Rund 90 Prozent der Gebäude, mit denen die Branche künftig arbeiten wird, stehen bereits. Unter dem Motto „Der Bestand als Business Case“ lud die IG Lebenszyklus Bau am 3. November 2026 zu ihrem 16. Kongress an die Hochschule Campus Wien, vormals FH Campus Wien. Knapp 190 Anmeldungen zählte Vorstandssprecher Christoph Müller-Thiede, rekordverdächtig.
„Es geht jetzt nicht einfach darum, Instandhaltung zu machen und ein bisschen was auszubessern“, sagt Margot Grim-Schlink, stellvertretende Sprecherin der IG Lebenszyklus Bau, e7. Es gehe um Werterhaltung und Wertsteigerung mit dem Bestand, nichts zu tun sei ein riesiges Risiko.
Angekommen ist das Thema längst, losgelegt wird zögerlich. Ausgerechnet für Renovierungen erwartet EY-Parthenon heuer ein Minus von 1,9 Prozent. Viele würden darauf warten, dass sich die Rahmenbedingungen ändern, meint Grim-Schlink: „Nichtsdestotrotz müssen wir mit den Rahmenbedingungen, so wie sie sind, jetzt leben und auch da Wege finden, wie wir damit umgehen.“
Zumindest der Verein wächst. Rund 50 Mitgliedsunternehmen zählt die IG Lebenszyklus Bau, elf sind laut Müller-Thiede neu dazugekommen, darunter die ÖBB-Infrastruktur, die Raiffeisenlandesbank Niederösterreich-Wien und ein auf die Baubranche spezialisierter Versicherungsmakler. Mit dem deutschen Verband für Bauen im Bestand geht man eine engere Kooperation ein. Und heuer ist der Kongress Teil einer Lehrveranstaltung: 17 Studierende des Masters „Architektur – Green Building“ saßen an den Tischen.
Graue Emissionen zählen, der Energieausweis nicht
„Wir haben alle Neubau gelernt, aber Bestand ist die Zukunft“, sagt Timm Sassen, Gründer und Geschäftsführer der Greyfield Group sowie Gründungsinitiator des Verbands für Bauen im Bestand. Bebauungspläne, Honorarordnungen und Bauordnungen seien mit einer Neubaulogik entstanden, EU-Taxonomie und Zertifizierungssysteme würden den Bestand eher bestrafen. Sein Bild: Wer mit einem Bestandsprojekt in die bestehenden Prozesse geht, fährt mit einem Oldtimer in eine Neuwagenwerkstatt. „Da kann Ihnen auch keiner kostengünstig helfen.“
Solange auf Energieeinsparung statt auf CO2-Effizienz im Lebenszyklus gesetzt werde, verliere der Bestand. Die grauen Emissionen habe er längst hinter sich, der Neubau trage sie als „Riesenrucksack“. Auch Altlasten seien kein Damoklesschwert mehr, die Branche sei von der „unbewussten Inkompetenz“ zur „bewussten Kompetenz“ gekommen.
Dass Umnutzung funktioniert, belegte Sassen mit Projekten aus dem eigenen Bestand: In Duisburg-Hamborn wurde ein Kaufhaus aus den späten 1920er-Jahren zum Gesundheitshaus mit laut Greyfield rund 6.900 m² Nutzfläche, mit einer Pflegeschule und der AOK als Mieter. In Essen wurde die ehemalige WAZ-Druckerei mit rund 28.000 m² Mietfläche zum Last-Mile-Logistikstandort, laut Sassen mit zehn Megawatt Anschlussleistung und einem Padel-Club in der alten Druckhalle. „Alle Objekte, die ich Ihnen jetzt gezeigt habe, rechnen sich, sonst würden wir es nicht machen“, so Sassen.
Das Problem liegt eher bei InvestorInnen. Zeigt Sassen ihnen stolz, was alles erhalten blieb, höre er meist: „Der hat ja nichts gemacht und dann will er so viel Geld dafür haben.“ Man könnte auch sagen: Der Bestand hat kein Imageproblem, sondern ein Übersetzungsproblem. Im Verband arbeite man daher, unter Beteiligung von ATP, an einem Modell für ergebnisbasierte Honorare von ArchitektInnen und IngenieurInnen im Bestand.
Kein Margenbonus fürs Green Building
Wie aus dem Investment Case eine Finanzierung wird, schilderte Andrea Kobetic, Real Estate, UniCredit Bank Austria. Geprüft werde beim Kunden mit Track Record, Bonität und zunehmend dessen Transitionsplan, beim Objekt mit Cashflow, Marktwert und Risiken. Physische Klimarisiken bewerte die Bank mit Klimaszenarien statt nur mit historischen Daten. Ohne Energieausweis laufe keine Finanzierung mehr, jede werde auf Taxonomiekonformität geprüft. Am Dekarbonisierungsziel 2030 halte man fest, auch nach der Auflösung der Net-Zero Banking Alliance im Oktober 2025.
„Warum kriege ich für ein grünes Gebäude keine niedrigere Marge?“, laute eine häufige Frage von KundInnen. Die Antwort: In der Refinanzierung mache es für die Bank keinen Unterschied. Die Wirkung zeige sich bei Kreditbetrag, Tilgung und Covenants. Sassen ergänzte, er bekomme auch Objekte der Energieklasse G finanziert, wenn der Weg auf D nachvollziehbar sei: „Green Building heißt nicht Energieklasse A.“
Im Gespräch mit immobilien-redaktion.com sprach Kobetic eine Lücke an: Recycling und Wiederverwendbarkeit seien in der Bewertung noch nicht dort, wo sie sein sollten. „Wir sind viel zu wenig in diese Diskussionen eingebunden. Es wird schon besser, aber es ist wahrscheinlich ein bisschen zu wenig.“ Wer finanziert werden will, sollte die Bank also früher an den Tisch holen.
Wien zieht die Renovierungspflicht vor
Dazu kommt ein Wiener Spezifikum. Eine an Verkauf, Vermietung, Schenkung oder Nutzungsänderung geknüpfte Renovierungspflicht für Nichtwohngebäude hat bisher nur Wien in seiner Bauordnung verankert – in § 118d BO für Wien, eingeführt mit dem W-EGUG 2026, in Kraft seit 15. Juli 2026. Das schlage direkt auf Marktwert und Verkaufspreis durch, so Kobetic. Im Neubau lasse sich das einplanen, im Bestand nicht. Anders gesagt: Die Sanierungspflicht aus der EU-Gebäuderichtlinie ist in Wien schon Transaktionsthema.
Die ÖBB halten, statt zu verkaufen
Knapp 3.500 Gebäude und fast 22.000 Liegenschaften umfasst laut Anna Maier, die bei der ÖBB-Infrastruktur die Portfoliostrategie verantwortet, der Bestand. Mehr als sechs Liegenschaften pro Gebäude – das Portfolio ist eher Landkarte als Gebäudeliste. Die Strategie hat sich gedreht, weg von kurzfristigen Verkaufserlösen hin zu langfristigen Erträgen. Am selben Tag waren die Immobilienverkäufe von ÖBB und Post Thema im Rechnungshofausschuss des Parlaments.
Maier nannte Wohnungen mit einkommensabhängig gestaffelten Mieten für Mitarbeitende, eine Quartiersentwicklung in Innsbruck rund um die Einbindung des Brenner Basistunnels und ehemalige Wächterhäuser an der Semmeringbahn, für die unter dem Projektnamen „Ferien am Zug“ eine touristische Nutzung geprüft wird. „Nicht jedes Gebäude braucht dieselbe Lösung, aber jedes braucht eine begründete Perspektive.“
Der Kärntner-Ring-Hof als Rechenbeispiel
Michael Janecek, Prokurist und Bereichsleiter Asset Management und Investment bei JP Immobilien, zeigte den Kärntner-Ring-Hof am Kärntner Ring 5–7. JP hat das Haus mit Teilen der früheren Ringstraßen-Galerien 2024 von der Zürich Versicherung erworben. Es wurde 1993 an der Stelle des abgebrannten Steyr-Hauses errichtet und hat knapp 21.000 m² Nutzfläche. Den 2023 begonnenen Umbau treibt JP seit Jänner 2025 im laufenden Betrieb voran: Die Ellipse wurde geschlossen, die Shops öffnen sich zur Straße, ins erste Untergeschoß zog ein Fitnessstudio, das erste Obergeschoß wurde Büro. Die größte Hürde waren Druckbelüftungen in vier Stiegenhäusern. In der Mahlerstraße soll bis Ende November eine Begegnungszone fertig sein.
„Den richtigen Zeitpunkt wird es nie geben“, sagt Janecek: „Man muss sich nur trauen und am Ende des Tages sind dann alle happy über das Ergebnis.“
Ohne Daten kein Re-Use
Woran die Kreislaufwirtschaft scheitert, brachte Steffen Robbi, Gründer von Digital Findet Stadt, an der die IG Lebenszyklus Bau als Gesellschafterin beteiligt ist, auf den Punkt. Auf Materialbörsen finde man „fünf Fenster, zwei Brandschutztüren, 20 Dachziegel und ein paar Quadratmeter Parkett“. Für die Geometrie gebe es Werkzeuge vom Laserscanner bis zur Smartphone-App um laut Robbi rund 35 Euro im Monat, beim Material führe kein Weg am Vor-Ort-Termin vorbei. „Da wird sich auch die nächsten fünf Jahre ganz sicher nichts dran ändern.“
„Die Kernfrage ist gar nicht so sehr, welche Technologie wir verwenden, sondern wie der Prozess funktionieren kann“, so Robbi. Glasrücknahme etwa rechne sich für große Bestandshalter kaum, weil die Entsorgung billig ist. Solange der Anreiz bei den Entsorgungskosten endet, bleibt Wiederverwendung eine gute Idee.
Die Fragen kamen von den Tischen
Am Podium beantworteten Reinhold Sahl (Burghauptmannschaft Österreich), Wolfgang Arnberger (CPI Europe), Simone Grassauer (SCALE Umweltberatung, Sedlak), Christian Kircher (smartvoll Architekten) und Klaus Reisinger (ClimatePartner Austria) Fragen, die das Publikum an Tischen aus vorgegebenen Rollen formuliert hatte.
Reinhold Sahl, zuständig für rund 440 historische Objekte der Republik, zur Datenerhebung: „Der richtige Zeitpunkt wäre bei uns vor ein paar Hundert Jahren gewesen.“ In der Hofburg gebe es 30 Umformstationen für Fernwärme, nach 40 Jahren Umbauten wisse „keiner mehr, was irgendwo ist“. Die Burghauptmannschaft baut digitale Zwillinge auf. „Was du nicht messen kannst, kannst du nicht steuern.“
Christian Kircher nannte für seine Bestandsprojekte 70 bis 80 Prozent weniger CO2 als im Neubau und bei umgenutzten Gewerbehallen um die 1.000 Euro pro m² Herstellungskosten für Büros. Bei wiederverwendeten Glasscheiben hätte neu 80.000 Euro gekostet, der Umbau kostet 20.000 – ein Viertel. „Ich glaube an BIM allein überhaupt nicht.“ Die größte Herausforderung sieht er im Vergaberecht.
Simone Grassauer plädierte für integrale Planung mit Statik, Bauphysik, Kreislauf-Expertise und Ausführung von Beginn an. Wolfgang Arnberger räumte ein, CPI Europe habe sich der Kreislaufwirtschaft „noch nicht in der Intensität gewidmet, wie es vielleicht wünschenswert wäre“. Klaus Reisinger: „Du wirst deine Wohnung in Wien im achten Stock nicht mehr vermieten können, wenn du keine mechanische Kühlung hast.“
Der Tisch der Banken kritisierte schlechte Bestandspläne. Grassauer antwortete offen: Standardisierte Prozesse gebe es, im eigenen Haus noch nicht, die Datenlage sei schwach.
Ein Brief nach Brüssel
Was stünde in einem offenen Brief der IG Lebenszyklus Bau nach Brüssel? Timm Sassen: die CO2-Effizienz im Lebenszyklus als Maßstab für Nachhaltigkeit. Christoph Müller-Thiede: Der Neubau werde auf einen Bruchteil zurückgehen müssen, „weil Europa gebaut ist“ – in den Brief gehörten Raumhöhen, Fluchtwegbreiten und ein Mietrecht, das Investitionen in den Wohnbestand bremst. Wolfgang Kradischnig, DELTA und Ehrenvorstand der IG: mehr EU-Förderung für die Bestandsaktivierung, und was im Bestand verbaut wird, solle aus Europa kommen.
„Vom Grunde her ist CO2-Emissionen-Einsparen mit dem Bestand wesentlich leichter als mit dem Neubau“, sagt Kradischnig. Regulatorien, Verträge, Leistungsbilder: „All das ist auf den Neubau zugeschnitten.“ Drei Antworten, ein Nenner. Wer Bauen im Bestand will, braucht Regeln für den Bestand.
Was bleibt
Sassen gab der Branche eine Aufgabe mit: „Viel herausfordernder ist eigentlich, diese Gesprächsrunden zu erweitern, um die Politik, um die Gesellschaft, um auch das Thema Finanzen, Investoren.“ Damit man die eigene Bubble „nicht nur beheizt“. Und was soll hängen bleiben? Müller-Thiede: „Mut, für die Dinge einzustehen, die man für richtig hält.“