3:49
Gerhard, bitte. Kurze Einleitung zu unserem heutigen Thema, zu unserem heutigen Diskussion. Ja, du hast mir jetzt natürlich nicht gesagt, was ich alles genau sagen darf und was nicht. Normalerweise verstehe ich als Alterhase. Mittlerweile schaue ich auch so aus. Und einleite eigentlich Unternehmenspräsentation, Unternehmensvorstellung. Ich glaube, das schenken wir uns an dieser Stelle. Ich glaube, TPA ist jetzt nicht ganz unbekannt. Danke Walter, dass ihr heute ins Icon gekommen seid und wir heute live aus dem Icon senden. Und insoweit zum Thema. Vielleicht steigen wir da kurz fachlich ein. Du hast ja gesagt, also Immobilien, Investments, Trends,
4:29
Chancen und Hürden. Ein Thema, das man diese Tage relativ häufig hört. Wobei ich grundsätzlich den Aufbau sehr interessant finde, wenn wir nähern uns dem Thema eigentlich auch über die Bewertung. Sandra, glaube du wirst einiges dazu sagen und beitragen wahrscheinlich. Beziehungsweise auch über die wirtschaftlichen Aspekte, über die Immobilien AG. Welche Immobilien Investments machen denn vor dem Hintergrund der aktuellen Zins- und Marktpolitik noch Sinn sozusagen? Flankiert wird das alles sozusagen von Florian und mir im Thema Steuerrecht, UGB, vielleicht die eine oder andere Anmerkung zu Sanierungen.
5:10
Also ich hoffe, wir bekommen einen bunten und sehr interessanten Mix zusammen, der uns mit einem Mehrwert nach dieser Stunde hier herausgehen lässt. Danke. Gerald, danke. Du hast ja schon angeschnitten, welche Immobilienmachens sind. Ich glaube, wir werden uns dann auch im Zuge unserer Diskussion noch ein bisschen darüber unterhalten. Vielleicht sogar ein paar ganz ungewöhnliche Immobilien, derzeit, die man auch kaufen kann, die man entwickeln kann. Das wird auch noch ein Thema sein. wie immer machen wir in unserer Einstiegsrunde einen Blick sozusagen über die aktuelle Situation. Und ja, Sandra,
5:44
Neubewertung von Immobilien in einem veränderten Zins- und Risikoumfeld. Ja, das war die letzten Jahre sehr spannend, beziehungsweise die letzten drei Jahre. Wir wissen ja wir haben einen sehr rasanten Zinsanstieg 2022 gehabt, was natürlich für viele Immobilien und Immobilieninvestoren die finanziert haben, dann auch ein großes Thema war, dass sie die Renditen nicht mehr darstellen haben können, weil einfach die Kosten und die Ausgaben zu hoch waren. Insbesondere Immobilienfonds hat es halt auch ziemlich hart getroffen in dieser Zeit. Bei der Bewertung haben wir immer das Thema gehabt, dass wir den Kunden dann halt auch erklären haben müssen,
6:23
diese Immobilie wird jetzt am Markt nicht mehr so leicht sanktioniert werden wie noch vor einem halben Jahr wie noch vor einem Jahr. Das führt zu Abwertungen oder zu längeren Vermarktungszeiträumen. Und das war halt schon wieder ein sehr großes Thema jetzt die letzten zwei Jahre. Auch eine sehr große Diskussion auch oft mit Kunden. Gibt es irgendwelche Asset-Klassen die besonders gefallen sind oder wo es eine besondere Abwertung gegeben hat? Es ist ja interessant gewesen, wenn du schaust mit der Pandemie 2020, waren ja zuerst einmal die Hotels total, also wurde abgewährt oder hat man nicht gewusst wie geht man
6:59
jetzt damit um. Und jetzt im Augenblick sind sie aber wieder diejenigen, die eigentlich am besten performen. Genau, die wieder sehr, ziel. Ich würde sagen, es war ganz ganz unterschiedlich. Also so einen richtigen Preisverfall haben wir in Österreich in dem Sinne ja jetzt auch gar nicht erlebt. Vor allem in den guten Lagen nicht. In meinen schlechten Lagen das muss man immer sehr differenzieren, deswegen bin ich damit zu sagen, die Asset-Klasse ist schlecht, die Asset-Klasse ist gut, bin ich immer sehr, vorsichtig, weil es kommt immer auf die Lage und das Objekt per se drauf an. Wo ich schon das Gefühl gehabt habe,
7:31
dass da wirklich ein ganz starker Einbruch war, war halt einfach bei den Eigentumswohnungen. Also da war wirklich auch mit der Kim-Verordnung natürlich 2022, da hat es dann wirklich so einen Break gegeben, wo quasi gefühlt nichts mehr transaktioniert worden ist. Die Finanzierung hat sich nicht darstellen lassen wegen den hohen Zinsen und durch die Kim-Verordnung mit den 40% maximale Rate vom Haushaltseinkommen, war das einfach für viele nicht mehr finanzierbar. Und da habe ich schon das Gefühl gehabt, da war einfach der größte Einbruch an den Transaktionen zu sehen. Aber wenn ich mich jetzt anschauen,
8:06
noch ganz kurz am Wohnen, ich habe jetzt von der S-Real die aktuellen Preisentwicklungen gesehen, da sehen wir eigentlich wieder vom Durchschnitt auf dem normalen Stand, also zumindest bei den Neubauten. Genau es hat sich nicht viel getan, aber es ist das Angebot auch deutlich weniger geworden. Das muss man auch sehen. Es ist ja jetzt die letzten Jahre jetzt nicht wirklich viel nachgekommen und das wird sich ja noch verstärken jetzt die nächsten Jahre. Wir reden nicht die ganze Zeit davon und lesen davon, dass wir einfach einen Wohnungsmangel haben werden in den nächsten Jahren und das wirkt sich natürlich
8:40
Sandra, danke. Florian, finanzielle Auswirkungen in der aktuellen Situation beziehungsweise steuerliche Auswirkungen? Genau, was wir in der Praxis jetzt eben gesehen haben, ist wenn es Zu Neubewertungen von Immobilien kommt, die die Werte auf der Aktivseite einer Balance sinken, dass wir natürlich die Auswirkungen haben. Eigenkapitalquoten gehen runter, werden teilweise sogar Eigenkapital negativ. Es kommt zu Zahlungsstockungen, wenn keine Transaktionen stattfinden können, wenn die Wohnungen nicht abverkauft werden, wie geplant. Und das alles führt zu dem Thema, dass diese Insolvenzantragsfristen jetzt teilweise zu laufen
9:16
begonnen haben und bei uns in der Praxis dann das große Thema war, wie geht man jetzt eigentlich um mit quasi diesem Thema und kann man es vielleicht noch rechtzeitig sanieren? Kann man es außergerichtlich sanieren? Welche Varianten gibt es für die Sanierung? Und das hat uns eigentlich in letzten Wochen und jetzt massiv beschäftigt als Folgewirkung von den Neubewertungen der Immobilien. Was die Sanierungen betrifft, gibt es irgendeinen Prozentsatz, wo es sinnvoll war und wo es nicht mehr so sinnvoll ist? Kann man sich immer noch im Einzelfall betrachten, aber glaube, der Gerald hat da ein paar Fälle aus der Praxis
9:48
zu berichten. Ohne Namen zu nennen. Hat er das Mikro in Hand gedrückt. Na ja, gewissen Prozentsatz. meine, wir mal, sanieren, versuchen, tun alle. Das ist klar. Das muss man glaube ich, differenzieren natürlich in welcher S-Klasse bin ich unterwegs. Das ist natürlich klar. Wie bin ich finanziell also grundsätzlich finanziell zusammengesetzt, ich für den Metzalinkapital, habe ich Konzernfinanzierung und natürlich dann auch, ich sozusagen ein Konzern oder habe jetzt ein paar einzelne, nicht unmittelbar zusammenhängende Immobilienprojekte. Eines glaube ich auch ganz klar sagen, das glaube ich weiß auch jeder hier im Raum.
10:30
Es gibt halt auch kein Konzerninsolvenzrecht. die Chance hatten wir ja wurde auch so nicht wahrgenommen und Fabio Geha hat mir klargestellt, es ist quasi eine Einzelbetrachtung. Und das macht natürlich eine gerichtliche Sanierung, also Sprich mit, also Sanierungsverfahren, mit oder ohne Eigenverwaltung eigentlich fast unmöglich für größere Konzerne. Weil da haben einfach unterschiedliche Masseverwalter oder bzw. Insolvenzverwalter sitzen, die nicht immer am gleichen Strang ziehen müssen. Und von daher bleibt eigentlich jetzt für größere Konzerne ohnehin nur sozusagen eine außergerichtliche Sanierung.
11:09
Und da sieht man jetzt, da bin ich auch schon wieder ruhig, in der Praxis durchaus, dass hier einfach sehr häufig probiert wird und auch durchaus erfolgreich probiert wird. Es funktioniert halt nicht immer, muss man auch sagen, die Zeitungsmeldungen von euch alle kennen wir dazu. Zum Beispiel Sicherungsdreihandschaften. Also Sicherungsdreihandschaften müssen jetzt auch, das Mittel der Wahl, das war in den letzten eineinhalb Jahren, sieht man häufig gerade in der Assetklasse jetzt, ohne Immobilien. Kann funktionieren, muss aber nicht immer funktionieren. Und das hast du angesprochen, Sandra was man schon auch sieht, ist,
11:40
dass jetzt nicht unbedingt die Banken den Feiersiedel betreiben. Also es wird ja schon versucht, noch möglichst den Deckel drauf zu halten und einfach mit Lösungen so lange durchzukommen, bis man die Krise sozusagen aussitzt und der Markt hier wieder anzieht. Auch da muss man sagen, kann funktionieren, kann nicht funktionieren, muss man sehen. Du hast gesagt, dass man versucht, so lange wie möglich das auszusitzen. immer die Frage, für mich ist es sehe ich das schon so, dass es immer die Frage ist, wann ein Druck vielleicht aus Brüssel kommt, wo dann die Banken sagen, ok, jetzt müssen wir reagieren.
12:13
Also es gab ja schon, gab ja immer wieder die Ansicht, dass es eventuell im Herbst oder im Spätherbst dann plötzlich viele Immobilien auf den Markt geworfen werden, weil es einfach nicht mehr geht. Regulatorisch ist die Quote ja wahrscheinlich schon zum größten Teil bereinigt. Sobald das ein NPL ist, muss ein nicht besicherter Teil, und das hängt ja dann auch unmittelbar mit der Bewertung zusammen, innerhalb von zwei Jahren und der besicherte Teil innerhalb von sieben Jahren abgeschrieben werden. Das heißt, man ist wahrscheinlich jetzt auch schon auf einem gewissen Obligum, das wird nun ja nicht an den Markt weitergegeben.
12:43
Zumindest ist das meine Beobachtung. Und wenn du es lustigerweise angesprochen hast, man hofft, dass der Markt anzieht, das war sozusagen nicht der Running Gag, aber in jedem Sanierungskonzept 2023 das man am Tisch bekommen hat, hat es einfach vorgesehen, na ja, aber 2025 schaut sich wieder ganz viel besser aus. Da haben wir gesagt, na gut. Stay alive till 25., Jetzt muss man schauen, Dass sich jeder einem Jahr zum Anderen., 2035 reimpt, aber ja. Aber das ist ein bisschen das Feeling,. Ich Wollte nur ganz kurz was hinzufügen, du glaube ich, gesagt hast, und da kommen jetzt dann viele Immobilien auf den Markt,
13:20
ich habe das Gefühl, dass latent schon fast alle Immobilien auf dem Markt sind. Sie sind vielleicht nicht inseriert, sie sind vielleicht nicht von einem Massenverwalter, aber alle, die wenig Geld haben, sagen ja, also es war ja schon was zum Hauen, wer will, ja, und das heißt, wir haben ein Überangebot. Okay, ich sehe da jemanden im Publikum, lächelt und der weiß das vermutlich auch, also es wird wohl so sein, dass sehr viele Immobilien auf dem Markt sind im Augenblick, aber das eben noch nicht sozusagen offiziell ist. Aber Matthias, ja, wenn wir jetzt sehen, wir haben den Status Quo, sind jetzt Immobilien als
14:01
Sachlage, Ja, also das sage ich nicht nur, weil das mein Beruf ist, ich bin nicht ganz objektiv ich gebe schon zu. Sandra hat richtigerweise gesagt, die Bewertungen sind ja nicht gefallen, es ist ja nicht wie in Amerika oder wie in der letzten Krise 2008, wo sich die Sachen halbiert hätten oder so,. Es ist momentan aus meiner Sicht ein relativ illiquider Markt, es gehen Sachen, aber im Verhältnis ging es mehr, es gibt im Moment zu wenig Käufer, aber das heißt ja nicht,
14:41
dass alle Immobilien zum Wegwerfen sind oder wertlos geworden sind und wir zum Beispiel fokussieren uns aber, sind nicht die einzigen auf Immobilien, die eine Rondite abwerfen, die Mieteinnahmen abwerfen und die sind ja weiter da, ja also mit einzelnen kleinen Verwerfungen, dass sich der Einzelhandelsmarkt vielleicht weg vom Premium und hin zu Discount und kann mir jemand widersprechen, sagt, wir sehen wieder mehr Premium und weniger Discount in anderen Lagen, also da gibt es schon kleine Verschiebungen, aber an sich, die Rondite ist noch da, das heißt, ich würde sagen, das Projektgeschäft ist momentan schwierig,
15:15
die vermieteten Immobilien, denen geht es weiterhin einigermaßen gut, warum man es nicht sofort verkaufen muss, dann kann das ein Problem werden und das Projektgeschäft ist deswegen schwierig, weil Abverkauf im Moment, da ist viel zu wenig Nachfrage für das Angebot da, ich sage es einmal so herum, aber das heißt auch nicht dass es ein schlechtes Produkt ist, sondern dass man leider im Moment durchhalten muss, wie ihr schon gesagt habt. Aber Rondite mit Ideen, das kommen wir ja dann noch zu sprechen, weil ihr habt sie immer an und für sich oder nicht an und für sich ihr habt so gute Ideen und man muss halt dazu
15:47
sagen, die Frage, ja sind Immobilien noch interessant, man sich jetzt ein bisschen die Bauherrenmodelle der IFA anschaut, in der letzten Zeit, waren schon immer alle sehr schnell gezeichnet, also das Interesse ist wirklich groß und ich glaube immer, es, wenn es im privaten Bereich ist, dass es schon immer so ein Zeichen ist, wo man allgemein sieht, wie die Menschen eigentlich im Augenblick auf die ganzen geopolitischen Entwicklungen auch reagieren. Ja, aber Sandra, wenn du jetzt schaust, was ihr an Bewertungen habt, gibt es so Anlageformen, ich sage jetzt einmal, die im Augenblick besonders interessant sind, bzw.
16:26
wie man die vielleicht identifizieren kann? Anlageformen für wen? ist immer die Frage. Wer ist der Investor? Institutionelle Investoren, sehr ich sage jetzt Pensionskassen oder so, die sehr auf Sicherheit bedarft sind und immer stabile Renditen gesucht haben, natürlich gibt es die immer noch und die schauen jetzt natürlich auch weiterhin, wo sie investieren können, in was sie investieren können. Auch bei Privatstiftungen ist natürlich immer noch das Interesse, da in Immobilien zu investieren. Es wird heute jetzt nicht mehr alles gekauft, was am Markt kommt und nicht mehr zu jedem Preis gekauft,
17:07
wie wir es heute früher gehabt haben. Früher haben wir uns in den Bewertungen zum Teil schwergetan, den Verkehrswert darzustellen, wo wir gewusst haben, das wird zu einem hohen Rentenpreis gekauft. Wir haben in der Bewertung das zum Teil gar nicht darstellen können, weil es halt einfach, außer mit dem Marktzuschlag, den wir aber dann nur argumentieren haben können, weil wir den Markt kennen, aber nicht aus irgendwelchen Transaktionen argumentieren haben können. Und jetzt ist es so, jetzt hat sich das alles wieder eingependelt und jetzt wird viel mehr auf die Zahlen und auf die Nachhaltigkeit der Erträge geschaut und nicht mehr auf
17:36
jede Immobilie muss irgendwie gekauft werden. meiner Meinung nach zieht sich das total durch. Dieser Logistikboom, den wir jetzt eine Zeit lang gehabt haben, der ist auch wieder ein bisschen abgeflaut, der hat sich auch wieder bisschen eingependelt, muss ich sagen. Logistikimmobilien sind immer noch gefragt, der Logistikmarkt ist immer noch gut. Wohnimmobilien sowieso, Hotels hast du eh schon angesprochen, das ist jetzt wieder eine Assetklasse, dir gut geht. Zinshäuser gehen auch immer noch. Ich weiß nicht, ich es am Anfang schon gesagt, das kommt ein bisschen aufs Objekt. Es kommt aufs Objekt an, es ist gar nicht so sehr,
18:09
welche Assetklasse es ist, sondern letztendlich geht es ums Objekt. Bevor wir da darauf zu sprechen kommen, welche interessanten Möglichkeiten es gibt, oder sehr sehr wenig, wer möchte da kurz über den Status Quo was sagen? Bist du schon ziemlich schon wieder da? Heißes. Nein, kann nur gerne kurz, ich arbeite sehr stark im institutionellen Bereich. Ich treffe natürlich absetzte Expo auch regelmäßig
18:52
bestehende Mandanten im institutionellen Bereich, also die klassischen Pensionskassenkassen, Banken, auch immer, internationale Fonds, die machen alle schon, ist meine Wahrnehmung, jetzt um Österreich noch einen großen Bogen, aber es ist nicht unbedingt im Fokus. Ich sage es mal so, auf der Expo, die Finanzierung war die Frage, oder? Gut, ich komme nämlich von der Investorenzeit. Es gibt auch noch andere Formen, die kannst du auch gern noch mit einbauen. Ich kürze es ab. Auf der Expo bin ich gefühlt tausendmal nach Stranded Assets in Österreich gefragt worden. Das ist sozusagen das Einzige, interessant ist.
19:29
Und sonst ist ja die Message, aus meiner Sicht zumindest von institutionellen Investoren, die Preisfindung hat am österreichischen Markt noch nicht ausreichend stattgefunden. grundsätzlich naja, die Kaufkraft, also spielen mehrere Faktoren zusammen. Die wirtschaftliche Entwicklung, ich meine, wir haben Rezession gehabt, jetzt sind wir schon wieder in leichten positiven Trend. Wir haben teilweise auch gute Regulatoren. Das Problem mit Preisbremse hat viele verunsichert. Also das spielt schon viel zusammen, dass wir jetzt als Investitionsstandard in Österreich nicht so interessant sind. Und dann kommt natürlich immer die Frage der Finanzierung.
19:59
Und jetzt komme ich zu der eigentlichen Frage. Banken natürlich schwer, wir nicht sprechen. Metz auch entsprechend schwer. Was ich jetzt auch wahrgenommen habe, seit Frühling eigentlich, dass sich natürlich auf dem österreichischen Markt auch sehr viele Hold-on-Anbieter tummeln. Also die dann sagen, na gut, ich bekomme von der Bank einen Herkert und refinanziere dann das gesamte Projekt. Und auch da glaube ich, sieht man jetzt am Markt Herkerts wie vor eineinhalb zwei Jahren begonnen hat, auch schon bis zu 50 60 Prozent. Sagt jetzt natürlich keiner offiziell, aber das sieht man natürlich in Einzelfällen durchaus.
20:32
Weil die Projekte natürlich auch nicht hergeben und sonst auch eine Anschlussfinanzierung gar nicht möglich wäre. Wir haben gefragt, wir wollten das wissen. Genau. Ich wollte von Den Kleineren auch berichten. Es ist im Moment wahnsinnig schwierig, der Bank eine Finanzierung zu kriegen. als Zuseher denken sich dann mir, okay, wenn es Kapunität hat. Das stimmt so nicht, wir kriegen Finanzierungen. ich mache das jetzt auch schon seit annähernd 20 Jahren. ich habe meinen Rekord kann ich vermerken. Wir haben jetzt sechseinhalb Monate für eine Finanzierung gebraucht, für eine Finanzierung,
21:13
die die Bank von Anfang an machen wollte und nur mit einer Bank verhandelt haben die das machen wollte. Und das hat schon sechseinhalb Monate gedauert, bis die selbst intern ihre Regulatorik und ihre Berichtswesen usw. fertig hatte. Das heißt, das war nicht eine Sache, wo quasi die Bonität oder weiß ich nicht was, sondern wo die selbst... Und ich erinnere mich eigentlich sehr gut zurück an das Jahr 2008 bis 2011, wo das auch so war, dass Finanzierungen viel viel länger gedauert haben als davor und danach. Weil man sich, ich möchte keinen Banker... Ich tue mir manchmal schwer, mich in den Banker hinein zu versetzen oder
21:48
in die Bank als Institution, weil die einzelnen Personen sind ja, die hätten ja eh alle wollen. Das sage ich mal. Ja, stimmt. Jedenfalls,, die Bankenfinanzierung ist momentan schwierig. Und das ist auch glaube ich, in diese Richtung zu schauen, einer der Gründe, warum es kaum Käufer am Markt gibt. Magst was sagen? Aber Matthias, wie macht sie das bei der Immobilienraum, da gehen? Also du hast jetzt gesagt, okay, dass ihr einen Kredit aufnehmt, aber es gibt ja auch andere Lösungen für Euch. Genau. eine der Dinge über die wir heute sprechen wollten,,
22:28
was man sonst noch machen kann. Wenn bei der Bank keinen oder die Banken... sind ja auch die Quoten noch mal wieder geringer geworden. Die Zeiten von 100 Prozent Finanzierung oder auch nur 80 Prozent Finanzierung sind momentan wenige. Ich will nicht sagen, dass es ganz vorbei ist aber es sind wenige. Das heißt, da braucht man ja noch was. da ist natürlich... glaube, die FMA hat Anfang letzter Woche explizit vor Nachrangdarlehen gewarnt. Das ist das eine Ende und das andere Ende ist dann die schon genannte Vorsorgewohnung des Spektrums wo man ja in Wahrheit selber kauft. Und dazwischen gibt es halt ein richtig breites Feld.
23:08
begeben, wie ich hier bekannt ist, eine Anleihe, eine Covered Bond, also eine Anleihe mit Eintrag ins Grundbuch. Das heißt, da kann die Investorin oder der Investor selbst Bank spielen, Kredit hergeben und auch ein Pfandrecht dafür kriegen. Wobei nicht die Person das Pfandrecht kriegt, sondern das ist ein Kollektiv, die Anleihe kriegt das Pfandrecht. Aber es ist eine Form, die auch akzeptiert und auch durchaus funktioniert. Würde ich heute in der Krise damit anfangen, wäre es schwierig. Wir machen das jetzt seit 2008. Wir haben eine große Zahl an Leuten, die uns tatsächlich ihr Geld anvertrauen und das auch immer
23:45
wieder zurückgekriegt haben, selbst in der Krise. Ich glaube, dass das ein Teil des Geheimnisses ist. Die mögen das, ich weiß. Die wissen auch, ich vorhin gesagt habe, dass wir in Wahrheit investieren in Rendite-Immobilien, deren Mieter-Name noch kommt und wir das bedienen können. Aber ich glaube, wir haben auch noch andere Ideen für Formen der Finanzierung von Immobilienprojekten. formuliere es mal so. Was sich die letzten Jahre schon ergeben hat, weil es eine kleine Delle gehabt hat, weil der erste Schwung nicht so gut funktioniert hat wie gedacht,
24:25
aber immer noch ein Thema Markt ist, ist die Tokenisierung, die öfter in unser Rang getragen wird. Das heißt dass man die Blockchain-Technologie als Basis nutzen möchte, ein Finanzierungsmodell darüber laufen zu lassen. Und dann ist man grundsätzlich sehr weit in der Ausgestaltung, wie man das machen möchte. In der Regel sind das Genussrechte die begeben werden, wo ich die Möglichkeit habe, einen Investor je nachdem, wie es haben möchte, sehr eigentümernah auszugestalten oder wie bei einer Anleihe Ende des Tages als nackten Gläubiger. Und die ganze Bandbreite dazwischen und mit Bestimmungsrechten oder ohne.
24:56
Also da gibt es ein breites Spektrum, was ich alles machen kann. Weil ich gesagt habe, es gab die erste Delle bei diesem Tokenisierungsthema. Wie ist das Ganze aufgekommen? Bitcoin war in aller Munde und Blockchain-Technologie auch. Dann dachten die Ersten, wenn Bitcoin gut geht, die Leute verkaufen ihre Bitcoins, dann werden sie ja meine Token kaufen wollen. Jetzt hat man herausgefunden, die Schnittmenge von Leuten, die in Kryptowährungen investieren und die die in Immobilien investieren, ist nicht so groß. Das heißt man muss sich doch mehr Gedanken machen, wie verkaufe ich denn meine Token. Und deswegen die erste Welle die gedacht hat,
25:27
sie reiten da jetzt mit auf den Bitcoin-Boom, die haben sie irgendwie nicht geschafft. Jetzt sind wieder mehr Immobilienmenschen am Zug, die sich Gedanken machen, wie möchte ich mein Produkt an den Mann bringen? Was ist mein Produkt? Wie möchte ich es ausgestalten? Und wie kann mir jetzt die Blockchain-Technologie in der Umsetzung vielleicht dabei helfen und vielleicht auch als Marketing- Instrument auch noch Dienen? Das heißt, wie kann ich über Token oder in dem ich viele Menschen zusammenbringe, mein Projekt finanzieren? Genau, ja, genau ja. Ich finde es interessant, weil wir haben uns jetzt schon lang unterhalten über die
25:58
Tokens und du gesagt, die haben Zukunft, ich sehe das so. Nur, es hat natürlich keiner wissen können. Es ist jetzt wieder so ein bisschen ein Tal gewesen und jetzt aber scheinbar aufgrund dieser jetzigen Situation fangen jetzt wieder sehr viele Ansicht damit zu beschäftigen. Genau ja, aber interessanterweise quasi andere also von den Persönlichkeiten, die kommen, andere Typen als quasi noch vor drei vier Jahren. Jetzt sind es wieder weniger Techniker, sondern quasi mehr Leute, die aus dem Wirtschaftlichen kommen und das Ganze quasi eigentlich als Finanzierungsinstrument sehen und die Blockchain-Technologie
26:28
als Basis für die Verwaltung dieses Instruments mit vielleicht allfälligen Benefits, die man noch damit auslösen kann heranziehen möchten. Was ist der Unterschied zu Crowdinvest? Am Ende des, beim Crowdinvesting habe ich klassischerweise das Nachhang der Allien in der einfachen Version. Bei den Tokenisierungen hatten wir eigentlich im Regelfall irgendwelche Varianten von Genussrechten mit quasi auch Großteil der Mitbestimmungsrechten, wo quasi der Investor dann quasi bei gewissen Investitionsentscheidungen, Sanierungsentscheidungen oder sonstiges zumindest mal informiert wird und teilweise auch quasi gewissermaßen auch
26:59
mitbestimmen kann. Das heißt, deiner Meinung nach, ISIM kommen wird in den nächsten Jahren. Ich Traue mich keine Zukunftsaussichten mehr abzugeben, aber das hat die letzten Male nicht funktioniert. Ihr Könnt unsere ARBs nachher einblicken. Aber das hast du mich rausgebracht. Ich wollte noch irgendwas supergescheites bei einer gescheite Frage stellen, aber ist ihm jetzt nicht der Einer ist egal. Auf jeden Fall wird ihm kommen sein und wird es unbedingt in den nächsten Jahren. Man muss ja das noch langfristig sehen. Genau, die Zeit der Glücksritter würde ich sagen, die gedacht haben, das ist quasi ein schneller Boom,
27:37
glaube ich, ist nicht mehr, sondern man muss halt seine Hausaufgaben machen, sich überlegen, wen möchte ich eigentlich ansprechen, wie wird dieser Personenkreis wie will der angesprochen werden, sind das jetzt vielleicht keine Ahnung. Die Anreiner vor Ort, die ich einbinden möchte, dann werde ich es anders ausgestalten, als wenn ich es quasi mehr als die Investmentmöglichkeit für Anleger ausgestalten möchte. Und diese Überlegungen stehen jetzt mehr im Vordergrund, wie muss eigentlich mein kleinteiliges Finanzprodukt ausgestaltet sein, damit es meine Zielgruppe die ich vor Augen habe, erreicht.
28:01
Florian, danke, finde ich total spannend. Eine herausfordernde Zeit bringt immer neue Ideen auf. ja ein Thema auch noch ganz kurz, was Finanzierung noch zum Schluss betrifft. Family Offices schließen sich ja auch teilweise zusammen, um größere Projekte auch gemeinsam zu kaufen. Ich sage das, ich stelle es jetzt einmal in den Raum, aber es ist auch eine Tatsache. Nach der Expo Real haben ja viele davon... Nein, was man sicherlich sieht, wer sich abseits jetzt der sozusagen fehlenden Insties am österreichischen Markt tummelt, natürlich Privatstiftungen an Family Offices,
28:41
die jetzt aber auch nur zu einem sehr guten Preiseinkaufen, muss man auch sagen. Da sind wir jetzt gerade eigentlich wieder beim Herkaterbank. Hoffentlich schaue ich nicht zu viele Banken zu. Die haben Zeit. Nein, aber ist tatsächlich so Die momentan sehr rege Marktteilnehmer. Durchaus in allen Segmenten. Also vom Datacenter bis hin zur Wohnimmobilie und zur Logistikimmobilie. Nein, ich wollte ergänzend sagen, in Krisen ist Cash King. Und die die einen Cash haben, können sich es aussuchen und sind momentan richtig wählerisch. So ist es. Und sagen, ich warte mal.
29:21
Es ist leider eine unangenehme Situation, dass die Leute schauen, wie weit fallen die Preise noch? Mit wie wenig komme ich durch? Wie verzweifelt quasi ist der Verkäufer? Ich erinnere mich, das war 2010, 2011 auch so. Das findet dann irgendwann einen Boden. wie du glaube ich gesagt hast, irgendwann trifft der Angebot und Nachfrage wieder aufeinander. Der Preis ist gefunden. Wir tun uns glaube ich, alle schwer vorher zu sagen, wann das genau sein wird. Ich habe auch irgendwann einmal gedacht, es wird 2025 schon so sein. Das kann ja unmöglich so lange dauern. Aber wenn wir uns richtig erinnern, die 2008 der Krise,
30:00
war auch 2012, 2013 erst eine Erholung wieder. vielleicht müssen wir auch geduldiger sein. Sander, siehst du, weil das der Matthias gerade gesagt hat, das Zuwarten sozusagen, siehst du es in den Bewertungen, dass es immer wieder neu angepasst werden muss, oder jetzt habt ihr eine Bewertung gemacht, jetzt kommt einer und sagt, ich würde schon kaufen, aber? Ja, so ist es nicht unbedingt. Wir berücksichtigen in den Bewertungen mittlerweile längere Verwertungszeiträume. Es dauert einfach die Vermarktung von Objekten, die früher ein halbes Jahr dauert. Dauert halt jetzt bis zu einem Jahr zum Beispiel.
30:39
Also ich jetzt irgendeine Hausnummer, es haben sich einfach diese Verwertungszeiträume verlängert. Aber es ist halt auch so, früher haben wir bei Wohnimmobilienrenditen 3,3 % gehabt, jetzt sind wir bei über 4, das ist klar. Und unter 4 kauft einfach keiner mehr, nicht immer mehr Cash. Das heißt, Man passt eigentlich schon die Bewertung, oder muss sie anpassen?. Wir haben sowieso das Ohr am Markt und wir wissen, dass die Interessenten jetzt unter einer gewissen Schwelle nicht kaufen, wenn sie kaufen wollen. Und so sind unsere Bewertungen dargestellt.
31:19
Und wir wissen, dass die Transaktionen jetzt länger dauern, weil sie sich heute einfach genug Verhandlungszeit und genug Verhandlungsspielraum rausholen. Sandra, danke. Ein Punkt noch, dem Chancen sind natürlich auch drinnen, wenn man das finanziell auch sieht. Ganz kurz auf Florian, wir haben ja Trendschancen und Hürdenchancen. Was gibt es heuerlich noch für Chancen für Immobilien-Eigentümer? Kurz, weil es gibt ja glaube ich ich habe da glaube ich eine… Auf unserer Homepage gibt es die Steuertipps zum Jahresende für alle möglichen Branchen., wer möchte gerne nachschauen? Habe bei den Immobilien geschaut.
31:57
Genau. Was sind die klassischen Themen, die man zum Jahresende vielleicht jetzt noch sich Gedanken machen kann? Es gibt den Investitionsfreibetrag, der jetzt momentan per November auf 20 Prozent erhöht wurde. Gewisse Investitionen, zum Beispiel in Wärmepumpen oder gewisse Sanierungsmaßnahmen, wenn man die jetzt geltet macht, kann man sich bis zu 20 Prozent der geltend gemachten Aufwendungen nochmal zusätzlich als quasi Gratisaufwand dazuholen. Das heißt, ich habe im Summe halt 120 Prozent Aufwand nach der Abschreibung gehabt. Das Ganze das macht heuer noch Sinn. Dann gibt es noch den Ökozuschlag für Gebäude,
32:28
wenn man im Privatvermögen gewisse Sanierungsmaßnahmen macht auch wieder im Zuge quasi halt von Umstellung, Heizungssysteme oder thermische Sanierungen. Dann kann ich bis zu 15 Prozent dieser Kosten geltet machen. Der Ökozuschlag, läuft aber jetzt aus mit Ende 25. Also, man solche Investitionen hat, sollte man da schauen, man es jetzt noch abschließt. Das wären vielleicht so die zwei drängendsten Punkte, die jetzt akut noch wären. Und dann vielleicht ein bisschen Werbung für die Seitenlinie, für die Freiberufler oder Selbstständigen unter uns. Gewinnfrei Betrag, muss man auch Wertpapiere kaufen,
32:58
wenn man den heuer noch nutzen möchte. Und ich glaube, da hat der Matthias was zu Erzählen. Also ja, unser Wertpapier ist dafür auch geeignet, das stimmt. Wenn jemand noch was zu verlangen hat., danke für die Überleitung. ist tatsächlich jetzt, wir haben es ja eh schon auf verschiedene Arten gehört, Cash is king, jetzt ist die Zeit. Also wer investieren möchte, egal ob heute oder in einem halben Jahr der Tiefpunkt des Marktes erreicht ist, wir sind nahe dem Tiefpunkt, sagen wir es jetzt einmal so. Auf den Tag genau weisen wir uns eben erst im Nachhinein. Das ist die Zeit zum Einkaufen. Und das heißt natürlich,
33:31
aus Sicht derer die sich nicht auskennen mit Immobilien, weil das nicht ihr Hauptberuf ist, jetzt mit jemandem der sich auskennt,, da gibt es eben Fonds und alle möglichen Sachen und auch unsere Anleihe, genau, so ist es. Und die die sich auskennen und ein Geld haben, jetzt ist die Zeit, ich sagen. Also muss nicht heute sein, aber im nächsten halben Jahr würde ich sagen, sind wir eindeutig am Tiefpunkt und billiger wird es nicht mehr. Es hat doch jemand gesagt, du kannst ja nicht den Zeitpunkt genau erwischen, was am höchsten ist und was am tiefsten ist, aber man kann ja jetzt noch einmal ein halbes Jahr zuwarten,
34:08
es ist egal. jetzt ist auf jeden Fall ein guter Zeitpunkt, aber Matthias war doch gerade, wir haben das doch kurz angesprochen, beziehungsweise der Florian ökologisch, ist natürlich auch ein großes Thema im Augenblick, wenn man sagt Immobilieninvestments, das hat sich jetzt noch was ESG betrifft, das hat sich schon auch Verschoben. Ja, Herr Sandra, du Zuerst sagen was du gesagt hast? Ich habe dann eine lustige Anekdote, die Profis werden mich verstehen und sollten Laien zuschauen, werden sie mich nachher verstehen. ich habe zum Beispiel eine, wir kaufen mir alte hinige Immobilien und renovieren die und
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in diesem konkreten Fall haben wir eine alte hinige Immobilie gekauft, die natürlich total schlecht gedämmt ist, wie das bei alten hinigen Immobilien nun mal normal ist und diese konkrete Immobilie verbraucht relativ viel Strom, ist auch mit Datencenter was angedacht, das heißt, tun wir doch eine Photovoltaik aufs Dach, weil stellbar verbrauchendes Strom ist immer noch das günstigste, ich will da jetzt nicht zu weit eingehen, jedenfalls das Dach hält natürlich die Photovoltaik nicht aus, weil es eine alte hinige Immobilie ist, das heißt, das Super gehört ja eh aufgewertet und gleich das Dach dämmen und so weiter verboten.
35:27
Wenn man eine Immobilie saniert, angreift, das heißt verbessert die Energiewert, dann muss man gleich die ganze Immobilie muss man einen neuen Energieausweis machen, muss die neue, muss die Immobilie als Ganzes neu bewerten und der Energieausweis, wenn man nur das Dach macht und den Rest lässt, wird er natürlich kein A werden, das Dach nicht dämmen, weil wir dürfen nicht nur das Dach dämmen, wir müssten die ganze Immobilie für dies aber muss ich ehrlich sagen, im Moment kein Budget da und ich glaube nicht, dass die die sich das ausgedacht haben, das so gemeint hatten. Das war eigentlich ein super Beispiel und damit gleich die
36:06
übergehend, ja Sandra, wie schaut es jetzt aus, also ESG, Nachhaltigkeit, eigentlich geht es im Augenblick viel mehr ums Geld sparen als um irgendwelche vor allem wenn du solche Auflagen hast den hast du ja nicht gerechnet. Es hat mich nicht unerwartet getroffen, aber es ist wieder mal ein Beispiel von ich weiß nicht, der Bürokratieentsorgungsminister schon mal anfangen will, da würde ich anfangen. Ja, es gibt natürlich gerade im Thema Energie und Nachhaltigkeit schon ein großes Schildbürgertum,
36:46
muss man ganz ehrlich sagen, also da gibt, ich denke jetzt nur an die EU-Taxonomie, man wirklich Experten braucht, um überhaupt zu verstehen, was da drinnen steht und um was es eigentlich geht, anstatt einfach simple Maßnahmen zu setzen, wie Energieausweis verbessern durch Dämmen, egal ob man es doch macht, irgendeiner Art und Weise ja, einfach Verbesserungen zu machen. Nachhaltigkeit und ISG, ISG ist ja viel weiter gefasst als Nachhaltigkeit, in ISG spielt ja auch der soziale Aspekt, Barrierefreiheit und so weiter hinein und
37:26
Unternehmensführung, Korruption, Menschenrechte und so weiter, aber jetzt nur mal auf das Thema Ökologie zu sprechen, natürlich ist das wichtig und für unsere Zukunft ist es wichtig, wir haben nur jetzt und das haben wir im Vorgespräch ja schon besprochen, dringendere Themen in unserer Branche zu lösen und deswegen ist der Nachhaltigkeit und auf die Ökologie gesetzt, wir kümmern aber trotzdem nicht drum herum. Das heißt, es war ein Hype, weil es allen gut gegangen ist, hat man sich darum kümmern können, jetzt geht es wieder ein bisschen runter, jetzt hält sich jeder, jetzt schaut man halt, dass es günstiger wird,
38:02
die Betriebskosten wie auch immer und dann, denkst aber, ein paar Jahren wird das wieder großes Thema sein, unabhängig davon, bei den institutionellen ist Es sowieso Ein Und ich bin immer noch der Meinung, wenn meine Immobilie marktgängig bleiben soll, nämlich wirklich für den ganzen Markt attraktiv bleiben soll, dann muss sie in irgendeiner Art und Weise nachhaltig sein, sonst schränke ich mir meinen Markt zu sehr ein, wenn ich sage, das interessiert mir nicht, Thema Nachhaltigkeit, ich tu jetzt noch die Gasheizung rein oder ich tu jetzt noch die Ölheizung rein oder was auch immer, ist mir vollkommen egal,
38:37
dann ist meine Immobilie einfach nicht marktgängig und dann habe ich vielleicht noch eine Handvoll Ressenten und das haut man auch den Verkehrswert zusammen von der Immobilie. Sandra, danke. Matthias, ist bei euch bei euren Kunden Nachhaltigkeit, ESG, ist es ein Argument, wenn Sie investieren über die Immobilien, die da gehen? ESG ist, wie die Sandra richtig formuliert hat, wird von den meisten nicht verstanden, wenn ich den typischen österreichischen Investor fragen müsste, ist der Unterschied zwischen ESG und dem Energieausweis, bin ich nicht sicher, was für Antwort ich da kriegen würde und ESG geht ja in
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Wirklichkeit viel weiter als der Energieausweis. Das heißt, Gefühl, wir globale Erwärmung und so weiter haben, das haben schon alle. Wie man das ganz genau umsetzen soll, ich glaube auch, hat die Regeln so kompliziert gemacht. Es ist zwar ein komplexes Thema, aber man hat es noch einmal komplizierter gemacht. Das heißt, aber Nachhaltigkeit ist auch, wir haben jetzt ein paar Mal ist das Wort Nachhaltigkeit hier schon gefallen und hat gar nicht ESG gemeint, wie du zum Beispiel Nachhaltigkeit vorhin gesagt hast hast du gemeint, ein nachhaltiger Ertrag ist ja auch, nächstes, übernächstes und in zehn Jahren diese Miete noch erzielbar
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sein zum Beispiel. Und das ist extrem wichtig für mich und meine Investoren, weil natürlich, wenn ich eine Immobilie kaufe, die jetzt eine Superondite habe, aber ich weiß ganz genau, das war ein Verrückter, der viel zu viel dafür zahlt und da wird nie wieder eine werden wir einen Verrückten finden, der so viel Miete zahlt, dann ist das nicht nachhaltig. Und natürlich werden auch meine Investoren, würden meine Investoren, wenn ich so etwas kaufen würde, sagen, seid ihr verrückt. So eine Immobilie hat man ja nicht für drei Jahre, so eine Immobilie hat man ja eigentlich für 10, 20 Jahre oder die Ewigkeit.
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Und das heißt, ist Nachhaltigkeit im traditionelleren Sinn, hat auf jeden Fall, ist ganz ganz groß geschrieben natürlich. Wenn man sich ein bisschen anschaut, in welche Objekte ihr welche ihr kauft und was ihr aus diesen aus denen Macht habt, finde ich das schon, das ist in der aktuellen Zeit sind das schon sehr interessant. Ich ihr habt das schon vorher gemacht, aber es sind schon sehr interessante Alternativen die ihr da immer wieder bringt. Ihr habt zum Beispiel beim Flughafen Wien-Schwechat habt ihr ein Betriebsgebäude gekauft, das hat also niemanden interessiert, aber ihr habt daraus einen richtigen Gewinnbringer gemacht.
41:06
Wir haben, das war in der letzten Krise lustigerweise, 2012 haben wir das gekauft und nämlich auch mit Hercut und so weiter. Nein, die Sachen kommen immer wieder, wenn man ein bisschen länger im Geschäft ist, gibt es auch Sachen, die sich wiederholen. Und es hat keinen interessiert es war eine alte Speditionsbasis und da wurden die LKWs damals gewaschen und gereinigt und geparkt und so weiter. Und Logistik ging wieder mal schlecht, es war gerade wieder Krise und wer stattdessen wirklich gerne dorthin wollte, waren die Mietautofirmen, was ein großer Boom war, das heißt Sixtavis, Herz, Europcar und so weiter.
41:45
Die sind zu Dem Zeitpunkt größer geworden und haben gemerkt, alle Mietwagenfirmen zusammen hatten glaube ich 1.000 oder 1.500 Autos am Flughafen parken und sie wissen, was es kostet, Flughafen zu parken und die haben natürlich nach günstigen Alternativen gesucht und wir alle wissen, ein Mietwagen wird natürlich gefahren und dann muss er gewaschen, gereinigt werden und dann wieder gefahren und wir haben gesagt, okay statt die LKWs machen wir das halt mit den Mietwagen und das war ein Riesenerfolg und inzwischen haben wir erstens diese Immobilien mit Gewinn verkauft und zweitens hat der Flughafen
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sich inspirieren lassen von uns und macht das jetzt selbst sehr gut und qualitativ und die müssen jetzt gar nicht mehr ausweichen. Das heißt, das Geschäftsmodell hat einen großen Erfolg gehabt und ist in Wahrheit auch ich will noch nicht sagen internationales Standard, aber auf den meisten großen Flughäfen Europas ist inzwischen Facilities für das Parken und Waschen und Reinigen von Mietwagen und ja, da waren wir unter den ersten. Wie viel Mut gehört dazu und wie viel Riesung ist man bereit zu tragen? macht jetzt ja in Kälte zu zweit, der Markus und du. Wie wird dann entschieden ob man das kauft?
43:02
Kommt einer und sagt, ich habe die gekauft, jetzt machen wir was Draus? Mein Kompagnon und ich kriegen einige Immobilienangeboten in diesen Zeiten wieder mehr pro Woche und wir sagen halt bei Einzelnen, okay, das könnte uns wirklich interessieren, da könnte man was draus machen. Also wie gesagt, wir suchen ja Sachen, die unterbewertet sind, weil sie eben heuth und hinig oder ansonsten nicht funktionieren oder das Geschäftsmodell, das sie repräsentieren, heute nicht mehr funktioniert und versuchen, das neu zu denken und wenn uns was Gutes einfällt, dann prüfen wir das. Darf man das da? Geht das?
43:36
Ist es wirtschaftlich tragbar, nachhaltig? Wird das auch in ein paar Jahren noch funktionieren oder ist es nur ein momentaner Hype? nur wenn wir beide einverstanden sind und beide sagen, ja das ist eine gute Sache, wir glauben an das, dann wird oft noch ein Markttest gemacht, das heißt wir schauen, gibt es wirklich Leute, das wollen, tatsächliche Menschen oder Firmen die das wollen und nicht nur in unserem Kopf klingt das gut und wenn das alle, Ja, Soll alles schon vorgekommen sein und nur wenn das klappt, dann kaufen wir auch wirklich und dann ist es meistens auch möglich, nämlich zum Thema Mut.
44:13
Oft haben wir die Möglichkeit, mit dem Geld unserer Investoren das gleich zu kaufen und nicht sechseinhalb Monate zu warten, sondern danach, wenn wir das umgebaut haben und es dann funktioniert, das was wir uns ausgedacht haben, dann gehen wir zur Bank und tun mit Ruhe in der Ruhe das refinanzieren, die Bank sagt dann, okay, wir sehen hier ein funktionierendes Geschäftsmodell, das ist auch für die weniger Risiko und dann können wir das Geld wieder rausnehmen und das nächste kaufen. Wobei Risiko ist immer dabei, weil wie du jetzt gerade gesagt hast, dem Dach, das Dach alleine, Photovoltaik geht nicht,
44:44
das heißt man muss sich dann eh wieder was Neues dazu überlegen, also Chancen und Chancen, haben auch immer Hürden in sich, wenn man das so sagen kann. Ja, das alte Prinzip, dass ein höheres Rundit, auch ein höheres Risiko birgt, ist trotzdem wahr. Wir versuchen uns, wir versuchen uns Sachen auszusuchen, die allgemein als sehr risikoreich angesehen werden, aber wenn man eine Idee hat, was man mit dem macht und die konkret funktioniert, ist sie für uns weniger riskant als für andere und dann können wir mehr bieten als die anderen und kriegen den Zuschlag, das ist eigentlich, jetzt habe ich es verraten.
45:23
Ja, aber ihr wart, du hast ja etwas gemacht, ich, ihr wart doch die Ersten, die Wohnungen in Börsen haben. Wir haben zumindest große Büros in kleine Büros Umgebaut, Weil wir wissen, in älteren Bürogebäude ältere Gebäude, wieder meine Spezialität, standen oft ganze Stockwerke leer, die so nicht vermiedbar waren, die hätte man dann entweder auf ISG und Energieausweis und so weiter sanieren müssen, das hat sich aber unter den wirtschaftlichen Bedingungen und der Lage oft nicht ausgezahlt und dann haben wir halt Kleinbüros stattdessen hinein gemacht und die Kleinbüros für Start-ups, ja es gibt auch heute noch Start-ups,
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ja ich erinnere mich an die letzte Krise, da hat es auch geheißen Wahnsinn, wer macht, also 2001 Start-ups und Internet und so weiter und dann kam die Krise und aber in Wahrheit sind auch Buchhalter oder Makler, die nicht mehr von ihrem Arbeitgeber beschäftigt werden, sondern sich selbstständig machen müssen, auch die brauchen ein günstiges Büro, die sind nicht immer ganz freiwillige Start-ups, aber das kann klappen, wenn sie ein bisschen aufgefangen werden, also wir sind nicht der Sozialstaat, aber zumindest ein Büro, wo die Heizung schon funktioniert und das Internet schon geht, können wir ihnen geben,
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dass sie sich wenigstens auf ihren Job konzentrieren können und nicht auf das auch noch. Das war glaube ich vor, das war ziemlich schon sehr lange her, dass ihr das dann damals Gemacht. Begonnen haben wir das Geschäftsmodell, auch da 2012, aber bis heute ist das kein schlechtes Geschäftsmodell und das ich erinnere mich wie noch keiner von Storages gesprochen hat, haben wir Storages gemacht. Es gibt Immobilien-Investments, es gibt in der Krise unter Anführungszeichen es gibt immer Trends, Chancen und Jürgen. Gerald, wolltest du was dazu sagen? Nein nein, nein nein, Ich muss dir schmunzeln, weil ich dir gesagt habe es gibt
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viele Buchhalter, die sich selbstständig machen, dass du gerne schickst, zu mir treten. Ja, heute ist es eher so dass man Leute braucht, so ist es ja. Aber Sandra, die Guten schicke ich zu dir. Lassen sich Nischen erkennen, lassen sich bei der Bewertung, dass du irgendwo siehst, aha, dort könnte es vielleicht hingehen, das könnte interessante Investments werden, wo vielleicht die Preise zu weit unten sind oder so, wie der Matthias gesagt hat wo man wenn man ein bisschen weiter vorausdenkt, wo man sagt, ja das könnte funktionieren. Das ist halt bei uns in der Bewertung leider und das macht mir total viel Spaß, nämlich viel zu selten gefragt.
47:46
Ich meine, wir müssen schon immer den Highest Und Best Use der Immobilie feststellen und da ist halt manchmal auch ein bisschen Hirnschmerz notwendig, um festzustellen, das eigentlich das sinnvollste oder die beste Nutzung für diese Immobilie oder was kann man da draus machen. Und ich kann es aber jetzt nicht sagen, also Data Center ist eh in aller Munde mittlerweile. Data Center hat halt natürlich das Problem, dass sie immer einen Stromanschluss brauchen, der exorbitant leistungsfähig ist. Das gibt es jetzt auch nicht an jedem Standard, das muss man da halt auch immer mitdenken und
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sonst, ich wiederhole mich ständig, es kommt immer auf die Immobilie drauf an, was man da draus machen kann, welche Ideen man hat, welche Potenziale man sich zu wie ihr, mit dieser Autowaschanlage, solche Potenziale muss man einfach sehen, die Ideen muss man einfach haben. Es kann sein, dass ich als Sachverständige gar nicht auf die Idee komme, dass Das nicht unsere Aufgabe Ist. Einen der Trends die ihr sicher auch bemerkt, weil er nicht ganz neu ist, dass Airbnb ein Problem wird. Wir sind halt welche, die sagen halt nicht nur Airbnb ist ein Problem, also ich glaube keiner, der irgendwie noch geistig ganz benannt ist,
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wird jetzt ein Haus voller Airbnb-Wohnungen kaufen, das eigentlich, in dem das verboten ist. Es ist nicht Airbnb an sich verboten, sind nur die Bedingungen sehr schwierig geworden. Aber vielleicht ist ja einer der nächsten Trends tatsächlich, die Touristen die in diesen Airbnb gewohnt haben, schon noch nach Wien kommen und schon noch was suchen. Wer weiß, wo die jetzt wohnen werden als nächstes. Das ist ja einer der Gründe, warum die Hotels ganz gut laufen, weil die momentan prima Fazit in Hotels laufen müssen. dort wo legale Service Apartments sind, glaube ich auch, dass das zum Beispiel eine
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Assetklasse ist der es gut gehen wird. Und das sage ich nicht, weil ich schon welche gekauft habe und ich das investieren, tatsächlich glaube ich, dass das auch eine der Veränderungen in den Immobilienmarkt Ist. Ich hätte nur Service Departments jetzt nicht unbedingt als neue Assetklasse gesehen, weil die gibt es jetzt auch schon seit Jahren. Vor allem die gewerblichen Service Departments-Anbieter. Ja, aber im Endeffekt, es ist ja wieder so eine, weiter und jetzt geht es wieder rauf, Airbnb finde ich hochinteressant, war ja vor zehn Jahren der große Hype und nur Airbnb und jeder hat seine Gemeindewohnung vermietet und
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das geht natürlich nicht mehr, ändert sich aber auch Großes Thema auch noch was Alternativen betrifft. seht ihr das? Steuerlich wird es ja auch immer wieder Sachen, werden ja auch neue Sachen aufpoppen oder neue Ideen. Ich hoffe, ich hoffe, ja das macht das Leben einfach spannend für uns. Ja klar. war richtig traurig, wie sie die Erbschafts Schenkungssteuer abgeschafft haben. Ja,. Aber es werden sich neue Chancen ergeben. Ich glaube nämlich schon, dass in so einer Krise, die wir jetzt haben oder so in einer Phase, einfach komplett neue Gedanken kommen und Matthias ist
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sicher einer von denen, die schon einmal vorhupfen und sagen, schau her, wir schauen doch dorthin, wir schauen dorthin und wie weit es eigentlich noch geht und ich glaube auch, dass sich da auch steuerlich vieles neu strukturieren wird. meine, schaut einmal an Datencenter zum Beispiel. Ist es als Infrastruktur, ist es eine Immobilie? Geht es da nur um den Inhalt? Ich glaube schon, dass es da auch noch steuerliche Veränderungen geben wird. Es wird noch ganz, also tschuldigung, es wird ganz viel ich bin schneller, ich bin gleich fertig. Es wird es ja noch extrem viel tun, wir dürfen nur nicht vergessen,
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Steuerrecht ist immer ein wirtschaftspolitisches Instrument und in Zeiten der Budgetkonsolidierung können wir jetzt sozusagen wahrscheinlich nicht so damit umgehen. würde jetzt momentan wahrscheinlich keine Regierung, wie das vielleicht der Markt brauchen oder erwarten würde. Also es wird wahrscheinlich eher restriktiv und da steuere ich jetzt wahrscheinlich nicht, wie soll ich sagen, sehr angenehm für den Abgabenpflichtigen. Genau vor gerade nämlich man sagt Datencenter und quasi dieses Thema, die Anfrage kamen schon häufiger und lustig war es jetzt gar nicht so sehr, weil Leute Datencenter bauen
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wollen, aber quasi um diesen Investitionsfreibetrag zu nutzen. Quasi, dass man halt quasi das Datencenter baut und dann ist immer die Frage gewesen, wo grennt sich jetzt ab, quasi was ist Haustechnik und gehört ins Gebäude und was ist dann quasi schnell abzuschreiben Investitionsfreibetrag und wenn das lockerer geregelt werden würde, glaube ich, dass man wahrscheinlich recht viel Datencenterkapazität in kurzer Zeit in Österreich aufbauen könnte, weil entsprechende Nachfragen haben wir genug gehabt zu dem Thema. Ich gehe jetzt eine waghalsige Theorie auf. Ich glaube, dass wir in den nächsten Jahren sogar,
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es schaut zwar jetzt nicht so aus, dass es von unseren, von den Gesetzen her und von der Stahlgesetz, dass es etwas lockerer werden wird müssen. Nicht der einzige? Gewagte These würde ich sagen. Naja es gab eine deutliche steuerliche Vereinfachung, also zum Beispiel komplexe Sharedeals haben jetzt keinen Vorteil mehr. Genau, die Strukturen die Mobilien angekauft werden, haben sich definitiv vereinfacht, weil quasi früher hat man einen Doppelstock mit einer Kommunitärgesellschaft gehabt, um die Kredite zu sparen. Das bringt es halt in Zukunft jetzt nicht mehr, weil es halt nicht mehr geht. Wobei das war natürlich, jetzt muss man auch sagen,
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höchst politisch, weil es stand ja sozusagen in den Verhandlungspapieren drinnen, darf man auch nicht vergessen, wo werden diese Mehrkosten weitergegeben. Also ein einfaches Beispiel, wo das dann tatsächlich auch Probleme macht, dann einmal Closing zu einem späteren Zeitpunkt. Wenn dazwischen der erste 7.225 gelegen ist, hat man natürlich das Problem, früher keine Grunderwerbsteuer nachher Grunderwerbsteuer, und im konkreten Fall war es Grunderwerbsteuer von 12 Millionen. Naja, macht auch ein großes Projekt nicht unbedingt attraktiver. Und da ist immer die Frage, wie wird es weitergegeben an den Markt?
53:37
Und am Ende des Tages wissen wir das als Verbraucher ganz gut, es Ende des Tages häufig landet. Nämlich beim Verbraucher. Eine Theorie. Sind ja alles Theorien. Apropos Gebäude Typ E, großes Thema in Deutschland, ich halte das für eine absolut sinnvolle Idee, vor allem was Dranded Assets betrifft, dass du einfach Immobilien jetzt nicht unbedingt auf das höchste Level bringen musst, hat ja auch mit einer Veränderung der Steuerrechts und der Recht der Bauordnungen und überhaupt zu tun, ich glaube es geht dorthin. Also ich finde es muss dorthin gehen,
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weil gerade auch wenn wir wieder zum Thema Nachhaltigkeit, und jetzt nicht nachhaltige Erträge, sondern ökologische Nachhaltigkeit sprechen, es gibt so viel Potenzial in Naturmaterialien, mit Naturmaterialien zu bauen, mit Strom, mit Lehm, was auch immer, das ist halt alles in unseren Bauordnungen noch nicht vorgesehen. Und da gibt es einfach so Potenzial, nachwachsende Rohstoffe für Bauwerke zu verwenden. Und deswegen sage ich Gebäudetyp E, ich bin absolut der Meinung, dass sich das dorthin verändern Muss. jetzige Zeit.., absolut. Insbesondere zumindest einmal anzufangen beim Einfamilienhausbau zum Beispiel,
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ja dass man da einfach viel mehr ermöglicht, damit der Häuselbauer einfach wieder mehr Möglichkeiten hat. Der Hansjörg Ulrich hat ja mal gesagt, wenn einer eine grüne Wand will, setzt dann Feitsche unten hin und wartet vier Jahre, dann ist er auch fertig. Aber es geht, glaube ich, nicht, weil das ist feuertechnisch nicht so einfach, aber es wäre natürlich viele Ideen und viele Gedanken, die man da auch umsetzen könnte, die aber halt nicht möglich sind. Ja, absolut. Aus meiner eigenen Erfahrung, habe 2018 ein Holzhaus bauen lassen, ich habe in gekoppelter Bauweise gebaut und man musste die Feuermauer,
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obwohl Holz nachweislich diese Brandbeständigkeit erreicht hätte, haben wir die Feuermauer extra noch verputzen müssen, weil wir es nicht als Holzsicht lassen haben dürfen, weil eine Feuermauer gemäß der Bauordnung verputzt sein muss. Und da haben wir danach gedacht, ist komplett für die Katze Bitte Solche spannenden Zeiten entgehen. Gerhard, könntest du dir eine Assetklasse vorstellen, die es jetzt so nicht gibt, die du sagst, wo man jetzt investieren könnte, wo du sagst... Die es noch nicht gibt, ja, das war eigentlich meine Frage vorhin vor 20 Minuten,
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wo ich die Matthias fragen wollte, in welche Assetklasse sollte man jetzt eigentlich gehen. Also mir fällt jetzt momentan leider keine ein. Ja, es kommt immer darauf an, was man daraus machen will. Wenn ich jetzt eine habe, die stranded ist und ich sage, okay, dann mache ich irgendwas anderes daraus, kann das durchaus spannend werden. Wobei, der Matthias... Nein, die One Size Fits All Assetklasse, da habe ich leider auch keine Glaskugel. Ich einmal studiert und ich habe mal gelernt,
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dass Logistik frühzüglich ist. Das heißt, wenn es wieder erholt, ist Logistik glaube ich, eine der ersten, die wiederkommt. Dass Logistik eine der Sachen ist, Ich meine, wir bestellen alle, ich zumindest, viel online. Und Logistik ist ja nicht nur online, sondern Logistik ist... Es gibt ja verschiedene Dinge, die transportiert werden müssen, zwischen gelagert, umgepackt und so weiter werden müssen, selbst wenn sie nicht gebaut werden. Die Frage ist zum Beispiel, ob die vielen Produktionsstandorte, weil Produktion, ich sage, einen negativen Trend bei Produktion vorher in Europa, Westeuropa, Österreich,
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weil sich das immer schlechter rechnet. Und daher ist die Frage eher für mich, kann man die zum Beispiel umnutzen, weil leerstehende Fabriken kann ich genug nennen im Moment, die, weil sie leerstehende Produktionen,, also niedrig bewertet sind, auch die Herrschaften sich nicht erwarten, dass dem nichts wieder eine neue Produktion. Aber ihr habt ja eine neue Idee gehabt. Ich wollte gerade sagen, was macht ihr damit? Also wir haben lustigerweise zum Beispiel eine Produktionshalle in Nähe von Wien, die Auerbaumstämme produziert werden, ich sage aber nicht von welcher Firma.
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Und die Produktion ist dann abgewandert und das stand dann viele Jahre leer und uns ist halt wieder mal was eingefallen, haben das gekauft, haben wir mal, man muss dazu sagen, ein Waffelofen, wer noch keine gesehen hat, da standen fünf Waffelöfen nebeneinander und die haben je einen Kamin, der einen Meter Durchmesser hat, das heißt, da waren fünf Löcher mit einem Meter Durchmesser in der Decke, also da war einiges zu sanieren an dem Gebäude da hatte es schon jahrelang reingeregnet und so weiter. Aber wie man mit dem Sanieren fertig war war gerade der Photovoltaik-Boom, das heißt, es hat sich selbstverständlich eine Photovoltaik-Firma
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gefunden, ihre irrsinnig vielen, weil, wer sich noch erinnern kann, da ist das Schiff im Suezkanal quer gestanden und man hat nichts gekriegt und alles, sie gekriegt haben, haben sie natürlich gekauft und gelagert. Da haben, dann haben die die Paneele waren da, aber die Kabel waren nicht da, die Kabel waren wieder keine Paneele da aber die Wechselrichter haben gefehlt und wie die Wechselrichter da waren, die Dachlatten gefehlt und so weiter und die haben das halt immer gekauft und wenn dann alles da war, sie es dann installieren können und dafür haben sie natürlich viel Platz gebraucht und da haben wir
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ihnen einen Logistikplatz in der Emmerigen Waffel-Fabrik gemacht, Beispiel, die ja als Arbeitsplätze geeignet war. Ihr habt ja auch einen Battery-Store, kann man das so sagen? das ein Thema? Das Ist, ja, also Battery-Storage, wer sich mit... Ich wollte Jetzt keine entstrafenden Hunde, das sind ja gute Ideen, aber das muss Man sich abhören. Wer Strom, Photovoltaikstrom und erneuerbaren Energien auseinandergesetzt hat, weiß, dass zum Mittag die Sonne scheint, ich weiß, das wusste vorher keiner, und nachts nicht. Und das ist natürlich ein bisschen Problem, weil viele von uns wollen auch Nachtslicht und nicht nur
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mittags, ganz im Gegenteil, mittags sind viele von uns nicht mal zuhause und brauchen gar kein Licht. Und ich glaube, war schon die Rutsche, die jeder versteht zur Batterie, weil... Nämlich auch im Rest Europaschein verdammt gleichzeitig die Sonne wie bei uns. ist das, nervt. Und nicht nachts. Donnerwinterzeit. Die Habsburger hatten mal ein Reich, wo nie die Sonne untergeht, aber im Moment soweit ich weiß nicht und daher eben wie gesagt, brauchen wir eine Batterie, die das speichert. heißt, auch da sind wir mit der Regulatorik ein bisschen langsam, weil wenn ich jetzt sage, ich baue mir einen großen Batterie-Storage,
1:00:28
wenn ich selber benutze, Beispiel für mein Data-Center, dann geht das schon. Wenn ich aber sage, ich möchte das ganze Netz entlasten, mittags mir das einspeichern und nachts wieder rauslassen, dann sind viele unserer Netzbetreiber noch nicht so weit oder regulatorisch noch nicht so weit. sind sie teilweise nicht selber. Und ich glaube, dass das ein großer Markt werden wird und ich glaube dass das dezentral ist. Also im Endeffekt, wenn wir in ganz Österreich Photovoltaik haben, da brauchen wir auch in ganz Österreich Batterien und nicht nur im Moment, für die, die sich auskennen, wissen, wird momentan, kann man nur speichern zum Beispiel mit einem
1:01:00
Pumpspeicherkraftwerk in Tirol oder in Vorarlberg oder so, wo die Berge sind und wo die Berge steil sind. Und in Wien stehen wir da ohne steile Berge und müssen daher mit Batterien Arbeiten. Ich habe da so eine alte Fabrik gekauft und da gibt es einen Investor, der dort Batterien Reinstecken Genau, so ist es. Der momentan auf die Bewilligung fährt, sagen wir es mal so. Ein super Beispiel, Trends, Chancen und Hürden, alles drinnen in dem Projekt auf jeden Fall. Nein, das, also als Immobilienentwickler muss ich sagen, so Batterien sind ja relativ kompakt. Also das wird sagen, Millionen Quadratmeter werden Batterien, so ist es nicht.
1:01:43
Aber dafür brauchen wir sie öfter. Das heißt, möglicherweise muss man sich tatsächlich Knotenpunkte anschauen, wo das Stromnetz Knotenpunkte hat, wo vereinfacht gesagt dicke Kabel liegen und dort dann auch schauen, man dort Batteriestandorte ermöglicht. Aber das ist ein Trend, der sicher noch ein paar Jahre dauert, bis das wirklich ein Boom ist. Matthias, danke für deinen Blick voraus. Gerald, du glaube ich, du musst pünktlich weg. Dein Blick voraus in den nächsten fünf Jahre. Immobilien Investments, Trends, Chancen und Hürden. Ja,, na Trend. Also ich hoffe, es erfüllen sich die in Sanierungskonzepten 23 und 24
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zugrunde gelegten Marktparameter, dass es wieder bergauf geht. Da bin ich auch mit den ganzen Fortbestandsprognosen fein raus. Und sonst, ja, es bleibt ohnehin nur positiv in die Zukunft zu schauen. Gerald, danke. Sandra, dein Blick, es so was Bewertungen betrifft, es irgendwie, werden wir vielleicht in Zukunft den Weg der Bewertungen sogar verlassen, dass man das einfach anders bewerten muss, weil dann plötzlich, so wie der Matthias gesagt hat jetzt hast du die Halle, ok dann hast du drinnen die Batterien. Das ist ja alles eine andere Form als wir. Wenn ich angefangen habe zum Schreiben, hat es gegeben,
1:02:59
Wohnen, Büro, Handel, so und jetzt haben wir aber doch schon um vieles Mehr. Genau man muss ja dann bisschen differenzieren, ob man da ein Betriebsobjekt bewertet, also ein Unternehmen in Wirklichkeit, das ist auch bei den Hotels so, da ist auch diese Grenze zwischen Unternehmensbewertung und Immobilienbewertung eine sehr schmale, oder ob man eben, wie gesagt, das Unternehmen bewertet und ich ich sehe da schon in Zukunft, gerade bei solchen Objekten, bei Datacentern und so weiter, sehe ich schon das Thema, dass wir als Sachverständige, als Bewerter uns da natürlich auch weiterentwickeln müssen,
1:03:36
um uns da auch mit der Technik deutlich besser auszukennen, damit wir das einschätzen können, was braucht das Datacenter für eine Infrastruktur, um überhaupt zu funktionieren. Also wir werden uns da, jetzt haben wir uns mit ISG und Nachhaltigkeit beschäftigt die letzten Jahre und jetzt gehen wir, genau, jetzt gehen wir wieder weiter, wir lernen ja aus. Sandra, danke. Florian, ein Abschlusswort noch von dir, weil du ja wir haben uns ja schon ewig immer wieder über die Tokens unterhalten, das ist ja auch schon angeschnitten, so dein Blick ein bisschen in die Zukunft, ohne dich als Festnachricht zu wäusern, nicht,
1:04:08
ich in drei Jahren sage, na, aber nicht so wie der Gerhard, hast gesagt. Nein, also grundsätzlich quasi also man sieht schon quasi die Nachfrage quasi von Unternehmen, die das machen wollen, kommt wieder, also ich glaube schon, es wird wieder eine zweite Welle von diesen Modellen geben. Diesmal wahrscheinlich besser gemachten Hausaufgaben, dass man sich quasi mehr halt quasi einstellt, quasi was sind die Unternehmen und ich kann mir auch vorstellen, dann quasi auch vielleicht, jetzt momentan sind wir alle auf dem Genussrecht, aber auch das Genussrecht hat irgendwer mal jemand erfunden, also was weißt du, für die nächsten fünf Jahre sehen,
1:04:40
welche anderen Möglichkeiten das Finanzproduktsystem vielleicht geben würde, dass man tokenisieren kann. Super. Florian danke, also auch da im steuerlichen Bereich Trends, Chancen und Hürden. Ja, wir sind am Ende unserer heutigen Podiumsdiskussion, wir möchten uns mal bei Ihnen bedanken, dass Sie da waren, hier in den Beheimlichkeiten der dpa und wir wollen uns natürlich auch bedanken bei allen, uns heute zugesehen haben, bei unserer Live-Übertragung, ausnahmsweise nicht um 16 Uhr, sondern um 18.30 Uhr, weil es immer ein ImoLive live war, aber wie immer werden wir die Kapitel setzen und Sie können
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sich dann auch die einzelnen Kapitel ab morgen auf der Immobilienredaktion anschauen und natürlich alle anderen bisherigen 211 ImoLive. Ja, sonst sage ich immer, wir wünschen nach einem schönen Abend, das können wir aber nicht weil er ist, schon, aber wir können ihn trotzdem wünschen. Wiedersehen.
