Marktreport Wohnimmobilien

1:23 Schönen Abend. Bernhard, ich möchte doch bei dir gleich starten. Kannst du ein bisschen einen Überblick, einen Status quo über den Mietenmarkt geben, wie es dort derzeit so ausschaut? Ist glaube ich eher der heikelste Markt von allen. Ich würde es in einem Wort zusammenfassen: sehr herausfordernd aktuell. Es gibt, wie bekannt ist, sehr wenig Angebot im Vergleich zum Jahr 2022, also in Vier-Jahres-Abstand. Dass man ein bisschen ein Gefühl bekommt, war das Wohnungsangebot bei rund 50.000 Mietwohnungen in Österreich. Aktuell liegen wir bei circa 30.000, also erheblich weniger. Und gleichzeitig ist im selben Zeitraum

2:03 die Nachfrage aufgrund der Rahmenbedingungen spürbar gestiegen im Bereich der Wohnungen. Das hat dazu geführt, dass die Preise gestiegen sind. Die Betriebskosten sind gestiegen, die Energiekosten sind in der Zeit gestiegen. Das heißt, es macht es für Mieter aktuell sicher nicht einfach. Und wenn man einen kleinen Blick nach vorne wirft, dann muss man sagen, es wird sich auch in naher Zukunft nicht wirklich was ändern. Es wird sehr wenig gebaut, auch am Mietwohnungsmarkt neu gebaut und das Angebot wird nicht größer. Im Gegenteil, es wird eher noch knapper und ein knappes Angebot und eine gute oder hohe Nachfrage führt zwangsläufig

2:46 zu höheren Preisen. Wenn man jetzt, RE/MAX ist in ganz Österreich vertreten, wenn man so schaut, gibt es irgendwelche Unterschiede zwischen Ballungsräumen und Land oder zwischen den einzelnen Bundesländern, was den Mietmarkt betrifft? Im Bereich der Mietwohnungen sind speziell die Ballungsräume besonders stark betroffen von der geringen Neubautätigkeit. Am Land ist, was die Preise anbelangt, ist es natürlich noch wesentlich moderater, aber in Summe sind in Wahrheit alle Bundesländer davon betroffen und auch unterm Strich alle Regionen. Weil wir ja immer nur über Wien oder sehr viel über Wien sprechen und

3:26 dann aber es betrifft auf jeden Fall ganz Österreich und wird auch in absehbarer Zeit nicht besser werden. Wird in absehbarer Zeit nicht besser werden. Alles, was in den letzten zwei, drei Jahren nicht begonnen worden ist zu bauen, werden wir jetzt- Wird in den nächsten zwei Jahren auch nicht fertiggestellt. Wird auch nicht fertig. Und es schaut auch, wenn man sich die Pipelines anschaut, wenn man mit Bauträgern spricht, schaut nicht danach aus, dass es hier eine große Bautätigkeit in den nächsten ein, zwei Jahren geben wird. Bernhard, danke. Warum das so ist, da kommen wir dann noch ein bisschen drauf

4:00 zu sprechen. Nino, kannst du einen kurzen Überblick geben? Eigentumsmarkt. Ja, also ich würde sagen, wir befinden uns in einer herausfordernden Situation, aber auch in einer stabilisierenden Situation. Das heißt, die Preise sind stabil geworden, was sehr erfreulich ist am Markt. Was wir schon verspüren, ist eine hohe Nachfrage trotz hoher Zinsen. Die Nachfrage ist gestiegen, steigt weiterhin. Die Leute legen sehr viel Wert auf eine hohe Wohnqualität, auf einen hohen Wohnkomfort. Und wie auch in den letzten Jahren sind die guten Lagen weiterhin sehr gut gefragt. Kurz und bündig. Wie immer. Gibt es Unterschiede zwischen Wien,

4:42 Bundesländern irgendwo oder ist das- An sich natürlich das Ballungszentrum Wien ist sicherlich stärker nachgefragt als der erweiterte Speckgürtel. Noch. Aber ich glaube sehr wohl, dass der erweiterte Speckgürtel das größte Zukunftspotenzial hat. Kommen wir auch noch. Danke für die kurzen Zusammenfassungen, da kommen wir auch noch drauf zu sprechen. Carina, ja, wir haben ja kurz gesagt, was vor zwei Jahren nicht begonnen wurde, wird in den nächsten zwei Jahren nicht fertiggestellt. Hat eine gewisse Logik. Und ja, wenn man die Projektentwicklung anschaut, wo liegen da derzeit die Probleme? Also ihr habt es eh schon sehr gut dargelegt, vor allen Dingen auch die

5:22 Unterschiede zu den Teilsegmenten. Einerseits der Mietwohnungsmarkt mit einer sehr guten Nachfrage und mit einem sehr stark rückläufigen Angebot und dann wiederum der Eigentumsmarkt mit einem aktuell noch recht guten Angebot mit einer stabilisierten Nachfrage. Also es ist jetzt nicht so, dass die Liegenschaften aus der Hand gerissen werden wie noch vor fünf Jahren. Aber wir haben von der Nachfragestatistik her ein deutliches Plus. Das sieht man. Also es ist jetzt über die letzten Monate deutlich nach oben gegangen. Da war so die Beruhigung, das, was wir gesehen haben, am Markt 2025, also Anfang letzten Jahres.

5:58 Und auch die Qualität der Anfragen ist eine sehr gute und das ist auch immer sehr, sehr wichtig.Die Interessenten, die mit uns in Kontakt sind, sind das jene, die sich jetzt nur einmal umorientieren wollen oder einfach einmal den Markt vergleichen, was ist da? Oder sind das auch jene, die auch wirklich bereit sind, dann ein Kaufanbot zu unterzeichnen und zu legen? Daran angeknüpft ist immer das Thema Finanzierung. Das haben wir auch schon gehört. Wir hatten im Herbst 2022 die Zinserhöhungen in sehr kurzer Zeit. Sehr rasant sind die nach oben gegangen. Das hat sich dann mit dem Jahr 2024 wieder in die andere Richtung

6:29 entwickelt und daher auch die Nachfrage, die dann wieder nach oben gegangen sind. Jetzt würde ich sagen, wir sind auf einem stabilen Niveau. Ich sehe da, im Raum sind eh auch Finanzierer hier. Wenn man da von den Bestkonditionen spricht, bitte gerne um Korrektur, aber sind wir bei 3,2 bis 3,5 % bei Fixzinssatz. Das ist etwas, was wieder gut kalkulierbar ist. Und deswegen sind die Kunden jetzt auch wieder bereit, Kaufanbote zu legen, weil sie sagen: „Wer weiß, was jetzt mit den Zinsen wieder passiert. Geht es vielleicht wieder hinauf?" Ich greife jetzt vielleicht so ein bisschen vor, ich stelle es nur in den Raum. Und vor allen Dingen auch dieses

7:04 Wohnpaket, was jetzt ausläuft, auch mit der Eintragungsgebühr, die sozusagen nicht anfällt, wenn ich aus Eigennutzerinteresse eine Wohnung kaufe. Das läuft jetzt eigentlich auch mit Juni aus und deswegen haben wir da jetzt noch zusätzlich so ein bisschen einen Motor wahrgenommen. Ich lasse das einmal so stehen, weil sonst rede ich noch viel zu lang weiter. Ja, das ist einmal das eine und vor allem, du nimmst dann alle Fragen vorweg und so und dann hätten wir das eigentlich auch als faire Diskussion führen können. Aber ja, Gunther, was sind denn im Augenblick so bei

7:44 euren Klienten die großen Themen, was das Steuerliche betrifft? Ja, Themen sind eben das, was in den letzten Monaten so ein bisschen kolportiert wurde. Wird jetzt doch eine Vermögenssteuer eingeführt, wo quasi immer schon von der Politik her dieses Thema immer am Kochen gehalten wird, wo die Leute dann überlegen: „Na ja, soll ich jetzt reagieren, aktiv werden oder soll ich noch zuwarten?" Das ist das eine Thema. Dann Erbschafts- und Schenkungssteuern. Das ist ja auch wieder aufs Tapet gekommen und wird auch immer so warm gehalten, dieses Thema. Und dann

8:25 die Grunderwerbsteueränderungen, die größere Transaktionen doch erheblich erschwert hat bei Share Deals. Das ist uns auch noch in Erinnerung. Grad wo jetzt bei Projektentwicklern, wo quasi Deals schon fast eingetütet waren, diese grunderwerbsteuerlichen Änderungen teilweise zu der Absage von Transaktionen geführt haben. Gut, wenn man damit das Ziel erreicht, dass die Immobilienwirtschaft wieder belebt werden soll, sage ich einmal: Operation gelungen, Patient tot. Und bis hin zu Themen, wo man nicht weiß,

9:05 die Umsatzsteuerpflicht für Wohnraumvermietung, das haben wir uns ja damals beim EU-Beitritt quasi erstritten. Was ist mit dem? Weil da wird ja auch immer kolportiert, Wohnen, Mieten soll billiger werden. Naja, schafft man doch die Umsatzsteuer ab. Was das dann an Rattenschwanz für sonstige Themen mit sich bringt, bleibt dann immer so ein bisschen am Rande, wird geflissentlich ignoriert und so weiter und so fort. Ja, die Immobilienertragssteuer ist ja auch immer Objekt der Budgetären Begierde, jetzt mit den neuen sozusagen gesetzlichen Änderungen, Budgetbegleitgesetz 26 sollen ja auch wieder Änderungen bei

9:45 Altfällen kommen. Also uns als Steuerberater bei der DBA wird nicht fad. Ob das natürlich im Sinne der Immobilienwirtschaft ist, lasse jetzt einmal dahingestellt. Da hast du es ja auch sehr gut auf den Punkt gebracht, weil auf der einen Seite die Vermögenssteuer, die kreist immer so. Dann auf der anderen Seite, das mit den Share Deals, das hat man dann doch umgesetzt. Also letztendlich ist es ja eine Riesenunsicherheit, diese politischen Entscheidungen bringen eine Riesenunsicherheit. Wie sehr wirkt sich das dann auch auf eure Klienten aus?

10:27 Ja, also die Immobilie war ja jahrzehntelang, sage ich einmal, als Hort des Inflationsschutzes zu Recht sozusagen in Verbindung gebracht und mit den jetzt aktuellen politischen, sage ich einmal, Überlegungen oder der Gesetzgebung, dass jetzt auf einmal das Schlagwort Mietpreisbremse und so, tönt uns ja noch allen in den Ohren, auch mit den Beschränkungen jetzt, mit der Indexierung. Kann ich jetzt über einen gewissen Prozentsatz hinaus noch quasi die Inflation entsprechend abgelten lassen? Da gibt es ja jetzt sozusagen die gesetzliche Beschränkung

11:08 diesbezüglich. Und natürlich auch hinzu kommt, dass sie die Befristung sozusagen angegriffen haben und das schafft halt Unsicherheit. Unsicherheit bei denjenigen, die eigentlich gebraucht werden, um dieses, wie wir jetzt eh schon gehört haben, knappe Gut der Immobilie, der Wohnung. Wir haben große Nachfrage und geringes Angebot an Wohnimmobilien. Um dieses Defizit zu beheben, bin ich mir nicht sicher, ob das die richtigen Maßnahmen sind, nämlich das Schaffen von Unsicherheit, wo man als Immobilieninvestor, der sich jetzt überlegt zu investieren, um hier sozusagen Planungssicherheit zu

11:48 haben, sind das die falschen Ansätze meiner Meinung nach. vermutlich nicht das beste. Wie ist eigentlich so grundsätzlich die Stimmung bei den Käufern und bei den Käuferinnen? Das wirkt sich ja auch in die Richtung aus. Die Stimmung, wenn man jetzt das Jahr 25 hernimmt und auch das erste Quartal war durchaus gut, ist auch jetzt noch absolut in Ordnung. Die Frage stellt, die Carina hat es vorher angesprochen: Was wird jetzt dann kommen? Steigen die Zinsen? Die Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsgebühr fällt weg. Das heißt, das sind

12:28 wieder alles Maßnahmen, die dazu führen, dass die Schaffung von Wohnungseigentum erschwert wird. Und das ist aus meiner Sicht absolut die falsche Richtung, die wir hier einschlagen. Auch was vorher angesprochen worden ist: Wir müssen schauen, dass Eigentum wieder machbar wird. Wir wissen alle nicht, was ist in 15, 20, 25 Jahren Pension. Und Eigentum ist für mich in einer gewissen Art und Weise auch für die Pension eine Absicherung und im Moment die Maßnahmen, die gesetzt werden, führen meiner Meinung nach aktuell

13:08 genau in die andere Richtung. Ja, es wird spannend, was jetzt im zweiten Halbjahr auf uns zukommt. Wie gesagt, ich bin immer Optimist und sehe die Chancen, aber es wird sicherlich wieder eine Herausforderung und das zarte Pflänzchen, das wieder aufgegangen ist im Jahr 25 und auch jetzt Anfang 26, ich hoffe, dass das nicht wieder verwelkt. Danke. Nino, der Herr Masc gerade gesagt, Pfandeintragung fällt weg. Spürt ihr das irgendwie? Sagen die Leute: „Okay, dann kaufe ich jetzt noch, dann nutze ich noch die Zeit, oder ist die Verunsicherung

13:48 zu groß, dass man auf das gar keine Rücksicht nimmt? Also an sich spüren wir schon, dass die Kunden oder Kundinnen jetzt schon einen gewissen Stress bekommen, auch aufgrund des Auslaufens dieser Gebührbefreiung. Es spielt aber nicht die große Rolle, die wir angenommen haben. Das ist, ich sage jetzt mal, sicherlich ein 50/50-Verhältnis. Viele sagen, ich kaufe jetzt noch, um mir diese Gebührbefreiung mitzunehmen, aber an sich ist es kein grundlegender Grund. Was sind denn so die Kaufentscheidungen in dieser Zeit? Ich glaube, ihr habt jetzt vor Kurzem einen Wohnungsmarktbericht oder einen Bericht

14:21 herausgebracht. Esreal. Da waren ja unterschiedliche Aspekte. Also an sich, die Kunden und Kundinnen legen sicherlich wieder großen Wert auf die Wohnqualität, auf die Nachhaltigkeit und auf alle Fälle auch auf die Werterhaltung der Immobilie. Viele Kunden oder Kundinnen schauen sich die Objekte viel genauer an, beziehungsweise nicht nur das Objekt, sprich die Wohnung, sondern das Objekt im Gesamten, wie zukunftsfit ist das Objekt, welche Kosten kommen auf mich zu, beziehungsweise wenn sie im Neubau beziehungsweise im Erstbezug kaufen, haben sie natürlich eine gewisse Planbarkeit oder Sicherheit in den Betriebskosten, in den

14:59 Energieausgaben beziehungsweise auch aufgrund der Wohnungsknappheit, die ja schon da ist beziehungsweise auf uns zukommt, natürlich auch in der Werterhaltung. Wenn du jetzt sagst, Wohnungsknappheit, die auf uns zukommt, müsste ja eigentlich, wenn ich kaufen würde, würde ich schnell kaufen. Ist das im Augenblick Thema oder ist jeder trotzdem noch vorsichtig und schaut dann genauer, was er kauft? Also wir verspüren natürlich schon eine gewisse Verunsicherung bei den Kunden und Kundinnen oder bei unseren Kunden und Kundinnen. Es ist aber schon so, dass sich viele Kunden unsererseits jetzt für den Kauf entscheiden, weil sie die Sorge

15:34 haben, dass es teurer wird, was auch absehbar so sein wird. Also ja, wir merken da schon eine gewisse Dynamik von den Kunden und Kundinnen, die sagen: „Ich kaufe jetzt, weil es ist davon auszugehen, dass es in den nächsten Jahren teurer wird. Danke. Carina, im Vorgespräch haben wir ja festgestellt, es kommen ja viele Käuferinnen und Käufer nicht nur aus Österreich. Ja, auch das hat sich verändert über die letzte Zeit. Vor allen Dingen auch mit den geopolitischen Entwicklungen im Umland haben wir einfach gemerkt, dass durchaus auch mittelosteuropäisches Klientel vermehrt einen

16:14 sicheren Hafen suchen, um das Geld zu veranlagen, aber auch mit dem Hintergedanken, wenn es einmal hart auf hart kommt, vielleicht eben auch den Wohnort zu wechseln in ein Land mit einer politischen, sicheren Lage und vor allen Dingen auch mit einer Inflation, die jetzt vergleichsweise zu anderen Ländern, wie beispielsweise Ungarn, auf einem niedrigeren Niveau ist. Und so haben wir zum Beispiel ungarische Kunden, polnische Kunden, die jetzt verstärkt in Österreich eine Immobilie suchen. Vor allen Dingen Wien ist ja auch immer wieder ein Thema, weil es einfach von der Nähe her wieder spannend ist und attraktiv.

16:50 Einerseits zur Veranlagung, aber eben auch zugleich mit dem Hintergedanken, vielleicht die eigene Familie. Zu dem Thema, was du auch vorhin gesagt hast, mit dem Auslaufen der Eintragungsgebührenbefreiung. Wir hatten jetzt einen Fall, wo wir eine Vorverwertung bei einem Projekt erfüllen mussten. Ist auch noch ein Punkt, lege ich dann gleich wieder auf für den nächsten Abschnitt. Und da ist es so, dass wir die Vorverwertungsquote jetzt grundsätzlich geschafft haben und wir haben vorliegende Kaufanbote, die jetzt zu Kaufverträgen hinsichtlich Unterzeichnung dem Rechtsanwalt vorgelegt werden und dem

17:26 Notar. Nur wurde uns gesagt, das wird sich jetzt nicht mehr ausgehen, dass davor der Antrag beim Bezirksgericht für die Grundbuchseintragung stattfinden kann. Und da hatten wir jetzt tatsächlich zwei Kunden, die deswegen gesagt haben: „Wenn ich die Gebührenbefreiung jetzt nicht bekomme, dann unterschreibe ich den Kaufvertrag nicht. Also ja, diese Einzelfälle gibt es. Es ist jetzt sicherlich nicht immer das Entscheidende, aber wenn ein Kunde sich schon mit dem Gedanken für ein Objekt entschieden hat, er bekommt eine Gebührenbefreiung und hat sich das schon ausgerechnet, wie hoch ist das dann? Dann tut es weh, wenn die tatsächlich dann

18:01 nicht gezogen werden kann und wenn das dann doch wieder anfällt. Wie viel Prozent sind es mit der Gebührenbefreiung insgesamt? Das könnte ich jetzt nicht sagen. Konkrete Statistik haben wir nicht. Ich hätte aber gesagt, von den Eigennutzern, jeder der kann, sieht es natürlich und schaut auch, dass sich das jetzt noch gut ausgeht. Aber ich glaube, das ist bei jedem hier auch unterschiedlich, wie ist die Quote zwischen Anleger, Eigennutzer? Ist es dann auch wirklich für den eigenen Hauptwohnsitz oder ist es ein Zweitwohnsitz? Ich habe etwas anderes gemeint. Ich habe gemeint, wie viel sie sich ersparen.

18:34 Es geht sich aus, dass bis zu 10.000 Euro, wenn man jetzt von der Höchstbemessungsgrundlage spricht und das ist ja trotzdem dann immerhin schon ein Teil einer Küche, sage ich jetzt einmal. So gesehen kann man das auch so sagen. Ja, Gunther, Carina hat gesagt, es gibt Käufer aus dem Ausland. Wo sind aber die internationalen Investoren, die eigentlich auch im großen Stil eingekauft haben, die letztendlich auch für einen funktionierenden Mietenmarkt zuständig sind oder die sehr viel dazu beitragen?

19:16 Ich hoffe, sie kommen wieder verstärkt nach Österreich, weil wir hatten schon erlebt in den letzten Jahren 2019, 2020, 2021, wo das Zinsniveau, wo teilweise Negativzinsen für Anleihen sozusagen gezahlt werden mussten, dass große institutionelle Investoren Veranlagungsmöglichkeiten händeringend gesucht haben. Und da war die Immobilie, vorzüglich die Wohnimmobilie, ein begehrtes Gut. Aber auch andere Kategorien, auch Hotels oder Büroimmobilien waren da begehrt, weil diese Investoren ja die Notwendigkeit hatten, ihre Gelder zu

19:58 veranlagen und das zu einem halbwegs vernünftigen Zinssatz. Und das konnte man am Kapitalmarkt ja bei Null oder Negativzinsen nicht mehr machen. Und jetzt, wo Geld wieder etwas kostet, was die, die einen Kredit brauchen, ja schmerzlich mitbekommen haben, ist umgekehrt aber für solche großen internationalen Investoren wieder gut, unter Anführungszeichen, schlecht für die, die die Immobilie haben, weil sie ja jetzt wieder alternative Veranlagungsmöglichkeiten am Kapitalmarkt haben. Wir sehen allerdings schon, dass in den letzten Monaten die Transaktionen, die zumindest nach meiner Wahrnehmung durchaus

20:37 eine große Zeit, zwei Jahre oder so, eingeschlafen sind, weil das war so eine Lauerstellung. Jeder hat gewartet. Der eine wollte noch nicht verkaufen, wenn er nicht musste. Der andere sagt: „Ich warte jetzt noch, bis du vielleicht dann doch musst oder es noch billiger wird." Jetzt 2026 ist bemerkbar, dass die Transaktionen schon wieder Schwung und Fahrt aufnehmen. Also es kommen die auch internationale wieder zurück. Schauen wir mal, wie es sich dann entwickelt und ob wir dieses Vor-Krisen-Niveau, sage ich jetzt einmal, wieder sehen werden. Haben sich die Internationalen mittlerweile mit dem österreichischen Mietrecht

21:19 vertraut gemacht oder haben sie es schon wieder vergessen in der Zwischenzeit? Weil das verunsichert ja die Großen genauso. Das verunsichert ja nicht nur den Einzelnen, der eine Wohnung kauft, sondern das geht ja an die großen Investoren genauso. Ja, vielleicht darf ich da noch einen Satz dazu sagen oder zwei. Natürlich, weil vom kleinen Vorsorgewohnungskäufer bis zum großen institutionellen Investor sucht Rechtssicherheit Planbarkeit über viele Jahre und das hat die Immobilie gerade in Österreich über viele Jahre auch geboten. Nur seit einiger Zeit haben wir halt so Diskussionen,

22:01 die jetzt nicht, wie ich es vorhin eh schon erwähnt habe, zur Rechtssicherheit und zur Planbarkeit, dass ich weiß, ich kann für die nächsten 10 bis 20 Jahre von gesicherten Verhältnissen ausgehen. Das hat jetzt nicht gerade dazu beigetragen. Die sind jetzt natürlich auch verunsichert, wie ich schon vorher gesagt habe: Darf ich jetzt noch die Miete verlangen im freien Bereich, die ich will oder nicht? Und sozusagen im geschützten Bereich bin ich sowieso reglementiert, aber das wissen eh alle. Aber das sind halt die Themen, die sich stellen und das ist halt eine Herausforderung. Und da muss man schauen, wie man hier

22:34 wieder, ich kann nicht sagen das Vertrauen, ist jetzt natürlich ein bisschen übertrieben, das Vertrauen wiederherstellen. Aber natürlich, dass man schaut, dass man hier wieder das Gefühl der Sicherheit, das wir über so viele Jahre haben, wiederherstellen kann. Ich glaube auch, so ein prinzipielles Problem ist ja auch, wir haben auf der einen Seite diese Problematik mit dem Mietrecht, mit der Unsicherheit, wie das jetzt weitergeht, und auf der anderen Seite natürlich auch so eine geopolitische Unsicherheit, die so über allem schwebt und wo die Leute dann auch noch einmal besonders, wie soll man sagen, das kann man gar nicht benennen irgendwie, aber

23:09 es zieht sich irgendwie so durch bei jeglicher Entscheidung. Man hat da irgendwie Sorge und das glaube ich, kommt noch dazu und das macht es auch im Augenblick jetzt noch einmal ein bisschen schwieriger. Bernhard, noch ein Blick auf die Einfamilienhäuser in Österreich. Wir haben ja nicht nur Wohnungen. Wohnungen haben wir in Wien viele, aber sonst ist der Österreicher ja an und für sich ein Häuslbauer, wenn man so sagen will. Ja, Häuslbauer mittlerweile wieder ein bisschen weniger. Der Einfamilienhausmarkt ist über all die Jahre gesehen, und jetzt bin ich schon über 30 Jahre dabei, immer das stabilste Segment gewesen.

23:50 Einfamilienhäuser sind immer gegangen, sind immer verkauft worden. Sind auch immer auf den Markt gekommen. Das haben wir ja auch im Vorgespräch noch gesagt. Natürlich, sind auf den Markt gekommen. Ich sage, warum kommen die Einfamilienhäuser am Markt? Sehr häufig durch Scheidungen. Finanzielle Probleme. Erbschaften. Erbschaften, ja. Und diese Immobilien oder diese, kommen ja auch Eigentumswohnungen auf den Markt aus diesem Segment. Aber diese Immobilien, die werden verkauft, ganz egal, wie die Marktbedingungen sind. Wenn jemand erbt, wenn sich jemand scheiden lässt, sagt er nicht: „Warten wir jetzt noch zwei Jahre, vielleicht

24:29 wird der Markt besser." Okay, ja. Das wird es kaum geben. Das heißt, diese Immobilien werden verkauft und der Einfamilienhausmarkt über ganz Österreich gesehen war auch jetzt in der herausfordernden Zeit mit Abstand der stabilste, hat sich auch als erstes wieder erholt. Schon im Jahr 2024, ist jetzt 2025 auch weitergegangen, hat weitere leichte Preissteigungen gegeben und wir haben auch, und das muss man auch ganz ehrlich sagen, profitiert, dass viele Käufer gekommen sind, die ursprünglich geplant hätten, ein Haus zu bauen. Das aber aufgrund steigender Baukosten et cetera nicht

25:12 mehr möglich war und die sich dann entschieden haben, ein günstigeres Einfamilienhaus vom Gebrauchtmarkt zu kaufen. Und das hat uns sicherlich in Summe, was den Gesamtmarkt anbelangt, auch hier geholfen. Wie haben sich so die Preise... Du hast, glaube ich, im Vorgespräch gesagt, es hat einen Unterschied gegeben in der Preisentwicklung, dass die, die schon besonders teuer waren, ein bisschen zurückgegangen sind. Unterm Strich hat man ganz klar im Jahr 2025 ein Ost-West-Gefälle gesehen. Das heißt, speziell Einfamilienhäuser, die in Tirol, in Vorarlberg schon besonders

25:52 teuer waren, hier hat es Preisrückgänge gegeben. Die einzige Ausnahme, da habe ich gesagt, da ist der Markt sehr klein, war in Wien, wo die Preise auch im Jahr 2025 gestiegen sind. Aber ansonsten haben wir im Westen Rückgänge gesehen und Richtung Osten sind die Preise gestiegen. Danke, Bernhard, für die Einschätzung. Nino, Bernhard hat gerade gesprochen von den Einfamilienhäusern, von denjenigen, die neu gebaut werden, von denjenigen, die oder gebrauchte sind. Wie ist es eigentlich im Augenblick mit den Eigentumswohnungen? Wie teilt sich das ein bisschen auf? Vor allem die Nachfrage im Vergleich zwischen Neubauten und gebrauchten

26:34 Wohnungen. Also ich würde meinen, aufgrund der Bedürfnisse der Kunden und Kundinnen ist es so, dass der Neubau sicherlich stärker im Fokus steht aufgrund der zukunftsorientierten Bauweise, der Wohnqualität beziehungsweise den Ausstattungsmerkmalen, aber natürlich die Kunden, die preissensibler am Markt suchen, eher beim Bestandsobjekt sich wiederfinden beziehungsweise eher weiterhin auch in Bestandsimmobilien kaufen. Und Bestandsimmobilien ist natürlich, muss man sagen, die Beratungsnotwendigkeit ja viel höher. Definitiv, weil bei der Bestandsimmobilie an sich ist es so, wie ich vorher schon

27:14 eingehend gesagt habe, die Kunden oder Kundinnen schauen sich nicht nur die Wohnung selbst an, sondern schauen das Objekt im Gesamten an und da ist definitiv die Maklertätigkeit sicherlich größer im Fokus. Warum? Weil wir natürlich auch mit dem Verkauf oder mit der Vermittlung der Immobilie dementsprechend das Haftungsthema mit übernehmen. Wir sind verpflichtet, alle relevanten Unterlagen beziehungsweise Informationen weiterzugeben, um für beide Seiten als Doppelmakler die Rechtssicherheit auch herzustellen. Stellt ihr eigentlich fest, dass zum Beispiel Käufer, die jetzt eine gebrauchte Wohnung nehmen, eigentlich gesagt haben, „Wir hätten gerne eine

27:50 Neubauwohnung, aber es geht sich nicht aus"? Nein, also die Kunden, die derzeit am Markt unterwegs sind, so wie die Carina vorher gesagt hat, sind schon gut informiert beziehungsweise wissen genau, was sie wollen und suchen dann auch dementsprechend in dem Segment, wo sie auch preislich mehr oder weniger sich wiederfinden. Und Wohnungsgrößen, was ist ungefähr gefragt derzeit? Also ich würde meinen, Drei- bis Vier-Zimmer-Wohnung ab einer Wohnungsgröße zwischen 70 und 90 Quadratmeter. Das ist so ein sehr oft angefragtes Suchprofil. Ja, werden sie kleiner, die gesuchten Wohnungen? Na ja, wenn man davon ausgeht, in den Bestandsobjekten, ich sage jetzt mal in den

28:29 klassischen Häusern aus den 1960er und 1970er Jahren, sind Drei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen schon teilweise über 100 Quadratmeter gewesen. Es ist so, dass natürlich viele Projektentwickler oder alle Projektentwickler kompakter bauen und dementsprechend man sich derzeit bei drei bis vier Zimmer zwischen 70 und 90 Quadratmeter wiederfindet. Du hast doch gesagt, auch im Vorgespräch, dass die Kunden bereit sind, längere Anfahrtswege aus dem Speckgürtel in Kauf zu nehmen. Und vielleicht kannst du auch ein bisschen auf den Speckgürtel zu sprechen kommen, weil der könnte nämlich in Wien, hast du gemeint,

29:02 das wird ein spannendes Thema werden. Ja, also ich kann da auch nur aus meiner Erfahrung sprechen, wo ich vor 20 Jahren begonnen habe in der Branche, war es so, dass der Speckgürtel rund Wien so 20, 25 Minuten Fahrzeit rund Wien waren. Mittlerweile ist es so, wir haben eine Befragung da auch durchgeführt: Wie lange sind Kunden bereit, den Weg ins Büro zu nehmen oder beziehungsweise zur Arbeitsstätte? Da hat sich ein spannendes Ergebnis ergeben, und zwar bis zu einer Stunde 15 in etwa sind Kunden oder Kundinnen bereit, eine Strecke auf sich zu nehmen. Warum ist das so? Die Homeoffice-Lösungen, die Kunden fahren nicht mehr jeden Tag ins Büro,

29:36 brauchen nicht mehr jeden Tag ins Büro zu kommen. Und der wesentliche Aspekt war natürlich auch, oder zwei wesentliche Aspekte waren einerseits das Wohnen im Grünen und auf der anderen Seite auch, dass dort, also sprich in dem erweiterten Speckgürtel mit einer Stunde 15 Fahrzeit, auch die Finanzierung natürlich auch noch darstellbar ist beziehungsweise sich das alles gut ausgeht bei unseren Kunden. Nino, danke. Zur Finanzierung kommen wir dann eh nachher noch zu sprechen. Ja, Carina, ein anderes sehr heikles Thema: Wie ist denn die Stimmung bei den Mieterinnen und Mietern derzeit? Ähnlich angespannt wie bei den Käufern, aber aus anderen Gründen.

30:16 Du hast es eh schon gesagt, Bernhard: Wir haben eine immense Angebotsverknappung. In Wien fällt die noch einmal drastischer aus als im Durchschnitt in Österreich. Wir haben in Wien einen Rückgang von mehr als 60%, wenn man jetzt die letzten drei Jahre betrachtet, das, was neu gebaut wird und neu auf den Markt kommt. Der Ausblick auf dieses Jahr und nächstes Jahr ist noch einmal düsterer. Laut der aktuellen Statistik steht irgendwie drinnen, dass 600 Wohnungen dieses Jahr in die Vermietung neu kommen sollen. Da wird sich sicherlich noch ein bisschen was verändern. Das schon. Aber wenn man sich diese Zahl vor Augen führt – wir haben auch hier

30:53 Datenspezialisten – dann macht das natürlich auch rein psychologisch mit Wohnungssuchenden etwas. Und diese Angebotsknappheit haben wir das erste Mal bereits vor circa zwei Jahren gespürt, weil wir sind aus einer Marktphase gekommen, wo die Globalinvestoren teilweise noch sehr aktiv waren, weil dann eben große Transaktionen, Direct Forward Deals abgeschlossen wurden, die Eigentümer, die dann die neu entwickelten Projekte auch auf dem Markt in die Vermietung gegeben haben. Und mit den Zinserhöhungen hat sich das verändert, wodurch Projekte, die bereits gestartet wurden, großteils in den Einzelabverkauf gekommen sind

31:30 aufgrund der Zurückhaltung der Globalinvestoren und so die Auswirkung, warum wir jetzt überhaupt dieses Problem haben. Und das, was wir einfach mitbekommen, sind einige Anrufer, die uns verzweifelt kontaktieren und sagen: „Ich war jetzt schon wieder bei der zehnten Besichtigung zu langsam dran. Bitte um Unterstützung bei der Wohnungssuche. Ich brauche ganz dringend eine Wohnung, weil mein Mietvertrag läuft aus. Ich habe dann bald kein Dach über den Kopf.“ Und wir sagen: Am Ende des Tages entscheidet es der Eigentümer. Und wenn der jetzt eine Auswahlmöglichkeit hat zwischen drei, manchmal sogar fünf verschiedenen Mietern, dann wird er sich

32:05 wahrscheinlich für den entscheiden, der auch anhand der Papiere und Unterlagen die beste Bonität mitbringt, der auch bei der Besichtigung einen guten und vernünftigen Eindruck gemacht hat und dann vielleicht auch noch bei seinen Unterlagen ein nettes Schreiben mit einer kurzen Erzählung, wer dann hier einziehen würde und warum Umzug et cetera, also fast schon wie einen kurzen Lebenslauf, mit abgibt, damit dann der Vermieter einfach das Gefühl hat, ich kenne dann meinen Mieter und ich kann mir vorstellen, dass der sich gut um meine Wohnung kümmert. Und das ist aufgrund der aktuellen Marktsituation wirklich ein wesentlicher Punkt und vielleicht auch ein

32:42 Tipp: Wenn man auf Wohnungssuche ist, dann hilft so ein Schreiben aktuell schon auch weiter, um da vielleicht noch einmal die Quote für die Entscheidung „Ja, du kriegst die Wohnung“ zu verbessern. Das war ja ein Thema, das hat es eigentlich nur in Deutschland vorher gegeben. Das ist eigentlich jetzt erst zu uns herübergeschwappt. Tatsächlich haben auch deutsche Wohnungssuchende genau damit begonnen. Also da hatten wir es sogar in einer Marktphase, wo man sagt: „Na gut, da war ja auch noch recht gut Auswahlmöglichkeit", aber die haben das schon standardmäßig mitgeschickt, genauso wie eine Mieterselbstauskunft.

33:14 Mittlerweile ist auch die Mieterselbstauskunft bei uns absolut Standard. Dieser Lebenslauf mit einer kurzen Erzählung, das sind dann die Einser-Schüler sozusagen, die wirklich das Plussternchen haben wollen. Danke. Ja, Bernhard, was macht man? Also du kriegst eine Anfrage, fünf sind dann zur Auswahl, in Wirklichkeit melden sich aber 100. Das verschiebt sich ja hinten nach. Ich meine, ich weiß schon, dass es viele gibt, die werden sich jetzt nicht für eine Wohnung anmelden, sondern für mehrere. Aber wie geht man eigentlich dann damit um? Du musst ja mit den Mieterinnen und Mietern, die nichts bekommen haben.

33:51 Die Carina hat es angesprochen: Wir sind unter Anführungszeichen in der glücklichen Situation, dass wir nicht die Entscheidung treffen müssen. Trotz allem hat man dann zahlreiche Kunden, Interessenten, die irgendwo verzweifelt sind, wo man zum Teil nicht wirklich helfen kann, weil einfach zu wenig Angebot da ist. Und darum ist für mich völlig unverständlich, dass man seitens Politik et cetera nicht versucht, den Wohnbau- Da mehr zu machen und anzukurbeln. Da mehr zu machen, anzukurbeln, steuerliche Anreize zu setzen et cetera. Das ist aus meiner Sicht immens wichtig und da passiert aber

34:31 gefühlt gar nichts. Im Gegenteil, es werden nur Maßnahmen gesetzt, die dazu führen, wo ich sage: „Okay, ist es noch spannend, dass ich eine Wohnung kaufe als Anleger, um zu vermieten?“ Das wurde vorher gerade angesprochen vom Gunter. Es ist wirklich eine Riesen-Challenge im Moment aus meiner Sicht für die Mieter. Vor allen Dingen, das eine ist der Neubaumarkt, was kommt wirklich zusätzlich auf den Markt, um den Bedarf sozusagen zu decken, und das andere ist, was kommt vom Bestand auch wieder zurück auf den Markt. Und dadurch, dass wir so eine immense Angebotsverknappung haben, haben wir jetzt jährlich einen Mietsprung von

35:12 circa acht bis 10 % im Durchschnitt in Wien. Das hat man so über die letzten 10, 15 Jahre so am Markt nicht gehabt. Und deswegen das, was jetzt auf dem- Was meinst du mit Mietsprung von acht bis 10 %? Durchschnittliche Mietpreisanpassung nach oben. Und das Thema ist, das, was jetzt eben neu auf den Markt kommt, hat das schon berücksichtigt, die neuen Preise. Nur das, was im Bestand teilweise vermietet ist, Mieter, die sich dann überlegen: „Soll ich jetzt in eine deutlich teurere Wohnung umziehen, die vielleicht sogar noch etwas kleiner ist als die Wohnung, wo ich gerade wohne, aber kostet mich dann trotzdem mehr.

35:47 Mache ich das oder nehme ich dann eher den Kompromiss in Kauf und bleibe in meiner Wohnung?“ Deswegen auch aus dem Bestand kommt nur ganz wenig auf den Markt, weil wir sehen auch da von den Kündigungen, es wird viel weniger ausgesprochen, da wo man mal eine Zeit lang hatte, wenn irgendwelche Wertanpassungen, Indexierungen gemacht wurden bei Projekten, dass dann doch immer wieder irgendwann ein Umzug stattgefunden hat, weil dann noch ein bisschen was Günstigeres am Markt war. Das hat eigentlich komplett aufgehört. Also es ist maximal, dass dann wirklichunwissende Vermieter versuchen, selbst Immobilien auf dem Markt zu positionieren oder

36:22 der Mieter macht einen Alleingang, stellt seine Wohnung, weil er gekündigt hat, ins Internet, weil er sich dann erhofft, er kriegt für seine Möbel dann eine Ablöse bezahlt und kann dann einen Nachmieter vorschlagen dem Vermieter. Da sind dann die Mieten noch auf dem alten Niveau und der Vermieter, der es vielleicht nicht besser weiß, weil er sich nicht mit einem Experten unterhalten hat, was denn seine Wohnung derzeit am Markt wert ist hinsichtlich der Vermietung, sagt vielleicht: „Ja, nehme ich an", weiß aber nicht, dass im Hintergrund vielleicht der Vormieter eben eine Ablöse bekommt und all diese Themen. Also das bekommen wir mit, weil dann immer wieder auch solche

36:55 Fälle dann bei uns liegen, weil dann doch der Vermieter sagt: „Könnten Sie mir sicher selber drüber schauen? Was ist derzeit die Miete? Soll ich das so annehmen oder kann ich vielleicht mehr erzielen?" Und dann hören wir einmal rein, wie war da die ganze Konstellation mit der Nachmietersuche und plötzlich bekommen wir mit, der neue Mieter sagt: „Ja, aber ich muss da noch ein Geld mitbringen", und wir hinterfragen das dann. An wen werden da Zahlungen gemacht? Also das ist ein hochsensibles Thema, was da gerade passiert im Hintergrund. Man hat es ja schon vermutet, auch mit dem Bestellerprinzip.

37:24 Danke. Es hat sich ja schon vor zwei oder drei Jahren einiges abgezeichnet, womit wir uns jetzt mehr oder weniger oder womit sich jetzt die Branche herumschlagen muss. Nino, du wolltest noch was dazu sagen. Ja, also ich glaube, man muss auch für den frei finanzierten Bereich auch eine Lanze sprechen und bin ich voll beim Bernhard und bei der Carina. Man muss da definitiv Anreize setzen, dass auch wieder gebaut wird und Wohnbau beziehungsweise Wohnungen auf den Markt kommen, weil man darf eines auch nicht vergessen: Auch der geförderte Bereich hat in den letzten Jahren nicht so gebaut, wie er bauen hätte sollen. Und ich glaube, speziell im Wiener Raum war es so, dass

37:54 der Mietmarkt immer gut gelebt hat vom geförderten Bereich, als auch vom frei finanzierten Bereich. Das heißt, der frei finanzierte Wohnbau muss definitive Anreize bekommen, um wieder Wohnungen auf den Markt zu bringen. Noch einen Nachsatz dazu: Wenn es um den freien Markt geht und wie sich der entwickelt. Man sieht es eigentlich in Graz ganz gut. In Graz wurde über die letzten Jahre immens viel gebaut und errichtet und auch da waren die Globalinvestoren sehr aktiv. Und jetzt haben wir noch so eine Nachphase. Also es haben jetzt die Projektentwickler auch ihre Projekte gestoppt. Also es kommt jetzt auch unmittelbar nichts nach.

38:29 Nichtsdestotrotz haben wir dort ein ganz anderes Mietniveau im Vergleich zu Wien. Und auch die Mietpreisentwicklung in Graz ist eine andere als in Wien. Nur wenn dort jetzt auch nicht gebaut wird und dort auch nicht wieder der Markt anspringt, dann haben wir wahrscheinlich in ein, spätestens eineinhalb Jahren genau dieselbe Situation in Graz, wie es in Wien ist. Ja, ist ja Frage der Zeit. Danke für das Beispiel. Genau das ist mir vorhin auch in den Sinn gekommen. Die Mikrolagen in Österreich, die wir ja haben und wo wir es ja quasi live sehen können. Wien und Graz. In Graz, wie du richtig gesagt hast, ist ja

39:10 genug gebaut worden in den letzten Jahren, sodass das Angebot teilweise größer war als die Nachfrage. Und ich als kleiner Betriebswirt habe ja im ersten Semester Volkswirtschaft gelernt. Also da gibt es jetzt zwei Möglichkeiten. Entweder wenn wir die Situation haben wie bei uns gerade in Wien, insbesondere Mietenmarkt. Entweder ich erhöhe das Angebot, dass das schafft dann, dass die Preise wieder runtergehen oder ich erhöhe sozusagen bei knappem Angebot die Preise, solange bis halt immer weniger nachfragen. Das ist beim Mietenmarkt eine schlechte Idee. Logischerweise, wenn wir zu Recht sagen, ja, die Mieten und das stimmt ja auch,

39:46 werden immer teurer, immer höher. Da muss man halt gegensteuern, indem wir, wie wir ganz richtig festgestellt haben, dass das einfach das Angebot erhöht durch unterschiedliche Maßnahmen. Dass man vielleicht überlegt, ob man in Österreich tatsächlich neun unterschiedliche Bauordnungen benötigt, pro Bundesland eine. Und bis hin zu steuerlichen Anreizen, wo wir wieder bei meiner Kernprofession wären, mit Investitionsanreizen aus steuerlicher Sicht und nicht nur immer als, verzeihen Sie die Polemik, die Immobilie als Melkkuh zu sehen, sondern auch wieder steuerliche Anreize zu setzen, dass auch dahingehend

40:21 der Neubau gefördert wird. Wie man sozusagen die andere Mikrolage sieht, ist ja aus Deutschland in Berlin ersichtlich. Dort hat man ja teilweise versucht, mit Mietpreisbremse und so weiter zu agieren. Und dort wurde nach meiner Wahrnehmung jetzt, hat das nicht dazu geführt, dass dort jetzt deutlich mehr Wohnungen auf einmal zur Verfügung sind und die Mietpreise deutlich gesunken sind. Ganz im Gegenteil. Da operiert man dann, wie du Carina vorher gesagt hast, dann auch so durch die Hintertür mit Dingen wie Ablösen und dergleichen mehr. Und die möblierte Wohnungsvermietung, wo man dann natürlich

40:56 der Schmäh, wo man die möblierte Wohnung vermietet und dann natürlich für die Möbel deutlich mehr verlangt. Leerstandsabgabe wäre ein Thema? Nein, ich rede schon laut, genau. Leerstandsabgabe wäre ein Thema oder funktioniert das eh nicht so? Das sehe ich interessanterweise natürlich differenziert. Also natürlich kann man-- grundsätzlich hätte ich da jetzt einmal ein Störgefühl, dass für mich als Eigentümer, der vielleicht die Wohnung jetzt noch ein Jahr leer stehen lässt, damit das Kind oder das Ding dann einziehen kann.

41:37 Aber natürlich, wenn man mit einer seriösen und damit meine ich nicht die Studien, die da teilweise kolportiert werden, aber seriös untersucht, wie viel Wohnungen tatsächlich nutzbar gemacht werden könnten, dann kann man natürlich überlegen, ob man tatsächlich jetzt ab einer gewissen Zeit den Leerstand nicht in einer gewissen Weise mit einer Abgabe sanktioniert. Aber das ist natürlich ein heikles Thema, dem ich da nicht das Wort reden möchte. Aber ja. Ich reiße es gerade dazwischen wieder aus der Hand. Aber alleine wenn jetzt ein Käufer das klassische Vorsorgemodell zieht, dann muss er so oder so vermieten.

42:18 Und das ist das, was ich bisher noch nicht verstanden habe. Wenn hier vorgeworfen wird, dass ein Anleger eine Wohnung rein spekulativ erwirbt und sie dann aber nicht vermietet, das geht sich nicht aus. Und der Eigennutzer, der kauft eh für sich selbst. Also das ist total widersprüchlich. Und auch die laufenden Kosten hinsichtlich Betriebskosten. Es will sich keiner leisten, die Wohnung einfach leer stehen zu lassen. Das findet dann eher noch in der Vollanwendung Mietrechtsgesetz, Richtwertmietzins, Altbau, weil es sich da vielleicht wirtschaftlich wirklich nicht ausgeht mit Sanierungskosten, die dann

42:51 eingesetzt werden müssen und so weiter. Oder auch im Gemeindebau sechzig Prozent wohnen natürlich jetzt Gemeinde oder Genossenschaften. Und wenn man nämlich dann in die Leerstandsregelung da mit auch noch reingreift, ich meine, da glaube ich, ist viel zu machen, aber ich glaube, das ist auch ein super heikles Thema. So, Bernhard, bitte. Ich wollte da ganz kurz ergänzen zum Thema Graz, weil es ein super Beispiel ist, wie es funktionieren kann. In Graz war es vor drei Jahren tatsächlich so, dass die Vermieter ein, zwei Monatsmieten freigegeben haben, sprich kostenlos die ersten ein, zwei Monate, damit sie ihre Wohnung vermieten können.

43:33 Da war kein Thema, dass wir steigende Mieten haben oder sonst irgendwas. Aber es wird in Graz genauso kommen, wie die Carina gesagt hat. In ein, zwei Jahren werden wir dasselbe Thema haben wie in Wien und wir brauchen, und da sind wir wieder beim Punkt, wir brauchen mehr Wohnungen. Dann haben wir das Thema der Preissteigerungen hinten angehalten. Und wenn wir das nicht haben, dann werden wir in einem Jahr, in zwei wieder da sitzen und sagen: „Die Preise steigen. Was können wir dagegen tun? Wir brauchen Unterstützung, Bauträger von der Politik.“ Ja, das ist sozusagen ein Intelligenztest für die Steirer, weil

44:06 in Deutschland haben die Wiener gesehen, wie es nicht funktioniert und jetzt sind die Steirer dran, können sich's zweimal anschauen, ob es funktioniert und ob sie jetzt entweder zum Bauen anfangen oder so wie die Carina gesagt hat, dass es vielleicht sogar wieder jetzt auch eingeschränkt wird und dann steht es genau vor dem gleichen Problem. Es ist ja, mit sehendem Auge fährt man ja da dran. Aber ist ja heute undenkbar, auch in Graz, dass ein Vermieter sagt: „Du kriegst ein, zwei Monate mietfrei.“ Ist heute undenkbar. War aber vor drei Jahren so. Warum war es so? Weil das Angebot da war oder das Angebot größer wie die

44:40 ... Es ist eine einfache- Ja, wobei es würden ja die Grazer als auch die Wiener bauen wollen, wenn die Rahmenbedingungen entsprechend passen. Und das ist ja das, was wir gerade vorhin gesagt haben. Wir sprechen von steigenden Baukosten, weil Energiepreise großes Fragezeichen, in welche Richtung gehen dann die Baukosten, die unmittelbar an die Energiepreise anknüpfen? Bist du mit bei den Fragen? Nein, tatsächlich nicht. Die Entwicklung ist ja das nächste. Na schau. Hellsehen. Nein, aber auch das Thema Fixpreise, auch die kommen ins Wanken. Also ich unterhalte mich da auch immer sehr innig mit unseren

45:15 Kunden und Auftraggebern, aber eben auch mit den Baufirmen und die sagen: „Ich kann es nicht mehr planen.“ Planbarkeit, auch wieder Stichwort. Ja, bei den Grundstückspreisen, da hat sich ein bisschen was getan, aber auch noch zu wenig, dass man sagen könnte, man schafft hier wieder eine gute Balance zwischen Errichtungskosten – die Finanzierungskosten sind hoch – und Kosten, die ich dann wiederum in Summe von Erlösen wieder rückspielen kann. Und Verwertungszeit haben wir auch kurz besprochen. Und du hast doch gesagt, die Banken brauchen dann zum Teil eine Vorverwertung, weil es natürlich auch wieder

45:51 schwierig ist, weil viele die Finanzierung nicht bekommen. Also es ist schon im Augenblick, das spielt ja auch noch mit rein zu der ganzen Unsicherheit, ist noch eine tricky Situation. Ich kriege es noch mal. Sehr gut. Die tricky Situation. Na ja, Vorverwertungsquoten, die Banken machen, sind nicht leicht, weil sie sehr risikoavers agieren, was auch nachvollziehbar ist aufgrund der Situation, die jetzt immer wieder mit Insolvenzen, Konkursen et cetera eingetreten ist, aber auf der anderen Seite auch sehr bonitätsstarke Projektentwickler, die jetzt nicht unmittelbar ihr gesamtes Eigenkapital in das Projekt einlegen möchten,

46:31 denen wird es auch verwehrt, ein Projekt umzusetzen. Ausgenommen, es wird dann eben eine Vorverwertungsquote, nämlich wirklich mit unterschriebenen vorliegenden Kaufanboten aufgezeigt. Und diese Vorverwertungsquote kommt natürlich auch wieder auf den Eigenkapitalanteil an, aber bei den Projekten, wo wir involviert sind, liegen die immer irgendwo bei 25 bis 30%. Und da, obwohl wir davon sprechen, dass durchaus auch die Eigennutzer gerade sehr aktiv sind. Und jetzt muss sich jeder irgendwo einmal für sich fragen: Kaufe ich eine Immobilie, die ich noch nicht gesehen habe? Wie ist der Ausblick? Wie ist die Größe? Wie ist die Konfiguration?

47:07 In einer Zeit, wo Verunsicherung herrscht, wo ich auch nicht sicher bin: Wird die Immobilie tatsächlich zu dem Zeitpunkt, wo es prognostiziert wird, fertiggestellt? Auch da wieder Planbarkeit hinsichtlich Umzug. Und das sind dann einfach so Punkte, wo dann sehr wohl auch der Eigennutzer vorsichtig ist in seiner Entscheidung. Bernhard, werden die Privatpersonen beim Kauf finanziert? Seht ihr, dass es da vielleicht auch enger wird? Oder dass sie es schwieriger haben? Ich sage im Moment noch nicht. Okay. Aber es wird kommen. Die steigenden Energiepreise werden die Inflation

47:49 oder treiben die Inflation. Sieht man eh schon wieder. Es wird auch schon wieder diskutiert über Zinserhöhungen. Ich glaube, am 11. Juni ist der EZB-Rat, ist die nächste Zinsentscheidung. Angeblich sollen zwei Zinsschritte kommen, jetzt und dann glaube ich im September. Und natürlich wird es dann wieder Um eine Spur schwieriger. Wenn wir 0,25, 0,5 vielleicht dann bis September haben, ist einfach die Leistbarkeit wieder schwieriger. Wenn die Inflation weiter steigt, es läuft ja alles in das

48:32 Haushaltsbudget hinein. Es sind ja nicht die Marktprobleme, sondern es ist ja das Rundherum auch. Ich sage, früher habe ich mich getraut, ein bisschen vorauszuschauen: Was wird kommen? Wie wird sich der Markt entwickeln? Das ist mittlerweile unheimlich schwierig, weil man nicht weiß, was morgen oder nächste Wochen passiert und dann den Markt entsprechend beeinflusst. Es ist interessant, das gehört jetzt nicht so wirklich dazu, aber weltpolitisch ist es ja auch komplett unübersichtlich. Das kann sich so schnell ändern und dann auf einmal stehst du da und- Aber da sieht man, welche Einflüsse es auf unseren

49:12 heimischen Markt hat, wenn irgendwo wer über den Teich eine Idee hat. Wie auch immer. Ob jetzt gut oder schlecht, aber man hat- Genau, eine Idee. Die kann ja auch gut sein. Ja. Aber kann noch dauern. Aber die einzigen, Nino, die sich im Augenblick wirklich unter Anführungszeichen freuen, das sind die Käufer von Vorsorgewohnungen oder Käuferinnen von Vorsorgewohnungen. Das verstärkt sicher die Nachfrage. Definitiv. Also die Nachfrage nach Vorsorgewohnungen verstärkt sich wieder, was uns natürlich sehr freut. Wir sehen auch, dass die Qualität der Anfragen sehr gut ist. Das heißt, wir haben sehr qualitativ hochwertige Beratungen und die

49:55 Kunden, die sich zum Kauf einer Vorsorgewohnung entscheiden, kaufen am Ende des Tages dann auch. Ich glaube, du hast das einmal gesagt in irgendeinem Gespräch. Du hast gesagt, vorher hat jeder nur auf die Wertsteigerung geschaut. Dann es ist wieder eine Zeit, das war vor zwei, drei Jahren, wo man doch wieder schaut, wie die Rendite ist. Wie ist das derzeit? Kauft man mehr die Rendite oder wird mehr eine erhoffte Wertsteigerung gekauft? Also da steht auch die Nachhaltigkeit wieder im Vordergrund. Das heißt, die Vorsorgewohnung wird definitiv wieder unter dem Aspekt gekauft: Ich kaufe mir jetzt eine Immobilie, finanziere sie mir und habe dann in der

50:35 Pension sozusagen ein Einkommen um – wer weiß, wie es in 20, 25 Jahren mit den Pensionen steht – auch da wieder eventuell eine Pensionslücke zu schließen. Also das steht sicher im Fokus der Kunden, die derzeit sich für eine Vorsorgewohnung interessieren. Siehst du eigentlich, dass sich die Eigentumsquote erhöht hat? Oder geht man noch das Risiko ein, dass man sagt: „Gut, den Kredit zahle ich mit der Miete zurück"? Würde sich im Augenblick anbieten, so ist es ja nicht. Das Bestreben, die Eigentumsquote, glaube ich, zu erhöhen, ist bei den Kunden vorhanden, aber die Rahmenbedingungen, über die wir jetzt

51:07 gesprochen haben, erschweren das natürlich. Und ich glaube auch, dass die Steigerung der Eigentumsquote, die ja wünschenswert wäre, in der nächsten Zeit auch schwierig wird. Ich glaube auch, dass es einen besser schlafen lässt, wenn man nicht das Ganze über die Miete finanziert, weil sobald die ausfällt, ein, zwei Monate. Ich meine, es ist jetzt nicht mehr so lang, wie es vielleicht noch vor drei, vier Jahren war, weil natürlich schneller jemand gefunden wird, aber trotzdem. Wenn jemand bei euch Vorsorgewohnungen kauft, wird die Vermietung auch dann gleich in eure Hand gegeben oder sagen sie noch: „Ich kaufe

51:37 und der Rest regelt sich eh von selber"? Also der Trend zur Eigenvermietung hat sich da wieder gedreht ein bisschen, weil viele Kunden gemerkt haben, was es bedeutet, eine Wohnung zu vermieten. Das heißt, nur auf eine diverse Plattform zu stellen und zu warten, dass ein Mieter kommt, das ist am Ende des Tages nicht so. Es kommen schon welche, aber es ist immer die Frage, ob man das auch rechtlich handhaben kann oder so. Die Maklertätigkeit in der Vermietung hat definitiv auch wieder an Wert gewonnen. Das beginnt bei der Aufklärung zu einer gewissen Miethöhe bis hin zu: Welche rechtlichen Rahmenbedingungen muss ich einhalten?

52:09 Jetzt haben wir es noch ganz kurz angesprochen, Gunther: Vorsorgewohnungen, Steuervorteil. Spielt der Steuervorteil eine Rolle? Ja, also die Vorsorgewohnung ist ja jetzt kein so typisches Steuersparmodell, wie man das vielleicht beim Bauherrenmodell kennt. Die Steuervorteil bei einer Vorsorgewohnung ist ja die Möglichkeit, diese umsatzsteuerpflichtig zu erwerben und sich dann diese Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen zu können und damit vom Kaufpreis her einen Vorteil natürlich zu erzielen, weil bei der Liste, die die Vorsorgewohnungsanbieter üblicherweise haben, gibt es ja zwei Kaufpreise, brutto

52:51 für netto und dann den Nettokaufpreis. Nur aufgrund der jetzt mittlerweile eh schon seit vielen Jahren, sage ich seit 2012 bestehenden Änderung, was die Vorsteuerberichtigungsfrist anbelangt. Früher waren es zehn, jetzt mittlerweile ja schon lange sind es 20 Jahre, überlegt man sich schon zweimal, ob ich tatsächlich 20 Jahre im Voraus planen will und mich mit diesem Rucksack dieser Vorsteuer, die ich ja ans Finanzamt zurückzahlen muss, wenn ich die Wohnung nach einigen Jahren dann doch selber nutzen möchte oder meine Kinder drinnen wohnen lasse. Da überlegen sich viele und immer mehr, ob es sich tatsächlich auszahlt, die Wohnung

53:33 sozusagen mit Umsatzsteuer zu kaufen oder stattdessen nicht einfach den bisschen teureren Brutto-für-Netto-Preis zu wählen und dafür kein Thema zu haben mit einer 20-jährigen Vorsteuerberichtigungsfrist. Also das sehe ich schon. Und natürlich, wie es dann vielleicht die Immo ist und wenn man schon wieder an den Verkauf denkt, wobei das ist ja nicht das primäre Ziel bei einer Vorsorgewohnung, ist natürlich auch ein Thema, wenn da immer größere Steigerungen sind. Also das ist immer das Thema, was ich bei der Vorsorgewohnung sehe. Vielleicht noch ein Kleines zur Zinslandschaft und den geplanten Zinserhöhungen.

54:09 Nur eine kleine Ironie der Geschichte: Wenn wir über den großen Teich schauen und dort wird ja jetzt ein neuer Notenbankgouverneur installiert durch einen sozusagen Und es wäre ja wirklich eine Ironie der Geschichte, wenn dessen erste Handlung eine Zinserhöhung sein müsste, weil wie wir alle wissen, der Herr Trump sagt ja dann: „Interest rates must go down.“ Ob es dann tatsächlich der Herr Walsh schaffen wird, das auch umzusetzen oder ob er nicht tatsächlich an den Gegebenheiten sich orientieren muss und tatsächlich dann die Zinsen erhöht, was dann natürlich die Fed in den USA macht, natürlich auch für die EZB eine gewisse

54:52 Richtlinie ist. Das bleibt dann abzuwarten. Finde ich aber ein gutes Beispiel, wie unsicher eigentlich alles geworden ist. Weil eigentlich durch Inflation müsste man ja fast wieder rauf. Dann sagen die: „Na ja, kann man nicht, weil wir haben ja irgendwann wieder Wahlen.“ Außerdem, ich glaube, Geburtstag ist auch vom Herrn Amerika, also von USA Geburtstagsfeier am 1. Juli. Das kommt ja auch noch dazu. Da möchte man ja nicht irgendwie schlecht dastehen. Schaut ja blöd aus, wenn man vom Vortag noch mehr oder weniger nicht zurechnungsfähig ist. Aber ich wollte noch ein Thema sagen, was man in diesem ganzen Wohnungsmarkt ja nicht

55:30 vergessen darf und das stört mich schon sehr. Das ist einfach so, wenn ich jetzt als Makler bin und eine Anfrage habe von einer Mietwohnung und es gibt ja welche, die müssen nach einer Stunde das Projekt vom Netz nehmen, weil es zu viele Anfragen gibt. Und dann bleiben natürlich welche über und es ist schon so, dass es immer so ein bisschen geschürt wird gegen die Makler: „Na ja, na klar, der hat so viele Anfragen, der muss sich um den Rest nicht mehr kümmern.“ Und das ist schon eine ganz eigenartige Entwicklung, die der Wohnungsmarkt auch so in der Wahrnehmung der Bevölkerung nimmt.

56:14 Ja, wollte ich jetzt noch dazu sagen. In allen Bereichen. Und man schiebt das natürlich auch entweder auf die Projektentwickler oder man schiebt es auf die Bauträger, man schiebt es auf die Maklerinnen und Makler und sagt: „Ja, die.“ Und in Wirklichkeit stehst eigentlich in gewisser Weise dazwischen und kannst es gar nicht wirklich unter Anführungszeichen beeinflussen, weil viele die Ideen oder die Themen dahinter gar nicht verstehen. Aber eine Frage hätte ich noch, Bernhard: Siehst du, dass die Käufer von Wohnungen oder Käuferinnen von Wohnungen besser informiert sind als die Mieterinnen und Mieter?

56:55 Also das, was ich wahrnehme, ist, dass sowohl Mieter als auch Käufer heutzutage wesentlich besser informiert sind wie vor 30 Jahren sowieso, aber auch wie in der Vergangenheit. Also wissen immer mehr. Natürlich ist auch immer wieder Falschwissen dabei, weil es halt KI oder wer auch immer ausspuckt, aber unterm Strich sind sie doch wesentlich besser vorbereitet, wenn sie zu einem Termin kommen und wissen wesentlich mehr. Aber ich dachte mir, dass Käufer eigentlich besser noch informiert sind, weil da geht es um eine größere Summe. Miete sagt man: „Gut, da gehe ich ja eh nach drei Jahren wieder raus.“ Aber das-

57:34 Ich weiß nicht, wie das die anderen wahrnehmen, aber aus meiner Sicht sind Mieter besser informiert als noch vor drei, vier, fünf Jahren. Definitiv. Carina, dein Abschlusswort für die heutige Veranstaltung. Ich habe mich vorher gar nicht getraut, dann noch etwas dazu zu sagen, weil ich schon so viel gesprochen habe, aber ich wollte nur dem beipflichten, was auch du gesagt hast, Gunther, nämlich: Wir haben unseren Vorsorge-Wohnungsmarkt-Bericht erst kürzlich rausgebracht und haben auch da statistisch erhoben, wie viele Vorsorge-Wohnungskäufer kaufen auch wirklich zum Eigennutzerpreis oder ziehen

58:10 eben das klassische Vorsorgemodell mit der Umsatzsteuer. Und es waren fast 50%, die auch wirklich mit dem Eigennutzer-Kaufpreis erworben haben, weil die Vorsorgeimmobilie – das hat sich dafür auch über die letzten Jahre ein bisschen verändert – wieder emotionaler geworden ist in der Kaufentscheidung. Und ja, da sind welche dabei, die sagen: „Mir ist trotzdem die Lage, dass das in einer Gegend ist, wo wahrscheinlich in Zukunft überhaupt kein Neuangebot mehr kommt, sehr, sehr wichtig.“ Die entscheiden sich bewusst dann auch für die wahrscheinlich etwas teurere Immobilie am Quadratmeter und dann gibt es aber wiederum die, die sagen: „Hauptsache, es ist

58:48 immer gut vermietbar und dann darf es auch der Speckgürtel sein.“ Aber ich hoffe sehr, dass wir auch politisches Gehör bekommen. Das, was wir auch schon seit den letzten Jahren immer wieder mit Pressekonferenzen, Statements, solchen Diskussionsrunden eigentlich bewirken wollen, damit der Markt wieder Fahrt aufnimmt und dass auch wieder privates Kapital in den Wohnimmobilienmarkt und auch in die Immobilienwirtschaft getragen wird, weil das ist eigentlich meiner Meinung nach auch der Schlüssel, dass wir aus dieser Spirale, die gerade eher nach unten geht, wieder rauskommen. Ich möchte mich da nur Carina noch anschließen.

59:25 Es ist, glaube ich, sehr wichtig, dass wir Gehör finden. Warum? Einerseits natürlich, weil die Immobilienvermarktung unser Kerngeschäft ist, aber auf der anderen Seite erleben wir tagtäglich die Geschichten unserer Kunden und Kundinnen und erleben tagtäglich, welche Verzweiflung da auch teilweise am Markt vorhanden ist. Vor allem, was die Miete zum Beispiel betrifft. Genau. Das denke ich mir. Es wird sowieso spannend werden und ich finde es interessant, was der Gunther gesagt hat mit den Vorsorgewohnungen. Man wählt weniger das steuerliche Modell, das dauert 20 Jahre. Und wenn man schaut, was sich allein in den letzten fünf, sechs

59:57 Jahren getan hat, dann ist es sehr wohl gut, wenn man das steuerliche Modell nicht wählt, sondern wenn man die so kauft. Und das ist, glaube ich, auch ein gutes Beispiel für den aktuellen Zustand und ich bin gespannt, worüber wir uns dann im September oder Oktober unterhalten werden. Für heute möchte ich mich bei euch bedanken, dass ihr euch die Zeit genommen habt, da vorbeizuschauen bei der TPA zu unserem ImmoLive Live. Bei Ihnen möchte ich mich bedanken, dass Sie da waren und bei allen, die am Computer zuschauen oder auf Geräten, wo auch immer, möchte mich fürs Zusehen bedanken und wie immer, ab

1:00:33 morgen ist der gesamte ImmoLive zu sehen und mit Kapiteln gesetzt. Wir wünschen Ihnen einen schönen Abend. Auf Wiedersehen.