Das Hotelsegment hat sich in der Gunst der Investoren nach vorne geschoben. Im ersten Quartal 2026 entfielen laut CBRE 27 Prozent des österreichischen Immobilien-Transaktionsvolumens auf Hotels – nach dem Einzelhandel die zweitstärkste Assetklasse. Für das Gesamtjahr 2025 weist Christie & Co rund 480 Millionen Euro aus, ein Plus von 43 Prozent gegenüber 2024. Rund vier Fünftel davon entfielen auf Wien.
In der von Walter Senk moderierten ImmoLive-Runde diskutierten Herwig M. Peham (EHL), Daan Bakkenes (Colliers), Wolfgang Mader (BDO) und Birgit Kraml (DLA Piper) über die Lage. Vier Aussagen markieren die Bruchlinien des Marktes.
Die Assetklasse ist gefragt – aber konzentriert
Für Peham ist die Sache eindeutig: Das Hotel ist in den vergangenen Jahren für Investoren deutlich interessanter geworden, die Nachfrage trägt den Markt. Die Zahlen stützen das. Nach dem Tiefpunkt 2023 mit rund 270 Millionen Euro folgte eine V-förmige Erholung – 350 Millionen 2024, 480 Millionen 2025. Die Spitzenrenditen für Core-Objekte lagen zuletzt bei 5,0 bis 5,5 Prozent.
Bemerkenswert ist die Verschiebung bei den Käufern. 2024 dominierten noch österreichische Investoren mit 71 Prozent, 2025 stammten rund drei Viertel des Volumens aus dem Ausland, vor allem aus Deutschland und der Schweiz. Getragen wurde das Jahr von zwei Transaktionen jenseits der 100-Millionen-Marke: dem Vienna Marriott Hotel und dem Ritz-Carlton Vienna.
Ein Vorbehalt gehört zur Einordnung. Die Zahlen hängen an der Methodik. Während Christie & Co die großvolumigen Stadthotel-Deals erfasst und auf 480 Millionen Euro kommt, weist der auf Ferienhotellerie spezialisierte Makler Austria Real für 2025 nur rund 142 Millionen Euro aus – mit Tirol als stärkstem Bundesland. Beide Reihen sind in sich konsistent, aber nicht vergleichbar. Wer über „den" Hotelmarkt spricht, muss sagen, welchen er meint.
Volle Häuser, schwache Raten
Hier setzt Kraml den Kontrapunkt. Internationale Betreiber schauen sich Wien genau an – und winken oft ab. Der Grund: zu niedrige Margen. Die Zimmerpreise liegen unter jenen vergleichbarer Metropolen, der Wiener Markt gilt als weniger attraktiv als Paris oder Madrid. Das ist ein Wettbewerbsnachteil, kein Detail.
Die Daten bestätigen die Diagnose. Wiens durchschnittliche Zimmerrate stieg laut Christie & Co von 107 Euro (2019) auf rund 140 Euro (2025). Madrid lag 2025 bei 178 Euro, Amsterdam bei rund 186 Euro, Paris im Jahresschnitt jenseits der 300 Euro. Wien ist damit die preisschwächste der vergleichbaren Destinationen – bei gleichzeitig hoher Auslastung von rund 71 Prozent. Das Wachstum liegt also nicht im Volumen, sondern im Preis, der nicht durchgesetzt wird.
Operativ verschärft sich die Lage. Die Betriebskosten in der österreichischen Hotellerie sind seit 2019 um mehr als 30 Prozent gestiegen, die Personalkostenquote liegt vielerorts über 40 Prozent des Umsatzes. Dazu kommt die Wiener Ortstaxe: Sie steigt gestaffelt von 3,2 Prozent auf 5 Prozent ab Juli 2026 und auf 8 Prozent ab Juli 2027. Wer diese Erhöhung nicht an den Gast weitergeben kann, verliert weiter an Marge.
Dass Wien 2025 mit 20,07 Millionen Nächtigungen erstmals die 20-Millionen-Marke knackte und Österreich mit 157,27 Millionen einen Rekord seit Beginn der Aufzeichnungen 1974 erreichte, ändert daran wenig. Die Auslastung ist da. Der Ertrag hinkt nach.
Markenvielfalt statt Sternekategorien
Bakkenes verschiebt den Blick auf das Produkt. Jede große Kette führe heute eine Vielzahl an Marken, der Gast sei individueller geworden, Auswahl und Positionierung liefen zunehmend über die digitale Sichtbarkeit. Die Klassifizierung nach Sternen verliert an Bedeutung, an ihre Stelle tritt die Segmentierung von Budget bis Premium.
Der Markt bildet das ab. Im Lifestyle- und Budgetsegment expandieren Motel One, Ruby und Numa, im Longstay-Bereich wachsen Serviced Apartments am schnellsten – europaweit flossen 2025 laut Savills rund 1,2 Milliarden Euro in das Segment. Der Grund ist betriebswirtschaftlich: Konzepte mit geringerem Personal- und Gastronomieanteil sind dem Margendruck weniger ausgesetzt. Im Luxussegment setzten zuletzt das Mandarin Oriental und das Rosewood neue Marken, dazu gewinnen Branded Residences an Boden.
Begleitet wird die Segmentierung von einem Wandel der Vertragsmodelle. Der klassische Fixpachtvertrag mit 20- bis 30-jähriger Laufzeit verliert an Dominanz, Hybrid- und Managementverträge sowie Franchise mit White-Label-Betreibern rücken nach. Die Kette stellt die Marke, der Betreiber führt, der Eigentümer trägt mehr operatives Risiko – und braucht dafür belastbare Partner.
Wenn der Betrieb in Schieflage gerät
Mader bringt die Kehrseite ins Spiel. Sanierung im Konkurs sei eine umfassende Umstrukturierung, bei der vor allem der Betrieb aufrechterhalten werden müsse. Geht das Personal verloren, ist das Haus oft nicht mehr zu retten. Banken finanzierten in solchen Fällen nach, um den größeren Schaden abzuwenden.
Die Praxis liefert die Belege. Das Grand Hotel Wien meldete 2025 Konkurs an, anerkannte Gläubigerforderungen rund 50 Millionen Euro, Gesamtverbindlichkeiten über 100 Millionen. Neuer Eigentümer ist die spanische Hotusa-Gruppe; das OLG Wien bestätigte den Verkauf im Jänner 2026 rechtskräftig. Noch größer ist der Fall Revo Hospitality, der Anfang 2026 für rund 140 Gesellschaften Insolvenz in Eigenverwaltung beantragte – betroffen sind rund 125 Hotels mit etwa 5.500 Mitarbeitern in Deutschland und Österreich, darunter Häuser in Wien, Salzburg und Innsbruck. Binnen 15 Monaten gerieten mit Lindner, Achat und Revo drei große Betreiber in die Insolvenz.
Damit rückt die Bonität des Betreibers ins Zentrum jeder Transaktion. Eine Garantie ist nur so viel wert wie der, der sie abgibt. Für die geordnete Fortführung steht seit 2021 die Restrukturierungsordnung (ReO) zur Verfügung, ein vorinsolvenzliches Verfahren bei wahrscheinlicher Insolvenz – mit Vollstreckungssperre, klassenübergreifendem Cram-down und Anfechtungsschutz für frisches Geld. Eine einseitige Vertragsauflösung erleichtert sie nicht.
Ausblick
Die vier Befunde fügen sich zu einem Bild. Das Kapital ist da, die Nachfrage ist da, die Pipeline für 2026 ist gut gefüllt – Christie & Co erwartet ein aktives Transaktionsjahr, mit Andaz, Grand Hotel und Park Hyatt stehen weitere Wiener Häuser in Verkaufsprozessen. Was fehlt, ist der Preis. Solange Wien seine Zimmerraten nicht an das europäische Niveau heranführt und die steigenden Betriebs- und Abgabenkosten nicht weitergeben kann, bleibt die Ertragskraft das Nadelöhr. Die EZB hält ihre Zinsen seit Mitte 2025 stabil, die Swap Rates sind zuletzt wieder um rund 30 Basispunkte gestiegen. Für Developments mit hohen Eigenkapital- und Baukosten heißt das: Bestand vor Neubau, Lage vor Fläche, Bonität vor Markenname.