Was bedeutet Off-Market-Vermittlung?
Off-Market-Vermittlung bezeichnet den Verkauf einer Immobilie ohne öffentliche Vermarktung: kein Inserat, kein Portal, keine Adresse im Netz. Stattdessen wird das Objekt einem kleinen, vorqualifizierten Kreis potenzieller KäuferInnen direkt präsentiert – über das Netzwerk des Maklers und dessen Kooperationspartner. Im Luxussegment ist das nicht die Ausnahme, sondern vielfach das bevorzugte Modell.
Wie groß dieser unsichtbare Markt ist, lässt sich naturgemäß nur schätzen: Die Off-Market-Studie des Beratungsunternehmens HPBA mit dem Forschungsinstitut bulwiengesa bezifferte das Off-Market-Transaktionsvolumen im DACH-Raum auf 50 bis 80 Milliarden Euro pro Jahr – eine von den Studienautoren selbst als grobe Schätzung bezeichnete Größenordnung, deren Methodik in der Branche auch kritisch diskutiert wurde. Bemerkenswert ist ein zweiter Wert aus derselben Studie: Off-Market-Deals kommen demnach in 67 Prozent der Fälle zum Abschluss, klassische Bieterverfahren nur in rund 40 Prozent.
Warum kommen die attraktivsten Villen nicht auf die Portale?
Die Antwort von Richard Buxbaum ist eindeutig: Bei besonders attraktiven Villen sei es „sowohl für die Eigentümer als auch für die zukünftigen Eigentümer wichtig", dass diese „nicht einfach über die diversen Portale gewälzt wurden". Wer ein außergewöhnliches Objekt besitzt – oder erwerben will –, wünscht sich eine exklusive Präsentation statt öffentlicher Sichtbarkeit. Es geht um den Schutz der Privatsphäre, um die Wahrung des Objektwerts und nicht zuletzt darum, dass nur ernsthafte, geprüfte InteressentInnen überhaupt eine Besichtigung bekommen.
Der Ort des Gesprächs ist dafür selbst das beste Beispiel: eine Villa, die das Duo Buxbaum aktuell als Eigentümervertreter betreut und über einen Zeitraum von zwei Jahren für die internationale Platzierung vorbereitet. „Wir erzählen nur, dass die Qualität zu uns passt, aber nicht, wo diese Villa genau steht", sagt Richard Buxbaum. Es ist übrigens nicht das einzige Objekt, das die beiden off market anbieten.
Wie findet man KäuferInnen, die man nicht suchen darf?
Über Netzwerke – und über Menschen, die ihre KundInnen wirklich kennen. Bei der Vermarktung derartiger Villen arbeiten die Buxbaums regelmäßig mit Kooperationspartnern im In- und Ausland. Die zentrale Frage laut Richard Buxbaum: „Wer kennt seine Kunden sehr gut" – und kann aufgrund langjähriger Beziehungen und früherer Transaktionen einschätzen, für wen das Objekt geeignet ist? „Hier geht es sehr viel um Vertrauen und darum, dass nur die richtigen potenziellen Käufer hierher gebracht werden."
Das Neugeschäft selbst funktioniert nach demselben Prinzip: In der knapp zweijährigen Firmengeschichte kamen nach eigenen Angaben sämtliche Aufträge über Empfehlungen zustande – gestützt auf Richards mehr als 35 Jahre Branchenerfahrung und zunehmend auf das Netzwerk des Juniors. Bei jeder Anfrage stellt sich das Duo die Mehrwert-Frage. Fällt die Antwort negativ aus, wird das Mandat weitergegeben: „Dann gibt es andere, die sich besser für die Vermarktung eignen."
Der Markt gibt dem Timing recht
Das Umfeld für hochwertige Wiener Wohnimmobilien hat sich 2025 deutlich aufgehellt. Laut dem Wohnmarktbericht von OTTO Immobilien (Herbst 2025) stieg das Transaktionsvolumen bei Häusern und Villen im ersten Halbjahr 2025 um 42 Prozent auf 207 Millionen Euro, die Zahl der Verkäufe legte um 54 Prozent auf 225 zu; der Median-Kaufpreis kletterte um knapp sieben Prozent auf 680.000 Euro. Zur Einordnung des Bestands: In den vier klassischen Nobelbezirken Hietzing, Döbling, Hernals und Währing zählte OTTO zuletzt (Datenbasis 2020) rund 9.000 Villen – 84 Prozent der KäuferInnen waren ÖsterreicherInnen.
International bleibt Wien dabei der ruhige Pol: Im Prime International Residential Index des Knight Frank Wealth Report 2026 legten die Luxuswohnpreise weltweit 2025 im Schnitt um 3,2 Prozent zu, Wien kam auf moderate 1,3 Prozent – weit entfernt von Ausreißern wie Dubai (+25,1 Prozent). Was nach Schwäche klingt, ist im Luxussegment ein Verkaufsargument: Wertstabilität. Und die zahlungskräftige Klientel wächst – laut Capgemini World Wealth Report 2026 stieg die Zahl der MillionärInnen weltweit 2025 um 7,9 Prozent auf 25,3 Millionen, das Segment der UltravermögendInnen sogar um 9,4 Prozent.
Drei Standbeine, zwei Personen
Auf die Feststellung, das Unternehmen stehe auf zwei Beinen, korrigiert Richard Buxbaum schmunzelnd: „Sagen wir: Wir haben drei Beine. Im Endeffekt zwei Personen, drei Beine – wir stehen da recht gut." Neben der Villen-Beratung in der Eigentümervertreter-Rolle ist das zweite Standbein ein Exklusivmandat: Seit Anfang 2025 beraten die Buxbaums eine österreichische Privatstiftung beim strategischen Aufbau eines Immobilienportfolios – die ersten zwei Häuser wurden im Vorjahr angekauft, weitere sollen heuer folgen. Das dritte Bein ist die klassische Wohnmakler-Tätigkeit, inklusive der Vermietung jener Häuser, die für die Stiftung erworben wurden.
Bemerkenswert offen spricht der Senior darüber, dass die Auswahl in beide Richtungen funktioniert: Er habe in den zwei Jahren durchaus auch abgelehnt, mit der einen oder anderen Stiftung zu arbeiten – wenn die wertschätzende Augenhöhe fehlte. Die Zusammenarbeit müsse so gestaltet sein, dass die Auftraggeber es wissen, „Bitte und Danke zu sagen".
„Ladenhüter passen nicht zu uns" – die Acht-Wochen-Regel
Neben den Markenkernwerten – dem „Triple A" aus aufmerksam, authentisch und ambitioniert – nennt Richard Buxbaum einen vierten Faktor, der über die Auftragsannahme entscheidet: Effizienz. „Wir übernehmen etwas mit Rahmenbedingungen, unter denen wir binnen acht Wochen die Immobilie verkauft haben. Alles andere – Ladenhüter und sonstige Themen – passt zu uns als Zweier-Duo nicht dazu." Die Bilanz nach eigenen Angaben: Bei allen übernommenen Vermittlungsaufträgen wurde binnen acht Wochen ein Käufer präsentiert, häufig über dem Angebotspreis.
Und der Junior? Benedikt Buxbaum kann allen drei Standbeinen etwas abgewinnen, sieht sich aktuell aber am liebsten im direkten Kundenkontakt – im Hineinhören „in die Emotionen und in die Dringlichkeit der verschiedenen Eigenschaften, die eine Immobilie mitbringen soll". Vom frisch verheirateten Pärchen auf Wohnungssuche bis zur Villa ohne Adresse ist es bei BUXBAUM Immobilien offenbar ein kürzerer Weg, als man denkt.
Das gesamte Gespräch sehen Sie im Video.
Häufige Fragen
Was bedeutet Off-Market-Vermittlung bei Immobilien?
Off-Market-Vermittlung ist der Verkauf einer Immobilie ohne öffentliche Vermarktung. Das Objekt erscheint auf keinem Portal und in keinem Inserat, sondern wird einem kleinen, vorqualifizierten KäuferInnenkreis diskret über das Netzwerk des Maklers angeboten.
Warum verkaufen EigentümerInnen eine Villa off market?
Die wichtigsten Motive sind Diskretion und Schutz der Privatsphäre, die Vermeidung von Besichtigungstourismus sowie die Wahrung des Objektwerts – ein Objekt, das lange öffentlich inseriert war, gilt schnell als „verbrannt".
Wie findet man Off-Market-Villen in Wien?
Praktisch ausschließlich über spezialisierte MaklerInnen und deren Netzwerke. Der Zugang läuft über Empfehlungen und Kooperationspartner, die vorqualifizierte KaufinteressentInnen aus langjährigen Beziehungen kennen.
Sind Off-Market-Verkäufe teurer oder günstiger?
Belastbare Belege für einen generellen Preisvorteil gibt es nicht. Die HPBA/bulwiengesa-Studie weist aber auf eine deutlich höhere Abschlusssicherheit hin: 67 Prozent Erfolgsquote bei Off-Market-Deals gegenüber rund 40 Prozent bei klassischen Bieterverfahren.
Wie groß ist der Off-Market-Markt im DACH-Raum?
Die HPBA-Studie mit bulwiengesa schätzt das jährliche Off-Market-Transaktionsvolumen im DACH-Raum auf 50 bis 80 Milliarden Euro – eine Größenordnung, keine exakte Messung, da diese Transaktionen naturgemäß nicht öffentlich erfasst werden.