Mietmarkt Wien: Was die Mietpreisbremse nicht löst

Das stimmt. Und es ist trotzdem die halbe Wahrheit

Der Deloitte-Wert von 10,8 Euro entsteht im gewichteten Querschnitt aller Mietformen des Wiener Mietmarkts: Gemeindebau, Genossenschaft, Richtwertmietvertrag, freier Mietzins. Rund 60 Prozent der Wiener Bevölkerung wohnen in gefördertem oder reguliertem Bestand. In diese Berechnung fließen Richtwertmieten von 6,74 Euro pro Quadratmeter ein, Gemeindebau-Mieten, die teils unter drei Euro liegen, und Genossenschaftswohnungen mit historisch fixierten Nutzungsentgelten.

Dieser Durchschnitt ist statistisch korrekt. Er beschreibt aber nicht den Mietmarkt, den jemand betritt, der heute eine Wohnung sucht.

Wer in Wien 2025 eine Wohnung neu anmietet – ohne Zugang zu Gemeindebau oder Genossenschaft, also jene rund 40 Prozent der Mieterhaushalte, die auf den freien Mietmarkt angewiesen sind –, zahlt nach Daten von OTTO Immobilien für H1 2025 im Schnitt 15,87 Euro pro Quadratmeter netto. Im ersten Bezirk sind es laut willhaben-Mietpreisspiegel 25,58 Euro, in Mariahilf und Neubau 22 Euro – mit Jahressteigerungen zwischen 18 und 20 Prozent. Brigittenau verzeichnet österreichweit das stärkste Mietpreisplus: +20,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Rechnet man für dieses Segment eine 65-Quadratmeter-Wohnung durch, kommt man auf rund 1.032 Euro Kaltmiete im Monat. Warm sind das 1.200 bis 1.350 Euro.

Das Einkommen, das niemand erwähnt

Das mittlere verfügbare Netto-Haushaltseinkommen in Wien liegt nach Statistik Austria (EU-SILC 2025, Einkommensjahr 2024) bei geschätzt 2.900 bis 3.200 Euro pro Monat. Wien liegt damit rund 15 bis 20 Prozent über dem österreichischen Bundesschnitt, aber deutlich unter den deutschen Metropolen: München kommt auf rund 5.960 Euro, Frankfurt auf 4.450 Euro, Hamburg auf 4.550 Euro.

Das ergibt für Wien im freien Mietmarkt eine Kaltmiet-Belastungsquote von 32 bis 36 Prozent. Der Postbank/HWWI-Wohnatlas 2025 (publiziert 8. Juli 2025) nennt Berlin mit 27,1 Prozent als Spitzenwert unter allen 400 deutschen Kreisen. Methodisch ist anzumerken: Der Berliner Wert basiert auf Bestandsmieten, die Wiener Berechnung auf Angebotsmieten für Neuverträge. Der Vergleich ist in der Größenordnung belastbar: Wien übertrifft Berlins Wert im freien Segment strukturell.

Für Einpersonenhaushalte, die in Wien 50 Quadratmeter auf dem freien Mietmarkt neu anmieten, bewegt sich die Warmmiete-Belastung bei 40 bis 50 Prozent des individuellen Nettoeinkommens – nach EU-Definition Wohnkostenüberlastung.

Von 220.000 Gemeindewohnungen werden jährlich etwa 10.000 neu vergeben. Wer keine bekommt, zahlt Kopenhagen-Preise auf Warschau-Einkommen.

Mietbelastungsquoten im DACH-Städtevergleich 2024/25

Angebotsmieten (Neuvertragsmieten); CH-Werte nach Steuern/Krankenkassenprämien, CHF→EUR. Quellen: JLL H2 2025, HWWI/Postbank Wohnatlas 2025, OTTO Immobilien H1 2025, Statistik Austria EU-SILC 2025, BFS Lohnstrukturerhebung 2024, Deloitte Property Index 2025.

Mietpreisbremse: das richtige Instrument am falschen Ort

Am 7. März 2025 beschloss der Nationalrat das 4. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (4. MILG), das mit 1. April 2025 die Richtwertanhebung aussetzte. Ab 1. Jänner 2026 gilt das 5. MILG als umfassendste Mietpreisbremse der Zweiten Republik: +1 % im Jahr 2026, +2 % in 2027, ab 2028 ein Drei-Prozent-Cap mit Inflationsteilung. Der Wiener Richtwert stieg zum 1. April 2026 auf 6,74 Euro – ein Plus von sieben Cent.

Ich verstehe die politische Logik der Mietpreisbremse. Mietpreise steigen, Wähler leiden, Deckel drauf. Aber ich halte diese Intervention für das falsche Instrument am falschen Ort.

Zürich hat Mietpreise, die 50 bis 80 Prozent über Wien liegen – und trotzdem eine Mietbelastungsquote von 23 bis 25 Prozent. Nicht weil die Wohnungen günstiger wären. Sondern weil die Löhne höher sind. Hätte die Politik der letzten zehn Jahre nicht konsequenter an der Einkommensseite arbeiten müssen, statt heute mit legislativen Mietpreisbremsen in einen Mietmarkt einzugreifen, der daraufhin schlicht nicht mehr gebaut wird?

Was der Mietmarkt antwortet

Das DIW Berlin hat in seiner Studie vom Oktober 2024 (Wochenbericht 41/2024, Kholodilin/Baake) gezeigt, dass Bestandsmietregelungen die Mietbelastung im statistischen Durchschnitt dämpfen – aber nur, weil sie Umzugsquoten senken und das Angebot im regulierten Segment fixieren. Wer umzieht, wer neu in den Mietmarkt eintritt, zahlt drastisch mehr.

Wien produziert diesen Effekt bereits. Der Spread zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten beträgt je nach Segment 40 bis über 100 Prozent. Wer eine Gemeindewohnung hat, lebt im günstigsten Wohnmarkt Westeuropas. Wer eine sucht, lebt im teuersten Verhältnis von Mietpreis zu Einkommen unter allen DACH-Hauptstädten.

Was bleibt

Die Mietpreisbremse des 5. MILG behandelt das Symptom im falschen Segment: Sie bremst Richtwert- und Kategoriemieten, die ohnehin weit unter den Marktpreisen liegen. Sie entlastet die, die bereits in einem regulierten Mietverhältnis wohnen. Sie hilft niemandem, der heute eine Wohnung sucht.

Die Mietpreisbremse beantwortet die Frage, was ein Vermieter nicht verlangen darf. Sie beantwortet nicht, was ein Mieter verdienen sollte, damit Wohnen leistbar bleibt. Letzteres wäre die politisch unbequemere, aber ehrlichere Aufgabe gewesen.

Häufige Fragen zum Wiener Mietmarkt und zur Mietpreisbremse

Wie hoch ist die Durchschnittsmiete in Wien 2025?

Der Deloitte Property Index 2025 weist für Wien 10,8 Euro/m² als Gesamtdurchschnitt aus (alle Mietformen). Wer heute neu in den freien Mietmarkt eintritt, zahlt laut OTTO Immobilien (H1 2025) im Schnitt 15,87 Euro/m² netto.

Was regelt die österreichische Mietpreisbremse 2026?

Das 5. MILG (in Kraft seit 1. Jänner 2026) begrenzt Richtwert- und Kategoriemieterhöhungen auf maximal 1 % in 2026 und 2 % in 2027. Ab 2028 gilt ein 3-%-Cap mit hälftiger Inflationsteilung. Der Wiener Richtwert beträgt seit 1. April 2026 exakt 6,74 Euro/m².

Wie viel Prozent des Einkommens gehen in Wien für Miete drauf?

Im regulierten Segment liegt die Mietbelastungsquote bei 22–24 %. Im freien Mietmarkt bei Neuverträgen erreicht sie für den durchschnittlichen Wiener Haushalt 32–36 % – mehr als Berlins Spitzenwert von 27,1 % (Postbank/HWWI Wohnatlas 2025).

Warum ist die Mietpreisbremse im falschen Segment?

Die Mietpreisbremse (4. und 5. MILG) reguliert den bereits günstigen Teil des Mietmarkts. Die eigentliche Kostenlast liegt im freien Mietzins, auf den rund 40 % der Neumieter angewiesen sind. Eine wirksamere Alternative wäre Lohnpolitik gewesen: Österreichs Haushaltsnettoeinkommen liegt 30–40 % unter dem Schweizer Niveau – obwohl die Mietpreise in Wien 50–80 % unter Zürich liegen.

Gerhard Popp ist Redakteur von immobilien-redaktion.com und betreibt das B2B-Videoproduktionsformat OfficeTalk. Herausgeber der immobilien-redaktion.com ist Walter Senk.