklusive diesem Financial Value At Risk. Und wir würden uns auch sehr freuen, wenn es unter Ihnen Personen gibt,
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die sich für Gebäude im Betrieb interessieren und mit uns gemeinsam weitere Pilotprojekte im Rahmen dieser DGNB anerkannten Dienstleistung umsetzen wollen. Vielen Dank und ich hoffe, es war etwas wertvolles dabei.
