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Asset Klasse Rechenzentrum: Der blinde Fleck der österreichischen Immobilienbranche

von Gerhard Popp

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30. April 2026, 05:00 Uhr 4 Minuten Lesezeit

„Wir sollten in ein Rechenzentrum investieren." In Frankfurter, Mailänder oder Amsterdamer Real-Estate-Komitees ist dieser Satz Geschäftsgrundlage. In österreichischen Vorstandssitzungen fällt er selten bis nie. Der Unterschied ist weder kulturell noch strukturell zufällig. Er ist das Ergebnis einer Unterlassung – und diese Unterlassung beginnt, Geld zu kosten.

Der Zahlenbefund, der alles sagt

Frankfurt hat im zweiten Halbjahr 2025 die Gigawatt-Marke durchbrochen. 1.020 Megawatt IT-Last, Tendenz steigend. Wien kommt auf rund 80 Megawatt. Faktor 13. Die Vacancy-Rate im FLAP-D-Verbund ist auf 6,3 Prozent gefallen, 83 Prozent der Pipeline sind pre-let. In Primärmärkten zahlen Institutionelle 5 bis 6,5 Prozent Nettoanfangsrendite für Asset Klasse Rechenzentrum. In Wien läge der Spread bei 6,5 bis 8 Prozent. Läge. Für einen liquiden Markt braucht es Transaktionen, und Transaktionen brauchen Objekte.

Was der Markt verpasst

Blackstone, Brookfield, KKR, Digital Bridge, PGIM. Das sind keine Randspieler. Das sind die Namen, die in den letzten fünf Jahren zweistellige Milliardenbeträge in europäische Data-Center-Plattformen gepumpt haben. Kein einziger davon hat Österreich auf der Kaufliste. Nicht, weil Wien unattraktiv wäre. Sondern weil Wien zu wenig zu kaufen hat.

Die Asset Klasse Rechenzentrum ist innerhalb von fünf Jahren von einem Infrastruktur-Nischensegment zu einem Core-Bestandteil institutioneller Allokationen gewachsen. In Österreich wird darüber auf Panels geredet. In Deutschland wird darüber Eigentum umgeschichtet.

Heinzl als Kronzeuge

Dr. René Heinzl, Halbleiterphysiker, Serial Entrepreneur und KI-Verantwortlicher der Wiener BitXFox FlexCo, bringt die Lage im OfficeTalk-Interview auf der KI-Enquete 2026 im Palais Eschenbach auf einen Satz: „Wir müssen irgendwann einfach einmal dieses Henne-Ei-Problem lösen." Ohne ausreichende Rechenzentrumskapazität wandert KI-Nachfrage nach Frankfurt ab. Ohne Nachfrage rechnet sich kein Neubau. Die Schieflage verstärkt sich selbst.

Heinzl redet nicht als Aktivist. Er redet als Unternehmer, der in elf Jahren 30 KI-Projekte abgeschlossen hat, der 2022 mit dem Brantner-Störstoffscanner den Staatspreis Consulting gewann – nicht, wie verkürzt kursiert, den Staatspreis Innovation – und dessen eigene Sensorik pro Lkw und Tag 100 Gigabyte Daten produziert. Die für Brantner nötige Speicher-Infrastruktur musste das Team selbst bauen, weil kein österreichisches Rechenzentrum eine marktfähige Lösung anbot. Das ist die Praxis hinter der Panel-Rhetorik.

BitXFox: Wo Nachfrage konkret wird

BitXFox steht exemplarisch für den Bedarf, um den es geht. Heinzls aktuelles Unternehmen berät von der Machbarkeit bis zur produktiven Inbetriebnahme und vermarktet zwei konkrete Produkte: Summarize-AI für strukturierte Dokumentenzusammenfassungen – Gutachten, Asset-Reports, Compliance – und Recruiting-AI mit nachvollziehbaren Matching-Scores statt Black-Box-Rankings. Beide laufen bewusst im Rechenzentrum des Kunden, nicht in einer US-Cloud.

Das ist keine Marketing-Haltung. DSGVO und EU AI Act verlangen genau das. Jede Bank, jeder Versicherer, jede Gebietskörperschaft, die künftig KI einsetzt, erzeugt Nachfrage nach lokaler Rechen- und Speicherkapazität. BitXFox ist ein Indikator. Und der Indikator zeigt nach oben.

Die Pipeline, die das Argument entscheidet

Wien hat fünf relevante Standorte. Das Angebot im Detail:

Betreiber / Objekt	Standort	IT-Last	Fläche	Status
Digital Realty VIE1	Louis-Häfliger-Gasse 10, 1210 Wien	4,3 MW	10.963 m²	Tier III, operativ
Digital Realty VIE2	Louis-Häfliger-Gasse 10, 1210 Wien	21,2 MW (32 MW Anschluss)	20.395 m²	Tier III, 2N UPS, operativ
Digital Realty Campus-Expansion	Louis-Häfliger-Gasse, 1210 Wien	+40 MW zusätzlich	+22.000 m²	Erweiterungsfläche gesichert
NTT Vienna 1	Computerstraße 4, 1100 Wien	15,2–15,4 MW	8.600 m²	Tier III, Building C seit Februar 2023
A1 Next Generation Data Center	Paukerwerkstraße 7, 1210 Wien	2 × 6,0 MW	2.550 m² Whitespace	Tier III, PUE ≤ 1,4, Exoscale Zone II seit Juni 2023
Microsoft Austria East	3 AZs Großraum Wien (u.a. Schwechat)	nicht veröffentlicht	nicht veröffentlicht	Live seit August 2025, VERBUND-Wasserkraft

Quellen: Digital Realty, NTT Global Data Centers, A1 Digital, Microsoft News Centre EMEA, Wiener Netze, datacentermap.com (Stand Oktober 2025).

Das ist keine triviale Pipeline. A1 baut aus, Digital Realty hat Fläche für 40 zusätzliche Megawatt gesichert, Microsoft ist seit August 2025 mit drei Verfügbarkeitszonen live. Das Problem ist nicht Stillstand. Das Problem ist die Geschwindigkeit. Frankfurt absorbiert pro Jahr mehr Neuleistung, als Wien insgesamt am Markt hat.

Die unbequeme Frage an die Branche

Österreichische Bestandshalter, Developer und Fund Manager müssen sich eine Frage beantworten, die sie bisher erfolgreich verdrängt haben: Ist die Asset Klasse Rechenzentrum ein Thema für später, oder ist sie das Infrastruktur-Fundament, das sie gerade vorbeiziehen lassen?

Wer in Frankfurt eine Core-Asset in der Asset Klasse Rechenzentrum verkauft, trifft auf ein Dutzend Bieter. Wer in Wien verkaufen will, telefoniert mit drei. Die Differenz ist kein Naturgesetz. Sie ist eine Funktion von Angebot, Developern mit Spezial-Kompetenz, Property Managern mit Betriebserfahrung und Exit-Käufern mit Kapital. Alle vier Faktoren lassen sich aufbauen – aber nicht über Nacht.

Verdict

Die Asset Klasse Rechenzentrum wächst in Europa mit oder ohne Österreich. Die Frage ist nicht mehr, ob Wien einen relevanten Rechenzentrums-Markt braucht. Die Frage ist, wie viel Marktanteil das Land noch verspielt, bevor die Branche den blinden Fleck korrigiert. Heinzl sagt, es habe schlicht noch niemand gemacht. Das ist sachlich korrekt – und eine unverstellt deutliche Einladung an diejenigen, die bisher zugesehen haben.

Transkript

0:10 Mein Name ist René Hainzl. Ich habe technische Physik und Elektrotechnik an der TU Wien studiert, also gleich um die Ecke. Ich habe meine Doktorarbeit hier um die Ecke bekommen und seit 2015 habe ich versucht, die Mathematik von der Halbleiterphysik, die recht kompliziert ist, in die Künstliche-Intelligenz-Welt zu bringen und dort die Anwendungen auch in Österreich zu kreieren und Firmen zur Verfügung zu stellen. Steht da so schön auf meiner Karte: Du bist Serial Entrepreneur zwischen Wissenschaft und Cybersecurity. Ja. Mit deinen Unternehmungen und auch mit dem Unternehmen, das du heute vertrittst,

0:45 welchen Nutzen möchtest du damit in die Welt bringen? Mit BitXfox, das ist eine meiner letzten Firmen im KI-Bereich, wollen wir die Anlaufstelle für Unternehmen sein in Österreich, wenn es Fragen um die Künstliche Intelligenz gibt. Es gibt leider zurzeit noch eigentlich keine zentrale Anlaufstelle, wenn es Künstliche-Intelligenz-Fragestellungen gibt. Es gibt aber überraschend viele Künstliche-Intelligenz-Experten und ich glaube, das ist gerade noch ein bisschen eine Herausforderung, dass Leute, die wahrscheinlich sehr kurz erst in dieser Welt drinnen sind und vielleicht noch selber gar nicht entwickelt oder programmiert haben, auch dann anderen Firmen empfehlen, wie man

Vollständiges Transkript anzeigen

1:17 Künstliche Intelligenz einsetzt. Und das haben wir schon erlebt, ist ein bisschen eine Herausforderung. Ich will damit auch mit meinen Firmenpartnern einen sehr qualitativen Anspruch schaffen, wenn Firmen Fragen haben, wie man Projekte umsetzt, wie KI wirklich zum Wohl von Firmen und auch Menschen eingesetzt sein kann und vor allem, dass nachher auch die Technik funktioniert. Das wollen wir eigentlich als zentralen Anlaufpunkt mit dieser Firma hier haben. Da muss ich jetzt von den Fragen abweichen. Nachdem du ja auch den Wissenschaftsbezug hast, deiner Meinung nach: Wie gut ist denn Österreich, wenn es um das Thema KI geht, in

1:47 der Ausbildung aufgestellt? Hinken wir da hinterher oder sind wir da top? Ja. Die TU Wien und Hagenberg, ist glaube ich, heute auch jemand hier, versuchen wirklich mit neuen Vorlesungen diesen Bereich abzudecken. Ich unterrichte selbst an der Fachhochschule Ferdinand Porsche FH. Wir haben den ersten Lehrgang gemacht für AI Assisted Engineering, dass Ingenieure eigentlich lernen, wie mit KI umzugehen ist und wie es auch wirklich operativ und konstruktiv einzusetzen ist. Aber in Summe muss ich leider sagen, hinken wir noch ein bisschen hinterher, wenn man sich gerade vor allem Amerika oder jetzt auch China ansieht.

2:21 Die haben das fast seit zehn Jahren am Lehrplan. Wir haben die letzten zwei, drei Jahre versucht aufzuholen, aber die Lücke ist nicht ganz so einfach zu schließen. Das heißt, unsere Ausbildung in Österreich ist noch ein bisschen hinterher, aber wir holen recht schnell auf. Bitfox habt ihr erst heuer gegründet? Letztes Jahr. Letztes Jahr? Ja. Oder ist seit 2026 am Markt? 2026 am Markt, ganz genau. Welche Lücke schließt denn dieses Unternehmen? Welches Produkt bietet ihr da an? Wir bieten an die Beratung von Anfang: Wo ist KI sinnvoll einzusetzen? Viele Unternehmen, gerade in Europa mit den Datenschutzverordnungen, haben die

2:54 Herausforderung, dass sogenannte On-Premise-Solutions sein sollen. Das heißt, ich kann nicht einfach amerikanische APIs oder auch nicht chinesische APIs oder Schnittstellen nutzen. Wir brauchen das wirklich in den jeweiligen Rechenzentren der Unternehmen. Und das wird schon eine ganz andere Herausforderung. Wir haben schon sehr viele Projekte erfolgreich umgesetzt, auch wenn wir noch nicht sehr lange am Markt sind. Ich habe seit elf Jahren um die 30 Projekte erfolgreich umgesetzt, auch mit der Firma Brantner damals, auch den Staatspreis für Innovation erhalten für eine der ersten Künstlichen Intelligenzen aus Österreich, die hier

3:26 programmiert ist und auch nicht eine Kopie von einer anderen war. Und wir versuchen wirklich, Unternehmen von Anfang bis zum Schluss zu beraten. Aber ganz am Anfang ist meistens die Frage: Wo kann ich es einsetzen? Kann ich das in meinen eigenen Rechenzentren laufen lassen? Und wie bringe ich es meinen Mitarbeitern bei? Warum baut man eigentlich nicht in Österreich auch einmal ein großes Rechenzentrum, so wie es Frankfurt zum Beispiel hat? Ja, ganz genau. Ist eine sehr gute Frage. Ich weiß es auch nicht wirklich. Wir arbeiten sehr viel mit der A1 zusammen, die eigene Rechenzentren betreibt, aber es sind viel zu wenig. Und dann, sobald das Rechenzentrum nicht da ist, kommt

4:02 dieses Henne-Ei-Problem. Wenn ich nicht genug Rechenzentren habe, ist die Nachfrage nicht hier, weil dann bin ich woanders in einem anderen Land. Wenn ich keine Nachfrage habe, kann ich die Investition nicht zurückverdienen. Das heißt, wir müssen irgendwann einfach einmal dieses Henne-Ei-Problem lösen, ein größeres Rechenzentrum irgendwo hinbauen, vielleicht State of the Art, dass wir wirklich auch aktuelle Modelle hier laufen lassen können. Und dann würde sich das, glaube ich, recht schnell auch lösen. Ich glaube, es hat einfach keiner gemacht. Die A1 versucht es schon mit ihrer Exoscale-Plattform, aber es, glaube ich, ist

4:29 noch zu wenig und auch noch zu wenig in den Gedanken der Firmen, dass das auch in Österreich eine Möglichkeit wäre. Glaubst du, dass da die fehlende Infrastruktur uns auch Innovation und Startup-Szene abzieht? Ja, absolut. Viele meiner Mitarbeiter muss ich wirklich in Österreich halten, weil die Angebote erst mal von Amerika 3.000 bis 500.000 Euro mit einem Sign-Bonus 120.000 bis 150.000 Dollar, wenn man nur unterschreibt, sofort nach Amerika holen wollen. Kaum zu machen in Europa oder in Österreich. Das Zweite ist auch immer mehr aus Frankreich. Frankreich hat doch eine sehr starke Künstliche-Intelligenz-Szene mit Mistral.

5:04 Wird auch immer schwieriger, dass wir Leute hier halten. Das heißt, wir verlieren jede Woche Leute. Ich glaube, Hagenberg hat die gleiche Herausforderung. Sobald die Leute fertig mit der Ausbildung sind, sind sie in Frankreich, in Deutschland oder auch in Amerika. Und wir in Österreich haben eine sehr große Herausforderung, weil einfach die Talente zwar hier lernen, gut ausgebildet werden, aber nicht hier bleiben. Last but not least noch einmal zurück zu dir und zu deinen Unternehmungen. Du hältst auch ein Patent für akustische Überwachung mit KI. Ja. Worum geht es denn da? Sehr gut recherchiert. Wir haben vor vier Jahren festgestellt, wenn

5:37 man bei Abfallidentifikation nicht nur optisch mit einer Kamera zuschauen kann und in dem ganz konkreten Fall war das Kontaminierung von Bioabfällen, dass leider sehr viele Leute auch Müll verstecken in den Biotonnen in Niederösterreich und wir die nicht sehen. Und wir haben ein bisschen nachgedacht, auch mithilfe von Künstlicher Intelligenz, und haben herausgefunden, dass eine KI nicht nur sehen kann, sondern auch hören kann. Und überraschenderweise kann man, wenn man hinten am Lkw eine Kamera anbringt, mit einem Handy auch das Audio tracken und dieses Audio hört nachher zum Beispiel Glas oder sehr schwere Objekte mit einer sehr guten,

6:12 eindeutigen Schallfrequenz, die wir nachher dann zurückrechnen können und eigentlich ganz genau wissen, was in dieser Biotonne drinnen war. Das heißt, deine KI müsste eigentlich jetzt schon an jedem Müll-Lkw angebracht sein? Bei der Firma Brantner. Es werden sehr viele LKWs damit ausgestattet. Es ist noch trotzdem eine Investition und vor allem ein Datenproblem und was wir vorhin angesprochen haben, auch ein Datenrechenzentrumsproblem, weil diese Sensoren erzeugen pro Tag um die 100 Gigabyte an Daten. Die haben fast 100 LKWs, wenn man das mal ganz kurz hochrechnet. Das werden schon viele Daten und wir haben damals auch kein Rechenzentrum gefunden,

6:45 das mit einem guten Preis diese ganzen Daten abspeichern kann. Wir haben das dann selbst bauen müssen mit einer On-Premise-Solution und mit eigener Hardware. Aber das war das Patent, dass eine KI nicht nur sehen kann, sondern auch hören kann und die Trefferquoten waren phänomenal. Und das Patent war sogar ohne eine einzige Revision. Das heißt, auf diese Idee ist offensichtlich weltweit noch niemand gekommen und wir melden das gerade auch als weltweites Patent dafür. Eigentlich ein ganz logisches Weitergedacht. Absolut. Wenn du sehen kannst, sollst du auch hören. Ja, ganz genau. Aber KI ist im sogenannten Vision Field, also

7:16 eine Objekterkennung ist sehr ausgeprägt. Es gibt überraschend wenig KI, die aus dem Frequenzspektrum nachher dann auch trainieren kann. Das heißt, das haben wir auch selbst programmieren müssen. Das, glaubt man, ist eine sehr einfache Idee. In der ganzen Welt dürften es noch nicht sehr viele Leute überlegt haben.

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