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Mietpreisbremse 2026 und Private Credit: Zwei Systemfragen, ein Frühstück

von Gerhard Popp

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14. Mai 2026, 05:00 Uhr 3 Minuten Lesezeit

Das Business Breakfast von CMS Reich-Rohrwig Hainz und Engel & Völkers Commercial Wien brachte am 7. Mai die zwei drängendsten Themen der österreichischen Immobilienbranche auf den Tisch: das Mieten-Wertsicherungsgesetz und die wachsende Rolle von Private Credit als Alternative zur Bankfinanzierung. Rund 80 Branchenvertreter kamen in der Gauermanngasse 2 zusammen — Investoren, Projektentwickler, Asset Manager, Anwälte. Moderiert von CMS-Partner Nikolaus Weselik lieferten Partnerin Mariella Kapoun-Reiter, Engel-&-Völkers-Geschäftsführer Christian Sommer sowie die CMS-Rechtsanwälte Kai Ruckelshausen und Clemens Macho in gut 90 Minuten das Wesentliche: keine Hochglanzpräsentationen, sondern konkrete rechtliche und marktliche Einordnung für Entscheidungen, die jetzt zu treffen sind.

Mietpreisbremse 2026: Was das 5. MILG und das MieWeG konkret bedeuten

Den rechtlichen Schwerpunkt setzte Mariella Kapoun-Reiter mit einer Analyse des Mieten-Wertsicherungsgesetzes (MieWeG), das als Kernstück des 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetzes (5. MILG) — beschlossen vom Nationalrat am 11. Dezember 2025, in Kraft getreten am 1. Jänner 2026 (BGBl. I Nr. 114/2025) — gilt.

Die zentrale Mechanik: Liegt die Jahresveränderung des VPI 2020 über 3 %, darf nur noch die Hälfte des übersteigenden Anteils an Mieter weitergegeben werden. Bei einer Inflation von 3,6 % — dem tatsächlichen Wert für 2025 laut Statistik Austria — sind damit maximal 3,3 % Mietanpassung zulässig. Anpassungen sind auf einmal jährlich, frühestens zum 1. April, beschränkt.

Im MRG-Vollanwendungsbereich — Altbauten vor 1953, Gemeindebau, geförderter Mietwohnbau — gelten verschärfte Übergangsstufen: zum 1. April 2026 maximal plus 1 %, zum 1. April 2027 maximal plus 2 %. Der Richtwert Wien liegt damit ab April 2026 bei 6,74 €/m² (Statistik Austria). Das Gesetz gilt auch für bestehende Mietverträge — ein Eingriff in laufende Vertragsverhältnisse, dessen Verfassungskonformität der ÖHGB angefochten hat.

Zweite relevante Änderung: Die Mindestbefristungsdauer wurde von drei auf fünf Jahre angehoben — für Mietverträge, bei denen der Vermieter Unternehmer im Sinne des KSchG ist (§ 29 MRG). Wird diese Frist nicht eingehalten, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Geschäftsraummieten sind vom MieWeG nicht erfasst — für gewerbliche Akteure eine wesentliche Differenzierung.

„Wir hatten die letzten Jahre divergierende OGH-Entscheidungen, die die Frage gestellt haben: Werden Mietzinse überhaupt eingefroren? Dieses Risiko wurde jetzt weggenommen."
— Mariella Kapoun-Reiter, Partnerin CMS Wien

„Wir brauchen definitiv mehr an Markt und nicht mehr an Regulatorik."
— Nikolaus Weselik, Partner CMS Wien

Private Credit als alternative Immobilienfinanzierung: Österreich hinkt nach

Den zweiten Block bestritt das Duo Kai Ruckelshausen und Clemens Macho mit dem Thema Private Credit in der Immobilienfinanzierung — strukturell und vertraglich, im Vergleich zur klassischen Bankfinanzierung.

Ruckelshausen zeichnete ein nüchternes Bild: Laut INREV ist das verwaltete Kapital europäischer Real-Estate-Debt-Vehikel von 30 Mrd. € (2016) auf 72,6 Mrd. € (September 2025) gewachsen. AEW beziffert das europäische Debt Funding Gap für 2026 bis 2028 auf 74 Mrd. €, getrieben durch Banken, die sich strukturell aus der gewerblichen Immobilienfinanzierung zurückziehen.

Im österreichischen Bankensektor unterstreicht die Regulatorik diesen Druck: Der sektorale Systemrisikopuffer für gewerbliche Immobilienkredite (sSyRP), der seit 1. Juli 2025 mit 1 % gilt, steigt gemäß FMSG-Empfehlung auf 2 % ab 1. Juli 2026 und auf 3,5 % ein Jahr danach (Quellen: FMSG/6/2025; OeNB-Presseaussendung 22.4.2026). Österreichs Banken halten mit einem CRE-Anteil von 43 % an den Unternehmenskrediten einen europäischen Spitzenwert — die NPL-Quote im gewerblichen Wohnen liegt bereits über 14 % (OeNB, April 2026).

In Österreich ist Private Credit als eigenständige Finanzierungsalternative dennoch wenig spürbar. „Im Immobilienfinanzierungsbereich ist eine sehr große lokale Expertise notwendig, die erst aufgebaut werden muss", so Ruckelshausen. Macho erläuterte die strukturellen Unterschiede: Senior-Debt-Margen liegen aktuell bei durchschnittlich 169 Basispunkten über Euribor (BF.Quartalsbarometer Q1 2026), Mezzanin-Coupons 2026 bei 12 bis 15 %. Crowdfunding gilt nach einer Welle von Ausfällen als weitgehend diskreditiert.

„Die Zeit der einfachen Finanzierungskonstrukte ist vorbei. Wir sehen heute hocheffiziente Kombinationen aus Bankdarlehen, Mezzanin-Kapital und Joint Ventures."
— Christian Sommer, Geschäftsführer Engel & Völkers Commercial Wien

Einordnung

Das Format hat geliefert, was es versprochen hat. Das Business Breakfast soll in gewisser Regelmäßigkeit darstellen, was rechtlich relevant ist und wie es um den Markt steht. Dass beides 2026 so dicht aufeinandertrifft — eine Mietrechtsreform mit Systemcharakter und eine Finanzierungslandschaft im strukturellen Umbau — macht die Kombination aus CMS-Rechtsexpertise und Engel-&-Völkers-Marktblick zu einem Pflichttermin für alle, die in Wien Immobilien bewegen.

Transkript

0:41 Drei Stunden, fünf Vortragende, ein Thema: Wo steht der Wiener Immobilienmarkt im Frühjahr 2026? Rechtlich, wirtschaftlich, strukturell. Nikolaus Weselik und Mariella Kapun-Reiter von CMS Reich-Rohrwig Hainz haben die relevanten Gesetzesänderungen eingeordnet, die den Sektor seit 2025 beschäftigen. Christian Sommer, Geschäftsführer von Engel und Völkers Commercial Wien, hat den Markt vermessen. Wo liegen Chancen? Welche Segmente ziehen an? Welche Finanzierungsmodelle funktionieren unter den aktuellen Bedingungen? Kai Ruckelshausen und Clemens Macho haben schließlich erklärt, was

1:22 Private Credit von klassischer Bankfinanzierung unterscheidet, strukturell und vertraglich. Das Fazit des Morgens war kein Optimismus auf Vorschuss, sondern Orientierung für Entscheidungen, die jetzt getroffen werden müssen. Wir haben mit Engel und Völkers diese Veranstaltung schon in der Vergangenheit einmal gemacht und ist damals schon sehr gut angekommen und unsere Idee, Motivation war, in gewisser Regelmäßigkeit Neuigkeiten zu präsentieren, auch ein bisschen einen Eindruck zu geben: Wo steht der Markt? Was ist rechtlich besonders sozusagen en

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2:04 vogue im Moment? Und auf der anderen Seite: Wie schaut es immobilienwirtschaftlich aus? Einmal im Jahr gibt es da im Regelfall ganz interessante Neuerungen zu berichten und darum haben wir das gemacht. Als Anwalt, und ich denke, es ist aktueller denn je, muss man sagen, bitte wirklich frühzeitig und umfassend die Dinge rechtlich prüfen lassen. Es können bei falscher oder nicht durchsetzbarer Vertragsgestaltung hier große Schäden entstehen. Stichwort Befristung, Durchsetzbarkeit der Beendigung eines Mietvertrages. Auf der einen Seite also noch mehr Vorsicht, was den rechtlichen Bereich

2:47 betrifft und auf der anderen Seite würde ich mir wünschen, dass einfach mehr Mut und Umsetzungswille für neue Projekte vorherrscht. Aber das ist eben im Hinblick auf die starke Regulatorik, der wir jetzt ausgesetzt sind, herausfordernd. Aber das wäre mein persönlicher Wunsch. Wir brauchen definitiv mehr an Markt und nicht mehr an Regulatorik. Wir haben uns angeschaut, welche Veränderungen gibt es dieses Jahr für Wohnungsmietverträge? Vor allem hier auch schon aus den Medien bekannt, vor allem die Einschränkungen, die es gibt bei Wertsicherungsvereinbarung. Einen Vorteil haben die neuen

3:27 Regelungen: Wir haben zumindest mehr Rechtssicherheit. Wir hatten die letzten Jahre divergierende OGH-Entscheidungen, die die Frage gestellt haben: Werden Mietzinse überhaupt eingefroren? Können die vielleicht gar nicht mehr angepasst werden? Dieses Risiko wurde jetzt weggenommen durch die neuen Bestimmungen, aber es ist die Einschränkung hinzugekommen, dass die Indexierung, wenn sie 3% übersteigt, nicht mehr in voller Höhe an die Mieter weitergegeben werden kann, sondern über 3% hinaus können nur 50% des übersteigenden Indexierungsanteils an die Mieter überwälzt werden. Neu ist auch, dass Befristungen von Unternehmern an

4:07 Mietern in Zukunft eine Mindestbefristungsdauer von fünf Jahren aufweisen müssen. Zuletzt waren es drei Jahre. Wird diese Frist nicht eingehalten, haben wir das Risiko, einen unbefristeten Mietvertrag zu haben. All das Gesagte gilt nur für Wohnungsmietverträge. Wir haben gesehen, sehr großer Andrang heute, also auf jeden Fall ein topaktuelles Thema, das auf großes Interesse stößt. Und wir freuen uns, dass so vielen hier unserer Einladung gefolgt sind und freuen uns auf ein nächstes gemeinsames Event mit Engel und Völkers. Ich möchte auf jeden Fall einen kurzen Status teilen, der aus meiner Sicht am Markt besteht.

4:47 Natürlich die Chancen und Risken ein bisschen beleuchten und wenn es geht, ein bisschen mehr natürlich auf die Chancen gehen, weil die sind da. Man muss sich nur völlig anders mit dem Markt befassen, als es noch vor ein paar Jahren sinnvoll war. Die alten Konzepte kann man fast in die Schublade legen und sagen: Schauen wir mal, ob die jemals wieder rauskommen. Die Welt hat sich geändert und das werden wir heute, glaube ich, ein bisschen durchbesprechen. Das heißt eigentlich, das, was wir vor zwei Jahren noch als Krise bezeichnet haben, ist jetzt der Normalzustand. Wenn man so will, kann es natürlich als normal bezeichnet werden.

5:22 Ich finde, es ist abnormal, aber es ist üblich. Nennen wir es mal so. Es ist ein üblicher Gedankengang, den man derzeit einschlagen muss, wo man mit diesen Voraussetzungen noch immer gute Lösungen finden kann, aber man muss total selektiv sein und sehr viel smarter an die Sache herangehen, mit sehr viel mehr Reserven und leider auch mit sehr viel mehr Eigenkapital. Also die Zeit der Firmen und der Menschen mit viel Geld ist gekommen. Es wird eine weitere Schere sozusagen aufgehen. Wenn man Geld hat, wird man sehr viel Geld verdienen in den nächsten Jahren. Wenn man kein Geld hat, wird man warten müssen, bis die Zeiten besser sind.

6:03 Wir haben heute gesprochen zum Thema Private Credit in der Immobilienfinanzierung, haben uns ein bisschen vertragliche und strukturelle Unterschiede zu traditionellen Bankenfinanzierungen angesehen. Die Frage war auch, ob es Private Credit gerade am Immobiliensektor jetzt mehr wird, gerade im internationalen Vergleich, weil Private Credit ja international ein ziemliches Wachstum gerade in den letzten Jahren hatte. Private Credit sehen wir oft bei den Akquisitionsfinanzierungen im Corporate-Finanzierungsbereich, im Immobilienfinanzierungsbereich noch nicht so stark. Hier ist anscheinend auch eine sehr

6:37 große lokale Expertise notwendig, die erst aufgebaut werden muss, gerade in dem Bereich, wenn man als Senior Lender tätig wird. Gesehen haben wir sie schon in der Vergangenheit im Bereich von Mezzanin-Finanzierungen.

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