3SI Immogroup kauft saniertes Eckzinshaus am Karmelitermarkt

Es ist einer jener Deals, die man in keinem Exposé findet. Kein Bieterverfahren, kein Inserat, keine Roadshow – ein Eigentümer, der seit Jahrzehnten hält, ein Makler mit Exklusivmandat, ein Käufer, der in diesem Grätzl ohnehin schon zuhause ist. Und am Ende eine Aussendung, die den wichtigsten Wert verschweigt.

25 Wohnungen, ein Restaurant und ein Dachgeschoß von 2023

Das Objekt ist kein Rohdiamant, sondern ein fertiges Ertragshaus. Laut Colliers-Aussendung verfügt das Eckzinshaus über mehr als 2.300 Quadratmeter Nutzfläche, verteilt auf 25 Wohneinheiten, die zum Zeitpunkt des Verkaufs vollständig vermietet waren. Im Erdgeschoß ist ein Fine-Dining-Restaurant eingemietet. Das Dachgeschoß wurde 2023 ausgebaut – samt Luftwärmepumpe, was im Gründerzeitbestand noch immer die Ausnahme und nicht die Regel ist.

Der interessanteste Wert steht ein wenig versteckt: Knapp 60 Prozent der Mietverträge sind befristet. Für einen Bestandshalter ist das die eigentliche Währung. Befristete Verträge laufen aus, und was ausläuft, lässt sich neu vermieten.

Womit man beim Lagezuschlag wäre. In Gründerzeitvierteln im Sinne des Richtwertgesetzes ist er unzulässig. Ob die Große Pfarrgasse im Verzeichnis der MA 25 aufscheint, ist adressscharf zu prüfen – die Kernstraßen rund um den Karmelitermarkt dürften nach derzeitigem Stand nicht erfasst sein, anders als Teile des Stuwer- und Volkertviertels. Das klingt nach Kleingedrucktem. Es entscheidet aber über einen erheblichen Teil der erzielbaren Miete.

Off market: der Deal, den niemand ausgeschrieben hat

Colliers war vom bisherigen Eigentümer exklusiv beauftragt und wickelte den Verkauf ohne öffentliche Vermarktung ab. Christian Grascher, Consultant Capital Markets bei Colliers, nennt als ausschlaggebende Faktoren die innerstädtische Wohnlage nahe dem Karmelitermarkt, die stabilen Erträge aus der Vollvermietung, den hohen Befristungsanteil im Dachgeschoß sowie den gehobenen technischen Ausführungsstandard – in Summe, so Grascher, die „Attraktivität des Investments“.

Es ist nicht die erste gemeinsame Transaktion der beiden Häuser. Colliers vermittelte bereits den ersten 3SI-Showroom am Graben und im Vorjahr das Eckzinshaus Taborstraße 30 im zweiten Bezirk. Off-Market-Prozesse sind in diesem Segment längst kein Nischenphänomen mehr, sondern für viele langjährige PrivateigentümerInnen der bevorzugte Weg: kein Besichtigungstourismus, keine Verunsicherung der MieterInnen, kein Preis im Schaufenster.

Ein Käufer, der in der Leopoldstadt längst zuhause ist

Die 3SI Immogroup ist ein Wiener Familienunternehmen in dritter Generation mit Sitz in der Tegetthoffstraße. Geschäftsführer ist Michael Schmidt. Nach eigenen Angaben hält das Unternehmen über 100 Zinshäuser beziehungsweise mehr als 3.000 Wohnungen an rund 250 Adressen mit über 120.000 Quadratmetern Fläche und beschäftigt mehr als 50 MitarbeiterInnen.

Der Ankauf passt ins Muster. In der Jahresbilanz für 2025 berichtete das Unternehmen, über 25 Zinshäuser und Zinshausanteile in innerstädtischen Lagen neu in den Bestand aufgenommen zu haben, bei – laut Michael Schmidt – „über 300 verkauften Wohnungen“ und damit einem Rekordjahr. Die erklärte Linie für 2026: Bestand statt Neubau. Erhalt und behutsame Sanierung statt Abriss.

Das ist, nebenbei bemerkt, nicht nur Philosophie, sondern auch Baurecht. Seit der Wiener Bauordnungsnovelle 2018 ist der Abbruch von Gebäuden, die vor dem 1. Jänner 1945 errichtet wurden, bewilligungspflichtig – auch außerhalb von Schutzzonen. Wer Gründerzeit kauft, kauft sie mit.

Im Karmeliterviertel ist die 3SI ohnehin keine Unbekannte: Das Projekt „Karmelita“ in der Nachbarschaft wurde ab 2020 revitalisiert und 2021 in den Abverkauf gebracht, dazu kommen „The Pearl“ nahe dem Markt und ein Ankauf in der Schüttelstraße. Der Neuzugang schließt eine Lücke, er eröffnet keine neue Front.

Zurück über der Milliarde

Der Zeitpunkt ist kein Zufall. Der Wiener Zinshausmarkt hat 2025 erstmals seit 2022 wieder die Milliardenschwelle überschritten. Laut dem Zinshaus-Marktbericht Frühjahr 2026 von Otto Immobilien lag das Transaktionsvolumen bei rund 1,04 Milliarden Euro, ein Plus von 19 Prozent gegenüber 2024, bei 348 Transaktionen – der höchsten Zahl seit drei Jahren. Geschäftsführer Eugen Otto spricht von einem „klaren Erholungszeichen“.

Die weiteren Kennzahlen: eine Durchschnittsrendite von 3,15 Prozent, ein Minimalpreis von rund 1.540 Euro pro Quadratmeter, in Toplagen bis zu 10.557 Euro. Und ein Bestand, der weiter schrumpft: 13.346 Gründerzeit-Zinshäuser zählt Otto noch, rund 14 Prozent weniger als 2009. Hauptursache ist nicht der Abriss, sondern die Parifizierung.

Wer kauft, ist ebenso aufschlussreich wie was: Im zweiten Halbjahr 2025 entfielen rund 90 Prozent des Volumens auf juristische Personen als Käufer und 72 Prozent als Verkäufer. Otto-Investmentleiter Philipp Maisel verweist auf die „Rückkehr der Zinshausentwickler“. Für 2026 prognostiziert das Haus rund 1,3 Milliarden Euro – eine Prognose, wohlgemerkt, kein Ist-Wert.

Dahinter stehen zwei Entwicklungen: das Auslaufen der KIM-Verordnung Mitte 2025 und die Zinssenkungen der EZB. Beides hat Finanzierungen wieder darstellbar gemacht. Die FMA-Kennzahlen wirken als Empfehlung weiter, aber der Deckel ist weg.

Warum ausgerechnet dieses Grätzl

Das Karmeliterviertel ist das Lehrbuchbeispiel der Wiener Aufwertung. Vor dreißig Jahren galt der Bezirksteil rund um den Markt – dessen Privileg auf 1671 zurückgeht – als vernachlässigt und günstig. Heute liegen die Angebotspreise für Eigentum je nach Quelle grob zwischen 5.500 und 8.500 Euro pro Quadratmeter, in Premiumlagen Richtung Augarten und Donaukanal deutlich darüber. Angebotsmieten bewegen sich im Bereich von 18 bis 24 Euro.

Die Treiber sind bekannt: die sanfte Stadterneuerung, die Revitalisierung des Marktes, die U2-Station Taborstraße seit Mai 2008, die Gastronomie- und Kreativszene – und, im weiteren Umfeld, das Nordbahnviertel mit rund 10.000 Wohnungen.

Für InvestorInnen ist das eine gute Nachricht, für die Gentrifizierungsforschung eine ambivalente. Der Stadtsoziologe Florian Huber hat das Viertel bereits 2011 als Fallstudie untersucht und die Aufwertung wegen des Wiener Mieterschutzes als vergleichsweise „sanft“ beschrieben. Die stadtweite Untersuchung von Kadi, Banabak und Schneider ordnete das Karmeliterviertel 2022 hingegen dem Typ „zunehmender Verdrängungsdruck“ zu.

Häufige Fragen

Wer hat das Zinshaus in der Großen Pfarrgasse gekauft?

Die 3SI Immogroup, ein Wiener Familienunternehmen unter Geschäftsführer Michael Schmidt.

Was hat das Zinshaus gekostet?

Ein Kaufpreis wurde nicht kommuniziert. Die Verbücherung war zum Zeitpunkt der Aussendung noch nicht abgeschlossen.

Wer hat den Verkauf vermittelt?

Colliers Österreich, im Off-Market-Verfahren mit Exklusivmandat des Verkäufers.

Wie groß ist das Objekt?

Mehr als 2.300 Quadratmeter Nutzfläche, 25 Wohneinheiten, vollvermietet, mit einem Fine-Dining-Restaurant im Erdgeschoß und einem 2023 ausgebauten Dachgeschoß.

Wie steht der Wiener Zinshausmarkt aktuell da?

2025 lag das Transaktionsvolumen laut Otto Immobilien bei rund 1,04 Milliarden Euro (plus 19 Prozent) bei 348 Transaktionen – erstmals seit 2022 wieder über einer Milliarde.