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ist es von Beginn an für uns sehr wichtig, Qualität zu liefern, von Planung bis zur Umsetzung, bis zum Betrieb. Kurze Kennzahlen, wir haben 50 Eigenobjekte im In- und Ausland, davon 27 Altobjekte, nenne ich es gerne. Vermietbare Luftfläche, ca. 300.000 Quadratmeter, Portfolie eine Milliarde, das ganze Team in etwa so 120 Mitarbeiterinnen, wie wir es umsetzen, Vermietungsgrad sind ca. 95%. Aufgrund, dass wir immer schon eigentlich Innovation bei uns begleitet, haben wir uns auch entschlossen, ÖGNI-Gründungsmitglied zu sein.
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Der ÖGNI-Gründungsmitglied bedeutet uns für uns natürlich, jeder Neubau hat eine Zertifizierung, beginnend mit dem Vorzertifikat bis hin zum Endzertifikat. Zukunftsorientierte Räume schaffen im Zug eigentlich mit der ÖGNI-Zertifizierung, bis es gewährleistet, dass wir nachhaltige Produkte haben, nachhaltige Energien, was das Thema Heizung, was das Thema Kühlen betrifft, zum Thema Strom, aber auch Freiräume, positive Freiräume. Es geht hier um Mieter, um langfristige Mieter, die wir halten wollen.
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Das letzte für uns, das letzte tolle Projekt war das Praterklassieren der Gmb Gold hier gewonnen und auch den Fiat G international Gold bekommen für Hotel und Service Apartments. Wir reden immer jetzt immer um Neubau, Neubau, ÖGNI. Wir entwickeln uns weiter, so ist auch das Ziel unseres Unternehmens, unserer Vision und wir haben 27 Altprojekte von 50 Objekten. Das ist doch eine ganz schöne Vielzahl. In ca. drei Jahren sind wir dabei, uns dem Thema heranzuarbeiten.
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Zertifizierung gibt es, ja, ÖGNI gibt Zertifizierung, Gebäude im Bestand. Und haben wir eigentlich uns beschlossen auf, dass wir ein Pilotprojekt machen. Im alten Bezirk sind vier Objekte, haben zwei Projekte mit Bross, die Checklisten, war dementsprechend lang. Das Positive aus meiner Sicht ist, es gibt Zertifizierung, eine sehr tolle Zertifizierung. Es geht um die Immobilie, es geht um die Mieter, Mieterabfragen und die Gesamtheit des
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Objektes. Zukunft garantiert den Investitionen. Es ist die Rezertifizierung, eine GIP-Zertifizierung ist alle drei Jahre. Das heißt, die Planungssicherheit, Budget-Sicherheit, sie müssen nicht in einem Jahr alle Optimierungspotenziale umsetzen. Sie können hier langfristig das Gebäude oder das Objekt innovativ mit Investitionen erfüllen. So hat auch der Sicht, Sicherheit einer zukunftsorientierten Investition.
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Kommen wir schon zum praktischen Teil. Vielleicht, um kurz noch mal auszuholen, zukunftsfähige Immobilien, warum wir heute hier stehen, grundsätzlich war die Idee, dass man sagt, okay, bei diesem Event möchte man auch diesen Praxisteil mit reinholen, wo wir auch die Immobilien-Eigentümer-Seite mit reinnehmen wollten und da einen Einblick einfach auch geben und zeigen wollten, was es bedeutet, eine zukunftsfähige Immobilie zu haben, auch dorthin eine bestehende Immobilie dorthin zu bringen und dann letztendlich eine zukunftsfähige Immobilie zu haben. Zukunftsfähige Immobilien, das Begriff, der sehr präsent momentan, würde ich mal sagen,
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ist ein Allermunde. Aber was heißt das letztendlich, eine zukunftsfähige Immobilie zu besitzen? Zukunftsfähige Immobilien sind eigentlich, hat man dann, wenn es eine Immobilie ist, die im Einklang mit ökologischen, ökonomischen und soziokulturellen Anforderungen im Einklang ist und da auch auf Veränderungen durch den Klimawandel resilient reagieren kann, bestehen kann, ressourcenschonend ist und auch natürlich keine Emissionen ausstößt und schädlich für die Umgebung ist. Das ist eigentlich der Begriff einer zukunftsfähigen
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Immobilie und das ist jetzt besonders an, eigentlich sehr wichtig, wenn wir jetzt wissen auch schon, dass wir einen sehr großen Gebäudebestand besitzen. Wir besitzen schon mehr als zwei Drittel des Gebäudebestands von 2050 besteht bereits. Das heißt, man muss kontinuierlich am Bestand arbeiten, man muss ihn weiterentwickeln, man muss optimieren, um quasi den Bestand auch dort hinzubringen, dass zukunftsfähig ist. Da gibt es dann Rahmenbedingungen. Grundsätzlich gibt es einerseits Rahmenbedingungen wie die ÖGNI mit dem GIP, die stellen damit Leitlinien dar,
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wie ich ein Gebäude dort hinbringen kann. Zeitgleich gibt es aber auch über die EU-Taximemie rechtliche Rahmenbedingungen, die mir quasi, wie gesagt, meine Leitlinien geben, damit ich weiß, was ist zu tun, wie komme ich zu dem Ziel, welche Anforderungen gibt es und wann, zu welchem Zeitpunkt muss ich welche Maßnahmen umsetzen. Um nie Fragen zu beantworten, gibt es dann eben Werkzeuge wie den Klimaschutzfahrplan und CREM-Tools, CREM-Analysen, die mir quasi diese Optimierungen aufzeigen, die Maßnahmen aufzeigen, damit ich weiß, was habe ich an der Immobilie eigentlich zu verbessern.
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Die Werkzeuge stehen dann auch in einer Wechselbeziehung zu den Rahmenbedingungen selbst. Das heißt, man hat die Optimierungspotenziale, um im GIP-System jetzt zum Beispiel eine Steigerung im Zertifikat zu erzielen oder um generell einfach das finanzielle Risiko durch die EU-Taximemie, durch den Nahfest der EU-Taximemie damit auch zu reduzieren oder zu minimieren. Ein weiterer Vorteil ist natürlich auch die Nutzerzufriedenheit und vor allem die Wertsteigerung und auch Steigerung der Energieeffizienz. Das heißt, das ist das Zusammenspiel aus Rahmenbedingungen, Werkzeugen, damit ich weiß, was,
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wann und wie muss ich es angehen. Eine Zukunftswege Immobilie besteht eigentlich immer aus zwei Komponenten. Das ist einerseits die Qualität der Immobilie selbst, das kann ich eben abbilden durch ein Urgenie, das GIP-System, mit dem GIP-System zum Beispiel im Bestand und der EU-Taximemie und dann gibt es Qualitäten im Gebäudepetrieb selbst und das kann ich durch CREM-Analyse sicherstellen. Und damit habe ich dann durch dieses Zusammenspiel auch eine Vergleichbarkeit der Immobilien und eine Vergleichbarkeit mit anderen Immobilien. Jetzt kurz auf das ÖGNI-System. Das GIP-System ist wie gesagt das Bestandssystem,
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das sehr gut anwendbar ist auf alle Nutzungen. Also es gibt hier keine Einschränkungen. Es ist grundsätzlich viel Gebäude gedacht, die mindestens ein Jahr in Betrieb sind. Es ist international einsetzbar, sprich es gibt keine Normenbezug wie DIN-Ö-Normen, SIR-Normen. Das heißt, man kann es wirklich international einsetzen und das GIP wirklich angesprochen. Diese rollierende Betrachtung alle drei Jahre muss man quasi dieses Zertifikat erneuern, hat aber auch die Möglichkeit, dadurch eine Steigerung zu erzielen. Und man sieht, das ganze System ist schon sehr managementlastig aufgebaut. Also 75% der Kriterien sind Managementkriterien,
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25% also ein Viertel sind dann eigentlich wirklich gebäudetechnisch relevante oder gebäudespezifische Kriterien. Das heißt, dann hier durch das Management, durch den Betrieb wirklich einen großen Hebel das Zertifikat zu und da auch die Immobilie zu optimieren. Das ganze System ist so aufgebaut, dass es eine kontinuierliche Verbesserung oder Verbesserungsprozess gibt. Man nennt das PDCA-Zyklus, also Plan Do Check Act. Das heißt, man geht von dem Ausgangszustand oder vom Bestandszustand aus, setzt sich dann jener Zielsetzung,
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die man umsetzen will, setzt die dann auch im weiteren Prozess um, überprüft die regelmäßig durch ein Monitoring und wenn man die Ziele, die man sich selbst gesteckt hat, quasi nicht erreicht, setzt man eben weitere Maßnahmen. Da laufen im Prozess auch die Gebäudequalität steigern zu können. Das ist eine sehr universelle Methode, die in allen möglichen Bereichen so funktioniert, aber das GIP-System baut eben ganz besonders auf dieser Logik auf. Zusätzlich gibt es dann auch noch die Option Klima Positiv, das ist eine Zusatzauszeichnung im GIP-System.
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Das bedeutet, wenn man schon einen klimaneutralen Betrieb hat, dann hat man auch die Möglichkeit, die Auszeichnung Klima Positiv sich quasi abzuholen und hat auch den Vorteil, dass man hier zeitgleich auch das Bronze-Zertifikat mit abholt. Das heißt, man wird hier doppelt noch einmal belohnt, wenn man auch schon das Ziel erreicht hat und da diesen klimaneutralen Betrieb auch umsetzt. Der zweite Punkt ist dann eben die EU-Taxonomie. Die EU-Taxonomie ist im Gegensatz jetzt zum GIP-System kein Zertifizierungssystem, sondern ein Klassifizierungssystem. Und das kommt aus dem Finanzsektor und diesem eigentlichen
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Klassifizierungssystem um Finanzströme hin in eine grüne Richtung auch zu lenken, bewusst zu lenken und also Finanzströme aktiv auch zu klassifizieren in grüne und nicht graue Ströme. Die Taxonomie hat da eben bis zu 13 Sektoren definiert, Wirtschaftssektoren, die natürlich als große Verbraucher, für den großen Verbrauch verantwortlich sind, für den großen Ressourcerverbrauch, für das Abfallaufkommen. Und da auch die Immobiliengewerbe mit rein. Grundsätzlich ist die Taxonomie immer ganz gleich aufgebaut.
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Das heißt, man hat hier sechs Umweltziele zusätzlich zu dem Minimum Safeguards, wo man einfach technische Kriterien definiert hat, die man nachweisen muss, damit man diesen Finanzstrom auch als grün klassifizieren kann. Im Sektor 7 gibt es dann noch einmal Unterstufen, wir nennen das Kategorien. Also je nachdem, welche Wirtschaftsaktivität man betrachtet, ob man im Neubau ist, in Bestand oder Sanierung oder Einzelmaßnahmen, gibt es da eben unterschiedlich viele Umweltziele, die man auch nachweisen muss. Wir wollen uns jetzt einmal auf den Bestand und die Sanierung fokussieren. Teil dadurch, dass man die EU-Taxonomie jährlich betrachtet,
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also in der jährlichen Berichterstattung, hat das auch Auswirkung auf die EU-Taxonomie hinsichtlich der regulierenden Betrachtung. Das heißt, wenn ich im Neubau starte, habe ich im ersten Jahr die Neubauanforderungen zu erfüllen. Im Jahr darauf habe ich die regulierende Betrachtung. Das Gebäude, die Wirtschaftsaktivität, wechselt in den Bestand über, solange bis ich in die Sanierung gehe. Da kommen dann Zusatzanforderungen dazu. Man sieht, dass es wechselt von zwei Umweltzielen auf fünf Umweltziele. Und so weiter funktioniert das. Man wechselt wieder in den Bestand und so kann man immer die Wirtschaftsaktivitäten
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dementsprechend darstellen. Mit der EU-Taxonomie verbunden sind die Auswirkungen auf das finanzielle Risiko. Sprich, man kann ja damit bewerten, inwiefern die Immobilie ein finanzielles Risiko für mich darstellt, wenn sie nicht konform ist. Im Bestand, jetzt auf den Bestand bezogen, bedeutet das, wenn ich Daten sammle und die Daten auch analysiere, mein Risiko noch in Grenzen. Wenn ich jetzt aber mit diesen Daten nichts mache, wenn ich die nicht umsetze, wenn ich keine Maßnahmen definiere, steigt mein Risiko eben dementsprechend an. Wenn ich aber aktiv agiere, kann ich
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so mein finanzielles Risiko quasi reduzieren und durch das laufende Monitoring kann ich das auch so steuern, dass die Maßnahmen weiterhin wirken und damit auch mein finanzielles Risiko niedrig bleibt. Was habe ich jetzt für Möglichkeiten, damit ich auch diese Rahmenbedingungen bedienen kann? Das sind einerseits, also wir haben es als Road to Zero genannt, das ist ein Zusammenspiel aus CREM-Analyse, CO2-Audit und darauf aufbauend dann der Klimaschutzfahrplan spricht. Das sind meine Werkzeuge, die ich habe als Betreiber,
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als zu steuern. CREM, Carbon Risk Real Estate Monitor, das ist ein Tool zur Bewertung inwiefern mein Gebäude auf Basis der Energieverbräuche und CO2-Emissionen im Einklang mit dem Pariser Klimaschutzziel im Einklang steht. Sprich, ich kann bewerten, ob ich den Zielpart, also das übergeordnete Ziel mit 2050, die globale Erwärmung auf 1,5 Grad zu begrenzen, folgt einem gewissen Dekarbonisierungspart und ich kann
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anhand diesen Tools quasi bewerten, ob mein Gebäude diesen Part verlässt und wenn ja, wann. Und darauf aufbauend dann auch erkennen, was muss ich umsetzen, was sind meine finanziellen Risiken im Zusammenhang dann mit den CO2-Emissionen. Man nennt das, wenn jetzt das Gebäude diesen Part verlässt, nennt man das Stranding, das heißt, man hat das Stranding jetzt als Beispiel. Mein Bestandsgebäude bewerte ich oder kann ich mit dem Screm-Tool analysieren. Ich merke, okay, 2028 verlässt mein Gebäude den Part, das heißt, das ist ab dann gestrandet.
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Wenn ich jetzt nichts unternehme, dann bleibt mein Gebäude über dem Part und ist quasi so eine gestrandete Immobilie. Jetzt habe ich aber die Möglichkeit, dass ich durch aktive Maßnahmen quasi mein Gebäude optimiere und somit unter dem Zielpart bleibe und damit auch im Einklang mit den Pariser Klimazielen bin und so auch weiterhin mein finanzielles Risiko minimieren kann. Daraus kann man dann den Klimaschutzfahrplan entwickeln, das heißt, man setzt sich Maßnahmen, wann ich welche oder man setzt sich einen Plan, wann ich welche Maßnahmen umsetzen möchte,
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ob es jetzt eine größere Sanierung ist, ob es der Austausch einer technischen Anlage ist, ob es die Optimierung einer Anlage ist, der Fenstertausch etc. Das heißt, ich mache mir einen konkreten Plan, der auch mit dem Budgetplan im Einklang ist, damit ich weiß, so bleibt meine Immobilie unter dem blauen Zielpart, stellt kein finanzielles Risiko dar, ich kann sie weiter optimieren. Natürlich haben diese Optimierungen aber auch Auswirkungen auf den Energieausweis, Auswirkungen auf die Taxonomie, weil die Taxonomie wiederum auf den Energieausweis als technische Betrachtungsgrenze aufbaut. Sprich, ich kann das etwas steuern und in der unteren Zeile
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sehen wir jetzt eine Zeitschiene mit der Rezertifizierung in Bezug auf die ÖGNI, das heißt, ich kann das auch nochmals mit den Rahmenbedingungen der ÖGNI in Einklang bringen, dass ich sage, okay, ich stimme meine Optimierungen, meine Maßnahmen so ab, dass ich bei jeder Rezertifizierung auch diese Maßnahmen und Optimierungen abbilden kann. Das ist auch dieser laufende Monitoringprozess, wo ich dann überwache, ob diese Maßnahmen auch quasi fruchten und kann so mein Gebäude laufend verbessern und kann aber auch dadurch, dass ich die ganzen Faktoren abstimmen kann aneinander, auch natürlich Geld sparen,
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weil ich sage, ich muss jetzt nicht gleich den Energieausweis wieder erneuern nach der Rezertifizierung, weil ich eine Maßnahme erst einmal gesetzt habe, das heißt, man plant das auch so geblockt, dazu dient eben der Klimaschutzfahrplan. Der Klimaschutzfahrplan hat noch einen Mehrwert, und zwar, dass er gleichzeitig ein gewisses Planerlastenhilft darstellt, das heißt, ich weiß genau, was ich bei der Sanierung zu tun habe. Es werden Anforderungen gestellt an den Planer oder Grenzwerte gestellt, die einzuhalten sind. Zuerst, es gibt auch für die Ausführungen gewisse Orientierungshilfe, die mir dann eben in weiterer Folge dazu hilft,
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eben mit dem finalen Ziel, das Gebäude zu einer klimaneutralen Immobile hinzubringen, laufend zu optimieren. Das ist ein laufender Monitoringprozess auch über den Lebenszyklus und kann da dann auch im GIPs-System zum Beispiel eine Ersteigerung erzielen und so mein Gebäude auch wirklich nach außen hin kommunizieren oder auch die Qualität des Gebäudes nach außen hin kommunizieren und darstellen, dass man hier quasi die Immobilie auf dem richtigen Blick hat. Also wie gesagt, das war sein Einblick, ein Praxiseinblick,
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welche Rahmenbedingungen gibt es, welche Tools stehen wir zur Verfügung und welche Möglichkeiten als Eigentümerbetreiber habe ich da, auch aktiv zu werden, um quasi einen Beitrag zu leisten und auch mein finanzielles Risiko über den Lebenszyklus hinweg zu minimieren. Danke.
