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Die Immobilienbranche im Wandel: Herausforderungen und Chancen

von Gerhard Popp

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28. August 2024, 16:00 Uhr 3 Minuten Lesezeit

Die Immobilienbranche strebt eine CO2-neutrale Zukunft an. Experten diskutieren, wie lange es dauern wird, bis wir klimaneutral bauen und Immobilien klimaneutral betreiben können. Die Frage nach der Notwendigkeit von Organisationen wie der ÖGNI (Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft) in zukünftigen Generationen wird aufgeworfen.

Ökologie als messbarer Faktor

Derzeit liegt der Fokus stark auf ökologischen Aspekten, da diese messbar sind. Energieverbrauch und CO2-Emissionen lassen sich quantifizieren und sind daher in Verordnungen verankert. Andere Aspekte der Nachhaltigkeit, wie soziale Faktoren, sind schwieriger zu messen, werden aber in Zertifizierungssystemen wie dem der ÖGNI berücksichtigt.

Ganzheitliche Nachhaltigkeit

Experten betonen, dass Nachhaltigkeit weit über Ökologie hinausgeht. Soziale und wirtschaftliche Nachhaltigkeit, Lebenszykluskosten-Analysen und Resilienz gegen den Klimawandel sind ebenso wichtige Faktoren. Ein Gebäude, das zwar CO2-neutral ist und eine positive Energiebilanz aufweist, aber aufgrund mangelnder Attraktivität in 20 Jahren leer steht, kann nicht als wirklich nachhaltig betrachtet werden.

Langfristiger Wert von Immobilien

Ein wahrhaft nachhaltiges Gebäude sollte nicht nur ökologische Herausforderungen meistern, sondern auch soziale Nachhaltigkeit, Schönheit, Architektur und Effizienz vereinen. Ein solches Gebäude könnte möglicherweise 400 Jahre bestehen und wäre somit langfristig klimafreundlicher als ein rein ökologisch optimiertes Gebäude mit kürzerer Lebensdauer.

Qualitätssteigerung in der Projektentwicklung

Mit dem Ende des überhitzten Marktes und dem Beginn einer neuen Ära ("Survive to 27") wird eine Steigerung der Projektqualität erwartet. Entwickler haben nun mehr Zeit für überlegte Planung und Marktbeobachtung. Der Fokus verschiebt sich von kurzfristigen Gewinnen zu langfristigen Lebenszykluskosten und nachhaltigem Ertragswachstum.

Preisbewusstsein und Lebenszykluskosten

Die Branche entwickelt ein stärkeres Bewusstsein für die Relation zwischen Einkaufspreisen und langfristigem Ertragswachstum. Die Betrachtung von Lebenszykluskosten über 50 bis 80 Jahre wird als entscheidender Faktor für nachhaltige Immobilien-Projektentwicklung gesehen.

Marktzyklen und Zukunftsaussichten

Experten warnen davor, den Anlegermarkt vorschnell für "tot" zu erklären. Die Geschichte zeigt, dass Immobilienzyklen typischerweise 7 bis 9 Jahre dauern. Die aktuelle Marktsituation bietet die Chance, Projekte sorgfältig zu planen und nachhaltige Entscheidungen zu treffen.

Fazit: Chancen für nachhaltige Immobilien

Die Immobilienbranche steht vor der Herausforderung, nicht nur CO2-neutral zu bauen, sondern ganzheitlich nachhaltige Projekte zu entwickeln. Dies umfasst ökologische, soziale und wirtschaftliche Aspekte. Die aktuelle Marktlage bietet die Chance, den Fokus auf Qualität und Langlebigkeit zu legen.

Nachhaltige Immobilien und nachhaltige Immobilien-Projektentwicklung werden zunehmend zum Schlüssel für den langfristigen Erfolg in der Branche. Die Integration von sozialer Nachhaltigkeit, ästhetischen Aspekten und effizienter Nutzung wird entscheidend sein, um Gebäude zu schaffen, die über Generationen hinweg wertvoll und lebenswert bleiben.

Die Zukunft der Immobilienbranche liegt in der Entwicklung von Projekten, die nicht nur kurzfristig ökologische Ziele erfüllen, sondern auch langfristig sozial und wirtschaftlich nachhaltig sind. Dies erfordert ein Umdenken in der Planung und Bewertung von Immobilienprojekten, bietet aber auch enorme Chancen für innovative und zukunftsorientierte Akteure in der Branche.

Langfristige Perspektiven und Marktzyklen

Einige Experten sprechen von einem 7-jährigen Zyklus, basierend auf biblischen Zahlen. Diese Zyklen zeigen sich sowohl bei Auf- als auch Abschwüngen. Längere Phasen sind ungewöhnlich, bestätigen aber die Regel.

Experten sind zuversichtlich, dass sich der Markt erholen wird. Immobilien bleiben interessante Anlageobjekte, jedoch nicht für kurzfristige Investitionen. Für langfristige Anleger wie Stiftungen bieten sie sowohl Rendite als auch Inflationsschutz.

Die gute Nachricht: Spekulanten haben den Markt verlassen. Die Zeiten schneller Gewinne sind vorbei, was für den Markt positiv ist.

Nachhaltige Immobilien und nachhaltige Immobilien-Projektentwicklung gewinnen an Bedeutung. Der Fokus verschiebt sich auf langfristige Wertschöpfung und Qualität. Diese Entwicklung bietet Chancen für innovative Projekte, die ökologische, soziale und wirtschaftliche Nachhaltigkeit vereinen.

Die Branche steht vor der Herausforderung, Gebäude zu schaffen, die über Generationen wertvoll bleiben. Dies erfordert ein Umdenken in der Planung und Bewertung von Immobilienprojekten.

Dieser Inhalt enthält KI-generierte Elemente.

Transkript

0:07 Dann ist 2021 die Pandemie abgeflaut, wir wollten gerade quasi die Handbremse wieder lösen. Dann kam etwas, das die Branche wieder stark gebremst hat, dann kam die Kim. Glaubst du, dass die Kim, und so wie sie in Österreich ausgelegt war, notwendig war, um eine Blase in Österreich zu verhindern? Die Kim aus meiner Sicht ist eine volkswirtschaftliche Maßnahme. Es mir keiner erzählen, dass irgendwer Angst gehabt hat über die Finanzierungssituation der österreichischen Banken. Ich, war eine volkswirtschaftliche Maßnahme,

0:47 die durchaus sinnvoll war in einem sehr sehr boomenden Markt. erwähnt, steigende Preise überall beim Ankauf der Liegenschaft, beim Bau des Gebäudes und beim Verkauf des Gebäudes. Also es ist ja nur umgegangen ohne Ende. Dass man da als Finanzmarktaufsicht einen Riegel vorschieben will, ist durchaus sinnvoll. Das einzige Pech war, wie lange es gebraucht haben, um den Riegel vorzuschieben. Offensichtlich haben sie das jahrelang diskutiert und am Ende des Booms nämlich wie es dann in die Rezession gegangen ist, wie es dann in die Krise gegangen ist, war die Kimverordnung plötzlich da.

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1:27 Das war genau der gegenteilige Effekt von dem, was man erzählen wollte. Nämlich die Preise ein bisschen stabilisieren, ist eingetreten, weil die Wirtschaft kaputtgemacht war. kaputtgemacht ist vielleicht zu viel gesagt, aber zumindest ist es angekratzt. Und das Schöne oder das wirklich Wertvolle an der österreichischen Seele ist ja, wenn man mal was verordnet hat, dann nimmt man es nicht zurück. Auch wenn alle gewusst haben, es ist jetzt der falsche Zeitpunkt für eine Kimverordnung, hat sich die Trutzburg-FMA aufgebaut und alle haben gesagt, das bleibt jetzt so, das bleibt jetzt so. Ich nehme an nach der Nationalratswahl,

2:08 falls wir dann wieder irgendwann eine Regierung haben, ich hoffe, es dauert nicht zu lange, wird auch die Kimverordnung in die Geschichtsbücher wandern. Aber generell, lenkungspolitische Themen sind ein Thema der Finanzmarktaufsehen, sind ein Thema der Bankenaufsicht, der Zentralbank. Die sollten auch ohne Weiteres angewandt werden, auch wenn man mit solchen Maßnahmen nicht alle glücklich macht. Aber dann angewandt wenn der volkswirtschaftliche Effekt auch wirklich dadurch verbessert werden kann. Wenn das nicht ist, dann muss man es zurücknehmen, auch wenn man in Österreich ist.

2:48 Der Benedikt Stockhart hat mir gesagt, naja, eigentlich zu der Zeit hat ja jeder der auch wenig gekonnt hat, trotzdem Immobilien entwickeln können, weil Geschäftsmodell, Leverage-Effekt und 110% Fremdkapitalfinanzierung, das ist durch die Kim und dann in der Rauffolge auch durch den Leitzins bei 4%, dieses Geschäftsmodell wird jetzt noch immer durch die Konsolidierung aus dem Markt ausgesiebt. Siehst du das auch So? Also aus meiner Sicht, was ausgesiebt worden ist, ist durch die andere Zinssituation, dass jemand um 1,5% Immobilie kauft und sich über ein

3:28 Schnäppchen feiert. Das ist vorbei. Es muss wieder vernünftige Rantiten geben. Andererseits beim Ankauf von Projekten, der Sanierung, auf der grünen Wiese wird weniger entstehen, bei der Sanierung, Verdichtung, Erweiterung von bestehender Bausubstanz muss man mit anderen Rantiten kalkulieren, was sehr gesund ist, weil wenn ich 4 5 6% Rantiten einkalkuliere, bin ich für viele Kicker in diesem Markt geschehen, bin Schweinezyklen wie es so schön heißt, gewappnet. Das ist der eine Grund. Das zweite Thema ist auch der Wohnungskäufer,

4:10 Vorsorgewohnungen, um 0,5% zu kaufen. Wow, super, jetzt habe ich mich abgesichert. Ja eh. Aber mit 0,5% wird man halt bei einer Nullzinssituation möglicherweise glücklich, bei der jetzigen Zinssituation nicht. Ich glaube, gesunde Volkswirtschaft sollte aus meiner Sicht Zinsen, Leitzinsen von 2 3% haben, dazu angepasstes Wirtschaftswachstum, ein dazu angepasstes Inflationsgeschehen. Ich glaube, dann ist es durchaus in Ordnung. Null ist nicht gesund, haben wir in Japan 50 Jahre lang gesehen.

4:52 Zu viel ist auch nicht gesund, sieht man in den Bricksstaaten. Aber ein Mittelmaß an diesem Thema wäre durchaus sinnvoller. Ziel des Ganzen ist ja, dass es irgendwann normal sein wird, CO2-neutral, klimaneutral zu bauen und Immobilien klimaneutral zu betreiben. Was glaubst du, wie lange wird das dauern? Wie viele Generationen braucht es, bis wir keine Ögni mehr brauchen? Ögni wirst du immer brauchen, weil was wir jetzt tun, ist Ökologie. FH, viel zu wenig. Nachhaltigkeit ist viel mehr als Ökologie. Ökologie ist nur deswegen in diesen ganzen Verordnungen drin, weil man es messen kann.

5:32 Den Energieverbrauch kann ich messen, dann gibt es keine Diskussionen plus oder minus. CO2 kann ich messen. Ich kann diese Themen messen und daher stehen ganz drin. Was ich nicht messen kann, ist zum Beispiel soziale Nachhaltigkeit. Nicht auf den ersten Blick. Wir messen es in unserem Zertifikat. Alles, was nachhaltig ist, muss bewiesen werden. Also muss es messen, keine Ahnung. Soziale Nachhaltigkeit. Diese wirtschaftliche Nachhaltigkeit, auf viele, viele Jahre gerechnet, Lebenszyklus Kostenanalyse, all diese Themen, glaube ich, etwas, auch wenn wir, und pass auf, klimaneutral ist es nicht, sondern wir haben eine CO2-neutral.

6:12 Ganz wichtig ist nämlich ein Unterschied. Klimaneutral klingt eher so nach Greenwashing. CO2-neutral ist eindeutig. All das was wir tun müssen, ist nur auf dieses CO2 abgestellt, nur auf Kreislaufwirtschaft abgestellt, nur auf Resilienz gegen den Klimawandel abgestellt. Und das ist gut so. Aber Nachhaltigkeit ist viel viel mehr. Und jetzt sage ich dir Beispiel. Wo hilft man, ein Gebäude CO2-frei hergestellt, das eine Plus-Energie-Bilanz ausweist, also Energie produziert und nicht

6:55 verbraucht, und das schier ist wie die Nacht. In 20 Jahren wird dort keiner mehr wohnen wollen, weil es einfach schier ist. Das Haus wird leer stehen. Wenn es leer steht, gibt es keine Miteinnahmen, keine Betriebskostendeckungen. Das bedeutet, nicht mehr haben zu warten, in Stand zu setzen, sanieren, modernisieren. Die Hütten wird irgendwann mal abgerissen werden. Und jetzt stelle ich dir die Frage, hätte ich es nachhaltig gestaltet, also über die ökologischen Herausforderungen hinaus, soziale Nachhaltigkeit verankert, auf Schönheit geachtet,

7:35 Architektur, Ästhetik, Effizienz in das Gebäude hineingebracht, würde es möglicherweise 400 Jahre stehen. Was ist fürs Klima entscheidender? Am Anfang nichts zu verbrauchen und alles super zu machen? Oder weiterzudenken? Ja das mache ich eh auch. Aber ich muss viel viel mehr machen, um ein Gebäude erfolgreich und wirklich lebenswert zu gestalten. Was glaubst du, diese veränderte Zielsituation und ich weiß jetzt nicht wer, aber irgendwann haben wir mal gesagt, das Anlagegeschäft wird auch auf lange Zeit tot sein. Glaubst du, das, wenn jetzt dann Survive to 25,

8:18 wahrscheinlich eher Survive to 27, 27, was glaubst du, was für eine Auswirkung wird das haben, wenn die Entwickler wieder loslegen auf die Qualität der Projekte? Die Qualität wird sicher steigen, aus meiner Sicht. Aber auch die Price awareness, wenn wir schon mal in Englisch sind, dass nicht alles um jeden Preis eingekauft,, verarbeitet wird, sondern dass man da sehr wohl darauf schaut, dass der Zusammenhang zwischen Lebenszykluskosten, die heutige Investition interessiert mich genau nicht, aber die Lebenszykluskosten auf die nächsten 50 80 Jahre sind entscheidend.

8:58 die Einkaufspreisrelation zum Ertragswachstum für die nächsten 50 60, 70 Jahre, das sind, glaube ich, entscheidende Faktoren, wo man drauf schauen muss man kann es nicht mehr schnell hinfuschen. Wir haben keinen überhitzten Markt, das ist auch gut, also manche würden sagen einen fürchterlichen Markt, ich sage nicht überhitzten Das heißt, du hast Zeit zum Überlegen, du hast Zeit vernünftig zu planen. Du hast Zeit, den Markt zu beobachten und die Dinge richtig zu entscheiden. Also das ist glaube ich, das, was wir für die Zukunft mitnehmen sollen. Ich kriege immer ein Loch auf, ein solcher Anlegermarkt ist für lange Zeit tot,

9:38 so ein Schwachsinn, weil unsere Geschichte zeigt, ja, Zyklen dauern 7 8, 9 Jahre, manche Bibel-Fanatiker sagen 7 Jahre, eine heilige Zahl. In diesem Zeitraum bewegen sich Zyklen, sowohl beim OWG als auch beim Aufgehen. Und wenn es länger wird, ist es ungewöhnlich. Aber dieses Ungewöhnliche ist das Beispiel, das die Regel bestätigt. Also ich glaube, wir werden wieder hinkommen. Immobilien sind nach wie vor ein interessantes Anlageobjekt, aber nicht mit einem Horizont von drei Jahren. Mit einem Horizont auf 20, 30,

10:18 40 Jahre Stiftungen zum Beispiel, sind Immobilien ein tolles Anlageobjekt, einerseits auf Roundit hoffentlich vernünftig, und auf der anderen Seite ein Wertsteigerungspotenzial, allein durch die Inflation gegeben ist. So, das ist einmal die gute Nachricht. Aus dem Markt draußen sind die Glücksritter. Jeder hat geglaubt, kaufe ich Immobilie, und noch wenn ich bevor ich einen Schlüssel in Schloss stecke, verkaufe ich schon wieder mit einem Gewinn. Die Zeiten sind vorbei. Und ich sage, für den Markt ist es durchaus gut, dass diese Glücksritter nicht mehr da sind. Oh, dann, nicht mehr da, ist auch falsch,

10:59 einem anderen Produkt hucken, Aktien, Bitcoins, was weiß ich.

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