angen wir mit der Zahl an, die in allen Überschriften stehen wird. Der Commercial Property Sentiment Index (CPSI), der zentrale Stimmungswert des Monitors, stieg im zweiten Quartal auf -1, nach -3 in den ersten drei Monaten des Jahres. Damit nähert er sich weiter dem neutralen Bereich und setzt den seit der zweiten Jahreshälfte 2024 zu beobachtenden Aufwärtstrend fort – trotz des Rückschlags infolge der Eskalation im Nahen Osten zu Jahresbeginn. Befragt wurden zwischen 10. Juni und 13. Juli 1.368 Unternehmen.
Ein Wert von -1 klingt nach Entwarnung. Er ist aber vor allem eines: ein Durchschnitt. Und Durchschnitte haben die unangenehme Eigenschaft, dass man in ihnen ertrinken kann, ohne dass es die Statistik merkt.
RICS-Ökonom Tarrant Parsons hat das in einem Interview Anfang des Jahres auf die einfachste denkbare Formel gebracht: Die Märkte bewegen sich nicht mehr gemeinsam. Verschiedene Regionen befänden sich an verschiedenen Punkten des Zyklus. Q2 2026 ist die bislang deutlichste Bestätigung dieses Befunds.
Teil 1: Die globale Lage
Amerika zieht davon, MEA verliert die Dynamik
Der CPSI für die Region Amerika liegt weiterhin vorn und stieg im zweiten Quartal auf +12, nach +10. Getragen wird das von den USA, wo der Wert auf +13 kletterte; Kanada wechselte mit +3 (nach -1) leicht in den positiven Bereich. Die Rückmeldungen der US-Teilnehmerinnen und -Teilnehmer betonen die Stärke des Industriesegments und eine weitere Verbesserung im Bürobereich. Als wesentliche Stützen genannt: die Erholung der Kreditvergabe und reichlich vorhandene Liquidität.
Man halte diesen Satz kurz fest, wir kommen später darauf zurück. Erholung der Kreditvergabe. Reichlich vorhandene Liquidität.
Die Region Middle East Africa verzeichnete dagegen den stärksten Rückgang gegenüber dem Vorquartal und fiel auf -1, nach +3 im ersten Quartal und +11 im vierten Quartal 2025. Belastend wirken die anhaltenden Beeinträchtigungen infolge der Konflikte in der Region. Dahinter verbirgt sich der schärfste Einzelabsturz der gesamten Erhebung: Die Vereinigten Arabischen Emirate fielen auf -32 – nach -12 im ersten Quartal und +37 Ende 2025. Rund siebzig Punkte in zwei Quartalen. Saudi-Arabien traf es mit +15 weniger hart, wenngleich auch dieser Wert unter den Höchstständen von 2024 und Anfang 2025 liegt. Südafrika bleibt mit +13 (nach +11) positiv.
Der CPSI für APAC blieb mit -12 (nach -11) weitgehend unverändert. China verbesserte sich auf -32 (nach -38), Hongkong auf -12 (nach -14) – beides bleibt tief im negativen Bereich. Auffällig ist Japan: Der zentrale Index sank von +40 auf +27, bleibt im globalen Vergleich aber stark. Indien und Sri Lanka entwickeln sich weiterhin solide.
Die Nutzermärkte halten – und das ist die eigentliche Überraschung
Der globale Occupier Sentiment Index stieg im zweiten Quartal auf null, nach -2. Die Nutzernachfrage über alle Segmente hinweg hielt sich gut, der Nettosaldo lag bei +10 Prozent (nach +12 Prozent).
Die stärksten Fundamentaldaten auf der Nutzerseite weist erneut Amerika auf: OSI +15 (nach +11), Nutzernachfrage +36 Prozent (nach +32 Prozent). Branchenkommentare verweisen auf eine stärkere Büropräsenz und anhaltende Dynamik bei der Vermietung von Industrie- und Logistikflächen. In MEA blieb die Nutzernachfrage mit +11 Prozent deutlich positiv, allerdings nach +24 Prozent im vierten Quartal. Europa verbesserte sich leicht auf -2 Prozent (nach -3 Prozent), APAC drehte mit -6 Prozent (nach +4 Prozent) leicht ins Negative – bedingt durch schwächere Werte in Australien, Hongkong und Festlandchina.
Diese Spreizung zwischen einer haltenden Nutzerseite und einer schwächelnden Investmentseite zieht sich durch den gesamten Bericht. Sie ist der rote Faden dieses Quartals.
Die Werte der Immobilien drehen ins Plus – global
Auf globaler Ebene stieg der Nettosaldo der Kapitalwerterwartungen für die kommenden zwölf Monate auf +13 Prozent, nach +4 Prozent im ersten Quartal. Gemessen an konkreten Punktschätzungen liegt die globale Prognose für alle Segmente nun bei +0,2 Prozent, gegenüber zuvor -0,2 Prozent. Ein Vorzeichenwechsel, mehr nicht – aber der erste seit Längerem.
Für erstklassige Büroimmobilien wird ein Wachstum von +2,2 Prozent erwartet (nach rund +1,5 Prozent), für erstklassige Industrieimmobilien +1,6 Prozent, für erstklassige Einzelhandelsimmobilien ebenfalls +1,6 Prozent (nach +0,9 Prozent). Sekundäre Segmente zeigen weiterhin ein schwächeres Bild, das Tempo des erwarteten Rückgangs hat sich jedoch verlangsamt.
Bei den Mieten das gleiche Muster: Der globale Nettosaldo stieg auf +14 Prozent (nach +9 Prozent). Erstklassige Büroimmobilien 2,1 Prozent, Industrie 2,2 Prozent, Einzelhandel 1,8 Prozent.
Und dann gibt es noch eine Assetklasse, die sich um all das nicht kümmert. Dazu später.
Teil 2: Der Ländervergleich Europa
Polen oben, Österreich unten
Europa verbesserte sich von -8 auf -6 und liegt damit wieder ungefähr dort, wo der Index Ende des vergangenen Jahres stand – weiterhin im leicht negativen Bereich, aber immerhin. Die geringfügig weniger pessimistische Stimmung zeigte sich sowohl auf Nutzer- als auch auf Investorenseite.
Wer es dabei belässt, hat das Wesentliche übersehen. Denn die Analyse auf Länderebene zeigt Unterschiede, die sich in diesem Quartal noch verstärkt haben.
Polen weist inzwischen die positivsten Werte aller untersuchten europäischen Märkte auf. Spanien folgt dicht dahinter. Portugal und Irland liegen weiterhin deutlich im positiven Bereich, und mit Ungarn, Griechenland, der Schweiz, Zypern und Italien sind in diesem Quartal gleich fünf weitere Märkte in den expansiven Bereich vorgerückt.
Am anderen Ende bleibt Frankreich mit -32 der schwächste Wert der Region – wobei das gegenüber -39 immerhin eine leichte Abschwächung des Pessimismus bedeutet. Großbritannien verbesserte sich von -12 auf -8. Deutschland gab von -20 auf -23 nach, was die anhaltende Zurückhaltung in den größten Metropolen des Landes widerspiegelt.
Und Österreich fiel von -9 auf -24.
Fünfzehn Punkte in einem Quartal. Von der Mitte des Feldes ans untere Ende. Gemessen an der üblichen Bewegung dieses Index ist das kein Nachgeben, das ist ein Absturz.
Kreditbedingungen: Europa ist Schlusslicht der Welt
Der Treiber steht nicht im Gesamtindex, sondern darunter. Der Nettosaldo für die Kreditbedingungen sank in Europa weiter auf -27 Prozent, verglichen mit -24 Prozent im ersten Quartal – und mit einem eindeutig positiven Wert von +15 Prozent Ende des vergangenen Jahres. Europa weist damit weltweit den negativsten Wert auf, während der globale Durchschnitt bei +3 Prozent liegt.
Erinnern Sie sich an die Rückmeldung aus den USA? Erholung der Kreditvergabe, reichlich Liquidität. Das ist der Unterschied zwischen +13 und -24, in einem Satz.
Die stärksten Verbesserungen im zweiten Quartal verzeichneten Ungarn, wo der Nettosaldo auf +72 Prozent stieg (nach +11 Prozent), Singapur (+33 nach -14), Polen (+50 nach +15) und China (+37 nach +7). Auch in Großbritannien wurden die Bedingungen weniger restriktiv, der Nettosaldo verbesserte sich auf -23 Prozent (nach -44 Prozent).
Deutlich verschlechtert haben sich die Finanzierungsbedingungen dagegen in Saudi-Arabien (+8 Prozent nach +71 Prozent), Belgien (-67 nach -25) und Deutschland (-70 nach -42). Der MEA-Wert sank auf +7 Prozent, nach +17 Prozent im ersten Quartal und +34 Prozent Ende 2025.
Für Österreich formuliert RICS es so: „Österreich verzeichnete die stärkste Veränderung aller untersuchten Märkte. Hier fiel der Nettosaldo deutlich von einer zuvor neutralen Position." Eine konkrete Prozentzahl nennt die Aussendung an dieser Stelle nicht. Auch Bulgarien und Rumänien verzeichneten eine deutliche Verschärfung.
Die Begründung, die RICS anführt, hat einen Namen: „Darüber hinaus unterstreicht die jüngste Entscheidung der EZB, die Zinssätze anzuheben, die anhaltenden Inflationssorgen in der Region und dürfte das schwierige Kreditumfeld kurzfristig weiter verschärfen."
Wenn die Prognose des Vorquartals eintritt
Ein Detail, das im Bericht fast beiläufig steht, aber methodisch das Interessanteste ist: Im ersten Quartal hatte RICS festgestellt, dass die Investitionsanfragen trotz der deutlich verschlechterten Kreditbedingungen stabil geblieben waren – und dass der historische Zusammenhang zwischen beiden Datenreihen auf ein nachlassendes Investoreninteresse hindeute, sollten sich die Kreditbedingungen nicht wieder verbessern.
Sie haben sich nicht verbessert. Und die Investitionsanfragen stagnieren nun entsprechend: Der Nettosaldo sank von +4 Prozent auf null. Am deutlichsten zeigt sich die Abschwächung im Bürosegment, wo der Wert von +1 auf -6 Prozent fiel. Industrieimmobilien ziehen unter den traditionellen Sektoren mit +8 Prozent weiterhin das stärkste Investoreninteresse auf sich.
Das ist der seltene Fall, dass ein Sentiment-Index seine eigene Prognose einlöst. Man muss das nicht überbewerten – aber ignorieren sollte man es auch nicht.
Nutzerindikatoren stabil, der Branchenmix verschiebt sich
Auf der Nutzerseite blieben die Indikatoren weitgehend stabil, der aggregierte Nettosaldo der Nachfrage veränderte sich mit -2 Prozent nur geringfügig. Die Zusammensetzung nach Sektoren verschob sich jedoch: Die Nachfrage nach Industrieimmobilien stieg auf +6 Prozent, der Einzelhandel entwickelte sich mit -5 Prozent weniger negativ als zuvor (-9 Prozent), während sich die Nachfrage nach Büroflächen von -2 auf -8 Prozent verschlechterte.
Die Verfügbarkeit nimmt weiterhin zu, wenn auch mit leicht nachlassendem Tempo, und das Niveau der angebotenen Incentives stieg erneut. Beides entspricht einem Markt, in dem Vermieterinnen und Vermieter außerhalb der Prime-Segmente weiterhin nur über begrenzte Preissetzungsmacht verfügen.
Zukunftsgerichtet ist es besser als aktuell
Bemerkenswert: Die Erwartungen sind ermutigender als die Indikatoren für die aktuellen Bedingungen. Die Mietprognosen für die kommenden zwölf Monate verbesserten sich in Europa auf einen Nettosaldo von +13 Prozent (nach +5 Prozent), die Erwartungen für die Kapitalwerte über zwölf Monate kehrten in den positiven Bereich zurück und liegen nun bei +3 Prozent (nach -2 Prozent). Auch kurzfristig hellte sich das Bild auf: Der Wert für die Kapitalwerte über drei Monate erholte sich von -10 auf -4 Prozent.
RICS deutet diesen Gegensatz so, dass die Befragten das derzeitige Finanzierungsumfeld zunehmend als kurzfristige Einschränkung betrachten und nicht als länger anhaltendes Problem.
Ob das trägt, ist die eigentliche Frage dieses Quartals. Wir kommen darauf zurück.
Teil 3: Österreich
Minus 39 Prozent – und niemand redet darüber
Auf Basis des Nettosaldos führen Sri Lanka (+82 Prozent), Indien (+68 Prozent) und die Schweiz (+56 Prozent) die Rangliste der Kapitalwertprognosen auf Länderebene an. Am anderen Ende der Skala liegen China mit -41 Prozent, Österreich mit -39 Prozent und Deutschland mit -31 Prozent. Zu den auffälligsten Veränderungen zählen Italien (von -7 auf +15 Prozent) und Malaysia (von +13 auf +40 Prozent), während Neuseeland (von +21 auf -9 Prozent) und Bulgarien (von +41 auf +17 Prozent) die stärksten Abwärtskorrekturen verzeichneten.
Österreich taucht in der gesamten deutschsprachigen Aussendung genau dreimal auf: einmal in dieser Rangliste, einmal als Markt mit der stärksten Kreditbedingungs-Verschlechterung, einmal in Eickermann-Riepes Fazit als Schlusslicht neben Frankreich und Deutschland. Eine eigene Österreich-Auswertung des Monitors gibt es nicht. Ein österreichisches RICS-Statement zu diesem Quartal ebenfalls nicht.
Das ist kein Vorwurf an RICS – die Organisation berichtet regional. Aber es bedeutet, dass die vielleicht schärfste Einzelbewegung dieses Quartals in Europa bislang unkommentiert im Raum steht.
Was Wien dazu sagt
Und jetzt wird es interessant, denn die harten heimischen Zahlen erzählen eine andere Geschichte.
Der Wiener Büromarkt zeigte sich im ersten Halbjahr operativ stabil. Laut CBRE lag der Gesamtleerstand bei 3,9 Prozent, nach 3,8 Prozent, die Spitzenmiete im CBD bei 28,50 Euro pro Quadratmeter und Monat – mit der Aussicht, bis Jahresende auf rund 29 Euro zu steigen. Cushman & Wakefield CBS Austria weist im Market Beat für das zweite Quartal eine Leerstandsquote im modernen Bestand von 4,42 Prozent aus, besonders niedrig im Norden (3,01 Prozent) und am Wienerberg (3,12 Prozent). OTTO Immobilien meldet für das erste Halbjahr mit 29,50 Euro einen neuen Höchststand bei der Spitzenmiete. Die Fertigstellungen bleiben überschaubar: CBRE erwartet für heuer rund 76.400 Quadratmeter neue Bürofläche, darunter das Businesscenter ENNA und den DC Tower 2. Im zweiten Quartal wurde kein einziges Büroprojekt fertiggestellt.
Das ist kein Markt in Auflösung. Das ist ein Markt mit strukturell knappem modernem Angebot.
Gedämpft hat sich allerdings das Großvolumige, und zwar deutlich: Im zweiten Quartal allein wurden laut CBRE nur 20.559 Quadratmeter vermietet. In der Zählweise des Vienna Research Forum, die Cushman & Wakefield und OTTO Immobilien verwenden, kam das Quartal auf 16.140 Quadratmeter und lag damit rund 45 Prozent unter dem Vorjahresquartal – laut OTTO eines der schwächsten Ergebnisse der vergangenen fünf Jahre. Patrick Schild, Head of Agency bei CBRE Österreich, spricht von großvolumigen Anmietungen „in einer Warteschleife".
Die beiden Zahlen widersprechen einander nicht, sie grenzen den Bestand unterschiedlich ab. Wer heuer Wiener Büromarktzahlen vergleicht, muss dazusagen, wessen Zählweise er meint.
Auf der Investmentseite ist das Bild eindeutiger. Rund eine Milliarde Euro Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr bedeuten laut CBRE ein Minus von 31 Prozent gegenüber dem Vorjahr und liegen 27 Prozent unter dem Fünfjahresschnitt. Das zweite Quartal allein brach auf rund 300 Millionen Euro ein. Das Wohn-Investment gab um 80 Prozent nach. Der Anteil internationaler Investorinnen und Investoren stieg dabei von 35 auf 53 Prozent. Manuel Bugl, Head of Investment bei CBRE Österreich, erwartet nach eigenen Angaben „signifikante Abschlüsse in der zweiten Jahreshälfte".
Auch hier lohnt der Hinweis auf die Zählweise: Colliers kommt für dasselbe Halbjahr auf rund 1,2 Milliarden Euro und ein Minus von 17 Prozent, EHL auf rund 1,15 Milliarden. Die Richtung ist in allen drei Erhebungen dieselbe, die Fallhöhe nicht.
Was die Nationalbank dazu sagt
Hier wird es für die Einordnung des RICS-Befunds interessant. Die Oesterreichische Nationalbank berichtete in ihrer Kreditumfrage für dasselbe Quartal, dass Kreditangebot und Firmennachfrage stabil geblieben sind und die im Vorquartal befürchteten Verschärfungen ausgeblieben seien.
Wobei „stabil" hier präzise gelesen werden will. Die OeNB schreibt im selben Bericht, die Angebotspolitik der Banken gegenüber Unternehmen habe sich „in den letzten Quartalen kaum verändert und ist weiterhin streng"; die Kreditrichtlinien seien über Jahre hinweg verschärft worden. Stabil heißt also: stabil restriktiv.
Damit lösen sich die beiden Befunde zu einem guten Teil auf. RICS misst die wahrgenommene Veränderung, die OeNB meldet das Ausbleiben einer weiteren Verschärfung auf ohnehin hohem Restriktionsniveau. Beides kann gleichzeitig zutreffen. Auch euroraumweit fiel die Straffung im Frühjahr laut EZB geringer aus als noch zu Jahresbeginn erwartet, wobei Banken in Deutschland, Spanien und Frankreich strengere Standards meldeten und Italien lockerte.
Ein Punkt bleibt allerdings offen, und er trifft die Argumentation von RICS im Kern. RICS führt die Verschlechterung des europäischen Kreditumfelds ausdrücklich auf die Zinsentscheidung der EZB zurück. Die OeNB hält dazu fest, den Umfrageergebnissen seien „keine wesentlichen Auswirkungen der Zinsentscheidung der EZB von Juni 2026 auf die Finanzierungsbedingungen zu entnehmen".
Zwei Erhebungen, dasselbe Quartal, gegenläufige Kausalaussage. Wer den heimischen Markt erklären will, kommt an dieser Differenz nicht vorbei.
Strukturell drückt dabei etwas, das keine Umfrage wegdiskutiert. Die Quote notleidender Kredite bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen lag laut OeNB-Finanzmarktstabilitätsbericht bei 8,3 Prozent, nach 6,3 Prozent im Jahr davor; im gewerblichen Wohnen über 14 Prozent. Der Referenzzeitpunkt dieser Werte ist allerdings das Jahresende 2024 – für einen Befund im Sommer 2026 also eine Momentaufnahme mit Verzögerung. Der Anteil von Gewerbeimmobilienkrediten an den gesamten Unternehmenskrediten liegt in Österreich bei 43 Prozent – europaweit ein auffällig hoher Wert. Das Finanzmarktstabilitätsgremium empfahl einen sektoralen Systemrisikopuffer von zwei Prozent ab Mitte 2026 und 3,5 Prozent ab Mitte 2027. OeNB-Gouverneur Martin Kocher sprach im April davon, dass sich die Ausfälle bei Gewerbeimmobilien verzehnfacht hätten.
Wenn eine Bank 43 Prozent ihres Firmenkreditbuchs in einer Assetklasse hat, in der sich die Ausfälle vervielfachen, dann verschärft sie ihre Konditionen nicht per Rundschreiben. Sie sagt einfach öfter Nein.
Die Insolvenzwelle als Hintergrundrauschen
Dazu kommt eine Entwicklung, die das Sentiment ohne jede Umfrage erklärt. Die Zahl der Insolvenzen bei Projektentwicklern stieg laut KSV1870 von 10 im Jahr 2022 auf 24 im Jahr 2023, auf 48 im Jahr 2024 und zuletzt auf 59. Karl-Heinz Götze, Leiter Insolvenz beim KSV1870, konstatiert bei den Projektentwicklern weiterhin den stärksten Anstieg. Im ersten Quartal 2026 gingen die Unternehmensinsolvenzen österreichweit zwar um sechs Prozent auf 1.687 zurück – das Grundstücks- und Wohnungswesen entwickelte sich jedoch gegenläufig.
Wer in diesem Umfeld einen Stimmungsindex ausfüllt, kreuzt nicht „frühe Aufschwungphase" an.
Und wie belastbar ist die Zahl überhaupt?
Eine Einschränkung, die in die Berichterstattung gehört: RICS veröffentlicht keine länderspezifischen Stichprobengrößen. Bekannt ist nur die globale Teilnehmerzahl von 1.368 Unternehmen. Wie viele davon aus Österreich stammen, ist nicht überprüfbar.
Bei einem Land in der Größenordnung Österreichs kann eine kleine Stichprobe erhebliche Quartalsausschläge erzeugen. Fünfzehn Punkte in drei Monaten sind entsprechend vorsichtig zu lesen – als Signal, nicht als Messung. Dass das Signal in dieselbe Richtung zeigt wie NPL-Quoten, Insolvenzstatistik und Investmentvolumen, macht es allerdings nicht schwächer.
Teil 4: Deutschland
Minus 70
Für Deutschland liegen die Daten granularer vor, und sie sind das schärfste Einzelkapitel des Berichts.
Der Gesamtindex CPSI fiel von -20 auf -23. Die Investorenstimmung sank von -20 auf -27, die Mieterstimmung verharrt bei -20. Eine Mehrheit der Befragten sieht den Markt weiterhin entweder in einer Abschwungphase (39 Prozent, nach 21 Prozent) oder am Tiefpunkt des Marktzyklus (39 Prozent, nach 42 Prozent).
Die Investorennachfrage über alle Assetklassen sank auf einen Nettosaldo von -20 Prozent (Q1: -12 Prozent). Bei Büroimmobilien -23 Prozent (Q1: -16 Prozent), bei Industrieimmobilien -6 Prozent (Q1: -2 Prozent). Den größten Unterschied verzeichnet der Einzelhandel: von -19 auf -33 Prozent.
Bei den Kapitalwerterwartungen für die nächsten zwölf Monate erreichen die Werte -31 Prozent (Q1: -17 Prozent). Büroimmobilien fielen von -24 auf -39 Prozent, Industrieimmobilien von null auf -10 Prozent, Einzelhandelsimmobilien von -26 auf -43 Prozent.
Und dann die Zahl, die alles überschattet: Seit dem zweiten Quartal 2020 nahmen die deutschen Teilnehmerinnen und Teilnehmer durchgängig eine negative Veränderung bei den Kreditkonditionen wahr. Erst im ersten Quartal 2024 drehte der Wert mit +4 Prozent ins Positive und blieb dort. 2025 zeigte sich volatiler: -11 Prozent, +25 Prozent, 0 Prozent, -6 Prozent über die vier Quartale. Im ersten Quartal dieses Jahres sank der Nettosaldo auf -42 Prozent. Jetzt liegt er bei -70 Prozent.
Das schlägt unmittelbar durch: Der Nettosaldo für den Beginn von Projektentwicklungen fiel über alle Assetklassen von -26 auf -45 Prozent. Das letzte Mal, dass dieser Wert im positiven Bereich lag, war im vierten Quartal 2019.
Die Nutzerseite gibt ein Zeichen
Und dann, mitten in dieser Zahlenlage, das Gegenteil. Der Nettosaldo der Mieternachfrage über alle Assetklassen erholte sich auf -18 Prozent (Q1: -24 Prozent). Die Nutzernachfrage nach Büros stieg von -33 auf -13 Prozent. Industrieimmobilien sanken leicht von -6 auf -8 Prozent, Einzelhandelsimmobilien stiegen fast unmerklich von -33 auf -31 Prozent.
Auch die Mieterwartungen drehten: Nachdem sie drei Quartale in Folge bei -14 beziehungsweise -13 Prozent verharrt hatten, stiegen sie im zweiten Quartal auf -5 Prozent. Büroimmobilien kletterten von -9 Prozent auf null, Einzelhandelsimmobilien auf -29 Prozent (Q1: -36 Prozent), Industrieimmobilien von +6 auf +12 Prozent.
Jens Böhnlein MRICS, Vorstandsvorsitzender der RICS Deutschland, fasst diese Spreizung in einem Satz zusammen, der die gesamte Erhebung trägt: „Der Nutzer gibt ein Zeichen der Hoffnung, der Kapitalmarkt bleibt skeptisch." Der deutsche Markt zeige „erste Lebenszeichen, aber noch keine Trendwende" und bleibe „in einer schwierigen Übergangsphase". Die im vergangenen Quartal erkennbaren Ansätze einer Bodenbildung hätten sich „noch nicht zu einer nachhaltigen Trendwende verdichtet".
Auffällig ist noch etwas: Bei der Einschätzung Deutschlands als Investitionsstandort halten inzwischen 46 Prozent den Markt für teuer (Q1: 30 Prozent), nur noch 43 Prozent für angemessen bewertet (Q1: 58 Prozent). Bei fallendenKapitalwerterwartungen steigt die Wahrnehmung, überteuert zu sein. Das ist kein Rechenfehler – das ist die Definition einer Preisfindungsphase, in der die Vorstellungen der beiden Marktseiten auseinanderlaufen.
Teil 5: Rechenzentren
Der Sektor, der sich nicht kümmert
Es gibt eine Konstante quer durch alle Regionen dieser Erhebung. Rechenzentren bleiben im Bereich der alternativen Immobiliensegmente global herausragend, mit einem prognostizierten Mietwachstum von 4,3 Prozent und einem Kapitalwertwachstum von 4,9 Prozent – nach zuvor 4,1 beziehungsweise 4,0 Prozent. Sie werden also nicht nur besser bewertet als der Rest, sie werden gegenüber dem Vorquartal noch besser bewertet.
In Europa liegt die Erwartung bei 4,4 Prozent Kapitalwertwachstum, gefolgt von Mehrfamilienhäusern mit 2,5 Prozent. Sekundäre Büroimmobilien bleiben mit -2,8 Prozent das schwächste Segment, dicht gefolgt von sekundären Einzelhandelsimmobilien. Selbst in Frankreich und Deutschland, wo für sekundäre Büroimmobilien Rückgänge von mehr als sechs Prozent prognostiziert werden, liegt die Erwartung für Rechenzentren bei annähernd fünf Prozent.
Pflegeeinrichtungen, Hotels, Studierendenwohnheime und Mehrfamilienhäuser weisen ebenfalls positive Wachstumsprognosen auf, während die Erwartungen für Life-Sciences-Immobilien vergleichsweise verhalten ausfallen.
Wo Österreich in dieser Rechnung steht
Und hier lohnt der Blick auf Größenordnungen, weil er ernüchtert. Der Colliers EMEA Data Centres Market Report für das erste Halbjahr 2026 beziffert die operative Kapazität in EMEA auf 12,5 Gigawatt, verankert in den FLAP-D-Kernmärkten, bei rund sieben Gigawatt geplanter Pipeline. Wien liegt in dieser Aufstellung bei rund 82 Megawatt.
Zum Vergleich: Für Frankfurt weist JLL eine Live-IT-Last von rund 745 Megawatt aus, mit weiteren 542 Megawatt im Bau und 383 Megawatt in Planung. Der FLAP-D-Verbund wuchs demnach von 1,8 Gigawatt im Jahr 2019 auf rund 3,8 Gigawatt.
Wien ist in dieser Liga nicht knapp dahinter. Wien ist ein Bruchteil.
Bewegung gibt es dennoch. Der Otto-Marktbericht zählt 60 Rechenzentren in Österreich, 28 davon in Wien. Google begann im April nach fast achtzehn Jahren Planung mit dem Bau in Kronstorf in Oberösterreich. Microsofts Azure-Region Austria East ist seit August 2025 in Betrieb.
Der Engpass ist allerdings kein immobilienwirtschaftlicher. Der Vorstand der Austrian Power Grid um Gerhard Christiner nannte bei der Präsentation des Netzentwicklungsplans 2035 im April einen weiteren Bedarf durch Rechenzentren von rund 2.500 Megawatt an Netzzugangsanfragen – bei Gesamtanfragen von über 31 Gigawatt. Wer in Wien ein Rechenzentrum plant, scheitert nicht am Grundstück. Er scheitert am Netzanschluss.
Und ein Vorbehalt gehört dazu. Wenn eine Assetklasse in jeder Erhebung als einzige nach oben zeigt und ihre Prognosen gegenüber dem Vorquartal sogar noch anzieht, ist ein wenig Skepsis kein Pessimismus, sondern Berufsauffassung. Für Österreich kommt hinzu: Zwischen Netzzugangsanfrage und Betrieb liegt in diesem Land erfahrungsgemäß ein längerer Weg, als es die Pipeline-Zahlen vermuten lassen.
Teil 6: Wo stehen wir im Zyklus?
Global: Aufschwung, knapp
Die Einschätzung der Befragten zur aktuellen Phase des Immobilienzyklus verschob sich global leicht ins Positive. Der Anteil derjenigen, die die derzeitigen Bedingungen als frühe Aufschwungphase einstuften, stieg auf 28 Prozent (nach 24 Prozent) und übertraf damit die Kategorien „mittlere Abschwungphase" (19 Prozent) und „Talsohle" (18 Prozent) – womit er die größte Einzelgruppe bildet.
Auch die Bewertungseinschätzungen blieben weitgehend stabil: 49 Prozent bezeichneten den Markt als fair bewertet (gegenüber 47 Prozent), 30 Prozent hielten ihn für teuer, 16 Prozent stuften die Bedingungen als günstig ein. Der Anteil derjenigen, die den Markt als sehr teuer bezeichneten, sank leicht auf fünf Prozent (nach sieben Prozent).
Europa: geteilter denn je
Europaweit sank der Anteil derer, die eine frühe Aufschwungphase sehen, allerdings von 30 auf 25 Prozent. Ausgeglichen wurde das weitgehend durch einen Anstieg bei der mittleren Aufschwungphase von 10 auf 15 Prozent.
Auf Länderebene sehen die Befragten in Polen, Ungarn und der Schweiz die Marktbedingungen am ehesten im Einklang mit einem Aufschwung. Die Rückmeldungen aus Frankreich und Deutschland konzentrieren sich weiterhin auf die mittlere Abschwungphase und die Talsohle.
Die bemerkenswerteste Antwort kommt aus Spanien. Dort ordnet der größte einzelne Anteil der Befragten den Markt auf seinem Höhepunkt ein.
Man stelle sich das einen Moment nebeneinander vor: In Spanien diskutiert man, ob der Zyklus schon überhitzt. In Deutschland und Frankreich diskutiert man, ob der Boden erreicht ist. Und in Österreich fällt der Index binnen eines Quartals um fünfzehn Punkte. Das ist derselbe Kontinent, dieselbe Währung, dieselbe Zentralbank.
Teil 7: Was daraus folgt
Der Makro-Rahmen
Der Rat der Europäischen Zentralbank hob am 11. Juni den Einlagensatz um 25 Basispunkte auf 2,25 Prozent an – die erste Erhöhung seit September 2023, wirksam ab 17. Juni. Begründet wurde der Schritt mit dem Inflationsdruck infolge des Nahost-Konflikts; die Projektion für die Gesamtinflation 2026 wurde auf 3,0 Prozent angehoben, die Wachstumsprognose auf 0,8 Prozent gesenkt. Am 23. Juli folgte eine Zinspause, die nächste Sitzung ist für 10. September angesetzt.
Auslöser des Inflationsschubs ist der seit Ende Februar laufende Krieg im Nahen und Mittleren Osten und der daraus folgende Energiepreisschock. Für Österreich erwarten WIFO und IHS für heuer ein Wachstum von 0,9 beziehungsweise 0,8 Prozent, bei einer Inflation von 3,0 beziehungsweise 3,2 Prozent. Mit der Entspannung am Persischen Golf im August hellte sich der Ausblick gegenüber dem Frühjahr wieder etwas auf.
Der wesentliche Punkt: Die Inflation, auf die die EZB reagiert, ist überwiegend angebotsseitig getrieben. Der geldpolitische Hebel dagegen ist begrenzt – die Zinserhöhung verteuert Immobilienfinanzierungen zuverlässiger, als sie Energiepreise senkt. Das erklärt, warum ausgerechnet Europa bei den Kreditbedingungen weltweit am schlechtesten dasteht.
Trägt die These vom vorübergehenden Problem?
RICS deutet den Gegensatz zwischen sich verschlechternden Kreditbedingungen und sich verbessernden Erwartungen dahingehend, dass die Befragten das Finanzierungsumfeld zunehmend als kurzfristige Einschränkung betrachten.
Für diese Lesart spricht einiges: die stabilen OeNB-Daten, die rückläufigen Energiepreise, die verbesserten Zwölf-Monats-Erwartungen, die haltende Nutzerseite.
Dagegen spricht, dass die österreichischen Belastungsfaktoren nicht geopolitisch sind. NPL-Quoten von 8,3 Prozent im gewerblichen Immobilienkreditbuch, über 14 Prozent im gewerblichen Wohnen, ein CRE-Anteil von 43 Prozent an den Firmenkrediten und eine seit vier Jahren steigende Entwickler-Insolvenzkurve – das sind Nachwirkungen der Zinswende 2022, der Baukostenentwicklung und einer Bewertungskorrektur, die noch nicht abgeschlossen ist. Diese Faktoren verschwinden nicht, wenn sich der Nahe Osten beruhigt.
Eickermann-Riepe formuliert das europäische Fazit zurückhaltend: „Kreditkonditionen verschlechtern sich erneut und die Investitionszurückhaltung verstärkt sich. Unterschiede in Europa werden im Gesamtindex ausgeprägter." Moderate Renditen würden nur in Prime-Märkten erwartet, sekundäre Märkte blieben zurück, und die Einschätzungen zum Marktzyklus blieben „stark geteilt".
Was bleibt
Drei Dinge nimmt man aus diesem Quartal mit.
Erstens: Der globale Index taugt nicht mehr als Orientierung. Wer -1 liest und daraus auf den eigenen Markt schließt, liegt in Wien um 23 Punkte daneben.
Zweitens: Die Trennlinie verläuft nicht zwischen Assetklassen, sondern zwischen Nutzer- und Kapitalmarkt. Büroflächen werden nachgefragt, Mieten stabilisieren sich, Prime-Objekte halten. Finanziert wird trotzdem nicht. Das ist keine Nachfragekrise, das ist eine Finanzierungskrise – und die hat andere Lösungen.
Drittens: Österreich steht in dieser Erhebung an einer Stelle, an der es zuletzt nicht stand, und niemand hat es bislang kommentiert. Der Wert mag durch eine kleine Stichprobe überzeichnet sein. Er passt aber zu allem, was die OeNB, der KSV1870 und der Investmentmarkt parallel melden.
Eine österreichische Einordnung dieses Quartals wäre fällig. Bislang gibt es sie nicht.
GEO-Antwortblock
Kurze, in sich geschlossene Frage-Antwort-Paare für Answer Engines und Featured Snippets. Empfohlene Platzierung: ausklappbares FAQ unterhalb des Artikels.
Wie haben sich die Kreditbedingungen in Europa im zweiten Quartal 2026 entwickelt?
Der Nettosaldo für die Kreditbedingungen in Europa sank laut RICS Global Commercial Property Monitor Q2 2026 auf -27 Prozent, nach -24 Prozent im ersten Quartal und +15 Prozent Ende 2025. Europa weist damit weltweit den negativsten Wert auf; der globale Durchschnitt liegt bei +3 Prozent.
Welches Land verzeichnete die stärkste Verschlechterung der Kreditbedingungen?
Österreich. Laut RICS fiel der Nettosaldo dort von einer zuvor neutralen Position am deutlichsten von allen untersuchten Märkten. Den absolut niedrigsten Wert meldet Deutschland mit -70 Prozent, nach -42 Prozent im Vorquartal.
Wie entwickeln sich die Werte der Immobilien im Ländervergleich?
Bei den Kapitalwerterwartungen für die kommenden zwölf Monate führen Sri Lanka (+82 Prozent), Indien (+68 Prozent) und die Schweiz (+56 Prozent). Am unteren Ende liegen China (-41 Prozent), Österreich (-39 Prozent) und Deutschland (-31 Prozent).
Wie steht Österreich im europäischen Ländervergleich?
Der Commercial Property Sentiment Index für Österreich fiel im zweiten Quartal 2026 von -9 auf -24 und damit hinter Deutschland (-23), nur noch vor Frankreich (-32). Spitzenreiter sind Polen (+27) und Spanien (+26).
Welcher Immobiliensektor hat 2026 die besten Aussichten?
Rechenzentren. RICS erwartet global ein Mietwachstum von 4,3 Prozent und ein Kapitalwertwachstum von 4,9 Prozent, in Europa 4,4 Prozent bei den Kapitalwerten. Selbst in den schwächsten europäischen Märkten liegt die Erwartung bei rund fünf Prozent.
Was ist der RICS Commercial Property Sentiment Index?
Der CPSI ist ein ungewichteter Durchschnitt aus Occupier Sentiment Index und Investment Sentiment Index. Er wird quartalsweise erhoben; an der Befragung für das zweite Quartal 2026 nahmen zwischen 10. Juni und 13. Juli 1.368 Unternehmen teil. Länderspezifische Stichprobengrößen veröffentlicht RICS nicht.
Zahlenbasis: RICS Global Commercial Property Monitor Q2 2026, Erhebungszeitraum 10. Juni bis 13. Juli 2026, 1.368 teilnehmende Unternehmen, veröffentlicht am 19./20. August 2026. Ergänzende Daten laut CBRE (Wien, H1 2026), Cushman & Wakefield CBS Austria (Market Beat Q2 2026), OTTO Immobilien (Halbjahresbilanz 2026), Colliers und EHL (Investmentmarkt H1 2026), Oesterreichische Nationalbank (Kreditumfrage Q2 2026, Finanzmarktstabilitätsbericht April 2026), KSV1870, WIFO/IHS (Konjunkturprognose), Colliers und JLL (EMEA Data Centres, H1 2026) sowie Austrian Power Grid (Netzentwicklungsplan 2035).