Die Einladung war kaum verschickt, da war die Veranstaltung bereits ausgebucht — nach zwölf Stunden. Wer beim vierten Immo Frühstück von FHWien der WKW und Pitkowitz & Partners am Schwarzenbergplatz in Wien keinen Platz mehr bekam, weiß warum: Das Thema Wertsicherungsklauseln und Mietpreisbremse betrifft jeden, der Immobilien im Bestand hält. „Es zeigt, dass wir hier offen bei dem Nerv getroffen haben“, sagt Dr. Martin Foerster, Gründungspartner und Leiter der Praxisgruppe Real Estate bei Pitkowitz & Partners. „Und das war das, was mich eigentlich am meisten schockiert hat.“
Dieser Nerv sitzt tief — weil die Frage, welche Wertsicherungsklauseln noch wirksam sind, welche nicht, und was Vermieter jetzt konkret tun können, für viele Bestandshalter bis heute ungeklärt ist.
Was Vermieter zu ZIAG und MieWeG wissen müssen
Mit Jahresbeginn 2026 sind zwei neue Gesetze in Kraft getreten, die Vermieter kennen müssen. Sie verfolgen unterschiedliche Ziele — und erzeugen unterschiedliche Verpflichtungen.
Das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) funktioniert als strukturelle Mietpreisbremse für künftige Indexierungen: Vermieter können Wertsicherungsanpassungen nur noch bis zu einer gesetzlich festgelegten Obergrenze geltend machen — vorausgesetzt, die zugrundeliegende Wertsicherungsklausel ist überhaupt wirksam. Das MieWeG greift also nur dort, wo eine rechtsgültige Vereinbarung besteht. Wer auf einer unwirksamen Klausel aufbaut, hat kein Fundament — auch kein gesetzliches.
Das Zivilrechtliche Indexierungs-Anpassungsgesetz (ZIAG) löst ein anderes Problem: Es saniert bestimmte Wertsicherungsklauseln, die durch die OGH-Judikatur der vergangenen Jahre als unwirksam einzustufen waren. Dr. Martin Foerster nennt es beim Namen: „Ein Reparaturgesetz.“ Für Vermieter bedeutet das konkret: Manche Klauseln, die bisher rechtlich problematisch waren, sind durch das ZIAG geheilt — andere nicht.
Welche Wertsicherungsklauseln weiterhin problematisch sind
Die OGH-Rechtsprechung der Jahre 2023 und 2024 hat die Branche aufgeschreckt. Klauseln mit Ausgangsbasis vor Mietbeginn, sachlich nicht gerechtfertigten Indexwahlen wie dem Baukostenindex, undefinierten Ersatzindizes oder Formulierungen, die eine Mieterhöhung innerhalb von zwei Monaten nach Vertragsabschluss ermöglichen — sie alle wurden vom OGH als unwirksam eingestuft. Das ZIAG heilt einen Teil dieser Fälle rückwirkend. Einen anderen Teil nicht.
Für Vermieter bedeutet das: Nicht jede Wertsicherungsklausel im Altbestand ist automatisch saniert. Eine systematische Prüfung der eigenen Vertragsportfolios — insbesondere bei unbefristeten Wohnmietverträgen mit langer Laufzeit — ist unumgänglich. Wer das unterlässt, riskiert Rückforderungsansprüche auf Basis von Erhöhungen, die jahrelang auf eine unwirksame Klausel gestützt wurden.
Was eine Wertsicherungsstudie für Vermieter bedeutet
Wie gravierend die Folgen unwirksamer Wertsicherungsklauseln auf den Immobilienwert sein können, hat Simon Strobl MA, Asset Manager bei Arealis Liegenschaftsmanagement und Absolvent der FHWien der WKW, in seiner preisgekrönten Masterarbeit modelliert. Das Ergebnis: Im Worst Case verliert ein typisches Wiener Zinshausportfolio durchschnittlich 12,6 Prozent seines Barwerts — einzelne Liegenschaften sogar bis zu 41 Prozent. Besonders stark betroffen: Objekte mit hohem Anteil unbefristeter Altmietverträge und Richtwert-Klauseln.
Strobl hat seine Modellrechnung für das Immo Frühstück auf die aktuelle Rechtslage aktualisiert. Sein Befund: Die neuen Gesetze mildern das Worst-Case-Szenario deutlich ab. „Es ist gut und wichtig, dass diese Klarstellungen vom Gesetzgeber getroffen worden sind — weil die Auswirkungen wären wirklich dramatisch gewesen.“ Dennoch: Die Bewertungsrelevanz bleibt. Wer ein Zinshaus kauft oder verkauft, muss die Klauselsituation des Portfolios heute zwingend als eigenständigen Due-Diligence-Punkt behandeln.
Das unterschätzte Implementierungsrisiko
Was in der öffentlichen Diskussion zu wenig Beachtung findet: Die neuen Gesetze schaffen nicht nur Klarheit — sie schaffen auch neue Fehlerquellen. Das Einfädeln bestehender Bestandsverträge in das MieWeG ist technisch komplex. Strobl warnt aus eigener Erfahrung: „Ich bin schon sehr gespannt, wie viele Wertsicherungs-Anfechtungen wir in Zukunft erleben werden. Da sehe ich erhebliche Risiken für die rechtssichere Umsetzung.“ Selbst bei Arealis, mit professioneller Systemunterstützung, habe die Umstellung sehr viel Zeit in Anspruch genommen.
Für kleine und mittlere Hausverwaltungen ist das Risiko noch größer: Eine einzige fehlerhafte Indexanpassung in der Vergangenheit kann dazu führen, dass alle nachfolgenden Anpassungen — weil auf dieser Basis aufbauend — als unwirksam zu bewerten sind.
Was Foerster Vermietern konkret mitgibt: „Einerseits das Wissen über die rechtlichen Konsequenzen dieser neuen Gesetze — und andererseits Überlegungen, was man als Investor machen kann, um mehr Planungssicherheit zu erhalten.“ Wer auf der Suche nach Planungssicherheit ist, kommt an einer rechtsanwaltlichen Einzelfallprüfung nicht vorbei. Pauschallösungen gibt es nicht.
Wie die FHWien das Thema weiterführt
Das Immo Frühstück steht nicht allein. Die FHWien der WKW hat in den vergangenen Jahren ein dichtes Veranstaltungsprogramm rund um die drängenden Themen der Immobilienwirtschaft aufgebaut. Der Digital Real Estate Day — zuletzt am 22. September 2025 — bringt PropTech-Unternehmen und Branchenvertreter zusammen. Der ESG Talk — zuletzt am 1. Oktober 2025 unter dem Titel „Zukunftsstrategien für eine nachhaltige Immobilienbranche“ — adressiert die wachsenden ESG-Anforderungen an Bestandshalter, Entwickler und Finanzierer.
Ob es ein fünftes Immo Frühstück geben wird, ist noch nicht offiziell angekündigt. Wer die Nachfrage gesehen hat, die innerhalb von zwölf Stunden einen ganzen Saal füllt, ahnt die Antwort.